投资要点：
　　30年历史保税区运营主体，分红率提升至50%
　　公司成立于1990年，是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。作为上海国资控股企业，高管均扎根浦东经验丰富。公司三大主营业务为园区物业租赁、贸易及服务、房地产开发销售，营收受地产销售结转节奏影响有所波动，毛利率稳步提升。公司股息率位于可比公司前列，且年初将分红率由30%提升至50%，具备高分红特征。
　　物业租赁为压舱石业务，背靠“三基四重”产业营收稳健
　　租赁资产方面，目前公司持有租赁资产471万方，空置率持续下降，目前已确定未来2年交付40万方产业物业。租赁收入方面，20/22年的疫情租金减免扰动消除，工业租赁占80%以上，毛利率持续提升。依托“三基四重”产业持续布局，未来收入稳健性有保障。
　　贸易物流毛利率提升，“全球汇”消费平台助力丝路电商
　　外高桥保税区进出口金额在中国主要保税区中名列前茅，占浦东新区/上海市进出口额比例稳定在40%/25%左右。由于低毛利细分业务商品销售营收下滑，2019年来公司贸易及服务板块营收水平下滑。受益于毛利水平较高的进出口代理和物流业务的稳健收入，公司2023年贸易及服务板块毛利水平相较2019年提升10.6pct至22.1%。2022年公司推出“全球汇”以承接进博会溢出效应，并在2023年成为“丝路电商”核心载体，进行专业贸易服务，未来贸易及服务板块增长可期。
　　地产板块打造森兰品牌，产城融合发挥外高桥产业协同效应
　　公司房地产销售业务主要为外高桥森兰地区的土地开发销售，受项目结转周期影响，不同年份间营收变化较大，2023年公司该业务共实现收入16.9亿元，同比下降42.2%。截至2023年底公司有60万方住宅项目储备，分别为位于祝桥的海天名筑、位于航头的航荟名庭和位于森兰板块的森兰岛。森兰岛定位高端低密度住宅，计划一期销售3万平方米。按照周围地块10-12万元/平方米售价计算，一期货值约30-36亿元，未来也将为地产销售板块提供收入增量。
　　盈利预测与投资建议
　　我们预计公司2024-2026年收入增速为6%/0%/19%，归母净利润增速为10%/-9%/54%，EPS分别为0.90/0.82/1.26元。采用可比公司估值法，2024年可比公司PE倍数中位数为12.5倍。租赁业务与贸易业务的稳健经营、地产销售板块高端项目储备，给予外高桥2024年13倍PE，目标价11.69元，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示：物业租赁出租率不及预期；地产开发项目竣工节奏不及预期；居民购房意愿恢复不及预期；国际贸易摩擦加剧