一、报告期内公司从事的主要业务　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　报告期内，公司核心业务体系涵盖商业运营管理、物业租赁及房屋销售三大板块，在行业深度调整期实现稳健发展。　　（一）商业运营管理业务　　公司依托资深专业运营团队，为商业项目提供全生命周期运营管理服务。报告期内，公司致力于通过专业的运营管理与精细化管理手段，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。　　（二）物业租赁业务　　业务涵盖自持性物业租赁与经营性物业租赁，聚焦北京、上海、深圳、成都、沈阳等一二线城市核心区位项目，通过“业态优化+租户赋能+精... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　报告期内，公司核心业务体系涵盖商业运营管理、物业租赁及房屋销售三大板块，在行业深度调整期实现稳健发展。
　　（一）商业运营管理业务
　　公司依托资深专业运营团队，为商业项目提供全生命周期运营管理服务。报告期内，公司致力于通过专业的运营管理与精细化管理手段，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。
　　（二）物业租赁业务
　　业务涵盖自持性物业租赁与经营性物业租赁，聚焦北京、上海、深圳、成都、沈阳等一二线城市核心区位项目，通过“业态优化+租户赋能+精细化运营”策略提升运营质量。报告期内，公司延续精细化运营传统，针对写字楼、商业综合体等不同业态制定差异化租赁方案，强化与优质租户的长期合作，核心项目出租率保持较高水平，为租赁收入的稳定性提供坚实支撑。
　　（三）房屋销售业务
　　报告期内主要推进北京阳光上东项目车位销售及成都锦尚项目商办写字楼销售。公司结合市场需求优化销售策略，通过精准客户定位与高效渠道管理加速去化，在保障现金流回笼的同时，进一步优化资产结构，为核心运营业务聚焦奠定基础。
　　2025年，商业地产行业在经济弱复苏与消费升级转型的双重影响下，呈现出“分化加剧、提质增效”的发展态势。公司上下紧密围绕年度经营目标，迎难而上，主动作为，在多个业务领域与项目管理中取得了积极进展。
　　一、租赁基本盘稳中有升
　　2025年，公司主要租赁项目平均出租率同比增长。其中，各购物中心面对高压市场态势，以品牌活力激活与租金收益保障为核心，引入一批具有标杆意义和强聚客能力的品牌，全年完成招商调改面积3.62万㎡。
　　二、对外沟通积极主动，稳住市场信心
　　公司通过业绩说明会、投资者热线等多种渠道，主动对外沟通发声，稳定投资者与市场信心。
　　三、开源节流齐头并进，保障现金流安全
　　自2022年3月实施应收账款清缴专项工作以来，公司综合收入实际收缴率逐年提升，2025年度持续维持在99%以上。同时，在满足运营基本需求的前提下，公司严控成本支出。
　　四、多元发展积极探索，强化资源储备
　　2025年公司深入开展新兴业务研究，与标的项目负责人进行多轮深度洽谈并前往项目现场考察。与此同时，公司持续积极拓展优质商业项目。
　　五、组织架构应需而变，提高组织效能
　　在董事长的指导下，公司调整优化整体组织架构，以更高效地服务业务发展和经营管理，进一步释放组织效能；探索人才梯队建设，编制《人才梯队建设方案》，为人才梯队动态调整提供依据；创新实践评优机制，每季度评选业务单位优秀员工，透明化评选程序、配套多元奖励机制，激发员工积极性，让创造价值的员工获得回报；围绕“挖经验、助提升”，组织开展优秀经营管理案例评选，通过案例复盘与跨部门交流，共享成功经验、沉淀组织智慧、赋能个体成长；推出《追光人，请就位》系列短视频，2025年累计上线6期，让奋斗的员工“被看见”，点燃榜样力量。
　　六、总部职能下沉一线，聚力业务攻坚
　　总部职能中心持续为一线业务单元提供全方位赋能，在管理工具创新、资源整合、业务支持、人员兼岗及重难点工作实地支援等方面发挥了重要作用。
　　2026年，公司将在资本市场重回“正轨”。全公司上下将目标一致，以坚定的决心、务实的举措推进各项工作，用实绩重塑价值。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、深圳、成都和沈阳。
　　根据国家统计局数据显示，2025年1—11月份，社会消费品零售总额456,067亿元，增长4.0%。其中，除汽车以外的消费品零售额411,637亿元，增长4.6%。按消费类型分，1—11月份，商品零售额403,822亿元，增长4.1%；餐饮收入52,245亿元，增长3.3%。
　　零售地产方面，三季度一线和新一线城市的租金环比下降。但未来三年，伴随供给侧回归理性，新增供应亦将退潮，供需关系平衡性有望修复，带动零售地产基本面企稳回暖。写字楼市场方面，三季度中国主要城市的甲级办公楼市场需求有所复苏。租户市场环境下，企业换租搬迁频率加快，成本仍是租户首要考虑因素。
　　一、北京商业地产市场情况
　　1、购物中心方面
