一、报告期内公司所处的行业情况
　　宏观经济层面，2023年全球经济面临不确定性的大背景，中央经济工作会议定调经济工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，我国经济韧性强、潜力大，是房地产行业稳定发展的坚实基础。行业发展层面，2023年房地产行业调控政策转向，政策环境宽松导向鲜明，全国住房城乡建设工作会议指出，要稳定房地产市场，要构建房地产新发展模式。从供求关系看，房地产市场供求关系已发生变化，呈现新的特征，市场总量上供给充足，库存项目需要进一步盘活，同时，因城镇化减速和新增人口减少，区域分化明显，一二线城市... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　宏观经济层面，2023年全球经济面临不确定性的大背景，中央经济工作会议定调经济工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，我国经济韧性强、潜力大，是房地产行业稳定发展的坚实基础。行业发展层面，2023年房地产行业调控政策转向，政策环境宽松导向鲜明，全国住房城乡建设工作会议指出，要稳定房地产市场，要构建房地产新发展模式。从供求关系看，房地产市场供求关系已发生变化，呈现新的特征，市场总量上供给充足，库存项目需要进一步盘活，同时，因城镇化减速和新增人口减少，区域分化明显，一二线城市核心区域土地供给不足，但购房者的购房需求、租房者的租赁意愿仍较强，三四线城市当前库存处于高位，但需求有限。

　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司从事的主营业务未发生重大变化，公司主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。公司产品类型以满足刚需和改善性住宅需求为主，辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等；产品以“美好生活营造者”为品牌愿景，以“产品向美、始于颜值、终于体验”为产品理念，打造中交地产特色产品谱系，形成产品力+服务力的竞争优势。
　　公司作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，紧密围绕国家战略，充分发挥央企控股优势，不断优化升级发展战略，聚焦主业，做强专业，深化改革，优化管理，不断提升品牌价值及品牌力，逐步构建起多元化的产品体系，展现了公司“美好生活营造者”的优势和决心。

　　三、核心竞争力分析
　　一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业，拥有强大的经济技术实力和投融资实力，公司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信用水平等条件，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。公司在业务开发方面遵循以一二线城市为核心原则，土地储备主要布局在长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区域，土地储备质量较高且充足。
　　二是积极创新的融资能力。充分利用资本市场资源，积极开展创新型融资业务，通过多种融资方式实现融资流入，进一步优化融资结构，保证公司资金链稳定健康，加上控股股东及实际控制人的信用支持和直接支持，有力支撑了公司投资拓展和经营活动的正常开展。
　　三是科学有效的综合运营能力。公司切实推进管理精细化，向管理要效益，对项目开发与管控能力不断完善升级，严格管控各个项目运营节点切实落地执行，实现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过程管控，注重全面提升产品设计品质和营销能力，在保证产品品质的基础上，狠抓目标成本管控和动态成本监控，优化成本管控，不断提升的开发管控能力为公司实现特色特质高质量发展奠定了坚实基础。
　　四是不断提升的品牌效应。公司以“美好生活营造者”为愿景，以“雅颂天地，和美中国”为价值理念，践行新型城镇化国家战略，致力于打造高品质的建设质量，高水准的社区服务，高品位的文化传承，在追求规模拓展的同时，不断提升产品品质和服务品质，力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与每一项服务中去，在已深耕的城市建立了较高的认可度及知名度，形成了较强的品牌优势。

　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。
　　（1）主要财务指标：截至2023年12月31日，公司总资产1,226.44亿元，较上年末降低10.68%，归属于上市公司股东的
　　净资产16.16亿元，较上年末降低50.94%；2023年1-12月实现营业收入324.68亿元，较上年降低15.59%，实现利润总额-8.06亿元，实现归属于上市公司股东净利润-16.73亿元。
