一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　报告期内主营业务中占营业收入和利润比重较大的业务是物业经营、贸易及服务和商业房产销售。　　1、物业经营：公司主要在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区和森兰区域从事物业开发、招商、运营和管理，为客户提供厂房、仓库和办公物业，以及商业、服务式公寓等生活配套场所，获得租金和物业服务收入。目前客户广泛分布于国际贸易、现代物流、先进制造等三大基础行业，以及生物医药、智能制造、集成电路、汽车与零部件等四大重点产业。　　报告期内，该业务为公司实现营业收入10.36亿元，较上年同比增长6.26%，呈现稳健增长态势。同时，公司聚焦“前沿、科技、智能... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　报告期内主营业务中占营业收入和利润比重较大的业务是物业经营、贸易及服务和商业房产销售。
　　1、物业经营：公司主要在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区和森兰区域从事物业开发、招商、运营和管理，为客户提供厂房、仓库和办公物业，以及商业、服务式公寓等生活配套场所，获得租金和物业服务收入。目前客户广泛分布于国际贸易、现代物流、先进制造等三大基础行业，以及生物医药、智能制造、集成电路、汽车与零部件等四大重点产业。
　　报告期内，该业务为公司实现营业收入10.36亿元，较上年同比增长6.26%，呈现稳健增长态势。同时，公司聚焦“前沿、科技、智能”三个赛道，保持对物业开发的持续投入。报告期内已建成15万平方米创世谷·外高桥生命科学产业园，下半年还将建成12万平方米的外高桥新展城新园，此外13万平方米的外高桥大健康创新产业园预计明年完工。公司还制定了2024—2026三年存量物业改造计划，为后续物业空间和租赁收入的持续增长奠定基础。
　　2、贸易及服务：报告期内，该业务为公司实现营业收入13.84亿元，占公司营业收入的52.3%。其中：
　　（1）公司通过进出口代理、自营进出口、保税商品展示、专业贸易服务平台，为客户提供综合贸易服务解决方案。上半年，实现进出口代理货值45.15亿美元，同比减少8.85%；进出口自营货值1.23亿美元，同比增长5.37%；保税商品展示货值6.65亿美元，同比增长28.89%。
　　（2）公司通过构建集选址落户、注册设立、证照申办、票税服务、运营支持、投资购并、清算注销、品牌输出等全生命周期专业服务体系，上半年实现专业服务营业收入1.75亿元。
　　3、商业房产销售：为向投资入驻园区的企事业单位人员提供宜居宜业的国际社区，公司主要在森兰区域从事商业房产开发建设、销售及物业管理。
　　报告期内，公司通过森兰区域车位销售、存量商铺出售实现营业收入4724万元。年内还将完成森兰壹公馆、祝桥森兰海天名筑部分商品房交付结转。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2024年半年度经营情况
　　上半年，公司坚持稳中求进工作总基调，聚焦产业发展、城市更新、国企改革三项中心工作，以市场为导向，以项目为抓手，以改革为动力，以资本为支撑，全力稳住租赁收入压舱石。下半年，公司将持续拓展贸易和服务收入增长点，重点打好销售收入攻坚战，奋力实现全年目标。
　　2024年上半年主要工作
　　一、经营指标完成情况
　　截止6月末，公司2024年资产总额为440.59亿元，较期初减少1.31%；实现营业收入26.44亿元，同比减少31.40%，归母净利润1.41亿元，同比减少72.83%。上半年实施固定资产投资项目27个，完成投资9.97亿元。
　　因本报告期内无商品房销售结转面积，而上年同期结转了森兰名苑商品房项目，故导致本期主营业务收入、利润较上年同期减少。根据公司年度业务计划，本年度资产转让及商品房销售的实现主要集中在四季度确认。预计公司基本可实现年度利润目标。
　　二、重点工作完成情况
　　（一）物业租赁保持稳定，压舱石作用日益凸显
　　1.招商稳商难中有进。上半年新增洽谈项目77个，落地60个，其中实体租赁项目45个，新增出租面积15万平方米，实现产业物业租赁收入10.36亿元，同比增长6.26%。推动铠侠电子、史赛克、西门子能源等6家企业获得跨国公司地区总部认定。举办各类推介会、政策宣介会、客户活动近30场。
　　2.功能创新取得突破。“丝路电商”合作先行区中心功能区与“丝路电商”贸易伙伴国对接，已累计引进“丝路电商”国家馆（商品中心）13个，并持续举办国别电商周、国别主题日活动；与京东签署战略协议，在丝路电商项目、全球汇国别商品引进与推广等方面紧密合作；持续拓展功能服务产业发展，积极推动上海首票跨境电商9610海运出口业务试单；试点并常态化开展邮轮直供物资供船方式，实现从外高桥监管仓库向邮轮直供运作，半年累计完成10批次配送作业；完成特殊物品查验服务平台搭建与载体建设，外高桥生物医药特殊物品进出境查验点正式投入运营；进口汽车保税仓储业务实现进境2314辆。
　　（二）贸易和服务巩固优势，业务转型持续推进
　　1.贸易业务能级持续提升。营运中心努力做深做实重点行业供应链、服务链、金融链、信息链的专业化服务，持续推动与外部体系数字贸易能力深度对接融合。推动保税出区展示等高附加值业务发展，上半年出区展示货值6.65亿美元，同比增长28.89%。
　　2.专业服务拓展开花结果。企业中心进一步拓展“领航”专业运营服务，山西武宿综保区综合运营项目取得显著效果，提前半年超额完成运营公司年度利润目标；英得网络同步积极参与武宿综保区一体化信息管理服务平台建设。外联发商务咨询完成境外投资咨询项目66个，涉及项目新增投资金额22.95亿美元。
　　3.信息化平台服务水平不断提高。英得网络开发的外高桥保税区域非报关货物进出区系统稳定运作，服务23家企业累计完成货物备案3551票、进出区凭单18960票。“智贸桥”完成与外高桥保税区域非报关货物进出区系统对接，新增便捷进出区单证制作功能。
　　4.生物医药产业服务平台加速建设。成立上海外高桥生物医药产业发展有限公司，通过发挥自贸区保税区域功能政策优势，为生物医药产业提供专业化配套服务，包括：统筹空间载体匹配加速重点项目在保税区域落地运营，对接金融机构开展投资撮合促进投招联动等，推动生物医药产业在外高桥保税区域的快速发展。
　　（三）房产销售攻坚克难，商业运营渐入佳境
　　1.全力推动住宅房产销售。利用政策利好，挖掘潜在客户精准营销，全力推动森兰海天名筑、森兰航荟名庭销售，并提前启动森兰岛住宅项目蓄客工作；根据市场需求制定有针对性的存量车位销售方案，提升去化率；按时完成壹公馆全部7.51亿元销售回款工作。
　　2.大力推动非核心资产处置，实现了常熟商铺整体出售以及“三高”区域自持的约1.2万平方米社区菜场、配套商铺的定向整体转让。
　　3.持续推动森兰品牌建设。森兰体育产业生机勃勃，森兰体育中心开业，带动智滑（Solox）、麦斯特网球等品牌体育企业入驻森兰；森兰文化品牌落地生根，“浦东森兰牡丹节”期间接待游客16.8万名，打造森兰特色原创节日IP；森兰影响力不断提升，首届浦东新区“森兰杯”城市龙舟赛在森兰湖举办，吸引了浦东新区36个街镇龙舟队伍、9支中外企业队伍参赛；森兰公寓酒店品牌规模效益逐步显现，雅诗阁森兰服务公寓出租率达74%，森兰亭东靖路服务公寓出租率达96.4%；森兰来舍日京路店上半年开业后出租率达57%。
　　（四）重大工程有序推进，产业空间品质逐步提升
