一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）主要业务概述　　报告期内，公司加快锻造核心能力，持续推动公司转型升级，开创高质量发展新格局。公司各主营业务板块情况如下：　　1.城市建设　　公司城市建设业务涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环境、园林绿化、路灯、高速公路等工程，工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质，拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机电安装、水利水电等施工资质，工程建设能力逐年提升。公司践行新发展理念，持续推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级，加快建造方式转变，着力提升项目建设品质。　　主... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务概述
　　报告期内，公司加快锻造核心能力，持续推动公司转型升级，开创高质量发展新格局。公司各主营业务板块情况如下：
　　1.城市建设
　　公司城市建设业务涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环境、园林绿化、路灯、高速公路等工程，工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质，拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机电安装、水利水电等施工资质，工程建设能力逐年提升。公司践行新发展理念，持续推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级，加快建造方式转变，着力提升项目建设品质。
　　主要业务模式包括工程总承包（EPC）、施工总承包等模式。
　　工程总承包（EPC）模式：工程总承包是承包商受建设单位委托，按照合同约定对工程项目的可行性研究、勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。在工程总承包EPC项目中，承包商处于项目工程建设的核心地位，承担更多风险，包括传统施工总承包商的常规风险，原本由建设单位承担的不利地质条件风险，以及设备、材料、人工价格上涨等风险，对工程总承包商在方案策划、人员配置、统筹协调能力等方面均提出更高要求。
　　施工总承包模式：施工总承包是传统模式，也是目前我国最常见的模式，指建设单位在完成设计后，通过招标确定承包单位，由承包单位按设计图纸施工。由于施工承包业务进入门槛低，企业数量众多，竞争异常激烈，项目利润率水平较低。材料、人工价格的波动，工程变更、合同调价机制的缺失或不合理等因素为项目的质量、进度、成本等管理带来一定风险。
　　主要业务模式的定价机制与回款安排：城市建设业务属于充分竞争性行业，公司及所属企业主要通过招投标方式获取项目，采取市场化竞争定价模式。发包单位与承包单位签订项目合同，明确建设内容、价款计算及支付方式、双方权利义务等内容。
　　主要融资方式、资金来源及政策优惠：公司及所属企业的自有资金、项目贷款、超短期融资券、可续期公司债券等。无政策优惠。
　　报告期内业务模式的变化情况：公司聚焦城市建设主业，在资质、人才、技术创新等方面持续投入，不断提高城市建设服务能力。深入开展对标提升行动，密切跟踪建筑行业市场结构的调整和竞争格局的变化，积极应对行业变化带来的机遇与挑战。报告期内业务模式无变化。
　　2.综合开发
　　公司具有自主设计、开发、运营、服务全产业链，拥有房地产开发一级资质。综合开发业务起步于1988年，累计开发项目总建筑面积800多万㎡。重点布局深圳、广州、上海、成都、苏州等城市，产品涵盖中高端住宅、保障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等业态。近年来，公司持续推动开发周期提速，加大营销力度，优化城市布局，着力提升综合开发能力。
　　3.城市服务
　　公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、一级土地整备服务（城中村改造、城市更新、土地整备利益统筹）、商业运营服务、物业服务等方面。近年来，持续推动落实标准化、精细化、智慧化养护，持续加大养护设备投入，提高机械化养护水平。提升代建业务团队综合能力；自主培养了一支具有一级土地整备服务（城中村改造、城市更新、土地整备利益统筹）全过程服务能力的专业队伍。持续提升产业园区、商业综合体、写字楼等商业运营策划和导入能力，推进生态园区、创意街区等业务发展。积极探索“物管城市”新商业模式，为城市管理、基础设施养护、物业管理、停车场管理、社区资产管理等公共空间、公共资源、公共项目提供全流程专业化、精细化、智慧化的“管理+服务+运营服务”，着力提升品牌运营能力，打造了“天健蜜堂”“天健蜜厨”“亲蜜家公寓”等蜜系列品牌。
　　（三）报告期内各业务发展情况
　　1.城市建设业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，城市建设业务进入总体下行状态，公司持续推进制度体系建设，促进企业规范化管理。加强项目管理标准化建设，提升项目策划、自主施工和全过程管控能力。推动科技强安，推行智慧工地、安全文明施工标杆工地建设。不断提升公司建筑科技含量，大力推进装配式建设体系及技术应用。
　　报告期内，公司加速业务转型升级，聚焦能力、资质、品牌提升。公司新增承接EPC、总承包等各类工程，公司新中标合同164项，合同金额85.85亿元；在建项目224项，未完工部分金额193.98亿元。
　　报告期内，中标的主要施工项目：新和县星河实业有限责任公司160万吨/年焦化及尾气综合利用项目(EPC)、深汕合作区拓展区污水处理厂建设项目、观城第一期城市更新单元规划学校（施工）、红海湾笠方和大设施水产养殖项目、南康区2025年太窝片区市政道路新建工程、南康区城区生活污水管网提升项目、佛山市综合保税区及产业配套区路网工程-产业配套区施工、赣州市南康区第一人民医院门诊综合大楼建设项目、福城南产业片区12-16等宗地项目施工总承包（六标段）、宝安中心区海澜路新建工程施工总承包Ⅱ标段、光明A509-0074宗地开发项目设计采购施工、坪山河干流碧道工程（坪山河滨水公共空间景观环境提升工程）贯通工程施工总承包、潇河200MW400MWh+100MW5min锂电超容混合调频储能电站项目、深圳市工人疗休养院优化提升工程施工总承包等。
　　（2）工程创优成果
　　报告期内，公司积极开展工程创优工作，制定年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，先后获得省优工程3项、省优质结构工程4项、市优质工程1项、市优质结构13项、市风景园林1项、市优质养护工程8项。
　　（3）科技创新成果
　　2025年积极推进各项科研创新工作，新增省部级工法5项、市级工法9项，专利50项，其中发明专利20项。
　　2025年度部分发明专利授权清单
　　2025年度省部级工法成果清单
　　2025年度市级工法成果清单
　　2025年度主编规范清单
　　（4）质量控制体系及安全生产运行情况
　　公司实现安全管理全覆盖，明确各业务板块的质量目标、工作程序和质量要求，形成全面控制、高效运转的质量管理体系。持续开展QC成果、绿色施工的申报与评审，推动落实质量管理措施，促进质量控制体系的规范化管理，提高工作效率。公司通过ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系认证，以全过程、专业化管理，提高质量信誉。