　　（2）主要经营指标：公司在2023年1-12月（全口径）实现签约销售面积179.66万平方米，较上年同期降低8.23%，实现
　　签约销售金额373.61亿元，较上年同期降低18.57%，销售回款449.79亿元，较上年同期降低0.23%；公司在2023年1-12月（权益口径）实现签约销售金额273.56亿元，较上年同期降低7.78%，销售回款328.81亿元，较上年同期增加12.87%；代建业务在2023年度新签货值114.63亿元，实现代建回款0.52亿元。
　　（3）报告期内主营业务经营分析
　　强化项目管控。制定《全生命周期管理实施办法》及配套制度，全面落实高质量项目管理的工作要求和项目全生命周期管理的工作部署，开发项目全部实现全生命周期管控，实现事前计划、事中控制、事后考核的闭环管理，推动项目管理精细化；制定出台《交付管理办法》，细化了对交付工作的考核，促进项目如期实现有品质的交付；持续推动战采集采，进一步强化成本管控，锁定目标成本；迭代研发具有中交地产特色的科技社区，加大科技研发投入，持续提升科技创新能力。
　　提升经营质效。坚持聚焦核心城市、核心区域的投资策略，提高工作前瞻性，投资决策精准度，报告期内成功获取成都天府新区及合肥包河项目优质地块；对存货资产进行细致盘点，逐个项目拆分业态、面积、货值、单价、成本细化去化方案，科学合理分解指标任务；积极推进资本运作，发挥A股上市公司优势，启动向特定对象发行股票相关工作，报告期内已获得证监会注册。
　　优化组织架构。坚持问题导向、目标导向，针对行业发展形势与公司所处环境，对总部及所属公司组织架构进行适应性调整，提高抵御风险的能力，持续健全适应公司高质量发展战略目标所需的发展体系。
　　加强销售回款。积极探索数字营销，专业培训、营销赋能贯穿全年，融聚内外部力量强化营销人才队伍建设，不断提高销售及物业服务标准，提高公司销售力、交付力、产品力品质，回款质量和效率明显提升。
　　严格财务管理。充分利用公司债、中票、应收账款保理等多渠道拓展融资流入，未发生一笔刚性兑付逾期，守稳AA+信用评级；严格全面预算刚性执行，费用管控成效显著；提高低成本的银行信贷和公开市场融资在金融机构融资总额中的占比，持续优化融资结构及成本；开展以销定产、以收定支工作，强化资金全面统筹和精准到日的动态管控。
　　推动党建引领。公司党委深入践行新时代党的建设总要求，以开展主题教育为契机，深入基层调查研究，全面加强党的领导，推动党的领导落实到基层经营管理全领域、各环节；报告期内首次发布ESG报告，彰显央企责任担当；加强舆情关注和管控，做好上下协同，共同维护意识形态领域稳定局面，为公司高质量发展保驾护航。

　　五、公司未来发展的展望未来发展的展望
　　中央经济工作会议定调2024年经济工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取。综合来看，我国发展面临的机遇大于挑战，经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变，2024年调控政策或将从继续优化调整核心城市房地产政策、稳妥处置房企风险，做好保交楼、整治房地产市场秩序等方向发力。房地产仍然是国民经济的重要组成部分，是居民的核心资产，存量时代购房者需求逐步向功能、品质改善转化。未来房地产调控政策也将进一步支持稳定房地产市场发展，因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求。房地产企业需坚持苦练内功，持续提升核心竞争力，提升穿越行业周期能力，推动实现可持续的高质量发展。
　　面临风险及应对措施
　　1、外部风险：房地产市场恢复仍依赖于购房者预期修复程度，新房销售市场依然面临压力；房地产企业投资力度下滑，行
　　业分化继续加剧。
　　应对措施：紧跟政策导向，分析趋势，因城施策，聚焦主营业务可持续发展和资金流安全；提升运营质效，创新业务发展模式；严控成本管理，提高品牌竞争力；推动资本运作，优化公司资本结构，积极寻求公司主营业务高质量发展和增长。
　　2、内部风险：主营业务整体毛利率有所下滑，产品溢价能力还不足；资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱。
　　应对措施：投资进一步向核心城市和区域聚焦，突出效益优先，实现高质量投资拓展，探索新的增长点，做好项目全生命周期管理和全成本管控，向管理和品质要效益；持续优化融资结构，采取多元化融资方式，控制有息负债规模的增长速度；加强协同，落实成本管控，有效提升项目整体开发运营能力；强化财务管理，做好风险防控，增强公司抗风险能力。
　　发展战略和经营规划新的一年，公司将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，落实高质量发展工作部署，做强投资，降本增效，盘活存量，加速去化，加快推动资本运作，全力推进公司平稳运行。
