业绩回顾
主营业务:
集团主营业务包括‘房地产开发及相关资产经营’和‘物业服务’。
报告期业绩:
2025年，集团实现营业收入2,334.3亿元，归属于上市公司股东的净亏损885.6亿元，同比分别下降32.0%和79.0%；基本每股亏损7.45元，同比下降78.4%。
报告期业务回顾：
1、房地产开发
（1）销售和结算情况
2025年集团实现销售面积1,025.0万平方米，销售金额1,340.6亿元，同比分别下降43.4%和45.5%。
新开项目表现良好。全年18个项目首开表现均超额达成投资决策目标，整体首开推盘去化率达60%，在各自市场中保持领先地位。其中上海高福云境、成都都会甲第、哈尔滨兰樾、温州璞拾云洲首开去化率超过8成，赢得市场认可。
加大库存去化力度。集团升级现房销售策略，已在广州和常州培育两个现房销售学习基地，从定制装修、场景更新、现房保鲜、入住率提升和社区运营等方面进行培训提升。车商办通过健全销售管理体系，强化责任分工、机制优化与激励驱动，系统提升去化率。报告期内，集团年初现房实现销售221亿元，年初准现房实现销售241亿元，车（位）商（铺）办（公）销售175亿元，共220个项目实现销售斩尾。
开展营销创新，强化新媒体自获客能力建设。集团组织全民营销、直播、线上投放、AI应用等培训，持续制造节点进行业绩聚焦。在贝壳、字节、安居客等平台进行总对总获客联动，保障饱和曝光、精准获客。
集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域，累计营业收入1,781.62亿元。其中房地产开发业务实现结算面积1,256.7万平方米，同比下降39.6%，实现结算收入1,701.08亿元，同比下降39.0%；结算毛利率为8.1%（扣除税金及附加后营业利润率为2.8%）。
截至报告期末，集团合并报表范围内有1,096.9万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降31.1%，合同金额合计约1,135.9亿元，较上年末下降48.6%。
（2）项目交付情况
2025年集团整体保交房工作平稳有序，全年共交付234个项目，494个批次，合计交付房屋11.7万套。
提升工程品质全周期精细化管理水平。集团加强项目工程品质全周期管理，落实项目工程管理精益策划、样板引领、工序验收、过程质量评估、交付质量评估的管理标准和管理流程，形成覆盖设计、采购、施工、交付等全周期的建造管控体系，提升项目过程管理的精细化水平，为产品品质提供保障。
加强建造过程的业主沟通，让客户安心、放心。报告期内，集团累计开展1505次“看见家”活动，在建设过程中邀请客户进入施工现场，超过2.8万户客户走进工地，实地了解建设过程、感受万科建造品质。持续推动科技赋能，通过智慧建造无人机影像、360全景视频、线上家书等数字化方式，向客户全面、高频展示建造进度。
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持续推进项目由“品质交付”向“兴交付”升级。集团推进项目由品质交付到兴品质、兴场景、兴服务、兴体验四个维度的“兴交付”升级。报告期内，杭州江斓映象府打造多层次、多功能的全龄友好景观场景，海南三亚湾打造酒店式旅居空间体验，烟台天琴湾打造滨海生活方式升级、完善会所运营及多项增值服务，均取得客户的广泛认可。
与业主共建开展丰盛多彩的社群活动，打造多类社群活动空间，提升社区邻里浓度。报告期内，集团携手813位社群主理人，围绕“自然、运动、文化、艺术”四大主题，以社区架空层、多元公共空间及主题盒子为载体，与业主共创、共建、共同运营986个社群，打造有活力、有温度、可持续的未来社区生态。万科打造行业首个“社区疗愈节”，在全国25个城市开展573场疗愈活动，活动内容涵盖艺术、运动、手作等，让业主在家门口实现身心“充电”。
（3）投资和开竣工情况
2025年开发业务开复工计容面积约591.7万平方米，同比下降42.1%，完成年初计划的88.5%；开发业务竣工计容面积约1,291.8万平方米，同比下降45.6%，完成年初计划的91.3%。新开工面积低于年初计划主要因为公司坚持以销定产的策略，加强现金流管控，结合市场流速表现，对部分项目的开发节奏进行了灵活调整。
坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略。报告期内，累计获取新项目23个，总规划计容建筑面积186.9万平方米，权益计容规划建筑面积105.3万平方米，权益地价总额约66.9亿元，新增项目平均地价为6,357元/平方米。新获取资源均为存量盘活项目，主要分布在广州、杭州、宁波等核心城市。