　　公司对照行业标杆推行《供应商分类分级管理办法》、劳务分包供应商分级管理实施细则，提升项目管控能力。落实《天健集团项目法施工绩效激励管理规定》《天健集团工程创优奖励管理规定》《天健集团安全生产奖励管理规定》等多项制度，推进项目管理规范化。
　　公司持续开展安全生产工作，建立系统化安全培训机制，推进安全管理标准化、科技化，编制标准化施工指导文件，签订安全责任书，修订安全管理制度，开展隐患排查，建立应急救援队伍，切实贯彻科技强安要求。
　　2.综合开发业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，公司主要在建项目2个，计容建筑面积总额36.83万㎡；主要在售项目23个，计容建筑面积总额336.66万㎡，累计结转建筑面积207.51万㎡，未结转建筑面积97.58万㎡。
　　（2）新增土地储备项目
　　（3）累计土地储备情况
　　（5）主要项目销售情况
　　3.城市服务业务
　　（1）总体情况
　　公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、一级土地整备服务、商业运营服务和物业服务等业务。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，积极提升城市服务业务能级，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，业务稳中有进。
　　（2）城市服务业务开展情况
　　城市基础设施管养服务。报告期内，公司承接深圳市养护道路4,880条（单向），道路总长3,445.05公里，总面积7,226.92万平方米；承接深圳市养护桥梁1,118座，桥梁总长141.9公里，总面积223.68万平方米；承接深圳市养护隧道管养单洞45个，隧道总长49公里，总面积77.68万平方米。公司全面推进智慧管养体系建设，不断巩固自身在道路养护领域的优势地位，积极参与城市地下道路管养，加强道路养护管理的专业化、规范化、机械化水平。
　　报告期内，公司荣获国家级、省级、市级等多项奖项，以多元实践赋能城市发展。系统组建桥隧检测、结构巡查、机电维护等专业队伍，执行紧急任务62次，成功应对台风“桦加沙”等险情，成为区级应急抢险专业队。运用SMA高强防滑铺装技术，圆满完成十五运会及残特奥会深圳赛区标识系统安装，也为前海地下交通工程（车行联络道）的如期开通提供了坚实保障。实现所辖道桥隧项目智慧管养平台全覆盖，应用AI与数据分析技术提升管养效率，试点无人机巡查与自动化健康监测，规模化推广“四新”技术，探索低空经济等创新养护场景。
　　一级土地整备服务。报告期内，公司持续推进项目建设与前期服务工作，同时扎实为存量服务输出项目做好收尾阶段履约服务。和郡府项目正在进行装饰装修施工；螺岭及其他城中村改造项目按照节点有序推进，并成功新拓展2个城中村改造前期服务项目；罗湖二线插花地及八所学校代建项目实现完美收官。南岭村土地整备利益统筹前期服务项目已基本完成信息核查工作，其余各项重点工作均有序推进中。
　　商业运营服务。报告期内，公司聚焦“稳经营、控成本、优结构、强内功”的工作主线。存量资产实现保值增值、提供稳定现金流，公司整体出租率与综合收缴率95%左右；盘活存量资产成效显著，公寓项目表现亮眼，前海公寓7月开业，目前95%出租率；持续巩固天健品牌影响力，天健云途-创智中心凭智慧低碳改造斩获亚洲级“城市更新运营银奖”，“天健蜂巢公寓”获年度“最具成长价值奖”、“中国住房租赁信用百强企业”、“全国保障性租赁住房卓越品牌企业”、“金梧引凤年度标杆企业”；强化智慧赋能，驱动管理数字化，持续推进运营管理数字化、智能化转型，探索低碳创收三大核心举措，资管租赁平台完成全项目覆盖，打通各项目数据壁垒，构建一体化运营平台，同时低碳创收成效突出。
　　报告期内，新增物业管理项目123个，面积约1,988.35万平方米，新增城市空间服务项目1个，面积约42万平方米。业务覆盖全国37个城市。在管项目554个(包含生活服务项目)，管理面积合计(含城市空间服务)达到23,376.10万平方米，其中城市空间服务管理面积16,557.27万平方米。公司以提升核心竞争力为主旨，以增强服务质量与内控能力为抓手，相关工作有序推进中。一是提升市场竞争力，首次拓展部队项目，首次进驻重庆市场，实现四大直辖市业务全覆盖。二是建设智慧化平台，赋能业务转型升级，以“政府主导+企业开发+市场运营”模式，承担区政府全域治理一网统管平台技术开发、线下运营与生态搭建工作，推动全域治理场景全覆盖落地，取得关键建设进展。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2025年12月31日，尚未解除担保的担保余额为776,667.98万元。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）市场环境分析
　　2025年是"十四五"规划收官之年，面对国内外形势深刻复杂变化，我国经济顶压前行、向新向优发展，全年经济总量达到140.19万亿元、增长5.0%。国家将坚持稳中求进，实施更加积极有为的宏观政策，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，为"十五五"良好开局奠定坚实基础。
　　1.建筑业
　　2025年全年建筑业增加值86,425亿元，比上年下降1.1%，建筑业承受房地产深度调整带来的持续压力，行业整体处于深度调整期。国家持续推进建筑业供给侧结构性改革，深化工业化、数字化、绿色化转型，加快推进新型建筑工业化。城市更新成为建筑业转型的重要赛道，为建筑企业向存量市场转型提供了重要战略方向。
　　2.房地产业
　　2025年，全国房地产开发投资82,788亿元，比上年下降17.2%；其中，住宅投资63,514亿元，下降16.3%。新建商品房销售额83,937亿元，下降12.6%。中央经济工作会议部署高质量推进城市更新，要求"以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标"，城市更新上升为推动高质量发展的重大战略，城中村改造、老旧小区改造等城市更新项目持续推进，为综合开发业务的转型升级开辟了广阔空间。深圳稳步实施城中村改造，加大城市更新项目的统筹力度，着力建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系。
　　3.城市服务业
　　随着城镇化进程向内涵式发展纵深推进，人民对高品质生活的需求持续提升。国家着力打造“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”城市，深入推进完整社区建设。行业内涵持续丰富，以物业服务为核心的生活服务业，已从传统住宅物业服务，延伸至城市公共服务、商业资产运营、社区养老托育、便民消费服务等多元领域，数字化、智慧化运营能力成为行业核心竞争力。深圳市持续推动物业服务与城市治理、社区生活服务深度融合，为城市服务业的高质量发展提供了广阔市场空间。
　　（二）公司所处的行业地位
　　天健集团历经四十多年的市场竞争和发展，在资质、信用、管理、技术、设备等方面均积累了一定的优势，历年来荣获多项荣誉和奖项。
　　报告期内，天健集团荣获“中国ESG上市公司国企先锋100（2025）”、“广东企业500强”第129位、“深圳企业500强”第65位、“深圳企业创新能力”TOP100第67位、“深圳社会贡献TOP100”第42位、“大湾区上市公司信息披露TOP20”等荣誉。
　　技术质量成果丰硕，2025年，富水砂层中大尺寸顶管机对接解体成套施工技术，荣获中国施工企业管理协会岩土工程技术创新应用成果三等奖。多项施工技术获得广东省非开挖技术协会科技进步奖二等奖、广东省土木建筑学会科学技术奖二等奖、广东省市政行业协会科学技术奖三等奖等奖项。下属深圳市粤通建设工程有限公司，荣获中国第三届公路养护工程创新大赛优质工程二等奖。
