主营业务:
集团收入来自四个主要业务线：(i)物业管理服务；(ii)业主增值服务；(iii)城市服务；及(iv)外延增值服务。
报告期业绩:
截至2025年6月30日止六个月，集团实现收入人民币6,465.4百万元（2024年同期（经重列）：人民币7,050.8百万元），较去年同期下降8.3%。其中，物业管理服务、业主增值服务和城市服务的收入总额为人民币6,424.5百万元，同比下降5.8%，占集团总收入99.4%。
报告期业务回顾：
面对行业深度调整，集团始终以业主为中心，不断精进服务品质，满足居民对于‘好房子’‘好服务’的期待。同时，因应市场变化和需求升级，平衡品质与效能，灵活调整服务及产品组合，创新推出多元服务产品。尽管面对成本压力及业主开支水平的变化，集团通过优化业务结构，专注核心业务，控制经营风险，提升运营效益，上半年实现扭亏，整体规模与经营稳健。
期内，集团收入人民币6,465.4百万元，毛利为人民币939.3百万元，净利润为448.2百万元，公司股东（‘股东’）应占利润为人民币350.3百万元，每股基本盈利为人民币0.25元。在外部环境和竞争压力下，集团业务展现出可持续发展的韧性。截至2025年6月30日止，集团物业管理在管面积及合约面积分别为516.7百万平方米及692.3百万平方米，覆盖住宅与非住宅的多种业态。
集团致力于为业主提供物有所值、质价相符的服务体验。近两年集团升级服务体系，夯实服务标准，致力于打造服务品质为核心竞争力。集团本着实事求是的精神，聆听业主心声，紥实做好基础服务工作，加强客服体系建设，提升业主满意度。期内，重点夯实升级服务标准体系，完成超过百项服务标准修订更新。上半年重点推进住宅服务产品体系建设与升级，发布《雅生活住宅分级服务产品图谱手册》，覆盖24个服务场景，涉及超过700个服务细项，全面匹配不同层级的服务，兼顾‘质价相符’的差异化需求与服务标准化、统一化。期内，集团参与编写国家级《物业服务客户满意度测评》标准编制，为国家标准化管理委员会首次发布的物业管理行业国家级标准，彰显集团于行业的影响力。此外，持续开展消防、电梯、电动车等专项整治工作，防范重大风险，加强应急演练，守护安全、有序的社区环境。在夯实品质的同时，集团亦主动创新迎合业主个性化服务需求，提供多元化、有温度的服务，加强社区文化建设，提升业主的品牌认同感。例如，为适应社区老龄化趋势，集团主动对部分社区设施设备进行适老化改造，提供针对长者的社区餐饮、社区医疗便利服务，令业主乐享社区生活。
集团以智慧赋能服务，加大对于智能化、数字化改造升级的投入。目前人工智能技术正逐步应用于集团安防、停车、品质稽核、应急管理等方面，为业主提供更舒适、便捷、环保的服务体验。期内，集团积极拥抱人工智能技术，率先完成DeepSeek本地化模型，构建‘雅AI’智能决策中枢，有效提升运营效率、优化资源配置及降低管理成本。上半年，为提升社区通行效率和升级安全防控，兼顾人文关怀和服务体验，集团落地社区无感通行，与支付宝、饿了么联合推出‘碰一下’智慧门禁解决方案，以科技解决‘最后一公里’难题，打造安全、高效、智慧的社区居住体验，推动美好城市建设。期内，全新的智慧门禁系统已于超过100多个城市的在管项目落地。集团肩负企业社会责任，以科技和信息化手段引领可持续发展，推进使用绿色能源，期内通过智能科技对空调、供水、照明等进行节能改造，实现有效节能降耗。
