一、报告期内公司从事的业务情况　　公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，聚焦现代化城区建设目标任务，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，持续推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设与运营服务。　　公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注国际化一流营商环境的打造，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。　　公司持续优化商业地产租售业务，做精做强核心资产运营，不断打造楼宇经济新高地，在推动住宅产品及部分办公楼宇销售的同时，打造产业聚集平台，整合优势... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，聚焦现代化城区建设目标任务，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，持续推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设与运营服务。
　　公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注国际化一流营商环境的打造，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。
　　公司持续优化商业地产租售业务，做精做强核心资产运营，不断打造楼宇经济新高地，在推动住宅产品及部分办公楼宇销售的同时，打造产业聚集平台，整合优势资源，注重产业链上下游转型升级，聚焦城市楼宇更新改造和高能级专业化租赁运营队伍打造，依托全方位商业配套等综合优势，不断提升资产管理能级和效率，为公司经营业绩和可持续发展带来新动能。
　　聚焦转型发展和提质增效，公司旗下各持牌金融机构以稳经营、促转型、控风险为目标，积极融入国家发展战略和浦东综改试点，优化金融投资布局，努力服务实体经济，推动自身业务与城市综合开发协同发展。
　　公司立足服务浦东国际消费中心建设的重要定位，不断打造多元融合的商业、酒店场景，提供购物、餐饮、休闲娱乐、住宿等差异化服务和体验，助力区域营商环境与消费环境双提升。
　　综上，公司经营战略方针是以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业为立足点，打造三元驱动协同发展态势，发挥“陆家嘴大朋友圈”优势，持续优化商业地产租赁业务，发挥产业聚集效应，提升资源配置和服务赋能，在做精做强长期持有的核心资产运营的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动，实现公司股东利益最大化的目标。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　城市综合开发与服务方面，2025年，上海办公楼及产业园整体需求温和修复，以金融与专业服务、科技互联网、消费等行业为主，市场呈现显著的结构性分化。核心区域甲级写字楼需求保持相对韧性，非核心区域及部分新兴商务区面临较大的去化压力。受新增供应持续入市和市场竞争加剧影响，全市写字楼租金水平整体承压，市场活跃度由升级需求带动。与此同时，大宗物业投资市场“以价换量”特征延续，投资型交易占比逾七成，长租公寓成为投资市场的新亮点，核心区域办公楼和产业园仍受投资者关注。住宅方面，上海房地产市场在延续前期政策的基础上，迎来了更为精准和强力的支持，市场整体运行呈现“核心资产坚挺、改善需求主导、政策效应凸显”的鲜明特征。政策层面，8月上海进一步出台优化调整政策措施，在优化限购、加大公积金政策支持方面发力，进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完善房产税政策等组合措施；9月上海住宅设计新规“好房子”标准正式落地。从市场表现看，上海高端住宅市场凭借核心区位和产品力保持高度活跃，内环内及前滩辐射区域等优质板块持续吸引高端改善客户，新房市场保持量稳价升态势；外环外区域受库存及需求影响，住宅产品的续销和去化压力依然存在，市场结构性分化加剧。总体而言，住宅市场进一步回归居住本质，购房行为更趋理性。
　　特色金融服务方面，2025年，国家金融监督管理总局持续锚定金融强国建设目标，强调防范化解金融风险与服务实体经济高质量发展紧密结合，推动金融与房地产形成良性循环、防范地方债务风险，并引导金融机构加大对科技创新、绿色发展、普惠小微等领域的支持。信托行业在监管引导与市场需求变化下，业务结构持续优化，资产服务信托、财富管理信托等本源业务的发展路径更加清晰。证券行业聚焦主责主业，通过提升投资银行专业能力、发展资产管理业务，积极服务科技创新与产业升级。保险行业则持续发挥长期资金优势，在负债端深耕养老、健康等领域，在资产端稳步加大对战略性新兴产业及基础设施建设的支持力度，经营稳健性进一步增强。
　　商旅服务方面，2025年，在宏观环境趋稳及促消费政策持续发力下，上海消费市场保持恢复态势，复苏结构进一步深化。上海商业零售市场继续呈现存量调改与需求焕新并行的特征。政策端通过升级首店经济、深化城市更新项目改造、扩大“上海之夏”等消费季活动影响力，持续引导存量商业空间提质增效与创新转型；消费端对疗愈型业态、产品的需求激增，推动商业项目从单纯的商品交易场所，向“情感共鸣场域+生活方式容器”转型。上海酒店市场延续“结构性复苏”特征，呈现商务与休闲双轮驱动的格局。高端商务差旅需求稳固，持续支撑核心区域酒店业绩；国际航班恢复、过境免签政策优化及深度游趋势，共同推动休闲散客市场加速回温。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，是“十四五”规划和国企改革深化提升行动“双收官”之年。公司紧紧围绕服务浦东社会主义现代化引领区建设，坚持稳中求进工作总基调，聚焦主责主业，通过加速业务布局优化、提升产品品质、创新服务模式，持续增强企业核心竞争力；通过紧扣“陆家嘴大朋友圈”与客户伙伴同频共振，拓展生态半径，全力推动从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”的转型升级；通过积极构建全链条、专业化的企业办公与产业服务生态，与客户共创商办资产新价值，共筑产业集聚新高地；通过优化持牌金融机构与投资企业间的资源联动机制，提升板块间的协同运营效率与综合效益，持续提高公司价值创造能力。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司作为城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年深耕，公司积累了丰富的城市开发与服务经验。
　　公司的核心竞争力主要体现在以下六个方面：
　　（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米增长至392万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区以及天津红桥区，物业所处区位优越，交通便捷。公司积极构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，不断提升在营商办经营性物业品质与服务，助力浦东打造国际化一流营商环境，进一步增强品牌竞争力和影响力。
　　（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨炼，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公物业（含产业园）、商业物业、住宅物业、酒店物业和会展物业，分别组建专业化营销团队。各营销团队有针对性地制定运营策略，专业化程度不断提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。产业服务方面已构建陆创AI加速器、张江股权投资集聚区，为企业提供从孵化培育、融资对接到成果发布的全周期服务，实现企业成长全链条赋能。
　　（三）营销与服务协同。公司精心打造了一支拥有“上海品牌”认证的专业化陆家嘴物业团队，形成营销团队和物业服务团队的协同机制，不仅专注于为公司旗下商办及会展项目提供全方位、多层次的管理服务，更聚焦于服务城市发展战略，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质量发展。同时，正加快推进以住宅租赁运营为主营业务的陆家嘴乐居公司、以商业楼宇租赁运营为主营业务的陆家嘴资产管理公司、以城市更新和定制装修为主营业务的陆家嘴建筑科技公司等轻资产服务平台及运营服务公司的实体化运作。优化产业服务体系，探索产业园招商模式，构建“以链聚群、以数赋能、以场景引项目”的新型招商范式，打造高承载力的产业集聚平台，持续提升项目招商、运营与服务能级。
　　（四）持续发展的历史机遇。在控股股东陆家嘴集团的支持下，2023-2024年，公司完成了发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金，将四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产注入公司，为做强做大主业、提升资产质量、优化股权结构、充实资金储备、优化财务结构，实现可持续发展奠定基础。充分利用陆家嘴集团的资源优势，聚力“陆家嘴大朋友圈”，围绕运营端聚劲发力，努力形成以陆家嘴产品为纽带的社会生态、生活生态、商务生态。随着前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，前滩的开发运营已进入了全新阶段。作为张江人工智能创新小镇“模力双塔”核心载体，公司“科学之门”集群项目聚焦AI领域龙头企业与高成长企业，正发挥功能平台作用。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引进主力客户和带动产业集聚，使前滩国际商务区、张江“科学之门”集群成为上海办公楼与产业园市场中备受关注的区域，成为各类企业和机构办公的最佳选址之一。同时，作为陆家嘴集团的重要区域开发平台，通过与陆家嘴集团、前滩投资共同设立项目公司，持续推进三林滨江南项目的开发、建设及销售。
　　（五）统筹优势助力业务发展。公司旗下持有证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业的发展格局，推动金融服务与实体经济协同发展。随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司已成为陆家嘴集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的陆家嘴集团在前滩、三林滨江南、御桥等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。
　　（六）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断优化公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。2025年度，公司完成了《公司章程》《舆情管理制度》《市值管理制度》及董事会专门委员会实施细则等22个治理制度的修订及制定工作，推动公司治理相关制度的进一步完善。公司建立了由股东会、董事会和高级管理人员组成的公司治理架构，形成了权力机构、决策机构、监督机构和管理层之间权责明确、运作规范的相互协调和相互制衡机制，为公司高效、稳健经营提供了组织保证。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2025年，公司在董事会领导下，进一步加强团队建设，提升风险意识，规范内部管理，坚持市场化运作，发挥专业能力，推动公司科学决策。各专门委员会分工明确，权责清晰，有效维护公司及股东利益。
　　（一）2025年度董事会工作
　　1、董事会及专门委员会召开情况
　　2025年，公司董事会持续做好公司重大事项的审议和决策。全体董事认真履行监管规定，勤勉尽职，按时出席会议，积极发表专业意见。公司董事会2025年共召开9次会议（含临时董事会）；公司董事会专门委员会共召开13次会议，其中审计委员会召开5次会议，提名委员会召开3次会议，薪酬与考核委员会召开4次会议，战略与ESG委员会召开1次会议，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供扎实保障。
　　2、召集召开股东会情况
　　2025年，公司董事会召集、召开2次股东会，其中：2024年年度股东会审议通过了《2024年年度报告全文及摘要》《2024年度董事会报告、年度工作报告以及2025年度工作计划报告》《2024年度利润分配方案》等13项议案；2025年第一次临时股东会审议通过了2项议案，分别为《关于修订<公司章程>及其附件并取消监事会的议案》《关于增补董事的议案》。公司董事会根据《公司法》《公司章程》等相关法律法规的要求，依据股东会的决议和授权，督促公司严格执行股东会通过的各项决议。
　　3、独立董事履职情况
　　公司独立董事严格按照法律法规及公司章程的要求，认真履行各项职责，按时参加股东会、董事会及专门委员会，参与公司重大事项的决策，结合专业知识严格对各项议案进行审议并作出独立、客观、公正的判断。独立董事与公司的董事、高级管理人员及相关工作人员保持密切联系，确保及时获悉公司重大事项的进展情况，切实维护公司和中小股东的利益。2025年，公司独立董事召开1次专门会议，审议通过1项议案。独立董事对提交董事会审议的各项议案均表示同意。
　　2025年，公司在年报、半年报及三季报披露后共组织了三次业绩说明会，公司相关独立董事参会，与管理层一起与中小投资者充分沟通交流。
　　（二）2025年度经营工作回顾
　　1、2025年度营业收入181.67亿元，其中：房地产业务收入161.48亿元，金融业务收入20.19亿元。
　　2、2025年度房地产业务成本108.58亿元，金融业务成本及管理费用7.57亿元。
　　3、2025年度项目开发投资支出36.91亿元。
　　4、2025年度实现归属于上市公司股东的净利润12.26亿元。
　　（三）2025年经营工作分析
　　1、经营收入分析
　　（1）物业租赁收入
　　①合并报表范围内长期在营物业租赁现金流入，合计37.63亿元，主要包括：
　　主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2025年度租赁现金流入26.06亿元，比2024年度减少5.47亿元，同比减少17%。
　　目前公司持有在营甲级写字楼共36幢，总建筑面积242万平方米。截至2025年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为78%，平均租金6.92元/平方米/天；天津成熟甲级写字楼的平均出租率为61%，平均租金2.8元/平方米/天。
　　高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼。截至2025年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积32万平方米，出租率90%，平均租金5.13元/平方米/天。
　　2025年度租赁现金流入4.25亿元，与2024年度基本持平。
