一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 (一)报告期内公司所属行业情况 房地产业方面，2024年上半年，全国房地产市场整体仍处于深度调整阶段。中指研究院发布报告称，2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房地产整体下行压力仍较大。2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%。根据国家统计局数据显示，2024年1-6月，商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.00%，其中商品房住宅销售面积40,114万平方米，同比下降21.9%。 2024年上半年，房地产政策频繁出台并延续上年...
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一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)报告期内公司所属行业情况
房地产业方面，2024年上半年，全国房地产市场整体仍处于深度调整阶段。中指研究院发布报告称，2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房地产整体下行压力仍较大。2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%。根据国家统计局数据显示，2024年1-6月，商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.00%，其中商品房住宅销售面积40,114万平方米，同比下降21.9%。
2024年上半年，房地产政策频繁出台并延续上年的宽松基调。4月30日中央政治局会议强调“统筹消化存量房产和优化增量住房”，5·17房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，6·7国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。展望下半年，预计在政策托底和高基数效应减弱影响下，全国新房销售同比降幅将逐步收窄，但投资开工表现或延续偏弱走势，市场仍处筑底阶段。
大消费产业方面，2024年政府工作报告提出，从增加收入、优化供给、减少限制性措施等方面综合施策，激发消费潜能。商务部把2024年定为“消费促进年”，各级商务主管部门深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，扎实推动消费品以旧换新政策落地见效，促进消费平稳增长。据国家统计局数据，1-6月，社会消费品零售总额23.6万亿元，同比增长3.7%，其中6月社会消费品零售总额4.07万亿元，同比增长2.0%，为经济回升向好提供有力支撑。
2024上半年的消费市场整体是稳定向好的态势，随着政策持续发力显效，消费潜力有望进一步释放。2024年下半年消费市场具备向好的基础，然而，居民对收入预期偏弱，储蓄意愿强劲，对自身消费增长的预期相对谨慎；同时消费者趋向于更加理性和冷静，重视消费的性价比和实用性。
大健康产业方面，生物医药产业不仅是关系国计民生和国家安全的战略性新兴产业，也是一项治疗、疾病预防、卫生保健的社会事业。从中长期看，人口老龄化使行业有了上行走势的中长期趋势；从短期看，近几年居民的健康意识和疾病防控意识均有所提高。2024年政府工作报告明确了将“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力”作为2024年的首要工作任务。《广东省发展生物医药与健康战略性支柱产业集群行动计划（2021—2025年）》也提出，要打造以广州、深圳市为核心，以珠海、佛山、惠州、东莞、中山市等为重点的产业创新集聚区。国家层面出台政策鼓励生物医药行业创新，省委省政府将生物医药产业发展放在重要的战略规划中，为生物医药大健康产业发展提供蓬勃的动能，助力迈向新的高质量发展台阶。
（二）报告期内公司主营业务情况
2024年上半年，公司经受住了外部环境不确定性带来的考验，全力推动重组改革取得了突破性的进展；同时持续推动降本增效和资产盘活、加强内控管理、拓宽融资渠道，防范和化解了公司经营相关的重大风险，为后续企业改革转型工作打下了坚实的基础。
房地产业方面，报告期内，房地产业务仍是公司主要的收入来源，公司秉承“精工质本”建筑精神，坚持精品化设计理念，长期以自主开发销售的模式向市场推出精品住宅项目，在珠海、上海、重庆、三亚等地形成了良好的品牌形象。上半年，公司房地产板块以促回款为目标，通过创新变革营销模式、拓展营销渠道、提升产品质控等措施，借助AI看房、直播促销等创新手段，多管齐下，全力推进销售去化，其中三亚项目销售去化表现突出。同时，公司切实提升产品“交付力”，通过产品力、服务力、保障力三大内核支撑，为客户和业主创造更加美好的人居生活体验。
大消费产业方面，公司一方面持续做好线下商业地产项目的招商运营或筹开工作，以三亚湾壹号商业项目及格力海岸S7商业项目为重点，进一步强化和巩固与现有合作方的良好合作基础，以市场为导向，不断提升各在营商业项目的招商运营状况；另一方面公司持续创新和优化“珠海免税MALL”线上平台的直播模式和营效策略，积极拥抱数字化变革，并通过“走出直播间”等创新方式推动公司大消费项目与数字电商的融合发展。洪湾渔港公司积极推进“智慧渔港”建设，运用现代信息技术和智能化手段，对渔港进行全方位、高效的管理和运营，促进渔业经济的持续发展。
大健康产业方面，公司对科华生物的股权投资是公司发展生物医药大健康产业的重要布局。报告期内，公司通过加强股权管理，依法依规推动公司持有的5%科华生物股权转让工作，通过专业团队管理，为科华生物后续健康、稳定经营奠定治理基础。
（三）公司重大资产重组情况
