星盛商业
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主营业务:
　　公司为投资控股公司。其附属公司之主要业务为于中国设计、制造及销售条装拉链及其他服装配件等。集团客户主要是为(i)中国部分服装品牌；以及(ii)中国部分国际知名服装品牌生产服装产品之OEM。于2023年9月，集团开始提供物业管理服务。

报告期业绩:
　　截至2023年12月31日止年度，集团的收入约为人民币635.0百万元，同比增长约13.0%。

报告期业务回顾：
　　集团为一间商用物业运营服务供应商，专注于透过其专业管理为业主改善商用物业（主要为购物中心、购物街及商业综合体）的经营业绩。其商用物业运营服务包括：
　　定位、建筑咨询及租户招揽服务：主要包括市场定位、业务策划咨询、设计及建筑咨询以及租户招揽服务；
　　运营管理服务：主要包括制订运营策略、举行营销及推广活动、租户管理服务、物业管理服务及收租服务；
　　物业租赁服务：包括向租户分租根据整租服务模式管理的商用物业之商用空间；及增值服务：主要包括管理客户可短期租作限定店及举行促销活动的购物中心之公共空间以及管理广告空间（例如购物中心的LED显示屏以及内墙及外墙）。
　　集团根据三个运营模式提供商用物业运营服务，即委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式以及整租服务模式。根据不同运营模式，集团于管理商用物业的参与程度有所不同，并向不同客户群提供不同组合的服务：
　　委托管理服务模式于此模式下，其获业主委托全权管理商用物业。集团委聘整支管理团队，包括项目总经理及功能性部门的成员。
　　服务：集团提供(i)定位、建筑咨询及租户招揽服务；(ii)运营管理服务；及(iii)增值服务。
　　客户：集团的客户包括(i)业主；(ii)租户；及(iii)增值服务的相关客户。
　　收入来源：集团的收入来源包括(i)就市场定位、设计及建筑咨询及租户招揽服务向业主收取固定费用；(ii)就运营管理服务向业主收取收入或利润的预定百分比及╱或固定费用；(iii)就运营管理服务向租户收取管理费；及(iv)就增值服务向相关客户收取公共空间使用费。
　　成本结构：集团承担管理商用物业的运营成本。
　　委托管理服务模式令集团于管理项目时拥有较高水平的自主权，公司相信这一模式能实现更理想的运营业绩及增加集团的收入，并因集团可能经手若干现金流量而限制其信贷风险。
　　品牌及管理输出服务模式于此模式下，集团作为专业管理人为业主管理商用物业。其仅委聘项目的核心管理团队，一般包括项目总经理及╱或若干功能性部门的主管。业主负责委聘绝大部分项目人员。于管理项目时，集团指派的核心管理团队将领导及监察业主委聘的项目人员。
　　服务：集团的服务包括(i)定位、建筑咨询及租户招揽服务；及(ii)运营管理服务。
... 　　客户：集团的客户仅包括业主。
　　收入来源：集团的收入来源包括(i)就市场定位、设计及建筑咨询及租户招揽服务向业主收取固定费用；及(ii)就运营管理服务向业主收取收入及╱或利润的预定百分比及╱或固定费用。
　　成本结构：集团仅承担与项目有关的员工成本，当中一部分将由业主补偿，而业主则承担管理商用物业的运营成本。
　　于此模式下，集团毋须注入大量资金及人力资源，导致与其余两个模式相比的毛利率一般较高及促进集团的快速地域扩展。
　　整租服务模式于此模式下，集团自业主租赁商用物业，并向租户分租商用物业内的商用空间。集团全权负责商用物业的管理及经营业绩，并委聘项目的整支管理团队。
　　服务：集团的服务包括(i)物业租赁服务；(ii)运营管理服务；及(iii)增值服务。
　　客户：集团的客户包括(i)租户；及(ii)增值服务的相关客户。
　　收入来源：集团的收入来源包括(i)来自租户的租金；(ii)就运营管理服务向租户收取管理费；及(iii)就增值服务向相关客户收取公共空间使用费。
　　成本结构：集团承担管理商用物业的运营成本，并定期向业主支付租金。
　　于整租服务模式下，集团可根据与业主的租赁协议提供商用物业的翻新或装修服务。整租服务模式可将集团来自项目的收入最大化，同时令集团面对较高风险。因此，集团于采纳整租服务模式时采用非常审慎的方式，并考虑就具有高增长潜力的项目采纳有关模式。
　　在与关联方和第三方的合作过程中，集团会结合对于项目的评估以及业主方的要求，灵活选择委托管理、品牌及管理输出、整租服务等多元化合作模式，取得了良好的经营成果。