　　聚焦效益优先，提升资产质量。结合国家区域政策引领，投资工作聚焦核心城市和区域，坚持住宅为主、现金为王的基本理念，在长三角、大湾区、京津冀、成渝、国家中心城市的基础上，进一步向城市核心聚焦，在保障投资收益指标的前提下，优选体量适中的可快速周转的优质项目，推动土储结构持续优化；梳理各类资产，分类施策，加速推进存货去化与盘活，坚持价值创造导向；夯实责任担当，深化工程管理体系改革力度，加大对在施项目的检查力度，以点带面提升品质，确保项目按时完成、保质保量达成竣备交付；坚持降存量、控增量的原则，落实过程管控，建立长效机制，扩大做实资产实效。
　　坚持以质提效，提升管理能力。完善项目全生命周期管理体系，形成协作机制和监督合力，压实项目全生命周期管理责任，形成“监控-评价-纠偏-考核”的全生命周期管理闭环；深入挖掘降本潜力，完善成本管控重点指标，建立日常监控及动态检查机制，深化集采战采，提升采购管理和供应链管理水平，有效降低成本；加强产品标准化体系建设，深入开展品质提升专项工作，进一步打造具有中交地产特色的产品线；统筹好发展和安全，抓实抓细安全生产工作，坚持红线意识和底线思维，强化督查、监管、评价、考核有机结合，确保安全质量环保形势平稳。
　　继续深化改革，增强内生动力。时刻关注宏观调控政策、城市发展趋势，提高政策分析和大势研判能力，为战略落地和科学决策提供依据，加大对重点指标、业务和项目的监管，严格配套考核体系；加强公司层面董事会建设，进一步落实董事会职权，强化专门委员会在董事会决策中的专业支持；积极对接资本市场，依法合规稳步推进非公开发行股票工作，强化投资者关系管理，建立多层次良性互动机制；推动适应性组织建设，完善薪酬考核分配体系，在推进市场化人才引进的同时，进一步挖潜内部人才价值，继续提升核心人才队伍素质，为公司中长期战略落地提供人才支持。
　　筑牢发展防线，确保安全稳定发展。进一步完善重大经营风险防控体系，防控重点领域风险；持续优化负债结构，降低融资成本，保证公司整体现金流安全；开拓创新融资，构建多元化的融资体系，助力盘活存量资产；构建以合同管理为主线、法治建设为保障、风险内控为手段、合规管理为底线的法治管理体系，提升公司法制化水平；提升审计整改成效，将审计检查、巡视巡查作为补齐公司管理短板、促进管理水平提升的契机，标本兼治推动公司高质量发展。
　　加强党建工作，凝聚发展合力。围绕企业高质量发展中心任务，充分发挥国有企业政治优势和组织优势，大力弘扬爱岗敬业精神、拼搏奋发精神；持续加强企业文化建设，凝聚以高质量发展为核心、汇聚强大正能量的企业文化合力；聚焦公司主业，发挥与职能部门的协同作用，深入基层开展监督，推动执纪与业务有机融合，将全面从严治党引向纵深，为公司高质量发展提供坚实有力的作风和纪律保障。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司所从事的主要业务
　　报告期内，公司从事的主营业务未发生重大变化，公司主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。公司产品类型以满足刚需和改善性住宅需求为主，辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等；产品以“美好生活营造者”为品牌愿景，以“产品向美、始于颜值、终于体验”为产品理念，打造中交地产特色产品谱系，形成产品力+服务力的竞争优势。
　　公司作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，紧密围绕国家战略，充分发挥央企控股优势，不断优化升级发展战略，聚焦主业... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司所从事的主要业务
　　报告期内，公司从事的主营业务未发生重大变化，公司主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。公司产品类型以满足刚需和改善性住宅需求为主，辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等；产品以“美好生活营造者”为品牌愿景，以“产品向美、始于颜值、终于体验”为产品理念，打造中交地产特色产品谱系，形成产品力+服务力的竞争优势。
　　公司作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，紧密围绕国家战略，充分发挥央企控股优势，不断优化升级发展战略，聚焦主业，做强专业，深化改革，优化管理，不断提升品牌价值及品牌力，逐步构建起多元化的产品体系，展现了公司“美好生活营造者”的优势和决心，公司品牌价值和行业地位有了明显的提升。
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。

　　（二）报告期全国房地产宏观经济形势、行业政策环境变化简要分析