　　商业物业主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885、前滩陆悦广场、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、川沙九六广场、张江陆悦天地、陆家嘴金融城配套商业设施。截至2025年末，主要商业物业总建筑面积78万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）出租率情况为：上海陆家嘴L+MALL出租率为97%；天津陆家嘴L+MALL出租率为86%；陆家嘴96广场出租率为90%；陆家嘴1885出租率为77%；花木陆悦坊出租率为100%；金杨陆悦坊出租率为88%；前滩陆悦广场出租率为92%；川沙九六广场出租率为96%。张江陆悦天地于2025年12月全面开业。
　　2025年全年现金流入6.06亿元，比2024年度增加0.9亿元，同比增加17%。
　　公司酒店物业包括：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店、张江希尔顿酒店。其中，东怡大酒店配备209间房间，2025年全年GOP率为37.48%，平均出租率为69.07%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2025年全年GOP率为33.44%，平均出租率为57.23%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2025年全年GOP率为28.21%，平均出租率为76.58%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2025年全年GOP率为42.07%，平均出租率为76%。上海张江希尔顿酒店于2025年3月实现开业，配备475间房间。
　　2025年度，住宅租赁现金流入1.15亿元，比2024年度增加0.52亿元，同比增长83%。
　　公司租赁住宅物业包括川沙悦庭、张江雍萃75、前滩悦庭54。截至2025年末，租赁住宅总建筑面积13万平方米，其中成熟租赁住宅物业（运营一年及以上）为川沙悦庭，年末出租率为97.5%，平均租金2.45元/平方米/天。张江雍萃出租率86.8%，平均租金3.62元/平方米/天。前滩悦庭54项目于2025年2月开业。
　　②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计12.85亿元。
　　公司持股50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
　　前绣实业为前滩太古里的运营主体，2025年度租赁收入4.59亿元，与2024年度基本持平。
　　新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2025年度租赁收入7.47亿元，较2024年度减少0.23亿元，同比下降3%。
　　2025年度租赁收入为0.79亿元，较2024年度减少0.06亿元，同比下降7%。
　　（2）房产销售收入
　　2025年度，公司实现房产销售现金流入合计114.32亿元。收入主要来自于：
　　住宅物业（含车位）销售现金流入107.91亿元，主要为：世纪前滩-天御、世纪前滩-天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源源邸（第一至三批）。2025年度累计住宅物业合同销售面积7.19万平方米，同比增加6%；合同销售金额93.43亿元，同比增加28%；在售项目的整体去化率为94%。
　　商办物业销售现金流入6.41亿元，为陆家嘴投资大厦、富汇大厦B栋及C栋销售尾款。
　　（3）物业服务收入
　　合并报表范围内，2025年度，公司实现物业服务收入22.71亿元，较2024年度增加0.91亿元，同比增加4%。
　　合并报表范围外，物业服务收入主要来源于前绣实业和新国博。其中：前绣实业物业服务性收入1.32亿元，同比增长3%；新国博服务性收入4.03亿元，同比下降6%。
　　（4）其他收入
　　2025年度，公司实现其他收入5.68亿元，较2024年度增加2.89亿元，同比增加104%。主要为公司代建、代销、代运营等的管理服务费和建设工程收入。
　　（5）金融服务收入
　　2025年度，金融业务实现收入20.19亿元，占公司营业收入总额的11%。
　　2、项目投资分析
　　2025年，公司新开工项目2个，总建筑面积16.39万平方米，为梅园社区2E8-17地块、软件园4号楼改造。
　　竣工项目3个，总建筑面积41.02万平方米，为川沙C06-01/02地块、川沙C06-03地块、张江中区74-01地块。续建项目4个，总建筑面积122.21万平方米，为梅园社区2E8-19地块、前滩21-02地块、前滩21-03地块及洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块。
　　3、有息负债现状
　　截至2025年末，公司有息负债余额703.40亿元，占2025年末公司总资产的42%，较2024年末有息负债余额减少3.06亿元。2025年末有息负债余额按品种分为：银行贷款399.25亿元、债券（含资产证券化）285.33亿元、接受控股股东及其控股子公司贷款9.89亿元、其他关联方借款1.70亿元、金融持牌机构拆入资金和收益凭证7.23亿元。
　　4、经营业绩影响分析
　　公司2025年度利润来源主要由房地产租赁、房地产销售、金融业务、物业服务、酒店及投资收益组成。其中：房地产销售毛利率为30%；长期持有物业出租毛利率为58%；物业服务毛利率9%；酒店业务毛利率20%；金融业务利润率63%；其他业务毛利率54%。
　　除此以外，下述项目与公司年度利润及现金流有较大相关性：
　　（1）投资收益：公司2025年度非金融板块实现投资收益2.8亿元。
　　（2）投资性房地产摊销：根据企业会计政策，2025年度摊销投资性房地产10.78亿元。
　　（3）税金支出：公司2025年度共缴纳税金29.59亿元（含代扣代缴），占营业收入的16%。
　　（4）现金分红支出：2025年6月，公司向股东派发2024年度现金红利共计4.38亿元（含税），与2024年度中期现金红利合计7.54亿元，占2024年度归属于上市公司股东的净利润的50.02%。2025年12月，公司向股东派发2025年度中期现金红利共计3.19亿元（含税），占2025年前三季度归属于上市公司股东的净利润的30.03%。
　　（5）员工薪酬支出：2025年度合并报表范围员工总数6,691人，薪酬支出总额为140,370万元，人均20.98万元。
　　2025年，公司以“做优产品力、做强团队力、做深约束力”三力建设为支撑点，对标先进，补齐短板，铸造提质增效内涵发展引擎，实现以质量引领效率优化，以效率促进质量提升，形成相互促进、协同发展的良好局面。
　　做优产品力。公司秉持市场需求导向，开展项目从“启动-规划-首开-竣备-交付”全生命周期管理工作，全方位、精细化拆解剖析，全力促进各个业务板块在品质雕琢、成本把控、市场营销、物业服务等多领域实现“质”的提升，推动公司整体运营管理水平的持续进阶与长效发展。通过提升产品全过程品质管理，全方位做优项目产品力，以高标准落实事前管控、风险预警、过程实施、事中查验、改进提升，构建起“策划-目标-实施-检查-改进-提升”的全过程品质管理闭环体系，为公司产品的卓越品质提供坚实保障。通过打造全链条贯通、全场景覆盖、全周期贯穿的成本管理模式，实现成本管理体系化与标准化。在各业务板块精心选树成本管控的典范项目，推广经验与模式，对标汲取行业优秀实践，激发全体员工的成本管控意识，全面提升公司产品成本管理能力，实现资源的高效配置与利用，有效降低成本支出，为公司在激烈的市场竞争中赢得更为有利的成本优势地位。
　　做强团队力。公司围绕战略愿景，顺应市场变革大势，持续优化组织架构与人才布局，健全赛马争先、比学赶超的良性竞争机制。选人用人机制不断完善，以岗位职责精准界定为前提、以能力素质科学评估为依据，推动人岗相适、人事相宜，全方位拓宽引才、育才、用才、留才渠道。考核激励体系持续改革，立足实际，积极构建差异化考核激励机制，坚持以实绩论英雄、以贡献定价值，进一步激发团队干事创业的内生动力。深入推进管理人员任期制与契约化管理，建立健全多维度综合评价机制，全力锻造一支政治过硬、专业精湛、敢闯敢干、善作善成的人才队伍，为公司高质量发展，筑牢坚实的人才根基与组织保障。
　　做深约束力。严守安全管理底线，织密安全管理网络，扎实推进在建项目与在营物业的安全生产与安全管理，继续以巩固深化“隐患动态清零”和坚决实现“事故减量防大”为目标，坚持“早准备、早部署、早启动”的工作准则，全面落实安全管理、消防管理、防台防汛工作。持续完善安全生产责任体系、优化安全监管措施，强化源头管控、落实隐患排查与整改闭环销项。筑牢内控管理根基，系统性梳理纪检、审计、合规和风控条线的制度、规程和工作重点，持续提升内部管理和风险控制，明确路径和方式，确保企业运营的规范与高效。探索纪检、审计、合规和风控职能的有机融合，强化“内控、风控、合规、廉防”一体推进，形成横向协同、纵向联动的“大监督”格局，统筹信息、资源和成果，切实发挥监管合力。
　　（四）2026年度经营工作计划
　　2026年，公司将紧扣上海“五个中心”建设和浦东新区打造社会主义现代化建设引领区的战略目标，立足“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业，做优做强、向深向实发展，依托“陆家嘴大朋友圈”平台，通过构建“人、产、城”融合发展模式，促进产业协同生态、提升服务发展能级、优化产业发展布局，在服务城市高质量发展中持续增强公司核心竞争力。
　　1、围绕载体运营服务提质效，赋能现代化城区高标准建设
　　2026年，公司将继续开发与运营并重、规模与质量齐升，推动从“建设好”向“运营好”转型升级，锚定高质量城市运营为基、服务多元融合为锚、全周期载体服务为核三大主线。精筑楼宇平台，响应城市空间优化和品质提升的号召，推进楼宇改造，打造可复制的城市更新示范标杆；深耕产业招商，围绕浦东新区现代化产业体系，聚焦重点赛道招商引资，规划布局科创生态，构建“招投服”联动新模式；夯实服务之本，以“高效响应+个性定制”为核心，构建以客户为中心的矩阵式服务体系。
　　（1）构建区域生态强磁场，打好招商引资“主动仗”
　　从空间供给向全维赋能升级，围绕“以产兴城、以城促产”主线，加速区域新经济总部集聚效应。
　　在办公及产业园招商引资方面，一是守牢核心标杆区成熟办公楼宇出租率压舱石，确保基本盘稳定。以“焕新促运营”提升核心区成熟项目出租率，以“推广带去化”攻坚爬坡期新入市项目。依托“创新创业企业集聚”与浦东“青创15条”政策红利，巩固并促进世纪金融广场、世纪大都会、陆家嘴滨江中心等成熟项目去化，同步推进世纪财富广场、前滩中环广场及集团委托项目的入市租赁工作，形成新老项目“双促进”格局。精准匹配市场需求，优化小面积段、定制精装、拎包入住产品线，固化标准、量化工期、闭环验收，确保批量落地、即租即用。二是提升大宗交易成交质效，放大核心区资产优势，提速重点项目谈判与落地。三是深耕产业生态招商链，集群效应再突破。依托高品质办公楼宇、优质人才安居房源、全方位商业会展设施等多元资源优势，构建人工智能应用场景的概念验证和示范推广平台，吸引更多产业头部领军企业及科技创新企业签约落址，为企业提供从孵化培育、融资对接到成果发布的全周期服务，实现成长全链条赋能。
　　在住宅产品租售与服务方面，紧扣楼市回暖窗口，叠加“好房子”“沪七条”政策红利，销售端加快铺排推售节奏，推广端塑强综合体大盘形象，服务端健全全周期房屋保障，全面提升住宅产品竞争力。延续陆家嘴太古源源邸、川沙锦绣云澜、世纪臻邸以及参股的前滩公馆、前滩滨江道项目销售势头，推动高转化增客蓄客，全力完成销售计划。陆家嘴云邸要锁定关键节点，推进2026年年内启动认筹、开盘。租赁住宅推进前滩、张江、川沙片区的统筹管理。聚焦标准化服务与品牌辨识度两个专项持续精进，打造宜居宜业、定制家居、拎包入住的高品质TOD活力社区，构建住宅客户关系团队，通过客服企微实现点对点的对客沟通与即时响应服务，助力产品及服务品质提升。
　　（2）载体建设攻坚提速，重点区域开发“谱新篇”
　　紧扣建设关键节点，实施贯穿项目全周期动态管控，推动全景计划一体落地，建设进度对表对标、品质全程严控，持续提升建设质效。陆家嘴区域，梅园社区2E8-19地块住宅项目“陆家嘴云邸”推进示范区移交，2E8-17地块商办项目推进项目建设工作；新民洋区域的洋泾西区E08-4
　　地块住宅项目“陆家嘴太古源源邸”推进内部精装及景观工程，E10-2地块加速幕墙施工，E12-1地块项目推进主体结构施工。同时，全力推进浦东新区张杨路商圈商业结构提升的重点工作之一—1885商业提升改造。前滩区域，前滩21-02、21-03地块住宅项目“世纪前滩-天御”“世纪前滩-天汇”按计划推进项目建设及交付。2026年，公司拟竣工项目3个，总建筑面积61万平方米；新建项目1个，总建筑面积18万平方米；续建项目3个，总建筑面积77万平方米。
　　陆家嘴集团委托项目三林楔形绿地11及12单元商办项目、前滩公馆及前滩滨江道住宅项目等项目按计划推进。
　　（3）服务矩阵焕新升维，做好管理服务“护航人”
　　陆家嘴物业将继续对标行业最高标准，迭代服务清单，在保证服务质效的前提下，压实节能降耗举措，落地全场景能耗精细化管控，率先启动空调系统智慧控制试点，用数据代替经验、用算法替代人工，打造低碳、高效、可持续的物业新样板。
　　2、围绕金融服务高质量发展，跨板块产融协同开创新局面
　　2026，公司将以“内生高质量发展”为主线，同步寻找优质并购标的，双轮驱动完善特色金融服务体系。重点围绕“陆家嘴大朋友圈”客户需求，加强产业协同赋能，提升综合型、一站式服务能力，以专业化金融服务为公司整体战略注入新动能，实现更具韧性的价值增长。
　　金融服务板块将持续以“服务公司整体战略、打造金融板块特色”为核心方向，实时响应政策导向与监管动态，把握资产价值变动趋势，深度挖掘潜在价值增长点。持续优化持牌金融机构与投资企业间的资源联动机制，通过“陆家嘴大朋友圈”资源共享、产品服务创新、渠道共建等方式，全面提升板块间的协同运营效率与综合效益。探索围绕产业布局基金，夯实基金规范运作，推进市场化募资能力，打造产融联动创新模式。
　　陆家嘴信托要着力构建“稳基本盘、强增量盘”的经营格局，通过提升专业能力、精益管理、特色发展与持续创新，构筑公司穿越周期的核心竞争力，实现内涵式增长与可持续发展。爱建证券要坚持“打基础、补短板、起规模、站起来”总要求，统筹处理好当前任务与长远发展，加快培育特色业务，做精做深轻资本业务，优化管理机制，锻造高效管理体系，提升运营质效。陆家嘴国泰人寿要坚持价值型发展战略，继续优化“泛个险”策略，拓展银保渠道业务，不断丰富投资能力，拓宽保险资金运用范围，推动权益投资策略多元化，并持续研究偿付能力优化及资本补充举措。
　　3、围绕商旅多元化融合共生，空间重构打造跨界消费场景
　　精准把握消费趋势，优化业态与品牌布局。通过精准洞察情绪经济、体验经济、打卡经济与票根经济等新形态消费趋势，系统培育商业新动能。持续优化各项目业态布局与品牌矩阵，着力提升商场热度与客户黏性，推动客流量与商业价值实现高效转化与双向增长。强化区域商业布局，新开项目张江陆悦天地要紧扣区域定位与招商目标，全力推进品牌落位，确保项目高质量呈现，进一步巩固公司在重点区域的商业影响力，并通过构建“IP赋能-场景联动-消费转化”的价值闭环，充分释放区域消费潜力。
