主营业务:
集团分为三大业务板块:(i)社区空间居住消费服务;(ii)商企和城市空间综合服务;(iii)AIoT及BPaaS解决方案服务。
报告期业绩:
截至2025年12月31日止年度，集团收入结构持续优化，循环型业务收入达到人民币33,401.8百万元，同比增长8.5%，占收入比例为89.7%，带来毛利人民币3,878.4百万元，行政开支费用率（占收入比）同比降低0.7个百分点，全年经营活动所得现金流量净额为人民币1,689.8百万元。
报告期业务回顾：
集团分为三大业务板块：(i)社区空间居住消费服务；(ii)商企和城市空间综合服务；(iii)AIoT及BPaaS解决方案服务。剔除开发商业务的影响后，报告期内集团核心净利润为人民币1,707.8百万元，同比增长11.1%。循环型业务集团循环型业务包括住宅物业服务、物业及设施管理服务及BPaaS解决方案三大业务，是营收稳健增长的‘压舱石’。该业务于报告期内收入为人民币33,401.8百万元，同比增长8.5%，占集团总营收的89.7%；创造毛利人民币3,878.4百万元，同比增长3.8%，占集团总毛利的85.1%。
住宅物业服务报告期内，集团住宅物业服务的收入为人民币20,926.3百万元，同比增长8.9%，占总收入的56.1%；该业务在报告期内创造毛利人民币2,444.1百万元，同比增长2.4%，占总毛利的53.6%。该业务毛利率下滑的主要原因为居民缴费能力下降及法拍、失联、查封无可执行资产等情况增多导致的收缴率下降以及开发商空置房数量提升导致的压力。业绩期内，住宅物业服务收入稳定提升，主要由于集团旗下万科物业品牌突出的市场化拓展能力。截至2025年12月31日，在管住宅项目的饱和收入为人民币29,393.7百万元，同比增长7.7%；合约住宅项目的饱和收入为人民币34,803.2百万元，同比增长6.5%。物业及设施管理服务报告期内，集团来自物业及设施服务管理的收入为人民币10,666.5百万元，同比增长7.0%，占总收入的28.7%；该业务在报告期内创造毛利人民币856.2百万元，同比增长2.0%，占总毛利的18.8%。截至2025年12月31日，在管物业和设施管理服务项目的饱和收入为人民币16,341.8百万元，同比增长6.3%；合约物业和设施管理服务项目的饱和收入为人民币20,655.7百万元，同比增长11.1%。业绩期内，集团凭藉在B端客户中突出的品牌优势及拓展能力，在报告期内获取超高层项目13个，并持续在优质赛道中扩张，进一步优化客户结构。BPaaS解决方案在报告期内，集团来自BPaaS解决方案的收入为人民币1,809.1百万元，同比增长13.5%，占总收入的4.9%。该业务在报告期内的毛利为人民币578.1百万元，较2024年同期增长13.3%，占总毛利的12.7%。该业务的收入增长来源于集团在企业方面的市场化拓展能力，截至2025年12月31日，企业BPaaS业务外部拓展成效良好，新增客户包括头部互联网大厂、国家通信龙头、省级质检研究院等。
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其他核心业务除循环型业务外，居住相关资产服务及AIoT解决方案业务也属于集团的核心业务。
居住相关资产服务报告期内，集团来自居住相关资产服务的收入为人民币1,913.7百万元，同比增长42.1%，占总收入的5.1%；该业务在报告期内毛利为人民币384.9百万元，同比下滑0.8%，占总毛利的8.4%。该业务收入增长主要由于报告期内在住宅空间内对非开发商客户开展楼宇修缮业务。
AIoT解决方案报告期内，集团来自AIoT解决方案的收入为人民币437.9百万元，同比下滑69.3%，占总收入的1.1%。该业务在报告期内毛利为人民币43.2百万元，较2024年同期下滑85.6%，占总毛利的1.0%。该业务收入和利润下滑主要由于地产行业下行，业务处在服务转型期。
