一、报告期内公司从事的主要业务　　报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及商住尾盘销售业务。　　（一）商业运营管理业务　　公司拥有一支专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，通过持续的专业化运营，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。　　（二）物业租赁业务　　涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过采用精细化的运营策略，持续优化提升商业项目的租赁管理水平，以此获取租赁收入。截至2024年6月底，阳光股份管理的自有项目主要布局于北京、上海、成都和沈阳等一二线城市。此外，2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及商住尾盘销售业务。
　　（一）商业运营管理业务
　　公司拥有一支专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，通过持续的专业化运营，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。
　　（二）物业租赁业务
　　涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过采用精细化的运营策略，持续优化提升商业项目的租赁管理水平，以此获取租赁收入。截至2024年6月底，阳光股份管理的自有项目主要布局于北京、上海、成都和沈阳等一二线城市。此外，2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达60多万平方米，进一步扩大了业务版图和市场影响力。
　　（三）商住尾盘销售业务
　　本报告期内尾盘销售业务主要集中在北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都锦尚项目配套车位的销售。
　　未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务、物业租赁业务。
　　根据国家统计局数据，2024年上半年，社会消费品零售总额235,969亿元，同比增长3.7%。2024年以来，扩内需促消费政策持续发力，消费市场总体呈恢复态势，但恢复动能略显不足。
　　从商业地产表现来看，2024年上半年，商铺租赁需求温和释放，商业街及商圈（购物中心）商铺租金仍保持小幅上涨态势，百MALL商铺平均租金为27.17元/平方米/天，上涨0.25%，涨幅较2023年下半年有所收窄。2024年下半年，中央及地方或进一步加大政策力度，激发消费潜能，消费市场有望加快恢复，进而带动商铺租赁需求稳步释放。重点城市商铺租赁市场或延续温和复苏态势，租金有望保持平稳。
　　写字楼市场方面，2024年以来，宏观经济平稳运行，企业经营主体活力保持恢复态势，重点城市写字楼市场信心有所提振，写字楼租赁需求延续恢复态势，尤其是人工智能、生物科技等高新技术企业租赁需求有所回升。但租户对写字楼价格仍较为敏感，业主方仍通过以价换量方式降低空置率，重点城市写字楼租金整体仍下跌。2024年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.67元/平方米/天，环比下跌0.29%，上半年累计下跌0.76%。展望下半年，重点城市写字楼市场预计将延续当前温和复苏态势。一线城市及部分产业经济发达的核心二线城市写字楼市场或保持供需活跃态势，但当前宏观经济回升向好的态势仍需巩固，写字楼市场仍处筑底阶段，短期内写字楼租金或继续下行。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　（一）公司发展战略
　　面对商业地产行业的快速变革与激烈竞争，公司制定了2024年下半年发展战略，旨在通过精细化、高效化的商业管理提升项目价值，同时积极探索新业务领域以拓宽市场。我们将持续优化商业项目的运营管理流程，提升管理效率和服务质量，加强企业文化与人才培养，构建高素质团队支撑未来发展。此外，注重资金效率提升与严格成本管控，确保财务稳健与可持续发展。这一战略将引领公司更好地适应市场变化，增强核心竞争力，实现长远发展目标。
　　（二）经营计划
　　为应对2024年下半年商业地产行业的挑战与机遇，公司制定了全面的经营计划，旨在通过具体举措和四大核心策略推动业务增长与可持续发展。
　　1、多措并举，确保营业收入
