房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。
房地产
写字楼 、 酒店 、 购物中心 、 展馆 、 产业园
房地产开发经营；物业管理；房屋租赁；建筑物拆除（不含爆破作业）；房屋建筑工程设计服务；铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑；建筑工程后期装饰、装修和清理；土石方工程服务；建筑物空调设备、通风设备系统安装服务；酒店管理；商品批发贸易（许可审批类商品除外）；商品零售贸易（许可审批类商品除外）；
| 业务名称 | 2024-03-31 | 2024-02-29 | 2024-01-31 | 2023-12-31 | 2023-11-30 |
|---|---|---|---|---|---|
| 签约金额(元) | 270.36亿 | 156.24亿 | 203.23亿 | 227.33亿 | 312.37亿 |
| 签约面积(平方米) | 153.30万 | 94.77万 | 118.80万 | 128.53万 | 159.46万 |
| 销售均价(元/平方米) | 1.76万 | 1.65万 | 1.71万 | 1.77万 | 1.96万 |
| 新增占地面积(平方米) | 3.71万 | 46.23万 | - | 105.34万 | - |
| 新增土地价款(元) | 12.82亿 | 67.80亿 | - | 274.27亿 | - |
| 新增面积:新增土地计容积率建筑面积(平方米) | 9.28万 | 99.76万 | - | 269.32万 | - |
| 项目数量:土地项目(个) | 1.00 | 3.00 | - | 20.00 | - |
营业收入 X
| 业务名称 | 营业收入(元) | 收入比例 | 营业成本(元) | 成本比例 | 主营利润(元) | 利润比例 | 毛利率 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
加载中... | ||||||||
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
武汉虹丽置业管理有限公司 |
6541.39万 | 0.19% |
恒丰银行股份有限公司成都分行 |
3759.48万 | 0.11% |
成都立尔森建筑规划设计顾问有限公司 |
3605.52万 | 0.11% |
郭战辉 |
2790.06万 | 0.08% |
涂文哲 |
2574.75万 | 0.08% |
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
广东省物资产业(集团)有限公司 |
15.68亿 | 1.69% |
广州汽车集团股份有限公司 |
13.19亿 | 1.43% |
广州市妇女儿童医疗中心 |
1.45亿 | 0.16% |
广东万里马投资实业有限公司 |
9400.09万 | 0.10% |
广州吉盛伟邦家居采购有限公司 |
8891.69万 | 0.10% |
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
广州吉盛伟邦家居采购有限公司 |
4298.38万 | 0.14% |
中国建设银行股份有限公司成都第七支行 |
2628.85万 | 0.09% |
中国移动通信集团设计院有限公司 |
2503.67万 | 0.08% |
中国农业银行股份有限公司武汉硚口支行 |
2484.55万 | 0.08% |
广东永旺天河城商业有限公司 |
2473.37万 | 0.08% |
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
交通银行股份有限公司广东省分行 |
2.37亿 | 0.35% |
广晟有色金属股份有限公司 |
2.00亿 | 0.29% |
谭毅 |
1.17亿 | 0.17% |
广州佳禾化妆品制造有限公司 |
1.04亿 | 0.15% |
广州吉盛伟邦家居采购有限公司 |
9852.98万 | 0.14% |
| 客户名称 | 销售额（元） | 占比 |
|---|---|---|
交通银行股份有限公司广东省分行 |
3.94亿 | 1.94% |
谭毅 |
1.20亿 | 0.60% |
广州佳禾化妆品制造有限公司 |
1.16亿 | 0.58% |
李迎春 |
5970.07万 | 0.30% |
广州吉盛伟邦家居采购有限公司 |
5067.72万 | 0.25% |
