一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司所从事的主要业务和经营模式
　　2024年上半年，公司牢牢把握“商业地产+商业运营+金融服务”发展格局，坚持以商业地产为核心，构筑城市战略空间载体；以商业运营为延伸，营造城市生态品质；以金融服务为纽带，努力服务城市功能。
　　公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，围绕“金色中环”及三个圈层发展规划，推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。
　　公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司所从事的主要业务和经营模式
　　2024年上半年，公司牢牢把握“商业地产+商业运营+金融服务”发展格局，坚持以商业地产为核心，构筑城市战略空间载体；以商业运营为延伸，营造城市生态品质；以金融服务为纽带，努力服务城市功能。
　　公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，围绕“金色中环”及三个圈层发展规划，推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。
　　公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注国际化一流营商环境的打造，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值，致力于成为具有卓越竞争力的现代服务业综合运营商。
　　一方面，公司持续优化商业地产租赁业务，发挥产业聚集效应，提升资源配置和管理服务，在做精做强长期持有的核心资产运营的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动。
　　另一方面，金融服务板块聚焦转型发展和提质增效，各持牌机构以稳经营、控风险为目标，积极融入国家发展战略和浦东综改试点，努力服务实体经济，推动地产与金融业务协同，促进金融板块稳定、健康发展。
　　（二）行业情况
　　区域开发板块方面，2024年上半年，上海房地产市场在政策支持下出现了温和复苏的迹象。5月，上海发布“沪九条”，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、非户籍限购松绑、支持“以旧换新”等九条政策措施，刺激了购房需求的释放，促进了市场的活跃度。总体而言，新房销售市场去化压力持续，高端住宅市场相对活跃；二手房市场在经历持续下行后触底反弹，“以价换量”成为主流。租赁方面，上海办公楼及产业园租赁新增供应量同比下降，需求端仍以消费品制造业、金融业、TMT行业等为主要需求来源。受制于市场竞争加剧，甲级写字楼租赁价格承压，更多租赁客户聚焦租金让利的高品质项目，大面积客户把握市场价格调整的机会，搬迁升级意愿加强，上海新兴商务区有望成为租赁升级需求流入的活跃区域。此外，内资投资者仍占商办投资市场主导地位。
　　金融服务板块方面，根据2024年国家金融监管总局、中国证监会工作会议要求，各金融机构围绕重点工作任务，强化信用风险管理，加大不良资产处置力度，健全金融风险处置常态化机制，落实机构、股东、高管、监管、属地、行业六方责任，推动形成工作合力，以金融服务实体经济为宗旨，更好服务新质生产力发展和现代化产业体系建设，着力支持扩大有效需求，持续增强普惠金融服务能力。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2024上半年,公司在董事会领导下，全面贯彻落实党的二十大精神，立足浦东打造社会主义现代化建设引领区的工作主线，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展要求，坚持“稳中求进”的工作总基调，基本完成了半年度各项工作目标。
　　（一）2024年上半年经营工作回顾
　　1、2024年上半年度营业收入45.98亿元，其中：房地产业务收入43.23亿元，金融业务收入2.75亿元。
　　2、2024年上半年度营业成本19.49亿元，其中：房地产业务成本17.17亿元，金融业务成本及管理费用2.32亿元。
　　3、2024年上半年度项目开发投资支出25.69亿元。
　　4、2024年上半年度实现归属于上市公司股东的净利润5.56亿元。
　　(二)2024年上半年经营工作分析
　　1、经营收入分析
　　（1）物业租赁收入
　　①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计21.96亿元，主要包括：
　　办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2024年上半年租赁流入16.76亿元，比2023年上半年减少1.87亿元，同比减少10%。
　　目前公司持有在营甲级写字楼共27幢，总建筑面积205万平方米。截至2024年6月，公司上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为83%，平均租金7.91元/平方米/天。公司天津成熟甲级写字楼的平均出租率为64%，平均租金3.45元/平方米/天。
　　高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼。截至2024年6月，长期在营高品质研发楼总建筑面积33万平方米，出租率88%，平均租金6.02元/平方米/天。
　　商业物业。2024年上半年租赁流入2.20亿元，比2023年上半年增加0.04亿元，同比增长2%。
　　商业物业主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885、前滩L+PLAZA、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施。截至2024年6月，主要商业物业总建筑面积61万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）的出租率情况为：上海陆家嘴L+MALL出租率为95%；天津陆家嘴L+MALL出租率为71%；陆家嘴96广场出租率为81%；陆家嘴1885出租率为98%；花木陆悦坊出租率为97%；金杨陆悦坊出租率为69%；前滩L+PLAZA出租率为83%。
　　酒店物业。2024年上半年营业收入2.43亿元，比2023年上半年增加0.21亿元，同比增长9%。
　　公司酒店物业包括：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店。其中，东怡大酒店配备209间房间，2024年上半年GOP率为36.63%，平均出租率为64.91%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2024年上半年GOP率为27.36%，平均出租率为48.06%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2024年上半年GOP率为22.69%，平均出租率为75.92%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2024年上半年GOP率为40.42%，平均出租率为67.59%。
　　住宅物业。2024年上半年住宅租赁流入0.21亿元，与2023年上半年基本持平。
　　租赁住宅物业主要为川沙悦庭。截至2024年6月，租赁住宅物业总建筑面积11.98万平方米，出租率为98%，平均租金2.50元/平方米/天。
　　②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计6.45亿元。
　　公司持股50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
　　前绣实业。前绣实业为前滩太古里的运营主体，2024年上半年租赁收入2.28亿元，较2023年上半年增加0.02亿元，同比增长0.88%。
　　新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2024年上半年租赁收入3.64亿元，较2023年上半年增加0.95亿元，同比增长35.32%。
　　富都世界。2024年上半年租赁收入0.53亿元，较2023年上半年减少0.03亿元，同比下降5.36%。
　　（2）房产销售收入
　　2024年上半年，公司实现房产销售现金流入合计43.08亿元。收入主要来自于：
　　住宅物业（含车位）销售现金流入27.02亿元，主要为：世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜第一批、第二批及第三批。2024年1-6月累计住宅物业（含车位）合同销售面积2.09万平方米，同比增长21%；合同销售金额22.57亿元，同比增长104%；在售项目的整体去化率为84%。
　　商办物业销售现金流入16.06亿元，为富汇大厦B、C栋。
　　（3）物业管理及服务性收入
　　合并报表范围内，2024年上半年，公司实现10.40亿元物业管理收入，较2023年上半年调整后的9.99亿元，同比增长4.10%。
　　合并报表范围外，物业管理及服务性收入主要来源于前绣实业和新国博。其中：前绣实业实现物业管理收入0.64亿元，同比增长12.28%；新国博实现服务性收入1.71亿元，同比增长71%。
　　（4）金融服务收入
　　2024年上半年，金融业务实现收入2.75亿元，占公司营业收入总额的5.98%。
　　2、项目投资分析
　　2024年上半年，公司无新开工项目。
　　竣工项目3个，总建筑面积48.31万平方米，为张江中区75-02地块、张江中区56-01地块、川沙C04-13/C04-14地块。
　　续建项目11个，总建筑面积217万平方米，为张江中区73-02地块、张江中区74-01地块、张江中区57-01地块、前滩54-01地块、前滩21-02地块、前滩21-03地块、川沙C06-01/02地块、川沙C06-03地块、洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块、潍坊社区497-02地块及梅园社区2E8-19地块。
　　3、有息负债现状
