一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司的经营业态及区域竞争优势　　公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：　　1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。　　公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲迎玺项目... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司的经营业态及区域竞争优势
　　公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：
　　1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。
　　公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲迎玺项目坐落于深圳龙华区的心脏地带——深圳北站核心商务区，为该区域高端住宅市场的璀璨明珠，该项目在2023年盛大开盘，以其卓越的品质和设计，迅速确立了在龙华片区的高端住宅标杆地位，引领着区域居住品质的新风尚；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以创意、设计为驱动的产业升级示范区，现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻；中洲滨海商业中心、中洲滨海华府项目位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”宜人城市环境，构建一个以灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。
　　公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。
　　公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞大岭山项目是位于松山湖片区的旧改项目，已取得不动产证，是公司在东莞区域的重要布局；东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经实现销售，获得了当地消费者的认可。
　　2、深耕城市，辐射其他现有区域布局
　　成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。
　　长三角多个城市也有公司战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。
　　（二）报告期内公司主要经营管理工作回顾
　　2024年上半年，公司上下共同努力、团结奋进，克服了外部经营环境的重重困难，保交付、保运营、保信用，实现房地产销售面积14.71万平方米，销售金额62.84亿元（含委托经营项目）。上半年保交付工作顺利完成，现金流安全平稳、资产运营能力稳步提升，主要经营及管理工作如下：
　　1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展目标冲刺专项行动和组织专项措施。采取“一城一策”、“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量的销售。
　　2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心，顺利完成多个应交付项目的交付工作，兑现对客户的承诺，树立中洲的品牌形象。
　　3、严控资金，保障公司现金流平稳。公司坚持“以收定支，先收后支，确保刚付”的资金管理原则，保障公司整体现金流平稳。
　　4、存量盘活，助力公司发展。在地产行情下行的情况下，存量物业出租作为公司日常稳定的收入来源，出租业绩完成突出。
　　5、规范运作，防控经营风险。公司立足行业新形势，充分发挥审计监督职能，促进公司制度建立健全，提升管理效益；内部监察取得有效成果，进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作，最大限度为公司争取合法利益；开展内控自评价，进一步规范公司制度流程的设计和执行管理。
　　6、资产板块，开源节流稳经营。外部经营环境复杂，对资产板块的经营活动影响明显，公司采取灵活措施积极应对，使资产板块保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，为公司资产实现保值、增值。
　　（三）累计土地储备情况
　　（四）主要项目开发情况
　　（五）主要项目销售情况
　　（六）主要项目出租情况
　　（七）融资途径
　　（八）发展战略和未来一年经营计划
　　2024年下半年，控股公司仍继续秉持“规模稳健、资产增值、品牌优良，有所突破”的整体策略开展工作。为此，公司将重点做好以下工作：
　　1、聚力攻坚抢抓销售
　　2024年，公司将继续全力营销，以销售业绩为导向，继续坚持“一城一策”、“一盘一策”，全力推行全民营销；线上线下有效结合，提升项目流量，提高成交转化率；加快重点项目及长期库存的销售去化。
　　2、稳中求进平衡现金流
　　2024年，公司将继续加强现金储备和应对风险能力，保障现金流安全。地产板块要重视投资性现金流的回流，将沉淀的历史资产现金回流。资产板块要勇挑重担，迎难而上，为控股公司现金流做出积极贡献。
　　融资工作是今年重中之重，要做好现有项目的贷款配套工作、有效降低融资成本，同时努力探索拓展多种融资渠道。
　　3、齐心协力保障交付
　　2024年，公司有多个重大项目需要交付，公司将全力确保运营节点如期达成，坚守品质质量关，力争完美交付，用优质的产品和服务，全力打造中洲品牌。
　　4、精细管理严抓内控
