一、业务概要　　（一）商业模式与经营计划实现情况　　公司致力于成为国内一流的“城市服务智慧一体化运营商”，并聚焦城市综合后勤管理服务领域，通过打造“品质服务保障、智能技术应用、一体化运营”的核心能力，创新服务模式，提高运营服务管理能力，为客户提供全方位、高品质、多维度、智慧化服务，形成“事业共同体”，成为城市综合后勤管理服务的推动者和变革者。　　多年来，公司立足郑州、辐射全省、服务全国，长期服务于大型综合甲等医院、政府机关、企业院校、大型园区、城区市政道路、写字楼等客户，通过承接各类城市综合管理服务业务，如企事业机关单位等客户的综合性后勤管理服务、市政环卫服务、物业管理、劳务派遣服务、城市... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　（一）商业模式与经营计划实现情况
　　公司致力于成为国内一流的“城市服务智慧一体化运营商”，并聚焦城市综合后勤管理服务领域，通过打造“品质服务保障、智能技术应用、一体化运营”的核心能力，创新服务模式，提高运营服务管理能力，为客户提供全方位、高品质、多维度、智慧化服务，形成“事业共同体”，成为城市综合后勤管理服务的推动者和变革者。
　　多年来，公司立足郑州、辐射全省、服务全国，长期服务于大型综合甲等医院、政府机关、企业院校、大型园区、城区市政道路、写字楼等客户，通过承接各类城市综合管理服务业务，如企事业机关单位等客户的综合性后勤管理服务、市政环卫服务、物业管理、劳务派遣服务、城市绿化服务等获取利益，主要服务内容如下：
　　1、综合后勤管理服务
　　①企事业单位后勤管理服务
　　主要为医院、政府机关、银行等企事业单位提供后勤管理服务，包括但不限于环境管理（如为客户提供日常环境清洁等服务）、运送管理、秩序维护、接待服务、会务管理、食堂餐饮服务、停车场管理等后勤管理服务。
　　②公众类后勤管理服务
　　主要为公共场馆、园区、学校、车站等公共类客户提供后勤管理服务，包括但不限于环境管理（如为客户提供日常环境清洁等服务）、秩序维护、设备管理等后勤管理服务。
　　③商业类后勤管理服务
　　主要为写字楼等商业场所提供后勤管理服务，包括但不限于环境管理、秩序维护、设备管理等后勤管理服务。
　　2、市政环卫服务
　　主要对道路、垃圾中转站等城市公共区域的环境卫生进行一体化管理，主要服务内容包括但不限于：清扫保洁、垃圾收转运、垃圾中转站等环卫设施运营管理、垃圾分类等环卫服务。报告期内，公司积极推进城市综合后勤管理服务产业的发展和服务内容多元化战略，实现后勤管理服务、市政环卫服务等各项城市服务领域的拓展，提高城市服务经营能力，提升智慧服务水平，逐渐形成运营成熟的商业模式，初步构建“城市服务产业生态圈”，形成主业突出、梯次分明、协同互补的业务群及服务体系，提升公司作为“城市服务智慧一体化运营商”在行业和客户中的知名度。
　　报告期内，公司的商业模式较上年度未发生重大变化。
　　1、行业方面：近年来，物业企业在管面积增速降低，营收增速逐年放缓，增收不增利现象仍在持续，毛利率和净利率双双下降，物业管理行业践行高质量发展主基调，机遇与挑战并存。政策方面：2025年上半年，从全国性专项整治到地方服务质量提升行动，从城市更新政策落地到空置房物业费探索，再到外资准入政策突破，一系列政策组合拳密集出台，从规范、提质、扩容、开放多维度协同发力，推动物业行业朝着规范化、品质化、多元化方向加速迈进，有力促进其从传统服务模式向现代化社区治理角色转变，重塑行业生态与发展格局。
　　2、经营业绩方面：报告期内，面对竞争格局变化带来的挑战，公司积极调整经营策略，实施"深耕核心城市+辐射周边区域"策略，在稳固河南市场的基础上，2025年上半年战略性的开拓了河北、广西、江苏、山东、山西、陕西、安徽、北京、天津、西藏、浙江、重庆等区域市场，同时，以品质服务为核心，借助科技手段，深化降本增效提质工作，不断加强队伍建设，强化运营管理，着力风险防控，积极开拓市场，拓宽服务边界，大力推动优质项目开发，主动退出盈利及回款较差的项目，在全体员工的共同努力下，公司业务实现稳步增长。
　　报告期内，公司实现营业收入26,007.63万元，较上年同期22,599.61万元增加3,408.02万元，同比增长15.08%；实现归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润1,460.36万元，同比增长152.73%。
　　2、商业模式创新方面：报告期内，在国家政策指导下，为进一步拓宽创收渠道，持续挖掘增长空间，公司积极布局物业+大健康，物业+大生活服务的商业模式，不断拓宽服务边界、不断提升服务密度和渗透度，推动公司从传统的物业+设备管理向人文关怀+健康服务+生活服务转型，形成“物业+多元”的商业模式。
　　公司全资子公司松樾养老，承接着公司“物业+大健康”转型的使命，着力发展品质康养，完善机构-社区-居家三位一体康养服务模式，构建机构康养、社区康养、居家康养、智慧康养、旅居康养五大板块，打造全生命周期康养服务体系。报告期内，松樾养老之国基路街道养老服务中心盛大开业，项目定位为高品质、多元化、多机能，以社区便民服务与为老服务为特色，融合政务服务中心、医疗中心、养老中心、健康餐厅、文体中心等多功能为一体，打造示范性高品质城市服务中心。
　　公司全资子公司松樾海南公司，作为公司康养业务在海南的重要延伸，依托海南优越的自然环境与政策优势，凭借公司在康养领域的专业积淀与创新能力，致力于打造集休闲度假、养老服务、健康管理于一体的综合性康养服务平台。此外，为实现资源与优势互补，松樾海南公司与三亚凤凰健康集团有限公司合作成立合资公司凤凰索克（海南）康养产业有限公司，报告期内，该公司已布局海口、三亚、保亭等重点城市，业务涵盖物业管理、机构养老、社区养老、居家养老、智慧养老、旅游旅居、人才培养、标准创建等，深度融入海南康养版图。
　　公司全资子公司芳邻到家，作为“物业+生活服务”的创新平台，运用智慧化手段整合社区商圈资源，打造“互联网+智慧服务”云平台；覆盖家政、社区教育、养老、托幼、餐饮、健康、出行、房屋中介多个领域。依托“芳邻到家”线上平台为辖区家庭提供保洁维修、月嫂照护、居家养老等到家服务。报告期内，芳邻到家新推出了全新高品质家庭服务子品牌：“橙心管家”，严选年轻化的部队退伍战士为首的服务团队，制定近300项家庭服务细节标准，专注为卫生整洁高要求的家庭提供一站式定制化深度收纳和卫生的高端家居生活解决方案。
　　3、服务品质提升方面：公司以提供品牌化、标准化、专业化和亲情化服务为己任，创新服务模式，充实服务内容，客户满意度进一步提升。下一步，公司将继续把人文关怀、大健康服务、生活服务、个性化服务加入到物业项目的日常服务中，整合优质资源，不断创新，加强和业主的互动，了解业主的个性化需求，开发相对应的产品和服务，完善全生命周期服务产业链，满足业主客户的多样化需求。
　　2025年下半年，公司将继续围绕本年度目标，以品牌建设为引领，以标准化执行为抓手，以科技赋能为突破，强化品牌意识、提升服务品质，拓展市场规模、拓宽服务边界、提高经济效益，增强竞争能力，着力推进公司科学、健康、持续发展。
　　（二）行业情况
　　1、行业发展
