一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）报告期内公司所处的行业情况　　2025年伊始，国家发改委即将“推动房地产市场止跌回稳”列为全年防风险核心任务之一，并同步部署稳就业、促增收以夯实住房消费基础；2月28日，政治局会议首次把“稳住楼市股市”纳入宏观总体要求，明确房地产是化解重点领域风险的关键；3月全国两会《政府工作报告》再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并从供需协同、产品升级、金融支持、保障体系完善四维度提出系统举措，标志调控思路由“三稳”迈向“构建新模式”；同期，中央办公厅发文细化“稳楼市”路径——推动城中村及危旧房改造，允许地方通过专项债券收购存量商品房转为保障房，为全年政... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）报告期内公司所处的行业情况
　　2025年伊始，国家发改委即将“推动房地产市场止跌回稳”列为全年防风险核心任务之一，并同步部署稳就业、促增收以夯实住房消费基础；2月28日，政治局会议首次把“稳住楼市股市”纳入宏观总体要求，明确房地产是化解重点领域风险的关键；3月全国两会《政府工作报告》再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并从供需协同、产品升级、金融支持、保障体系完善四维度提出系统举措，标志调控思路由“三稳”迈向“构建新模式”；同期，中央办公厅发文细化“稳楼市”路径——推动城中村及危旧房改造，允许地方通过专项债券收购存量商品房转为保障房，为全年政策落地提供操作指引。地方层面积极响应中央政策，聚焦“好房子”建设，从供需协同全力推动行业转型，城市更新行动加速推进，房地产企业逐步从“规模驱动”向“产品+运营”双轮驱动转型。
　　（二）公司所从事的主要业务
　　2025年上半年，面对“稳住楼市股市、建设好房子”的政策新周期，公司从事房地产开发、经营与销售主业，同步发力融资代建、城市更新、TOD综合体、产业及物流地产等轻资产赛道，产品谱系继续以刚需和改善性住宅为核心，配套商业、公寓、产业园、特色小镇及城市综合体，围绕“美好生活营造者”定位，迭代“雅颂天地，和美中国”品牌愿景与“交融天下，联心筑家”品牌使命，以产品力+服务力双擎驱动，在“好房子”建设标准下落地绿色、智慧、健康住宅示范，销售与交付均实现“量稳质升”。公司依托中交集团央企平台优势，纵深推进区域深耕、成本适配及数字化运营，深化改革、精细管理，品牌价值与专业力持续提升。
　　公司自2024年12月完成对中交物业服务集团100%股权收购后，积极整合内外部优势资源，夯实物业管理发展根基，精准匹配住建部“好房子、好服务”要求，将服务产品化、产品品质化、品质品牌化，回归服务本质，持续提升客户满意度；推动打造独具中交特色的商业运营体系，依托中交集团优势资源背书，以资产保值增值为核心目标，快速锻造地产后时代所需的物业管理和资产运营管理能力。中交服务作为中交集团市场化试点单位和唯一物业资源整合平台、总控平台、发展平台，以“交心服务，让生活更美好”为使命，构建“以人为中心”的全生命周期生活服务与“以物为中心”的全产业链资产运营体系，为公司存量资产盘活、销售导流及长期可持续现金流提供坚实支撑，轻重并举的发展格局进一步夯实。
　　（三）报告期公司经营情况回顾
　　1、基本情况
　　报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。
　　财务指标方面：截至2025年6月30日，公司总资产966.23亿元，较上年末下降10.28%，归属于上市公司股东的净资产-47.59亿元，较上年末下降32.97%；2025年1-6月实现营业收入132.46亿元，较上年同期增加41.30%，利润总额为-11.56亿元，归属于上市公司股东净利润为-11.80亿元。
　　经营指标方面：公司在2025年1-6月（全口径）实现签约销售面积33.70万平方米，较上年同期减少27.9%；实现签约销售金额61.19亿元，较上年同期减少30.5%；实现销售回款68.63亿元，较上年同期减少42.6%；2025年1-6月（权益口径）实现签约销售金额41.38亿元，较上年同期减少34.2%；实现销售回款46.2亿元，较上年同期减少50.2%。物业管理业务2025年1-6月新拓物业面积313.89万平米，在管面积5,576.69万平方米。
　　经营管理方面：围绕“好房子”标准，构建覆盖投资、设计、招采、施工、交付、运营的全生命周期管理体系。前端以全景计划锁定开发节奏与成本基线，中端依托战略集采平台与数字化系统实时比对动态成本，后端通过低效资产盘活、业态细分、去化方案迭代实现货值优化；同步发布“中交好房子”六大标准模块，升级第四代住宅设计指引，引入AI住宅课题成果，建立专业人才库与品控节点库，确保品质、成本、流速在全程可控可追溯。
