主营业务:
集团主营业务包括‘房地产开发及相关资产经营’和‘物业服务’。
报告期业绩:
报告期内，集团实现营业收入289.3亿元，同比下降23.9%。其中，房地产开发业务贡献营业收入145.7亿元，同比下降36.1%；经营服务业务贡献营业收入124.8亿元，同比增长
1.7%。
主要受开发业务亏损的影响，集团归属于上市公司股东的净亏损为59.5亿元。一季度，集团整体毛利率9.1%，同比提升3.0个百分点。
截至报告期末，集团持有货币资金604.9亿元；有息负债合计3,560.5亿元；资产负债率为77.1%。
报告期业务回顾及展望：
1）房地产开发
报告期内，集团实现合同销售面积140.1万平方米，合同销售金额167.7亿元，同比分别下降42.2%和53.8%；实现结算面积135.3万平方米，结算金额145.7亿元，同比分别下降
33.4%和36.1%。截至一季度末，集团合并报表范围内有1,053.3万平方米的已售资源未竣
工结算，合同金额1,072.0亿元。
一季度，集团实现新开工及复工计容面积69.2万平方米，完成全年计划的22.6%；实现竣工计容面积98.3万平方米，完成全年计划的13.2%。
房屋交付平稳有序。一季度如期交付30个项目共计7,600套房屋，其中32.1%的房屋实现提前30天交付，28.1%的房屋实现交付即办证。
聚焦产品与服务力提升。集团持续深化“好房子、好服务、好社区”的产品理念，立足属地特色深耕产品创新。新开盘的三亚嘉澜地项目以“浮岛”式立体社区设计、雨林自然意境及度假式配套重构社区空间，获得客户广泛认可，销售金额13.2亿。
持续推动存量资源盘活。一季度新增获取青岛李沧区石牛山项目（参股项目公司获取，万科权益比例22.5%），通过“收储、调规、再出让”模式，将商业地块盘活为住宅用地，总计容建筑面积11.1万平方米；上海鑫耀中城项目通过合规推进自持租赁住房的限制松绑，实现资产提效与产能优化2.4亿元。
截至一季度末，集团在建项目总计容建筑面积约2,645.0万平方米，权益计容建筑面积约1,749.9万平方米；规划中项目总计容建筑面积约2,800.3万平方米，权益计容建筑面积约1,784.3万平方米。此外，集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约338.6万平方米。
（2）物业服务
万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）依托不动产AI管理大脑“灵石”，持续夯实科技核心能力，致力成为科技驱动、低碳引领的综合资产服务商。
报告期内，万物云“灵石”系统突破住宅场景边界，已在深圳福田产业园区、城市街区等多元空间实现全域落地，推动智慧、低碳运营由试点应用转为常态化落地。同时，“灵石”在空间场景下的智慧、低碳实践成果，获得上海、广东物业管理行业协会的推广与专业认可。
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凭借成熟的市场拓展和多元服务能力，一季度万物云成功中标广州中医药大学顺德医院、厦门大学附属第一医院、深圳前海一丹中心等超大型项目。
鉴于万物云在中国香港联合交易所有限公司上市，详细财务数据请见其后续披露的定期报告。
（3）租赁住宅
报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入7.24亿元。
租赁住宅业务新拓展房源3,367间，新开业5,488间，通过优化存量项目合作模式有序退出了部分房源；截至3月末，共运营管理25.1万间长租公寓，开业18.2万间，整体出租率稳定在93.7%，同比基本持平。
报告期内，租赁住宅业务强化精细化运营管理，客户粘性得到增强，在租合同租期提升至366天，较上年同期延长51天；同时，继续深化与属地国企的战略合作，与上海地产住房发展有限公司携手落地上海嘉定璟歆项目（房源1,312套），进一步扩大在上海的品牌影响力与规模优势。
（4）商业开发与运营
一季度商业开发与运营业务实现营业收入20.8亿元（含非并表收入），同比增长7.3%。
截至报告期末，印力管理的商业项目整体出租率为93.1%。
报告期内，南京江北印象汇完成焕新升级，改造区域开业后，首个春节假期项目整体销售额同比增长28%。轻资产拓展方面，新获取嘉兴秀湖项目，商业建筑面积约14万平方米，项目以“城市微度假目的地”为核心定位，致力打造区域商业标杆。
通过“发发季”等覆盖全国项目的品牌活动，撬动客流与销售增长，一季度实现客流同店同比提升6.8%，销售额同店同比提升6.1%。
（5）物流仓储
一季度物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入10.9亿元，同比增长9.8%。其中冷链业务营业收入6.4亿元，同比增长28.0%。
围绕客户需求与痛点，物流仓储业务持续夯实运营基本盘，加速推进服务转型，不断拓展服务场景与合作机会，一季度实现服务收入4.1亿元，同比增长38%。
报告期内，物流仓储业务持续新拓展6家行业头部客户；同时持续提升头部客户份额，实现冷链TOP30客户收入规模同比增长59%。
3、主要经营管理举措
积极争取各方支持并获得鼎力协助。一季度，集团继续获得金融机构支持，整体存量融资综合成本为2.88%，较上年末进一步下降14个基点，其中境内存量融资综合成本为2.62%。
本年度截至本报告披露日，深铁集团累计新增提供股东借款27.3亿元，融资综合成本为2.34%，利率优于市场水平；与此同时，深铁集团同意对原约定一季度应偿付的股东借款本息2.74亿元予以展期。此外，“22万科MTN004”“22万科MTN005”“23万科MTN001”三笔中期票据及“H1万科02”（原“21万科02”）一笔公司债券的展期议案，已获债券持有人会议表决通过。
持续推动资产处置，改善资产结构。一季度，集团积极把握市场机遇，稳步推进多项资产交易工作。其中已顺利完成广州云城停车场资产包处置，交易金额8,700万元，实现非核心资产的市场化有序退出。
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