2024年10月30日,公司披露2024年三季报：2024年1-9月实现营收29.5亿元，同比+0.02%；归母净利润10.19亿元，同比+1.63%。第三季度实现营收9.85亿元，同比-2.61%；归母净利润3.31亿元，同比-5.04%。
　　租金收入微增，利润率提升。24年1-9月，公司各业态维持稳健经营，总租金收入为21.9亿元，同比+0.26%。分业态来看，写字楼/商城/公寓的租金收入分别为11.2/9.3/1.4亿元，同比分别为-2.5%/+3.2%/+4.4%。由于公司毛利率同比提升0.16pct至60.51%，净利率同比提升0.55pct至34.54%，因此公司归母净利增速大于租金及营收增速。
　　写字楼出租率同比下降、环比持平，租金同比提升、环比略降。1-9月平均出租率为93.2%，与1-6月持平，较去年同期-3.0pct，主因写字楼三期A租户租约到期，平均出租率同比下降6.0pct至91.1%。1-9月平均租金为645元/平/月，较1-6月降低3元/平/月，较去年同期提升8元/平/月。
　　商城出租率同环比下降，租金同比提升、环比略降。1-9月商城平均出租率为96.6%，较1-6月略降0.3pct，较去年同期降低2.1pct，主因商城三期A租户租约到期及提前解约，平均出租率同比下降5.3pct至92.9%。1-9月平均租金为1335元/平/月，较1-6月小幅下降6元/平/月，较去年同期提升64元/平/月，主要因租金减免减少和提成租金收入增加。
　　公寓租金基本稳定，出租率持续提升。1-9月公寓出租率为89.3%，较1-6月上升0.5pct，较去年同期提升4.9pct；1-9月平均租金为367元/平/月，较1-6月小幅下降1元/平/月，较去年同期小幅下降3元/平/月。
　　公司持有核心资产，经营表现相对稳定。考虑短期受租户租约到期影响，三季度业绩略有下滑。我们小幅下调盈利预测，预计2024-26年公司归母净利润分别为12.9亿元/13.6亿元/14.1亿元（原为13.1亿元/13.7亿元/14.2亿元），同比+2.8%/+4.8%/+3.5%。维持“买入”评级。
　　风险提示
　　宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。

　　投资逻辑：
　　坐拥北京CBD区位好、质量优、不可复制的核心资产。公司的核心资产是国贸中心建筑群，核心看点在于：①位于首都北京的核心地段，位置稀缺，绝无仅有。②紧靠国贸地铁站，交通便利，人流量大。③具备写字楼、商城、酒店、公寓等国际化商务服务设施，定位高端，云集众多国际知名跨国公司、商社和国际零售店。
　　各业态均处于稳健经营状态。近年来面对宏观经济及外部环境波动，公司总体租金收入及营收仍能稳步上升，租金水平及出租率维持高位。分业态来看，写字楼：楼内世界500强租户众多，租户质量高，支付能力强，2023/24H1平均租金为638/648元每平每月，出租率为96%/93%。商城：规模大、品类多、档次全，具备稀缺的重奢资源，2023/24H1平均租金为1279/1341元每平每月，出租率为98%/97%。公寓：平均租金略有下滑而出租率持续提升，2023/24H1平均租金为370/368元每平每月，出租率为86%/89%。酒店：23年起逐步修复，经营毛利率回正，不再拖累业绩。
　　分红稳定且有保障，具备真红利属性。公司商业模式的本质是收租，一方面分红能力有保障，具备①高利润率，利润兑现好；②低负债率，资金充裕；③现金流稳步增长；④经营稳定，目前既不扩张又不出售资产等优秀属性。另一方面分红意愿有保障，公司积极回馈股东，上市以来连续26个财年进行分红，上市以来平均分红率为52%，且近年来逐步提升分红比例，2023年加特殊分红后的股利支付率达104%。综上来看，公司的红利属性有保障。
　　受益于降息大环境，公司估值或将提升。公司作为经营表现稳定，每年持续分红，分派比例较高的红利属性标的，有望受益于今年以来国内逐步降息的大环境，分母端折现率下降后，公司估值或将得到修复。
　　盈利预测、估值和评级
　　公司持有核心资产，经营表现稳定，业绩稳健增长。我们预计2024-26年公司归母净利润分别为13.1亿元/13.7亿元/14.2亿元，同比+4.0%/+4.5%/+4.0%。考虑到公司资产高度稀缺，具备不可复制性；资产质量优秀，经营稳定，兑现度高，未来业绩有望持续稳健增长，我们给予公司2024年25.0x的PE估值，对应目标价为32.5元/股，相较当前（10月25日）23.48元/股的收盘价,上涨空间约38%。首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险提示
　　宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。