一、报告期内公司从事的业务情况　　报告期内，公司主要从事免税品零售及大消费相关业务，以免税业务为核心，持续聚焦大消费主业发展。依托珠海独特的区位优势，公司经营网络已覆盖拱北口岸、港珠澳大桥珠海公路口岸、横琴口岸等16个主要出入境口岸，构建起较为完善的免税门店体系。报告期内，公司已完成珠海格力房产有限公司100%股权的对外出售，战略性退出房地产业务，主业结构进一步清晰。与此同时，公司于2025年5月正式完成证券简称由“格力地产”至“珠免集团”的变更，行业分类相应调整为商务服务业，标志着公司全面转型为以免税业务为核心的大消费上市平台。　　　　二、报告期内公司所处行业情况　　2025年，促消费政... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司主要从事免税品零售及大消费相关业务，以免税业务为核心，持续聚焦大消费主业发展。依托珠海独特的区位优势，公司经营网络已覆盖拱北口岸、港珠澳大桥珠海公路口岸、横琴口岸等16个主要出入境口岸，构建起较为完善的免税门店体系。报告期内，公司已完成珠海格力房产有限公司100%股权的对外出售，战略性退出房地产业务，主业结构进一步清晰。与此同时，公司于2025年5月正式完成证券简称由“格力地产”至“珠免集团”的变更，行业分类相应调整为商务服务业，标志着公司全面转型为以免税业务为核心的大消费上市平台。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2025年，促消费政策持续加码，免税行业迎来系统性制度红利，国内消费市场步入结构优化新阶段。公司紧抓战略机遇，完成向大消费产业集团的彻底转型。
　　（一）免税行业：政策红利密集释放，口岸客流刷新纪录
　　1、宏观政策强力提振，免税成为消费回流核心抓手
　　2025年，国家将"大力提振消费"置于经济工作突出位置。《政府工作报告》明确"创新和丰富消费场景"，《提振消费专项行动方案》及《大力发展数字消费的指导意见》相继落地，为免税行业发展提供了明确政策指引。免税作为引导海外消费回流、吸引入境消费的制度性通道，年内迎来关键政策升级。
　　2025年7月，财政部等三部门明确海南全岛封关后离岛免税政策持续稳定实施，零关税商品范围扩大至6600项，为海南国际旅游消费中心建设注入长效动能。同年10月，财政部等五部门联合印发《关于完善免税店政策支持提振消费的通知》，自11月1日起从四方面完善制度：一是支持国产品退、免税，鼓励引入中华优秀传统文化特色产品；二是扩大经营品类，新增手机、微型无人机、保健食品、运动用品等热销商品；三是下放口岸出境免税店审批权限，赋予地方更大布局自主权；四是全面支持网上预订及市内预订、口岸进境提货，购物便利化水平显著提升。此外，北京、上海、广州、深圳等一线城市市内免税店加速落地，购物限额提升至1.5万元，叠加"即购即提"服务，进一步激活境外消费回流潜力。
　　2、口岸客流屡创历史新高，渠道价值加速兑现
　　作为免税消费的核心流量入口，粤港澳大湾区口岸客流在2025年刷新多项纪录：
　　-拱北口岸全年通关客流量预计达1.23亿人次，连续13年位居全国首位，单日最高客流43.8万人次，创近五年新高；
　　-横琴口岸年度客流首次突破3000万人次，同比增长32.9%；
　　-港珠澳大桥口岸进出境人员超3100万人次，首次单个自然年跨越3000万大关，进出境车辆超680万辆次，人流、车流、货值均创开通以来峰值。
　　高基数、高增长的客流为口岸免税业务提供了源源不断的有效需求，也印证了公司核心门店网络的稀缺卡位价值。
　　3、国企改革明确战略定位，公司卡位核心通道
　　2025年4月，珠海市新一轮国企改革启动，控股股东海投公司股权划转至华发集团，公司战略定位进一步清晰：以免税业务为亮点，围绕大消费产业链进行布局的国内领先大型消费企业集团。报告期内，公司积极转化政策与客流红利：7月青茂口岸出境免税店开业，12月湾仔口岸出境免税店落地，至此实现珠海主要出入境通道免税服务全覆盖。同期，珠海免税商场落地珠海首单境外旅客离境退税"即买即退"业务，强化了公司在区域免税市场的引领地位。
　　（二）大消费行业：结构性调整深化，商管与供应链协同破局
　　2025年，国内消费市场步入增速换挡的"新常态"，社零总额增速稳定在2%—5%区间，线上渗透率趋于见顶，线下渠道加速向社区化、体验化转型，购物中心与商业综合体成为新型消费核心载体。商管行业头部效应加剧，核心城市优质项目竞争白热化。
　　在此格局下，公司大消费板块依托战略重组实现能级跃升。商管业务融入华发体系后形成协同效应，专业化运营能力显著增强。受托管理的三亚湾壹号项目高效开业，招商率达95%以上，开业首日客流17万人次，国庆黄金周客流突破百万人次，验证了公司轻资产输出与跨区域复制的模式可行性。商贸及海洋业务则聚焦"以免促贸、以贸带免"闭环生态，洪湾渔港年渔获卸载量超6万吨，海南—珠海"生鲜快线"实现鲜活水产"最快一日达"湾区，为免税及商业零售提供了坚实的特色供应链支撑。
　　三、经营情况讨论与分析
　　报告期内，公司完成战略转型的关键一跃：核心免税业务板块全面发力，大消费生态加速成型，存量房地产业务已于2025年末完成剥离。当前公司主营业务聚焦于以免税为核心的大消费领域，结构清晰，增长路径明确。
　　（一）免税业务：全国网络加速构建，运营效率与盈利能力双升
　　免税业务是公司核心利润来源与战略支柱。2025年，公司以珠海免税为主体，紧抓粤港澳大湾区、海南自贸港及全国口岸开放机遇，实现从区域龙头向全国性免税运营商的深化布局。
　　1.全国网络多点突破，口岸矩阵协同效应凸显。
　　报告期内，公司加速全国免税门店落地。广州南沙港、宜昌三峡机场、揭阳潮汕机场出境免税店相继开业，成功拓展华南、华中市场。青茂口岸、湾仔口岸出境免税店的落地，更与拱北、横琴等口岸门店形成联动，粤港澳大湾区的渠道壁垒持续加固。截至期末，公司旗下运营及待开业口岸免税店达16家，覆盖陆、水、空三大口岸类型。依托高客流优势，公司精细化门店定位，例如青茂口岸店仅90平方米即精准聚焦酒水热销品类，与周边大型口岸门店形成互补分流，最大化客流转化效率。2025年青茂口岸全年通关量超3600万人次，为公司提供了稳定的高价值流量基础。
