主营业务:
集团收入来自四个主要业务线：(i)物业管理服务；(ii)业主增值服务；(iii)城市服务；及(iv)外延增值服务。
报告期业绩:
截至2023年12月31日止年度，集团实现收入人民币15,443.4百万元（2022年：人民币15,378.6百万元），较去年增加0.4%。
报告期业务回顾：
年内，集团秉承‘树品牌、稳发展、强能力、促融合’的发展战略，回归服务和经营本质，围绕非周期业务核心，追求有质量的增长。尽管宏观环境波动，行业竞争带来挑战，集团全体员工齐心奋进，筑牢品质根基，切实提升业主服务体验。同时，审时度势调整策略，聚焦经营效益，狠抓回款及现金流，以精细化运营提升管理效率。年内，集团持续获得行业与市场的认可，荣获‘2023中国物业服务百强企业TOP2’，市场拓展稳居第三方排名第一梯队，综合实力行业领先，雅生活品牌价值突破人民币212亿元。
尽管宏观环境及行业波动带来挑战，集团经营情况整体稳健，管理规模稳步增长。年内，集团收入为人民币15,443.4百万元，较去年同期增长0.4%。毛利为人民币2,645.6百万元，毛利率为17.1%。净利润为人民币698.7百万元，净利润率为4.5%。股东应占利润为人民币460.9百万元。每股基本盈利为人民币0.32元。截至2023年12月31日止，集团在管面积及合约面积分别为590.5百万平方米及766.6百万平方米，第三方项目占总合约面积的80.8%。专业能力赋能，切实解决项目问题，排查重大风险及安全隐患，确保服务品质始终如一。2023年，集团在管理定位的基础上，基于差异化的服务需求，完成超过600个项目的服务定级，完善住宅项目的‘管理定位+服务定级’的分级体系构建。此外，集团助力行业标准化、高质量发展，彰显头部企业优势。年内，雅生活中山凯茵新城梵登项目国家级住宅物业服务先进标准体系试点顺利通过中期评估，持续发挥标杆示范作用。集团牵头行业标准化研究，完成团体标准《住宅物业服务管理规范》申报，预计该规范将于2024年发布。
集团一直以来践行市场化发展战略，持续巩固于物管存量市场和非住宅市场的先发优势，年内多月于第三方市场拓展排名位列前茅。目前市场竞争日渐激烈，市场拓展机会增多但难度亦有所增加。通过坚持轻资产拓展策略，完善市场拓展体系搭建，兼顾规模及效益严选项目，年内集团在全国各大战略深耕城市中标多个优质服务项目，覆盖高端住宅、商写办公、交通枢纽、政府机关、学校等细分业态。在住宅领域，深化高线城市深耕策略，在粤港澳大湾区、海南等布局成熟的市场，连续获得多个中高端、大型的增量、存量住宅项目，持续发挥当地的品牌影响力。在非住宅领域，集团扩大既有优势，例如接连获取上海轨道交通9号线及10号线项目，进一步完善高线城市的轨道交通服务网络。在企业服务方面，连续中标多个大型企事业单位优质项目，包括中国移动全国多地项目，以及获取中海油天津分公司项目、中国铁建临港大厦、中国邮政储蓄银行福建省闽通大厦项目等。公共服务产生协同效应的高线城市机会，年内于粤港澳大湾区、山西等优势区域持续获取了优质项目，并推进智慧公厕等城市便民服务。集团发挥经验优势，年内再次中标年化合同过亿的大型城市管家项目，初步形成深圳区域规模效应。与此同时，夯实城市服务品牌体系，进一步提升智能化设备应用，有效提升效率控制成本。
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在数字化运营及管理方面，集团以运营为核心，持续夯实主数据系统，规范项目运营及管理，强化品质、风险及安全管控。持续推进业财一体化系统覆盖，有效提升收费效率以及对于成本及预算的管控。通过信息化手段持续推进融合，例如成员企业广泛应用跨组织流程，显著提升工作流程效率及控制成本，并可保证外包人员的有效管理。在组织融合方面，集团保持高效组织力，以文化为引领，持续优化资源配置，增质提效，深化融合，求同存异，互惠共赢。集团持续推进大区融合，夯实城市公司的经营能力，一切服务于高效的品质管理及提升经营效益。在投后管理方面，集团各经营单位基本实现在管理及经营方面的深度融合，年内进一步深化股权合作，实现利益高度统一。同时，根据企业的不同发展现状和需求，一企一策地予以赋能及调整，提升经营管理的质量。2023年，全球经济整体复苏态势较弱，中国房地产市场供求关系发生重大变化，物业管理企业的经营环境仍充满挑战。集团积极应对市场变化，追求有质量的发展，著力聚焦服务品质，全面提升项目的品质管控和服务标准；加强回款和现金流管理，围绕经营效益，提升风险管控能力；持续发挥市场化优势，深耕核心业务，实现可持续发展。