一、经营情况讨论与分析 二、报告期内公司所处行业情况 2023年，我国GDP同比增长5.2%，受世界经济增长动能不足、地区热点问题频发、外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升等因素影响，固定资产投资完成额、社会消费品零售总额、出口金额累计同比增速分别从年初高点的5.5%、9.3%和0.3%回落至3.0%、7.2%和-4.7%，呈现下行趋势，经济持续发展的基础还不稳固。 2023年，我国M2余额为292万亿元，同比增长9.7%；年内两次降低存款准备金率共50BP，释放流动性超2万亿元，货币供给充足，市场流动性保持充裕。但M1同比增速仅1.3%，M2-M1增速剪刀差达8.4%，为20... 查看全部▼
一、经营情况讨论与分析
二、报告期内公司所处行业情况
2023年，我国GDP同比增长5.2%，受世界经济增长动能不足、地区热点问题频发、外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升等因素影响，固定资产投资完成额、社会消费品零售总额、出口金额累计同比增速分别从年初高点的5.5%、9.3%和0.3%回落至3.0%、7.2%和-4.7%，呈现下行趋势，经济持续发展的基础还不稳固。
2023年，我国M2余额为292万亿元，同比增长9.7%；年内两次降低存款准备金率共50BP，释放流动性超2万亿元，货币供给充足，市场流动性保持充裕。但M1同比增速仅1.3%，M2-M1增速剪刀差达8.4%，为2014年以来新高；2023年CPI和PPI同比分别上涨0.2%和下降3.0%，为近年新低，反映居民消费需求和企业投资意愿较弱。
M1和M2增速情况
2023年7月24日中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，为房地产政策优化打开空间，各地政策持续落地，据中国指数研究院统计，2023年已有200余省市（县）出台房地产调控政策超670次，通过降首付、降利率、降税费、认房不认贷等多措并举，降低购房门槛和成本；并加大房地产项目融资协调机制、“三大工程”及配套措施的落地速度和力度，稳定房地产市场。
2023年，全国商品房销售面积11.2亿平方米，销售金额11.7万亿元，分别同比下降8.5%和6.5%，仍在下降区间。31个大中城市中，一线城市的商品房成交面积同比下降0.7%，二线城市同比下降8.8%，三线城市同比下降10.6%，城市仍在分化。核心城市及城市群的市场更具韧性，克而瑞数据显示，2023年重点30城一二手房成交总量为3.43亿平方米，同比增长13%。
不同级别代表城市商品房成交面积
代表城市为31个大中城市。一线包括北京、上海、广州、深圳4个城市；二线包括成都、大连、福州、杭州、哈尔滨、长春、长沙、南昌、南京、青岛、苏州、武汉、厦门13个城市；三线城市包括安庆、包头、东莞、佛山、惠州、江阴、昆明、兰州、南宁、韶关、石家庄、无锡、扬州、岳阳14个城市。
2023年，房地产开发投资完成额11.09万亿元，同比下降9.6%，其中，全国住宅土地成交总价3.21万亿元，同比下降23.0%；住宅土地成交规划建筑面积8.29亿平方米，低于2023年9.48亿平方米的商品住宅成交面积，7年内第二次出现供应面积少于成交面积。房屋新开工面积9.54亿平方米，同比下降20.4%，企业开工意愿较低；房屋竣工面积9.98亿平方米，同比提升17.0%。
住宅用地成交面积及销售面积情况
2023年，房地产开发到位资金12.75万亿元，同比下降13.6%，行业资金面整体承压。其中自筹资金4.20万亿元，同比下降19.1%，房企自身筹措资金压力仍然较大。定金及预收款4.32万亿元、个人按揭贷款2.15万亿元，分别同比下降11.9%和9.1%，高于销售金额降幅，反映出行业销售回笼压力较大。国内贷款规模1.56万亿元，同比下降9.9%。同时，2023年房企境内公司债及中票发行规模2906亿元，同比下降13.6%，境外债发行规模约131亿美元，同比下降43.4%，直接融资规模快速下降。
房地产开发资金来源情况
报告期内，房地产销售表现依然较弱，在一季度短暂回升后市场持续下行，整体呈现更多元的结构性分化特征。销售下行压力快速传导至开发端，房企拿地、开工意愿低迷，贷款资源萎缩导致融资规模下降，共同加剧行业信用危机，从而也加深购房者对房地产市场的担忧情绪。
国务院常务会议表示房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局，稳定行业发展的态度明确，政策面的积极因素在不断累积，行业销售也出现了积极变化。2023年全国商品房销售金额同比降幅收窄，新房和二手房交易金额同比保持正增长，显示出居民购房需求仍具韧性，但是需求的修复仍取决于居民收入预期好转和信心提升，行业企稳仍需时间。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司是一家以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相关业务布局的大型、综合性企业集团，业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。公司连续15年保持房地产行业央企第一，位居2023年中国房地产百强企业首位。