　　2024年，公司将坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，提高精细化管理水平，坚决向管理要红利。经营管理要减少跑冒滴漏，逐渐形成精细管理的定势思维，减少不必要的支出浪费，给现金流做出贡献。进一步完善公司制度类文件管理，严抓内部管控和风险防控工作，避免因内部管理出现漏洞而给公司带来损失。
　　5、长期资产价值提升
　　存量物业作为公司穿越周期的坚实基础，2024年，公司将加强资产板块经营性物业的管理和运营工作，为公司带来持续稳定的收入和现金流。
　　6、资产板块提质增效
　　随着房地产行业新形势下的转变，资产板块在公司资产增值、品牌树立、贡献现金流方面发挥的作用越来越重要。2024年，资产板块要继续发挥优势，开源节流，服务提升。要多措并举创收入开源，狠抓回款，加速资金回笼；优化运营成本、节约支出；提升服务质量维持客户满意度，提升客户对中洲品牌的认可；加强人力资源管理，夯实人力资源基础。
　　（九）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2024年06月30日尚未结清的担保金额计人民币41.06亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。

　　二、核心竞争力分析
　　公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。
　　1、战略发展规划
　　公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
　　2、运营管理团队
　　公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。
　　3、品牌实力支撑
　　作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和优良的企业文化，在行业获得颇多荣誉。
　　公司在2018年荣膺中国房地产百强企业；在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖项；在2021年复查中继续被评为深圳市27个文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善企业社会责任楷模奖”荣誉称号；在2023年荣获“焕新力城市运营商”称号；在2024年荣获“深圳房地产开发企业综合实力十强”奖项；连续多年在联合深圳市血液中心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中被授予"爱心贡献"企业奖。
　　公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲圣廷苑酒店荣获：中国文旅全球论坛颁发的“第二十四届金马奖卓越商务酒店”；深圳市旅游协会颁发的“2023年度深圳旅游最佳影响力酒店”；中外酒店论坛颁发的“第十八届中外酒店白金奖中国最受欢迎商旅酒店”；被深圳知名品牌评审委员会复审通过“深圳知名酒店品牌”；被评为携程旅行网“最佳商务优选酒店奖”、同程旅行网“年度人气热卖酒店”。深圳中洲万豪酒店荣获：2024年高德指南必去榜酒店；大众点评“2024年必住榜”；深圳旅游业＆酒店业商会“2023年度深圳旅游最佳影响力酒店”；That'sGBA“2023HotelCantoneseRestaurantofTheYear-ManHo”；深圳中洲万豪酒店万豪中餐厅ManHo荣获“2023年大众点评年度星级商户”
　　公司旗下中洲物业连续多年获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力百强”；获广东省物业管理行业协会颁发“广东省物业管理服务企业综合实力测评TOP100”；获中国物业管理协会颁发“物业服务企业综合实力500强”；获广东省物业管理行业发展40周年“品牌企业”；2023年获克尔瑞物管、中物研协联合颁发“中国物业服务华南品牌企业30强”“中国高端物业服务力TOP10企业”“中国物业ESG可持续发展领先企业”；旗下圣廷苑物业2024年获克尔瑞物管、中物研协联合颁发“中国高端物业服务力TOP10企业”“中国物业FM设施管理领先企业”。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、市场风险
　　2024年上半年，重点城市市场活跃度整体偏弱，5.17政策落地后，部分核心城市市场情绪出现修复，但新房市场整体表现不及预期，全国新房市场整体延续调整态势。短期来看，核心一二线城市市场活跃态势有望延续一段时间，从而对全国市场形成一定支撑，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在，该因素依然制约着市场修复的节奏。且2024年仍然面临着国际、国内复杂的政治经济环境，政策也可能会随外部环境变化发生一些适当性的调整，公司要立足主动应变、积极应变，加强对政策及市场研判，及时调整、迅速应变，降低公司经营风险。
　　2、融资风险
　　尽管房地产行业融资“白名单”已逐步落地，各地更是推广融资协调机制“白名单”，但非银融资规模仍未改变下滑趋势，融资难的问题依然突出，公司能否抓住市场机会成功再融资，仍存在不确定性，公司将继续拓宽融资渠道、优化融资结构，抓住市场及政策窗口期，确保公司现金流安全。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%；全年新增融资总额5,692亿元，同比下降 28%。受宏观经济与行业融资环境的叠加影响，全国土拍市场持续低迷，市场修复不如预期，行业数据全面下滑。行业供需两端均趋于风险敏感趋势，需求端观望，供给端保守，企业资金回流困难。　　行业政策方面，2023年，中央层面房地产政策力度前弱后强，上半年，多为对现行制度的优化调整；下半年，以中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　国家统计局数据显示，2023年全国商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%；全年新增融资总额5,692亿元，同比下降 28%。受宏观经济与行业融资环境的叠加影响，全国土拍市场持续低迷，市场修复不如预期，行业数据全面下滑。行业供需两端均趋于风险敏感趋势，需求端观望，供给端保守，企业资金回流困难。