　　公司加大北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都锦尚项目配套车位的销售力度，根据销售进度，力争在下半年度确认收入；根据上海市场的实际情况，调整部分投资性房地产项目的营销策略，已取得明显进展；加快沙井京基百纳广场项目（体量约18万㎡）的承租进程，确保经营的平稳过渡及提升并确认收入；采取行之有效的措施，提升租赁物业的出租率，确保租金收入和商业运营收入。
　　2、深耕商业运营，提升运营效益
　　公司将深耕商业运营，拓展商业管理规模，以提升经营收入和运营效益为核心。通过精细化管理和标准化流程，优化商业运营体系，快速整合拓展项目，同时灵活调整品牌组合，引入新型业态品牌以增强项目吸引力和市场竞争力。购物中心与写字楼业务将并行推进，前者注重品牌更新与经营扶持，后者则拓宽营销渠道并提升服务质量。
　　3、优化区域布局，加强盈利能力
　　积极探索轻资产运营模式及多元化发展机会。通过品牌输出和管理咨询等方式减轻资本压力，并重点拓展现有城市及周边区域，扩大品牌影响力。同时，加强与多方合作伙伴的战略合作，共同开拓市场，实现资源共享与共赢。
　　4、人才培养建设，保持团队健康发展
　　公司致力于优化组织架构与权责体系，激发员工潜能，并通过多样化的培训方式提升员工技能与能力，加强体系化建设，通过人才晋升机制激励员工成长，打造高素质、专业化的团队，保持团队健康发展，提升团队整体效能。
　　5、提升资金效率，实施成本严控
　　在保持现有成本控制优势的基础上，制定合理的资金使用计划，实施精细化成本管理，继续挖掘各环节降本空间，向管理要效益，确保资金高效利用，为公司的稳健发展提供坚实保障。

　　二、核心竞争力分析
　　1、良好的品牌效应与影响力
　　公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源。自2021年开始公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，进一步扩大了公司在商业地产领域的品牌知名度和影响力，吸引了更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同时公司将依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。
　　2、丰富的商业运营管理经验
　　公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。
　　3、运营项目成熟多样
　　公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。商业运营和物业租赁业务主要集中于京沪蓉深地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项目类型丰富，包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　（一）写字楼租赁市场经营风险及应对措施
　　随着房地产市场的不断发展，写字楼供应量不断增加，加剧了写字楼租赁市场的竞争。市场需求的变化直接影响写字楼的出租率和租金水平，公司可能面临租金水平下降的风险。为稳定写字楼出租率和保障租赁收入目标，公司计划采取以下措施：
　　1、加强市场调研：及时了解市场需求和竞争态势，制定合理的出租策略和租金水平。
　　2、提高管理水平：加强写字楼的管理和维护，提升服务质量，增强租户满意度和续租意愿。
　　3、完善合同条款：确保租赁合同条款明确、合法、无漏洞，降低合同风险。
　　4、关注政策变化：及时关注政府政策变化，调整经营策略以应对潜在风险。
　　（二）行业竞争加剧风险及应对措施
　　随着商业地产的发展和成熟，品牌企业之间竞争日益激烈。为持续健康发展，公司计划采取以下措施：
　　1、加强品牌建设：明确品牌定位和市场定位，提升品牌知名度和美誉度，制定品牌传播策略。
　　2、持续优化管理：持续提高项目运营管理水平，确保租户和消费者的满意度。
　　3、强化人才培养和引进：加大人才培养力度，提升员工的专业素质和服务意识，积极引进业内优秀人才。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、成都和沈阳。
　　2023年商业地产行业面临着较大的挑战和机遇。一方面，随着消费市场的复苏和政策的支持，商业地产逐步回暖；另一方面，随着行业竞争的加剧和消费者需求的多元化，商业地产需不断创新和提升服务质量以适应市场的变化。根据国家统计局数据，2023年全国社会消费品零售总额为47.15万亿元，同比增长7.2%。其中商品零售同比增长5.8%，餐饮收入同比增长20.4%。尤其是8-11月，社零总额单月同比增速连续4... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、成都和沈阳。
