业绩回顾
主营业务:
集团主要在中国内地从事商业航道业务、物业航道业务及生态圈业务。
报告期业绩:
截至二零二五年十二月三十一日止年度，集团收入为人民币18,021.6百万元，同比增长5.1%，主要得益于在管规模的持续扩张以及商业零售效率提升。
报告期业务回顾：
二零二五年,商业航道精准捕捉消费趋势,推动规模高质量增长与效益精益化提升。购物中心业务业务拓展方面,精准深耕核心城市,加强潜力城市战略布局。年内,新签约第三方购物中心项目12个,数量及质量保持行业领先;新开业购物中心14座,深圳湾万象城二期、万象滨海购物村等标杆项目引领消费场景创新升级。年末,集团旗下在营购物中心增至135座,在管购物中心增至207座。经营管理方面,落实‘两抢两新一塑一控’策略,完成产品赛道体系和会员管理体系重塑,持续深化品牌战略合作,经营质效进一步提升。年内,集团旗下在营购物中心实现零售额人民币2,660亿元,同比增长23.7%;业主端租金收入人民币307亿元,同比增长16.9%;业主端经营利润率同比提升0.6个百分点至65.7%。写字楼业务锚定客户核心需求,充分发挥‘租赁+运营+物业’一体化优势,依托优质租户圈层和精益化运营管理,有效应对市场压力,写字楼运营在管项目新租面积实现双位数增长,平均出租率提升3.6个百分点至77.2%。年末,写字楼物业在管项目233个,在管面积1,815万平方米,合约项目250个,合约面积2,252万平方米。二零二五年,物业航道坚持‘城市空间运营服务商’的战略定位,筑牢专业能力与服务品质根基,推动‘内涵式提效创利’与‘外延式高质增长’。社区空间业务深入开展‘品牌服务年’活动,全面升维基础服务、社区运营与社群运营能力,客户满意度同比提升0.95分至92.71分。依托‘好服务、好口碑’,深入推进‘润城计划’,年内新拓中高端住宅项目69个,高品质社区空间版图持续扩容。城市空间业务强化‘策、询、招、运’全链运营能力,构建‘佛山顺德’城市空间运营服务一体化新范式。年内,获取北京小米M4未来产业园、三亚海棠河生态公园等项目,核心赛道持续巩固;获取山东农业大学、北京航天总医院等项目,潜力赛道精进突破。年末,在管面积同比提升2.3%至1.28亿平方米,收入同比增长12.0%至人民币20.4亿元,合同回款率维持92.6%高位,存量项目结构持续优化,高效益、低风险项目占比稳步提高。扎实推进实体化发展,通过深化经营模式创新、重构产品服务体系、强化供应链整合、加大跨业态资源协同,全年毛利润实现倍增,设施管理(FM)与能源管理新业务实现从无到有的重大突破。二零二五年,大会员业务收购华润网络并完成业务整合。围绕积分、权益、数据,跑通积分运营业务模式,做大做优异业联盟,上线数字化交易平台,持续释放生态协同价值,激活数据资产潜力。年末,会员总量突破8,300万,同比增长36.0%,活跃会员量同比增长30.0%。年内,万象星发分总额人民币13.1亿元,同比增长27.2%。科技赋能二零二五年,集团坚定落实数字化转型与科技引领战略,紧跟AI发展趋势,纵深推动科技赋能‘五化’建设。生产科技化、运营数字化方面,坚持对客体验升级和内部效能提升双向发力,商业‘一点万象’APP日活突破135万,物业‘万象服务’APP业主认证329万户。商业良域门店管理系统、物业线上服务实现在管项目全覆盖。完成企业级AI开发技术应用平台建设,推动人工智能技术在高价值业务场景落地见效。空间智慧化方面,商业航道全面部署购物中心AI客流系统,深度赋能购物中心精益化运营。物业航道智慧运营平台完成试点并进入规模化推广阶段,实现智能设备远程监控、巡检、报单、调拨全链路管理。数据资产化方面,‘一点万象’客户端线上引流零售额突破人民币100亿元,有效激活数据要素价值;物业航道推进画像系统建设,有序接入大模型训练体系,初步构建面向智能服务的数据底座。绿色低碳化方面,7个购物中心项目率先完成‘万象云’能源及设备智能管理系统试点部署,实现能耗AI动态调控、大型设施设备运行状态实时感知、故障智能诊断与工单自动联动等核心功能。组织绩效与人才发展围绕‘促变革、提效能、强人才、激活力’核心目标,纵深推进组织变革。