　　1.重大项目加速推进。其中：生物医药产业空间快速增加，高瓴创世谷、自贸区国际生物医药科创中心三期竣工验收，大健康产业园地上实施结构施工，阿特蒙医院二期实施地下室结构施工。新展城产业社区形象初显，H2产业园项目已完工，H1厂房楼和管理楼主结构封顶，H3北楼主结构完成、南楼地下工程完成主结构70%；H4-15酒店公寓实施主体结构施工。森兰系项目稳步推进，森兰D3-10商办实体完工，正达外国语学校校舍竣工交付；森兰印象城商业幕墙施工，森兰岛住宅桩基施工完成，海天名筑住宅实体工程完工，航荟名庭住宅结构封顶。
　　2.存量物业更新加大力度。针对物业老旧问题突出、空间布局建筑指标与新业态不匹配的现状，公司制定了2024-2026三年15个存量物业约30万平方米的更新计划，以期推动存量物业在空间品质、出租率、经济效率及产业业态的多方位提升，提升产业与物业的适配性。
　　（五）资本运作实质推进，资源配置不断优化
　　1.积极推进产业基金运作。外高桥私募基金在完成中国证券投资基金业协会备案后正式开展运作。上半年，围绕“投育联动”目标和生物医药等先导产业发展方向，挖掘和接触了大量项目,并已完成2个项目立项及4个项目的初步调研。
　　2.努力发挥资本市场融资功能。一方面公司向特定对象发行股票工作已于6月4日获得中国证监会批复，后续将适时启动发行工作。另一方面大力推进基础设施公募REITs发行工作，该项目已于3月上报国家发改委。
　　3.有效压降企业融资成本。扩大直接融资授权额度至150亿元，积极推进60亿元新增额度注册工作、40亿元债券发行。在贷款市场报价利率(LPR)基本稳定的前提下，进一步压降有息负债融资成本，加权融资成本较上年末下降35BP。
　　2024年下半年主要工作
　　一、扩大招商渠道，全力以赴推进招商引资工作
　　一是扩大朋友圈招商。在关注老客户挖潜的同时在新客户拓展上下大力气，充分利用中介机构、行业协会、政府资源以及重大活动等方式，引入新的产业业态、新的合作伙伴、新的租赁客户。二是强化链主式生态招商。大力引进具有“链主”地位的龙头型企业、具有公共服务功能的平台型企业，打造新的产业标签。深入推进潜在龙头企业培育计划，培育具有技术创新力和产业带动力的企业，营造良好的产业生态。加快区内重点产业企业的底账排摸，对产业链上游项目“追根溯源”，对下游项目“顺藤摸瓜”，引进相关配套企业，提高产业集聚度。三是深化集成式招商。强化招商资源的统筹，保障集团招商一盘棋的战略实施。深入推进招商信息共享，客户服务整合，倡导拜访客户组团走、主题活动联合办、宣传推介一张网，加强营销人员的培训，形成多元化、全产业链、集成式的服务。打造统一的招商宣传平台，做强“外高桥之窗”主账号，打造外高桥的整体品牌形象。四是用好投招育稳工具。产业基金投资短期注重引进新项目，在重要贡献、关键客户稳商上发挥作用，长期加强产业分析，投到真正符合产业发展方向、具备成长潜力的企业身上，把有限的资源用在刀刃上，同时协调浦创投等基金的撬动作用。五是加快推进三年存量物业更新行动计划，在更新方向上科学研判未来产业发展规律以及外高桥产业发展基础，在推进策略上循序渐进，在空间功能适配性上细致研究产业对空间的新需求新要求。
　　二、深化功能创新，积极培育业务发展新动能
　　一是努力拓展新业务，开辟新的赛道，加快转型发展步伐，形成第二增长曲线。组建专业团队来打造自贸区和保税区双区联动特色的生物医药产业生态建设和服务平台，招引并赋能生物医药产业企业。二是牢牢把握围绕市场、围绕客户的功能创新，加大力度推进特殊物品进出境公共服务平台、亚太邮轮船供基地、“丝路电商”平台建设、跨境电商零售海运出口清单业务、保税维修功能、MAH委托生产等进行功能创新与业务突破。三是未雨绸缪，把握市场的趋势，研究重塑供应链安全的环节和新业态，善于发现商机，提早谋划，提早布局，提高自身应对能力。
　　三、紧跟政策市场走势，打赢房产销售攻坚战
　　一是紧跟房产政策走势，加大营销力度，全力推进海天名筑、航荟名庭住宅项目的去化，紧跟市场需求优化森兰岛设计方案，并稳妥做好已售房屋的交房工作；同时按照“一楼一策”推进地下车库销售。二是按照“三出三进”原则，继续加大、加快各类非核心资产转让力度。三是着力优化资产结构，积极运用好政策工具，推进商办、产业类资产定向出售，引进“好人家”。
　　四、加强资本运作，提升公司市场价值
　　一是根据证券市场整体情况、公司股票价格走势等多种因素，适时在规定期限内完成向特定对象发行股票事项，扩大公司资本规模。二是全力推进发行仓储物流公募REITs工作，力争年内完成发行，同时做好新REITs项目储备，实现存量不动产市场价值，为公司产业发展提供资金。三是以做优做强主业、提高公司竞争力为核心，多措并举开展市值管理工作，提升公司资本市场价值。
　　五、提速工程项目建设，保障优质物业空间供给
　　一是组建工作专班，压实主体责任，严格落实年度重大项目开、竣工计划，确保完成全年固定资产投资，为产业发展提供更大空间，保障好项目有效落地；二是加强项目管控体系建设，提高项目管理水平，提前谋划，加强财务分析、税务筹划，多管齐下优化融资，踏准节奏，做到资金安排和开发进度的精准衔接，节约财务成本；三是进一步强化工程管理，继续做好工程建设领域标准化建设，落实好工程采购管理体系优化提升课题成果的运用，向工程管理要效益，对有意向客户的物业，做到四个早：早开工、早完工、早竣备、早办证，努力实现项目竣工之日，即为企业入驻之时。
　　六、继续强化成本管控，努力防范经营风险
　　一是优化融资结构，提高直接融资比例、降低融资成本。二是认真贯彻工效联动原则，强化人员成本管控。三是进一步加强工程成本管控、资产运营成本管控、降低日常管理各项费用支出。四是持续夯实安全责任，深入推进安全生产治本攻坚三年行动，为公司经营提供安全稳定的环境。

　　三、风险因素
　　1.宏观环境方面，受贸易保护主义及地缘政治博弈加剧等因素影响，全球产业链供应链格局持续重构，从以成本、效率、科技为侧重转向以安全、稳定和政治为侧重，呈现多元化、区域化等演进特征，并存在进一步碎片化的趋势。公司将重点关注和研究重塑供应链安全的环节和新业态，通过差异化的竞争优势挖掘商机。
　　2.企业转型发展方面，随着上半年外高桥私募基金正式开展运作，公司近几年积极构建的“直投+基金”产业投资模式初具雏形，未来将通过进一步加大产业培育和投资力度，为公司创造新的利润增长点。但产业投资项目通常需要较长周期，期间可能存在一定的投资决策风险和退出风险。公司将依托保税区域产业集聚的优势，挖掘优质的企业资源和产业投资机会，同时不断完善投资管理制度，以提升产业投资的成功率和效益。
　　3.房地产行业已由过去的高速发展过渡到平稳发展阶段，宽松的住宅房地产政策无法逆转行业的发展趋势。祝桥森兰海天名筑和航头森兰航荟名庭两个住宅项目的销售进度缓慢，给公司的营收带来较大压力，后续将持续通过多种渠道努力实现去化。
　　面对各类风险与挑战，公司将依托具有长期稳定合作基础的物业经营板块的产业客户群，发挥在产业开发、产业招商、产业服务的核心优势，利用国资国企深化提升改革的契机，在技术迭代、赛道选择中保持战略敏捷性和布局前瞻性，着力提升公司的资产经营能力、产业服务能力、资本运作能力、风险管控能力，走出一条物业租赁收入与产业服务收入并行的新的商业模式道路，逐步摆脱典型的资源租金一条腿独行模式，推动集团持续创新转型发展。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1.国家战略政策的牵引。党的二十大部署实施自由贸易试验区提升战略，将自由贸易试验区建设提高到战略层面。2024年初，上海推出117项全面对接国际高标准经贸规则推进自贸区高水平制度型开放的相关举措，细化设计与全面落实2023年底国务院发布的《全面对接国际高标准经贸规则推进中国（上海）自由贸易试验区高水平制度型开放总体方案》。公司作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，通过在落实国家战略、服务区域发展的大格局中找准定位，全面深入推进产业、园区和公司的高质量发展。