　　2023年上半年，受宏观环境影响，全球经济增长乏力，国内投资、消费恢复动力不足，房地产行业形势整体依然较为严峻，上半年土地市场延续低迷态势，购房者置业情绪偏低，房地产市场供需两端整体仍然比较低迷。虽然行业仍面临挑战，但行业发展机遇仍在，中央明确房地产行业支柱地位，强调因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位，房地产行业积极政策趋向明朗，7月中央指出“我国房地产市场供求关系发生了重大变化”，要求“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，政策体现了促进行业回暖复苏的导向，也释放出了房地产政策端仍具有较大调控空间的积极信号，预计下半年房地产市场适度放松的调控政策将陆续出台，工具也将会趋于多元化。房地产行业从高速增长阶段转变到合理平稳发展阶段，从“高杠杆、高周转”的粗放式发展转变为“高品质、高效益”向管理要效益的发展模式，适应行业新规则的企业将获得发展机遇。
　　（三）报告期公司经营情况回顾
　　1、基本情况
　　报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。
　　财务指标方面：截至2023年6月30日，公司总资产1,411.12亿元，较上年末增长2.77%，归属于上市公司股东的净资产27.18亿元，较上年末下降17.47%；2023年1-6月实现营业收入87.63亿元，较上年同期下降29.57%，利润总额为-3.28亿元，归属于上市公司股东净利润为-5.69亿元。
　　经营指标方面：公司在2023年1-6月（全口径）实现签约销售面积100.29万平方米，较上年同期减少3.57%；实现签约销售金额214.62亿元，较上年同期增加4.69%；实现销售回款金额246.38亿元，较上年同期增加26.35%；2023年1-6月（权益口径）实现签约销售金额153.92亿元，较上年同期减少6.15%；实现销售回款金额177.9亿元，较上年同期增加24.41%。
　　营销工作方面：公司积极抓住房地产行业逐步恢复的窗口契机，提升销售质量和回款效率，多措并举开展未回款压减工作，上半年全口径签约销售额和回款额较去年同期稳中有升。
　　品质管控方面：持续推进工程制度体系“废改立”，推动智慧工程平台落地，全面提升工程管理标准化、数字化、信息化水平；对所有在建项目实行了全覆盖的安全质量环保督导巡检，排查各类安全质量环保问题与风险源；稳步推进创新研发，围绕住宅产品线升级，打造体系化、个性化、科技化、可持续化的产品谱系；围绕央企实力、产品创新、服务升级等核心价值点，聚焦品牌发声，不断提升中交地产品牌知名度和影响力。
　　运营管控方面：按照“统筹监控、分级实施、分级考核”的原则，有序推进项目全周期管理，通过对投资效益、开发效率、品质保证、风险管控等核心内容开展全过程管理，进一步建立健全了公司开发过程管控体系，推动实现项目开发过程受控、达到投评预期、实现投资效益最大化的目的。
　　公司治理方面：持续建设公司治理体系，进一步完善法人治理结构，明晰董事会、党委会、总裁办公会权益关系，持续优化组织架构，健全适应公司高质量战略目标所需的发展体系；首次发布公司ESG报告，加强环境与社会风险管理，推动公司可持续发展能力提升；拓展融资渠道，积极开展公开市场融资，上半年成功发行公司债、中票、供应链ABS，保障了公司现金流安全，融资结构、期限与成本持续优化，财务管控能力持续提升。
　　深化改革方面：强化战略引领，完成公司《“十四五”战略规划》，进一步明确发展战略、目标和路径；深化制度改革，以项目全生命周期管理为出发点，推动公司人员、薪酬市场化改革；在“保交楼、保民生、保稳定”的政策背景下，发挥A股上市公司优势，公司在2023年上半年启动向特定对象发行股票工作，2023年6月6日，公司向特定对象发行股票事项的申请获得深圳证券交易所审核通过。2023年6月27日，公司收到中国证券监督管理委员会出具的《关于同意中交地产股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》。
　　党建工作方面：公司以开展主题教育为契机，凝聚共识，坚定信心，夯实基础建设，为推动党的方针政策和决策部署落实提供重要依托，引导党员及党务工作者提高政治素质和专业能力，以高质量党建引领保障公司高质量发展。
　　2、累计土地储备情况
　　截至报告期末，公司持有房地产项目115个，项目总建筑面积3,112万平方米，期末累计已竣工面积1,610万平方米，在建及待建面积1,504万平方米。
　　（三）下半年重点工作安排
　　保障主营业务稳健发展。总部部门牵头统筹，合理进行资源调配，区域、城市公司做好业务发展主体工作，项目公司主动配合，层层压实责任，保证完成全年经营任务；科学严谨做好投资研判，强化市场动态监测，优化投资流程机制，加强投资合作，掌握重点城市市场和行业新变化新趋势，更好地适应政策及市场变化；优化销售策略，提升回款效率，强化费用管控，以项目利润、现金流为导向，动态调整营销策略，加快销售去化；紧盯项目交付，确保项目按时完成，保质保量达成竣工交付，不断提升项目品质、产品交付质量和客户满意度；夯实成本管控，强化战略采购，不断提升采购管理和供应链管理水平，严控目标成本，有效开展降本增效工作。
　　推动改革创新赋能。根据公司“十四五”规划工作要求，做好执行跟踪，衔接经营计划和预算，做好规划的动态调整，确保规划在生产经营工作中落实落地；持续完善公司治理体系，规范权责边界，进一步落实董事会职权，全面实行经理层职业经理人管理，科学合理设定年度和任期考核指标，推进落实薪酬改革方案和激励制度，构建多通道人才发展机制，巩固改革成果。
