一、业务概要　　(一)商业模式与经营计划实现情况　　（一）商业模式　　公司是一家专注于商业地产服务的综合服务商，为房地产开发商、投资客户及商家提供商业策划、专业招商、整合营销、运营管理、资产管理等五维一体全生态链系统服务，获取收入，实现企业价值。五维一体的全生态链的具体服务内容如下：　　1、商业策划：市场调查、竞争策略分析、建筑设计顾问、产品再造、商业数据挖掘与分析、开发测算。　　2、专业招商：业态规划、商家招商、主力店引入、租约谈判、品牌代理、开店选址。　　3、整合营销：策划包装、案场代理、网络营销、区域行销、合同签署及手续办理。　　4、运营管理：统一推广、统一管理、商家调整、租金预测、... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　（一）商业模式
　　公司是一家专注于商业地产服务的综合服务商，为房地产开发商、投资客户及商家提供商业策划、专业招商、整合营销、运营管理、资产管理等五维一体全生态链系统服务，获取收入，实现企业价值。五维一体的全生态链的具体服务内容如下：
　　1、商业策划：市场调查、竞争策略分析、建筑设计顾问、产品再造、商业数据挖掘与分析、开发测算。
　　2、专业招商：业态规划、商家招商、主力店引入、租约谈判、品牌代理、开店选址。
　　3、整合营销：策划包装、案场代理、网络营销、区域行销、合同签署及手续办理。
　　4、运营管理：统一推广、统一管理、商家调整、租金预测、联动营销。
　　5、资产管理：公寓管理、商务楼宇管理、存量盘活、大宗交易、定制开发、资产升级改造、资产价值重塑。
　　公司的主要服务类型分为以下四种：
　　1、房地产营销代理服务：公司根据开发商需求，从市场定位、物业包装、项目推广、销售组织、办理签约等方面为开发商快速、优质地去化其所持物业，待销售完成后获取佣金或者超额佣金奖励。营销代理服务包括普通代理模式、风险代理模式及全案营销模式。
　　普通代理模式公司仅获取基础代理佣金。
　　风险代理模式指代理机构根据项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售研判，为开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而保证开发商的营销效率、回款效率及物业去化效率；开发商为控制自身风险，与代理机构实行风险共担，利润共享，通常由代理机构向开发商支付一定的履约保证金，并由代理机构自行承担全部的营销推广费用；由于代理机构为开发商分担一部分风险，开发商通常会给予代理机构一定数额的销售奖励。
　　全案营销模式指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，以实现有效控制开发商营销成本的代理方式。代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，完成销售任务；代理机构通过专业能力提高营销效率，从而降低推广成本，提升项目整体经济效益。
　　2、顾问策划业务：公司通过搜集和分析社会、政治、经济及市场信息，对房地产市场供需关系、目标客户、潜在客户、竞争情况等综合分析，为客户提供高质量的商业定位及招商策划方案。一般是为客户提供可行性报告、商业分析、商业规划等，获取顾问策划费用。
　　3、招商及运营业务：公司通过对物业的合理布局、业态组合规划、招商推广、品牌商家落位、主力店及散户招商、商场运营管理等，实现整个商业物业的价值提升。根据业务模式，可分为一般招商及运营业务和自持或受托运营物业招商及运营业务。
　　4、房地产电商业务：公司利用互联网、移动互联网AI科技带来的产业变革契机，以自媒体及垂直电商模式提供O2O房地产电子商务服务。公司利用商业地产门户网站麦吉铺、微信公众号、商家微信群、抖音、视频号等线上平台工具进行客户收集与客户需求引导，通过线下提供专业人员销售、招商、推广等服务，向开发商或费者获取服务费收入。公司依据多年积累的大数据，通过自身研发的垂直领域AI智能体为客户提供AI服务并收取相关服务费用。
　　（二）经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入25,623,553.06元，较去年同期增长3.58%；归属于母公司所有者的净利润为-10,817,631.83元，亏损额较去年同期增加140.67%。原因主要是公司受房地产行业周期性调整的影响，行业开发投资和交易量双双下降，商业地产投资者的投资意愿减弱。公司根据行业的实际情况，本期继续以服务类业务为主，主动缩减风险代理业务规模，导致公司营业收入和上期基本持平，经营的基本面未发生重大变化；本期亏损增加的主要原因是上期公司为保障其他应收款的安全，将已计提大额坏账准备的保证金用于购买投资性房产，坏账准备相应转回，剔除该事项影响，本期营业利润与上期基本持平。
　　公司在未来的发展过程中，将努力实现下述战略目标：
　　1、完善项目投资决策管理，控制风险代理项目风险。
　　2、加快商业地产存量市场的业务布局，加大招商营运和存量商业地产管理的拓展力度。
　　3、完善公司产业链布局，将公司产品系列多元化，深度与开发商合作，提供从开发顾问、销售代理、招商代理、物业运营管理和存量资产管理的全链服务。
　　4、逐步进行数字化业务转型，加大AI+商业资产的研发与应用，积极向行业内AI头部靠拢，并向新兴行业拓展业务。
　　5、加大其他业务行业探索，业务下沉，打造自主设计的各类品牌IP,增加公司盈利点，实现公司多元化发展。
　　(二)行业情况