　　2.成熟的区域开发服务品牌。从1990年成立至今，公司始终与浦东同呼吸、共命运、同成长、共创业，在浦东开发开放旗帜的引领下，坚持空间供给与产业定位相契合、招商引资与功能创新相结合、园区开发与城市更新相融合，经过30余年的耕耘，“外高桥”在业界享有较高的知名度和美誉度，其品牌价值为公司对外拓展、开展管理输出业务提供了有力支撑。
　　3.丰富的经营性物业资源。经过30余年的开发运营，目前公司持有各类经营性可出租物业逾400万平方米，后续还将继续保持对产业物业开发的持续投入。报告期内，公司制定了三年存量物业更新计划，力求实现公司经济效益、园区产业空间品质和业态的同步提升。同时，通过深度参与周边“三高”地区老工业园区转型、城市更新项目，为公司持续深耕外高桥提供了充足的发展空间。
　　4.稳定的专业化运营团队。公司在开发运营产业园区、森兰国际社区过程中积累了丰富的经验，形成了一支专业化运营团队，在项目管理、产业招商、客户服务、咨询服务、资产经营等方面展现出较强的集成服务能力，并积累了良好的客户资源，为公司在不断变化的市场环境中保持稳健发展提供了坚实保障。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年，面对复杂多变和充满挑战的国际国内经济形势，在董事会的领导下，公司攻坚克难，奋发进取，全力以赴拼招商，凝心聚力抓开发，提质增效控风险，改革创新谋发展，较好地完成了各项工作目标和任务。
　　（一）经营指标完成情况
　　1、主要经济指标完成情况
　　公司2023年底资产总额446.43亿元，较期初数增加7.08%；全年实现营业收入75.69亿元，同比减少16.44%；归母净利润9.28亿元，同比减少25.2%。
　　2、开发建设完成情况
　　集团全年实施固定资产投资项目36个，完成投资26.76亿元。其中，新开工项目8个，建筑面积62.81万平方米。
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　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年，面对复杂多变和充满挑战的国际国内经济形势，在董事会的领导下，公司攻坚克难，奋发进取，全力以赴拼招商，凝心聚力抓开发，提质增效控风险，改革创新谋发展，较好地完成了各项工作目标和任务。
　　（一）经营指标完成情况
　　1、主要经济指标完成情况
　　公司2023年底资产总额446.43亿元，较期初数增加7.08%；全年实现营业收入75.69亿元，同比减少16.44%；归母净利润9.28亿元，同比减少25.2%。
　　2、开发建设完成情况
　　集团全年实施固定资产投资项目36个，完成投资26.76亿元。其中，新开工项目8个，建筑面积62.81万平方米。
　　（二）重点工作完成情况
　　1、园区开发板块稳中提质，继续承担压舱石作用
　　（1）招商稳商取得实效。年内新增出租面积35.45万平方米。抓增量，全年洽谈项目337个，落地134个，其中包括普丝化妆品生产研发中心、优美科研发中心、特斯拉一体化服务中心等52个实体租赁项目；稳存量，走访企业7366家次，协助企业解决问题与需求180余个；提能级，推动虎伯拉、德莎胶带、基恩士等11家企业获得跨国公司地区总部认定；打品牌，举办“春”“夏”“秋”“冬”《走进外高桥》系列活动、第四届外高桥医药健康合作论坛系列活动及各类推介会、政策宣贯会近50场。
　　（2）重点产业集聚发展。生物医药，产业链补上关键环节，上海高博肿瘤医院获批“医疗机构执业许可证”并完成药物临床试验（GCP）资质备案，成为上海自贸区首家研究型医院；跨境研发再添新军，东北制药生物研发中心、高腾医药外高桥临床供应中心等重大项目顺利落地；MAH制度红利释放，助力伟创力公司高端医疗器械代工业务转型及生产规模整合，新引进费森尤斯2个ICU设备委托制造生产项目。以“进口医疗器械简单组装加工及维修”大调研为切入口，推动设立第三方医疗器械维修用零配件专用仓库。智能制造，脑机接口科创企业阶梯医疗、X射线分析设备商理学公司落地，友嘉欧美全球研发中心数字化展厅焕新升级。邮轮产业，配合保税区管理局编制《外高桥邮轮产业规划》，参与市商务委牵头的“亚太邮轮船供基地”课题项目。
　　（3）外港综保区功能持续升级。通过金关二期、单一窗口、港区作业系统等跨部门多系统对接深化“区港联动”功能，推动世天威、日通区港直通业务试点；配合首艘国产大型邮轮“爱达-魔都号”首航，实现邮轮船供保税配送业务试单运作；进口汽车保税仓储业务实现入区4458辆，业务规模倍增。
　　（4）空间载体扩容提质。外联发聚焦生物医药推进物业更新，创世谷-外高桥生命科学产业园工程实体完工，外高桥大健康创新产业园、U-LAB三期项目、高博肿瘤医院二期项目开工。新发展聚焦新展城3.0产业社区建设，H2新园工程实体完工，H1、H3、H4（一期）项目如期开工。
　　2.贸易服务板块功能集聚，持续巩固数字化优势
　　（1）国际贸易保持全市领先地位。营运中心大力推动高端消费品区外保税展示交易、濒危证办理等配套增值服务，全年实现进出口代理货值101亿美元，进出口自营货值2.23亿美元。营运中心下属3家进出口公司进入2023年全市进出口百强企业。公司旗下外高桥物流、新发展物流2家公司被评为“2023年度上海市国际贸易分拨中心示范企业”。
　　（2）“全球汇”成为自贸区新地标。引进蒙古、巴基斯坦、匈牙利3个国别（地区）中心及亚美尼亚1个商品中心，累计引进13个国别（地区）中心、21个商品中心；接待境内外各类团体900余批超2万人次，成为“一带一路”国家了解浦东、了解自贸区的新窗口；全球汇与国家对外文化贸易基地（上海）共同成为理事会成员单位参与筹建“丝路电商”合作研修中心。
　　3.专业服务板块整体运作，形成集成式商业模式
　　（1）集成服务品牌复制推广。统筹集团系统资源，企业中心为山西武宿综保区提供运营服务，英得网络参与武宿综保区一体化信息管理服务平台总体方案设计。外联发商务咨询完成境外投资咨询项目166个，涉及对外新增投资金额20.25亿美元。
　　（2）信息化服务平台试点应用。外高桥保税区非报关货物进出区系统试点应用，试点企业11家，累计完成货物备案2816票、进出区凭单12702票，为保税区域一体化平台落地奠定基础。“智贸桥”平台助力112家企业实现智能仓储管理及货物进出区管理。
　　4.城市更新板块擦亮品牌，着力打造高品质社区
　　（1）商品房销售逆中有进。壹公馆08地块住宅完成销售解冻并开盘销售，116套房源全部售罄。森兰海天名筑续销52套；森兰航荟名庭开盘预售，年内预售60套。
　　（2）森兰品牌实力出圈。践行人民城市理念，237公顷森兰绿地、湖泊全域试开放。森兰D3-10项目实体完工，正达学校装修改造工程进场施工。与印力公司设立合资公司，对森兰商业实施专业化品牌化运营，森兰印象城地下结构施工完成并出地面，完成业态定位并开始预招商。与迪卡侬合作打造森兰体育产业孵化基地。外高桥自有公寓品牌矩阵正式发布，已建成的626套公寓实现“统一品牌、统一平台、统一运营”，森兰亭东靖路公寓投入运营，出租率92%。