重大资产重组方面，在夯实主业发展基础、持续防范和化解各类风险的同时，公司践行二十届三中全会精神，根据中央全面深化改革的总体要求，紧抓重组改革的战略机遇，全力化解各项难点，与免税集团的重大资产重组取得重要进展。2024年7月，在新“国九条”政策环境下，基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，公司拟对重组方案进行重大调整。2024年8月31日，公司披露调整后的重组预案，公司拟将持有的上海保联100%股权、上海合联100%股权、上海太联100%股权、三亚合联100%股权、重庆两江100%股权及相关对外债务，与海投公司持有的免税集团51%股权进行资产置换，资产置换的差额部分以现金方式补足。若本次重大资产置换实施完成，公司将转型为以免税业务为主导的大消费产业为主业，整体盈利能力和持续经营能力将得到改善，现金分红能力明显加强，迈入高质量发展新阶段。
二、经营情况的讨论与分析
2024年半年度，公司实现营业收入18.93亿元，同比增加2.05%，实现归属于上市公司股东的净利润-7.77亿元，较上年同期亏损增加5.65亿元。经营活动产生的现金流量净额4.47亿元。截至2024年6月30日，公司总资产为246.68亿元，归属于上市公司股东的净资产为47.80亿元，剔除合同负债后的资产负债率为77.31%，比上年末增加2.58个百分点。
三、风险因素
1、政策风险
房地产行业受宏观经济环境和国家政策调控影响较大，近年来房地产行业属国家重点调控对象。国家通过经济、行政、法律等多种方式对城镇化、土地、住宅供应结构、信贷、税收等领域进行调控。报告期内，房地产配套政策继续优化落实，公司将持续密切关注国家和地方政策的变化，积极分析应对以提高公司抗风险能力，并做好科学研究，促进区域合理布局，紧抓市场机遇，实现公司稳健发展。
2、市场风险
目前，国内外宏观经济形势复杂严峻，房地产行业持续深度调整，房地产行业信心修复仍需时间，受收入预期和消费信心影响，居民消费较为谨慎，呈现出需求不足，公司项目去化承压。公司将继续秉承专筑之精神、专谨之态度、专业之品质，积极创新产品，提高产品竞争力，借助大湾区、横琴深合区、海南自由贸易港发展机遇，实现各产业相互联动，提高公司整体竞争力。
3、财务风险
房地产开发属于资金密集型行业，项目开发周期长，开发流程涉及诸多重环节与合作单位，建设资金需求量大，公司正处于改革转型时期，任何环节的不利变化，都将可能导致公司项目开发周期延长、成本上升等风险，造成项目预期经营目标难以如期实现。公司一方面将加快项目开发进度，增加销售收入和回款速度；另一方面整合自身资源优势，优化项目投资结构，加强各项目的资金统筹规划，拓宽融资渠道，确保现金流安全，为公司发展提供助力。
四、报告期内核心竞争力分析
1、知名的品牌影响力
公司经过多年的坚持和努力，获得了来自国内外社会各界的认可，树立了高品质的知名度和美誉度。公司多次获得中国房地产企业品牌价值等奖项，格力广场项目获“詹天佑”大奖，港珠澳大桥珠海口岸工程获中国建筑行业工程质量的最高荣誉——“鲁班奖”。公司在海岛海港建设、沙滩修复、海域生态保护等多个层面提升城市发展，为珠海居民打造休闲、生态的居住环境。公司积极践行国企社会责任，助推珠海市渔业高质量发展，报告期内，以公司旗下洪湾中心渔港为核心的珠海市渔港经济区，入选国家级沿海渔港经济区试点名单，是今年广东省两个入选的渔港经济区之一。
2、严谨的质量管理体系
公司以“精工质本”为建设开发理念，以“见细入微，精益求精”的精神贯穿于整个开发流程，从设计、施工到售后服务，形成了一套精细化、标准化、科技化、人本化的管理系统，严格把控产品的每一个环节。公司持续改进质量管理体系，并已通过GB/T19001-2016/ISO9001:2015质量管理体系认证。公司树立优秀的质量标杆样板，对水电预埋、装修装饰、铝合金窗等三十多道主要工序采用“样板引路”，严格遵守程序规范要求。
3、丰富的管理经验
公司在多年的城市开发建设历程中，积累了丰富的房地产开发管理经验。在口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业、大消费产业等发展过程中，积累了与港澳互通交流与合作、港湾治理、海洋生态保护、物业服务、精品酒店管理、高端旅游服务、电商运营、商业运营等业务领域的宝贵经验。若未来公司重大资产重组完成，还将引入丰富的免税行业管理经验，为公司大消费产业的发展提供强有力的支撑。
4、优秀的人才管理和培养体系
公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富、专业素质过硬的核心管理团队。公司核心管理团队对当下市场环境中公司发展现状做出科学把控，立足公司新发展阶段，适时调整经营策略，真抓实干推动公司高质量转型发展。公司以“忠诚、创新、有为、廉洁”的用人观，建立了敢于担当、勇于挑战、充满斗志的人才队伍，为企业发展保驾护航。公司坚持以新发展理念激发人才活力，奖优罚劣、奖勤罚懒，注重差异，兼顾公平，为企业持续稳健发展提供良好制度保障。
5、前瞻性布局和产业转型升级
公司持续优化战略产业布局，已构建房地产业、大消费产业、生物医药大健康产业的战略版图，业务涵盖地产开发、商业运营、跨境电商、文旅消费、民生消费等领域。同时，公司充分挖掘粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、海南自由贸易港等战略发展机遇，积极布局与公司发展战略相匹配的项目资源。公司进行重大战略布局调整，拟逐步退出房地产开发业务并实现向以免税为主导的大消费业务转型。若重大资产重组实施完成，公司将逐步退出房地产业务，并形成以免税业务为主导的大消费产业发展格局，整体盈利能力和持续经营能力将得到改善，现金分红能力明显加强，迈入高质量发展新阶段。
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一、经营情况讨论与分析 2023年，是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是新一轮国企改革深化提升行动“冲锋号”吹响之年。这一年，在公司董事会和经营层的带领下，格力地产紧紧围绕党中央决策部署，紧扣省委“1310”具体部署和市委“1313”思路举措，面对严峻复杂的外部形势，公司上下坚定改革重组信心，凝聚转型发展共识，全力推动公司重大资产重组工作；坚持稳中求进工作总基调，持续夯实经营发展底盘、推动产业整合部署结构优化、发力人才队伍建设、规范公司内部管理，为企业高质量发展打下了坚实的基础。 2023年，公司实现营业收入473,237.99万元，同比增加16.95%；实现归属于上市公司股东的净...
