方圆生活服务
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主营业务:
　　公司及其附属公司（统称‘集团’）的主要活动为于中华人民共和国（‘中国’）为住宅及非住用物业提供专业物业管理服务及增值服务。

报告期业绩:
　　截至二零二五年十二月三十一日止年度收益约为人民币350.8百万元，较截至二零二四年十二月三十一日止年度的人民币369.1百万元减少约人民币18.3百万元，或5.0%。该减少主要由于专业物业管理服务收益减少约人民币12.3百万元，房地产代理服务收益减少约6.0百万元。

报告期业务回顾：
　　二零二五年，集团所处的宏观经济环境持续为房地产及物业管理行业带来机遇与挑战。面对不断变化的市场状况，公司贯彻既定的战略规划，以稳健增及营运韧性为优先目标。过去数年，公司已主动优化业务结构，进一步聚焦于核心竞争力，即物业管理服务及其配套增值服务的发展。作为此战略调整的一部分，公司逐步重新配置资源，以巩固及加强在物业管理领域的布局，该业务现已明确成为集团收入来源的主要驱动力。
　　因应市场环境的动态变化，集团始终专注于提升服务质素及客户满意度。公司深信，坚定不移地提供优质服务，是应对市场周期、保有价值的有效策略。展望二零二六年，集团将继续奉行稳健及可持续增的战略。集团将积极应对当前市场挑战，同时审慎把握物业管理行业涌现的新机遇。通过审慎的资源配置及持续的服务提升，公司将持续为客户提供高品质的服务，并为公司股东（‘股东’）创造更大的价值。
　　截至二零二五年十二月三十一日止年度，集团的总收益约为人民币350.8百万元，较二零二四年同期的人民币369.1百万元下降约5.0%，主要由于物业管理服务产生的收益下降所致。
　　综合房地产代理服务分部截至二零二五年十二月三十一日止年度，房地产代理服务录得收入约为人民币0.7百万元，较二零二四年同期人民币6.8百万元减少约89.4%。
　　该营收的急剧下降，主要由于公司过去数年策略性缩减此业务分部的决定。为配合整体企业布局，相关业务已逐步停止营运，其剩余业务于本财年内实质上已暂停运作。据此，该业务分部之营收贡献有限。
　　物业管理服务分部包括（i）物业管理服务，（ii）非业主增值服务，及（iii）社区增值服务。截至二零二五年十二月三十一日止年度，专业物业管理服务分部录得收入约人民币350.0百万元，较截至二零二四年十二月三十一日止年度的约人民币362.3百万元下降3.4%，主要由于非业主增值服务收益减少约人民币4.3百万元及社区增值服务收入减少约人民币7.4百万元。
　　物业管理服务主要面向房地产开发商及业主。提供的服务包括标准物业管理服务及配套服务，如清洁、园艺、保安、维修及保养以及管家服务等。集团提供住宅及非住宅物业服务，包括公共设施、写字楼、工业园区、学校等。截至二零二五年十二月三十一日止年度，物业管理服务录得收益约为人民币303.0百万元，较截至二零二四年十二月三十一日止年度约人民币303.7百万元减少0.2%。
... 　　截至二零二五年十二月三十一日的合约建筑面积（‘建筑面积’）约为17.5百万平方米，较截至二零二四年十二月三十一日约18.7百万平方米减少6.4%，而在管建筑面积约为14.3百万平方米，较截至二零二四年十二月三十一日约15.1百万平方米减少5.3%。
　　非业主增值服务非业主增值服务主要面向房地产开发商。服务包括为预售展示单位和售楼处提供清洁、保安和维修服务等。截至二零二五年十二月三十一日止年度，非业主增值服务录得收入约为人民币8.8百万元，较截至二零二四年十二月三十一日止年度人民币13.1百万元减少32.6%。这主要是由于房地产开发商持续面临的营运困难，相关服务需求降低。此外，集团基于市场状况及风险管理考虑，策略性地缩减了于此分部的业务规模。
　　社区增值服务社区增值服务包括公共区域增值服务、社区零售、社区媒体、家居服务以及其他为业主提供的社区便民服务。截至二零二五年十二月三十一日止年度，社区增值服务录得收入约人民币38.2百万元，较截至二零二四年十二月三十一日止年度约人民币45.5百万元减少16.2%。该减少主要由于业主需求减少所致。

业务展望：
　　展望二零二六年，物业管理行业正处于关键转折点——政策改革持续深化、科技应用加速推进，行业发展亦根本性地转向以质量为导向的增模式。根据中指研究院的数据，二零二六年首两个月，领先物业企业合共新增合约面积约123百万平方米，行业龙头企业更积极拓展独立第三方市场。这股年初的势头标志着行业的持续转型：规模固然重要，但市场参与者日益以严谨、审慎的态度追求规模，着眼于远价值。
　　进入二零二六年，政策环境的变革可说是近年影响最为深远的一次，监管法规的调整将从根本上重塑行业的运营基础。新的增值税规定要求物业企业在收到预付费用时即须申报缴纳税款，这将迫使企业全面改革其财务管理系统。经修订的专项维修基金标准要求采用标准化数据协议及全流程数据化监管，建立统一的国家级资金管理基础设施，从而简化审批流程并提升透明度。新颁布的供水条例则免除了物业管理人员期以来对公共设施的维护责任，将相关权责移交予专业供水单位，使企业能够更专注于其核心业务。
　　这些改革措施最终将推动行业专业化，并厘清各方责任。

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