事件
　　8月30日公司发布2024年半年报，实现营业收入58.15亿元，同比减少7.2%；实现归母净利润2936万元，同比实现扭亏为盈。
　　相寓业务稳健增长，经纪业务有待提升
　　2024H1，公司经纪业务实现营收17.9亿元，同比减少23.9%，毛利率为22.7%，同比提升0.16pct，实现GTV约1003亿元，同比减少21.3%；资产管理业务（相寓）实现营收32.7亿元，同比增长15.7%，调整后毛利率为11.8%，同比提升0.74pct，实现GTV约86亿元，同比增长10.0%；新房业务实现收入3.8亿元，同比减少40.7%，商业租赁及服务实现收入1.7亿元，同比下降9.5%。
　　提质增效改善盈利，实现扭亏为盈
　　2024H1公司业绩改善主要原因包括：1）严控费用开支，2024H1销售+管理费率为14.27%，同比降低0.68pct；2）公司出售了云南昆明的新纪元大酒店，该笔交易预计带来非经常性损益约8000万元；3）2024H1员工持股计划支付费用为885万元，同比减少约1328万元；4）公司持续精简运营效率较低的门店，期内减少了117家门店，其中直营门店68家，加盟店49家。
　　核心城市二手房市场回暖，有望带动业绩改善
　　根据中指院数据，2024年2-3月，15个重点城市二手房成交量同比降幅较大，主要是2023年同期基数较高。随着政策加码，市场活跃度逐步提升，6月、7月成交套数同比分别增长23.5%、42.5%。公司深耕北京、上海、杭州等重点城市，2024年1-7月二手房成交套数同比分别-3%、5%、+15%，但价格仍然承压。我们认为二手房市场规模有望维持高位，重点城市有望率先修复，带动公司经纪业务增长。
　　盈利预测、估值与评级
　　房地产市场仍处于调整阶段，我们预计2024-2026年营收分别为128.31/132.74/139.63亿，同比分别+6.1%/+3.5%/+5.2%；归母净利润分别为0.86/1.92/3.59亿，同比分别+110.1%/+124.7%/+87.0%；EPS分别为0.04/0.08/0.15元/股，3年CAGR为34.3%。考虑到公司在国内的龙头地位，以及政策扶持下二手房市场或将修复，维持“买入”评级。
　　风险提示：政策落地不及预期；二手房活跃度不及预期；市场拓展不及预期。

　　盈利能力有望修复，经营性现金流稳健。2023年公司实现收入120.9亿元，同比增长3.6%；归母净利润-8.5亿元，主要受到非经营性以及一次性因素的影响。公司三项费用率总计由2018年的20.3%小幅上升至2023年的21.7%，较为平稳。公司毛利率同比提升0.8pp至9.5%，随着行业逐步回暖，有望将恢复至正常水平。2023年公司经营性净现金流净额为46.7亿元，现金流充足。2024年一季度公司收入27.5亿元，同比下降12.6%，实现归母净利润约0.25亿元。
　　经纪业务市占率稳步提升，新房业务承压。公司经纪业务采用直营为主、加盟为辅的业务模式，2023年实现营收40.9亿元，同比增加15.9%，毛利率同比提高3.4pp至20.2%。公司聚焦核心城市，上海地区市占率同比提高0.7pp，在北京、杭州维持头部市占率稳定。2023年公司精简非核心城市低效加盟业务，期末运营门店共2853家，直营占比81.4%，有约3万经纪人；经纪业务实现GTV约2222亿元，同比增长10.2%。新房业务收入同比下降12.6%，总交易额（GTV）约为453亿元，同比下降6.6%，主要受行业下行影响。
　　资产管理运营能力强，商业租赁品牌认可度高。2023年资产管理收入57.6亿元，同比增长1.9%；实现GTV约169亿元，同比增长2.6%；毛利率同比提升0.6pp至-5.4%，不考虑会计准则影响则毛利率约13.3%，同比提升2.0pp。公司管理房源增至27.1万套，同比增长6.7%；房屋资产管理平均出房天数为8.3天，同比下降11.7%，出租率高达96.4%，同比提升2.3pp。商业租赁及服务通过“昆百大”品牌运营购物中心、百货、写字楼等多样化项目，品牌享有高认可度，2023年收入增长4.6%。
　　加快数字化转型，提升整体运营效率。公司在2018-2023年研发投入显著增加，至2023年研发费用达到4010万元。月均活跃用户数在2018-2021年稳步增长，随后两年虽有所下降但维持高位。公司有效融合了房地产经纪服务与智能科技，涵盖了从经纪人效率提升、消费者体验优化到平台管理强化的全方位升级。2023年公司移动端客户占比进一步提升，线上报盘占比提升至14.5%，同时SSC商机中台的高效运作，提供了超过211万个线上商机。
　　盈利预测与投资建议：预计未来三年归母净利润增速为112.3%/67.2%/62.5%，给予公司2026年20倍PE，对应目标价2.40元，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示：房地产销售恢复不及预期、政策宽松不及预期等风险。