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一、经营情况讨论与分析
2023年，是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是新一轮国企改革深化提升行动“冲锋号”吹响之年。这一年，在公司董事会和经营层的带领下，格力地产紧紧围绕党中央决策部署，紧扣省委“1310”具体部署和市委“1313”思路举措，面对严峻复杂的外部形势，公司上下坚定改革重组信心，凝聚转型发展共识，全力推动公司重大资产重组工作；坚持稳中求进工作总基调，持续夯实经营发展底盘、推动产业整合部署结构优化、发力人才队伍建设、规范公司内部管理，为企业高质量发展打下了坚实的基础。
2023年，公司实现营业收入473,237.99万元，同比增加16.95%；实现归属于上市公司股东的净利润-73,313.43万元，同比实现减亏132,419.34万元；经营活动产生的现金流净额499,872.53万元，同比增加201.14%。截至2023年12月31日，公司总资产为2,633,232.00万元，归属于上市公司股东的净资产为556,618.49万元。
（一）公司各业务板块经营情况
房地产板块是公司核心产业板块之一，2023年，公司房地产板块以“抓销售、促回款、控成本、止出血”为工作重点，强化改革、整合资源、谋求发展，全面做好经营管理工作。
海洋产业板块是公司在海洋业务方面的重大部署，2023年，公司海洋板块在全力做好渔港委托运营服务、自营业务转型拓展等工作的同时，根据市委市政府对于海洋强市的战略部署，深入落实“产业第一”发展目标，确保粤港澳大湾区海产品交易中心项目顺利开业、并积极推进供港澳水产品仓储加工基地等项目建设。
商业管理和现代服务业务是公司在房地产业务的延申，2023年，海控商业管理公司在贯彻落实加速盘活格力地产商业资产，进一步提升商业管理专业化能力、市场竞争力、服务管理品质和经营效益整体工作。保联（珠海横琴）商业零售有限公司按照集团整体部署，搭建跨境供应链渠道，开展了以香港为基地的国际贸易业务，以及境内完税渠道批发零售业务。格力物业公司坚持围绕主业，效益导向，多措并举促增收。全年营业收入及净利润完成率均为100%，同比均实现了双位数增长。
信息技术业务是公司在跨境电商领域的重要探索，2023年，珠海海控科技有限公司重点以跨境业务为切入点，深入整合现有数字化技术能力和线上业务运营能力，围绕互联网电商、智慧门店、全域会员运营、供应链、物流以及客服，为集团旗下各商业形态、门店、商圈、物业服务单位输出差异化的线上运营解决方案，本年度运营的各平台业务平稳上升。
（二）重大资产重组情况
为进一步推动公司产业转型升级，打开高质量发展新局面。公司积极推进购买珠海免税集团100%股权并募集配套资金的重大资产重组工作。报告期内，公司董事会秉持重组优先原则，克服诸多困难，在短时间内完成了方案优化、专项核查、评估审计等重要工作，并于4月14日获得上交所受理，处于全国同期领先。
此后，公司高效配合监管部门完成了过往年度存货减值相关问题的调查和办理结案，让重组工作具备了恢复申请审核的重要条件之一。通过本次重组，将向公司注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，公司基本面将得到改善，盈利能力和抗风险能力将显著提升，有望为全体股东带来持续稳定的回报，促进公司高质量发展。
此外，公司全面加强合规治理和内部管理，并提前谋划重组后的战略方向，报告期内启动了产业布局、整合发展的谋划、研究相关工作，并同步推动商业和大健康板块等业务领域先行先试改革，稳步推动促进产业协同、团队协作、资源整合、效率提升，为公司实现转型发展定良好基础。
（三）社会责任履行情况
公司结合发展战略规划，将ESG理念融入公司的运营管理、产品创新及服务提供的全流程中，坚持关注绿色建筑、职业健康与安全、依法纳税等ESG议题，积极与利益相关方沟通，共同实现可持续发展的绿色未来。为进一步完善公司ESG治理体系，2024年初，公司董事会设立了董事会品牌与ESG委员会，全面统筹公司ESG管理的战略规划，更好提升公司在ESG领域的表现。
2023年公司在ESG治理方面取得显著成效，发布了首份ESG报告并入选《珠海市国资国企社会价值》白皮书。12月，入选“国有企业上市公司ESG-先锋100指数”，该榜单由国务院国资委社会责任局指导、责任云研究院执行，首次在《国资国企社会责任蓝皮书（2023）》中发布。
二、报告期内公司所处行业情况
（一）房地产业方面
2023年房地产市场出现了一些积极变化，但居民收入预期弱、房价下行压力等因素依然制约着市场修复节奏。国家统计局数据显示，2023年，房地产开发投资持续承压，跌幅从-5.7%扩大至-9.6%，商品房销售面积和销售额分别较上年下降8.5%、6.5%，行业整体维持底部震荡格局。
在政策端，2023年上半年，中央明确房地产行业支柱地位，中央继续以“房住不炒”为主基调，因城施策，以促进房地产业良性循环和健康发展为目标，延续宽松的调控政策。7月，中央政治局会议定调“房地产市场供求关系已发生重大变化，要适时调整优化房地产政策”。此后，国家和地方政府从供给端和需求端同时发力，陆续出台政策刺激楼市，支持刚性和改善性合理住房需求，居民购房需求有所释放。10月，中央金融工作会议提出健全房地产企业主体监管制度和资金监管，要促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，同时要求加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