　　（1）行业增速趋缓。受益于房地产市场的黄金发展期，物业管理行业在2000年-2020年间实现了持续快速增长。但自2021年以来，我国房地产市场供需关系发生重大变化，进入深度调整阶段，增量市场持续收缩。物业管理行业也随之进入发展动能转换期，增速逐步放缓，正步入以精细化管理和提质增效为核心的高质量发展阶段。一方面，管理面积增速进一步下降，部分企业甚至出现负增长。根据中指的数据，截至2024年底，百强企业管理面积均值为6946.30万平方米，同比增长2.18%，增速较上年下降4.03个百分点。另一方面，物业企业营业收入增速也显著持续放缓，已经下降至5%以内。2024年，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速较上年回落1.04个百分点；2024年，物业服务上市公司营业收入均值为45.97亿元，同比增长4.01%，增速较上一年下降了3.82个百分点。物业管理行业正逐渐告别高速增长期，进入平稳发展阶段。虽然增量市场增速放缓，但市场存量足够大，从管理面积上看，截至2024年底，全国物业管理行业总管理面积为314.14亿平方米，预计到2029年将进一步增长至近380亿平方米。
　　（2）发展重心转向质量。物业管理行业告别规模扩张阶段，不再单纯追求规模和扩张，而是更加注重经营效益和服务质量。高质量发展已成为行业“主旋律”，企业开始主动割舍低质效、低收缴率、管理难度大、新业务拓展潜力差的项目，优化项目组合，以提升管理项目的质量，从而“稳住”收益，为可持续发展奠定基础。
　　（3）布局多元服务。物业管理行业充满想象空间，尤其在经历多年发展之后，社区增值服务、IFM、城市服务等多元业务为行业带来了发展机遇，为物业服务企业开启了新的赛道。物业上市公司、百强企业均结合自身情况进行多元业务的探索和布局，紧抓发展机遇。目前，物业管理行业的多元业务主要包括三大板块，第一类是基于住宅业态的社区增值服务，主要围绕居民的资产、日常生活、小区公共空间等提供运营管理及服务；第二类是基于非住宅的设施管理服务，主要涵盖企业及事业单位的非核心业务，提供餐饮、会务、能源管理、行政服务等服务；第三类是基于城市公共空间的城市服务。这三类业务有相同之处也有各自的独特性和专业性，一起组成了物业管理行业的“多元服务生态”。据测算，预计到2027年，物业服务企业参与城市服务的潜在市场容量将超过万亿元；未来，城市服务将成为物业服务企业业绩增长的“助推器”之一。此外，智慧城市也是城市服务未来重要的发展领域，不少头部物业服务企业积极参与智能化建设，搭建智慧城市服务平台，为城市治理贡献力量。
　　（4）科技赋能助力服务升级。随着物联网、大数据、人工智能等技术的广泛应用，物业管理行业正逐渐实现智能化、数字化转型。通过应用智能化系统和自动化设备，物业管理公司能够实现对物业设施的远程监控和智能管理，从而提高管理效率和服务质量。科技的应用不仅提升了物业管理行业的服务水平，也为行业带来了新的增长点。
　　2、行业政策法规
　　国家各政府部门高度重视后勤管理服务、市政环卫、物业服务等城市服务业的发展，出台了各项支持政策，包括先后出台了《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发[2008]11号）、《“十三五”现代服务业科技创新专项规划》国科发高〔2017〕91号和《居民生活服务业发展“十三五”规划》商服贸发〔2016〕488号等多项支持后勤管理服务行业发展的政策，要求推进政府机关、企事业单位后勤服务社会化改革，实现后勤管理科学化、服务社会化，后勤管理服务行业发展环境不断优化，进一步加快了后勤管理服务行业的发展，推动后勤管理服务行业向高品质和多样化升级。此外，国务院办公厅发布《关于政府向社会力量购买服务的指导意见》（国发办(2013)96号文件），十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，要求加大政府购买公共服务力度，国家卫健委等十部门也发布《关于印发医疗机构废弃物综合治理工作方案的通知》，鼓励加强医疗机构对废弃物的管理，对医疗后勤管理服务提出了更高要求，促使医疗后勤管理服务市场的进一步发展，后勤管理服务业市场得到进一步扩大。
　　随着国家和地方政策的不断完善，与物业行业有关的政策为行业的发展以及规范运营指明了道路。从各项政策来看，城市更新、城市改造、保障性住房、社区养老、收费标准与规范安全生产等内容与行业息息相关。这一系列措施为物业服务行业开辟了发展空间，随着这些政策的落地，有望提高行业整体水平、促进企业发展，并对物业行业产生积极影响。
　　（1）物业行业类型调整
　　2024年，国家发改委发布《产业结构调整指导目录(2024年本)》,自2024年2月1日起，物业服务行业从“鼓励类-其他服务业”调整至“鼓励类-商务服务业”，这一调整旨在促使物业行业逐渐削减并摆脱传统的地产属性，更多地融入现代商业和消费服务体系中，从而为物业企业创造更多的盈利空间。
　　（2）城市更新拓宽物业行业市场
　　2025年上半年，国家及各地政府密集出台政策，大力支持城市更新与老旧小区改造。从中央层面来看，系列政策文件强调了城市更新和老旧小区改造的重要性，并提出了明确的目标和任务。这些政策不仅明确了改造的重点领域，如基础设施改造、公共服务设施完善、环境整治等，还为改造工作提供了资金、土地、审批等方面的支持，为各地开展相关工作指明了方向。中办、国办于2025年5月发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，为打造宜居、韧性、智慧城市提供指引。6月，财政部住建部发布《2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示》公布北京、天津、唐山等20个入围城市，推动新一轮城市更新加速，此为继2024年15城市纳入城市更新名单之后的第二批。
　　(3)物业服务被纳入鼓励外商投资产业目录
　　2025年3月17日，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《提振消费专项行动方案》重磅落地,《方案》提出，稳步推进服务业扩大开放。推动将露营、民宿、物业服务、“互联网+医疗”等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录。“物业服务”被明确纳入其中，背后体现了深远的战略规划考量。引入外资为服务品质升级的催化剂，能够加速服务质量提升，精准对接居民对美好生活的向往，进而充分释放消费潜力。另一方面，以开放促改革，提升行业竞争力。长期以来，国内物业服务行业饱受“小散弱”、同质化严重等问题的困扰。外资开放将加速行业蝶变，倒逼本土企业转型升级，并有望推动行业整体向高质量发展迈进。
　　（4）保障性住房地位提升
　　2023以来，国务院在4月、7月中央政治局会议均提到要加大保障性住房建设和供给，并且在8月25日的常务会议上审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明显提升了保障性住房的地位。这份指导意见涵盖了保障对象、面积标准、配售规则、运营管理、试点范围、筹建方式、资金支持以及政策衔接等方面的内容。作为重要的社会福利政策，保障性住房政策体系不断完善，公租房、保障性租赁住房和共有产权住房的建设不断扩大。随着住房供应量的增加，产业链上的物业行业也面临着机遇和挑战。据住建部预测，“十四五”期间保障性租赁住房供给将逐步扩展，40个重点城市计划新增650万元套（间），这种市场规模的扩大为物业企业提供了更大的市场空间。
　　（5）支持企业开展多元服务，探索“物业+生活”服务模式
