一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）免税及大消费产业方面　　2025年上半年，国家延续促消费政策导向，通过多项政策措施促进消费，提升居民收入，优化消费环境，以推动经济增长和消费市场的全面发展。2025年《政府工作报告》将“大力提振消费”作为首要任务，并提出“创新和丰富消费场景，加快数字、绿色、智能等新型消费发展”的目标。2025年3月，国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，提出大力提振消费，全方位扩大国内需求，增收减负提升消费能力，以高质量供给创造有效需求，以优化消费环境增强消费意愿。据统计，2024年，国内社会消费品零售总额达47.15万亿元，同比增长6.6%；202... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）免税及大消费产业方面
　　2025年上半年，国家延续促消费政策导向，通过多项政策措施促进消费，提升居民收入，优化消费环境，以推动经济增长和消费市场的全面发展。2025年《政府工作报告》将“大力提振消费”作为首要任务，并提出“创新和丰富消费场景，加快数字、绿色、智能等新型消费发展”的目标。2025年3月，国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，提出大力提振消费，全方位扩大国内需求，增收减负提升消费能力，以高质量供给创造有效需求，以优化消费环境增强消费意愿。据统计，2024年，国内社会消费品零售总额达47.15万亿元，同比增长6.6%；2025年上半年，国内社会消费品零售总额达24.55万亿元，同比增长5.0%。
　　免税行业近年来呈现出稳定发展的态势，跨境旅游复苏、消费者购买力提升以及政策环境优化，为行业带来新的发展机遇。2025年，市内免税店政策加速落地，北京、上海、广州、深圳等一线城市新增市内免税店试点，购物限额提升至1.5万元，叠加“即购即提”便利化措施，推动境外消费回流。海南自贸港离岛免税政策进一步优化，年购物额度提高至10万元，品类持续扩容，带动消费回流。同时，跨境电商与免税渠道深度融合，形成“线上下单+线下提货”新模式，覆盖人群持续扩大。2025年6月，广东省获批设立5家口岸出境免税店，持续优化口岸免税购物服务，降低消费成本，释放内需潜力。
　　2025年4月，珠海市启动新一轮国企改革，加快全市国资国企的战略性重组，珠海市国资委无偿将公司控股股东海投公司股权无偿划转至华发集团。公司作为全市唯一以大消费为主业的国有资本投资运营平台公司，战略发展定位聚焦于“免税+商管+商贸”，全力打造以免税业务为亮点、围绕大消费产业链布局的国内领先的消费运营、商业和商贸的大型企业集团。免税业务作为公司的核心业务板块，已形成覆盖口岸免税、跨境商务、商业综合体及线上渠道的全产业链布局。2025年7月，珠海免税青茂口岸出境免税店开业运营，为免税消费深度融入区域经济注入新动能，为出境旅客及珠澳市民带来更加便捷、多元的购物选择，持续激发口岸经济新活力。2025年8月，珠海首单境外旅客购物离境退税“即买即退”业务在公司托管单位珠海免税商场成功落地，标志着这一惠民政策在珠海实现首个场景化应用，为旅客带来了更加高效、便捷的购物新体验。
　　（二）房地产业方面
　　2025年上半年，房地产政策延续“止跌回稳”导向，中央与地方协同发力。2025年《政府工作报告》提出“更大力度促进楼市健康发展”，并从需求端、供给侧、风险防范、好房子概念和行业长远发展给出了指导。2025年一季度房地产市场延续修复态势，止跌回稳取得一定成效。年初以来，市场恢复更多集中于核心城市，“好城市+好房子”表现出较强韧性，土地市场也有所恢复，但二季度以来市场边际效应有所减弱。上半年政策定调持续释放积极信号，4月中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。6月国常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效性”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场注入信心。根据统计局的数据，2025年上半年全国商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降4%，降幅较2024年全年收窄9.4个百分点；商品房销售金额4.4万亿元，同比下降6%，降幅较2024年全年收窄11.6个百分点。自“止跌回稳”政策定调后，全国商品房销售面积与销售金额累计同比降幅均有所改善。
　　2025年上半年，珠海市发布《关于珠海市促进房地产高质量发展的若干措施》，从支持住房消费、优化土地管理、加速存量去化、强化要素保障等五大方面政策，旨在推动房地产市场止跌回稳，通过置换、出租出售、收购、改造等路径，加速存量去化，推动行业转型，构建高质量发展新模式。亦为公司存量房地产项目加速去化，提供了政策指引。