业务展望：
　　一、提升产品组合品质2024年，集团将持续夯实旗舰产品线COCO Park的品牌力，进一步提升COCO Park‘年轻潮流’的品牌基因，撬动年轻消费群体更高的关注度。
　　除此之外，集团将持续打造产品特色，提升产品品质，并基于对市场、竞品和消费者的持续研究，精细化消费者调研颗粒度，助力产品精准定位，尝试突破型的产品创新。同时还要做好产品创新和成本控制的平衡，并确保精品建设落地不走样，提高消费者体验及粘性。
　　集团将持续锚定‘一店一策’原则，在做好项目精准定位的基础上，实现租户组合优化，提升组合品质。将深挖战略联发，加强品牌‘一带多’能力，为项目提供品牌储备及支持，同时将大力推进首进品牌和创新业态的引入，还要回归经营本质，稳定项目基本盘，助力项目提炼、固化经营亮点，形成经营特色，招揽好品牌，引进首店、打造标杆商户、打造项目‘百万店’、‘千万店’、‘亿元店’，赋能业绩提升。
　　二、提升运营服务品质2024年，集团将持续优化的‘五大友好’顾客服务体系，依托于全面升级的会员体系和会员端数智系统，夯实精细化运营基础，大幅度提升会员运营能力和服务品质。将从运营矩阵、拉新留存、精准营销等会员运营的各项维度制定具体目标和执行举措；另一方面，也将推行‘大服务体系’的创新思考，从项目管理水平和服务水平提升的维度出发，致力于为顾客提供有温度的服务。与此同时，借助港客北上消费潮流，打造多个项目成为‘港客消费目的地’。三、优化管理及创新一是优化管理流程与效率：构建扁平化、敏捷型组织，提升决策与执行力；二是深化创新机制与文化：聚焦产品与服务创新，打造差异化竞争优势；三是发展智慧零售：深化数据洞察，运用数据技术挖掘价值，把握市场与消费者需求。同时，强化线上线下融合，突破物理限制，扩大无缝购物体验。以数据驱动决策，提升零售业务水平，创造更多商业价值。
　　四、提升拓展品质2024年，集团将在提升品质的前提下，坚持聚焦战略，重质不重量、坚守能力圈，选对一条适合星盛商业的拓展道路，走出自己特色的模式。通过具有前瞻性的定位、招商和运营，在当地打造出具有先发优势和影响的项目。
　　坚持安全底线。遵循‘五不做原则’，控制不了不做、支付不了不做、兑现不了不做、商业价值实现不了不做、目标区域外不做。
　　优化拓展模式，聚焦目标市场。深耕优势区域，以‘湾区双中心、发展长三角’为主要拓展方向，大湾区方面，以深圳、广州为中心，辐射珠海、东莞、佛山、中山等重点城市；长三角以南京为基地；同时择优进驻厦门、山东等已布局重点城市。
　　综上所述，2024年集团将通过上述举措有节奏、有计划的铺排，构建‘做一个成一个，一个更比一个好’的良性发展。与此同时，集团将持续探索和创新，保持对新消费、新趋势、新境遇的敏锐度，进而为集团的长远发展注入更多活力。
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