　　（三）各项保障工作完成情况
　　1、队伍建设全面加强。完成集团下属公司领导班子成员任期制、契约化签约。制定集团干部人才队伍建设三年行动方案，开展二层面公司班子履职综合评价和干部人才调研，完成集团新一轮人才库建设工作。
　　2、融资渠道多元拓展。发挥资本市场直接融资功能，启动向特定对象发行A股股票工作，经上交所审核通过后报送中国证监会注册审核；启动发行公募REITs工作，完成4个SPV公司的设立并向国家发改委报送材料。债务融资方面，提升直接融资比例，注册获得70亿元的直接融资额度，完成各类债务直融工具发行35亿元。大力推动非核心资产处置，实施常熟商铺整体出售，以及“三高”区域自持社区菜场、配套商铺的转让。
　　3、管理效能逐步提升。投资改制工作有序推进。积极推进921项目与潜在战略投资者进行沟通洽谈，基本确定战略投资者，并签署投资框架协议。风险防控体系持续增强。修订《内部控制流程手册》《内部审计制度》及配套实施办法。建立重要风险管控清单，完善风险防控应对机制。内部管理机制优化提升。修订公司章程、三会议事规则等基本制度，进一步厘清三会的权责边界。完成集团统一工作门户等3个信息化项目建设，资金支付系统上线试运行。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司所处行业主要为产业园区开发运营、贸易和专业服务、以及城市更新。
　　1.产业园区开发运营
　　（1）自贸区深化改革带来机遇与挑战。从2013年上海自贸试验区挂牌成立至今，全国范围内自贸区的数量已达到22个，上海自贸试验区的多项制度创新成果已面向全国复制推广，作为上海自贸试验区核心区的外高桥保税区发展面临竞争挑战。但随着浦东引领区建设方案的实施、浦东综合改革试点的推进以及国家赋予浦东打造“丝路电商”合作先行区中心功能区的重大发展机遇，加上国务院于2023年12月发布的《全面对接国际高标准经贸规则推进中国(上海)自由贸易试验区高水平制度型开放总体方案》7个方面80条，为上海自贸区行业发展带来了新的机遇。
　　（2）产业园区向集群化、复合功能转型，竞争日趋激烈。产业园区已经由发展初期依靠优惠政策吸引企业入驻的阶段，逐步转向依靠产业集群效应和综合营商环境吸引企业入驻的阶段，并向特色化、绿色低碳化、数字化、智慧化方向发展。在优化园区产业布局，吸引战略新兴产业、集聚高新技术产业、形成园区特色等方面竞争激烈。
　　2.贸易和专业服务
　　（1）贸易服务向全流程综合服务方向发展。随着全球贸易合作不断深化及信息化程度不断提升，市场信息及资源渠道愈发透明，盈利空间逐步收缩，同时配套金融工具日益丰富，贸易行业已逐步从物资流通向融资贸易、供应链整合等衍生方向发展，盈利模式也从单纯的购销差价向资源整合、信息服务、资金融通等多种增值服务方式转变，风险表现形式日趋复杂。
　　（2）专业服务向专精特新发展。随着客户对服务专业化、精深化要求的不断提升，企业需要专注并深耕产业链中某个环节或某个产品，通过精细化地生产和管理为客户提供精细化的产品或服务，或是给客户提供具有行业或区域独特性的产品或服务，通过自主创新和模式创新去赢得市场。
　　3.城市更新
　　（1）上海住宅房地产政策调整缓慢。2023年8月以来，全国各地围绕供需两端政策放松力度明显加大，上海结合自身市场情况优化调整了降首付、降房贷利率、降二手房交易税费等政策，限购政策仅在五大新城和外环以外范围且仅针对非户籍购房人有限放开，对刚性住房需求购买力激发不大。
　　（2）商业办公房产存量市场竞争激烈。受需求减弱、供给增加等因素影响，全国商业办公房产空置率呈现上升趋势且租金下行压力大，呈现差异化定位，多元化发展趋势。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　外高桥集团股份秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，目前公司主营业务中占经营收入和利润比重较大的业务是物业经营、贸易及服务、以及商业房产销售。
　　1、物业经营：公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥（集团）启东产业园、浦东新区森兰区域从事开发、招商、运营和管理，为客户提供产业园区厂房、仓库和配套办公楼宇，森兰区域商业、办公物业的租赁及管理服务。2023年，该业务为公司实现经营收入20亿元，较上年同比增长22.78%。在2023年全国主要城市的产业园区空置率呈上升趋势的情况下，公司各类物业综合空置率为7.98%，其中厂房、仓库等产业物业空置率仅为7.36%，较2022年下降约3个百分点，呈现出较强的稳健性和成长性。
　　2、贸易及服务：该业务为公司2023年带来35.45亿元营业收入，占公司年度营业收入的46.8%。公司通过自营进出口、进出口代理、商品展示、专业贸易服务平台及配套物流等服务，为客户提供全流程的综合贸易服务解决方案，并通过打造专业贸易服务平台，形成了进口占比全国领先的医疗器械、药品、化妆品、钟表和酒类等商品品类。2023年，公司国际贸易业务继续在上海市保持领先地位，全年进出口代理货值101亿美元，进出口自营货值2.23亿美元，下属3家进出口公司进入2023年上海市进出口百强企业，2家企业被评为“2023年度上海市国际贸易分拨中心示范企业”。同时，公司统筹集团系统资源，以全方位、一站式、专业化的服务，构建集选址落户、公司设立、证照申办、票税服务、运营支持、投资购并、清算注销等商务与管理咨询服务于一体的企业全生命周期专业服务体系，形成专业服务收入。
　　3、商业房产销售：为满足投资入驻产业园区的企业人员的居住需求，实现宜居宜业产城融合的国际贸易城，公司主要在森兰楔形绿地范围从事住宅开发建设、销售及物业管理，并择机在浦东新区其他区域内布局。2023年，该业务为公司带来商业房产销售收入16.9亿元。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、企业资源丰富。经过三十多年的发展，外高桥积累了数量庞大的企业资源，截止2023年末，自贸区保税区域注册企业2.3万余家，公司与大量企业维持了良好持续的合作关系，是公司持续稳定发展最宝贵的资源。
　　2、发展空间潜力大。经过三十年的开发运营，目前集团持有各类物业近500万平方米，其中产业物业约380万平方米。近年来，外高桥聚焦“前沿、科技、智能”三个赛道，保持对产业物业开发的持续投入，今明两年改建产业物业70万平方米、新建23万平方米，其中，12万平方米的外高桥新展城新园将于今年交付投用，15万平方米的创世谷-外高桥生命科学产业园和13万平方米的外高桥大健康创新产业园也将在两三年内竣工交付，届时经济效益、空间品质、产业业态将同步实现明显提升。同时，参与周边“三高”地区老工业园区转型、产业用地供应的机会多，为集团深耕外高桥提供了充足的发展空间。
　　3、营商环境优越。基于贸易自由化便利化优势，公司为客户提供了全产业链集成服务，帮助客户降低运营成本，提升运营效率，同时也为公司贡献了专业贸易服务收入。
　　4、团队专业度高。集团的专业团队在产业开发、建设、运营、招商、服务等领域有着领先全国的丰富经验，这也是当前公司最大的竞争优势。
　　5、品牌影响力大。外高桥已在全国范围形成了独特的品牌影响力，是国内自贸区学习效仿的最佳案例，为公司的管理服务输出打下坚实的基础。
　　