　　防范风险方面：坚持“去存量、稳资金、守底线”并举。聚焦尾盘和重点项目，分类施策去库存，以回款为王，持续盘活车位、商业等沉淀资产；紧抓政策窗口，多通道优化融资结构，确保资金链安全稳健。同步升级合规、审计、安全三道防线，常态化排查隐患，风险早识别、早化解，责任层层压实，为企业轻装转型营造安全稳定的发展环境。
　　党建工作方面：坚持以高质量党建引领高质量发展，把理论学习、文化建设和监督执纪贯通到项目一线。通过“第一议题”读书班、警示教育、案例研讨等形式，推动党的创新理论入脑入心；以差异化考核和支部书记队伍建设为抓手，夯实基层党建责任；同步开展政治监督、专项整治和巡察整改，紧盯关键领域，堵塞管理漏洞，为企业稳健运营提供坚强纪律保障。资本运作方面：积极推动资本运作，促进高质量发展。报告期内，公司推动持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东地产集团，未来将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型。未来公司坚持高质量发展总基调，打造服务型新质生产力，走轻资产运营道路。公司将进一步突出特色竞争优势，构建以中交集团五全四大五型战略为指引，根据中交集团定位，逐步形成以“物业管理+资产管理与运营”为核心的业务格局，不断提高服务质量和运营管理能力，持续提升品牌影响力。同时，公司将加强业务拓展、积极开展行业收并购、发展资产管理与运营服务等多种措施扩大业务规模、完善业务布局，提升运营效率，增强盈利能力，实现高质量发展。本次重组将有利于公司优化业务结构，有利于公司持续发展，有利于公司价值的提升以及中小股东利益的维护。本次重组目前按计划实施中。
　　2、累计土地储备情况
　　截至报告期末，公司持有房地产项目117个，土地总面积1,045.10万平方米，在建及待建面积690.33万平方米。
　　3、主要项目开发情况
　　4、主要项目销售情况
　　5、主要项目出租情况
　　6、土地一级开发情况
　　8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至2025年6月30日，公司为购房者提供按揭贷款担保金额为11,641,180,908.80元。
　　9、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　（四）下半年重点工作安排
　　战略牵引，锚定方向。做好“十五五”顶层设计，将国家愿景、行业风向与央企基因交融成发展蓝图；深耕一线与强二线城市群，携手政府、央国企与政府平台，以协同、更新、TOD等多元路径，持续孕育示范样板；同步推进治理轻盈化改革，让组织、流程、权责更加灵动，为企业转型注入源源活水。
　　营销突围，激活流速。围绕“美好生活交给你”的品牌精神，通过产品系标准化重构、服务标准体系搭建及IP形象深化，形成“三好”品牌识别系统，精准传递央企责任担当；坚持“一项一策”灵活策略，穿透合作项目肌理，车位、商业等资产多元盘活，资金有效回流；借中交服务全国网络资源，持续输出央企品牌力，助力市场信心温和回暖。
　　运营精益，品质立基。以安全、舒适、绿色、智慧为经纬，织就全维度品质图景；以全面预算为总谱，节点红黄灯预警与数字平台实时跟踪，成本、进度、质量、现金流有效共振强化管理；持续培育运营团队，优化资产质量，提升公司盈利能力和经营效益。
　　风控闭环，守住底线。秉持“开源节流、以收定支”的现金流文化，债务结构在动态平衡中持续优化；审计、纪检、法律、财务四位一体，穿透式监督与一案一策并行，重大风险在阳光下缓释；安全环保月月清、季季新，重大隐患随查随改，为企业运营筑起柔软而坚韧的护城河。
　　重组收官，轻装上阵。房地产开发业务整体置出，转型为物业服务、资产运营的专业轻资产平台。依托中交集团资源禀赋，公司将以“交心服务”链接多元场景，打造全生命周期美好生活解决方案，开启稳健、可持续的发展新篇章。
　　党建铸魂，凝聚合力。强化思想引领，坚持党建聚焦中心工作。立足房地产行业及上市公司特点，抓实党纪学习教育，持续发力纵深推进全面从严治党，真正实现党建与业务同频共振，以改革发展质效检验党建工作成效。

　　二、核心竞争力分析
　　一是央企平台与优质资源协同优势。依托中交集团在基建领域的龙头地位与深厚信用，公司作为集团房地产板块唯一A股上市平台，承载战略使命与资源通道，持续获得资金优势、技术与品牌多维赋能。土储布局始终聚焦长三角、京津冀、珠三角及西南核心城市群，资源结构优质，为后续深耕与可持续发展奠定了基础。
　　二是多元创新融资通道持续拓宽。公司充分发挥资本市场功能，灵活运用多种金融工具，融资成本保持在行业合理区间，融资结构更趋稳健。控股股东的信用支持与直接协同，为公司投资拓展与日常经营提供了充裕、安全的资金保障，护航公司穿越周期、稳步前行。
　　三是全周期精细化运营能力不断精进。管理精细化向纵深推进，“拿地—建设—交付—运营”各节点实现高效协同，开发节奏更趋从容，产品品质与客户体验同步跃升。围绕“好房子”标准，成本管控、品质营造与营销创新一体发力，形成了可复制、可推广的运营模式，为企业高质量发展持续赋能。