优化操盘效率、夯实运营能力，确保新项目投后高标准兑现。报告期内，18个新项目实现首开，投资兑现度为84%，其中成都高新锦曜、武汉东合映象、石家庄公园隐秀、哈尔滨兰樾等6个项目为当年获取当年开盘，平均开盘周期3.9个月，投资兑现度100%。
存量项目盘活取得积极成效。报告期内，集团紧盯政策导向、深化政企协作，重点运用资源置换、规划条件优化等举措攻坚难点项目，其中杭州河语光年项目将存量房转为保障性租赁住房，打造政企联动盘活存量的示范标杆；天津天拖北项目成功申报天津市首批国家土地储备专项债，公司已收回大部分退地款。报告期内，集团存量盘活优化及新增产能338.5亿元，切实优化资产结构，增强企业发展动能。
截至报告期末，集团在建项目总计容建筑面积约2,691.5万平方米，权益计容建筑面积约1,767.5万平方米；规划中项目总计容建筑面积约2,862.5万平方米，权益计容建筑面积约1,824.7万平方米。此外，集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约338.6万平方米。
（4）产品情况
持续推进产品力升级与模块化落地。依托“空间+内容+服务”的一体化模式，公司持续推进产品模块的标准化研发与场景化落地，系统构建涵盖社区大堂、中央景观、学习盒子、健身盒子等在内的CO·life内盒子公共服务体系，并同步推出“烟火商街”街区模块与小镇中心产品模块，融合社区商业、邻里交往、运动休闲及公园绿地等多元功能，强化生活场景的完整性与运营可持续性。上述产品模块已在上海、广州、杭州、济南等多个城市的标杆项目中实现集成应用，有效支撑高品质交付与市场竞争力提升。
围绕体系化能力建设，同步完善制度基础与供应链支撑。《万科集团住宅产品标准》全面推行，已在37个项目落地应用，夯实产品一致性与品质底线；在杭州建成集选品、研发、展示于一体的买手基地，通过市场优选与上下游优质供应商联合研发，引入厨房电器、智能家居等70款装修相关新品，有效提升产品品质与性价比。
积极推进未来城市核心技术应用实践。未来城市首发项目上海理想之地低碳智慧技术底盘已落地投运，成功创建近零碳社区，入选住建部首批好社区案例。深圳梅林万科大厦上线微电网系统，创新城市既有建筑的配电与运维模式，通过智慧化管控实现能耗降低与舒适度提升。武汉理想之地构建覆盖家居、社区、校园的全域智慧体系，试点全域安防、无人配送等特色场景，为未来城市智慧生活提供实践样本。
（5）绿色建筑和住宅产业化
集团新建项目连续12年满足绿色建筑评价标准。截至2025年底，集团满足绿色建筑评价标准的面积累计超3.42亿平方米，新增满足绿色建筑评价标准面积710万平方米。新增项目中，获得绿色建筑二星级及以上认证的项目9个，获得LEED金级认证的项目2个，其中新建物流项目100%获得绿色仓库三星认证。本年度，新建项目中引入可再生能源设计的建筑面积比例为70.7%，较2024年进一步提高，其中，100%新建冷库项目引入可再生能源设计。
（6）代建情况
集团从2010年起开始代建业务，主要为政府部门、国有企业、金融高科技企业等提供服务，涵盖商品住宅、学校、保障房、产业办公、城市更新、医疗等项目类型。同时，面对行业的代建业务需求，集团利用自身积累的业务经验和能力优势，积极开展商业代建业务，获得委托方、客户及社会各界的认可。报告期内，以代建模式参与合肥庐阳区龙高照城市更新项目，成功打造悦映青川、云映青澜等多个热销项目。武汉理想之地项目积极打造好房子、好服务，成为“湖北省构建房地产发展新模式试点项目”。
2025年，集团管理项目76个，建筑面积1,486万平米，项目主要分布在深圳、南京、武汉、合肥、石家庄、无锡等城市。集团代建业务获得54个奖项，包括中国建筑业协会授予的“2025年建设工程安全生产标准化工地”、中国施工企业管理协会授予的“2025年中国施工企业管理协会观摩学习项目”、广东省建筑业协会授予的“广东省建设工程结构质量优良项目”、贵州省建筑工程质量安全协会授予的“2025年度贵州省建设工程安全生产标准化工地”等。
2、物业服务
集团旗下的万物云是国内领先的全域空间服务提供商，并通过AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即服务）解决方案实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为客户提升空间服务效率。