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尽管面临市场增量有限，拓展竞争加剧，业主需求转变等挑战，集团继续发挥市场化优势，采取积极、审慎、灵活的市场策略，持续获取、补充优质项目，并保障重大项目平稳续约，规模保持市场领先。在市场策略上，强化聚集效应，以效益为先，着力提升核心、重点城市项目密度，并战略性调整城市布局。期内启动对于城市布局的优化工作，梳理核心城市、深耕城市与机会城市，聚焦于约50个重点城市进行市场拓展。旨在通过提升单城市项目密度，强化协同效应，实现规范化管理，提升品牌价值。期内，集团扩大于非住宅管理细分市场的优势，于重点区域获取广州粤剧院、江阴市人民医院、山东科技大学青岛校区、东莞职业技术学院、青岛机场和多地城市交通轨道等优质公共建筑项目，以及为国企、事业单位提供多元化的后勤保障服务。此外，集团加强维护重点客户，提升客户黏性，期内多个大型标杆性项目顺利续约，确保整体规模的稳定性。与此同时，对于低效、孤岛项目，坚决予以出清，提升运营效率和项目集中度。
集团正处于‘规模速度型’向‘质量效益型’转型阶段，持续深化调整产业结构，确保产业链业务发展健康、可持续。
业主增值服务围绕社区生活和机构后勤需求，注重与基础物业管理服务的联动协同，聚焦‘本地生活’与‘资产运营’两大核心品类。面对地产相关业务持续低迷以及消费环境变化，集团以集约化管理模式提升社区资源利用率，并孵化与创新发展居家、零售等生活业务，夯实业务供应链，提升产品渗透率。尽管业务结构调整令规模有所收缩，但通过轻资产运营和产品结构优化，期内业主增值服务现金流改善显著。城市服务业务优化项目布局，以效益原则优先进行项目汰换，业务现金流改善显著，运营质量有所提升。
经营管理方面，集团一贯重视经营质量与现金流，致力于平衡服务品质与效益。期内持续通过精细化管理提升项目运营效率，以良好的服务作为基础，提升成本与开支透明度，通过灵活的手段加强回款，积极解决历史欠费问题。此外，重点加强工程集约化管理，进一步提高外包商集中采购比例，发挥规模效应。集团注重组织协同与深度融合，秉持和合共融理念，聚合成员企业的核心优势，形成品牌凝聚力。融合超过五年以来，集团以平台化战略牵引、专业化能力赋能的融合模式，坚持‘一区一策’、‘一企一策’，既保留成员企业在细分领域的特色优势，又通过资源分享与技术标准互通构建服务价值链闭环。上半年，雅生活连同旗下龙城服务、科瑞物业、明华智慧、重庆海泰、兰石雅生活等多个品牌均位列行业品牌百强，巩固集团品牌矩阵。
业务展望：
当前全球经济前景充满变数，在更具挑战性的宏观环境下，行业要走出内卷式竞争，需要不断自我革新与升级突破。物业管理企业应与时俱进，适应新形势、匹配新需求，升级服务产品，守住品质底线。集团将坚持长期主义，一切以业主中心，踏实做好服务，战略聚焦进一步优化布局，兼顾经营效益与品质口碑，持续向‘质量效益型’企业转型。
在政策规管、市场变化与行业竞争三重压力之下，服务品质、产品特色、运营效率是考验物业管理企业的标准。集团致力于打造服务品质为核心竞争力，将持续进行标准化建设，并因应市场变化与业主需求，推出多层级、灵活化的服务产品组合。集团将进一步提升基础服务品质，明确分级标准的统一性和差异化，逐步落地住宅分级标准体系，确保现场服务的高标准与稳定性。近期将落地试点，根据试点效果与客户反馈，不断优化、完善品产品体系，并加快非住宅标准体系建设，以及推动服务产品向中高端升级。集团将秉持‘呵护一生，温暖一城’的企业使命，思考业主真实需求，及时调整、革新服务内容，加强与客户黏性。加强社区文化建设，令有温度的服务颗粒化、可视化，打造业主认可的‘质价相符’好服务体系，让业主真正体验到‘服务有温度、改变看得见、价值可感知’。
