为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理。
基础业务、创新业务、城市服务
基础物业 、 城市服务 、 创新服务
许可项目：劳务派遣服务，餐饮服务，城市生活垃圾经营性服务，特种设备安装改造修理，职业中介活动，城市建筑垃圾处置（清运），公路管理与养护，通用航空服务，住宿服务，汽车租赁，印刷品装订服务，建筑工程施工，施工专业作业，建筑工程设计，住宅室内装饰装修，高危险性体育运动（游泳），食品销售，道路货物运输（不含危险货物）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）。一般项目：物业管理服务壹级（凭资质许可证从事经营）；物业管理咨询；建筑物及设施设备运行维修管理；市政设施养护维修管理；城市园林绿化工程设计、施工（凭资质许可证从事经营）及养护；停车服务；会议及展览服务；室内外保洁服务；家政服务；餐饮管理；洗衣、化粪池清掏；有害生物防治；网站建设；礼仪服务；航空商务服务；日用百货销售，人力资源服务（不含职业中介活动、劳务派遣服务），建筑物清洁服务；城乡市容管理；市政设施管理，工程管理服务；节能管理服务；安全系统监控服务；航空运营支持服务；航空运输货物打包服务；装卸搬运；专业保洁、清洗、消毒服务；护理机构服务（不含医疗服务）；酒店管理，住房租赁，固体废物治理；污水处理及其再生利用；文化场馆管理服务；环保咨询服务；锅炉化学清洗；供暖服务；管道运输设备销售；体育赛事策划；水资源管理；水污染治理；软件开发；计算机系统服务；信息系统集成服务；信息系统运行维护服务，花卉绿植租借与代管理，单位后勤管理服务，病人陪护服务，体育用品及器材零售，信息技术咨询服务，医院管理；白蚁防治服务，机械设备租赁，运输设备租赁服务，环境卫生公共设施安装服务，停车场服务，消防技术服务，安全咨询服务，名胜风景区管理；养老服务；城市公园管理；洗染服务；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；交通设施维修；仪器仪表修理；普通机械设备安装服务。体育场地设施经营（不含高危险性体育运动）；环境应急治理服务；企业管理；土地调查评估服务；包装服务；社会经济咨询服务；合同能源管理；碳减排、碳转化、碳捕捉、碳封存技术研发；翻译服务；办公服务；商务秘书服务；平面设计；规划设计管理；塑料制品制造、塑料制品销售；食品互联网销售。
| 业务名称 | 2024-06-30 | 2023-12-31 | 2023-06-30 | 2022-12-31 |
|---|---|---|---|---|
| 项目数量:项目管理部数量(个) | 572.00 | 594.00 | 526.00 | 513.00 |
| 项目数量:项目管理部数量:公共(个) | 148.00 | 150.00 | 119.00 | 115.00 |
| 项目数量:项目管理部数量:办公(个) | 253.00 | 258.00 | 233.00 | 221.00 |
| 项目数量:项目管理部数量:商住(个) | 63.00 | 69.00 | 64.00 | 68.00 |
| 项目数量:项目管理部数量:学校(个) | 81.00 | 91.00 | 84.00 | 84.00 |
| 项目数量:项目管理部数量:航空(个) | 27.00 | 25.00 | 26.00 | 25.00 |
| 项目数量:项目管理部数量:重庆(个) | 197.00 | 203.00 | 196.00 | 204.00 |
| 项目数量:项目管理部数量:重庆以外(个) | 375.00 | 391.00 | 330.00 | 309.00 |
营业收入 X
| 业务名称 | 营业收入(元) | 收入比例 | 营业成本(元) | 成本比例 | 主营利润(元) | 利润比例 | 毛利率 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
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||||||||
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 客户一 |
6112.97万 | 2.03% |
| 客户二 |
4978.86万 | 1.65% |
| 客户三 |
4913.05万 | 1.63% |
| 客户四 |
4519.08万 | 1.50% |
| 客户五 |
4379.89万 | 1.45% |
| 供应商名称 | 采购额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 供应商一 |