　　2023年商业地产行业面临着较大的挑战和机遇。一方面，随着消费市场的复苏和政策的支持，商业地产逐步回暖；另一方面，随着行业竞争的加剧和消费者需求的多元化，商业地产需不断创新和提升服务质量以适应市场的变化。根据国家统计局数据，2023年全国社会消费品零售总额为47.15万亿元，同比增长7.2%。其中商品零售同比增长5.8%，餐饮收入同比增长20.4%。尤其是8-11月，社零总额单月同比增速连续4个月加快，消费市场加速恢复。2023年1-11月，上海、成都、武汉、海口、重庆、深圳等城市社零总额同比增速高于全国水平，消费市场恢复较快。
　　一、北京商业地产市场情况
　　购物中心方面，北京零售物业市场全年新增供应总量127.5万平方米，仅次于2008年为历史第二高纪录。另一方面，年内闭店体量也达55.7万平方米的历史第二高水平，仅次于2020年。线下消费回流加速，节假日客流复苏明显，加上新商场集中开业带动，全市净吸纳量同比提升110%达63.3万平方米。全年空置率在年初冲高后逐步回落，季内环比下降0.3个百分点至8.0%。客流回暖刺激下，全市购物中心首层平均租金同样本比环比上涨0.4%至每天每平方米32.3元。
　　2024年北京零售物业市场预计将迎来近130万平方米的新增供应。王府井、望京、奥体、中关村等成熟子市场陆续有新开发及改造商业体交付。尽管客流量回暖，但激烈的市场竞争以及消费方式的转变，将一定程度上挤压品牌盈利空间和业主租金溢价空间。
　　写字楼方面，2023年全市仍持续出现因企业整合、经营和租赁策略调整等因素所导致的面积缩减和腾退。全市净吸纳量环比回落至2.4万平方米。全年累计13.3万平方米，较2022年的低基数有所增长。市场格局两极分化体现了租户的升级需求：乙级净吸纳量连续第二年录得负值；而甲级市场成为需求主要释放地，全年净吸纳量达20.6万平方米。整体空置率年末攀升至21.7%，为2009年末以来最高水平，季末全市平均租金成交面价同样本比环比下降1.8%，至每月每平方米289.3元，年度累计降幅4.8%，甲乙级租金均面临较大下降压力。望京、金融街、中关村、燕莎、王府井全年租金跌幅靠前。
　　2024年北京写字楼市场预计有三个新项目总量约24万平方米投放市场，较2023年有明显回落，市场在供给侧和需求侧都将进入存量时代。业主一方面需要进一步从存量市场挖掘租户搬迁整合的机会，另一方面也要从在中国经济创新升级背景下崛起的战略新兴产业中挖掘需求增量。
　　二、成都商业地产市场情况
　　购物中心方面，成都零售物业市场全年仅3个购物中心开业，合计供应面积约47.3万平方米，同比下降40.3%；核心商圈空置率波动上升4.1个百分点；次级商圈空置率上升0.6个百分点；近郊商圈的购物中心空置率下降0.3个百分点。全市空置率同比上升1.3个百分点至11%。市场调整周期之下，全市购物中心首层平均租金同比下跌2.0%至370.9元/月/平方米。
　　2024年，成都零售物业市场的新增供应继续放缓，将录得约46.5万平方米的新项目开业，是自2017年以来的新低；核心商圈在地段优势和旅游复苏的带动之下，商业活力有望攀高。
　　写字楼方面，2023年成都优质写字楼市场整体空置率同比上升4.0个百分点至24.7%。甲级楼宇年内租户因降本增效大面积退租，甲级写字楼市场的空置率于第三季度升至31.1%；第四季度甲级写字楼市场的空置率于年末小幅回落0.2个百分点，最终录得30.9%。租金方面，以价换量贯穿全年，全市优质写字楼的平均账面租金同比下跌3.6%至80.5元/月/平方米。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及商住尾盘销售业务。
　　（一）商业运营管理业务
　　公司拥有一支专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，致力于通过专业的运营管理，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。
　　（二）物业租赁业务
　　涵盖自持性物业租赁和经营性物业租赁两大业务。通过精细化的运营策略，持续优化提升商业项目的租赁管理水平，以此获取租赁收入。截至2023年底，阳光股份管理的自有项目主要布局于北京、上海、成都和沈阳等一二线城市。此外，2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达60多万平方米，进一步扩大了业务版图和市场影响力。
　　（三）商住尾盘销售业务
　　本报告期内尾盘销售业务主要指北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都锦尚项目尾盘商铺及配套车位销售。
　　未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务、物业租赁业务。
