事件：据克而瑞数据，2024年1-10月，滨江集团于杭州房企销售榜流量榜单、权益榜单、全口径榜单均位居第一名。
　　点评：十月销售表现优异，24年新增土储质量较高，预计全年业绩或小幅承压。
　　前三季毛利率延续下滑，业绩表现承压：2024年前三季，公司实现营收407.8亿元，同比下降12.1%，其中单三季度营收165.8亿元，同比下降14.4%，截至三季度末公司合同负债1351亿元，较23年末下降5.6%，待结算资源整体充足，后续结算收入增速或有压力；公司综合毛利率为10.4%，同比降低4.6pct，其中单三季度毛利率为11.7%，同比提升1.2pct，毛利率或因结算结构影响边际企稳，整体仍保持承压；公司归母净利润为16.3亿元，同比下降34.0%，其中单三季度归母净利润为4.7亿元，同比下降44.1%，前三季业绩下滑主要因结算规模和毛利率下滑等影响，四季度公司将加速结算，预计全年业绩或小幅承压。
　　十月销售表现优异，杭州销售龙头地位稳固：2024年1-10月，据克而瑞数据显示，公司累计实现全口径销售额922亿元，同比下降30.3%，其中10月份单月销售额120亿元，同比增长18.9%，环比增长54.6%；在杭州，公司实现全口径销售额603.7亿元，同比下降41.4%，杭州销售额占公司全部销售额比重达65.5%，同比降低12.4pct，其中公司在杭州流量（操盘口径）销售额380亿元，权益销售额306亿元，均位居杭州房企销售榜第一位，杭州销售龙头地位稳固、品牌优势显著，有利于持续发挥规模效应，优化运营成本。
　　拿地能力较强，24年新增土储质量较高：据公司公告，2024年1-10月公司以竞拍方式获取了12宗土地，全部位于杭州，总建面96.3万平米，累计投资额269亿元，平均楼面价2.79万元/平米，拿地销售比为29.2%，拿地适度积极，新获取土地质量较高，约76.6%投资额集中于杭州核心市区（滨江、西湖、拱墅及上城区），销售流速保障度更高。2024年10月9日，杭州出台楼市新政宣布新出让住宅用地不再设置新房限价要求，为公司在核心市区的销售定价提供更多空间，在平衡流速的基础上，有望兼顾利润率提升，有利于加速业绩回升。
　　短债可控，财务稳健：截至24年三季度末，公司一年内到期的非流动负债及其他流动负债较24年中期末合计下降15亿元；在手货币资金291亿元，较24年中期末提升27亿元，可有效覆盖短债；扣预后资产负债率59.1%，财务稳健。
　　盈利预测、估值与评级：考虑公司24年销售额及毛利率下滑幅度较大等因素，我们下调公司24-26年预测EPS为0.74元、0.95元、0.97元（原预测为0.88元、1.16元、1.34元），当前股价对应24-26年PE为13.8/10.8/10.5倍，公司深耕杭州，销售表现良好，土储优质，财务稳健，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售及拿地不及预期、项目交付结算不及预期、市场下行超预期等。

Binjiang Real Estate (Binjiang) released 3Q24 results on 30 October, reporting 9M24 revenue/attributable net profit (NP) of RMB40.78/1.63bn (-12/-34% yoy). Despite earnings fluctuations in 9M24, in light of Binjiang’s ample unbooked resources, we expect a recovery in its profit growth for 2024 as the peak delivery period approaches in 4Q24. Binjiang's land reserves are primarily in Hangzhou, allowing it to benefit first from the recovery of the property market in core cities. Additionally, Binjiang continued to improve its financial stability, while maintaining a high intensity of land acquisition. Maintain BUY.