　　2025年第三季度，北京优质零售物业市场无新增商业项目交付。季内外围商圈项目重塑品牌组合、调改积极，新开店铺占比较上季提升12个百分点，较高的换铺率带动全市季末净吸纳量为负值，空置率小幅上涨0.2个百分点至7.7%。由于可选消费需求和高承租能力品牌拓店需求持续谨慎，季内多个商业体下调招商定位，致使全市购物中心首层平均租金加速下行，季末同样本比环比下跌0.6%至每天每平方米30.6元。
　　2、写字楼方面
　　2025年第三季度，北京办公楼市场整体供应节奏延续平稳态势，整体市场更多业主在续租或租约重组时作出让步。本季净吸纳量仍达8.7万平方米。整体空置率降至19.7%。甲级净吸纳量贡献近八成，空置率降幅更显著，租金下行调整仍为刺激需求最直接有效的手段，全市平均租金面价降幅同样本比环比扩大至2.9%至每月每平方米234.8元。
　　二、成都商业地产市场情况
　　1、购物中心方面
　　2025年第三季度，成都零售物业市场未录得新增购物中心开业。三季度零售物业市场净吸纳量连续第三个季度录得负值，负约1.2万平方米。市场整体空置率环比上升0.1个百分点至9.1%，购物中心首层平均租金报价维持下行趋势，环比下跌0.7%至354.5元每平方米每月。
　　2、写字楼方面
　　2025年第三季度，成都优质办公楼市场约18万平方米的新增供应，持续供应令空置率进一步上升，截至三季度末，全市优质办公楼整体空置率环比上升1.1个百分点至29.2%；甲级办公楼空置率环比上升2.1个百分点至37.3%。租金继续下行，优质办公楼平均账面租金环比下跌3.2%至67.3元每平方米每月，甲级办公楼平均账面租金环比下跌2.7%至79.3元每平方米每月。
　　三、深圳商业地产市场情况
　　1、购物中心方面
　　2025年第三季度，两个项目共33.7万平方米的新增供应入市，供应高位持续，得益于前期良好的预招商，新项目均录得较高入驻率。在新项目带动下，单季净吸纳量高达27.7万平方米，全市空置率虽环比上升0.4个百分点至4.6%，但仍处于较低区间。在租金方面，核心区与非核心区市场表现呈现分化态势。核心区内多个位于高竞争商圈的项目，纷纷通过调降租金以吸引租户；而非核心区头部项目整体表现稳健，个别人气较高的项目租金实现了逆势增长。整体市场存量及新增供应较为充沛的情况下，租方在谈判中更具话语权，市场以价换量持续，导致本季整体市场平均租金环比下降1.0%，降至每天每平方米18.0元。
　　2、写字楼方面
　　截止本年报披露日，行业数据尚未发布全年统计数据，故本文中所引用的数据均截止至第三季度。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、核心区位资产价值与存量焕新专业能力
　　公司持有并运营位于北京、上海、深圳、成都、沈阳等一线及新一线城市成熟商圈的优质商业物业，资产具备稀缺的区位价值和长期增值潜力。面对市场变化，公司已构建成熟的存量商业资产运营能力，通过精准的业态规划、品牌升级与空间重塑，持续挖掘资产潜力，实现项目的价值重生，为公司的稳健经营奠定坚实基础。
　　2、精细化运营与轻资产业务拓展能力
　　公司深耕国内一线及新一线城市重点区域，积累了深厚的本地化运营经验和品牌资源库，在招商推广、租户管理与客户服务方面实现精细化运作，保障了项目的高效运营与租金收益。在此基础上，公司正积极向商业运营管理服务商转型，已具备专业的轻资产输出能力，通过委托管理、品牌咨询等模式，开辟新的增长路径，降低周期性风险，提升发展韧性。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内公司实现营业收入34,153.79万元，较上年同期减少7.11%；实现净利润-21,600.40万元，其中实现归属于母公司股东净利润-21,820.99万元，主要由于经评估认定公司及联营、合营公司持有的投资性房地产公允价值下降，报告期内产生较大金额的公允价值变动损失及投资损失、资产减值损失。与上年同期相比，本报告期归属于母公司股东净利润减少69.01%，主要是本报告期营业毛利较去年同期减少，长期股权投资对联营企业的投资收益减少，以及资产减值损失计提增加。同时由于去年同期因判决事项冲回了原计提的预计负债，而本报告期无此事项。
　　（1）物业租赁业务实现营业收入19,940.18万元，较上年同期减少2,722.31万元，减少12.01%，占公司营业收入的58.38%。主要由于报告期内公司部分项目出现退租或提前解约，及成都写字楼销售等情况所致。
　　（2）房产销售业务实现营业收入7,679.96万元，较上年同期增加368.18万元，增加5.04%，占公司营业收入的22.49%。主要由于报告期内新增大宗写字楼房产销售所致。
　　（3）商业运营业务实现营业收入6,393.17万元，较上年同期减少127.07万元，减少1.95%，占公司营业收入的18.72%，主要由于报告期内公司部分项目出现退租或提前解约，及费用减免等情况所致。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　当前，中国商业地产行业正经历深刻变革，从增量开发转向存量运营，从粗放扩张转向精益管理。消费市场呈现多元化、体验化、社群化趋势，对商业空间的运营能力提出更高要求。同时，宏观经济与资本市场的波动也为行业带来挑战与机遇。
　　（二）公司发展战略