　　2024年6月末，公司有息负债总额698.00亿元，占2024年6月公司总资产的44.27%，较2023年末的有息负债总额减少4.89%。2024年6月末，有息负债构成如下：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）179.38亿、长期贷款164.40亿、中期票据90.40亿、应付债券（公司债）100亿、资产支持证券(CMBS)144.71亿、关联方借款17.52亿、金融持牌机构收益凭证1.59亿元。
　　4、经营业绩影响分析
　　公司2024年上半年利润来源主要由租赁和房地产销售组成。其中：长期持有物业出租毛利率为71.94%；房地产（含投资性房地产）销售毛利率为85.50%。
　　（三）2024年下半年经营工作计划
　　下半年，公司将继续全面贯彻落实党的二十大精神、二十届三中全会和习近平总书记考察上海重要讲话精神，更加深入学习领会习近平总书记关于国有企业改革发展和党的建设一系列重要论述，围绕浦东社会主义现代化引领区建设，服务浦东高质量、可持续发展“步履不停”。
　　1、坚决抓住关键节点，确保区域开发进度。
　　下半年，将继续锚定项目关键节点，确保各项目按计划推进建设。陆家嘴区域，潍坊社区497-02项目11月完成竣工交付，确保“世纪臻邸”项目年底取得住宅入住许可证；陆家嘴商务广场装饰装修项目8月实现竣工，为营销推广提供保障；梅园社区2E8-19地块商业、办公楼和住宅将持续推进地下工程施工；洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1项目抓紧地下工程施工，确保按计划出正负零，进入地面建设阶段。张江区域，57-01地块超高层“科学之门”西塔完成竣工验收；56-01地块“上海科技投资大厦”“张江科学城希尔顿酒店”项目做好内部装饰收尾工作，完成物业移交；73-02地块、74-01地块“张江L+MALL”项目完成竣工验收；75-02地块“张江雍萃75”租赁住宅项目抓紧完成送电配套，保障尽快投入运营。前滩区域，54-01地块要完成提升工作，顺利通过综合验收；21-02地块办公楼、住宅抓紧推进室内装饰施工；21-03地块办公楼、住宅抓紧完成外立面施工。川沙区域，C06-01/02地块“川沙企业中心二期”项目完成竣工验收；C06-03地块“锦绣云澜”住宅项目做好室内装饰及室外总体施工。
　　2、坚持深化生态建设，焕发招商引资活力。
　　将全力以赴、竭尽所能抓好招商引资工作，通过载体建设，做精资源配置；通过平台支撑，做实产业聚集；通过客户导向，做优营商环境；通过优质服务，做强客户粘性；全方位、多维度融入陆家嘴集团“大朋友圈”产业强生态，激发招商引资潜在新活力，通过集团“To C”端个人大会员平台“L MEMBER”协同效应，继续为客户提供高品质的国际社区体验。
　　在办公楼宇营销方面，将以进一步提高核心区在营物业出租率为目标，积极推进新入市的金控广场二期、潍坊社区497-02项目、前滩54-01项目的招租工作，同时，努力加速去化存量空置面积。张江区域及集团委托的张江科学城数智天地将通过楼宇间、区域间、企业间的相互联动，努力引入产业资本、产业协会、行业领军等科创资源，将集聚区打造为国际级标杆产投联动区。川沙项目要联合政府、协会等多方面力量，推动基金类企业落地，并通过基金实现招投联动，引入已经获得融资、处于快速成长中的企业。要积极为集团委托项目的招商运营打开新局面，持续推进前滩四方城的租赁工作，力争前滩尚、前滩源项目招商良好开局。大宗交易继续抢先机、占优势，推进部分办公项目及集团委托项目销售。
　　在住宅产品租售方面，将继续深研高品质产品设计、产品标准及产品兑现，以能“打”市场的好产品获得更多客户的认可。努力推进世纪天汇项目清盘，世纪臻邸、与太古合作的新民洋“陆家嘴太古源”以及参股项目前滩公馆的开盘销售工作，确保川沙锦绣云澜及集团委托项目航头锦绣澜湾的加推续销工作进展。租赁住宅要确保出租率稳定，做好张江雍萃75及前滩悦庭54开业筹备工作，通过做好租户服务，进一步做强陆家嘴乐居品牌，提升市场影响力。联动陆家嘴“大朋友圈”资源，围绕周边办公、商业、文化娱乐等功能，打造复合活力住区，让居住品质融入生活的每一个细节。
　　在商业零售提升方面，将坚定不移做好各项目优化提升工作，加快多区域、多项目、多团队条块协同。川沙九六广场项目，立足“有温度的欢聚地”的定位，做好开业前的筹备工作，推进社区睦邻计划，提升项目开业热度。积极整合研策、设计、招商、运营推广和物业工程等专业资源，借助市区两级文体旅商活动的影响力，通过音乐节、啤酒节、咖啡节、美食节等一系列有特色、有温度、有内涵的活动，以“展、演、节”持续激发前滩滨江活力，打响集团委托前滩公园巷项目品牌，并于9月底开街。
　　在物业管理强化方面，将持续强化服务保障能力、提升服务品质，优化管理成本，彰显“上海品牌”软实力。要积极沉淀连续保障六届进博会的成功经验，以钻石级的服务助力陆家嘴“大朋友圈”内涵的延伸，以全方位的数字化管理不断提升现场工作效率和服务成果，转型升级，拓宽服务边界，并继续做好第七届进博会服务保障工作。
　　3、坚定推进创新转型，磨练金融服务能力。
　　金融服务板块要继续紧紧围绕全年经营目标的实现，积极发挥金融板块的主观能动性，加快管理创新和业务转型,坚持服务于国家战略和上海市“3+6”战略性新型产业体系，深耕科技金融、绿色金融、普惠金融等“五篇大文章”关键领域。全力推动金融板块与区域开发板块的互融共促，构建以陆家嘴品牌产品为纽带的服务体系，助力提升集团核心竞争力。陆家嘴信托要着力提升细分市场专业能力，充分发挥信托风险隔离等优势，构建特色业务模式，提升资产管理能力，打造差异化竞争优势。爱建证券在明确战略定位和业务重点的基础上，要提升资本实力、调整人才结构和组织架构、加强信息技术投入，着力提升财富管理能力和综合金融服务能力，借力股东资源，拓展专业化发展道路。陆家嘴国泰人寿要灵活调整经营策略，提升整体利润贡献，打造形成特色化民族险企。

　　三、风险因素
　　受宏观经济下行压力因素影响，房地产市场经历了一轮深度调整。住宅销售方面，各地调控政策的持续发力，“沪九条”新政以来，上海新房认购总体呈回升趋势。随着房地产行业开发周期逐步放缓，后续或将持续面临销售放慢的局面。办公租赁方面，新增供应持续入市叠加需求复苏缓慢，上海办公楼市场的竞争也步入了白热化的第三年，受此影响，大宗交易也正面临供需失衡的局面。同时，随着城市更新步伐的加快，上海城区历史风貌焕新项目将逐步进入市场视野。在此形势下，公司积极应对市场，着力推动企业高质量发展“从房产开发建设向综合服务转型，从硬件建设向软件建设与管理转型，从建楼向招商运营转型”，打造高素质专业化经营团队，坚持成为“实施国家战略的平台，实现国资保值的载体”，努力提升持有物业经营质量、盘活商业物业资源，迎接房地产行业的新挑战。
　　另一方面，今年中央明确要求锚定金融强国建设目标，牢牢守住不发生系统性金融风险底线，扎实推进金融高质量发展，坚定不移走中国特色金融发展之路。各金融机构正努力落实好防范化解房地产、地方政府债务等重点领域风险，强化信用风险管理，加大不良资产处置力度，尤其是信托行业处于转型阵痛期和风险化解期，房地产存量项目出清与风险化解仍面临较大挑战。目前，公司正不断优化三个持牌金融机构的风险管理体系和预防机制，提高其自主管理能力，通过资源整合和优势培育，根据市场需求调整金融产品结构、营销模式和客户服务，促进金融板块服务浦东开发和区域发展，推动实现区域开发与金融服务两大主业的业务协同。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司作为陆家嘴金融贸易区的城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开发经验。
　　公司的核心竞争力主要体现在以下五个方面：
　　（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米增长至338万平方米。公司持有的成熟在营物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区。物业所处区位优越，交通便捷，为公司的商业地产主业提供有力支持。未来，公司仍将积极参与浦东各新兴区域的发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇、新民洋核心区域纵深发展，并构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，进一步提升在营商办经营性物业的质量，增强品牌竞争力和影响力。
　　（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营团队。公司按办公、商业、住宅等产品类型，分别组建专业化营销管理团队。各营销团队有针对性地制定运营策略，专业化程度进一步提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。为不断提升开发项目品质，公司成立了项目品质管控中心，加强对在建、在营项目的品质管控，提升公司产品竞争力。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，不仅专注于为公司旗下商办及会展项目提供优质的管理服务、持续提升公司项目服务能级，更聚焦于服务城市发展战略，助力打响上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质量发展。
　　（三）持续发展的历史机遇。为进一步做强主业、获取战略资源，在控股股东陆家嘴集团的支持下，2023年至2024年上半年，公司全力以赴推动重大资产重组，顺利完成四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产注入及募集配套资金工作，为公司做强做大主业、提升资产质量、优化财务结构、实现可持续发展奠定基础。充分利用陆家嘴集团的资源优势，参与“陆家嘴大朋友圈”构筑，围绕运营端聚劲发力，努力形成以陆家嘴产品为纽带的社会生态、生活生态、商务生态。随着前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，前滩的开发运营已进入了全新阶段。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引进主力客户和带动产业集聚，使前滩国际商务区继续成为上海办公楼市场中备受关注的区域，成为各类企业和机构办公的最佳选址之一。同时，作为陆家嘴集团的重要区域开发平台，通过与陆家嘴集团、前滩投资共同设立项目公司，已开启了三林滨江南项目的开发、建设及销售准备。