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　当前，我国面临的环境仍是战略机遇和风险调整并存，经济回升向好、长期向好的基本趋势并未改变。外高桥集团从成立之初，即为落实国家战略而生、因服务区域发展而兴。公司要在参与国家战略建设和区域发展中，抓住自身发展机遇，顺势而为、乘势而上、谋求发展。2023年，国务院批复在上海创建“丝路电商”合作先行区，自贸区保税区域作为海关特殊监管区要打造为合作先行区的中心功能区。在自贸区设立10周年之际，国务院又发布了《全面对接国际高标准经贸规则推进中国（上海）自由贸易试验区高水平制度型开放总体方案》7个方面80条。公司要抓住试制度、闯新路的机遇，再次凸显改革开放最前沿的自贸区保税区域的先发优势，持续打造招商引资生命线、营商环境风景线，提升自贸区保税区域的核心竞争力。
　　未来，公司将围绕区域打造国际贸易城的战略部署，持续壮大国际贸易、现代物流、高端制造三大基础行业，积极培育生物医药、智能制造、集成电路、汽车及零配件等四大重点产业。公司将坚持一体多元的业务格局，以区域定位为方向，以客户需求为导向，持续打造全产业链集成服务体系和服务能力；协同园区开发、城市更新、贸易服务、专业服务等多元业务板块整体运作，形成合力寻找新的发力点；各业务板块打好专精特新牌，专注并深耕产业链中某个环节或某个产品，通过精细化地生产和管理为客户提供精细化的产品或服务，给客户提供具有行业或区域独特性的产品或服务，通过自主创新和模式创新去赢得市场。
　　(二)公司发展战略
　　1、“十四五”战略定位
　　“十四五”是公司高质量发展的关键时期，公司将重点聚焦保税区域及高桥、高东、高行“三高”地区所辐射的100平方公里，形成区域联动发展带，统筹布局，超前规划，面向现代产业体系，提供优质的产品和服务。以外高桥保税区为核心，推动“三高区域”联动、资源整合，强化贸易功能，叠加复合功能，更好地实现产城融合，打造浦东北部更新的港城。
　　企业愿景：将保税区域及“三高”地区所辐射的100平方公里，打造成为“世界一流自由贸易引领区、五洲通衢国际贸易活力城”。
　　战略定位：创新自由贸易园区运营商和全产业链集成服务供应商。
　　2、公司未来发展重点和主要举措
　　面对新的发展机遇和外部环境风险，公司将以提质增效为抓手，不断增强核心竞争力应对，守住招商引资生命线，以资本运作助推转型发展，多途径筹措资金服务业务拓展，集中主业资源，推进业务板块重组，探索招投育联动发展，持续深化国资国企改革，落实落细企业管理各项措施。
　　（1）做优做强主业
　　①推动“产业园区”向“产业社区”升级换代，全力打造卓越型园区运营商。加大推进保税区外联发区域7平方公里存量物业的改造更新，未来3年为生物医药、智能制造等产业集聚发展释放约60万平方米的资源空间；加快建设新发展区域“新展城”项目，依托“XINPARK”定制化产业园项目试点，实现从为企业定制物业到为产业定制园区的重大突破，并打通保税区与周边社区的道路连接，使之成为集团探索产城融合发展的又一创新举措。
　　②积极构建标准化、专业化的开发运营体系，争做一流城市开发运营综合服务商。积极参与浦东新区相关街镇商品房住宅地块的公开出让，建立外高桥森兰系列商品住宅开发运营体系，覆盖产品策划、规划设计、审批决策、造价控制、销售去化、运营管理全过程。同时，在物业管理、商业管理、人才公寓、酒店公寓等方面建立标准化、专业化的商业营运团队，进一步增强集团商业资产运营能力，提升区域商业和办公环境。
　　③持续打造全产业链集成服务能力。以推动营运中心引入战略投资者为契机，全面提升外高桥进出口贸易、专业贸易服务平台、贸易解决方案策划等贸易服务能力；以专业服务板块为重点，构建集选址落户、公司设立、证照申办、票税服务、运营支持、投资购并、清算注销等商务与管理咨询服务于一体的企业全生命周期专业服务体系。
　　（2）培育新兴业务
　　①组建生物医药产业发展公司，依托自贸区保税区域制度创新优势、链接国际国内跨境优势、生物医药企业集聚优势，抢抓外高桥细胞与基因治疗、进口医疗器械转移生产等发展机遇，打造生物医药产业发展的主阵地，培育区域发展的新动能。
　　②探索私募基金招投联动，充分发挥外高桥私募产业基金投资平台功能，聚焦硬核科技、前沿技术，立足自贸区保税区域的先导产业、未来产业，对接产业资本和投资机构，形成项目协同机制，打造“资金+方案”的系统化服务，努力做到投招育联动，做企业发展的时间合伙人。
　　（3）提升资本运作能力
　　①打好资本运作组合拳，包括：努力发挥资本市场直接融资功能，根据注册审批进度完成A股定增发行，进一步扩大公司资本规模；拓展融资渠道，完成外高桥仓储物流公募REITs发行上市，为集团提供独立的融资平台和上市平台；培育专精特新企业，通过引入战略投资者，实现股份制改革，进一步激发企业发展活力，拓展更大的市场空间。
　　②加强资本市场价值管理，包括：强化产业开发集团的定位标签，确保产业园区租赁收入稳中有升，贸易和服务收入提质增效，商业和产业房产销售收入现金流支持，在资本市场突出集团业务增长稳健性与成长性的特点；提升投资者回报，2023--2025现金分红比例提升至50%，为投资者提供持续而稳定的现金分红，增强价值投资者对公司的长期信心。构建公司ESG组织架构和体系，确定公司ESG工作目标，编制ESG工作报告，回应包括投资者在内的利益相关方对于公司可持续发展的关切。
　　(三)经营计划
　　2024年是推进集团“十四五”规划目标任务的攻坚之年。集团工作主线是：抓住浦东综合改革试点、自贸区制度型开放、“丝路电商”合作先行区建设等方案出台的重大机遇，加强政策研究、争取项目突破，切实将政策优势转化为招商核心竞争力。坚持稳中求进工作总基调，聚焦产业发展、城市更新、国企改革三项中心工作，以市场为导向，以项目为抓手，以改革为动力，以资本为支撑，全力稳住租赁收入压舱石，努力拓展贸易、服务收入增长点，坚决打好销售收入攻坚战，奋力实现量的稳步增长与质的持续提升。
　　一、主要经营目标
　　全年实现营业收入84.16亿元，同比增长11.19%；归母净利润10.01亿元，同比增长7.87%。
　　二、主要工作任务
　　（一）抓招商、育产业，全力稳住租赁收入压舱石
　　1.招育并举“拓增量”。产业物业，按照空间资源与客户需求最优适配原则，围绕重点产业开展中介招商、以商招商、链主企业产业链招商，力争在存量产业物业租赁率保持较高水平的基础上，新增产业物业租赁率突破50%。发挥产业基金投招联动功能，争取实现对外投资项目4-5个，投资金额不少于8000万元。启动潜在龙头企业培育计划，力争培育2-3家具有技术创新力和产业带动力的企业。商办物业，森兰片区商办物业（不含森兰天地）整体出租率不低于80%，力争森兰天地大单租赁或大单销售。森兰商都升级森兰印象汇，森兰印象城确定主力店意向合作方，预招商率不低于25%。夏碧路商业街实现能级与效益双提升。
　　2.助企纾困“稳存量”。秉承“服务好现有企业也是招商”理念，用好上海发布《持续打造国际一流营商环境行动方案》政策红利，统筹加强服务悦商、走访亲商、功能留商。整合集团全链条服务资源，形成分类服务集成包，依托政企联席会机制及时协调解决客户急难问题，策划“走进外高桥”及生物医药产业周系列活动，加强客户日常走访服务，实现重点客户走访全覆盖，力争重点租赁大客户零流失。