　　事件：2024年10月30日，公司发布2024年三季度报告。2024年前三季度公司实现营收407.8亿元，同比减少12.1%；实现归母净利润16.3亿元，同比减少33.9%。
　　交付量减少及毛利率下滑暂时拖累业绩，交付主要集中在第四季度。2024年前三季度公司实现营业收入407.8亿元，同比减少12.1%；归母净利润16.3亿元，同比减少33.9%；扣非归母净利润14.9亿元，同比减少38.9%。公司业绩下滑主要受交付体量减少以及毛利率下降的影响，根据项目建设进度，今年公司楼盘交付主要集中在第四季度，全年预期将有改善。前三季度公司毛利率为10.4%，同比下滑4.6pct。第三季度公司实现营业收入165.8亿元，同比减少14.4%；归母净利润4.7亿元，同比减少44.1%；扣非归母净利润3.6亿元，同比减少56.3%。虽然第三季度公司毛利率小幅提升，但销售管理费用率增加拖累业绩，第三季度公司毛利率为11.7%，同比提升1.2pct，销售管理费用率为3%，同比提升1pct。
　　销售保持韧性，投资深耕杭州。据克而瑞，2024年前三季度公司实现销售额801.3亿元，同比减少34.4%，降幅小于百强房企4.2pct，销售金额排名维持在第8位，较2023年提升3位。根据公司月度公告，前三季度累计获取土地11宗，均位于杭州，总拿地金额251亿元，同比减少54%，金额口径拿地力度为31%，较上年全年减少6pct，拿地强度相对稳定。
　　有息负债规模收缩，资债指标健康。截止2024年第三季度末，公司总资产为2779.1亿元，较上年末减少4.2%；其中货币资金为291.2亿元，较上年末减少11%；总负债为2194.9亿元，较上年末减少5.2%；其中有息负债为358.6亿元，较上年末减少13.6%。根据Wind测算，截止2024年第三季度末，公司现金短债比4.6倍，短期偿债能力强；剔预资产负债率59.1%，净负债率11.5%，资债指标健康。
　　投资建议：维持“买入”评级。公司拿地长期聚焦杭州等核心城市，土储优质，销售增速优于行业，且公司近几年积极优化资产负债表，主动压降有息负债，融资成本不断降低，待低毛利项目结算后，公司盈利能力有望改善。预计2024/2025/2026年公司营收740/705/651亿元；归母净利润为28.0/29.4/29.4亿元；对应EPS分别为0.90/0.95/0.94元。当前股价对应2024年PE11.5倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。

　　公司10月30日发布三季报，1-3Q24实现营收407.8亿元，同比-12%，归母净利润16.3亿元，同比-34%。尽管1-3Q公司业绩出现调整，但待结转资源充裕，随着Q4交付高峰的到来，我们看好全年利润增速的修复。公司土储集中于杭州，有望率先受益于核心城市房地产市场复苏。此外，公司在保持积极拿地强度的同时，财务稳健性仍在持续提升。维持“买入”评级。
　　交付减少+毛利率下滑拖累业绩，待结转资源充裕
　　1-3Q公司归母净利润同比下滑，主要因为：1、结转规模较小导致营收同比下滑；2、由于结转项目主要为20-21年获取的高价地项目，且普遍存在自持面积，导致毛利率同比-4.6pct至10.4%。利润下滑的幅度部分被减值损失和少数股东损益占比的同比减少所弥补。展望全年，公司计划交付建面同比+7%至443万平，且主要集中在Q4，合同负债/23年营收仍然达到192%，待结转资源充裕，我们预计公司24年归母净利润仍有望实现正增长。
　　Q4地产销售有望受益于杭州市场复苏，保持积极拓储力度
　　根据克而瑞的数据，1-3Q公司地产销售金额同比-34%至801亿元，随着地产“组合拳”的出台，根据Wind的数据，10月1-29日杭州新房/二手房成交面积同比-35%/+24%，9月为-41%/-6%，我们预计Q4公司销售表现有望受益于杭州市场的逐步复苏。Q3公司在杭州新获取3宗地块，1-3Q拿地金额273亿元，拿地强度34%、权益比例60%，均位于杭州，保持了在大本营积极拓储的力度。展望全年，公司依然维持销售金额超1000亿元、市占率1%以上，以及土地投资金额不超过权益销售回款40%的经营目标。
　　持续压降短期借款推升短债覆盖率，财务稳健性进一步提升
　　截至24Q3，公司三道红线保持绿档，且由于持续压降短期借款，短债覆盖率大幅攀升至457%，财务稳健性得到进一步提升。Q3公司新增境内债融资16亿元，成本仅为3.55%-3.90%，继续保持畅通的低成本融资渠道。
　　盈利预测和估值
　　我们维持24-26年EPS为0.90/0.95/0.98元的盈利预测。可比公司平均25PE（Wind一致预期）为10倍，考虑到公司土储集中于杭州、有望率先受益于核心城市市场复苏，待结转资源充裕，保持积极拿地强度，我们认为公司合理25PE为13倍，目标价12.35元（前值10.80元，基于12倍24PE）。
　　风险提示：行业政策、区域市场、投资收益和少数股东损益占比波动风险。