9704.00万 | 10.42% |
| 供应商二 |
6414.28万 | 6.89% |
| 供应商三 |
3791.31万 | 4.07% |
| 供应商四 |
2082.17万 | 2.24% |
| 供应商五 |
1853.98万 | 1.99% |
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 客户一 |
1.18亿 | 3.50% |
| 客户二 |
5146.06万 | 1.52% |
| 客户三 |
4704.11万 | 1.39% |
| 客户四 |
4636.60万 | 1.37% |
| 客户五 |
4633.14万 | 1.37% |
| 供应商名称 | 采购额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 供应商一 |
3002.85万 | 3.03% |
| 供应商二 |
2421.50万 | 2.44% |
| 供应商三 |
2050.43万 | 2.07% |
| 供应商四 |
2040.32万 | 2.06% |
| 供应商五 |
1972.47万 | 1.99% |
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 客户一 |
1.10亿 | 3.52% |
| 客户二 |
5359.86万 | 1.71% |
| 客户三 |
5237.35万 | 1.67% |
| 客户四 |
4600.07万 | 1.47% |
| 客户五 |
3855.12万 | 1.23% |
| 供应商名称 | 采购额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 供应商一 |
7247.81万 | 8.78% |
| 供应商二 |
2298.66万 | 2.78% |
| 供应商三 |
2227.25万 | 2.70% |
| 供应商四 |
1639.80万 | 1.99% |
| 供应商五 |
1489.16万 | 1.80% |
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 客户一 |
8814.11万 | 3.39% |
| 客户二 |
5328.25万 | 2.05% |
| 客户三 |
4972.80万 | 1.91% |
| 客户四 |
4432.19万 | 1.71% |
| 客户五 |
3440.37万 | 1.32% |
| 供应商名称 | 采购额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 供应商一 |
1.02亿 | 17.78% |
| 供应商二 |
1535.95万 | 2.67% |
| 供应商三 |
1346.95万 | 2.34% |
| 供应商四 |
1171.82万 | 2.04% |
| 供应商五 |
1125.57万 | 1.96% |
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 客户一 |
4999.95万 | 2.39% |
| 客户二 |
3699.76万 | 1.77% |
| 客户三 |
3603.52万 | 1.73% |
| 客户四 |
2384.24万 | 1.14% |
| 客户五 |
2279.93万 | 1.09% |
| 供应商名称 | 采购额（元） | 占比 |
|---|---|---|
| 供应商一 |
1964.37万 | 4.18% |
| 供应商二 |
1683.39万 | 3.58% |
| 供应商三 |
986.96万 | 2.10% |
| 供应商四 |
897.75万 | 1.91% |
| 供应商五 |
867.54万 | 1.85% |
一、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司主要业务及产品 公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验。 报告期内，公司根据“五五”战略规划，以基础物业为主、城市服务和创新服务协同发展的三大业务版图，以基础物业服务为支撑，快速发展城市服务、孵化发展创新服务，联动发展。 1、主要产品介绍 （1）基础物业 主要指传统物业服务，为客户提供“四保一服”服务，包括了航空物业、学校物业、公共物业、医养物业、商住物业等细分业态，作为公司... 查看全部▼