　　以空间蓝本布局品牌焕活，积极把握文博大展、演唱会等大型活动衍生的“为一个展赴一座城”“跟着演出去旅行”市场热潮，推升前滩香格里拉、陆家嘴明城酒店等公司成熟期酒店的出租率水平；以“小票根”实现“陆家嘴大朋友圈”消费链条延伸，推动酒店与餐饮、零售的跨业态、多场景持续消费，形成从流量到消费的闭环。同步推进张江科学城希尔顿酒店及集团委托的前滩华尔道夫酒店在开业爬坡期的品牌推广工作。
　　4、蓄力打造三大支柱基本盘，全方位激活质效转型新动能
　　（1）全方位锻造项目“产品力”
　　做好覆盖全生命周期、全要素、全角色“一张蓝图管到底”的全景计划，让“好房子”从蓝图走向现实。通过全过程管理链条，从设计优化、施工管控与物业服务等关键环节，构建“制定标准-执行标准-检验标准”全流程管理闭环；通过全周期、多维度的质量查验机制，确保项目品质管理贯穿始终、落地见效；以全员参与、全要素覆盖、全过程贯穿为原则，加强成本管控，全面释放资源潜能与价值创造力，实现全景可视、过程可控、经验可复、价值可增。
　　（2）优化队伍建设“凝聚力”
　　在推进国资国企改革深化提升行动中，围绕公司高质量发展命题，加快人才队伍建设提质增效，全面锻造高素质人才方阵。重点关注培养选拔优秀年轻干部，构建“标准化选拔、项目化育才、精细化考核、高效化调配”的全链条人才管理体系，为公司持续健康发展提供人才支撑。
　　（3）把稳安全内控“方向盘”
　　重点聚焦商酒板块、消防安全、建筑施工三大领域，“严”字当头强意识，“实”字托底抓落实，“细”字入微管风险，严抓实抓细抓安全管理工作。贯通融合内控监督，一体推进集成整改。以协同高效、防控一体为核心，纪检、审计、合规、风控协同，推动监督覆盖无盲点、问题整改全闭环，筑牢稳健发展监督防线。
　　2026年是“十五五”规划的开局之年，公司将以服务国家战略为牵引、以发展新质生产力为核心、以深化改革为动力，深耕城市更新、激活存量空间价值，聚焦产城融合、服务产业发展大局，深化创新驱动，紧紧围绕三大核心主业，深化国企改革、增强核心竞争能力，以扎实的工作业绩回馈股东、回报社会。
　　2026年度公司经营预算：预计现金流入266.66亿元，流出342.91亿元。其中：房地产业务流入165.91亿元，流出235.12亿元；金融业务流入100.75亿元，流出100.29亿元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1、办公物业
　　2025年，上海办公楼租赁市场在宏观经济政策支持与城市内生发展动能的双重驱动下，整个市场于压力中彰显韧性，流动性温和修复。一方面，市场正经历全面价值重塑，供需两端在动态博弈与波动调整中探寻新的均衡；另一方面，互联网科技、金融与专业服务、消费等多行业租赁需求持续释放，支撑整体市场需求基本面。
　　办公楼租赁市场方面，根据世邦魏理仕和仲量联行数据，全年甲级办公楼新增供应约103.7万平方米，净吸纳量约为49.9万平方米，平均租金报价同比下降5.9%至7.9元/平方米/天。成本驱动型的搬迁与升级仍是主要需求类型，随着甲级与乙级办公楼之间的租金差距缩小，升级需求持续释放。产业园市场方面，根据高力国际数据，上海全年新增供应量约178万平方米，全年吸纳量约为51.5万平方米，租金报价下降9.7%至3.07元/平方米/天。机器人、人工智能及其应用行业正成为上海产业园区结构性复苏的核心驱动力。甲级办公楼和产业园市场平均出租率分别为75.7%和68.1%。
　　根据世邦魏理仕统计，2025年上海房地产大宗市场实现成交97笔，交易总额474亿元，均较2024年有所下滑。全年单季交易活跃度呈现稳步修复态势，投资型交易占比逾七成。其中，办公楼交易笔数占比约为42%，涉及核心区办公物业、产业园物业及租赁公寓物业。
　　2026年，根据世邦魏理仕和高力国际统计，上海办公楼和产业园预计将分别迎来130万平方米和390万平方米的新供应量。短期内两个市场将仍面临供应压力，租户议价优势延续。同时，需求端方面，“十五五”规划驱动产业跃迁，新质生产力将催生高品质、定制化的办公或产业空间需求，预计将为办公楼与产业园市场带来结构性机遇。
　　公司目前在营办公物业（含产业园）总建筑面积273万平方米，其中持有的上海办公物业（含产业园）总建筑面积247万平方米，成熟物业（含产业园）主要位于上海陆家嘴区域的世纪大道、花木及前滩区域，2025年新增物业位于张江科学城和川沙两大区域。公司将积极应对宏观经济形势变化，紧跟市场，依片区特征定制策略，并精修内功，在做好招商稳商的同时，积极推进大宗交易，力争在市场竞争中脱颖而出，赢得更多的市场份额。具体措施如下：
　　办公楼方面，公司依托不断完善的楼宇运营能力，进一步强化自身宣传与推广能力，提升公司楼宇品牌市场影响力，赋能楼宇招商。
　　（1）细分产办运营阵列，做强专业化运作
　　公司办公物业（含产业园）资产体量逐步上升，将依据区域分布与服务配套进一步细分。区域分布方面，形成陆家嘴、前滩、张江科学城与川沙区域三大运营核心，缩短管理半径，进一步做强业务专业度。服务配套方面，确立专业团队运营LSPACE陆创营、LHUB陆创空间两大服务平台，不断提升公司楼宇的商务配套，赋能楼宇招商。
　　（2）稳存量，促增量，双管齐下
　　持续跟踪市场动态，敏锐把握窗口期，因势调整招租策略，力争抢占先机，提升存量和新增项目的出租率。对于存量项目，以客户需求为中心，依托“陆家嘴大朋友圈”服务体系，加强需求洞察与精准服务，增强客户黏性，稳固成熟项目的续租率。另一方面，针对新老项目待租面积，结合项目特征定制招商策略，重点攻坚大客户谈判，推动新入市项目尽早实现大客户签约，不断推高项目去化。同时，提供标准化定制装修服务，满足小面积客户拎包入驻需求，进一步拓宽获客能力。
　　（3）做强租售并举，助力楼宇招商
　　一方面从产品设计端入手，为市场输送更多优质租售并举项目，另一方面做强市场客户及存量客户诉求排摸，留住有置业意愿的企业，为其提供满足其个性化需求的楼宇，作为助力招商引资的重要手段。
　　产业招商方面，在市场化招商的基础上，做强产业招商，搭建产业平台，梳理区域重点发展产业领域，推动链主客户的率先落地。
　　（4）产业招商和市场招商两手抓
　　不断做强产业招商能力，分析行业发展热点，积极推动链主企业落地。进一步挖潜产业集聚可能性，例如前滩的医疗器械及生物制药行业，陆家嘴片区的金融、服务行业集聚，北滨江的互联网集聚，张江科学城片区的AI产业集聚等，以此助力整体招商引资工作。
　　（5）搭建产业服务平台，赋能产业招商
　　搭建统一的产业服务平台NEX陆创新域，明确三年建设计划，围绕“策划先行，品牌树立，业务明确，队伍搭建”目标，有效协同主营业务有序发展，拉通内部业务资源高效运转。根据平台发展规划，完成品牌建设，形成标准化管理机制及流程，吸引更多产业头部领军企业及科技创新企业签约落址。
　　（6）做强产业服务配套，为企业成长赋能
　　积极推进产业服务配套建设，在张江区域创立陆创AI加速器和股权投资集聚区的基础上，以创新定制的孵化空间为平台，链接股权投资机构和产融对接服务，完善产业生态，促进科技中小企业集聚，助力企业成长。另一方面，联动产学研机构，定期举行投资路演、企业沙龙、高峰论坛等产融对接活动，促进上下游交流。
　　2、居住物业
　　2025年，上海住宅市场呈现显著结构性分化，高端住宅与核心区域市场表现相对坚挺，普通刚需及远郊市场则继续承压，市场整体观望情绪浓厚。同时，上海房地产政策持续优化，“沪六条”、沪版“好房子”新规、“房产税优化”，从需求端松绑、供给端提质、持有端降本三维发力，形成“激活需求+升级品质+稳定预期”的政策闭环。
　　2025年，根据克而瑞数据，上海商品住宅市场，全年新增供应量518万平方米，同比下降31%；成交43824套，同比下降23%；成交面积546万平方米，同比下降21%；成交均价81467元/平方米，同比上涨6%。商品住宅市场冷热不均，外环外市场的停滞状态逐步向内延伸，市中心区尤其是内环内区域依靠高端项目仍维持价格韧性，外围特别是外环外区域成交增长动力不足。二手住宅全年成交约22.5万套，创近四年新高，整体以价换量，刚需为主导。2025年末，全市住宅库存去化周期持续攀升至18个月，其中七成库存分布在外环外。
　　住宅租赁市场方面，供需层面呈现清晰的多层次分化格局。2025年，保租房作为政策基石，已供应超60万套，占据约25%市场份额。高端公寓与服务式公寓则主导品质市场，前者竞争焦点从地段转向产品力与社群运营，承接改善需求；后者聚焦核心及新兴商务区，提供灵活租约的项目仍受青睐。租赁市场正从规模扩张阶段迈向精细化、差异化运营阶段，资本更关注长期收益与运营效率。
　　展望2026年住宅市场，面对持续分化和竞争加剧的整体环境，公司将主动顺应市场需求，精准把握市场动态，坚持以客户为中心，用确定的专业与担当应对不确定的市场，重点措施如下：
　　（1）销售住宅聚焦产品、服务、交付，三维度全面提升
　　2026年，居住产品业务板块将坚定国有房地产企业的使命，继续对标行业标杆企业，提升产品价值和质量，积极应对市场变化，勇于开拓创新，确保按计划推进销售、交付工作。
　　产品升级方面，根据市场和规范标准的不断升级，围绕客户日益增长的居住需求，新建设项目将聚焦户型迭代、景观焕新、收纳提升等课题，专心打造“好房子”，建设高品质全景示范区、样板房、架空层、会所等，让客户实现所见即所得；市场策略方面，整合公司品牌优势和行业优质资源，持续依托“陆家嘴大朋友圈”资源，通过社群品牌、自媒体平台等方式传播品牌。
　　客户服务方面，构建住宅客户关系团队，通过客服企微实现点对点的对客沟通与即时响应服务，密切关注客户体验、及时反馈客户需求，助力产品及服务品质提升。依托陆家嘴大朋友圈生态，增进住宅业主与公司其他业态的资源衔接，为住宅业主提供尊享服务、生活便利。
　　提升交付力方面，强化制度保障，推行“无界服务”。严格执行交付管理规定和客诉处理指引，确保交付流程规范。严格把控工程品质，前置排查风险，合理制定交付方案，塑造高品质住宅典范。
　　（2）租赁住宅锚定“产品力、运营力、拓展力”建设，夯实高质量发展根基
　　2026年，住宅租赁将围绕“产品力、运营力、拓展力”，聚焦能力筑基与标杆打造。产品力方面攻坚迭代，升级产品标准手册，启动“公寓+增值功能”复合模式试点，建立存量资产改造可行性评估与设计模型。运营力方面打牢基础，围绕“星享服务体系”持续提升服务标准，并通过“乐居APP”“小程序”等客户触点，从技术层面打造服务闭环。拓展力方面，将对外探索各类合作模式，如合作开发、包租、轻资产委托管理等，实现项目落地，完成市场化能力验证。通过标准建立与标杆验证，初步构建“产品-运营”模型，为规模化发展与品牌溢价积累实证基础。
　　3、商业物业
　　2025年，上海社会消费品零售总额达1.66万亿元，同比增长4.6%，国补品类成为拉动消费增长的核心驱动力。根据仲量联行数据，上海零售物业市场呈现阶段性复苏态势，2025年一季度品牌拓店态度偏谨慎，二至四季度租赁活动逐步回暖、持续复苏，全年累计录得净吸纳量40.4万平方米，市场活力回升。
　　展望2026年，消费行业将延续理性务实的发展基调。一方面，品牌方会更聚焦于核心客群需求，强化对投入产出比的管控。另一方面，消费者对品质生活、高性价比产品及情绪价值的核心诉求将持续深化，从而为潮玩杂货、运动服饰与装备、宠物服务、健康体育等多元业态带来持久的租赁需求增长动力。综合市场供需、政策导向及消费趋势，预计2026年上海商业物业市场将呈现以下三大发展特征：
　　（1）消费需求迭代：体验与性价比双驱，租赁需求更趋多元。随着消费市场持续复苏，消费者对消费场景的情绪体验、情感共鸣及性价比的关注度不断提升，将进一步带动疗愈业态、运动消费、二次元潮玩、宠物经济及平价餐饮等多元领域租赁需求释放。
　　（2）区域格局重构：核心引领与新城崛起双轮驱动。随着上海国际消费中心城市建设的持续推进，商业区域布局正打破传统均衡，形成“核心集聚、新城补位”的全新格局。新城商业供给加速扩容，重点完善业态组合、提升服务能级，打造区域级消费中心，适配新城居民与产业人口的消费需求。同时，核心商圈与社区商业呈现两极分化发展，核心商圈走垂直细分、高端特色路线，社区商业聚焦便民服务、家庭消费，而TOD模式依托交通优势，成为串联各类商业场景、做实“15分钟生活圈”的新增长点。
　　（3）空间价值创新：从消费载体到情感体验聚合平台。商业空间的功能边界正不断延伸，已突破传统消费场景的局限，升级为承载独特体验、情感连接与生活方式表达的核心聚合平台。同时，商旅文体展呈现生态化发展，夜间经济将持续提质扩容，依托灯光秀、主题活动等创新形式，延长消费时长、提升消费活力。市集经济常态化运营，丰富消费选择、营造烟火气，进一步深化“商业即生活”的理念，推动商业空间成为承载生活方式、情感交流的综合平台。
　　针对上述趋势，结合公司各商业物业项目的特征，公司将持续提升项目产品能力、数字化能力、成本管理能力和创新引领能力，不断扩大陆家嘴商业品牌影响力。具体措施如下：
　　（1）深耕产品，打造差异化项目核心竞争力
　　积极洞察市场与消费者需求，结合经营复盘成果，持续对在营项目进行升级优化，着力塑造差异化经营产品力，提升项目经营质效。结合存量改造与场景创新需求，以提质增效为导向，持续优化商业产品设计管理方案，助力项目实现业态升级与价值提升。重点推进陆家嘴96广场业态改造、陆家嘴1885全面焕新、天津陆家嘴中心业态升级等工作，适配不同项目的发展需求。
　　（2）提质增效，筑牢精细化运营坚实根基
　　强化营销成本精细化管控，构建多维度营销效果评估体系，持续迭代营销策略矩阵，在优化营销资源配置的同时，同步推进客户服务体验升级。推进各项目节能设备更换与能耗管控，降低运营成本，契合绿色发展理念。优化保洁、安保、维修服务流程，建立标准化考核体系，针对购物中心、社区商业等不同业态，差异化适配服务标准，全面提升客户满意度。
　　（3）创新赋能，激活品牌与场景双重价值
　　持续深化品牌建设，打造具有行业影响力的商管品牌。聚焦“商旅融合”核心方向，深化业态与营销创新，联动区域内企业打造跨界商业活动，强化市场声量。激活会员生态作为增长新引擎，通过深化商业大会员系统建设，完善会员权益体系，提升用户粘性与消费转化效率，拓展增长空间。持续孵化自有IP、联动外部优质IP，丰富活动内容与场景体验。进一步扩大陆家嘴商业品牌影响力，推动各项目实现高质量运营。
　　4、金融行业
　　2025年，在经济结构转型与金融强国建设的战略指引下，金融行业紧扣中央经济工作会议部署要求，锚定金融“五篇大文章”核心任务推进发展，行业整体向质量提升方向转型。金融监管始终以“强监管、防风险”为主线，稳步推进各细分领域的转型工作，为“十五五”开局及行业长期健康发展奠定坚实基础。
　　2026年，金融行业迎来转型深化的关键阶段，行业各细分领域均以高质量发展为核心目标，坚持提升金融服务质效与精准度，为扩大内需、培育发展新质生产力等国家重大战略落地提供坚实金融支撑。
　　（1）信托行业坚守受托定位，深化主业聚焦
　　2026年是新修订《信托公司管理办法》正式施行之年，信托行业将进一步坚守受托人定位，以监管新规为根本遵循，聚力推动业务向主业聚焦、向专业纵深发展，把受托人核心定位全面融入业务全流程各环节，筑牢受托责任履行能力。业务三分类政策实施至今已进入第三个年度，行业整体业务结构优化成效显著，正以资产服务信托、资产管理信托、公益慈善信托为核心业务抓手，深入推进行业转型深化与实践走深走实。
　　（2）证券行业把握严监管基调，整合创新发展
　　2026年，证券行业将以深化行业整合与培育创新动能为核心引擎，立足严监管主基调，持续强化资本市场核心中介功能，坚守服务实体经济初心，全力护航资本市场发展。监管层面将继续优化资本市场生态，切实维护投资者合法权益，完善行业治理体系，引导证券公司推动业务发展与国家战略深度融合。在政策引导与市场需求双重驱动下，行业将聚焦创新业务提质增效，夯实服务实体经济根基，为发展注入更强劲动力。
　　（3）寿险行业优化业务结构，提升价值内涵