　　2024年，物业管理行业保持高质量发展态势，在着力做好物业管理服务的同时，继续探索多元业务发展模式，聚焦优势赛道，为业主提供更多优质、便捷的多元生活服务。年内，各种鼓励物业企业开展生活服务的政策纷纷颁布。如2024年8月，国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》，提出了6方面20项重点任务，其中包括挖掘餐饮住宿、家政服务、养老托育等基础型消费潜力，激发文化娱乐、旅游、体育、教育和培训、居住服务等改善型消费活力等，为物业企业发展“物业服务+生活服务”模式提供支持。2024年11月，民政部等24部门联合印发《关于进一步促进养老服务消费，提升老年人生活品质的若干措施》，在拓展养老服务消费新场景新业态方面：提到要持续发展“行业+”养老新业态，支持养老服务与物业、家政、医疗、文化、旅游、教育等行业融合发展。
　　3、企业优势
　　公司作为一家已有二十一年历史的专业城市服务品牌企业，公司竞争优势主要集中在六个方面：一是服务业态丰富，覆盖了医院、学校、园区、公共场所、政府机构、社区、商业等各类业态，拥有全方位服务城市运营的综合能力；二是专业优势，在长期市场化运营过程中，公司锻造出丰富的实践经验和出色的专业化能力，能够制定和引领行业标准，并能快速接手和复制项目；三是管理优势，公司针对多业态领域发展建立了清晰、精细的条线管理，可以迅速适应市场需求，并且体系灵活，可随时根据环境变化及时调整战略；四是人才优势，知人善用、任人唯贤，公司通过强化聚才、育才、用才的理念，拥有一大批实战技能强的员工和管理层团队；五是品牌优势，公司始终以客户为中心，坚持诚信经营、品质为本的发展理念，在业内和社会上树立了良好口碑与品牌形象；六是创新优势，公司始终能与时俱进、创新模式、创新管理、创新引领企业发展，积极布局物业+大健康，物业+大生活服务的商业模式，不断拓宽服务边界、不断提升服务密度和渗透度,使公司由单一业态向多业态协同发展，推动公司从传统的物业+设备管理向人文关怀+健康服务+生活服务转型，形成“物业+多元”的商业模式，使公司在多变的环境下规避风险，寻得机遇。
　　公司近年来在医院、学校、公共场所、城市环卫、园区运营等领域持续发力，积累了大量的专业技术能力及行业管理经验，面对巨大的市场，竞争优势明显。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　1、公司治理的风险
　　公司自2014年12月整体变更为股份公司后，逐步建立健全了法人治理结构，制定了适应公司现阶段发展的内部控制体系，建立了较为完善的三会议事规则及一系列规章制度,但现有管理体系仍存在进一步提升的空间。公司的进一步发展、经营规模的不断扩大以及外部监管、经营环境的深刻变化，都对公司治理提出更高的要求，可能对公司的稳定健康带来一定风险。
　　2、实际控制人不当控制风险
　　公司控股股东、实际控制人姜芳合计拥有公司98.4617%表决权，且姜芳担任公司董事长，若其利用对公司的实际控制权，对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能会给公司经营和其他股东带来风险。
　　3、市场竞争风险
　　目前公司所在行业企业众多，行业集中度较低，已形成了市场竞争加剧的局面。商业模式传统，区域化经营明显，而且行业门槛较低，业内企业均面临市场竞争的风险。
　　4、经营成本上升的风险
　　随着我国人口的老龄化和我国产业结构的不断升级，人工劳动力的来源将面临短缺风险。劳动力的短缺将导致劳动力成本上升，公司营业成本以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量将会随之增长，员工平均工资亦有上涨趋势，人工成本上升将可能对公司的盈利水平将造成不利影响。
　　5应收账款风险
　　截至报告期末，公司应收账款净额为27,586.77万元，公司应收账款整体账期处于合理水平，总体回收风险可控。但是不排除未来由于客户资金安排方面等原因，部分应收账款可能出现不能按约定期限及时收回的情形，从而对公司资金周转产生不利影响。
　　6、公司规模扩张带来的管理风险
　　公司经过多年来的经营，业务持续发展，规模不断扩大，分子公司数量较多，截至报告期末，公司分子公司70余家。如果公司的资源配置、质量管理、内部控制、人才培养和引进等无法及时调整或相关调整不能完全适应公司规模扩张后的需要，将导致公司现有的管理架构和组织模式无法完全适应规模扩张带来的变化，对公司的经营业绩产生不利影响。同时，公司服务项目较多，分布在全国多个省市，如果对外地子公司或跨区域的项目缺乏高效的日常管理，可能出现服务质量下降、项目成本控制不当等项目管理风险。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要　　(一)商业模式与经营计划实现情况　　公司致力于成为国内一流的“城市服务智慧一体化运营商”，并聚焦城市综合后勤管理服务领域，通过打造“品质服务保障、智能技术应用、一体化运营”的核心能力，创新服务模式，提高运营服务管理能力，为客户提供全方位、高品质、多维度、智慧化服务，形成“事业共同体”，成为城市综合后勤管理服务的推动者和变革者。　　多年来，公司立足郑州、辐射全省、服务全国，长期服务于大型综合甲等医院、政府机关、企业院校、大型园区、城区市政道路、写字楼等客户，通过承接各类城市综合管理服务业务，如企事业机关单位等客户的综合性后勤管理服务、市政环卫服务、物业管理、劳务派遣服务、城市... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　公司致力于成为国内一流的“城市服务智慧一体化运营商”，并聚焦城市综合后勤管理服务领域，通过打造“品质服务保障、智能技术应用、一体化运营”的核心能力，创新服务模式，提高运营服务管理能力，为客户提供全方位、高品质、多维度、智慧化服务，形成“事业共同体”，成为城市综合后勤管理服务的推动者和变革者。
　　多年来，公司立足郑州、辐射全省、服务全国，长期服务于大型综合甲等医院、政府机关、企业院校、大型园区、城区市政道路、写字楼等客户，通过承接各类城市综合管理服务业务，如企事业机关单位等客户的综合性后勤管理服务、市政环卫服务、物业管理、劳务派遣服务、城市绿化服务等获取利益，主要服务内容如下：
　　1、综合后勤管理服务
　　①企事业单位后勤管理服务
　　主要为医院、政府机关、银行等企事业单位提供后勤管理服务，包括但不限于环境管理（如为客户提供日常环境清洁等服务）、运送管理、秩序维护、接待服务、会务管理、食堂餐饮服务、停车场管理等后勤管理服务。
　　②公众类后勤管理服务
　　主要为公共场馆、园区、学校、车站等公共类客户提供后勤管理服务，包括但不限于环境管理（如为客户提供日常环境清洁等服务）、秩序维护、设备管理等后勤管理服务。
　　③商业类后勤管理服务
　　主要为写字楼等商业场所提供后勤管理服务，包括但不限于环境管理、秩序维护、设备管理等后勤管理服务。
　　2、市政环卫服务
　　主要对道路、垃圾中转站等城市公共区域的环境卫生进行一体化管理，主要服务内容包括但不限于：清扫保洁、垃圾收转运、垃圾中转站等环卫设施运营管理、垃圾分类等环卫服务。报告期内，公司积极推进城市综合后勤管理服务产业的发展和服务内容多元化战略，实现后勤管理服务、市政环卫服务等各项城市服务领域的拓展，提高城市服务经营能力，提升智慧服务水平，逐渐形成运营成熟的商业模式，初步构建“城市服务产业生态圈”，