　　2026年，公司将继续秉持“稳健经营、价值挖掘、创新转型”的核心方针，以“夯实存量收益、严控成本支出、保障现金流安全”为核心目标，聚焦商业运营本质，通过本土化团队培养、刚需业态聚焦、线下商户联动，稳固核心项目出租率与经营效益；轻资产拓展聚焦熟客资源与低风险项目，以低成本标准化输出稳步扩大管理规模；公司将巩固基本盘，培育增长点，实现从“资产持有者”向“资产管理者+价值创造者”的进阶。
　　（三）经营计划
　　1、夯实基本盘，保障经营收入稳定
　　（1）提升出租效率：针对不同业态、不同区位制定差异化招商策略，强化对新兴品牌与旗舰店级的招商激励。同时实施灵活招商政策，通过广告资源支持及开业营销联动等措施，提升入驻意愿与长期留存率，助力招商去化。
　　（2）缩短空置周期：建立租约到期前6个月的续约预警与主动洽谈机制，提前识别续租意向，稳定优质租户。同步持续完善“招商品牌资源库”，充分整合各项目已积累的品牌储备资源，系统化拓展和储备意向商户，确保商户的更替与引入实现高效无缝衔接。
　　2、优化项目定位，构筑差异化竞争力
　　（1）业态结构化升级：顺应体验式消费与业态融合趋势，系统性降低零售占比，重点引入沉浸式娱乐、健康运动、文化创意、主题餐饮等高粘性体验业态，形成业态聚落与生态闭环，打造具有鲜明主题与场景特色的商业项目，实现与周边竞品的差异化竞争。
　　（2）定位差异化突围：依据项目区位与客群特征，确立“潮人娱乐体验聚集地”、“年轻亲子家庭体验生活中心”、“多彩欢乐聚场”等细分定位，实现与周边竞品的显著区隔。逐步建立“业态—品牌—场景—活动”四维一体的内容运营体系，推动项目从租赁平台向内容平台转型。
　　3、深化营销赋能，提升客流与转化效能
　　（1）客流激活：增加高互动性、强参与度的主题活动占比，强化项目吸引力与客户黏性。依托会员系统与大数据分析，实现客群分层运营，推送个性化活动内容，提升复访率与活跃度。
　　（2）销售转化：联合商户开展时段性、主题式促销活动，结合节假日、周末、夜间等不同时段，联合商户开展专属促销与补贴活动。整合项目推广资源与商户自有渠道，实现流量共享与销售共振，提升客流转化率与商户销售业绩。
　　4、加速资产去化，优化资产结构
　　（1）低效资产快速去化：针对存量车位、写字楼单元等资产，制定“一资产一策略”销售方案，结合市场窗口期灵活调整定价与付款条件，加速现金回流。探索大宗交易、股权合作等多元退出路径，提升资产周转率。
　　（2）存量资产经营价值挖掘：对暂未销售资产，推行“租售并举”策略，优先推动整租、分租、联营等经营性方案，实现租金收益覆盖持有成本，并为后续增值退出创造条件。
　　5、拓展经营规模，探索轻资产发展路径
　　（1）项目拓展：重点关注一二线城市老旧项目改造、社区商业更新等机会，通过并购、托管、品牌输出等方式，拓展轻资产管理规模。
　　（2）业务延伸：筛选具有成长潜力的新兴业态品牌或商业运营团队，通过参股经营、合作孵化等模式，延伸商业服务链条，培育第二增长曲线。
　　（四）可能面对的风险
　　1、市场竞争与经营压力风险及应对措施
　　当前市场中，多数业主为稳固客户资源普遍采取降价策略，致使行业整体租金水平持续承压，“以价换量”已成为现阶段的核心市场特征。同时，行业马太效应进一步凸显，头部企业依托其成熟的运营能力实现稳健增长，而运营能力不足的企业则面临出租率与营收双下滑的严峻挑战。
　　受市场需求波动、行业竞争加剧等多重因素影响，公司商业运营管理及物业租赁业务存在营收下滑的潜在风险。对此，公司将采取以下应对措施：一是持续强化市场调研与分析工作，动态调整业务策略，确保决策的科学性与及时性；二是持续优化产品与服务品质，全面提升核心市场竞争力；三是深化对目标市场的研究与洞察，制定差异化的市场策略与产品定位，构建独特的竞争优势。
　　2、财务风险及应对措施
　　针对潜在的财务风险，公司将进一步完善财务管控体系：加强全流程财务规划与精细化管理，优化资金配置结构，保障资金使用的合理性与高效性；深化与各类金融机构的合作，积极拓展多元化融资渠道，增强资金链的稳定性；严格执行成本管控措施，建立健全成本监督机制，确保各项成本支出始终控制在预算范围内。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及房屋销售业务。　　（一）商业运营管理业务　　公司拥有一支资深且专业的商业地产运营团队，核心业务聚焦于为商业项目提供全方位、专业化的运营管理服务，致力于通过专业的运营管理与精细化管理手段，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，拓宽了业务版图，增强了在商业地产领域的市场地位与品牌影响力。　　（二）物业租赁业务　　涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过实施精细化的运营策略，持续优化提升商业项目的租赁... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及房屋销售业务。
　　（一）商业运营管理业务
