主营业务:
集团之主要业务为投资控股、物业投资、发展及出租、酒店营运、生产及分销塑胶包装材料及经纪及证券保证金融资。
报告期业绩:
截至二零二六年三月三十一日止年度，集团录得收入228,500,000港元，较截至二零二五年三月三十一日止年度的232,300,000港元减少3,700,000港元或1.6%。集团于年内录得应占公司拥有人亏损43,000,000港元，较截至上一个财政年度亏损25,600,000港元增加亏损17,500,000港元或68.3%。主要由于酒店业务开业导致年内酒店大楼之会计折旧大幅增加13,200,000港元以及集团投资物业于本年度录得的公平值变动亏损较去年同期增加9,100,000港元。
报告期业务回顾：
物业投资、发展及出租
本分部包括于中国香港及中国内地从事物业投资、发展及出租业务。截至二零二六年三月三十一日止年度，本分部录得收入21,300,000港元，较截至二零二五年三月三十一日止年度的15,400,000港元增加5,900,000港元或38.2%。不计投资物业公平值变动的影响，分部业绩录得溢利12,200,000港元，较去年溢利4,900,000港元增加7,300,000港元或150.6%。增加主要归因于来自酒店大楼一名租户的租金收益增加所致。
截至二零二六年三月三十一日，集团大部分投资物业已出租为集团带来稳定租金收益。
酒店营运
在财政年度期间，酒店录得平均入住率达97.5%，总收入为23,100,000港元。尽管由于不可预知的开业前成本及额外的员工培训成本，导致营运费用高于预期，惟财政年度期间酒店仍录得正面利息、税项、折旧及摊销前溢利，且于各大主流平台上获得旅客的正面回馈。酒店录得平均房价为1,086.6港元。主要挑战包括季节性波动、人手调配及品牌知名度。
生产及分销塑胶包装材料
截止二零二六年三月三十一日，本分部录得收入175,900,000港元与去年同期206,900,000港元下跌15.0%。因此，溢利由26,200,000港元减少至23,100,000港元，跌幅为11.9%。
美以与伊朗的战争导致霍尔木兹海峡－石油化工类产品出口的关键海上咽喉要道－关闭，严重打击全球塑胶行业。作为全球相当一部分原油和天然气液体的主要运输路线，该海峡的关闭中断了乙烯、丙烯和聚乙烯树脂等关键原料的流动。
中东的生产商，尤其是卡塔尔、科威特和阿联酋的厂商，是亚洲最大的塑胶原料供应商之一。由于运输受阻或被迫改道至更长、成本更高的路线，交货时间延长了数周，运费也大幅飙升。此外，连锁反应已经显现：聚乙烯和聚丙烯价格在短短几周内出现双位数的暴涨，供应链正在缩减产量或停产。这给包装和消费品行业的下游制造商造成了严重的原材料短缺。
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经纪及证券保证金融资
在财政年度期间，恒生指数于二零二六年一月底飙升至最高点28,056。然而，在二零二六年二月初期，随著美国、以色列与伊朗之间的紧张局势严重升温，由于担心冲突扩大，油价对供应风险及地缘政治不稳定因素高度敏感。通胀的担忧使恒生指数于二零二六年三月跌至24,788点。中国香港股市的平均每日成交额维持在约250,000,000,000港元。
在此期间，中国房地产市场持续低迷，与房地产相关及金融类股仍然受压力。
另一方面，中国香港仍维持全球首次公开募股(IPO)领导地位，在二零二五年集资超过285,000,000,000港元，按年大幅增长225%。