　　形成主业突出、梯次分明、协同互补的业务群及服务体系，提升公司作为“城市服务智慧一体化运营商”在行业和客户中的知名度。
　　报告期内，公司的商业模式较上年度未发生重大变化。
　　行业方面，根据中指数据，2024年度，物业企业管理面积增速继续下降，营收增速进一步放缓，行业竞争进一步加剧，项目利润率有所下滑，物业管理行业继续践行高质量发展主基调，机遇与挑战并存。政策方面，2024年度，物业管理行业政策继续以规范行业发展、建设行业标准为主线，鼓励企业开展多元服务为辅，从全国到各地均出台各类政策，持续构建良好的政策环境，为物业管理行业可持续发展“保驾护航”。
　　面对竞争格局变化带来的挑战，公司坚守服务初心，以品质服务为核心，借助科技手段，深化降本增效提质工作。公司不断加强队伍建设，强化运营管理，着力风险防控，增强事业部线条管理。同时，积极开拓市场，拓宽服务边界，大力推动优质项目开发，逐步淘汰盈利及回款较差的项目，健全合伙人激励体系。在全体员工的共同努力下，公司业务实现稳步发展。
　　1、经营业绩方面：报告期内，公司实现营业收入46,122.53万元，较上年同期48,019.13万元减少1,896.59万元，同比下降3.95%。主要原因在于，2024年公司主动选择放弃并退出部分回款周期较长的项目，如垃圾分类及安置区等项目。同时，新进一批优质项目，如河南省科学技术馆、郑州轻工业大学、湖北省武警总医院、郑州市第六人民医院、濮阳油田总医院、西安地铁、烟草大厦、乌鲁木齐某部队项目、河北沧州某部队项目等顺利完成入驻，为公司经营注入新活力，有力支撑了公司的持续发展。目前，公司在管项目已覆盖河南、四川、湖南、湖北、深圳、新疆、海南等多省市。
　　2、商业模式创新方面：报告期内，在国家政策指导下，为进一步拓宽创收渠道，持续挖掘增长空间，公司积极布局物业+大健康，物业+大生活服务的商业模式，不断拓宽服务边界、不断提升服务密度和渗透度，推动公司从传统的物业+设备管理向人文关怀+健康服务+生活服务转型，形成“物业+多元”的商业模式。
　　公司全资子公司松樾养老，承接着索克公司“物业+大健康”转型的使命，着力发展品质康养，完善机构-社区-居家三位一体康养服务模式，构建机构康养、社区康养、居家康养、智慧康养、旅居康养五大板块，打造全生命周期康养服务体系。报告期内，松樾养老在康养领域的积极探索和实践，为行业树立了标杆和典范，受到政府机构、业界同行的参观调研以及主流媒体的广泛报道，进一步扩大了公司在康养领域的影响力，为未来的持续发展奠定了坚实基础。
　　为深度推进公司在康养旅居领域的战略布局，报告期内，公司成立全资子公司索克松樾（海南）健康服务有限公司。该公司将充分依托海南优越的自然环境与政策优势，凭借公司在康养领域的专业积淀与创新能力，作为松樾养老在海南的重要拓展，致力于打造集休闲度假、养老服务、健康管理于一体的综合性康养服务平台。此外，为实现资源与优势
　　互补，报告期内，索克松樾（海南）健康服务有限公司与三亚凤凰健康集团有限公司合作成立了合资公司凤凰索克（海南）康养产业有限公司，双方计划通过资源整合，推动业务快速增长，实现品牌持续增值。
　　3、信息化建设方面：为构建卓越的客户体验与高品质服务体系，向客户提供更为贴心、便捷且高效的服务，本报告期内，公司多措并举，全面推进信息化建设升级。一方面，公司深入推进智慧物管系统在各项目的部署应用。通过该系统，实现了安全巡查的数字化管理，确保安全监管工作精准高效；缴费流程得以便捷化，极大提升了客户缴费体验；维修流程得到显著优化，有效缩短了维修响应时间，提高了维修服务质量。这一系列举措不仅提升了公司的整体服务品质，更推动了公司服务模式从被动响应向主动智能服务的战略转型。另一方面，公司积极整合客户服务系统、智慧物管系统以及大健康服务（松樾养老）、家政服务（芳邻到家）等多个功能模块，并将其统一接入企业微信系统。通过这一整合，成功搭建起一个连接客户业主、客服管家与企业的闭环服务体系。该体系有效增强了客户业主的线上流量黏性，促进了与客户的深度互动，为广大客户、业主提供了更为全面、涵盖“物业+全生命周期”的综合性服务。此外，办公系统的上线为公司管理升级提供了有力支撑。行政办公系统的实施及固定资产管理模块与低值易耗品管理功能的运用，有效规范了各项工作流程，显著提高了资产使用效率，降低了管理成本，有力推动了公司内部管理模式的变革与创新。
　　4、服务品质提升方面：公司以提供品牌化、标准化、专业化和亲情化服务为己任，创新服务模式，充实服务内容，客户满意度进一步提升。下一步，公司将继续把人文关怀、大健康服务、生活服务、个性化服务加入到物业项目的日常服务中，整合优质资源，不断创新，加强和业主的互动，了解业主的个性化需求，开发相对应的产品和服务，完善全生命周期服务产业链，满足业主客户的多样化需求。
　　2025年，公司将继续围绕本年度目标，以品牌建设为引领，以标准化执行为抓手，以科技赋能为突破，强化品牌意识、提升服务品质，拓展市场规模、拓宽服务边界、提高经济效益，增强竞争能力，着力推进公司科学、健康、持续发展。
　　(二)行业情况
　　1、行业发展
　　（1）行业增速趋缓。中国房地产在过去很长一段时间侧重于物理空间建设和销售，但随着市场需求变化，其增量市场正在放缓。根据中指的数据，近五年，全国商品房销售面积持续收缩，由2020年16.86亿平方米下降至2023年11.17亿平方米，进一步下降至2024年前三个季度的7.03亿平方米。物业管理作为房地产产业链上的服务运营环节，其增量市场必然受到上游产业发展的深远影响，目前，虽然物业行业整体管理规模仍在增长，但增
　　速显著放缓，物业上市公司的管理面积均值增速由2020年的37.29%持续下降至2023年的12.40%，合约面积均值增速由2020年的20.39%下降至2023年的4.35%，物业上市公司营收增速从2021年的最高值41.67%下降至2023年的8.46%，2024上半年增速进一步下降至4.86%。物业服务市场正在从增量与存量并重的蓝海市场转化为存量主导、增量辅助的红海市场，物业管理行业正逐渐告别高速增长期，进入平稳发展阶段。虽然增量市场增速放缓，但市场存量足够大，预计2025年全国物业管理规模仍将达到319亿平方米。
　　（2）发展重心转向质量。物业管理行业告别规模扩张阶段，不再单纯追求规模和扩张，而是更加注重经营效益和服务质量。高质量发展已成为行业“主旋律”，企业开始主动割舍低质效、低收缴率、管理难度大、新业务拓展潜力差的项目，优化项目组合，以提升管理项目的质量，从而“稳住”收益，为可持续发展奠定基础。
　　（3）布局多元服务。物业管理行业充满想象空间，尤其在经历多年发展之后，社区增值服务、IFM、城市服务等多元业务为行业带来了发展机遇，为物业服务企业开启了新的赛道。物业上市公司、百强企业均结合自身情况进行多元业务的探索和布局，紧抓发展机遇。目前，物业管理行业的多元业务主要包括三大板块，第一类是基于住宅业态的社区增值服务，主要围绕居民的资产、日常生活、小区公共空间等提供运营管理及服务；第二类是基于非住宅的设施管理服务，主要涵盖企业及事业单位的非核心业务，提供餐饮、会务、能源管理、行政服务等服务；第三类是基于城市公共空间的城市服务。这三类业务有相同之处也有各自的独特性和专业性，一起组成了物业管理行业的“多元服务生态”。据测算，预计到2027年，物业服务企业参与城市服务的潜在市场容量将超过万亿元；未来，城市服务将成为物业服务企业业绩增长的“助推器”之一。此外，智慧城市也是城市服务未来重要的发展领域，不少头部物业服务企业积极参与智能化建设，搭建智慧城市服务平台，为城市治理贡献力量。