　　1、行业整体情况：近年来中国经济由高速发展向高质量发展转变，在房地产历经的黄金十年中，享受到了资本、经济、人口等众多红利。国家“十四五”规划中，继续强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2025年政策的核心始终以“控增量、去库存、优供给、稳需求、促转型”为调整主线，从供给端以“控新增、盘活存量、保交楼、促转型”与需求端（降门槛、降成本、提信心）双向发力，推动市场止跌回稳并构建新模式。政策效果已初步显现，核心城市止跌回稳，但中小城市仍需长期调整。根据国家统计局数据，2025年全年开发投资总额：82,788亿元，比上年下降17.2%。其中，住宅投资63,514亿元，下降16.3%；办公楼投资3,203亿元，比上年下降22.8%；商业营业用房投资5,947亿元，比上年下降14%。
　　2025年房地产开发企业施工面积659,890万平方米，比上年下降10%。其中住宅施工面积460,123万平方米，下降10.3%；办公楼施工面积27,979万平方米，比上年下降6.2%；商业营业用房56,975万平方米，比上年下降9.8%。房屋新开工面积58,770万平方米，下降20.4%。房屋竣工面积60,348万平方米，下降18.1%。2025年新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%。2025年新建商品房销售额83,937亿元，同比下降12.6%。
　　2025年房地产行业在“稳市场、止跌回稳”的基调下继续调整，投资额与销售额双双下降，反映市场供需两端承压。政策重点转为防过冷、稳预期、保交楼、防风险作为市场调节的显性主线，但库存高企、购房者观望情绪重及区域分化仍是主要挑战。
　　国家从供给端和需求端，分别推出了积极刺激政策，旨在稳定行业发展。在供给端，因城施策缩量供地，在重点城市（一线、强二线）商品房用地计划供应同比降20%-30%，三、四线城市大幅压减，避免新增过剩；建立供地与库存挂钩机制，对库存高企的城市暂停新增供地，优先消化存量。优化用地结构，严控纯住宅用地，增加保障性住房、租赁住房、产业配套用地比例。全国试点收购存量商品用房用作保障性租赁住房/共有产权房，消化库存、补齐短板。部分城市鼓励商办改居住、存量房改租赁，消化审批、放宽规划标准。鼓励房企从开发销售转向开发+运营，发展长租公寓、城市更新、物业服务等业务。在需求端，多地通过降低首付比例（如首套房首付降至15%）、下调房贷利率、优化公积金贷款（提高额度、延长年限）等措施降低购房门槛；契税首套全额返还、二套减半征收。多地叠加地方购房补贴对刚需、人才、二孩家庭额外给予5,000-2万元/套的购房补贴。除北上广深外，多数城市取消限购，一线城市优化限购，放宽社保年限，降低购房门槛。
　　2025年全国商办类房产政策以盘活存量、降门槛、促转型、强金融为核心，在供给端，自然资源部明确新增建设用地优先保障重大项目与民生，原则上不新增纯商办用地，严控写字楼、商业综合体盲目供地。部分城市允许闲置/低效商办（写字楼、公寓、商业裙楼）在不改变用地性质、符合安全与规划的前提下，整栋/整层改建为保障性租赁住房、人才公寓、长租公寓。在需求端，全国统一首付比例从2026年1月起商办类物业最低首付从50%降至30%，不额外设置上限，各地可因城施策下调。贷款利率与LPR挂钩，首套商办利率下浮。
　　2、成都市住房与城乡建设局等六部门于2025年7月21日联合发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》（简称“新政17条”），其核心内容主要围绕激活市场、降低门槛、优化服务三个方面展开，旨在提振市场信心，促进市场平稳健康发展。新房限售调整：2024年10月14日之前购买的商品房，取得不动产权证后即可上市交易。加大公积金支持力度，二套房的首付比例由30%降至20%。公积金贷款额度不再与缴存年限挂钩，统一按缴存余额的25倍计算，提高了可贷额度。打造线上房产超市，整合全市在售房源信息，打造市级线上房产交易服务平台提升信息透明度和交易效率。
　　根据成都市统计局数据：2025年商品房新开工面积1,155.9万平方米，下降26.3%；商品房竣工面积1,159.8万平方米，下降21%；商品房销售面积1,880.5万平方米，下降4.4%。
　　3、商业地产发展情况：在房住不炒的政策大背景下，住宅的投资属性正在逐步消失，商业地产的投资属性正在逐步显现，但受宏观经济影响，投资者的观望情绪严重、交易承压，投资开发和成交量大幅下滑。购物中心、写字楼、公寓、酒店随着时代的变迁，在人们的工作和生活中占有一定的地位。随着消费者的需求越趋多元，购物已不是逛商场唯一的“表达”方式，而是更多地呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的消费诉求，倒逼商业营运迭代升级。
　　4、房地产服务业：房地产服务业主要客户是房地产开发商、物业持有者、投资者、商家，行业波动与整体房地产行业的景气度高度正向相关，同时也受整体经济环境、投资环境的影响，尤其是实体商家营业收入下降带来租金承受能力下降，2025年房地产服务业整体业务进一步萎缩。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　1、实际控制人不当控制的风险
　　截至2025年12月31日，张红兵合计持有公司13,682,261股份股，合计拥有公司56.23%的股权，并拥有公司81.11%的表决权。张红兵系公司的实际控制人，虽然公司已经建立了一系列制度能有效避免控股股东和实际控制人操纵公司和损害公司利益的情况发生。但控股股东和实际控制人仍可能凭借其控股地位，通过行使表决权等方式对公司的方针政策、人事任免、经营决策等行为产生影响，从而可能影响公司的正常运营，给公司持续健康发展带来风险，公司存在股权集中及实际控制人不当控制的风险。应对措施：公司将持续优化董事会议事规则、监事会议事规则、股东会议事规则等相关规则，不断完善公司内部治理和控制制度，提高监事会监督管理水平，避免控股股东和实际控制人凭借其控股地位，通过行使表决权等方式对公司的人事任免、经营决策、对外投资、对外融资等重大事项产生不利影响。
