一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）报告期内公司所处的行业情况　　2026年3月，国家“十五五”规划纲要明确提出“实施物业服务质量提升行动”，《政府工作报告》同步作出工作部署。国务院印发《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号），将“物业服务质量提升行动”列为专栏任务，明确提出推动“物业服务进家庭”，鼓励物业服务企业向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸，物业服务边界实现系统性拓展。法治建设方面，《物业管理条例》修订列入《国务院2026年度立法计划》预备修订项目。住房城乡建设部、国家数据局联合印发《关于全面建立房屋建筑统一代码制度的通知》，推进房屋建筑全生命周期数字化... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）报告期内公司所处的行业情况
　　2026年3月，国家“十五五”规划纲要明确提出“实施物业服务质量提升行动”，《政府工作报告》同步作出工作部署。国务院印发《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号），将“物业服务质量提升行动”列为专栏任务，明确提出推动“物业服务进家庭”，鼓励物业服务企业向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸，物业服务边界实现系统性拓展。法治建设方面，《物业管理条例》修订列入《国务院2026年度立法计划》预备修订项目。住房城乡建设部、国家数据局联合印发《关于全面建立房屋建筑统一代码制度的通知》，推进房屋建筑全生命周期数字化管理，将物业管理纳入统一代码应用场景，实现房屋信息归集共享与跨部门业务协同，推动物业管理数字化转型加速落地。总体来看，上半年出台的政策围绕提升服务质量、完善法治保障、推动数字化转型等方面展开，为行业高质量发展构建了系统性的制度框架。
　　2026年上半年，物业服务行业从规模扩张的粗放增长逐步转向以质效优先、价值深耕为核心的高质量发展。行业整体增速趋于平稳，基础物业管理服务仍是收入增长主要驱动，规模增长对收入增量的贡献逐步大于价格调整。市场竞争格局持续分化，领先企业凭借品牌与多业态服务能力持续巩固优势，中小型企业则更加聚焦细分赛道，走差异化、专业化发展路径。市场层面，业主对服务品质的关注和维权意识持续增强，质价相符逐渐成为行业共识。与此同时，物业服务企业持续优化项目组合，主动调整低效能存量项目，项目结构呈优化趋势。然而，行业应收账款规模持续增加，物业费收缴率下降，导致企业现金流面临压力。此外，人工智能技术从点状应用逐步向多业务环节拓展，在降本增效的同时助力服务模式与客户体验持续提升。总体来看，行业处于向高质量发展转型的关键阶段，政策红利、技术变革与市场机制完善等多重动力共同推动行业向更健康、更可持续的方向演进。
　　（二）公司所从事的主要业务
　　公司聚焦“全城市服务”与“全交通服务”两大赛道，回归服务本质，构建“交心服务体系”，为客户提供以“人”为中心的全生命周期生活服务和以“物”为中心的全产业链资产运营服务。2025年，公司完成重大资产重组，剥离房地产开发业务，由传统房地产企业转型为轻资产运营的综合性服务企业，主营业务全面转向轻资产运营领域。目前，公司业务涵盖物业服务、资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，管理项目布局全国，在扩大规模覆盖的基础上注重区域化集中管控与项目质量提升，致力于为客户输出一揽子综合服务解决方案，创造更加美好的生活体验。
　　1、物业服务
　　物业服务是公司的核心业务。公司聚焦多元客户群体，深耕多业态合作模式，由“单品类”服务逐步向“全场景”服务延伸，实现项目的区域化集中管控。服务涵盖两大赛道：一是全城市服务，覆盖住宅、商写、国央企后勤、城市服务、政府公建、产业园区等业态，以专业运营助力提升城市基层治理效能；二是全交通服务，覆盖高速公路、地下铁路、有轨电车、空港等领域，保障交通设施安全运营与高效管理。公司在扩大规模覆盖的同时注重项目质量提升，在“规模的广度”基础上持续追求“规模的厚度”，逐步形成差异化竞争优势。
　　在服务能力方面，公司构建了基础物业服务、增值型服务和特色服务三大体系。基础物业服务涵盖四保一服、前期介入咨询和IFM综合设施管理，其中前期介入贯穿方案设计、施工图审核及施工交付全过程，为客户提供从项目规划到交付的全程专业咨询；IFM综合设施管理提供综合行政支持、活动策划实施、办公空间管理等一站式服务。增值型服务包括
　　空间运营、智慧停车、到家服务、美居服务、餐饮经营等多元业务，满足业主多样化生活需求。特色服务聚焦会务服务和培训服务，为客户提供个性化定制方案。三大服务体系协同运作，覆盖客户全生命周期服务需求。
　　2、资产管理与运营
　　资产管理与运营业务覆盖写字楼、产业园区、街景商业、长租公寓、城市综合体等多元业态，围绕资产招租管退全周期，提供涵盖招商运营、资产盘活、工商注册、法律财税、空间配套、设施管理等在内的综合服务产品，有效提升项目吸引力及竞争力。公司顺应行业转型趋势，以专业化、数字化、资本化、品牌化为核心驱动，重点打造资源统筹、招商构建、精益运营、资本运作和数字赋能五大核心能力，围绕各业态经营全链条构建运营体系，服务于资产保值增值，实现融合型服务与商业型价值的有机统一。
　　3、建管业务
　　公司建管业务承袭中交集团工程铸造基因，依托多年房地产开发经验，为委托方提供全产业链定制化服务。业务涵盖代建管理、投后管理和资产管理三大板块。代建管理基于品牌力、产品力和开发能力，提供项目全周期管理服务，包括商业代建、政府代建、资本代建等，分别服务于民营企业及地方城投企业、政府机构、AMC、信托机构等不同委托方。投后管理为投资人提供投资测算、报批报建咨询、市场前策等一站式专业服务。资产管理基于产业链优势，为持有型物业提供规划调整、政府报建、升级改造等资产盘活解决方案。
