主营业务:
集团主要在中国内地从事商业航道业务、物业航道业务及生态圈服务。
报告期业绩:
截至二零二六年六月三十日止六个月，集团收入为人民币9,216.8百万元，同比增长8.1%，得益于在管规模的持续扩张以及商业零售效率提升。
报告期业务回顾：
二零二六年上半年，商业航道加快推进规模化拓展，深化赛道专业化运营，实现了质的有效提升和量的快速增长。
1.购物中心业务
业务拓展方面，聚焦核心城市深耕与潜力城市布局，新开无锡万象城西区、济南槐荫万象里、厦门万象城二期3座购物中心，平均开业率99%。新增拓展项目12个，其中9个位于既有深耕城市、3个位于新进城市，拓展数量及质量保持行业领先。截至二零二六年六月三十日，集团旗下在营购物中心增至138座，在管购物中心增至218座。经营管理方面，深入洞察客户需求，持续精进产品服务，116座在营购物中心零售额位列当地市场前三，较上年底增长10.5%。实现零售额人民币1,485亿元，同比增长21.7%，占全国社会消费品零售总额比重提升至0.6%。业主端租金收入人民币171亿元，同比增长15.8%，经营利润率同比提升0.7个百分点至68.9%。
2.写字楼业务
与头部金融机构开启战略合作，期内4个项目签约落地，公司提供商业运营服务项目数量增至30个，‘租赁+运营+物业’一体化能力获市场认可。截至二零二六年六月三十日，公司在管物业服务项目249个，在管建筑面积1,900万平方米；合约项目266个，合约面积2,318万平方米。二零二六年上半年，物业航道坚守高品质服务基本盘，攻坚高价值核心赛道，实现结构优化与效能提升。
1.城市非居业态业务
充分发挥‘策、询、招、运’全链条一体化能力，打通前后端闭环，实现从前期运营服务向后期物业管理的业务延伸，构筑起差异化竞争壁垒。期内，新签合同额同比增长31.7%至人民币10.8亿元，其中医院学校、产业园、场馆三大核心赛道占比66%，成功获取北京解放军总医院、无锡奥体中心等标杆项目。
2.城市居住业态业务
坚持服务品质升级与客户运营深化双向发力，‘润泽美好’产品体系实现全量项目100%覆盖；‘顶序’服务产品线成功构建，打造旗舰豪宅标杆项目13个；多元共创共治机制持续完善，客户触达效率显著增强，客户满意度与综合收缴率稳居行业第一梯队。
3.增值业务
聚力推进专业化发展，转型提质成效初显。社群运营积极探索付费模式，覆盖近500个项目；增值延伸服务依托数字化运营、供应链协同与服务创新，持续增强客户黏性，夯实业绩支撑；空间资产服务方面，设施设备管理业务已拓展至7座城市，其中第三方外拓合同金额占比提升至69.3%。二零二六年上半年，大会员业务聚焦高频生活场景，扩大生态联盟，并深化积分运营，显著提升用户对积分权益的感知与价值转化。期内大会员总量突破9,330万，积分发放总额同比提升18.6%至人民币7.0亿元，跨业态兑分人数同比提升26.9%。
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二、科技赋能
二零二六年上半年，集团坚持以科技驱动业务升级与价值重构，围绕核心服务场景，挖掘价值释放空间。
商管业务实现核心业务全链路智能化升级。首个智慧商场在沈阳万象城成功落地，首个C端智能体专属逛街管家日活用户快速增长，AI客流数据分析工具赋能超70%租户。‘集中值守、人机协同’作业模式全面推广，智慧安防项目覆盖率达93%。物管业务依托‘数字化平台+自有算力+智能体集群’，推动AI重塑物业作业全流程。期内，智慧运营平台覆盖项目超1,000个，服务工单自动分拨率突破90%，现场综合运营效率提升35%。
三、组织绩效与人才发展
