一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）公司所属行业情况　　报告期内，房地产行业仍处深度调整，开发投资、销售面积及销售额延续下滑，百城新房均价同比下跌，呈现“量缩价稳、筑底修复”格局。政策端以精准施策促回暖为主线，需求侧取消非核心区限购、下调首付及利率；供给侧推进以旧换新、国企收储、城中村改造并提高货币化安置比例；金融侧通过专项再贷款、REITs与绿色债券扩容为市场输血。行业出清与转型并行，复苏仍待宏观经济与增量政策协同发力。　　（二）公司主营业务情况　　公司报告期内主营业务仍以房地产开发与销售为核心，已形成覆盖商品住宅全价值链的闭环模式，即获取土地、开发建设、商品房销售，同步... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司所属行业情况
　　报告期内，房地产行业仍处深度调整，开发投资、销售面积及销售额延续下滑，百城新房均价同比下跌，呈现“量缩价稳、筑底修复”格局。政策端以精准施策促回暖为主线，需求侧取消非核心区限购、下调首付及利率；供给侧推进以旧换新、国企收储、城中村改造并提高货币化安置比例；金融侧通过专项再贷款、REITs与绿色债券扩容为市场输血。行业出清与转型并行，复苏仍待宏观经济与增量政策协同发力。
　　（二）公司主营业务情况
　　公司报告期内主营业务仍以房地产开发与销售为核心，已形成覆盖商品住宅全价值链的闭环模式，即获取土地、开发建设、商品房销售，同步布局经营性资产租赁、物业管理服务及建材供应链协同板块。本期成功获取天津市东丽区住宅项目用地，将维持“开发销售主导、多元服务支撑”的业务格局。
　　此外，津投城开拟通过资产置换、发行股份及支付现金方式购买天津津能股份有限公司（以下简称“津能股份”）100%股份、天津市热力有限公司（以下简称“天津热力”）100%股权及天津港益供热有限责任公司（以下简称“港益供热”）100%股权，并募集配套资金，本次交易已获得天津市国资委批复同意。完成后公司主业将由房地产开发整体切换为城市集中供热。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）宏观政策趋势
　　2025年上半年，中国经济在全球经济复苏乏力、地缘冲突与贸易壁垒交织的外部压力下，顶住挑战、迎难而上，实现国内生产总值（GDP）66.05万亿元，同比增长5.3%。就业、物价、国际收支保持总体平稳，城镇调查失业率平均值5.2%，较第一季度下降0.1个百分点；居民消费价格指数（CPI）同比微降0.1%，物价水平基本平稳；国际收支保持平衡。为持续向好奠定坚实基础。
　　中国金融市场运行稳健。2025年1-6月，债券发行规模42.1万亿元、托管余额突破185万亿元，国债收益率低位企稳（1年期1.02%、10年期1.62%），境外机构持仓占比升至2.8%；货币市场流动性合理充裕，银行间成交920万亿元，商业汇票承兑21.6万亿元、贴现17.3万亿元，同比增速达12.4%；资本市场方面，上证指数、深证成指半年分别上涨10.2%、7.8%，成交额达138万亿元；衍生品成交20.5万亿元，风险管理需求持续升温。
　　房地产政策深化落地，在“精准施策促回暖”的基调下，多项政策协同发力。需求端刺激，一线城市全面取消非核心区限购，二线城市普遍放开落户购房限制，首付比例下调、5年期LPR累计降至3.65%。存量去化攻坚，“以旧换新”覆盖40余城，地方国企收储商品房转保障房提速，城中村改造新开工50万套且货币化安置比例提至60%。财税金融协同，取消交易环节增值税、扩大契税补贴范围，设立2,000亿元专项再贷款保障交付。长效机制构建，推行“定品质、限地价”土地出让模式，试点现房销售，新住宅设计标准推动得房率突破80%。融资渠道拓宽，房地产融资“白名单”扩容，REITs、绿色债券等创新工具获政策鼓励，房企资金链边际改善。房地产市场信心显著修复，企稳趋势逐步明朗。
　　（二）房地产行业全国数据分析
　　2025年上半年，房地产行业持续调整，全国市场降幅整体收窄，但市场规模与房价的回调趋势仍未扭转，依旧面临挑战，开发投资和销售额均显示出明显的下滑趋势；开发企业面临压力加大，市场回暖仍需时日。70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.7%，表现疲弱，价格总体并未止跌。
　　1、房地产开发投资额情况
　　房地产开发企业投资意愿持续减弱。2025年1-6月份全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%，其中住宅投资35,770亿元，下降幅度为10.4%。
　　在资金方面，上半年房地产开发企业到位资金50,202亿元，同比下降6.2%。其中，国内贷款8,245亿元，增长0.6%；利用外资17亿元，增长25.4%；自筹资金17,544亿元，下降7.2%；定金及预收款14,781亿元，下降7.5%；个人按揭贷款6,847亿元，下降11.4%。开发企业在资金来源上捉襟见肘，进一步影响其开发和销售能力。
　　2、商品房销售情况
　　（1）销售面积
　　房地产市场整体销售压力依旧存在。2025年1-6月份新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。2025年6月底商品房待售面积76,948万平方米，较去年同期增加3,054万平方米，同比增长4.1%。
　　（2）销售额