　　2026年，寿险行业将迈入以业务结构优化、价值内涵提升为核心的发展新阶段。居民健康保障与养老规划需求升级，进一步激活保险市场核心消费潜力；报行合一政策深化落地，加速推动行业形成良性竞争格局。低利率环境下储蓄资金向具备长期稳健收益属性的保险产品迁移趋势增强，为行业带来增量业务需求；预定利率的动态调整，也对行业产品创新设计与专业化投资能力提出更高要求。在此背景下，寿险公司将优化产品供给结构，精准把握市场发展机遇，推动行业经营质效稳步提升。
　　2026年，公司金融板块将严格贯彻落实中央经济工作会议各项部署要求，坚持服务实体经济的根本宗旨，以专业化、体系化服务能力建设为抓手，以内生式增长与外延式并购相结合模式，打造高效率综合金融服务体系。陆家嘴信托将坚守信托本源定位，精准布局优势赛道，深耕区域市场，稳步达成核心发展目标；爱建证券将锚定科技特色与全球视野，聚焦核心赛道深耕细作，锻造全链条综合金融服务能力，精进专业服务水准与核心竞争力；陆家嘴国泰人寿将坚持价值型发展道路，深入推进业务多元化与特色化布局，构建数智化金融服务生态，实现有价值的规模增长。金融板块将围绕公司整体发展战略，秉持稳健致远的经营理念，全方位赋能上海国际金融中心的高水平建设，助推实体经济产业转型升级。
　　(二)公司发展战略
　　经过三十余年的发展，公司已成功完成了从“单一土地开发”向“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”的主营业务转型。公司城市综合开发与服务板块经历了快速发展期后，进入相对成熟的阶段，以商办物业的租赁与销售为主要业务。2017年，公司响应国资国企改革的号召，成功完成陆金发100%股权收购，并一举获得了信托、证券和保险三家持牌金融机构，将业务领域拓展至金融服务板块。
　　当前，公司通过做精区域开发、做优金融服务、做强商旅服务，持续优化业务布局，坚定推动从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”的转型。同时，不断寻求新的发展途径，更加注重资产运营与管理能力，通过资产更新、业态融合及金融工具盘活存量资产，并着力提升项目的绿色低碳与智慧化水平。
　　未来，公司将继续以三大核心主业为立足点，以“做优产品力、做强团队力、做深约束力”三力建设为支撑点，积极探索多元化和精准化的可持续成长路径，持续巩固公司核心竞争力与市场影响力，致力于实现公司长期价值的稳步增长。
　　(三)经营计划
　　(四)可能面对的风险

　　就公司合并报表范围内的控股子公司绿岸公司名下部分土地存在污染及其相关事宜，公司自2022年4月起，依据上市公司信息披露规则已累计发布了10次专项公告。
　　绿岸公司已暂停相关开发、建设、销售工作。截至本报告披露日，相关进展如下：
　　在各方积极推动下，绿岸项目相关地块土壤现场治理工作已全部完成，项目公共区域道路及周边公园等便民设施已开放，相关后续工作正在有序推进中。
　　公司将持续关注本次风险事项后续进展，审慎分析评估其对公司的影响，认真落实各项应对措施予以妥善处理，并根据事项进展情况及时履行信息披露义务，全力维护公司及全体股东的利益。敬请广大投资者注意投资风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　(一)公司所从事的主要业务和经营模式　　公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，聚焦现代化城区建设目标任务，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，持续推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设与运营服务。　　公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注国际化一流营商环境的打造，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。　　公司持续优化商业地产租售业务，做精做强核心资产运营，不断打造楼宇经济新高地，在推动住宅产品... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　(一)公司所从事的主要业务和经营模式
　　公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，聚焦现代化城区建设目标任务，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，持续推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设与运营服务。
　　公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注国际化一流营商环境的打造，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。
　　公司持续优化商业地产租售业务，做精做强核心资产运营，不断打造楼宇经济新高地，在推动住宅产品及部分办公楼宇销售的同时，打造产业聚集平台，整合优势资源，注重产业链上下游转型升级，聚焦城市楼宇更新改造和高能级专业化租赁运营队伍打造，依托全方位商业配套等综合优势，不断提升资产管理能级和效率，为公司经营业绩和可持续发展带来新动能。
　　聚焦转型发展和提质增效，公司旗下各持牌金融机构以稳经营、促转型、控风险为目标，积极融入国家发展战略和浦东综改试点，优化金融投资布局，努力服务实体经济，推动自身业务与城市综合开发协同发展。
　　公司立足服务浦东国际消费中心建设的重要定位，不断打造多元融合的商业、酒店场景，提供购物、餐饮、休闲娱乐、住宿等差异化服务和体验，助力区域营商环境与消费环境双提升。
　　综上，公司经营战略方针是以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业为立足点，打造三元驱动协同发展态势，持续优化商业地产租赁业务，发挥产业聚集效应，提升资源配置和管理服务，在做精做强长期持有的核心资产运营的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动，实现公司股东利益最大化的目标。
　　（二）行业情况
　　城市综合开发与服务方面，2025年上半年，上海房地产市场在政策持续深化与需求释放的作用下呈现逐步复苏态势。政策层面，上海重点加强维护楼市稳定，探索城市更新可持续模式，全面贯彻落实“好房子”体系建设，首次将房地产发展新模式纳入消费提振体系，叠加国家层面的降低公积金贷款利率、下调商业贷款LPR等金融支持，降低了购房成本，激发刚需及改善型需求。上半年，上海土地市场活跃，核心区及次核心区优质地块高溢价常态化，新房市场成交延续分化状态，中心城区外环内项目认购活跃，远郊区域库存压力仍然较大；价格端在多个中心城区高价项目拉动下，同步企稳回升。租赁方面，上海办公楼及产业园需求端以金融、消费品制造业及高端制造业、TMT、专业服务四大行业居前。整体市场竞争加剧，以价换量和保出租率成为供给端的普遍共识，需求端则在供给充沛、价格谈判优势的环境下，以质价比为首要考量搬迁选址，实现企业总部整合与升级。随着新增供给持续入市，更多业主除了在租金优惠政策之外，同时发力楼宇服务与运营，以个性化的增值服务提升自身在市场上的竞争力。与此同时，投资市场呈现量价调整、结构分化的特点，长租公寓成为市场新的增长点，核心区域办公楼仍受投资者关注。
　　特色金融服务方面，2025年上半年，中国金融行业在复杂多变的宏观经济形势下，保持稳健运行态势，于挑战中主动求变革新，坚定服务实体经济与高质量发展。信托行业在“三分类”新规下，信托公司加速回归本源，主营业务持续向更加多元化和专业化的资产服务信托、资产管理信托和公益慈善信托转型发展，规模增长与业务结构优化效果显著。证券行业受益于市场回暖与政策支持，监管政策推动资源向重大战略领域集聚，资本市场改革持续深化，头部券商加速并购整合，行业集中化趋势加快。保险行业在政策引导下加大对实体经济和资本市场的支持，长周期考核推动保险资金加大权益投资，同时行业加速推动数字化应用，优化运营效率，实现稳步发展。商旅服务方面，2025年上半年，上海商业地产行业在促消费政策红利释放，以及首发经济、银发经济、夜间经济等多元需求动能的协同作用下，结构性焕新进程显著加速。需求端通过政策引导与细分客群的消费潜力深度激活，不仅在传统消费需求方面提质扩容，更催生了情绪价值主导的新型消费趋势；供给端以场景创新与消费侧激励为双轮驱动，商业项目正突破传统购物空间边界，整体市场从“量”的扩张向“质”的升级跃迁。酒店行业受企业差旅和会议需求萎缩、高端旅客群消费降级、高端宴请需求减少等市场经济影响，高端酒店市场经营挑战持续加剧。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年，是“十四五”规划和国企改革深化提升行动“双收官”之年。上半年，公司在董事会的领导下，坚持稳中求进工作总基调，聚焦主责主业，以服务浦东产业资源配置与能级提升为重心，从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”转型发展，通过优化战略布局、提升产品品质、创新服务模式，持续增强企业核心竞争力，持续提高公司价值创造能力。
　　(一）2025年上半年经营工作回顾
　　1、2025年上半年营业收入65.98亿元，其中：房地产业务收入58.07亿元，金融业务收入7.91亿元。
　　2、2025年上半年房地产业务成本30.17亿元，金融业务成本及管理费用2.29亿元。
　　3、2025年上半年项目开发投资支出14.81亿元。
　　4、2025年上半年实现归属于上市公司股东的净利润8.15亿元。
　　(二)2025年上半年经营工作分析
　　1、经营收入分析
　　（1）物业租赁收入
　　①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计18.54亿元，主要包括：
　　办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2025年上半年租赁现金流入13.35亿元，比2024年上半年减少3.41亿元，同比下降20%。
　　目前公司持有在营甲级写字楼共36幢，总建筑面积245万平方米。截至2025年6月末，公司上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为77%，平均租金7.39元/平方米/天；公司天津成熟甲级写字楼的平均出租率为64%，平均租金2.8元/平方米/天。
　　高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼。截至2025年6月末，长期在营高品质研发楼总建筑面积33万平方米，出租率84%，平均租金5.58元/平方米/天。
　　商业物业。2025年上半年租赁现金流入2.11亿元，比2024年上半年减少0.09亿元，同比下降4%。
　　商业物业主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885、前滩陆悦广场、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、川沙九六广场、陆家嘴金融城配套商业设施、张江陆悦天地（部分开业）。截至2025年6月末，主要商业物业总建筑面积78万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）出租率情况为：上海陆家嘴L+MALL出租率为94%；天津陆家嘴L+MALL出租率为88%；陆家嘴96广场出租率为88%；陆家嘴1885出租率为100%；花木陆悦坊出租率为100%；金杨陆悦坊出租率为88%；前滩陆悦广场出租率为90%。
　　酒店物业。2025年上半年现金流入2.53亿元，与2024年上半年基本持平。
　　公司酒店物业包括：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店、张江希尔顿酒店。其中成熟酒店物业（运营一年及以上）：东怡大酒店配备209间房间，2025年上半年GOP率（营业毛利率）为34.52%，平均出租率为63.56%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2025年上半年GOP率为35.15%，平均出租率为52.89%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2025年上半年GOP率为20.69%，平均出租率为74.77%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2025年上半年GOP率为42.24%，平均出租率为71.4%。张江希尔顿酒店配备475间房间，于2025年3月实现开业。
　　住宅物业。2025年上半年租赁现金流入0.5亿元，比2024年上半年增加0.29亿元，同比增长138%。
　　公司租赁住宅物业包括川沙悦庭、张江雍萃75、前滩悦庭54。截至2025年6月末，租赁住宅总建筑面积13万平方米，其中成熟租赁住宅物业（运营一年及以上）为川沙悦庭，出租率97%，平均租金2.44元/平方米/天。前滩悦庭54项目于2025年2月开业。
　　②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计5.49亿元。
　　公司持股50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
　　前绣实业。前绣实业为前滩太古里的运营主体，2025年上半年租赁收入2.29亿元，与2024年上半年基本持平。
　　新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2025年上半年租赁收入2.69亿元，较2024年上半年减少0.95亿元，同比下降26.10%。
　　富都世界。2025年上半年租赁收入0.51亿元，与2024年上半年基本持平。
　　（2）房产销售收入
　　2025年上半年，公司实现房产销售现金流入合计61.87亿元。收入主要来自于：
　　住宅物业（含车位）销售现金流入55.48亿元，主要为：世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源源邸第一批及第二批。2025年上半年累计住宅物业合同销售面积4.10万平方米，同比增加96%；合同销售金额47.69亿元，同比增加111%；在售项目的整体去化率为91%。
　　商办物业销售现金流入6.39亿元，为陆家嘴投资大厦销售尾款。
　　（3）物业服务收入
　　合并报表范围内，2025年上半年，公司实现物业服务收入10.70亿元，较2024年上半年增加0.30亿元，同比增长2.88%。
　　合并报表范围外，物业服务收入主要来源于前绣实业和新国博。其中：前绣实业物业服务收入0.66亿元，同比增长3.13%；新国博服务性收入1.02亿元，同比下降40.35%。
　　（4）其他运营服务收入
　　2025年上半年，公司实现其他运营服务收入2.97亿元，较2024年上半年增加1.56亿元，同比增加110.64%。主要为公司代建、代销、代运营等的管理服务费和建设工程服务收入。
　　（5）金融服务收入
　　2025年上半年，金融业务实现收入7.91亿元，占公司营业收入总额的11.99%。
　　2、项目投资分析
　　2025年上半年，公司无新开工项目。