　　（四）统筹优势助力业务发展。公司旗下持有证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业地产+商业运营+金融服务”的发展格局，推动金融服务与实体经济协同发展。随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司已成为集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的集团在前滩、三林滨江南、御桥等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。
　　（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断优化公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作，于2024年4月，再次完成《公司章程》《独立董事工作制度》等13个制度的修订工作，推动公司治理相关制度的进一步完善。目前，公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效性，切实维护广大投资者和公司的利益。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2023年是全面贯彻落实党二十大精神的开局之年,也是实施“十四五”规划承上启下的关键一年。一年来，面对复杂多变的行业形势和充分竞争的市场环境，公司聚焦《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》，坚持稳中求进，积极应对挑战，以服务浦东融合发展为重心，立足“金色中环”发展带的打造。在区域开发中，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的理念；在金融服务中，深入研究转型发展和队伍建设，保持了公司健康、稳健及持续发展的态势。　　　　二、报告期内公司所处行业情况　　区域开发板块方面，2023年中央经济工作会议明确房地产市场要平稳发展... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年是全面贯彻落实党二十大精神的开局之年,也是实施“十四五”规划承上启下的关键一年。一年来，面对复杂多变的行业形势和充分竞争的市场环境，公司聚焦《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》，坚持稳中求进，积极应对挑战，以服务浦东融合发展为重心，立足“金色中环”发展带的打造。在区域开发中，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的理念；在金融服务中，深入研究转型发展和队伍建设，保持了公司健康、稳健及持续发展的态势。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　区域开发板块方面，2023年中央经济工作会议明确房地产市场要平稳发展，做好保交楼、保民生、保稳定工作，强调因城施策，支持刚性和改善性住房需求，持续推进保障性住房建设。上海打出调控“组合拳”，下调住宅首付比例、房贷利率，调整普通住宅标准等政策，进一步满足多样化住房需求。从需求端来看，刚性和改善性合理住房需求缓慢释放。从供给端来看，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。同时，上海办公楼及产业园租赁供应不断增加。受制于内外部经济环境的复杂性与不确定性，企业租赁扩张意愿较低。在企业寻求成本和品质的平衡下，上海新兴商务区有望成为租赁升级需求流入的活跃区域。
　　金融服务板块方面，2023年召开的中央金融工作会议明确提出，推动金融高质量发展，实现金融强国宏伟目标。年末“一行一会一局”方案正式出台，进一步优化金融监管体制，以金融服务实体经济为宗旨，走好中国特色金融发展之路。年内，资本市场改革持续深化，推动股票发行注册制全面落地，加速证券投行业务提升综合能力。信托业务“三分类”新规实施，助力行业突破传统业务模式，推动信托服务进一步开辟新的展业领域。保险业“报行合一”政策逐步落地，推动险企严控负债成本，聚焦健康发展。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　2023年，公司牢牢把握“商业地产+商业运营+金融服务”发展格局，坚持以商业地产为核心，构筑城市战略空间载体；以商业运营为延伸，营造城市生态品质；以金融服务为纽带，努力服务城市功能。
　　公司深度参与浦东引领区建设，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，围绕“金色中环”及三个圈层发展规划，推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。
　　公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，营造优越办公营商环境，致力成为“具有卓越竞争力的现代服务业综合运营商”，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。
　　一方面，公司持续优化商业地产租售业务，在做精做强持有的核心资产运营、不断打造楼宇经济新高地的同时，推进住宅产品及部分办公楼宇的销售，实现资产的有序流动。
　　另一方面，金融服务板块聚焦转型发展和提质增效，各持牌机构以稳经营、控风险为目标，努力服务实体经济，推动地产与金融业务协同，促进金融板块稳定、健康发展。
　　综上，公司经营战略方针是长期持有核心区域的优质物业，短期出售或者转让住宅及商办物业，在做优做强商业地产、商业运营的同时，深化与金融板块的业务协同，积极推动“城市开发运营+金融服务”双轮驱动战略，实现公司股东利益最大化的目标。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司作为陆家嘴金融贸易区的城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开发经验。
　　公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
　　（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米增长至300万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区。物业所处区位优越，交通便捷，为公司的商业地产主业提供有力支持。未来，公司仍将积极参与浦东各新兴区域的发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深发展，并构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，进一步提升在营商办经营性物业的质量，增强品牌竞争力和影响力。
　　（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和文体旅，分别组建专业化营销管理团队。各营销团队有针对性地制定运营策略，专业化程度进一步提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。为不断提升开发项目品质，公司成立了项目品质管控中心，加强对在建、在营项目的品质管控，提升公司产品竞争力。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，不仅专注于为公司旗下商办及会展项目提供优质的管理服务、持续提升公司项目服务能级，更聚焦于服务城市发展战略，助力打响上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质量发展。
　　（三）持续发展的历史机遇。为进一步做强主业、获取战略资源，在控股股东陆家嘴集团的支持下，2023年公司全力以赴推动重大资产重组，顺利完成四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产注入，为公司做强做大主业、提升资产质量、优化财务结构、实现可持续发展奠定基础。充分利用陆家嘴集团的资源优势，参与“陆家嘴大朋友圈”构筑，围绕运营端聚劲发力，努力形成以陆家嘴产品为纽带的社会生态、生活生态、商务生态。随着前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，前滩的开发运营已进入了全新阶段。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引进主力客户和带动产业集聚，使前滩国际商务区继续成为上海办公楼市场中备受关注的区域，成为各类企业和机构办公的最佳选址之一。同时，作为陆家嘴集团的重要区域开发平台，通过与陆家嘴集团、前滩投资共同设立项目公司，正式开启了三林滨江南项目的开发。
　　（四）统筹优势助力业务发展。公司旗下持有证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业地产+商业运营+金融服务”的发展格局，推动金融服务与实体经济协同发展。随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司已成为集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的集团在前滩、三林滨江南、御桥等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。
　　（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。目前，公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效性，切实维护广大投资者和公司的利益。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2023年，公司在董事会领导下，进一步加强团队建设，提高风险意识，规范内部管理，坚持市场化运作，发挥专业能力，科学决策公司重大事项。各专业委员会分工明确，权责清晰，有效维护公司及股东利益。全年，公司共召开10次董事会（含临时董事会），召开11次专门委员会会议，为公司各项决策和重要经营工作稳步推进提供了保障。