　　商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。自2017年以来，商品房销售额总量虽保持增长，但增速逐年放缓。2020-2022年，受疫情、“三道红线”与断供潮的连续冲击，2022年销售额降幅明显。2023-2025年政策逐步松绑、货币化安置加码，市场筑底微升，降幅收窄，仍处低位修复。
　　（三）重点关注区域
　　1、天津房地产市场
　　2025年上半年天津市经济运行总体平稳。地区生产总值8,706.60亿元，同比增长5.3%；固定资产投资增长5.5%，其中房地产开发投资同比增长3%，延续正增长；城镇新增就业16.93万人，居民人均可支配收入29,176元，同比增长4.7%。金融支撑稳固，6月末全市人民币存款余额320,170亿元，同比增长8.3%，贷款新增12,920亿元，其中住户贷款新增1,170亿元。
　　在房地产领域，政策端通过全面取消限购、信贷宽松、税费减免及“以旧换新”组合拳降低购房门槛，但市场修复仍需经济基本面支撑，政策效力呈“单盘热、整体冷”的特征。
　　上半年商品房销售面积586.84万平方米，同比下降10.6%；销售额836.22亿元，同比下降8.5%；成交均价18,832元/平方米，同比下跌2.4%，反映“以价换量”策略深化，供给端同步发力。落实房地产“白名单”项目贷款，应贷尽贷，取消新房限价；鼓励开发层高大于3米、绿色建筑标准的高品质住房，推动行业转型。
　　政策宽松未能完全对冲需求疲软，量价齐跌态势下，市场筑底企稳，仍需增量政策与经济复苏协同发力。
　　2、苏州房地产市场
　　2025年上半年，苏州楼市整体运行平稳。政策端持续发力，累计出台超20项新政，涵盖公积金贷款额度上调、人才购房补贴、契税减免、积分入学放宽等领域，全方位刺激购房需求。政策支持下，新房出清周期缩短，二手房市场通过“以价换量”策略维持成交稳定，市场韧性凸显。土地供应减少及低密化趋势推动新房市场向改善型需求倾斜，刚需客群逐步转向二手房。
　　从成交数据看：苏州市上半年商品住宅累计网签总量2.03万套，同比下降18.0%；成交均价26,093元/平方米，同比微降0.6%。一季度契税补贴政策提振效果显著，成交量阶段性走高；4-5月网签量明显回落，市场进入盘整期；6月购房补贴加码叠加安置房网签放量、新盘入市，成交环比回升。
　　苏州楼市在政策组合拳支持下呈现渐进回暖态势，但新房库存去化压力仍存，需进一步打通供需堵点。
　　津投城开拟通过资产置换、发行股份及支付现金方式购买津能股份100%股份、天津热力100%股权及港益供热100%股权，并募集配套资金，本次交易已获得天津市国资委批复同意。交易完成后，上市公司主营业务将由房地产开发经营业务变更为城市集中供热业务。本次交易将助力上市公司向供热产业转型，提高上市公司资产质量，增强上市公司盈利能力和可持续经营能力，进而提升上市公司价值，有利于维护上市公司中小股东利益。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　津投城开前身可追溯至1981年成立的天津市建设开发公司，通过多年的经验沉积，形成从土地研判、产品设计到交付运营的丰富经验，开发项目多次荣获“广厦奖”和“詹天佑金奖”。公司作为国有控股上市公司，具备承担大型复杂项目的能力，拥有稳定的人才队伍，为项目开发和运营管理提供支持。
　　报告期内，公司推进重大资产重组工作，交易完成后公司将整体转型为城市集中供热，提高上市公司资产质量。

　　四、可能面对的风险
　　1、行业政策风险
　　房地产行业对政策高度敏感，面临政策方向、执行效力与突发性的三重风险。当前政策以提振市场、防范化解风险为主要方向。在政策目标上，“防风险”与“稳市场”的短期诉求存在快速转向的可能性，叠加保障房与商品房的资源争夺，加剧房企战略矛盾。在政策执行方面，地方财政吃紧，税费减免落实不到位，白名单贷款向国企集中，导致刺激信号与市场感受脱节，不能达到预期目标。此外，政策传导时滞叠加房企债务风险，可能在融资端突发急刹车，触发信用链式反应，成为行业新的不稳定因素。
　　2、市场风险
　　房地产市场风险呈现多维度交织态势。当前房地产供给端存在显著结构性差异，市场复苏进程不确定性加剧，销量波动制约房地产开发商资金回笼效率。价格波动风险凸显，各城市房价分化加剧，地价成本刚性攀升与销售价格承压形成剪刀差，持续挤压房企利润空间并扰乱市场预期。供需失衡风险持续深化，部分城市库存去化周期突破30个月，但低密地块供应增加导致改善型产品扎堆，刚需供给缺口扩大，结构性矛盾威胁市场稳定。
　　在竞争维度，风险呈现双重压力。房企白热化竞争，头部企业通过信用债融资抢占资源，中小房企陷入融资难，挤占市场份额，项目滞销率攀升。产品迭代压力凸显，消费者需求向绿色低碳、智能科技升级，但全行业仅28%房企具备定制化产品体系，同质化项目面临去化难与口碑下滑风险。
　　3、流动性风险
　　2025年上半年，房企债券融资2,541.9亿元，同比下降10.0%，其中：信用债1,526.6亿元、ABS958亿元，占比分别为60.1%与37.7%。资金高度集中于前十大房企，占比近半；CMBS/CMBN占比46.3%，因商办空置率上升面临现金流压力；海外融资骤降至57.3亿元，融资利率高达9.73%。尽管融资政策放松，但房地产行业仍陷结构性流动性危机，具体表现为：单月到期债务逾2,000亿元，73%的房企现金短债比跌破0.3警戒值。融资“白名单”与ABS扩容仅缓解头部风险，中小房企在融资荒漠与资产空心化中加速出清，流动性恶性循环仍未破解。
