China Union Holdings released 3Q24 results on 30 October, logging revenue/attributable net profit (NP) for 9M24 of RMB330/40mn (-20/-26% yoy). Due to the slow sales progress of existing property projects, the company’s earnings have been under pressure. However, with the recovery of the Shenzhen property market and the acceleration of urban village renovation (UVR), the sales progress of completed projects in Shenzhen and the advancement of UVR projects warrant attention. In the long term, ongoing tracking of its industrial transformation progress is needed. Maintain OVERWEIGHT.

　　公司10月30日发布三季报，1-3Q24实现营收3.3亿元，同比-20%；归母净利润0.4亿元，同比-26%。由于存量地产项目去化缓慢，公司业绩面临调整，但随着深圳房地产市场的复苏和城中村改造的加速推进，可以关注公司深圳竣工待售项目的去化表现和城市更新项目的推进情况，长期则需继续跟踪产业转型进展。维持“增持”评级。
　　地产项目去化缓慢，Q4关注深圳销售机遇
　　受房地产市场调整及业态特点影响，公司深圳、杭州竣工在售项目去化缓慢，是1-3Q业绩同比下滑的主要原因，而酒店、出租、物管等经营性业务为公司在转型期提供了业绩和现金流的基本盘。9月以来地产政策“组合拳”频出，深圳房地产市场活跃度显著修复（根据贝壳的数据，10月深圳新房和二手房经纪人预期指数环比大幅反弹并站上荣枯平衡线），后续可以关注公司深圳竣工待售项目（截至24H1，可售面积仍有10.49万平）的去化情况。
　　手握深圳城市更新资源，城中村和危旧房改造推进有望形成催化
　　公司当前拥有2个深圳城市更新项目。24年9月，“御品峦山”取得《建筑工程施工许可证》，10月5日开工建设，有望在25年实现销售；“华联南山A区”仍在进行专项规划方案申报等前期工作。此外，公司关联方恒裕集团在深圳拥有丰富的城市更新资源，“御品峦山”即为公司通过与恒裕集团的关联交易收购所得。10月住建部发布会提出新增100万套城中村和危旧房改造目标，相关工作的推进有望对公司估值形成催化。
　　持续跟踪产业转型进展
　　23年12月，公司以4.8亿元自有资金参与设立中保清源汇海产业基金，主要投资方向为新能源技术、碳中和技术和数字科技技术。24H1该基金已向珠海聚能投资4.3亿元，标的公司主营业务为盐湖提锂吸附剂的研发、生产和销售。24年9月，珠海聚能年产5000吨富集材料生产线已正式投产。借由产业基金的投资，公司正在循序渐进推动产业转型。
　　盈利预测和估值
　　我们维持24-26年EPS为0.06/0.07/0.08元的盈利预测。可比公司平均25PB（Wind一致预期）为0.9倍，考虑到深圳房地产市场复苏和城中村改造推进带来的催化作用，我们扩大估值溢价，认为公司合理25PB为1.3倍，25年BVPS为3.73元，目标价4.85元（前值3.11元，基于0.85倍24PB），维持“增持”评级。
　　风险提示：存量项目去化波动和转型风险，城市更新项目存在不确定性。

Revenue declined yoy in 1H24, maintain OVERWEIGHT
China Union Holdings reported (29 August) 1H24 revenue/attributable net profit (NP) of RMB0.22/0.03bn (-26/+23% yoy). We maintain our 2024/2025/2026 EPS forecast at RMB0.06/0.07/0.08. Given the company's ongoing progress in Shenzhen urban renewal projects and industrial transformation, we value the stock at 0.85x 2024E PB, a slightly expanded premium over its peers' average of 0.68x on Wind consensus, with 2024 BVPS at RMB3.66. Our target price is RMB3.11 (previous: RMB3.29, based on 0.9x 2024E PB). Maintain OVERWEIGHT.

　　24H1营收同比下滑，维持“增持”评级
　　公司8月29日发布半年报，24H1实现营收2.2亿元，同比-26%；归母净利润0.3亿元，同比+23%。我们维持24-26年EPS为0.06/0.07/0.08元的盈利预测。可比公司平均24PB（Wind一致预期）为0.68倍，考虑到公司位于深圳的城市更新储备项目和产业转型进程均在取得持续进展，我们小幅扩大估值溢价，认为公司合理24PB为0.85倍，24年BVPS为3.66元，目标价3.11元（前值3.29元，基于0.9倍24PB），维持“增持”评级。
　　地产项目去化依然缓慢，经营性收入提供基本盘
　　受房地产市场调整及业态特点影响，公司深圳、杭州竣工在售项目去化缓慢，导致24H1房地产销售收入同比-98%。公司积极调整深圳“华联城市商务中心”的营销方式，租售并举、以租促售，新增租赁合同金额3171万元，但受制于经济环境，杭州租赁项目部分租户退租，导致租金收入同比仅+4%至1.4亿元。此外，酒店营收同比-13%至0.7亿元，与出租、物管业务一起，为公司在转型期提供了业绩和现金流的基本盘。24H1公司归母净利润同比增长，主要因为本期土地增值税同比显著减少。
　　深圳城市更新项目仍处于前期推进阶段
　　截至24H1，公司拥有2个房地产储备项目，均为深圳城市更新项目。其中，“华联南山A区”拆除重建用地面积7.77万平，正在进行专项规划方案申报等工作，公司计划2024年底前完成方案报批和实施主体确定等工作；“御品峦山”计容建面7.96万平，正在推进项目设计规划方案调整、报批、换证，以及项目动工兴建的各项前期工作，公司计划2025年实现销售。
　　循序渐进推进产业转型，积极回购维护投资者利益
　　23年12月，公司以4.8亿元自有资金参与设立中保清源汇海产业基金，主要投资方向为新能源技术、碳中和技术和数字科技技术。24H1该基金已向聚能集团投资4.3亿元，标的公司主营业务为盐湖提锂吸附剂的研发、生产和销售；向山水云图投资0.3亿元，标的公司主要产品包括碳汇管理系统、碳交易服务平台和碳汇相关的硬件设备。借由产业基金的投资，公司循序渐进推进产业转型。此外，截至24年7月末公司已回购0.95亿股，占23年末总股本的6.37%，耗资2.9亿元，体现了维护投资者利益的坚定决心。
　　风险提示：存量项目去化波动和转型风险，城市更新项目存在不确定性。

China Union Holdings’ (China Union) 2023 revenue/attributable net profit (NP) were RMB565/82mn, down 76/81% yoy. Considering destocking pressure for existing projects, we lower our revenue forecasts, and estimate 2024/2025/2026 EPS at RMB0.06/0.07/0.08. Given the company’s focus on core cities, strong support from Hengyu Group, and preliminary progress in industry transformation, we value the stock at 0.9x 2024E PB (2024E BVPS: RMB3.66), above its peers’ average of 0.82x on Wind consensus, for our target price of RMB3.29 (previous: RMB4.16). Maintain OVERWEIGHT.