一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　(一)公司的主营业务情况　　公司所处房地产行业，主营业务为商业综合体运营管理、房地产开发销售，经营模式以自主运营、自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“商业运营+地产开发”双轮驱动的运作模式，坚持“1+3”战略布局，以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。截至报告期末，公司已进入全国155个城市。　　公司商业综合体运营主要为吾悦广场购物中心的出租经营。“吾悦”作为公司旗下的商业综合体项目品牌，自2012年品牌诞生以来，公司便不断打造升级吾悦品牌、打磨吾悦系产品，从中国家庭最真切的情感需求出发，致力于将其打造成中国体验式商业领导... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　(一)公司的主营业务情况
　　公司所处房地产行业，主营业务为商业综合体运营管理、房地产开发销售，经营模式以自主运营、自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“商业运营+地产开发”双轮驱动的运作模式，坚持“1+3”战略布局，以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。截至报告期末，公司已进入全国155个城市。
　　公司商业综合体运营主要为吾悦广场购物中心的出租经营。“吾悦”作为公司旗下的商业综合体项目品牌，自2012年品牌诞生以来，公司便不断打造升级吾悦品牌、打磨吾悦系产品，从中国家庭最真切的情感需求出发，致力于将其打造成中国体验式商业领导品牌。2026年，公司旗下“新城吾悦商业管理集团有限公司”，持续坚持“五边形经营理念”，围绕“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴”五个维度构建吾悦商业人格。截至报告期末，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到212座，其中在营吾悦广场数量181座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内147个大中城市。
　　商业开发业务历经15年的沉淀，目前商业板块产品主要包括购物中心、特色街区、城市更新、社区商业等形式。在不同的商业产品内容下，结合项目的市场定位、城市能级、客户需求可实现精准适配，并且不同的商业产品模式可以灵活组合，提升商业项目的综合性和丰富性。随着商业的持续发展，吾悦商业从最早的空间体验维度升级到现在聚焦探寻与城市、与客户的情感关联。在“寻味城市”和“情感链接”的产品精神引导下，吾悦商业开发更加关注商家和客群的需求变化，从新业态、新主题、场景化、数智化、人性化等维度呈现大量的优质商业产品落地，紧跟商业变化和市场需求，是吾悦商业产品保持活力和品质的核心。2026年，吾悦商管继续紧密围绕“经营五步法”方法论引领（即“建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益”），以“用户思维”为根本，致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。公司目前已形成一支近万人的专业商业运营管理团队，从前期建好空间、组对内容、找到品牌，到后期做高销售和分享收益，具备全面的商业资源统筹和管理能力。同时，吾悦广场与上万家国内外一流品牌商家建立了合作伙伴关系，强大的商业磁场聚集海量商流及客流。公司依托精细化管理创新，持续迭代更新“新云智能化管理系统”为核心的数字化管控平台。该平台通过数据驱动决策，有效降低管理及运营成本，提升综合管控效能，进一步巩固了公司在项目全周期经营品质上的竞争优势。
　　2026年上半年，由吾悦广场原创的“我爱你·五月”，在全国178座吾悦广场同步展开，继“吾悦爱陪伴”“吾悦爱健康”之后，吾悦商管今年围绕“吾悦爱青春”主题开展一系列主题活动，通过聚焦青年发展、鼓励青年成长，巧妙将青年文化与青春场景相融合，此次活动实现了客流与销售的进阶式突破，收获了较好的网络声量与口碑。此外，吾悦商管与近百名全业态品牌商户深度对话，举办了一场特别的品牌私享会，展现了吾悦商管联合品牌为“我爱你·五月”运营护航的决心。新城商业将持续聚焦消费者的情感需求，发挥线上线下的协同价值，面向未来，回归本质，在更广阔的场景里与消费者建立深度链接。基于吾悦商管在商业地产领域的核心资源禀赋、行业领先地位及多维资源网络，吾悦商管将矢志不渝深挖商业资产价值潜力，力争为中国商业地产发展史铸就具有时代标杆意义的里程碑。
　　住宅地产开发业务的主要产品为各类品质住宅，包括中高层住宅、低密度的多层洋房与别墅等。公司在2025年持续推进轻资产业务向纵深发展，新城建管内部设置两个业务组织，即新城万嘉建管、新城宏图建管，深化推进各区域建管分公司轻资产业务发展、运营及管理工作，协同推进轻资产区域深耕。新城在多元化代建赛道持续聚焦价值为先，探索差异化能力，突破政府住宅代建赛道；专业赋能，挖掘存量商业红利，扩充商业项目代建赛道；延伸边界，开辟多元增长空间，补充拓展增量服务赛道。2026年上半年，新城建管新签代建项目规划建面553万平方米，代建项目总计交付70万平方米；目前累计管理项目179个，累计管理商业综合体项目77个，累计总管理建面超3,200万平方米；荣获“2026年中国代建企业品牌价值TOP8”、“2026年中国代建企业品牌传播力十强”等行业奖项；优质代建项目频现，新城·央璟颂项目荣获“2026年上半年中国房地产优秀代建项目”。展望2026年下半年，新城建管将继续秉持长期主义，以产品创新驱动价值增长，以运营服务赋能资产升级，与所有合作伙伴携手并进，共同构筑可持续的发展格局。
　　(二)行业情况
　　1、国家大力提振消费，推动回归实体
　　2026年是“十五五”规划的开局之年，提出到2030年实现消费市场综合实力大幅跃升的发展目标，力争社会消费品零售总额达到60万亿元左右。近年来，国家层面出台多项重磅政策大力提振消费、推动实体商业高质量发展，为购物中心转型升级提供了有力的政策支撑：
　　（1）促消费政策发力激活内需潜力
　　6月23日，商务部联合工信部、文旅部、市场监管总局等多部门集中发布系列促消费新政，通过培育壮大汽车后市场、优化商圈经营环境、深化商旅文体融合、推进消费品以旧换新，持续激活线下实体消费活力，为购物中心、商业街区、城市商圈高质量发展注入强劲政策动能。
　　（2）县域商业体系建设持续深化
　　2026年国家依然在持续推进县域商业体系建设，相关政策不仅延续了此前的工作，还有了新的深化和拓展，进入了更常态化、更深入的阶段。2026年2月，央行等四部门发布的金融支持乡村振兴文件中，明确要求“推动深化县域商业体系建设”，加大金融支持力度。同年7月，商务部在相关会议上强调，要“优化县域商贸流通设施布局，激发下沉市场消费活力”。当月发布的零售业创新发展意见也提出，要“推动县域商业提质增效，开展‘千集万店’改造提升”。
　　（3）城市更新与改造焕新激活存量商业空间
　　2026年，国家在激活存量商业空间方面，推出了《城市更新“十五五”规划》，为激活存量商业空间指明了方向并提供了系统性的政策支持，规划的核心思路，可以概括为从“大拆大建”转向“存量运营”；将“传统购物中心”向“复合型城市生活空间”转型；同时政策明确提出，要推动符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs，为商业空间的改造运营提供了“开发—运营—退出”的资本闭环。
　　（4）入境消费扩大化政策拓展消费增量
　　2026年上半年，国家在“入境消费扩大化”方面推出了一系列新政策，核心可以概括为两大重量级文件和持续扩大的免签“朋友圈”。一是《关于促进旅行服务出口扩大入境消费的政策措施》，从7个方面提出16项措施，核心思路是构建全链条促进体系，不仅让海外游客“想来、能来”，更要打通他们入境后“吃住行游购娱”的每个环节，提升消费体验。二是《关于加力优化离境退税措施扩大入境消费的通知》，鼓励更多商店成为退税商店、退税无纸化办理、优化“即买即退”服务，实现异地互认。三是放宽入境门槛，将持普通护照单方面免签政策国家扩大至50国。通过以上三项政策真正将入境人潮转化为实实在在的消费增量。
　　2、新开购物中心数量探底，存量改造与内容创新成主旋律
　　2026年上半年，全国新开业购物中心约120座，行业从“规模扩张”全面转向“存量优化+价值深耕”的高质量发展新阶段。市场呈现出鲜明的结构性特征：一是存量改造占比持续攀升，存量焕新项目占比超30%，老百货、商超物业的转型升级成为重要增量来源；二是中小体量项目占据绝对主导，2-10万平方米的社区型及区域型项目合计占比超70%，小商业强势崛起，精准服务周边高频消费需求。
　　在增量收缩的背景下，消费需求的结构性红利加速释放。低线城市进入商业活跃期，四线、五线城市商业开业项目占比提升。与此同时，体验式消费持续迭代，城市奥莱、精品奥莱多元共生；二次元主题、女性主题、体育主题等垂直细分业态加速涌现，购物中心正从标准化复制转向“内容创造+场景重构”的差异化竞争，通过首店经济、文化赋能、科技融合重塑消费空间，在行业深度调整中开辟出新的增长路径。
　　3、品牌分化加速演进，情绪消费与质价比成为主旋律
　　2026年上半年，购物中心品牌调整延续“收缩与扩张并存、理性与情感共振、传统零售向科技体验转型”的鲜明特征。在消费趋于理性、追求质价比的背景下，能够提供情绪价值、沉浸体验、高性价比、科技体验的品牌逆势扩张，业态结构调整进一步深化。
　　（1）业态重构加剧，品牌创新持续发力
　　零售赛道分化重构、餐饮走向跨界复合、文体娱冷热两极、亲子消费IP主题化、生活服务疗愈需求崛起。传统零售业态向科技体验与情绪消费新品类转型，通过引入智能机器人、沉浸式数码旗舰店及线香等新兴业态，以“首店+场景+互动”构建竞争壁垒。
　　（2）情绪消费驱动创新，新兴品牌抢占市场
　　“情绪价值”成为品牌迭代的核心驱动力。消费者更愿意为价格不高但能带来情感满足的商品买单，大量新锐品牌通过“质价比+情绪价值”双驱动模型，以“潮趣快时尚”定位切入市场。折扣店与高性价比品牌持续走热，奥乐齐等国际平价精品超市加速与购物中心战略合作。
　　（3）品牌下沉趋势延续，持续挖掘低线增量
　　硬折扣、前置仓、奥莱、品牌旗舰店竞相下沉，全面填补县域商业供给缺口；氛围感正餐、咖啡、小火锅、地方菜系等深耕下沉，各赛道依托轻量化、平价、特色风味形成差异化拓店路径；文体娱、儿童亲子、生活服务锚定情绪价值与家庭消费的新蓝海，下沉市场迈向生活方式消费新阶段。
　　4、市场延续筑底，一线城市率先修复
　　2026年上半年，全国房地产市场仍在筑底过程中，供需两端延续收缩态势：供应端，房地产开发投资完成额38,074亿元，同比下降18%；需求端，新建商品房销售额37,945亿元，同比下降13.6%；市场容量进一步接近平衡中枢。上半年市场整体呈现“L型触底、跌幅收窄”的筑底行情。
　　70城新建商品房价格指数整体仍处于下跌通道，6月同比下跌3.5%、环比下跌0.2%；但价格端韧性持续显现，一线城市新建商品住宅销售价格已连续4个月环比上涨；二三线城市降幅亦有所收窄。价格端修复，一方面得益于市场逐步趋向筑底，另一方面“好房子”优质项目入市带来结构性供给优化，改善型住房占比提升。
　　5、货币政策保持适度宽松，购房减负政策持续落地
　　2026年上半年，国家继续实施适度宽松的货币政策，强化逆周期和跨周期调节协同。央行综合运用多种货币政策工具，有效保障了银行体系流动性合理充裕，为实体经济平稳运行提供了有力支撑。上半年逆回购、MLF、国债买卖等工具整体累计净投放8,378亿元。贷款市场报价利率方面，1年期LPR为3.0%、5年期以上LPR为3.5%，自2025年5月下调10个基点后已连续逾一年保持不变。房贷减负政策持续落地，2026年1月1日起，存量住房公积金贷款利率统一下调25个基点，调整后首套住房5年以上公积金贷款利率降至2.6%；部分重定价日在1月1日的存量商业贷款利率也迎来同步下调。政策直接缓解居民房贷压力，稳步释放购房与消费潜力。
　　6、政策基调从止跌纾困转向稳定立制，加速构建房地产发展新模式
　　2026年上半年，面对外部环境不确定性持续及国内房地产深度调整的复杂形势，我国经济展现较强韧性。GDP同比增长4.7%，增量3.6万亿元为近五年同期最大；规模以上工业增加值增长5.4%，货物贸易进出口增长16.9%。经济运行总体平稳、稳中有进，为实现全年经济增长目标奠定了坚实基础。中央层面持续深化房地产领域部署。3月，两会《政府工作报告》首次将“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”纳入重点任务，定调“着力稳定房地产市场”；《“十五五”规划纲要》首次将房地产独立成章；4月28日，中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”；7月30日，中央政治局会议进一步强调“稳定房地产市场”，并将房地产表述从“防范化解重点领域风险”升级至“切实筑牢安全屏障”框架。政策基调已从“止跌纾困”演进至“稳定立制”，调控逻辑从单向松绑深化为系统性的供需管理。
　　地方层面延续政策优化力度。上半年全国超260城累计出台调控政策约560条。需求端，上海、深圳、广州等一线城市进一步放宽限购政策；二线及三四线城市政策基本应出尽出。供给侧，各地积极落实盘活存量用地政策，推动国企收购存量商品房用作保障性住房；截至上半年，全国已有多地发行专项债券用于存量商品房收购。金融监管总局进一步发挥“保交房”白名单制度作用，加快制定与房地产发展新模式相适应的融资制度。
　　当前，房地产市场需求基础仍需巩固，部分三四线城市库存压力尚未完全缓解。展望下半年，政策将从“应急纾困”向“长效机制建设”持续深化，加速构建房地产发展新模式。
　　二、经营情况的讨论与分析