　　公司近年来负债水平较高，可能面临短期资金流动性风险。为防范流动性风险，公司将一方面大力推动销售回款，增加资产盘活租赁收益，积极拓展新业务发展方向，通过公司整体层面的调度安排，提高资金使用效率，做好流动性管理，保证资金安全及运营需求。
　　4、技术变革风险
　　金融科技的渗透和新技术的应用，如线上购房平台、区块链、大数据、人工智能等，正在改变房地产市场的运作模式。开发企业需要积极适应这些技术变革，提升自身的技术水平和运营效率。然而，在技术应用过程中，可能会面临技术难题、数据安全等问题，影响技术的效果和推广。同时，随着科技的不断发展，新的技术和商业模式可能会不断涌现，对传统的房地产模式产生替代作用。如果开发商不能及时抓住技术变革的机遇，进行创新和转型，可能会被市场淘汰。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　（一）宏观政策趋势　　2024年，全球经济复苏进程面临多重挑战，包括经济增长放缓、地缘政治风险加剧以及通胀压力持续上升等，整体呈现分化与波动的复杂态势。在这一背景下，中国经济展现出强大的韧性和潜力，成功应对了内外部多重困难带来的下行压力，继续保持回升向好的发展势头。全年实现国内生产总值（GDP）134.9万亿元，同比增长5.0%，增速继续位居世界主要经济体前列；就业市场保持稳定，城镇新增就业超过1,256万人，城镇调查失业率稳定在5.5%左右；居民消费价格指数（CPI）同比上涨0.2%，物价水平总体平稳。此外，国际收支保持基本平衡，为经济持续健康发展提供了有力支撑... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　（一）宏观政策趋势
　　2024年，全球经济复苏进程面临多重挑战，包括经济增长放缓、地缘政治风险加剧以及通胀压力持续上升等，整体呈现分化与波动的复杂态势。在这一背景下，中国经济展现出强大的韧性和潜力，成功应对了内外部多重困难带来的下行压力，继续保持回升向好的发展势头。全年实现国内生产总值（GDP）134.9万亿元，同比增长5.0%，增速继续位居世界主要经济体前列；就业市场保持稳定，城镇新增就业超过1,256万人，城镇调查失业率稳定在5.5%左右；居民消费价格指数（CPI）同比上涨0.2%，物价水平总体平稳。此外，国际收支保持基本平衡，为经济持续健康发展提供了有力支撑。
　　2024年，中国金融市场呈现多元化发展态势。债券市场规模稳定增长，全年发行各类债券79.3万亿元，同比增长11.7%，托管余额达177.0万亿元。国债收益率整体震荡下行，年末1年、10年期国债收益率分别为1.08%和1.68%。债券市场对外开放稳步推进，境外机构托管余额4.20万亿元，占比2.4%。货币市场成交量略有下降，银行间货币市场成交1,783.7万亿元，同比下降1.8%。票据市场承兑贴现规模同比增长，商业汇票承兑38.3万亿元，贴现30.5万亿元。银行间衍生品市场成交36.9万亿元，同比增长15.4%。股票市场主要指数上涨，上证指数和深证成指分别上涨12.7%和9.3%，全年成交额254.8万亿元，同比增加20.1%。整体来看，金融市场在复杂的经济环境中保持了稳健发展。
　　2024年，中国房地产政策在“止跌回稳”的基调下经历了重大转向，全年出台政策780余条，旨在推动市场稳步回升。一线城市大尺度松绑限购，如北京、上海、广州、深圳等地调整社保年限和限购区域，直接带动了四季度成交复苏。首付比例和利率降至历史新低，首套房首付比例降至15%，5年期以上LPR多次下调，减轻了购房者负担。存量房贷利率再次下调，减少了提前还贷现象，稳定了市场预期。普通住宅标准取消，契税和增值税政策调整，进一步降低了购房成本。城中村改造全面重启，计划新增100万套改造住房，采用货币化安置推动新房销售。此外，收储商品房用作保障性住房、盘活存量闲置土地、核心二线城市放开购房落户等政策也相继出台，旨在解决库存积压、提高土地资源利用效率并刺激购房需求。多地还出台设计新规，提高出房率，优化住宅设计。政策组合拳有效推动了房地产市场的复苏，增强了市场信心。
　　（二）房地产行业全国数据分析
　　2024年，全国房地产市场整体呈现下行态势，但在楼市新政的持续推动下，逐步显现回暖迹象。全年商品房销售面积同比下降12.9%，新房和二手房价格持续走低，但重点城市市场出现回暖，市场对房价的预期有所改善，70个大中城市中，新房价格同比下降4.46%，二手房价格下降7.42%。
　　1、房地产开发投资额情况
　　2024年房地产开发投资增速持续下滑。房地产开发企业到位资金107,661亿元，比上年下降17.0%。
　　亿元，下降11.6%；定金及预收款33,571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15,661亿元，下降
　　27.9%。受前期销售市场低迷的影响，房地产企业减少供给，有助于推动市场形成新的供需平衡。
　　2、商品房销售情况
　　（1）销售面积
　　2024年房地产新政取得初步成效，新房销量同比跌幅收窄。商品房销售面积97,385万平方米，相比上年下降12.9%。其中，住宅销售面积下降14.1%。此外，2024年末商品房待售面积为75,327万平方米，较上年增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。
　　（2）销售额