　　3.产业布局“聚能量”。产业空间，聚焦“前沿”，推动创世谷外高桥生命科学产业园对接高校、科研院所和孵化器，成为外高桥细胞与基因治疗产业集聚地；聚焦“科技”，推动新展城新园向数字产业、AI大模型等未来产业领域拓展，力争年内出租率达到70%；聚焦“智能”，加快外高桥大健康创新产业园建设进度，专注医疗器械智能制造，并向大健康领域智能终端设备延伸，边建设边招商，加快形成一批项目储备；聚焦“迭代”，实施保税区存量物业更新行动，为产业发展提供高品质的空间载体。产业链，推动“医产融合”，建立研究型医院和生物医药科创企业之间对接工作机制，加速研发创新成果转化和产品上市。推动国际医疗器械企业从单一的产品进口向进口与本地制造或委托制造并重发展。新引进生物医药项目不少于10个，医疗器械制造项目不少于3个。人才公寓配套，提高森兰人才公寓运营管理水平和品牌规模效应，整体出租率力争达到80%。洲海路和祝桥森兰亭试营业，完成日京路森兰来舍改造。
　　4.功能拓展“提质量”。保税区，“全球汇”新增国家馆及商品中心3家，设立“中国好物”专区。配合研究“丝路电商”跨境商品浦东清单，探索实现“全球汇”现场展示、现场下单、极速提货功能。在境外投资服务平台新增“丝路电商”专区。推动采埃孚再制造项目落地并试单运作。外港综保区，加快推进货物状态分类监管业务复制推广，三期仓库年内出租率达到50%。推动“区港联动”业务常态化、规模化发展，进一步做大进口汽车存储业务规模。外港口岸，推动跨境电商9610海运出口业务试单运作。
　　（二）拓广度、挖深度，努力培育贸易、服务收入增长点
　　5.做强做专进出口业务。营运中心进出口贸易额力争实现110亿美元。持续推进智慧贸易云平台、外贸出口综服平台项目开发建设，规范完善自营出口业务模式，拓展国际集采出口服务。进口贸易贴合客户个性化服务需求，试点开展自营买断业务，提高贸易环节毛利贡献率。围绕客户需求布点外省市口岸服务网络，构建更具韧性的服务能力体系。
　　6.推进两个功能性平台建设。参与上海市生物医药特殊物品进出境公共服务平台项目建设，探索设立外高桥生物医药企业特殊物品入区服务平台，研究特殊物品集采分销模式，形成外高桥品牌效应。推动亚太邮轮船供基地建设，常态化开展境外物资保税入区存储与配送上船业务，打通国产物资入区退税与配送上船业务流程。
　　7.寻找新的业务发力点。企业中心持续升级“匠岭”票税平台，增强客户黏度，制定“匠岭”文档扩张计划，实现箱量和业务收入双倍增。拓展“领航”业务，做实做强山西武宿综保区运营服务，力争再复制一到两个“武宿”模式。
　　8.推动数字化项目实施。英得网络推进外高桥一体化平台和离岸通二期等保税区域数字化转型重大项目落地并实现收入。“智贸桥”力争付费用户突破100家，为转型发展提供新动力。“AEO智引”完成验收，加强市场推介，力争成为新的盈利增长点。落实武宿一体化平台项目，力争完成一期项目，启动二期项目。
　　（三）强营销、快周转，坚决打好销售收入攻坚战
　　9.加大销售力度。利用政策利好，挖掘潜在客户精准营销，加强销售代理公司的管理与考核，全力推动森兰海天名筑、森兰航荟名庭销售，启动森兰岛蓄客，计划销售面积3万平方米。
　　10.优化资产结构。引进“好人家”，推进新展城H7地块合作项目年内完成协议签订、土地剥离以及合资公司设立，合力打造国际化产业综合示范社区；全力推进仓储物流公募REITs工作发行工作，同时做好新的REITs项目储备，推动实现资产的市场价值。
　　11.盘活存量资产。推动实施启东商办物业等外省市存量物业资产销售。推动开发早期存量动迁房、零星商品住宅、浦东新区以外零星商办物业销售。积极开展商办、产业类资产出售的客户储备工作，制定重资产变现计划，增加自有资金储备。
　　（四）重品质、显担当，勇担“三个圈层”建设新使命
　　12.加快森兰品牌项目开发。森兰印象城结构封顶，正达外国语学校校舍竣工交付确保9月开学。森兰南块绿地管理用房竣工备案，中块管理用房及桥梁全部完工。启动森兰原规划车辆段调规方案研究，争取年内完成森兰D2-2地块保护范围划定。完成各方认同的夏碧路8号控规调整建议方案。
　　（五）闯改革、提质效，持续增强企业核心竞争力
　　13.优化产权布局。继续培育“专精特新”企业，数和项目寻找更加适合匹配的战略投资者，完成混合所有制改革。921项目完成混合所有制改革，实现规模扩张提升市场占有率。持续推进企业清理工作，提升资产配置效率。
　　14.加大资本运作。做好上市公司价值管理工作，拓宽资本市场对接通道，择机启动并完成向特定对象发行股票工作。
　　15.创新融资工具。采取多种措施压降资产负债率和有息负债融资成本，力争加权融资成本较上年末下降10BP；扩大直接融资授权额度至150亿元，推进60亿元新增额度注册及完成40亿元债券发行，净增直接融资19亿元；积极开展CMBS、ABN和永续债发行的可行性研究分析，多渠道引入增量资金。全面完成集团资金支付系统建设，通过信息化手段提高资金管控水平。
　　16.增强成本管控。工程建设成本，加快工程采购管理体系优化提升课题成果的运用，建立首批集中采购清单和工程类供应商清单；完善集团系统签证管理制度并试行。人工成本，强化工资总额与效益联动的管理机制，优化人力资源，改制工作坚持人随事转，人员变动与公司清算、重组相匹配。
　　(四)可能面对的风险
　　从国际国内形势来看，全球政治经济形势不确定性不稳定性因素增多，民族主义倾向泛滥，反对全球化趋势加剧，全球产业链和供应链开始重构，国际治理体系和格局发生变化，全球贸易、投资和消费进入下降通道；国内投资和消费增长乏力，稳出口压力加大，能源原材料供应趋紧，实体经济经营困难加剧，就业压力增大。对于以国际贸易为核心优势的外高桥保税区而言，国际大循环动能明显减弱，国内市场和资源“两头在外”的发展模式遇到前所未有的挑战，集团贸易服务板块业务增长面临较大的压力。商业房产板块中祝桥森兰海天名筑和航头航荟名庭两个住宅项目的去化也承压。
　　我们将依托具有长期稳定合作基础的物业经营板块的产业客户群，从产业空间布局的技术维度凸显前沿、科技、智能，从产业链赋能的价值维度锻造新质生产力，从产业龙头企业的资源维度以招为主向招育并举；我们将依托自贸区保税特色和非保税融合的特点，在保税区启动实施存量物业更新三年行动计划，打造非保税的新展城产业社区，继续实施森兰地区中心建设打响森兰品牌；我们将利用国资国企深化提升改革的契机，依托证券市场着力提升资本运作能力，依托产权混改提升市场竞争能力，依托头部合作企业着力提升资产经营能力，依托日趋完善的合规内控内审机制着力提升风险管控能力。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　外高桥集团股份秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，围绕区域综合开发和园区集成服务，承担着外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区二期、森兰地区中心等区域的开发建设、招商稳商、产业培育、运营服务。目前公司主营业务中占公司经营收入和利润比重较大的行业板块是区域开发和贸易服务。　　1.区域开发　　（1）自贸区深化改革带来机遇与挑战。从2013年上海自贸试验区挂牌成立至今，全国范围内自贸区的数量已经达到了21个，上海自贸试验区的多项制度创新成果已面向全国复制推广。随着自贸试验区临港新片区的开发建设，浦东引领区建设方案... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　外高桥集团股份秉承“创新自由贸易园区运营商全产业链集成服务供应商”的战略定位，围绕区域综合开发和园区集成服务，承担着外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区二期、森兰地区中心等区域的开发建设、招商稳商、产业培育、运营服务。目前公司主营业务中占公司经营收入和利润比重较大的行业板块是区域开发和贸易服务。