年内，集团收入为人民币15,443.4百万元，较2022年的人民币15,378.6百万元增加0.4%。公司股东应占利润为人民币460.9百万元，较2022年的人民币1,839.6百万元下降74.9%。截至2023年12月31日止，集团的在管面积与合约面积分别达到590.5百万平方米及766.6百万平方米。
此外，集团持续获得来自社会及行业的认可，在中指院评选的行业综合排名中位居‘2023中国物业服务百强企业TOP2’，品牌价值提升至超过200亿元，并荣获‘2023中国物业服务专业化运营领先品牌企业’、‘2023中国物业服务上市公司综合实力TOP2’、‘2023中国物业服务上市公司ESG实践优秀企业’等奖项。
物业管理服务物业管理服务包括安保、清洁、绿化、园艺、维修保养等，为集团主要收入来源。
年内，物业管理服务收入达人民币10,806.7百万元（2022年：人民币10,029.2百万元），较去年增加7.8%。其中，来自住宅物业项目的收入为人民币4,544.2百万元（2022年：人民币4,172.0百万元），较去年增加8.9%。来自非住宅物业项目的收入为人民币6,262.5百万元（2022年：人民币5,857.2百万元），较去年增加6.9%。
集团在管总建筑面积明细截至2023年12月31日止，集团总在管面积为590.5百万平方米。其中，来自第三方项目的在管面积占比约83.3%，第三方项目已成为集团主要的面积来源。
在管面积业态分布集团已在住宅、公共建筑和商业办公等细分业态建立先发优势，形成了全业态均衡布局。截至2023年12月31日止，集团在管面积中住宅类业态占比为42.4%（截至2022年12月31日止，43.6%），非住宅类占比为57.6%（截至2022年12月31日止，56.4%）（公共建筑占比46.0%，商业及其他占比11.6%）。
在管面积区域覆盖截至2023年12月31日止，集团在管项目达到4,600个，覆盖全国31个省，直辖市和自治区，以及206个城市。
按照区域划分，集团在管面积的33.7%位于长三角城市群，18.9%位于粤港澳大湾区，9.0%位于山东半岛城市群，7.7%位于成渝城市群，其余分布于中国其他区域。
收费模式集团采用以包干制为主的收费模式有助于服务质量及运营效率的提升。
集团合约总建筑面积明细集团定义合约面积为已经和开发商或业主签订提供物业服务合同的面积，包括已交付及未交付的建筑面积（即储备面积），储备面积未来将扩大集团的在管面积及增加收入来源。
截止2023年12月31日止，集团的合约面积达到766.6百万平方米。来自第三方项目的合约面积占比约80.8%。
业主增值服务业主增值服务主要包括生活及综合服务、家装宅配服务、空间运营及其他服务、机构类增值服务，旨在提升在管物业业主和住户的工作及生活体验，并实现其物业的保值增值。
年内，业主增值服务收入达人民币2,334.5百万元，较2022年的人民币2,320.0百万元增长0.6%，占总收入约15.1%。
(1)生活及综合服务包括：物业维修、家政服务、庭院园艺、社区零售、节能管理、快递配送、度假旅行、社区二手租售服务、综合咨询服务等。年内，集团围绕业主需求，优选供应链，以直播、线上社群、物业管家宣传、线下活动等多元化渠道促进流量转化。年内，生活及综合服务收入约为人民币1,342.5百万元，较2022年的人民币1,152.9百万元增长16.4%，占业主增值服务收入的约57.5%。
(2)家装宅配服务主要包括：装修、拎包入住、社区旧改等服务。年内，家装宅配服务收入约为人民币171.1百万元，较2022年的人民币348.1百万元下降50.8%，占业主增值服务收入的约7.3%。
(3)空间运营及其他服务主要包括：会所经营服务、物业运营服务、社区广告运营、停车场管理服务及社区资产的经营等。年内，空间运营及其他服务收入约为人民币509.9百万元，较2022年的人民币514.0百万元下降0.8%，占业主增值服务收入的约21.9%。
(4)机构类增值服务包括：餐饮、通勤、物资采购等公建特色增值服务，以及商企定制、会务、企业集采和零售等商办业态的特色增值服务。年内，集团打造团餐平台‘乐美膳’，通过市场拓展获取美的科创中心、东莞市公安局等多个项目，并打造广州白云益云产业园专业化标杆项目，与园区物业服务项目联动，获得业主的高度认可。机构类增值服务收入约为人民币311.0百万元，较2022年的人民币305.0百万元增长1.9%，占业主增值服务收入的约13.3%。
城市服务城市服务主要包括道路清扫保洁、生活垃圾清运、垃圾分类管理、园林绿化养护、市政设施管养、城市资源运营、社区协同治理、智慧城市管理解决方案等。目前，集团的城市服务项目主要分为单项目承包和环卫服务一体化等经营模式。