二零二六年上半年，集团围绕‘优架构、优梯队、优机制’三大主线，稳步推进组织效能提升与人才梯队建设。商业航道落地购物中心业务区域集约管理模式，影院、高化等业务实现全国职能共享。物业航道设立增值延伸服务与空间资产服务专业公司，建成中后台全国管理中心。期内，通过‘远航计划’‘万象引力’等人才项目引进行业精英超250人，招聘优秀毕业生超300人，依托‘万象将才’‘凤凰计划’等培养体系实施全周期人才赋能，加快打造年轻化、国际化、专业化的人才矩阵。
四、环境、社会及管治(ESG)
二零二六年上半年，集团持续践行企业社会责任，新增光伏项目4个，完成空调系统优化、节能灯具更换、建筑气密性提升、穹顶镀膜等节能改造项目170余项。承接沂蒙华润希望小镇物业管理服务，启动第四届‘爱育希望’公益助学活动，实现14座已建成希望小镇全覆盖。打造深圳、合肥2座‘暖心驿站’标杆项目，切实服务城市一线工作者。期内，新增2个WELL铂金认证项目，MSCI、恒生、万得等ESG评级稳中有升，并获得‘RICS可持续发展成就奖’‘中国企业ESG领先者’等荣誉。集团的业务包括两大主航道业务：(i)商业航道业务及(ii)物业航道业务，及生态圈业务。
商业航道：集团管理的商业物业包括购物中心以及写字楼物业。
购物中心方面，集团提供：
－商业运营服务，包括开业前管理及运营管理服务；－商业分租服务，集团从业主承接若干优质购物中心，分租予零售店及超市等租户。商业分租服务包含利润分成模式和租赁经营模式。
写字楼方面，集团提供：
－商业运营服务，包括招商服务、运营服务及开业筹备服务；及物业管理及其他服务，主要包括秩序维护、清洁及绿化、维修及养护及其他增值服务。
物业航道：集团物业管理服务包括城市居住业态与城市非居业态两大领域。其中，城市居住业态致力于为住宅社区内的家庭及住户引入满足其生活场景所需的各种服务；城市非居业态专注于为城市公用设施等城市空间物业（如街区、体育馆、公园河道和产业园）提供运营管理服务。
城市居住业态业务方面，集团提供：－业主增值服务，主要面向社区业主及住户，包括社区生活服务、经纪及资产管理服务、以及房屋装修与维保工程服务。
城市非居业态业务方面，集团提供：
－物业管理服务，包括秩序维护、清洁及绿化、维修及养护等服务；及增值服务，主要包括顾问咨询、招商运营、场地租赁及赛事保障等服务。
生态圈业务：集团基于主航道提供的基础服务及运营服务，利用积累的客户流量资源，拓展上下游生态链条，进一步提供丰富的生态服务，包括会员运营与营销服务、化妆品自营、咨询服务及文化运营等业务。商业航道
购物中心
截至二零二六年六月三十日止六个月，集团来自购物中心的商业运营管理服务收入为人民币2,609.7百万元，同比增长15.2%，占总收入比28.3%。截至二零二六年六月三十日止，集团为138个已开业购物中心项目提供商业运营服务，总建筑面积为15.1百万平方米。其中，管理输出项目132个，总建筑面积14.6百万平方米；利润分成项目3个，租赁经营项目3个，合计总建筑面积0.6百万平方米。此外，绝大部分购物中心由集团同时提供物业管理服务。
该分部76.3%的收益来自为购物中心提供的商业运营及物业管理服务，其余收益来自商业分租服务。附注：
(1)管理输出项目包含部分混合运营管理模式。其中，万象滨海购物村部分面积采用利润分成模式，深圳湾万象城部分面积采用租赁经营模式；上述两个项目数量及面积均已计入管理输出项目，不再单独列示为利润分成项目或租赁经营项目。