管理架构方面,深化推进‘总部职能平台化、业务航道实体化、细分赛道专业化’,实现集约管理与灵活作战的有机统一,不断提升组织效能。组织人事方面,年内招聘优秀毕业生超300人,引进高级专业人才142人,关键岗位及核心专业人才库规模达1,300人,持续夯实人才储备。建立关键岗位继任者地图,通过万象将才、凤凰计划等领导力培训项目,打造高效匹配业务需求的人才供应链。薪酬激励方面,对标市场化薪酬水平,创新推行‘一店一值、一城一值’精准激励模式,建立健全匹配华润网络、消费基金、工程服务等新业务、新赛道的薪酬方案,切实激发组织活力。环境、社会及管治(ESG)二零二五年,集团ESG工作取得系统性突破。绿色低碳方面,与开云集团达成战略合作,启动零碳店舖试点;在21座城市落地26个无废社区标杆项目,引领绿色可持续生活方式;首年参与CDP气候披露即获评B级,MSCI(明晟)碳管理体系评级接近满分,参与编制《商场建筑能耗与碳排放计算标准》,填补了行业空白。社会责任方面,积极助力乡村振兴,承接2座华润希望小镇运营服务,累计服务希望小镇12座;在全国40座城市布局‘暖心驿站’,打造‘触手可及、随时可享’的便民服务空间,累计惠及40万人次。年内,集团获晨星‘低风险’评级,明晟、恒生、万得可持续发展评级稳中有升,连续三年入选中国ESG上市公司先锋100榜单,在可持续信息披露、健康福祉、可持续消费等领域斩获多项权威荣誉。写字楼截至二零二五年十二月三十一日止年度,集团来自写字楼的商业运营及物业管理服务收入为人民币2,137.3百万元,同比增长3.5%,占总收入比11.8%。截至二零二五年十二月三十一日止,集团为27个写字楼提供商业运营服务,总建筑面积为1.9百万平方米;为233个写字楼提供物业管理服务,总建筑面积为18.2百万平方米。该分部94.6%的收益来自为写字楼提供物业管理服务,其余收益来自所提供的写字楼商业运营服务。物业航道社区空间基础物业服务截至二零二五年十二月三十一日止年度,集团来自社区空间的基础物业服务收入为人民币7,170.9百万元,同比增长7.5%,占总收入比39.8%。截至二零二五年十二月三十一日止,在管社区空间项目数1,437个,同比增加52个,在管总建筑面积为280.3百万平方米,同比增加8.8百万平方米。由于共同控制下的业务合并,财务报表比较资料已重新列报。为真实反映经营实绩,合同建筑面积及项目数目、在管建筑面积及项目数目均按业务实际发生时点列报,不作追溯调整。由于共同控制下的业务合并,财务报表比较资料已重新列报。为真实反映经营实绩,在管建筑面积及项目数目,以及按物业开发商划分的收益分布均按业务实际发生时点列报,不作追溯调整。非业主增值服务截至二零二五年十二月三十一日止年度,集团来自针对开发商提供的非业主增值服务收入为人民币519.7百万元,同比下降27.7%,占总收入比2.9%。收入下滑主要受房地产开发市场调整影响,母公司新增拿地及竣工交付面积较往期缩减;同时,项目交付前筹备、前期顾问咨询等业务的服务单价亦承压下行。业主增值服务截至二零二五年十二月三十一日止年度,集团来自社区空间的业主增值服务收入为人民币1,116.7百万元,同比下降26.3%,占总收入比6.2%。收入下滑主要系集团主动优化业务结构所致。年内,集团战略性剥离了部分盈利能力偏弱、库存成本高、增长潜力有限的业务,并着力推动核心业务向平台化、轻资产化的模式转型。受此经营模式调整影响,使得相关业务收入出现阶段性回落,但业务整体盈利质量与运营效率得到有效改善。城市空间截至二零二五年十二月三十一日止年度,集团来自城市空间的物业管理服务收入为人民币2,039.9百万元,同比增长12.0%,占总收入比11.3%。截至二零二五年十二月三十一日止,在管城市空间物业项目数437个,同比减少1个,在管总面积为127.8百万平方米,同比增加2.9百万平方米。集团坚持‘有质量的规模增长’市场拓展策略,通过优化项目结构,退出部分低质低效项目,补充获取高价值项目有效带动管理规模与经营收入的协同增长。该分部93.7%的收益来自为城市空间项目提供物业管理服务,其余收益来自所提供的增值服务。
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