　　抓好重点专项工作。继续推动项目全生命周期方案的编制与评审，确保方案落地，实现项目全周期管理、风险全方位监控和指标全面落实；推进做实资产，对于有效、优效资产，加快项目周转速度，尽快实现资金回笼，对于滞重资产，充分利用市场化手段，加快处置盘活；持续深入开展好品质提升专项工作，完善品质管控制度建设和制度落地执行；依法合规推进非公开发行股票工作，进一步优化资本结构。
　　防范化解重大风险。加强资产负债率、带息负债等关键指标管控，做好资金接续，确保债券按期足额兑付、债务到期偿还，防范财务风险；着力构建以合同管理为主线、法治建设为保障、风险内控为手段、合规管理为底线的法治管理体系，防范合规风险；抓实抓细安全生产各项工作，排查安全风险隐患，压实各管理主体安全生产主体责任，提升风险防范能力和应急处置能力；加快构建由纪检、巡视、审计、财务、法务等组成的一体化大监督体系，完善监督体系建设，以强有力的监督保障公司决策部署执行到位。
　　以政治建设为引领持续提升党建质量。深入贯彻党的二十大精神，全面加强党的领导，落实“高质量发展深化年”工作要求，实现党建与生产经营相融合，推动建立党建工作不断围绕服务公司改革发展中心任务的工作格局。


　　二、核心竞争力分析
　　一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业，拥有强大的经济技术实力和投融资实力，公司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信用水平等条件，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。
　　二是积极创新的融资能力。充分利用资本市场资源，积极开展创新型融资业务，通过多种融资方式实现融资流入，进一步优化融资结构，保证公司资金链稳定健康，加上控股股东及实际控制人的信用支持和直接支持，有力支撑了公司经营活动的正常开展。
　　三是科学有效的综合运营能力。公司切实推进管理精细化，向管理要效益，对项目开发与管控能力不断完善升级，严格管控各个项目运营节点切实落地执行，实现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过程管控，注重全面提升产品设计品质和营销能力，在保证产品品质的基础上，狠抓目标成本管控和动态成本监控，优化成本管控，不断提升的开发管控能力为公司实现特色特质高质量发展奠定了坚实基础。
　　四是不断提升的品牌效应。公司以“美好生活营造者”为愿景，以“雅颂天地，和美中国”为价值理念，践行新型城镇化国家战略，致力于打造高品质的建设质量，高水准的社区服务，高品位的文化传承，在追求规模拓展的同时，不断提升产品品质和服务品质，力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与每一项服务中去，在已深耕的城市建立了较高的认可度及知名度，形成了较强的品牌优势。
　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、外部风险：房地产行业仍处于调整中，购房者信心不足，外部环境更趋复杂严峻和不确定，房地产市场运行面临的政策环境虽然有放松预期，但传递至市场预计尚需一段时间；经营环境方面，房地产企业投资力度和盈利能力下滑，行业分化加剧。
　　应对措施：紧跟宏观政策导向，积极应变，主动求变，分析趋势，因城施策，主动契合和融入国家战略，聚焦主营业务可持续发展和资金流安全，提升运营质效，创新业务发展模式，严控成本管理，提高品牌竞争力，积极寻求公司主营业务高质量发展和增长。
　　2、内部风险：公司的发展规模和效益与行业领先企业相比，仍有不小的差距，资产负债率近年来有所改善，但仍然偏高，商业运营整体专业能力偏弱，滞重资产去化慢等问题仍然没有得到根本解决；地产主营业务整体毛利率有所下滑，除政策宏
　　观调控等客观因素影响，公司品控管理的精细化水平、创新研发水平仍待提升。
　　应对措施：对标行业领先企业，向管理要效益，向品质要效益；投资工作进一步主动契合国家战略，以价值投资为龙头，做好重点城市政策、市场的研究预判，进一步向核心城市和区域聚焦；持续优化融资结构，采取多元化融资方式，控制有息负债规模的增长速度；加强协同，提升产品设计品质和营销能力，落实成本管理，做好风险防控，有效提升项目整体开发运营能力。 收起▲

　　一、报告期内公司所处的行业情况　　2022年国际政治、经济形势在变局中深刻发展,国内经济增速阶段性放缓，投资端和消费端增速均有较大幅度回落, 房地产行业也面临严峻考验和挑战。受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足，中长期住房需求动能释放减弱。2022下半年以来调控政策及信贷环境不断优化，多个监管部门接连释放重磅利好稳定市场预期，国家采取一系列措施，保持房地产融资合理适度，保证个人住房贷款合理需求、政策性“保交楼”专项借款、房地产并购金融支持、优化住房租赁信贷服务等多项政策，保交楼稳民生，以促进房地产市场平稳健康发展，政策颁布和调整更加精准、科学、有效，多项政策... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处的行业情况