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务及产品
公司作为独立第三方物业服务企业，主要为各类城市公共建筑提供物业服务，专注于智慧城市公共建筑与设施的运营和管理，通过不断深化研究客户需求、作业场景及服务标准，让客户专注于主业，给客户创造价值和优质服务体验。
报告期内，公司根据“五五”战略规划，以基础物业为主、城市服务和创新服务协同发展的三大业务版图，以基础物业服务为支撑，快速发展城市服务、孵化发展创新服务，联动发展。
1、主要产品介绍
（1）基础物业
主要指传统物业服务，为客户提供“四保一服”服务，包括了航空物业、学校物业、公共物业、医养物业、商住物业等细分业态，作为公司发展的根基，是现阶段收入的核心来源，也是创新服务快速孵化的“培育地”和城市服务快速发展的“试验田”。
（2）城市服务
主要指以城市空间运营为主要方向的业务，包括城市更新、资产管理、市政环卫、社区治理等城市服务产品。根据行业的发展趋势，结合公司在公建领域积聚的经验与优势，在中长期规划中城市服务将作为公司新兴增长极，成为收入、利润的主要来源之一。
（3）创新服务
主要指传统、创新类增值服务与数字化产品，包括了平台运营、增值服务、数据业务、线上经营等细分产品，作为公司战略高地，是公司未来的利润核心来源，将以数字化支撑基础服务及城市服务快速发展。
2、主要业态介绍
五大业态是公司基础物业的主要组成，航空业态及学校业态作为战略引领；办公及公共业态、医养业态规模发展；商住业态协同支撑，共同夯实集团发展根基。
（1）航空物业
航空物业围绕机场航站楼展开各类物业服务，公司航空物业人信守“先做机场人，再做新大正人”的承诺，专研机场物业特色服务，并构建新大正航空物业信息化管理系统以提升服务质量。航空物业为客户提供含停车场管理、手推车管理、行李打包、客舱保洁、飞行区及地面航空安全保障等多种航空特色服务。
（2）学校物业
学校物业为各类高校、特色院校及中小学校提供综合一体化后勤服务，包含基础物业管理及与校园生活配套的公寓、安全、学习辅助及师生生活服务等。学校物业秉承“管理、服务、环境”育人理念，以全委托综合一体化后勤服务解决方案的“校园大管家”服务体系，全方位满足师生的多元化、多层次、人性化的育人需求。
（3）公共物业
公共物业涵盖的物业服务类型丰富，涉及城市多种功能体，为不同公共项目提供含“四保一服”在内的各类特色物业服务：如为场馆提供人文体验服务、智能节耗、文化资源管理等，为园区提供资源管理服务、运营管理服务、智慧园区打造等，为医养提供院感安全、防控、临床支持等。
（4）办公物业
办公物业主要为党、政、军机关、企（事）业单位和商用写字楼等提供专业化、规范化、标准化的物业管理服务，致力于打造高规格、高品质、高站位的办公物业典范。办公物业提供含“四保一服”在内的各类政务会议服务、商务接待服务、餐饮服务等办公特色服务。
（5）商住物业
商住物业以商业、公租房、住宅三大物业产品齐头并进的发展模式，全面打造商业购物中心及市场、公租房、住宅的核心服务场景。商住物业在基础物业外，致力推行全生命周期运行方案，针对商业项目，提供整合多种资源的商业运营管理等特色服务；针对公租房项目，提供党建引领下的社区运营服务和弱势群体关怀服务；针对住宅项目，提供资产管理服务和邻里氛围打造等满足业主衣食住行的服务。
（二）公司现有经营模式
1、采购模式
公司提供的服务主要为物业管理服务，采购商品以物业管理服务中所需的保洁、保安等专项物业服务和各类耗材为主。公司采购模式以集团集中采购为主、外地分子公司自主采购为辅，在保证供应商相对稳定、降低采购成本和保证质量的同时，灵活应对项目需求。
2、销售模式
公司通过市场公开招投标为主、招标邀请为辅的方式获取客户。公司上市后拓宽了经营渠道，通过收并购、与合作方合资合作成立公司的方式，获取客户的渠道逐步多样化。
二、核心竞争力分析
（一）品牌优势
公司作为第三方物业专业公司，综合实力位于中国物业服务百强企业前12名，是重庆市物业管理协会会长单位、中国物业管理协会常务理事单位、国家级服务业标准化试点单位、中国高校物业服务企业联盟轮值主席单位。获得“2026中国IFM设施管理企业TOP10”“学校物业服务领先企业”“公共场馆服务领先企业”“中国公众物业服务领先企业”“中国交通枢纽物业服务领先企业”等多项荣誉。公司是重庆第一家、国内第二家登陆A股市场的物业服务企业，持续提升的品牌效力及知名度对市场拓展起到积极影响。
（二）差异化的战略定位优势
公司成立初期即通过对行业市场及自身优势的研判，确立了差异化的市场战略定位，历经20余年发展，已成为全国性的一体化综合服务商，业务涵盖城市公共建筑的多种类型物业服务项目。公司深耕公建物业多年，秉持差异化战略定位，持续专注于中国未来智慧城市公共建筑与设施的管理和运营，现已形成较大的规模，具有一定的先发优势，在公建物业领域保持相对竞争优势。
