营收及归母净利润小幅下滑，营销管理费用同比提升。截至2025年三季度，公司实现28.21亿元营收，同比下降4.39%，主要系写字楼和商城平均租金及出租率较2024年同期下降所致；截至2025年三季度，公司实现归母净利润9.40亿元，同比下降7.69%，主要系营业收入下降、叠加销售费用和管理费用同比提升7.15%和2.11%所致。
　　投资性物业租金及出租率三季度仍承压，但仍优于北京全市水平。截至2025年三季度，公司写字楼/商城/公寓平均租金分别为613、1308及363元/平方米/月，同比2024年同期的645、1335及367元/平方米/月分别下降4.96%、2.02%及1.09%，写字楼及商城租金承压明显；截至2025年三季度，公司写字楼/商城/公寓平均出租率分别为92.3%、95.5%及90.4%，分别相较于2024年同期下降0.9、1.1和上升1.1个百分点。根据戴德梁行统计，北京市业主继续采取以价换量策略来留住现有租户和招揽新租户，截至2025年三季度末全市写字楼租金环比下降2.90%至人民币215.51元/平方米/月，空置率较2024年年底下降1.8个百分点至16.5%，写字楼市场整体承压。2025年前三季度，北京服务性消费额同比增长4.8%，但社零总额延续降势，同比下降5.1%，由于可选消费和高承租能力品牌拓店需求持续谨慎，季内多个商业体下调招商定位，致使全市购物中心首层平均租金加速下行，截至2025年三季度末环比下降0.6%至30.6元/平方米/天，北京市商场租金整体承压。
　　酒店行业面临经营压力，《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》为行业带来曙光。公司未公布2025年前三季度酒店经营数据，但根据北京统计局数据，截至2025年上半年，北京住宿业营收合计207.74亿元，同比下降7.3%，利润总额合计5980万元，同比下降92.9%，酒店行业经营压力加大。商务部等9部门联合印发的《关于促进住宿业高质量发展的指导意见》于10月17日对外公布，意见提出统筹扩大内需和深化供给侧结构性改革，加快推进住宿业高质量发展，着力提升供给品质、促进业态创新、优化营商环境，推动住宿业品质化、智慧化、融合化、绿色化、国际化发展，为提振消费、扩大内需作出积极贡献，为酒店发展带来曙光。
　　投资建议：公司持有北京核心板块商场、写字楼、公寓及酒店等优质资产，近年来各类资产营收及利润贡献相对稳定。我们预测2025-2027年营收分别达39.36亿元/40.07亿元/40.90亿元，同比增长0.6%/1.8%/2.1%；2025-2027年归母净利润分别为12.90亿元/13.47亿元/14.04亿元，同比增长2.2%/4.4%/4.3%；2025-2027年PE倍数为16/15/14倍。维持“推荐”评级。
　　风险提示：持有类资产消费需求不足风险，公司分红不及预期风险。

　　投资要点：
　　公司经营具有韧性，租赁指标维持较高水平。2025年，公司实现营业收入37.70亿元，同比下降3.6%；实现归母净利润12.02亿元，同比下降4.76%。尽管写字楼、商城租金水平受行业趋势影响有所下行，但平均出租率依然保持在较高水平：写字楼91.8%、商城95.5%、公寓90.9%，租金和出租率等核心指标好于市场和区域内平均水平。我们认为，公司坐拥北京CBD核心资产，具有较强的品牌护城河和抗周期能力。
　　公司财务结构持续优化，利息支出大幅下降。公司财务稳健性进一步提升，截至2025年末，公司资产负债率仅约14.85%，利息保障倍数较2024年的32.73大幅提升至70.47。得益于公司偿还了公司债券及部分长期银行借款，期末长期借款余额已从2024年末的10.85亿元大幅压降至2.0亿元。财务费用同比大幅下降174.83%，由正转负至-838万元，显著增厚了利润空间。