　　(一)2023年度经营工作回顾
　　1、2023年度营业收入106.67亿元，其中：房地产业务收入97.47亿元，金融业务收入9.20亿元。
　　2、2023年度房地产业务成本39.12亿元，金融业务成本及管理费用5.23亿元。
　　3、2023年度项目开发投资支出65.06亿元。
　　4、2023年度实现归属于上市公司股东的净利润10.93亿元。
　　(二)2023年经营工作分析
　　1、经营收入分析
　　（1）物业租赁收入
　　①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计44.62亿元，主要包括：办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2023年度租赁流入35.03亿元，比2022年度增加4.59亿元，同比增长15%。
　　目前公司持有在营甲级写字楼共24幢，总建筑面积197万平方米。截至2023年末，公司上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为83%，平均租金7.97元/平方米/天。公司天津成熟甲级写字楼的平均出租率为62%，平均租金3.45元/平方米/天。
　　高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼。截至2023年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积33万平方米，出租率90%，平均租金6.02元/平方米/天。
　　2023年度租赁流入4.31亿元，比2022年度增加1.87亿元，同比增长77%。
　　商业物业主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885、前滩L+PLAZA、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施。截至2023年末，主要商业物业总建筑面积50万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）的出租率情况为：上海陆家嘴L+MALL出租率为92%；天津陆家嘴L+MALL出租率为71%；陆家嘴96广场出租率为87%；陆家嘴1885出租率为100%；花木陆悦坊出租率为83%；金杨陆悦坊出租率为69%。2023年3月，前滩L+PLAZA试营业。
　　2023年度营业收入4.72亿元，比2022年度增加2.21亿元，同比增长88%。
　　公司酒店物业包括：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店。其中，东怡大酒店配备209间房间，2023年度GOP率为33.78%，平均出租率为75.30%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2023年度GOP率为-32.06%，平均出租率为29.78%（于2023年8月26日整修后重新开业）；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2023年度GOP率为23.54%，平均出租率为74.74%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2023年度GOP率为38%，平均出租率为67.46%。
　　租赁住宅物业主要为川沙悦庭，于2023年2月开业，年末出租率为94%，平均租金2.48元/平方米/天。2023年度，住宅租赁流入0.51亿元。
　　②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计12.29亿元。
　　公司持股50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
　　前绣实业为前滩太古里的运营主体，2023年度租赁收入4.51亿元，较2022年度增加1.1亿元，同比增长32%。
　　新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2023年度租赁收入6.90亿元（2022年度展馆全年闭馆，无展览收入）。
　　2023年度租赁收入为0.88亿元，较2022年度增加0.17亿元，同比增长24%。
　　（2）房产销售收入
　　2023年度，公司实现房产销售现金流入合计172.85亿元。收入主要来自于：
　　住宅物业（含车位）销售现金流入139.72亿元，主要为：世纪前滩-天御、世纪前滩-天汇、川沙锦绣云澜第一批及第二批。2023年度累计住宅物业合同销售面积14.09万平方米，同比增长98%；合同销售金额142.71亿元，同比增长107%；在售项目的整体去化率为86%。
　　商办物业销售现金流入33.13亿元，主要为：东方广场一期、富汇大厦A栋、陆家嘴滨江中心部分商墅。
　　（3）物业管理及服务性收入
　　合并报表范围内，2023年度，公司实现20.15亿元物业管理收入，较2022年度调整后的19.03亿元，同比增长5.89%。
　　合并报表范围外，物业管理及服务性收入主要来源于前绣实业和新国博、富都世界。其中：前绣实业实现物业管理收入1.16亿元，同比增长13.73%；新国博实现服务性收入3.52亿元，同比增长81.44%。富都世界实现物业管理收入0.39亿元，较上年度无变化。
　　（4）金融服务收入
　　2023年度，金融业务实现收入9.20亿元，占公司营业收入总额的8.62%。
　　2、项目投资分析
　　2023年，公司无新开工项目。
　　竣工项目1个，总建筑面积5.75万平方米，为竹园2-16-1地块（金控广场二期）。续建项目14个，总建筑面积266万平方米，为张江中区73-02地块、张江中区74-01地块、张江中区75-02地块、张江中区57-01地块、张江中区56-01地块、前滩54-01地块、前滩21-02地块、前滩21-03地块、川沙C04-13/14地块、川沙C06-01/02地块、川沙C06-03地块、洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块、潍坊社区497-02地块及梅园社区2E8-19地块。
　　3、有息负债现状
　　2023年末，公司有息负债总额733.86亿元，占2023年末公司总资产的45.20%，较2022年末调整后的有息负债总额增加8.33%。2023年末，有息负债构成如下：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）152.15亿、长期贷款152.40亿、中期票据94.90亿、应付债券（公司债）100亿、资产支持证券(CMBS)144.76亿、关联方借款88.02亿（含尚未支付的重大资产重组购买对价款25.88亿元）、金融持牌机构收益凭证和转融资1.63亿元。
　　4、经营业绩影响分析
　　公司2023年度利润来源主要由租赁、房地产销售及金融业务组成。其中：长期持有物业出租毛利率为73.72%；房地产（含投资性房地产）销售毛利率为78.62%；金融业务利润率43.15%。
　　除此以外，下述项目支出与公司年度利润及现金流有较大相关性：
　　（1）税金支出：公司2023年度共缴纳税金43.11亿元，较2022年度调整后增加30.44%，占营业收入106.67亿元的40.41%。
　　（2）投资性房地产摊销：根据公司会计政策，2023年度摊销投资性房地产8.46亿元。
　　（3）现金分红支出：2023年，公司向股东派发2022年度现金红利共计5.45亿元（含税），现金分红占调整后2022年度归属于母公司净利润的52.05%。
　　（4）员工薪酬支出：2023年度合并报表范围员工总数6,170人，人数较上年同期增加1.7%，薪酬支出总额为12.24亿元，人均19.84万元。
　　（三）2024年度经营工作计划
　　2024年是学习贯彻党的二十大精神承上启下的关键之年，也是深入实施“十四五”规划的攻坚之年。公司将牢牢把握服务国家和城市发展战略的坐标定位，紧密围绕董事会目标要求，做精做优主业，做强做实品牌竞争力，服务浦东引领区建设，实现公司稳健、可持续发展。
　　1、精耕细作塑品质，打造区域开发新亮点。
　　2024年，要全力以赴继续在浦东引领区建设中发挥主力军的作用。在精品城区：洋泾西区E08-4地块要完成主体结构施工，洋泾东区要完成国际方案征集及概念方案；梅园社区2E8-19地块推进主体结构施工；潍坊497-02地块力争实现竣工。在金色中环：前滩21-02、前滩21-03地块要完成住宅结构封顶及办公外立面；前滩54-01地块要竣工交付；要持续聚焦张江科创中心核心区承载区的项目建设，张江五个地块要全部竣工。在现代城镇：川沙C04-13/14地块、川沙C06-01/02地块要竣工交付，川沙C06-03地块住宅项目要完成外立面施工。2024年，公司拟竣工项目9个，总建筑面积123万平方米；续建项目5个，总建筑面积142万平方米。
　　陆家嘴集团委托的各项目要按计划保质保量推进，确保受托承建的三林滨江南11#、12#单元地块商办部分按计划开工，前滩源、前滩尚及张江科学城-数智天地一期-御中心项目顺利竣工，园区生活配套环境进一步提升优化。
　　公司将努力提升项目运营和管理能力，完善区域开发全系列产品标准，重视安全生产与品控工作，按计划节点有序推进建设，在确保质量与安全的前提下推进降本增效。难度大、技术含量高的项目，要同步研究重要课题，争取多出科技成果、多出科技人才，向成为具有卓越竞争力的现代服务业综合运营商迈进。
　　2、运营服务促融合，共创产业招商新开局。
　　公司将继续服务浦东国际化一流营商环境的打造，着力招商引资，发挥产业聚集效应，优化资源配置和管理服务，多方位夯实招商稳商工作，与客户共同发展。