　　行业政策方面，2023年，中央层面房地产政策力度前弱后强，上半年，多为对现行制度的优化调整；下半年，以中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地；供给端，续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。整体而言，2023年各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境已接近 2014年最宽松阶段，但居民预期尚未完全恢复，这些因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改，核心城市政策效果持续性不足。
　　展望2024年，克而瑞研究中心认为，作为经济复苏的重要一环，房地产行业当前面临的最大的问题来自于居民收入预期、购房信心能否恢复，因此，短期来看行业并不会出现以往政策刺激后“V”型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司的经营业态及区域竞争优势
　　公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：
　　1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。
　　公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲迎玺项目坐落于深圳龙华区的心脏地带——深圳北站核心商务区，为该区域高端住宅市场的璀璨明珠，该项目在2023年盛大开盘，以其卓越的品质和设计，迅速确立了在龙华片区的高端住宅标杆地位，引领着区域居住品质的新风尚；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以创意、设计为驱动的产业升级示范区，现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻；中洲滨海商业中心、中洲滨海华府项目位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”宜人城市环境，构建一个以灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。
　　公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。在市场销售持续低迷的2023年，惠州公司仍跻身惠州房企销售排行榜第五位，其已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
　　公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞大岭山项目是位于松山湖片区的旧改项目，已取得不动产证，是公司在东莞区域的重要布局；东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经实现销售，获得了当地消费者的认可。
　　2、深耕城市，辐射其他现有区域布局
　　成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。
　　长三角多个城市也有公司战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。
　　根据公司战略部署调整，2023年公司已退出青岛胶州区域。
　　（二）报告期内公司主要经营管理工作回顾
　　2023年，公司上下共同努力、团结奋进，克服了外部经营环境的重重困难， 保交付、保运营、保信用，全年公司实现房地产销售面积31.60万平方米，销售金额91.52亿元（含委托经营项目），实现营业收入76.21亿元，受部分房地产项目计提资产减值准备影响，归属于上市公司股东的净利润-18.45亿元。全年保交付工作顺利完成，现金流安全平稳、资产运营能力稳步提升，全年主要经营及管理工作如下：
　　1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展目标冲刺专项行动和组织专项措施。采取“一城一策”、“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量的销售。
　　2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心，顺利完成9个应交付项目的交付工作，兑现对客户的承诺，树立中洲的品牌形象。
　　3、严控资金，保障公司现金流平稳。2023年，公司坚持“以收定支，先收后支，确保刚付”的资金管理原则，保障公司整体现金流平稳。
　　4、存量盘活，助力公司发展。2023年，在地产行情下行的情况下，存量物业出租作为公司日常稳定的收入来源，出租业绩完成突出，出租率及租金收入均超额完成任务。
　　5、规范运作，防控经营风险。2023年，公司立足行业新形势，充分发挥审计监督职能，促进公司制度建立健全，提升管理效益；内部监察取得有效成果，进一步营造公司廉洁从业氛围；有效推进法务工作，最大限度为公司争取合法利益；开展内控自评价，进一步规范公司制度流程的设计和执行管理。
　　6、资产板块，开源节流稳经营。2023年，外部经营环境复杂，对资产板块的经营活动影响明显，公司采取灵活措施积极应对，基本达成全年目标。物业公司营收、净利润、收缴率等主要财务指标均超额完成。
　　（三）累计土地储备情况
　　（四）主要项目开发情况
　　（五）主要项目销售情况
　　（六）主要项目出租情况
　　（七）土地一级开发情况
　　（八）融资途径
　　（九）发展战略和未来一年经营计划
