一、业务概要　　(一)商业模式与经营计划实现情况　　1、商业模式。公司立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。目前园区内入驻企业客户近400家，主要客户大部分为互联网、软件开发、集成电路、文化创意、物联网、电子商务等领域公司，阿里巴巴、网盛科技（002095）、杭州19楼、国芯科技、矽力杰（KY6415）、泛微网络（603039）、纵横通信（603602）、平治信息（300571）、朗新科技（300682）、天地数码（300743）等一大批行业知名企业在园区成长壮大，神州数码、华为、中兴、思科等行业龙头企业区域总部落户园区。公司地处长... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　1、商业模式。公司立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。目前园区内入驻企业客户近400家，主要客户大部分为互联网、软件开发、集成电路、文化创意、物联网、电子商务等领域公司，阿里巴巴、网盛科技（002095）、杭州19楼、国芯科技、矽力杰（KY6415）、泛微网络（603039）、纵横通信（603602）、平治信息（300571）、朗新科技（300682）、天地数码（300743）等一大批行业知名企业在园区成长壮大，神州数码、华为、中兴、思科等行业龙头企业区域总部落户园区。公司地处长江三角洲，在杭州高新技术开发区内，与西湖相邻，周围汇集了大量的大学、科研院所，以优美、舒适、现代化标准来营造园区。公司以信息产业为发展方向，以服务高科技企业、发展高科技产业为宗旨，以“企业化管理、市场化运作、专业化服务、国际化战略”为运行模式，致力于构建区域创新孵化器，推动信息产业的发展。
　　公司是国家级科技企业孵化器，为培育和扶持高新技术中小企业提供科技企业孵化平台。在对高科技企业“孵化”的基础上，提供产业化“加速”的条件，打开资本“倍增”的通道，积极探索高新技术产业化与入孵企业快速成长的市场化道路，确立“四个平台”的基本发展模式。“四个平台”就是物业服务平台：提供优良的工程、保安、保洁、通讯、文印、宽带网络等物业服务，为入园企业创造良好的办公环境；创业服务平台：为入孵企业提供良好科技、政策、人才中介、管理咨询和信息服务等创业服务，推动入孵企业快速成长；资本服务平台：发起设立东部众创(杭州)投资管理有限公司以及产业基金，引入风险资本、证券、法律、工商、税务等中介服务，建立银企战略合作关系，采取直接投资、引入投资、协助投资相结合的方法，形成多元化投融资机制；国际交流平台：建立开放式国际交流与合作平台，使园区不仅具有孵化器的功能，同时具有加速器与倍增器的功效，为入孵企业提供全方位、全过程的综合服务。
　　公司通过专业化、品牌化的科技园区综合服务体系，集聚优质客户，开拓物业规模，收入来源主要包括物业租金收入、管理服务收入、信息服务收入以及股权投资收益。公司在报告期内以及报告期后至报告披露日，公司的商业模式未发生变化，坚持立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。
　　2、经营计划。2025年公司围绕全市产业园区招商运营平台的战略定位，以打造“一站式产业园区综合运营服务商”为目标，整合资源、创新举措，蹄疾步稳地朝着年度任务目标奋进。
　　（1）整合资源，创新举措，稳定公司经营基本面。
　　招商板块，公司经营团队锚定年度目标，一方面采取了精准定位、产业链生态打造、优化园区营商环境、强化服务和信任、动态机制和优化等系列举措，聚焦各产业园区区域优势（如产业链基础、区块政策资源等），避免同质化竞争，积极与高校（浙江大学创新创业学院）、兄弟单位（科创集团、人才集团）、实验室（石虎山机器人创新基地）联动交流，以及通过小微企业精准化服务对园区企业提供支持，努力稳定入驻率。
　　另一方面，通过提升服务品质和响应效率，提高客户粘性。推行金牌管家服务机制，根据楼宇特性及客户类型响应服务需求，重点客户由招商经理专人对接，其他客户由楼宇客服经理对接；公司同步成立专门的“日常服务事项专项”小组，从不同层面及时了解企业需求，协调解决企业遇到的问题。物业板块，以“客户视角、质量管理、团队建设”为目标，着重针对资源优化配置、岗位标准提升、运行管理提效等方面进行梳理完善。自2025年9月起，从工程管理、环境秩序、客户服务等方面陆续对各园区物业服务标准45项制度进行优化和上墙，并梳理各园区工程、环境、秩序等服务SOP手
　　册以及各类应急预案手册。10月已率先在文三园区工程部试行工程SOP，12月开始陆续推行到各园区、各物业服务岗位。