　　公司拥有一支资深且专业的商业地产运营团队，核心业务聚焦于为商业项目提供全方位、专业化的运营管理服务，致力于通过专业的运营管理与精细化管理手段，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，拓宽了业务版图，增强了在商业地产领域的市场地位与品牌影响力。
　　（二）物业租赁业务
　　涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过实施精细化的运营策略，持续优化提升商业项目的租赁管理水平，深化与商家合作关系，实现共赢发展，以此获取租赁收入。截至2025年6月底，阳光股份管理的商业项目主要布局于北京、上海、深圳、成都和沈阳等一二线城市。
　　（三）房屋销售业务
　　本报告期内房屋销售业务主要指北京阳光上东项目车位的销售以及成都锦尚项目商办写字楼及配套车位的销售。
　　根据国家统计局数据，2025年上半年，社会消费品零售总额为24.55万亿元，同比增长5.0%，增速较2024年全年加快1.5个百分点。其中商品零售额同比增长5.1%（总额21.8万亿元）；服务零售额增长5.3%，增速高于商品零售，且逐季加快；餐饮收入上半年增长4.3%（总额2.75万亿元），但6月单月增速放缓至0.9%。最终消费支出对GDP增长的贡献率达52%，成为经济增长的“主引擎”。
　　从商业地产表现来看，2025年上半年，中国商业购物中心在客流规模、业态创新和区域分化等方面呈现显著特征，整体表现为客流强劲复苏但销售转化承压，消费分级推动主题化商业崛起。全国购物中心场日均客流达2.67万人次，同比增长14.1%（较2024年同期的22.8%增速放缓）。一线城市日均客流最高，达3.6万人次，二线城市客流增速表现最好，同比增速15.2%；另外，重奢/高档购物中心日均客流3.7-4.1万人次，远高于大众化项目日均1.2万人次。上半年新开商业项目119个（同比-9.2%），社区商业（2-5万㎡）占比40%成主流，消费分级驱动性价比消费即奥莱业态逆势增长以及情绪消费如二次元主题商场成流量引擎。
　　写字楼市场方面，2025年上半年，中国写字楼租赁市场整体处于深度调整期，呈现租金持续下行、需求结构性分化、运营模式创新的特征。全国重点商圈的上半年写字楼平均租金持续下跌，二季度环比跌幅虽有收窄，但同比仍降幅显著；
　　杭州、成都租金环比微涨，但北京、上海跌幅较大。物业持有人普遍采用“以价换量”策略，通过延长免租期、装修补贴等优惠吸引租户。
　　下半年，政策支持高技术制造、信息服务需求回暖，核心商圈通过租金适配与产业升级展现韧性，空置率有望逐步企稳；整体上，市场复苏仍依赖宏观经济改善与企业信心修复，但TMT、高端制造等新质生产力领域的办公需求，或为破局提供结构性支点。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　（一）公司发展战略
　　面对商业地产行业的快速变革与激烈竞争，公司制定了2025年下半年发展战略，旨在通过精细化、差异化的商业管理提升项目价值，同时积极探索、拓展新业务领域。我们将持续优化商业项目的运营管理流程，提升管理效率和服务质量，加强商业管理人才培养，构建高素质管理团队支撑未来发展。此外，严格管控成本费用，确保财务稳健。总之，公司战略将引领公司更好地适应市场变化，增强核心竞争力，实现长远发展目标。
　　（二）经营计划
　　为应对2025年下半年商业地产行业的挑战与机遇，公司制定了全面的经营计划，旨在通过四大举措达成公司经营策略。
　　1、全方位发力，确保营业收入
　　一方面公司将加大成都锦尚写字楼物业以及北京阳光上东项目车位的销售力度，同时根据上海市场的实际情况，调整部分投资性房地产项目的营销策略；另一方面将采取行之有效的招商激励措施，持续提升沙井项目、通州项目等各租赁物业的出租率，确保项目经营收入完成既定目标。
　　2、增强品牌营销活动，提升项目整体价值
　　公司将采取线上线下融合，结合实体场景体验与数字化渠道，拓展用户覆盖范围，并通过短视频、KOL合作、热点借势（如明星联动）实现内容精准触达，缩短用户决策路径。另外，依靠数据驱动，采用精细化客户人群分层策略，识别高价值客户，定向推送权益（如会员专享礼券），提升复购率。
　　实施主题化消费场景创新与沉浸式互动体验升级，吸引年轻群体；通过积极拥抱AI技术生成内容、数据分析工具等，增强参与感，激发自发传播，并提升投放精准度与响应速度。
　　3、人力资源建设，优化组织架构
　　通过压缩管理层级，实现扁平化管理，提升决策效率并降低管理成本；合并职能重叠部门，消除冗余职能，节省运营管理成本，砍除非增值环节；组建跨部门虚拟团队，通过联席会议高效处理解决经营管理问题。
　　强化业务相关高价值职能，通过动态岗位评估机制淘汰低效岗位，并同步研究将非核心职能外包，降低人力成本；建立青年人才梯队，储备业务核心人力。
　　4、提升资金效率，实施成本严控
　　在保持现有成本控制优势的基础上，制定合理的资金使用计划，实施精细化成本管理，继续挖掘各环节降本空间，向管理要效益，确保资金高效利用，为公司的稳健发展提供坚实保障。

　　二、核心竞争力分析
　　1、良好的品牌效应与影响力