不动产投资开发方面，公司聚焦于国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持商品住宅开发为主，满足客户差异化需求，打造“天-悦-和”三大产品系；公司适度持有经营性物业，不断提升资产经营质量，业态涵盖写字楼、酒店、购物中心、展馆、产业园等。此外，公司以百姓安居为己任，积极发展保障性租赁住房，拓展公寓业务，建成保障房超10万套。
以不动产投资开发为原点，公司有效整合行业生态内的建筑、物业、代理、资产经营等综合服务业态，并结合拉动内需、消费升级的产业导向，从客户与社区需求出发，在文旅、会展、康养等领域形成精品服务体系，为人民美好生活提供一站式综合解决方案。以产融结合为经营理念，通过资产证券化等创新方式，打通资产管理闭环，持续提升运营能力。
四、报告期内核心竞争力分析
1、卓越的战略管理及市场应变能力
房地产是一个政策高度敏感的行业，在过往30余年的发展过程中，行业始终在波动调整中发展前行。公司一贯以卓越的战略规划和执行力赢得竞争优势、把握发展机遇，实现了持续快速的成长。2021年下半年以来，行业持续深度调整、供求关系也发生了重大变化，过程中公司管理层时刻保持对宏观经济、行业政策、市场环境的密切关注，凭借多年积累的经验敏锐洞察形势、保持清醒的行业认知，并及时有效的调整经营策略，依托扁平的两级架构高效落地执行，始终保持优秀的市场应变能力，从而赢得了复杂形势下的竞争先机，实现了行业领先和高质量发展。
2、诚信经营、稳健发展构建起的强大信用优势
公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质的房地产央企是公司特色鲜明的品牌符号，公司在30多年的发展过程中构筑起以诚信经营、稳健发展为企业特色的信誉基础，强大的品牌和信誉进一步提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的信用比较优势。
3、稳健的财务管理能力
公司坚持安全与发展并重，在发展中铸就稳健经营优势。公司始终坚持稳健的财务管理政策，不断夯实资产，强化风险防范和应对能力。公司在收入确认和资产计量等方面一直坚持严格保守的会计政策，确保资产质量扎实，并在此基础上长期保持合理健康的负债水平，坚守“三道红线”绿档企业标准，稳健的财务结构兼顾风险防范与规模扩张，保障公司穿越行业周期变化。
公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平，连续六年保持经营活动现金流为正；公司债务期限及类型结构合理，且持续保持多元、畅通的融资渠道，可根据业务需要对资金和有息债务规模进行动态管理，有效保障了公司的资金安全、合理灵活的资产负债结构和低成本优势。
4、专业的开发运营能力和行业领先的产品力
公司深耕房地产行业30余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系与专业开发能力。公司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、公寓、写字楼、购物中心、星级酒店、展馆、体育场馆、旅游地产等，业态多样、产品系不断迭代升级，形成了从前端设计、开发、建设、销售、物业服务、资产运营等全链条闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系、综合的成本管控能力、卓越的开发效率。
多年积淀铸就了公司高效的专业开发优势同时，也锻造了公司强大的产品力。公司已构建完善的“人文社区”产品品牌服务体系，形成“天悦和”三大产品系十二大子品牌，致力于打造绿色、健康、安全、便捷的生活体验，引领高质量发展的品质时代。
5、拼搏进取的管理团队和规范高效的管理体系
在公司30多年的发展过程中，公司锻造了一支久经市场考验、敢打硬仗、能打胜仗的保利铁军，这也是公司保持基业长青的核心优势之一。公司管理团队能长期保持拼搏进取的企业家精神，在行业下行周期中更加充分展现出能动优势和韧性优势，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。
公司作为国资央企，严格按照国资委管理要求和考核导向开展经营管理，规范透明的管理体系可有效强内控、防风险，为公司安全发展保驾护航。公司多年管理经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，并得以长期稳定和坚持，既保障了总部敏锐的市场触觉和对公司业务全局的把控，有效降低信息不对称、提高决策和管理效率，又保障了公司上下步调一致的强大执行力和快速的应变调整能力，成为行业头部企业中少有的组织架构，是公司能有效应对历次市场调控、穿越周期保持稳健经营的一个重要优势。
五、报告期内主要经营情况
2023年，面对复杂多变的内外部环境，公司提出行业进入“高质量发展的品质时代”，围绕“稳增长、去库存、调结构”的经营中心任务，全年实现了良好的经营业绩，资产、资源结构不断优化，产品和服务品质持续提升，可持续发展能力不断增强。