　　商品房销售额为96,750亿元，下降17.1%。其中，住宅销售额下降17.6%。自2017年以来，商品房销售额总量虽保持增长，但增速逐年放缓。2022年起，受市场调整和政策影响，销售额显著下降。2023年负增长有所放缓，但2024年未能延续这一趋势，降幅再度扩大。
　　（三）重点关注区域
　　1、天津房地产市场
　　2024年，天津市GDP达18,024.32亿元，同比增长5.1%，自2019年以来首次超过全国平均增速水平。固定资产投资保持平稳增长，其中房地产开发投资增长2.5%，回归正增长。截至2024年末，全市住户存款余额为2.43万亿元，较年初增加2,106亿元，同比增长9.5%，高于各项存款平均增速3.1个百分点。居民对经济环境和收入预期无本质改观，存款增幅收窄，消费意愿逐步增强。
　　在楼市政策方面，天津市积极跟进全国楼市新政，通过降低首付比例、降利率、降存量房贷利率、降税费等措施，刺激居民购房需求。同时，放开规划设计层面政策，增加住宅多样性增值利用空间，提升住宅设计标准和产品竞争力。此外，优化学区资源区域，收紧入学、转学政策，阶段性刺激积压需求转向新房市场，远期推动教育资源回流至优质资源区域。
　　2024年，天津楼市受政策因素影响，6月和9月成交量有所上涨，但政策影响期明显缩短，成交量上涨主要得益于新产品入市拉动，需求动力仍显不足。全年天津市商品房销售面积为1,183.81万平方米，同比增长0.5%；实现销售额1,754.34亿元，同比下降7.5%；成交均价为17,746元/㎡，同比下降0.3%。总体来看，天津楼市在政策支持下逐步企稳，但市场需求仍需进一步提振。
　　2、苏州房地产市场
　　2024年，苏州政府通过放宽信贷政策、发放购房补贴、契税补贴等措施，旨在降低购房门槛、减轻购房者负担并提振市场信心。这些政策推动了苏州楼市的复苏，尤其在二手房市场和低密度产品供应方面表现较为明显，但新房市场仍面临销售规模下降和库存压力的挑战。
　　具体来看，2024年苏州新房销售规模同比下降26%，全年成交面积416万平方米。尽管四季度在新政刺激下销售有所回升，但整体市场仍显疲软；为应对市场需求变化，苏州增加了低密度产品的供应，尤其是在核心区域和拥有自然景观的板块，如太湖、双湖等地。相比之下，二手房市场表现更为活跃，全年成交61,102套，同比下滑6.07%。二手房因其较高的性价比，吸引了一部分原本计划购买新房的购房者，特别是在园区和姑苏区，价格下降使得房源更具吸引力。截至2024年底，苏州市区商品住宅库存量610万平方米，狭义去化周期18个月，市场仍存在一定的库存压力。
　　土地供应方面，2024年苏州市区共成交50宗宅地，占地面积198万平方米，成交金额385亿元，溢价率2.02%。尽管土地市场整体呈现筑底态势，但政府积极推出优质地块，尤其是低密度地块，为未来住宅市场的供应和品质提升奠定了基础。
　　总体来看，苏州楼市在政策支持下逐步回暖，但新房市场的去化压力仍需进一步缓解。
　　（四）发展趋势
　　1、宏观市场层面
　　2025年中国经济面临供给和需求双收缩的自然走势，GDP增速可能较2024年有所回落。需求方面，消费稳中有升，投资趋于平稳，进出口有所上升，但均面临诸多内外部压力，如居民收入预期不稳、外部环境复杂、贸易摩擦等。供给方面，受人口结构变化、技术封锁、能源价格波动、汇率波动及国际环境影响，潜在增长率可能下滑。2025年宏观经济政策目标预计为GDP增长5.0%左右，CPI同比增速目标3%左右，就业压力进一步加大。
　　2、行业发展层面
　　2025年，房地产市场有望在政策的有力支撑下进一步巩固回稳态势。在宏观经济政策层面，将以提振内需为首要任务，财政政策将更加积极有为，货币政策则保持适度宽松。具体到房地产领域，政策将着重聚焦于防范化解风险、推动市场止跌回稳、盘活存量资产以及促进转型等四项关键工作。在市场供给方面，政策将侧重于盘活存量资源；在需求端，则致力于降低交易成本、挖掘潜在需求；在价格调控方面，将维持宽松导向，引导房价逐步趋于稳定。
　　从市场成交情况来看，全国商品房销售面积预计将呈现出结构性差异，大城市有望率先迎来复苏，整体市场跌幅也将持续收窄。在市场供应方面，全国房地产开发投资额同比指标有望展现跌幅收窄和企稳向好的趋势，重点城市土地购置面积将止住跌势，房屋新开工面积的降幅也将进一步缩小。就库存去化而言，全国新房库存规模难以出现明显增长，去化周期有望回落至20个月左右的合理水平。在市场价格方面，全国商品房成交均价预计总体保持稳定，70城房价指数环比涨幅曲线将呈现“跌幅逐步收窄、年底实现止跌”的积极态势。
　　此外，金融科技将全方位渗透至房地产市场，线上购房平台日益普及，区块链、大数据和人工智能等前沿技术将显著提升购房体验，同时助力开发商优化资金管理和项目运营效率。随着环保理念的深入人心，绿色生态住宅将成为市场新宠。开发商将积极采用绿色建筑标准和环保材料，政府也将出台一系列激励政策，共同推动绿色生态住宅的蓬勃发展，以满足购房者日益增长的对环保和生态的需求。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　在报告期内，公司所处的房地产行业面临着复杂多变的全球经济环境与国内宏观经济政策的双重影响，受到经济增长放缓、通胀压力加大等诸多挑战。面对这些挑战，房地产政策以“止跌回稳”为基调，出台了一系列旨在推动市场回升的政策，包括松绑限购、降低首付比例和利率、调整税费等，有效推动了市场复苏。尽管商品房销售面积与销售额整体上仍呈现下降态势，但新房销量同比跌幅有所收窄，显现出一定的回暖迹象。同时，房地产开发投资增速的下滑以及企业到位资金的减少，表明市场供给端正在经历调整。展望未来，房地产市场有望在政策的持续支持下进一步巩固回稳态势，预计在市场成交、供应、库存去化和价格等方面都将呈现积极的变化。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主要从事房地产开发及销售业务，为公司核心业务及主营业务收入的主要来源。经营模式涵盖从土地项目获取、产品规划设计、项目建设，到项目销售和竣工交付结算等多个环节。此外，公司还经营其他业务，包括经营性资产租赁、配套物业管理，以及销售项目建设所需的部分材料和半成品等重点建筑材料。