　　四是“美好生活营造者”品牌影响力日益彰显。公司以“雅颂天地，和美中国”为价值主张，持续将绿色、智慧、人文理念融入产品与服务，打造富有温度与记忆的城市空间。随着中交物业全面融入，轻重并举的业务格局日益成熟，“交心服务”深入人心，品牌美誉度与客户忠诚度稳步提升，为公司长远发展注入了源源不断的软实力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、外部风险：国际环境方面，世界经济复苏乏力，地缘政治冲突加剧，外部环境更趋复杂严峻和不确定，战略机遇和风险挑战并存；行业政策方面，本轮房地产政策力度强、延续性好，正在从供需两端发力促进房地产市场稳定，但随着人口老龄化的加速，房地产市场供需情况发生变动；行业经营环境方面，中国城镇化率提升放缓，房地产行业容量总体稳定，行业竞争日趋激烈，房地产市场从“规模扩张”转向“质量时代”。
　　应对措施：紧跟国家战略和行业形势，积极响应践行国家战略，加强风险预判和防范化解风险的充分准备，持续密切关注宏观政策和房地产市场变化，针对不同区域政策及时调整项目经营策略，探索多种经营模式，持续优化产品结构，持续增强自身风险管理能力。
　　2、内部风险：公司的发展规模相对行业内头部企业较小，近年来地产主营业务整体毛利率有所下滑，效益指标完成不理想，公司商业运营整体专业能力、品控管理的精细化水平、创新研发水平等方面仍待提升。公司重大资产重组完成后，未来将聚焦于物业服务和资产管理与运营等轻资产业务，但受到宏观经济、居民消费增速放缓等因素影响，公司物业管理、资产管理业务可能面临业务发展不及预期、物业管理费收缴率下降、出租率下降等经营风险。公司重大资产重组完成后，相关标的资产将不再纳入公司合并报表范围，公司将“由重转轻”，但预计公司总资产及营收规模等指标将出现较大幅度下降。应对措施：确保公司重大资产重组如期完成；优化投资策略，协同发挥竞争优势；提速商业运营，盘活存量资产；完善管理机制，加强节点把控；加大研发投入，更新产品体系；精细成本管控，提升招采质效；优化融资结构，防范资金风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况　　2024年度中国房地产市场前三季度呈现筑底调整态势，但随着2024年9月中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，市场信心得到显著修复，在政策支持下呈现出积极的止跌回稳趋势。从政策层面来看，2024年是房地产政策密集调整的一年，中央层面多次强调推动房地产市场止跌回稳，政策主要围绕“促需求、防风险、去库存”三大维度展开。在需求端，政策通过降低房贷利率、首付比例，取消限购、限售等措施，降低购房门槛。在供给端，设立保障房再贷款、专项债收购存量房等政策助力去库存。同时，“白名单”项目贷款审批金额不断增加，支持企业保交付。2025年房地产市场预计政策将持续发力，... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　2024年度中国房地产市场前三季度呈现筑底调整态势，但随着2024年9月中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，市场信心得到显著修复，在政策支持下呈现出积极的止跌回稳趋势。从政策层面来看，2024年是房地产政策密集调整的一年，中央层面多次强调推动房地产市场止跌回稳，政策主要围绕“促需求、防风险、去库存”三大维度展开。在需求端，政策通过降低房贷利率、首付比例，取消限购、限售等措施，降低购房门槛。在供给端，设立保障房再贷款、专项债收购存量房等政策助力去库存。同时，“白名单”项目贷款审批金额不断增加，支持企业保交付。2025年房地产市场预计政策将持续发力，有望延续积极变化，“严控增量、优化存量、提高质量”是房地产政策发力的主要重点，通过增加有效供应，促进销售恢复，进一步提振市场信心，促进行业新的供需均衡。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。公司产品类型以满足刚需和改善性住宅需求为主，辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等；产品以“美好生活营造者”为品牌定位，以“雅颂天地，和美中国”为品牌愿景，以“交融天下，联心筑家”为品牌使命，打造中交地产特色产品谱系，形成产品力+服务力的竞争优势。公司作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，紧密围绕国家战略，充分发挥央企控股优势，不断优化升级发展战略，聚焦主业，做强专业，深化改革，优化管理，不断提升品牌价值及品牌力，逐步构建起多元化的产品体系，展现了公司“美好生活营造者”的优势和决心。