　　公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源。自2021年开始公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，进一步扩大了公司在商业地产领域的品牌知名度和影响力，吸引了更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同时公司将依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。
　　2、丰富的商业运营管理经验
　　公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为购物中心、写字楼业务的持续稳定发展奠定基础。
　　3、运营项目成熟多样
　　公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。商业运营和物业租赁业务主要集中于北京、上海、深圳、成都等国内一线及新一线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项目类型丰富，包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　2025年下半年，公司物业租赁业务面临租金单价持续下滑、空置率攀升的经营风险，为应对持续高压的竞争环境，公司围绕“存量挖潜、模式转型、资产盘活”等方面制定多维策略，全力冲刺2025年营收目标，具体措施如下：
　　（一）聚焦存量商业运营，筑牢营收基础的核心
　　2025年，面对市场波动与经营不确定性，公司聚焦商业运营核心，“以招商优化、运营提效、营销赋能”为策略主轴，通过精准施策提升出租率与租金收入，同时构建风险应对机制，保障公司稳健发展。
　　1、精准招商，推动品牌焕新与业态升级
　　结合项目特色与区域消费人群画像，锚定精准定位并明确核心业态，塑造项目独特标签。依托公司招商品牌资源库，实现跨项目联动：主动清退低效商户，引入高潜力品牌、强聚头部品牌及小众特色品牌，提升项目辨识度的同时，稳定基础客流并吸引细分客群。业态规划上，整合餐饮、儿童、娱乐等业态，构建“吃喝玩乐”一体化生态链，打造家庭休闲场景，丰富业态层级。总部层面聚焦重点项目攻坚，推动冷区招商调整与主力店落地，进一步提高出租率，保障整体收入稳定。
　　2、营销赋能：引流提效，激活商业价值
　　以精准营销与场景化体验为核心，提升项目客流与顾客消费频次，助力商户业绩增长。打造项目专属网红打卡点，制造话题热度；联动商户资源开展异业合作，通过资源互补拉动客源，同时以社群、公众号等线上渠道联动线下活动，扩大品牌曝光，促进消费转化。
　　围绕季节节点与消费热点，打造主题营销矩阵，举办市集、展览、亲子互动等活动，打造“体验式消费场景”，强化与家庭客群、年轻客群的互动；深耕社群运营，建立消费者线上社群，定期组织线下团购、新品体验等活动，形成“线上互动线下消费”闭环。联动周边社区、企业开展定向推广，通过便民服务、团建优惠等精准触达客群。
　　3、运营提效，深化商户协同发展
　　从“单纯收租”向“共同经营”转型。通过精细化运营提升商户的经营效率，实现“客流增长、商户盈利、购物中心增值”的正向循环。
　　对重点商户实施“一店一策”，通过重点经营支持、广告资源倾斜等举措助力其提升业绩，夯实出租率基础；建立快速响应机制，及时解决商户在装修、运营中的各类问题，筑牢共生共赢的合作根基。
　　结合商户经营预警模型与项目经营问题诊断分析，提前预判租约到期与经营风险，最大限度缩短空置周期。同时构建动态预警体系，通过月度经营分析、季度商户预警报告，实时监控商户经营状态，强化风险快速响应能力，为项目高效运营持续赋能。
　　（二）加快存量房屋销售及闲置资产盘活，补充营收来源
　　通过攻坚历史遗留问题打通销售堵点等方式，实现资源高效配置，回笼资金投入核心业务，为营收增长注入新动能，形成“资产盘活、资金回流、主业强化”的良性循环。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、深圳、成都和沈阳。　　根据国家统计局数据显示，2024年中国社会消费品零售总额48.79万亿元，比上年增长3.5%，消费市场总体呈恢复态势，但国内有效需求仍显不足。2024年零售商业市场呈现“先扬后抑”态势，上半年市场温和复苏，租金企稳；下半年，部分项目为稳定出租率下调租金，尽管四季度消费市场有所恢复，但市场短期内难以快速反弹。写字楼市场方面，宏观经济整体运行保持平稳，但部分租户企业经营依旧承压，重点城市写字楼市场... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、深圳、成都和沈阳。
　　根据国家统计局数据显示，2024年中国社会消费品零售总额48.79万亿元，比上年增长3.5%，消费市场总体呈恢复态势，但国内有效需求仍显不足。2024年零售商业市场呈现“先扬后抑”态势，上半年市场温和复苏，租金企稳；下半年，部分项目为稳定出租率下调租金，尽管四季度消费市场有所恢复，但市场短期内难以快速反弹。写字楼市场方面，宏观经济整体运行保持平稳，但部分租户企业经营依旧承压，重点城市写字楼市场仍处筑底阶段。各地业主“以价换量”稳定项目出租率的现象较为明显，办公楼租赁需求仍较为疲软，重点城市写字楼租金延续下跌态势。