非核心业务在报告期内，集团主动调整战略，非核心业务在主营业务中的占比继续下滑。
城市空间是集团重要的场景业务之一，主要采取表外合资的形式开展。
城市空间整合服务在报告期内，集团来自城市空间整合服务的并表收入为人民币739.5百万元，同比下滑2.1%，占总收入的2.0%；该业务在报告期内毛利为人民币52.0百万元，较2024年同期下降2.8%，占总毛利的1.1%。
其他社区增值服务报告期内，集团来自其他社区增值服务的收入为人民币393.6百万元，同比下滑2.1%，占总收入的1.1%；该业务在报告期内毛利为人民币197.4百万元，同比下滑16.6%，占总毛利的4.3%。
开发商增值业务报告期内，集团来自开发商增值服务的收入为人民币385.3百万元，同比下滑75.4%，占总收入的1.0%。该业务在报告期内毛利为人民币3.6百万元，占总毛利的0.1%。受行业周期影响开发商新房业务继续萎缩。
业务展望：
2025-2027年，是集团能力建设的三年。
蝶城+：深耕空间经营，以技术红利重塑价值增长极针对住宅竣工与销售面积波动带来的挑战，集团将战略重心坚定锚定于运营提质提效及存量市场。
集团将常态化运行混合用工模式，将提效红利转化为长期利润韧性。全面盘点亏损项目，构建提质提效专项方案及退出标准，将亏损漏洞转化为利润释放点。同时，公司将深化蝶城布局，进一步提升区域服务浓度。
集团将‘弹性定价’视为打破竞争僵局、对冲小微物企内卷的战略利器，通过质价相符的灵活性赢得业主信任。针对空置房管理与资产去化等棘手难题，依托蝶城的高浓度服务网络，推出定制化资产保值与去化方案。
尤为关键的是，公司将继续推动房屋修缮与装修业务实现跨越式的高速增长。依托街道级的高浓度触达，公司深度链接业主对资产保值的刚性需求。通过‘研选家’等专业品牌的标准化输出，利用蝶城内极低的用户获取成本与极高的交付信任度，持续拉高修缮与装修业务的渗透率，使其成为集团抗周期的核心增长点，真正实现从单一物业管理向综合空间运营的商业模式升级。
灵石：构建技术底盘，提升竞争力，打造万物云科技生态围绕‘灵石’边缘服务器，构建‘灵石’科技生态圈。聚焦于‘灵石’的规模化覆盖，以智能化手段实现‘技术性替岗’，打造机器人应用生态与能效主动运营的护城河。以‘灵石’边缘服务器为项目大脑，与多厂家共建机器人生态，聚焦服务流程重塑。集团将能源管理与ESG目标深度对标，利用灵石生态等技术手段，为客户提供存量资产的节后改造与能效优化。这种从‘看守资产’向‘资产增值’的角色转变，将确立集团在资产服务行业中代差级的领先优势。
AI能力：围绕GC平台，释放AI生产力，重塑组织逻辑集团将持续深化GC平台的规模化应用，将进一步推动AI智能体与‘数字员工’进入业务深水区。通过自研RAG引擎对行业知识库的深度调取，2026年公司将实现智能化调度的全业务覆盖，进行管理的进一步提效，以应对存量时代的人工成本压力。
更重要的是，科技能力已不仅是后台支撑，而是作为‘数字化资产’直接赋能一线。基于内部高频场景打磨成熟的AIAgent，已具备高度的通用性与实操性。集团正计划将这一‘数字劳动力’底座向行业开放输出，把万物云积累的算法红利转化为标准化的SaaS产品与咨询服务，在确立自身成本领先优势的同时，开启科技赋能外部市场的新增长空间。
财务稳健：守卫经营韧性在财务管理层面，集团将继续执行审慎的现金流管控策略。主动出清低效、无利润贡献的规模，将经营重心聚焦于收缴率与回款质量。集团将通过持续坚守财务透明度与经营诚实度，为股东创造真实、可感知的价值回报。
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