　　下属天健地产集团连续四年跻身全国房企百强，行业排名持续攀升。入选中指研究院“2025中国房地产百强企业”，获“卓越指数2025房地产卓越企业表现100”第70名，获评深圳市房地产业协会“2025年深圳市房地产开发行业综合实力榜”，获南方日报社授予的“2025年度城市发展贡献奖”及凤凰网颁发的“2025年度杰出企业”称号。在专业领域斩获“中国房地产政府代建运营优秀企业”“首届好房子方案设计大赛金奖”“深圳市建设工程安全生产与文明施工优良工地奖”等专项荣誉。
　　下属深圳市天健城市服务有限公司获评“2025中国物业服务华南品牌企业30强”、“2025中国物业服务企业品牌价值100强”、“2025中国物业服务企业综合实力500强”第36名、“2025中国国有物业服务企业综合实力100强”第11名、“2025中国物业服务企业品牌价值100强”、“2025中国城市公共空间物业服务领先企业”、“2025中国物业社会责任贡献领先企业”、“2024年度深圳市物业管理行业协会优秀企业”等荣誉称号。
　　下属深圳市天健置业资产运营有限公司荣膺“全国保障性租赁住房卓越品牌企业”、“金梧引凤年度标杆企业”、2024年度“最具成长价值奖”及“中国住房租赁信用百强企业”等殊荣。
　　三、核心竞争力分析
　　通过关键成功要素分析，归纳出公司的核心竞争力。具体如下：
　　1.全产业链一体化协同优势
　　公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势，多年来不断深化对城市所需和民生幸福的理解并着力培育和发挥天健所长。报告期内，公司建链、补链、强链，向产业链高价值领域延伸，在巩固现有区域市场的同时，着力挖掘潜在市场、优化布局、加大合作。
　　2.主责主业能力突出
　　公司履责与核心业务能力保持了有韧性的增长。报告期内，不断提升项目管理能力，严格履约，加速转型，通过院士工作站及多个科研创新平台，持续提升公司核心业务的科技含量，下大力气狠抓市场拓展和项目策划能力，为不断提升核心业务能力提供保障。
　　3.现代化公司治理水平逐年提升
　　公司立足改革开放最前沿城市，建立了一整套卓有成效的现代企业管理体系，全员干事创业热情蔚然成风，市场化意识持续深化。公司建立了全面的风险管理体系，降低了潜在风险，保障了公司发展稳健前行。
　　4.铸就“天健铁军”精神，品牌美誉度高
　　勇于担当、善于攻坚，承接“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚户区改造项目、深惠城际铁路大鹏支线工程、光明碧道工程、梅州抗洪抢险等项目，在各类重大项目及急难险重项目的建设中，获得业主、政府及社会各界赞誉，被誉为“天健铁军”。
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2025年，公司实现营业收入225.01亿元，同比增加5.36%，实现归属于上市公司股东的净利润2.23亿元，同比减少63.99%，基本每股收益0.0695元，同比减少73.44%，其中，公司实现城市建设板块营业收入106.66亿元，同比减少7.45%，综合开发板块营业收入118.88亿元，同比增加15.31%，城市服务板块营业收入19.63亿元，同比增长2.16%。
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司中长期发展战略总体思路
　　公司立足深圳、服务湾区，锚定“夯实根基，重塑动能，转型升级”目标，以高质量发展为主线，以“开发协同”与“运营协同”释放产业链红利，打通“投建营一体化”链条，构建差异化竞争优势，致力于成为品质卓越的城市美好生活运营商。
　　（二）2026年经营工作计划
　　2026年，公司深入实施“1456”战略体系。坚持稳中求进、提质增效，坚持创新驱动，坚持改革攻坚，坚持守牢底线，强化充分挖潜，切实扛起骨干企业的政治担当，努力在“走在前、作示范、挑大梁”中展现更大作为，以更加坚定的决心、更加务实的举措，在服务城市创新发展的征程中稳步前行。
　　1.以高质量战略规划引领发展航向
　　强化战略谋划。优化顶层设计，加强政策研究能力，积极对接国家、省、市重大战略部署。坚持以客户为中心，聚焦核心主业，持续巩固施工业务优势，打造专业公司的差异化竞争力，全力开拓城市服务市场，推动地产业务健康可持续发展。落实委托管理，持续完善特区建工与天健集团之间的协同机制，持续提升整体市场竞争力和合规治理水平。持续优化集团内部资源配置，形成优势互补、协同发力的良性发展格局。强化资本运作，围绕产业链上下游，谋划资源整合和战略并购，选取优质标的。加快产业基金运作，推动新能源等新兴业务对主业赋能。
　　强化投资布局。坚持有效投资，集中资源到更有价值、更有潜力的领域。把握市场底部机遇，抓住机会，通过净地招拍挂、代建代开发、存量项目盘活等多种方式获取优质项目。聚力城市更新行动，积极探索产业合作、模式创新等盘活路径。积极参与福田、南山、宝安中心区等核心城区城中村改造项目，寻求新的利润增长点，打造高品质生产空间、生活空间、生态空间。
　　2.以高质量生产经营夯实增长根基
　　激发营销潜能。施工板块多维度拓展，坚持长期主义，构建“点—线—面”网络化布局。立足深圳，高质量走出去，探索工程服务出海。聚焦核心客户，建立良好互动，提升项目落地效率。聚焦新兴业务，加强光伏、储能、新能源、城市更新等新基建、绿色低碳领域的项目拓展。地产板块多举措去化，坚定去库存决心，从被动应对行业下行周期转向主动破局，持续优化“一盘一策”方案。加强主力楼盘营销，加快商业、车位等资产盘活。服务板块多业态经营，充分发挥物联网、大数据、人工智能、数字孪生等技术作用，全力构建“一网统管”平台。聚焦长租公寓、核心城区学校、医院等优质服务项目，积极拓展“养护+”、后勤一体化、产业园区运营、文体场馆管理等新型业务领域，依托新设产业基金，重点培育优质项目，推动服务板块提质增效。
　　强化履约创效。建立健全差异化管理体系，聚焦高端项目与重点工程，全力推动项目早开工、快建设、速转化。扎实做好安全、质量与进度管控。坚持全链条创效，持续推进管理体系建设，提升项目整体盈利水平。强化供应商管理，构建健康可持续的战略伙伴，完善供应商动态评价机制。
　　（三）以高质量组织变革释放内生效能
　　深化组织机构改革。优化管控模式，加强整体规划，精简管理层级，压缩管理链条。优化干部队伍，加强人才梯队建设，统筹做好干部选拔、培养、使用等工作。通过内部竞聘等方式，优化人力资源配置。
　　深化薪酬绩效改革。优化薪酬结构，强化业绩导向，构建以结果为核心的考核体系。优化项目激励，加强项目人工成本目标管理，将项目薪酬与项目业绩和创效水平紧密挂钩。推行激励机制，将管理层、核心骨干与项目深度绑定。
　　强化资源协同。强化总部引领与产业协同，提升总部战略统筹与谋划能力。推动二级企业之间、区域公司与专业公司之间的协同合作，完善内部市场化协作、利益共享与考核激励一体化机制。深化国企协同与跨界合作，积极构建央地国企协同生态，探索在工程建设、综合开发、城市运营、技术创新及海外业务等领域的深度合作。
　　（四）以高质量风险管控筑牢发展底板
　　筑牢安全生产防线。压实安全责任，加强监测预警和应急响应机制建设，全员动员、全面行动，确保安全生产落实到位。坚持科技兴安，持续深化“智慧安全平台、塔吊监控系统、智慧安全帽”等在项目一线的融合应用，拓展物联网、大数据在风险预警、行为识别、远程监管等场景的覆盖深度。