　　在报告期内，公司的主营业务收入主要来自房地产项目的销售，且公司的主要业务和经营模式未发生变更。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　津投城开作为国有控股上市公司，拥有房地产开发一级资质，具备承担大型复杂项目的能力。公司前身可追溯至1981年成立的天津市建设开发公司，积累了丰富的开发经验，涵盖土地获取到市场营销等环节。公司所开发的项目多次荣获“广厦奖”和“詹天佑金奖”，提升了市场认可度。公司业务多元，涵盖房地产开发、物业管理、商品房销售、商业资产运营和建筑材料经营，形成了协同发展的格局。同时，公司拥有稳定的人才队伍，为项目开发和运营管理提供支持。
　　在市场布局上，公司立足天津，成功进入苏州，形成了两地协同开发的局面。通过多年的市场耕耘，积累了丰富的客户资源，培养了具有较高品牌忠诚度的客户群体，为公司的业务拓展提供了有力支持。
　　报告期内，公司的核心竞争力未发生变化，依然体现在品牌与资质、历史与经验、综合业务能力、市场与客户等方面，为公司稳定发展提供了坚实基础。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　本年度公司主要经营情况及重点工作如下：
　　1、发挥党委主体责任，融合党建工作
　　2024年，公司在上级党委的领导下，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平总书记关于加强党对国有企业全面领导的指示精神和视察天津重要讲话精神，以及党的二十届三中全会精神。通过“强根铸魂”行动，将党的领导融入公司治理，推动党建工作与公司高质量发展深度融合。扎实开展党纪学习教育，充分发挥党在国有企业中的领导核心作用。
　　2、深化国企改革，完善治理体系
　　为规范人力资源管理，公司修订了《员工考勤休假及加班管理规定》《薪酬支付管理规定》，新建《工资总额管理暂行办法》。依据相关法律法规，系统梳理并修订了《董事会授权管理办法》《董事会议事规则》等十余个制度文件，其中《公司章程》完成了两轮修订，并经董事会、监事会和股东大会审议通过。
　　优化组织架构，撤销拓展投资部，整合沙柳北路土地整理项目部，成立项目拓展部和投资管理部。
　　3、优化营销策略，加大销售力度
　　面对2024年房地产政策的持续调整，公司敏锐把握市场动态，及时优化销售策略，成功实现年初既定的销售目标，实现合同收入与现金收入双丰收。
　　4、推动工程建设
　　2024年，公司克服资金紧张的困难，多措并举，确保新景园118及美瑜华庭一期按时交付入住，圆满完成年度保交楼任务，彰显了国企的社会担当。
　　同时，沙柳北路B地块项目顺利取得施工和销售许可，2号楼成功开盘；盛文佳苑项目在多方支持下获得2.5亿元调规补偿金，为复工复产提供了资金保障。
　　5、安全生产管理与风险防控
　　公司严格遵守天津市国资委及控股股东津投资本关于安全工作的重要指示精神，认真贯彻年度安全生产工作计划，强化安全管理，建立健全安全生产管理体制，组织季度安全大检查，及时处理安全隐患，实现了全年安全生产事故零发生。
　　6、落实“十项行动”，提升物业服务品质
　　天开园是天津市委、市政府“十项行动”的重要工作部署之一。津投城开下属公司华升物业负责天开园物业管理工作，完成以天津国资系统工作会议为代表的会务服务工作200余次，成功组织首届天开文化节，受到园区企业好评，彰显了华升物业的服务及管理质量，树立了高标准的国资品牌形象。
　　7、优化债务结构
　　公司合理调控融资余额与成本，通过多种方式偿还债务，有效降低有息债务利率，有息债务综合利率由年初的8.25%压降至6.78%，显著缓解资金压力，优化了债务结构。
　　8、积极互动沟通、保障合法权益
　　公司严格遵守《上市公司信息披露管理办法》等规定，确保信息披露的真实、准确、完整和及时。通过电话、电子邮箱、上交所“e互动”平台和召开网上业绩说明会等方式，加强与投资者的沟通，建立了良好的沟通机制，切实保护了投资者的合法权益。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　(二)公司发展战略
　　根据公司“十四五”规划，公司坚定践行“一二三四”战略方针：以“战略转型”为主线，秉持“稳健型财务体系”与“高质量、高效率”两大原则，全力提升宏观研究与市场研判、平台协同及系统服务三大能力，精心统筹业务区域布局、长期与短期目标、外部机遇与公司能力、资产与负债四大平衡。公司致力于整合资源与资本运作，推动自主创新与合作发展，深化改革创新，加快转型升级，成为以人为核心的高品质房地产商，助力天津城市高质量发展，构筑美好生活，注重股东回报。
　　(三)经营计划
　　1、做好融资化债工作