　　2、核心人员流失风险
　　房地产中介服务业在实际经营中，以人力资源为核心资源，拥有丰富从业经验和对市场熟悉的人才，是企业在日趋加剧的市场竞争中保证企业稳定发展的有力保障。虽然近年来在行业内，已有部分企业在营销及市场拓展阶段采用互联网工具，但由于房产交易的特殊性，整个交易的最终实现仍需在线下完成，因而在可预见未来，互联网虽对房地产中介服务业带来一定改变，但并不能颠覆整个行业的发展，互联网可以优化和整合企业的部分资源及市场信息，但拥有客户资源的经纪人和熟悉区域市场的房地产营销策划人员仍是房地产中介服务行业的核心资源，是企业发展赖以生存的基础。若公司没有优质的项目、不能提供具有竞争力的薪酬及完善的晋升体系，公司可能会面临核心人员流失的风险。应对措施：公司将不断优化员工工作环境、完善薪酬体系、福利体系、制定人才培养计划、完善人才晋升通道、制定员工股权激励等多方位、全体系的人才政策。通过提升工资水平、提供完善的福利体系、完善人才的发展通道等，来识人、用人、留人、育人。最大程度上的保证公司核心管理团队的稳定和公司人才梯队的搭建。
　　3、房地产政策风险
　　近年来，房地产业是国家进行宏观调控的重点产业。房地产中介服务企业的发展态势，受房地产行业的整体运行情况的影响较大。房地产行业属于周期性行业，在房地产行业发展的不同阶段，国家会出台不同的宏观政策促进房地产市场的持续健康发展，这些宏观政策通过影响房地产行业进而间接影响房地产中介服务行业。如果公司不能及时准确理解国家这些政策对房地产中介服务行业的影响，采取积极有效的应对措施，公司业务的开展可能受到不利影响。应对措施：公司将不断提升自身业务能力，扩大经营范围，适应政策发展变化。提前做好经营规划、应对风险预案等方式来化解和防范系统性风险。
　　4、应收账款发生坏账的风险
　　截至2025年12月31日，应收账款原值为32,899,100.53元，占当期营业收入的比重达128.39%，应收账款占营业收入的比重较高；同时1年以上应收账款金额为29,041,240.27，占应收账款总额的比重为88.27%，应收账款周转率为0.77，且部分应收账款涉及诉讼、房地产开发商资金周转压力加大等情形，公司的应收账款存在无法及时收回甚至无法收回的风险。应收账款金额较大，且部分账款涉及诉讼、存在较难收回的情况。应对措施：公司的行业特征决定着公司应收账款比例较高，公司将建立完善的财务管理制度，对专款进行专人跟踪管理，定期检查账款回收情况，并在风险可预见的情况下，及时采取相关应对措施；同时完善应收账款的收款程序、制度，加强应收账款管理，保证应收账款收回。
　　5、子公司管理风险
　　公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在全国各区域设立控股公司开展房地产经纪服务。截至2025年12月31日，公司的子公司、控股公司及其下属公司共计38家。鉴于存在上述经营模式，加之人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。为更好控制风险，目前公司已制定了一系列制度和措施促使公司本部及各分支机构加强规范运作，对下属公司在组织、资源、资产、投资、财务、会计等公司运作方面进行内部控制。如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利的影响。应对措施：公司将加大规范管理制度，定期对下属公司的管理人员进行培训，提高全体员工的风险把控意识；同时公司将定期对下属公司从组织、资源、资产、投资、财务、会计等各个方面进行抽查，必要时派驻公司管理人员到属地进行驻场管理。定期清理并注销业务已经终止的项目公司，减少管理成本，降低管理风险。
　　6、风险代理业务押金保证金无法回收风险
　　公司开展风险代理业务，通常需要向开发商支付一定数额的项目履约保证金，截至2025年12月31日，公司保证金余额为8,015,519.48元，较2024年度末减少了4.13%，但保证金余额仍然较大，占2025年12月31日末总资产的比例为7.11%。如果公司不能完成开发商的业绩要求，会导致公司押金、保证金不能及时、完整回收的风险。应对措施：公司针对风险代理业务从期初评估、内部风控、人员培训、制度等方面做了改善，保证公司能及时达成开发商业绩目标，及时、完整收回公司保证金。
　　7、涉及诉讼相关应收账款无法回收风险
　　公司部分应收款项涉及诉讼，针对已经结案的诉讼案件，存在对方无力支付的情形，导致公司应收账款无法收回；针对还在进行中的诉讼案件，因判决结果的不确定性，若出现败诉，可能会对公司未来的经营活动产生不利影响。应对措施：公司针对诉讼案件较多的情况，一方面聘请有经验的代理律师，另一方面将完善财务坏账准备计提规则，完善财务管控工作，将诉讼的风险逐步降低。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要　　（一）商业模式与经营计划实现情况　　一）商业模式　　公司是一家专注于商业地产服务的综合服务商，为房地产开发商、投资客户及商家提供商业策划、专业招商、整合营销、运营管理、资产管理等五维一体全生态链系统服务，获取收入，实现企业价值。五维一体的全生态链的具体服务内容如下：　　1、商业策划：市场调查、竞争策略分析、建筑设计顾问、产品再造、商业数据挖掘与分析、开发测算。　　2、专业招商：业态规划、商家招商、主力店引入、租约谈判、品牌代理、开店选址。　　3、整合营销：策划包装、案场代理、网络营销、区域行销、合同签署及手续办理。　　4、运营管理：统一推广、统一管理、商家调整、租金预测、联... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　（一）商业模式与经营计划实现情况