　　（4）科技赋能助力服务升级。随着物联网、大数据、人工智能等技术的广泛应用，物业管理行业正逐渐实现智能化、数字化转型。通过应用智能化系统和自动化设备，物业管理公司能够实现对物业设施的远程监控和智能管理，从而提高管理效率和服务质量。科技的应用不仅提升了物业管理行业的服务水平，也为行业带来了新的增长点。
　　2、行业政策法规
　　国家各政府部门高度重视后勤管理服务、市政环卫、物业服务等城市服务业的发展，出台了各项支持政策，包括先后出台了《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发[2008]11号）、《“十三五”现代服务业科技创新专项规划》国科发高〔2017〕91号和《居民生活服务业发展“十三五”规划》商服贸发〔2016〕488号等多项支持后勤管理服务行业发展的政策，要求推进政府机关、企事业单位后勤服务社会化改革，实现后勤管理科学化、服务社会化，后勤管理服务行业发展环境不断优化，进一步加快了后勤管理服务行业的发展，推动后勤管理服务行业向高品质和多样化升级。此外，国务院办公厅发布《关于政府向社会力量购买服务的指导意见》（国发办(2013)96号文
　　件），十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，要求加大政府购买公共服务力度，国家卫健委等十部门也发布《关于印发医疗机构废弃物综合治理工作方案的通知》，鼓励加强医疗机构对废弃物的管理，对医疗后勤管理服务提出了更高要求，促使医疗后勤管理服务市场的进一步发展，后勤管理服务业市场得到进一步扩大。
　　随着国家和地方政策的不断完善，与物业行业有关的政策为行业的发展以及规范运营指明了道路。从各项政策来看，城市更新、城市改造、保障性住房、社区养老、收费标准与规范安全生产等内容与行业息息相关。这一系列措施为物业服务行业开辟了发展空间，随着这些政策的落地，有望提高行业整体水平、促进企业发展，并对物业行业产生积极影响。
　　（1）物业行业类型调整
　　2024年，国家发改委发布《产业结构调整指导目录(2024年本)》,自2024年2月1日起，物业服务行业从“鼓励类-其他服务业”调整至“鼓励类-商务服务业”，这一调整旨在促使物业行业逐渐削减并摆脱传统的地产属性，更多地融入现代商业和消费服务体系中，从而为物业企业创造更多的盈利空间。
　　（2）城市更新拓宽物业行业市场
　　2023年城市更新的政策方针总结为配套设施和政策规范双螺旋模式。国家不仅从顶层设计出发，明确了城市更新的区域重点和功能分级，还注重改善基础设施。社区作为城市的重要组成部分，改善社区环境，使其融入城市发展是实现城市更新的关键环节。在这个过程中，物业企业可以充分发挥作用。
　　（3）保障性住房地位提升
　　2023以来，国务院在4月、7月中央政治局会议均提到要加大保障性住房建设和供给，并且在8月25日的常务会议上审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明显提升了保障性住房的地位。这份指导意见涵盖了保障对象、面积标准、配售规则、运营管理、试点范围、筹建方式、资金支持以及政策衔接等方面的内容。作为重要的社会福利政策，保障性住房政策体系不断完善，公租房、保障性租赁住房和共有产权住房的建设不断扩大。随着住房供应量的增加，产业链上的物业行业也面临着机遇和挑战。据住建部预测，“十四五”期间保障性租赁住房供给将逐步扩展，40个重点城市计划新增650万元套（间），这种市场规模的扩大为物业企业提供了更大的市场空间。
　　（4）支持企业开展多元服务，探索“物业+生活”服务模式
　　2024年，物业管理行业保持高质量发展态势，在着力做好物业管理服务的同时，继续探索多元业务发展模式，聚焦优势赛道，为业主提供更多优质、便捷的多元生活服务。年内，各种鼓励物业企业开展生活服务的政策纷纷颁布。如2024年8月，国务院印发《关于
　　促进服务消费高质量发展的意见》，提出了6方面20项重点任务，其中包括挖掘餐饮住宿、家政服务、养老托育等基础型消费潜力，激发文化娱乐、旅游、体育、教育和培训、居住服务等改善型消费活力等，为物业企业发展“物业服务+生活服务”模式提供支持。2024年11月，民政部等24部门联合印发《关于进一步促进养老服务消费，提升老年人生活品质的若干措施》，在拓展养老服务消费新场景新业态方面：提到要持续发展“行业+”养老新业态，支持养老服务与物业、家政、医疗、文化、旅游、教育等行业融合发展。
　　3、企业优势
　　公司作为一家已有二十一年历史的专业城市服务品牌企业，公司竞争优势主要集中在六个方面：一是服务业态丰富，覆盖了医院、学校、园区、公共场所、政府机构、社区、商业等各类业态，拥有全方位服务城市运营的综合能力；二是专业优势，在长期市场化运营过程中，公司锻造出丰富的实践经验和出色的专业化能力，能够制定和引领行业标准，并能快速接手和复制项目；三是管理优势，公司针对多业态领域发展建立了清晰、精细的条线管理，可以迅速适应市场需求，并且体系灵活，可随时根据环境变化及时调整战略；四是人才优势，知人善用、任人唯贤，公司通过强化聚才、育才、用才的理念，拥有一大批实战技能强的员工和管理层团队；五是品牌优势，公司始终以客户为中心，坚持诚信经营、品质为本的发展理念，在业内和社会上树立了良好口碑与品牌形象；六是创新优势，公司始终能与时俱进、创新模式、创新管理、创新引领企业发展，使公司由单一业态向多业态协同发展，由传统物业服务向城市服务领域迈进，使公司在多变的环境下规避风险，寻得机遇。
　　公司近年来在医院、学校、公共场所、城市环卫、园区运营等领域持续发力，积累了大量的专业技术能力及行业管理经验，面对巨大的市场，竞争优势明显。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　1、公司治理的风险
　　公司自2014年12月整体变更为股份公司后，逐步建立健全了法人治理结构，制定了适应公司现阶段发展的内部控制体系，建立了较为完善的三会议事规则及一系列规章制度,但现有管理体系仍存在进一步提升的空间。公司的进一步发展、经营规模的不断扩大以及外部监管、经营环境的深刻变化，都对公司治理提出更高的要求，可能对公司的稳定健康带来一定风险。
　　2、实际控制人不当控制风险
　　公司控股股东、实际控制人姜芳直接持有公司股份8399.4万股，占公司总股本的72.9115%，姜芳控制的云涌投资持有公司股份2798万股，占公司总股本的24.2882%，姜芳控制的众雅盛持有公司股份185.1102万元股,占公司总股本的1.6069%，姜芳合计拥有公司98.4602%表决权，且姜芳担任公司董事长，若其利用对公司的实际控制权，对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能会给公司经营和其他股东带来风险。
　　3、市场竞争风险
　　目前公司所在行业企业众多，行业集中度较低，已形成了市场竞争加剧的局面。商业模式传统，区域化经营明显，而且行业门槛较低，业内企业均面临市场竞争的风险。
　　4、经营成本上升的风险