　　产服板块，坚持以主导产业为核心，致力于构建完善的产业生态体系。一方面，积极搭建产业交流平台，定期举办数字经济领域的产业链对接、主题沙龙、投融资对接、政策季度等活动，2025年园区举办各类产业活动32余场、服务企业412家次，其中园区内企业171家次，园区外企业200家次。产业服务活动有效加强了园区企业间、园区内外企业间的交流合作，并扩大了园区的朋友圈，紧密了与投融资机构、行业协会、科技服务机构的合作交流。另一方面，推进双创平台建设，延伸和丰富数字经济产业链，努力打造一条从“技术创新”到“成果转化”，再到“产业应用”的完整链条，为楼宇内的企业提供了更多的合作机会和发展空间，也为数字经济产业注入源源不断的新动能。2025年园区新增培育创小2家、国科小7家、省级专精特新企业6家、省科小3家。
　　（2）问题导入，创新改革，内部运行合规高效。
　　深化国企改革总部署，完善法人治理。全面建立外部董事占多数的董事会以及审计委员会并实现规范运作。董事会引入产业园区研究、资本运作等领域行业专家，有效防范经营风险。
　　抓住考核工作小切口，提升组织效率。一方面，聚焦高质量发展工作目标，优化设计公司高质量发展考核指标和分解表；建立有效的执行反馈机制，推动日志周报月报制度落实。另一方面，紧密围绕产业新定位，实施组织架构优化探索，有效契合公司现阶段的业务重点和工作职能。
　　对标制度重塑新要求，完善制度体系。全年完成了《公司章程》修订以及20余项关键制度的更新、审定、发布和运行，涵盖“三重一大”决策事项清单和实施办法、基金投资管理、招标采购和限额以下（小额）采购、招商中介代理机构管理、专业房产经营以及为适应新《公司法》要求完善法人治理的相关制度，新制度颁发后及时跟进制度宣贯和流程指导，进一步强化制度在公司运行中的纲领性作用。（3）贯彻专业团队高要求，强化人才队伍建设。
　　实施人才队伍建设“三项举措”。一是市场化选聘，年内启动两期公开招聘工作；二是建立导向型激励机制，本着“效益导向、业绩导向”原则，针对招商团队设置倾斜性的考核激励政策，加大团队/个人季度考核系数弹性，并结合企业年度经营目标联动发放绩效；三是强化选人用人，与集团相关部门联动做好青年骨干培养培育，包括青年骨干人才库推荐、干部选拔任用筹备、人才交流等。同时更加强调岗位训练和员工培养。全年组织各类培训72场次，参训人员累计1183人次，培训内容包括制度宣贯、岗位综合素质和技能训练以及新入职员工的岗前培训和导师帮带。
　　（4）聚焦数字应用软实力，推进智慧园区建设。
　　2025年公司自主研发并上线“园企服务”小程序，构建起一个多功能一体化移动服务平台，面向用户提供招商信息发布、优质房源展示、企业文化宣传、活动资讯一览及便捷的自主生活服务等功能，和园区数字管理平台数据协同，实现园区的数据流、业务流与服务流的深度融合。
　　（5）降本增效，创新管理，提升企业发展质效。
　　加强内控，降本增效落地见效。对资金进行合理统筹规划及安排，努力争取到各战略合作银行最大力度优惠，减少贷款规模合理降低财务费用，并根据经营实际情况做好资金筹划；通过岗位优化、动态调配等举措合理降低劳务成本；工程团队改变以往外包模式为自购材料维修，全年累计完成各类维修5972余起。
　　数字应用，运营管理提升效率。加强业财融合，实现费用的精细化管理、合同台账及收付款情况的归集、大数据的自动化处理等多项功能；优化运营管理流程，完成数源软件园、外包基地国资平台的数据接管工作和数智管理平台的搭建工作，实现多园区运行监管。同时积极改进服务质量检查、客户满意度调查工作，开展12次服务质量(环境)检查并推动落实整改有效率、及时率；完成客户满意度调查196家企业，平均满意度为93.35%。
　　（6）党建引领，夯实基础，“亲清园区”走深走实。
　　强化理论武装。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，严格落实“第一议题”学习，专题学习《习近平经济文选》第一卷、《习近平谈治国理政》第五卷、《文化的力量--习近平文化思想在浙江
　　的溯源与实践》以及党徽党旗规范使用等内容。全年开展主题党日学习、专题学习研讨、党员冬训等学习30余次，领导班子上党课4次，8090宣讲3次，开展循迹溯源活动1次。
　　牢抓意识形态。扎实做好意识形态宣传以及网络舆情监测，加强对企业公众号、宣传栏等宣传阵地的管理。持续发挥公众号宣传载体功能，全年共发布各类推送200余篇，均严格落实“三审三校”制度。重视发挥青年宣讲团作用，在每月主题党日学习中，以青年视角带领全体党员学原文悟原理、分享学习心得；并积极鼓励青年党员参加各级党组织的演讲比赛、宣讲活动，均取得优异成绩：2名青年党员在高新区（滨江）两新党组织演讲比赛中荣获组织奖；1名青年员工参加集团2025年“清风伴青山青年话担当”演讲比赛以及杭州资本青年说比赛，荣获第二名；1名青年员工参加团市委二十届四中全会宣讲工作并顺利通过选拔成为杭州市共青团宣讲员，于12月在余杭开展宣讲。
　　建设“亲清园区”。持续深耕“亲清园区”品牌建设，积极拥抱数字化转型，着力推进“园企服务”小程序，进一步丰富亲清文化内涵；并落实“党员之家”板块，梳理推出“找组织、找活动、找朋友、爱公益、爱学习、帮帮团”等板块，丰富小程序线上服务载体，将清廉办企理念融入服务日常。