　　一）商业模式
　　公司是一家专注于商业地产服务的综合服务商，为房地产开发商、投资客户及商家提供商业策划、专业招商、整合营销、运营管理、资产管理等五维一体全生态链系统服务，获取收入，实现企业价值。五维一体的全生态链的具体服务内容如下：
　　1、商业策划：市场调查、竞争策略分析、建筑设计顾问、产品再造、商业数据挖掘与分析、开发测算。
　　2、专业招商：业态规划、商家招商、主力店引入、租约谈判、品牌代理、开店选址。
　　3、整合营销：策划包装、案场代理、网络营销、区域行销、合同签署及手续办理。
　　4、运营管理：统一推广、统一管理、商家调整、租金预测、联动营销。
　　5、资产管理：公寓管理、商务楼宇管理、存量盘活、大宗交易、定制开发、资产升级改造、重塑价值。
　　公司的主要服务类型分为以下四种：
　　1、房地产营销代理服务：公司根据开发商需求，从市场定位、物业包装、项目推广、销售组织、办理签约等方面为开发商快速、优质地去化其所持物业，待销售完成后获取佣金或者超额佣金。营销代理服务包括普通代理模式、风险代理模式及全案营销模式。
　　普通代理模式公司仅获取基础代理佣金。
　　风险代理模式指代理机构根据项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，为开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而保证开发商的营销效率、回款效率及物业去化效率；开发商为控制自身风险，与代理机构实行风险共担，利润共享，通常由代理机构向开发商支付一定的履约保证金，并由代理机构自行承担全部的营销推广费用；由于代理机构为开发商分担一部分风险，开发商通常会给予代理机构一定数额的销售奖励。
　　全案营销模式指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，以实现有效控制开发商营销成本的代理方式。代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，完成销售任务；代理机构通过专业能力提高营销效率，从而降低推广成本，提升项目整体经济效益。
　　2、顾问策划业务：公司通过搜集和分析社会、政治、经济及市场信息环境，对房地产市场供需关系、目标客户、潜在客户、竞争情况等综合分析，为客户提供高质量的商业定位及招商策划方案。一般是为客户提供可行性报告、商业分析、商业规划等，获取顾问策划费用。
　　3、招商及运营业务：公司通过对物业的合理布局、业态组合规划、招商推广、品牌商家落户、主力店及散户招商、商场运营管理等，实现整个物业的价值提升。根据业务模式，可分为一般招商及运营业务和自持（自租）物业招商及运营业务。
　　4、房地产电商业务：公司利用互联网及移动互联网科技带来的产业变革契机，以自媒体及垂直电商模式提供O2O房地产电子商务服务。公司利用商业地产门户网站麦吉铺、微信公众号、商家微信群、抖音、视频号等线上平台工具进行客户收集与客户需求引导，通过线下提供专业人员销售、招商、推广等服务，向开发商或者消费者获取服务费收入。
　　（二）经营计划
　　报告期内，公司实现营业收入10,414,375.24元，较去年同期减少18.80%；归属于母公司所有者的净利润为-5,717,096.31元，较去年同期亏损额减少21.52%。亏损原因主要是公司受房地产行业周期性调整的影响，房地产行业开发投资和交易量双双下降。公司根据行业的实际情况，进行了战略调整，主动调整风险代理业务布局，进而导致公司销售代理业务营业收入大幅减少，同时公司加大了招商营运的业务布局，今年上半年招商营运业务收入较去年同期上涨了34.05%。
　　公司在未来的发展过程中，将努力实现以下战略目标：
　　1、完善项目投资决策管理，控制风险代理项目风险。
　　2、深耕中西部核心城市商业地产市场，积极赋能城市控股公司，将公司成熟的商业模式推广到各地的城市控股公司。
　　3、继续深化商业地产存量资产市场的业务布局，加大招商营运和存量资产管理的拓展力度。
　　4、完善公司产业链布局，将公司产品系列多元化，深度与开发商合作，提供从开发顾问、销售代理、招商代理、物业运营管理和存量资产管理的全链服务。
　　5、利用互联网+AI工具，进行业务模式的转型，在降本增效上积极探索新思路、新方法。
　　6、积极探索商业地产产业链上关联行业的商业机会，增加公司盈利点，实现公司多元化发展。
　　（二）行业情况
　　1、行业整体情况：近年来中国经济由高速发展向高质量发展转变，在房地产的黄金发展阶段，享受到了资本、经济、人口等众多红利。国家“十四五”规划中，继续强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2025年国家房地产政策的核心是“存量提质、品质升级、双规并行、风险防范”，旨在推动房地产行业从高速增长向高质量发展转型。政策效果已初步显现，核心城市止跌回稳，但中小城市仍需长期调整。
　　根据国家统计局数据显示，2025年上半年年开发投资总额：46,658亿元，同比下降11.2%。其中，住宅投资35,770亿元，下降10.4%；办公楼投资1,792亿元，下降16.8%；商业营业用房投资3,294亿元，下降8.4%。房屋新开工面积30,364万平米，下降20%。其中住宅新开工面积22,288万平方米，下降19.6%；办公楼新开工面积753万平方米，下降21%；商业用房新开工面积1,956万平方米，下降17.7%。2025年上半年年新建商品房销售面积38,358万平方米，同比上年下降3.5%。其中，住宅销售面积38,358万平米，下降3.7%；办公楼销售面积1,160万平米，下降3%；商业营业用房销售工面积2,697万平米，下降4.8%。2025年上半年年新建商品房销售额44,241亿元，同比上年下降5.5%。其中，住宅销售额38,849亿元，下降5.2%；办公楼销售1,497亿元，下降4.2%；商业营业用房销售额2,524亿元，下降10.4%。