(2)二零二六年六月三十日的合同建筑面积及合同建筑面积的项目数未包括华润置地有限公司已获取但未签约储备购物中心应占的合同建筑面积及合同建筑面积的项目数目。截至二零二六年六月三十日，华润置地已获取但未签约的建筑面积及项目数目分别为2,415千平方米和16个。附注：(1)来自华润集团与第三方开发商项目的项目数目、在管建筑面积及收益均包含利润分成及租赁经营的分租项目。
写字楼
截至二零二六年六月三十日止六个月，集团来自写字楼的商业运营及物业管理服务收入为人民币1,088.8百万元，同比增长8.6%，占总收入比11.8%。截至二零二六年六月三十日止，集团为30个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积为2.1百万平方米；为249个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积为19.0百万平方米。
该分部95.3%的收益来自为写字楼提供物业管理服务，其余收益来自所提供的写字楼商业运营服务。物业航道
城市居住业态业务
基础物业服务
截至二零二六年六月三十日止六个月，集团来自城市居住业态的基础物业服务收入为人民币3,597.8百万元，同比增长2.8%，占总收入比39.0%。截至二零二六年六月三十日止，在管城市居住业态项目数1,451个，同比新增39个，在管总建筑面积为281.0百万平方米，同比增长5.5百万平方米。于六月三十日非业主增值服务截至二零二六年六月三十日止六个月，集团来自针对开发商提供的非业主增值服务收入为人民币197.3百万元，同比下降10.3%，占总收入比2.2%。收入下滑主要受母公司新增交付面积缩减影响。随着行业调整趋缓，收入同比降幅较去年同期收窄24.3个百分点，收入规模波动幅度显著降低，业务表现趋于平稳。
业主增值服务
截至二零二六年六月三十日止六个月，集团来自城市居住业态的业主增值服务收入为人民币500.1百万元，同比增长2.8%，占总收入比5.4%。围绕生产、生活服务商战略定位，集团聚焦业主增值服务专业化发展，构建‘需求响应、资源整合、产品组合、黏性提升’的全链条生意模式，推动业务提质转型。
城市非居业态业务
截至二零二六年六月三十日止六个月，集团来自城市非居业态的物业管理服务收入为人民币1,035.0百万元，同比增长9.0%，占总收入比11.2%。截至二零二六年六月三十日止，在管城市非居业态物业项目数456个，同比增长24个，在管总面积为141.1百万平方米，同比增长13.9百万平方米。集团坚定执行‘有质量的规模增长’策略，通过主动退出低质低效项目，并引入高潜力项目优化资源结构，增强业务的整体竞争力。
该分部96.6%的收益来自为城市非居业态项目提供物业管理服务，其余收益来自所提供的增值服务。生态圈业务截至二零二六年六月三十日止六个月，集团来自生态圈业务收入为人民币188.1百万元，同比增长87.8%，占总收入比2.1%。
业务展望：
当前，中国经济锚定‘高质量发展’主线，持续释放内需潜力和产业升级红利。商管行业正从规模扩张转向存量深耕，品牌资源的掌控力与空间内容的创造力成为构建竞争壁垒的核心因素；物管行业全面迈入质效升级阶段，精细化运营与系统性成本管控能力成为决定盈利边界的关键变量。同时，以大模型为代表的AI技术正在加速重构空间管理、流量经营与数据价值挖掘的底层逻辑，会员资产从辅助工具升级为核心竞争力。