　　激发党员先锋活力。深化“区岗队”建设实效。持续拓展党员示范岗、党员突击队创建成果，结合党员岗位实际设示范岗1个、责任区1个、突击队2支、服务队1支，区岗队集体在招商运营、技术攻关、安全生产等关键领域充分发挥主观能动性，成为攻坚克难的“红色引擎”。
　　(二)行业情况
　　一是加快推进科技服务业高质量发展。2025年5月，经国务院同意，工业和信息化部、国家发展改革委、教育部、科技部、财政部、市场监管总局、金融监管总局、国家知识产权局、中国科协联合印发《关于加快推进科技服务业高质量发展的实施意见》（以下简称《实施意见》），以创新驱动、市场导向、融合发展、系统推进、质量为先为原则，壮大服务主体，优化发展生态，提升服务能力，实现规模增长和质效提升，加快科技成果转化和产业化，有力支撑科技创新和产业创新融合发展。《实施意见》提出，要推动科技服务业全面发展，围绕研究开发、技术转移转化、企业孵化、技术推广、检验检测认证、信息技术、工程技术、科技金融、知识产权、科技咨询及其他科技服务等重点领域进行全面部署，明确发展任务。《实施意见》明确，要优化科技服务业发展生态。培育壮大服务主体，引导科技服务机构专业化、市场化、平台化发展。推动集聚发展，建设科技服务业创新发展集聚区，引导高水平研发机构、高层次人才、社会资本等各类创新要素聚合。
　　二是浙江省建设具有全球影响力的科创高地。《浙江省国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》提出，聚焦新一代信息技术、高端装备、现代消费与健康、绿色石化与高端新材料等4大产业高地，加快提升人工智能、智能物联、新能源汽车及零部件等15个重点产业集群，培育发展未来产业。到2030年，“415X”先进制造业集群规上企业营业收入突破13万亿元，力争培育60个未来产业先导区。推动新兴产业发展壮大。加快发展人工智能、新材料、新能源、航空航天、低空经济、生物医药、集成电路、高端软件、新能源汽车等产业，打造新兴支柱产业。推进首台（套）装备、首批次材料、首版次软件应用，加快新技术新产品新场景大规模应用。加强未来产业科学布局。支持人形机器人、脑机接口、类脑智能、量子信息、生物制造、氢能等产业发展。引导各地因地制宜培育未来产业，深化未来产业先导区建设。
　　三是杭州打造“296X”先进制造业集群。2025年10月17日召开的全市科技创新和产业创新深度融合推进制造业高质量发展大会上，杭州首次提出打造“296X”先进制造业集群。立足自身产业基础，锚定建设全球先进制造业基地的目标，牢牢把握“两新”深度融合这一关键路径，以此构筑发展特色现代化产业集群的“四梁八柱”，奋力开创制造业高质量发展的新局面。高水平打造“296X”先进制造业集群，是杭州发展新质生产力、抢占未来产业竞争制高点的核心战略举措。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　受宏观经济波动影响的风险
　　公司主要业务为科技园区建设开发与管理，主要为入驻企业提供办公楼租赁及配套物业服务，此外还为企业提供全方位的综合配套服务。目前公司主营业务较为单一且客户多为中小企业和创业企业，公司的发展与经济繁荣程度和园区内企业的行业景气程度关系较为密切。园区运营、招商引资竞争日趋激烈，公司经营业绩的后续发展情况有待观察。
　　受托管理物业不确定性风险
　　目前公司的主营业务除自有园区服务管理经营外，还包括受托管理的关联方物业。若委托方另聘其他公司管理相关物业，则公司未来经营将受到一定影响。
　　投资设立产业基金的退出风险
　　投资成立东部众创（杭州）投资管理有限公司以及杭州东部投资合伙企业（有限合伙）、浙江东部汇创投资管理有限公司和杭州东汇创智投资合伙企业（有限合伙）产生的投资风险，产生原因主要是公司希望通过投资设立产业基金，建立起覆盖中小企业发展全过程的资本服务，形成“股权投资+孵化器”相结合的创业型企业培育机制，如果所投资项目的发展环境发生不利变化，将可能有投资未能实现增值退出的风险。对公司的影响主要有两个方面，一是通过本次投资的成功实施，来增强公司的产业培育能力，把握住优质项目的发展机遇，未来有可能提升公司的盈利能力；二是可能存在投资损失的风险。对于上述风险，公司的主要应对措施是在该产业基金运营过程中组建了专业的项目团队、决策团队和顾问团队，并对项目筛选、投资决策、投后管理制定有严格的流程规范。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要　　（一）商业模式与经营计划实现情况　　1、商业模式。公司立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。目前园区内入驻企业客户400余家，主要客户大部分为互联网、软件开发、集成电路、文化创意、物联网、电子商务等领域公司，阿里巴巴、网盛科技（002095）、杭州19楼、国芯科技、矽力杰（KY6415）、泛微网络（603039）、纵横通信（603602）、平治信息（300571）、朗新科技（300682）、天地数码（300743）等一大批行业知名企业在园区成长壮大，神州数码、华为、中兴、思科等行业龙头企业区域总部落户园区。公司地处长... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　（一）商业模式与经营计划实现情况