综上，报告期内，房地产市场仍处在底部修复、边际改善企稳的阶段，市场信心和购房预期的修复正在持续进行。
（二）大消费产业方面
2023年，国家从战略全局出发，高度重视在稳增长中着力扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置，打出了一系列促消费、扩内需的政策组合拳。1月，商务部将2023年定位为“消费提振年”，以此为主线，统筹开展全国性消费促进活动；7月，国办转发发改委《关于恢复和扩大消费的措施》（20条），提出要把恢复和扩大消费摆在优先位置，充分发挥消费对经济发展的基础性作用，不断增强高质量发展的持久动力。
随着稳增长、扩内需等一系列政策落地实施，2023年我国消费复苏步伐稳健。据国家统计局统计，2023年社会消费品零售总额超过47万亿元，总量创历史新高，比上年增长7.2%。2023年，最终消费支出对经济增长的贡献率为82.5%，消费重新成为经济增长的主动力。
综上，报告期内，消费市场呈现持续回暖、平稳向好态势。
（三）大健康产业方面
生物医药与健康产业是关系国计民生的重要产业，是我国重点发展的战略性新兴产业之一，发展潜力巨大。近年来，多地依托优势，大力发展生物医药与健康产业。《广东省发展生物医药与健康战略性支柱产业集群行动计划（2021—2025年）》已提出，要打造以广州、深圳市为核心，以珠海、佛山、惠州、东莞、中山市等为重点的产业创新集聚区。到2025年，广东将实现生物医药与健康产业规模、集聚效应、创新能力国内一流，体制机制、服务体系、市场竞争力国际领先，打造万亿级产业集群，加快进位赶超，建成具有国际影响力的产业高地。2023年珠海市政府工作报告提到，要加快打造“4+3”产业集群，为“产业第一”战略打好基础，生物医药与健康产业正是四大主导产业之一。目前，珠海在生物医药与健康领域已突显集群效应，医药创新生态逐步形成。
综上，报告期内，生物医药大健康产业正在进入高质量发展阶段，具有良好发展前景。
三、报告期内公司从事的业务情况
（一）房地产业方面
报告期内，房地产开发业务仍是公司营业收入和利润主要来源。公司房地产业务经营模式以自主开发销售为主，主要产品为中高端住宅，项目主要集中在珠海、上海、重庆、三亚。销售方面，报告期内，公司通过加推开盘、创新营销、渠道拓展、质控提升，全力推进项目入市销售。上半年，上海海德壹号开盘，受到市场良好反响，开盘当日实现售罄；下半年，格力海云居、格力海岸6期、平沙九号新天地、三亚湾壹号写字楼（三亚合联中央商务区项目）等项目相继进入市场，以优质设计、精工品质、完善配套备受市场好评。此外，公司切实提升交付力，全力以赴“保交楼”，重庆两江新区总部公园怡湖居、上海公园海德顺利完成交付；工程建设方面，公司按照降本增效原则，对包括设计、工程、招采和成本管控等领域进行了专项改革，三亚湾壹号、格力海岸S7、上海海德壹号项目建设稳步推进，其中三亚湾壹号项目于2023年底完成主体结构全部封顶工作。
公司积极拥抱数字技术，通过数字化赋能项目高效建设及运维。在三亚湾壹号项目中，公司首次将BIM技术贯穿于工程设计、施工管理、项目协同作业等全过程。报告期内，格力地产与同济大学建筑设计研究院共同申报的“三亚合联中央商务区项目设计阶段BIM应用分析与精细化管理”项目，荣获“2023年全国BIM高峰论坛暨‘龙图杯’全国BIM大赛”设计组三等奖；格力地产物业启用全新智慧物业信息化系统，提升居民居住体验和服务运营效率，助力公司住宅项目实现从“好房子”向“好社区”升级。
报告期内，公司“精工质本”建设理念及物业服务质量均获得社会认可。2023年6月，格力海岸S6地块一标段项目荣获2023年度“广东省建设工程金匠奖”和“广东省建设工程优质奖”，是广东省建筑行业工程质量的最高荣誉；格力海岸、格力广场（一、二期）、格力香樟、平沙九号广场获“物业服务五星级”评定。
（二）大消费产业方面
商业运营方面，公司充分利用海南自贸港、粤港澳大湾区的区位联动优势，稳步推进三亚湾壹号、格力海岸S7等项目的商业规划筹开工作。同时，为进一步满足消费群体个性化消费需求，以及为入驻商家营造良好营商环境，公司对格力海岸滨海商业一期项目——格力-海岸小镇进行了全新规划、焕新升级。
渔港运营方面，公司海洋板块进一步完成从建设到运营的转型升级。报告期内，洪湾中心渔港正式挂牌“国家中心渔港”，同时，依托洪湾中心渔港打造的粤港澳大湾区海产品交易中心开业，线下实体交易平台、线上电子交易平台全部建成并投入使用，助力海洋经济高质量发展；公司积极探索构建洪湾中心渔港消费中心，通过打造生鲜市场、海鲜餐厅，举办816开渔节系列活动等，进一步丰富了洪湾中心渔港文旅消费供给。
跨境电商方面，公司通过搭建私域流量运营体系、设立线下跨境展销店和自主运营跨境保税仓等，完善“珠海免税MALL”线上平台的运营体系和产品渠道；基于微信小程序的网上商城、位于港珠澳大桥口岸、珠海免税商城等多处线下体验店，实现线上线下联动，免税有税互通。业务范围拓展至进口完税、跨境保税，产品涵盖美妆个护、酒水饮品、日用百货类别，为消费者提供更加全面、便捷的服务。
报告期内，公司积极推进与珠海免税集团重大资产重组工作，本次重组将向公司注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，强化产业核心竞争力，形成以免税业务为主导的大消费产业。
（三）大健康产业方面