　　办公楼宇营销方面，要以进一步提高核心区在营物业出租率为目标，积极推进金控广场二期（竹园2-16-1地块）、前滩中环广场（前滩54-01地块）的入市招租工作；做好张江项目的入市准备及预热工作，力争尽早锁定主力客户；川沙项目要打造产业氛围，助力产业能级提升，打响陆家嘴产业服务品牌；要吸引更多行业龙头、优质客户入驻前滩，使前滩成为总部经济最集聚、产业创新更活跃的国际商务区。要全面梳理办公楼宇资产，结合项目运营、市场需求等情况，推进部分办公项目的销售，要深化租售并举意识，将招商运营的需求落实到产品设计中。要围绕运营端聚劲发力，依托集团旗下商务空间、租赁住宅、商旅酒店、休闲文体等权益资源，向公司商务办公客户提供全方位、全体系的优惠、优质服务，在持续增强既有客户粘性的同时，吸引更多客户进驻公司楼宇，提升公司产品的竞争力和吸引力。
　　商业零售发展方面，要围绕公司战略布局，提高行业发展洞察力，深度研究消费行为，进一步创新商业模式和运营模式，开创商业发展新局面。张江、川沙的在建商业项目要紧跟市场趋势做好项目定位、业态布局、主力品牌引入等前期工作，提升商业竞争力。上海陆家嘴L+MALL要结合“优化调改”，推进各楼层业态调整和品牌迭代。商业运营要不断总结自身优势与不足，尝试经营管理的新模式、新机制、新赛道，助力上海国际消费中心建设。
　　住宅产品发展方面，要直面上海楼市的新趋势、新挑战与新竞争，加快产品研发迭代，持续提升各项目综合产品力，以川沙锦绣云澜为试点做优做好实景示范区，不断强化住宅产品对客户的吸引力。2024年，要做好潍坊497-02地块、梅园社区2E8-19地块、洋泾西区住宅的开盘工作，加快推进世纪前滩-天御、世纪前滩-天汇、川沙锦绣云澜等项目的续销工作。租赁住宅要提升服务质量，逐步形成住宅、办公、商业和酒店客户的信息和服务共享，打造“陆家嘴客户生态圈”。
　　物业管理服务方面，要持续优化工作流程，提升服务效率，积极响应数字经济的发展，实现从“质”量到“智”慧的飞跃。同时要推进战略转型，从“规模扩张”向“业务可持续”转型，由“成长优先”向“质量优先”演化，做精服务，做优品质，做强品牌，为公司区域开发及运营再添助力。
　　3、狠抓管理控风险，助力金融板块新增长。
　　金融服务板块要深入学习领会中央金融工作会议精神，抢抓金融行业变革的机遇，克服困难，提振信心，紧紧围绕引领区建设要求，坚持“一优一特一重整”的格局，在稳控经营发展风险的前提下，提升运营管理能级。
　　要对标区域开发板块，努力实现党建和业务“双强”。严格落实全面从严治党和依法治企要求，把党建作为统揽全局的总抓手。把党管干部、党管人才、“终点即起点”的管理理念深入传递到神经末梢，真正转化为金融服务板块的自觉行动，力促管干部和管资本的高度统一，着力打好陆家嘴品牌、用好引领区政策、激活整体斗志，最大程度发挥持牌机构各自的功能优势，深挖金融板块对推动公司发展转型大局的功能和价值。
　　要努力实现持牌机构治理与加强经营管理“双优化”。为加强金融服务板块主业集中度，服务公司改革发展，要进一步研究优化考核激励机制，落实绩效考核调整方案，压实管理责任。优化持牌机构公司治理，强化经营管理能效，以产融结合、融融结合为重心，探索金融产业链布局，进一步提高对金融服务板块的统筹管理力度。
　　要做到拓展新业务机会和处置风险项目“双见效”。各持牌机构要进一步树立大局意识，对外发力、对内挖潜，努力克服困难、激活潜能。要在细分领域有创新思维，在非传统业务方面有新突破。陆家嘴信托要在行业转型和业绩承压的背景下，持续加强标品和固有投资的业务拓展；妥善处置信托产品风险，在风险处置中展现和提升管理能力。爱建证券要层层压实责任，根据双方股东要求继续化解、消耗存量风险的同时，大力推动改革举措落地，争取经营状况见实效。陆家嘴人寿要拓展和优化投资业务，提升综合效益和内涵价值，保持盈利稳中向好。
　　2024年，公司将持续优化“城市开发运营”与“金融服务”双轮驱动的业务布局，通过数字化、智能化，不断提升服务能力，提升核心竞争力，努力向具有卓越竞争力的现代服务业综合运营商迈进。
　　2024年度公司经营预算：预计现金流入389.72亿元，流出424.99亿元。其中房地产业务总流入228.06亿元，总流出235.42亿元；金融业务流入161.66亿元，流出181.78亿元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1、办公物业
　　2023年，上海办公楼租赁市场总体呈现供求关系不平衡和竞争加剧的态势。市场需求虽弱势修复，但增速不及预期，供给量仍继续攀升，租赁市场将处于长期调整之中。根据世邦魏理仕数据，全年上海办公楼租赁市场新增供应量约110万平方米，净吸纳量约50万平方米，市场平均出租率80.2%，平均租金报价同比下降2.2%至8.8元/平方米/天。上海产业园市场总体承压，随着新型板块的入市，区域发展多元化加剧，存量项目在去化压力下多推行“以价换量”。根据高力国际数据，2023年上海市场新增供应约106万平方米，净吸纳量仅7.7万平方米，平均出租率78.2%，平均租金报价3.93元/平方米/天。上海投资市场呈现先抑后扬态势，国内投资者成主导力量，十亿以下的小额交易居多。根据世邦魏理仕数据，2023年实现总成交量789.8亿元，交易笔数创下历史新高，投资型交易复苏。在交易标的中，办公楼仍为主要的交易标的（交易数量占比53%），商务园区、长租公寓为代表的新兴经济资产以及酒店类资产交易投资热度颇高。
　　2024年，上海办公楼市场租赁仍将面临激烈的竞争压力，预期市场将缓慢复苏、需求谨慎增长；产业园方面，传统产业与新赛道产业功能交替发展，在产业政策的驱动下，市场预计将在供需两方的综合博弈中筑实复苏根基。
　　（1）需求端在政策加持下有望加速复苏。
　　从政策支持方面，《浦东新区综合改革试点实施方案（2023-2027年）》，将有利于上海市及浦东新区与外资合作领域的发展，促进上海、特别是浦东办公楼需求端的复苏。从行业需求层面，过去几年稳居前三位的金融业、专业服务业及以平台经济为主的TMT，预计将继续稳健发展，仍将是未来上海办公楼市场的需求主力。产业园方面，在产业政策的扶持下，TMT及芯片（含人工智能等）、工业品制造、医药及生命科学预计将继续成为市场需求主力。
　　（2）供应端增量巨大，持续加剧市场竞争。
　　根据世邦魏理仕、高力国际数据，预计2024年办公楼新增供应超过140万平方米，产业园区新增供应达461万平方米，巨量供应将使得市场竞争呈现前所未有的白热化。
　　（3）滨江区域租赁交易热度持续，全市性竞争成为常态。
　　连续数年，上海最热租赁成交均集中于滨江区域，前滩、徐汇滨江、陆家嘴、北外滩交替成为各年度的交易热点区域，预计2024年办公楼市场仍将延续该特征。在供需双方的较量中，租户选址已不局限在特定区域而多为全市选址，性价比是租户决策中的重要考量，以价换量成为大多数业主的选择，市场整体租金预计将继续下探。如何通过运营，跳出纯商务谈判的泥潭，成为优质办公楼运营商的重要课题。
　　（4）大宗交易市场热度持续，商业地产投资市场的流动性加强。
　　在政策不断释放积极信号、宏观经济逐步企稳复苏的同时，随着资产价格的回归，以地方政府、企业买家、个人买家为代表的内资客户纷纷入场，成为市场主力。除自用型客户外，投资类买家重新进入并主导市场。办公楼预计仍将是市场主流交易标的，长租公寓、产业园楼宇、酒店等物业类型的投资热度也将持续。
　　公司目前在营办公物业总建筑面积230万平方米，其中持有上海办公物业总建筑面积202万平方米，大多位于上海陆家嘴区域的世纪大道、花木及前滩区域。2024年，公司办公物业新增入市项目总建筑面积约67万平方米，主要集中在世纪大道、前滩、张江科学城核心区及川沙区域。面对日趋激烈的市场竞争，公司将根据不同项目的特征和市场形势的变化，不断优化营销策略，以更好的品质和服务满足客户需求，持续提升产品竞争力。具体措施如下：
　　（1）全力构建“陆家嘴大朋友圈”产业生态。
　　公司将利用自身及控股股东在区域开发过程中积累的商务空间、租赁住宅、商旅酒店、休闲文体等资源优势，向公司旗下的客户提供全方位、全体系的优质、优惠服务，在持续增强既有客户的粘性，提高客户续租率的同时，吸引更多客户进驻公司楼宇，提升公司产品的竞争力和吸引力。
　　（2）加强品牌建设，提高市场认知度和认可度。
　　加强线上宣发、线下展厅、线下区域营销点，提高市场对陆家嘴品牌的认知度和认可度。持续保持市场上的热度与关注度，让各类渠道及客户在寻找办公地点时首先想到陆家嘴品牌。
　　（3）租售并举，灵活配置，大力推进招商稳商工作。
　　在重视租赁的同时，将销售作为招商稳商的重要手段之一，吸引头部企业入驻，满足其资产配置或自用需求。通过在产品端鼓励灵活配置，例如尝试裸顶交付和拎包入驻装修可选等服务，满足客户的多元化需求。
　　（4）加强新入市项目的预招商工作。
　　公司将逐步铺排竣工项目入市工作的基础上，通过区域联动、加码商务商业配套、租售并举等策略，加强新项目的预招商工作。2024年，公司将开辟两个新的区域市场——张江科学城核心区和川沙企业中心，其中张江核心区新增入市办公楼项目可租赁面积约25万平方米，租赁业务聚焦集成电路、生物医药、人工智能及未来先导产业；川沙企业中心新增入市办公楼项目可租赁面积约8.3万平方米，将引入成果转化、孵化加速、政策扶持等多样化产业服务，为本地产业提供全新的升级空间载体，助力企业快速成长。
　　2、居住物业
　　2023年，上海新建商品住宅供应规模同比略有下降。根据克而瑞统计数据，全年新增新房供应量1,024万平方米，同比下降11%。其中，普通住宅的供应量947万平方米，同比下降6.9%；别墅供应量77万平方米，同比下降53.5%。从全市来看，浦东新区、青浦、闵行和嘉定是主要的供应区域。2023年，楼市政策频出，下半年两大关键政策强力托举楼市。其中，9月上海官宣首套房“认房不认贷”，年末调整普通住宅认定标准，且首付、利率下调。2023年，全市商品住宅成交套数75,015套，同比下降7.96%；成交均价66,945元/平方米，同比上升4%。全年共公示12个批次315个项目86,368套房源，其中77个项目触发了积分。
　　展望2024年住宅销售市场，楼市预计仍将处于下行周期，市场竞争激烈，多数项目长期续销、成交持续下滑的情况不可避免。市场反应仍关注后续政策动向，房企端将主动提升产品力适应市场。
　　2024年，公司将继续全力抢抓市场，主要措施如下：
　　（1）销售方面
　　公司将积极应对市场变化，注重产品打造，提高产品的市场竞争力。按计划推进销售进度，确保项目交付质量，持续提升客户满意度和品牌影响力。做好世纪臻邸、梅园社区2E8-19、洋泾西区住宅项目的开盘准备，做好川沙锦绣云澜的续销工作，以实景示范区开放为契机，用市场化方式积极赢得市场。推动陆家嘴大朋友圈的居住权益设计，进一步加强陆家嘴住宅产品的标准化和精细化，不断提升产品品质，为客户带来更高品质的居住生活。
　　（2）租赁方面