　　1、商业模式。公司立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。目前园区内入驻企业客户400余家，主要客户大部分为互联网、软件开发、集成电路、文化创意、物联网、电子商务等领域公司，阿里巴巴、网盛科技（002095）、杭州19楼、国芯科技、矽力杰（KY6415）、泛微网络（603039）、纵横通信（603602）、平治信息（300571）、朗新科技（300682）、天地数码（300743）等一大批行业知名企业在园区成长壮大，神州数码、华为、中兴、思科等行业龙头企业区域总部落户园区。公司地处长江三角洲，在杭州高新技术开发区内，与西湖相邻，周围汇集了大量的大学、科研院所，以优美、舒适、现代化标准来营造园区。公司以信息产业为发展方向，以服务高科技企业、发展高科技产业为宗旨，以“企业化管理、市场化运作、专业化服务、国际化战略”为运行模式，致力于构建区域创新孵化器，推动信息产业的发展。
　　公司是国家级科技企业孵化器，为培育和扶持高新技术中小企业提供科技企业孵化平台。在对高科技企业“孵化”的基础上，提供产业化“加速”的条件，打开资本“倍增”的通道，积极探索高新技术产业化与入孵企业快速成长的市场化道路，确立“四个平台”的基本发展模式。“四个平台”就是物业服务平台：提供优良的工程、保安、保洁、通讯、文印、宽带网络等物业服务，为入园企业创造良好的办公环境；创业服务平台：为入孵企业提供良好科技、政策、人才中介、管理咨询和信息服务等创业服务，推动入孵企业快速成长；资本服务平台：发起设立东部众创(杭州)投资管理有限公司以及产业基金，引入风险资本、证券、法律、工商、税务等中介服务，建立银企战略合作关系，采取直接投资、引入投资、协助投资相结合的方法，形成多元化投融资机制；国际交流平台：建立开放式国际交流与合作平台，使园区不仅具有孵化器的功能，同时具有加速器与倍增器的功效，为入孵企业提供全方位、全过程的综合服务。
　　公司通过专业化、品牌化的科技园区综合服务体系，集聚优质客户，开拓物业规模，收入来源主要包括物业租金收入、管理服务收入、信息服务收入以及股权投资收益。公司在报告期内以及报告期后至报告披露日，公司的商业模式未发生变化，坚持立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。
　　2、经营计划。2025年上半年，公司紧紧围绕全市产业园区招商运营平台的战略定位，以打造“一站式产业园区综合运营服务商”为目标，整合资源、创新举措，朝着年度任务目标奋进。
　　1、园区归集管理工作稳步推进。文三园区、外包基地、数源软件园已实现招商、物业全面归集管理，自营项目数源市集也顺利开业；六和云园区、文鸿金座项目推进评估工作进展。外部拓展方面，天德产业园已完成短期委托管理协议签订，同时积极接洽石虎山机器人创新基地项目，拟基于“一产业一园区”的战略思路，以产学研平台招引优质项目，目前正在拟定初步合作方案。
　　2、整合资源，创新举措，稳定公司经营基本面。面对经济发展疲态，公司经营团队锚定年度目标，采取了精准定位、产业链生态打造、优化园区营商环境、强化服务和信任、动态机制和优化等系列举措，聚焦各产业园区区域优势（如产业链基础、区块政策资源等），避免同质化竞争，积极与高校、兄弟单位、实验室联动交流，以及通过小微企业精准化服务对园区企业提供支持。
　　3、推进物业服务标准化、体系化。上半年已完成数源软件园、文鸿金座、黄姑山路3号、天德产业园等项目的接管，各园区派驻了项目经理、工程人员、客服人员，逐步推进职业化训练工作；建立了物业中心的月度成本核算机制。
　　4、推动区域、高校和园区之间的深度合作。上半年园区举办各类产业活动14场，服务企业227家次；同时完善客户走访制度，为每家入驻企业配备一名服务专员，实行“一对一”精准服务。依据西湖区区域产业发展的整体规划，依托浙江大学创新创业学院在人才培养和科研创新方面的优势并发挥东部软件园在科技企业孵化方面的优势，三方共建产学研项目孵化基地；完成了“一站式产业园区综合运营服务商”工作方案，以及技术转移中心工作方案等。
　　5、对标制度重塑新要求，完善制度体系。上半年完成了6项关键制度的更新、审定、发布和运行，涵盖基金投资、非生产经营货物服务采购、招标采购、限额以下（小额）采购、招商中介代理机构管理办法等，并更新制度汇编，进一步强化了管理制度在公司运行中的纲领性作用。
　　6、聚焦数字应用软实力，提升运营管理效率。开发应用“东软在线”企服小程序，即将实现招商流程线上化。加强业财融合，对现有OA系统启动升级改进，同时与NC系统、园区管理平台及财资平台进行系统对接，多平台数据互通，实现费用的精细化管理、合同台账及收付款情况的归集、大数据的自动化处理等多项功能。优化运营管理流程，完成数智管理平台的搭建工作。