　　2026年，在行业加速构建新发展模式的背景下，全体新城人如沙漠里的骆驼，始终朝着绿洲的方向，踏实而坚定，经受了市场周期的考验，淬炼了并肩作战的凝聚力。公司凭借“商业运营+地产开发”双轮驱动战略，进一步发挥优势，展现出良好的经营韧性，以变应变、拥抱变化、稳健发展，确保每一个吾悦广场精彩开业，守护每一个开发项目如期交付。面对行业挑战，公司以实干精神和高度自律，持续保持“零违约”纪录，成功发行3.55亿美元优先担保票据；成功完成商业不动产REITs申报；成功完成资产规模21.46亿全国首单消费类机构间REITs扩募发行；成功实现8.958亿元第一期资产支持专项计划(CMBS)在回售期后全额存续；标准普尔调升公司评级展望由“负面”至“稳定”。这份来自金融市场的信任，是监管机构和投资者对公司“守信如金”的认可，也是公司为行业传递的信心与希望。公司践行社会责任，坚持商业品质、坚守开业节点，实现3座吾悦广场精彩开业，持续填补市场空缺、扩容运管规模。公司用一座座吾悦广场提升城市综合形象、助力经济的高质量发展，以一个个有温度、有特色的空间场景回应消费者对美好生活的期待，让人间的烟火气，从各个城市新的中心弥漫开来。截至报告期末，公司在全国147个城市布局212座吾悦广场，已开业吾悦广场数量达181座，开业面积达1,675.31万平方米，出租率达98.35%。报告期内，吾悦广场客流总量达10.33亿人次，同比增长8.74%；总销售额520亿元（不含车辆销售），同比增长0.97%；截至报告期末，会员人数6,072万人，较2025年末增长10.46%。
　　2026年上半年，在扩内需、促消费政策持续深化的宏观背景下，公司充分把握消费市场结构性机遇，依托吾悦商管“经营五步法”深化专业建设，聚焦资产价值提升与消费体验升级；作为全国性商业运营龙头企业，公司在行业深度调整期以差异化策略构建核心竞争力，通过强化匹配消费需求的项目定位、精细化品牌组合、沉浸式的场景创新、多维度会员生态联动，持续夯实商业基本盘。报告期内，公司实现商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%，在行业下行周期内彰显了稳健的业绩增长韧性，进一步巩固了吾悦商管作为实体商业高质量发展标杆的行业地位。
　　公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略，积极把握市场窗口，挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。报告期内，公司实现合同销售面积102.48万平方米，同比下降23.24%；完成合同销售金额63.57亿元，同比下降38.46%。报告期内，公司实现75.30亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为118.45%（全口径资金回笼率=全口径资金回笼/合同销售金额）。
　　自2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”持续成为各地稳楼市的关键词，同时也成为衡量房地产企业的重要指标。2026年上半年，公司上下齐心，共同努力，有力保障全年交付目标及吾悦广场开业100%达成，实现企业安全稳定的经营。报告期内，公司共计完成超1万套物业的高品质交付。保交付过程中，公司稳定产品品质，从精致的立面美学到丰盛的庭院情境，每一处细节都蕴含着公司对品质生活的不懈追求；从交付一套好房到交付一种生活方式，每一个环节都实力兑现公司对美好生活的郑重承诺。报告期内，公司在由中指研究院主办的“2026中国房地产百强企业研究成果发布会”上，凭借“商业+住宅”双轮驱动战略展现出的穿越周期经营韧性与核心竞争力，荣膺“2026中国房地产百强企业-综合实力TOP10”及“2026中国商业地产百强企业TOP3”等多项殊荣。
　　公司积极践行ESG理念，将可持续发展融入日常经营，报告期内，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，累计获得73项国内外绿色及智慧认证，106座吾悦广场获得省级及以上绿色商场称号。公司着力推进“公益三小时”活动，号召全体新城人从身边小事做起，让公益融入每个人的生活。
　　报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为644亿元，其中公司及子公司已使用授信237亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
　　截至报告期末，公司总资产为2,576.76亿元，归属于上市公司股东的净资产为624.76亿元。报告期内，公司实现结算面积192.90万平方米，实现结算金额109.17亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入176.44亿元，较上年同期下降20.16%；实现归属于上市公司股东的净利润8.49亿元，较上年同期下降5.15%。报告期内，公司共实现23个子项目竣工交付，竣工面积为116.40万平方米（含合联营项目）。截至报告期末，公司共有141个子项目在建，总建筑面积达1,379.23万平方米（含合联营项目）。
　　开竣工计划是公司依据自身业务能力制定，并不代表公司对2026下半年的盈利预测，亦非公司承诺，能否实现取决于市场状况变化、经营团队努力程度等诸多因素，存在很大的不确定性，敬请投资者特别注意。
　　三、报告期内核心竞争力分析
　　报告期内，公司核心竞争力保持稳定，延续了2025年的良好发展态势。公司始终坚持“商业运营+地产开发”双轮驱动的经营模式，在维持现有竞争优势的基础上，持续挖掘、提升核心竞争力。
　　(一)优越的经营模式
　　秉承“让幸福变得简单”的企业使命，公司不断夯实各项能力，与时俱进创新产品与业务。面对行业新格局，公司持续践行商业管理与地产开发“双轮驱动”的战略模式，一方面沉下心来持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升，另一方面也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储备。相较于专注商业运营业务的企业，公司在市场化程度较高的地产开发领域实现了快速发展，展现出卓越的项目全周期管控能力和资金高效周转优势，这为企业在重点区域的战略深耕奠定了坚实基础。与纯粹住宅开发企业相比，公司在商业地产领域形成了独特的规模化开发体系和精细化运营模式，这种商业模式能够持续输出稳健现金流，有效增强企业抵御市场波动周期的能力。两大业务板块形成的差异化竞争优势与协同共生关系，构成了企业核心竞争力得以持续强化的重要根基。
　　在Z世代成为消费主力军的当下，单纯的“买与卖”正在被“社交+沉浸+文化”的复合需求所取代，消费者不再只为商品买单，更愿意为空间带来的情绪价值和圈层认同付费。这种由“人的连接”驱动的空间革命，迫使商业地产从传统的“流量收割场”向“生活方式策源地”转型。吾悦广场“千城千面、城城不同”的风格，融入所在地的自然人文、历史传统等特色元素，将当地文化情怀融入购物中心，打造地方特色的美陈景观，使其兼具年轻时尚潮流与当地人文情怀，拉近与消费者的距离。好的空间会创造新的生活场景，构建人与人之间新的关系和链接，这也是场景营造对未来城市生活的引领所在。新城商业通过建好空间来革新城市生活未来场景，引领城市未来生活新风向。吾悦广场深度洞察和细分核心用户的需求，采取“2+3”的工作模式。“2”即突出两个朋友圈，“邻里圈”聚焦广场周边家庭，“潮派圈”锁定城市年轻新锐，“3”即满足功能需求、社交需求，以及情感需求三个维度，强化与用户之间的深度连接，为城市及区域消费者带来潮流、潮玩、娱乐、社交等多元业态及品牌，丰富其消费选择。每一座吾悦广场都是结合科学洞察，在解读市场环境及用户需求的基础上，进行精准的研判和定位，结合在地文化释放独有的商业DNA。报告期内，吾悦广场不断落实“经营五步法”的战略要求，携手商户共同服务用户，为商家嫁接有效用户流量，与商家共赢。截至报告期末，公司坚持吾悦广场的产品升级和进化，持续挖掘双轮驱动模式的内涵，通过住宅地产与商业地产的联动，实现资源与品牌的共享，已在全国范围内布局212座吾悦广场，已开业及委托管理的吾悦广场达181座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。公司在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的护城河。
　　公司商业运营与地产开发的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。
　　(二)商业地产综合运营能力持续提升
　　以新城控股的“使命、愿景、价值观”为初心，聚焦长期主义发展，以吾悦广场的“规模领先深度运营”的核心优势为信心，吾悦商管与超3.55万家品牌商家亲密相伴，已悄然在全国绽放181座璀璨的商业地标。2026年上半年，吾悦商管实现稳定经营，新开吾悦广场3座，商业运营总收入实现71.12亿元，销售、收入、客流、会员消费均同比提升。2026年，公司持续通过“经营五步法”串联出一条完整、系统、连贯的经营主线，保障整个体系对经营的理解和执行不漏项、不散乱、不孤立、不失焦，主动锤炼经营能力作为核心优势，从而打开效率上限，为当前市场环境下应对竞争、兑现收益提供有效支撑。持续为业主创造资产回报、为商家提供平台、为客户创造舒适体验，坚持做有人格的商业。吾悦商管潜心研究各种小切口，通过色彩、光线、温度等触点的人性化更新，让消费者愿意留在吾悦广场。通过“我爱你五月”、“春纷新聚场”、“周周有花样”等各种量级的品牌IP活动及“悦会员”付费会员体系的打造及运营，让消费者因为线下商业而欢喜，用健康、陪伴、愉悦的情绪价值，建立线下的差异化优势。对每个广场基于品牌级次进行商业内容评分，邀请内部中高管和外部品牌方领导授课，拥抱“绿色”，拥抱“智能”，拥抱“ESG”，做到低能耗，高绩效。自研的ERP平台绿洲系统，依托信息化、智能化高效地管理与整合关键业务流程，进一步提升管理质效和消费者购物体验。珍惜吾悦平台上每一个品牌，一视同仁地去管理每一个委托方的项目。伴随有落地的管理动作、有辨识度的管理体现，吾悦商管核心优势未来将持续转化为有质量的经营业绩。
　　(三)良好的品牌影响力
　　公司持续深化“商业管理+地产开发”双轮驱动战略，推进资管战略转型，强化产品协同、拓宽战略纵深，聚焦长期价值与高质量可持续发展。凭借产品实力、全周期商业资产运营能力、精准的市场布局及客户口碑，公司稳步夯实差异化竞争优势，品牌行业地位保持稳定，业务协同效应持续显现。
　　2026年上半年，公司在各大权威行业榜单中斩获多项重磅认可。在中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布的行业榜单中，公司凭借稳健的经营实力与突出的运营水平，位列“商业地产综合实力TOP10”第4位、“商业地产运营TOP10”第2位，同时在代建赛道表现优异，获评“2025中国房地产企业代建综合能力TOP10”第8位、“2025中国房地产优秀商业代建企业”，代建业务竞争力得到充分验证。
　　同期，中指研究院从综合实力、经营质量、专业运营、代建服务等多个维度对行业企业进行综合评定，授予公司七项重量级荣誉，涵盖“房地产百强企业”“综合实力10强”“商业地产百强”“商业地产运营10强”“融资能力10强”“盈利性10强”“代建运营优秀企业”，全方位认可公司稳健的经营能力、优质的资产运营水平与强劲的可持续发展实力。此外，中国房地产业协会为公司颁发二星级“代建企业综合能力评价证书”，进一步印证公司代建业务的规范化、专业化水准。
　　在社会责任、ESG建设及雇主品牌领域，公司同样收获多项荣誉。依托完善的治理体系与成熟的ESG实践，公司在第二十届雇主品牌促进大会中获评“ESG卓越企业”“2025年度最佳雇主”；同时，公司积极投身乡村振兴公益事业，主动践行企业社会担当，获上海市普陀区工商联授予“2025年度助力乡村振兴爱心企业”称号。
　　(四)进取高效的人力资源管理与组织赋能机制
　　人才是公司行稳致远的根本动力。公司将人才供给与组织能力提升作为支撑公司资管战略落地、穿越行业周期的核心能力，持续优化“选、育、用、留”全链条机制，致力于营造公平、透明、有温度的工作环境，持续提升员工敬业度。
　　在人才供给端，公司坚持外部引进与内部培养并重。2025年启动“三年千人”校招生招聘计划，为企业储备长期年轻力量；同时，公司将上线AI智能招聘系统，提升招聘精准度与效率。在关键岗位补给上，公司将通过竞聘答辩、跨组织流动、外部猎聘等机制，推动人才向战略业务高效配置。
　　在员工职业发展上，公司建立标准化、定期化的“双晋”机制，为员工提供清晰、公平的晋升路径。在员工培养赋能上，公司围绕业务支持与梯队建设，构建分层分类的培养体系。公司打造的“驼系列”培训（新驼、骏驼、明驼、鸿驼、领驼）覆盖从新人到高层的全层级员工，推动培训成果转化为人才储备优势。2026年，公司进一步将AI能力、资管能力融入人才培养，通过虚拟员工、AI效能大赛、内部培训、外部考察学习等提升、沉淀组织能力。
　　在沟通与文化建设上，公司高度重视员工声音。设立董事长诚议邮箱并上线“有诚议”系统，叠加定期面对面沟通、员工满意度调查等多元渠道，确保建议“听得见、改得了”；面对投诉举报严肃核查、问责到人。同步推行员工信用积分体系与“六提倡六反对”行为准则，以透明机制守护公平公正。
　　(五)具有新城特色的可持续发展战略
　　低碳可持续发展已成为当下全球经济的核心议题，我国“双碳”目标引领的战略体系正在系统推进，绿色消费与健康生活理念正加速渗透社会各领域，重塑着公众的生活方式与价值选择。公司秉持“让幸福变得简单”的企业使命，基于国家政策、行业发展、产品创新等维度对绿色生活方式进行探索，将“幸福”的内涵分成“营造幸福美好生态、呵护幸福绿色生活、创享幸福品质体验、奏响幸福和谐乐章”四部曲，以诚信经营和可持续发展为基础，坚持长期主义，逐步构建具有新城特色的可持续发展管理模式。公司立足“双碳”战略时代机遇，以前瞻性视野重构人居空间价值体系，着力打造集安全、舒适、绿色、智慧、品质、服务于一体的好房子体系，持续输出具有行业标杆意义的低碳化、数字化、生态化人居实践范本。截至目前，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，累计获得73项国内外绿色认证，106座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号。公司着力推进“公益三小时”活动，号召全体新城人身体力行参与志愿服务。未来公司将持续沉淀综合能源技术能力、全周期绿建认证覆盖能力、超低能耗技术能力、碳排放管理能力及绿色金融创新工具应用能力等，通过构建“技术研发+标准输出+场景赋能”的价值链闭环，着力打造具备行业引领性的技术解决方案输出能力，锻造成未来发展的新型收益增长极。
