鳄鱼恤
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主营业务:
　　公司及其附属公司（统称为‘集团’）主要从事销售成衣及相关配饰、物业投资及出租业务以及库务管理。

报告期业绩:
　　截至二零二六年六月三十日止六个月（‘本期间’），集团录得公司拥有人应占亏损18百万港元（二零二五年：亏损12百万港元）。亏损增加主要由于本期间于填补核心物业空置单位之整个过程中租金收入过渡性下跌4百万港元所致。尽管录得亏损，集团整体业务基础及财务状况维持稳定，于下文进一步讨论。

报告期业务回顾：
　　中国香港及中国澳门
　　于本期间，中国香港零售市场呈现复苏迹象，但消费需求仍然具选择性，竞争依然激烈。根据政府统计处公布的最新数字，二零二六年首六个月中国香港零售业总销货价值按年上升9.6%。然而，服装类别表现落后，仅按年增长4.9%，而单计二零二六年六月仅按年增长0.8%。该等数字进一步显示，服装市场仍受消费行为结构性转变所压，包括购物人士前往邻近内地城市，以及游客消费长远由非必要时装购物转向体验式消费。在此背景下，中国香港及中国澳门之零售收入录得19百万港元，与去年同期相若（二零二五年：19百万港元）。集团继续透过控制成本及租金开支、维持最佳存货水平及产品组合、推行具针对性的推广活动及整合表现欠佳之地点，以改善零售店盈利能力。集团亦继续积极与业主磋商以取得更有利条款。截至二零二六年六月三十日，集团于中国香港及中国澳门经营11间零售店（二零二五年十二月三十一日：14间），乃由于本期间关闭三间零售店舖。
　　内地
　　集团继续将其内地业务主要集中于来自加盟商的专利权费收入，并于截至二零二六年六月三十日仅维持5间自营店舖。该等地点作为向加盟商展示的重要示范。因此，截至二零二六年六月三十日止六个月，内地自营店舖的零售收入占分类营业额的8%（二零二五年：7%）。
　　专利权费收入
　　集团‘鳄鱼恤’品牌于中国香港、中国澳门及内地的授权业务于本期间贡献稳定的专利权费收入约4百万港元（二零二五年：4百万港元）。
　　于本期间，中国香港商业物业市场仍然充满挑战，传统办公室空间需求疲弱、空置率高企及楼宇供应过剩。为抵销办公室租金需求减少，集团继续改善租户组合，引入更多服务式零售用途以及来自非牟利、医疗及健康界别的租户。就本期间完成的续租而言，租金调整一般有单位数跌幅，反映办公室租赁市场下行。尽管如此，租户组合转变或有助部分纾缓现有办公室分类的租金下行压力。
　　本期间租金收入总额为25百万港元（二零二五年：29百万港元），主要由于一名主要租户于二零二五年年底租约届满后迁出集团核心物业之过渡性影响。于空置期间，集团须承担一般由租户承担之大厦管理费以及地租及差饷，导致物业租赁分类之直接经营开支增加至2百万港元（二零二五年：1百万港元）。未计物业重估、于优先股的投资亏损及分占一间联营公司溢利前，可呈报分类溢利减少至18百万港元（二零二五年：24百万港元）。此外，集团之非核心投资物业（主要为工业大厦）经计及可资比较成交价下跌（包括若干强迫销售价值）后向下重估，导致投资物业及优先股之公平值亏损合共8百万港元（二零二五年：4百万港元）。
... 　　在利率未来走向不明朗及地缘政治局势升温下，集团维持审慎及以流动资金为重的投资方针。其投资组合主要由分散于各行业的私募投资及基金组成，故并无集中于任何单一行业。于本期间，管理层变现部分投资组合并将所得款项保留为现金，在监察市场发展的同时优先确保流动资金。此投资收益减少至3百万港元（二零二五年：4百万港元）。
　　集团审慎及以流动资金为重的投资方针亦受惠于其利率对冲安排的正面贡献。先前为减轻利率风险而订立之利率掉期安排之按市值计价估值，令本期间录得公平值收益4百万港元（二零二五年：亏损0.1百万港元）。整体而言，集团审慎的库务管理策略于本期间产生可呈报分类溢利7百万港元（二零二五年：4百万港元）。

业务展望：
　　展望未来，集团致力在全球及本地经济不确定因素持续下保持灵活性。零售环境继续经历结构性转变，包括消费者偏好转变及竞争加剧。零售业务正按店舖逐一管理。针对该等挑战，集团将继续精简其成本结构，同时透过高效存货管理、营运提升及产品开发增强其核心竞争力。
　　为提升其市场地位，集团将继续透过改善产品组合、提升品牌形象及物色机会推出专为中国香港市场设计的产品，以维持‘鳄鱼恤’品牌的市场占有及品牌知名度。集团亦正加强其客户关系管理系统。于二零二六年上半年，集团成功推出自有会员应用程式，有助其更了解客户的购买模式及偏好，并支持未来产品开发及市场推广措施。适逢品牌即将于二零二七年迈入75周年，‘鳄鱼恤’将继续强化其作为中国香港传承品牌之定位。作为投资物业业主，物业投资及出租业务提供租金收入及现金流，以支持集团营运。因应传统办公室空间需求转弱，集团正逐步将部分物业重新定位为服务式零售用途，并透过引入非牟利、医疗及健康租户以改善租户组合，履行其社会责任承担。集团将继续检讨提升其物业组合使用率及价值的机会，并可能在适当情况下考虑出售或以其他方式减少其对非核心物业的风险承担。
　　就库务管理而言，集团将继续因应持续的政策、市场及地缘政治不确定因素采取审慎投资策略。倘利率维持高企或上升，集团将继续运用适当的对冲安排（包括利率掉期），以减轻利率风险并维持其库务投资组合的稳定性。集团亦将维持多元化投资方针，同时保持充足现金资源及流动资金，以便及时应对市况变化及合适投资机会。
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