　　一、北京商业地产市场情况
　　1、购物中心方面
　　2024年1—11月北京社会消费品零售总额同比下降2.8%，全年购物中心出租面积净吸纳量同比提升38%至87.5万平方米，四季度末空置率同比下降0.7个百分点至7.3%，非核心商圈由于品牌调整或装修调改项目较多，招商方向以吸引客流为首要目的，网红餐饮及生活配套占比增加后一定程度上限制了业主租金报价水平，全市购物中心全年平均租金累计下跌1.2%。
　　2025年北京零售物业市场预计迎来80余万平方米的新增供应，随着北京商务部等七部门联合印发《零售业创新提升工程实施方案》，鼓励存量商业项目往场景化改造、品质化供给、数字化赋能、多元化创新及供应链提升等方向提升，有望吸引更多新业态、新场景的需求落地。
　　2、写字楼方面
　　2024年新增供应总量仅录得19.2万平方米，同比降幅达74%，全年全市净吸纳量达34万平方米，带动全市空置率年末同比下降0.7个百分点至21.0%。其中甲级市场贡献净吸纳量总量的81%。新兴区域以及中关村、望京等科技中心去化表现位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等区域因部分金融、科技、医药企业整合至自用楼宇或缩减面积，空置率持续走高。租金方面，以价换量的局面持续，年末全市平均租金面价同样本环比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累计跌幅10.7%。
　　2025年，北京办公楼市场仅有两个新项目入市，带来总计 24万平方米的办公面积增量，而存量可租面积依然充裕。租户的房地产策略目标更趋复合、多元，兼顾成本、效率、品质与规模等多方面要素，并在选址交易、项目管理、运营管理等环节寻找更大的优化空间。业主针对这些需求的解决方案创新，有助于增加租户粘性，树立市场口碑，提升项目租赁表现。
　　二、深圳商业地产市场情况
　　1、购物中心方面
　　2024年全年共录得6个项目共计62.3万平方米的新增供应入市，虽然新项目体量较大，但得益于良好的招商结果叠加存量项目的入驻率改善，全年共录得71.7万平方米的净吸纳量，实现显著的同比增长。整体市场空置率同比下降1.2个百分点至3.8%。租金方面，一方面零售及高端餐饮业绩表现疲弱促使业主提供了更为优惠的租金以吸引租户。另一方面，随着新增供应不断入市，项目间的竞争在加剧，特别是位于核心区地铁沿线分布较为密集的购物中心以及老旧购物中心受影响较大，因此市场平均租金同比继续下跌1.6%至每天每平方米18.5元，跌幅扩大。
　　2025年新增供应依然充沛，预计将有超过90万平方米新增供应入市，得益于若干项目已经取得较好的预租率，因此整体市场的空置率将依然处于低位。需求方面，经济复苏较为缓慢的情况下，整体消费增长预计依然有限，因此预计市场平均租金将依然呈小幅下降的趋势，但与此同时，业主通过竞争差异化、引入新品牌、注入新元素来不断提升购物中心客流的探索行为也将不断创新，并导致项目间的分化更为明显。
　　2、写字楼方面
　　2024年深圳优质办公楼市场新增供应持续充沛，17个项目共计121.0万平方米的新增供应交付使用，同比上升4.7%。至年末，整体市场空置率同比上升1.3个百分点至22.2%。租金方面，经济复苏缓慢的情况下，以价换量贯穿全年，2024年全年租金跌幅为5.5%，跌幅同比加深2.7个百分点，为近年来跌幅的高点。
　　2025年全市新增供应预计超100万平方米，主要分布在后海和前海两个片区。需求方面AI持续发展将带动科技需求的稳定增长，跨境电商行业的发展也将带动相应办公需求的增长，此外，宽松货币政策及宏观经济政策刺激下带动的金融和消费行业的不断向好，将令企业的经营业绩保持稳定或有好转，因此预计市场的吸纳量将继续处于修复及改善状态。但整体市场空置率受新增供应影响将会小幅升高，而经济修复缓慢及企业对未来不确定性的担忧也将令租金继续下调，以价换量的策略将会延续。
　　三、成都商业地产市场情况
　　1、购物中心方面
　　2024年成都零售物业市场共迎来6个购物中心开业，合计约70万平方米的新增供应，同比增长48.6%。截至年末，市场整体空置率同比下降1.6个百分点至9.4%。次级商圈继续承压，空置率居11.7%，年内品牌资源竞争激烈，运营商以价换量，带动全年租金累计跌幅达2.1%。
　　展望2025年，成都零售物业市场新增供应将大幅回落，预计约21万平方米的购物中心开业，市场阶段性迈入存量周期。各主体应抓住升级机遇，通过引入更多样化的体验元素，打造能与消费者产生共鸣，并逐步创造一种情感依恋感的多元场景；同时，积极招引其产品融入创新元素的新品牌，并利用“限时概念”或短期租约来定期更新产品、服务和体验；此外，运营商还应投资配套设施和硬/软件，以提供整体的商业生态系统。
　　2、写字楼方面
　　2024年成都优质办公楼市场共录得7栋新落成楼宇交付，合计约42.5万平方米的新增供应，同比增长24.7%。全年净吸纳量同比上升90.2%，但较前周期仍处低位。截至年末，优质办公楼市场整体空置率同比上升0.8个百分点至27.3%。其中，尽管甲级楼年净吸纳量同比增长2.6倍，但受充沛供应影响，空置率持续攀升，同比上升4个百分点至34.9%。供需矛盾加深，业主在租金和装免期等方面给予更多优惠，故全年租金累计跌幅达9.3%。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及房屋销售业务。