　　保障现金流安全。做实全周期资金管理，严格实施“以收定支”原则，强化项目现金流管控，防范超支风险。压实收款清收责任，加强项目结算管理，加快资金回笼。优化融资结构，加强与金融机构的沟通，持续降低融资成本，确保资金链安全。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）市场环境分析　　1、宏观经济环境　　2025年为“十四五”收官之年，今年上半年，我国面对更趋复杂严峻的外部环境，经济顶住压力、迎难而上，国内生产总值（GDP）同比增长5.3%，主要经济指标表现良好，高质量发展取得新成效。　　2、行业格局和趋势　　2025年上半年，全国建筑业总产值136,745亿元；房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%；新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%。中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）市场环境分析
　　1、宏观经济环境
　　2025年为“十四五”收官之年，今年上半年，我国面对更趋复杂严峻的外部环境，经济顶住压力、迎难而上，国内生产总值（GDP）同比增长5.3%，主要经济指标表现良好，高质量发展取得新成效。
　　2、行业格局和趋势
　　2025年上半年，全国建筑业总产值136,745亿元；房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%；新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%。中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，应以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推进城市更新为重要抓手，走出一条中国特色城市现代化新路子。中央城市工作会议的工作部署涉及天健集团全产业链各业务板块，城市建设板块聚焦韧性城市、美丽城市的建设任务，综合开发板块关注宜居城市、文明城市的建设要求，城市服务板块拓展智慧城市的业务场景，对集团的高质量发展和业务转型指明了方向。
　　（二）公司主营业务情况
　　报告期内，公司各主营业务板块情况如下：
　　1、城市建设
　　公司城市建设业务涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环境、园林绿化、路灯、高速公路等工程，工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质，拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机电安装、水利水电等施工资质，工程建设能力逐年提升。公司践行新发展理念，持续推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级，加快建造方式转变，着力提升项目建设品质。
　　2、综合开发
　　公司具有自主设计、开发、运营、服务全产业链，拥有房地产开发一级资质。综合开发业务起步于1988年，累计开发项目总建筑面积800多万㎡。重点布局深圳、广州、上海、成都、苏州等城市，产品涵盖中高端住宅、保障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等业态。近年来，公司持续推动开发周期提速，加大营销力度，优化城市布局，着力提升综合开发能力。
　　3、城市服务
　　公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、一级土地整备服务（城中村改造、城市更新、土地整备利益统筹）、商业运营服务、物业服务等方面。近年来，持续推动落实标准化、精细化、智慧化养护，持续加大养护设备投入，提高机械化养护水平。提升代建业务团队综合能力；自主培养了一支具有一级土地整备服务全过程服务能力的专业队伍。持续提升产业园区、商业综合体、写字楼等商业运营策划和导入能力，推进生态园区、创意街区等业务发展。积极探索“物管城市”新商业模式，为城市管理、基础设施养护、物业管理、停车场管理、社区资产管理等公共空间、公共资源、公共项目提供全流程专业化、精细化、智慧化的“管理+服务+运营服务”，着力提升品牌运营能力，打造了“天健蜜堂”“天健蜜厨”“亲蜜家公寓”等蜜系列品牌。
　　（三）公司管理回顾
　　报告期内，城市建设板块营业收入38.03亿元，同比减少15.94%；综合开发板块销售收入23.49亿元，同比增加60.75%；城市服务板块营业收入8.93亿元，同比增加1.62%。
　　1.城市建设谋变攻坚。市场布局有所突破。外埠市场协同深耕，赣州区域上半年中标10.73亿元，汕尾区域中标4.94亿元，中标深圳、佛山、武汉等地能源建设项目6个。在建项目平稳推进。持续抓好项目管理策划，推动在建项目优质履约。科技创新驱动发展。完成深圳市建筑物绿色拆除、综合管廊施工BIM标准、国内首个机器人抹灰等技术标准编制；打造机器人、光伏建筑一体化试点项目5项，落地AI+场景应用4项。
　　2.综合开发求变突围。深化实施“一盘一策”。抓住二季度窗口期，加快去化回款。探索多模式发展。全面梳理开发资源，完善项目储备库，分级分类推进项目实施。中标首个房地产代建项目—长沙谷峰开发委托服务项目。抢占城中村市场。中标螺岭项目搬迁补偿合作单位；中标龙岗四联排榜、龙岗南门墩、龙华上塘城中村项目前期服务单位。稳步跟进南岭村土地整备项目。落地实践“天健好房子”。主编深圳市《高品质住房评价标准》《商品住房技术导则》，参编住建部《好房子建设指南》。
　　3.城市服务应变强基。加大市场拓展。上半年新拓城市空间服务项目1个，续签5个。新增珠三角、长三角、雄安新区等外埠服务项目34个。全力稳商保租。综合出租率约88.42%，精准匹配客户需求，稳固核心客户群体。打造养护标杆。聚焦“一区二路四桥一隧”核心项目，成功落地智能积水预警系统、SMA液态记忆金属铺装技术等多项创新示范。推动智慧赋能。优化智慧化平台建设，推动天健城市空间治理服务智慧平台开发。推进AI深度应用，在深盐二通道等项目应用隧道智能监控系统，拓展无人机低空养护场景。强化运营管理。玉塘文体中心盛大开馆，与茅洲河体育艺术中心联动提升区域品牌效益，场馆综合使用率稳步提升。布局新型业务。积极参与福田区全域治理物业城市一网统管数字平台建设，力争打造全国全域治理改革标杆和“百千万工程”示范标杆。
　　4.组织管控聚变增效。战略管理提质升级。启动集团“十五五”战略规划编制工作，深化对标管理，谋划发展新格局。机构改革全面推进，完成集团总部及部分下属企业组织机构改革。成本管控抓实抓细。优化采购管理，在自主采购施工项目、投资建设工程项目的专业及劳务分包招标中推行评定分离，加大优秀供应商结果应用。资金管理从严从紧。优化融资结构，降低融资成本，严控施工项目垫资、规范结算管理，加强资金计划执行管控，大力推进应收款项回收。
　　（四）主要业务构成情况
　　1、城市建设业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，城市建设业务进入总体下行状态，公司持续推进制度体系建设，促进企业规范化管理。加强项目管理标准化建设，提升项目策划、自主施工和全过程管控能力。推动科技强安，推行智慧工地、安全文明施工标杆工地建设。不断提升公司建筑科技含量，大力推进装配式建设体系及技术应用。截至报告期末，公司在建项目249项，剩余合同金额216.76亿元。
　　（2）工程创优成果
　　报告期内，公司积极开展工程创优工作，制定年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，获得省优3项、市优质工程1项，市交通公用设施养护（服务）优质工程7项、市优质结构3项。
　　（3）科技创新成果
　　报告期内，公司积极推进各项科研创新工作，新增省部级工法3项、专利22项。