　　2024年12月，公司完成收购中交物业服务集团有限公司100%股权，拓展了轻资产业务，为公司长期可持续发展奠定了基础。中交物业服务集团有限公司以住宅、商写、公建、陆路、空港、港口为核心服务业态，为业主方提供基础物业管理服务，以空间服务、美居服务、资产服务、前介服务、餐饮服务、会务服务、培训服务、商业运营、产业运营等增值服务为业务增长点，提供多元定制化增值服务。中交物业服务集团有限公司作为中交集团唯一的物业资源发展平台，以高标准打造央企物管品牌，秉承“交心服务，让生活更美好”的使命，提供以“人”为中心的全生命周期生活服务和以“物”为中心的全产业链资产运营服务，为客户精准输出一揽子综合服务解决方案，创造更加美好的生活体验。
　　截至报告期末，公司持有房地产项目117个，土地总面积1,045万平方米，在建及待建面积771万平方米。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截止2024年12月31日，向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保13,205,392,918.28元。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业，拥有强大的经济技术实力和投融资实力，公司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信用水平等条件，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。公司在业务开发方面遵循以一二线城市为核心原则，土地储备主要布局在长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区域。
　　二是积极创新的融资能力。充分利用资本市场资源，积极开展创新型融资业务，通过多种融资方式实现融资流入，进一步优化融资结构，保证公司资金链稳定健康，加上控股股东及实际控制人的信用支持和直接支持，有力支撑了公司投资拓展和经营活动的正常开展。
　　三是科学有效的综合运营能力。公司切实推进管理精细化，向管理要效益，对项目开发与管控能力不断完善升级，严格管控各个项目运营节点切实落地执行，实现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过程管控，注重全面提升产品设计品质和营销能力，在保证产品品质的基础上，狠抓目标成本管控和动态成本监控，优化成本管控，为公司实现发展奠定了坚实基础。
　　四是不断提升的品牌效应。公司以“美好生活营造者”为愿景，以“雅颂天地，和美中国”为价值理念，践行新型城镇化国家战略，致力于打造高品质的建设质量，高水准的社区服务，高品位的文化传承，在追求规模拓展的同时，不断提升产品品质和服务品质，力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与每一项服务中去，在已深耕的城市建立了较高的认可度及知名度，形成了较强的品牌优势。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　（1）主要财务指标：截至2024年12月31日，公司总资产1,076.98亿元，较上年末降低12.63%，归属于上市公司股东的净资产-35.79亿元；2024年1-12月实现营业收入183.02亿元，较上年降低44.59%，实现归属于上市公司股东净利润-51.79亿元。
　　2024年12月，公司完成收购中交物业服务集团有限公司100%股权，2024年度主营业务收入来源增加物业管理业务收入，报告期内，公司房地产业务收入171.81亿元，物业管理业务收入7.28亿元，报告期内公司主要业务收入仍主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。
　　（2）主要经营指标：公司房地产业务在2024年1-12月（全口径）实现签约销售面积 85.32万平方米，较上年同期降低52.51%实现签约销售金额156.43亿元，较上年同期降低58.13%，销售回款 247.07亿元，较上年同期降低45.07%；公司在2024年1-12月（权益口径）实现签约销售金额105.11亿元，较上年同期降低61.58%，销售回款188.13亿元，较上年同期降低42.78%；物业管理业务全年新拓展物业面积1,293万平方米，在管面积6,265万平方米。
　　（3）报告期经营回顾
　　加快做实房地产业务资产，提升发展空间。公司紧密关注房地产政策的动态，积极把握政策机遇，从业务端入手，扎实做实资产。公司编制了“一项目一策”的专项库存去化方案，针对不同项目的特点和需求，制定了有针对性的去化策略；统筹开展库存去化专项工作，整合资源，优化流程，确保各项工作有序推进；在政策窗口期积极行动，利用数字营销手段，开展拓客活动，通过线上推广、精准营销等方式，吸引更多潜在客户，为主业发展拓展更广阔的空间。