　　（三）报告期公司经营情况
　　1、基本情况
　　报告期内，公司主营业务利润主要来源于2025年重组转型后的轻资产业务。
　　财务指标方面：截至2026年6月30日，公司总资产24.97亿元，较上年末增加5.05%，归属于上市公司股东的净资产12.27亿元，较上年末增加1.52%；2026年1-6月实现营业收入7.77亿元，较上年同期减少94.13%，利润总额为0.35亿元，归属于上市公司股东净利润为0.18亿元。
　　经营指标方面：物业服务业务遍及全国多个城市，2026年上半年物业服务业务新拓展面积220.07万平方米，在管面积5,860.78万平方米，其中城市服务在管面积3,443.5万平方米，主要项目包括张家口桥东区城市道路扫保项目等；资产管理与运营涵盖写字楼、产业园区、长租公寓、酒店、服务区等多种业态，全年整体出租率保持在90%以上，2026年上半年在管面积约37万平方米；建管业务2026年上半年成功落地南宁“龙光玖誉城（星城组团）”合作项目，总建筑面积为16.13万平方米。
　　经营管理方面：公司坚持高质量发展总基调，确立三大业务板块与五化建设方向，并完成更名及撤销公司退市风险警示，由此实现从地产开发向轻资产运营的战略转型。在此基础上，公司进一步完善治理体系，印发多项治理制度，形成覆盖公司治理、运营管理、风险控制等环节的制度体系，为规范运作与可持续发展奠定坚实根基。立足轻资产运营特性，公司搭建了总部、区域、项目三级管控架构，持续推进适应性组织建设。在人才建设方面，着力激发人才活力，完善人才梯队培养与干部管理机制，夯实价值创造型组织基础。
　　党建工作方面：扎实推进红色物业品牌创建，刚性落实“第一议题”制度，深入学习贯彻上级决策部署。坚持以党的领导为核心，推进学习教育常态化，将党建融入中心工作，通过多业态分类施策与标杆引领，推动红色动能与业务深度融合。系统谋划“十五五”发展蓝图，明确总体思路与业务板块定位，推动战略落地。同步深化重点领域专项治理，强化合规风控与安全生产底线，持续营造良好政治生态。
　　2、主要项目出租情况
　　（四）下半年重点工作安排
　　战略引领与治理提效。公司将以全局视野谋划战略布局，明确公司发展定位与实施路径，加强政府公建、城市综合运营等潜力业态的前瞻研究。深化战略向一线穿透，推动区域及各业态协同联动，建立常态化评估反馈机制，保障战略执行不偏离。同步持续优化现代企业治理机制，做优总部平台，提升专业支撑能力与资源统筹水平，持续推动总部职能向赋能导向跃升。夯实管理基础，推动管理体系向专业化、标准化、精细化、数智化方向转型，为公司稳健运行与可持续发展提供坚实保障。
　　业务拓展与运营升级。公司将以系统思维释放板块协同效能，加快构建覆盖城市运营全场景的产品矩阵，通过全链条集成服务能力开拓市场空间。强化与集团内各单位的协同联动，深度融入全产业链，培育一体化竞争力。运营方面，各板块将持续完善标准化管理体系，推动运营管理向数据驱动转型，系统提升精益化运营能力。同步推进产品标杆打造，根据业态特点精准打造差异化产品，实现以点带面、梯次推进。
　　组织建设与人才激发。公司将加大人才储备力度，聚焦重点业务领域完善关键岗位人才画像，坚持内部挖掘、外部引进、存量转化多轨并行，确保人才支撑与战略推进同频共振。持续完善人才梯队建设，为员工构建清晰职业发展路径，推动管理者角色转变。打通人才交流通道，破除区域与业务壁垒，最大化释放人才优势。持续优化人才发展环境，激发组织内生动力。加强企业文化建设，推动价值理念融入日常工作，增强团队凝聚力与归属感。
　　管理支撑与数智赋能。公司将持续深化数智化转型，推进智慧平台建设与业财融合，提升数据治理能力与决策支撑水平。聚焦运营效率提升，完善成本管控与供应链管理体系，推动采购流程标准化与供应商资源优化。建设公司级数据分析平台，实现跨业务多维数据穿透与分析，提升经营决策的及时性与精准度。积极探索智能技术在业务场景的落地应用，以数字化手段驱动管理效能持续提升，为公司稳健发展提供有力支撑。

　　二、核心竞争力分析
　　一是平台资源与产业协同优势。公司实际控制人中交集团长期深耕基础设施建设领域，旗下资产涵盖交通枢纽、产业园区、港口码头等多种业态，资产类型多元、运营场景丰富。这一背景为公司轻资产运营带来了差异化的业务场景和稳定的资源协同渠道，使物业管理与设施运维业务能够与大型基础设施的运营需求紧密结合。在业务拓展和市场化竞争过程中，控股股东的央企属性为公司带来了市场信誉与客户信任，构成了坚实的信用基础。受益于资源协同和信用认可的双重加持，公司在行业竞争格局持续分化的背景下，拥有相对稳健的业务根基和发展空间。
　　二是综合运营能力稳步提升。公司完成重组转型以来，紧扣轻资产运营模式特点，聚焦核心业务领域，推动运营精细化与管理标准化，在服务品质和运营效率方面稳步提升，逐步形成了覆盖多业态、多场景的综合运营能力。当前公司以自有资金保障日常运营和业务发展，使公司在经营决策上保持了较高的独立性和灵活性，同时在资源配置和业务推进上能够精准把握节奏，从容应对市场波动、把握发展机遇，为公司的稳步发展奠定了良好的运营基础。
　　三是品牌效应日益彰显。公司围绕客户全生命周期需求，完善一体化协同能力，探索高附加值的业务增长极，以专业能力赋能资产增值，为客户提供一体化、综合化、融合化解决方案，逐步树立起“真善暖、高品质、可信赖”的品牌形象，在重点布局区域建立了较高的客户认可度与行业知名度。随着轻资产转型的深入推进，公司品牌的市场辨识度进一步提升。这种日益增强的品牌优势，不仅为轻资产业务的持续获取和市场化拓展提供了有力支撑，也为公司品牌价值的长期积累奠定了坚实基础。