　　2.产品结构持续优化，供应链议价与盈利能力增强。
　　公司积极调整商品策略，传统优势品类保持高毛利贡献；食品类增长潜力显著，已成为重点培育品种。香化品类销售额同比增长7%，得益于精准的品类组合调整。公司响应2025年11月的免税新政，新增电子产品、黄金等高客单价品类，有效降低了对单一品类的依赖。在采购端，凭借全国规模优势提升议价权，有效控制成本；运营端强化预算与费用精细管理，推动降本增效。双轮驱动下，公司整体盈利能力与抗风险韧性进一步夯实。
　　3.数智化重构底层能力，智慧物流打造湾区样本。
　　公司将数字化转型作为核心驱动力。年内完成门店零售系统迭代及ERP、供应链、会员系统全面优化，构建全链路协同的数字化平台。通过数字货架与会员全生命周期管理，经营决策由经验驱动转向数据驱动。值得关注的是，高栏港“保免衔接”自动化中心仓于2025年末正式启用，实现免税与保税商品属性灵活转换，大幅提升库存周转效率、降低仓配成本，成为粤港澳大湾区海关监管与规则衔接的创新示范。未来，公司将深化AI在消费预测、智能导购及无人收银等场景的应用，持续引领免税消费体验升级。
　　（二）大消费业务：轻资产模式验证，商管与跨境贸易双轨并行
　　依托免税业务的供应链与流量优势，公司大消费板块在商管运营与跨境贸易两端取得关键突破。
　　1.商管业务实现跨区域输出，品牌势能跃升。
　　商管板块聚焦“专业化、拓增量、活存量”。报告期内，受托管理的三亚湾壹号项目实现高效开业，招商率突破95%，开业首日客流达17万人次，国庆黄金周客流破百万，验证了公司轻资产运营与跨区域复制的实战能力，“珠免商业”品牌影响力持续加强。珠海市场方面，格力海岸-新新里MALL等项目稳健运营，珠海免税商场率先落地境外旅客“即买即退”服务，持续强化区域服务深度。后续公司将打通线上线下会员体系，通过大数据动态优化业态组合，探索联名定制活动等深度品牌合作，挖掘商业空间增值潜力。
　　2.跨境商贸打通“生鲜快线”，夯实供应链底座。
　　公司紧抓海南自贸港与横琴合作区政策红利，重点布局跨境电商与智慧物流。洪湾渔港作为国家级渔港经济区核心载体，年渔获卸载量超6万吨，海鲜交易中心及智能冷链设施加速建设。依托该基础设施，公司高效承接海南—珠海“生鲜快线”，实现海南鲜活水产“最快一日达”湾区餐桌，构建起高效稳定的特色生鲜供应链。此外，公司正探索与澳门电商平台合作，旨在打通葡语国家特色商品入境内地通路，进一步拓宽跨境贸易版图。
　　（三）战略聚焦：房地产业务全面出清，轻装上阵锚定大消费
　　报告期内，公司严格履行承诺，于2025年末完成格力房产100%股权的重大资产出售。至此，公司存量房地产业务彻底剥离，资产负债结构显著优化，回笼资金将全力支持免税及大消费主业的扩张与并购。公司已彻底转型为一家主业清晰、成长空间广阔的大消费产业集团，未来发展动能充足。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）国资整合协同优势
　　2025年4月，珠海市国资委启动新一轮国企重组工作，将公司控股股东海投公司的股权无偿划转至华发集团。通过此次整合，公司借助华发集团的产业布局与资源能力，推进战略运营体系优化，对接粤港澳大湾区的消费升级趋势及相关政策。本次国资整合提升了公司的跨领域资源协同能力，使公司能够获得更充足的资源支持与多元金融工具。同时，公司通过优化集中采购模式与升级供应链体系，完善成本管控机制，增强整体抗风险能力，为可持续发展提供基础。
　　（二）优越的地理位置优势
　　公司总部位于粤港澳大湾区核心城市珠海，毗邻香港、澳门、深圳等重要城市。依托区位优势，公司能够承接大湾区发展带来的政策与市场资源。免税业务属于旅游零售，门店客流量对收入具有直接影响，珠海各口岸客流量较大且相对稳定，为公司免税业务经营提供了客流基础。公司将持续优化门店运营管理与成本控制，着力提升旅客进店率和转化率，对公司整体经营能力形成支撑。
　　（三）深厚的品牌积淀优势
　　子公司珠海免税深耕行业多年，与全球上千个知名品牌建立了长期稳定的战略合作关系，保障了商品采购的品质与品类丰富度。凭借成熟的运营团队和完善的管理体系，公司能精准匹配不同消费群体的需求。目前，公司免税门店覆盖全国16个口岸及机场，合计通关旅客超2亿人次，较高的会员复购率体现了市场对公司业务的认可。
　　（四）稀缺的经营资质优势
　　免税经营属于国家特许专营行业，具有较高的准入门槛和资质稀缺性。珠海免税作为国内首批开展免税业务的企业之一，凭借先发优势积累了深厚的运营经验，形成了有效的护城河，盈利质量处于行业前列。在国家支持免税行业高质量发展的政策环境下，公司将依托现有的品牌资源、供应链渠道及管理能力，持续提升市场竞争力。
　　（五）优质的管理与人才优势
　　公司拥有一支经验丰富的核心管理团队，保障了战略规划的有效实施。针对免税行业对销售技能和专业知识的特定要求，珠海免税已建立起成熟的人才培养与引进体系，储备了充足的专业人才。优质的管理团队和持续的人才输送机制，为公司业务发展提供了长期动力。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2025年，公司实现营业收入338,967.21万元，同比下降35.76%；实现归属于上市公司股东的净利润-102,939.41万元，同比实现减亏48,512.23万元；经营活动产生的现金流净额37,813.44万元。截至2025年12月31日，公司总资产为1,448,483.38万元，归属于上市公司股东的净资产为10,562.06万元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　当前，我国消费市场进入增速放缓的“新常态”，2025年，社会消费品零售总额约为50万亿元，同比增速降至3.4%，较2013—2019年间10.1%的年均复合增长率有显著回落，居民消费意愿呈现结构性分化。收入预期放缓、预防性储蓄意愿增强等因素，对短期消费增长形成一定制约。