　　归母净利润由负转正，资管业务收入扩张，维持“增持”评级
　　我爱我家发布2024年三季度报告，2024年前三季度，公司营业收入同比微降，归母净利润由负转正，公司降本增效成果明显。我们维持公司盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为1.2、2.1、3.3亿元，EPS分别为0.05、0.09、0.14元，当前股价对应PE估值分别为67.2、38.0、24.6倍，公司通过业务调整迅速实现净利润大幅增长，财务状况整体良好，维持“增持”评级。
　　前三季度营业收入同比微降，归母净利润由负转正
　　2024年1-9月公司实现营业收入87.62亿元，同比下降3.42%。公司前三季度营业收入下行主要原因系：（1）公司业务所在核心城市的二手房交易均价同比下降；（2）部分城市二手房交易佣金费率出现一定幅度的下调。公司前三季度实现归母净利润848.66万元，同比增长112.49%，由负转正，归母净利润大幅增长主要系：（1）公司严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用、销售费用等各项运营成本的进一步下降；（2）公司资产管理业务保持稳定增长，实现营业收入稳步提升；（3）公司出售位于云南昆明地区的新纪元大酒店相关资产，对公司报告期内的净利润产生一定正面影响；（4）公司第二期员工持股计划的股份支付费用已经全部摊销完毕，对利润的负向影响减小。公司三季度实现营业收入29.47亿元，同比+4.95%，实现归母净利润-0.21亿元，同比-9.16%。公司前三季度实现毛利率7.36%，同比-3.10pct，净利率0.11%，同比+0.75pct，由负转正。
　　资管业务扩张稳健，GTV数据全线修复
　　2024年前三季度，公司累计实现住房总交易金额（GTV）为1867亿元，同比-17.8%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为1489亿元、142亿元、237亿元，同比分别-14.5%、+1.7%、-32.3%；2024年第三季度单季度，公司GTV为641亿元，同比+2.3%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为487亿元、54亿元、99亿元，同比分别+0.3%、+1.3%、+14.4%。
　　风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

　　归母净利同比高增，资管业务收入扩张，维持“增持”评级
　　我爱我家发布2024年中期报告，2024年上半年，公司分别实现营收、归母净利润58.15亿元、0.29亿元，同比分别-7.17%、+160.15%，公司上半年公司实现毛利率8.65%，同比-2.22pct，净利率0.49%，同比+1.26pct。我们维持公司盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为1.2、2.1、3.3亿元，EPS分别为0.05、0.09、0.14元，当前股价对应PE估值分别为47.3、26.8、17.3倍，公司通过业务调整迅速实现净利润大幅增长，财务状况整体良好，维持“增持”评级。
　　佣金率调整降低经济业务收入，资管业务收入规模扩张
　　主营业务方面，2024年上半年，公司经纪业务实现收入17.9亿元，同比-23.9%，实现毛利率22.7%，同比+0.16pct，公司经纪业务收入下降系存量房交易额下降及公司部分核心城市佣金率调整；公司资产管理业务实现GTV约86亿元，同比+10%，实现营业收入32.7亿元，同比+15.7%，实现毛利率-5.2%，同比+2.27pct，毛利率为负系基于新租赁准则，部分房源收益确认至“资产处置收益”科目，若调整回该部分收益，上半年公司资产管理业务的毛利率约为11.8%，同比+0.74pct；公司新房业务实现收入3.8亿元，同比-40.7%，毛利率约为13.4%，同比+0.8pct；公司新房业务实现GTV约为138亿元，同比-48%。
　　门店员工数量规模庞大，整体财务情况维持稳健
　　截至2024年上半年，公司在国内运营门店总量约2736家，其中直营门店2255家，加盟门店481家，经纪人总数约3万余人，公司上半年实现住房总交易金额（GTV）约为1227亿元，同比下降约25%。截至2024年6月30日，公司资产负债率70.40%，流动比率0.73，速动比率0.70，权益乘数3.38，公司在手货币资金34.11亿元，交易性金融资产3.33亿元，应收账款4.72亿元，经营活动产生现金流19.39亿元，同比-6.32%，整体财务情况维持稳健。
　　风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。

　　多重因素增厚当期利润，业绩实现扭亏为盈，维持“增持”评级
　　我爱我家发布2024年半年度业绩预告，公司预计2024年半年度将实现扭亏为盈，预计实现归母净利润+2400万元至+3500万元，2023年同期为-4881.06万元。扣除非经常性损益后的净利润为-3000万元至-4900万元，2023年同期为-5791.24万元。基本每股收益为0.0102元/股–0.0149元/股，2023年同期为-0.0207元/股。公司上半年注重降本增效同时，在政策利好下经纪业务成交量呈良好复苏态势，故我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为1.2、2.1、3.3亿元，EPS分别为0.05、0.09、0.14元，当前股价对应PE估值分别为48.1、27.2、17.6倍，维持“增持”评级。
　　深耕城市二手房成交上扬，带动半年业绩高增
　　2024年二季度以来，国内地产政策持续加码，公司业务所在核心城市（如北京、杭州、上海等）的二手房成交量呈现较好的复苏趋势。北京、杭州、上海分别于6月26日、5月27日、5月9日出台楼市放松政策，根据各地官方数据显示，北京、杭州、上海5月份二手房成交套数环比分别-0.5%、+1.7%、+6.3%，6月份二手房成交套数环比分别+9.9%、+17.7%、+44.0%。6月均创下一年以来最高单月二手房成交水平，其中上海更是以超2.6万套创下2021年6月以来最高单月成交纪录。得益于各地二手房数据的改善，对公司业绩产生较好正面贡献。
　　控本增效提升盈利水平，盈利能力有望逐步改善
　　除经纪业务改善外，公司通过多重举措提升盈利水平，包含：（1）公司继续严控各项费用开支，推动运营成本的进一步下降。2024Q1公司期间费用率20.65%，较2023年底下降1.05个百分点；（2）公司一季度出售了位于云南昆明地区的新纪元大酒店相关资产，合计交易总价为1.68亿元，预计对2024H1净利润贡献约8000万元；（3）2024H1公司确认第二期员工持股计划的股份支付费用为885万元（2023H1为2213万元），随着员工持股的解禁，股份支付费用将逐步降低。
　　风险提示：行业销售规模不及预期，相寓业务扩张不及预期。