　　随着我国人口的老龄化和我国产业结构的不断升级，人工劳动力的来源将面临短缺风险。劳动力的短缺将导致劳动力成本上升，公司营业成本以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量将会随之增长，员工平均工资亦有上涨趋势，人工成本上升将可能对公司的盈利水平将造成不利影响。
　　5应收账款风险
　　随着公司业务的快速增长，应收账款规模也相应扩大，截至报告期末，公司应收账款净额为23,602.77万元，较期初26,358.53万元减少2,755.76万元，降低比例10.45%。公司应收账款整体账期处于合理水平，应收账款总体回收风险可控。但是不排除未来由于客户资金安排方面等原因，部分应收账款可能出现不能按约定期限及时收回的情形，从而对公司资金周转产生不利影响。
　　6、公司规模扩张带来的管理风险
　　公司经过多年来的经营，业务持续发展，规模不断扩大，分子公司数量较多，截至报告期末，公司分子公司70余家。如果公司的资源配置、质量管理、内部控制、人才培养和引进等无法及时调整或相关调整不能完全适应公司规模扩张后的需要，将导致公司现有的管理架构和组织模式无法完全适应规模扩张带来的变化，对公司的经营业绩产生不利影响。同时，公司服务项目较多，分布在全国多个省市，如果对外地子公司或跨区域的项目缺乏高效的日常管理，可能出现服务质量下降、项目成本控制不当等项目管理风险。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要 （一）商业模式与经营计划实现情况 公司致力于成为国内一流的“城市服务智慧一体化运营商”，并聚焦城市综合后勤管理服务领域，通过打造“品质服务保障、智能技术应用、一体化运营”的核心能力，创新服务模式，提高运营服务管理能力，为客户提供全方位、高品质、多维度、智慧化服务，形成“事业共同体”，成为城市综合后勤管理服务的推动者和变革者。 多年来，公司立足郑州、辐射全省、服务全国，长期服务于大型综合甲等医院、政府机关、企业院校、大型园区、城区市政道路、写字楼等客户，通过承接各类城市综合管理服务业务，如企事业机关单位等客户的综合性后勤管理服务、市政环卫服务、物业管理、劳务派... 查看全部▼

　　一、业务概要
（一）商业模式与经营计划实现情况
公司致力于成为国内一流的“城市服务智慧一体化运营商”，并聚焦城市综合后勤管理服务领域，通过打造“品质服务保障、智能技术应用、一体化运营”的核心能力，创新服务模式，提高运营服务管理能力，为客户提供全方位、高品质、多维度、智慧化服务，形成“事业共同体”，成为城市综合后勤管理服务的推动者和变革者。
多年来，公司立足郑州、辐射全省、服务全国，长期服务于大型综合甲等医院、政府机关、企业院校、大型园区、城区市政道路、写字楼等客户，通过承接各类城市综合管理服务业务，如企事业机关单位等客户的综合性后勤管理服务、市政环卫服务、物业管理、劳务派遣服务、城市绿化服务等获取利益，主要服务内容如下：
1、综合后勤管理服务
①企事业单位后勤管理服务
主要为医院、政府机关、银行等企事业单位提供后勤管理服务，包括但不限于环境管理（如为客户提供日常环境清洁等服务）、运送管理、秩序维护、接待服务、会务管理、食堂餐饮服务、停车场管理等后勤管理服务。
②公众类后勤管理服务
主要为公共场馆、园区、学校、车站等公共类客户提供后勤管理服务，包括但不限于环境管理（如为客户提供日常环境清洁等服务）、秩序维护、设备管理等后勤管理服务。
③商业类后勤管理服务
主要为写字楼等商业场所提供后勤管理服务，包括但不限于环境管理、秩序维护、设备管理等后勤管理服务。
2、市政环卫服务
主要对道路、垃圾中转站等城市公共区域的环境卫生进行一体化管理，主要服务内容包括但不限于：清扫保洁、垃圾收转运、垃圾中转站等环卫设施运营管理、垃圾分类等环卫服务。报告期内，公司积极推进城市综合后勤管理服务产业的发展和服务内容多元化战略，实现后勤管理服务、市政环卫服务等各项城市服务领域的拓展，提高城市服务经营能力，提升智慧服务水平，逐渐形成运营成熟的商业模式，初步构建“城市服务产业生态圈”，形成主业突出、梯次分明、协同互补的业务群及服务体系，提升公司作为“城市服务智慧一体化运营商”在行业和客户中的知名度。
信息化建设方面，公司应用现代信息技术，打造索克信息化、智能化生态体系，形成具有索克特色的信息化服务平台。通过线上加线下的服务模式，提高了客户体验和客户满意度；通过智能化技术整合，实现了在城市服务的多领域实现技术渗透，逐步完成由劳动密集型向技术密集型演进，并向智慧医院后勤管理服务、智慧养老服务、托幼服务等领域拓展，为公司开辟了更广泛的利润空间，加快企业发展。
报告期内，公司的商业模式较上年度未发生重大变化。
2024年上半年，行业方面，根据中指数据，物业企业管理面积增速继续下降，营收增速进一步放缓，行业竞争进一步加剧，项目利润率有所下滑，物业管理行业继续践行高质量发展主基调，机遇与挑战并存。政策方面，2024年上半年，物业管理行业政策继续以规范行业发展、建设行业标准为主线，鼓励企业开展多元服务为辅，从全国到各地均出台各类政策，持续构建良好的政策环境，为物业管理行业可持续发展“保驾护航”。
面对竞争格局变化带来的挑战，公司坚守服务本心，以品质服务为抓手，辅以科技手段，深化降本增效提质，不断加强队伍建设，强化运营管理，深化提质增效，着力风险防控，增强事业部线条管理，积极开拓市场，拓宽服务边界，大力提倡优质性项目的开发，逐步汰换盈利及回款较差的项目，健全合伙人激励体系，在全体员工的共同努力下，业务取得稳步发展。
1、报告期内，公司实现营业收入22,599.61万元，较上年同期24,715.17万元减少2,115.56万元，同比下降8.56%，主要原因系：2024年上半年，公司有选择性的主动放弃并退出部分回款周期较长的项目，如垃圾分类及安置区等项目，同时新进一批优质项目如：河南省科学技术官、郑州轻工业大学、浦发银行郑州分行、湖北省武警总医院等项目顺利完成入驻，为公司的经营注入了鲜活的力量，有力的支撑了公司的持续发展。目前，公司在管项目已覆盖河南、四川、湖南、湖北、深圳、新疆、海南等多省市。
2、报告期内，在国家政策指导下，为进一步拓宽创收渠道，持续挖掘增长空间，公司积极布局物业+大健康，物业+大生活服务的商业模式，不断拓宽服务边界、不断提升服务密度和渗透度，推动公司从传统的物业+设备管理向人文关怀+健康服务+生活服务转型，形成“物业+多元”的商业模式。
公司全资子公司松樾养老，承接着索克集团“物业+大健康”转型的使命，着力发展品质康养，完善机构-社区-居家三位一体康养服务模式，构建机构康养、社区康养、居家康养、智慧康养、旅居康养五大板块，打造全生命周期康养服务体系。自2023年9月开业以来，松樾养老在康养领域的积极探索和实践，为行业树立了标杆和典范，受到政府机构、业界同行的参观调研以及主流媒体的广泛报道，进一步扩大了公司在康养领域的影响力，为未来的持续发展奠定了坚实基础。为了持续提供更高品质的服务，报告期内，松樾养老与多家知名养生、医疗机构签署战略合作协议,这些合作不仅为松樾养老带来了更加丰富和专业的服务内容，如未病预防、慢病管理、康复医疗等，还进一步提升了其服务的专业性和针对性。通过与合作伙伴的深度整合与资源共享，松樾养老能够更好地满足老年人多样化的健康需求，为他们提供更加全面、细致、贴心的养老服务。
为深度拓展公司在康养旅居领域的战略布局，报告期内，公司成立全资子公司索克松樾（海南）健