　　2、综合开发业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，公司主要在售楼盘20个，未售面积80.92万平方米，未结转的建筑面积115.96万平方米；在建项目7个，累计计容建筑面积91.64万平方米。
　　（2）主要项目开发情况
　　（3）主要项目销售情况
　　3、城市服务业务
　　（1）总体情况
　　公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、一级土地整备服务、商业运营服务和物业服务等业务。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，积极提升城市服务业务能级，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，业务稳中有进。
　　（2）城市服务业务开展情况
　　城市基础设施管养服务。报告期内，公司承接深圳市养护道路4,880条（单向），道路总长3,445.05公里，总面积7,226.92万平方米；承接深圳市养护桥梁1,118座，桥梁总长141.9公里，总面积223.68万平方米；承接深圳市养护隧道管养单洞45个，隧道总长49公里，总面积77.68万平方米。公司全面推进智慧管养体系建设，不断巩固自身在道路养护领域的优势地位，积极参与城市地下道路管养，加强道路养护管理的专业化、规范化、机械化水平。
　　报告期内，公司应用SMA液态记忆金属铺装技术，融合智能建造与绿色工艺，推动道桥养护标准升级。智慧管养深化AI应用，提升决策智能化水平，拓展无人机低空作业应用，构建数据驱动、智能管控的体系。
　　一级土地整备服务。报告期内，公司共推进1个实施主体项目，1个城中村改造项目，积极开展1个土地整备利益统筹前期服务、5个城中村改造项目前期工作，同时持续为大部分服务输出项目做好收尾阶段的履约服务。顺利开展碧海花园（和郡府）项目回迁住宅选房活动，选房397套，到场选房率达100%。积极参与深圳市城中村改造项目，中标罗湖螺岭城中村改造项目（第一阶段）合作单位及南门墩、上塘村城中村改造等项目前期服务商身份。有序跟进南岭村土地整备利益统筹项目。
　　商业运营服务。报告期内，聚焦核心业务提质增效，通过精准施策与创新运营实现多项工作突破。市场攻坚成效显著，针对租赁市场“量价齐跌”挑战，以租金纾困、服务升级稳住核心客户。智慧低碳运营领跑，10个园区接入设施设备管理平台，覆盖设备6732台；光伏、储能、充电桩等低碳项目成效突出。品牌影响力持续提升，天健蜂巢公寓获“2024年度最具成长价值奖”“中国住房租赁信用百强企业”。企服与拓展实现双突破，拓展多个行政保障服务项目，储备6个产业、公寓、商业项目，探索资产证券化等创新模式。
　　物业服务。报告期内，物业服务新增物业管理项目62个，面积约1,715.6万平方米，新增城市空间服务项目1个，面积约42万平方米。业务覆盖全国33个城市。加大珠三角、长三角、雄安新区等重点地区拓展力度，累计新增外接项目34个。持续提升公司整体市场竞争综合实力，新增14项软著证书，获深圳市光明区城市管理和综合执法局颁发的“2024年度光明区城市管理先进企业”荣誉和绍兴市越城区机关事务管理服务中心颁发的“优秀服务单位”。优化智慧化平台建设，打造核心竞争力，积极参与福田区全域治理物业城市一网统管数字平台的建设，助力公司参与福田区智慧城市管理与运营。推动天健城市空间治理服务智慧平台（二期一阶段）开发，持续优化IOC智慧运营中心。
　　（4）主要项目出租情况
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2025年6月30日，尚未解除担保的担保余额为835,184.16万元。

　　二、核心竞争力分析
　　通过关键成功要素分析，归纳出公司的核心竞争力。具体如下：
　　1.全产业链一体化协同优势
　　公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势，多年来不断深化对城市所需和民生幸福的理解并着力培育和发挥天健所长。报告期内，公司建链、补链、强链，向产业链高价值领域延伸，在巩固现有区域市场的同时，着力挖掘潜在市场、优化布局、加大合作。
　　2.主责主业能力突出
　　公司履责与核心业务能力保持了有韧性的增长。报告期内，不断提升项目管理能力，严格履约，加速转型，通过院士工作站及多个科研创新平台，持续提升公司核心业务的科技含量，下大力气狠抓市场拓展和项目策划能力，为不断提升核心业务能力提供保障。
　　3.现代化公司治理水平逐年提升
　　公司立足改革开放最前沿城市，建立了一整套卓有成效的现代企业管理体系，全员干事创业热情蔚然成风，市场化意识持续深化。公司建立了全面的风险管理体系，降低了潜在风险，保障了公司发展稳健前行。
　　4.铸就“天健铁军”精神，品牌美誉度高
　　勇于担当、善于攻坚，承接“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚户区改造项目、深惠城际铁路大鹏支线工程、光明碧道工程、梅州抗洪抢险等项目，在各类重大项目及急难险重项目的建设中，获得业主、政府及社会各界赞誉，被誉为“天健铁军”。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1.市场竞争风险
　　公司所处行业均为市场竞争行业，市场竞争日趋激烈。公司需不断提升政策研究能力，加强对市场机遇的识别度和感知力，持续增强人才队伍、资质建设、技术创新、项目管理等核心能力的构筑，紧跟行业技术发展态势，在建筑工业化、数字建造、绿色建筑、节能环保、智慧城市等方面加大产学研用，摆脱低端市场竞争，打造差异化、专业性领军企业。
　　2.投资风险
　　公司不断推进转型升级，在新业务、新领域方面的投资存在或有风险。公司需加强对投资项目的风险识别，通过科学理性分析持续检视投资项目执行情况，做好后评价管理和重大投资项目的管控，防范投资风险。
　　3.安全生产风险
　　建筑业为高风险行业，企业安全管理责任重大。近年来，公司持续加大科技创安、科技强安力度，大力推动安全文明工地建设，强化安全宣传培训，着力加强应急管理能力建设和实战演练，确保项目安全实施。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中土木工程建筑业的披露要求　　（一）市场环境分析　　2024年，党的二十届三中全会胜利召开，对进一步全面深化改革、推进中国式现代化作出部署。面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，中国经济高质量发展扎实推进，中国式现代化迈出新的坚实步伐。国内生产总值达到134.9万亿元，增长5%，增速居世界主要经济体前列。国家将坚持稳中求进，实施更加积极有为的宏观政策，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。　　1.建筑业　　2024年建筑业增加值达到89,949亿元，同比增长3.8%，较GDP增... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中土木工程建筑业的披露要求
　　（一）市场环境分析
　　2024年，党的二十届三中全会胜利召开，对进一步全面深化改革、推进中国式现代化作出部署。面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，中国经济高质量发展扎实推进，中国式现代化迈出新的坚实步伐。国内生产总值达到134.9万亿元，增长5%，增速居世界主要经济体前列。国家将坚持稳中求进，实施更加积极有为的宏观政策，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。
　　1.建筑业