　　2023年，是充满挑战与机遇的一年，在公司董事会的正确领导下，公司全体员工紧紧围绕年度发展战略和经营计划，“在不确定性中寻求确定性”，坚持以稳健的步伐推进各项业务。
　　一、品牌焕新，项目运营表现亮眼
　　2023年公司紧抓消费逐步恢复的契机，强化运营能力，结合商业发展新风向和大众消费新趋势，公司自主汰换超30个品牌，引进了多个当地知名品牌、中华老字号品牌；及时调整招商策略，优化品牌组合，侧重于餐饮类、体验类等聚集人气的品牌，形成更优的商业氛围，保障客流量。2023年公司旗下商业地产项目租金收缴率达98%。
　　10月新接管的沈阳-阳光新生活广场项目，新签面积3,418㎡、续签面积3,420平方米，促使出租率在短时间内提升了12%，充分展示了公司运营团队强大的招商能力，更为项目带来了实质性的商业利益。
　　成都阳光新业中心项目通过进一步升级品牌，引入创新性、首店等品牌，平均出租率创近年新高，达94%；成都阳光新生活广场项目通过经营帮扶等系列措施，确保商户的经营状况总体平稳，三年来出租率维持在100%的“尖子生”水平。
　　面对整体办公租赁市场出租率与租金双下行的环境，成都阳光新业大厦写字楼项目不仅保障了租金单价的稳定，且实现了近四个整层的出租，占该项目可出租面积的26%。
　　二、逆势突破，管理版图再上新台阶
　　在保持现有业务稳定发展的基础上，公司积极寻找新的盈利增长点。管理规模方面，2023年10月完成沈阳阳光新生活广场有限公司股权收购，全面接管并运营旗下沈阳-阳光新生活广场项目（体量4.3万㎡），进一步提升公司的商业管理规模；运营方面，为进一步提升服务水平和租户体验，上半年经过系列谈判和精心筹备，自建运营管理团队，新增接管三个项目，新增商业运营管理面积近20万㎡。同时积极倾听租户的需求和建议，不断优化服务内容，下半年整体服务水准得到了显著提高，其中写字楼的租户满意度相较于上半年增加超过10分、达到89.4分的高分。
　　三、管理精细化，成本管控卓有成效
　　2023年，公司聚焦精细化管理，关注经营提升、成本降低、效率提高、安全生产、管理提升、组织发展，旨在推动公司高质量发展。全体员工积极响应，共同努力推动精细化管理在公司各个层面的落地实施，通过加强目标管理、数据分析与决策、成本控制等手段，在满足运营基本需求的情况下严控成本支出。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、良好的品牌知名度和影响力
　　公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源。自2021年开始公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达60多万平方米，进一步扩大公司在商业地产领域的品牌知名度和影响力，吸引了更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同时公司将依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。
　　2、丰富的商业运营管理经验
　　公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。
　　3、运营项目成熟多样
　　公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。商业运营和物业租赁业务主要集中于京沪蓉地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项目类型丰富，包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内公司实现营业收入32,127.05万元，较上年同期减少15.72%；实现净利润-23,163.39万元，其中实现归属于母公司股东净利润-23,481.74万元，主要由于2023年度受房地产市场的持续影响，经评估认定公司持有的投资性房地产公允价值下降，报告期内产生较大金额的公允价值变动损失和长期股权投资减值损失。与上年同期相比，本报告期归属于母公司股东净利润减少亏损38.83%，主要是公司公允价值变动损失和长期股权投资减值损失较上年同期有较大幅度的减少。
　　（1）物业租赁业务实现营业收入13,143.33万元，较上年同期减少1,819.98 万元，减少12.16%，占公司营业收入的40.91%。主要由于报告期内公司部分项目出现退租或提前解约的情况。
　　（2）尾盘销售业务实现营业收入15,042.68万元，较上年同期减少5,407.41万元，减少26.44%，占公司营业收入的46.82%。主要由于报告期内可销售尾盘项目货值较上年减少。
