主营业务:
主要业务为物业发展及投资、款客及消闲业务、证券买卖以及经营及投资媒体及娱乐业务。
报告期业绩:
集团在二零二五年上半年之中期业绩录得大幅增长，主要归因于集团位于中华人民共和国（‘中国’）上海市浦东之其中一项主要住宅发展项目－汤臣君品第一期于回顾期间向买家交付物业后所确认之销售收益，因而集团录得毛利1,842,309,000港元（二零二四年：106,468,000港元）。撇除于期末根据适用之会计准则对其投资物业作出市场估值后公平值变动所产生之未变现收益净额43,686,000港元（二零二四年：31,558,000港元），集团于回顾期间之除税前经营溢利为1,696,787,000港元（二零二四年：109,169,000港元）。
经计及主要来自销售汤臣君品第一期之税项967,196,000港元后，集团于二零二五年首六个月录得公司股东应占除税后综合溢利782,191,000港元，较二零二四年同期的103,669,000港元大幅增加约6.55倍。每股基本盈利为35.96港仙（二零二四年：5.03港仙）。
董事局不建议派付截至二零二五年六月三十日止六个月之中期股息（截至二零二四年六月三十日止六个月之中期股息：无）。
报告期业务回顾：
集团在回顾期间维持以中国内地（特别是上海市）为其主要营运基地。
于二零二五年首六个月，物业发展及销售分类为集团之首要溢利贡献来源，并产生分类溢利1,630,223,000港元（二零二四年：亏损28,248,000港元），此乃归因于上海市之物业销售。
物业投资分类为集团之第二大溢利来源，贡献分类溢利80,239,000港元（二零二四年：93,979,000港元）。除于期末重估集团于上海市之投资物业之价值后录得公平值变动所产生之未变现收益净额外，此分类溢利乃来自集团之投资物业之租金收入及物业管理费。
证券买卖业务录得分类溢利12,182,000港元（二零二四年：亏损12,594,000港元），此乃主要归因于集团在中国香港特别行政区（‘中国香港’）持有的待售证券之公平值变动所产生之未变现收益。此业务于集团营运分类中之溢利贡献排名第三。
其他业务分类为集团带来少量溢利。
物业发展及投资业务仍为集团于截至二零二五年六月三十日止六个月之核心业务及主要溢利来源，贡献分类溢利总额1,710,462,000港元（二零二四年：65,731,000港元）。
此物业分类整体产生收入2,615,311,000港元，占集团于回顾期间之经营收益总额约98.88%，且该收入主要来自中国上海市浦东之项目。此外，集团于上海市之投资物业于期末录得公平值变动所产生之未变现收益净额43,686,000港元。汤臣君品为集团之首要经营溢利来源，而汤臣一品为次要贡献来源。
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上海市汤臣君品集团持有位于浦东金桥镇及一条名为张家浜之河流北面地区内总地块面积约328,687.5平方米作住宅用途之三幅土地。该项目名为‘汤臣君品’并将分六期开发。现计划于未来四年内完成整个发展项目。
第一期项目包括43户独栋洋房，总楼面面积约为25,300平方米。41个已出售单位中，约90%已于回顾期间交付予买家。因此，集团确认总收入约2,512,060,000港元，占集团之经营收益总额约94.98%。收入主要来自销售收益，其余则来自物业管理费。预期待向买家交付余下已出售单位后，更多的销售收益连同装修工程收入合共约396,640,000港元将于年底确认为收入。
第二期项目将在十四幢低层公寓大楼提供196个住宅单位，总楼面面积约61,700平方米，且已分两期推售。截至二零二五年六月三十日，已签约出售合共143个住宅单位，并已收取预售款项约4,270,360,000港元。计划将于二零二六年下半年交付物业，而预售款项在此前不可确认为收入。
第三期项目现正动工兴建，并预计于二零二六年竣工。第三期项目将提供总楼面面积约38,300平方米的58个联排住宅单位。视乎当地政府之政策及批覆，第三期项目计划于二零二五年第四季推售。
集团已于二零二四年动工兴建第四期项目，并计划于二零二八年竣工。该项目将提供总楼面面积约111,100平方米的二十四幢低层公寓大楼。
在余下两期项目中，集团现计划于二零二五年内恢复兴建一项总住宅楼面面积约29,300平方米的低密度住宅发展项目，其主体结构已封顶。最后一期项目（包括总楼面面积约59,200平方米的联排住宅）的建筑工程将于二零二六年年中开始动工。
汤臣一品由四栋住宅大楼组成，耸立于浦东陆家嘴江畔，俯瞰外滩。为了对投资带来最大回报，两栋大楼划作销售，而另外两栋大楼则作租赁用途。
于二零二五年六月三十日，A栋及C栋大楼中约有总住宅楼面面积2,600平方米可供出售，而B栋及D栋大楼之总住宅楼面面积约58,400平方米中已租出约61%。
于二零二五年首六个月，该项目确认总收入约60,410,000港元，占集团之经营收益总额约2.28%。收入主要来自租金收入，其余则来自物业管理费。此外，集团在二零二五年上半年之中期业绩中，录得该项目的公平值变动所产生之未变现收益约92,140,000港元。