　　事件
　　2024年10月30日公司发布2024年三季报，前三季度实现营业收入407.84亿元，同比-12.09%；实现归母净利润16.33亿元，同比-33.94%。单三季度实现营业收入165.83亿元，同比-14.36%；实现归母净利润4.67亿元，同比-44.11%。
　　交付体量减少、毛利下降，当期业绩同比下滑
　　公司归母净利润同比下滑主要由于交付体量较上年同期减少以及交付项目本身毛利下降，2024年前三季度公司毛利率10.43%，较2023年同期下滑4.56pct。报告期内公司经营性现金流净额-14.07亿元，同比-105.04%，主要因公司维持较强的拿地力度，购买商品、接受劳务支出相对稳定，但资金回笼同比下滑。
　　销售跻身行业前十，杭州全口径销售TOP1
　　据克而瑞数据，2024年前三季度公司实现销售金额801亿元，同比-34%（克而瑞百强房企销售金额同比-39%）；销售排名居行业第8，较2023年全年提升3名。杭州房地产市场龙头，2024年前三季度在杭州项目全口径销售金额501亿元，居杭州单城销售榜第一。
　　维持积极拿地态势，聚焦核心城市杭州
　　据中指数据，2024年前三季度公司权益拿地金额200亿元，居行业第五，以较积极的态势维持拿地力度。公司深耕大本营杭州，在熟悉的市场持续发力，2024年前三季度拿地11宗，全部位于杭州。
　　投资建议
　　我们预计公司2024-26年营业收入分别为715.65/731.26/753.30亿元，同比分别+1.59%/+2.18%/+3.01%；归母净利润分别为23.74/28.22/33.07亿元，同比分别为-6.12%/+18.84%/+17.21%。EPS分别为0.76/0.91/1.06元。公司深耕杭州市场，随着优质项目的销售结转，经营性现金流和业绩均有望改善，给予“买入”评级。
　　风险提示：宽松政策对市场提振不佳；杭州市场大幅下行；其他房企债务违约

　　投资要点
　　业绩受交付节奏影响，结算规模、利润率有所下滑。24年前三季度公司实现营业收入407.84亿元，同比-12.09%；实现归母净利润16.33亿元，同比-33.94%。单三季度，公司实现营收165.83亿元，同比-14.36%；实现归母净利润4.67亿元，同比-44.11%。公司24年前三季度业绩有所下滑主要受交付体量减少及交付项目本身毛利下降影响：1）交付体量较上年同期减少，根据项目建设进度，今年公司楼盘交付主要集中在第四季度；2）交付项目结算利润率有所下滑，24年前三季度公司毛利率同比-4.56pct至10.43%。随2020年、2021年等低毛利项目逐步交付结束，未来毛利率有望逐步修复。截至三季度末，公司合同负债为1350.67亿元，可结算资源仍充裕。
　　销售表现优于行业平均，排名持续提升。2024年前三季度，公司实现销售额801.3亿元，同比-34%，百强房企平均增速为-38%。公司排名也持续提升，24年前三季度公司克而瑞销售排名较23年提升3位至第8位。
　　拿地保持积极，持续巩固杭州市场优势。根据克而瑞数据，24年前三季度，公司拿地金额273.1亿元，拿地力度34%。公司持续深耕杭州，24年以来公司获取的12个新增土地储备全部位于杭州，进一步巩固杭州市场份额。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。
　　财务结构稳健，融资优势明显。1）财务结构稳健。24年三季度末，测算公司有息负债规模358亿元，有息负债规模较23年末进一步压降33亿元。三季度末，测算公司扣除预收款后的资产负债率为59.1%，净负债率为11.4%，现金短债比为4.6倍，三道红线保持绿档。2）融资优势明显。24年上半年公司综合融资成本3.7%，创历史新低。单三季度公司新发行债券16亿元，发行利率3.55-3.90%，融资成本持续维持低位。
　　投资建议：滨江集团杭州区域优势持续巩固，销售拿地表现优于行业，看好公司未来区域深耕成效持续兑现。我们维持公司盈利预测，预计公司24-25年EPS为0.92元、1.03元，按10月30日收盘价，对应PE为10.5倍和9.4倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：销售复苏不及预期、货币政策大幅收紧等。