　　（3）商业运营业务实现营业收入3,737.84万元，较上年同期增加1,121.71万元，增长42.88%，占公司营业收入的11.63%，主要由于本期公司收回自持性物业的商业管理业务，商业管理收入增加所致。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　（一）行业格局和趋势
　　数据显示，2023年我国社会消费品零售总额为47.15万亿元，同比增长7.2%，预计在2023年的增长基础上，2024年社会消费品零售总额将继续保持稳健的增长态势。在核心商圈持续繁荣的推动下，2024年全国主要城市核心商圈的租金有望实现更为显著的增长。商业地产的投资价值将进一步凸显，吸引更多投资者的关注。写字楼市场随着中国经济逐步向高质量增长迈进，企业经营预期日渐明朗，写字楼租赁需求将底部回升。世邦魏理仕预计 2024年全国净吸纳量达400万平方米，为2020至2022年均值的90%，与2019年水平相当。受新增供应和空置率走高的影响，2024年主要一二线城市写字楼租金将继续下跌，但租赁市场情绪改善有望令下行动能放缓。世邦魏理仕预计，2024年全国写字楼平均租金指数将同比下滑2%，较2023年收窄1.3个百分点。
　　（二）公司发展战略
　　面对商业地产行业的快速变革与市场竞争，公司坚持以市场为导向，以客户为中心，制定2024年发展规划。通过精细化、高效化的商业管理、探索拓展新的业务领域、推进信息化建设、加强企业文化与人才培养、提升资金效率以及实施严格的成本管控，以确保公司将能够更好地适应市场变化，提升核心竞争力并实现可持续发展。
　　（三）经营计划
　　1、深耕商业运营，提升运营效益
　　2024年公司将以提升商业物业价值为首要任务。通过深入挖掘客户需求的同时，采取精细化、高效化的管理方式，提升服务质量。进一步挖掘和利用经营资源，构建标准化的运营流程和体系化管理，全面优化商业运营体系。结合当前市场发展趋势和购物中心的定位，灵活调整品牌组合，引进具有引流聚客能力和承租能力的新型业态品牌，提高项目品质和市场竞争力。
　　购物中心方面，着眼于消费新趋势和消费新偏好，结合项目定位，及时调整品牌组合，引进具有强劲的聚客能力和承租能力的新型业态品牌，同时做好经营扶持，稳定现有优质商户，及时汰换预警商户，构建优质的购销环境；
　　写字楼方面，拓宽营销渠道，不局限于依赖传统中介方式，同时深入挖掘客户需求，通过自建团队提升服务标准和服务质量，为租户提供优越的办公环境。
　　2、优化区域布局，加强盈利能力
　　积极探索轻资产运营模式及多元化发展机会。通过品牌输出、管理咨询等方式，降低公司的资本压力，提高运营效率和盈利能力。优化区域布局，重点拓展公司旗下城市公司所在地及周边城市商业项目，提升公司在全国范围内的品牌影响力。加强与政府、金融机构、开发商等合作伙伴的战略合作，共同开拓市场，实现资源共享和互利共赢。
　　3、推进信息化建设，驱动科学决策
　　公司将进一步加强信息化建设，全面提升信息化水平，优化业务流程，提高工作效率和客户满意度。积极推进数字化转型，实现业务流程的自动化和智能化。通过信息技术运用，深入挖掘和分析市场数据，洞察消费者需求和行为模式，为商业决策提供更为准确和及时的信息支持。
　　4、激活人才价值，增强企业竞争力
　　公司将通过优化组织架构和权责体系、激发员工的内生动力，有效提升人力资源的运营价值，增强企业的整体竞争力和市场适应性。同时提供多样化及个性化培训方式，如研讨会、线上录播课程、外部讲座等，旨在提升员工的各项技能和能力，以满足不断变化的市场需求。
　　5、提升资金效率，实施成本严控
　　公司将根据业务特点和市场需求，制定合理的资金使用计划，加强资金预算管理，提高资金使用的有效性和针对性。同时建立全面的成本管理体系，实施精细化成本管理，将成本控制目标分解到各个部门和员工，明确责任和义务，严格管控成本。
　　（四）可能面对的风险
　　1、市场经营风险及应对措施
　　由于租赁需求和品牌拓店速度放缓，公司可能面临租赁收入减少的风险。为稳定出租率和保障租赁收入目标，公司计划采取以下措施：
　　（1）深化市场调研：定期进行市场调研，了解租户和消费者需求，以便调整商业定位和品牌业态组合。
　　（2）提升商业品质：对商业项目进行定期维护和升级，引入知名品牌和优质租户，提升项目的整体形象和吸引力。
　　（3）创新营销策略：制定有针对性的营销策略，与租户合作举办活动，提高项目的知名度和人气。
　　（4）强化风险管理：建立完善的风险管理机制，预测和评估市场风险，制定灵活的租赁策略以应对市场波动。
　　2、行业竞争加剧风险及应对措施
　　随着商业地产的发展和成熟，品牌企业之间竞争日益激烈。为持续健康发展，公司计划采取以下措施：
　　（1）加强品牌建设：明确品牌定位和市场定位，提升品牌知名度和美誉度，制定品牌传播策略。
　　（2）持续优化管理：持续提高项目运营管理水平，确保租户和消费者的满意度。