　　1.区域开发
　　（1）自贸区深化改革带来机遇与挑战。从2013年上海自贸试验区挂牌成立至今，全国范围内自贸区的数量已经达到了21个，上海自贸试验区的多项制度创新成果已面向全国复制推广。随着自贸试验区临港新片区的开发建设，浦东引领区建设方案的实施，既拓展了自贸区联动发展空间，也为公司发展带来新的机遇。
　　（2）产业园区向集群化、复合功能转型。产业园区已经由发展初期依靠园区优惠政策吸引企业入驻的阶段，逐步转向依靠产业集群效应吸引企业入驻的阶段。公司开发区域内，已围绕生物医药、智能制造、集成电路等重点领域形成产业集聚，具备生产制造、贸易服务、研发服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务等复合功能。
　　（3）住宅房地产政策调控强调协调性、精准性。房地产调控政策仍以“稳”为主，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。公司的住宅房地产是为产城融合、打造国际贸易城配套的，主要用于满足开发区域企业人员的居住需求。
　　（4）商业地产呈现差异化定位，多元发展趋势。经过30余年的发展，外高桥保税区已成为各类企业总部的注册集聚地。随着总部企业由单一业务向研发、制造、销售、售后等全链条拓展，森兰区域的商业办公物业可精准对接总部经济企业多元化空间载体需求。
　　2.贸易服务
　　（1）随着全球贸易合作不断深化及信息化程度不断提高，市场信息及资源渠道愈发透明，盈利空间逐步收缩，同时配套金融工具日益丰富，贸易行业已逐步从物资流通向融资贸易、供应链整合等衍生方向发展，盈利模式也从单纯的购销差价向资源整合、信息服务、资金融通等多种增值服务方式转变，风险表现形式日趋复杂。公司将积极应对行业发展中可能遇到的各类风险。
　　（2）贸易服务板块进一步向专业化、精深化发展。面对目前消费升级及客户个性化需求发展趋势，以及智慧物流逐渐铺陈开来的态势，贸易服务行业迎来了新一轮的转型。业内企业也需积极应对市场变化，将“精细化、专业化”的服务形式落到实处。
　　（3）区域平台经济支撑作用明显。以专业贸易服务平台为引领，目前外高桥区域已形成了8个千亿级和8个百亿级销售规模商品品类。通过专业贸易服务平台，打造专业门类商品贸易便利化优势、降低成本、提高效率，有利于行业企业集聚。平台经济助力外高桥保税区成为进口商品集散地。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2023年上半年，按照全力以赴拼招商、凝心聚力抓开发、提质增效控风险、改革创新谋发展的工作思路，公司优化营商环境，强化协同赋能，推动开发经营提档加速，开拓高质量发展新格局。
　　(一)主要经营目标完成情况
　　报告期末，公司资产总额405.57亿元，较期初数减少11.33亿元；实现营业总收入39.12亿元，同比减少22.38%；归母净利润5.21亿元，同比减少25.29%。
　　在营业总收入中，房地产租赁收入为8.66亿元，占比22.14%；房地产转让出售业务收入为12.34亿元，占比31.54%；贸易物流收入为12.45亿元，占比31.83%；制造、服务金融和其他业务收入为5.67亿元，占比14.49%。
　　（二）主要工作任务完成情况
　　1、园区开发板块
　　（1）招商引资取得实效
　　全力以赴拼招商，推动一批项目落地。赴日韩、欧美等海外市场举办招商推介会，重塑外商投资的信心。上半年共出访14个国家，拜访外资企业总部超50家，举办招商推介活动10余场，进一步提升了外高桥的影响力。加强招商项目管理，统筹各区域板块项目资源，及时跟踪项目进展并提供综合性的支持与服务。累计接洽招商项目205个，签约项目72个，项目落地转化率达35%。上半年新增租赁面积18.90万平方米。
　　当好“店小二”，做好稳商暖商工作。上半年，走访、调研企业2,085家次，其中重点企业走访超过1,866家次。领导班子带队走访企业89家次，协助解决企业业务拓展需求与瓶颈问题，以服务促招商，打造亲商悦商的服务环境，提升客户企业的归属感和满意度。
　　举办各类特色活动，提高外高桥品牌形象。举办2023年“走进外高桥”外资企业系列活动之“日资企业春天再约会”活动、“丝路电商云品海购”国家日系列活动之探索“新”世界——“新西兰主题日”活动。承办首场生物医药(医疗器械)中外企业家交流会等活动，着力提升外高桥品牌的影响力与显示度。
　　（2）产业集聚效应凸显
　　生物医药产业链持续完善。聚焦生物医药产业细胞与基因治疗产业赛道，组织开展细胞与基因治疗产业联盟活动，强化龙头项目的产业引领作用，推动外高桥生物医药产业链纵深发展。致力于细胞创新药物开发的驯鹿生物、致力于抗体偶联药物开发以及CAR-T免疫细胞治疗技术的东北制药、专注于干细胞创新药物开发的纽诺瑞等一批生物医药头部企业签约入驻外高桥。
　　外高桥智能制造服务产业集聚效应进一步增强。全球领先的数控机床整产整线方案供应商、友嘉集团下属的友嘉欧美公司研发中心项目、植入式脑机接口领域的先锋科创企业阶梯医疗项目以及全球领先的X射线分析设备商日本株式会社理学公司全资子公司理学电企展示及应用中心相继落户外高桥保税区。卡尔蔡司进一步扩大在外高桥保税区投资，新设投资、研发、管理等业务复合型功能中心。
　　（3）产业空间载体建设有序推进
　　外联发园区物业升级改造项目加速推进。高岳生物医药产业园项目（15.02万平方米）主体结构封顶；大健康创新产业园项目（11万平方米）完成方案报批工作，准备施工招标；U-LAB三期项目（1.7万平方米）完成报批报建，启动施工招标；高博肿瘤医院二期项目（4.5万平方米）完成可研报告，准备申报立项。
　　新展城产业社区建设有序推进，G15厂房仓库（1.2万平方米）完工、136#厂房项目（0.67万平方米）结构封顶，H2产业园项目（14.83万平方米）开始室外总体施工、H4-15公寓式酒店及保障租赁住宅项目（9.23万平方米）完成桩基施工，H1厂房（2.42万平方米）、H3厂房（3.9万平方米）完成规划设计方案和投资建设方案。
　　2、贸易服务板块
　　（1）加快进出口贸易功能创新和转型升级
　　聚焦外高桥内外贸一体化试点工作，围绕生物医药产业等先导产业发展，推动贸易、研发叠加制造功能集聚整合，大力推广高端消费品区外保税展示交易、濒危证办理等配套增值服务，通过建立产业专业化流程服务体系，满足行业操作规范化、运营便利化的服务需求。
　　持续推进功能创新，积极搭建生物医药试剂耗材一站式区内配送体系，探索为符合要求的“白名单”企业特殊物品申报进区提供便利化的出入境管理模式；推动医疗器械在特殊监管区内“形式组装、加工”试点推广，顺应医疗行业国产替代进程加速推进的发展新趋势。
　　出口业务一站式数字化转型取得新进展，加快推进外贸出口综合服务平台建设，为实现内外贸一体化服务转型提供可信化的数据支撑与保障。
　　2.持续提升专业贸易服务平台能级
　　配合推动落实“丝路电商”合作先行区核心功能区建设，积极拓展跨境贸易服务功能，建立了“丝路电商”线上交易平台，探索全球汇“中国好物”向丝路电商国家出口业务，进一步丰富跨境电商品类，将跨境业务服务链条向产业链各环节拓展延伸。全球汇新增蒙古中心和巴基斯坦中心。
　　3、专业服务板块
　　（1）“匠岭”、“领航”品牌向外扩展
　　针对全面数字化电子发票（简称“全电票”或“数电票”）的操作流程要点，完成匠岭平台进项模块的迭代开发，针对“云集计划”名单内目标企业进行服务方案推介。目前，泰科项目已成功签约，已进入项目开发二期阶段，成功为其全国23家关联公司提供数电票服务。努力将领航咨询业务向上海以外拓展，新签1个项目，达成3个实质合作项目意愿。