　　在此背景下，国家将扩大内需确立为核心战略，2025年中央经济工作会议明确将扩大内需列为年度首位重点任务，强调从供需两侧发力提振消费，持续出台多项具体消费刺激政策，其中《扩大内需战略规划纲要（2022—2035年）》明确了坚定实施扩大内需战略、培育完整内需体系的核心方向，推动国内大循环畅通无阻，促进供需在更高水平上实现良性互动，为消费市场发展奠定总体战略基础。
　　2025年10月发布的《关于完善免税店政策支持提振消费的通知》带来重大政策利好。该政策将免税品类扩容至25类，新增宠物用品、微型无人机、小家电等热销品类，并允许网上预订、口岸提货等模式。同时，出境免税店设立审批权限下放至省级政府。该政策预计将激活市场竞争，推动行业规范化发展，同时也为国货品牌通过免税渠道走向国际提供了重要平台。广东省相继出台《广东省提振消费专项行动实施方案》，通过增收保障、文旅融合及跨境服务优化，构建了多层次消费中心网络，为公司免税及大消费业务提供了坚实的政策红利。珠海市结合自身城市特质，推出《珠海市提振消费专项行动方案》，聚焦城乡居民增收、大宗消费更新升级、文旅消费融合等重点，策划各类主题消费活动，优化跨境消费服务，依托区域优势打造特色消费场景，形成了自上而下的政策合力，上述政策为公司免税及大消费业务提供了明确的区域政策支撑。
　　从零售行业整体看，线上渗透率趋于稳定，线上线下“三七开”格局基本形成。线上零售占比于2023年达到27.2%的高点后，2024年首次回落至26.8%，2025年稳定在25%左右。传统电商格局稳固，直播电商、社交电商崛起，即时零售加速发展，与线下渠道的融合不断深化。线下渠道方面，新旧动能转换特征明显。购物中心数量增长放缓，从年年低于的水平，行业进入存量时代。同时，行业头部集中效应日益明显，前十家企业市场占201515%以上的增速滑落至20255%有率从2020年的18.5%升至2024年的26.3%，头部企业凭借品牌、规模、运营优势持续扩大市场份额。与之形成对比的是，社区超市和便利店增长迅猛。全国社区超市门店近十年复合增长率约18%，已从边缘业态步入主流零售；便利店门店总数已达约33万家，成为城市生活的重要基础设施。仓储式会员商业体量相对较小，主要由少数海外龙头品牌带动。新兴零售方面，消费者心态从单纯的品牌崇拜转向理性与感性并重的价值判断，“硬折扣，“为兴趣买单两种模式并存源头直采”与以低毛利换取价格竞争力”。；为兴趣买“硬折扣”模式强调极致供应链效率精简SKU“单”则通过本土叙事、IP联名、社群运营等方式提供情绪价值和文化认同。整体来看，零售行业竞争的核心要素已从规模扩张转向效率与价值的较量。
　　从免税行业发展来看，全球免税市场整体延续复苏态势，正逐步回归常态化增长轨道。从区域分布看，亚太地区为全球第一大市场；从销售渠道看，机场渠道仍占据主导地位。从商品品类看，香水化妆品为第一大品类，酒水与时尚品类构成第二梯队。从细分业态看，离岛免税凭借相关政策红利和区域优势，发展势头良好，持续释放增长潜力；口岸免税随着客流量的逐步恢复稳步回升，市场格局相对稳定，新进入者面临较高的行业壁垒；市内免税作为潜力较大的细分赛道，预计将实现快速增长，但受客流基数的限制，不同区域的市场规模存在一定差异。
　　总体而言，在政策引导与需求驱动下，免税行业与商管、商贸业务的协同发展空间广阔，整体前景向好。
　　(二)公司发展战略
　　公司战略聚焦以免税业务为核心的大消费产业，围绕“主业做强、场景扩展、品牌跃升、管控优化、数智驱动”方向，推动从资源驱动向能力驱动转型，致力于成为中国领先的免税行业精品消费运营商。
　　在业务组合上，公司构建“一体两翼”发展格局：以免税零售为“一体”，重点拓展品类结构、提升存量门店坪效、投拓增量口岸门店并积极布局海南市场；以数字零售和商贸业务为“两翼”，线上打造统一电商平台，线下强化供应链集采与分拨能力，协同降低采购成本，贡献营收与利润增量。
　　公司采取以下战略发展策略：一是做强主业，发挥珠海各口岸区位优势，推动免税布局由口岸向多业态扩展；二是扩展场景，打造线上线下融合的消费触点，依托拱北、海南、港珠澳大桥等重点获取全消费业态收益；三是品牌提升，探索自有品牌开发、渠道专供商品及品牌并购，从渠道型运营商向综合消费平台转型；四是管控优化，推进组织架构调整，建立与零售业匹配的市场化用人机制与考核激励体系；五是数智驱动，提升供应链数字化水平，运用AI技术赋能精准营销、库存管理与用户运营。
　　(三)经营计划
　　2026年是“十五五”开局之年，公司将紧扣“十五五”战略部署，夯实免税主业，拓展增量空间，提升管理效能，为全年及中长期高质量发展奠定基础。
　　免税经营方面，一是推进品类拓展，重点引入数码电子（如Apple）、潮玩（如52TOYS）、黄金珠宝及健康产品等新品类，优化传统品类结构。二是提升门店运营效率，通过补充导购人员、优化薪酬激励、调整门店动线及收银布局，提升口岸店坪效；对滞销品建立分级处置机制，加快库存周转。三是推进增量投拓，重点跟进青茂口岸、横琴口岸、南宁国际机场、揭阳潮汕机场等拓展项目，预计年内完成招投标；推进港珠澳大桥珠港进境店面积扩容改造。四是加快海南布局，公司已于2026年2月成功中标三亚市首批岛民免税店经营主体资格，同时积极推进海南离岛免税牌照申请。五是供应链优化，深化与保乐力加、轩尼诗等供应商合作，持续落实库存退运计划。线上业务方面：重构电商货盘，减少对酒类产品依赖，扩充美妆、个护、保健等高频品类；整合现有小程序矩阵为统一流量平台，完善会员体系，拉通线上线下会员权益；在京东、天猫等第三方平台开设旗舰店，借助平台流量扩大销售。商业管理方面，推进存量项目的招商调改与运营优化，提升出租率与客流转化。商贸业务方面：扩大消费品贸易规模，深度挖掘供应商资源，通过带量采购降低进货成本。
　　业务保障层面。组织管控方面，推进组织架构调整，整合子公司职能部门，实现强总部、强赋能，优化对子公司的运营管控，提升决策效率。人才机制方面，引入零售运营、采购管理、电商平台等专业化人才，完善薪酬体系与中长期激励机制，建立分层分类培训体系。数字化建设方面，推进供应链数字化改造，实现库存实时可视、动态补货，运用AI技术赋能精准营销与门店运营，拉通集团内部C端会员体系。
　　(四)可能面对的风险
　　1、市场竞争加剧风险