　　落实全生命周期管控，提升价值创造水平。持续探索优化全生命周期管理，落实全生命周期管控，推进房地产项目全生命周期实施方案应备尽备；建立全生命周期监控月报机制，对项目中出现的问题及时预警和处置；抓好项目全生命周期管理与审计巡察的融合，对重点项目进行线下穿透监控检查调研，持续夯实全生命周期各项经营指标；制定尾盘清算专项方案，做好对尾盘项目的日常管控。
　　提升内部管理，保障主营业务持续发展。有力压控动态成本，强化集采成果运用，提升项目运营效率；积极响应国家关于消化存量房产相关调控政策，细化制定工作模式及路径，多措并举提升销售质量和回款效率；持续强化节点管控，完成竣备交付任务，实现高品质交付，充分展现央企责任担当；以提升公司产品竞争力和客户体验为目标，着力打造绿色、智慧、健康的科技社区标准体系；狠抓项目安全质量环保，围绕防范化解风险隐患、遏制重特大事故，开展全覆盖的安全、质量、环保督导巡检，提升在建项目工程管理水平；着力降低财务成本，提升资金安全，严格控制带息负债，不断降低融资成本，加强内部资金管理，提高公司整体资金使用效率。
　　物业管理业务坚持系统发力、精准施力，各项工作稳中求进。打造畅通高效的跨部门、跨区域体系化协同作战模式，积极拓展主业；深耕业态服务，科学制定各业务条线实操手册，形成分级化服务方案与产品清单，作业标准日益完善，服务质量循序提升；搭建全周期供应商管理体系，制定“总部战采，区域集采”的采购模式，坚持目标成本控制，以“成本数据库+效能模型”实现量价双控，进一步提升集约管控成效。
　　强化组织机构改革，适应管理提升需求。为适应新形势下的管理要求，公司积极推进组织机构改革，遵循权责匹配、功能到位、精简高效的原则，对内部架构进行优化调整。通过完善人才结构，合理配置人力资源，确保各部门高效协同运作；着力缩短管理链条，打破层级壁垒，推动穿透式管理，提升整体运营效率。
　　积极推动资本运作，促进高质量发展。公司在2024年度内完成了非公开发行股票，本次发行股票51,664,712股，募集资金净额4.38亿元，本次非公开发行股票对公司优化资本结构、降低负债率、提升财务稳健性起到了积极促进作用；报告期内，公司完成收购中交物业服务集团有限公司100%股权，本次交易有利于提升资产质量和盈利能力，改善公司长期财务状况，增强抗风险能力和持续经营能力，符合公司经营发展和长远发展战略规划的需要。
　　强化党建引领，推动公司高质量发展：公司坚持突出思想引领，完善“三重一大”决策机制，深入开展党纪学习教育，推动党纪学习教育常态长效，促进党的领导和完善公司治理有机统一；高度重视基层党建工作，加强基层党建人才管理，进一步夯实党委组织体系的基础单元，通过充实基层党建力量，强化基层党组织的战斗堡垒作用，为公司改革与发展提供坚实的政治保障和组织支撑，助力公司在新的发展阶段稳步前行。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　未来发展的展望
　　展望2025年，中央经济工作会议定调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，预计2025年房地产政策将保持延续性，继续围绕促进需求、优化供给实施更加积极有为的宏观政策并加快政策落实。在房地产行业正在进入新的发展阶段的大背景下，公司将顺应趋势，发掘与自身条件相匹配的新发展模式，一方面切实抓住政策机遇，积极营销、升级产品，大力有序推进去
　　库存，努力促进销售回款，稳定现金流，另一方面坚持用有效投资促进发展，以不发生系统性风险为根本原则，围绕构建房地产业务新模式创新政策，推动新旧动能平稳接续转换。
　　公司已于2024年12月完成收购中交物业服务集团有限公司100%股权，中交服务主营业务为物业管理服务，盈利能力和发展前景良好，能够作为上市公司房地产开发业务外的新增长点，本次收购有利于公司拓展轻资产业务，打造中交地产特色产品谱系，提升资产质量、增强抗风险能力，为长期可持续发展奠定基础。
　　公司于2025年1月披露关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告，公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东地产集团，本次交易拟采用现金方式，不涉及发行股份。通过本次交易，公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出，交易完成之后，公司将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，改善公司资产质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。
　　面临风险及应对措施
　　1、外部风险：房地产行业是国民经济重要行业，房地产行业受到国家宏观政策影响较大，相关行业政策的推行与深化对房地产企业在获取土地、融资、项目开发、销售等方面均会产生重大影响，行业发展具有一定的周期性和不确定性。应对措施：公司将紧跟政策导向，持续密切关注宏观政策和房地产市场变化，针对不同区域政策及时调整项目经营策略，探索多种经营模式，持续优化产品结构，持续增强自身风险管理能力。