报告期内，万物云实现营业收入373.6亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长2.5%，其中社区空间居住消费服务收入233.3亿元，占比62.4%，同比增长10.7%；商企和城市空间综合服务收入117.9亿元，占比31.6%，同比下降4.4%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入22.4亿元，占比6.0%，同比下降26.0%。
聚焦蝶城深耕，构建区域密度，实现稳步扩张。在住宅领域，凭借“蝶城”战略的浓度优势和弹性定价体系的机制优势，稳步推进存量项目拓展。报告期内，新获取247个存量住宅服务项目，年化饱和收入14.2亿元，其中通过弹性定价体系获取项目51个，年化饱和收入1.65亿元。蝶城数量增加24个至690个，新改造50个蝶城，使已完成流程改造的蝶城增至300个。2025中国物业服务力暨品牌价值研究成果发布会上，万物云旗下万科物业荣获“2025中国住宅物业服务力企业TOP1”等10个奖项。
精耕高价值客群，协同增效拓收。商企服务方面，万物梁行持续打磨能力与产品，聚焦优质客户。报告期内，新拓超高层项目13个，数据中心5个，洁净室3个；累计服务2,589个项目，合约项目数量3,444个。报告期内，凭借专业服务的能力，业务续约率达90.9%，实现续约年化金额48.4亿元。通过深耕客户生态，多业务联动，服务客户更多方面，实现22.9亿元交叉销售业绩。
智能体规模化应用，实现管理费用的结构性优化。基于自建企业级AI平台“GC平台”，通过自研检索增强生成引擎，实现了对万物云知识库及内外部系统的深度调用，大幅提升了辅助决策与知识检索效率。年内上线超1,400个AI智能体，并正式转正9名AI员工。依托“数字劳动力”底座，万物云全年管理费用下降2.0亿元，同比下降10.1%，体现了技术升级在提升组织效率、降低成本方面的实际成效。
3、租赁住宅
集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。
报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入36.66亿元。
推动高质量增长，实现稳健发展。泊寓聚焦保障性租赁住房领域，深化与属地政府、国企等企业的合作，新拓展房源2.27万间，净新增开业0.66万间。截至2025年底，泊寓共运营管理27.02万间长租公寓，开业19.78万间，出租率95.4%，服务企业客户超7,100家。泊寓积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有13.2万间纳入保障性租赁住房。
为企业员工打造宜居、便捷的租住生活。泊寓通过包租、定制化宿舍、商旅短租等服务方式，不断拓展服务边界、创新服务模式，为企业提供专属服务方案，保障员工居住体验。
报告期内，新增拓展包括中国邮储、蚂蚁金服、浪潮数字、一汽大众等知名头部企业，企业客户占比达22.6%；新增企业员工认证人数11.3万人，同比提升47.9%；商旅短租入住量同比增长13.0%。
盘活多元存量项目，实现资源高效利用。报告期内，泊寓通过“非住改租”等模式成功盘活酒店、办公、产业配套宿舍等多种类型的资产，累计盘活集团及国资国企项目24个，房间数超15,100间。其中，盘活集团旗下深圳老地方、佛山金色梦想二期、厦门海湾社区二期等5个项目，房间数超5,200间；持续与属地国资平台开展深度合作，就数个中大型租赁社区运营服务达成合作协议，在广州、合肥、武汉、南京、昆明等城市共计盘活19个项目，房间数超9,900间。
深耕服务，构筑美好租住生活。泊寓以租户需求为核心，持续深耕服务品质，全年客户满意度达96.6%。报告期内，在全国开展超3,800场社群活动，吸引约6万名泊友参与，为泊友搭建起跨店、跨城市的友好交流桥梁。资产品质维护方面，完成90余个项目的焕新改造，持续提升居住体验。会员体系全面升级，已覆盖超30万人，月度会员日活动吸引超12万人参与。在中指研究院发布的《2025中国房地产品牌价值研究报告》中，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”、“2025中国社区租赁领先品牌”。
4、商业开发与运营
集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。
报告期内，集团商业开发与运营业务实现营业收入79.3亿元（含非并表收入）。