　　四是人才队伍建设持续加强。公司始终将人才视为轻资产运营模式下的核心资源，围绕业务发展需要，系统开展多层次、多方向的培训工作，稳步提升业务团队的专业服务能力和职能部门的管理支撑水平。在人才结构优化方面，公司立足现有团队基础，通过岗位实践、业务交流和内部培养等途径，逐步优化人才队伍的专业配置，打造适应轻资产运营要求的专业化团队。同时，公司不断完善考核激励和职业发展机制，为团队稳定性和专业能力的持续提升提供制度保障。对人才队伍建设的持续投入，为公司轻资产模式的高质量运营提供了坚实的人才基础。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　公司面临的风险
　　目前物业管理行业正处于从规模扩张向质量效益转型的关键阶段。受宏观经济环境及房地产行业深度调整的持续影响，物业服务企业普遍面临应收账款回收压力加大、物业服务毛利率承压、增值服务增长动能减弱等行业共性挑战。与此同时，行业竞争格局加速分化，头部企业凭借品牌积淀、规模效应和资源整合能力持续强化市场地位，中小型物企在优质项目获取和专业人才吸引方面面临更为激烈的竞争压力。此外，劳动力成本刚性上涨与物业服务费降费潮的矛盾日益突出，叠加智慧化转型所需的前置投入，进一步压缩了企业的盈利空间。
　　公司当前正处在从重资产向轻资产运营模式转型的深化阶段，业务架构、组织体系和管理机制持续优化，各项工作均在有序推进。轻资产模式对市场化项目拓展能力、专业化服务交付能力和品牌市场影响力提出了更高要求，相关核心能力的系统建设正在稳步加强。在存量业务方面，公司持续优化业务结构，力求更加高效适配；新拓展业务方向也在积极培育中，市场验证和能力积累需要一定过程，公司将以务实节奏稳妥推进。同时，专业人才队伍的充实与业务发展需求保持动态协同，逐步实现团队与业务的更好匹配。品牌市场认知度和客户信任基础在持续巩固中，公司参与市场化竞争的
　　综合竞争力也在不断提升，整体发展态势向好，未来有持续提升的坚实基础。
　　应对措施
　　面对行业共性挑战，公司将持续深化精细化运营管理体系，通过优化资源配置、提升服务品质和运营效率，不断夯实物业服务基本盘。强化现金流全流程管控，完善应收款项常态化管理机制，切实保障经营安全与财务稳健。积极拥抱行业数字化转型趋势，有序推进智慧化管理工具的引入与应用，以科技手段赋能服务体验升级和运营效率提升。同时，公司将密切关注“物业+”多元融合发展的政策机遇与市场趋势，在巩固物业服务优势的前提下，稳步探索多元服务场景和增量业务空间，持续拓宽收入来源，不断增强抗风险能力与可持续发展韧性。
　　公司围绕轻资产转型战略方向，一方面充分依托控股股东产业资源禀赋，另一方面持续强化独立的市场化项目拓展能力，坚持两条腿走路，聚焦差异化发展路径，不断强化特色业务领域的专业服务能力，逐步构建差异化竞争优势。加强组织能力建设与人才梯队培养，优化人才结构与专业能力配置，夯实转型发展的人才基础。稳步推进品牌战略规划，持续提升服务品质与品牌内涵，有节奏地增强市场认知度和品牌影响力。做好投资者关系管理，保持与资本市场的常态化沟通，增进市场对转型战略的理解与认同，向投资者传递长期价值。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　2025年06月16日，公司召开第十届董事会第四次会议，审议通过《关于<中交地产股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）>及其摘要的议案》等相关议案（公告编号：2025-066）；07月24日，公司召开第十届董事会第五次会议，审议通过《关于<中交地产股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）（修订稿）>及其摘要的议案》等相关议案（公告编号：2025-077）；08月11日，公司召开2025年第五次临时股东大会决议，审议通过《关于中交地产股份有限公司重大资产出售暨关联交易方案的议案》等相关议案（公告编号：2025-083）。2025年08月31... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　2025年06月16日，公司召开第十届董事会第四次会议，审议通过《关于<中交地产股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）>及其摘要的议案》等相关议案（公告编号：2025-066）；07月24日，公司召开第十届董事会第五次会议，审议通过《关于<中交地产股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）（修订稿）>及其摘要的议案》等相关议案（公告编号：2025-077）；08月11日，公司召开2025年第五次临时股东大会决议，审议通过《关于中交地产股份有限公司重大资产出售暨关联交易方案的议案》等相关议案（公告编号：2025-083）。2025年08月31日，公司与交易对方暨地产集团签署了《资产交割确认书》，确认以2025年08月31日为本次重组交割日，公司已就本次交易与地产集团实质完成了房地产业务相关资产及负债转让。自交割日起，交易标的的一切权利与风险均由地产集团享有/承担。本次交易完成后，公司不再从事房地产开发相关业务，实现了公司的战略转型。
　　重组交割日前，公司主营业务涵盖房地产开发经营与销售，覆盖住宅、商业、公寓、产业园等多元业态；产品以刚需及改善性住宅需求为核心，积极拓展城市更新、TOD综合体、产业地产等新兴领域。公司以"美好生活营造者"为品牌内核，践行"雅颂天地，和美中国"愿景，担当"交融天下，联心筑家"使命，持续打磨特色产品谱系，构建产品力驱动的竞争壁垒。公司深度融入国家战略，依托央企资源禀赋与信用优势，聚焦主责主业，加大对政策性住房、城市更新等发展路径的研究探索。重组交割日后，公司专注于物业服务、资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型。同时，公司聚焦于城市运营服务等能够实现稳健经营的业务发展方向，致力于成为综合性城市运营服务商。公司秉承打造一流的“全城市、全交通、全数字”综合运营商的愿景，为客户提供一体化、系统化、综合化的城市运营服务解决方案。