　　租赁板块要进一步提升陆家嘴品牌的知名度。通过对租赁住宅裙房商铺的社区生态运营，结合租赁住宅运营管理软件的开发及应用，持续提升运营效能。要稳步做好张江雍萃75号地块、前滩悦庭54号地块租赁住宅项目的入市准备工作，通过阶梯式的产品递进层次，确保租赁板块的稳步运营。
　　3.商业物业
　　2023年，国内消费“温和复苏”，全年社会消费品零售总额达到471,495亿元，同比增长7.2%。根据仲量联行数据，上海商业物业市场空置率同比下降。供应方面，2023年上海全年增量面积超50万平方米，恢复2019年水平；租金方面，核心商圈租金基本稳定，非核心商圈由于供应压力较大，市场平均租金同比下降，但同比降幅收窄。
　　2024年，根据赢商网数据，上海计划新开商业项目超50个，叠加现有存量，上海商业物业市场竞争将持续剧烈，入驻率和租金将继续面临挑战，项目之间的表现将进一步分化，围绕“人货铺场圈”的价值内容打造将成为商业物业的“主战场”。
　　“人”方面，年轻群体成为当前市场消费主力军，对数字化和智能化消费趋势的接受度高，更愿意尝试新的购物方式和支付方式，要求商业物业在“懂得”消费者的基础上，进一步“跟上”消费者。
　　“货”方面，在消费分级大背景下，消费者对于非刚需商品变得理性和谨慎；在“精神悦己、品质至微、精粹养生、科技智能”等新型消费领域则加大投入。
　　“铺”方面，首店经济维持高热状态，上海仍是国内外品牌首选拓展地；“非标玩家”和打造“自营空间”成为商业差异化破局的重要方式，如市集、博物馆、剧场等成为商场运营方的选择之一。
　　“场”方面，在存量市场竞争环境下，围绕城市更新的改造项目成为市场主旋律。造景和IP联动为商业物业解决“流量饥渴”问题，为消费者提供社交化、沉浸式的空间场景，高知名度IP则赋予项目独特标签、成为引流利器之一。
　　“圈”方面，从小而密集的一刻钟“便民生活圈”，到科技与数据加持的“智慧商圈”，再到功能趋于完善的“15分钟城市”，商圈建设正成为上海国际中心城市建设的关键抓手和提升城市消费能级的重要载体。
　　在市场迭变重启的新机遇下，公司将稳中求进全力提升商业物业的产品力、服务力、品牌力和创新力，具体措施如下：
　　（1）以政策和市场为导向，提升产品规划能力。
　　进一步增强对宏观形势的研判分析，提高对行业发展的洞察能力，提升对消费者行为的研究深度，围绕与时代发展趋势同频、和对美好生活向往共振的差异化定位深化“L+系列（含L+MALL、L+PLAZA）”“96系列”“陆悦系列（含陆悦坊、陆悦汇）”等产品系列的立体化布局，加快成熟稳定产品模型的推广应用。同时，深入贯彻商业物业“一项目一策略”，在细分赛道持续拓展特色经营深度。
　　（2）以精细化管理为要求，提升运营服务能力。
　　立足“精细化”“标准化”“品质化”三个抓手，全力推进陆家嘴“大朋友圈”战略和“大会员”体系，加强资源联动共享，促进顾客会员、品牌客户跨业态交叉引流。紧密连接B端商户及C端顾客，以顾客需求以及商户满意度为核心，提供有深度、有温度的管理服务内容。
　　（3）以品牌建设为核心，提升招商和推广能力。
　　进一步完善招商管理体系，立足“品牌库”建设，借力陆家嘴“大朋友圈”，推动“整合营销传播”。与核心品牌开展战略合作，统筹主力店及大客户招商。战略性关注并研究国潮、设计师、二次元等品牌以及小众、时尚的高品质首店品牌，引入和孵化稀缺性、创新性品牌，为未来市场储备资源。提升市场推广效应，做强“城市绿洲音乐计划”“陆家嘴青年戏剧生活节”“前滩露营生活节”等品牌活动。探索商业IP新玩法，推动异业合作落地。不断优化商业空间的设计，探索区域可复制、可推广的特色主题产品开发路径和运营模式，着力擦亮陆家嘴商业新名片。
　　（4）以城市发展为使命，提升创新开拓能力。
　　在浦东推进上海国际消费中心城市建设以及“金色中环发展带”向纵深挺进的过程中，聚焦商业与文化、艺术、潮流、数字等领域的融合发展，努力发挥好主力军作用。协同文体旅产业链，联动前滩商业物业共同打造“滨江轻质生活中心目的地”。贯彻数字化转型战略，以科技创新和数智化引领高质量发展为核心理念，在张江打造以科技、创新、共享、智能为特色的复合型“一站式探索空间”。配套川沙区域开发建设，拓展社区融合维度，深度打造社区生活的联结核心，为城市生态服务。
　　4、金融行业
　　2023年，面对复杂的经济形势挑战，着力高质量发展，金融监管进入“一行一局一会”为主导的全新时代，全力推动市场平稳运行和功能正常发挥，依法全面加强监管，坚决打击市场乱象，有效防范化解重点领域风险。信托行业随着“三分类”新规的正式实施，处于业务模式重塑的关键时期，面临转变发展方式、优化业务结构等诸多挑战。信托公司加速回归本源业务，结合自身资源禀赋，逐步调整业务模式，探索差异化发展路径。证券公司随着资本市场改革持续深化，全面注册制改革加速推进并正式落地实施，多层次资本市场进一步丰富，作为最直接的参与者，展业空间再扩容。保险业资产负债两端在挑战中稳步发展。负债端，随着低利率持续及3.5%预定利率产品的停售预期刺激，行业发挥逆周期优势，短期保费增速一路走高，长期来看预定利率下调，有利于防范化解利差损风险，降低行业负债成本。资产端，利率下行等因素导致投资压力倍增。在此情况下，监管通过实施银保“报行合一”、规范保险销售行为、建立代理人分级管理，推动保险企业创新变革。
　　2024年，金融行业将坚持服务实体经济的根本宗旨，深刻领会金融强国建设的根本目的、必由路径和紧迫任务，进一步明确功能定位，坚定不移走好中国特色金融发展之路。
　　（1）信托行业回归本源，探索差异化发展道路
　　2024年，信托行业在信托业务“三分类”新规、新监管评级等政策导向下，将在重塑业务模式、优化业务结构、培养投研能力、提升风险管理等方面深化变革。一方面，信托行业需紧密对接国家发展战略，服务实体经济，优化资金配置，推动产业升级。另一方面，市场需求多元化迫使信托行业创新业务模式，如家族信托、慈善信托等，以满足客户新需求。同时，需加强风险管理，应对市场变化与风险复杂化，确保信托业务稳健发展。
　　（2）证券行业竞争加剧，防风险促发展共同推进
　　2024年，行业将维持严监管态势，突出强监管、防风险与促发展一体推进，分类监管将成为常态，推动证券公司业务分化转型。监管层提出做强做优做大证券行业，打造航母级头部券商，行业集中度或将进一步提升；支持中小券商在行业竞争格局中根据自身股东资源、特色业务等优势，逐步拓展专业化的发展道路。在佣金率维持低位的情况下，券商之间的竞争由采取价格战争夺通道业务市场份额的策略逐步向比拼财富管理能力和综合金融服务能力的竞争转变，对资本实力、人才结构、IT建设投入等的要求也将进一步提升。
　　（3）寿险行业挑战未止，在变革的浪潮中前行
　　2024年，保险业长期向好的基本面不变,面对投资端的承压，亟需打造出穿越周期的高质量发展模式。随着“报行合一”政策在各渠道逐步落地，行业竞争将进一步聚焦成本管控、服务加持，促进行业全面重塑业务结构、调整营销体系、改善队伍素质，提升管理效能。
　　2024年，公司金融板块将锚定金融强国目标，积极融入国家发展战略和浦东综改试点，围绕支持科技创新、绿色金融等，加快管理创新和业务转型，振奋精神，主动作为，与浦东引领区建设同频共振，共同成长。信托将着力提升细分市场专业能力，构建特色业务模式，打造差异化竞争优势；证券将明确战略定位和业务重点，整合冗余部门、优化分支机构，建立市场化机制，止跌企稳；保险将灵活调整经营策略，提升整体利润贡献，打造形成特色化民族险企。金融板块将以提质增效为总体目标深化业务转型，提升金融服务实体经济水平。
　　(二)公司发展战略
　　经过三十一年的发展，公司已成功完成了从单一土地开发向区域开发运营及金融服务的主营业务转型。公司的区域开发板块已经发展到相对成熟的阶段，以商办物业的租赁与销售为主要业务。经历了快速增长期后，物业规模和租金收入正在逐步平缓。2017年，公司响应国资国企改革的号召，成功收购了陆金发100%的股权，并一举获得了信托、证券和保险三家持牌金融机构，将业务领域拓展至金融服务板块。作为国内知名的区域开发企业，公司不断寻求新的发展途径，在深耕细作陆家嘴核心区和前滩国际商务区的同时，还持续推进张江科学城核心承载区、川沙新市镇等新兴区域项目的开发和建设。公司通过做精区域开发，做优金融服务，持续深化区域开发与金融服务两大主业的业务协同，实现了可持续发展的“量”、“质”齐升。
　　2023年，公司实施重大资产重组，完成陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的优质资产注入，持续推进股权融资，加大权益补充力度，改善资产负债结构，提升公司可持续发展能力。
　　未来，公司将持续深耕引领区，完成从“土地开发”到“项目建设”最终向“城市运营”的战略提升。充分利用新技术、新工艺、新设备，秉承ESG发展理念，依托现有资源，逐步开拓楼宇和相关建筑的智能化、绿色节能改造、更新等新业务。持续优化“城市开发运营”与“金融服务”双轮驱动的业务布局，通过数字化、智能化，不断提升服务能力，提升核心竞争力，努力向具有卓越竞争力的现代服务业综合运营商迈进。
　　(三)经营计划
　　(四)可能面对的风险
　　(五)其他
　　就公司合并报表范围内的控股子公司绿岸公司名下部分土地存在污染及其相关事宜，公司自2022年4月起，依据上市公司信息披露规则已累计发布了10次专项公告。
　　绿岸公司已暂停相关开发、建设、销售工作。截至本报告披露日，相关进展如下：
　　在各方积极沟通下，绿岸项目相关地块的土壤治理及相关后续工作正在有序推进中。
　　公司将持续关注本次风险事项后续进展，审慎分析评估其对公司的影响，认真落实各项应对措施予以妥善处理，并根据事项进展情况及时履行信息披露义务，全力维护公司及全体股东的利益。敬请广大投资者注意投资风险。 收起▲

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司所从事的主要业务和经营模式
　　2023年上半年，公司牢牢把握“商业地产+商业运营+金融服务”三轮驱动发展格局，坚持以商业地产为核心，构筑城市战略空间载体；以商业运营为延伸，营造城市生态品质；以金融服务为纽带，努力服务城市功能。公司始终致力于服务浦东开发开放再出发，聚焦浦东“五大倍增行动”，深度参与浦东引领区建设，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，围绕“金色中环”发展规划，推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。
　　公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品... 查看全部▼