　　国内免税市场呈现较高的集中度，头部企业凭借先发优势、全品类经营资质及规模化的供应链体系，已形成较强的区域规模效应与议价能力。同时，国际免税运营商及跨境电商平台在价格、品类丰富度及用户习惯等方面亦构成竞争。若公司不能持续优化品类结构、提升采购议价能力及运营效率，或无法准确把握行业发展趋势，可能导致市场份额被挤压、毛利率及盈利能力下降的风险。
　　2、行业政策变动风险
　　免税业务属于国家特许经营行业，经营资质的取得及门店的设立需经相关主管部门严格审批。若未来国家调整免税行业的管理政策，包括市场准入条件、口岸出境/进境免税店的招投标规则、免税品类范围或离岛免税政策等，将对现有竞争格局产生重大影响。若公司未能及时适应政策变化或在新的招投标机制下丧失优势地位，经营业绩可能面临不利影响。
　　3、汇率波动风险
　　公司免税业务的主要采购结算货币及记账本位币为港币，而经营收入以人民币为主，存在较大规模的人民币净头寸。人民币对港币的汇率波动将直接影响采购成本及汇兑损益。若未来人民币兑港币出现大幅波动，将导致采购成本上升及汇兑损失增加，进而对公司经营业绩产生一定影响。
　　4、经营风险
　　公司口岸免税业务高度依赖出入境客流的稳定性。宏观经济波动、突发公共卫生事件、地缘政治冲突或出境旅游政策调整等因素，均可能导致口岸通关客流大幅下降。此外，居民可支配收入和消费信心变化趋势，可能导致非必需消费支出减少，影响免税品的销售。若公司不能有效拓展免税业务、线上零售等多元化渠道以分散客流风险，整体经营业绩将面临波动风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）免税及大消费产业方面　　2025年上半年，国家延续促消费政策导向，通过多项政策措施促进消费，提升居民收入，优化消费环境，以推动经济增长和消费市场的全面发展。2025年《政府工作报告》将“大力提振消费”作为首要任务，并提出“创新和丰富消费场景，加快数字、绿色、智能等新型消费发展”的目标。2025年3月，国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，提出大力提振消费，全方位扩大国内需求，增收减负提升消费能力，以高质量供给创造有效需求，以优化消费环境增强消费意愿。据统计，2024年，国内社会消费品零售总额达47.15万亿元，同比增长6.6%；202... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）免税及大消费产业方面
　　2025年上半年，国家延续促消费政策导向，通过多项政策措施促进消费，提升居民收入，优化消费环境，以推动经济增长和消费市场的全面发展。2025年《政府工作报告》将“大力提振消费”作为首要任务，并提出“创新和丰富消费场景，加快数字、绿色、智能等新型消费发展”的目标。2025年3月，国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，提出大力提振消费，全方位扩大国内需求，增收减负提升消费能力，以高质量供给创造有效需求，以优化消费环境增强消费意愿。据统计，2024年，国内社会消费品零售总额达47.15万亿元，同比增长6.6%；2025年上半年，国内社会消费品零售总额达24.55万亿元，同比增长5.0%。
　　免税行业近年来呈现出稳定发展的态势，跨境旅游复苏、消费者购买力提升以及政策环境优化，为行业带来新的发展机遇。2025年，市内免税店政策加速落地，北京、上海、广州、深圳等一线城市新增市内免税店试点，购物限额提升至1.5万元，叠加“即购即提”便利化措施，推动境外消费回流。海南自贸港离岛免税政策进一步优化，年购物额度提高至10万元，品类持续扩容，带动消费回流。同时，跨境电商与免税渠道深度融合，形成“线上下单+线下提货”新模式，覆盖人群持续扩大。2025年6月，广东省获批设立5家口岸出境免税店，持续优化口岸免税购物服务，降低消费成本，释放内需潜力。
　　2025年4月，珠海市启动新一轮国企改革，加快全市国资国企的战略性重组，珠海市国资委无偿将公司控股股东海投公司股权无偿划转至华发集团。公司作为全市唯一以大消费为主业的国有资本投资运营平台公司，战略发展定位聚焦于“免税+商管+商贸”，全力打造以免税业务为亮点、围绕大消费产业链布局的国内领先的消费运营、商业和商贸的大型企业集团。免税业务作为公司的核心业务板块，已形成覆盖口岸免税、跨境商务、商业综合体及线上渠道的全产业链布局。2025年7月，珠海免税青茂口岸出境免税店开业运营，为免税消费深度融入区域经济注入新动能，为出境旅客及珠澳市民带来更加便捷、多元的购物选择，持续激发口岸经济新活力。2025年8月，珠海首单境外旅客购物离境退税“即买即退”业务在公司托管单位珠海免税商场成功落地，标志着这一惠民政策在珠海实现首个场景化应用，为旅客带来了更加高效、便捷的购物新体验。
　　（二）房地产业方面
　　2025年上半年，房地产政策延续“止跌回稳”导向，中央与地方协同发力。2025年《政府工作报告》提出“更大力度促进楼市健康发展”，并从需求端、供给侧、风险防范、好房子概念和行业长远发展给出了指导。2025年一季度房地产市场延续修复态势，止跌回稳取得一定成效。年初以来，市场恢复更多集中于核心城市，“好城市+好房子”表现出较强韧性，土地市场也有所恢复，但二季度以来市场边际效应有所减弱。上半年政策定调持续释放积极信号，4月中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，同时强调“优化存量商品房收购政策”。6月国常会再次强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效性”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场注入信心。根据统计局的数据，2025年上半年全国商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降4%，降幅较2024年全年收窄9.4个百分点；商品房销售金额4.4万亿元，同比下降6%，降幅较2024年全年收窄11.6个百分点。自“止跌回稳”政策定调后，全国商品房销售面积与销售金额累计同比降幅均有所改善。
