主营业务:
公司之主要业务为物业投资及投资控股。集团之主要业务为物业投资及管理、视听器材以及证券投资。
报告期业绩:
于二零二五年九月三十日，集团之银行借款总额以港币计值，金额为港币三亿九千六百六十万元（二零二四年：港币三亿七千四百万元）。全部银行借款均包含相关银行酌情决定按要求偿还条款，而集团（作为借款人）无权延迟偿付相关银行借款。因此，全部银行借款乃分类为流动负债。
于二零二五年九月三十日，集团之定期存款、银行结余及现金总额达港币六千二百四十万元（二零二四年：港币八千三百二十万元），其中以人民币计值之款项约为港币一千四百三十万元（约人民币一千三百万元）（二零二四年：港币一千三百万元），及将该等资金汇出中国内地将须遵守中国政府实施之外汇管制。于二零二五年九月三十日，集团尚未动用之银行信贷为港币十一亿四千零五十万元，此金额将提供足够资金予集团之营运及资本开支所需。
报告期业务回顾：
租赁业务－集团大部分之经营溢利来自在中国香港投资物业之租金收入，有关收入较去年减少百分之二点六，反映中国香港及中国内地之物业租赁市场持续承受压力。
庆幸的是，受外籍租户需求回复及中国内地人才涌入的支持，集团住宅物业之租金收入小幅增加百分之一点七。
同时，集团商业及工业物业之租金收入减少百分之十一点四，反映中国香港受租户主导的市场环境专注于续租及削减成本。办公及工业租户继续优先考虑灵活性及租金效益，导致商业及工业物业之租金价值面临下调压力。
大象行有限公司（‘大象行’）－大象行为政府及私人用户提供视听系统、闭路电视监察系统、数码标牌解决方案、公共广播系统、视频墙解决方案以及高端保真音响系统等。继深圳湾口岸项目完成及尖沙咀海员俱乐部重建（为上半年的强劲表现做出贡献）后，二零二五年财政年度的销售额大幅增长。
然而，受息口高企及全球经济发展不确定影响，私人客户采取更为谨慎的投资决定，导致本年度下半年新的销售订单减缓。尤其是零售及商业客户延迟资本支出，导致同类项目利润率收紧，投标竞争加剧。
于本年度，大象行占集团的总收入约百分之二十八点三，反映在市场逆风状况下，该公司依然具备战略重要性。
基金投资集团持有产生令人满意的收益之股票投资组合及其他投资产品。集团于评估投资及买卖机会时采纳下列条件：1.于拟定持有期间有关资本升值及股息分派的投资回报潜力；2.计及集团风险承受水平后所面临的风险水平；及3.现有投资组合多元化程度。集团仍然专注于保持平衡且有弹性的投资策略，为持份者创造长远价值。为开拓多元收入来源及分散集团投资组合的风险，公司迄今为止投资于一只房地产投资信托基金及三只私募资产基金。i.房地产基金投资－TKO基金集团对TKO基金的投资符合集团的长期愿景，支持共同投资将军澳的零售商舖及停车场。
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虽然中国香港房地产市场年内主要因息口高企及消费者谨慎情绪而持续面临逆风局势，但预计二零二五年年底降息开始改善相关物业的租赁势头及销售前景。
截至二零二五年九月三十日，集团已向TKO基金出资港币三千四百九十万元，投资估值为港币三千四百八十万元，反映出稳定的前景及中期资本增值的潜力。该基金仍然具有战略地位，可因将军澳的区域性需求复苏及基建设施主导的增长而获益。
ii.优先有抵押贷款基金投资Adams Street PrivateIncome Fund LP（‘AdamsStreet基金’）AdamsStreet基金主要投资于美利坚合众国（‘美国’）中型市场公司发行的优先有抵押贷款，以持续产生稳定收入，同时提供下行保护。截至二零二五年九月三十日，集团已悉数支付承担之七百五十万美元，投资估值为五百三十万美元。集团已透过定期分派获得回报，且仍然是该基金的被动投资者。