　　（一）商业运营管理业务
　　公司拥有一支资深且专业的商业地产运营团队，核心业务聚焦于为商业项目提供全方位、专业化的运营管理服务，致力于通过专业的运营管理与精细化管理手段，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。
　　（二）物业租赁业务
　　涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过实施精细化的运营策略，持续优化提升商业项目的租赁管理水平，以此获取租赁收入。截至2024年底，阳光股份管理的商业项目主要布局于北京、上海、深圳、成都和沈阳等一二线城市。此外，2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，拓宽了业务版图，并增强在商业地产领域的市场地位与品牌影响力。
　　（三）房屋销售业务
　　本报告期内房屋销售业务主要指北京阳光上东项目的商铺、车位的销售以及成都锦尚项目商办写字楼及配套车位的销售。
　　2024年公司坚持聚焦商业运营核心能力建设，积极应对市场的风云变幻，实现主要租赁项目平均出租率同比增长7%、整体租费收缴率高达99%、成本控制成效显著、项目拓展稳步推进，为公司的经营安全构筑了坚实的防线。
　　（一）核心业务拓展稳步增长
　　在控股股东京基集团的强力支持下，2024年公司新增商业管理项目京基100大厦及沙井京基百纳广场项目，管理规模实现稳步增长。
　　（二）商业经营保持稳健发展
　　2024年公司通过精准的市场定位与高效的品牌汰换策略，引进区域首店品牌、自带客流的行业领导品牌等优质品牌，大幅提升项目的整体品质与竞争力 。同时项目团队通过实时监测经营动态、建立专项沟通机制、制定精准经营帮扶方案等方式，确保公司商业项目经营的稳定。
　　（三）融资授信与资金管理全面优化
　　融资授信方面，2024年公司合计获得贷款近1亿元，有效补充了公司的现金流。同时，公司实施了多项资金管理优化措施，包括月度资金收付计划、动态资金计划管理以及专项现金流分析及回顾等，确保公司资金的高效运转和合理分配，为公司的稳健发展提供了有力支持。
　　租费收缴方面，公司严格落实清缴策略，通过一系列有效措施显著提升了收缴率，全年达到99%。
　　（四）管理效能提升，成本管控成效显著
　　2024年，公司通过调整业务架构、优化人员安排、提高奖惩力度、提升管理效能、严控成本支出等措施，管理费用实现同比2023年微降，展现了降费与增效的协同效应。
　　2025年，公司将通过精细化运营，提高效能，保障核心主业收入稳步提高；积极探索新兴业务，寻找新的商业模式和盈利模式；优化资金配置，确保财务稳健；实行严格的成本管控，降低运营成本，贡献利润；大力推进信息化建设，提升决策智能化水平；强化企业文化建设，以人为本，构建学习型组织。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、良好的品牌效应与影响力
　　公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源。自2021年开始公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，进一步扩大了公司在商业地产领域的品牌知名度和影响力，吸引了更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同时公司将依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。
　　2、丰富的商业运营管理经验
　　公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为购物中心、写字楼业务的持续稳定发展奠定基础。
　　3、运营项目成熟多样
　　公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。商业运营和物业租赁业务主要集中于北京、上海、深圳、成都等国内一线及新一线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项目类型丰富，包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内公司实现营业收入36,767.48万元，较上年同期减少17.21%；实现净利润-13,355.29 万元，其中实现归属于母公司股东净利润-12,910.83万元，主要由于经评估认定公司持有的投资性房地产公允价值下降，报告期内产生较大金额的公允价值变动损失。与上年同期相比，本报告期归属于母公司股东净利润减少亏损43.19%，主要是公司公允价值变动损失较上年同期有较大幅度的减少。
　　（1）物业租赁业务实现营业收入22,662.50 万元，较上年同期减少670.90 万元，减少 2.88%，占公司营业收入的61.64%。主要由于报告期内公司部分项目出现退租或提前解约的情况。