　　2025年上半年，珠海市发布《关于珠海市促进房地产高质量发展的若干措施》，从支持住房消费、优化土地管理、加速存量去化、强化要素保障等五大方面政策，旨在推动房地产市场止跌回稳，通过置换、出租出售、收购、改造等路径，加速存量去化，推动行业转型，构建高质量发展新模式。亦为公司存量房地产项目加速去化，提供了政策指引。
　　当前房地产市场仍处在底部修复、改善企稳的阶段，随着一系列支持性政策密集释放的企稳信号，2025年下半年高品质项目入市有望带动核心城市新房市场保持平稳，但居民收入房价预期以及市场整体优质供给偏弱，重点城市中二手房对新房“替代效应”明显，预计城市之间及项目之间分化行情将延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）免税业务
　　2024年末，公司通过重大资产置换新增核心免税业务板块，子公司珠海免税凭借免税品经营优势，深挖粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、海南自由贸易港等战略机遇，持续推动业务升级。报告期内，公司顺应免税行业最新政策，优化采购结构引入香槟等新品，持续拓展跨境电商、完税贸易渠道，探索白兰地完税销售模式；重点提升香化、食品等产品销售占比，调整免税店经营布局、实施差异化品类经营提升坪效；优化促销策略，依托互动营销、HPP联展等提升香化客单价与消费体验。此外，公司深化与保乐力加、轩尼诗等国际集团的合作，整合免税资源赋能线上及消费品贸易业务，构建大供应链体系，为降本增效奠定规模基础。2025年7月，珠海免税青茂口岸出境免税店开业运营，为出境旅客及珠澳市民提供更便捷多元的选择，持续激发口岸经济活力。免税公司依托政策利好与区位优势，持续优化销售管理职能，推动销售管理专业化，围绕运营精细化管理，提升信息化、数智化赋能，挖掘经营潜力。
　　报告期内，公司免税业务板块实现营业收入11.31亿元，净利润3.91亿元，经营活动产生的现金流净额4.56亿元，有效改善公司整体财务状况和经营成果。
　　（二）商管业务
　　报告期内，为加快构建适应新消费时代特色的多元化商业运营模式，公司下属子公司珠海珠免商业运营管理股份有限公司进一步提升商业管理专业化能力，积极推进格力海岸·新新里MALL、格力·海岸小镇等商业项目的招商工作，进一步丰富消费场景，提高消费品类的多元化和全面性；在加快产业数智化转型升级方面，珠海免税已与阿里云、银泰商业集团合作建设珠海首个“数实一体化智能新零售平台”，携手阿里云在业务云、AI场景应用等方面进行深入合作，与银泰商业集团在围绕零售商业的数字化转型和消费者体验提升等方面开展合作，创新打造智慧新零售场景，提升零售运营效率。后续，公司将持续优化商管业务经营模式，重塑经营管理体系，引入信息化管理模式，建立商户评估机制，结合消费者行为大数据优化业态布局。全力推进项目招商与筹备，升级品牌伙伴合作模式，共同开发定制化商品、联名主题活动，打通线上线下会员体系，并动态优化品牌组合，持续深入挖掘商管潜能。
　　（三）房地产业务
　　2024年末，公司通过重大资产置换，置出上海、三亚、重庆区域房地产业务。报告期内，公司持续加大销售力度，通过数字化营销升级与渠道资源整合，创新营销模式，加速推动存量房地产销售去化，全力履行五年房地产业务有序退出承诺。受房地产行业整体深度调整影响，公司本期房地产项目结转收入和毛利较上年同期下降，房地产业务收入持续下降，经营持续亏损。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）国资整合协同优势
　　2025年4月，珠海市启动新一轮国资国企战略性重组，市国资委将公司控股股东海投公司股权无偿划转至华发集团，开启资源协同新篇章。依托华发集团雄厚产业生态，公司加速优化调整战略运营体系，构建“免税+商管+商贸”生态建设，对接粤港澳消费升级机遇与政策红利。此次整合强化公司跨领域资源协同效能，助力公司获取更丰富的资源禀赋及金融工具支持，依托集中采购与供应链优化，建立成本管控体系，全面提升抗风险能力，为可持续发展提供坚实保障。
　　（二）优越的地理位置
　　公司位于粤港澳大湾区重要枢纽城市珠海，毗邻中国香港、中国澳门、深圳三大湾区中心城市，地理位置优越，能够持续享受粤港澳大湾区发展红利。根据珠海边检总站公布数据，2025年1-6月经拱北、港珠澳大桥、横琴等珠港珠澳口岸出入境人员数量约1.1亿人次，同比增长12%，查验出入境车辆和船舶等交通运输工具超647万辆/艘次，同比增长25%，其中查验经港珠澳大桥珠海公路口岸出入境的“港车北上”“澳车北上”车辆数量超187万辆次，同比大幅增长31%。自珠海赴澳门旅游“一签多行”政策实施以来，截至2025年6月30日，该总站已查验持用该签注人员107万人次，年内该总站查验出入境港澳居民和出入境内地居民达4,660万人次和6,070万人次，分别同比增长12%和14%。公司口岸免税店依托拱北、港珠澳大桥等枢纽口岸日均数十万人次的跨境人流，形成稳定的客流。未来，公司将依托政策红利与区位优势，继续强化门店运营效能，运用信息系统与场景化陈列提升旅客进店率，争取持续扩大市场份额，成为上市公司核心利润增长点。
　　（三）品牌优势
　　公司子公司珠海免税作为国内免税行业代表企业，积累了较强的品牌资源，与全球千余个知名品牌建立了稳定的合作关系，与香化、酒水等国际大牌长期深度合作，确保商品品质与品类丰富度，满足各类消费者的需求。公司免税商品会员高复购率印证了公司免税业务在市场上强大的竞争力和用户满意度，全国近20个口岸和机场的布局，年服务超2亿人次，进一步证明公司免税业务的市场影响力和用户基础。
　　（四）经营资质优势
　　免税品经营属于国家授权特定机构专营的业务，且免税店开业后到实现盈亏平衡亦需花费较长时间。公司旗下子公司珠海免税系国内最早一批从事免税品经营的公司之一，积累了较强的先发竞争优势，能够在宏观政策大力支持免税行业快速发展的机遇中，利用自身品牌资源、供应链渠道管理等优势提高品牌知名度以及市场占有率。
　　（五）优秀的管理团队和人才培养体系
