中国国贸上半年公司实现营业收入18.16亿元，同比下降3.90%；归属于上市公司股东的净利润6.33亿元，同比增长0.17%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.28亿元，同比下降0.11%。
　　租金水平承压，商城出租率有所提升。2026年上半年，公司物业租赁及管理收入15.78亿元，同比下降4.48%。各业态表现分化明显：写字楼业务受CBD区域“供强需弱”及租金下行影响，收入同比下降9.3%至6.61亿元，平均租金由上年同期的621元/平方米/月降至583元/平方米/月，出租率由92.4%降至90.0%；商城业务收入微降0.5%至6.39亿元，但出租率逆势提升至96.1%，平均租金略有下调。从环比角度看，截至2026年6月末，公司写字楼、商城出租率分别为90.0%、96.1%，较一季度末（89.6%、95.7%）均有所回升。
　　长期借款清零，财务费用由正转负。上半年公司偿还银行长期借款本金2亿元，长期借款已全部清偿，目前已无资产抵押和质押情况。上半年财务费用为-2,114万元，由正转负，显著增厚了利润空间。
　　现金流强劲，持续高分红，具备高股息配置价值。公司上半年经营活动产生的现金流量净额为7.96亿元，虽同比下降5.58%，但仍明显高于同期归母净利润6.33亿元，造血能力依旧强劲。2026年6月，公司每股派发现金红利1.07元（含税），共计派发现金红利约10.78亿元。公司2023/2024/2025年股利分红比例分别为104%/88%/90%，连续多年维持高比例分红。按当前股价（2026年9月3日收盘价18.80元）计算，股息率约为5.7%，具备显著的高股息配置价值。
　　展望下半年：写字楼与商场租金或将继续承压。展望下半年，北京写字楼市场将迎来供应的小高峰，其中近半新增供应位于CBD区域，导致CBD市场竞争更趋激烈，去化难度上升，空置率及租金水平将持续承压。零售商业物业市场面对消费分层的新形势，竞争更趋激烈，市场租金呈缓慢下降趋势。随着非核心区域商圈供应增大，叠加消费分化及品牌调改周期拉长，存量市场面临挑战，去化压力将进一步增大，商场出租率和租金也将随之承压。中长期看，随着北京国际消费中心城市建设的推进及CBD千亿级商圈的打造，公司作为核心资产持有方有望持续受益。
　　投资建议：维持公司“增持”评级。虽然当前商业地产行业整体仍处于调整期，但公司基本面依然稳固。公司凭借独特的区位优势、优秀的资产运营能力和健康的资产负债表，是行业内稀缺的优质资产。预计2026-2028年公司归母净利润分别为11.86/11.92/11.95亿元，EPS分别为1.17/1.18/1.18元，当前股价对应的PE分别16.02/15.93/15.89倍。
　　风险提示：写字楼及商业零售需求进一步萎缩；北京核心区域新增供应超预期；租金及出租率下行压力加大；酒店业务恢复不及预期等。

　　事件：2026年8月30日，公司发布2026年中报：实现营收18.2亿元，同比-3.9%；归母净利润6.3亿元，同比+0.2%。
　　收入下降，毛利率略升：2026年上半年，公司物业租赁及管理收入15.8亿元，同比-4.5%，毛利率68.0%，同比+0.1pct；酒店经营收入2.4亿元，同比+0.1%，毛利率7.3%，同比+5.1pct。公司综合毛利率60.0%，同比+0.4pct。
　　写字楼及商城的出租率环比回升：截至1H2026公司的写字楼、商城、公寓出租率分别为90.0%、96.1%、88.6%，截至1H2025分别为92.4%、95.3%、88.7%，即写字楼出租率同比下降，商城出租率同比上升，公寓出租率同比微降；截至1Q2026分别为89.6%、95.7%、88.7%，即写字楼、商城的出租率环比回升，而公寓环比微降。
　　平均租金同环比有所下降：截至1H2026公司的写字楼、商城、公寓平均租金分别为583、1286、357元/平/月，截至1H2025分别为621、1315、364元/平/月，即各业态的平均租金同比有所下降；截至1Q2026分别为588、1324、357，即写字楼、商城的平均租金环比下降，公寓持平。
　　投资建议：公司的投资物业位于北京CBD核心，资产质量优秀，经营稳定。但考虑到当前宏观环境，短期内出租率及租金水平或仍有小幅下降压力。我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为11.8、11.6、11.6亿元，对应PE分别为16.1x、16.4x、16.4x。维持“增持”评级。
　　风险提示：宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期