对科华生物的股权投资是公司发展生物医药大健康产业的核心布局。报告期内，公司通过加强股权管理，助推科华生物妥善化解有关风险，实现科华生物“脱星摘帽”，通过优化资本布局，依法依规推动公司持有的5%科华生物股权转让工作，通过专业团队管理，为科华生物后续健康、稳定经营奠定治理基础。
四、报告期内核心竞争力分析
(一)高品质的品牌影响力
公司经过多年的坚持和努力，获得了来自国内外社会各界的认可，树立了高品质的知名度和美誉度。公司多次获得中国房地产企业品牌价值等奖项，格力广场项目获“詹天佑”大奖，港珠澳大桥珠海口岸工程获中国建筑行业工程质量的最高荣誉——“鲁班奖”。公司在海岛海港建设、沙滩修复、海域生态保护等多个层面提升城市发展。报告期内，公司建设的“珠海市东澳岛重点海湾整治”项目被列为自然资源部公布的“2023年海洋生态保护修复十大典型案例”之一，成为广东省唯一入选的案例。
（二）严谨的质量管理体系
公司以“精工质本”为项目建设开发理念，“精工质本”理念贯穿于整个开发流程，从设计、施工到售后服务，形成了一套精细化、标准化、科技化、人本化的管理系统，严格把控产品的每一个环节。报告期内，公司积极开展房产项目质量工作，对业务流程中的现场质量管理、工程验收、工程质量问题处置等实行全流程管理，持续改进质量管理体系，并通过了GB/T19001-2016/ISO9001:2015质量管理体系认证。
（三）丰富的管理经验
公司在多年的城市开发建设历程中，积累了丰富的房地产开发管理经验。在口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业、大消费产业等发展过程中，积累了与港澳互通交流与合作、港湾治理、海洋生态保护、物业服务、精品酒店管理、高端旅游服务、电商运营、商业运营等业务领域的宝贵经验。
（四）优秀的管理团队和人才培养体系
公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富、专业素质过硬的核心管理团队。公司核心管理团队对当下市场环境中公司发展现状做出科学把控，立足公司新发展阶段，适时调整经营策略，真抓实干推动公司高质量转型发展。公司以“忠诚、创新、有为、廉洁”的用人观，建立了敢于担当、勇于挑战、充满斗志的人才队伍，为公司战略的有效实施奠定了坚实的基础。
（五）前瞻性布局和产业转型升级
公司自2014年起进行房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业的集团化产业布局。在此基础上，2020年公司开始构建房地产业、大消费产业、生物医药大健康产业的战略版图，业务涵盖地产开发、商业运营、跨境电商、文旅消费、民生消费等领域。同时，公司充分挖掘粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、海南自由贸易港等战略发展机遇，积极布局与公司发展战略相匹配的项目资源。2023年，为促进公司产业结构优化升级，强化核心竞争力，公司积极推进重大资产重组工作，致力于发展成为拥有以免税业务为主导的大消费产业，以及坚持精品化路线的房地产业等布局的大型上市公司。
五、报告期内主要经营情况
2023年，格力地产实现营业总收入47.32亿元，同比上升16.95%；归属于上市公司股东的净利润-7.33亿元，同比减亏13.24亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比减亏7.82亿元，主要原因系报告期内，公司存货等资产计提减值较上年同比减少，投资性房地产公允价值下降幅度同比缩窄；同时公司经营层加强经营管理，持续推进各项降本增效措施，经营亏损同比减少。
截至2023年12月31日，公司总资产为263.32亿元，归属于上市公司股东的净资产为55.66亿元，同比下降12.14%。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、房地产业方面
2023年我国房地产业增加值为7.4万亿元，房地产仍是国民经济的支柱产业。2024年，中央经济工作会议和全国两会对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展提出了明确要求，要求适应新型城镇化的发展趋势和房地产市场供求关系的变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房的建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，这些政策措施的落实，将会有助于房地产市场平稳健康和高质量发展。
国家统计局方面认为，构建房地产发展新模式潜力巨大。目前，新模式正在积极构建当中，这是破解房地产发展难题、促进房地产健康发展的治本之策。随着“三大工程”有力有序推进，将有利于解决人民群众在住房、居住这些方面急难愁盼的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，推动房地产市场健康发展。
此外，2023年，支持房地产开发企业融资的有关政策被不断释放。2024年初，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。业内认为，新政将有利于更加精准支持房地产项目的合理融资需求，若相关支持政策真正落地，房地产企业资金压力有望进一步好转。但房地产市场修复节奏仍依赖于购房者置业预期能否改善。