　　2022年国际政治、经济形势在变局中深刻发展,国内经济增速阶段性放缓，投资端和消费端增速均有较大幅度回落, 房地产行业也面临严峻考验和挑战。受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足，中长期住房需求动能释放减弱。2022下半年以来调控政策及信贷环境不断优化，多个监管部门接连释放重磅利好稳定市场预期，国家采取一系列措施，保持房地产融资合理适度，保证个人住房贷款合理需求、政策性“保交楼”专项借款、房地产并购金融支持、优化住房租赁信贷服务等多项政策，保交楼稳民生，以促进房地产市场平稳健康发展，政策颁布和调整更加精准、科学、有效，多项政策利好提振市场信心，但居民收入预期弱、购房观望情绪仍较重，短期政策传导至市场端尚需时间，房地产市场调整压力仍在。但我国构建新发展格局的要素条件较为充足，有效需求恢复的势头日益明显，经济韧性强、潜力大、回旋余地广，长期向好的基本面没有改变。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　报告期内，公司从事的主营业务未发生重大变化，公司主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。公司产品类型以满足刚需和改善性住宅需求为主，辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等；产品以“美好生活营造者”为品牌愿景，以“产品向美、始于颜值、终于体验”为产品理念，打造中交地产特色产品谱系，形成产品力+服务力的竞争优势。
　　公司作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，紧密围绕国家战略，充分发挥央企控股优势，不断优化升级发展战略，聚焦主业，做强专业，深化改革，优化管理，不断提升品牌价值及品牌力，近年来公司土地储备和销售业绩显著增长，逐步构建起多元化的产品体系，展现了公司“美好生活营造者”的优势和决心，公司品牌价值和行业地位有了明显的提升。
　　3、累计土地储备情况
　　截至报告期末，公司持有房地产项目115个，土地总面积1056.45万平方米，在建及待建面积1648.67万平方米。
　　发展战略和经营规划
　　新的一年，公司将坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神和中央经济工作会议部署，坚持稳中求进工作总基调，以高质量发展深化为主题，凝心聚力、共谋发展，全力推进公司平稳运行，推动高质量可持续发展。
　　提升经营质效，支撑利润达成。投资方面，优选市场基本面表现较好、投资风险小的城市和板块，进一步提升市场研判、合作谈判能力和资源嫁接能力，充分规避投资风险，提高投资质量，以资金投入产出效率高的市场化商品房项目为主，适度布局城市更新项目，择机选择政策性住房项目，谨慎获取持有型物业类项目；销售方面，根据快周转型和利润型项目的不同，统筹平衡售价和去化的关系，坚持市场导向，积极灵活把握销售价格和开盘节奏，因城、因项目制定销售策略，盘活处置低效资产，拓宽客户途径，创新营销手段，分阶段逐步消化、盘活、处置，提升资产质量和创效能力；回款方面，加快资金周转速度，保障经营性现金流，制定促回款策略，落实精细化、标准化管理动作，进一步提升回款效率；交付方面，在确保工程质量的前提下，落实应交尽交、抢交付、早交付原则，合理安排目标和工期，全力保生产、保品质、保服务、保安全，努力将公司项目打造成为优质工程、精品工程和民心工程，不断提升公司业绩指标和客户口碑，有力支持公司利润指标的达成。
　　提升管理质效，提升运营效率。进一步完善公司治理基本制度，实现制度体系全面覆盖，全面实施项目全生命周期管理，加强项目全过程跟踪和纠偏，把控好项目实施过程中的关键节点，确保全生命周期目标不偏航；加强项目成本管控，持续推进成本标准化，优化战略集采范围及标准化产品，有效降低成本、节约资源；提升运营效率，实现“经营预算-运营监控-业绩考核”三位一体的运营管理，推动运营管理横向协同、纵向贯通；以全面预算为统领，提升预算对公司的业务引导、资源配置、计划落地的能力；深挖融资渠道，加强资产负债率管控，科学安排债务融资，降低公司整体融资成本，切实提高资金质效。
　　激发内在动力，创新机制建设。进一步健全公司治理和管控体系，优化公司资本结构，稳定财务状况，全面梳理党委会、董事会、经理层权责范围，划清权责边界，加快建立各司其职、各负其责、协调运转、有效制衡的公司治理机制，全面推进企业合规定、合规范、合规律、合规则运行决策；根据行业发展规律及公司所处发展阶段，进一步完善适应性组织管控模式，增强组织活力；做实做细任期制和契约化管理，完善市场化薪酬分配机制，积极推进制度改革，在企业管理、商业模式构建、人才激励等体制机制上不断革故鼎新，创新机制建设。