下半年，集团将紧抓国家‘促内需’政策机遇，一体推进‘2+1’业务全面高质量发展，奋力实现‘十五五’良好开局。规模发展方面，商业航道购物中心业务全面推进核心城市全域布局与机会性城市卡位布局，写字楼业务全力保障头部金融机构战略合作项目接管运营。物业航道要发挥大型国央企合作及城市空间运营比较优势，强化赛道细分，沉淀医院、高校等赛道成熟拓盘打法，实现‘有质量的规模增长’。业务经营方面，商业航道购物中心业务深化赛道专业化，强化品牌资源获取，创新空间营造与内容运营，推动数字化工具深度应用和标杆管理复制推广，持续提升产品力与服务力，增强会员链接与黏性；写字楼业务以头部金融机构战略合作项目接管运营为契机，加速锻造‘招运管’一体化能力，夯实核心竞争力；基金公司要加快推进消费基金设立，积极挖掘消费及科技领域优质标的。物业航道‘城市运营’业务着力推广运营服务一体化能力，‘空间资产服务’业务加快构建‘维保修’一体化设施设备服务能力，‘基础服务’业务全面迭代升级服务体系，‘增值延伸服务’业务围绕生产、生活服务商战略定位加速转型，‘社群运营’业务打造具备盈利潜力的产品矩阵。大会员业务持续扩大生态联盟，系统建设大会员积分运营体系，将积分、权益转化为客户可知可感的品牌价值。科技赋能方面，聚焦‘服务、生产、管理’三大核心场景，加快AI应用规模化部署，推动‘科技赋能’向‘科技驱动’升级。
面向未来，集团将以创建中国最具行业影响力的轻资产管理公司和世界一流企业为目标，大力推进‘2+1’业务做强、做优、做大，加快构筑第二增长曲线，以稳健的经营业绩与可持续的长期价值回馈股东信任。随着房地产行业进入存量提质增效的新阶段，集团作为轻资产运营型企业，迎来全面高质量发展的重要战略机遇期。‘十五五’期间，集团将继续坚定商管、物管和大会员一体化‘2+1’业务模式，同时，将战略定位升级为‘创建世界一流的城市品质生活服务商’，建强‘战略引领精准投拓、精益化运营管理’2大支撑体系，打造‘产品与品牌驱动、科技与创新驱动、组织变革与激励驱动’3大发展引擎，实现可持续高质量发展。
商业航道全面深化发展，巩固行业领导者地位战略引领精准投拓方面，购物中心紧抓规模扩张窗口期，坚定落实‘123’规模发展策略，全面推进全域、卡位式布局。写字楼聚焦核心城市，深化金融机构及国央企战略合作。精益化运营管理方面，把握国家促消费政策机遇，深入推进赛道专业化，‘非凡重奢’巩固头部地位，‘城市旗舰’引领产品力标杆，‘品质生活’践行精益运营，‘前沿创新’加快探索细分赛道新模式。持续打造具有市场引领性的高量级门店，扩大行业影响力和竞争优势。积极构建商业生态，探索平台经济价值变现。
物业航道坚定科技驱动，保持城市空间运营服务领先战略引领精准投拓方面，集团坚持聚焦核心城市、核心业态、核心大客户，发挥城市空间一体化运营独特优势，以整体能力建设带动业务拓展，推动高质量的规模增长。积极挖掘优质企业收并购机会，补强专业能力和资质。精益化运营管理方面，构建‘5+1’业务组合，以基础服务为发展底盘，大力发展城市运营和空间资产服务，聚焦发展增值延伸服务，积极培育社群运营，打造科技服务输出能力。
大会员业务坚持战略引领，积极培育新的业绩增长点集团持续深化会员生态建设，聚焦‘积分、权益、数据’三要素，确立会员积分、数字化交易、商城和数字营销全新业务组合，构筑公司第二增长曲线。持续建设会员积分运营体系和数字化交易运营体系，强化万象星积分产品品牌，做大发分规模和数字化交易规模，高质量拓展更广泛的生态联盟，积极探索数据资产价值释放空间。集团将持续秉持绿色低碳可持续理念，坚定不移将ESG（环境、社会、治理）理念贯穿于业务全过程，聚焦万象生态、以人为本、伙伴共赢、绿色发展、诚信经营五大领域，为相关方及城市发展创造长远价值。同时，积极响应国家‘双碳’战略，确立集团‘2030年碳达峰、2050年碳中和’的目标并持续为之努力，积极履行社会责任，兑现可持续承诺。
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