截至报告期末，印力管理的商业项目整体出租率为94.5%。
布局全国重点城市。截至报告期末，集团合计开业178个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1078万平方米；规划中和在建商业建筑面积为145万平方米。
多个新项目顺利开业。2025年，集团9个项目如期开业（含4个重资产项目）。重资产方面，上海前湾印象城MEGA作为上海第二座MEGA级旗舰商业，定位“国际化社交度假漫游湾”，各类首店、旗舰店及定制概念店占比达70%，构建了全业态、高品质的消费矩阵，以98%的招商率、95%的开业率成为城市级新标杆。轻资产输出管理方面，深圳iN城市广场、上海唐镇印象天地、郑州嵩南印象城等多个项目如期开业，获得居民、合作伙伴及市场的高度认可，同时在广州、西安、泉州等地拓展多个项目，已累计拓展轻资产输出管理项目达25个。
持续扩大商业品牌影响力。截至报告期末，集团已与超过12,700家品牌建立良好合作，数字化会员数量4,660万，同比增长13.1%，月活会员数量同比增长16.6%。2025年在各大节点开展覆盖全国项目的品牌活动，包括第二届发发季、五一“国货”联动、暑期第九届花花节、十一小红书营销联动等，其中第九届花花节与东南亚头部商业集团TheMall集团战略合作，活动期间销售额同比提升3.6%、客流同比提升6.6%、总曝光量破3亿。
消费基础设施REIT表现良好。2025年，中金印力消费REIT继续展示卓越的运营韧性，通过主动实施租户结构优化，精准引入符合新兴消费趋势的热点品牌，依托高频次、多主题的营销活动，带动客流销售再创新高。截至报告期末，出租率98.4%、租金收缴率99.9%。在基金层面，年度累计完成四次分红，按报告期末市值计算，年化现金流分派率4.18%。
5、物流仓储
“万纬物流”为集团物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，致力于为各行业客户提供全温层仓储租赁、库内运营、冷链仓配、一体化供应链和物流科技等服务。
报告期内，物流仓储业务实现营业收入42.8亿元，同比增长8.0%。其中冷链营业收入23.1亿元，同比增长25.5%；高标库收入19.7亿元。
规模保持行业领先，仓储基本盘稳中有升。万纬物流累计开业项目147个，可租赁面积1,045万平方米，其中高标库可租赁面积844万平方米，冷链可租赁面积201万平方米。2025年，结合区域市场采取差异化的经营策略，实现高标仓稳定期出租率89%，冷库稳定期库容使用率80%，同比上年均稳中有升。
聚焦重点行业做深做透，深挖客户需求。万纬物流聚焦重点行业，在商超零售、餐饮、茶饮咖啡领域持续突破，品牌影响力显著提升，全年商超零售行业收入同比增长13%，餐饮行业收入同比增长48%。客户策略上，公司坚持“稳存量、求增量”，通过深挖现有客户需求，头部客户收入同比增长28.3%；积极开拓区域新兴客户，全年新增客户超110家，客户结构得到持续优化。
加速推进服务转型，服务收入快速增长。报告期内，万纬物流持续夯实运营基本盘，不断拓展重点客户的服务场景和合作机会，通过库内运营操作、“一件代发”、运输及增值服务，打造客户专属的产品和服务。2025年，万纬物流整体服务收入达14.7亿元，同比增长40%，其中运输收入6.2亿元，同比增长55%。
全面践行绿色可持续发展。截至报告期末，万纬累计绿色建筑认证面积超过900万平米，115个项目获得绿色三星认证，14个冷链园区获得LEED铂金/金级认证。通过部署屋顶光伏发电系统，实现光伏可再生能源供给超1.7亿度，累计碳减排9万吨以上。凭借在低碳物流领域的积极践行与创新实践，万纬物流荣获罗戈网颁发的“2025LOG低碳供应链物流杰出贡献奖”。
6、产业办公业务
集团产业办公业务始终以企业客户需求为核心，依托数智化运营与人性化服务，打造高效多元的办公空间，赋能企业成长与产业增效。
2025年，集团新签约面积55万平方米，其中多个项目实现酒店、医疗等经营业态租户引入。截至报告期末，已在全国布局21个城市，经营项目62个，经营规模位居国内办公行业第一梯队；服务租户数量逾7,000家，其中世界500强企业156家、中国500强132家、行业独角兽企业177家，大客户留存率约70%。
7、酒店业务
集团旗下共运营31家酒店，布局于北京、深圳、广州、成都等核心城市，以及阳朔、丽江等热门旅游目的地，形成以高端商务为定位的“瞻云”与立足城市人文的“有熊”两大自营品牌体系。