　　截至08月31日（交割日），公司持有房地产项目117个，土地总面积1,045万平方米，在建及待建面积697万平方米。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司重组后全部担保已转移至交易对方，重组后未发生新增担保行为，截至2025年12月31日，公司不存在向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保的情况。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　新的一年，公司将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，坚持党的全面领导，坚持“1235”总体发展思路，以“固基、培元、破局”为主线，按照高质量发展工作要求，全力推进公司平稳运行。
　　深化改革，构建高效协同的组织体系。围绕轻资产运营战略布局，稳步推进组织机构优化调整，着力构建扁平高效、权责清晰、协同顺畅的组织架构。通过强化总部统筹能力与一线执行能力，提升决策效率和市场响应速度。同时，持续完善人才引进与培养机制，打造专业化、复合型的人才队伍，为轻资产业务的稳健发展提供坚实的组织保障和智力支持。
　　优化布局，做强轻资产业务板块。在物业服务领域，聚焦基础物业与增值服务并行，通过标准化运营夯实品质基础，以智慧化升级提升服务效能，积极创新“物业+”模式，为客户提供温暖、便捷、美好的服务体验；在资产管理与运营领域，聚焦存量资产价值激活与创新消费场景打造，通过精细化运营与专业化管理，优化资源配置，提升资产运营效率，最大化挖掘资产潜力，切实实现商办资产的保值增值；在建管领域，聚焦政策驱动的代建增量市场与全产业链专业服务，打造专业化标签、探索数字化工具，在保障性住房、城市更新、产业园区等领域，提供一体化解决方案，为建立长期竞争优势奠定基础。通过各业务板块的协同发展与资源互通，逐步形成一体化、综合化、融合化的轻资产服务体系，培育新的利润增长极，推动公司实现高质量、可持续发展。
　　精细管理，提升专业化运营水平。公司将持续推进管理体系优化升级，聚焦轻资产业务特点，进一步完善标准化运营流程与质量管控体系。通过强化项目全周期的动态评估与成本管控，提升资源配置效率与风险应对能力。同时，积极推动数字化赋能与管理创新，全面提升服务响应速度与客户体验，以精细化、专业化、标准化的管理能力夯实可持续发展根基。
　　严守底线，筑牢安全发展与风险防控屏障。公司将持续强化全员安全生产责任意识，全面落实安全生产责任制，健全风险分级管控与隐患排查治理双重预防机制。聚焦物业服务、资产管理与运营等多元化业务场景，加强安全监管与应急能力建设，确保运营安全平稳有序。同时，着力完善合规管理与风险防控体系，强化内控机制建设，提升对市场、政策及经营风险的识别预警与应对能力；持续深化“4+N”大监督体系效能，推动纪检、审计、巡察、法律等监督力量横向贯通、纵向穿透，聚焦关键领域、重点项目与业务全过程。
　　凝心聚力，党建引领赋能价值创造。坚持不懈用党的创新理论凝心铸魂，探索建立常态化学习成果转化机制，持续巩固党纪学习教育成果，将作风建设与中心工作紧密结合，为企业高质量发展提供坚强纪律保障。探索智慧党建新模式，着力破解基层党组织建设中的薄弱环节，持续提升基层党组织的政治功能和组织功能。秉持央企红色基因，进一步深化党建与业务融合的深度与广度，立足多元业态特点差异化打造“红色物业”党建品牌，营造共建共治共享良好协同生态，将政治优势转化为核心竞争力和品牌影响力。
　　二、报告期内公司所处的行业情况
　　2025年度房地产行业在政策持续加码与深度调整中呈现筑底企稳态势。2025年8月国务院全体会议重申“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，明确短期政策宽松导向；年末中央经济工作会议将“稳定房地产市场”列为核心目标，提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，聚焦城市更新、公积金改革及“好房子”建设，加速构建“保障保基本、市场提品质”的双轨体系。2025年商品房成交降幅收窄，核心城市四季度销售明显回升，但“弱复苏、缓平衡、深分化”特征仍存，部分城市仍以去库存为主。作为国民经济支柱产业，房地产正从规模扩张向品质提升、从单一市场供给向“市场+保障”双轨并行转型，稳预期成为市场持续修复的关键，长期发展基础更趋稳固。
　　政策导向持续强化轻资产运营的战略价值。全国住房城乡建设工作会议进一步细化路径，明确盘活存量用地、依托“白名单”支持合理融资需求，存量资产的精细化、专业化运营已成为实现资源保值增值、推动高质量发展的关键引擎。城市更新、社区嵌入式服务、养老服务体系建设的政策推动，为轻资产运营开辟了广阔的发展空间。
　　从行业看，轻资产运营正经历深刻变革。传统物业管理告别“规模红利期”，管理规模增速放缓、增值服务业务承压，进入以服务品质、科技应用与多元服务能力为核心的“价值深耕期”；企业服务边界从基础物业向社区配套、资产运营持续拓展。当前轻资产赛道的竞争，已不再局限于规模和速度，而更加注重全生命周期价值创造、运营效率与可持续服务能力。在国有资产“大资管、大盘活”背景下，行业整体呈现向专业化、集约化运营加速转型的态势，服务能力与运营质量成为市场竞争的核心要素。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业，拥有“投建运管服”全产业链布局，为公司轻资产运营搭建了一体化的协同生态。同时，中交集团强大的经济技术实力和投融资实力，具备良好的企业背景及信用水平等条件，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。