　　公司深耕免税行业40余年，搭建了覆盖采购、仓储到销售的全链条管理体系，保障高效运营。公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富、专业素质过硬的核心管理团队，建立了敢于担当、勇于挑战、充满斗志的人才队伍，为公司战略的有效实施奠定了坚实的基础。公司不断深化内部人才行业认知和商业运营实战演练，实现人才培养与公司战略的精准对接。

　　四、可能面对的风险
　　1、市场风险
　　国内外大型免税运营商经过多年发展，经营模式较为成熟，已具备一定竞争优势，并占据一定的市场规模，形成区域规模效应。若国内外大型免税运营商市场份额进一步增加，供应链议价能力持续增强，其销售的免税商品全球比价竞争优势将持续提升，免税行业市场竞争将持续加剧。公司若无法准确把握行业发展趋势以快速应对市场竞争状况的变化，可能面临市场空间挤压，盈利能力下降风险。
　　2、政策风险
　　免税品经营属于国家授权特定机构专营的业务，获得免税品经营资质需获得有关部门的批准。如果未来国家调整免税行业的管理政策，例如免税行业的市场准入条件、口岸出入境免税店招投标规则等，免税行业的市场竞争格局可能发生变化。若未来不能采取有效措施增强自身竞争优势以提高公司在行业中的竞争地位，经营业绩可能会受到不利影响。
　　3、汇率风险
　　公司子公司珠海免税的免税品采购和销售的主要结算货币及记账本位币为港币，但同时珠海免税持有较大规模的人民币净头寸，人民币对港币的汇率波动可能导致汇兑损失。若未来人民币对港币汇率出现大幅波动，将对公司经营业绩产生一定影响。
　　4、房地产政策调整风险
　　房地产行业深度调整，行业两极化格局愈加明显，二手房市场挂牌量持续增加，以价换量特征更为突出，对新房市场成交进一步形成压制。虽然公司已通过重大资产重组置出部分房地产子公司股权，且未来将逐步去化存量房地产业务，但房地产行业持续深度调整将对公司房地产业务后续经营产生一定影响。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，是公司全面贯彻党的二十大精神，响应新一轮国企改革深化提升行动号召，细致落实省委“1310”具体部署和市委“1313”思路举措，全力推进重组转型、谋求高质量发展的攻坚之年。公司管理层带领全体干部同心协力，面对严峻复杂的外部形势，上下坚定改革重组信心，全力推动重大资产重组工作，通过深化运营管理、强化人才梯队建设、完善内控体系等，持续夯实经营发展底盘，为企业可持续发展构筑了扎实根基。2024年12月31日，公司披露《重大资产置换暨关联交易实施情况报告书》，重大资产置换实施完成，珠海免税成为公司合并报表范围内子公司，未来公司将逐步退出房地产业务，战略转型为以免... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，是公司全面贯彻党的二十大精神，响应新一轮国企改革深化提升行动号召，细致落实省委“1310”具体部署和市委“1313”思路举措，全力推进重组转型、谋求高质量发展的攻坚之年。公司管理层带领全体干部同心协力，面对严峻复杂的外部形势，上下坚定改革重组信心，全力推动重大资产重组工作，通过深化运营管理、强化人才梯队建设、完善内控体系等，持续夯实经营发展底盘，为企业可持续发展构筑了扎实根基。2024年12月31日，公司披露《重大资产置换暨关联交易实施情况报告书》，重大资产置换实施完成，珠海免税成为公司合并报表范围内子公司，未来公司将逐步退出房地产业务，战略转型为以免税业务为核心，围绕大消费产业发展，推动国有上市公司高质量发展。
　　2024年，公司实现营业收入52.77亿元，同比下降24.59%；实现归属于上市公司股东的净利润-15.15亿元；经营活动产生的现金流净额7.69亿元，同比下降86.22%。截至2024年12月31日，公司总资产为195.54亿元，归属于上市公司股东的净资产为11.65亿元。
　　（一）公司各业务板块经营情况
　　2024年，公司通过重大资产置换，新增核心免税业务板块。子公司珠海免税依托自身在免税品经营领域的优势，充分挖掘粤港澳大湾区、横琴粤澳深度合作区、海南自由贸易港等战略发展机遇，通过打造和深度融合“免税+文旅”消费场景以及实施数字化转型等策略，推动免税业务转型升级。报告期内拱北口岸进境免税店销售额同比提升8.8%，港珠澳大桥珠港出入境免税店和珠澳入境店在“两车北上”、“经珠港飞”等利好政策影响下，销售额同比大幅增长约67%。报告期内，珠海免税在全国重点口岸、机场拓展免税店布局，相继中标揭阳潮汕国际机场、广州南沙港客运口岸、宜昌三峡国际机场、青茂口岸等免税店项目，加速筹建新店落地开业，夯实免税业务营收新增量。
　　大消费业务。2024年，公司加快构建适应新消费时代特色的多元化商业运营模式，旗下海控商业进一步提升商业管理专业化能力，积极推进格力海岸-新新里MALL、格力-海岸小镇等商业项目的招商工作，进一步丰富消费场景，提高消费品类的多元化和全面性；在加快产业数智化转型升级方面，珠海免税已与阿里云、银泰商业集团合作建设珠海首个“数实一体化智能新零售平台”，携手阿里云在业务云、AI场景应用等方面进行深入合作，与银泰商业集团在围绕零售商业的数字化转型和消费者体验提升等方面开展合作，创新打造智慧新零售场景，提升零售运营效率；海洋板块根据市委市政府对于海洋强市的战略部署，做强海洋产业集群，进一步完善粤港澳大湾区海产品交易平台，同时大力推进精准化招商，充分整合粤港澳大湾区海产品交易中心、粤港澳冷链仓储加工基地及商业地块资源，推动一批优质企业进驻洪湾中心渔港；海控科技公司结合注入免税业务的机遇，全力推进线上线下流量融合，完成门店导流架构体系建设，实现线上线下用户流量闭环，差异化引入旅游零售关联品类和优质供应商，进一步满足消费者多样化需求。
　　房地产业务。2024年，公司通过重大资产置换，置出上海、三亚、重庆区域房地产业务。报告期内，公司全面加大销售力度，创新升级营销模式，推动存量房地产业务的销售去化；物业公司成功晋级至新三板创新层，获得广东省物业管理行业协会颁发“诚信标杆企业”等五项大奖，所管辖的物业项目也获得“五星级物业管理服务小区”等多项荣誉。