ALPS Private Credit Feeder Fund（‘ALPS基金’）于二零二五年一月，集团认购ALPS基金之参与股份，总承诺金额为五百万美元。该基金极具产生稳定收入的潜力，其目标为透过投资全球信贷市场产生流动收入，并主要专注于美国中型市场公司发起附有第一留置权且具有较稳健的维护契诺之优先有抵押贷款。
截至二零二五年九月三十日，集团已支付承担金额，投资估值为四百五十万美元。该基金状况稳健，可因信贷市场逐步复苏及预期利率正常化而获益，并提供稳定的分派及下行保护。集团持续透过定期收入分派能被动分享到该基金的表现成果。
iii.中国科技基金－Hundreds SH Fund LP（‘Hundreds基金’）Hundreds基金主要投资于中国专营于科技驱动型业务的企业。集团投资Hundreds基金，以透过Tencent Plus PartnersII Fund获取股权高增长机会。本年度波动加剧，人工智能驱动型行业的早期收益被中美贸易冲突升级、关税波动及消费者对国内市场信心减弱所抵消。该基金的策略仍然注重识别能够应对周期性波动的可扩展平台及弹性商业模式。
集团为此项投资的承诺出资为二百万美元，禁售期为十年。截至二零二五年九月三十日，集团已出资九十万美元，投资估值为一百万美元。集团以长远态度看待此风险，认识到尽管市场存在短期波动，但中国数字经济仍具结构性潜力。B.在中国内地之物业发展项目广州东银广场（集团拥有其中三分之一权益）－银利发展有限公司（‘合营公司’）的三名股东已同意透过出售彼等于合营公司的股权（‘出售事项’）来变现彼等于该项目产生的累计溢利，而出售事项须透过上海的联合产权交易所进行公开招标程序。然而，招标期已于二零二三年截止，于招标程序届满但未能与任何买家订立任何买卖协议。日后倘出现有利的机会及时机，三名股东将此项目重新招标。
北京朝阳区京达花园威尔第阁之住宅单位－该项目的租金收入较去年减少百分之十三点七。
C.财务成本本年度之财务成本总额较去年减少至约港币一千七百二十万元（二零二四年：港币二千二百四十万元）。尽管中国香港的利率较二零二二年之前保持较高水平，但中国香港金融管理局于中期下调利率，导致集团的整体利息支出减少。
D.投资物业之公允价值变动于二零二五年财政年度，集团之各类投资物业估值减少约港币二亿六千三百六十万元，反映中国香港更广泛的市场趋势，即交易量仍然低迷，且大多数物业类型（尤其是商业及零售行业）的资本价值疲弱。
减少主要由于为反映财务成本增加及投资者情绪谨慎而调整估值基准，令市场上可资比较物业之交易价格暴跌及租金收益率上涨所致，集团投资物业于二零二五年九月三十日之价值较二零二四年九月三十日之经评估价值下跌百分之五点六。
业务展望：
于二零二五年财政年度，因地缘政治冲突持续及全球局势动荡，中国香港经济及物业租赁市场喜忧参半。在全球政治及贸易格局转变以及企业流动性受限的持续压力下，写字楼的租赁业绩尤其疲弱。由于需求在中短期内无法达致疫情前水平，业主只得提供有竞争力的优惠，以招徕新租户并留住现有租户。同时，随著入境旅游行业持续增长及有针对性的货币宽松措施有助于提振消费者情绪，零售客流量增加彰显适度的乐观迹象。然而，中国香港零售业的复苏仍极易受到整体经济波动及居民持续选择北上度过休闲时光的影响。
中国香港物业租赁市场中，住宅物业于整个二零二五年财政年度表现最为强劲，由集团的年终业绩可见一斑。虽然租金收益增长空间依然有限，但中国香港与内地的商业联系日益强化，加之海外人才纷纷涌入，有助于将租赁需求及入住率维持于稳健水平。
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