　　竣工项目3个，总建筑面积41.02万平方米，为川沙C06-01/02地块、川沙C06-03地块、张江中区74-01地块。续建项目4个，总建筑面积122.21万平方米，为梅园社区2E8-19地块、前滩21-02地块、前滩21-03地块及洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块。
　　3、有息负债现状
　　截至2025年6月末，公司有息负债余额707.41亿元，占2025年6月末公司总资产的42%，较2024年末有息负债余额增加0.95亿元。2025年6月末余额按贷款品种分为：银行贷款419.56亿元、债券（含资产证券化）273.41亿元、接受控股股东及其控股子公司贷款7.37亿元、其他关联方借款1.70亿元、金融持牌机构拆入资金和收益凭证5.37亿元。
　　4、经营业绩影响分析
　　公司2025年上半年利润来源主要由租赁、房地产销售、金融业务、物业服务、酒店及投资收益组成。其中：长期持有物业出租毛利率为65%；房地产销售毛利率为57%；金融业务利润率71%；物业服务毛利率9%；酒店业毛利率15%；其他业务毛利率52%。
　　（三）2025年度“提质增效重回报”行动方案半年度评估情况
　　公司于2025年4月22日召开第十届董事会第四次会议，审议通过《2024年度“提质增效重回报”行动方案的评估报告暨2025年度“提质增效重回报”行动方案》。上半年，公司以行动方案为指引，从聚焦主责主业、持续现金分红、加强投资者沟通交流、强化公司治理等方面，积极推动并落实各项举措，切实履行上市公司的责任和义务。
　　1、聚焦主责主业，优化战略布局
　　公司坚持稳中求进工作总基调，立足三大核心主业，持续优化战略布局，发挥产业聚集效应，提升资源配置和管理服务，推动城市综合开发与服务板块进一步做优、做精商业地产主业，多方位夯实招商稳商工作，搭建产业链招商平台，升级品质楼宇载体与服务，不断增强公司竞争力和影响力；推动特色金融服务板块进一步提升服务能效，深化转型改革，增强与城市综合开发业务协同效应，为公司的整体发展提供更有力支撑；推动商旅服务进一步整合优质服务，推进在营项目的数字化多维建设，不断扩大陆家嘴商业品牌影响力，为后续各项目的推广运营打下基础。
　　2、持续现金分红，重视投资者回报
　　公司始终坚持将股东利益放在重要位置，实施科学、持续、稳健的分红政策，严格按照《公司章程》及股东回报规划，积极采取以现金为主的利润分配方式，持续回报股东。公司于2025年5月20日召开2024年年度股东大会，审议通过了《2024年度利润分配方案》，并于2025年6月30日实施完毕，共计派发现金红利4.38亿元（含税）。
　　公司于2024年10月30日发布了2024年度中期利润分配方案，共计派发现金红利3.16亿元（含税），并于2024年12月24日实施完毕。综上，公司2024年度现金分红总额为7.54亿元（含中期分配现金红利），占2024年度归属于上市公司股东的净利润的50.02%。自2002年来，公司坚持每年现金分红，且自2016年起，连续九年每年现金分红占当期归属于上市公司股东净利润的比例达到50%。
　　同时，公司继续响应“一年多次分红”政策号召，2024年年度股东大会审议通过了《2025年度中期分红安排的方案》，公司将根据实际情况在2025年半年度报告或第三季度报告披露后适当增加一次中期分红，2025年度中期现金分红金额不低于相应期间归属于上市公司股东的净利润的30%，且不超过相应期间归属于上市公司股东的净利润。
　　3、加强投资者沟通交流，有效传递企业价值
　　公司严格按照《公司法》《证券法》等相关法律法规的要求，认真贯彻落实“真实、完整、准确、及时、公平”的信息披露原则，尊重中小投资者，平等对待所有股东，不断增强公司信息透明度与沟通坦诚度。
　　上半年，公司披露定期报告2份，临时公告25份，充分披露公司2024年年度与2025年第一季度主营业务及经营数据情况、2024年年度权益分派实施，以及《2024年度环境、社会及公司治理（ESG）报告》，回应包括投资者在内的利益相关方对于公司经营模式、财务数据、公司治理、分红及可持续发展等方面的关切问题。
　　公司通过多种渠道，积极与投资者交流互动，展现公司形象，回复投资者问题。通过投资者热线、投资者邮箱、上证e互动平台、现场投资者调研接待等形式，加强与投资者的双向沟通。公司于2025年5月15日参加2025年上海辖区上市公司年报集体业绩说明会暨举行2025年第一季度报告业绩说明会，就投资者关注的问题进行沟通交流，让投资者充分了解公司所处行业、战略规划、业务发展等信息，促进公司与投资者之间建立起长期、稳定、信赖的关系。
　　4、坚持规范治理，筑实高质量发展根基
　　公司持续提升公司治理水平，不断完善内控体系建设，促进公司持续、健康、稳定发展。公司重视董事、监事、高级管理人员等“关键少数”人员的履职规范。上半年，组织董监高人员积极参加监管机构和上市公司协会等组织的各类专项培训，包括《2025年上市公司董事、监事和高管合规履职培训》《2025年上市公司独立董事后续培训》《上市公司高质量发展系列培训--可持续发展报告(ESG)专题》等，持续跟进资本市场最新政策、监管规则等，通过合规高效履职助力公司高质量发展。
　　上半年，根据新的监管要求，结合实际情况，公司制定了《舆情管理制度》和《董事、监事和高级管理人员持有公司股份及其变动管理制度》，进一步优化公司治理能力建设，切实维护公司和全体股东权益。
　　综上，公司2025年度“提质增效重回报”行动方案的各项内容均在按计划实施中。公司将持续履行上市公司责任和义务，积极传递公司价值，维护公司良好市场形象。
　　（四）2025年下半年经营工作计划
　　下半年，公司将继续立足“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业，努力从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”转型，构建“楼宇即平台、产业即生态、服务即价值”新范式。促招商引资，紧扣产业生态与数字经济赛道，布局未来产业结构演进路径；抓项目建设，精筑智慧低碳楼宇载体，打造产城融合新标杆；强服务赋能，搭建全周期客户服务体系，锻造营商环境硬实力。
　　1、聚焦“品质建设、优质运营”核心能力，打造城市综合开发服务区域样板
　　（1）构筑营商环境强磁场，激活区域发展“新势能”
　　要以载体提效、平台赋能、服务升级为抓手，构建全链条招商攻坚体系，持续融入“陆家嘴大朋友圈”并深度串联资源，推进客户专属服务落地，打造集个性化服务、资源互通、圈层社交于一体的服务体系；增强陆家嘴办公物业品牌附加价值，利用公众号、视频号、短视频流量渠道等社交媒体资源平台，创新推动科创办公与数字传播的跨界融合；传递“L FOR MORE”主张，以全维度的细致服务，建立起办公、生活、企业、产业与人的深度链接，赋能客户全周期发展。
　　在办公及产业园楼宇营销方面，一是稳定核心区成熟办公楼宇出租率基本盘，加速爬坡期楼宇租售去化。积极推进世纪财富广场、前滩中环广场以及陆家嘴集团委托新入市项目的租赁工作、存量项目营销去化。契合市场需求，推进小面积、定制装修、拎包入住项目保质保量高效落地。二是巩固大宗交易的良好势头，以大体量项目去化为着力点，持续发力，充分发挥核心区优势，拓展渠道方资源。三是持续探索产业园招商模式，构建科创生态圈。构建“以链聚群、以数赋能、以场景引项目”的新型招商范式。打造高承载力的产业集聚平台，与产业链深度融合，依托高品质科研楼宇、优质人才公寓、全面商业配套等综合优势，优化产业服务体系，全力构建数字经济创新孵化生态体系。
　　在住宅产品租售方面，抢抓房地产利好政策，系统剖析项目禀赋，一项目一特色，通过搭建售前精准营销、售中高效服务、售后品质保障的全链条服务体系，强化客户需求响应能力，全面提升市场竞争优势。持续推进陆家嘴太古源源邸、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、世纪前滩·天汇项目以及陆家嘴集团委托项目的销售；推进参股的前滩公馆项目六批次洋房推盘工作，做好蓄客保温。租赁住宅稳定出租率，推进金融城、前滩、张江、川沙四个片区统筹管理，构建“统筹管理—品牌深耕—标杆塑造”发展体系。明确物业服务模式，实现服务效率与服务品质的双向优化；对标市场一流企业，建立专业服务机制和标准化运营管理体系，努力打造上海租赁住宅领域的行业标杆品牌。
　　（2）锚定靶向攻坚关键点，跑出开发建设“加速度”
　　要持续以项目关键节点为锚点，实施全周期动态管控，确保项目进度严格对标，计划节点高效推进。陆家嘴区域，梅园社区2E8-19地块商办和住宅项目推进地下结构施工，梅园社区2E8-17地块商办项目推进项目前期工作并开工；新民洋区域的洋泾西区E08-4地块住宅项目推进外墙及内部装修工程，E10-2地块完成结构封顶，E12-1地块项目推进主体结构施工。前滩区域，前滩21-02地块项目推进外立面装饰施工及精装修；前滩21-03地块项目外立面装饰施工全部完成。
　　（3）赋能全链管理颗粒度，构建服务矩阵“新生态”
　　要构建营销团队与物业团队全周期协同机制，通过跨部门组织联动、周期性巡查检查及分级响应体系，实现对客户需求全方位捕捉和敏捷反馈。总结以商业楼宇租赁运营为主营业务的陆耀公司和以城市更新、定制装修为主营业务的耀能公司实体化运作经验的基础上，推进以运营租赁住宅为主营业务的佳纪公司实体化运营转型。以服务升级激活客户价值为核心理念，加速打造体系化运营主体矩阵，构建专业化轻资产服务体系。
　　陆家嘴物业要持续提升服务标准、优化管理成本、强化保障能力，聚焦物业节能管理，实施全场景能耗精细化管控，协同开展空调系统智慧控制试点工作。构建具有“上海品牌”标识度的现代服务体系，积极总结连续七届进博会服务保障工作的成功经验，持续强化现场保障能力与服务水平，全力以赴做好第八届进博会的服务保障各项工作。
　　2、聚焦“金融板块专业能级和服务深度”重点指标，助力特色金融稳健发展
　　下半年，公司要坚持内生式高质量发展为主线，进一步完善特色金融服务体系，努力以专业化金融服务为公司整体战略发展注入新动能，实现更具韧性的价值增长。
　　聚力实体经济提质，金融产业携手共进。要突出整体战略部署及打造金融板块特色化服务，实时追踪政策导向与监管动态，持续对标同业发展战略与经营指标，把握资产价值变动趋势，深度挖掘潜在价值增长点，为公司金融业务发展识别潜在机遇。深化金融板块内部及跨板块协同发展，持续优化持牌金融机构与参股企业间的资源整合机制，培育“金融+产业”的创新业务模式。
　　纵深推进转型改革，锻造金融质效升级新势能。陆家嘴信托要结合业务三分类转型方向，持续关注战略规划的科学性、可行性，聚焦培育标品主动投资能力、大类资产配置能力、非标资产定制能力。爱建证券要进一步规范公司治理架构，确保前、中、后台职责清晰、风险隔离，结合市场化综合改革方案，持续优化绩效考核激励机制。陆家嘴国泰人寿要坚守价值型规模发展路径，提升投资管理能力、调整人才结构、加强专业队伍建设。
　　3、聚焦“多途径提质增效稳增长”关键抓手，坚持商旅服务量质并进
　　在商业活力焕发方面，下半年要持续优化商业业态组合、深化文化IP与商业空间的创新融合，以及实施精细化运营管理策略，在提升经营业绩的同时，持续提高商业项目的市场影响力和品牌美誉度。筹开项目要顺势而为、求变创新，实现创新突破。张江陆悦天地以及陆家嘴集团委托的项目按开业计划有序推进。深化会员运营，依托“陆家嘴大朋友圈”资源优势，落实商业会员深化运营，持续扩大会员规模、提升会员销售贡献的基础上，着力构建会员全生命周期管理体系，重点推进会员运营从量变到质变的转型升级。
　　在商旅服务提升方面，要深度服务区域办公楼宇企业客群，精准锚定市场定位，通过专业化客户服务体系搭建，实现目标客群的深度挖掘与价值激活，形成从资源整合到客群触达的全链条营销闭环。持续稳固前滩香格里拉等成熟期酒店的出租率水平，同步高效推进张江希尔顿酒店开业的品牌宣推，并有效联动新国博会展资源。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司作为陆家嘴金融贸易区的城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年深耕，公司积累了丰富的城市开发与服务经验。
　　公司的核心竞争力主要体现在以下六个方面：
　　（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米增长至396万平方米，主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇核心区域以及天津红桥区，物业所处区位优越，交通便捷。同时，公司正积极参与浦东各区域的纵深发展，构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，不断提升在营商办经营性物业的质量与服务，助力浦东打造国际化一流营商环境，进一步增强品牌竞争力和影响力。
　　（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨炼，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和文体旅，分别组建专业化营销管理团队。各营销团队有针对性地制定运营策略，专业化程度不断提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。为不断提升开发项目品质，公司成立了项目品质管控中心，加强对在建、在营项目的品质管控，提升公司产品竞争力。
　　（三）营销与服务协同。公司精心打造了一支拥有“上海品牌”认证的专业化陆家嘴物业团队，形成营销团队和物业服务团队的协同机制，不仅专注于为公司旗下商办及会展项目提供全方位、多层次的管理服务，更聚焦于服务城市发展战略，助力打响上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质量发展。同时，正加快推进以住宅租赁运营为主营业务的住宅租赁公司、以商业楼宇租赁运营为主营业务的资产管理公司、以城市更新和定制装修为主营业务的建筑科技公司等轻资产服务平台及运用服务公司的实体化运作。优化产业服务体系，探索产业园招商模式，构建“以链聚群、以数赋能、以场景引项目”的新型招商范式，打造高承载力的产业集聚平台，持续提升项目招商、运营与服务能级。
　　（四）持续发展的历史机遇。为进一步做强主业、获取战略资源，在控股股东陆家嘴集团的支持下，2023-2024年，公司完成了发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金，四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产注入公司，为做强做大主业、提升资产质量、优化股权结构、充实资金储备、优化财务结构，实现可持续发展奠定基础。充分利用陆家嘴集团的资源优势，持续拓展“陆家嘴大朋友圈”，围绕运营端聚劲发力，努力形成以陆家嘴产品为纽带的社会生态、生活生态、商务生态。随着前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，前滩的开发运营已进入了全新阶段。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引进主力客户和带动产业集聚，使前滩国际商务区继续成为上海办公楼市场中备受关注的区域，成为各类企业和机构办公的最佳选址之一。同时，作为陆家嘴集团的重要区域开发平台，通过与陆家嘴集团、前滩投资共同设立项目公司，正推进三林滨江南项目的开发、建设及销售。