　　公司积极拓展与金融机构的合作深度与广度，寻求具备市场竞争力的融资方案，有效降低融资成本，稳步压降贷款利率，提升资金使用效率，优化融资结构。2025年将牢牢把握政策机遇窗口，全力化解债务风险，确保资金链的稳健与活力，严守债务违约风险的红线与底线。
　　2、加强风险管理与合规
　　公司全面强化风险管理意识，精准识别并深度评估公司面临的各类风险，涵盖税务风险、法律风险、信息披露监管风险等。建立健全风险管理及信息传递机制，精心制定针对性的风险管理策略和措施，有效应对风险挑战，最大程度降低损失与负面影响，全方位提升公司治理水平，促进公司高质量发展。
　　3、勇拓新兴业务，培育增长新引擎
　　科技创新驱动，引领企业现代化转型与高质量发展之路，积极探索并应用大数据技术、智能化建筑和绿色建筑等前沿科技。全力做大做强物业板块，大幅提升物业公司的营业规模和盈利水平，积极拓展市场份额，深度挖掘经营资源，增强企业在市场中的核心竞争力，努力打造成为一家融合物业服务、康养助老、资产运营等多元业务为一体的标杆性企业。充分发挥企业自身在规划设计、施工管理方面的专业优势，大力拓展代建工程业务。根植房地产主业，构建产业生态圈，拓展业务范畴，积极寻求康养、文旅、产业园等项目的合作运营机会，为公司培育新的增长点。
　　4、深化内功修炼，激发企业活力
　　公司将持续深化劳动、人事、分配三项制度改革，全力寻求新突破。在劳动制度方面，继续推行并优化全员上岗制度，以实际工作为导向，科学调整岗位设置，完善上岗方案。在人事制度方面，构建管理人员能上能下的灵活机制，全面梳理中层管理人员干部队伍情况，根据年度考核结果，对不胜任岗位的人员进行合理调岗或安排退出岗位。分配制度方面，深入研究工作任务与薪酬水平强挂钩的分配机制，充分保护能干事、想干事员工的积极性；同时，针对不能干事、也不想干事的员工，研究并落实调降薪酬的方案。企业文化方面，持续加强企业文化的建设和宣传，增强公司上下的凝聚力和对企业的文化认同感，通过上述措施，充分调动员工的积极性、主动性和创造性，为公司发展注入强大内生动力。
　　5、党建引领铸魂，助力公司运营
　　公司将把深入学习宣传贯彻党的二十届三中全会精神和习近平总书记视察天津重要讲话精神，作为当前和今后一个时期的首要政治任务。进一步强化党员领导班子成员的“领头雁”效应，持续巩固党纪学习教育成果，扎实推进党建工作标准化建设。加强意识形态工作，把党建工作与业务工作深度融合，以党的建设为引领，紧密围绕落实上级党委决策部署，聚焦中心任务和主责主业，统筹推进各项工作的全面落实，为公司高质量发展提供坚强的政治保障和强大的精神动力。
　　(四)可能面对的风险
　　1、行业政策风险
　　房地产市场受政策影响较大，政策的调整可能会影响市场走势。虽然当前政策以提振市场、防范化解风险等为主要方向，但未来政策的具体走向和力度仍存在不确定性，可能对开发商的开发、销售等环节产生影响。
　　政策在具体执行过程中，可能会面临一些困难和挑战。例如，推动市场止跌回稳、盘活存量资产等政策在落实时，可能会受到地方实际情况、市场接受度等因素的制约，影响政策效果。
　　2、市场风险
　　房地产市场风险体现在成交量、价格、供需、房企及产品竞争等方面。
　　市场成交波动风险：全国商品房销售面积存在结构性差异，市场成交情况可能会出现波动。尽管大城市有望率先复苏，但整体市场的复苏进程仍存在不确定性，市场成交面积的波动会影响开发商的销售业绩和资金回笼。
　　市场价格波动风险：虽然全国商品房成交均价预计总体保持稳定，但市场价格仍可能受到多种因素的影响而出现波动。70城房价指数环比涨幅曲线的走势也存在不确定性，价格的波动会影响开发商的利润空间和市场预期。
　　市场供需波动风险：在市场供应方面，全国房地产开发投资额、土地购置面积、房屋新开工面积等指标虽然有望展现企稳向好的趋势，但仍存在波动风险。供应的波动可能会导致市场供需失衡，进而影响房价和市场稳定。
　　房企及产品竞争：房地产市场竞争激烈，开发商之间在项目开发、销售等方面存在激烈竞争。随着市场的变化，企业需要不断提升自身的竞争力，以应对市场竞争带来的挑战。否则，可能会面临市场份额下降、项目滞销等问题。随着消费者需求的多样化和升级，对房地产产品的要求也越来越高。开发商需要不断推出符合市场需求的产品，如绿色生态住宅等。如果不能及时跟上产品竞争的步伐，可能会导致产品竞争力不足，影响销售和市场口碑。
　　3、技术变革风险
　　金融科技的渗透和新技术的应用，如线上购房平台、区块链、大数据、人工智能等，正在改变房地产市场的运作模式。开发商需要积极适应这些技术变革，提升自身的技术水平和运营效率。然而，在技术应用过程中，可能会面临技术难题、数据安全等问题，影响技术的效果和推广。同时，随着科技的不断发展，新的技术和商业模式可能会不断涌现，对传统的房地产模式产生替代作用。如果开发商不能及时抓住技术变革的机遇，进行创新和转型，可能会被市场淘汰。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）公司所属行业情况　　在本报告期内，公司所属的房地产行业继续呈现下行趋势，尚未达到市场周期最低点。行业的黄金增长期已经结束，但市场是否能够实现触底反弹，将对中国宏观经济产生深远的影响。房地产行业正经历一系列深刻的结构性变革。商品房销售逐渐过渡到现房时代，预示着期房销售减少，这一变化将对开发商的销售策略和购房者的选购行为产生显著影响。同时，房地产企业将经历一轮激烈的市场洗牌，竞争格局将因此变得更加紧张。尽管近期政策调整和市场反应带来了一些积极信号，但房地产市场长期面临的下行压力仍未得到根本性缓解。造成这一局面原因包括就业市场紧缩、居民负债能力... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司所属行业情况