2、大消费产业方面
消费是拉动经济增长的“三驾马车”之一。2023年，消费回升态势明显，对经济增长的拉动作用增强。2023年底举行的中央经济工作会议将“着力扩大国内需求”列为2024年经济工作九大重点任务之一，并强调：“要激发有潜能的消费，扩大有效益的投资，形成消费和投资相互促进的良性循环。”另外，继“消费提振年”后，商务部将2024年进一步确定为“消费促进年”，将坚持“政策和活动”双轮驱动，顺应消费新需求，积极发展数字消费、绿色消费、健康消费、国货“潮品”等新的消费增长点，进一步扩大国内需求。
业内人士认为，中国作为全球第二大商品消费市场、第一大网络零售市场，不仅消费规模庞大，消费结构也在快速迭代，多元化的消费需求将加快释放。国家统计局认为，从未来走势看，支撑消费稳定增长的有利条件还比较多，消费领域出现的积极变化有望得到持续。但恢复和扩大消费的基础仍待巩固，居民消费能力和信心有待进一步提升，供给质量结构仍需优化。
跨境电商方面。跨境电商已连续第11年被写入政府工作报告，从“跨境电子商务”，到“数字贸易”，再到“促进跨境电商等新业态健康发展”，充分展现了我国对这一新兴业态的重视。随着国家对跨境电商的支持力度不断加大，业内预期跨境电商仍将保持快速发展势头，市场空间广阔。
3、大健康产业方面
在经济高速发展、人们健康观念变化、人口老龄化进程加快的时代背景下，我国生物医药大健康产业发展潜力将加速释放。近年来，得益于促进健康产业发展的系列政策的持续推出，我国生物医药大健康产业加速发展，研发创新实力稳步增强，产业规模不断扩大，成为推动经济增长、科技创新的重要新引擎。未来，我国生物医药大健康产业将继续保持高速发展态势，在优质扶持、高质量研发和多方资源有效协同的支撑下，产业活力进一步激活、产业生态进一步优化。
(二)公司发展战略
公司作为一家以房地产业、大消费产业、生物医药大健康产业为发展核心的集团化企业，坚持“立足珠海，区域布局”的企业战略，从“区域战略”“产业战略”“资本战略”“‘+互联网’战略”“人才战略”着手，全面构建产业融通、高效联动的新产业发展模式。
区域战略：公司依托良好的品牌影响力和产品美誉度，坚持“立足珠海、区域布局”的战略，紧抓“一带一路”、粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、海南自贸港等发展机遇，以珠海、上海、重庆为中心将业务辐射至珠三角，长三角和西南地区。此外，公司结合大消费产业发展方向，已经实现了海南区域的突破。未来，公司将根据市场环境及公司情况寻求其他区域的拓展。
产业战略：公司在稳步发展房地产业的同时，不断强化核心竞争力，优化产业结构，促进转型升级，确立了以免税业务为主导的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业、坚持精品化路线的房地产业的全新战略格局，进一步增强公司的盈利能力和可持续发展能力。
资本战略：根据公司产业升级及战略转型的实际需求，公司紧抓资本市场机遇，通过证券及金融市场，实施资本扩张战略，增加资产规模，健全资本运营体系，融通资源合理配置，进一步提高公司的资产质量和盈利水平。同时，公司加快产业资本化速度，形成母公司在主板市场发展，二、三级公司在新三板等发展的双向资本扩张模式。
“+互联网”战略：以实体产业为根基，通过互联网助推实现产业联动的战略发展方向。改革销售方式，利用互联网优势创造营销价值；创新服务平台，采用互联网方式提供优质的产品和服务；丰富传播渠道，借用网络媒体高效传播品牌。通过“+互联网”战略，公司最终达到市场拓展、盈收增加、提速增效、品牌提升的目的。
人才战略：公司重视员工的培养和发展，提出“789”人才战略，搭建以“70”年代员工为核心力量、“80”年代员工为中坚力量、“90”年代员工为骨干力量的人才成长梯队。通过深挖人才，唯贤是用，为人才的健康成长开辟“绿色通道”，形成富有年轻、活力，充满激情、斗志的人才团队，发挥集群效应，提升公司人才素质，为公司跨越发展注入不竭动力。
目前，公司正在全力推动重大资产重组和战略转型，谋划未来新的战略发展方向。重组完成后，公司将实现资源优化配置和产业结构升级，依托全新战略，引领实现公司高质量可持续发展。
(三)经营计划
2024年，公司将继续按照重组优先原则，稳妥推进重大资产重组工作，打造以免税业务为主导的大消费产业以及坚持精品化路线的房地产业核心业务板块，进一步优化和升级产业结构，强化公司竞争优势和盈利能力。
大消费产业方面，公司将持续做好现有商业项目招商运营及相关规划工作，提升商业运营能力水平，强化打造商管核心竞争力，形成较强线上、线下品牌影响力；持续做好洪湾中心渔港各项管理工作，积极优化、调整海洋板块经营模式，做大做强粤港澳大湾区海产品交易中心，加快推进渔港经济区建设；加快公司及相关业务领域数字化建设，持续推动珠海免税MALL平台做强做优。
房地产业方面，公司将在坚持精品化路线的同时，稳步推进珠海、上海、重庆、三亚房产项目的建设工作，推动打造在工程管理建设领域的核心竞争力；以销售为中心，充分整合住宅销售、商业运营、物业管理等多板块内容，积极变革营销方式，加快可售项目去化，推进存量资产盘活，加速销售资金回笼；改变传统开发模式，深挖潜在优质房地产资源，探索创新多种开发合作模式，进一步增强房地产业务板块盈利能力。
生物医药大健康产业方面，公司将以科华生物的股权投资为载体平台，以投资为手段，吸引和聚集创新要素，推动股权投资价值稳步提升。