　　投资要点：
　　公司经营具有韧性，租赁指标维持较高水平。2025年，公司实现营业收入37.70亿元，同比下降3.6%；实现归母净利润12.02亿元，同比下降4.76%。尽管写字楼、商城租金水平受行业趋势影响有所下行，但平均出租率依然保持在较高水平：写字楼91.8%、商城95.5%、公寓90.9%，租金和出租率等核心指标好于市场和区域内平均水平。我们认为，公司坐拥北京CBD核心资产，具有较强的品牌护城河和抗周期能力。
　　公司财务结构持续优化，利息支出大幅下降。公司财务稳健性进一步提升，截至2025年末，公司资产负债率仅约14.85%，利息保障倍数较2024年的32.73大幅提升至70.47。得益于公司偿还了公司债券及部分长期银行借款，期末长期借款余额已从2024年末的10.85亿元大幅压降至2.0亿元。财务费用同比大幅下降174.83%，由正转负至-838万元，显著增厚了利润空间。
　　公司现金流强劲，90%高分红比例，股息率具备吸引力。公司延续了高分红传统，是地产板块中少有的“现金牛”标的。2025年全年经营性现金流净额为15.75亿元，是归母净利润的1.3倍。本次拟每股派息1.07元，对应当前股价（以20260408收盘价计），股息率约为5.0%，具备显著的高股息配置价值。公司2023/2024/2025年股利分红比例分别为104%/88%/90%，连续多年高比例分红彰显了管理层对股东回报的重视及对未来经营的信心。
　　展望2026，公司稳中求进，积极保障收入稳定。公司2026年经营计划审慎务实，预计实现营业收入36.1亿元，同比略微下降。面对复杂的宏观形势和激烈的市场竞争，公司将采取“稳存量、拓增量、增活力”的策略，精细调整租金架构，探索经营模式调整，确保收入稳定。中长期看，随着北京国际消费中心城市建设的推进及CBD千亿级商圈的打造，公司作为核心资产持有方有望持续受益。
　　盈利预测与投资建议：虽然当前商业地产行业整体仍处于调整期，但公司基本面依然稳固。公司凭借独特的区位优势、优秀的资产运营能力和健康的资产负债表，是行业内稀缺的确定性资产。预计2026-2028年公司归母净利润分别为11.67/11.46/11.30亿元，EPS分别为1.16/1.13/1.12元，当前股价对应的PE分别18.48/18.82/19.08倍。我们认为，公司财务健康，经营稳健，高股息率提供了坚实安全垫，首次覆盖，给予“增持”评级。
　　风险提示：写字楼及商业零售需求进一步萎缩，北京核心区域新增供应超预期，租金及出租率下行压力加大，酒店业务恢复不及预期等。

　　事件：2026年4月1日，公司发布2025年年报：实现总营收37.7亿元，同比-3.6%；归母净利润12.0亿元，同比-4.8%。
　　各业务收入及毛利率有所下降：2025年公司总营收37.7亿元，同比-3.6%，其中物业租赁及管理业务收入32.8亿元，同比-3.3%；毛利率65.7%，同比-0.4pct。酒店经营业务收入4.9亿元，同比-6.0%；毛利率5.2%，同比-2.1pct。分各业态来看，写字楼、商城、公寓、酒店收入分别为14.2、12.7、1.9、4.9亿元，同比分别-6.3%、-1.4%、+1.0%、-6.0%。
　　投资物业各业态的租金及出租率略有下滑：2025年公司写字楼、商城、公寓的平均租金分别为609、1300、362元/平/月（2024年分别为639、1309、367元/平/月）。2025年公司写字楼、商城、公寓的平均出租率分别为91.8%、95.5%、90.9%（2024年分别为93.1%、96.5%、88.9%）。
　　长期借款大幅下降，分红比例提升：2025年公司偿还银行长期借款本金8.85亿元，期末余额为2亿元，财务费用由2024年的支出1121万元转为2025年的收入838万元。2025年公司分红比例升至89.6%，同比+1.9pct。
　　投资建议：公司的投资物业位于北京CBD核心，资产质量优秀，经营稳定。但考虑到当前宏观环境，短期内出租率及租金水平或有压力。我们预计公司2026-2028年归母净利润分别为11.8、11.6、11.5亿元，对应PE分别为18.1x、18.4x、18.4x。维持“增持”评级。
　　风险提示：宏观经济承压；出租率及租金水平不及预期；分红不及预期。