主营业务:
集团主营业务包括‘房地产开发及相关资产经营’和‘物业服务’。
报告期业绩:
2025年，集团实现营业收入2,334.3亿元，公司股东应占年度亏损885.6亿元，同比分别下降32.0%和79.0%；基本每股亏损7.45元，同比下降78.4%。
报告期业务回顾：
1、房地产开发全国商品房销售面积和销售额下降，但降幅均收窄。国家统计局数据显示，2025年，新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；新建商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%。
新开工和开发投资下降。2025年，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%；全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅相比2024年扩大6.6个百分点。
土地市场成交持续缩量。根据中指研究院数据，2025年全国300个城市住宅类用地供应和成交建筑面积同比分别下降17.5%和13.1%，住宅用地出让金同比下降10.4％。全年住宅类用地的平均溢价率为5.8%，较2024年提升1.5个百分点。
政策持续释放稳定信号，从多个维度协同发力。2025年3月政府工作报告指出‘持续用力推动房地产市场止跌回稳’，6月国务院常务会议强调‘更大力度推动房地产市场止跌回稳’；12月中央经济工作会议提出‘要着力稳定房地产市场’。各类支持性政策接连出台，从需求端、供给端、金融支持和长效机制建设等多个维度协同发力，市场信心持续修复。
2、物业服务新项目增长放缓，行业竞争加剧。国家统计局数据显示，2025年全国住宅竣工面积同比下降20.2%，新增供给持续收缩。面对市场环境变化，物业服务企业普遍将业务重心转向存量住宅及非住宅领域，以寻求新的增长路径。但当前住宅存量市场竞争加剧，非住宅市场拓展亦面临挑战。
收缴率下滑，服务均价微跌。克而瑞数据显示，2025年全国物业服务企业500强平均收缴率降至71%，连续四年下滑。中指研究院数据显示，2025年二十个重点城市物业服务均价为2.72元╱平方米╱月，同比微跌0.23%。多重因素的综合影响下，物业服务企业经营压力凸显。
企业主动战略收缩，拥抱科技，提升盈利能力。为应对市场客观压力并提升可持续发展能力，物业服务企业普遍采取战略收缩，主动退出低效项目，从追求‘管理面积’转向深耕‘经济效益’。行业科技化建设正从‘单点工具应用’向‘多元场景覆盖’逐步升级。AI助手、数字员工、智能工单系统等应用的持续深化，已显著提升了物业服务企业的运营效率。
3、租赁住房市场租金延续小幅调整。据中指研究院报告，2025年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.62%，跌幅较上年同期扩大0.37个百分点。
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住房租赁条例施行，促进行业规范发展。我国首部住房租赁行政法规《住房租赁条例》于2025年9月正式施行，为规范市场秩序、保障租赁双方权益、推动行业高质量发展提供制度保障。
供需两端政策支持力度不断强化。供给端方面，政策重心逐步从大规模建设转向以需定供、品质提升及规范化管理等。需求端方面，各地进一步降低居民租金负担，从公积金、住房补贴等方面为承租人提供支持，并与人口、人才政策相结合，持续拉动住房租赁市场的潜在需求释放。
4、商业开发与运营社会消费品零售总额保持增长。国家统计局数据显示，2025年社会消费品零售总额同比增长3.7%，增速较2024年提升0.2个百分点。
消费两极分化明显。消费呈理性与体验并存趋势。一端是极致‘性价化’，品牌光环逐步减弱，国货替代国际大牌，消费更加注重实际使用价值；另一端是高‘心价比’，消费者愿意为情绪价值支付溢价，潮玩、宠物、娱乐等品类增长迅速。
购物中心整体从‘增量拓荒’转向‘存量精耕’。据赢商网统计，报告期内全国新开购物中心项目数与体量均同比下滑近三成，增量向高线城市聚集，存量调改聚焦中小体量项目。
5、物流仓储高标库供需调整深化，分化成为新常态。在宏观需求承压与新增供应持续加大的背景下，高标库市场整体租金与空置率面临双重压力，世邦魏理仕报告数据显示，2025年四季度全国物流市场空置率18.6%，租金同比下降12.5%。不同地区供需结构差异显著，西北、西南市场随着供应退潮以及净吸纳量稳步增长，呈筑底回升趋势；大湾区市场受新增供应集中入市影响，整体形势仍然严峻。
冷链规模增长与盈利挑战并存。受益于稳定的民生需求与政策扶持，冷链规模保持增长，中国物流与采购联合会数据显示，2025年全国冷库总容量同比增长5.53%。然而，行业普遍面临供应过剩压力，导致市场竞争加剧。在此背景下，行业企业正加速向科技驱动的高效率、精细化运营模式转型。
业务展望：
2026年是‘十五五’规划的开局之年，也是房地产行业全面迈向新发展模式的关键阶段。随著行业的底层逻辑发生深刻变化，市场正从总量扩张阶段转向存量提质增效阶段，行业也将在供需再平衡中逐渐企稳。万科集团将紧抓国家‘十五五’高质量发展机遇，坚持以人民群众对美好生活的向往为导向，在巩固行业新模式探索成果的基础上，全面落实提质增效与风险化解并举的发展策略。
1、持续深化战略聚焦，通过资源的高效转化提升经营韧性。
现阶段将坚持以存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略，紧盯政策导向、深化政企协作，重点运用资源置换、规划条件优化等举措改善资源结构。在区域布局上，坚持在具备供需优势的核心城市深耕，确保资源向高潜力城市和地区集中，对不符合要求的城市坚决退出。在经营效率上，将持续优化全流程操盘能力，通过提升投资兑现度与回款质量，为集团贡献长期稳定的收益。
2、不断深化迭代‘好房子’体系，引领高质量居住体验。
坚持打造‘好房子’产品，完善绿色、智慧、宜居的住宅标准，持续落地‘好房子、好服务、好社区’的理念。在业务实践中，将通过对‘拾系’、‘庐系’等标竿产品线的持续精研，推动开发业务向产品标准化与经营精益化深度融合。这种以客户需求为导向的产品迭代，不仅是公司应对行业环境变化的基石，更是公司在新发展阶段夯实核心竞争力的根本保障。
3、积极响应政策导向，以‘绣花功夫’深耕城市更新。
积极响应国家关于城市更新的政策导向，充分发挥自身在历史文化街区打造、片区再生等领域沉淀的先发优势。秉持‘绣花功夫’，深度参与城市历史文化街区的保护与活化，通过政企联动与片区统筹，打造一批承载新业态、新场景的城市名片。凭藉在多业态规划与复杂项目上的操盘力，公司将致力于打造更多民生改善与城市发展双赢的样板项目，在履行社会责任的同时拓展增长空间。
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