集团将加快‘数智化’转型，拥抱新质生产力，通过应用人工智慧技术，精准把握客户需求、优化资源配置、预防潜在风险，为广大业主提供更加个性化、前瞻性的服务体验，打造‘未来社区生活’。集团以服务体验与管理效率为出发点，逐步开展智能安防、智能清扫机器人、智慧电梯、能耗监控、智慧管理等智能化设备的升级改造工作。下半年将重点推进智慧停车系统建设，以及推进运营、品质与管理工作信息化，以数据支持经营分析，实现动态精准管理，提升整体经营的效能。此外，持续加强保障消防、电梯、工程安全，灵活联动资源逐步更新设备，杜绝安全隐患；同时完善能耗管理，以精细化运营提升管理效率，实现控本增效。
集团经过快速发展期后沉淀调整，未来将进一步优化业务结构及区域布局，在出清风险与部分低效项目后，将坚定不移地走市场化道路，致力于保持规模基本盘的稳定。集团已制定明确的市场策略，精简布局城市，深耕重点区域，打造聚集效应。通过制定市场地图，深化城市分级策略，住宅市场的拓展布局将由200余个城市精简至50个，尤其加强广州、深圳、上海等重点城市及周边的布局。对于低效、孤岛项目，坚决出清，集中资源至核心布局区域。通过提升单城市项目数量及管理规模，有效提升品质与品牌，实现规模效应与释放增值服务潜力。同时，将聚合与匹配成员企业资源，发挥住宅、非住宅领域各自优势，聚焦存量市场，择优拓展高质量项目，确保后续承接的稳定性与经营效益。
而产业布局方面，同样秉持战略聚焦，不断向‘专而精’优化转型。业主增值服务将围绕空间、资产、生活打造拳头产品，从短、中、长期形成业务模型，提高业务渗透率，同时强化资产运营能力盘活资源。未来将于核心区域落地存量旧改、居家养老、文旅项目资产管理等业务试点，并精选高需求、高粘性的口碑业务打造标准模型，实现标杆可复制。而城市服务将聚焦回款，以现金流为以生命线，保障业务可持续性，并加强与非住宅物业管理业务的协同。
现金流对于物业管理企业至关重要，集团将回归经营本质，持续狠抓回款，通过不同渠道控制应收款项规模，出清低效项目优化资源配置，并积极推进解决遗留问题，降低整体经营风险。运营坚持以收定支，通过智能化、信息化实现精细化管理，令效益稳步提升，实现有质量的增长。此外，以品质为导向，进一步升级成本全周期精细管理模式，重构成本采购组织架构，与质优供应商巩固长期战略合作，并确保经营的合规性。
在行业高品质发展的新周期，集团将作为‘赋能者’，一切以业务为出发点，深入贯彻‘一区一策’、‘一城一策’、‘一企一策’的精准赋能机制，深化投后管理，加强公司管治，以平台思维整合战略资源，以数字化手段打通管理壁垒，构建起集团与成员企业百花齐放，共生共荣的生态圈。以‘效率就是竞争力’为理念推动企业内部变革，精简管理层级，推动组织提效，并不断提升人才质量，网格化配置一线岗位，充分激发团队潜能，向业务导向型组织升级。
面对行业的周期波动，集团主动调整策略，灵活匹配市场变化，已有效控制经营风险。未来物业管理行业将面临加速汰换，企业需‘在困难中求生，在变化中突破’才可不至被市场淘汰。集团将常怀对于客户的敬畏之心，珍惜来之不易的基本盘，以品质为核心竞争力，跳出同质化的竞争和低效内卷，保效益、提效率、强口碑。同时不断革新突破，加快业务升级转型，以科技赋能精细化运营，以市场化巩固优势领域的领先地位，实现经营、品质、团队与基本盘的稳定，走出雅生活长期主义的发展模式。
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