　　（3）强化人才培养和引进：加大人才培养力度，提升员工的专业素质和服务意识，积极引进业内优秀人才。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及商住尾盘销售业务。　　（一）商业运营管理业务　　公司拥有专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，通过为商业项目提供运营管理服务从而获取管理服务收入。　　（二）物业租赁业务　　包括自持性物业租赁和经营性物业租赁，通过采取有针对性的运营策略，提高商业项目租赁管理水平，以商业项目出租获取租赁收入。截至2023年6月底，阳光股份管理的自有项目可出租面积近30万平米，布局于北京、上海、成都和天津等一二线城市。此外，2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以及商住尾盘销售业务。
　　（一）商业运营管理业务
　　公司拥有专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，通过为商业项目提供运营管理服务从而获取管理服务收入。
　　（二）物业租赁业务
　　包括自持性物业租赁和经营性物业租赁，通过采取有针对性的运营策略，提高商业项目租赁管理水平，以商业项目出租获取租赁收入。截至2023年6月底，阳光股份管理的自有项目可出租面积近30万平米，布局于北京、上海、成都和天津等一二线城市。此外，2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达60多万平方米。
　　（三）商住尾盘销售业务
　　本报告期内尾盘销售业务主要指北京阳光上东项目的尾盘商铺、车位以及成都锦尚项目的底商、车位销售。
　　未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务、物业租赁业务。
　　根据国家统计局数据，2023年上半年，社会消费品零售总额227,588亿元，同比增长8.2%。按消费类型分，上半年商品零售总额203,259亿元，同比增长6.8%；餐饮收入24,329亿元，增长21.4%。中国宏观经济稳步恢复，但恢复基础尚不稳固，加之房地产市场恢复不及预期，多重因素影响下，商业地产市场供需两端仍偏弱。
　　从商铺租赁市场表现来看，2023年上半年，实体商业经营情况整体呈恢复态势，带动商铺租赁需求增长，上半年购物中心租金环比上涨0.29%；从写字楼租赁市场表现来看，2023年二季度，区域间写字楼市场呈现分化态势，部分区域写字楼市场活跃度较一季度有所下滑，叠加部分城市新增供应陆续入市，楼宇间竞争加剧，写字楼租金依旧承压，二季度写字楼租金环比下跌0.11%。
　　购物中心方面，北京市场二季度购物中心首层平均租金止跌回稳，同样本环比上涨0.2%至每天每平方米33.6元，租赁需求稳中有升，二季度末全市空置率8.1%。下半年预计将有超过百万平方米的新增或改造商业，有望结束北京零售物业市场近五年的新增供应低谷，但集中的供应量也会带来较大的招商压力。成都市场整体空置率较去年底上升1.9个百分点至11.6%。以服饰、教培等为代表的品牌持续迭代，导致新增需求的活跃度未达预期；此外，多个购物中心借势
　　调改，主动腾退租户重新定位招商，致项目空置率大幅度上升。展望下半年，成都零售物业市场还将迎来约54万平方米的新增供应。三季度的暑假及大运会，有望进一步推高旅游热度，刺激消费增长。
　　写字楼方面，北京全市空置率环比上涨0.5个百分点至19.6%。CBD、中关村等核心商务区及望京等核心拓展区退租减少，新租需求亦缓慢回升。但市场去化压力依然严峻，平均成交租金持续下行，同样本环比下降0.4%至每月每平方米301.8元，燕莎、望京、中关村、王府井等子市场租金降幅靠前。下半年，预计六个项目近61万平方米的新增供应将集中放量，继续推高空置率，租金仍会承压下行。成都优质写字楼市场整体空置率较去年底上升3.6个百分点至24.4%，以价换量为市场去化的主旋律，导致平均租金仍处下行通道，跌幅为0.6%，平均账面租金83元/月/㎡。展望2023年下半年，市场预计迎来约48万平方米的新增供应，将进一步加剧去化压力。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　（一）公司发展战略
　　2023年下半年，公司持续以“问题”为导向，围绕年度重点经营目标、重大工作革新变化，实施以“管理优化、专业提升”为主题的“精细化管理年”工作，通过“一个主题、四个原则、六个聚焦”，关注经营提升、成本降低、效率提高、安全生产、管理提升、组织发展，以精细化管理推动公司高质量发展。同时积极探索创新业务，充分结合现有资源，创造新的利润增长点，优化公司业务结构和经营模式；持续盘活闲置资产，“反哺”主营业务和新业务拓展，为实现公司2023年经营目标提供有力保障。