　　当前房地产市场仍处在底部修复、改善企稳的阶段，随着一系列支持性政策密集释放的企稳信号，2025年下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，但居民收入房价预期以及市场整体优质供给偏弱，重点城市中二手房对新房“替代效应”明显，预计城市之间及项目之间分化行情将延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）免税业务
　　2024年末，公司通过重大资产置换新增核心免税业务板块，子公司珠海免税凭借免税品经营优势，深挖粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、海南自由贸易港等战略机遇，持续推动业务升级。报告期内，公司顺应免税行业最新政策，优化采购结构引入香槟等新品，持续拓展跨境电商、完税贸易渠道，探索白兰地完税销售模式；重点提升香化、食品等产品销售占比，调整免税店经营布局、实施差异化品类经营提升坪效；优化促销策略，依托互动营销、HPP联展等提升香化客单价与消费体验。此外，公司深化与保乐力加、轩尼诗等国际集团的合作，整合免税资源赋能线上及消费品贸易业务，构建大供应链体系，为降本增效奠定规模基础。2025年7月，珠海免税青茂口岸出境免税店开业运营，为出境旅客及珠澳市民提供更便捷多元的选择，持续激发口岸经济活力。免税公司依托政策利好与区位优势，持续优化销售管理职能，推动销售管理专业化，围绕运营精细化管理，提升信息化、数智化赋能，挖掘经营潜力。
　　报告期内，公司免税业务板块实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元，经营活动产生的现金流净额4.56亿元，有效改善公司整体财务状况和经营成果。
　　（二）商管业务
　　报告期内，为加快构建适应新消费时代特色的多元化商业运营模式，公司下属子公司珠海珠免商业运营管理股份有限公司进一步提升商业管理专业化能力，积极推进格力海岸·新新里MALL、格力·海岸小镇等商业项目的招商工作，进一步丰富消费场景，提高消费品类的多元化和全面性；在加快产业数智化转型升级方面，珠海免税已与阿里云、银泰商业集团合作建设珠海首个“数实一体化智能新零售平台”，携手阿里云在业务云、AI场景应用等方面进行深入合作，与银泰商业集团在围绕零售商业的数字化转型和消费者体验提升等方面开展合作，创新打造智慧新零售场景，提升零售运营效率。后续，公司将持续优化商管业务经营模式，重塑经营管理体系，引入信息化管理模式，建立商户评估机制，结合消费者行为大数据优化业态布局。全力推进项目招商与筹备，升级品牌伙伴合作模式，共同开发定制化商品、联名主题活动，打通线上线下会员体系，并动态优化品牌组合，持续深入挖掘商管潜能。
　　（三）房地产业务
　　2024年末，公司通过重大资产置换，置出上海、三亚、重庆区域房地产业务。报告期内，公司持续加大销售力度，通过数字化营销升级与渠道资源整合，创新营销模式，加速推动存量房地产销售去化，全力履行五年房地产业务有序退出承诺。受房地产行业整体深度调整影响，公司本期房地产项目结转收入和毛利较上年同期下降，房地产业务收入持续下降，经营持续亏损。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）国资整合协同优势
　　2025年4月，珠海市启动新一轮国资国企战略性重组，市国资委将公司控股股东海投公司股权无偿划转至华发集团，开启资源协同新篇章。依托华发集团雄厚产业生态，公司加速优化调整战略运营体系，构建“免税+商管+商贸”生态建设，对接粤港澳消费升级机遇与政策红利。此次整合强化公司跨领域资源协同效能，助力公司获取更丰富的资源禀赋及金融工具支持，依托集中采购与供应链优化，建立成本管控体系，全面提升抗风险能力，为可持续发展提供坚实保障。
　　（二）优越的地理位置
　　公司位于粤港澳大湾区重要枢纽城市珠海，毗邻中国香港、中国澳门、深圳三大湾区中心城市，地理位置优越，能够持续享受粤港澳大湾区发展红利。根据珠海边检总站公布数据，2025年1-6月经拱北、港珠澳大桥、横琴等珠港珠澳口岸出入境人员数量约1.1亿人次，同比增长12%，查验出入境车辆和船舶等交通运输工具超647万辆/艘次，同比增长25%，其中查验经港珠澳大桥珠海公路口岸出入境的“港车北上”“澳车北上”车辆数量超187万辆次，同比大幅增长31%。自珠海赴澳门旅游“一签多行”政策实施以来，截至2025年6月30日，该总站已查验持用该签注人员107万人次，年内该总站查验出入境港澳居民和出入境内地居民达4,660万人次和6,070万人次，分别同比增长12%和14%。公司口岸免税店依托拱北、港珠澳大桥等枢纽口岸日均数十万人次的跨境人流，形成稳定的客流。未来，公司将依托政策红利与区位优势，继续强化门店运营效能，运用信息系统与场景化陈列提升旅客进店率，争取持续扩大市场份额，成为上市公司核心利润增长点。
　　（三）品牌优势
　　公司子公司珠海免税作为国内免税行业代表企业，积累了较强的品牌资源，与全球千余个知名品牌建立了稳定的合作关系，与香化、酒水等国际大牌长期深度合作，确保商品品质与品类丰富度，满足各类消费者的需求。公司免税商品会员高复购率印证了公司免税业务在市场上强大的竞争力和用户满意度，全国近20个口岸和机场的布局，年服务超2亿人次，进一步证明公司免税业务的市场影响力和用户基础。