　　（二）重大资产重组情况
　　2024年，在珠海市委、市政府的大力支持和市国资委统筹指导下，公司秉持重组优先原则，在新“国九条”“并购六条”等政策新环境背景下，于2024年7月8日公告拟对重大资产重组方案进行重大调整，将原发行股份重组方案调整为资产置换方案，即公司置入珠海免税51%股权，同时置出非珠海区域房地产子公司100%股权以及公司相关对外债务。此后，在多方的大力支持与保障下，公司迅速完成重组预案、草案及其修订稿披露、问询函回复、股东大会召开、重组实施情况报告书发布等一系列工作，于2024年12月底圆满完成重组事宜落地。
　　（三）社会责任履行情况
　　2024年1月，公司设立了董事会品牌与ESG委员会，全力推动公司在环境、社会和治理方面的可持续发展，将ESG理念持续融入公司的运营管理、产品创新及服务提供的全流程中，坚持关注绿色建筑、职业健康与安全、依法纳税等ESG议题，积极与利益相关方沟通，共同实现可持续发展的绿色未来。报告期内，公司入选“国有企业上市公司ESG-先锋100指数”，同时获得2024年度上市公司ESG价值传递奖，子公司珠海免税入选《粤港澳大湾区国有企业社会价值蓝皮书（2024）》“助力乡村振兴篇”十佳案例。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）免税及大消费产业方面
　　近年来，国家从战略全局出发，高度重视扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置，打出了一系列促消费、扩内需的政策组合拳。为优化和扩大服务供给，释放服务消费潜力，更好满足人民群众个性化、多样化、品质化服务消费需求，国务院于2024年8月3日印发《国务院关于促进服务消费高质量发展的意见》。2024年底召开的中央经济工作会议强调，“创新多元化消费场景，扩大服务消费”。今年3月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，把“服务消费提质惠民行动”作为提振消费的一项重要工作。随着稳增长、扩内需等一系列政策落地实施，国内消费市场在新业态新热点带动下实现平稳增长。根据国家统计局数据，2024年，社会消费品零售总额达48.79万亿元，比上年增长3.5%。
　　免税行业同样在政策端持续发力。2024年7月，财政部、海关总署及税务总局发布公告，自2024年7月7日起，自香港、澳门进境居民旅客携带行李物品免税额度提高至12,000元。同时，在设有进境免税店的口岸，允许上述旅客在口岸进境免税店购买一定数量的免税商品，连同在境外获取的个人合理自用行李物品总值在15,000元以内（含15,000元）的予以免税放行。12月17日，国家移民管理局发布公告，即日起全面放宽优化过境免签政策，将过境免签外国人在境内停留时间由原72小时和144小时均延长为240小时。过境免签政策的实施可能会增加外籍人士在中国的停留时间，从而提高他们在中国免税店的消费机会，这项政策可能为公司免税业务带来积极影响。此外，2024年8月27日，为进一步激发消费活力、扩大内需和引导消费回流，五部委正式下发了《关于完善市内免税店政策的通知》，随着我国出入境人数快速增长和市内免税店业务日益完善，市内免税店将在促进出入境旅客消费和引导消费回流等方面发挥重要作用。根据权威研究机构GenerationResearch2024年11月发布的预测数据，2024年全球免税及旅游零售市场销售额为737.3亿美元（约合5,300亿元人民币），较2023年增长2.5%。
　　综上所述，政策端持续发力引导消费回流，形成强大国内市场，构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，为免税业良好发展提供新动能。出入境政策持续优化、跨境旅行限制逐步放宽预计将为口岸免税店带来更多客流量和潜在消费者。
　　（二）房地产业方面
　　2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势。根据国家统计局的数据，2024年全国房地产开发投资总额为100,280亿元，比上一年下降了10.6%；房地产开发企业的房屋施工面积、新开工面积和竣工面积均同比下降，分别下降12.7%、23.0%和27.7%。在销售方面，2024年新建商品房销售面积为97,385万平方米，下降12.9%，销售额为96,750亿元，下降17.1%。9月26日，中央政治局首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，为市场注入信心，四季度以来，核心城市新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。12月，中央政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。各类支持性政策接连出台，如降低首付比例、降低房贷利率、下调公积金贷款利率；同时金融支持政策加码，房企“白名单”政策落地实施，以及允许地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地、收购存量商品房用作保障性住房等。
　　综上，报告期内，房地产市场仍处在底部修复、改善企稳的阶段，随着一系列支持性政策密集释放的企稳信号，为市场信心和购房预期的修复注入动力。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　截至本报告期末，公司所处行业分类仍为房地产业，公司已在2024年完成重大资产置换，主营业务结构相应调整，公司拟向中国上市公司协会申请行业分类变更，如能通过申请批准，公司所处行业将调整为“商务服务业”。报告期内，公司从事的业务有：免税业务、大消费业务及房地产业务。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）优越的地理位置