（三）市场化优势
公司是西南地区最早一批成立的物业企业，是一家运行机制灵活的民营企业。独立决策的机制使得公司管理层可以发挥最大的能动性，战略规划能够得到贯彻与延续，进而保障了公司稳定、健康的快速发展；人才选聘的机制使得公司能够以开阔的思维和眼界选择适合公司的人才，公司管理层均为行业内高级管理人才，基于对公司的文化理念、价值观、发展目标的高度趋同而共同努力；管理优化的机制体现在公司历来对组织架构作用的重视，公司成立以来积极根据内外环境变化持续进行组织架构的调整与优化，为公司全国化发展提供了有力保障。机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务，较高的市场敏锐度则有利于公司及时调整策略，对现有五大业态转型升级。同时，公司作为第三方物业，成立以来主要以公开招投标方式进行市场拓展，公司90%以上的项目以招投标方式取得，程度深、覆盖广、无依赖、活力高。公司内部在招投标管理上形成了规范化、制度化的流程。随着全国各地关于采购透明化、程序化的愈加规范，公司20多年的市场化运营及在公建领域积累的经验和口碑，使公司在主要采用公开招投标方式的公建市场项目拓展方面，具有一定的竞争优势。
（四）人员与组织优势
公司作为劳动密集型企业，人才是发展的关键。公司拥有完整的梯队化管理团队，高级管理人员拥有丰富的项目与行业经验，中级管理人员具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司自2002年已经开始实施员工持股，有效提升了中高层员工凝聚力，20余年来骨干成员的稳定状态保持了较高的水平，对公司的发展和战略规划的延续起到了至关重要的作用。公司上市后，良好的企业文化、价值观与战略布局，吸引了一批来自行业内的知名与专业人士作为事业合伙人加入共谋发展。公司实施的限制性股票、城市合伙人等激励计划，利于进一步建立、健全公司长效激励机制，吸引和留住优秀人才，充分调动公司中高层干部干事创业的积极性，有效地将股东利益、公司利益和核心团队个人利益结合在一起。同时，公司建立了完善的培训体系，拥有“宝塔山计划”“翼虎特训营”“朱雀计划”“能量星”等人才培养机制，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升专业能力及视野。2020年，公司创始人、控股股东、终身名誉董事长王宣女士个人出资设立“新大正王宣贡献奖励基金”，对于在为客户服务、产品研发、市场拓展、科技进步等各方面有创新性贡献的员工，给予特别贡献奖励。公司的各项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构、提升员工效能、保证公司的团队优势做出了必要的贡献。
（五）标准化优势
公司作为国家一级资质的专业化物业管理企业，已通过职业健康安全体系、质量管理体系、环境管理体系、信息安全体系、诚信管理体系、食品安全管理体系、能源管理体系、服务体系认证等八大管理体系认证，具有完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司于2008年成立了“企业标准化研究院”，基于规范服务流程、保障过程管理、确保服务质量的持续完善与改进，开发了项目全面质量管控模型；同时，公司不断研究客户需求，引入新技术、新设备应用，发布了五大业态物业服务标准并向社会进行推广。其中，高校、党政机关、商务楼宇、公共租赁房等物业管理标准已成为重庆市地方标准。牵头《优质服务原则与模型》及参与《设施管理基准比较分析指南》《设施管理信息化管理指南》等国家标准的编制，牵头编制《机场航站楼物业服务规范》《物业服务会议服务规范》等团体标准，被国标委授予“商务楼宇物业管理国家级服务业标准化示范单位”，成为中国物业管理协会标准化工作委员会秘书处承担单位、中国物业管理协会标准化专家委员会委员单位、全国服务业标准化试点单位。公司通过将成熟的细分业态服务标准向外地项目进行复制推广、改进执行，有效保证了公司在全国化过程中的项目服务品质和服务质量。
（六）服务能力优势