　　四、可能面对的风险
　　1、政策调控风险
　　2026年上半年，房地产调控政策延续宽松基调，政策重心进一步向“促发展、提品质、转模式”倾斜。中央层面，《“十五五”规划纲要》首次将房地产独立成章，两度中央政治局会议均强调“稳定房地产市场”，收购存量商品房、城市更新等制度性安排加速落地；地方层面超260城出台宽松政策近560条。政策环境整体保持稳定宽松，但下半年将进入“落地执行、效能释放”的关键阶段，若落实进度不及预期，或后续政策调整与市场实际需求不匹配，可能影响市场稳定运行。此外，房地产、地方债务、金融领域三类风险相互交织，关乎全局稳定。公司将密切关注政策动态，积极应对环境变化带来的不确定性；秉持稳健经营的原则，加强政策跟踪与市场分析，不断提升管理运营效率和化解风险能力，确保持续健康发展。
　　2、市场风险
　　2026年上半年，房地产市场延续筑底态势，整体呈现总量收缩、核心城市率先修复的特征。销售端表现弱于去年同期，全国商品房销售面积、销售额同比分别下降11.6%和13.6%；价格端分化显著，一线城市房价连续4个月环比上涨，但二三线城市尚未同步回暖；投资端加速下行，开发投资同比下降18.0%，房企普遍缩减新增开发规模，聚焦存量交付。若市场持续低迷，公司可能面临销售回款放缓、存货减值增加、融资难度加大等压力。公司将坚持审慎经营，加强现金流管理，积极应对市场波动。此外，商业地产方面，消费复苏节奏放缓，市场出租率与租金双重承压，公司将持续优化商业定位，灵活调整经营策略，提升运营效益。
　　此外，商业的发展与宏观经济紧密相关，国内经济增长乏力影响消费复苏，商业地产经营面临更大挑战，竞争加剧，“内卷化”严重。公司将以创造顾客价值为目标，持续做好商业定位，充分解读项目，锁定核心客群，迅速调整商业模式，匹配合理规划，与消费者保持连接和沟通，满足其消费需求；并根据行业变化，执行有效可行的经营策略，通过战略执行转化成为经营成果。
　　3、经营风险
　　房地产开发项目具有周期长、投资大、涉及相关行业多等特点。面对繁多的项目建设环节，公司在经营过程中也必然面临销售环境的动态变化、产品与原材料价格波动、工程款和材料款的集中支付、城市规划调整、拆迁、合作方暴雷出清、项目集中交付、税费集中结算清缴等诸多外部挑战。这也直接增加了公司房地产项目在供给端及去化端的难度，致使未来盈利空间存在进一步压降的不确定性。
　　此外，在商业运营管理方面，亦存在竞争加剧、消费降级持续、商户新开店意愿下降等诸多不确定性，这也将对公司持续稳定增长的商业运营收入产生一定的挤压效应。面对以上可能发生的不确定性风险，公司将提前做足准备，持续优化管理颗粒度、强化前置沟通、合理有序管控现金流、提升经营能力及效率。
　　4、财务风险
　　房地产行业属于资金密集型行业，项目开发建设及运营全生命周期需要投入大量资金。当下，行业仍处于筑底阶段，房地产企业的出清尚未完全完成，融资渠道的畅通仍在持续修复中，投资者的观望、谨慎态度仍在延续。过往房地产开发高杠杆、高周转时代将一去不返，现金流挑战将持续伴随整个缩表周期。公司未来将继续坚守底线思维，提升资金使用效率，降低财务杠杆，优化资本结构，提升经营能力，追求高质量回笼资金，保持良好的流动性。在有信用、有资产、有能力的护航下，公司将按时无误偿还到期债务本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司所处房地产行业，主营业务为商业综合体运营管理、房地产开发销售，经营模式以自主运营、自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“商业运营+地产开发”双轮驱动的运作模式，坚持“1+3”战略布局，以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。截至报告期末，公司已进入全国151个城市。
　　商业开发业务历经14年的沉淀，目前商业板块产品主要包括购物中心、特色街区、城市更新、社区商业等形式。在不同的商业产品内容下，结合项目的市场定位、城市能级、客户需求可实现精准适配，并且不同的商业产品模式可以灵活组合，提升商业项目的综合性和丰富性。随着商业的持续发展，吾... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司所处房地产行业，主营业务为商业综合体运营管理、房地产开发销售，经营模式以自主运营、自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“商业运营+地产开发”双轮驱动的运作模式，坚持“1+3”战略布局，以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。截至报告期末，公司已进入全国151个城市。
　　商业开发业务历经14年的沉淀，目前商业板块产品主要包括购物中心、特色街区、城市更新、社区商业等形式。在不同的商业产品内容下，结合项目的市场定位、城市能级、客户需求可实现精准适配，并且不同的商业产品模式可以灵活组合，提升商业项目的综合性和丰富性。随着商业的持续发展，吾悦商业从最早的空间体验维度升级，到现在聚焦探寻与城市、与客户的情感关联。在“寻味城市”和“情感链接”的产品精神引导下，吾悦商业更加关注商家和客群的需求变化，从新业态、新主题、场景化、数智化、人性化等维度呈现大量优质商业产品，紧跟商业变化和市场需求，是吾悦商业产品保持活力和品质的核心。公司商业综合体运营主要为吾悦广场的出租经营。“吾悦”作为公司旗下的商业综合体项目品牌，自2012年品牌诞生以来，公司便不断打造升级、打磨产品，从中国家庭最真切的情感需求出发，致力于打造中国体验式商业领导品牌。2025年，吾悦商管焕新升级“吾悦经营五步法”，展现深度思考及战略高度，精准解码从规模效益到质量效益的转型路径，构建一个可持续升级的方法论体系，为吾悦从规模化迈向高质量发展提供系统化路径。
　　通过“一个承载休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态空间创新性复合，从而让每一个购物中心，都拥有一个不同的X空间”的“Mall+X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。新城商业打通商业地产开发与运营环节，实现管理输出项目的落地，整合商业地产全产业链、多业态共同发力，控制项目拓展、规划设计、商业地产开发、商业地产招商运营、资产管理的各个关键环节和终端出口，统领上下游产业链，把品牌、创新、渠道有机融合，共同打造系统的商业生态链，为“商业”赋予越来越丰富的定义，为越来越多的消费者带来幸福感。“吾悦广场”以“经营五步法”为引领，以“用户思维”为根本，致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。公司目前已形成一支近万人的专业商业运营管理团队，从前期建好空间、组对内容、找到品牌，到后期做高销售和分享收益（即“吾悦经营五步法”），吾悦商管具备全面的商业资源统筹和管理能力。同时，吾悦广场与上万家国内外一流品牌商家建立了战略合作伙伴关系，强大的商业磁场聚集海量商流及客流。通过不断创新精细化管理体系，打造信息化智能管控平台“新云智能化管理系统”。从而实现“提升管理效能”、“扩大管理范围、降低管理成本”、“保证项目运行品质”、“降低项目能耗及人力成本”的目标。
　　报告期内，由吾悦广场原创的“幸福中国家”，联动全国在营175座吾悦广场同步展开，此次活动实现了客流与销售的进阶式突破。通过“我爱你五月”赠送爱健康套餐，收获了较好的网络声量与口碑。此外，组织了第八届“新商会”专项活动，提出了“V8模型优秀实践奖”，未来将进一步形成优秀案例进行全国推广。在创新维度，正式确定了吾悦商管的企业人格—“五边形经营理念”。通过“悦会员”进行付费制会员的尝试，悦会员权益上线以来已累计预约26.6万次。新城商业将持续聚焦消费者的情感需求，发挥线上线下的协同价值，面向未来，回归本质，在更广阔的场景里与消费者建立深度链接。基于吾悦商管在商业地产领域的核心资源禀赋、行业领先地位及多维资源网络，吾悦商管将矢志不渝深挖商业资产价值潜力，力争为中国商业地产发展铸就具有时代标杆意义的里程碑。
　　住宅地产开发业务的主要产品为各类品质住宅，包括中高层住宅、低密度的多层洋房与别墅等。公司在2025年大力发展轻资产业务，新城建管内部设置两个业务组织，即新城万嘉建管、新城宏图建管，深化推进各区域建管分公司轻资产业务发展、运营及管理工作，协同推进轻资产区域深耕。新城在多元化的代建赛道持续聚焦价值为先，探索差异化能力，突破政府住宅代建赛道；专业赋能，挖掘存量商业红利，扩充商业项目代建赛道；延伸边界，开辟多元增长空间，补充拓展增量服务赛道。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　(一)国家大力提振消费，推动回归实体
　　2025年，国家层面出台多项重磅政策大力提振消费、推动实体商业高质量发展，为购物中心转型升级提供了有力的政策支撑：
　　1、《城市商业提质行动方案》推动购物中心场景革新
　　2025年10月，商务部等5部门联合印发《城市商业提质行动方案》，提出21项主要任务，明确在城市中心区域、重点步行街、旅游休闲区培育一批大型商业综合体，集聚多元化业态、场景和服务，一站式满足多元消费需求；支持改造提升传统百货店、购物中心，打造商品和服务供给丰富的消费载体；深化“商旅文体健”融合发展，支持“商业+旅游”“商业+文化”“商业+体育”等业态创新，推动体育赛事进街区、进商圈；强化新兴技术赋能，推广“人工智能+消费”场景，完善智能导引、精准营销、沉浸体验等智慧商业新模式。
　　2、县域商业体系建设持续深化
　　2025年是《县域商业三年行动计划（2023-2025年）》的收官之年，国家持续推进县域商业体系建设，目标在全国打造500个左右的县域商业“领跑县”，建设改造一批县级物流配送中心、乡镇商贸中心，90%的县达到“基本型”及以上商业功能。各地通过专项资金支持县域大型商贸流通企业下沉供应链，推动乡镇商贸中心、集贸市场改造升级，拓展县域消费潜力。
　　3、城市更新与改造焕新激活存量商业空间
　　国家持续推进城市更新行动，鼓励“一店一策”开展存量商业设施改造，将符合条件的商业设施改造项目纳入大规模设备更新及城市更新行动支持范畴，引导商业设施因地制宜开展更新改造，引进服务业态、创新沉浸式体验式场景。同时，通过低效用地再开发试点，允许优化存量商业土地利用，支持低效商业用地转型，推动土地混合开发和用途合理转换。
　　4、入境消费扩大化政策拓展消费增量
　　国家支持符合条件的商店成为离境退税商店，扩大入境消费；推动步行街（商圈）结合城市更新，促进国内外优质品牌、新业态新模式新场景集聚，打造一批立足本地、辐射全国、面向世界的全国示范步行街（商圈）。
　　(二)新开购物中心数量探底，存量改造与内容创新成主旋律
　　2025年，全国新开业购物中心337个，创近11年来新低，行业从“规模扩张”全面转向“存量优化+价值深耕”的高质量发展阶段。市场呈现出鲜明的结构性特征：一是存量改造占比持续攀升，全年存量焕新项目占比超20%，部分季度存量改造项目占比甚至突破30%，老百货、商超物业转型升级成为重要增量来源；二是中小体量项目占据绝对主导，2-10万平方米的社区型及区域型项目合计占比超70%，大商业项目较为有限。
　　在增量收缩的背景下，消费需求的结构性红利加速释放。低线城市进入商业活跃期，商业四线、五线城市开业项目占比近30%。与此同时，体验式消费持续迭代，城市奥莱、体验式购物中心多元共生；二次元主题、女性主题、体育主题等垂直细分业态加速涌现，购物中心正从标准化复制转向“内容创造+场景重构”的差异化竞争，通过首店经济、文化赋能、科技融合重塑消费空间，在行业深度调整中开辟出新的增长路径。
　　(三)品牌分化加速演进，情绪消费与质价比成为主旋律
　　2025年，购物中心品牌调整呈现“收缩与扩张并存、理性与情感共振”的鲜明特征。在消费趋于理性、追求质价比的背景下，能够提供情绪价值、沉浸体验及高性价比的品牌逆势扩张，业态结构调整进一步深化。
　　1、业态重构加剧，餐饮与体验类业态持续主导
　　零售业态整体收缩，但结构性分化显著。传统服装业态持续承压，男女装开关店比低于1，快时尚品牌加速退出商场首层核心位置。与此同时，户外运动品类逆势狂飙，2025年商场首层户外运动品牌占比较2023年飙升114.35%，专业运动品牌成为高端商场新的引流利器。潮流数码、黄金珠宝凭借政策补贴及保值属性占据首层核心位置。
　　餐饮业态强势扩张。高档商场餐饮开关店比达1.51，茶咖、烘焙、小火锅、面馆“四大金刚”密集抢占商场首层黄金铺位。性价比快餐、地方特色餐饮成为新热点，西式简餐开关店创近三年新高。
　　文体娱与生活服务持续崛起。IP主题店、二次元品牌加速扩张，“谷子经济”带动收藏玩具品牌占据商场黄金位置。
　　2、情绪消费驱动创新，新兴品牌抢占市场
　　“情绪价值”成为品牌迭代的核心驱动力。消费者更愿意为价格不高但能带来情感满足的商品买单。新锐品牌首创“质价比+情绪价值”双驱动模型，以“潮趣快时尚”定位切入市场。折扣店与高性价比品牌持续走热，国际平价精品超市加速与购物中心战略合作。
　　奢侈品市场进入调整期，品牌向核心商圈高端商场聚集。2025年上半年奢侈品牌新开门店同比下降38%，关闭低效能门店、集中资源布局一线城市及新一线城市核心商圈成为主流策略。品牌要求商场提供更多优惠补贴与尊享服务以拉动销售。
　　3、连锁化与区域下沉并行，城市更新释放新空间