　　加强能力建设，增强发展动能。充分发挥央企优势，提升战略协同能力，着力增强传统房地产开发业务的一体化运作能力；打造专业团队，加大优秀人才的引进和培养力度；强化资源配备，与行业内优秀企业加强合作，创新中交健康科技体系，以科技创新能力提升赋能产品溢价和品牌影响力扩大；加快信息化建设，将数字化建设全面融入经营与管理，把握科技革命和产业变革新机遇，增强高质量发展新动能；挖掘存量资产价值，盘活扩大有效投资，实现存量资产和增量投资的良性循环。
　　筑牢安全底线，加强风险防范。加强风险培训，完善全面风险管理体系建设，切实提高全员的风险防范意识和防范能力，着力构建法律、风控、合规、审计四位一体的“大风控”体系，严防财务、安全生产、法律合规廉洁风险，坚决守住不发生系统性风险的底线，加大对各类风险的预判研判，有序排除长期积累的风险隐患，有效应对外部不确定性的冲击，实现企业发展质量、规模、风险三者平衡，为高质量发展创造有利条件和环境。
　　发挥党建引领作用，汇聚发展合力。公司党委将持续以“围绕中心、服务大局”为根本，持续发挥党建引领作用，将凝聚思想共识、汇聚发展合力作为党建工作目标，强化国有企业使命担当，充分发挥国有企业政治优势和组织优势，从严治党，持续打造高素质干部队伍，助力生产经营持续向好，实现以高质量党建引领公司高质量发展。
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　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保17,296,535,153.30元。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设领域龙头企业，拥有强大的经济技术实力和投融资实力，公司作为中交集团在房地产板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信用水平等条件，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。公司在业务开发方面遵循以一二线城市为核心原则，土地储备主要布局在长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区域，土地储备质量较高且充足。
　　二是积极创新的融资能力。充分利用资本市场资源，积极开展创新型融资业务，通过多种融资方式实现融资流入，进一步优化融资结构，保证公司资金链稳定健康，加上控股股东及实际控制人的信用支持和直接支持，有力支撑了公司投资拓展和经营活动的正常开展。
　　三是科学有效的综合运营能力。随着公司业务规模扩大，公司切实推进管理精细化，向管理要效益，对项目开发与管控能力不断完善升级，严格管控各个项目运营节点切实落地执行，实现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过程管控，注重全面提升产品设计品质和营销能力，在保证产品品质的基础上，狠抓目标成本管控和动态成本监控，优化成本管控，不断提升的开发管控能力为公司实现特色特质高质量发展奠定了坚实基础。
　　四是不断提升的品牌效应。公司以“美好生活营造者”为愿景，以“雅颂天地，和美中国”为价值理念，践行新型城镇化国家战略，致力于打造高品质的建设质量，高水准的社区服务，高品位的文化传承，在追求规模拓展的同时，不断提升产品品质和服务品质，力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与每一项服务中去，在已深耕的城市建立了较高的认可度及知名度，形成了较强的品牌优势。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。
　　财务指标方面：截至2022年12月31日，公司总资产1,373.07亿元，较上年末降低3.28%，归属于上市公司股东的净资产32.93亿元，较上年末增长1.05%；2022年1-12月实现营业收入384.67亿元，较上年增长164.52%，实现利润总额21.83亿元，较上年同期增长43.36%，实现归属于上市公司股东净利润0.34亿元，较上年同期减少85.60%。
　　经营指标方面：公司在2022年1-12月实现签约销售面积 195.78万平方米，较上年同期降低14.32%，实现签约销售金额458.82亿元，较上年同期降低18.07%，销售回款 450.84亿元，较上年同期降低23.72%；公司在2022年1-12月（权益口径）实现签约销售金额296.65 亿元，较上年同期降低25.46%，销售回款291.32亿元, 较上年同期降低30.47%；代建业务在2022年度签约销售面积 8.77 万平方米，签约销售金额13.63亿元。
　　投资拓展方面：公司坚持效益导向，丰富投资方式，控制合作风险，优选合作企业，选择市场基本面表现较好、投资风险小的城市和板块，资源配置向投资质量效益好的城市及团队倾斜，报告期内共获取自有股权项目11个，多个项目位于城市核心区位，销售去化有足够支撑和保证，确保项目投资精准度和运营高效性。
　　融资工作方面：积极拓展多元化的融资方式，开展创新性融资产品，优化融资结构，降低融资成本。强化资金的全面统筹和精准到日的资金动态管控动作，持续保持AA+以上信用评级，支持公司可持续发展。