　　2024年建筑业增加值达到89,949亿元，同比增长3.8%，较GDP增长低1.2%，建筑业作为支柱产业地位稳固但增长动能不足。国家持续推进建筑业供给侧结构性改革，深化工业化、数字化、绿色化转型，推动“中国建造”向高质量发展迈进。深圳加快新型建筑工业化与智能建造协同发展，推进绿色建造、光伏建筑一体化等示范应用，提高城市建设品质。
　　2.房地产业
　　2024年，全国房地产开发投资达到100,280亿元，同比下降10.6%，其中住宅投资76,040亿元，降幅10.5%，新建商品房销售额下降17.1%。国家持续用力推动房地产市场止跌回稳，持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。2024年，深圳市坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳步实施城中村改造，加大城市更新项目盘活力度，建立更好满足刚性和改善性住房需求的住房供应体系。
　　3.城市服务业
　　随着城市化进程的深入推进，人民对美好生活的需求不断提升。2024年，国家着力打造“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”城市，社区公共服务的一体化、集约化、数字化水平显著提升，城市服务业的创新能力和服务质量不断增强，为城市服务业的发展提供了广阔空间。
　　总体来看，天健集团仍处于重要的战略转型机遇期，公司将紧抓机遇，把高质量发展作为硬道理，全力以赴稳增长、促转型，以更高站位、更高要求，全力走出一条可持续发展之路。
　　（二）公司所处的行业地位
　　天健集团历经四十年的市场竞争和发展，在资质、信用、管理、技术、设备等方面均积累了一定的优势，历年来荣获多项荣誉和奖项。
　　报告期内，天健集团位列“中国500强”第490位、“广东企业500强”第112位、“深圳企业500强”第59位，荣获“第十五届中国上市公司投资者关系天马奖”，“董事会治理TOP20”等荣誉。技术质量成果丰硕，2024年，沙湾二水厂二期扩建（含深度处理）工程、朱坳水厂深度处理工程荣获第十三届“龙图杯”全国BIM大赛综合组一等奖，展现公司在BIM技术应用领域的实力。承建的深港科技创新合作区重要节点功能和环境整治工程二期项目获中国风景园林学会科学技术奖；五和大道（梅观高速-雅南路）段品质提升工程荣获2023年度广东市政金奖；布吉水质净化厂三期工程等获2024年度深圳市优质工程奖；朱坳水厂、前海T201-0157宗地项目等获2024年度深圳市优质结构工程奖；前海片区道路桥梁养护标获2023年度深圳市交通公用设施养护优质工程奖。全年获得QC活动成果28项（次），其中国家级成果2项，省、市级成果26项。
　　天健地产集团获2024中国房地产百强企业（第51名）、房地产开发企业综合实力TOP500（第90名）、2024中国房地产品牌影响力百强企业、2024中国房地产年度社会责任感企业、2024中国房地产品牌影响力大湾区十强企业、2024年深圳市房地产开发行业综合实力十强。
　　天健城市服务公司获评2024中国物业服务综合实力百强企业（第38名）、2024中国城市服务TOP20企业、2024中国物业品牌影响力百强企业、2024-2025年度行业杰出贡献奖及2024深圳公建物业十大品牌物业服务企业等荣誉称号。公司所属深圳市水务技术服务有限公司承建的“梅林水库一级饮用水源保护区管理养护(2023年)”项目被评为“2023-2024年度深圳市水务工程管养优质奖”。
　　（三）企业资质情况
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中土木工程建筑业的披露要求
　　（一）主要业务概述
　　报告期内，公司加快锻造核心能力，持续推动公司转型升级，开创高质量发展新格局。公司各主营业务板块情况如下：
　　1.城市建设
　　公司城市建设业务涵盖市政道路、市政管网、桥梁隧道等城市基础设施，水环境、园林绿化、路灯、高速公路等工程，工业与民用建筑工程、土石方、地基与基础工程等建筑工程，轨道交通工程等领域。公司拥有市政公用工程施工总承包特级资质，拥有涉及市政、公路、桥梁、房建、机电安装、水利水电等施工资质，工程建设能力逐年提升。公司践行新发展理念，持续推进建筑工业化、数字化、智能化、绿色化升级，加快建造方式转变，着力提升项目建设品质。
　　主要业务模式包括工程总承包（EPC）、施工总承包等模式。
　　工程总承包（EPC）模式：工程总承包是承包商受建设单位委托，按照合同约定对工程项目的可行性研究、勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。在工程总承包EPC项目中，承包商处于项目工程建设的核心地位，承担更多风险，包括传统施工总承包商的常规风险，原本由建设单位承担的不利地质条件风险，以及设备、材料、人工价格上涨等风险，对工程总承包商在方案策划、人员配置、统筹协调能力等方面均提出更高要求。
　　施工总承包模式：施工总承包是指建设单位在完成设计后，通过招标确定承包单位，由承包单位按设计图纸施工。由于施工承包业务进入门槛低，企业数量众多，竞争异常激烈，项目利润率水平较低。材料、人工价格的波动，工程变更、合同调价机制的缺失或不合理等因素为项目的质量、进度、成本等管理带来一定风险。
　　主要业务模式的定价机制：城市建设业务属于充分竞争性行业，公司及所属企业主要通过招投标方式获取项目，采取市场化竞争定价模式。
　　主要融资方式及资金来源：公司及所属企业的自有资金、项目贷款、超短期融资券、可续期公司债券等。
　　2.综合开发
　　公司具有自主设计、开发、运营、服务全产业链，拥有房地产开发一级资质。综合开发业务起步于1988年，累计开发项目总建筑面积800多万㎡。重点布局深圳、广州、上海、成都、苏州等城市，产品涵盖中高端住宅、保障性住房、写字楼、酒店、城市综合体、产业园区等业态。近年来，公司持续推动开发周期提速，加大营销力度，优化城市布局，着力提升综合开发能力。
　　3.城市服务
　　公司城市服务业务涵盖城市基础设施管养服务、一级土地整备服务（城中村改造、城市更新、土地整备利益统筹）、商业运营服务、物业服务等方面。近年来，持续推动落实标准化、精细化、智慧化养护，持续加大养护设备投入，提高机械化养护水平。提升代建业务团队综合能力；自主培养了一支具有一级土地整备服务（城中村改造、城市更新、土地整备利益统筹）全过程服务能力的专业队伍。持续提升产业园区、商业综合体、写字楼等商业运营策划和导入能力，推进生态园区、创意街区等业务发展。积极探索“物管城市”新商业模式，为城市管理、基础设施养护、物业管理、停车场管理、社区资产管理等公共空间、公共资源、公共项目提供全流程专业化、精细化、智慧化的“管理+服务+运营服务”，着力提升品牌运营能力，打造了“天健蜜堂”“天健蜜厨”“亲蜜家公寓”等蜜系列品牌。
　　（二）公司管理回顾
　　2024年，天健集团顶住市场下行压力，全力以赴稳规模、提质量、促转型，推动各项工作取得新进展新成效。
　　1.市场拓展添新绩开新局。2024年，土地市场成功竞得前海合作区赤湾地块，进一步夯实前海战略布局。城中村改造布局加速发力，紧跟政策导向，中标罗湖螺岭城中村改造项目前期服务商、福田沙尾项目意愿征集阶段服务。
　　2.城市建设创精品强管控。在建项目高效履约，在建项目平稳受控，重大项目业主履约评价整体向好。成本管控抓实抓细。2024年，30多个项目获省优质结构奖、省市政优良样板工程等荣誉，40多个项目获市级荣誉。全年新增专利超100项，获得省部级、市级工法近20项，省部级科创奖项30多项。
　　3.综合开发抓去化提品质。积极探索“好房子”建设。天健和郡府首轮选房两房售罄，销售总认购率超80%，超额完成年度目标。前海悦湾府交付率超八成，成都麓湖天境交付率超五成，有力保障全年营收利润。