　　二是坚实的资金保障体系。公司始终保持对资本市场动态的高度关注，拥有多种创新型融资工具的能力。1-8月重资产经营期间，公司成功实现多笔融资，有效保障了业务拓展的资金需求；8月31日交割完成后，公司资金储备充裕，能够支撑日常运营及投资安排，同时基于前期积累的稳健财务基础、良好的信用资质以及控股股东及实际控制人提供的信用背书与直接支持，公司依然具备很强的融资能力和充足的授信储备。这种内外结合的资金保障体系，使公司能够在应对市场波动时保持战略定力，并随时把握投资窗口，有力支撑了公司经营活动的正常、高效开展。
　　三是科学有效的综合运营能力。公司紧扣轻资产运营模式特点，聚焦于物业服务、资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）核心业务领域，持续推动运营精细化与管理标准化。通过构建覆盖服务全过程的标准化体系与成本管控机制，强化动态效能评估与品质监督，在保障服务输出质量与客户满意度的同时，实现了运营成本的有效优化。这种对业务全周期的高效统筹与专业化管理输出能力，是公司实现轻资产业务稳健扩张与可持续发展的核心内驱力。
　　四是不断提升的品牌效应。公司坚持横向整合内部资源，稳步推进“服务产品化、产品品质化、品质品牌化”；纵向穿透产业链条，围绕客户全生命周期需求，完善一体化协同能力，探索高附加值的业务增长极，以专业能力赋能资产增值，为客户提供一体化、综合化、融合化解决方案，打造出“真善暖、高品质、可信赖”的品牌形象，在重点布局区域建立了较高的客户认可度与行业知名度。这种日益增强的品牌优势，不仅为轻资产业务的持续获取与市场化拓展提供了有力支撑，也为公司实现品牌价值的长期积累奠定了坚实基础。
　　五是持续优化的人才队伍与组织效能。公司深化适应性组织建设，遵循权责匹配、精简高效原则优化内部架构；完善人才画像标准，拓宽引才渠道，强化内部培养与外部引进相结合，打造专业化精英团队；健全市场化激励机制，优化考核与职业发展通道，激发组织活力。上述对人才价值的深度挖掘与组织效能的持续释放，为公司轻资产模式的高质量运营提供了坚实的人才保障。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　（1）主要财务指标
　　截至2025年12月31日，公司总资产23.77亿元，同比下降97.79%，归属于上市公司股东的净资产12.08亿元，主要系公司8月31日完成重组交割，将重资产置出至交易对方导致。2025年1-12月实现营业收入147.07亿元，同比下降19.64%，实现归属于上市公司股东净利润-17.10亿元，同比增长66.99%，主要系上年同期对存在减值迹象的房地产项目计提了较大额资产减值损失。
　　报告期内公司主要业务收入仍主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。公司房地产业务收入133.33亿元，同比下降22.40%；毛利率-1.56%，同比下降8.01个百分点。
　　物业服务和资产管理与运营业务收入12.90亿元，较上年增加43.37%；毛利率15.66%，同比有所下降。2025年物管行业持续承压，整体呈现竞争加剧、规模增速放缓、盈利空间下滑态势，物企面临营收增速回落、利润率下滑的双重压力。公司创新业务尚处探索期，标准化体系尚未运用成熟，管理半径加大但规模效应未能及时释放；叠加公司战略转型过程中积极拓展城市片区化管理、资产管理等新赛道，跨区域、多业态扩张使前期投入尚待逐步消化，同时品质提升与改造投入在短期内增加了成本支出，导致报告期内轻资产业务整体毛利率下降。
　　（2）主要经营指标
　　公司房地产业务在2025年1-8月（全口径）实现签约销售面积43.8万平方米，较上年同期降低24.1%，实现签约销售金额79.5亿元，较上年同期降低27.2%，销售回款88亿元，较上年同期降低40.8%；公司在2025年1-8月（权益口径）实现签约销售金额54.1亿元，较上年同期降低30.9%，销售回款59.1亿元，较上年同期降低47.9%。
　　公司物业服务领域深耕根基，基础服务稳健发展，住宅、园区、写字楼服务齐头并进，业务范围向西北地区延伸，有效增强
　　在国家战略地区的市场竞争力。公司成功中标宁夏中交（中卫）云数据中心、武汉环贸中心及乌兰察布数据中心、中国移动汕头项目等标志性项目，顺利发布《服务标准产品手册升级版》，构建“质价相符”产品矩阵。增值服务多线突破，升级“企无忧”、“安心住”产品图谱，通过“内部打底+外部延伸+业态联动”模式覆盖全国；空间运营形成“1+3”自营业务框架，突破直饮水、充电桩、宽带等自营特色业务；围绕“交心”核心理念打造自营产品，品牌满意度持续提升。物业管理业务全年新拓展面积757.8万平方米，在管面积5,762.59万平方米，其中城市服务在管面积3,142万平方米。
　　资产管理与运营涵盖写字楼、商业、产业园区、酒店、服务区等多种业态，全年整体出租率保持在90%以上。公司强化北、上、广、深等核心城市渠道优势，建立分级分类的品牌商户资源库，业态适配能力持续提升；核心项目客户续约率达95%，招商稳租策略与客群需求匹配度显著提高，客户粘性持续增强。资产管理与运营在管面积36.6万平方米。
　　建管业务实行标准化全周期管控，政府代建、商业代建、保交楼多场景协同推进，报告期内重点项目圆满收官，交付品质获得市场与委托方高度认可，品牌影响力持续提升。建管业务2025年在管面积170万平方米。
　　（3）报告期经营回顾