　　（五）统筹优势助力业务发展。公司旗下持有证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业的发展格局，推动金融服务与实体经济协同发展。随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司已成为陆家嘴集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的陆家嘴集团在前滩、三林滨江南、御桥等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。
　　（六）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规要求，以建立现代企业制度为目标，不断优化公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作，持续完善公司治理相关制度。由股东大会、董事会、监事会和高级管理人员组成的公司治理架构，形成了权力机构、决策机构、监督机构和管理层之间权责明确、运作规范的相互协调和相互制衡机制，为公司高效、稳健经营提供了组织保证。

　　四、可能面对的风险
　　上半年，中共中央政治局会议明确指出，要持续防范化解重点领域风险，继续坚持因城施策，切实做好保交房工作，结合房地产市场供求关系的新变化，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展，持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。房地产市场在经历了一轮深度调整、多维度支持性政策积极发力下，上海住宅市场逐步呈现复苏态势，内环优质板块项目认购活跃，但外环外住宅产品续销及去化周期延长情况仍在持续。办公租赁市场竞争日趋白热化，以价换量和保出租率为先成为供给方的普遍共识。资本市场改革持续深化，牢牢守住不发生系统性金融风险底线，扎实推进金融高质量发展仍是金融行业主基调。
　　公司不断寻求新的发展途径，公司正积极参与浦东各区域的纵深发展，持有的物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇核心区域以及天津红桥区，所处区位优越，交通便捷。公司通过做精区域开发、做优金融服务、做强商旅服务，加速业务布局优化，全力推动从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”的转型升级，时刻为迎接房地产行业的新挑战做好准备。
　　另一方面，上半年金融监管总局工作会议要求，坚定不移走中国特色金融发展之路，牢牢守住不发生系统性金融风险底线，有效防范化解重点领域金融风险，做好金融机构不良资产处置工作。各金融机构仍处于行业转型破局攻坚期，持续提升多元化业务服务能力与控风险能力，尤其是信托行业在“三分类”新规实施已满两年背景下，正加速回归本源，优化内部管理机制，加快推动存量业务整改，推动创新业务落地，落实风险项目处置。公司正不断优化三个持牌金融机构的风险管理体系和预防机制，聚焦转型发展和提质增效，通过资源整合和优势培育，根据市场需求调整金融产品结构、营销模式和客户服务，促进金融板块服务浦东开发和区域发展，推动实现自身业务与公司城市综合开发业务协同发展。
　　未来，公司将持续以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业为立足点，以“做优产品力、做强团队力、做深约束力”三力建设为支撑点，积极探索多元化和精准化可持续发展路径，不断增强公司竞争力和影响力，持续提高公司市值和价值创造能力。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，是推进“十四五”规划目标任务实现的关键之年，公司紧紧围绕服务浦东社会主义现代化引领区建设，坚持稳中求进工作总基调，聚焦主责主业，通过优化战略布局、提升产品品质、创新服务模式，持续增强企业核心竞争力；通过探索多元化和精准化可持续发展路径，努力“从房产开发建设向综合服务转型，从硬件建设向软件建设与管理转型，从建楼向招商运营转型”，持续提高公司价值创造能力。　　　　二、报告期内公司所处行业情况　　城市综合开发与服务方面，2024年，上海房地产市场经历了多个维度支持性政策积极发力，优化住房限购政策、优化住房信贷政策、非户籍限购松绑、支持“以旧换新”等政策组合拳... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，是推进“十四五”规划目标任务实现的关键之年，公司紧紧围绕服务浦东社会主义现代化引领区建设，坚持稳中求进工作总基调，聚焦主责主业，通过优化战略布局、提升产品品质、创新服务模式，持续增强企业核心竞争力；通过探索多元化和精准化可持续发展路径，努力“从房产开发建设向综合服务转型，从硬件建设向软件建设与管理转型，从建楼向招商运营转型”，持续提高公司价值创造能力。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　城市综合开发与服务方面，2024年，上海房地产市场经历了多个维度支持性政策积极发力，优化住房限购政策、优化住房信贷政策、非户籍限购松绑、支持“以旧换新”等政策组合拳的出台，刺激了购房需求的逐步释放，市场活跃度逐步提升。从市场情况来看，上海高端住宅市场销售相对活跃，内环优质板块持续垄断高端客户资源，但外环外住宅产品续销及去化周期延长情况仍在持续。总体而言，住宅产品进一步回归居住属性，上海房地产市场延续筑底行情，购房需求尚未完全释放。租赁方面，上海办公楼及产业园需求端以专业服务、贸易制造、金融、TMT四大行业居前，整体市场呈分化态势，核心区域优质写字楼需求保持一定韧性，非核心区域租赁去化压力较大。受制于市场竞争加剧，上海市场租赁价格持续承压，随着新增供给持续入市及更多业主在租金优惠政策上的激励，成本为导向的搬迁客户及升级需求的客户有所上升。与此同时，投资市场情绪回暖，大宗市场“以价换量”特征明显，买卖双方均存在达成交易的意愿。年末，受益于境外游客免签政策，文体旅消费需求不断释放，地处核心板块酒店类资产愈发受到关注。
　　特色金融服务方面，国家金融监督管理总局2024年工作会议明确提出，要锚定金融强国建设目标，牢牢守住不发生系统性金融风险底线，加快城市房地产融资协调机制落地见效，扎实推进金融高质量发展，坚定不移走中国特色金融发展之路。年内，资本市场改革持续深化，信托行业持续探索业务转型，回归信托本源，寻找符合自身特色的发展之路。证券行业监管积极促进资本市场改革，引导市场规范健康发展，在资本市场回暖、政策支持力度加大的背景下，并购重组及资本市场交易活跃度逐步增强。保险行业在资本市场稳步向好的背景下，经营效益持续优化，在政策引导下，保险资金发挥长期稳健优势，积极参与市场建设，进一步强化金融服务实体经济效能，推动资本市场向高质量发展转型。
　　商旅服务方面，2024年，在多项消费政策刺激下，消费市场保持着一定程度的恢复态势。上海酒店市场呈现“结构性复苏”，商务差旅成为主力复苏引擎，中心城区商务酒店表现突出；国际游客回流及本地微度假带动休闲散客市场逐步回温，团队市场仍以会展团队为主。上海商业零售市场亦呈现结构性调整与温和修复并行的特征。政策端通过吸引首店经济、支持城市更新项目改造、举办首届“上海之夏”国际消费季等举措，加速存量商业焕新升级并扩大有效需求；消费端呈现“本地客群深度运营+文旅客群增量激活”的双线逻辑，本地市场依托城市微更新、策展型零售、主题市集等运营创新实现增长。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，聚焦现代化城区建设目标任务，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，持续推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设与运营服务。
　　公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注国际化一流营商环境的打造，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。
　　公司持续优化商业地产租售业务，做精做强核心资产运营，不断打造楼宇经济新高地，在推动住宅产品及部分办公楼宇销售的同时，通过产业聚集，整合优势资源，注重产业链上下游转型升级，聚焦城市楼宇更新改造和高能级专业化租赁运营队伍打造，不断提升资产管理能级和效率，为公司经营业绩和可持续发展带来新动能。
　　聚焦转型发展和提质增效，公司旗下各持牌金融机构以稳经营、控风险为目标，积极融入国家发展战略和浦东综改试点，努力服务实体经济，推动自身业务与城市综合开发协同发展。
　　公司立足服务浦东国际消费中心建设的重要定位，不断打造多元融合的商业、酒店场景，提供购物、餐饮、休闲娱乐、住宿等差异化服务和体验，助力区域营商环境与消费环境双提升。
　　综上，公司经营战略方针是以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业为立足点，打造三元驱动协同发展态势，持续优化商业地产租赁业务，发挥产业聚集效应，提升资源配置和管理服务，在做精做强长期持有的核心资产运营的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动，实现公司股东利益最大化的目标。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司作为陆家嘴金融贸易区的城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年的城市综合开发与服务管理，公司积累了丰富的城市开发经验。
　　公司的核心竞争力主要体现在以下六个方面：
　　（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米增长至381万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区，物业所处区位优越，交通便捷。同时，公司正积极参与浦东各新兴区域的发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深发展，并构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，进一步提升在营商办经营性物业的质量，增强品牌竞争力和影响力。
　　（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨炼，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和文体旅，分别组建专业化营销管理团队。各营销团队有针对性地制定运营策略，专业化程度进一步提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。为不断提升开发项目品质，公司成立了项目品质管控中心，加强对在建、在营项目的品质管控，提升公司产品竞争力。
　　（三）营销与服务协同。公司精心打造了一支拥有“上海品牌”认证的专业化陆家嘴物业团队，形成营销团队和物业服务团队的协同机制，不仅专注于为公司旗下商办及会展项目提供全方位、多层次的管理服务，更聚焦于服务城市发展战略，助力打响上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质量发展。同时，正加快推进以住宅租赁运营为主营业务的住宅租赁公司、以商业楼宇租赁运营为主营业务的资产管理公司和以城市更新、二次装修为主营业务的建筑科技公司等轻资产服务平台及运用服务公司的实体化运作，优化主营业务结构，持续提升项目招商、运营与服务能级。
　　（四）持续发展的历史机遇。为进一步做强主业、获取战略资源，在控股股东陆家嘴集团的支持下，2023-2024年，公司完成了发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金，四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产注入公司，为做强做大主业、提升资产质量、优化股权结构、充实资金储备、优化财务结构，实现可持续发展奠定基础。充分利用陆家嘴集团的资源优势，积极参与“陆家嘴大朋友圈”，围绕运营端聚劲发力，努力形成以陆家嘴产品为纽带的社会生态、生活生态、商务生态。随着前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，前滩的开发运营已进入了全新阶段。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引进主力客户和带动产业集聚，使前滩国际商务区继续成为上海办公楼市场中备受关注的区域，成为各类企业和机构办公的最佳选址之一。同时，作为陆家嘴集团的重要区域开发平台，通过与陆家嘴集团、前滩投资共同设立项目公司，正推进三林滨江南项目的开发、建设及销售。
　　（五）统筹优势助力业务发展。公司旗下持有证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业的发展格局，推动金融服务与实体经济协同发展。随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司已成为陆家嘴集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的陆家嘴集团在前滩、三林滨江南、御桥等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。
　　（六）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断优化公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。2024年，公司完成了《公司章程》《独立董事工作制度》《关联交易管理制度》《内部审计制度》《募集资金管理制度》等17个治理制度的修订及制定工作，推动公司治理相关制度的进一步完善。目前，公司建立了由股东大会、董事会、监事会和高级管理人员组成的公司治理架构，形成了权力机构、决策机构、监督机构和管理层之间权责明确、运作规范的相互协调和相互制衡机制，为公司高效、稳健经营提供了组织保证。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2024年，公司在董事会领导下，进一步加强团队建设，提高风险意识，规范内部管理，坚持市场化运作，发挥专业能力，推动公司科学决策。各专门委员会分工明确，权责清晰，有效维护公司及股东利益。全年，公司共召开9次董事会（含临时董事会），4次独立董事专门会议，9次专门委员会会议，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保障。
　　2024年度经营工作回顾
　　1、2024年度营业收入146.51亿元，其中：房地产业务收入133.12亿元，金融业务收入13.39亿元。
　　2、2024年度房地产业务成本76.67亿元，金融业务成本及管理费用5.33亿元。
　　3、2024年度项目开发投资支出48.51亿元。
　　4、2024年度实现归属于上市公司股东的净利润15.08亿元。
　　2024年经营工作分析
　　1、经营收入分析
　　（1）物业租赁收入
　　①合并报表范围内长期在营物业租赁现金流入，合计41.73亿元，主要包括：
　　主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2024年度租赁现金流入31.53亿元，比2023年度下降3.5亿元，同比下降10%。