　　事项：
　　公司发布2024年三季报，前三季度收入407.84亿元，同比下降12.09%；归母净利润16.33亿元，同比下降33.94%。
　　平安观点：
　　前三季度结算业绩承压，主要系交付量减少、结算毛利率下滑。公司前三季度收入利润下滑，主要系交付体量较上年同期减少及交付项目毛利下降影响。截至2024Q3毛利率为10.4%，较上年末下滑6.3pct，主要系结算项目主要为2020年、2021年获得项目，因存在自持、地价高等原因拉低毛利率。根据公司公告披露项目建设进度，年内楼盘交付主要集中在第四季度，预计全年业绩有望修复改善。
　　拿地销售积极，投资及战略规划清晰：公司三条红线持续保持“绿档”，综合融资成本不断下降，2024H1平均融资成本仅3.7%，为目前少数保持境内发债的优质民企，彰显公司强信用、强运营实力。拿地销售方面，根据克而瑞数据，公司Q1-3销售额801.3亿元，位列克而瑞榜单第8位，较2023年末上升3位；根据中指院数据，公司Q1-3权益拿地金额200亿，位居行业前五；截至2024H1公司土地储备中杭州占66%，25%土储位于浙江省内经济基础扎实的二三线城市，深耕优势进一步扩大，亦为后续去化提供坚挺保障。此外公司积极对外输出品牌，拓展代建业务，积极参与省内各类政府代建项目投标，形成对开发业务补充；根据公司公告披露，争取年内新增5-10个代建项目。
　　盈利预测：公司扎根优势区域，在楼市低迷期及分化趋势下，后续销售去化具备可靠保障；同时公司秉承稳健经营与精细化管理，财务状况良好，彰显融资优势与逆势扩张实力，属优质民企翘楚。我们认为公司2023年已根据市场环境大幅计提减值，且公司当前待结转资源仍较为丰富，Q4交付高峰有望带动2024年业绩企稳，我们维持公司2024-2026年EPS预测0.91元、1.02元、1.10元，当前股价对应PE分别10.9倍、9.7倍、9.0倍，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险：若销售景气度持续下滑，房企“以价换量”加剧，仍将制约结算端毛利率；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期，楼市修复不及预期风险。

　　投资要点
　　业绩受交付节奏影响，结算规模、利润率都有所下滑。24年上半年公司实现营业收入242.01亿元，同比-10.46%；实现归母净利润11.66亿元，同比-28.74%。公司24年上半年业绩有所下滑主要受交付体量及利润率下降影响：1）交付体量较上年同期减少，根据项目建设进度，今年公司楼盘交付主要集中在第四季度；2）交付项目结算利润率有所下滑，24年上半年公司毛利率同比-8.68pct至9.57%。随2020年、2021年等低毛利项目逐步交付结束，未来毛利率会逐步修复。截至上半年末，公司尚未结算的预收房款为1394.4亿元，可结算资源充裕。
　　销售表现优于行业平均，排名持续提升。2024年上半年，公司实现销售额582.3亿元，同比-37%，百强房企平均增速为-42%。公司排名也持续提升，24年上半年公司克而瑞销售排名较23年提升3位至第8位。
　　拿地保持稳健积极，持续巩固杭州市场优势。24年上半年，公司拿地金额222.7亿元，拿地力度38%。公司持续深耕杭州，上半年10个新增土地储备全部位于杭州，进一步巩固杭州市场份额。截止报告期末，公司土地储备中杭州占66%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比9%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。
　　财务结构稳健，融资优势明显。1）三道红线保持绿档。截至24年上半年末，公司扣除预收款后的资产负债率为55.09%，净负债率为22.86%，现金短债比为2.46倍。2）财务结构稳健。24年上半年末，公司并表有息负债规模398.68亿元，较上年末下降16.5亿元，其中，银行贷款占比79.5%，直接融资占比20.5%；短期债务为107.63亿元，占比仅为27%，低于期末货币资金（264.38亿元）。3）融资优势明显。24年上半年公司综合融资成本3.7%，较23年末进一步下降0.5pct，融资成本持续下降。
　　投资建议：滨江集团杭州区域优势持续巩固，销售拿地表现优于行业，看好公司未来区域深耕成效持续兑现。我们维持公司盈利预测，预计公司24-25年EPS为0.92元、1.03元，按9月2日收盘价，对应PE为8.8倍和7.9倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：销售复苏不及预期、货币政策大幅收紧等。