　　回款工作方面：细化回款管理，加快回款节奏，分类施策，强化发生端费用管控；报告期内“中交优家”线上购房平台全面升级，基本实现“营销业务场景线上化”；开展整合营销活动，通过全国多盘联动、直播等形式，创新新媒体营销，助力项目销售去化；启动全国客户服务热线，各城市公司设立属地客户服务热线，积极推进客服体系建设。
　　运营管理方面：积极应对市场变化，进一步优化项目产、销、售、回的现金流平衡安排，系统开展以销定产工作；一企一策落实提效方案，不断提升主营业务经营质量；优化计划管理体系和流程，提高管理效和开发效率；强化业绩考核，实现横向到边、纵向到底、全面覆盖；完成资金、人力、成本、招采、费控、设计、案场等信息化系统开发上线，为公司管理提供有力抓手。
　　品质管控方面：全面升级产品价值体系，持续增强产品影响力；不断推进设计标准化，加强工程管控，运用多种手段开展项目安全质量环保检查，针对项目重点问题、重点区域和专项工程开展多维度排查整治；进一步完善工程管理体系建设，实现管理动作明确、考核标准量化；全力推进品质提升专项工作，通过编制品质管控手册、开展示范区、交付区综合巡检、开展内部项目品质对标交流活动、完善工程质量管控标准、开展工程维保专项行动等举措不断推动品质提升工作走深走实。
　　财务管控方面：科学强化预算管控，全面落实降本增效；刚性执行费控预算约束，最大限度压减非经营性支出，有效管控三项费用占营收比重；全力推进财务云上线，集约构建财务共享；通过业务标准的建设统一、业财集成的持续推进，进一步加速实现会计核算标准化与业财融合效率。
　　成本管控方面：加大全员、全要素、全过程成本管控力度，提高成本管理体系的有效性和高效性，优化资源配置，促进成本管控水平的提高；持续优化成本管理体系，推动招采管理平台建设，加强集中采购管理和全过程成本管控，通过前端成本优化，项目招采全面上线，严控签证变更发生率，全面推行结算复审及三审抽查等管控措施。
　　党建工作方面：公司党委以学习宣传宣贯落实党的二十大精神为主题主线，深入贯彻落实党中央和上级党委决策部署，统筹抓好改革发展，统筹推进党群工团各项工作有条不紊、齐头并进；推动各级党组织在践行央企使命担当、保交付稳民生、提质效筑品牌以及推动防疫复工、定点帮扶等重、难点任务上持续发力，汇聚高质量发展动能，发挥党建引领作用，赋能生产经营。

　　五、公司未来发展的展望
　　未来发展的展望
　　2023年度，宏观政策方面，宏观调控力度加大，国家把发展放在首要任务，围绕扩大内需、助企纾困、保供稳价等举措密
　　集出台，有效提振了市场信心，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长；金融政策方面，金融端继续加大和深化对实体经济的支持力度，企业融资、资产盘活等方面预计将有更多的政策支持；区域政策方面，围绕京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展等重大区域，预计国家将进一步出台支持政策，加快推动重大区域发展战略落地；行业政策方面，房地产是国民经济的支柱产业，国家将进一步确保房地产市场平稳发展，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债情况，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。但政策端传导至需求端需要时间，短期市场调整压力仍在，房地产行业机遇和挑战都有新的发展变化，市场信心的恢复、供给出清和销售回暖都需要一定的时间，企业需要增强机遇意识和风险意识，准确识变、科学应变、主动求变，靠管理运营取胜、靠品牌品质取胜。
　　面临风险及应对措施
　　1、外部风险：宏观经济方面，百年变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定；政策方面，房地产市场政策环境近期有所松动，但传导到市场端尚需时间；经营环境方面，房地产企业投资力度下滑，企业资金端继续承压，行业收并购将增加，行业分化加剧。
　　应对措施：紧跟宏观政策导向，分析趋势，因城施策，投资工作主动契合和融入国家战略，聚焦主营业务可持续发展和资金流安全，提升运营质效，创新业务发展模式，严控成本管理，提高品牌竞争力，积极寻求公司主营业务高质量发展和增长。2、内部风险：公司的发展规模和效益与行业领先企业相比，尚有不小的差距，资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱、滞重资产去化慢等问题仍然没有得到根本解决；地产主营业务整体毛利率有所下滑，除政策宏观调控等客观因素影响，也反映出公司运营管理的精细化、科学化水平还不够，产品溢价能力还不足。
　　应对措施：对标行业领先企业，探索新的增长点，向管理要效益，向品质要效益。持续优化融资结构，采取多元化融资方式，控制有息负债规模的增长速度；投资工作进一步主动契合国家战略，以价值投资为龙头，做好重点城市政策、市场的研究预判，进一步向核心城市和区域聚焦，加强协同，落实成本管控，强化财务管理，做好风险防控，有效提升项目整体开发运营能力。 收起▲