　　2、内部风险：房地产项目具有开发周期长、投入资金大、市场竞争激烈等行业特征，如建设开发环节或市场供求关系发生较大变化，可能会导致影响库存产品去化速度减缓、项目资金占用期增加、主营业务毛利率走低、影响盈利能力等风险；公司正在筹划重大资产出售暨关联交易，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东地产集团，本次交易是否能顺利完成尚存不确定性。
　　应对措施：积极主动适应房地产市场供求关系发生深刻变化的事实，加快布局新业务发展，在物业服务、代建等板块进一步发力，提升持续经营能力；积极推动资本运作，优化公司资本结构，寻求公司主营业务高质量发展和增长；拓宽融资渠道，持续降低融资成本；强化财务管理，做好风险防控，增强公司抗风险能力；升级产品体系标准，促进控成本，提质量，有效提升项目整体开发运营能力；做好风险防控，增强公司抗风险能力，确保不发生系统性风险。
　　发展战略和经营规划
　　新的一年，公司将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，坚持党的全面领导，坚持稳中求进工作总基调，按照高质量发展工作要求，全力推进公司平稳运行。
　　高效协同，深化改革。进一步厘清各级主体权责边界，确保权责清晰、管理规范；完善业务流程梳理，做好权限划分，加强管控的同时避免流程过长影响效率；规范规章制度执行，抓好制度的建设和执行，加强制度宣贯、监督和检查；加强管理穿透，充分运用信息化工具确保管理到位；坚持全面预算管理，做好资金排布，防范现金流风险；坚持项目全生命周期管理，持续提升管理水平和管理质效。
　　精准布局，优化结构。前置研判，扩大备选项目池，推动土储结构持续优化，以现有涉足城市为基础，以一线城市为拓展重点，坚持优中选优，提升整体投资质效，加强深耕区域内协作，充分发挥平台资源优势和协同效应，通过资源共享、优势互补，提升整体竞争力。
　　精益管理，提升质效。以现金流为底线，一项目一策动态优化分类去库存方案，加强研判市场需求、产品流速与开发节点的
　　匹配程度，做到以销定产，促进去化；坚持做实资产，积极盘活低效无效存货，加强执行力度，缓解资金压力；持续提升工程质量和产品品质，进一步修订完善工艺工法标准、工程建造标准、项目巡检清单等工程相关制度体系，加强落地执行，切实提升项目品质。
　　聚焦安全，防范风险。坚持市场化、法治化原则，确保项目按时保质交付；全面落实安全生产主体责任，健全完善科学高效的管控指挥机制、隐患排查机制，筑牢安全生产根基；保持公司整体融资功能，加强项目回款，确保资金链安全；推动纪检、巡视、审计、法律合规与业务条线的协同联动，加强合规建设。
　　推动重组，持续发展。积极推动重大资产出售工作，提升资产质量和盈利能力，改善长期财务状况，拓展轻资产业务，打造中交地产特色产品谱系，提升资产质量、增强抗风险能力，为长期可持续发展奠定基础。
　　凝心聚力，党建引领。坚持不懈用习近平新时代中国特色社会主义思想凝心聚力，做好各级干部职工的思想引领，构建更加积极奋进的企业文化；充分发挥关键少数作用，实现管理团队双融双促，发挥好党员先锋岗、党员突击岗的模范带头作用，实现党建工作的创新创效。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司所从事的主要业务　　报告期内，公司从事的主营业务未发生重大变化，公司主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。公司产品类型以满足刚需和改善性住宅需求为主，辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等；产品以“美好生活营造者”为品牌愿景，以“产品向美、始于颜值、终于体验”为产品理念，打造中交地产特色产品谱系，形成产品力+服务力的竞争优势。　　公司作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，紧密围绕国家战略，充分发挥央企控股优势，不断优化升级发展战略，聚焦主业，做强... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司所从事的主要业务
　　报告期内，公司从事的主营业务未发生重大变化，公司主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。公司产品类型以满足刚需和改善性住宅需求为主，辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等；产品以“美好生活营造者”为品牌愿景，以“产品向美、始于颜值、终于体验”为产品理念，打造中交地产特色产品谱系，形成产品力+服务力的竞争优势。