康服务有限公司，旨在依托海南得天独厚的自然环境与政策优势，凭借其在康养领域的专业积累与创新能力，将该子公司作为松樾养老在海南的重要延伸，专注于打造集休闲度假、养老服务、健康管理为一体的综合性康养服务平台。公司计划通过持续优化服务内容、提升服务质量、整合资源、实现业务的快速增长与品牌的持续增值，为推动我国康养产业的健康发展贡献力量，同时也为更多人士带来健康、愉悦、高质量的康养旅居生活体验。
3、信息化建设方面，为了打造卓越的客户体验和服务品质，给客户提供更贴心、便捷、高效的品质服务，报告期内，公司借助数字化、智能化手段，利用企业微信系统，搭建起一个链接客户业主、客服管家、企业的闭环服务体系，实现客户业主线上流量的有效黏性互动，促使物业服务和便民多经服务有效线上流量互通转化，同时也大大提高了公司的服务效率和服务水平。在新版的索克企业微信里，除了全新升级的客户服务系统及智慧物管系统外，还整合了集团旗下大健康服务（松樾养老）、家政服务（芳邻到家）等多个功能模块，服务范围覆盖家政服务、社区教育、养老托幼、餐饮出行、健康管理、房屋托管多个领域，为广大客户、业主提供更全面的“物业+全生命周期服务”。
4、提高服务品质方面，公司以提供品牌化、标准化、专业化和亲情化服务为己任，创新服务模式，充实服务内容，客户满意度进一步提升。下一步，公司将继续把人文关怀、大健康服务、生活服务、个性化服务加入到物业项目的日常服务中，整合优质资源，不断创新，加强和业主的互动，了解业主的个性化需求，开发相对应的产品和服务，完善全生命周期服务产业链，满足业主客户的多样化需求。
2024年下半年，公司将继续围绕本年度目标，以品牌建设为引领，以标准化执行为抓手，以科技赋能为突破，强化品牌意识、提升服务品质，拓展市场规模、拓宽服务边界、提高经济效益，增强竞争能力，着力推进公司科学、健康、持续发展。
（二）行业情况
公司主要从事综合后勤管理服务、市政环卫、物业服务等领域的城市综合服务业务，是一家综合性城市服务运营商，属于服务行业。随着我国城市化进程的不断推进，既有城市体量不断增加，2023年末，我国城镇常住人口达93267万元人，比2022年增加1196万元人。常住人口城镇化率为66.16%，比2022年提高0.94个百分点，根据摩根士丹利发布蓝皮书报告《中国城市化2.0:超级都市圈》的预测，到2030年中国的城市化率将升至75%。随着城镇化的进程，未来我国城市服务业市场规模将进一步扩大。
1、行业政策法规
国家各政府部门高度重视后勤管理服务、市政环卫、物业服务等城市服务业的发展，出台了各项支持政策，包括先后出台了《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发[2008]11号）、《“十三五”现代服务业科技创新专项规划》国科发高〔2017〕91号和《居民生活服务业发展“十三五”规划》商服贸发〔2016〕488号等多项支持后勤管理服务行业发展的政策，要求推进政府机关、企事业单位后勤服务社会化改革，实现后勤管理科学化、服务社会化，后勤管理服务行业发展环境不断优化，进一步加快了后勤管理服务行业的发展，推动后勤管理服务行业向高品质和多样化升级。此外，国务院办公厅发布《关于政府向社会力量购买服务的指导意见》（国发办(2013)96号文件），十
八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，要求加大政府购买公共服务力度，国家卫健委等十部门也发布《关于印发医疗机构废弃物综合治理工作方案的通知》，鼓励加强医疗机构对废弃物的管理，对医疗后勤管理服务提出了更高要求，促使医疗后勤管理服务市场的进一步发展，后勤管理服务业市场得到进一步扩大。
随着国家和地方政策的不断完善，与物业行业有关的政策为行业的发展以及规范运营指明了道路。从各项政策来看，城市更新、城市改造、社区养老、保障性住房、收费标准与规范安全生产等内容与行业息息相关。随着这些政策的落地，有望提高行业整体水平、促进企业发展，并对物业行业产生积极影响。
（1）城市更新拓宽物业行业市场，机遇与挑战并存
2023年城市更新的政策方针总结为配套设施和政策规范双螺旋模式。国家不仅从顶层设计出发，明确了城市更新的区域重点和功能分级，还注重改善基础设施。社区作为城市的重要组成部分，改善社区环境，使其融入城市发展是实现城市更新的关键环节。在这个过程中，物业企业可以充分发挥作用。
（2）保障性住房地位提升，重点城市市场空间大
2023以来，国务院在4月、7月中央政治局会议均提到要加大保障性住房建设和供给，并且在8月25日的常务会议上审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明显提升了保障性住房的地位。这份指导意见涵盖了保障对象、面积标准、配售规则、运营管理、试点范围、筹建方式、资金支持以及政策衔接等方面的内容。作为重要的社会福利政策，保障性住房政策体系不断完善，公租房、保障性租赁住房和共有产权住房的建设不断扩大。随着住房供应量的增加，产业链上的物业行业也面临着机遇和挑战。据住建部预测，“十四五”期间保障性租赁住房供给将逐步扩展，40个重点城市计划新增650万元套（间），这种市场规模的扩大为物业企业提供了更大的市场空间。
（3）社区养老鼓励政策延续，潜力将进一步释放
2023年7月11日，商务部等13部门办公厅（室）联合印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划(2023-2025)》，聚焦补齐基本保障类业态、发展品质提升类业态，优化社区商业网点布局，改善社区消费条件，创新社区消费场景，提升居民生活品质，将一刻钟便民生活圈打造成保障和改善民生、恢复和扩大消费的重要载体。2023年10月，针对老年人的日常餐饮问题，民政部、国家发展改革委、财政部等发布《积极发展老年主餐服务行动方案》，进一步完善多元化供给格局，进一步提升老年人生活水平。2023年内养老相关政策不断融合多元服务，打造便民生活圈，并且从多个方面入手，更实际的解决了目前一部分的老年人生活不变之处，随着政策的逐步完善与升级，物业服务企业可通过增值服务丰富服务内涵，持续挖掘增长空间，不断提升服务密度和渗透度，不仅限于养老，而是力求打通产业链，形成“物业+多元”的商业模式，进一步拓宽创收渠道。
2、行业市场规模
目前，高质量发展已成为行业“主旋律”。物业企业摒弃盲目追逐规模的“数字游戏”，不再以量
为先，更加注重有质量的拓展，结合成本等经营要素，有选择、有目的的进行拓展，同时对于“拖后腿”的项目，主动选择“割舍”策略，从而“稳住”收益，为可持续发展奠定基础。
从行业规模来看，2023年物业管理行业管理规模预计将迈入300亿平方米大关，远高于2017年水平（近200亿平方米），预计到2027年，物业管理行业管理规模将突破350亿平方米，结合平均物业费实际情况，基础服务收入规模将接近万元亿元。行业整体管理规模实现稳步增长。但上游房地产市场继续承压、并购回归理性，增量市场空间有限，存量市场竞争愈发激烈，行业整体管理规模增速近年来略有放缓。
此外，物业服务企业已涉足更多创新型服务领域，如城市服务、IFM服务等，不断推高盈利“天花板”。具体来看，城市服务是物业企业争相“角逐”的重点领域。据测算，预计到2027年，物业服务企业参与城市服务的潜在市场容量将超过万元亿元；未来，城市服务将成为物业服务企业业绩增长的“助推器”之一。此外，智慧城市也是城市服务未来重要的发展领域，不少头部物业服务企业积极参与智能化建设，搭建智慧城市服务平台，为城市治理贡献力量。