公司还将继续做好降本增效及管理改革工作，做好转型战略谋划和增量产业布局，在服务粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、海南自贸港建设上展现新担当新作为。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业受宏观经济环境和国家政策调控影响较大，近年来房地产行业属国家重点调控对象。国家通过经济、行政、法律等多种方式对城镇化、土地、住宅供应结构、信贷、税收等领域进行调控。公司将持续密切关注国家和地方政策的变化，积极分析应对以提高公司抗风险能力，并做好科学研究，促进区域合理布局，紧抓市场机遇，实现公司稳健发展。
2、市场风险
中长期来看，我国房地产市场城市分化趋势将愈加明显，一线城市及重点城市房地产市场持续健康发展的同时竞争也愈发激烈；短期来看，房地产市场的回升仍有赖于经济复苏和居民消费信心恢复的情况，而国内外错综复杂的经济形势也使得经济复苏和行业发展存在较大的不确定性。公司将继续秉承专筑之精神、专谨之态度、专业之品质，积极创新产品，提高产品竞争力，夯实公司房地产业务发展。同时，公司将借助大湾区、横琴深合区、海南自由贸易港发展机遇，实现各产业相互联动，提高公司整体竞争力。
3、财务风险
房地产开发属于资金密集型行业，项目开发周期相对较长，建设资金投入量大，加上公司正处于转型升级时期，充足的资金是公司各项目的顺利实施的重要保障。公司一方面将在加快项目开发进度的同时积极调整营销策略和项目定位，加快存货去化，盘活公司资产，增加销售收入和回款速度；另一方面将整合自身资源优势，优化项目投资结构，加强各项目的资金统筹规划，拓宽融资渠道，为公司发展提供助力。
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一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 行业情况说明： 房地产业方面，2023年上半年，在全球经济整体增长乏力，国内宏观环境复杂的背景下，房地产行业仍面临较大的调整压力。报告期内，房地产政策整体上延续了去年底的宽松基调，中央多次会议继续强调“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作”等，各部委积极响应中央要求，加速落地相关举措，支持防范化解房企风险。同时，各地也积极通过公积金支持、购房补贴等政策手段助力市场需求释放。整体来看，上半年房地产政策环境处于宽松期，但房地产政策力度和节奏也在根据宏观基本面不断变化，同时需求不及预期、房企融资转型不易等难点仍存，在下...
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一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
行业情况说明：
房地产业方面，2023年上半年，在全球经济整体增长乏力，国内宏观环境复杂的背景下，房地产行业仍面临较大的调整压力。报告期内，房地产政策整体上延续了去年底的宽松基调，中央多次会议继续强调“因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作”等，各部委积极响应中央要求，加速落地相关举措，支持防范化解房企风险。同时，各地也积极通过公积金支持、购房补贴等政策手段助力市场需求释放。整体来看，上半年房地产政策环境处于宽松期，但房地产政策力度和节奏也在根据宏观基本面不断变化，同时需求不及预期、房企融资转型不易等难点仍存，在下半年政策加力预期增强的情况下，行业下行趋势有望稳步缓解。
大消费产业方面，2023年上半年，随着经济社会全面恢复常态化运行，国内消费恢复态势向好，消费场景拓展、促消费政策落地显效、居民消费稳步扩大。4月，中共中央政治局会议强调，恢复和扩大需求是当前经济持续回升向好的关键所在，要推动消费持续回升，发挥好政府投资和政策激励的引导作用，积极发挥政策合力恢复和扩大需求，为经济运行持续好转注入更大动力。随着相关举措加力提效，上半年消费潜力逐步释放，市场销售增长加快，据国家统计局数据显示，上半年社会消费品零售总额22.8万亿元，同比增长8.2%，最终消费支出对经济增长的贡献率达77.2%，明显高于去年。下半年，国家进一步推出《关于恢复和扩大消费的措施》等系列支持和刺激消费的政策，我国有效需求将不断增加，消费市场预期良好，大消费产业发展前景广阔。
生物医药大健康产业方面，党的二十大报告中提出，“推进健康中国建设。把保障人民健康放在优先发展的战略位置，完善人民健康促进政策”，为满足人民群众日益增长的健康需求，我国“健康中国”战略全面推进，一系列扶持、促进健康产业发展的政策陆续出台显效。2023年政府工作报告中提出，要把医疗卫生服务能力建设放在更加突出的位置，促进医疗资源扩容下沉和区域均衡布局。2023年5月，为深入推进健康中国建设，进一步深化医药卫生体制改革，全面提升医疗质量安全水平，国家卫生健康委、国家中医药局联合发布《全面提升医疗质量行动计划（2023-2025）》。为加强医疗服务能力建设，国家各项政策紧密出台，从国家层面助力生物医药大健康产业快速发展，医药健康产业具有广阔的发展前景和市场空间。
公司主营业务情况说明：
报告期内，公司围绕重组优先、降本增效、加强内控、持续改革等经营主旨，在稳步推进房地产业建设的同时，加快推进重组转型，整合优质产业，拓展转型发展空间。