　　7、提升园区公共区域的整体品质与使用功能。上半年累计完成各类维修2100余起，涵盖道路修复、照明设施更换、绿化养护、入室维修等多个领域；充分发挥质量监管小组职能，督促形成自查闭环监督机制。
　　8、党建引领，“亲清园区”走深走实。上半年，东软股份党总支开展主题党日活动6次，党总支班子理论学习会议6次，专题部署会1次，理论读书班2次，公司领导班子讲党课1次。聚焦公司三重一大、公开招投标、内部询比价等重点领域，加强全过程监督；积极拥抱数字化转型，着力推进“园企服务”小程序，进一步丰富了亲清文化内涵。
　　（二）行业情况
　　一、工业和信息化部制定新版《管理办法》。2025年6月7日，工业和信息化部印发了《工业和信息化部科技型企业孵化器管理办法》的通知，标志着我国孵化器发展和统筹管理进入新阶段。从功能定位上，突出促进成果转化和产业化、孵化科技型企业、弘扬企业家精神，突出促进传统产业升级、新兴产业壮大、未来产业培育，服务发展新质生产力。从管理体系上，推动原国家级转为部级（标准级）孵化器，同时，聚焦新兴产业和未来产业领域，培育对标国际一流的部级（卓越级）孵化器，引导各类资源要素集聚。自《管理办法》印发之日起至2027年12月31日止为政策衔接过渡期，过渡期内相关机构原有“国家级科技企业孵化器”资格继续保留，同时可按《管理办法》申报“工业和信息化部科技型企业孵化器”。过渡期结束后，未获得“工业和信息化部科技型企业孵化器”资格的原国家级科技企业孵化器，不再保留相应资格。
　　二、创新浙江建设提能升级。今年以来，浙江省深入贯彻习近平总书记考察浙江时作出的“在以科技创新塑造发展新优势上走在前列”重要指示精神，做深做透教育科技人才一体改革发展、科技创新和产业创新深度融合“两篇大文章”。围绕做深做透“两篇大文章”的一系列改革措施、部署正为全省经济社会发展提供强劲动能。今年1至5月，全省高新技术产业投资同比增长10.7%，高新技术产业增加值同比增长8.8%。中试平台是实验室和应用场景之间的重要环节。浙江正加快步伐，省市联动布局建设中试平台和概念验证中心，推广“中试—投资—孵化”运营模式，让中试平台的“企业朋友圈”扩展得越来越大。
　　三、杭州推动特色现代化产业体系攀“高”向“新”。杭州围绕五大产业生态圈，持续擦亮“中国视谷”“中国医药港”等特色产业地标；积极抢抓未来产业风口，出台《杭州市未来产业培育行动计划（2025—2026年）》，累计培育省级未来产业先导区4个，其中城西科创大走廊人工智能先导区被认定为省级先导区；新增浙东工业母机、环杭州湾现代纺织服装、长三角大飞机等3个国家级先进制造业集群，国家中小企业特色产业集群实现“零的突破”。入选首批北斗规模应用试点城市、首批5G应用“扬帆”行动重点城市，全年新建5G基站1600余个。杭州数字经济发展综合评价连续七年位居全省第一，入选2024年全省数字经济发展优秀案例140个。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　受宏观经济波动影响的风险
　　公司主要业务为科技园区建设开发与管理，主要为入驻企业提供办公楼租赁及配套物业服务，此外还为企业提供全方位的综合配套服务。目前公司主营业务较为单一且客户多为中小企业和创业企业，公司的发展与经济繁荣程度和园区内企业的行业景气程度关系较为密切。当前国内需求不足，外部环境复杂严峻，公司经营业绩的后续发展情况有待观察。
　　受托管理物业不确定性风险
　　目前公司的主营业务除自有园区服务管理经营外，还包括受托管理的关联方物业。若委托方另聘其他公司管理相关物业，则公司未来经营将受到一定影响。
　　投资设立产业基金的退出风险
　　投资成立东部众创（杭州）投资管理有限公司以及杭州东部投资合伙企业（有限合伙）、浙江东部汇创投资管理有限公司和杭州东汇创智投资合伙企业（有限合伙）产生的投资风险，产生原因主要是公司希望通过投资设立产业基金，建立起覆盖中小企业发展全过程的资本服务，形成“股权投资+孵化器”相结合的创业型企业培育机制，如果所投资项目的发展环境发生不利变化，将可能有投资未能实现增值退出的风险。对公司的影响主要有两个方面，一是通过本次投资的成功实施，来增强公司的产业培育能力，把握住优质项目的发展机遇，未来有可能提升公司的盈利能力；二是可能存在投资损失的风险。对于上述风险，公司的主要应对措施是在该产业基金运营过程中组建了专业的项目团队、决策团队和顾问团队，并对项目筛选、投资决策、投后管理制定有严格的流程规范。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　1、商业模式。公司立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科