　　目前公司持有在营甲级写字楼共30幢，总建筑面积236万平方米。截至2024年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为80%，平均租金7.75元/平方米/天；天津成熟甲级写字楼的平均出租率为59%，平均租金3.45元/平方米/天。
　　高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼。截至2024年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积33万平方米，出租率87%，平均租金5.17元/平方米/天。
　　2024年度租赁现金流入4.31亿元，与2023年度基本持平。
　　商业物业主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885、前滩陆悦广场、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、川沙九六广场、陆家嘴金融城配套商业设施。截至2024年末，主要商业物业总建筑面积72万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）出租率情况为：上海陆家嘴L+MALL出租率为95%；天津陆家嘴L+MALL出租率为77%；陆家嘴96广场出租率为90%；陆家嘴1885出租率为96%；花木陆悦坊出租率为95%；金杨陆悦坊出租率为76%；前滩陆悦广场出租率为88%。2024年12月，川沙九六广场开业。
　　2024年度营业收入5.16亿元，比2023年度增加0.44亿元，同比增长9.3%。
　　公司酒店物业包括：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店、张江希尔顿酒店。其中成熟酒店物业（运营一年及以上）：东怡大酒店配备209间房间，2024年度GOP率（营业毛利率）为35.2%，平均出租率为68.88%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2024年度GOP率为16.5%，平均出租率为56.98%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2024年度GOP率为25.1%，平均出租率为78.12%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2024年度GOP率为40.1%，平均出租率为71.77%。张江希尔顿酒店配备475间房间，2024年度在开业筹备中。
　　2024年度，住宅租赁现金流入0.63亿元，比2023年度增加0.12亿元，同比增长24%。
　　公司租赁住宅物业包括川沙悦庭、张江雍萃75、前滩悦庭54。截至2024年末，租赁住宅总建筑面积13万平方米，其中成熟租赁住宅物业（运营一年及以上）为川沙悦庭，年末出租率96%，平均租金2.45元/平方米/天。张江雍萃75于2024年8月开业，前滩悦庭54项目2024年度开业筹备中。
　　②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计13.12亿元。
　　公司持股50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
　　前绣实业为前滩太古里的运营主体，2024年度租赁收入4.57亿元，较2023年度增加0.06亿元，同比增长1.3%。
　　新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2024年度租赁收入7.70亿元，较2023年度增加0.80亿元，同比增长11.6%。
　　2024年度租赁收入0.85亿元，较2023年度减少0.03亿元，同比减少3.4%。
　　（2）房产销售收入
　　2024年度，公司实现房产销售现金流入合计95.51亿元。收入主要来自于：
　　住宅物业（含车位）销售现金流入61.36亿元，主要为：世纪前滩-天御、世纪前滩-天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源源邸（第一批）。2024年度累计住宅物业合同销售面积6.77万平方米，同比下降52%；合同销售金额73.02亿元，同比下降49%；在售项目的整体去化率为85%。
　　商办物业销售现金流入34.15亿元，主要为：富汇大厦B栋及C栋、由由燕乔大厦、陆家嘴投资大厦。
　　（3）物业管理及服务性收入
　　合并报表范围内，2024年度，公司实现物业管理收入21.80亿元，较2023年度增加1.65亿元，同比增长8.2%。
　　合并报表范围外，物业管理及服务性收入主要来源于前绣实业和新国博、富都世界。其中：前绣实业物业管理收入1.28亿元，同比增长10.3%；新国博服务性收入4.28亿元，同比增长21.6%；富都世界物业管理收入0.22亿元，同比下降43.6%。
　　（4）其他运营服务收入
　　2024年度，公司实现其他运营服务收入2.79亿元，较2023年度减少0.61亿元，同比下降17.9%。主要为公司代建、代销和代运营等的管理服务费收入。
　　（5）金融服务收入
　　2024年度，金融业务实现收入13.39亿元，占公司营业收入总额的9.1%。
　　2、项目投资分析
　　2024年，公司无新开工项目。
　　竣工项目7个，总建筑面积102.33万平方米，为前滩54-01地块、张江中区73-02地块、张江中区75-02地块、张江中区57-01地块、张江中区56-01地块、川沙C04-13/14地块商办项目、潍坊社区497-02地块住宅及办公楼项目。续建项目7个，总建筑面积163万平方米，为张江中区74-01地块、梅园社区2E8-19地块、川沙C06-01/02地块、川沙C06-03地块、前滩21-02地块、前滩21-03地块及洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块。
　　3、有息负债现状
　　2024年末，公司有息负债余额706.46亿元，占2024年末公司总资产的44%，较2023年末有息负债余额减少27.4亿元。2024年末余额按贷款品种分为：银行贷款398.02亿元、债券（含资产证券化）296.57亿元、接受控股股东及其控股子公司贷款9.37亿元、其他关联方借款1亿元、金融持牌机构收益凭证1.50亿元。
　　4、经营业绩影响分析
　　公司2024年度利润来源主要由租赁、房地产销售、金融业务及物业服务、酒店及投资收益组成。其中：长期持有物业出租毛利率为69%；房地产（含投资性房地产）销售毛利率为39%；金融业务利润率60%；物业服务毛利率13%；酒店业毛利率28%；其他业务毛利率73%。
　　除此以外，下述项目与公司年度利润及现金流有较大相关性：
　　（1）投资收益：公司2024年度非金融板块实现投资收益1.54亿元。
　　（2）投资性房地产摊销：根据企业会计政策，2024年度摊销投资性房地产8.58亿元。
　　（3）税金支出：公司2024年度共缴纳税金39.25亿元，占营业收入146.51亿元的26.79%。
　　（4）现金分红支出：2024年，公司向股东派发2023年度现金红利共计5.49亿元（含税），占2023年度归属于上市公司股东的净利润50.18%；向股东派发2024年度中期现金红利共计3.17亿元（含税），占2024年前三季度归属于上市公司股东的净利润30.02%。
　　（5）员工薪酬支出：2024年度合并报表范围员工总数6,250人，薪酬支出总额为129,752万元，人均20.76万元。
　　2025年度经营工作计划
　　2025年，公司将继续以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业为立足点，以“做优产品力、做强团队力、做深约束力”三力建设为支撑点，积极探索多元化和精准化可持续发展路径，不断增强公司竞争力和影响力。
　　1、聚焦“城市综合开发与服务”
　　（1）锚定关键节点，质效并进推进载体建设
　　2025年，要继续全力以赴在浦东引领区建设中发挥主力军的作用。陆家嘴区域，梅园社区2E8-19地块商办和住宅项目推进地下结构施工，梅园社区2E8-17地块商办项目要按计划开工；新民洋区域的洋泾西区E08-4地块住宅项目“陆家嘴太古源源邸”推进外墙及内部装修工程，E10-2地块项目要完成结构封顶，E12-1地块项目推进主体结构施工。前滩区域，前滩21-02地块项目、前滩21-03地块项目外立面要全部完成。川沙区域，川沙C06-01/02地块“川沙企业中心二期”商办项目、川沙C06-03地块“川沙锦绣云澜”住宅项目要实现竣工。2025年，公司拟竣工项目3个，总建筑面积41万平方米；续建项目4个，总建筑面积122万平方米；新建项目1个，总建筑面积15.49万平方米。
　　陆家嘴集团委托项目三林楔形绿地12单元商办项目、陆家嘴锦绣澜湾、前滩公馆等按计划推进。
　　（2）融入“陆家嘴大朋友圈”，全力以赴推进招商引资与营销运营
　　公司将继续服务浦东国际化一流营商环境的打造，千方百计挖掘资源，努力为浦东新区经济发展和产业升级提供新动力。
　　办公及产业园方面，一是在营项目要牢牢稳住核心区办公楼宇出租率的“基本盘”，及时监测市场需求端变化，多举措应对。要积极推进世纪财富广场（潍坊社区497-02地块）、前滩中环广场（前滩54-01地块）以及陆家嘴集团委托项目的入市租赁工作，并加速去化在营项目存量空置面积。二是大宗交易要牢牢稳住上年储备客户的“好势头”，持续发力，加大推行更市场化的交易模式。三是产业园招商模式要加快探索新路径、新方法，形成更具活力的融合创新产业招商模式，并依托已入驻的链主企业，加快链式要素集聚，助力浦东科技创新和产业结构向更高水平迈进。住宅产品方面，要借力密集出台的房地产利好政策，充分研究每个项目独特优势，形成各项目的核心竞争卖点，建立涵盖“售前-售中-售后”全过程、全方位销售服务和风险识别体系，提升客户需求感知能力。持续推进“川沙锦绣云澜”、“世纪前滩-天汇”、“世纪臻邸”、“陆家嘴太古源源邸”以及参股的“前滩公馆”的销售工作。租赁住宅要确保出租率稳定，全面推进前滩、川沙、张江片区的统筹管理，打开知名度和市场影响力，建立深度服务机制和标准化运营管理体系，力争打造上海租赁住宅头部品牌。
　　（3）多维提升，持续强化服务保障能力
　　物业管理服务方面，要彰显“上海品牌”软实力，办公、产业园、住宅、商业的物业服务，都要分析、积累、推广优质项目的好做法、好案例，以品质为基、成本为控、安全为要，形成标杆效应，对标对表，一楼一策，实现客户满意和成本优化双提升。
　　要形成营销团队和物业服务团队的协同机制，全方位、多层次地了解并快速响应客户需求。要更加创新招商服务的理念、思路和举措，优化完善招商服务的体制、机制和方法，通过改革创新，推动公司招商引资和客户服务工作进一步提质量、增效能、上水平。要加快推进以住宅租赁运营为主营业务的佳纪公司、以商业楼宇租赁运营为主营业务的陆耀公司和以城市更新、二次装修为主营业务的耀能公司等轻资产服务平台及运营服务公司的发展，优化主营业务结构，提升招商运营能级。
　　2、聚焦“特色金融服务”
　　服务实体经济，提升金融服务效能。金融板块将积极响应国家要求，立足金融“五篇大文章”，根据公司整体战略方向和工作部署，用好、用足各项政策，抢抓时间窗口和红利期，促进金融板块与实体经济深度融合。进一步深化金融投资对产业群集聚的引导作用，着力推进金融板块与各业务板块的互动共促，积极探索建立深度协同业务机制，持续整合资源，为“陆家嘴大朋友圈”产业生态提供高品质金融服务。
　　深化转型改革，提升金融发展质量。陆家嘴信托将继续攻坚克难，妥善推动风险项目的处置；持续苦练内功，加强团队建设，提升主动管理类标品信托的管理能力，从固有业务、资产管理、资产服务、家族信托、战略协同、财富管理多个维度，推动业务转型升级。爱建证券将在资本实力增强和激励约束机制优化的基础上，围绕问题导向、战略导向和价值导向，加快培育“科技特色”，全力申请重要业务牌照资格。陆家嘴国泰人寿将坚持价值型规模发展，提升各渠道人均效能，同时以合规和风控为保障，更好适应内外部环境，持续优化偿付能力及期限结构匹配，逐步调整产品策略转型，实现高质量发展。
　　3、聚焦“商旅服务”
　　2025年，在营酒店项目将多途径提质增效稳增长。筹开项目，将多举措齐头并进促开业，继续有序推进张江科学城希尔顿酒店筹开工作。
　　商业方面，在营项目要加速推进数字化多维建设，商业大会员系统逐步实现线上支付、积分通兑、等级划分等会员系统二期核心功能；“租户服务平台计划”要继续提炼规范化流程，为后续各项目的推广运营打下基础；要启动“ERP系统二期升级”，实现新的主数据标准落地，为ERP系统实现资产视角、运营视角、财务视角下的业务管理打下基础。筹开项目要顺势求变，实现创新力再突破，张江陆悦天地以及陆家嘴集团委托的项目要以“设计先行、安全为本”为重点，完成二装管理各项工作；前期重要节点要铺排全渠道、多角度的内容传播，达成有效的客群触达积累与转化，为项目正式开业打好基础。
　　4、三力建设驱动升级长效发展
　　（1）做优产品力建设
　　公司秉持市场需求导向，紧密契合自身实际状况并充分借鉴同行先进经验，针对项目开展从“启动-规划-首开-竣备-交付”全生命周期管理工作，全方位、精细化拆解剖析，从责任归属部门、任务预期目标、关键任务重点到具体工作指引等维度深入梳理，持续促进项目在品质雕琢、成本把控、市场营销、物业服务等多领域实现“质”的提升。同时，要更加强化全过程投资分析，精准掌控投资回报，不断提升产品综合竞争力。
　　（2）做强团队力建设
　　将考核聚焦于员工的实际贡献，薪酬分配更合理公平，契合员工的价值创造。要积极主动探索竞争上岗与末位淘汰机制，破除传统用人机制的桎梏，为才华横溢、积极进取的员工搭建公平公正公开的成长平台。持续推进“选、育、管、用”体系，通过严格规范的选拔任用流程、系统全面的培育规划、精细严谨的考核管理、合理高效的使用调配，打造一支高素质、专业化、富有创新精神与担当意识的团队。
　　（3）做深约束力建设
　　筑牢安全管理根基，要扎实推进在建项目与在营物业的安全生产与安全管理，不断强化主体责任，全方位、全链条、全场景、无死角落实重大事故隐患排查与整改效果，确保闭环销项。进一步优化和细化安全管理模式，不断提升安全网格化管理效率及质量。
　　筑牢内控管理根基，不断完善内部管理和风险控制运作体制机制，优化路径和方式，确保企业运营规范与高效。继续探索审计、合规和风控职能的有机融合，形成横向协同、纵向联动的多要素“大监督”格局，统筹信息、资源和成果，切实发挥监管合力。
　　2025年，公司将以更高的站位、更宽的视野、更大的努力，抢抓发展机遇，解锁与时俱进的“新”；坚持因地制宜，解锁经济发展的“质”；聚焦高质量发展，解锁浦东引领区建设新高度的“生产力”，扛起国有控股上市公司的社会责任、公众属性，以扎实的工作业绩回馈股东、回报社会。
　　2025年度公司经营预算：预计现金流入341.38亿元，流出339.40亿元。其中房地产业务总流入196.43亿元，总流出161.72亿元；金融业务流入144.95亿元，流出161.08亿元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1、办公物业
　　2024年，上海办公楼租赁市场持续呈现供求关系不平衡和竞争加剧的态势，新增供应量持续入市，租赁交易需求以“降本增效”为首要目标；大宗投资者在物业类型、品质和价格考量方面变得更加谨慎，开发商面临更多考验与挑战。总体而言，办公楼市场供需双方博弈态势持续向需求方倾斜。