　　连锁头部品牌加速布局，依托规模效应持续下沉，县域市场成为扩张新蓝海。城市奥莱逆周期繁荣，传统商场转型城市奥莱成为重要趋势，通过品牌资源整合与买手体系搭建，以“真折扣+品牌力”吸引性价比敏感客群。存量改造项目占比持续攀升，老百货、商超物业通过引入荟品仓等仓储式集合店焕新升级。
　　(四)房地产市场进入总量平衡阶段，价格下跌幅度显著收窄
　　2025年，全国房地产市场仍在筑底过程中，供需两端同步下滑：供应端，房地产开发投资额8.28万亿元，同比下降17.2%；需求端，新建商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%；市场容量逐步接近平衡中枢。全年市场走势前高后低，一季度修复回升，二季度回调走弱，三季度波动下探，四季度加速下行。
　　70城新建商品房价格指数整体仍处于下跌通道，但整体降幅相较2024年有所收窄，各能级城市同比降幅收窄约2个百分点，一线城市整体韧性显著强于2024年，二线和三四线城市跌幅也有所收窄。价格指数下跌收敛，一方面得益于市场逐步趋向筑底，另一方面“好房子”结构性供给优化，改善型住房占比提升。
　　(五)货币政策强化跨周期与逆周期调节协同，稳步释放购房消费潜力
　　2025年以来，国家强化逆周期与跨周期调节协同，实施适度宽松的货币政策，精准打出总量与结构并重的金融政策“组合拳”。截至四季度，金融机构人民币各项贷款余额271.91万亿元，同比增长6.4%，全年人民币贷款增加16.27万亿元。央行年内实施一次全面降准并叠加定向支持，合计释放中长期流动性约1万亿元，同步下调政策利率0.1个百分点，带动1年期和5年期LPR各下调10个基点，分别降至3.0%和3.5%。同时，央行完善存量房贷利率动态调整机制，推动商业性存量首套房利率批量下调至LPR-30个基点，并下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，直接缓解居民房贷压力，稳步释放购房与消费潜力。
　　(六)政策基调从止跌纾困到稳定立制，深入推进房地产发展新模式
　　2025年，面对全球经济复苏疲软、美国加征关税带来的外部冲击，以及国内需求恢复动能不足、房地产仍然深度调整的复杂环境，我国经济顶压前行、稳中有进，实现国内生产总值140.19万亿元，首次突破140万亿元，同比增长5%，圆满完成全年经济增长目标。全年经济呈现“前高后稳、逐季回落”的态势，一季度增速达5.4%，二季度增长5.2%，三季度放缓至4.8%，四季度增速为4.5%，在多重压力下展现出较强的韧性与抗风险能力。
　　中央层面持续深化房地产领域部署，以“稳预期、防风险、促转型”为核心，推动政策从应急纾困向长效机制建设过渡。存量首套商品房贷利率批量调整新政，成为年内房地产市场的标志性举措；同时，中央进一步完善“保交楼”长效支持机制，扩大城市房地产融资协调机制覆盖范围，有效化解房企流动性风险。
　　地方层面延续政策优化力度，在中央政策框架下精准施策。需求端，多数城市已全面放开限购、限贷等限制性政策，四大一线城市进一步放宽市场限制政策，二线及三四线城市房地产政策基本已应出尽出。供给侧改革持续深化，各地积极落实盘活存量用地和商办用房政策，借助保障性住房再贷款工具，推动地方国企收购存量商品房用作保障性住房、城中村改造安置房。
　　当前，房地产市场需求基础仍需巩固，房企经营恢复不均衡，部分三四线城市库存压力较大，市场不确定性尚未完全消除，保持政策的连续性、稳定性与精准性至关重要。展望2026年，后续政策基调将从“止跌纾困”到“稳定立制”，调控逻辑从“单向松绑”深化为“系统性的供需管理”，促进市场专业化精细化发展，深入推进房地产发展新模式。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，在行业加速构建新发展模式的背景下，全体新城人如沙漠里的骆驼，始终朝着绿洲的方向，踏实而坚定，经受了市场周期的考验，淬炼了并肩作战的凝聚力。公司凭借“商业运营+地产开发”双轮驱动战略，进一步发挥优势，展现出良好的经营韧性，以变应变、拥抱变化、稳健发展，确保每一个吾悦广场精彩开业，守护每一个开发项目如期交付。面对行业挑战，公司以实干精神和高度自律，持续保持“零违约”纪录，成功发行近三年来民营房企首单纯信用境外债券；成功挂牌上市以上海青浦吾悦广场为底层资产的全国首单消费类机构间REITs；还成功发行三期中期票据。这份来自金融市场的信任，是监管机构和投资者对公司“守信如金”的认可，也是公司为行业传递的信心与希望。
　　公司践行社会责任，坚持商业品质、坚守开业节点，力保5座吾悦广场如期开业，开业数量位居行业前列。公司用一座座吾悦广场提升城市综合形象、助力经济的高质量发展，以一个个有温度、有特色的空间场景回应消费者对美好生活的期待，让人间的烟火气，从各个城市新的中心弥漫开来。在多变的市场形势下，5座吾悦广场的如期开业反映了公司强大的招商运营能力。截至报告期末，公司在全国141个城市布局207座吾悦广场，已开业在营数量达178座，开业面积达1,649.07万平方米，出租率达97.86%。报告期内，吾悦广场客流总量达20.01亿人次，同比增长13.31%；总销售额970亿元（不含车辆销售），同比增长7.18%；截至报告期末，会员人数5,497万人，较2024年末增长25.82%。
　　2025年，在扩内需、促消费政策持续深化及县域商业体系建设加快推进的宏观背景下，公司充分把握消费市场结构性机遇，依托吾悦商管“经营五步法”的核心理念，聚焦资产价值提升与消费体验升级；作为全国性商业运营龙头企业，公司在行业深度调整期以差异化策略构建核心竞争力，通过强化匹配消费需求的项目定位、精细化品牌组合、沉浸式的场景创新、多维度会员生态联动，持续夯实商业基本盘。报告期内，公司实现商业运营总收入140.90亿元，同比增长10.00%，在行业下行周期内彰显了稳健的业绩增长韧性，进一步巩固了吾悦商管作为实体商业高质量发展标杆的行业地位。
　　2025年，吾悦商管在“五边形经营理念”基础上，经过一年的沉淀，焕新迭代“吾悦经营五步法”，展现出对商业运营全链路的深度思考与智慧解法。彰显了从“规模领先”向“品质领航”战略转型的决心，通过方法论破局，打通从空间建设到收益分享的全链路；通过机制创新，启动首届“悦链计划”，成立“代理商×吾悦×品牌”三位一体生态平台；通过生态扩容，纳入品牌方、代理商、资本方等多维力量，展开全景式商业对话；通过品质升级：迈向“品质领航”，将以金标项目为标杆，重塑高端商业旗舰标准。同时，新城商业的稳健发展立足于持续用心服务广大用户。目前，新城控股已与超3.55万品牌携手同行，与5,497万会员亲密相伴，以专业匠心运营178座与人欢喜的吾悦广场，打造141城商业地标,新城商业凭借愈发强大的商业运营能力，持续赢得消费者的认可。
　　公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略，积极把握市场窗口，挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。报告期内，公司实现合同销售面积253.58万平方米，同比下降52.94%；完成合同销售金额192.70亿元，同比下降52.03%。报告期内，公司实现212.76亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为110.41%（全口径资金回笼率=全口径资金回笼/合同销售金额）。
　　自2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”持续成为各地稳楼市的关键词，同时也成为衡量房地产企业的重要指标。2025年，公司上下齐心，共同努力，有力保障全年交付目标及吾悦广场开业100%达成，实现企业安全稳定的经营。报告期内，公司共计完成超3.8万套物业，完成保交付任务。保交付过程中，公司稳定产品品质，从精致的立面美学到丰盛的庭院情境，每一处细节都蕴含着公司对品质生活的不懈追求；从交付一套好房到交付一种生活方式，每一个环节都实力兑现公司对美好生活的郑重承诺。报告期内，公司在由亿翰智库主办的“2025超级产品力年度大会”上，凭借卓越的产品打造能力、专业的产品体系与标杆级的项目交付表现，斩获“2025中国代建企业产品力TOP20”、“2025中国代建企业好房子赋能力TOP10”、“2025全国代建项目交付标杆”等多个殊荣。
　　公司积极践行ESG理念，将可持续发展融入日常经营，报告期内，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，累计获得72项国内外绿色及智慧认证，106座吾悦广场获得省级及以上绿色商场称号。公司着力推进“公益三小时”活动，号召全体新城人从身边小事做起，让公益融入每个人的生活。
　　报告期内，在政策支持和中国人民银行的指导下，按照银行间市场交易商协会的统一部署，中债信用增进投资股份有限公司持续积极支持优质民营房地产企业进行公开市场融资。在其提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保下，公司在报告期内完成3笔共计36.5亿元中期票据的发行，发行利率持续降低，发行期限有所拉长，保障公司在稳定经营过程中的资金需求，降低融资成本，有效提振市场信心。报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为629亿元，其中公司及子公司已使用授信241亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。截至报告期末，公司整体平均融资成本为5.44%，较去年末下降0.48个百分点。
　　截至报告期末，公司总资产为2,656.43亿元，归属于上市公司股东的净资产为615.98亿元。报告期内，公司实现结算面积697.15万平方米，实现结算金额470.24亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入530.12亿元，较上年同期下降40.44%；实现归属于上市公司股东的净利润6.80亿元，较上年同期下降9.61%。报告期内，公司共实现68个子项目竣工交付，竣工面积为561.10万平方米（含合联营项目）。截至报告期末，公司共有150个子项目在建，总建筑面积达1,473.47万平方米（含合联营项目）。
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　报告期内，公司核心竞争力保持稳定，延续了2024年的良好发展态势。公司始终坚持“商业运营+地产开发”双轮驱动的经营模式，在维持现有竞争优势的基础上，持续挖掘、提升核心竞争力。
　　(一)优越的经营模式
　　秉承“让幸福变得简单”的企业使命，公司不断夯实各项能力，与时俱进创新产品与业务。面对行业新格局，公司持续践行商业管理与地产开发“双轮驱动”的战略模式，一方面沉下心来持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升，另一方面也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储备。相较于专注商业运营业务的企业，公司在市场化程度较高的地产开发领域实现了快速发展，展现出卓越的项目全周期管控能力和资金高效周转优势，这为企业在重点区域的战略深耕奠定了坚实基础。与纯粹住宅开发企业相比，公司在商业地产领域形成了独特的规模化开发体系和精细化运营模式，这种商业模式能够持续输出稳健现金流，有效增强企业抵御市场波动周期的能力。两大业务板块形成的差异化竞争优势与协同共生关系，构成了企业核心竞争力得以持续强化的重要根基。
　　在Z世代成为消费主力军的当下，单纯的“买与卖”正在被“社交+沉浸+文化”的复合需求所取代，消费者不再只为商品买单，更愿意为空间带来的情绪价值和圈层认同付费。这种由“人的连接”驱动的空间革命，迫使商业地产从传统的“流量收割场”向“生活方式策源地”转型。吾悦广场“千城千面、城城不同”的风格，融入所在地的自然人文、历史传统等特色元素，将当地文化情怀融入购物中心，打造地方特色的美陈景观，使其兼具年轻时尚潮流与当地人文情怀，拉近与消费者的距离。好的空间会创造新的生活场景，构建人与人之间新的关系和链接，这也是场景营造对未来城市生活的引领所在。新城商业通过建好空间来革新城市生活未来场景，引领城市未来生活新风向。吾悦广场深度洞察和细分核心用户的需求，采取“2+3”的工作模式。“2”即突出两个朋友圈，“邻里圈”聚焦广场周边家庭，“潮派圈”锁定城市年轻新锐，“3”即满足功能需求、社交需求，以及情感需求三个维度，强化与用户之间的深度连接，为城市及区域消费者带来潮流、潮玩、娱乐、社交等多元业态及品牌，丰富其消费选择。每一座吾悦广场都是结合科学洞察，在解读市场环境及用户需求的基础上，进行精准的研判和定位，结合在地文化释放独有的商业DNA。报告期内，吾悦广场不断落实“经营五步法”的战略要求，携手商户共同服务用户，为商家嫁接有效用户流量，与商家共赢。截至报告期末，公司坚持吾悦广场的产品升级和进化，持续挖掘双轮驱动模式的内涵，通过住宅地产与商业地产的联动，实现资源与品牌的共享，已在全国范围内布局207座吾悦广场，已开业的吾悦广场达178座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。公司在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的护城河。
　　公司商业运营与地产开发的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。
　　(二)商业地产综合运营能力持续提升