　　技产业整合创新发展三大方向。目前园区内入驻企业客户400余家，主要客户大部分为互联网、软件开发、集成电路、文化创意、物联网、电子商务等领域公司，阿里巴巴、网盛科技（002095）、杭州19楼、国芯科技、矽力杰（KY6415）、泛微网络（603039）、纵横通信（603602）、平治信息（300571）、朗新科技（300682）、天地数码（300743）等一大批行业知名企业在园区成长壮大，神州数码、华为、中兴、思科等行业龙头企业区域总部落户园区。... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　1、商业模式。公司立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科
　　技产业整合创新发展三大方向。目前园区内入驻企业客户400余家，主要客户大部分为互联网、软件开发、集成电路、文化创意、物联网、电子商务等领域公司，阿里巴巴、网盛科技（002095）、杭州19楼、国芯科技、矽力杰（KY6415）、泛微网络（603039）、纵横通信（603602）、平治信息（300571）、朗新科技（300682）、天地数码（300743）等一大批行业知名企业在园区成长壮大，神州数码、华为、中兴、思科等行业龙头企业区域总部落户园区。公司地处长江三角洲，在杭州高新技术开发区内，与西湖相邻，周围汇集了大量的大学、科研院所，以优美、舒适、现代化标准来营造园区。公司以信息产业为发展方向，以服务高科技企业、发展高科技产业为宗旨，以“企业化管理、市场化运作、专业化服务、国际化战略”为运行模式，致力于构建区域创新孵化器，推动信息产业的发展。
　　公司是国家级科技企业孵化器，为培育和扶持高新技术中小企业提供科技企业孵化平台。在对高科技企业“孵化”的基础上，提供产业化“加速”的条件，打开资本“倍增”的通道，积极探索高新技术产业化与入孵企业快速成长的市场化道路，确立“四个平台”的基本发展模式。“四个平台”就是物业服务平台：提供优良的工程、保安、保洁、通讯、文印、宽带网络等物业服务，为入园企业创造良好的办公环境；创业服务平台：为入孵企业提供良好科技、政策、人才中介、管理咨询和信息服务等创业服务，推动入孵企业快速成长；资本服务平台：发起设立东部众创(杭州)投资管理有限公司以及产业基金，引入风险资本、证券、法律、工商、税务等中介服务，建立银企战略合作关系，采取直接投资、引入投资、协助投资相结合的方法，形成多元化投融资机制；国际交流平台：建立开放式国际交流与合作平台，使园区不仅具有孵化器的功能，同时具有加速器与倍增器的功效，为入孵企业提供全方位、全过程的综合服务。
　　公司通过专业化、品牌化的科技园区综合服务体系，集聚优质客户，开拓物业规模，收入来源主要包括物业租金收入、管理服务收入、信息服务收入以及股权投资收益。公司在报告期内以及报告期后至报告披露日，公司的商业模式未发生变化，坚持立足于科技园区行业，致力于科技园区开发运营、中小企业创业成长服务、科技产业整合创新发展三大方向。
　　2、经营计划。2024年是东部软件园转型突破的关键之年。公司紧紧围绕打造全市产业园区投资建
　　设运营平台的战略定位，坚持“强基固本、降本增效”两大经营方针，坚决扛起产业园区招商运营平台建设的重要职责。
　　（1）聚焦主责主业“驱动力”，加快转型，提升核心竞争力。
　　一是加强内优，推进归集管理，提高园区承载力。围绕实现西湖集团存量产业园区归集管理运营的工作目标，公司稳步推进西湖集团体系内（服务外包基地、数源软件园、六合金座、5G产业先导园）四大园区的归集管理。
　　二是积极外拓，力促项目落地，扩大园区影响力。改变传统单一的招商模式，加强与各区域政府、业内第三方机构、知名产业园区及空间运营企业对接，逐步形成“优势+口碑+资源+产业生态”多元化招商运营策略，招引久痕科技、逐真科技、中科加禾、浙上鲜品牌餐饮等优质项目落地园区。同步积极推进招商专班各项工作，开展白马湖周边市场调研，云城科创、新加坡科技园三期、滨富项目接洽以及客户储备等，深挖园区外拓的可能性。
　　三是精深产业服务，助力企业发展。围绕精准服务中小微企业财政专项激励试点园区的任务目标，以中小企业“专精特新”精准化服务为抓手，做深产业服务，挖掘、培育、服务园内优质中小微企业。
　　2024年共组织产业活动17场，累计服务企业417家次，其中服务园区企业271家次，产业活动的微信公众号推文浏览量达3488次，重要活动有数实融合与产业高质量发展论坛、第九届“创客中国”浙江赛区系列赛事活动以及数贸会及互联网大会参展。不断优化举措为园区企业解决实际困难，如积极向企业宣讲各类招引政策及对接政府机构，顺利为入驻企业九翊软件、恩软信息、易翃教育等多家公司获得政策支持和金融机构资金支持，以及为8家孵化企业成功申领房租补贴。
　　（2）激发企业治理“内生力”，整合资源，提高管理效能。
　　一是稳步推进企业改革。从强化产业园区招商运营平台功能和稳定收益两方面着手，紧密围绕“产业园区招商运营平台”的新定位，对组织架构、职责匹配进行持续优化调整。优化后的组织架构更有利于集中优势资源和专业力量推动产业园区招商运营的主责主业发力。