　　办公楼租赁市场方面，根据世邦魏理仕和仲量联行数据，上海全年新增供应量约80万平方米，部分项目选择延期入市，净吸纳量约为48万平方米，平均租金报价同比下降4.5%至8.4元/平方米/天。续租和搬迁需求成为办公楼租赁交易的主要驱动力，租金下降促使整合型和升级型搬迁成为新签租赁的主流，市场需求增长仍需时间。产业园市场方面，根据高力国际数据，上海全年新增供应量约168万平方米，全年吸纳量约为24.6万平方米，租金报价下降13.2%至3.4元/平方米/天。甲级办公楼和产业园市场平均出租率分别为77.9%和71.8%。
　　根据世邦魏理仕统计，2024年上海房地产大宗市场实现成交119笔，创下历史新高；交易总额625.4亿元，同比下降20.8%。办公楼交易笔数仍占半壁江山，零售物业与酒店比例逐年上升。2025年，根据世邦魏理仕和高力国际统计，上海办公楼和产业园预计将分别迎来117万平方米和416万平方米的新供应量，这两个既相互依存又相互促进的市场，将继续在持续大供应中竞争前行。市场需求方面，将依赖于经济大环境复苏和龙头行业革新突破的带动，逐步调整修复。
　　公司目前在营办公物业总建筑面积236万平方米，其中持有的上海办公物业总建筑面积209万平方米，大多位于上海陆家嘴区域的世纪大道、花木及前滩区域。2025年，公司新增入市项目主要集中在前滩区域、张江科学城和川沙区域。公司将积极应对市场形势的变化，根据不同项目的特征，不断优化营销策略，持续优化客户服务，做好安商稳商，并择机推进大宗交易，突破市场竞争压力，赢得更多的市场份额。具体措施如下：
　　办公楼方面，公司将全方位强化办公楼宇的运营能力，通过多元化的宣传渠道，提升公司楼宇品牌在市场的知名度和认可度，为公司楼宇招商赋能。
　　（1）攻守兼备，新老项目“两手抓”
　　努力提高新老项目的出租率。一方面，以企业需求为出发点，增进与客户的日常沟通，及时掌握客户需求及动态，整合资源精准服务，努力与客户形成更稳固的长期合作关系，不断提高入驻企业的客户粘性，保证各项目续租率。另一方面，重视现有客户的资源嫁接，实时跟进市场动态，科学制定公司招商策略，努力推动新项目招商运营和存量项目出租率提升。
　　（2）灵活配置，重视租售并举工作
　　重视租售并举策略，从产品设计端、项目预售等多角度切入，为市场输送更多优质租售并举项目，满足拥有置业意愿企业的个性化需求，同时也作为招商引资、筑巢引凤的重要手段。
　　（3）加强楼宇运营能力，强化品牌价值生态
　　继续依托“陆家嘴大朋友圈”以及办公商务服务集群，不断升级各项目的办公入驻体验。通过推进楼宇更新工作，加强楼宇全生命周期管理能力。以客户满意度为重要考量，不断提高物业服务水平。
　　产业园方面，新入市项目结合市场趋势，及时应对和调整项目的营销策略，积极拓展招商渠道，加强品牌及产品营销。针对信息科技、集成电路等重点产业领域，定向挖掘客户需求，拓展营销广度。
　　（1）租售协同，提升产品与客户匹配度
　　通过租售方案优化，推出可售产品匹配龙头客户资产配置需求，吸引标杆项目入驻园区。同时，优化租赁方案并推出定制装修等载体服务，提升客户匹配度和转化率，全力推进优质产业客户落地。
　　（2）完善配套设施，加强产业功能打造
　　加快新入市项目的各类配套设施建设，优化招商展示体验，提高企业对公司项目的认可度和满意度。同时，针对科创企业的产业服务需求，打造股权投资集聚区，推动高效产融对接，为中小企业成长提供加速动能。建设AI加速器等国资孵化加速平台，促进科技中小企业集聚，降低入驻资金成本，提供完善的产业服务助力企业成长。
　　（3）聚焦重点产业赛道，打造产业生态
　　紧抓已入驻园区的链主企业，发挥其生态链上牵引能力，通过相关产业政策和园区配套等资源优势，引入链上企业并逐步打造产业及赛道集聚，实现以商带商的良性循环。联动产学研机构，定期举行投资路演、企业沙龙、高峰论坛等产业活动，打造产业氛围，促进上下游交流。
　　2、居住物业
　　2024年，上海新建商品住宅的供应与需求规模均出现缩减。根据克而瑞统计数据，全年新增新房供应量745万平方米，同比下降27%。其中，普通住宅供应量703万平方米，同比下降26%；别墅供应量42万平方米，同比下降45%。
　　全年整体房地产政策持续宽松，年内央行宣布降准降息、降低首付比例、降低存量房贷利率等措施提振楼市。上海分别于5月27日和9月27日推出一系列优化限购、信贷政策的组合措施，四季度降低契税并取消普通住宅标准，市场行情随之出现阶段性止跌回稳。
　　2024年，全市商品住宅成交56768套，同比下降24%；成交面积689万平方米，同比下降24%；成交均价76726元/平方米，同比上涨15%。新房市场热度普遍下降，全市开盘平均认购率、去化率呈现两极分化，市区优质楼盘持续热销，远郊地区较为低迷。二手房市场经过两轮强力楼市新政和税费政策的刺激后显著回暖，去化情况明显优于新房市场。2024年末全市住宅库存去化周期约为13.8个月，其中库存主要分布在郊区外环外。
　　住宅租赁市场方面，行业参与者活跃度较高，市场供给端保持充足水平。在楼市新政引导和居民消费观念理性化的趋势下，住宅租赁价格或随市场情况进一步调节，产品与服务品质的持续提升将成为市场关注的重点。
　　展望2025年住宅市场，公司将充分把握政策面利好，研判企业自身优势和差异化优势，提高住宅服务品质和品牌曝光度，全面促进降本增效，积极做好各项准备工作，重点措施如下：
　　（1）居住产品对标前行，品质营销服务齐驱
　　2025年，居住产品业务板块将坚定国有房地产企业的使命，继续对标行业标杆企业，提升产品价值和质量，积极应对市场变化，勇于开拓创新，确保年内销售按计划顺利推进，确保川沙锦绣云澜等项目顺利交付。产品升级方面，围绕上海市场日益增长的改善居住需求，聚焦户型迭代、景观焕新、收纳提升等课题专心造“好房子”；营销策略方面，整合公司品牌优势和行业优质资源，持续推动“陆家嘴大朋友圈”营销、社群品牌营销、自媒体平台投放等创新手段的高效使用；客户服务方面，增设客服企业微信为客户提供专属服务，建立与客户良好的沟通、响应机制。
　　（2）租赁服务双轮驱动，客拓运营全链提升
　　2025年，住宅租赁将围绕客户深耕与运营提效展开。客拓方面，深化“陆家嘴大朋友圈”客户及公司自身合作客户的资源整合，通过加强与商业、办公、产业园及文体旅等团队深度协同，联合制定客户地图、做好跨业态资源对接；围绕前滩、张江、川沙等核心商圈，聚焦商业、金融等行业头部企业，提供定制化解决方案。运营方面，做好张江雍萃75、前滩悦庭54等新开租赁住宅的拓客和运营工作，做好川沙悦庭等稳定期运营项目的保障和续租工作。建立社区服务标准化流程、优化社区环境治理体系、构筑社区多样化活动运营氛围，升级“陆家嘴乐居”数字智慧平台，完善客户服务响应机制，全面提升客户满意度。通过资源协同与精细化运营双轮驱动，构建租赁运营板块的全生态闭环。
　　3、商业物业
　　2024年，上海社会消费品零售总额1.79万亿元，同比下降3.1%。其中，批发和零售业零售额下降2.9%。从类别看，大中型体育、娱乐用品类零售额增长31.3%，显现出居民消费需求趋向个性化、多样化、品质化的态势，“户外经济”“悦己经济”成为新的消费热点，相关品牌正加快布局拓店。
　　展望2025年，根据世邦魏理仕数据，上海商业物业市场有可能迎来超117万平方米的新增供应，增量与存量博弈持续并存。与此同时，在2024年末的中央经济工作会议上，大力提振消费被列为2025年经济工作的首要任务，刺激国内消费的政策力度将进一步加码。综合分析，预计2025年商业物业的发展将呈现出以下趋势特征：
　　第一，从需求端来看，消费者日益重视消费端的情绪体验与性价比，这将持续推动运动消费、二次元潮玩、宠物及平价餐饮等更为多元化的租赁需求。商业物业正步入一个以人为本、内容至上的大运营时代，深度化运营将成为实现商场高质量发展的主要着力点和抓手。
　　第二，从供给端来看，非标商业项目成为商业地产细分和进化的产物。非标商业以人为中心构筑消费内容，需要商业物业运营管理团队结合数字化最新技术不断创新，及时更新商业经营方式、服务模式。同时，城市更新、存量改造类商业物业项目将成为主旋律。
　　第三，从要素端来看，商业空间不再局限于消费本身，更要成为能提供独特体验和情感连接的平台。这就要求从店铺的设计布局、氛围的包装营造、活动的精准策划以及客户服务的全面提升等多个维度，共同去思索如何为消费者打造独特的购物体验。如设置富有创意的互动区域、举办特色鲜明的主题活动或者工作坊等，提供更具个性化的服务，增强消费者的参与感与归属感。
　　第四，从管理端来看，经受外部市场和内部经营的严苛考验，行业企业正呈现越来越明显的马太效应和头部效应，要求商业物业运营商不断挖掘核心竞争力，优化组织降本增效。
　　针对上述趋势，结合公司各商业物业项目的特征，公司将持续提升项目产品能力、数字化能力、成本管理能力和创新引领能力，以不断扩大陆家嘴商业品牌影响力。具体措施如下：
　　（1）直面挑战，提高项目产品能力
　　积极洞察市场与消费者需求，持续对各个在营项目进行经营复盘及再定位，努力塑造差异化经营产品力，提升项目的经营质效。以全周期设计管理的视角，在前期投研、筹建设计、筹开管理、形象运营的四个阶段形成闭环。从商业运营逻辑角度出发，针对出铺率、铺位价值、动线逻辑、氛围打造、空间利用、预留预判、交付界面等方面提供合理规划，以降本增效为导向优化商业产品设计管理方案。
　　（2）提质增效，强化精细运营能力
　　强化营销成本管控，通过梳理各项目营销费用投入产出，建立费效比评估模型，甄选具有标杆意义的运营项目进行深度案例研究，形成对标优化方案。构建多维度的营销效果评估体系，通过大数据分析客流量转化率、销售额增长率等核心指标，持续迭代营销策略矩阵，在实现营销资源优化配置的基础上，同步推进客户服务体验升级。在物业管理领域，着力深化供应链集中采购机制，通过规模化、标准化、多元化，实现管理成本降低；推进人员动态配置管理，根据项目运营的生命周期及形态差异，进行针对性优化，实现人员编制科学化管控；加速推进标准化管理体系建设，探索商业物业“标准化+数字化”生态模式。
　　（3）顺势求变，发展创新引领能力
　　围绕商业品牌创新营销工作，深挖陆家嘴商业品牌内涵，建立与消费者的情感链接，以项目案名官宣、招商品牌沙龙等为重要节点，铺排全渠道、多角度的内容传播，达成有效的客群触达积累与转化，实现差异化、个性化的经营目标，为张江陆悦天地项目正式入市打好基础。同时，参与“陆家嘴大朋友圈”计划，持续整合优质服务，打造会员尊享权益体系，为匹配精准客群开展定向营销活动，吸引、焕活会员，并提升会员复购率。
　　4、金融行业
　　2024年，尽管国内外形势复杂且充满挑战，全球经济增长疲软，但在国内政策持续发力的背景下，中国经济依然保持了稳中有进的发展态势，特别是三季度末推出的一系列增量政策，有效促进了全年经济社会发展目标的顺利实现。信托行业、证券行业、保险行业正持续深化转型发展，将迈入新的发展阶段。
　　2025年，金融行业将继续坚定服务实体经济，推动经济向高质量增长转型，进一步落实科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融“五篇大文章”的部署要求。
　　（1）信托行业立足本源定位，着力推动多元化创新
　　2025年，信托公司在市场竞争激烈及监管全面加强环境下，将坚守信托受托人定位与差异化发展战略，加大对创新业务的开拓力度，适应市场变化，提供更加专业化的金融服务，精准服务实体经济发展，提升多元化业务的服务能力与抗风险能力，发掘业务新增长点，推动业务结构优化。同时，进一步完善风险管理体系，建立区别于传统信托业务的风险管理体系，积极应对转型过程中的新风险，全面提升风险管理能力。
　　（2）证券行业把握严监管基调，整合创新塑造发展新动能
　　2025年，证券行业呈现转型与整合双重趋势，监管部门正积极促进资本市场改革，以提振投资者的信心。在政策的推动下，证券公司正快速推进业务模式的创新，强化内部风险控制和管理流程。行业头部券商通过并购重组来增强资本实力和扩大市场份额，提升经营业绩和业务水平。此外，证券公司也将积极运用大数据、人工智能等前沿技术，提高业务处理的效率和服务质量，从数字化转型和绿色金融等创新领域寻求新的增长点。
　　（3）寿险行业机遇与挑战并存，向高质量发展阶段迈进
　　2025年，寿险行业处于持续转型期，既面临着低利率环境和市场竞争加剧等方面的挑战，又在政策支持与市场需求提升的形势下迎来新的发展机遇。随着保险业新“国十条”等一系列政策的出台，以及保险公司偿付能力监管加码，资金运用将更加高效精准，行业转向高质量发展阶段。2025年，公司金融板块将坚持深化改革促进高质量发展总基调，全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚定不移走好中国特色金融发展之路，持续服务国家战略，助力上海国际金融中心的建设，为谱写金融强国建设新篇章贡献力量。陆家嘴信托将积极转型挖掘业务新机遇，走差异化特色发展道路。爱建证券将精准战略定位，优化资源配置，勇于创新开拓。陆家嘴国泰人寿将发挥民族特色险企优势，在变化的市场环境中争创效益提升。金融板块将坚持“一优一特一重整”战略，加强党的领导与公司治理相融合，持续强化内部控制与风险管理，以服务实体经济为根本宗旨，推动新质生产力发展，助力产业升级与经济转型，提升对经济增长的贡献度。
　　(二)公司发展战略
　　经过三十余年的发展，公司已成功完成了从“单一土地开发”向“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”的主营业务转型。公司城市综合开发与服务板块已经发展到相对成熟的阶段，以商办物业的租赁与销售为主要业务。经历了快速增长期后，物业规模和租金收入正在逐步平缓。2017年，公司响应国资国企改革的号召，成功收购了陆金发100%的股权，并一举获得了信托、证券和保险三家持牌金融机构，将业务领域拓展至金融服务板块。2023年至2024年，公司顺利完成了发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金，四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产注入公司，为做强做大主业、提升资产质量、优化股权结构、充实资金储备、优化财务结构，实现可持续发展奠定基础。
　　作为国内知名的城市综合开发与服务企业，公司不断寻求新的发展途径，在深耕细作陆家嘴核心区和前滩国际商务区的同时，还持续推进张江科学城核心承载区、川沙新市镇等新兴区域项目的建设运营。公司通过做精区域开发、做优金融服务、做强商旅服务，加速业务布局优化，全力推动从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”的转型升级。
　　未来，公司将以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业为立足点，以“做优产品力、做强团队力、做深约束力”三力建设为支撑点，积极探索多元化和精准化可持续发展路径，不断增强公司竞争力和影响力，持续提高公司市值和价值创造能力。
　　(三)经营计划
　　(四)可能面对的风险
　　(五)其他
　　就公司合并报表范围内的控股子公司绿岸公司名下部分土地存在污染及其相关事宜，公司自2022年4月起，依据上市公司信息披露规则已累计发布了10次专项公告。
　　绿岸公司已暂停相关开发、建设、销售工作。截至本报告披露日，相关进展如下：
　　在各方积极推动下，绿岸项目相关地块土壤现场治理工作已全部完成，相关后续工作正在有序推进中。
　　公司将持续关注本次风险事项后续进展，审慎分析评估其对公司的影响，认真落实各项应对措施予以妥善处理，并根据事项进展情况及时履行信息披露义务，全力维护公司及全体股东的利益。敬请广大投资者注意投资风险。 收起▲