　　在本报告期内，公司所属的房地产行业继续呈现下行趋势，尚未达到市场周期最低点。行业的黄金增长期已经结束，但市场是否能够实现触底反弹，将对中国宏观经济产生深远的影响。房地产行业正经历一系列深刻的结构性变革。商品房销售逐渐过渡到现房时代，预示着期房销售减少，这一变化将对开发商的销售策略和购房者的选购行为产生显著影响。同时，房地产企业将经历一轮激烈的市场洗牌，竞争格局将因此变得更加紧张。尽管近期政策调整和市场反应带来了一些积极信号，但房地产市场长期面临的下行压力仍未得到根本性缓解。造成这一局面原因包括就业市场紧缩、居民负债能力限制以及人口增长放缓等。
　　综合来看，房地产行业正处于调整与转型的关键时期，既包括政策支持下市场活跃度的提振，也面临着结构性变化带来的挑战。未来市场的走向将密切依赖于经济环境的改善、政策执行的成效以及市场需求的演变。
　　（二）公司主营业务情况
　　公司核心业务是房地产开发及销售，是公司主营业务收入来源。公司经营模式和业务环节主要包括获取土地项目、开发产品规划设计、项目建设、项目销售和竣工交付结算等环节。公司其他业务主要包括经营性资产的租赁经营、配套物业管理以及对项目建设所需部分材料及半成品等重点建筑材料的经营销售等业务。报告期内，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售，公司主要业务和经营模式未发生变化。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）宏观政策趋势
　　全球经济环境的不确定性因素增多，国内结构调整持续深化带来新挑战。宏观政策效应持续释放、外需有所回暖、新质生产力加速发展等因素形成新支撑。
　　2024年上半年国民经济延续恢复向好态势，运行总体平稳、稳中有进。上半年国内生产总值61.7万亿元，同比增长5%；城镇调查失业率稳中有降，平均值5.1%，比上年同期下降0.2个百分点；居民消费价格（CPI）同比上涨0.1%。
　　金融环境方面，社会融资规模增长平稳，金融对实体经济的支持力度保持稳定。2024年6月末，广义货币（M2）余额305.02万亿元，同比增长6.2%，增速环比下滑0.8个百分点；人民币贷款余额250.85万亿元，同比增长8.8%；上半年社会融资规模增量累计为18.1万亿元，比去年同期少3.45万亿元；LPR保持稳定：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.95%。
　　房地产政策方面，上半年政策较为宽松，侧重去库存。在4月30日的中央会议上将“去库存”作为重要议题，这标志着政策调控方向的重要转变。居民信贷优化，部分城市首付比例降至15%，取消房贷利率下限。融资机制加速改革，地方政策宽松，购房限制松绑，财税激励增多。中央推出更多去库存措施，地方优化调控，加码购房激励，鼓励高品质住宅，完善住房供应体系。
　　（二）房地产行业全国数据分析
　　2024年上半年全国房地产市场整体延续调整态势，下行压力仍较大。高层定调楼市政策方向，提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，逐步加码稳市场、去库存等楼市刺激政策，但市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。
　　1、房地产开发投资额情况
　　房地产开发企业投资额普遍下降，表明投资环境相对严峻。2024年1-6月份，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%，其中住宅投资39,883亿元，下降10.4%；施工面积696,818万平方米，同比下降12.0%，其中住宅施工面积487,437万平方米，下降12.5%；新开工面积38,023万平方米，下降23.7%，其中住宅新开工面积27,748万平方米，下降23.6%；竣工面积26,519万平方米，下降21.8%。其中住宅竣工面积19,259万平方米，下降21.7%。
　　房地产开发企业到位资金53,538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款8,207亿元，下降6.6%；利用外资13亿元，下降51.7%；自筹资金18,862亿元，下降9.1%；定金及预收款15,999亿元，下降34.1%；个人按揭贷款7,749亿元，下降37.7%。
　　全国房地产开发投资增速
　　2、商品房销售情况
　　2024年1-6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47,133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。2024年6月末，商品房待售面积73,894万平方米，同比增长15.2%，其中住宅待售面积增长23.5%。
　　（三）重点关注区域
　　1、天津市场销售情况
　　天津楼市政策紧跟中央，在房地产市场供求关系发生重大变化的基调下，相继下调首付比例、贷款利率、优化限购政策，多举措促进房地产市场稳定。规划部门多次优化住宅建设新规，在阳台、露台、多样化停车等方面进行调整，为天津住宅多样化、高品质发展提供更大空间，加速天津住宅市场产品迭代，不断涌现创新产品。新房市场呈点状恢复状态，整体市场尚未充分释放需求。