　　二是多举措做好降本增效。制定《公司降本增效工作实施方案》与《公司降本增效年度重点目标任务》，扎实推动降本增效年度经营方针落到实处；向全体员工发出牢固树立“过紧日子”思想的号召，进一步强化“降本”与“增效”意识；坚持把成本管控贯穿企业经营全过程，深挖内潜，开源节流，如：动态调配外聘岗位节约外聘成本；积极与各战略合作银行沟通存款及贷款利率事宜，将较高利率的长期贷款置换成较低利率的短期贷款，节约财务成本；完成OA项目硬件服务器的续费优化节约信息化成本；优化阿里云资源配置实现云资产高效利用，以达到成本效益最大化，节约云服务年租用成本。
　　三是完善内控体系建设。围绕“制度重塑”年的工作要求，聚焦推进企业合规管理进程，开展以制度重塑为重点任务的系列工作，进一步规范管理流程。年内共完成颁发14项新增及修订的制度，包括《合同管理办法》《办公用品采购管理办法》《报销及付款管理制度》《差旅费管理细则》《全面预算及决算管理办法》等，进一步细化完善制度与流程，为园区运营提供强有力保障。
　　四是推行数智运营平台。信息化团队对《东软运管中心系统平台》从底层部署架构、各应用模块间的数据库关系和可扩展性、到前后端所有源代码进行重写，使平台以全新面貌与性能服务于园区运营管理。成功部署并上线《数园开发经营性房产管理平台》V1.0，实现楼宇资产配置和历史合约数据的数字化管理，并通过一系列技术创新，逐步推进“园区产业大脑”建设。包括用户中心的统一验证登录、线上合同集合功能的全新升级、多园区应用模式的上线以及CRM招商模块的推出等，极大地提升了园区的运营效率和管理水平。
　　（3）增强队伍建设“支撑力”，突出育管用，激发人才队伍活力。
　　一是完成人力资源优化工作。通过现场会议、学习培训、工作复盘等形式推动人才队伍强化市场理念、明确管理责任、细化工作流程，下一步还将探索建立奖惩对等的激励约束机制。
　　二是开展育人工作。一方面，聚焦青年骨干、基层员工、新入职员工，依托“东软课堂”学习平台，分层分类实施针对性地专项培训。2024年东软课堂共开展了11期的培训学习课程，受训人员累计覆盖近400人次，学习内容包括内控管理制度、岗位业务技能、法治宣传、消防安全等方面。另一方面，合理选派团队骨干外出观摩学习，包括“创新商业标杆研学”“科技企业孵化器从业人员培训”“信息系统集成和国产化适配”等主题，紧跟产业园区发展热点，在同业学习交流中增长才干、拓宽视野。
　　三是注重实战锤炼。聚焦人才队伍岗位建功，充分发挥人才优势，推动人才发展和产业升级。公司组织专业团队积极开展园区外拓工作，对接参观杭州慧港项目、优比选园区、广电新楼宇等项目，并学习参观招商蛇口运河网谷项目以及城投集团西迪港项目，既增长了才干又在参观学习中交流探讨了未来合作的可能性。
　　（4）强化党建引领“向心力”，汲取力量，赋能企业发展。
　　一是深入贯彻二十届三中全会精神，持续巩固党纪学习教育成果。今年，东软党总支将党纪学习教育融入日常，借助固定主题党日、专题党课、第一议题学习等方式，组织党员、干部学习《中国共产党党纪处分条例》《中国共产党巡视工作条例》《国有企业管理人员处罚条例》以及习近平系列讲话等学习资料44篇，观看主题教育党课、清廉视频共计12个，督促引导广大党员干部学纪、知纪、明纪、守纪，切实将党纪学习教育成果转化为学习贯彻党的二十届三中全会精神的实际行动，将党纪学习教育焕发出来的政治热情转化为加快推进产业园区转型发展的强大动力。
　　二是完善廉政风险防控机制。坚持把加强纪律教育与严格纪律执行深度融合。聚焦巡察整改重点任务，开展党组织前置研究事项自查自纠、国有管理人员检察对象确定、发票自查、限额以下采购项目自查、参股企业投资管理专项检查等系列工作；严格执行公司有关对外投资、工程建设、房产出租、经营管理、资金出借以及公务接待、差旅费、公车使用等管理制度，加强廉政风险监测分析和动态管理；开展党员干部政治家访座谈，与18位重点岗位员工家属签订家风承诺书；常态化收看杭州市“廉政经纬”系列警示教育短片以及组织全体党员前往拱墅区家风馆感受家风力量。系列举措以强化预防和监督为重点，以廉政文化建设为支撑，通过“督查+制度+文化”，为产业园区转型发展提供坚强的纪律保证。
　　（5）增强营商环境“牵引力”，紧盯需求，提升园区企业满意度获得感。
　　一是积极推进亲清园区建设。按照“构建亲清园区、打造一流营商环境”的总体工作思路，不断夯实平台载体功能，努力发挥“一核多元”大党建平台优势。今年，亲清园区建设导入数智化建设理念和手段，衔接“浙企廉”公权力大数据监督应用建设要求，园区数智运营平台可实现对空间资产、招商、物业、财务、企业档案等业务的全方位、全链条管理，同时为进一步提升园区廉洁高效的工作运营环境提供可复制样本，确保公权力大数据监督应用建设工作的顺利开展。另外与西湖区检察院联合落地“营商环境检察e站·东部软件园联络站”以及与杭州市律协、杭州市妇联、智仁律所落地“巾帼法爱同行营商环境会客厅”，致力于为企业提供精准靶向法治服务；与西溪街道联合举办“花有约·春有阅集市”“初冬花市”等活动，构建和谐文明辖区；积极创建小哥友好楼宇，方便小哥快速停车取餐，营造新就业群体与楼宇双向友好服务的善治环境；做好“清风廉音”专题宣传以及“清风圆桌会”等“亲清园区”品牌栏目，搭建政企沟通平台，助力营商环境向好向善。