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司所从事的主要业务和经营模式
　　2023年上半年，公司牢牢把握“商业地产+商业运营+金融服务”三轮驱动发展格局，坚持以商业地产为核心，构筑城市战略空间载体；以商业运营为延伸，营造城市生态品质；以金融服务为纽带，努力服务城市功能。公司始终致力于服务浦东开发开放再出发，聚焦浦东“五大倍增行动”，深度参与浦东引领区建设，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，围绕“金色中环”发展规划，推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。
　　公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，营造优越办公营商环境，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。
　　一方面，公司持续优化商业地产租赁业务，在做精做强长期持有的核心资产运营、不断打造楼宇经济新高地的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动。
　　另一方面，金融服务板块加强投后管理，各持牌机构落实稳经营和控风险的工作要求，稳步推进各项工作。努力将金融服务深度嵌入区域产业链，服务实体经济，推动地产与金融业务协同，促进金融板块稳定、健康发展。
　　综上，公司经营战略方针是长期持有核心区域的优质物业，短期出售或者转让住宅及商办物业，在做优做强商业地产、商业运营的同时，深化与金融板块的业务协同，积极推动“商业地产+商业运营+金融服务”三轮驱动，一体化发展的战略，实现公司股东利益最大化的目标。
　　（二）行业情况
　　房地产板块方面，2023年上半年，房地产市场总体呈现企稳态势。各地区、各部门坚持因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，积极做好保交楼、保民生、保稳定工作。随着经济恢复向好，促进房地产健康发展政策显效。从需求端来看，刚性和改善性合理住房需求有序释放。从供给端来看，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位，市场供给也会逐步趋于稳定。从中长期来看，由于房地产市场发展阶段变化及市场供求关系的调整，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展。
　　今年上半年，上海市年初确定的目标任务有力有序推进，实现了“时间过半、完成任务过半”，凭借在金融业的引领地位、高度成熟的金融服务业，不断增长的科技创新能力，为上海未来的发展注入了新的动能。同时，假日经济和文旅消费的热潮巩固了消费复苏势头，线下客流和消费意愿不断回归，实体商业加速回暖。预计下半年商办物业市场需求有望继续释放。
　　金融服务板块方面，2023年以来，中央继续深化金融体制改革，着力建设现代中央银行制度，维护币值稳定并以此促进经济增长，确保央行资产负债表健康可持续。同时加强和完善现代金融监管，建立健全金融稳定发展协调机制，强化金融稳定保障体系。进一步加快发展直接融资，深入推进股票发行注册制改革。并持续推动保险业信托业转型发展，规范发展第三支柱养老保险。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2023上半年,公司在董事会领导下，全面贯彻落实党的二十大精神，聚焦全面落实《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》，把握“稳中求进”的工作基调，全面完成了半年度各项工作目标。
　　（一）2023年上半年经营工作回顾
　　1、上半年，营业收入约39.58亿元，其中：房地产业务收入33.24亿元；金融业务收入6.34亿元。
　　2、上半年，房地产业务成本10.73亿元；金融业务成本及管理费用2.36亿元。
　　3、上半年，项目开发投资支出18.09亿元。
　　4、上半年，实现归属上市公司净利润7.49亿元，同比减少34.18%。
　　（二）2023年上半年经营工作分析
　　1、经营收入分析
　　（1）物业租赁收入
　　①合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计23.22亿元。
　　办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2023年上半年租赁现金流入18.63亿元，比2022年上半年增加3.7亿元，同比增加25%。
　　目前公司持有长期在营甲级写字楼共23幢，总建筑面积191万平方米。截至2023年6月末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为80%，平均租金8.12元/平方米/天。天津成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率为60%，平均租金3.45元/平方米/天。
　　高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼。截至2023年6月末，长期在营高品质研发楼总建筑面积超过32万平方米，出租率达到89%，平均租金6.06元/平方米/天。
　　商业物业。2023年上半年租赁流入2.16亿元，比2022年上半年增加0.98亿元，同比增加83%。
　　商业物业主要包括陆家嘴96广场、陆家嘴1885、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施、上海陆家嘴L+MALL及天津陆家嘴L+MALL。截至2023年6月末，商业物业总建筑面积47万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）的出租率情况为：陆家嘴96广场出租率为85%；陆家嘴1885出租率为100%；花木陆悦坊出租率为69%；上海陆家嘴L+MALL出租率为92%；天津陆家嘴L+MALL出租率为73%。
　　酒店物业。2023年上半年营业收入为2.22亿元，比2022年上半年增加1.33亿元，同比增加149.44%。
　　公司酒店物业包括上海前滩香格里拉酒店、东怡大酒店、陆家嘴明城酒店及天津陆家嘴万怡酒店。其中，东怡大酒店配备209间房间，2023年上半年GOP率为38.72%，平均出租率为77.90%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2023年上半年关闭整修；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2023年上半年GOP率为25.63%，平均出租率为72.33%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2023年上半年GOP率为38.83%，平均出租率为63.23%。
　　住宅物业。2023年上半年租赁流入0.21亿元，比2022年上半年增加0.06亿元，同比增加40%。
　　②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计5.51亿元。
　　公司持股50%股权的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
　　前绣实业。前绣实业为前滩太古里的运营主体，2023年上半年租赁收入为2.26亿元。
　　新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2023年上半年租赁收入为2.69亿元。
　　富都世界。2023年上半年租赁收入为0.56亿元，比2022年上半年减少0.03亿元，同比减少5.08%。
　　（2）房产销售收入
　　2023年上半年，公司实现房产销售现金流入合计6.31亿元。
　　收入主要来自于锦绣云澜第一批及部分项目尾盘。2023年上半年，累计住宅物业合同销售面积1.73万平方米，同比增加12%；合同销售金额11.06亿元，同比增加85%。
　　（3）物业管理及服务性收入
　　合并报表范围内，2023年上半年，公司实现10.01亿元物业管理收入，比2022年上半年增加2.46亿元，同比增加32.58%。
　　合并报表范围外，2023年上半年，物业管理及服务性收入主要来源于前绣实业和新国博。其中：前绣实业实现物业管理收入0.57亿元；新国博实现服务性收入1亿元。
　　（4）金融服务收入
　　2023年上半年，金融业务实现收入6.34亿元，占公司营业收入总额的16%。
　　2、项目建设情况
　　续建项目11个，总建筑面积149万平方米，为张江中区73-02地块、张江中区74-01地块、张江中区75-02地块、张江中区57-01地块超高层办公楼、张江中区56-01地块、前滩54-01地块、川沙C04-13/14地块、川沙C06-01/02地块、川沙C06-03地块、竹园2-16-1地块及潍坊社区497-02地块。
　　3、有息负债现状
　　公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由五部分组成：短期贷款、长期贷款、中期票据、应付债券及资产支持证券（CMBS）。2023年6月末，有息负债余额为661.99亿元，占2023年6月末公司总资产的50.27%，较2022年末的587.97亿增加12.59%。其中：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为224.18亿元，长期贷款为108.04亿元，中期票据为94.90亿元，应付债券（公司债）为90亿元，资产支持证券(CMBS)为144.87亿元。
　　4、经营业绩影响分析
　　公司2023年上半年利润来源主要由房地产租赁、金融业务及物业服务组成。其中：房地产租赁毛利率为75.07%，金融业务毛利率为62.79%，物业服务毛利率23.75%。
　　（三）2023年下半年经营工作计划
　　下半年，随着经济社会全面恢复常态化运行，公司要牢紧紧抓住各方面投资意愿与需求拉动，抓好主责主业，为全面提高区域开发、运营管理、金融服务能力，回报股东、回馈社会而不懈努力。
　　1、精耕细作塑品牌，构建区域开发新格局