房地产业务作为公司当前主要经营业绩来源，长期以自主开发销售的模式向市场推出精品住宅项目，在珠海、上海、重庆、三亚等地形成了良好的品牌形象。2023上半年，公司房地产板块在始终秉持“精工细作”开发理念的基础上，以灵活的营销策略为抓手、以降本增效促回款为目标，创新变革营销模式，加快珠海、上海、重庆区域项目的销售去化，其中于2月推出销售的上海锦云江悦项目（前滩地块）开盘迅速售罄；同时加快盘活商业板块，以公司旗下海控商业为运营平台，借力集团优势资源，高效推进珠海、重庆、三亚区域招商工作，积极化解行业下行带来的经营压力和风险。
在夯实主营产业发展基础的同时，公司充分布局海南三亚及粤港澳大湾区等重点区域，积极加快大消费产业、海洋经济产业、大健康产业等多元整合发展。报告期内，公司紧抓重组改革的政策窗口和战略机遇，全力化解各项难点，加快推进与珠海免税集团的重大资产重组工作，力争为公司大消费产业注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，强化产业核心竞争力；稳步推进三亚合联中央商务区项目建设，力求高质量高标准完成建设工作，以打造三亚旅游消费新名片和滨海新地标为目标，把握公司建设和服务海南自贸港建设的重要战略，打造海南自贸港与粤港澳大湾区产业融合的示范标杆；加速洪湾中心渔港粤港澳大湾区海产品交易中心和配套工程建设，将其作为公司大消费产业板块向跨境口岸电商、文旅消费等领域的有效延伸，并全力推进渔港全产业链开拓延伸，截至目前已成功搭建“线下实体交易+线上平台交易”模式渔港交易平台，实现智慧渔港新升级，为珠海现代化渔港经济发展做贡献。
二、经营情况的讨论与分析
2023年半年度，公司实现营业收入18.55亿元，同比下降13.89%，实现归属于上市公司股东的净利润-2.12亿元，同比下降320.96%，经营活动产生的现金流量净额42.41亿元，同比增加1,129.14%。截至2023年6月30日，公司总资产为298.60亿元，归属于上市公司股东的净资产为61.30亿元，剔除合同负债后的资产负债率为74.66%，比上年末下降2.91%。
三、风险因素
1、政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，政府通过行政、金融等多种方式对土地、信贷、税收等领域进行调控。公司将持续密切关注国家和地方政策的变化，积极分析应对，实现区域合理布局，提高公司抗风险能力。
2、市场风险
长期来看，我国房地产市场城市发展分化将更加明显，一线城市及重点城市市场竞争愈发激烈，在未来租售同权的新格局下，房地产环境将日益复杂和激烈。公司将继续秉承专筑之精神、专谨之态度、专业之品质，推动房地产业提量增效。同时，公司将借助大湾区、横琴深合区、海南自由贸易港发展机遇，实现各产业相互联动，提高公司整体竞争力。
3、财务风险
房地产项目开发周期相对较长，建设资金需求量大，加上公司正处于转型升级时期，充足的资金对公司各项目的顺利实施起到重要的保障。公司一方面将加快项目开发进度，增加销售收入和回款速度；另一方面整合自身资源优势，优化项目投资结构，加强各项目的资金统筹规划，拓宽融资渠道，为公司发展提供助力。
四、报告期内核心竞争力分析
1、广泛的知名度
公司经过多年的坚持和努力，获得了来自国内外社会各界的认可，树立了高度的知名度和美誉度。公司多次获得中国房地产企业品牌价值等奖项，格力广场项目获“詹天佑”大奖，港珠澳大桥珠海口岸工程获中国建筑行业工程质量的最高荣誉——“鲁班奖”。公司在海岛海港建设、沙滩修复、海域生态保护等多个层面提升城市发展，为珠海居民打造休闲、生态的居住环境，香炉湾沙滩荣获英国皇家风景园林学会“皇家西尔维娅·克罗夫人杰出国际贡献奖”。公司积极推动洪湾中心渔港高质量发展，切实抓好渔港运营管理各项工作，不断拓展渔港新功能、新产业，洪湾中心渔港获评“全国文明渔港”、“国家中心渔港”称号。
2、严谨的质量管理体系
公司以“精工细作”为项目建设开发理念，以“见细入微，精益求精”的精神创建精品工程，始终把产品质量放在第一位，建立了极为严格的质量管理体系，在行业首创出诸多创新做法，形成了一套精细化、标准化、流程化的管理系统。并且，公司将“精工细作”理念延伸至其他产业板块，以过硬的产品质量和服务质量获得消费者的认同和肯定。
3、丰富的管理经验
公司在二十多年的城市开发建设历程中，积累了丰富的房地产开发管理经验。在口岸经济产业、海洋经济产业及现代服务业等发展过程中，积累了与港澳互通交流与合作、港湾治理、海洋生态保护、精品酒店管理、高端旅游服务等业务领域的宝贵经验。未来，还将通过与珠海免税集团的重组，引进优质稀缺的免税行业管理经验，为公司大消费产业的发展提供强有力的支撑。
4、前瞻性布局和产业转型升级
公司于2014年开始房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业的集团化产业布局。在此基础上，2020年公司持续优化产业结构布局，以培育优势精品房地产产业、打造特色大消费产业为突破口，通过聚合房产优质品牌效应，联动海洋经济服务以及口岸经济业务，不断激发企业发展内生动力。与此同时，公司充分把握政策窗口期，积极推进与珠海免税集团的重组工作，高效融合免税资源，提高企业竞争力，向拥有以免税业务为主导的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业的大型上市公司转型。
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