　　以新城控股的“使命、愿景、价值观”为初心，聚焦长期主义发展，以吾悦广场的“规模领先、深度运营”的核心优势为信心，吾悦商管与超3.55万品牌商家亲密相伴，已悄然在全国绽放178座璀璨的商业地标。2025年，吾悦商管实现稳定经营，新开吾悦广场5座，商业运营总收入实现140.90亿元，销售、收入、客流、会员消费均同比提升。2025年，公司在“五边形经营理念”基础上，进一步方法论破局、机制创新、生态扩容、品质升级，焕新迭代了“吾悦经营五步法”，即“建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益”，通过“五步法”串联出一条完整、系统、连贯的经营主线，保障整个体系对经营的理解和执行不漏项、不散乱、不孤立、不失焦，主动锤炼经营能力作为核心优势，从而打开效率上限，为当前市场环境下应对竞争、兑现收益提供有效支撑。持续为业主创造资产回报、为商家提供平台、为客户创造舒适体验，坚持做有人格的商业。吾悦商管潜心研究各种小切口，通过色彩、光线、温度等触点的人性化更新，让消费者愿意留在吾悦广场。通过“我爱你五月”、“幸福中国家”、“周周有花样”等各种量级的品牌IP活动及“悦会员”付费会员体系的打造及运营，让消费者因为线下商业而欢喜，用健康、陪伴、愉悦的情绪价值，建立线下的差异化优势。对每个广场基于品牌级次进行商业内容评分，邀请内部中高管和外部品牌方领导授课，拥抱“绿色”，拥抱“智能”，拥抱“ESG”，做到低能耗，高绩效。自研的ERP平台绿洲系统，依托信息化、智能化高效地管理与整合关键业务流程，进一步提升管理质效和消费者购物体验。珍惜吾悦平台上每一个品牌，一视同仁地去管理每一个委托方的项目。伴随有落地的管理动作、有辨识度的管理体现，吾悦商管核心优势未来将持续转化为有质量的经营业绩。
　　(三)良好的品牌影响力
　　公司在国内房地产领域持续保持领先的品牌优势，凭借优质的产品力、全周期商业资产运营管理能力、精准的市场定位及良好的客户口碑，持续构建差异化的品牌护城河。报告期内，公司在中国房地产业协会及上海易居房地产研究院发布的权威榜单中表现亮眼：荣获“房地产开发企业综合实力TOP10”第10位、“商业地产综合实力TOP10”第4位、“商业地产运营TOP10”第2位，“地产开发+商业运营”双轮驱动的协同效应进一步凸显。
　　同期，中指研究院授予公司八项重量级荣誉，覆盖综合实力、专业运营及代建业务等多个维度，包括：“综合实力10强”、“商业地产运营10强”、“融资能力10强”、“盈利性10强”、“代建领先品牌”、“代建优秀运营企业”、“优秀商业代建”、“政府代建领先品牌”称号。此外，公司还获得中华全国工商业联合会颁发的“2025中国民营企业500强”及“2025中国服务业民营企业100强”荣誉，并凭借在社会责任方面的表现，被行业媒体乐居财经评为“2025年社会责任标杆企业”。
　　(四)务实高效的人力资源管理机制
　　人才是创新的源泉，公司也始终将员工视为最宝贵的资产。基于此，公司特别重视人才的选用育留，并为之打造敬业的工作环境和氛围。
　　在招聘端，公司不仅重视行业优秀人才，同时也重视校招生的招聘培养。2025年，公司启动“三年千人”校招生招聘计划，不仅为企业储备未来力量，更致力于培养专业扎实、担当有为的时代青年。
　　在员工职业发展上，公司致力于为员工搭建公开透明、公平公正的职业发展平台，围绕人才成长与价值实现，建立标准化的定期“双晋”机制，为员工职业晋升提供清晰的路径与制度保障。
　　在员工培养赋能上，公司高度重视内部员工成长与能力提升，围绕业务支持与人才梯队建设两大目标，构建了完善系统的培训培养机制，为员工职业发展和学习成长提供了坚实支撑。公司打造的人才梯队培养项目“驼系列”培训项目，包括了“新驼、骏驼、明驼、鸿驼、领驼”，五个系列聚焦不同层级的员工。公司通过系统化搭建培养发展链路，推动培训与发展一体化协同机制高效落地，确保培训成果切实转化为员工能力提升与公司人才储备的优势。
　　公司高度重视与员工的沟通交流，采取了多种举措确保与员工的沟通顺畅。鼓励员工提出建议，开放多种员工反馈通道，设立了董事长诚议邮箱，并开通“有诚议”系统，同时也定期与员工主动进行面对面沟通，并开展员工满意度调查。面对员工提出的建议，公司认真梳理、积极采纳，将其作为改进工作、优化流程的重要参考。面对投诉举报，公司严肃对待，深入调查核实情况，对存在问题的部门或个人进行严肃问责，切实维护员工的合法权益，确保公司运营的公平公正。
　　(五)具有新城特色的可持续发展战略
　　低碳可持续发展已成为当下全球经济的核心议题，我国“双碳”目标引领的战略体系正在系统推进，绿色消费与健康生活理念正加速渗透社会各领域，重塑着公众的生活方式与价值选择。公司秉持“让幸福变得简单”的企业使命，基于国家政策、行业发展、产品创新等维度对绿色生活方式进行探索，将“幸福”的内涵分成“营造幸福美好生态、呵护幸福绿色生活、创享幸福品质体验、奏响幸福和谐乐章”四部曲，以诚信经营和可持续发展为基础，坚持长期主义，逐步构建具有新城特色的可持续发展管理模式。公司立足“双碳”战略时代机遇，以前瞻性视野重构人居空间价值体系，着力打造集安全、舒适、绿色、智慧、品质、服务于一体的好房子体系，持续输出具有行业标杆意义的低碳化、数字化、生态化人居实践范本。截至目前，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，累计获得72项国内外绿色认证，106座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号。公司着力推进“公益三小时”活动，号召全体新城人身体力行参与志愿服务。未来公司将持续沉淀综合能源技术能力、全周期绿建认证覆盖能力、超低能耗技术能力、碳排放管理能力及绿色金融创新工具应用能力等，通过构建“技术研发+标准输出+场景赋能”的价值链闭环，着力打造具备行业引领性的技术解决方案输出能力，锻造成未来发展的新型收益增长极。
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入530.12亿元，较去年同期下降40.44%，实现归属于上市公司股东净利润6.80亿元，较去年同期下降9.61%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.14亿元，较去年同期下降29.34%。
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　商业地产将在消费提振与存量竞争的双重驱动下加速分化。宏观层面，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（即“十五五”规划建议）将扩大内需作为战略基点，明确提出：“促进形成更多由内需主导、消费拉动、内生增长的经济发展模式”。这标志着顶层设计正式将“内需主导”和“消费拉动”确立为未来五年的核心模式，旨在改变过去过度依赖投资和出口（外放型）的增长路径，转向依靠国内超大规模市场（消费型）的内生增长。2026年《政府工作报告》将“着力建设强大国内市场”列为重点任务，提出“坚持内需主导，统筹促消费和扩投资，拓展内需增长新空间”、“深入实施提振消费专项行动，构建‘能消费、敢消费、愿消费’的政策环境”。通过设立“财政金融协同促内需专项资金”、支持消费品以旧换新、优化休假制度等具体举措，旨在解决消费能力不足、后顾之忧多等痛点，为向消费型社会转变提供制度保障。政策端持续释放消费提振信号，活跃线下消费，激发下沉市场消费活力，如国债支持以旧换新，扩大个人消费贷款及服务经营主体贷款贴息等。消费端，消费者对情感价值、文化体验的需求倒逼商业空间创新，头部商业企业凭借场景化运营与差异化内容（如国潮文化、沉浸式业态）持续吸引优质品牌集聚。金融端，2025年3月16日中办和国办印发《提振消费专项行动方案》，支持符合条件的消费领域项目发行公募REITs。当前已上市的7只消费基础设施公募REITs主要为购物中心资产，同时开始逐渐从购物中心，向体育、文旅、酒店等高品质生活服务设施延伸。自2025年12月31日证监会正式发布试点公告启动商业不动产REITs以来，市场申报火热。截至2026年3月23日，沪深交易所已累计受理申报项目15单，预计募资总额超460亿元，底层资产覆盖购物中心、写字楼、酒店及商业综合体。未来，在政策的持续引导与鼓励下，公募REITs将响应提振消费大战略，助力消费基础设施资产焕发新活力，公司也将积极推进商业不动产REITs申报发行、机构间REITs扩募发行，同时做好PRE-REITs的储备搭建，持续推进多层级REITs战略深化发展。与此同时，行业竞争从规模扩张转向精细化运营，AI招商、数据驱动决策、低碳技术应用成为效率提升的关键抓手。短期挑战聚焦于消费信心修复与存量项目同质化竞争，长期则需应对ESG标准升级与资产回报压力。在此背景下，具备规模壁垒、高效运营能力及前瞻性战略布局的企业将占据先机。吾悦商管凭借头部规模、高效运营与前瞻性ESG布局，有望率先穿越周期，成为“消费提振+存量竞争”双主线下的行业引领者。
　　2025年，房地产行业在深度调整中动态筑底、转型重塑，市场修复进程仍面临阶段性压力。《求是》杂志2026年开年第一评重磅定调，重申房地产在国民经济发展中的重要地位，表态房地产发展空间依然广阔；强调房地产对居住资产负债表的重要性；建议政策应更加积极大胆，一次性给足，呼吁加强市场预期和舆论引导。由此可见，房地产业仍是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，房地产市场健康发展事关经济社会发展大局和人民群众切身利益，在经济回升向好与新旧动能转换的关键阶段，保持房地产市场平稳运行更为关键。2025年末至2026年初，市场成交出现回暖迹象，筑底信号逐步明朗；但城市与板块间分化进一步加剧，房地产开发投资持续低迷、土地市场整体偏弱、房企经营与债务风险仍处于化解过程中，行业从规模扩张转向高质量发展仍需稳步推进。
　　当前中国房地产市场处于筑底过渡与局部复苏阶段，整体仍面临下行压力，但最艰难的时期已基本过去。政策端，在化风险基调框架内，以“稳市场、防风险”为核心，明确“因城施策控增量、去库存、优供给”，以上海“沪七条”为代表的因城施策措施持续落地，拉开2026年政策放松帷幕。市场面则呈现明显分化，新房暂时表现平淡，二手房需求有所回暖，人口净流出的低线城市调整压力仍存，而核心城市、核心地段、中高端品质型改善产品则显现出结构性韧性。
　　公司判断，2026年将是市场触底与温和复苏的关键之年。政策端，各地地方政府将在防控风险的基本框架内，延续宽松应对、温和发力的基调。市场面，后续市场将进一步深化分化，区域、产品维度的结构性机会将更加突出。随着全国两会后政策组合拳的落地，供需两端及防风险领域的支持措施有望持续释放，核心城市的优质资产已经具备配置价值，而低线城市则需要更长时间完成供需再平衡。
　　公司坚信，行业寒冬终将过去，新城控股将继续保持黑暗穿行的勇气与毅力，积极面对房地产新形势、新格局。
　　(二)公司发展战略
　　1、稳中求进
　　在房地产发展新形势、新格局下，坚持稳中求进的总基调，地产开发业务将围绕“化风险、调结构、促转型”确保公司现金流合理充裕，稳步去化现有存货，控制负债规模，提升利润率，强调净资产提升、资源盘活，并持续关注市场机会。吾悦商管将持续深耕已开业项目，围绕“经营五步法”，系统推进经营提质与业绩稳步增长。同时，积极探寻增量机会，扎实推进新增项目拓展工作，实现存量做优、增量做精，不断夯实企业高质量发展根基，为商业生态的持续繁荣注入稳定而强劲的动力。
　　2、地域深耕
　　坚持地域深耕总策略，紧抓城市发展机遇，聚焦重点城市群与核心城市，围绕现有布局做大、做强、做深。在房地产市场进入高质量发展新阶段的同时，商业消费与城市功能升级也为商业综合体运营提供了更广阔的空间。人口集聚与城镇化率快速提升的城市，既为公司过往房地产开发带来业绩红利，也为吾悦广场等商业项目的持续繁荣创造了坚实土壤。同时，为适应行业发展新形势，持续放大地域深耕优势，公司已于2022年正式成立新城建管轻资产平台，定位为全业态综合管理服务商。依托集团高效的运营体系与成熟的商业品牌影响力，持续挖掘并维护属地资源，与地方政府、开发企业、土地所有者等密切协作，为商业、办公、酒店、住宅等项目提供咨询、代建、代销、代管等全流程服务。尤其在商业综合体领域，平台不仅输出标准化的招商与运营管理体系，也结合属地消费特征进行差异化打造，助力委托方项目高效落地与稳健经营，推动公司“轻重并举”协同发展，在重点城市群不断拓展商业运营的新版图。
　　3、运营优先
　　以运营优先为总抓手，依托大运营体系统筹开发效率与商业运营质量。以经营目标为核心，强化节点管控与产销平衡，通过降低无效成本与资源整合，确保吾悦广场精彩开业与住宅平稳交付。坚守“经营五步法”，聚焦各类型核心指标，细化全流程管控颗粒度，通过常态化复盘深挖经营潜力，动态调优招商策略与运营节奏，在精准把控中持续提升组织健康度与精益管理水平，以更高标准的运营韧性驱动卓越经营。
　　4、科技赋能
　　2025年，公司持续深化科技赋能战略，全面推动产业数字化转型，在会员运营、工程物业及AI应用等领域取得了系统性突破，助力运营效率提升与业务价值再造。
　　吾悦会员系统自2024年采用全面自主研发并上线以来，经过持续迭代优化，已成为会员运营、商户服务与广场营销的核心支撑，全面打通“人、货、场”的数字化闭环。2025年，聚焦会员价值体系重塑，构建了高价值积分体系，试点推出“星钻计划”，并在行业首推专门聚焦体验业态增值服务的“悦会员”付费会员体系，通过专属权益促进消费，助力高价值会员规模持续增长。同时，会员拉新与积分体系已覆盖微信、支付宝、云闪付、美团、大众点评等主流平台。通过自研企业微信功能，实现小程序、公众号、视频号与企业微信的私域全链条打通，形成完整的会员运营生态。
　　2025年，公司完成智能物联网平台--新云3.0系统的自主研发与全面整合，将原IBMS（IntelligentBuildingManagementSystem）、EMS（EnergyManagementSystem）和FM（FacilityManagement）三大系统融合为一套基于统一物联底座的智能化平台，并同时支持PC端与移动端应用。新系统通过数据融合、流程优化与智能分析，推动设备管理从“分散被动”向“统一智能”转型，显著提升效率、降低成本并优化用户体验。截至目前，新系统已在昆山、扬州、丹阳、镇江、句容、南京雨花等6个吾悦广场完成试点上线，2026年计划进一步完成全国近70个广场的升级切换，推动智能管理能力的规模化落地。