　　事项：
　　公司发布2024年中报，H1收入242亿元，同比下滑10.5%；H1归母净利润11.7亿元，同比下滑28.7%。
　　平安观点：
　　H1结算业绩承压，主要系交付量减少、结算毛利率下滑。公司H1收入利润下滑，主要系付体量较上年同期减少及交付项目毛利下降影响。2024H1毛利率为9.6%，较上年末下滑7.2pct，结算毛利率下降较多，主要系结算项目主要为2020年、2021年获得项目，因存在自持等原因拉低毛利率。根据公司公告披露项目建设进度，年内楼盘交付主要集中在第四季度，预计H2业绩有望修复改善。
　　融资成本持续下行，投资及战略规划清晰：公司三条红线持续保持“绿档”，银行授信总额度1259.2亿元,较上年末增加3.45%，剩余可用占总额度71%，融资渠道保持畅通；综合融资成本不断下降，2024H1平均融资成本仅为3.7%，较上年末下降0.5pct，公司为目前少数保持境内发债的优质民企，彰显公司强信用、强运营实力。销售方面，公司H1销售额582.3亿元，位列克而瑞榜单第8位，较2023年末上升3位。2024H1公司新增土地储备项目10个，均位于杭州；截至2024H1公司土地储备中杭州占66%，25%土储位于浙江省内经济基础扎实的二三线城市，深耕优势进一步扩大，亦为后续去化提供坚挺保障。此外公司积极对外输出品牌，拓展代建业务，积极参与省内各类政府代建项目投标，形成对开发业务补充；根据公司中报披露，争取年内新增5-10个代建项目，2024H1已新增宁波余姚代建项目。截至2023年末公司房地产板块员工1076人，按2023年全年1534.7亿元全口径销售额计算，人均销售额1.43亿元，公司人员精干高效具有领先优势。
　　盈利预测：公司扎根优势区域，在楼市低迷期及分化趋势下，后续销售去化具备可靠保障；同时公司秉承稳健经营与精细化管理，财务状况良好，彰显融资优势与逆势扩张实力，属优质民企翘楚。我们认为公司2023年已根据市场环境大幅计提减值，且公司当前待结转资源仍较为丰富，2024年业绩有望企稳，我们维持公司2024-2026年EPS预测0.91元、1.02元、1.10元，当前股价对应PE分别9.2倍、8.3倍、7.6倍，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险：若销售景气度持续下滑，房企“以价换量”加剧，仍将制约结算端毛利率；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期，楼市修复不及预期风险。

　　深耕浙江，立足全国。公司作为长三角房地产领军企业，深耕浙江，品牌优势显著，2023年，公司营业收入快速增长，实现营业收入704.4亿元，同比增长69.73%，受计提存货跌价准备增加影响，归母净利润25.29亿元，同比下降32.41%。毛利率受市场环境影响有所调整，但公司管理能力突出，团队精干高效和产品标准化优势明显，销售毛利率表现优于部分全国化布局房企。
　　积极拿地，杭州土储占比6成。近年来公司积极投资增厚大本营土储，2023年，新增项目计容建筑面积333万平方米，权益土地款256亿元，全口径新增货值1030亿元，权益新增货值454亿元，位列2023年中国房地产企业新增货值第9位。公司聚焦杭州，深耕浙江，2023年末公司土地储备中杭州占60%，浙江省内非杭州的城市占比25%，浙江省外占比15%。
　　销售业绩向好，产品力认可度高。2023年，地产行业整体回调的大环境下，公司依旧实现1534.7亿的销售额，销售额基本同2022年持平，行业排名从2022年的13名提升到2023年的11名。公司深耕杭州效果逐步显现，杭州基本面良好，截至2024年5月杭州市场去化周期13.75个月，低于北京、上海等重点城市，且在因城施策动态调整之下，销售市场有望进一步改善，从而利好公司销售；同时，公司建立五大产品类型，打造标准化产品体系，产品力获市场认可。
　　信用资质良好，融资通畅。2023年，公司并表有息负债规模压降，较2022年减少120亿元，扣除预收款后的资产负债率为56.41%，净负债率为15.08%，现金短债比为2.42，财务稳健，杠杆水平持续降低，“三道红线”稳居“绿档”，综合融资成本持续下降。
　　投资建议：考虑到公司深耕浙江，重仓基本面良好的杭州，销售业绩增长稳健，信用资质良好，融资畅通，我们预计2024-2026年公司房产销售业务营业收入预计将分别增长7.7%、3.5%、2.6%至758.47亿元、785.17亿元和805.52亿元，归母净利润分别变动17.8%/20.1%/10.6%至29.79/35.77/39.54亿元，每股收益预测为0.96/1.15/1.27元，对应7月16日收盘价，PE分别为8X/7X/6X，首次覆盖，给予“增持”评级。
　　风险提示：商品房销售超预期下跌风险；区域布局单一风险；存货跌价准备增加风险