截至二零二六年三月三十一日，经纪佣金录得4,700,000港元，较上年同期的4,400,000港元，微升300,000港元或上升7.6%。然而，来自客户保证金融资的利息收益显著下降，仅录得1,900,000港元，而于上个报告期间则为3,900,000港元，下跌2,000,000港元或52.3%。这是由于客户在市场风险较高期间减少持仓所致。同时，于本财政年度本分部录得分部亏损为400,000港元，较上个财政年度的溢利6,300,000港元下跌6,700,000港元或约106.3%。此转盈为亏主要是由于透过损益按公平值的金融资产因公平值变动而产生的亏损所致。本年度录得亏损3,000,000港元，而上个财政年度则录得溢利为6,500,000港元。
业务展望：
展望未来，由于地缘政治紧张局势存在不确定性，公司将谨慎审视并适时调整公司的业务策略。
物业投资、发展及出租虽然中国香港住宅物业市场刚回稳，商业物业市场仍然相对疲弱。预测甲级写字楼租赁市场将因有企业升级搬迁和中资企业出海发展战略推动延续其复苏步伐，而非核心区的商厦市场则相对持续受压，形成两极发展。因应房商业物业市场结构性的机遇，未来的精准选址，融入时代变革，能捕捉政策与行业复苏所带来的机遇选好经营资产的类型才是成功的关键。
关于Work Cave Hong Kong服务式办公室，公司的第一期和第二期办公室空间已运作八年多。年内，公司持续投放资源优化软硬件设备，进一步巩固设施的可靠性、功能性及用户体验，以紧贴客户不断演变的需求。展望未来，中国香港商业物业市场持续受宏观经济环境变动所影响，在持续的不确定性中，市场需求依然审慎且具选择性。在此背景下，受惠于租户对灵活且配套完善的工作空间需求平稳，位于尖沙咀等优质地段的服务式办公室业务持续展现出强大韧性。近月，公司的出租率及客户活跃度均录得温和改善，凭藉公司持续提升服务质素的策略，以及于来年为客户创造价值的坚定承诺，公司对业务前景保持审慎乐观。
公司一间附属公司天运丰中国香港有限公司已于二零二三年五月向发展局提交土地共享先导计划申请，以便将该地重建为住宅发展暨安老院舍。该申请随后于二零二三年十二月获得支持及原则性同意。建议重建总体地积比率约为5.4，住宅楼面面积约5.5万平方米。新增房屋单位1,100套，其中不少于70%的新增住宅楼面面积用于公营房屋或首置开发。公司现正准备完成政府提出的技术问题，以便推进所需的法定及土地管理程序。
酒店营运
酒店已成功渡过其开业初期的营运期，逐步建立品牌知名度并稳定业务营运。尽管收入仍在追赶目标，但上一季的强劲表现及旅客的正面回馈，为酒店于未来年度实现持续盈利奠定了坚实基础。发展重心将由开业前的追赶进度，转向提升利润率及推动直接订房增长。
生产及分销塑胶包装材料由于霍尔木兹海峡仍处于关闭状态，石油化工原料供应受限，树脂价格持续高企，供应链陷入中断。塑胶包装行业因刚性需求而保持一定的韧性，但利润率正面临巨大压力，盈利能力将取决于供应来源的多元化以及成本管理策略。
新的法规，尤其是欧盟，将对包装材料实施更严格的标准，包括可回收性要求和减少有害物质的使用。欧盟的《包装与包装废弃物法规》(PPWR)将为全球实践树立标准，影响世界各地的包装策略。
塑胶包装公司预计将优先考虑可回收性和循环设计框架，以满足消费者期望和监管要求。这正推动行业重新聚焦于尺寸优化、材料减量以及运输效率。从环保和财务角度来看，包装简约化正日益受到重视。
经纪及证券保证金融资二零二六年金融市场展望，主要因素与地缘政治冲突及能源市场冲击，有著密切关联，会引致推高了油价，加剧通胀，并会导致全球经济有下行风险。此外，市场对利率走势极为敏感。无论是进入减息周期，长时间暂停，还是重新收紧政策，都会对市场产生影响。所有这些因素都会影响投资市场的表现以及外部环境，也会影响公司的业务表现。
在高波动市场环境下，根据证监会要求，公司必须收紧集中度限制并加强放贷标准。此外，公司还需要加强尽职审查合规要求，并定期检视客户的整体活动。
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