　　（二）经营计划
　　1、强化运营能力，促进效益提升
　　在购物中心运营方面，从消费需求端出发调改品牌组合，通过引入创新型品牌、首店等为消费者提供优质消费内容。同时开展服务提升专项行动，优化升级各项目服务品质，提高消费者的粘性及复购率，打造运营标杆项目；
　　在写字楼运营方面，通过对租户结构、租约管理及价格体系管理等进一步评估，推出多元化产品以及灵活的营销策略，吸引新租户，刺激成交率；同时通过寻找大面积租户，促进年度出租目标的达成；
　　另外，公司还将通过完善信息系统，提升信息化水平等手段，加强对一线业务单位的信息化支持，提高业务数据处理效率，并运用各类信息服务平台提升客户体验。
　　2、拓展优质项目，扩大商业规模
　　持续关注大湾区以及周边城市核心地段的优质商业项目，聚焦中小型存量商业项目，多渠道、全方位发掘轻资产输出合作模式，充分利用公司商业管理的经验优势，实现服务品质与服务内容向新项目的快速复制，加大商业运营项目规模，提升公司整体品牌价值。
　　3、转化新产业项目，寻求利润增长点
　　在充分考虑风险的情况下，加大新赛道的行业研究，拓宽行业与产品形式，筛选与公司商业基因契合的选项，探索适合公司发展的模式，力争尽快实现接触项目的转化。
　　4、健全人才培养机制，强化人才梯队建设
　　公司将继续完善内部管理，通过培养、引进和管理优秀人才，建立合理和稳定的队伍体系。通过实施培训计划、激励机制等方式，培养和挖掘内部人才的潜力，提高人才综合素质和能力水平。建立跨部门、跨岗位、跨地域的人才交流平台，促进各部门之间的合作和经验分享，培养人才的全局意识和团队合作能力。建立科学的绩效评估体系，根据评估结果进行培训和发展计划的调整，持续改进和优化人才梯队建设的策略和方法。

　　二、核心竞争力分析
　　1、良好的品牌知名度和影响力
　　公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域深耕多年，拥有较大的规模、较强的实力以及优质品牌资源。目前公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达60多万平方米，进一步扩大公司在商业地产领域的品牌知名度和影响力，吸引更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌、项目相互促进的良性发展之路。同时公司将依托“京基商业”良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源。
　　2、丰富的商业运营管理经验
　　公司管理团队在商业运营管理领域积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位与规划。同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。
　　3、运营项目成熟多样
　　公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。商业运营和物业租赁业务主要集中于京津沪蓉地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力。同时公司在管项目类型丰富包含购物中心、商铺、写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、市场经营风险
　　2023年预计部分租赁需求、品牌拓店速度将缓慢释放，为维持出租率的稳定，或以降租的方式挽留老租户，将一定程度上面临租赁收入减少的风险。为应对上述风险，公司将通过引入创新性品牌、首店等为消费者提供优质消费内容，提升项目出租率；通过精细化服务提升消费者黏性，提升复购率；关注重点商户、整合多方资源，助力入驻租户提振经营信心，进而实现营业额的提升，保障租赁收入目标达成。
　　2、行业竞争加剧的风险
　　随着外部环境的逐渐改善，龙头商业地产的发展与成熟，行业内品牌企业之间的竞争更加激烈。如果公司不能在竞争中持续发力把握时机，将对公司经营产生不利影响。面对上述风险，公司将密切关注行业发展动态和趋势，洞察市场变化中的机遇与挑战，积极创新求变，不断提升核心竞争力和抗风险能力，推动公司持续健康发展。
　　3、人才储备不足与团队管理风险
　　随着公司业务规模不断扩大，对公司业务管理要求越来越高，一定程度上增加公司团队管理难度。为了应对上述风险，公司运用多角度、全方位的人才培养方式，探索与业务相辅相成的人才培训体系，适时引入专业化人才，加大人才队伍的建设力度，完善人才储备机制。
　　4、融资、信贷、利率风险
　　公司及关联公司主营业务为房地产业务，因此受房地产融资政策影响较大。为应对上述风险，公司将积极研究融资政策，开拓融资渠道，创新融资方式，提升自身抗风险能力，确保公司现金流安全。 收起▲