　　公司现金流强劲，90%高分红比例，股息率具备吸引力。公司延续了高分红传统，是地产板块中少有的“现金牛”标的。2025年全年经营性现金流净额为15.75亿元，是归母净利润的1.3倍。本次拟每股派息1.07元，对应当前股价（以20260408收盘价计），股息率约为5.0%，具备显著的高股息配置价值。公司2023/2024/2025年股利分红比例分别为104%/88%/90%，连续多年高比例分红彰显了管理层对股东回报的重视及对未来经营的信心。
　　展望2026，公司稳中求进，积极保障收入稳定。公司2026年经营计划审慎务实，预计实现营业收入36.1亿元，同比略微下降。面对复杂的宏观形势和激烈的市场竞争，公司将采取“稳存量、拓增量、增活力”的策略，精细调整租金架构，探索经营模式调整，确保收入稳定。中长期看，随着北京国际消费中心城市建设的推进及CBD千亿级商圈的打造，公司作为核心资产持有方有望持续受益。
　　盈利预测与投资建议：虽然当前商业地产行业整体仍处于调整期，但公司基本面依然稳固。公司凭借独特的区位优势、优秀的资产运营能力和健康的资产负债表，是行业内稀缺的确定性资产。预计2026-2028年公司归母净利润分别为11.67/11.46/11.30亿元，EPS分别为1.16/1.13/1.12元，当前股价对应的PE分别18.48/18.82/19.08倍。我们认为，公司财务健康，经营稳健，高股息率提供了坚实安全垫，首次覆盖，给予“增持”评级。
　　风险提示：写字楼及商业零售需求进一步萎缩，北京核心区域新增供应超预期，租金及出租率下行压力加大，酒店业务恢复不及预期等。

　　事件：公司发布2025年第三季度报告。2025年Q1-Q3，公司实现营收28.2亿元，同比-4.4%；归母净利润9.4亿元，同比-7.7%；扣非后归母净利润9.4亿元，同比-7.0%。其中，2025年Q3实现营收9.3亿元，同比-5.5%；归母净利润3.1亿元，同比-7.0%；扣非后归母净利润3.1亿元，同比-7.4%。
　　核心物业小幅波动，但整体基本盘稳固。受宏观环境影响，公司写字楼和商城业务租金及出租率均有小幅波动。写字楼Q1-Q3平均出租建面35.6万㎡，租金收入10.5亿元，出租率为92.3%，同比-0.9pp；平均租金为613元/平/月，同比-32元/平/月，主要受企业“降本增效”需求及市场存量博弈加剧影响。商城Q1-Q3平均出租建面18.0万㎡，租金收入9.0亿元，出租率为95.5%，同比-1.1pp；平均租金为1308元/平/月，同比-27元/平/月。尽管租金及出租率有小幅波动，但公司作为全国销售额排名前五的重奢商场，高端定位构筑护城河，基本盘稳固。
　　公寓表现亮眼，经营效率持续改善。公寓Q1-Q3平均出租建面8.0万㎡，租金收入1.4亿元，出租率为90.4%，同比+1.1pp；平均租金为363元/平/月，同比-4元/平/月，基本保持稳定。公司公寓业务改造升级后，市场需求持续恢复，经营效率进一步改善。
　　财务状况稳健，高分红价值凸显。公司财务基本面坚实，资产负债率常年维持低位，有息负债规模持续压降，融资成本不断降低。2025年Q1-Q3，公司经营活动产生的现金流量净额13.6亿元。同时公司重视股东回报，2024年派息率高达88%，稳健的经营现金流与慷慨的分红政策为公司价值提供了坚实的防御性与确定性。
　　盈利预测与投资建议。预计公司2025-2027年归母净利润达13.0/13.3/13.5亿元。考虑到公司坐拥北京CBD核心地段的稀缺资产，主营业务具备穿越周期的稳定盈利能力，财务结构健康且持续优化。在利率下行背景下，公司历史上的高分红政策使其具备较强的股息吸引力，维持“持有”评级。
　　风险提示：宏观经济波动导致租赁和消费需求不足的风险、商业地产行业竞争加剧风险、公司未来分红不及预期风险。