　　4.城市服务聚合力塑品牌。资产运营保持稳健，物业综合出租率94%。标杆项目提质升级，天健云途龙岗产业园引进住建部国家级创新平台。首个由集团投建营的茅洲河体育艺术中心作为光明区十大文体设施之一率先开业，开启文体运营新篇章。标准化智慧化建设逐步夯实，打造智慧城市服务领域科研智库，完成智慧园区AI中台建设及物业服务信息化系统迭代。推动养护智慧化系统全面升级。
　　5.经营管控增动力防风险。财务管理稳健创效，全年融资超146亿元，发行永续债25亿元，中票25亿元，均低于同期贷款利率，资产负债率较年初下降1.77个百分点。存量融资平均利率2.82%，再创历史新低。积极盘活监管资金，提高存量资金收益，清理化解内部三角债，资金管理效率进一步提升。合规监管从严从实，聚焦股权投资项目、施工亏损项目及棚改项目等关键业务风险点开展专项审计。
　　（三）报告期内各业务发展情况
　　1.城市建设业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，城市建设业务进入总体下行状态，公司持续推进制度体系建设，促进企业规范化管理。加强项目管理标准化建设，提升项目策划、自主施工和全过程管控能力。推动科技强安，推行智慧工地、安全文明施工标杆工地建设。不断提升公司建筑科技含量，大力推进装配式建设体系及技术应用。
　　报告期内，公司加速业务转型升级，聚焦能力、资质、品牌提升。公司新增承接EPC、总承包等各类工程，公司新中标合同154项，合同金额135.7亿元；在建项目210项，未完工部分金额230.7亿元。
　　报告期内，中标的主要施工项目：阳江市第二水厂扩建工程（第二标段）施工、特发赛格新一代信息技术产业园项目一期施工总承包工程、黎光综合水质净化工程、坪山区黄竹坑路市政工程（二期）、深圳市公安局南凤派出所建设工程、科学城大科学装置集群中试转化基地项目主体施工总承包、机场东车辆段综合开发项目一期施工总承包1标段、深圳市城市轨道交通19号线一期工程施工总承包19101标等。
　　（2）工程创优成果
　　报告期内，公司积极开展工程创优工作，制定年度工程创优目标计划，分阶段开展创优工作，先后获得省优工程4项、省优质结构工程3项、省新技术应用示范工程1项、市优质工程5项，市交通公用设施养护（服务）优质工程13项、市优质结构10项，打造“质量月”市级质量观摩工地1项、内部观摩工地1项。
　　（3）科技创新成果
　　2024年积极推进各项科研创新工作，全年省部级工法6项、市级工法9项、专利78项，其中发明专利31项。
　　2024年度部分发明专利授权清单
　　2024年度省部级工法成果清单
　　2024年度市级工法成果清单
　　2024年度主编、参编规范清单
　　（4）质量控制体系及安全生产运行情况
　　公司实现安全管理全覆盖，明确各业务板块的质量目标、工作程序和质量要求，形成全面控制、高效运转的质量管理体系。持续开展QC成果、绿色施工的申报与评审，推动落实质量管理措施，促进质量控制体系的规范化管理，提高工作效率。公司通过ISO9001质量管理体系和ISO14001环境管理体系认证，以全过程、专业化管理，提高质量信誉。
　　公司对照行业标杆推行《供应商分类分级管理办法》、劳务分包供应商分级管理实施细则，提升项目管控能力。落实《天健集团项目法施工绩效激励管理规定》、《天健集团工程创优奖励管理规定》、《天健集团安全生产奖励管理规定》等多项制度，推进项目管理规范化。
　　公司持续开展安全生产工作，建立系统化安全培训机制，推进安全管理标准化、科技化，编制标准化施工指导文件，签订安全责任书，修订安全管理制度，开展隐患排查，建立应急救援队伍，切实贯彻科技强安要求。
　　2.综合开发业务
　　（1）总体情况
　　报告期内，公司主要在建项目4个，计容建筑面积总额87.51万㎡；主要在售项目21个，计容建筑面积总额324.5万㎡，累计结转建筑面积158.38万㎡，未结转建筑面积132.87万㎡。
　　（2）新增土地储备项目
　　（3）累计土地储备情况
　　（4）主要项目开发情况
　　（5）主要项目销售情况
　　3.城市服务业务
　　（1）总体情况
　　公司城市服务业务主要包括城市基础设施管养服务、一级土地整备服务、商业运营服务和物业服务等业务。报告期内，公司持续加大对城市服务业务的投入，积极提升城市服务业务能级，强化产业导入和策划，提升运营服务能力，业务稳中有进。
　　（2）城市服务业务开展情况
　　城市基础设施管养服务。报告期内，公司承接深圳市养护道路4,880条（单向），道路总长3,445.05公里，总面积7,226.92万平方米；承接深圳市养护桥梁1,118座，桥梁总长141.9公里，总面积223.68万平方米；承接深圳市养护隧道管养单洞45个，隧道总长49公里，总面积77.68万平方米。公司全面推进智慧管养体系建设，不断巩固自身在道路养护领域的优势地位，积极参与城市地下道路管养，加强道路养护管理的专业化、规范化、机械化水平。
　　报告期内，公司获13项市级奖项，企业信用等级跃升至省市政行业协会4A级、工程建设领域3A级，行业地位显著提升。围绕“二区二路五桥三隧”标杆工程，在深汕合作区应用早强高韧型乳化沥青就地冷再生技术，于龙岗区试点桥面无缝伸缩缝改造，并运用纳米有机硅防滑层、陶瓷颗粒防滑层技术完成龙岗天桥、盐排高速天桥等防滑升级，树立养护技术新标杆。以技术突破与管理优化，持续赋能城市基础设施品质提升，为可持续发展注入强劲动能。
　　一级土地整备服务。报告期内，公司共推进1个实施主体项目，1个城中村改造项目，积极开展1个土地整备利益统筹前期服务、3个城中村改造项目前期工作，同时持续为大部分服务输出项目做好收尾阶段的履约服务。碧海花园（和郡府）项目建设工作顺利推进。积极参与深圳市城中村改造项目，成功中标罗湖螺岭城中村改造项目前期服务商和福田沙尾城中村改造项目意愿征集服务商。南岭村土地整备利益统筹前期服务项目已基本完成信息核查工作，其余各项重点工作均有序推进中。
　　商业运营服务。报告期内，公司深化精细化管理，聚焦创新驱动与绿色低碳发展，租金收缴率与综合出租率均达94%，运营效能持续领先。产业园区升级成效显著，天健云途龙岗产业园成功引入住建部低碳技术创新中心，打造龙岗首个数字创意孵化基地及BIM设计服务平台；天健云途-创智中心以智慧化运营获评“2024城市绿色低碳示范基地”“深圳小微双创示范基地”。多元业务协同发展，公寓板块斩获“中国住房租赁金手指奖-最佳服务品牌”“深圳租赁住房运营力TOP10”等五项行业权威荣誉；企业服务业务通过标准化体系建设，拓展盐田生命健康园、平湖跨境电商园等6大产业园展厅项目，服务能级与品牌价值双提升。智慧化与低碳实践深度融合，完成“源网荷储一体化”智慧园区建设，推动数字化系统升级与智慧管理模式复制，实现降本增效与人均效能提升。置业公司通过产业链整合、技术创新与品牌赋能，构建“低碳智慧园区+产业孵化平台+专业化服务”的生态闭环，为高质量发展注入新动能。
　　报告期内，物业服务新增物业管理项目230个，面积约2,169.06万平方米，新增城市空间服务项目8个，面积约11,314.22万平方米。管理费收缴率95.02%。公司以提升核心竞争力为主旨，以增强服务质量与内控能力为抓手，相关工作有序推进中。一是战略投资布局成效显著，推进苏州公司落地运营，实现吴江区江陵街道"物业城市"试点、环卫保洁项目常态化运营。二是外延式发展提速，雄安新区新拓8个城市服务项目，城市管家业务拓展至惠州、苏州等4城。三是加速标准引领行业发展，累计研制26项国际/国家/地方标准，其中天健城市服务公司牵头主编的深圳《城市空间管理服务规范》系全国首个城市空间管理地方标准。四是智慧平台赋能创新模式，自主研发苏州城市空间服务一体化平台（一期）进入验收，实现业务高效运营和精准治理，助力构建城市空间服务“天健模式”。
　　（3）主要项目出租情况