　　（四）经营资质优势
　　免税品经营属于国家授权特定机构专营的业务，且免税店开业后到实现盈亏平衡亦需花费较长时间。公司旗下子公司珠海免税系国内最早一批从事免税品经营的公司之一，积累了较强的先发竞争优势，能够在宏观政策大力支持免税行业快速发展的机遇中，利用自身品牌资源、供应链渠道管理等优势提高品牌知名度以及市场占有率。
　　（五）优秀的管理团队和人才培养体系
　　公司深耕免税行业40余年，搭建了覆盖采购、仓储到销售的全链条管理体系，保障高效运营。公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富、专业素质过硬的核心管理团队，建立了敢于担当、勇于挑战、充满斗志的人才队伍，为公司战略的有效实施奠定了坚实的基础。公司不断深化内部人才行业认知和商业运营实战演练，实现人才培养与公司战略的精准对接。

　　四、可能面对的风险
　　1、市场风险
　　国内外大型免税运营商经过多年发展，经营模式较为成熟，已具备一定竞争优势，并占据一定的市场规模，形成区域规模效应。若国内外大型免税运营商市场份额进一步增加，供应链议价能力持续增强，其销售的免税商品全球比价竞争优势将持续提升，免税行业市场竞争将持续加剧。公司若无法准确把握行业发展趋势以快速应对市场竞争状况的变化，可能面临市场空间挤压，盈利能力下降风险。
　　2、政策风险
　　免税品经营属于国家授权特定机构专营的业务，获得免税品经营资质需获得有关部门的批准。如果未来国家调整免税行业的管理政策，例如免税行业的市场准入条件、口岸出入境免税店招投标规则等，免税行业的市场竞争格局可能发生变化。若未来不能采取有效措施增强自身竞争优势以提高公司在行业中的竞争地位，经营业绩可能会受到不利影响。
　　3、汇率风险
　　公司子公司珠海免税的免税品采购和销售的主要结算货币及记账本位币为港币，但同时珠海免税持有较大规模的人民币净头寸，人民币对港币的汇率波动可能导致汇兑损失。若未来人民币对港币汇率出现大幅波动，将对公司经营业绩产生一定影响。
　　4、房地产政策调整风险
　　房地产行业深度调整，行业两极化格局愈加明显，二手房市场挂牌量持续增加，以价换量特征更为突出，对新房市场成交进一步形成压制。虽然公司已通过重大资产重组置出部分房地产子公司股权，且未来将逐步去化存量房地产业务，但房地产行业持续深度调整将对公司房地产业务后续经营产生一定影响。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，是公司全面贯彻党的二十大精神，响应新一轮国企改革深化提升行动号召，细致落实省委“1310”具体部署和市委“1313”思路举措，全力推进重组转型、谋求高质量发展的攻坚之年。公司管理层带领全体干部同心协力，面对严峻复杂的外部形势，上下坚定改革重组信心，全力推动重大资产重组工作，通过深化运营管理、强化人才梯队建设、完善内控体系等，持续夯实经营发展底盘，为企业可持续发展构筑了扎实根基。2024年12月31日，公司披露《重大资产置换暨关联交易实施情况报告书》，重大资产置换实施完成，珠海免税成为公司合并报表范围内子公司，未来公司将逐步退出房地产业务，战略转型为以免... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，是公司全面贯彻党的二十大精神，响应新一轮国企改革深化提升行动号召，细致落实省委“1310”具体部署和市委“1313”思路举措，全力推进重组转型、谋求高质量发展的攻坚之年。公司管理层带领全体干部同心协力，面对严峻复杂的外部形势，上下坚定改革重组信心，全力推动重大资产重组工作，通过深化运营管理、强化人才梯队建设、完善内控体系等，持续夯实经营发展底盘，为企业可持续发展构筑了扎实根基。2024年12月31日，公司披露《重大资产置换暨关联交易实施情况报告书》，重大资产置换实施完成，珠海免税成为公司合并报表范围内子公司，未来公司将逐步退出房地产业务，战略转型为以免税业务为核心，围绕大消费产业发展，推动国有上市公司高质量发展。
　　2024年，公司实现营业收入52.77亿元，同比下降24.59%；实现归属于上市公司股东的净利润-15.15亿元；经营活动产生的现金流净额7.69亿元，同比下降86.22%。截至2024年12月31日，公司总资产为195.54亿元，归属于上市公司股东的净资产为11.65亿元。
　　（一）公司各业务板块经营情况
　　2024年，公司通过重大资产置换，新增核心免税业务板块。子公司珠海免税依托自身在免税品经营领域的优势，充分挖掘粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、海南自由贸易港等战略发展机遇，通过打造和深度融合“免税+文旅”消费场景以及实施数字化转型等策略，推动免税业务转型升级。报告期内拱北口岸进境免税店销售额同比提升8.8%，港珠澳大桥珠港出入境免税店和珠澳入境店在“两车北上”、“经珠港飞”等利好政策影响下，销售额同比大幅增长约67%。报告期内，珠海免税在全国重点口岸、机场拓展免税店布局，相继中标揭阳潮汕国际机场、广州南沙港客运口岸、宜昌三峡国际机场、青茂口岸等免税店项目，加速筹建新店落地开业，夯实免税业务营收新增量。