　　（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2023年12月31日尚未结清的担保金额计人民币36.34亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。
　　1、战略发展规划
　　公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
　　2、运营管理团队
　　公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。
　　3、品牌实力支撑
　　作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和优良的企业文化，在行业获得颇多荣誉。
　　公司在2018年荣膺中国房地产百强企业；在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖项；在2021年复查中继续被评为深圳市27个文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善企业社会责任楷模奖”荣誉称号；在2023年荣获“焕新力城市运营商”称号；连续多年在联合深圳市血液中心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中被授予"爱心贡献"企业奖。
　　公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲圣廷苑酒店荣获中外酒店论坛颁发的“第十八届中外酒店白金奖中国最受欢迎商旅酒店”；荣获中国文旅全球论坛颁发的“第二十三届金马奖卓越商务酒店”；被深圳知名品牌评审委员会复审通过“深圳知名酒店品牌”；被评为携程旅行网“最佳商务优选酒店奖”、同程旅行网“年度人气热卖酒店”。深圳中洲万豪酒店荣获携程口碑榜 "2022深圳-美景酒店榜"； TARGET目标之选 "2022年度甄选艺术设计酒店"；That's PRD“2023-漫步大湾区 最有影响力酒店" ；携程旅行“2023最具设计风尚奖”。
　　公司旗下中洲物业连续多年获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力百强”；获广东省物业管理行业协会颁发 “广东省物业管理服务企业综合实力测评TOP100”；获中国物业管理协会颁发“物业服务企业综合实力500强”；获广东省物业管理行业发展40周年“品牌企业”；获克尔瑞物管、中物研协联合颁发“2023中国高端物业服务力TOP10企业”“2023中国物业ESG可持续发展领先企业”“2023中国物业服务华南品牌企业30强”等荣誉。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局与趋势
　　2024年，房地产市场预计将在政策引导下继续保持稳健发展态势。政府将深化房住不炒的政策导向，坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，确保房地产市场的平稳运行。在这一背景下，我们可以预见以下几个主要的发展趋势：
　　1、减少限制性措施，一线调控趋松、二三线有望全面放开。年初住建部曾表态“充分赋予城市房地产调控自主权”，预示着地方因城施策空间进一步打开。一方面，今年一线调控趋松、二三线全面放开的总趋势不会变，北上广深杭蓉等城市“四限”均有再松绑空间，另一方面，信贷、财税等方面政策有望进一步发力，支持居民购房。
　　2、新型城镇化仍将支撑中长期住房需求，房地产市场份额将向城市群、都市圈集中。新型城镇化仍将为住房需求提供重要支撑，深化户籍制度改革，帮助新市民落户安家，推进以县城为重要载体的城镇化建设，都有助于拉动购房需求。
　　3、货币政策精准有效，降准降息仍有空间、PSL等结构性工具发力、信贷政策继续优化。
　　（二）2024年重点工作
　　2024年，控股公司仍继续秉持“规模稳健、资产增值、品牌优良，有所突破”的整体策略开展工作。为此，公司将重点做好以下工作：
　　1、聚力攻坚抢抓销售
　　2024年，公司将继续全力营销，以销售业绩为导向，继续坚持“一城一策”、“一盘一策”，全力推行全民营销；线上线下有效结合，提升项目流量，提高成交转化率；加快重点项目及长期库存的销售去化。
　　2、稳中求进平衡现金流
　　2024年，公司将继续加强现金储备和应对风险能力，保障现金流安全。地产板块要重视投资性现金流的回流，将沉淀的历史资产现金回流。资产板块要勇挑重担，迎难而上，为控股公司现金流做出积极贡献。
　　融资工作是今年重中之重，要做好现有项目的贷款配套工作、有效降低融资成本，同时努力探索拓展多种融资渠道。
　　3、齐心协力保障交付
　　2024年，公司有多个重大项目需要交付，公司将全力确保运营节点如期达成，坚守品质质量关，力争完美交付，用优质的产品和服务，全力打造中洲品牌。
　　4、精细管理严抓内控
　　2024年，公司将坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，提高精细化管理水平，坚决向管理要红利。经营管理要减少跑冒滴漏，逐渐形成精细管理的定势思维，减少不必要的支出浪费，给现金流做出贡献。进一步完善公司制度类文件管理，严抓内部管控和风险防控工作，避免因内部管理出现漏洞而给公司带来损失。
　　5、长期资产价值提升
　　存量物业作为公司穿越周期的坚实基础，2024年，公司将加强资产板块经营性物业的管理和运营工作，为公司带来持续稳定的收入和现金流。
　　6、资产板块提质增效
　　随着房地产行业新形势下的转变，资产板块在公司资产增值、品牌树立、贡献现金流方面发挥的作用越来越重要。2024年，资产板块要继续发挥优势，开源节流，服务提升。要多措并举创收入开源，狠抓回款，加速资金回笼；优化运营成本、节约支出；提升服务质量维持客户满意度，提升客户对中洲品牌的认可；加强人力资源管理，夯实人力资源基础。
　　（三）可能面对的风险与对策
　　1、市场风险