　　2025年上半年房地产行业在“房住不炒”基调下继续调整，投资额与销售额双双下降，反映市场供需两端承压。政策重点转向稳预期、防风险与促转型。上半年的房地产政策主要围绕降低购房门槛，比如契税补贴、首付降低、重点支持特定群体（多子女家庭、青年人才）、优化市场结构（以旧换新、专项债收储）等方面展开，旨在促进市场平稳健康发展。
　　2、2025年上半年，成都楼市延续了2024年以来的宽松政策导向，以“稳预期、促流通”为主线。重点包括：区域差异化支持（如青白江、金堂等）通过购房直补首付、消费券补贴等方式刺激需求。土地供应调控：执行“三色管理”机制，严格控制高库存区域供地，优先推出核心区域优质地块（如金融城、天府新区）以提振市场信心。
　　3、商业地产发展情况：在房住不炒的政策大背景下，住宅的投资属性正在逐步消失，商业地产的投资属性正在逐步显现，但受宏观经济影响，投资者的观望情绪严重、交易承压，投资开发和成交量大幅下滑。购物中心、写字楼、公寓、酒店随着时代的变迁，在人们的工作和生活中占有一定的地位。随着消费者的需求越趋多元，购物已不是逛商场唯一的“表达”方式，而是更多地呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的消费诉求，倒逼商业营运迭代升级。
　　4、房地产服务业：房地产服务业主要客户是房地产开发商、物业持有者、投资者、商家，行业波动与整体房地产行业的景气度高度正向相关，同时也受整体经济环境、投资环境的影响，2025年房地产服务业整体业务进一步萎缩。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　1、实际控制人不当控制的风险
　　截至2025年6月30日，张红兵合计持有公司13,682,261股份股，合计拥有公司56.23%的股权，并拥有公司81.11%的表决权。张红兵系公司的实际控制人，虽然公司已经建立了一系列制度能有效避免控股股东和实际控制人操纵公司和损害公司利益的情况发生。但控股股东和实际控制人仍可能凭借其控股地位，通过行使表决权等方式对公司的方针政策、人事任免、经营决策等行为产生影响，从而可能影响公司的正常运营，给公司持续健康发展带来风险，公司存在股权集中及实际控制人不当控制的风险。应对措施：公司将持续优化董事会议事规则、监事会议事规则、股东大会议事规则等相关规则，不断完善公司内部治理和控制制度，提高增强监事会监督管理水平，避免控股股东和实际控制人凭借其控股地位，通过行使表决权等方式对公司的人事任免、经营决策、对外投资、对外融资等重大事项产生不利影响。
　　2、核心人员流失风险
　　公司属于人力和智力密集型企业，人力资源的管理问题直接影响运营成本和经济效益。在实际经营中，以人力资源为公司经营的核心资源，拥有丰富从业经验和对市场熟悉的人才，是企业在日趋加剧的市场竞争中保证企业稳定发展的有力保障。虽然近年来公司在营销及市场拓展阶段采用互联网工具，但由于房产交易的特殊性，整个交易的最终实现仍需在线下完成。互联网虽对房地产服务业带来一定改变，但并不能颠覆整个行业的发展，互联网可以优化和整合企业的部分资源及市场信息，但拥有丰富专业知识的经纪人和熟悉区域市场的营销策划人员仍是房地产中介服务行业的核心资源，是企业发展赖以生存的基础。若公司没有优质的项目、不能提供具有竞争力的薪酬及完善的晋升体系，公司可能会面临核心人员流失的风险。应对措施：公司已形成人员及岗位结构和匹配效率常态化劳动用工评估机制。完善员工晋升通道，结合绩效管理和职业测评等，筹办各项培训计划，帮助员工成长进步。传承和创新企业文化，保持文化的连续性，在制度、日常工作方式、流程中彰显企业精神。通过仪式增强员工的荣誉感和成就感，为企业文化积淀筑牢基石，切实体现人文关怀，彰显企业良好形象和口碑，不断增强企业凝聚力和向心力。
　　3、房地产政策风险
　　近年来，房地产业是国家进行宏观调控的重点产业。房地产中介服务企业的发展态势，受房地产行业的整体运行情况的影响较大。房地产行业属于周期性行业，在房地产行业发展的不同阶段，国家会出台不同的宏观政策促进房地产市场的持续健康发展，这些宏观政策通过影响房地产行业进而间接影响房地产中介服务行业。如果公司不能及时准确理解国家这些政策对房地产中介服务行业的影响，采取积极有效的应对措施，公司业务的开展可能受到不利影响。应对措施：公司将不断提升自身业务能力，扩大经营范围，适应政策发展变化。提前做好经营规划、应对风险预案等方式来化解和防范系统性风险。
　　4、应收账款发生坏账的风险
　　截至2025年6月30日，应收账款的原值为34,514,706.19元，占当期营业收入的比重达331.41%，应收账款占营业收入的比重较高；同时1年以上应收账款占总额的比重为86.37%，应收账款周转率为0.30，且部分应收账款涉及诉讼、房地产开发商资金周转压力加大等情形，公司的应收账款存在无法及时收回甚至无法收回的风险。应收账款金额较大，且部分账款涉及诉讼、存在较难收回的情况。应对措施：公司的行业特征决定着公司应收账款比例较高，公司将建立完善的财务管理制度，对专款进行专人跟踪管理，定期检查账款回收情况，并在风险可预见的情况下，及时采取相关应对措施；同时完善应收账款的收款程序、制度，加强应收账款管理，保证应收账款回。
　　5、子公司管理风险