　　大消费业务。2024年，公司加快构建适应新消费时代特色的多元化商业运营模式，旗下海控商业进一步提升商业管理专业化能力，积极推进格力海岸-新新里MALL、格力-海岸小镇等商业项目的招商工作，进一步丰富消费场景，提高消费品类的多元化和全面性；在加快产业数智化转型升级方面，珠海免税已与阿里云、银泰商业集团合作建设珠海首个“数实一体化智能新零售平台”，携手阿里云在业务云、AI场景应用等方面进行深入合作，与银泰商业集团在围绕零售商业的数字化转型和消费者体验提升等方面开展合作，创新打造智慧新零售场景，提升零售运营效率；海洋板块根据市委市政府对于海洋强市的战略部署，做强海洋产业集群，进一步完善粤港澳大湾区海产品交易平台，同时大力推进精准化招商，充分整合粤港澳大湾区海产品交易中心、粤港澳冷链仓储加工基地及商业地块资源，推动一批优质企业进驻洪湾中心渔港；海控科技公司结合注入免税业务的机遇，全力推进线上线下流量融合，完成门店导流架构体系建设，实现线上线下用户流量闭环，差异化引入旅游零售关联品类和优质供应商，进一步满足消费者多样化需求。
　　房地产业务。2024年，公司通过重大资产置换，置出上海、三亚、重庆区域房地产业务。报告期内，公司全面加大销售力度，创新升级营销模式，推动存量房地产业务的销售去化；物业公司成功晋级至新三板创新层，获得广东省物业管理行业协会颁发“诚信标杆企业”等五项大奖，所管辖的物业项目也获得“五星级物业管理服务小区”等多项荣誉。
　　（二）重大资产重组情况
　　2024年，在珠海市委、市政府的大力支持和市国资委统筹指导下，公司秉持重组优先原则，在新“国九条”“并购六条”等政策新环境背景下，于2024年7月8日公告拟对重大资产重组方案进行重大调整，将原发行股份重组方案调整为资产置换方案，即公司置入珠海免税51%股权，同时置出非珠海区域房地产子公司100%股权以及公司相关对外债务。此后，在多方的大力支持与保障下，公司迅速完成重组预案、草案及其修订稿披露、问询函回复、股东大会召开、重组实施情况报告书发布等一系列工作，于2024年12月底圆满完成重组事宜落地。
　　（三）社会责任履行情况
　　2024年1月，公司设立了董事会品牌与ESG委员会，全力推动公司在环境、社会和治理方面的可持续发展，将ESG理念持续融入公司的运营管理、产品创新及服务提供的全流程中，坚持关注绿色建筑、职业健康与安全、依法纳税等ESG议题，积极与利益相关方沟通，共同实现可持续发展的绿色未来。报告期内，公司入选“国有企业上市公司ESG-先锋100指数”，同时获得2024年度上市公司ESG价值传递奖，子公司珠海免税入选《粤港澳大湾区国有企业社会价值蓝皮书（2024）》“助力乡村振兴篇”十佳案例。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）免税及大消费产业方面
　　近年来，国家从战略全局出发，高度重视扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置，打出了一系列促消费、扩内需的政策组合拳。为优化和扩大服务供给，释放服务消费潜力，更好满足人民群众个性化、多样化、品质化服务消费需求，国务院于2024年8月3日印发《国务院关于促进服务消费高质量发展的意见》。2024年底召开的中央经济工作会议强调，“创新多元化消费场景，扩大服务消费”。今年3月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，把“服务消费提质惠民行动”作为提振消费的一项重要工作。随着稳增长、扩内需等一系列政策落地实施，国内消费市场在新业态新热点带动下实现平稳增长。根据国家统计局数据，2024年，社会消费品零售总额达48.79万亿元，比上年增长3.5%。
　　免税行业同样在政策端持续发力。2024年7月，财政部、海关总署及税务总局发布公告，自2024年7月7日起，自香港、澳门进境居民旅客携带行李物品免税额度提高至12,000元。同时，在设有进境免税店的口岸，允许上述旅客在口岸进境免税店购买一定数量的免税商品，连同在境外获取的个人合理自用行李物品总值在15,000元以内（含15,000元）的予以免税放行。12月17日，国家移民管理局发布公告，即日起全面放宽优化过境免签政策，将过境免签外国人在境内停留时间由原72小时和144小时均延长为240小时。过境免签政策的实施可能会增加外籍人士在中国的停留时间，从而提高他们在中国免税店的消费机会，这项政策可能为公司免税业务带来积极影响。此外，2024年8月27日，为进一步激发消费活力、扩大内需和引导消费回流，五部委正式下发了《关于完善市内免税店政策的通知》，随着我国出入境人数快速增长和市内免税店业务日益完善，市内免税店将在促进出入境旅客消费和引导消费回流等方面发挥重要作用。根据权威研究机构GenerationResearch2024年11月发布的预测数据，2024年全球免税及旅游零售市场销售额为737.3亿美元（约合5,300亿元人民币），较2023年增长2.5%。