　　受外部环境的影响，2023年房地产行业仍受重挫，尽管政策已基本筑底，市场在逐步恢复，但当前市场端的转暖以及政策端利好传导到末端的中小型民营企业仍有待时间去验证，且居民收入预期弱、房价下跌预期仍在，该因素依然制约着市场修复的节奏。2024年仍然面临着国际、国内复杂的政治经济环境，政策也可能会随外部环境变化发生一些适当性的调整，公司要立足主动应变、积极应变，加强对政策及市场研判，及时调整、迅速应变，降低公司经营风险。
　　2、融资风险
　　尽管房地产行业融资“白名单”已逐步落地，但房地产行业融资环境仍然严峻，资源仍向头部企业倾斜，公司能否抓住市场机会成功再融资，仍存在不确定性，公司将继续拓宽融资渠道、优化融资结构，抓住市场及政策窗口期，确保公司现金流安全。
　　（四）公司改善投资价值的相关举措
　　在新的行业形势下，公司将坚持稳健经营、规范运作，努力提升公司投资价值。公司将及时调整经营策略以适应外部环境的变化，对外促销售、保交付、稳现金流，树立公司品牌信誉；对内提质增效严抓内控，提高公司组织运营能力。
　　此外，公司还将继续做好信息披露，建设与投资者良好的沟通渠道，积极响应投资者对公司的合理反馈和要求，提升资本市场对公司的信任度。
　　公司将持续研究资本市场政策，紧跟监管要求，结合公司的实际情况，研究其他改善公司投资价值的相关举措。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司的经营业态及区域竞争优势
　　公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈、环渤海经济区，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：
　　1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。
　　公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司的经营业态及区域竞争优势
　　公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈、环渤海经济区，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物业服务公司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：
　　1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。
　　公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海商业中心、中洲滨海华府项目位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计“以人为核心”，创造宽松的“生态型”宜人城市环境，构建一个以灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型“都市综合体”；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以创意、设计为驱动的产业升级示范区，现已逐批入市销售；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界知名企业入驻；黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，区位优势明显，拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品；宝安26区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分。
　　公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。惠州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力。惠州公司已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
　　公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、佛山璞悦花园、广州南沙国际风险投资中心等项目。其中东莞大岭山项目是位于松山湖片区的旧改项目，已完成单一主体确认，是公司在东莞区域的重要布局；东莞中央城邦花园项目是位于东莞的村企合作项目，已经实现销售，获得了当地消费者的认可；广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显。
　　2、深耕城市，辐射其他现有区域布局
　　成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。
　　长三角多个城市也有公司战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。
　　公司青岛半岛城邦项目位于青岛胶州少海新城片区，靠近青岛胶东国际机场，生态环境优越。多年的开发建设已将项目打造为胶州湖区品质生态大城，同步带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
　　（二）报告期内公司主要经营管理工作回顾
　　2023年上半年，公司上下共同努力、团结奋进，克服了外部经营环境的重重困难，实现房地产销售面积17.70万平方米，销售金额60.17亿元。主要经营及管理工作如下：
　　1、多措并举，促进营销回款。公司及时根据市场变化情况，积极开展目标冲刺专项行动和组织专项措施。采取“一城一策”、“一盘一策”营销原则，全力推行全民营销；同时高度重视回款工作，积极引导早回款快回款，确保实现有质量的销售。
　　2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心排除万难，顺利完成多个项目的交付工作，兑现对客户的承诺，树立中洲的品牌形象。