　　公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在全国各区域设立控股公司开展房地产经纪服务。截至2025年6月30日，公司的子公司、控股公司及其下属公司共计45家。鉴于存在上述经营模式，加之人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。为更好控制风险，目前公司已制定了一系列制度和措施促使公司本部及各分支机构加强规范运作，对下属公司在组织、资源、资产、投资、财务、会计等公司运作方面进行内部控制。如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利的影响。应对措施：公司将加大规范管理制度，定期对下属公司的管理人员进行培训，提高全体员工的风险把控意识；同时公司将定期对下属公司从组织、资源、资产、投资、财务、会计等各个方面进行抽查，必要时派驻公司管理人员到属地进行驻场管理。定期清理并注销业务已经终止的项目公司，减少管理成本，降低管理风险。
　　6、风险代理业务押金保证金无法回收风险
　　公司开展风险代理业务，通常需要向开发商支付一定数额的项目履约保证金，截至2025年6月30日，公司保证金余额为10,454,312.64元，较2024年度末增加了25.04%，占公司总资产的比例为11.44%。如果公司不能完成开发商的业绩要求，会导致公司押金保证金不能及时、完整回收的风险。应对措施：公司针对风险代理业务从期初评估、内部风控、人员培训、制度等方面做了改善，保证公司能及时达成开发商业绩目标，及时、完整收回公司保证金。
　　7、涉及诉讼相关应收账款无法回收风险
　　公司部分应收款项涉及诉讼，针对已经结案的诉讼案件，存在对方无力支付的情形导致公司应收账款无法收回；针对还在进行中的诉讼案件，因判决结果不确定性，若出现败诉，将可能会对公司未来的经营活动产生不利影响。应对措施：公司针对诉讼案件较多的情况，一方面聘请有经验的代理律师，另一方面将完善财务坏账准备计提规则，完善财务管控工作，将诉讼风险逐步降低。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要　　(一)商业模式与经营计划实现情况　　（一）商业模式　　公司是一家专注于商业地产服务的综合服务商，为房地产开发商、投资客户及商家提供商业策划、专业招商、整合营销、运营管理、资产管理等五维一体全生态链系统服务，获取收入，实现企业价值。五维一体的全生态链的具体服务内容如下：　　1、商业策划：市场调查、竞争策略分析、建筑设计顾问、产品再造、商业数据挖掘与分析、开发测算。　　2、专业招商：业态规划、商家招商、主力店引入、租约谈判、品牌代理、开店选址。　　3、整合营销：策划包装、案场代理、网络营销、区域行销、合同签署及手续办理。　　4、运营管理：统一推广、统一管理、商家调整、租金预测、... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　（一）商业模式
　　公司是一家专注于商业地产服务的综合服务商，为房地产开发商、投资客户及商家提供商业策划、专业招商、整合营销、运营管理、资产管理等五维一体全生态链系统服务，获取收入，实现企业价值。五维一体的全生态链的具体服务内容如下：
　　1、商业策划：市场调查、竞争策略分析、建筑设计顾问、产品再造、商业数据挖掘与分析、开发测算。
　　2、专业招商：业态规划、商家招商、主力店引入、租约谈判、品牌代理、开店选址。
　　3、整合营销：策划包装、案场代理、网络营销、区域行销、合同签署及手续办理。
　　4、运营管理：统一推广、统一管理、商家调整、租金预测、联动营销。
　　5、资产管理：公寓管理、商务楼宇管理、存量盘活、大宗交易、定制开发、资产升级改造、重塑价值。
　　公司的主要服务类型分为以下四种：
　　1、房地产营销代理服务：公司根据开发商需求，从市场定位、物业包装、项目推广、销售组织、办理签约等方面为开发商快速、优质地去化其所持物业，待销售完成后获取佣金或者超额佣金。营销代理服务包括普通代理模式、风险代理模式及全案营销模式。
　　普通代理模式公司仅获取基础代理佣金。
　　风险代理模式指代理机构根据项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，为开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而保证开发商的营销效率、回款效率及物业去化效率；开发商为控制自身风险，与代理机构实行风险共担，利润共享，通常由代理机构向开发商支付一定的履约保证金，并由代理机构自行承担全部的营销推广费用；由于代理机构为开发商分担一部分风险，开发商通常会给予代理机构一定数额的销售奖励。
　　全案营销模式指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，以实现有效控制开发商营销成本的代理方式。代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，完成销售任务；代理机构通过专业能力提高营销效率，从而降低推广成本，提升项目整体经济效益。
　　2、顾问策划业务：公司通过搜集和分析社会、政治、经济及市场信息环境，对房地产市场供需关系、目标客户、潜在客户、竞争情况等综合分析，为客户提供高质量的商业定位及招商策划方案。一般是为客户提供可行性报告、商业分析、商业规划等，获取顾问策划费用。
　　3、招商及运营业务：公司通过对物业的合理布局、业态组合规划、招商推广、品牌商家落户、主力店及散户招商、商场运营管理等，实现整个物业的价值提升。根据业务模式，可分为一般招商及运营业务和自持（自租）物业招商及运营业务。
　　4、房地产电商业务：公司利用互联网及移动互联网科技带来的产业变革契机，以自媒体及垂直电商模式提供O2O房地产电子商务服务。公司利用商业地产门户网站麦吉铺、微信公众号、商家微信群、抖音、视频号等线上平台工具进行客户收集与客户需求引导，通过线下提供专业人员销售、招商、推广等服务，向开发商或者消费者获取服务费收入。