　　二是完善园区基础设施建设。统筹抓好园区基础设施项目的要素保障工作，2024年推进园区停车场、科广电子屏、道路路灯、配电间增容等16个基础设施项目建设，目前16个基础设施项目建设均已完成。
　　基础设施的逐步完善为更多优质企业项目入驻园区打好“硬”基础。
　　三是持续深化平安园区建设。深入贯彻落实集团安委会关于抓好安全生产工作的重要指示精神，全面落实“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，以高度负责的态度抓实抓紧安全生产。2024年常态化开展微型消防站周拉动、安全隐患月检查、安全生产季培训等。全年组织安全检查30余次，查处并完成隐患整改42处，整改率100%，实现了园区平安运行无事故，维护了园区的平安和谐稳定。
　　(二)行业情况
　　一是推进中小企业数字化转型。根据工信部联企业〔2024〕239号关于发布《中小企业数字化赋能专项行动方案（2025—2027年）》的通知，到2027年，中小企业数字化转型“百城”试点取得扎实成效，专精特新中小企业实现数字化改造应改尽改，形成一批数字化水平达到三级、四级的转型标杆；试点省级专精特新中小企业数字化水平达到二级及以上，全国规上工业中小企业关键工序数控化率达到75%；中小企业上云率超过40%。初步构建起部省联动、大中小企业融通、重点场景供需适配、公共服务保障有力的中小企业数字化转型生态，赋能中小企业专精特新发展。推广以集群、园区为单位的“面状”转型。支持先进制造业集群、中小企业特色产业集群、国家高新技术产业开发区等重点集群、园区引进或建设工业互联网平台，开发标准化、模块化、解耦化的数字工具与服务，打造贯通工具链、数据链、模型链的数字底座，大力推广集采集销、中央工厂、众包众创等协同转型新模式，带动集群、园区中小企业数字化水平整体提升。
　　二是杭州市支持推进未来产业先导区建设。2024年2月18日杭州市人民政府印发关于进一步推动经济高质量发展若干政策的通知，依托科教资源优势突出、产业基础雄厚的园区和特色小镇，布局一批市级未来产业先导区，培育一批省级未来产业先导区，积极创建国家未来产业先导区，布局建设未来技术科学装置和未来产业研究院，在土地、能耗等要素上予以适当支持。以通用人工智能为突破赛道，以合成生物、元宇宙、未来网络、智能型机器人、量子科技、先进能源、前沿新材料为重点培育赛道，鼓励前沿导向的探索性基础研究，组织实施一批重大科技计划项目。
　　三是杭州打造全球新兴产业科创中心。2024年10月15日，杭州市人民政府发布了杭政函〔2024〕75号《杭州市促进生产性服务业高质量发展的若干举措》，为全力培育发展新质生产力，打造全国先进生产性服务业集聚地，推动现代服务业与先进制造业深度融合，力争全市生产性服务业增加值到2025年破万亿、占服务业比重达65%，到2027年突破1.2万亿、占服务业比重达三分之二以上，加快建设有全球影响力的生产性服务业标杆城市。聚焦科技服务，强化技术转移转化服务。加快建设技术转移转化中心、概念验证中心、中试基地等公共服务平台，打造创新生态圈和成果转化基地。支持高校、科研院所科技成果赋权改革。鼓励探索“科学家+企业家+投资家”的协同机制和“院所+基金+园区（基地）”发展模式，健全“概念—技术—产品”科技成果转化全链条服务体系。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　受宏观经济波动影响的风险
　　公司主要业务为科技园区建设开发与管理，主要为入驻企业提供办公楼租赁及配套物业服务，此外还为企业提供全方位的综合配套服务。目前公司主营业务较为单一且客户多为中小企业和创业企业，公司的发展与经济繁荣程度和园区内企业的行业景气程度关系较为密切。当前国内需求不足，外部环境复杂严峻，公司经营业绩的后续发展情况有待观察。
　　受托管理物业不确定性风险
　　目前公司的主营业务除自有园区服务管理经营外，还包括受托管理的关联方物业。若委托方另聘其他公司管理相关物业，则公司未来经营将受到一定影响。
　　投资设立产业基金的退出风险
　　投资成立东部众创（杭州）投资管理有限公司以及杭州东部投资合伙企业（有限合伙）、浙江东部汇创投资管理有限公司和杭州东汇创智投资合伙企业（有限合伙）产生的投资风险，产生原因主要是公司希望通过投资设立产业基金，建立起覆盖中小企业发展全过程的资本服务，形成“股权投资+孵化器”相结合的创业型企业培育机制，如果所投资项目的发展环境发生不利变化，将可能有投资未能实现增值退出的风险。对公司的影响主要有两个方面，一是通过本次投资的成功实施，来增强公司的产业培育能力，把握住优质项目的发展机遇，未来有可能大幅度提升公司的盈利能力；二是可能存在投资损失的风险。对于上述风险，公司的主要应对措施是在该产业基金运营过程中组建了专业的项目团队、决策团队和顾问团队，并对项目筛选、投资决策、投后管理制定有严格的流程规范。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