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　本公司作为房地产开发商，历史上根据房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2024年12月31日，尚未解除担保的担保余额为802,632.96万元。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　通过关键成功要素分析，归纳出公司的核心竞争力。具体如下：
　　1.全产业链一体化协同优势
　　公司具有规划设计、建设、开发、运营、服务的全产业优势，多年来不断深化对城市所需和民生幸福的理解并着力培育和发挥天健所长。报告期内，公司建链、补链、强链，向产业链高价值领域延伸，在巩固现有区域市场的同时，着力挖掘潜在市场、优化布局、加大合作。
　　2.主责主业能力突出
　　公司履责与核心业务能力保持了有韧性的增长。报告期内，不断提升项目管理能力，严格履约，加速转型，通过院士工作站及多个科研创新平台，持续提升公司核心业务的科技含量，下大力气狠抓市场拓展和项目策划能力，为不断提升核心业务能力提供保障。
　　3.现代化公司治理水平逐年提升
　　公司立足改革开放最前沿城市，建立了一整套卓有成效的现代企业管理体系，全员干事创业热情蔚然成风，市场化意识持续深化。公司建立了全面的风险管理体系，降低了潜在风险，保障了公司发展稳健前行。
　　4.铸就“天健铁军”精神，品牌美誉度高
　　勇于担当、善于攻坚，承接“中国棚改第一难”的罗湖“二线插花地”棚户区改造项目、深惠城际铁路大鹏支线工程、光明碧道工程、梅州抗洪抢险等项目，在各类重大项目及急难险重项目的建设中，获得业主、政府及社会各界赞誉，被誉为“天健铁军”。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　2024年，公司实现营业收入213.57亿元，同比减少20.9%，实现归属于上市公司股东的净利润6.21亿元，同比减少59.09%，基本每股收益0.2617元，同比减少64.62%，其中，公司实现城市建设板块营业收入115.25亿元，同比减少40.26%，综合开发板块营业收入103.1亿元，同比减少0.29%，城市服务板块营业收入19.22亿元，同比增长6.07%。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）公司中长期发展战略总体思路
　　公司坚持稳字当头、稳中求进，立足深圳、服务湾区，着力防风险、稳增长、促改革，坚持科技创新，锻造发展新引擎、新业务、新模式，积极推动公司高质量转型升级，进一步夯实核心能力，努力成为令人尊敬、创造美好生活的城市综合运营商。
　　（二）2025年经营工作计划
　　2025年公司紧扣服务大局、服务城市、服务产业、服务民生，统筹好短期目标与长远规划、局部利益与整体利益、做优增量和盘活存量、提升质量和做大总量、“放得活”与“管得住”等“五对重要关系”，着力推进“创效益、深改革、优管理、防风险、强党建”五大任务，奋力穿越行业发展周期，改善公司投资价值，强化投资者关系管理，加强与投资者的沟通交流，规范公司治理，发挥上市公司平台优势，以实际行动和扎实成效，推动天健集团高质量发展。
　　1.着眼于“多争取”，巩固主责主业“基本盘”，为上市公司长远发展蓄势赋能
　　聚焦重大战略。强化市场研究，积极响应新型建筑工业化、现代工程服务业等发展趋势，深入研究重点领域、重点产业、重点集群，注重新型业务的“产品化、产业化、市场化”，加强统筹谋划和资源整合，加快培育发展新质生产力，形成新的增长点。强化全产业链业务协同，发挥集团全产业链优势，在施工板块落实“区域公司平台化，专业企业跨区协同”发展方向。充分利用上市公司融资平台，争取控股股东特区建工集团逐步将优质资产、优质业务向上市公司集中，做强上市公司。推动综合管养、物管运营、园林业务等融合发展，实现板块协同发展和“走出去”，向“大管养、大运营、大服务”方向转型。聚焦重点客户。落实指挥部工作机制，全方位开展重点客户的深耕和维护，提升市场率占比。强化国企协同发展，通过与市属国企深度合作，通过行业同链、资源共享、互利共赢，进一步构建多层次、全方位的战略合作关系。深入与产业客户合作，研究入驻“工业上楼”、产业园区的头部产业客户，深入挖掘客户痛点，制定专属解决方案。
　　聚焦重要项目。在手项目高质高效履约，全力以赴推进轨道交通19号线、深惠城际铁路等项目。打造品质生活空间展厅，以赤湾项目践行“好房子”建设理念。重点保障苏州泓悦府、坪山和悦府、光明和瑞府竣备交付节点。存量项目在存量去化中加强开发与运营的协同，提升物业价值，实现以租促售、租售并举。通过“长租公寓+旅游业务”“长租公寓+金融业务”等方式，盘活闲置自有物业，提升专业运营能力，实现国有资产保值增值。前期项目稳扎稳打，全面梳理集团开发板块储备项目，形成项目库分类推进。跟踪南岭村土地整备项目。妥善推进螺岭项目和沙尾城中村改造项目的服务工作。筹备项目要紧跟紧随，积极跟进前期追踪的城中村改造项目，尽早落地前期第三方服务商身份。要密切关注深圳市后续推出的第二批城中村改造项目，挖掘优质项目。
　　2.致力于“快推进”，激活改革创新“新引擎”，以体制机制建设助力治理能力提升
　　提升组织体系牵引力。强化机构管控，提升人均效能，精简各级本部配置。对城市建设板块进行专业化整合，对综合开发板块进行业务整合，对城市服务板块进行资源整合，实现业务赋能、创新发展。强化绩效管理，落实完善各层级干部职工的绩效考核强制分布，强化绩效考核与薪酬挂钩。
　　提升企业治理管控力。规范法人治理，完成新一轮国企改革提升行动，参照新修订的公司法，完善各级企业公司章程，理顺各级治理主体的权责边界，完善现代企业制度。挖掘人力价值，进一步选优配齐所属企业班子及中层干部，构建“以项目为中心、以成本为重点、以效益为目的”的激励体系，进一步挖掘内部潜力，盘活用人存量。强化合规监管，运用好风险识别、岗位职责、流程管控的合规“三张清单”。加强重点业务审计覆盖面，不断加强纪检、财务、风控等协同联动工作机制，深入基层筑牢合规防线。
　　3.贯穿于“全过程”，守住风险防控“硬底线”，以坚实安全应急底盘奠定发展基石
　　压紧压实安全生产责任。严格执行安全管理规范和标准，提升在建工程文明施工标准化水平。加大智慧安全管理平台推行力度，注重运用信息技术、检测技术等创新手段，增强风险预判能力和防范能力。提升应急响应和处置能力，定期开展应急演练，提升安全生产应急处置能力。加强财务金融风险前瞻性管控。稳控债务规模，保持合理的资产负债率水平，努力实现有息负债规模稳中有降。强化现金流管理，加快房地产存货去化，积极研究有效举措，加强施工项目全过程资金策划管理。科学研判投资风险，牢固树立正确业绩观，对于新型业务及投资项目，充分做好可行性研究论证，客观评估项目风险。推动财务转型发展，加快推进财务共享、司库体系建设，推动财务工作向战略财务、业务财务转型。持续完善项目财务经理试点，切实统筹好项目资金、效益的全面管理。
　　（三）2025年续建或新建主要地产开发项目
　　（四）公司可能面对的风险因素
　　1.市场竞争风险
　　公司所处行业均为市场竞争行业，市场竞争日趋激烈。公司需不断提升政策研究能力，加强对市场机遇的识别度和感知力，持续增强人才队伍、资质建设、技术创新、项目管理等核心能力的构筑，紧跟行业技术发展态势，在建筑工业化、数字建造、绿色建筑、节能环保、智慧城市等方面加大产学研用，摆脱低端市场竞争，打造差异化、专业性领军企业。
　　2.投资风险
　　公司不断推进转型升级，在新业务、新领域方面的投资存在或有风险。公司需加强对投资项目的风险识别，通过科学理性分析持续检视投资项目执行情况，做好后评价管理和重大投资项目的管控，防范投资风险。
　　3.安全生产风险
　　建筑业为高风险行业，企业安全管理责任重大。近年来，公司持续加大科技创安、科技强安力度，大力推动安全文明工地建设，强化安全宣传培训，着力加强应急管理能力建设和实战演练，确保项目安全实施。 收起▲