　　（二）经营计划
　　报告期内，公司实现营业收入24,738,989.06元，较去年同期减少66.11%；归属于母公司所有者的净利润为-4,494,882.24元，本期出现亏损。亏损原因主要是公司受房地产行业周期性调整的影响，房地
　　产行业开发投资和交易量双双下降。公司根据行业的实际情况，进行了战略调整，主动调整风险代理业务布局，进而导致公司营业收入大幅减少和毛利率大幅降低。
　　公司在未来的发展过程中，将努力实现下述战略目标：
　　1、完善项目投资决策管理，控制风险代理项目风险。
　　2、布局全国商业市场，积极开拓城市控股公司，将公司优秀的管理理念，成熟的商业模式推广到各地的城市控股公司。
　　3、加快商业存量资产市场的业务布局，加大招商营运和存量资产管理的拓展力度。
　　4、完善公司产业链布局，将公司产品系列多元化，深度与开发商合作，提供从开发顾问、销售代理、招商代理、物业运营管理和存量资产管理的全链服务。
　　5、逐步进行业务转型，加大与互联网行业融合，并向新兴行业拓展业务。
　　6、加大其他业务行业探索，增加公司盈利点，实现公司多元化发展。
　　(二)行业情况
　　1、行业整体情况：近年来中国经济由高速发展向高质量发展转变，在房地产历经的黄金十年中，享受到了资本、经济、人口等众多红利。国家“十四五”规划中，继续强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2024年政策的核心是“稳市场、防风险、促转型”，通过供需两端协同发力，推动行业从高速增长向高质量发展转型。政策效果已初步显现，核心城市止跌回稳，但中小城市仍需长期调整。
　　根据国家统计局数据显示，2024年全年开发投资总额：100,280亿元，同比下降10.6%。其中，住宅投资76,040亿元，下降10.5%；办公楼投资4,160亿元，下降9.0%；商业营业用房投资6,944亿元，下降13.9%。
　　2024年房地产开发企业施工面积733,247万平方米，比上年下降12.7%。其中住宅施工面积513,330万平米，下降13.1%。房屋新开工面积73,893万平米，下降23%。其中住宅新开工面积53,660万平方米，下降23%。房屋竣工面积73,743万平米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53,741万平米，下降27.4%；2024年新建商品房销售面积97,385万平方米，同比上年下降12.9%，其中住宅销售额96,750亿元，下降17.1%。其中，住宅销售面积下降14.1%，销售额下降17.6%。
　　2024年房地产行业在“房住不炒”基调下深度调整，投资与销售双双下降，反映市场供需两端承压。政策重点转向稳预期、防风险与促转型，但库存高企、融资紧缩及区域分化仍是主要挑战。
　　国家从供给端和需求端，分别推出了积极刺激政策，旨在稳定行业发展。在需求端，多地通过降低首付比例（如首套房首付降至15%）、下调房贷利率、优化公积金贷款（提高额度、延长年限）等措施降低购房门槛；契税首套免征、二套优惠，部分城市试点取消非普通住宅交易2%的个人所得税，调整为1%核定征税，降低置换成本；多孩家庭、新市民、人才等群体享受购房补贴、落户放宽等政策，部分城市推行“以旧换新”和“房票安置”，加速存量房去化。在供给端，对商品房去化周期超18个月的城市限制新增供地，鼓励存量土地调整规划用途，并允许分期缴纳土地出让金；通过融资协调机制保障超过1,500万套住房交付，3,000亿元保障性住房再贷款支持存量项目转化，同时强化房企债务重组和资产处置能力。
　　2、2024年成都楼市在一系列积极的政策支持下稳中求进，包括流动性释放、房地产融资协调机制以及降低首付和利率等政策。2024年4月28日，成都发布楼市新政全面取消限购，不再限制购房套数。2024年8月12日，成都调整首套房认定标准，实行“只认贷不认房”，即购房者在拟购区域无住房即可认定为首套房，并允许将挂牌出售的住房从套数核减中扣除。首套房贷款首付比例降至15%，二套降至25%，房贷利率同步下调，公积金贷款额度提高，进一步降低购房成本。对二孩及以上家庭增加购房资格，并给予契税优惠（面积140平方米以下按1%征收）等。2024年成都住宅用地供应面积约7,985亩，同比下降约18%，缩减至近年来低位；成交面积约7,017亩，同比下降约24%；平均成交楼面地价7534元/㎡，同比下降21%。
　　2024年住宅市场收缩严重，全年新增住宅1,254万㎡，成交量1,337万㎡，供销同比下降2成，为近十年最低值；供销比0.9，供销基本平衡。全年二手房成交23万套，成交占总成交量70%，二手房市场主导地位进一步巩固。
　　2024年成都房地产市场在政策刺激下呈现“分化复苏”特征：需求端通过降首付、松限购释放购买力，供给端以融资协调和保交楼稳定行业信心。尽管一手房市场承压，但二手房交易活跃、核心板块价值凸显，显示市场韧性。
　　3、商业地产发展情况：在房住不炒的政策大背景下，住宅的投资属性正在逐步消失，商业地产的投资属性正在逐步显现，但受宏观经济影响，投资者的观望情绪严重、交易承压，投资开发和成交量大幅下滑。购物中心、写字楼、公寓、酒店随着时代的变迁，在人们的工作和生活中占有一定的地位。随着消费者的需求越趋多元，购物已不是逛商场唯一的“表达”方式，而是更多地呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、培训、教育等多方面的消费诉求，倒逼商业营运迭代升级。
　　4、房地产服务业：房地产服务业主要客户是房地产开发商、物业持有者、投资者、商家，行业波动与整体房地产行业的景气度高度正向相关，同时也受整体经济环境、投资环境的影响，2024年房地产服务业整体业务进一步萎缩。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　1、实际控制人不当控制的风险