　　3、严控资金，保障公司现金流平稳。公司继续加强现金储备和应对风险能力，保障现金流安全。
　　4、精细管理，增加效益。公司坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，提高精细化管理水平。
　　5、资产板块，稳定经营。2023年经营环境稳定，资产板块保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，为公司资产实现保值、增值。
　　（三）发展战略和未来一年经营计划
　　2023年，控股公司仍继续秉持“规模稳健、资产增值、品牌优良，有所突破”的整体策略开展工作。为此，公司将重点做好以下工作：
　　1、聚力攻坚抢抓销售
　　公司将继续全力营销，以销售业绩为导向，继续坚持“一城一策”、“一盘一策”，全力推行全民营销；线上线下有效结合，提升项目流量，提高成交转化率；加快重点项目及长期库存的销售去化。
　　2、稳中求进平衡现金流
　　公司将继续加强现金储备和应对风险能力，保障现金流安全。地产板块要重视投资性现金流的回流，将沉淀的历史资产现金回流。资产板块要勇挑重担，迎难而上，为控股公司现金流做出积极贡献。
　　融资工作是今年重中之重，要做好现有项目的贷款重组、成本降低工作，同时努力探索拓展多种融资渠道。
　　3、齐心协力保障交付
　　年内有多个重大项目需要交付，公司将全力确保运营节点如期达成，坚守品质质量关，力争完美交付，用优质的产品和服务，全力打造中洲品牌。
　　4、精细管理严抓内控
　　公司将坚持效益改进这一方向，充分挖掘管理潜能，提高精细化管理水平，坚决向管理要红利。经营管理要减少跑冒滴漏，逐渐形成精细管理的定势思维，减少不必要的支出浪费，给现金流做出贡献。进一步完善公司制度类文件管理，严抓内部管控和风险防控工作，避免因内部管理出现漏洞而给公司带来损失。
　　5、长期资产价值提升
　　存量物业作为公司穿越周期的坚实基础，2023年，公司将加强资产板块经营性物业的管理和运营工作，为公司带来持续稳定的收入和现金流。
　　6、资产板块提质增效
　　随着房地产行业新形势下的转变，资产板块在公司资产增值、品牌树立、贡献现金流方面发挥的作用越来越重要。2023年，资产板块要继续发挥优势，开源节流，服务提升。要多措并举创收入开源，狠抓回款，加速资金回笼；优化运营成本、节约支出；提升服务质量维持客户满意度，提升客户对中洲品牌的认可；加强人力资源管理，夯实人力资源基础。
　　（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2023年06月30日尚未结清的担保金额计人民币54.40亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。

　　二、核心竞争力分析
　　公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企业可持续发展提供坚实的保障。
　　1、战略发展规划
　　公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
　　2、运营管理团队
　　公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。
　　3、品牌实力支撑
　　作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核心竞争力和良好的企业文化，在行业获得颇多荣誉。
　　公司在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在2021年复查中继续被评为深圳市27个文明单位之一并获颁荣誉证书；在2021年荣获“福田慈善企业社会责任楷模奖”荣誉称号；连续多年在联合深圳市血液中心、深圳狮子会举办爱心献血公益活动中被授予"爱心贡献"企业奖。
　　公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。中洲圣廷苑酒店荣获中外酒店论坛颁发的“第十七届中外酒店白金奖十大白金商务酒店”、携程旅行网“2021年度最受欢迎酒店奖”、同程旅行网“年度人气热卖酒店”及“年度卓越合作伙伴”、美团酒店“2021年度卓越商务酒店”。深圳中洲万豪酒店荣获2022年《目标之选》年度甄选艺术设计酒店、第六届HOTEL探索之旅酒店大赏“臻选婚宴酒店”、深圳市饭店业协会2022年度卓越运营企业、携程旅行网“年度美景酒店”等荣誉。
　　公司旗下中洲物业连续多年获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合实力百强”，获广东省物业管理行业协会颁发“广东省物业管理服务企业综合实力测评TOP100”，获中国物业管理协会颁发“物业服务企业综合实力500强”。获广东省物业管理行业发展40周年“品牌企业”，获中物研协及易居房地产研究院联合颁发“2022年度粤港澳大湾区物业服务力百强”“2021物业服务力大湾区TOP100企业”等荣誉。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、市场风险
　　受外部环境的影响，2022年房地产行业仍受重挫，尽管政策已基本筑底，市场在逐步恢复，但当前市场端的转暖以及政策端利好传导到末端的中小型民营企业仍有待时间去验证，且公司重点项目布局区域粤港澳大湾区销售端政策即使放开也大概率是小范围和局部性。2023年仍然面临着国际、国内复杂的政治经济环境，政策也可能会随外部环境变化发生一些适当性的调整，公司要立足主动应变、积极应变，加强对政策及市场研判，及时调整、迅速应变，降低公司经营风险。
　　2、融资风险
　　尽管房地产行业“三支箭”已射出，但房地产行业融资环境仍然严峻，资源仍向头部企业倾斜，公司能否抓住市场机会成功再融资，仍存在不确定性，公司将继续拓宽融资渠道、优化融资结构，抓住市场及政策窗口期，确保公司现金流安全。 收起▲