　　（2）房产销售业务实现营业收入7,311.78 万元，较上年同期减少7,730.90万元，减少51.39%，占公司营业收入的19.89%。主要由于报告期内可销售房产项目货值较上年减少。
　　（3）商业运营业务实现营业收入6,520.23万元，较上年同期增加704.82万元，增长12.12%，占公司营业收入的17.73%，主要由于本期公司新增自持性物业的商业管理业务及新增提供租赁招商及租户管理等服务收入，商业管理收入及服务收入增加所致。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　据国家统计局数据显示，2024年中国社会消费品零售总额比上年增长3.5%，2025年预计在政策发力与消费需求温和复苏的推动下，增速有望回升至4-5%。预计2025年商铺租赁需求或有所释放，但短期商铺租金或继续承压。写字楼市场或延续2024年偏弱状态，继续处于底部盘整期，需求或一定程度温和复苏，但短期内租金或继续承压。对业主方来说，稳定出租率是2025年的首要任务，因此写字楼运营企业应重视产业生态打造和服务体系升级，保持基石租户稳定性，进而吸引产业链上下游企业入驻，维持项目良性运行。
　　（二）公司发展战略
　　随着商业环境的不断变化和市场竞争的日益激烈，2025年，公司将紧紧围绕提升商业物业价值这一核心目标，通过实施精细化、高效率的商业管理模式，深化运营效能；大力推进信息化建设，提升决策智能化水平；强化企业文化建设，注重人才培养与发展，构建学习型组织；优化资金配置，提升资本运作效率，确保财务稳健；实行严格的成本控制措施，精细化管理成本，增强盈利能力。全面深化各业务领域的发展，增强公司的核心竞争力，灵活应对市场波动，确保在复杂多变的市场环境中实现盈利能力和综合实力的显著提升。
　　（三）经营计划
　　1、商业运营管理领域实施全面深化与升级
　　（1）专业化团队与精细化管理：进一步强化专业团队的管理力度，定期组织内部培训与交流活动，促进知识共享和经验传承，提升团队成员对不同商业物业特性的理解和把握能力。通过精细化管理，打造一支专业精湛、反应敏锐的运营管理队伍。
　　（2）精准化定位与个性化运营：深入剖析每个商业项目的地理位置和市场环境，捕捉目标客户群体的多元化需求，为每个商业物业量身定制差异化的运营方案。从招商策略、业态布局到营销活动策划，全方位满足租户和消费者的个性化需求，提升商业物业的市场竞争力和经营效益。
　　（3）深化与商家合作双赢模式：加强与商家的战略合作关系，建立定期沟通机制，加强信息共享，深入了解商家的经营状况、发展需求和面临的问题，及时提供有效的支持和服务。共同策划促销活动、优化商品组合，实现资源互补和协同发展，共同提升销售额和市场份额。
　　（4）数据驱动的市场洞察与决策：充分重视市场调研的作用，建立常态化、系统化的市场调研机制。定期收集、整理和分析市场动态、消费者画像和竞争对手信息。注重对消费者反馈的深度挖掘，通过问卷调查、线上评价分析、现场访谈等多种方式，了解消费者的满意度、需求痛点和潜在需求。依据市场调研结果和消费者反馈，及时调整商业运营策略和运营方案，确保商业物业始终紧跟市场趋势和消费者需求的变化，实现可持续的繁荣发展。
　　2、轻资产运营模式的探索
　　通过标准化运营管理体系，构建可复制的商业拓展模式，持续通过品牌输出、管理咨询等方式，重点拓展公司旗下城市公司所在地及周边城市商业项目，实现公司商业管理规模的进一步扩大。
　　3、推进信息化的建设
　　公司将进一步加强信息化建设，整合商业运营、物业租赁、财务管理等核心业务流程，全面提升信息化水平，提高工作效率和客户满意度。
　　4、深化企业文化建设与构建人才发展体系
　　深入开展企业文化建设工作，举办各类丰富多彩的企业文化活动，增强员工的归属感和团队凝聚力。同时构建完善的人才培养与发展体系，为不同岗位的员工提供有针对性的培训课程。 建立公平、透明的内部晋升机制，为优秀员工提供广阔的发展空间和晋升机会。进一步优化公司的人才结构，提升团队的整体实力。
　　5、资金配置优化与成本控制
　　（1）资金配置优化：通过细致梳理公司资金流动情况，确保公司资金的合理流动与高效利用，根据业务发展需求，制定科学合理的资金分配方案，积极加强与各类金融机构的沟通与合作，探索多元化的融资渠道，降低融资成本。
　　（2）成本控制：建立完善的成本控制体系，对各项成本进行精细化、动态化的管理。定期对成本控制情况进行分析和评估，及时发现问题并采取措施加以解决。不断提升公司的成本控制能力，为公司的长期发展奠定坚实的基础。
　　（四）可能面对的风险
　　1、市场环境风险及应对措施
　　市场需求变化、竞争加剧等因素可能导致商业运营管理和物业租赁业务收入下降。为稳定出租率和保障租赁收入目标，公司将进一步加强市场调研和分析，及时调整业务策略；优化产品和服务，提高市场竞争力； 加强对目标市场的深入研究和了解，制定差异化的市场策略和产品定位。
　　2、财务风险及应对措施
　　公司将进一步加强财务规划和管理，优化资金结构，合理安排资金；加强与金融机构的合作，拓宽融资渠道；严格执行成本控制措施，确保成本在预算范围内。 收起▲