上海市之商业及工业物业来自集团位于浦东之商业及工业物业组合（其中包括汤臣金融大厦、汤臣国际贸易大楼、汤臣外高桥工业园区、汤臣商务中心大厦之商场部份及上海环球金融中心72楼全层办公室物业）之租金收入及物业管理费为集团带来稳定经常性收入约42,070,000港元，占集团于回顾期间之经营收益总额约1.59%。惟集团于二零二五年上半年之中期业绩中，就上述投资物业录得公平值变动所产生之未变现亏损约48,450,000港元。
上海市之其他住宅发展项目汤臣高尔夫别墅及花园自一九九六年起沿位于浦东之汤臣上海浦东高尔夫球会周边分期开发，现时仅余不足十个住宅单位及约一百个停车位可供出售。于回顾期间，住宅单位租赁收入占集团之经营收益总额约0.02%。
此外，集团在位于浦西之住宅发展项目－汤臣怡园中持有不足十个停车位待售。
中国香港海富中心二座办公室物业集团持有位于中国香港海富中心二座13楼全层的办公室物业作为一项策略性长期投资，此乃经考虑该物业位于中国香港核心金融及商业区之战略性地点的甲级商办大楼。为达至集团之最大利益，该物业已于二零二五年年中开始出租六年，而非用作公司在中国香港之总部，并于回顾期间确认少量租金收入。预计该物业在未来数年将产生稳定的经常性租金收入。
中国澳门汤臣主教山壹号集团于回顾期间后，完成收购座落于中国澳门特别行政区（‘中国澳门’）被列为世界遗产区内之主教山上之一项住宅发展项目（即汤臣主教山壹号）之余下30%股权后，现持有该项目全部权益。根据中国香港联合交易所有限公司《证券上市规则》（‘《上市规则》’），该收购不构成公司之一项关连交易或须予公布的交易。
该项目划作销售用途，于二零二五年上半年在市场气氛低迷影响下并无录得任何销售收益。于二零二五年六月三十日，实用面积约6,700平方米之住宅单位可供出售。
证券买卖于二零二五年首六个月，集团于中国香港之上市证券买卖业务产生收入3,479,000港元，占集团之经营收益总额约0.13%。收入主要来自待售证券之股息收入，其次来自出售该等证券。经计及公平值变动所产生之未变现收益，集团录得待售证券投资之收益净额12,184,000港元（二零二四年：亏损净额12,590,000港元）。
于二零二五年六月三十日，集团持有之上市待售证券投资之公平值总额为56,245,000港元，占集团之资产总值约0.26%。该等待售证券为物业投资行业的证券。
款客及消闲业务上海市之汤臣上海浦东高尔夫球会位于浦东之汤臣上海浦东高尔夫球会产生收入25,472,000港元，占集团之经营收益总额约0.96%。收入主要来自该球会之高尔夫球活动，而年度会籍费用则为次要收入来源。该业务于回顾期间录得分类溢利3,698,000港元（二零二四年：亏损3,608,000港元）。
该球会的土地使用权于二零二四年四月届满，而集团已向相关地方政府部门申请续期。该球会维持正常营运，以待有关土地使用权续期之条款及条件。
上海市之上海锦江汤臣洲际大酒店集团持有位于浦东陆家嘴之上海锦江汤臣洲际大酒店之50%权益。于回顾期间，该酒店录得平均入住率约75.34%，而集团从该项投资中摊分溢利净额7,866,000港元（二零二四年：7,602,000港元）。酒店外立面近期已翻新。该酒店管理层计划分阶段对酒店内部进行部份更新及改造工程，并将继续加强客房业务及餐饮业务之推广，以维持酒店之盈利。
媒体及娱乐业务集团已参与现场表演节目制作多年，并建立了电影发行业务。于回顾期间，此分类之已收及应收总收入为722,000港元，占集团之经营收益总额约0.03%。收入来自在东南亚及中国香港现场表演节目制作之投资，并于回顾期间录得轻微分类溢利113,000港元（二零二四年：亏损61,000港元）。集团拟于未来适当的情况下继续参与投资各类现场表演节目。
投资控股除本身之物业发展项目外，集团持有上海张江微电子港有限公司（‘微电子港公司’）之注册资本中13.483%权益，作为长期股本投资。此投资于二零二五年六月三十日之公平值为224,273,000港元，占集团之资产总值约1.03%。微电子港公司为一家在上海市成立之非上市公司，其主要业务为于上海市从事物业发展及投资业务。于回顾期间，并无来自微电子港公司之股息收入可获确认（二零二四年：无），而该投资之公平值变动所产生之未变现亏损约5,700,000港元（二零二四年：34,740,000港元）根据适用之会计准则在集团之投资储备内扣除。
业务展望：
在政治冲突及贸易战的威胁下，全球金融及经济形势仍不明朗。集团将会持续密切监察国际形势，如一旦对集团营运产生任何财务影响，将会在集团之二零二五年度财务报表中反映。房地产行业仍将为集团之业务及投资策略之重心，而董事局将定期检讨集团之业务组合并审慎探索及评估其他潜在投资机会。集团的目标旨在于地域上及不同业务分类间就资源分配维持最适当之平衡。
尽管物业市场受高利率及市场情绪低迷的影响，董事局对中国内地的长远经济发展持审慎乐观态度。集团作为高端住宅物业的开发商已在内地建立名声，且将努力保持其位于上海市及中国澳门的物业组合之销售及出租计划势头。预期汤臣君品将不仅为集团于二零二五年度之最重要溢利来源，亦将为未来数年的主要溢利贡献来源。
鉴于中国香港及全球金融市场及经济环境波动，管理层将继续采取保守方针管理集团之证券买卖组合，并侧重于具有稳定经常性收益之证券。
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