客户至上的理念贯穿于公司的客户服务工作中，在服务中我们要求做到“先做客户人，再做大正人”，切实站在客户角度，通过换位思考以真诚与专业帮助客户遇见问题、防范问题、解决问题，形成了客户至上的理解能力。同时，作为高度市场化的公司，我们更加关注于客户需求和客户体验，更加关注我们为客户提供服务的水准，打造了全面满足客户需求的专业能力，并且还具备优秀的大型活动会议的保障能力，突发事件的应急处置能力等符合公共机构特征的应急能力。新大正自1998年成立至今，通过不断更新与优化服务，沉淀专业能力，获得客户认可，形成了以客户为本的服务能力优势。公司着力推动数字化变革，构建了跨系统的统一数字化平台，实现了从战略管控到一线执行的数字化贯通，有效提升服务品质与运营质效，打造为客户持续创造价值的专业能力，将数字化能力转化为业务增长引擎。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）用工成本不断上涨风险
物业服务行业是劳动密集型产业，公司主营业务成本以人工成本为主，随着公司规模不断扩大，需要招募大量的基层员工，同时，随着社会经济与政策的持续发展，人均用工成本亦不断提升，未来存在对公司的盈利水平造成不利影响的可能。
针对用工成本的上涨风险，公司以“全周期成本管控”为核心，多维度实施精益管理提升人效；并加速数智化转型，以数字化驱动业务，积极推动实现智能设备在服务产业的应用端场景化落地，投入内外环境清扫机器人、巡检无人机、安防AI等人机替代产品，不断提升作业效率；同时，公司持续研究增值服务等模式，提升项目运营管理效率，提高项目产值，以降低用工成本对盈利水平的影响。
（二）市场竞争风险
物业管理行业是一个充分竞争的领域，并有越来越多的企业参与到这个市场中。随着行业的快速发展，客户需求不断开发、增长，行业竞争加剧，除了原有的后勤集团、专业公司等公建类物企、部分住宅类物业公司也纷纷加入市场竞争；以及城市服务、市政环卫、资产运营等新的物管商业模式的出现，国内公建物业的市场规模不断扩大，在各细分产品的领域，竞争对手增加，从而使公司业务拓展面临一定的市场风险。公司建立健全客户全生命周期管理体系，加强客户关系维护，持续提升客户满意度；同时，将加强对行业的分析研究，并根据自身优势确定业务发展策略，持续保持市场敏锐度，不断增强企业核心竞争力，多措并举提升市场拓展能力，确保公司适应市场变化。
（三）政策风险
财政《政府采购需求管理办法》（财库〔2021〕22号）施行后，明确物业管理服务项目采用公开招标原则上应当用最低评标价法，并已在部分地区贯彻实施。同时，为做好财政政策支持中小企业纾困解难工作，政策持续加大政府采购支持中小企业力度，调整对小微企业的价格评审优惠幅度，提高政府采购工程面向中小企业预留份额。上述政策变化对注重服务品质的公建类物业企业，以及头部大型物企的招投标开展造成一定影响。公司将加强政策研究，适应政策的变化，在市场判断、战略制定、项目拓展等环节做好充分的准备工作，及时对营销策略进行调整和完善。
（四）宏观经济环境风险
公司所处的物业管理行业及上游房地产行业的发展趋势与宏观经济环境密切相关。公司经营过程中，受宏观经济环境影响，可能面临部分项目暂停或者取消的风险。公司将密切关注经济环境发展动态，加强业务经营环境分析，推动市场拓展能力提升，加大经营模式创新力度，开展提质增效等管理活动，增强内部发展活力和综合实力，积极应对可能发生的外部环境变化带来的不利影响。
四、主营业务分析
（一）报告期内公司所处的行业情况
2026年作为“十五五”规划开局之年，国家持续加码物业服务行业提质发展，将物业服务质量提升行动确立为行业发展核心主线，并先后通过年度《政府工作报告》重点部署、纳入城市更新重大工程等顶层举措，明确了物业服务在改善民生、提升城市品质、维护社会稳定中的重要价值。同时，随着物业服务相关条例修订、行业分类调整、纳入国民经济统计目录等系列制度落地，物业行业正式确立独立产业地位，升级为关乎民生福祉、资产价值与社会稳定的关键民生服务行业，为行业中长期高质量、规范化转型升级筑牢了制度根基。
（二）报告期内公司经营情况
公司积极调整市场拓展策略，通过数字化赋能、漏斗管理及严格的风控机制，实现了从规模扩张向高质量发展的平稳过渡，业务结构调整初现成效，盈利质量持续改善。报告期内，公司实现营业收入15.77亿元，同比增长4.90%；实现归属于上市公司股东的净利润0.72亿元，同比增长1.75%；新增拓展中千万级以上项目的年合同额超40%，在质效优先的发展策略下，项目体量、业态结构均有效提升。
报告期内，公司有序推进从基础物业管理（PM）向综合设施管理（IFM）转型升级，通过内生能力提升与外延战略整合双轮驱动，进一步拓展业务边界、完善服务矩阵，持续提升在行业内的综合竞争力与市场影响力。一方面，公司积极推动存量PM项目向IFM延伸升级，围绕服务体系升级、运营能力提升、专业团队建设等方面持续发力，优化客户体验，创造新的价值。另一方面，公司积极推进重大资产重组进程，借此加速切入高增长综合设施管理（IFM）赛道，并进一步完善业务版图与全国化布局。
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