　　综上所述，政策端持续发力引导消费回流，形成强大国内市场，构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，为免税业良好发展提供新动能。出入境政策持续优化、跨境旅行限制逐步放宽预计将为口岸免税店带来更多客流量和潜在消费者。
　　（二）房地产业方面
　　2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势。根据国家统计局的数据，2024年全国房地产开发投资总额为100,280亿元，比上一年下降了10.6%；房地产开发企业的房屋施工面积、新开工面积和竣工面积均同比下降，分别下降12.7%、23.0%和27.7%。在销售方面，2024年新建商品房销售面积为97,385万平方米，下降12.9%，销售额为96,750亿元，下降17.1%。9月26日，中央政治局首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，为市场注入信心，四季度以来，核心城市新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。12月，中央政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。各类支持性政策接连出台，如降低首付比例、降低房贷利率、下调公积金贷款利率；同时金融支持政策加码，房企“白名单”政策落地实施，以及允许地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地、收购存量商品房用作保障性住房等。
　　综上，报告期内，房地产市场仍处在底部修复、改善企稳的阶段，随着一系列支持性政策密集释放的企稳信号，为市场信心和购房预期的修复注入动力。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　截至本报告期末，公司所处行业分类仍为房地产业，公司已在2024年完成重大资产置换，主营业务结构相应调整，公司拟向中国上市公司协会申请行业分类变更，如能通过申请批准，公司所处行业将调整为“商务服务业”。报告期内，公司从事的业务有：免税业务、大消费业务及房地产业务。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）优越的地理位置
　　公司位于粤港澳大湾区重要枢纽城市珠海，毗邻中国香港、中国澳门、深圳三大湾区中心城市，地理位置优越，能够持续享受粤港澳大湾区发展红利。免税行业属于旅游零售行业，门店人流量是决定免税企业盈利能力的重要因素，珠海市各口岸庞大的人流量为珠海免税收入增长提供源源不断的动力。未来，公司将加强各免税门店的店面管理及成本控制管理，提高旅客进店率和入店客流的转化率，公司免税业务仍将具备良好业务增长潜力，成为上市公司重要的盈利来源，提升上市公司的持续经营能力。
　　（二）品牌优势
　　子公司珠海免税作为中国免税行业代表企业，在大品牌供应商中的知名度高，积累了较强的品牌资源，与全球千余个知名品牌建立了稳定的合作关系，拥有成熟的运营团队和高效的管理体系。这种广泛的品牌合作确保了商品的质量和多样性，满足了不同消费者的需求。会员高复购率显示了公司免税业务在市场上强大的竞争力和用户满意度，全国近20个口岸和机场的布局，年服务合计超2亿人次，进一步证明公司免税业务的市场影响力和用户基础。
　　（三）经营资质优势
　　免税品经营属于国家授权特定机构专营的业务，获得免税品经营资质需有关部门的批准，具有较强稀缺性。公司旗下子公司珠海免税系国内最早一批从事免税品经营的公司，积累了较强的先发竞争优势，能够在宏观政策大力支持免税行业快速发展的机遇中，利用自身品牌资源、供应链渠道管理等优势提高品牌知名度以及市场占有率。
　　（四）优秀的管理团队和人才培养体系
　　公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富、专业素质过硬的核心管理团队，为公司战略的有效实施奠定了坚实的基础。免税业系旅游零售业的子行业，对员工的销售技巧、专业知识要求较高，公司旗下珠海免税经过多年积累已具备成熟的管理团队和丰富的专业人才储备，已建立了一整套规范的人才专项培训体制和人才引进制度，能够有效地为整个业务体系运行持续输送人才。优秀的管理团队和专业人才培训体系是公司重要的核心竞争力，为公司高质量转型发展提供澎湃动能。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2024年，公司实现营业总收入52.77亿元，同比下降24.59%；归属于上市公司股东的净利润-15.15亿元。截至2024年12月31日，公司总资产为195.54亿元，归属于上市公司股东的净资产为11.65亿元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　《科尔尼全球旅游零售业深度报告》指出（内容来源：科尔尼管理咨询），由于多方面的原因，例如中产阶级壮大、亚洲机场设施完善等，亚太地区有望成为全球航空交通的主要枢纽。预计到2030年，中国的航空客运量将达到21亿人次，相较于2019年的6.47亿有明显增长，中国仍然是全球旅游业的主要增长引擎。科技创新成为旅游零售业的重要推手，行业的未来将取决于新技术应用、利益相关者合作及对旅行趋势的深刻理解。