集团的城市服务业务以‘智慧驱动，同生共享’为理念，搭建涵盖成熟城市、新兴城区、乡镇三大领域的完整城市服务体系，聚焦乡村人居环境提升、县镇全域服务、城市一体化服务等多元内容，业务范围贯穿城市运营全生命周期。
年内，城市服务收入达人民币1,387.4百万元，较2022年的人民币1,314.7百万元增长5.5%，占总收入约9.0%。
外延增值服务外延增值服务主要包括提供给开发商的案场物业管理服务及其他外延增值服务。
年内，集团外延增值服务收入达人民币914.8百万元（2022年：1,714.7百万元），较去年减少46.6%，占总收入约5.9%。其中：
(1)案场物业管理服务（占外延增值服务收入的50.1%）：年内收入达人民币458.3百万元，较2022年的人民币769.0百万元下降40.4%。案场物业管理服务收入减少主要由于房地产市场销售持续走低，市场增量供应有限，销售案场服务需求相应减少。
(2)其他外延增值服务（占外延增值服务收入的49.9%）：包括物业营销代理服务、房屋检验服务等。年内收入为人民币456.5百万元，较2022年的人民币945.7百万元减少51.7%，主要由于开发商新增交付有限及新房销售低迷，相关服务需求减少。
业务展望：
2024年，国家经济回升向好，政府以‘稳中求进、以进促稳、先立后破’为经济基调，为各行业的复苏增长奠定基础。房地产政策经过多轮调整，目前已接近十年前的宽松度，待风险出清后，未来将进入新的平稳发展阶段。过往在资本热潮加持下，物管企业高速增长的同时亦出现了不少问题。随著上游行业的巨大变化，板块估值的深度回调，物管企业需要积极拥抱市场、探寻核心竞争力、重塑自身独特价值。
面对新形势、新格局，集团将全面回归‘服务本质、经营本质、管理本质、成长本质’的回归。在市场化、专业化的发展基础上，聚焦及深耕可持续核心业务，专注主业做精做透，形成高质量、可持续的发展模式。物业管理是集团业务的基本盘。在新经济周期，存量市场的竞争必然激烈，只有品质经得住考验方可穿越周期。服务品质是一切业务的根基，集团将一切围绕业主，聚焦业主需求，深入项目一线，聆听基层心声，资源向基层倾斜，扎扎实实以初心做好服务，赢得业主的信赖和支持。未来，集团将围绕提升专业力和运营力两大核心，进一步完善服务标准体系，管理精益求精，守住红线与底线，细化成本管控及供应商管理，杜绝跑冒滴漏。物业管理行业是服务性质行业，需要做好精细运营及高效管理，形成高品质服务、高业主满意度、高收缴率的正向循环。集团在市场拓展方面将更加注重项目质量和转化，深耕高线城市布局，巩固区域、业态优势，持续打造标杆性项目。
集团上市以来积极布局产业链，已经形成初步规模和特色发展模式。未来将锚定长期目标，坚持轻资产模式，平衡投入与回报，有选择地发展创新型业务。业主增值服务将围绕社区服务场景及政企服务场景，聚焦生活服务产品提升盈利能力，持续推进市场化拓展机构类增值服务，以团餐业务为切入点，试点政企后勤一体化服务。同时，进一步加强信息化应用，搭建数据中台，支撑业务高效运营，挖掘经济效益。在城市服务方面，坚持轻资产模式，进一步改善现金流及控制回款风险，稳健为先而选择性的获取优质项目，并与现有公共服务产生业务协同。
在组织管理和融合方面，集团坚持开放多元的价值观，将进一步优化组织架构，提升管理效率，使得各经营单位可充分发挥自身专业优势、品牌优势和地缘优势。既要‘集团军’作战，集中优势，又要‘百花齐放’，保留特色，持续落实‘一区一策’、‘一企一策’。此外，资源将切实落地至一线，精简管理层级，轻装上阵扁平管理。集团将持续打造智慧服务能力，落地信息化工具，加快数字化建设，提升管理效率。未来将逐步完善及升级各项业务、财务信息系统，建设数据中台，夯实数据治理，有效实现成本管控。数字化服务能力提升将围绕业主需求，聚焦基础服务品质，优化生产运营数据的监管效率，以及进一步完善业主的数字化应用功能，带来更便捷的数字服务体验。‘春种一粒粟，秋收万颗子’。物业管理行业面临著变革及重塑，需要有足够的战略定力，专注做难而正确的事，以时间为沉淀深耕核心业务，方能穿越周期。2024年，集团将持续围绕，以实干开局，用实效说话。集团将秉承行业使命，回归服务初心，以更优质的标准满民生需求，积极融入基层社会治理，夯实品牌与团队根基，实现企业价值与社会价值的共同提升。集团将坚持长期主义，坚守初心，共同奋进，助力社会发展，踏实做好服务，为客户、员工、股东、合作伙伴创造长期价值。
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