1、销售规模领先市场，市场占有率稳步提升
2023年，公司紧盯行业形势变化，把握市场窗口机会，采取积极灵活的营销策略，坚决果断去库存，全年实现销售金额4222亿元，位居行业第一；实现销售面积2386万平方米。
城市深耕效果持续凸显。公司在确定性强的核心38城销售贡献近9成，同比提升2个百分点。珠三角、长三角销售贡献分别超1100亿元和1400亿元、广佛合计超800亿元、上海超500亿元，深耕效果显著。
市场占有率不断提升。公司2023年市占率3.6%，同比提升0.2个百分点，其中，核心38城市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个，单城市占率天花板不断突破提升。
存量项目去化成效显著。公司加大2022年之前获取的存量项目去化力度，存量项目签约金额2575亿元，占全年销售金额的61%；签约面积1643万平方米，占全年销售面积的69%。
2、开源节流，经营活动现金流连续6年为正
2023年，公司在积极开源节流、保持生产经营平稳发展、投资拓展金额合理增长的基础上，实现经营活动现金流量净额139亿元，连续6年为正。
加快回笼，盘活受限资金。公司抢销售的同时，加强按揭和待收房款回收，全年回笼金额4304亿元，销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2个百分点。公司通过加速参股项目投资回收、多种方式盘活预售监管资金、加快退税等，累计增加可动用资金529亿元。
以销定产，实现资金支出的动态平衡。报告期内，公司新开工面积1491万平方米，同比下降37%；集中资源保障品质交付，竣工面积4053万平方米，同比增长2%，完成29.1万套品质交付，同比增长12%。
报告期末，公司货币资金余额1480亿元，保持在总资产10%左右的合理水平。此外，公司报告期末并表口径已售待回笼资金（含销项税）966亿元，未来可动用资金充裕。
3、资产负债结构持续优化，融资成本不断降低
2023年，公司践行高质量发展模式，在保持平稳发展的同时，积极寻求负债规模和结构的持续优化，提高发展的持续性和安全性。
资产负债结构不断优化。报告期末，公司资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28。1年内到期的债务余额为737亿元，占有息负债比重为20.82%，较期初下降0.46个百分点。
融资空间充足，成本持续降低。报告期末，公司有息债务余额3543亿元，较期初减少271亿元，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36个BP；公司直接融资占有息负债比重16.31%，仍有较大提升空间。年内公司新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。
4、聚焦核心城市实现高质量拓展，土储结构持续优化
2023年，公司以高质量客户研究为基础，聚焦核心城市，拓展优质项目，实现资源结构持续优化。报告期内，公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，具有较强盈利能力。
坚持聚焦核心城市。2023年，公司拓展金额中99%位于核心38城，住宅业态货值占比95%，新增项目楼面均价15187元/平方米。高质量拓展保证开发效率和去化速度，2023年新获取项目中40%当年开盘并贡献签约金额超300亿，2022年新获取项目年内收回全部股东投入。
增量带动存量，土储结构持续优化。报告期末，公司土地储备计容建面7790万平方米，其中存量项目6608万平方米，增量项目1182万平方米，存量项目占比下降8个百分点；核心38城面积储备占比近7成，提升2.4个百分点，资源结构不断优化。
5、收入结转有保障，财务业绩扎实稳健
营收规模稳步提升，未来业绩有保障。报告期内，公司竣工和结转规模带动收入增长，全年实现营业收入3468亿，同比增长23.42%；公司始终保持谨慎的收入确认政策，项目完成交付后才确认收入，因此，公司报告期末合同负债3772亿元，未来收入保障度高。
盈利扎实稳健，表现符合行业趋势。报告期内，公司实现净利润178.99亿元，同比下降33.68%；归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%。全年公司结转毛利率16.02%，同比下降5.99个百分点，主要因低利润项目结转占比提升，符合行业趋势。同时，长期以来公司一贯采取保守的会计政策，投资性房地产坚持成本法计量，并每年计提折旧；出于谨慎性原则，对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元，业绩扎实稳健。
6、补短板、强弱项，全面提升资产经营和产品品质