报告期内，集团以轻资产输出模式拓展的扬州有熊酒店如期开业。该项目秉持“文旅+城市更新”的创新路径，对扬州仁丰里600年历史街区进行保护性改造，完整保留了传统建筑形制，并创造性融入非遗工坊、文化展厅等现代文旅功能，成为兼具商业价值与文化内涵的行业标杆。此外，潮州有熊酒店在2025年经营业绩表现突出，整体收入同比提升23%，NOI同比提升38%。
8、业务优化和资产处置
聚焦核心主业发展，有序剥离非主营业务。报告期内，集团与中旅国际签署冰雪业务合作协议，顺利完成该业务板块退出，实现集团战略收敛聚焦和业务组合优化。
积极把握大宗资产交易市场机遇，着力加快资金回笼效率。报告期内，集团创新资产交易路径，推动资产结构优化升级。一是积极联动政府部门与央国企，把握潜在合作机会，12月与深业集团达成中山湾中新城项目股权交易；二是响应国家政策号召，积极探索保障性租赁住房收购路径，9月实现杭州万科彩虹天空之城自持住宅的交易，12月实现大连两个自持租赁住宅的交易；三是深化与国内外知名机构投资者的战略合作，在北京、上海、厦门等多地成功完成多个经营性资产的高质量退出。2025年，集团累计完成大宗资产交易31宗，业态涵盖办公、商业、公寓、酒店等领域，合计签约金额113亿元。
业务展望：
2026年是“十五五”规划的开局之年，也是房地产行业全面迈向新发展模式的关键阶段。随着行业的底层逻辑发生深刻变化，市场正从总量扩张阶段转向存量提质增效阶段，行业也将在供需再平衡中逐渐企稳。万科集团将紧抓国家“十五五”高质量发展机遇，坚持以人民群众对美好生活的向往为导向，在巩固行业新模式探索成果的基础上，全面落实提质增效与风险化解并举的发展策略。
1、持续深化战略聚焦，通过资源的高效转化提升经营韧性。
现阶段将坚持以存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略，紧盯政策导向、深化政企协作，重点运用资源置换、规划条件优化等举措改善资源结构。在区域布局上，坚持在具备供需优势的核心城市深耕，确保资源向高潜力城市和地区集中，对不符合要求的城市坚决退出。在经营效率上，将持续优化全流程操盘能力，通过提升投资兑现度与回款质量，为集团贡献长期稳定的收益。
2、不断深化迭代“好房子”体系，引领高质量居住体验。
坚持打造“好房子”产品，完善绿色、智慧、宜居的住宅标准，持续落地“好房子、好服务、好社区”的理念。在业务实践中，将通过对“拾系”、“庐系”等标杆产品线的持续精研，推动开发业务向产品标准化与经营精益化深度融合。这种以客户需求为导向的产品迭代，不仅是公司应对行业环境变化的基石，更是公司在新发展阶段夯实核心竞争力的根本保障。
3、积极响应政策导向，以“绣花功夫”深耕城市更新。
积极响应国家关于城市更新的政策导向，充分发挥自身在历史文化街区打造、片区再生等领域沉淀的先发优势。秉持“绣花功夫”，深度参与城市历史文化街区的保护与活化，通过政企联动与片区统筹，打造一批承载新业态、新场景的城市名片。凭借在多业态规划与复杂项目上的操盘力，公司将致力于打造更多民生改善与城市发展双赢的样板项目，在履行社会责任的同时拓展增长空间。
4、积极探索新业务模式，提升差异化市场竞争优势。
基于不动产开发与运营的深厚积淀，积极探索全链条的不动产运营模式。整合品牌优势与多业态操盘能力，为资金方或资产持有者提供从投资研判、开发建设到运营管理、资产退出的全周期、全链条服务方案。通过推动业务模式从空间开发延伸到全链条服务，致力于将累积的专业运营能力转化为可复制、可持续的商业价值，并通过轻重结合的业务模式，构建差异化的行业竞争壁垒。
5、深化科技应用与数据赋能，驱动全场景质效升级。
持续深化科技与业务的融合，通过数字化手段赋能全产业链条。在开发领域，加速推广工业化智能建造与数字化管理工具，提升工程精准度与建造效率；在经营服务领域，通过AI技术提升客户体验、降低资产运营成本，实现精细化成本管控与降本增效。同时，将致力于建立万科大会员体系，通过加快客户数据库与统一数据中台建设，打破业态壁垒实现客户洞察的深度互联，以数据驱动决策，为客户提供全场景、高品质的数字化服务体验。
2026年，集团现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工及复工计容面积306.1万平方米；预计项目竣工计容面积744.1万平方米。有关集团2026年开、竣工计划的详细信息，请见“境内主要项目2025年开发情况和2026年开发计划”。
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