　　截至2024年12月31日，张红兵合计持有公司13,682,261股份股，合计拥有公司56.23%的股权，并拥有公司81.11%的表决权。张红兵系公司的实际控制人，虽然公司已经建立了一系列制度能有效避免控股股东和实际控制人操纵公司和损害公司利益的情况发生。但控股股东和实际控制人仍可能凭借其控股地位，通过行使表决权等方式对公司的方针政策、人事任免、经营决策等行为产生影响，从而可能影响公司的正常运营，给公司持续健康发展带来风险，公司存在股权集中及实际控制人不当控制的风险。应对措施：公司将持续优化董事会议事规则、监事会议事规则、股东大会议事规则等相关规则，不断完善公司内部治理和控制制度，提高增强监事会监督管理水平，避免控股股东和实际控制人凭借其控股地位，通过行使表决权等方式对公司的人事任免、经营决策、对外投资、对外融资等重大事项产生不利影响。
　　2、核心人员流失风险
　　房地产中介服务业在实际经营中，以人力为核心资源，拥有丰富从业经验和对市场熟悉的人才，是企业在日趋加剧的市场竞争中保证企业稳定发展的有力保障。虽然近年在行业内，已有部分企业在营销及市场拓展阶段采用互联网工具，但由于房产交易的特殊性，整个交易的最终实现仍需在线下完成，因而在可预见未来，互联网虽对房地产中介服务业带来一定改变，但并不能颠覆整个行业的发展，互联网可以优化和整合企业的部分资源及市场信息，但拥有客户资源的经纪人和熟悉区域市场的房地产销售策划人员仍是房地产中介服务行业的核心资源，是企业发展赖以生存的基础。若公司没有优质的项目、不能提供具有竞争力的薪酬及完善的晋升体系，公司可能会面临核心人员流失的风险。应对措施：公司将不断优化员工工作环境、完善薪酬体系、福利体系、制定人才培养计划、完善人才晋升通道、制定员工股权激励等多方位、全体系的人才政策。通过提升工资水平、提供完善的福利体系、完善人才的发展通道等，来识人、用人、留人、育人。最大程度上的保证公司核心管理团队的稳定和公司人才梯队的搭建。
　　3、房地产政策风险
　　近年来，房地产业是国家进行宏观调控的重点产业。房地产中介服务企业的发展态势，受房地产行业的整体运行情况的影响较大。房地产行业属于周期性行业，在房地产行业发展的不同阶段，国家会出台不同的宏观政策促进房地产市场的持续健康发展，这些宏观政策通过影响房地产行业进而间接影响房地产中介服务行业。如果公司不能及时准确理解国家这些政策对房地产中介服务行业的影响，采取积极有效的应对措施，公司业务的开展可能受到不利影响。应对措施：公司将不断提升自身业务能力，扩大经营范围，适应政策发展变化。提前做好经营规划、应对风险预案等方式来化解和防范系统性风险。
　　4、应收账款发生坏账的风险
　　截至2024年12月31日，应收账款原值为34,034,929.46元，占当期营业收入的比重达137.58%，应收账款占营业收入的比重较高；同时1年以上应收账款占总额的比重为85.85%，应收账款周转率为0.7，且部分应收账款涉及诉讼、房地产开发商资金周转压力加大等情形，公司的应收账款存在无法及时收回甚至无法收回的风险。应收账款金额较大，且部分账款涉及诉讼、存在较难收回的情况。应对措施：公司的行业特征决定着公司应收账款比例较高，公司将建立完善的财务管理制度，对专款进行专人跟踪管理，定期检查账款回收情况，并在风险可预见的情况下，及时采取相关应对措施；同时完善应收账款的收款程序、制度，加强应收账款管理，保证应收账款回。
　　5、子公司管理风险
　　公司采取“统一管理、属地经营”的经营模式，即在全国各区域设立控股公司开展房地产经纪服务。截至2024年12月31日，公司的子公司、控股公司及其下属公司共计45家。鉴于存在上述经营模式，加之人员选聘的日益多元化和各地文化习俗的不同，公司的集团化管理面临效率降低和管理风险增高的挑战。为更好控制风险，目前公司已制定了一系列制度和措施促使公司本部及各分支机构加强规范运作，对下属公司在组织、资源、资产、投资、财务、会计等公司运作方面进行内部控制。如果本公司的管理体系和管理水平不能很好地适应这种变化，不能及时执行完善的管理体系和内部控制制度，将会对公司的盈利能力和未来发展带来不利的影响。应对措施：公司将加大规范管理制度，定期对下属公司的管理人员进行培训，提高全体员工的风险把控意识；同时公司将定期对下属公司从组织、资源、资产、投资、财务、会计等各个方面进行抽查，必要时派驻公司管理人员到属地进行驻场管理。定期清理并注销业务已经终止的项目公司，减少管理成本，降低管理风险。
　　6、风险代理业务押金保证金无法回收风险
　　公司开展风险代理业务，通常需要向开发商支付一定数额的项目履约保证金，截至2024年12月31日，公司保证金余额为8,360,757.42元，较2023年度末减少了50.86%，但保证金余额仍然较大，占2024年12月31日末总资产的比例为8.58%。如果公司不能完成开发商的业绩要求，会导致公司押金保证金不能及时、完整回收的风险。应对措施：公司针对风险代理业务从期初评估、内部风控、人员培训、制度等方面做了改善，保证公司能及时达成开发商业绩目标，及时、完整收回公司保证金。
　　7、涉及诉讼相关应收账款无法回收风险
　　公司部分应收款项涉及诉讼，针对已经结案的诉讼案件，存在对方无力支付的情形导致公司应收账款无法收回；针对还在进行中的诉讼案件，因判决结果不确定性，若出现败诉，将可能会对公司未来的经营活动产生不利影响。应对措施：公司针对诉讼案件较多的情况，一方面聘请有经验的代理律师，另一方面将完善财务坏账准备计提规则，完善财务管控工作，将诉讼风险逐步降低。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