　　中国旅游研究院预判，2025年旅游经济会有更为乐观的预期，更高质量的发展。国内出游人次、旅游总花费、节假日出游距离、目的地停留时间、新增就业人员、新增固定资产投资、旅游景区、度假区、旅行社、星级酒店、等级民宿等旅游市场经营主体数量，以及出入境旅游人数、旅游外汇收入等主要指标有望创下历史新高。2025年春节假期8天，我国国内游、入境游、出境游三大市场出游人次和人均消费明显增长。
　　中央经济工作会议在部署2025年重点任务时，把扩大国内需求摆在首位，强调“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”，同时提出文化旅游业要“创新多元化消费场景，扩大服务消费，促进文化旅游业发展”，彰显出文旅产业在当下经济格局中的重要地位与深远意义。展望2025年，粤港澳大湾区融合不断深入，给通关客流带来增长新动力；海南自贸港政策持续发力，推动高端消费品销售增长。市内免税店加速布局，北上广深等城市试点“即购即提”模式，并与跨境电商融合，形成“离岛+市内+口岸”多场景生态，给国内免税行业带来了新的发展机遇。
　　(二)公司发展战略
　　2024年公司实施完成重大资产置换，推动战略转型升级，未来公司将逐步退出房地产业务，以免税业务为核心，围绕大消费运营等产业发展。同时，通过产业整合和资源优化，强化上市公司竞争优势和盈利模式，提高可持续发展能力。公司亦谋划在横琴、海南布局网点，强化业务管理运营团队，为后续做强免税、保税、完税等大消费运营业务奠定基础。
　　(三)经营计划
　　2025年，公司将加快退出房地产业务步伐，锚定做强、做精免税业务，围绕大消费产业发展，以数智技术创新驱动消费升级，以战略为引领，加大内部资源整合力度，推动关键资源向主责主业集中，持续加强产业链竞争力，充分发挥业务协同和区域联动优势，促进提质增效。
　　(四)可能面对的风险
　　1、市场风险
　　国内外大型免税运营商经过多年发展，经营模式较为成熟，已具备一定竞争优势，并占据较大的市场规模，形成较强的规模效应。若国内外大型免税运营商市场份额进一步增加，供应链议价能力进一步增强，其销售的免税商品全球比价竞争优势将持续提升，免税行业市场竞争将加剧。公司若无法准确把握行业发展趋势以快速应对市场竞争状况的变化，可能面临盈利能力下降风险。
　　2、政策风险
　　免税品经营属于国家授权特定机构专营的业务，获得免税品经营资质需获得有关部门的批准。如果未来国家调整免税行业的管理政策，例如免税行业的市场准入条件、口岸出入境免税店招投标规则等，免税行业的市场竞争格局可能发生变化。若未来不能采取有效措施增强自身竞争优势以提高公司在行业中的竞争地位，经营业绩可能会受到不利影响。
　　3、汇率风险
　　公司子公司珠海免税的免税品采购和销售的主要结算货币及记账本位币为港币，但同时珠海免税持有较大规模的人民币净头寸，人民币对港币的汇率波动可能导致汇兑损失。若未来人民币对港币汇率出现大幅波动，将对公司经营业绩产生一定影响。
　　4、房地产行业调整风险
　　随着房地产行业深度调整，行业两极化格局愈加明显，与此同时，二手房市场挂牌量持续增加，以价换量特征更为突出，对新房市场成交进一步形成压制。虽然公司已通过本次交易置出部分房地产子公司股权，且未来将逐步处置去化存量房地产业务，但房地产行业的波动变化将对公司后续经营产生一定影响。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　(一)报告期内公司所属行业情况　　房地产业方面，2024年上半年，全国房地产市场整体仍处于深度调整阶段。中指研究院发布报告称，2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房地产整体下行压力仍较大。2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%。根据国家统计局数据显示，2024年1-6月，商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.00%，其中商品房住宅销售面积40,114万平方米，同比下降21.9%。　　2024年上半年，房地产政策频繁出台并延续上年... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　(一)报告期内公司所属行业情况
　　房地产业方面，2024年上半年，全国房地产市场整体仍处于深度调整阶段。中指研究院发布报告称，2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房地产整体下行压力仍较大。2024年上半年，TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%。根据国家统计局数据显示，2024年1-6月，商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.00%，其中商品房住宅销售面积40,114万平方米，同比下降21.9%。