聚焦资产回报，全面提升资产经营水平。报告期内，公司对公寓、写字楼、商业等重点业态进行资源整合，加速经营规模化，切实提升资产的经营质量，已开业资产回报率2.7%，同比提升0.5个百分点；同时不断深化顶层设计，抓实商业资产运营的定位、筹开、经营、融资和退出等关键环节，加强集约赋能，提高管理效率，年末在管的酒店、购物中心、写字楼、公寓类等商业经营类资产项目新增28个至135个，管理面积达435万平方米，同比增长12%。在资产回报率和运营规模双重提升下，公司年内实现资产经营类收入41.7亿元，同比增长超三成。
以客户为中心，持续推进产品品质提升。报告期内，公司积极践行高质量发展，以客户需求为中心，落地“天、悦、和”产品系项目79个，打造标杆产品，满足客户对产品品质不断提升的需求，在展示前端取得了良好效果；同时公司制定品质管控标准，强化全过程品质提升，建立“一房五验”交付前验收整改机制，确保前端展示和最终交付效果匹配一致，产品服务美誉度和客户认可度不断增强。全年，公司完成品质交付29.1万套，客户满意度不断提升。
7、展现央企责任担当，增强市场信心，品牌影响力不断提升
积极开展市值管理，增强资本市场信心。2023年资本市场表现持续低迷，公司推动大股东增持，并果断实施不超过20亿元回购方案，展现央企担当和行业引领者风范。同时，公司修订《2023-2025年股东回报规划》，将现金分红比例从20%提升至40%，彰显公司安全发展的信心。
践行央企行业龙头责任担当，公司品牌影响力持续提升。报告期内，作为行业龙头，公司借助国家相关部位、监管机构调研问策的机会，积极呼吁、建言献策，推动行业政策环境持续改善，修复企业和市场信心。同时，公司始终积极践行央企社会责任，以优质产品和服务，不断擦亮保利品牌。公司连续十四年蝉联“中国房地产行业领导公司品牌”TOP1，综合实力位居行业第一，获评中国ESG上市公司先锋100等荣誉奖项，品牌价值与影响力持续提升。2023年末，公司品牌价值1400亿元。
8、推进系统性体系化建设，提升组织能力
行业已进入高质量发展的品质时代，供求关系发生重大变化，发展模式也从“三高”向高质量发展转型。公司牢牢树立以客户为中心的经营思想，以打造“五好”生活为目标，通过三大业务保障体系、四大管理支撑体系和四大业务发展体系，构建公司体系化建设的顶层架构和建设蓝图，持续提升组织能力建设，增强公司核心竞争力。
在体系化建设推动下，公司通过各专业线交圈协同，系统性推进提质增效。报告期内，公司持续深化投资定位一体化、产品和品牌服务标准化，开发效率进一步提升，41个新拓展项目实现当年开工，平均首开时长为5.2个月，首开效率提高3.7个月。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
(二)公司发展战略
公司结合行业发展新趋势与市场新特点，基于“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”战略愿景，坚持以不动产投资开发为主，美好生活服务、产业金融等业务集群共进，实现企业高质量发展。不动产投资开发是公司坚定的主业方向，公司将坚持做强做优开发业务。
在“房住不炒”的政策引领下，坚持产品的刚性及改善性需求定位，回归房屋居住属性，不断提升产品设计与配套服务水平；坚持“中心城市+城市群”的城市深耕策略，提升城市研判精准度，把握区域市场结构性机会；发挥央企资源整合优势，创新拓展方式，加大城市更新等多元化拓展力度；加快项目开发建设进程，落地精益管理模式，细化考核与激励机制，促进运营效率提升。
以不动产投资开发为原点，围绕“让美好生活更美好”的企业使命，公司将积极发展和培育不动产产业链业务，在做好主业协同的基础上，持续提升不动产生态产业核心竞争力及市场化水平，聚力打造新的行业标杆。一方面，以产业链价值挖掘与资产经营为主线，持续优化产业布局和资源配置，巩固物业等板块的龙头地位，提升商管、公寓、会展等板块的运营能力与市场化程度，大力孵化健康养老等产业，完善综合服务布局；强化自持物业管理，打通全周期经营管理机制，提高资产收益水平。另一方面，以产业金融服务为基础，继续提升房地产基金管理规模和市场化程度，加强产业链投资及资本运作能力，推动产融结合，充分发挥产业金融在探索布局新兴战略业务领域的引领作用，打造新的利润增长极。
(三)经营计划
全年公司计划完成房地产及相关产业直接投资3350亿元，计划新开工面积1800万平方米，计划竣工面积3400万平方米。
(四)风险与机遇
目前，国内外宏观经济形势复杂严峻，我国居民收入预期下降、有效需求不足，置业观望情绪浓厚；购房者对房屋按期交付、品质保证、价格稳定的担忧情绪较重，新房购置意愿延后。与此同时，二手房市场挂牌量持续增加，以价换量特征更为突出，对新房市场成交进一步形成压制。
中长期来看，住房需求已经从“有房住”转向“住好房”，居民的改善性需求将继续支撑行业发展，三大工程的推进落地也为行业带来新的发展空间，未来新房销售仍有望保持10万亿左右的市场规模。购房者对房企的产品品质、品牌信用、服务水平提出更高要求，企业间的竞争格局也更加激烈，未来具备全面开发能力、产品创新能力、综合服务能力的房企将拥有更大的发展机会，行业引领者的护城河也将越来越宽。
收起▲