　　公司积极拥抱人工智能技术，持续探索其在多元业务场景中的应用潜力。2025年，已在日常办公与业务运营中引入多项AI能力，涵盖合同生成、差旅报销建单、财务审单、工商信息校验、银行余额调节表校验、HR人岗匹配、制度问答、商户销售稽核、数据看板解读及ChatBI智能问数等数十个高频场景。通过引入“AI数字员工”，公司有效替代大量重复性人工操作，显著提升工作效率与数据准确性，为业务运营与决策提供有力支撑。
　　面向未来，公司将持续拓展AI技术在更深层次、更广场景的应用，推动效率提升与决策智能化的双轮驱动，真正将科技转化为生产力与战略力，助力企业实现高质量、可持续的发展。
　　5、风险管控
　　为应对不确定的市场风险，公司具有高度的底线意识，重视风险管控体系的建设与完善，让风险意识贯穿企业经营的各职能和全过程，及时修订、完善相应规章制度，防范并化解重大风险；寻找风险控制盲区，明确风险应对措施，并辅以健全合理的监督评价机制，使公司整体运作和制度的执行得到及时的反馈，形成长效风险管控机制，锻造企业安全屏障。作为一家有高度危机意识的公司，具备较强风险管理能力的企业，公司在2026年里将进一步向前端延伸风险管控，建立自我检查、自我风控、自我调整、自我整改的体系化的业审联合机制。在业审联合的指导之下，通过数字审计和文化建设加强三级协同，通过岗责匹配编制业审联合管理作业的指引和标准，为业务合规发展保驾护航。基于信息化改造、管理漏洞封堵等手段，使得制度更完善、业务流程更规范、风险防控更前置。
　　行业正处于新的发展阶段，面临全新的机遇和挑战。新需求层出不穷，新产品快速迭代，新业态悄然崛起，新科技日新月异。公司将在巩固基本盘面的同时，拓展新的赛道，健全管理体系，整合资源优势，做好美好生活服务商角色的同时，使公司成为基业长青的百年企业。
　　(三)经营计划
　　面向2026年，新城控股将在坚守与变革中再启新程。公司将坚守“让幸福变得简单”的企业使命，秉持长期主义，回归发展本质，持续推进大资管战略落地，在地产开发及轻资产业务拓展中稳中求进，在吾悦广场经营质量上精益求精，发挥“投融建销管退”全周期能力，强化各方深度合作，健全风险管理机制，实现稳健、务实的长远发展。公司将坚守骆驼文化的企业基因，强化管理干部作风建设，不忘初心，打造一支能征善战的团队。同时，公司也将主动求变，顺应新质生产力发展新格局，追求更高组织效能，向精细管理要效益，借助人工智能等前沿技术，全力深化数字化转型，加速推动经营管理变革。公司将继续为优秀人才搭建广阔舞台，鼓励所有新城人充分发挥才能与潜力，勇于在不同的岗位上绽放光芒，与公司并肩前行。站在公司发展的新起点，全体新城人将以更昂扬的斗志、更坚定的信念、更踏实的作风再出发，为社会创造更多价值，以奋进绘就新城底色。
　　商业运营是一个可以穿越周期的行业，每一个成功的运营者都有其成功的关键要素、价值主张、经营理念，这也是企业基于自身的使命、愿景和价值观及长期的经营实践，提炼出的一种经营指导思想。它让企业形成统一的管理语言，并贯穿于企业的日常运营、市场营销、人力和财务管理等各个环节；最终指引企业将核心优势转化为持续的经营业绩。对于一个穿越周期、持续百年的行业，正确的经营理念将伴随企业应对行业发生的变化。为此公司在2025年提出了吾悦商管的“吾悦经营五步法”。2026年吾悦商管将坚守“吾悦经营五步法”，追求卓越经营，只争朝夕、奋力争先；总部建章立制，一线高效执行；加速梯队建设，提升人才厚度，持续营造文化简单、沟通顺畅的氛围。2026年，公司商业管理板块将继续承接对公司资产保值、升值和利润的要求，加强NOI指标关注度。经营协同方面，公司更加强调可同比项目销售增长、收入增长，积极探索建立联营机制，与商户、商家一同前行；消费体验方面，将持续关注品质，增加品质空间的量化打分，同时，提升掉铺率指标关注度，要求每一次品牌更迭间不要出现空档期，做到无缝衔接，保障顾客每一次购物体验；同时关注产投比指标，确保商场每一分营销资源投入获得正向回报；可持续发展方面，亦将拓展指标作为常态化考核指标，聚焦区域深耕发展、资源协同，进一步凸显规模布局优势。公司计划2026年实现商业运营总收入145亿元，新开业吾悦广场5座。
　　2026年，地产开发板块将继续坚守既定方向及策略，“化风险、调结构、促转型”。“化风险”即保交付、保开业、保现金流安全、保主体信用安全；“调结构”即净资产提升、资源盘活；“促转型”即关注市场机会、推进轻重切换、加强文化牵引。2026年公司高度重视，肩负起“保交付、保民生”的使命，积极履行社会责任，不断打磨交付力，通过搭建足够通畅的渠道来倾听客户的声音，以客户需求为中心从而建立个性化产品、标准化交付体系以及交付后的保障。2026年，公司计划新开工3个子项目，新开工建筑面积27.85万平方米。公司计划竣工65个子项目，预计竣工总建筑面积349.64万平方米。
　　1、新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；
　　2、涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
　　3、其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
　　2026年经营计划是公司依据自身业务能力制定，并不代表公司对2026年度的盈利预测，亦非公司承诺，能否实现取决于市场状况变化、经营团队努力程度等诸多因素，存在很大的不确定性，敬请投资者特别注意。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策调控风险
　　在经济修复承压及地产持续去库存的周期中，2025年的房地产调控政策迎来全面转向。中央加强预期管理，提出“止跌回稳”、“稳楼市”等新表述，推出收购商品房、回购存量土地、扩容白名单、降低首付比例、下调贷款利率等组合拳手段。地方优化政策应出尽出，当前政策环境已处于历史最宽松阶段。展望2026年，房地产政策宽松基调或将延续，有望围绕“促进需求”和“优化供给”继续展开。但考虑到政策端落地执行力度、节奏仍有不确定性，刺激效果和可持续性仍有待观察。公司仍将秉持稳健经营的原则，加强政策跟踪与市场分析，不断提升管理运营效率和化解风险能力，确保持续健康发展。
　　2、市场风险
　　2025年四季度以来，在政策持续发力和市场自我调节的协同作用下，房地产市场出现阶段性的修复，部分城市有回稳的迹象，但整体市场仍然存在不确定性。整体经济增速放缓的情况下，居民收入预期和房价预期仍未大幅度转向，总体购房需求有待释放。市场要实现全面触底和回暖，仍需政策进一步助力和效应释放时间。公司将把握市场动向，积极调整供货结构和营销策略，提升现金回收效率，降费守价，抵御市场“寒潮”。
　　此外，商业的发展与宏观经济紧密相关，国内经济增长乏力影响消费复苏，商业地产经营面临更大挑战，竞争加剧，“内卷化”严重。公司将以创造顾客价值为目标，持续做好商业定位，充分解读项目，锁定核心客群，迅速调整商业模式，匹配合理规划，与消费者保持连接和沟通，满足其消费需求；并根据行业变化，执行有效可行的经营策略，通过战略执行转化成为经营成果。
　　3、经营风险
　　房地产开发项目具有周期长、投资大、涉及相关行业多等特点。面对繁多的项目建设环节，公司在经营过程中也必然面临销售环境的动态变化、产品与原材料价格波动、工程款和材料款的集中支付、城市规划调整、拆迁、合作方暴雷出清、项目集中交付、税费集中结算清缴等诸多外部挑战。这也直接增加了公司房地产项目在供给端及去化端的难度，致使未来盈利空间存在进一步压降的不确定性。
　　此外，在商业运营管理方面，亦存在竞争加剧、消费降级持续、商户新开店意愿下降等诸多不确定性，这也将对公司持续稳定增长的商业运营收入产生一定的挤压效应。面对以上可能发生的不确定性风险，公司将提前做足准备，持续优化管理颗粒度、强化前置沟通、合理有序管控现金流、提升经营能力及效率。
　　4、财务风险
　　房地产行业属于资金密集型行业，项目开发建设及运营全生命周期需要投入大量资金。当下，行业仍处于筑底阶段，房地产企业的出清尚未完全完成，融资渠道的畅通仍在持续修复中，投资者的观望、谨慎态度仍在延续。过往房地产开发高杠杆、高周转时代将一去不返，现金流挑战将持续伴随整个缩表周期。公司未来将继续坚守底线思维，提升资金使用效率，降低财务杠杆，优化资本结构，提升经营能力，追求高质量回笼资金，保持良好的流动性。在有信用、有资产、有能力的护航下，公司将按时无误偿还到期债务本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明：
　　（一）公司的主营业务情况
　　公司所处房地产行业，主营业务为商业综合体运营管理、房地产开发销售。报告期内，公司秉持“商业运营+地产开发”双轮驱动的经营模式，坚持“1+3”战略布局，以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。截至报告期末，公司已进入全国143个城市。
　　公司商业综合体运营主要为吾悦广场购物中心的经营管理。“吾悦”作为公司旗下的商业综合体项目品牌，自2012年品牌诞生以来，公司便不断打造升级吾悦品牌、打磨吾悦系产品，从中国家庭最真切的情感需求出发，致力于将其打造成中国体验式商业领导品牌。2025年，公司旗下“新... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明：
　　（一）公司的主营业务情况
　　公司所处房地产行业，主营业务为商业综合体运营管理、房地产开发销售。报告期内，公司秉持“商业运营+地产开发”双轮驱动的经营模式，坚持“1+3”战略布局，以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。截至报告期末，公司已进入全国143个城市。
　　公司商业综合体运营主要为吾悦广场购物中心的经营管理。“吾悦”作为公司旗下的商业综合体项目品牌，自2012年品牌诞生以来，公司便不断打造升级吾悦品牌、打磨吾悦系产品，从中国家庭最真切的情感需求出发，致力于将其打造成中国体验式商业领导品牌。2025年，公司旗下“新城吾悦商业管理集团有限公司”，持续坚持“五边形经营理念”，围绕“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴”五个维度构建吾悦商业人格。截至报告期末，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到205座，其中在营吾悦广场数量174座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内141个大中城市。
　　通过“一个承载休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态和空间创新性复合，从而让每一个购物中心，都拥有一个不同的X空间”的“Mall+X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。新城商业打通商业地产开发与运营环节，实现轻资产管理输出项目的落地，整合商业地产全产业链、多业态共同发力，控制项目拓展、规划设计、商业地产开发、商业地产招商运营、资产管理的各个关键环节和终端出口，统领上下游产业链，把品牌、创新、渠道有机融合，共同打造系统的幸福商业生态链，为“商业”赋予越来越丰富的定义，为越来越多的消费者带来幸福感。“吾悦广场”以“用户思维”为根本，致力于从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。公司目前已形成一支数千人的专业商业运营管理团队，从前期商业规划、招商落位，到后期营运管理和营销推广，具备全面的商业资源统筹和管理能力。同时，吾悦广场与上万家国内外一流品牌商家建立了战略合作伙伴关系，强大的商业磁场聚集海量商流及客流。通过不断创新精细化管理体系，打造信息化智能管控平台“新云智能化管理系统”。从而实现“提升管理效能”、“扩大管理范围、降低管理成本”、“保证项目运行品质”、“适当降低各项目能耗及人力成本”的目标。报告期内，第9届“我爱你·五月”活动圆满举行，吾悦商管从“爱”出发，响应政府号召，深度提炼《健康中国2030》规划纲要内核，以“吾悦爱健康”为主题，掀起了一场全民参与的健康热潮。本次IP活动重磅发布“吾悦健康操”、向消费者赠送出近9万份长者健康体检套餐、集结全国吾悦广场会员创造了线上线下1,124人同时跳操的世界记录。吾悦用“爱”重新定义商场角色、构建品牌灵魂，不仅破解了同质化竞争，也向行业提供了“如何让商业更有温度”的范本。
　　吾悦广场从用户视角出发，围绕“引流到场、分流到店、转化复购”的用户运营链路，夯实基础会员运营体系，与用户建立深度链接。会员运营层面，吾悦广场从核心区域的用户需求出发，搭建等级成长体系，从注册会员享基础权益，到消费升级解锁专属福利，以优质权益内容和高效触达渠道，吸引会员到场并促进消费转化；系统工具层面，基于行业首创的“用户洞察系统”，结合自研会员系统、三端小程序、吾悦付等产品能力，实现会员动线全链路的平台化，不断沉淀数字资产，形成吾悦特有的IP资源。同时，吾悦广场还聚焦会员用户心智传播，打造“周周有花样”的常态化会员营销模式，以丰富的体验内容高频链接用户，持续强化商户内容联动，打造“体验+转化”的完整闭环。
　　面对存量用户运营时代，吾悦广场积极探索付费会员模式，并在全国20座吾悦广场试点推出“悦会员”服务，精准挖掘高净值用户需求，提供兼具性价比与情价比的权益内容。“悦会员”创新业务的推出，是吾悦会员体系的多维度升级，不仅锁定了高净值会员，为商户链接优质客群，更延伸了用户社区生活配套，提升了用户生活娱乐丰富度与幸福感，深入践行了吾悦商管“与人欢喜”的经营理念。为聚焦资源做品牌销售转化、精准识别会员消费喜好、增强会员粘性刺激复购，2025年6月6日，吾悦试点广场会员“星钻”正式上线。“星钻”即为原会员积分。吾悦广场每年在营销方面投入超百万，与上千家品牌合作，打造“星钻联盟品牌”，为会员提供“消费送星钻，购物抵现金”的尊享体验。此举是吾悦广场在提升用户体验、深化品牌合作方面迈出的重要一步。吾悦广场将与各品牌强强联合，为会员提供更多高价值的权益与服务，共同打造流量阵地，共创业绩新高。
　　公司房地产开发销售业务包括住宅地产开发业务和商业地产开发业务。