　　2024年上半年，房地产政策频繁出台并延续上年的宽松基调。4月30日中央政治局会议强调“统筹消化存量房产和优化增量住房”，5·17房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，6·7国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。展望下半年，预计在政策托底和高基数效应减弱影响下，全国新房销售同比降幅将逐步收窄，但投资开工表现或延续偏弱走势，市场仍处筑底阶段。
　　大消费产业方面，2024年政府工作报告提出，从增加收入、优化供给、减少限制性措施等方面综合施策，激发消费潜能。商务部把2024年定为“消费促进年”，各级商务主管部门深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，扎实推动消费品以旧换新政策落地见效，促进消费平稳增长。据国家统计局数据，1-6月，社会消费品零售总额23.6万亿元，同比增长3.7%，其中6月社会消费品零售总额4.07万亿元，同比增长2.0%，为经济回升向好提供有力支撑。
　　2024上半年的消费市场整体是稳定向好的态势，随着政策持续发力显效，消费潜力有望进一步释放。2024年下半年消费市场具备向好的基础，然而，居民对收入预期偏弱，储蓄意愿强劲，对自身消费增长的预期相对谨慎；同时消费者趋向于更加理性和冷静，重视消费的性价比和实用性。
　　大健康产业方面，生物医药产业不仅是关系国计民生和国家安全的战略性新兴产业，也是一项治疗、疾病预防、卫生保健的社会事业。从中长期看，人口老龄化使行业有了上行走势的中长期趋势；从短期看，近几年居民的健康意识和疾病防控意识均有所提高。2024年政府工作报告明确了将“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力”作为2024年的首要工作任务。《广东省发展生物医药与健康战略性支柱产业集群行动计划（2021—2025年）》也提出，要打造以广州、深圳市为核心，以珠海、佛山、惠州、东莞、中山市等为重点的产业创新集聚区。国家层面出台政策鼓励生物医药行业创新，省委省政府将生物医药产业发展放在重要的战略规划中，为生物医药大健康产业发展提供蓬勃的动能，助力迈向新的高质量发展台阶。
　　（二）报告期内公司主营业务情况
　　2024年上半年，公司经受住了外部环境不确定性带来的考验，全力推动重组改革取得了突破性的进展；同时持续推动降本增效和资产盘活、加强内控管理、拓宽融资渠道，防范和化解了公司经营相关的重大风险，为后续企业改革转型工作打下了坚实的基础。
　　房地产业方面，报告期内，房地产业务仍是公司主要的收入来源，公司秉承“精工质本”建筑精神，坚持精品化设计理念，长期以自主开发销售的模式向市场推出精品住宅项目，在珠海、上海、重庆、三亚等地形成了良好的品牌形象。上半年，公司房地产板块以促回款为目标，通过创新变革营销模式、拓展营销渠道、提升产品质控等措施，借助AI看房、直播促销等创新手段，多管齐下，全力推进销售去化，其中三亚项目销售去化表现突出。同时，公司切实提升产品“交付力”，通过产品力、服务力、保障力三大内核支撑，为客户和业主创造更加美好的人居生活体验。
　　大消费产业方面，公司一方面持续做好线下商业地产项目的招商运营或筹开工作，以三亚湾壹号商业项目及格力海岸S7商业项目为重点，进一步强化和巩固与现有合作方的良好合作基础，以市场为导向，不断提升各在营商业项目的招商运营状况；另一方面公司持续创新和优化“珠海免税MALL”线上平台的直播模式和营效策略，积极拥抱数字化变革，并通过“走出直播间”等创新方式推动公司大消费项目与数字电商的融合发展。洪湾渔港公司积极推进“智慧渔港”建设，运用现代信息技术和智能化手段，对渔港进行全方位、高效的管理和运营，促进渔业经济的持续发展。
　　大健康产业方面，公司对科华生物的股权投资是公司发展生物医药大健康产业的重要布局。报告期内，公司通过加强股权管理，依法依规推动公司持有的5%科华生物股权转让工作，通过专业团队管理，为科华生物后续健康、稳定经营奠定治理基础。
　　（三）公司重大资产重组情况
　　重大资产重组方面，在夯实主业发展基础、持续防范和化解各类风险的同时，公司践行二十届三中全会精神，根据中央全面深化改革的总体要求，紧抓重组改革的战略机遇，全力化解各项难点，与免税集团的重大资产重组取得重要进展。2024年7月，在新“国九条”政策环境下，基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，公司拟对重组方案进行重大调整。2024年8月31日，公司披露调整后的重组预案，公司拟将持有的上海保联100%股权、上海合联100%股权、上海太联100%股权、三亚合联100%股权、重庆两江100%股权及相关对外债务，与海投公司持有的免税集团51%股权进行资产置换，资产置换的差额部分以现金方式补足。若本次重大资产置换实施完成，公司将转型为以免税业务为主导的大消费产业为主业，整体盈利能力和持续经营能力将得到改善，现金分红能力明显加强，迈入高质量发展新阶段。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2024年半年度，公司实现营业收入18.93亿元，同比增加2.05%，实现归属于上市公司股东的净利润-7.77亿元，较上年同期亏损增加5.65亿元。经营活动产生的现金流量净额4.47亿元。截至2024年6月30日，公司总资产为246.68亿元，归属于上市公司股东的净资产为47.80亿元，剔除合同负债后的资产负债率为77.31%，比上年末增加2.58个百分点。