　　（2）数字化转型助力业务发展
　　持续跟踪策划保税区域数字化转型项目，加大推广力度，培育市场规模。“智贸桥”项目优化WMS系统的货物备案、进出区等相关功能，为企业量身打造最优方案；“一键通”结合数电票推广及客户需求，新增“云享票”服务产品，为企业提供票务相关增值服务；“离岸通”二期功能目前处于功能原型开发及数据库设计开发中。
　　4、商业地产板块
　　（1）森兰区域开发建设有序推进
　　森兰天地竣工备案；D3-10项目室外总体、景观工程已完成，目前处于实体验收过程中，二改立项和报建已完成；森兰印象城完成地下三层支撑结构；森兰岛取得项目规土意见书，准备方案征询；森兰中块、南块绿地管理用房的建设方案报审批中。
　　（2）商业运营探索树立品牌
　　建立市场化的区内区外联动招商机制，集中力量加快森兰商办物业去化，围绕邮轮产业、大健康产业、体育产业等产业链进行重点招商。加快推进森兰商都业态调整定位，努力提高森兰商都经营效益；完成森兰印象城项目的业态落位布局规划，并根据规划与超市、儿童乐园、剧院、快时尚等主力业态进行了前期意向沟通。统筹集团600套公寓资源，按照“统一房源平台、统一品牌规划、统一运营管理”的原则，打造外高桥公寓品牌，已初步建立统筹集团系统公寓的机制，完成公司租赁公寓品牌发布，森兰汇小程序租赁公寓板块上线，森蘭亭服务公寓项目装修改造并投入运营。
　　（3）商品房销售攻坚克难
　　针对不利的市场行情，调整优化销售代理和销售方案，建立并实施更加市场化的考核激励机制，加大宣传推广力度，推动森兰海天名筑的销售；航头项目工程建设加速推进，集中力量做好客户储备工作，力争年底前开盘销售；加大力度推动住宅小区车位的去化；启动壹公馆08地块住宅的改造工程，争取年内开盘销售。
　　（三）下半年的主要工作任务
　　1、聚焦产业布局，牢牢把握招商引资生命线
　　做好产业项目培育的伴跑者。大力拓展外高桥细胞与基因治疗“跨境研发生产先行区”建设，重点聚焦“U+bio”专业服务品牌，从特殊物品供应链服务、EHS管理体系和人遗等专业咨询服务，到投融资与产业链合作服务，逐步形成模块化、全过程服务体系。
　　做好产业功能创新的培育者。加快新功能、新业态培育，力争从“0到1”的苗圃向“1到10”的森林发展规模集聚。在伟创力试点MAH制度（医疗器械注册人）的基础上，引进费森尤斯、科森等项目，实现生产一批、研发一批、储备一批。
　　做好产业生态环境的营造者。推动高博肿瘤研究型医院等产业链关键环节落地，依托细胞与基因治疗产业联盟，帮助产业链上下游企业匹配资源并相互赋能，助力打造“热带雨林式”创新生态。帮助星奕昂与测序技术服务商序祯达形成战略合作，通过多组学检测技术为星奕昂提供全方位技术升级。
　　2、聚焦开发建设，精心谋划空间载体保障线
　　推动可持续发展。2023年重点聚焦区内100万平方米的老旧物业改造及新建，计划通过三个三年的园区二次开发滚动规划，实现腾鸟换凤、筑巢引凤。加快大健康创新产业园项目方案报批设计以及推进H2产业园施工。推动外高桥细胞治疗技术产业化应用园、U-LAB（二期）形成集聚规模。推动定制化建设。结合产业新业态需求，采取定制化模式，加快为高瓴定制的高岳生物医药产业园项目的建设。
　　3、聚焦产城融合，不断丰富城市运营品牌线
　　强化产业与空间的融合，完善顶层设计，强化资源统筹，推动围网内外产业功能拓展与高品质空间资源融合发展。深化产业园区与生活社区的联动，深入打造森兰酒店公寓品牌，提升外高桥营商环境；加快民办正达学校项目的建设，确保2024年9月开学，完善外高桥地区教育配套；加快森兰绿地的对外开放，引入开展各类文体活动，提高森兰品牌的显示度，将森兰打造成为浦东北部的一颗明珠。完善社区商业配套，加快推进调整夏碧路商业街立面改造、景观提升，构建具有烟火气的品质生活商业街。

　　三、风险因素
　　当前，世界政治经济形势错综复杂，我国正处在经济恢复和产业升级的关键期，而外部环境变化和国内需求不足相互叠加等周期性因素和经济转型升级面临的结构性问题相互作用，使得经济运行面临新的困难挑战。
　　在土地资源获取方面，在集中供地政策实施的背景下，叠加公司可开发住宅用地减少的因素，既增加了公司现金流管理的压力，降低了资金使用效率，减少了资本收益率；也增加了公司短期资金筹措压力，提升了获取土地的难度，这将在一定程度上对公司商业地产投资的可持续性产生影响。
　　在商品住宅销售业务上，受收入预期和消费信心影响，居民消费较为谨慎，住宅类大宗消费走弱，呈现出需求不足，公司住宅项目去化承压，这一现状的改善有赖于消费增长内生动力增强。
　　在贸易服务业务方面，全球经济增长放缓，世界大多数国家都面临着复苏乏力、通货膨胀、货币政策转向等问题，加之近年来贸易保护主义的兴起、地缘政治局势等也对对外贸易造成了阻碍，公司的贸易服务业务受到一定程度的影响。
　　从发展趋势看，我国经济韧性强、潜力大、活力足，长期向好的基本面没有改变。浦东引领区建设、自贸试验区提升战略、浦东综合改革试点等各项政策效果将逐步显现，将为公司业务转型升级创造良好的政策环境。
　　为此，公司将持续关注宏观经济形势，加强对政策趋势的研判，并以提质增效为抓手，不断增强企业自身核心竞争力以应对各类风险，抓牢招商引资生命线，以资本运作助推转型发展，多途径筹措资金服务业务拓展，推进业务板块重组，探索招投联动发展，持续深化国资国企改革，落实落细企业管理措施。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、优势
　　（1）企业资源丰富。经过多年的发展，外高桥积累了数量庞大的企业资源，区内注册企业约2.6万家，集团与大量企业维持了良好持续的合作关系，是集团未来发展最宝贵的资源。
　　（2）发展空间潜力大。外高桥与周边“三高”地区高东、高行、高桥三镇联动辐射近100平方公里土地面积，为集团将该区域打造成“世界一流自由贸易引领区+五洲通衢国际贸易活力城”提供了充足的发展空间。
　　（3）营商环境优越。基于贸易便利化优势，集团为客户提供了全产业链集成服务，帮助客户降低运营成本，提升运营效率，同时也为集团贡献了专业贸易服务收入。
　　（4）团队专业度高。集团的专业团队在产业开发、建设、运营、招商、服务等领域有着领先全国的丰富经验，这也是当前集团最大的竞争优势。
　　（5）品牌影响力大。外高桥已在全国范围形成了独特的品牌影响力，是国内自贸区学习效仿的最佳案例，为集团未来在价值输出方面奠定了基础。
　　2、机遇
　　（1）经济“内循环”的机遇。以外向型经济为特征的外高桥，在国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局下，应关注外资外贸与国内经济的深层次链接。
　　（2）打造社会主义现代化建设引领区的机遇。习近平总书记提出推动浦东高水平改革开放、打造社会主义现代化建设引领区，集团应尽快完善城市和产业的布局，下好先手棋。
　　（3）发展科技创新产业的机遇。由于外部环境的改变，我国通过自主创新进行产业升级成为必然的趋势，因此科技创新企业是集团在产业投资、产业招商、产业培育等领域的重点方向。
　　（4）长三角区域一体化的机遇。长三角的自贸区已经跨过了成立、深化两个里程碑，下一步的关键在于“联动”，而联动的核心在市场间的联动，更多参与到联动开发，是集团发展的一大机遇。
　　（5）“一带一路”是外循环的重要平台。近年来我国与“一带一路”沿线国家贸易实现逆势增长，未来我国将转向更均衡、更多面向发展中国家的全球化模式，这将给集团未来产业培育与招商带来新机遇。 收起▲