　　地产开发业务的主要产品为各类品质住宅，包括中高层住宅、低密度的多层洋房与别墅等。公司的住宅产品以“吾心住宅”产品体系为底盘，客群维度上包括基于年轻时尚人群需求的“乐居”、家庭品质升级需求的“圆梦”、颐养享受需求的“尊享”三大产品线。各维度的组合使公司的产品满足不同经济能力与购房需求的客户对不同风格的偏好，做到客户类型上的全面覆盖。报告期内，公司持续打造品质改善“品悦系”特色住宅产品，秉承“品质空间，与人欢喜”的价值主张，实现居住空间从物理容器到精神载体的跨越，塑造新城独有“味道”。商业开发业务历经14年的沉淀，目前商业板块产品主要包括购物中心、特色街区、城市更新、社区商业等形式。有别于市场大量同质化的商业形态，新城商业产品更多是站在城市、客户的视角，时刻关注商业发展趋势，紧跟不断变化的消费需求，及时更迭商业产品模式，在“寻味城市”和“情感链接”的产品精神引导下，商业开发更加关注商家和客群的需求变化，从新业态、新主题、场景化、数智化、人性化等维度呈现大量的优质商业产品落地。当前的新城商业产品，打破了购物中心与街区边界，实现MALL街一体的创新运营模式，进一步拉升商业延展性的同时，也不断提升了吾悦商业产品活力和产品品质。
　　（二）行业情况
　　（1）国家大力提振消费，推动回归实体
　　2025年中国消费市场在国家“两新”政策的持续发力下呈现强劲复苏态势，1-7月社会消费品零售总额达28.4万亿元，同比增长4.8%，其中政策直接拉动的大宗消费贡献率达32%。政策组合拳效应显著，中央财政累计投入1200亿元补贴资金撬动8,000亿元消费规模，家电以旧换新交易量同比激增35%；其次，实体商业迎来结构性回暖，全国购物中心客流恢复至2019年同期的118%，值得注意的是，政策红利呈现梯度释放特点：一线城市因基础设施完善率先受益（补贴资金使用率达91%），而三四线城市通过“政企银”协同模式，逐步激活县域消费潜力。当前消费市场已形成“政策刺激-场景创新-消费升级”的良性循环。
　　（2）购物中心规模增速持续放缓，行业进入存量运营时代
　　据赢商大数据不完全统计数据，2025年1-6月，全国新开业的商业项目约119个，商业体量约888万平方米，延续了自2021年以来的递减趋势。其中，一、二线城市新开业商业项目占比近六成，三、四线城市新开业商业项目约四成。赢商大数据预计2025年全国新开业广场数量不超过400座，较2021年的657座新开业数量缩量近40%，较去年436座的开业表现也将缩量近10%。此外，公司观察到，2025年上半年新开业项目中，存量改造项目占比超二成，发生结构性变化。市场已从“重资源、重规模”直接进入“重品质、重运营”。这一结构性转变标志着行业正式进入“运营为王”的深度调整期，焕新调整成为强竞争的必备能力。
　　（3）城市更新与存量改造持续推进
　　城市更新政策鼓励老旧商业设施改造升级，推动购物中心向数字化、绿色化转型。2025年中国城市更新战略持续深化，在“十四五”规划收官之年的政策驱动下，全国存量商业改造呈现“质效双升”特征。住建部数据显示，上半年完成改造的老旧商业设施达327万平方米，较2024年同期增长42%，其中76%的项目实现了数字化与绿色化双重升级。消费基础设施REITs试点扩围至25个城市，多层级REITs市场逐步打开为改造项目提供低成本资金支持。值得注意的是，改造模式正从“硬件翻新”转向“内容重构”，存量项目改造更加注重融合文化、娱乐、社交功能的复合空间，提升消费体验。
　　（4）低线城市消费机遇和价值被重新认知
　　随着数字化时代信息的扁平化，客户消费认知在飞快进化，城市消费平权趋势愈发显现，各线城市的消费内容、消费倾向正在快速同质化。高线城市消费，通常以高单价、高品质、精神消费的关键词出现，这些也正同步在三四线城市发生。此外，三四线城市消费能力持续提升。长期以来，三四线城市的收入增速均快于一二线。三四线城市的消费意愿相较一二线城市也表现更优。消费意愿通常取决于收入、消费时间和消费信心，在消费复苏的浪潮中，伴随三四线城市更为稳定的就业和收入，更小的房贷、车贷、育儿压力，更少的工作时长，其商业复苏速度及消费意愿提升度较一二线城市表现更为强劲。
　　（5）货币政策持续宽松，财政政策边际加力，助力供需优化
　　今年以来央行的一揽子金融政策，对于房地产市场修复与回暖有积极意义，一方面可在需求客户端降成本，另一方面也可在供应企业端降压力，从而促进供需两端发力，化解市场风险、提振信心，助力供需优化、促进止跌回稳。
　　首先，在保持市场流动性充裕以及货币信贷合理增长方面，5月央行降低存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元。再者，在促进融资成本稳中有降方面，5月央行下调政策利率0.1个百分点，下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
　　（6）市场延续筑底行情，温和修复显现止跌回稳信号
　　2025年上半年，全国房地产市场仍处于筑底阶段，商品房销售面积和销售金额双降，但降幅均大幅收窄。根据国家统计局数据统计，商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，较2024年同期19%的降幅收窄15.5个百分点；商品房销售金额4.42万亿元，同比下降5.5%，较2024年同期25%的降幅收窄19.5个百分点。整体市场在波动盘整中持续修复，“国房景气指数”今年上半年各月均超93，高于2024年上半年均值91.97；3月小阳春及6月房企年中业绩冲刺带来两个成交小高峰。
　　70城商品住宅销售价格仍处于下跌通道，但降幅较2024年收窄，今年1-6月，各线城市商品住宅销售价格同比降幅连续六个月收窄，市场在温和修复中出现止跌回稳信号。分能级来看，一线及部分热点二线城市已接近市场态势逆转的关键节点，预计将率先走出下跌趋势，而三四线城市的市场企稳仍需耐心及时间。
　　（7）调控政策稳字当头，加快构建行业发展新模式
　　2025年，国际局势复杂多变，关税战经历“持续升级-全面对抗-暂缓延期”，平均税率已升至百年最高水平，外贸出口持续承压；国内经济增长动能不足，投资受房地产拖累增长乏力，内需消费受政策拉动呈现脉冲式增长。在此背景下，上半年仍然实现GDP增长5.3%，超出5%年度目标；为下半年“抢出口”效应消退、“以旧换新”消费政策逐步衰减、房地产持续筑底后的弱增长留足空间。
　　今年从两会政府工作报告定调“促进房地产市场止跌回稳”和“稳住楼市”；到四月政治局会议中央明确表态稳地产仍是本年度经济工作重点之一，继续强调风险化解与止跌回稳；到国常会重申“更大力度推动房地产市场止跌回稳”；调控政策力求稳字当头，“托而不举”，不再有大规模超常规刺激政策。政策调控已经转向构建房地产发展新模式，包括“好房子”建设、城市更新、存量商品房收购等；正如城市工作经济会议将房地产发展纳入城市更新总体统筹、七月政治局会议未直接提及房地产调控，未来的房地产政策重心，偏向“重塑”市场而非简单短期“救市”，让房子回归居住和大宗消费品属性，房地产市场转向居住消费驱动；市场与政策不再惧怕短期内的调整阵痛，所以长期看市场风险降低、结构更健康，坐实稳住经济基本盘的“压舱石”，在此轮深度调整中得以留存的企业，将获得更加平稳、健康的发展环境，激发长期良性增长。
　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年，在行业发展新格局背景下，全体新城人聚势向新、坚韧前行，经受了市场周期的考验，淬炼了并肩作战的凝聚力。公司凭借“商业运营+地产开发”双轮驱动战略，进一步发挥优势，展现出良好的经营韧性。公司秉持“骆驼精神”，坚守信用、坚守资产、坚守能力、坚守团队精神，确保每一个开发项目如期交付，守护每一个吾悦广场高品质运营，切实履行社会责任。面对行业挑战，公司以实干精神和高度自律，持续保持“零违约”纪录，牢筑市场和投资者信任基石。
　　公司根据市场变化和自身优势，积极调整经营策略，相比签约规模，更看重资产价值的守护。公司在“保现金流”、“保交付”和“守价值”之间寻求最佳平衡点；秉持“量价平衡”基本原则，有效销售促循环、积极化债守价值，力求平稳穿越本轮周期，通过精细化管理，实现资金回笼和资产经营的高效运转，逐步重启增长。报告期内，公司实现合同销售面积133.50万平方米，同比下降59.08%；完成合同销售金额103.30亿元，同比下降56.15%。报告期内，公司实现118.84亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为115.05%（全口径资金回笼率=全口径资金回笼/合同销售金额）。自2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”持续成为各地稳楼市的关键词，同时也成为衡量房地产企业的重要指标。2025年上半年，公司上下齐心，共同努力，实现全国超1.6万套物业高品质交付。
　　公司践行社会责任，坚持商业品质，用一座座吾悦广场用心服务消费者、提升城市综合形象、助力经济的高质量发展，以一个个有温度、有特色的空间场景回应消费者对美好生活的期待，让人间的烟火气，从各个城市新的中心弥漫开来。截至2025年6月30日，公司在全国141个城市布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达174座，开业面积达1,608.14万平方米，出租率达97.81%。报告期内，吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16.0%；总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%；截至报告期末，会员人数4,917万人。
　　2025年，在促消费政策加码的宏观背景下，公司紧抓消费市场恢复增长的利好，通过多维度创新实现经营提升；作为为数不多的全国性规模化商业地产企业，在挑战与机遇中，公司以精细化运营为核心驱动，通过沉浸式商业场景打造、智慧化管理系统升级及多元业态组合优化，构建起差异化竞争优势。报告期内，公司实现商业运营总收入（即含税租金收入，包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入）69.44亿元，同比增长11.78%，持续提升对公司的业绩贡献，展现出全国性商业运营龙头穿越周期的能力。
　　与品牌共生、与品牌共荣、与品牌共赢，已成为公司商业运营实现差异化发展的独特优势。强者恒强，随着品牌丰富度的不断提升，吾悦广场势必将迈着更为稳健的步伐，在竞争激烈的商业市场中占据更有利的地位。新城商业的稳健发展立足于用心服务广域用户。报告期内，新城控股与3万多品牌携手同行，与4,917万会员亲密相伴，以专业匠心运营174座与人欢喜的吾悦广场，打造141城商业地标。新城商业在实现稳健发展的同时，不忘持续内生迭代思维和能力，不断思考和探索如何面对未来，延续健康、可持续发展的路径。作为业内最具影响力的商业地产领军企业之一，新城商业凭借愈发强大的商业运营能力，持续赢得消费者的认可。
　　此外，公司积极践行ESG理念，将可持续发展融入日常经营，报告期内，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，累计获得71项国内外绿色认证，100座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号。公司着力推进“公益三小时”活动，号召全体新城人从身边小事做起，让公益融入每个人的生活。
　　在政策支持和中国人民银行的指导下，按照银行间市场交易商协会的统一部署，中债信用增进投资股份有限公司持续积极支持优质民营房地产企业进行公开市场融资。在其提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保下，公司于2025年8月1日成功发行10亿元中期票据，发行利率2.68%，创历史新低，并将债权期限进一步拉长至5年，保障公司在稳定经营过程中的资金需求，降低融资成本，有效提振市场信心。此外，在政策的引导与鼓励下，公司积极推进公募REITs、持有型不动产ABS、PRE-REITs等多层级REITs产品，并成功于2025年上半年完成持有型不动产ABS的申报工作。公司将持续推进多层级REITs相关发行与扩募工作，构筑公司大资管战略新发展平台。
　　报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为620亿元，其中公司及子公司已使用授信250亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。经过2025上半年的不懈努力，公司连续八年实现了经营性现金流为正；充分借助政策支持，实现了融资总量和结构的优化以及融资成本的连续下降，确保了公开市场的到期全额兑付。截至报告期末，公司整体平均融资成本为5.55%，较2024年末下降0.37个百分点。
　　截至报告期末，公司总资产为2,883.29亿元，归属于上市公司股东的净资产为617.99亿元。报告期内，公司实现结算面积215.77万平方米，实现结算金额184.47亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入221.00亿元，较上年同期下降34.82%；实现归属于上市公司股东的净利润8.95亿元，较上年同期下降32.11%。报告期内，公司共实现36个子项目竣工交付，竣工面积为277.65万平方米（含合联营项目）。截至报告期末，公司共有158个子项目在建，总建筑面积达1,748.47万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积达到1,179.19万平方米（含合联营项目）。
　　2、上述列示的“其他完工项目-可售”的总建筑面积为未结转可售面积，“其他完工项目-自持”的总建筑面积为持有业态的建筑面积。
　　2025年上半年销售和结算情况2025年上半年房地产出租情况
　　2、租金收入包含租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入。