　　三、风险因素
　　1、政策风险
　　房地产行业受宏观经济环境和国家政策调控影响较大，近年来房地产行业属国家重点调控对象。国家通过经济、行政、法律等多种方式对城镇化、土地、住宅供应结构、信贷、税收等领域进行调控。报告期内，房地产配套政策继续优化落实，公司将持续密切关注国家和地方政策的变化，积极分析应对以提高公司抗风险能力，并做好科学研究，促进区域合理布局，紧抓市场机遇，实现公司稳健发展。
　　2、市场风险
　　目前，国内外宏观经济形势复杂严峻，房地产行业持续深度调整，房地产行业信心修复仍需时间，受收入预期和消费信心影响，居民消费较为谨慎，呈现出需求不足，公司项目去化承压。公司将继续秉承专筑之精神、专谨之态度、专业之品质，积极创新产品，提高产品竞争力，借助大湾区、横琴深合区、海南自由贸易港发展机遇，实现各产业相互联动，提高公司整体竞争力。
　　3、财务风险
　　房地产开发属于资金密集型行业，项目开发周期长，开发流程涉及诸多重环节与合作单位，建设资金需求量大，公司正处于改革转型时期，任何环节的不利变化，都将可能导致公司项目开发周期延长、成本上升等风险，造成项目预期经营目标难以如期实现。公司一方面将加快项目开发进度，增加销售收入和回款速度；另一方面整合自身资源优势，优化项目投资结构，加强各项目的资金统筹规划，拓宽融资渠道，确保现金流安全，为公司发展提供助力。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、知名的品牌影响力
　　公司经过多年的坚持和努力，获得了来自国内外社会各界的认可，树立了高品质的知名度和美誉度。公司多次获得中国房地产企业品牌价值等奖项，格力广场项目获“詹天佑”大奖，港珠澳大桥珠海口岸工程获中国建筑行业工程质量的最高荣誉——“鲁班奖”。公司在海岛海港建设、沙滩修复、海域生态保护等多个层面提升城市发展，为珠海居民打造休闲、生态的居住环境。公司积极践行国企社会责任，助推珠海市渔业高质量发展，报告期内，以公司旗下洪湾中心渔港为核心的珠海市渔港经济区，入选国家级沿海渔港经济区试点名单，是今年广东省两个入选的渔港经济区之一。
　　2、严谨的质量管理体系
　　公司以“精工质本”为建设开发理念，以“见细入微，精益求精”的精神贯穿于整个开发流程，从设计、施工到售后服务，形成了一套精细化、标准化、科技化、人本化的管理系统，严格把控产品的每一个环节。公司持续改进质量管理体系，并已通过GB/T19001-2016/ISO9001:2015质量管理体系认证。公司树立优秀的质量标杆样板，对水电预埋、装修装饰、铝合金窗等三十多道主要工序采用“样板引路”，严格遵守程序规范要求。
　　3、丰富的管理经验
　　公司在多年的城市开发建设历程中，积累了丰富的房地产开发管理经验。在口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业、大消费产业等发展过程中，积累了与港澳互通交流与合作、港湾治理、海洋生态保护、物业服务、精品酒店管理、高端旅游服务、电商运营、商业运营等业务领域的宝贵经验。若未来公司重大资产重组完成，还将引入丰富的免税行业管理经验，为公司大消费产业的发展提供强有力的支撑。
　　4、优秀的人才管理和培养体系
　　公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富、专业素质过硬的核心管理团队。公司核心管理团队对当下市场环境中公司发展现状做出科学把控，立足公司新发展阶段，适时调整经营策略，真抓实干推动公司高质量转型发展。公司以“忠诚、创新、有为、廉洁”的用人观，建立了敢于担当、勇于挑战、充满斗志的人才队伍，为企业发展保驾护航。公司坚持以新发展理念激发人才活力，奖优罚劣、奖勤罚懒，注重差异，兼顾公平，为企业持续稳健发展提供良好制度保障。
　　5、前瞻性布局和产业转型升级
　　公司持续优化战略产业布局，已构建房地产业、大消费产业、生物医药大健康产业的战略版图，业务涵盖地产开发、商业运营、跨境电商、文旅消费、民生消费等领域。同时，公司充分挖掘粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、海南自由贸易港等战略发展机遇，积极布局与公司发展战略相匹配的项目资源。公司进行重大战略布局调整，拟逐步退出房地产开发业务并实现向以免税为主导的大消费业务转型。若重大资产重组实施完成，公司将逐步退出房地产业务，并形成以免税业务为主导的大消费产业发展格局，整体盈利能力和持续经营能力将得到改善，现金分红能力明显加强，迈入高质量发展新阶段。 收起▲