　　深化精细化运营，管理效能稳步提升。坚持以精细化管理为抓手，持续优化内部管控体系，全面提升运营效率与服务质量。深入开展降本增效，全面实施“大成本、大招采”管理体系，强化供应商“选用育留”全周期管理，持续优化各业务线成本管控模型，实现资源精准配置与成本动态平衡。全面推进数字化赋能升级，搭建集成化智慧服务平台，以技术驱动运营流程再造，推动业务运营向精细化、管理向标准化深度转型。强化全面预算刚性约束，建立健全动态预警机制，增强对关键经营指标的预判与纠偏能力。持续完善经营安全与价值保障体系，筑牢风险防控屏障。
　　强化组织机构改革，适应管理提升需求。为适应新形势、新发展下的管理要求，公司积极推进适应性组织建设，遵循权责匹配、功能到位、精简高效的原则，对内部架构进行优化调整；通过优化人才结构、完善人才画像、加强队伍建设，合理配置人力资源，确保各部门高效协同运作、各业务板块稳健运行；有效减少管理层级、缩短决策链条、快速响应客户需求，提升整体运营效率。
　　深耕专业服务能力，构筑轻资产协同发展新格局。在物业服务方面，坚持夯实服务基本功，系统提升管理标准与服务能力，持续优化产品体系。以客户需求为导向，不断完善质价相符的服务图谱，发布《服务标准产品手册升级版》，迭代升级“企无忧”“安心住”等特色服务产品包，通过精细化服务赢得市场认可，品牌影响力和美誉度稳步提升。在资产管理与运营方面，持续锻造优质运营能力，立足不同类型资产现状，搭建权责清晰、高效协同的三级管理架构，精准适配多样化项目管理需求，形成承租经营、委托运营、专项服务等灵活多元的合作模式，为商办资产的价值激活与长效运营提供专业保障。在建管业务方面，凭借扎实的产品力与全过程管控能力，代建业务规模与品牌影响力持续巩固，展现了公司在轻资产输出领域的专业实力与市场认可度。各业务板块协同并进，共同构建一体化、多元化的轻资产服务体系。
　　深化党建融合，擦亮“红色物业”品牌。坚持强化思想引领，扎实开展党纪学习教育，以“学、查、严、宣、减”组合拳推进作风建设常态化、长效化，持续提升作风建设成效。严把发展党员政治关、质量关，不断增强基层党组织政治功能和组织功能。推动党建与业务深度融合，着力打造“红色物业”党建品牌，宣传片《时光的答案》在新华社客户端发布，浏览量突破90万次，品牌影响力与社会美誉度持续提升。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　未来发展的展望
　　物管行业发展面临压力，从增量扩张逐步转向存量优化与品质提升并重的新阶段。面对增速放缓、竞争加剧、客户需求升级等多重挑战，公司已于2025年8月31日正式转型为“物业服务+资产管理与运营”的轻资产运营模式，资产负债率大幅下降，财务基础显著优化。作为中交集团内唯一从事轻资产运营业务的上市平台，公司将充分发挥集团战略资源的统筹协同价值，构建"集团赋能+市场化运作"驱动模式；完善市场化经营机制，提升决策效率与运营灵活性；培育"创新、协同、担当"的组织文化，打造具有市场竞争力的活力组织。公司将依托“全城市、全交通”战略资源禀赋，在轨道交通、高速公路服务区等特色业态建立差异化竞争优势，在资源获取、品牌信用、业务协同等层面具备显著优势。
　　2026年是“十五五”时期开局之年，城市发展阶段已由“建设优先”迈向“价值优先”，预计在城市更新、资产盘活、银发经济等方面加快推动落实，行业结构性机遇涌现。公司将积极把握这些机遇，通过市场化拓展、探索合联营、并购等方式提升整体公司业绩规模及品牌认可度，同时依托充裕资金储备与股东持续的支持，完善业务布局。
　　未来，公司将坚持“精简、高效、适用”原则，搭建扁平化管理架构，通过三级管控体系提升运营效率；深入打造绿色化、智能化、高技术含量的轻资产管理模式，推动资产管理与运营向科技型智能化转型升级，构建符合中交特色的管控体系；严守风险底线，确保不发生系统性风险，在稳健发展中持续提升综合核心竞争力，实现高质量、可持续发展。
　　面临风险及应对措施
　　1、外部风险：公司所处的轻资产运营领域，与宏观经济形势、房地产政策导向、消费市场活力密切相关。国家关于存量资产盘活、城市更新、物业收费市场化、地方政府债务管理等相关政策的调整，可能对公司业务拓展、项目盈利能力及服务定价机制产生一定影响。同时，房地产行业仍处于调整筑底期，土地市场、销售市场的波动也会间接传导至资产管理与运营、建管领域，给业务获取与收益实现带来不确定性。
　　应对措施：公司将紧跟国家政策导向，密切关注宏观经济与房地产市场动态，针对不同区域、不同类型项目及时调整经营策略。持续加强对存量资产盘活、保障性住房建设、城市更新等政策驱动型市场的研判，优化业务结构，拓展多元化服务产品。深化与地方政府、国企平台及金融机构的合作，依托集团央企信用优势，积极把握政策窗口期，增强对市场周期性波动的抵御能力。
　　2、内部风险：公司已完成从传统开发向轻资产运营的战略转型，面临专业能力建设、人才储备、品牌输出、项目获取等方面的挑战。随着业务规模扩张和业态多元化，若管理体系、标准化建设、品控能力不能同步提升，可能导致服务质量下降、品牌声誉受损或项目运营不及预期。
　　应对措施：公司将持续完善各业务板块的标准化体系与品控机制，强化项目全周期的精细化运营能力。持续加大数字化赋能与管理创新投入，提升对多元业态的统筹管控水平。建立健全市场化人才引进与培养机制，打造专业化、复合型的人才梯队。积极拓展市场化项目资源，强化央企品牌输出与信用背书，提升代建及运营类业务的获取能力。同时，强化现金流管理与风险预警机制，确保不发生系统性经营风险。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）报告期内公司所处的行业情况　　2025年伊始，国家发改委即将“推动房地产市场止跌回稳”列为全年防风险核心任务之一，并同步部署稳就业、促增收以夯实住房消费基础；2月28日，政治局会议首次把“稳住楼市股市”纳入宏观总体要求，明确房地产是化解重点领域风险的关键；3月全国两会《政府工作报告》再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并从供需协同、产品升级、金融支持、保障体系完善四维度提出系统举措，标志调控思路由“三稳”迈向“构建新模式”；同期，中央办公厅发文细化“稳楼市”路径——推动城中村及危旧房改造，允许地方通过专项债券收购存量商品房转为保障房，为全年政... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）报告期内公司所处的行业情况