　　公司作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，紧密围绕国家战略，充分发挥央企控股优势，不断优化升级发展战略，聚焦主业，做强专业，深化改革，优化管理，不断提升品牌价值及品牌力，逐步构建起多元化的产品体系，展现了公司“美好生活营造者”的优势和决心。
　　（二）报告期全国房地产宏观经济形势、行业政策环境变化简要分析
　　2024年上半年，房地产政策延续宽松主基调，4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，5月多部门发布房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，6月国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。在房地产调控政策持续优化背景下，各地调整房地产政策，持续提振购房积极性，调控政策呈现区域性、差异化，且更加精准。随着已出台政策措施进一步落地见效，以及去库存、稳市场政策措施贯彻落实，政策效应仍在继续释放，将会进一步促进房地产市场平稳健康发展。同时，在经济回升向好大趋势不变的背景下，行业有效需求不足、社会预期偏弱等挑战仍然存在，房企在把握有利条件，顺应发展大势的同时，也应加强风险预判和做好防范化解风险的充分准备。
　　（三）报告期公司经营情况回顾
　　1、基本情况
　　报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。
　　财务指标方面：截至2024年6月30日，公司总资产1,159.11亿元，较上年末下降5.49%，归属于上市公司股东的净资产10.71亿元，较上年末下降33.70%；2024年1-6月实现营业收入89.80亿元，较上年同期增加2.48%，利润总额为-9.22亿元，归属于上市公司股东净利润为-9.83亿元。
　　经营指标方面：公司在2024年1-6月（全口径）实现签约销售面积43.4万平方米，较上年同期减少56.73%；实现签约销售金额81.0亿元，较上年同期减少62.26%；实现销售回款113.40亿元，较上年同期减少53.97%；2024年1-6月（权益口径）实现签约销售金额33.90亿元，较上年同期减少77.98%；实现销售回款92.70亿元，较上年同期减少47.89%。
　　运营管理方面：全面落实项目全生命周期管理，针对项目效益、成本费用、货值及节点情况跟进监督，上下贯通、统筹开展项目全生命周期管理日常监控工作；质效并举做实资产，严格按照时间节点安排，多方联动对低效、无效存货资产进行细致盘点，逐个项目拆分业态、面积、货值、单价、成本，细化去化方案，科学合理分解指标任务。
　　成本管控方面：有力压控动态成本，持续落地战略集采，进一步拓展集采品类，不断强化集采成果运用，提升项目运营效率。
　　营销工作主面：积极响应国家关于消化存量房产相关调控政策，细化制定工作模式及路径，严格规范签约、回款销售管理，提升签约质量，多措并举提升销售质量和回款效率。
　　品质管控方面：持续强化节点管控，圆满完成竣备交付任务，实现高品质交付，充分展现央企责任担当；以提升公司产品竞争力和客户体验为目标，着力打造绿色、智慧、健康的科技社区标准体系；狠抓项目安全质量环保，围绕防范化解风险隐患、遏制重特大事故，开展全覆盖的安全、质量、环保督导巡检，稳步提升在建项目工程管理水平。
　　内部管理方面：结合当前行业形势及公司发展实际，积极开展组织机构改革，以更加高效的管理模式助力公司高效运营和发展；持续加强对所属公司的巡察督促整改，推动发挥各条线的专业指导和精准监督，切实将巡视整改成果转化为实际工作成效；全力拓展融资流入，降低资金成本，公司上半年经营性现金流净额持续为正，现金流保持安全。
　　资本运作方面：公司于2024年6月完成非公开股票发行，本次发行股票51,664,712股，募集资金净额4.38亿元，本次定增对公司优化资本结构、降低负债率、提升财务稳健性起到了积极促进作用。
　　党建工作方面：持续健全党的建设制度体系，严格落实“三重一大”前置研究程序，持续建立与适应性组织建设相匹配的基层党组织体系，确保党的组织和党的工作全覆盖，为公司高质量发展发挥坚强有力的组织保障作用。
　　2、累计土地储备情况
　　截至报告期末，公司持有房地产项目117个，土地总面积1,045平方米，在建及待建面积997万平方米。
　　3、主要项目开发情况
　　4、主要项目销售情况
　　5、项目出租情况
　　6、土地一级开发情况
　　8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至2024年6月30日，公司为购房者提供按揭贷款担保金额为14,745,293,128.59元。
　　9、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　（四）下半年重点工作安排