　　下半年，要全力以赴继续在引领区建设中发挥主力军的作用。竹园2-16-1号地块要完成竣工交付；潍坊497-02号地块要实现结构封顶。要聚焦张江科创中心核心区承载区的项目建设，张江56号地块要于9月完成幕墙工程，“科学之门”西塔、73号、74号地块下半年要加快推进综合机电、室内精装施工，75号地块要于年底完成竣工验收。川沙C04-13/14号地块商办项目要于年底前竣工，完成物业移交；川沙C06-03号地块住宅项目要完成主体结构封顶。前滩54-01号地块办公和住宅项目要完成全部实物工作量，启动验收。重组后并入公司的前滩21号地块项目要完成住宅R4封顶；荣成昌邑项目2E8-19号地块要完成桩基施工；洋泾民生路码头西区项目E08号地块要完成正负零施工，E10、E12号地块继续推进地下结构施工。荣成昌邑2E8-17号地块要在三季度拿地，12月开工。
　　2、扬帆奋进引龙头，焕发产业招商新活力
　　要全力抓好招商引资，做强资源配置，坚持客户导向，不断通过营造优越环境、提供优质服务、强化平台支撑，多方位夯实招商稳商工作，在引领区抢先机中开新局。
　　办公楼宇营销方面，以进一步提高核心区在营物业出租率为目标，积极推进金控广场二期的入市招租工作，加速去化信息中心等存量空置面积；做好张江项目的入市准备及预热工作，力争尽早锁定主力客户；以川沙项目交付即有首批签约为目标，加强与政府、赛道企业的联动。要积极推动集团委托前滩四方城的租赁工作，吸引更多行业龙头、优质客户入驻前滩，使前滩成为总部经济最集聚、产业创新更活跃的国际商务区。要实现企业交流赋能更融合，以“前滩汇”为平台，建立前滩“朋友圈”，实现入驻前滩企业间的相互交流协作，推动产业共创，实现发展共享。
　　商业零售发展方面，要进一步创新商业模式和运营模式，以提高顾客满意度和增加商场营收为抓手，开创商业发展新局面。前滩、张江、川沙在建商业项目和集团委托的御桥在建商业项目要分阶段做好项目定位、业态布局、主力品牌引入等前期工作。在营商业要挖掘新业态新品牌，开发新品数量，力争提升客流及消费动能。商业运营要认真总结借鉴晶耀前滩商场在考核、授权等方面的成功经验，持续推进在营商业的客流与效益，提高品质管理、服务“上海购物”。
　　住宅产品发展方面，销售住宅项目要继续关注设计方案深化，以更好的设计吸引潜在客户。下半年要做好潍坊497-02号项目、世纪前滩-天汇认筹前开盘准备，确保年内开盘，加快川沙锦绣云澜销售及爱法新城30套住宅及地下车库停车位销售；做好集团委托的锦绣澜湾住宅销售。
　　物业管理服务方面，要持续强化服务保障能力、提升服务品质，彰显“上海品牌”软实力。要积极沉淀连续保障五届进博会的成功经验，以钻石级的服务助力楼宇租赁，以全方位的数字化管理提升现场工作效率和服务成果，并通过转型升级，拓宽服务边界，增强标准的建立和输出。
　　3、狠抓管理控风险，谋划金融发展新优势
　　金融服务板块要把握房企融资“三箭齐发”、金融行业形势向好的机遇，克服困难，提振信心，紧紧围绕引领区建设要求，坚持“一优一特一重整”的格局，不断提升内在价值，努力将政策变措施、制度变利润，提升金融服务板块对公司的利润贡献。
　　要努力实现持牌机构治理与加强经营管理“双优化”。继续运用考核指挥棒，落实绩效考核调整方案，压实管理责任，加快发展步伐。要做到拓展新业务机会和处置风险项目“双见效”。要进一步树立大局意识，对外发力、对内挖潜，努力克服困难、激活潜能。各持牌机构要在细分领域有创新思维，在非传统业务方面有新突破。要积极探索金融板块与地产板块的业务协同可行模式。优化经营管理，以产融结合、融融结合为重心，探索金融产业链布局。要持续推动金融板块各持牌机构间的沟通交流和资源整合，在依法合规的前提下实现持牌金融机构之间的协同增效，推进一体化运作，要实现对标对表、挂图作业，进一步提高对金融服务板块的统筹管理力度，共同增强服务集团大局、服务浦东引领区建设的新动能。
　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
　　根据公司第九届董事会2022年第四次临时会议决议，公司拟以发行股份方式购买陆家嘴集团持有的昌邑公司100%股权、东袤公司30%股权，拟以支付现金方式购买前滩投资持有的耀龙公司60%股权、企荣公司100%股权，同时拟向不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金（以下简称“本次交易”“本次重大资产重组”）。
　　本次交易已经公司第九届董事会2023年第三次临时会议、第九届监事会2023年第一次临时会议、公司2023年第一次临时股东大会审议通过。
　　2023年6月8日，本次交易获上交所并购重组审核委员会审议通过；2023年6月29日，本次交易获得中国证监会同意注册。
　　2023年7月12日，本次交易之标的资产的过户手续及相关市场监督管理局变更登记、备案事宜已完成。截至2023年7月24日，公司已向前滩投资支付第一期交易对价，即支付现金购买资产部分的交易价格的50%，计328,756.418万元。敬请广大投资者关注公司后续公告并注意投资风险。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司作为陆家嘴金融贸易区的城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开发经验。
　　公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
　　（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米增长至311万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区。物业所处区位优越，交通便捷，为公司的商业地产主业提供有力支持。未来，公司将继续积极参与浦东各新兴区域的发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域纵深发展，并构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，进一步提升在营商办经营性物业的质量，增强品牌竞争力和影响力。
　　（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营团队。公司按产品类型，即办公、商业、住宅和文体旅，分别组建专业化营销管理团队。各营销团队有针对性地制定作战策略，专业化程度进一步提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。为不断提升开发项目品质，公司成立了项目品质管控中心，加强对在建、在营项目的品质管控，提升公司产品竞争力。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，不仅专注于为公司旗下商办及会展项目提供优质的管理服务、持续提升公司项目服务能级，更聚焦于服务城市发展战略，助力打响上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质量发展。
　　（三）持续发展的历史机遇。作为陆家嘴集团的重要区域开发平台，公司正处于一个充满机遇的发展时期。为进一步做强提升优势主业、获取战略资源，在陆家嘴集团的支持下，公司与陆家嘴集团、前滩国际共同设立项目公司，正式开启了三林滨江南的开发新篇章。今年上半年，公司积极推进重大资产重组，通过注入四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产，将有利于公司在陆家嘴金融城东扩中、前滩国际商务区的开发建设和运营中，在上海“一江一河”开发建设中、上海国际消费中心城市的加速建设进程中起到更重要的作用。随着前滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，标志着前滩的开发运营进入了全新阶段。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引进主力客户和带动产业集聚，使前滩国际商务区继续成为上海办公楼市场中备受关注的区域，成为各类企业和机构办公的最佳选址之一。
　　（四）统筹优势助力业务发展。一方面，公司于2017年完成了陆金发100%股权的收购，一举获得证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，构建起“商业地产+商业运营+金融服务”的发展格局。另一方面，随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司已成为集团区域开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的集团在前滩、御桥等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。
　　（五）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披露工作。目前，公司已经形成了权责分明、各司其职、有效制衡、协调运作的法人治理结构。公司通过董事会决策、管理层执行和监事会监督三位一体的管理模式，确保公司运行的独立性、规范性和有效性，切实维护广大投资者和公司的利益。

　　四、可能面对的风险
　　上半年，国内整体经济复苏面临挑战。各地区、各部门坚持因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，积极做好保交楼、保民生、保稳定工作。房地产行业持续面临销售调控、降杠杆。
　　在此形势下，公司积极应对市场，着力推动企业高质量发展、锻炼高素质经营团队，坚持成为“实施国家战略的平台，实现国资保值的载体”，时刻思考如何提升持有物业经营质量、盘活商业物业资源，迎接房地产行业的新挑战。
　　另一方面，今年中央明确要求把认识和把握防范化解重大风险作为首要任务。随着金融行业监管力度加强，金融板块要以稳中求进、统筹协调、分类施策的基本方针，抓好风险处置工作，制定可行的风险化解方案，尤其对一些房地产企业的风险要格外重视，守住不发生系统性风险的底线。公司正不断优化三个持牌金融机构的风险管理体系和预防机制，提高其自主管理能力，通过资源整合和优势培育，根据市场需求调整金融产品结构、营销模式和客户服务，促进金融板块服务浦东开发和区域发展，打造具有浦东特色、陆家嘴优势的金融服务板块，实现区域开发与金融服务两大主业的业务协同。 收起▲