　　2025年伊始，国家发改委即将“推动房地产市场止跌回稳”列为全年防风险核心任务之一，并同步部署稳就业、促增收以夯实住房消费基础；2月28日，政治局会议首次把“稳住楼市股市”纳入宏观总体要求，明确房地产是化解重点领域风险的关键；3月全国两会《政府工作报告》再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并从供需协同、产品升级、金融支持、保障体系完善四维度提出系统举措，标志调控思路由“三稳”迈向“构建新模式”；同期，中央办公厅发文细化“稳楼市”路径——推动城中村及危旧房改造，允许地方通过专项债券收购存量商品房转为保障房，为全年政策落地提供操作指引。地方层面积极响应中央政策，聚焦“好房子”建设，从供需协同全力推动行业转型，城市更新行动加速推进，房地产企业逐步从“规模驱动”向“产品+运营”双轮驱动转型。
　　（二）公司所从事的主要业务
　　2025年上半年，面对“稳住楼市股市、建设好房子”的政策新周期，公司从事房地产开发、经营与销售主业，同步发力融资代建、城市更新、TOD综合体、产业及物流地产等轻资产赛道，产品谱系继续以刚需和改善性住宅为核心，配套商业、公寓、产业园、特色小镇及城市综合体，围绕“美好生活营造者”定位，迭代“雅颂天地，和美中国”品牌愿景与“交融天下，联心筑家”品牌使命，以产品力+服务力双擎驱动，在“好房子”建设标准下落地绿色、智慧、健康住宅示范，销售与交付均实现“量稳质升”。公司依托中交集团央企平台优势，纵深推进区域深耕、成本适配及数字化运营，深化改革、精细管理，品牌价值与专业力持续提升。
　　公司自2024年12月完成对中交物业服务集团100%股权收购后，积极整合内外部优势资源，夯实物业管理发展根基，精准匹配住建部“好房子、好服务”要求，将服务产品化、产品品质化、品质品牌化，回归服务本质，持续提升客户满意度；推动打造独具中交特色的商业运营体系，依托中交集团优势资源背书，以资产保值增值为核心目标，快速锻造地产后时代所需的物业管理和资产运营管理能力。中交服务作为中交集团市场化试点单位和唯一物业资源整合平台、总控平台、发展平台，以“交心服务，让生活更美好”为使命，构建“以人为中心”的全生命周期生活服务与“以物为中心”的全产业链资产运营体系，为公司存量资产盘活、销售导流及长期可持续现金流提供坚实支撑，轻重并举的发展格局进一步夯实。
　　（三）报告期公司经营情况回顾
　　1、基本情况
　　报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。
　　财务指标方面：截至2025年6月30日，公司总资产966.23亿元，较上年末下降10.28%，归属于上市公司股东的净资产-47.59亿元，较上年末下降32.97%；2025年1-6月实现营业收入132.46亿元，较上年同期增加41.30%，利润总额为-11.56亿元，归属于上市公司股东净利润为-11.80亿元。
　　经营指标方面：公司在2025年1-6月（全口径）实现签约销售面积33.70万平方米，较上年同期减少27.9%；实现签约销售金额61.19亿元，较上年同期减少30.5%；实现销售回款68.63亿元，较上年同期减少42.6%；2025年1-6月（权益口径）实现签约销售金额41.38亿元，较上年同期减少34.2%；实现销售回款46.2亿元，较上年同期减少50.2%。物业管理业务2025年1-6月新拓物业面积313.89万平米，在管面积5,576.69万平方米。
　　经营管理方面：围绕“好房子”标准，构建覆盖投资、设计、招采、施工、交付、运营的全生命周期管理体系。前端以全景计划锁定开发节奏与成本基线，中端依托战略集采平台与数字化系统实时比对动态成本，后端通过低效资产盘活、业态细分、去化方案迭代实现货值优化；同步发布“中交好房子”六大标准模块，升级第四代住宅设计指引，引入AI住宅课题成果，建立专业人才库与品控节点库，确保品质、成本、流速在全程可控可追溯。
　　防范风险方面：坚持“去存量、稳资金、守底线”并举。聚焦尾盘和重点项目，分类施策去库存，以回款为王，持续盘活车位、商业等沉淀资产；紧抓政策窗口，多通道优化融资结构，确保资金链安全稳健。同步升级合规、审计、安全三道防线，常态化排查隐患，风险早识别、早化解，责任层层压实，为企业轻装转型营造安全稳定的发展环境。
　　党建工作方面：坚持以高质量党建引领高质量发展，把理论学习、文化建设和监督执纪贯通到项目一线。通过“第一议题”读书班、警示教育、案例研讨等形式，推动党的创新理论入脑入心；以差异化考核和支部书记队伍建设为抓手，夯实基层党建责任；同步开展政治监督、专项整治和巡察整改，紧盯关键领域，堵塞管理漏洞，为企业稳健运营提供坚强纪律保障。资本运作方面：积极推动资本运作，促进高质量发展。报告期内，公司推动持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东地产集团，未来将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型。未来公司坚持高质量发展总基调，打造服务型新质生产力，走轻资产运营道路。公司将进一步突出特色竞争优势，构建以中交集团五全四大五型战略为指引，根据中交集团定位，逐步形成以“物业管理+资产管理与运营”为核心的业务格局，不断提高服务质量和运营管理能力，持续提升品牌影响力。同时，公司将加强业务拓展、积极开展行业收并购、发展资产管理与运营服务等多种措施扩大业务规模、完善业务布局，提升运营效率，增强盈利能力，实现高质量发展。本次重组将有利于公司优化业务结构，有利于公司持续发展，有利于公司价值的提升以及中小股东利益的维护。本次重组目前按计划实施中。