　　公司位于粤港澳大湾区重要枢纽城市珠海，毗邻中国香港、中国澳门、深圳三大湾区中心城市，地理位置优越，能够持续享受粤港澳大湾区发展红利。免税行业属于旅游零售行业，门店人流量是决定免税企业盈利能力的重要因素，珠海市各口岸庞大的人流量为珠海免税收入增长提供源源不断的动力。未来，公司将加强各免税门店的店面管理及成本控制管理，提高旅客进店率和入店客流的转化率，公司免税业务仍将具备良好业务增长潜力，成为上市公司重要的盈利来源，提升上市公司的持续经营能力。
　　（二）品牌优势
　　子公司珠海免税作为中国免税行业代表企业，在大品牌供应商中的知名度高，积累了较强的品牌资源，与全球千余个知名品牌建立了稳定的合作关系，拥有成熟的运营团队和高效的管理体系。这种广泛的品牌合作确保了商品的质量和多样性，满足了不同消费者的需求。会员高复购率显示了公司免税业务在市场上强大的竞争力和用户满意度，全国近20个口岸和机场的布局，年服务合计超2亿人次，进一步证明公司免税业务的市场影响力和用户基础。
　　（三）经营资质优势
　　免税品经营属于国家授权特定机构专营的业务，获得免税品经营资质需有关部门的批准，具有较强稀缺性。公司旗下子公司珠海免税系国内最早一批从事免税品经营的公司，积累了较强的先发竞争优势，能够在宏观政策大力支持免税行业快速发展的机遇中，利用自身品牌资源、供应链渠道管理等优势提高品牌知名度以及市场占有率。
　　（四）优秀的管理团队和人才培养体系
　　公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富、专业素质过硬的核心管理团队，为公司战略的有效实施奠定了坚实的基础。免税业系旅游零售业的子行业，对员工的销售技巧、专业知识要求较高，公司旗下珠海免税经过多年积累已具备成熟的管理团队和丰富的专业人才储备，已建立了一整套规范的人才专项培训体制和人才引进制度，能够有效地为整个业务体系运行持续输送人才。优秀的管理团队和专业人才培训体系是公司重要的核心竞争力，为公司高质量转型发展提供澎湃动能。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2024年，公司实现营业总收入52.77亿元，同比下降24.59%；归属于上市公司股东的净利润-15.15亿元。截至2024年12月31日，公司总资产为195.54亿元，归属于上市公司股东的净资产为11.65亿元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　《科尔尼全球旅游零售业深度报告》指出（内容来源：科尔尼管理咨询），由于多方面的原因，例如中产阶级壮大、亚洲机场设施完善等，亚太地区有望成为全球航空交通的主要枢纽。预计到2030年，中国的航空客运量将达到21亿人次，相较于2019年的6.47亿有明显增长，中国仍然是全球旅游业的主要增长引擎。科技创新成为旅游零售业的重要推手，行业的未来将取决于新技术应用、利益相关者合作及对旅行趋势的深刻理解。
　　中国旅游研究院预判，2025年旅游经济会有更为乐观的预期，更高质量的发展。国内出游人次、旅游总花费、节假日出游距离、目的地停留时间、新增就业人员、新增固定资产投资、旅游景区、度假区、旅行社、星级酒店、等级民宿等旅游市场经营主体数量，以及出入境旅游人数、旅游外汇收入等主要指标有望创下历史新高。2025年春节假期8天，我国国内游、入境游、出境游三大市场出游人次和人均消费明显增长。
　　中央经济工作会议在部署2025年重点任务时，把扩大国内需求摆在首位，强调“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”，同时提出文化旅游业要“创新多元化消费场景，扩大服务消费，促进文化旅游业发展”，彰显出文旅产业在当下经济格局中的重要地位与深远意义。展望2025年，粤港澳大湾区融合不断深入，给通关客流带来增长新动力；海南自贸港政策持续发力，推动高端消费品销售增长。市内免税店加速布局，北上广深等城市试点“即购即提”模式，并与跨境电商融合，形成“离岛+市内+口岸”多场景生态，给国内免税行业带来了新的发展机遇。
　　(二)公司发展战略
　　2024年公司实施完成重大资产置换，推动战略转型升级，未来公司将逐步退出房地产业务，以免税业务为核心，围绕大消费运营等产业发展。同时，通过产业整合和资源优化，强化上市公司竞争优势和盈利模式，提高可持续发展能力。公司亦谋划在横琴、海南布局网点，强化业务管理运营团队，为后续做强免税、保税、完税等大消费运营业务奠定基础。
　　(三)经营计划
　　2025年，公司将加快退出房地产业务步伐，锚定做强、做精免税业务，围绕大消费产业发展，以数智技术创新驱动消费升级，以战略为引领，加大内部资源整合力度，推动关键资源向主责主业集中，持续加强产业链竞争力，充分发挥业务协同和区域联动优势，促进提质增效。
　　(四)可能面对的风险
　　1、市场风险
　　国内外大型免税运营商经过多年发展，经营模式较为成熟，已具备一定竞争优势，并占据较大的市场规模，形成较强的规模效应。若国内外大型免税运营商市场份额进一步增加，供应链议价能力进一步增强，其销售的免税商品全球比价竞争优势将持续提升，免税行业市场竞争将加剧。公司若无法准确把握行业发展趋势以快速应对市场竞争状况的变化，可能面临盈利能力下降风险。
　　2、政策风险
　　免税品经营属于国家授权特定机构专营的业务，获得免税品经营资质需获得有关部门的批准。如果未来国家调整免税行业的管理政策，例如免税行业的市场准入条件、口岸出入境免税店招投标规则等，免税行业的市场竞争格局可能发生变化。若未来不能采取有效措施增强自身竞争优势以提高公司在行业中的竞争地位，经营业绩可能会受到不利影响。
　　3、汇率风险
　　公司子公司珠海免税的免税品采购和销售的主要结算货币及记账本位币为港币，但同时珠海免税持有较大规模的人民币净头寸，人民币对港币的汇率波动可能导致汇兑损失。若未来人民币对港币汇率出现大幅波动，将对公司经营业绩产生一定影响。
　　4、房地产行业调整风险
　　随着房地产行业深度调整，行业两极化格局愈加明显，与此同时，二手房市场挂牌量持续增加，以价换量特征更为突出，对新房市场成交进一步形成压制。虽然公司已通过本次交易置出部分房地产子公司股权，且未来将逐步处置去化存量房地产业务，但房地产行业的波动变化将对公司后续经营产生一定影响。 收起▲