3、行业发展趋势
（1）政策支持力度不断上升
随着“机关及企事业单位后勤服务社会化改革”和“公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营”等一系列政策的推出，不断为学校、医院、园区运营服务、政府机关、公众场所等后勤管理服务市场释放空间，给后勤管理服务企业带来业务增量机会。因此，在政策和市场的双重驱动下，未来市场发展空间巨大。
（2）市场空间持续扩大
随着企事业单位、政府机构改革以及医疗改革的不断推进，后勤管理服务等城市服务行业将迎来蓬勃发展时期，市场规模逐年提高。一方面，将后勤管理服务承包给社会上的专业公司，一定程度上减轻了政府、企事业单位的管理负担，提高了后勤管理服务工作的效率，另一方面，节约了后勤巨大的开支，因此越来越多的政府机关、企事业单位将后勤管理服务、物业服务工作承包给专业的服务机构，未来行业市场规模将逐年提升。
（3）对第三方服务企业的市场认可度不断提升
随着企事业单位、政府机关的各项后勤管理服务逐步社会化，企事业单位、政府机关将主要人力、精力集中在核心业务上，非核心的后勤管理服务需求将被不断被释放，后勤管理服务行业出现良好的发展机遇，随着客户对市场化后勤服务的认可及接受程度不断提高，越来越多的企事业单位、政府机关将后勤管理服务外包给专业的服务公司。
（4）对专业能力的要求不断提高
城市服务业细分赛道众多，包括医院后勤管理服务、学校后勤管理服务、政府机构后勤管理服务。
园区运营服务、公共场所服务等，随着服务升级、专业化水平要求日益提高，以及各个服务领域存在各自服务内容及形式的特殊性，因此对于服务商的专业技术门槛越来越高，专业化服务能力及技术是服务商获取业务项目的核心竞争力。
4、企业优势
公司作为一家已有二十一年历史的专业城市服务品牌企业，公司竞争优势主要集中在六个方面：一是服务业态丰富，覆盖了医院、学校、园区、公共场所、政府机构、社区、商业等各类业态，拥有全方位服务城市运营的综合能力；二是专业优势，在长期市场化运营过程中，公司锻造出丰富的实践经验和出色的专业化能力，能够制定和引领行业标准，并能快速接手和复制项目；三是管理优势，公司针对多业态领域发展建立了清晰、精细的条线管理，可以迅速适应市场需求，并且体系灵活，可随时根据环境变化及时调整战略；四是人才优势，知人善用、任人唯贤，公司通过强化聚才、育才、用才的理念，拥有一大批实战技能强的员工和管理层团队；五是品牌优势，公司始终以客户为中心，坚持诚信经营、品质为本的发展理念，在业内和社会上树立了良好口碑与品牌形象；六是创新优势，公司始终能与时俱进、创新模式、创新管理、创新引领企业发展，使公司由单一业态向多业态协同发展，由传统物业服务向城市服务领域迈进，使公司在多变的环境下规避风险，寻得机遇。
公司近年来在医院、学校、公共场所、城市环卫、园区运营等领域持续发力，积累了大量的专业技术能力及行业管理经验，面对巨大的市场，竞争优势明显。

　　二、公司面临的重大风险分析
1、公司治理的风险
公司自2014年12月整体变更为股份公司后，逐步建立健全了法人治理结构，制定了适应公司现阶段发展的内部控制体系，建立了较为完善的三会议事规则及一系列规章制度,但现有管理体系仍存在进一步提升的空间。公司的进一步发展、经营规模的不断扩大以及外部监管、经营环境的深刻变化，都对公司治理提出更高的要求，可能对公司的稳定健康带来一定风险。应对措施：针对此情况，公司逐步完善法人治理结构，不断规范公司治理，遵照议事规则和章程召开三会，严格履行内部控制体系，促进公司健康发展。
2、实际控制人不当控制风险
公司控股股东、实际控制人姜芳直接持有公司股份8399.4万元股，占公司总股本的72.9115%，姜芳控制的云涌投资持有公司股份2798万元股，占公司总股本的24.2882%，姜芳控制的众雅盛持有公司股份185.0802万元股,占公司总股本的1.6066%，姜芳合计拥有公司98.2784%表决权，且姜芳担任公司董事长，若其利用对公司的实际控制权，对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能会给公司经营和其他股东带来风险。应对措施：一方面，从建立科学决策机制入手，实行决策多听取分管领导意见，遵循综合优化原则，权衡利弊形成决策。另一方面，从促进公司发展角度出发，引进战略投资者，稀释控股比例，以便引进先进的管理思想，开拓思路，不断优化公司股本结构，提高公司管理水平。
3、市场竞争风险
目前公司所在行业企业众多，行业集中度较低，已形成了市场竞争加剧的局面。商业模式传统，区域化经营明显，而且行业门槛较低，业内企业均面临市场竞争的风险。应对措施：公司在二十多年物业管理实践中积累了丰富的运营管理经验，拥有一支高素质、专业化技能的管理团队，具备创新意识、决策执行能力强，面对激烈的市场竞争，公司从扩大品牌影响力、提升服务品质、规范细化内部管理入手，并通过资本运作等不断提高行业地位，走出河南，走向全国，增强公司竞争能力。
4、经营成本上升的风险
随着我国人口的老龄化和我国产业结构的不断升级，人工劳动力的来源将面临短缺风险。劳动力的短缺将导致劳动力成本上升，公司营业成本以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量将会随之增长，员工平均工资亦有上涨趋势，人工成本上升将可能对公司的盈利水平将造成不利影响。应对措施：针对该风险，公司将在经营过程中努力提高管理效率，科学合理制定人员编制，加强培训，以提高人均效能，尽量减低人工成本上升对经营业绩带来的压力，同时公司也努力提升服务的价值，争取更高的合同价格，开拓多样化的项目服务，提升公司的抗风险能力。
5应收账款风险
随着公司业务的快速增长，应收账款规模也相应扩大，截至报告期末，公司应收账款净额为27,110.33万元，较期初26,358.53万元增加751.80万元，增长比例2.85%。公司应收账款整体账期处于合理水平，应收账款总体回收风险可控。但是不排除未来由于客户资金安排方面等原因，部分应收账款可能出现不能按约定期限及时收回的情形，从而对公司资金周转产生不利影响。应对措施：公司一方面有选择性的主动放弃并退出部分回款周期较长的项目,另一方面，针对已形成的应收账款，除专业部门及各项目加大催收力度外，采取灵活机制，尽可能少欠款数额。另外，公司也正在尝试通过门禁、梯控、地下停车场智能管理系统等科技手段防止和减少应收账款的发生。
6、公司规模扩张带来的管理风险
公司经过多年来的经营，业务持续发展，规模不断扩大，分子公司数量较多，截至报告期末，公司分子公司60余家。如果公司的资源配置、质量管理、内部控制、人才培养和引进等无法及时调整或相关调整不能完全适应公司规模扩张后的需要，将导致公司现有的管理架构和组织模式无法完全适应规模扩张带来的变化，对公司的经营业绩产生不利影响。同时，公司服务项目较多，分布在全国多个省市，如果对外地子公司或跨区域的项目缺乏高效的日常管理，可能出现服务质量下降、项目成本控制不当等项目管理风险。应对措施：一方面实行各业态事业部制的精细化管理，制定各业态专业化管理标准，打造各业态专业化的运营团队，另一方面建立分子公司管理办法，加强对外派董监高的管理，并将加强员工在岗培训工作，加大管理人员梯段建设工作，着重打造组织能力，培养项目复制能力，根据公司发展实施调整管理模式，提高管理水平。 收起▲