　　保障主营业务稳健发展。进一步增强投资的精准性，以国家战略和行业趋势为导向，以质量和效益为中心，坚持优中选优，以高质量增量拓宽发展空间；深入分析资产结构、资金结构、盈利结构，加快库存去化，提高资产周转效率；加强高质量发展指标分解和过程监测，强化全面预算管理，强化全生命周期成本控制，严控费用支出，力争改善核心绩效指标；确保现金流安全、满足公司整体资金需求的前提下，力争降低平均融资成本，控制资产负债率水平；持续培育商业运营团队，加速存量商业盘活去化，优化资产质量，提升公司盈利能力和经营效益。
　　持续提升经营质效。继续聚焦主责主业，增强发展的整体性协调性，重视资源配置均衡，完善业态布局，加强投资能力建设，挖掘潜力，全力推动运营质效向好；持续提升服务品质，增强以客户为中心的服务意识，注重客户的全周期服务，积极承担社会责任和央企责任，履行有质量交付承诺，用优秀的服务赋能品质品牌提升。
　　加强风险管控。坚持发展和安全并重，有效防范化解各类风险挑战，守住发展的安全底线；加强资金预算管理，保障公司资金链安全，实现高质量发展和高水平安全的良性互动；强化审计监督，构建集中统一、全面覆盖、权威高效的审计监督体系；筑牢法律合规防线，让合规融入公司治理、企业流程和信息系统，切实守住合规底线；抓牢项目安全生产，坚持统筹好发展和安全，及时消除排查发现的安全生产隐患。
　　继续优化组织机构管理，完善公司治理体系。科学推动组织管理模式，持续进行适应性改革，提升管理效能；持续规范党委会、董事会、经理层权责边界，进一步加强项目公司董事会建设。
　　强化思想引领，做好组织协调，坚持党建聚焦中心工作。立足房地产行业及上市公司特点，抓实党纪学习教育，持续发力纵深推进全面从严治党，真正实现党建与业务同频共振，以改革发展质效检验党建工作成效。

　　二、核心竞争力分析
　　一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业，拥有强大的经济技术实力和投融资实力，公司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信用水平等条件，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。公司在业务开发方面遵循以一二线城市为核心原则，土地储备主要布局在长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区域，土地储备质量较高。
　　二是积极创新的融资能力。充分利用资本市场资源，积极开展创新型融资业务，通过多种融资方式实现融资流入，进一步优化融资结构，保证公司资金链稳定健康，加上控股股东及实际控制人的信用支持和直接支持，有力支撑了公司投资拓展和经营活动的正常开展。
　　三是科学有效的综合运营能力。公司切实推进管理精细化，向管理要效益，对项目开发与管控能力不断完善升级，严格管控各个项目运营节点切实落地执行，实现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过程管控，注重全面提升产品设计品质和营销能力，在保证产品品质的基础上，狠抓目标成本管控和动态成本监控，优化成本管控，不断提升的开发管控能力为公
　　司实现特色特质高质量发展奠定了坚实基础。
　　四是不断提升的品牌效应。公司以“美好生活营造者”为愿景，以“雅颂天地，和美中国”为价值理念，践行新型城镇化国家战略，致力于打造高品质的建设质量，高水准的社区服务，高品位的文化传承，在追求规模拓展的同时，不断提升产品品质和服务品质，力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与每一项服务中去，在已深耕的城市建立了较高的认可度及知名度，形成了较强的品牌优势。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、外部风险：国际环境方面，外部环境更趋复杂严峻和不确定，战略机遇和风险挑战并存；行业政策方面，房地产市场运行面临的政策环境虽然有放松预期，但仍面临有效需求不足、社会预期偏弱等情况；行业经营环境方面，房地产企业投资力度和盈利能力下滑，行业分化继续加剧。
　　应对措施：紧跟国家战略和行业形势，积极响应践行国家战略，加强风险预判和防范化解风险的充分准备，因时而进、稳中求变，不断提升工作的系统性前瞻性，注重规模效益并重的高质量发展，用好央企背书优势和中交全产业链资源，进一步优化发展模式，确保公司持续健康发展。
　　2、内部风险：公司的发展规模相对行业内头部企业较小，近年来地产主营业务整体毛利率有所下滑，效益指标完成不理想，公司商业运营整体专业能力、品控管理的精细化水平、创新研发水平等方面仍待提升。
　　应对措施：通过深化改革创新，完善制度、优化结构、提高效率、释放活力，把握好质量、规模和速度的关系，既注重经营效益的合理增长，更注重发展质量的有效提升，重视风险管控注重合规性建设，兼顾效率提升，在稳健发展的前提下，实现公司高质量的稳健发展。 收起▲