　　2、累计土地储备情况
　　截至报告期末，公司持有房地产项目117个，土地总面积1,045.10万平方米，在建及待建面积690.33万平方米。
　　3、主要项目开发情况
　　4、主要项目销售情况
　　5、主要项目出租情况
　　6、土地一级开发情况
　　8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　截至2025年6月30日，公司为购房者提供按揭贷款担保金额为11,641,180,908.80元。
　　9、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　（四）下半年重点工作安排
　　战略牵引，锚定方向。做好“十五五”顶层设计，将国家愿景、行业风向与央企基因交融成发展蓝图；深耕一线与强二线城市群，携手政府、央国企与政府平台，以协同、更新、TOD等多元路径，持续孕育示范样板；同步推进治理轻盈化改革，让组织、流程、权责更加灵动，为企业转型注入源源活水。
　　营销突围，激活流速。围绕“美好生活交给你”的品牌精神，通过产品系标准化重构、服务标准体系搭建及IP形象深化，形成“三好”品牌识别系统，精准传递央企责任担当；坚持“一项一策”灵活策略，穿透合作项目肌理，车位、商业等资产多元盘活，资金有效回流；借中交服务全国网络资源，持续输出央企品牌力，助力市场信心温和回暖。
　　运营精益，品质立基。以安全、舒适、绿色、智慧为经纬，织就全维度品质图景；以全面预算为总谱，节点红黄灯预警与数字平台实时跟踪，成本、进度、质量、现金流有效共振强化管理；持续培育运营团队，优化资产质量，提升公司盈利能力和经营效益。
　　风控闭环，守住底线。秉持“开源节流、以收定支”的现金流文化，债务结构在动态平衡中持续优化；审计、纪检、法律、财务四位一体，穿透式监督与一案一策并行，重大风险在阳光下缓释；安全环保月月清、季季新，重大隐患随查随改，为企业运营筑起柔软而坚韧的护城河。
　　重组收官，轻装上阵。房地产开发业务整体置出，转型为物业服务、资产运营的专业轻资产平台。依托中交集团资源禀赋，公司将以“交心服务”链接多元场景，打造全生命周期美好生活解决方案，开启稳健、可持续的发展新篇章。
　　党建铸魂，凝聚合力。强化思想引领，坚持党建聚焦中心工作。立足房地产行业及上市公司特点，抓实党纪学习教育，持续发力纵深推进全面从严治党，真正实现党建与业务同频共振，以改革发展质效检验党建工作成效。

　　二、核心竞争力分析
　　一是央企平台与优质资源协同优势。依托中交集团在基建领域的龙头地位与深厚信用，公司作为集团房地产板块唯一A股上市平台，承载战略使命与资源通道，持续获得资金优势、技术与品牌多维赋能。土储布局始终聚焦长三角、京津冀、珠三角及西南核心城市群，资源结构优质，为后续深耕与可持续发展奠定了基础。
　　二是多元创新融资通道持续拓宽。公司充分发挥资本市场功能，灵活运用多种金融工具，融资成本保持在行业合理区间，融资结构更趋稳健。控股股东的信用支持与直接协同，为公司投资拓展与日常经营提供了充裕、安全的资金保障，护航公司穿越周期、稳步前行。
　　三是全周期精细化运营能力不断精进。管理精细化向纵深推进，“拿地—建设—交付—运营”各节点实现高效协同，开发节奏更趋从容，产品品质与客户体验同步跃升。围绕“好房子”标准，成本管控、品质营造与营销创新一体发力，形成了可复制、可推广的运营模式，为企业高质量发展持续赋能。
　　四是“美好生活营造者”品牌影响力日益彰显。公司以“雅颂天地，和美中国”为价值主张，持续将绿色、智慧、人文理念融入产品与服务，打造富有温度与记忆的城市空间。随着中交物业全面融入，轻重并举的业务格局日益成熟，“交心服务”深入人心，品牌美誉度与客户忠诚度稳步提升，为公司长远发展注入了源源不断的软实力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、外部风险：国际环境方面，世界经济复苏乏力，地缘政治冲突加剧，外部环境更趋复杂严峻和不确定，战略机遇和风险挑战并存；行业政策方面，本轮房地产政策力度强、延续性好，正在从供需两端发力促进房地产市场稳定，但随着人口老龄化的加速，房地产市场供需情况发生变动；行业经营环境方面，中国城镇化率提升放缓，房地产行业容量总体稳定，行业竞争日趋激烈，房地产市场从“规模扩张”转向“质量时代”。
　　应对措施：紧跟国家战略和行业形势，积极响应践行国家战略，加强风险预判和防范化解风险的充分准备，持续密切关注宏观政策和房地产市场变化，针对不同区域政策及时调整项目经营策略，探索多种经营模式，持续优化产品结构，持续增强自身风险管理能力。
　　2、内部风险：公司的发展规模相对行业内头部企业较小，近年来地产主营业务整体毛利率有所下滑，效益指标完成不理想，公司商业运营整体专业能力、品控管理的精细化水平、创新研发水平等方面仍待提升。公司重大资产重组完成后，未来将聚焦于物业服务和资产管理与运营等轻资产业务，但受到宏观经济、居民消费增速放缓等因素影响，公司物业管理、资产管理业务可能面临业务发展不及预期、物业管理费收缴率下降、出租率下降等经营风险。公司重大资产重组完成后，相关标的资产将不再纳入公司合并报表范围，公司将“由重转轻”，但预计公司总资产及营收规模等指标将出现较大幅度下降。应对措施：确保公司重大资产重组如期完成；优化投资策略，协同发挥竞争优势；提速商业运营，盘活存量资产；完善管理机制，加强节点把控；加大研发投入，更新产品体系；精细成本管控，提升招采质效；优化融资结构，防范资金风险。 收起▲