　　3、2025年1-6月公司商业运营总收入为69.44亿元（即含税租金收入），包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入；2024年同期公司商业运营总收入为62.12亿元（即含税租金收入）。
　　4、出租率为2025年6月30日当日商业物业出租情况。
　　2025年下半年公司计划开工项目2025年下半年公司计划竣工项目
　　1、新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；
　　2、涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
　　3、其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
　　开竣工计划是公司依据自身业务能力制定，并不代表公司对2025下半年的盈利预测，亦非公司承诺，能否实现取决于市场状况变化、经营团队努力程度等诸多因素，存在很大的不确定性，敬请投资者特别注意。
　　三、报告期内核心竞争力分析
　　报告期内，公司核心竞争力保持稳定，延续了2024年的良好发展态势。公司始终坚持“商业运营+地产开发”双轮驱动的经营模式，在维持现有竞争优势的基础上，持续挖掘、提升核心竞争力。
　　（一）优越的经营模式
　　秉承“让幸福变得简单”的企业使命，公司不断夯实各项能力。面对行业新格局，公司持续践行商业运营与地产开发“双轮驱动”的战略模式，一方面不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储备。另一方面沉下心来持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升。相比于专注从事商业运营的企业，公司在市场化程度较高的地产开发领域实现了快速发展，展现出卓越的项目全周期管控能力和资金高效周转优势，这为企业在重点区域的战略深耕奠定了坚实基础。相比于纯粹从事住宅开发的企业，公司在商业地产领域形成了独特的规模化开发体系和精细化运营模式，这种商业模式能够持续输出稳健现金流，有效增强企业抵御市场波动周期的能力。两大业务板块形成的差异化竞争优势与协同共生关系，构成了企业核心竞争力得以持续强化的重要根基。
　　在消费常变常新的当下，品质化、场景化、体验型的消费需求正重塑商业市场格局。当代消费者对空间体验的价值诉求已超越单纯物质满足，转向精神共鸣与文化认同。这种以人为中心的空间营造思维，正在重新定义商业地产的价值维度。吾悦广场“千城千面、城城不同”的风格，融入所在地的自然人文、历史传统等特色元素，将当地文化情怀融入购物中心，打造地方特色的美陈景观，使其兼具年轻时尚潮流与当地人文情怀，拉近与消费者的距离。好的空间会创造新的生活场景，构建人与人之间新的关系和链接，这也是场景营造对未来城市生活的引领所在。新城商业通过建筑空间来革新城市生活未来场景，引领城市未来生活新风向。吾悦广场深度洞察用户，将目标用户按照消费能力、生命周期和消费观等维度进行人群聚类，细分为8类典型用户：潮流青年族、务实青年族、年轻悦己家庭、中产小童家庭、小康小童家庭、中产大童家庭、小康大童家庭、以及成熟家庭，构建了科学的用户细分识别及应用体系。每一座吾悦广场在此基础上选择自己的核心用户作为重点运营的客群，每年持续深入洞察研究客群变化，挖掘未满足的需求，从而指导经营决策。报告期内，吾悦广场不断深化精细运营，携手商户共同服务用户，为商家嫁接有效用户流量，与商家共赢。截至报告期末，公司坚持吾悦广场的产品升级和进化，持续挖掘双轮驱动模式的内涵，通过住宅地产与商业地产的联动，实现资源与品牌的共享，已在全国范围内布局205座吾悦广场，已开业及委托管理的吾悦广场达174座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。公司在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的护城河。
　　公司商业运营与地产开发的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。
　　（二）商业地产综合运营能力持续提升
　　以新城控股的“使命、愿景、价值观”为初心，聚焦长期主义发展，以吾悦广场的“规模领先、深度运营”的核心优势为信心，吾悦商管携手3万余品牌商家亲密相伴，已悄然在全国绽放174座璀璨的商业地标。2025年上半年，吾悦商管实现稳定经营，商业运营总收入实现69.44亿元，销售、收入、客流、会员消费均同比提升。2025年上半年，公司在精细化运营基础上，进一步迭代机制、深挖效能、创新经营，围绕“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴”的“五边形经营理念”，持续为业主创造资产回报、为商家提供平台、为客户创造舒适体验，坚持做有人格的商业。通过“我爱你五月”、“春纷新聚场”等各种量级的品牌IP活动及“悦会员”付费会员体系的打造及运营，让消费者因为线下商业而欢喜，用健康、陪伴、愉悦的情绪价值构建差异化优势。对每个广场基于品牌级次进行商业内容评分，邀请内部中高管和外部品牌方领导授课，拥抱“绿色”，拥抱“智能”，拥抱“ESG”，做到低能耗，高绩效。自研的ERP平台绿洲系统，依托信息化、智能化高效地管理与整合关键业务流程，进一步提升管理质效和消费者购物体验。珍惜吾悦平台上每一个品牌，一视同仁地去管理每一个委托方的项目。伴随有落地的管理动作、有辨识度的管理体现，吾悦商管核心优势未来将持续转化为有质量的经营业绩。
　　（三）良好的品牌影响力
　　公司在国内房地产领域持续保持领先的品牌优势，凭借优质的产品力、全周期商业资产运营管理能力、精准的市场定位及良好的客户口碑，持续构建差异化的品牌护城河。报告期内，中指研究院授予公司六项重量级荣誉，包括：“2025中国房地产百强企业-综合实力TOP10”第10位、“2025中国商业地产百强企业”第4位、“2025中国商业地产运营十强企业”第4位、“2025中国房地产百强企业-融资能力TOP10”第9位、“2025中国房地产百强企业-盈利性TOP10”第9位、“2025中国房地产代建优秀运营企业”第12位。同时，公司在中国房地产业协会及上海易居房地产研究院发布的权威榜单中亦表现亮眼：荣获“2025房地产开发企业综合实力TOP10”第10位、“2025房地产开发企业商业地产综合实力TOP10”第4位、“2025房地产开发企业商业地产运营TOP10”第2位，“商业运营+地产开发”双轮驱动的协同效应进一步凸显。
　　（四）务实高效的人力资源管理机制
　　公司始终视员工为最核心的战略资产，坚信持续奋斗的优秀人才是驱动商业成功与实现可持续发展的核心动能。公司严格恪守“尊重人才、保障权益”的原则，构建起透明公正的薪酬福利体系，同步打造广阔多元的职业发展平台与包容开放的工作生态，为高质量发展筑牢人才根基。“精准引才、系统育才、用心留才”是公司人才队伍建设的核心策略。
　　以“人尽其才、才尽其用”为导向，将人才发展与企业成长深度绑定，形成“引进—培养—保留“的全周期管理闭环。
　　在人才引进环节，公司精准锚定各层级岗位的任职资格标准，系统优化岗位说明书内容，搭建起科学完善的人才识别体系。通过“驼峰计划”“精睿计划”“新睿计划”“筑梦生计划”等专项人才项目，不仅精准吸纳了一批具备行业深耕经验的优质成熟人才，更定向招揽了高学历应届毕业生，形成“成熟人才引领发展、青年人才储备未来”的梯队化引才格局。
　　公司高度重视员工职业成长，通过搭建清晰的职业发展通道与系统化的人才培养体系，建立内部“人才焕新计划”，全方位助力员工实现技能迭代与能力跃升，最终达成个人成长与企业发展的深度融合、双向共赢。2025年，公司升级培训体系，以e学平台为数字化基座，紧扣“业务赋能”与“梯队培养”两大核心目标，坚守“培训驱动业务、育人生长组织”的原则。通过组建内部优秀讲师团队、精研系列核心课程、迭代升级e学在线学习平台，推出覆盖全层级、全岗位的定制化培训项目，确保员工能力成长与企业发展需求始终同频共振、协同共进。内培外引双轮驱动下，公司已凝聚起一批洞悉行业趋势、具备前瞻视野的精英团队，既保障了日常运营的高效运转，更持续提升人才密度，为有质量的增长提供坚实支撑。
　　公司高度重视与员工的沟通交流，采取了多种举措确保与员工的沟通顺畅。为畅通员工发声渠道，设立“董事长信箱”与“有诚议”线上反馈系统，定期开展管理层面对与员工满意度调研，全力营造“畅所欲言、共促发展”的组织氛围。对于员工提出的合理化建议，公司逐条梳理、积极采纳，将其转化为优化流程、改进工作的具体举措；对于投诉举报，始终坚持“零容忍”态度，通过深入核查、严肃问责，切实维护员工合法权益，保障企业运营的公平公正。
　　（五）踏实进取的经营团队
　　公司经营团队以“面向未来，乐于担当，诚信踏实，相互成就”的企业核心价值观为行动纲领，始终以开放姿态拥抱行业变革：主动转变固有思维、强化发展紧迫感，以“钉钉子”般的实干精神深耕业务。面对复杂多变的外部市场环境，经营团队精准研判趋势，对标优秀同行，科学制定“合格指标+挑战指标”的双层经营目标，动态调整经营策略；通过定期复盘与月度经营会议机制，确保总部战略与一线执行同频共振、上下同欲。
　　公司团队始终践行“诚实做人，踏实做事”的企业精神，在其引领下，全体员工锻造出“调得动、顶得上、扛得住”的硬核作风：在行业承压的严峻挑战中，高效整合内外部资源，深化跨部门协同，持续迭代运营效率；始终锚定“客户为中心”的核心导向，以穿透式的客户思维洞察多元需求，以极致匠心打磨产品与服务，让组织活力始终保持旺盛状态，为品牌价值的持续提升注入强劲动能。
　　（六）具有新城特色的可持续发展战略
　　低碳可持续发展已成为当下全球经济的核心议题，我国“双碳”目标引领的战略体系正在系统推进，绿色消费与健康生活理念正加速渗透社会各领域，重塑着公众的生活方式与价值选择。公司秉持“让幸福变得简单”的企业使命，基于国家政策、行业发展与产品创新，围绕“幸福”核心构建四大发展维度：“企业治理稳健发展”、“匠心品质创享幸福”、“绿色低碳和谐共生”、“以人为本善心善行”，系统诠释新时代的幸福内涵。以诚信经营和可持续发展为基础，坚持长期主义，逐步构建具有新城特色的可持续发展管理模式。公司立足“双碳”战略时代机遇，以前瞻性视野重构人居空间价值体系，着力打造集健康、舒适、智慧、安全于一体的四维科技住宅产品矩阵，持续输出具有行业标杆意义的低碳化、数字化、生态化人居实践范本。截至2025年6月30日，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，累计获得71项国内外绿色认证，累计100座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号。公司着力推进“公益三小时”活动，号召全体新城人从身边小事做起，让公益融入每个人的生活。未来公司将持续沉淀综合能源技术能力、全周期绿建认证覆盖能力、超低能耗技术能力、碳排放管理能力及绿色金融创新工具应用能力等，通过构建“技术研发+标准输出+场景赋能”的价值链闭环，着力打造具备行业引领性的技术解决方案输出能力，锻造成未来发展的新型收益增长极。
　　四、可能面对的风险
　　（一）政策调控风险
　　在经济修复承压及地产持续去库存的周期中，房地产调控政策迎来全面转向。中央加强预期管理，提出“止跌回稳”“稳楼市”等新表述，推出收购商品房、回购存量土地、扩容白名单、降低首付比例、下调贷款利率等组合拳手段。地方优化政策应出尽出，当前政策环境已处于历史最宽松阶段。展望下半年，房地产政策宽松基调或将延续，有望围绕“促进需求”和“优化供给”继续展开。但考虑到政策端落地执行力度、节奏仍有不确定性，刺激效果和可持续性仍有待观察。公司仍将秉持稳健经营的原则，加强政策跟踪与市场分析，不断提升管理运营效率和化解风险能力，确保持续健康发展。
　　（二）市场风险
　　2024年四季度以来，在政策持续发力和市场自我调节的协同作用下，房地产市场出现阶段性的修复，部分城市有回稳的迹象，但整体市场的不确定性仍然较高。整体经济增速放缓的情况下，居民收入预期和房价预期仍未转向，总体购房需求不足。市场要实现全面触底和回暖，仍需政策进一步助力和效应释放时间。公司将把握市场动向，积极调整供货结构和营销策略，提升现金回收效率，降费守价，抵御市场“寒潮”。
　　此外，商业的发展与宏观经济紧密相关，国内经济增长乏力影响消费复苏，商业地产经营面临更大挑战，竞争加剧，“内卷化”严重。公司将以创造顾客价值为目标，持续做好商业定位，充分解读项目，锁定核心客群，迅速调整商业模式，匹配合理规划，与消费者保持连接和沟通，满足其消费需求；并根据行业变化，执行有效可行的经营策略，通过战略执行转化成为经营成果。
　　（三）经营风险
　　房地产开发项目具有周期长、投资大、涉及相关行业多等特点。面对繁多的项目建设环节，公司在经营过程中也必然面临销售环境的动态变化、产品与原材料价格波动、工程款和材料款的集中支付、城市规划调整、拆迁、合作方暴雷出清、项目交付结算清缴等诸多外部因素干扰。这也直接增加了公司房地产项目在供给端及去化端的难度，致使未来盈利空间存在进一步压降的不确定性。
　　此外，在商业运营管理方面，亦存在竞争加剧、消费降级持续、商户新开店意愿下降等诸多不确定性，这也将对公司持续稳定增长的商业运营收入产生一定的挤压效应。面对以上可能发生的不确定性风险，公司将提前做足准备，持续优化管理颗粒度、强化前置沟通、合理有序管控现金流、提升经营能力及效率。
　　（四）财务风险
　　房地产行业属于资金密集型行业，项目开发建设及运营全生命周期需要投入大量资金。当下，行业仍处于筑底阶段，房地产企业的出清尚未完全完成，融资渠道的畅通仍在持续修复中，投资者的观望、谨慎态度仍在延续。过往房地产开发高杠杆、高周转时代将一去不返，现金流挑战将持续伴随整个缩表周期。公司未来将继续坚守底线思维，提升资金使用效率，降低财务杠杆，优化资本结构，提升经营能力，追求高质量回笼资金，保持良好的流动性。公司坚信，在有信用、有资产、有能力的护航下，一定能够提前或按时全额偿还到期债务本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。 收起▲