　　天津市2024年上半年新房成交349万平方米，同比减少36%。成交均价18,604元/平方米，同比增长5%。受学籍新政影响、偏改善型住宅价格拉动整体房价上涨作用明显，价格相对保持平稳。
　　2、苏州市场销售情况
　　苏州市2024年上半年信贷政策全方位松绑，产品品质升级，高质量楼盘市场认可度提升。苏州市上半年商品住宅成交263.69万平方米，同比减少39%；成交均价23,492元/平方米，同比增长5%。自2024年6月2日苏州市出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》以来，促进当月苏州新房成交量同步环比回升，总体呈现逐步复苏态势。相城区为供应成交主力区域，上半年商品住宅供应面积为28.75万平方米，成交面积为42.34万平方米，成交均价为21,290元/平方米。
　　（四）发展趋势
　　1、宏观市场层面
　　当前国内经济总体延续回升向好态势，高质量发展扎实推进，但仍面临有效需求不足、社会预期偏弱等挑战。下半年经济仍将延续回升向好态势，预计三四季度GDP同比增长或在5%左右，全年增速在5.1%左右。下半年经济形势的仍面临四个方面的不确定性，关键是房地产和地方财政：其一房地产方面，稳地产政策持续发力和较长时间的调整后，房地产市场能否企稳回升以及企稳的程度；其二地方财政和基建投资方面，地方专项债和超长期特别国债发行进度加快，能否顺利形成实物工作量，以及土地财政下行等导致的地方财政紧平衡能否推动相应投资回升；其三外需方面，贸易摩擦和地缘政治风险显现，是否会对出口造成不利影响；其四市场主体和预期方面，下阶段宏观政策和改革措施加码，能否有效提振居民和企业信心。
　　2、行业发展层面
　　下半年房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措或将加快落实。政策趋势层面，放开核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，预计一线城市将继续优化限购政策。土地供给方面，将合理控制、优化新增商品住宅用地供应作为政策发力点，预计政策举措聚焦优化土拍规则，取消限价政策、取消远郊区容积率1.0限制等，为企业建设“好房子”提供更多支持。随着房地产开发项目“白名单”政策深入推进，将进一步降低企业经营压力。
　　从去库存方面来看，地方按照“以需定购”原则，联动保障房供给，收储已建未售新房的节奏或加快，收回闲置存量土地、盘活存量土地的配套政策也有望加速落地，下半年或有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。

　　三、风险因素
　　1、行业政策风险
　　房地产行业受调控政策影响较大，政府出台的货币政策、融资政策、土地政策、税收政策均会对行业经营造成影响，并影响潜在客户的购买预期。2024年政府将继续优化调整房地产政策，以适应各地楼市的实际情况，各地有望进一步加大对首套和改善性住房的支持力度，如继续下调首套和二套房首付比例、房贷利率等，以降低民众购房、换房门槛，旨在稳妥处置房企风险，做好“保交楼”工作，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。为防范政策性风险，公司将继续密切关注宏观调控政策形势，把握政策变化，顺应政策导向和市场需求，充分借助政策宽松带来的利好优势，加速公司经营发展。
　　2、市场风险
　　过去由于房地产市场的热度以及投资者的追逐，大多购房者和开发商纷纷采取了高杠杆的融资方式，房地产市场的整体累加风险在近年来得以显现，极易引发连锁反应，从而对经济体系产生负面影响。为防范市场风险，公司将进一步提高对宏观市场的敏锐度，加强市场研判能力，借助核心城市市场恢复预期、优质项目逐渐入市等因素提升产品力和服务力，进一步完善运营体系，推动公司运营能力和经营品质突破提升，增强风险抵抗能力，实现高质量发展。
　　3、流动性风险
　　2024年房地产市场的流动性风险仍然存在，部分地方国企虽然区域深耕经验丰富且具备融资优势，积极参与地方投资，但从长期偿债能力来看，TOP500房企的资产负债率和净负债率均维持在较高水平，短期偿债能力方面也有所下降，显示出房企在流动性管理上面临一定的压力。此外，尽管银行信贷、债券融资、股权融资等多方面努力稳定房企合理融资需求，改善优质房企的经营性和融资性现金流，但流动性紧张依然是房地产企业面临的紧要难题。
　　公司近年来负债水平较高，可能面临短期资金流动性风险。为防范流动性风险，公司将一方面大力推动销售回款，增加资产盘活及租赁收益，积极拓展新业务发展方向，通过公司整体层面的调度安排，提高资金使用效率，做好流动性管理，保证资金安全及运营需求；另一方面创新融资方式、抓住融资窗口期，积极作为，最大限度补充流动性，丰富资金来源。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　房地产开发业务是公司自成立以来的支柱产业。经过数十年的稳健发展，公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业，形成了强大的资源整合、市场营销、产品开发设计、成本控制以及风险管理等方面的核心竞争力。
　　在本报告期内，公司持续深化战略布局，坚持提升资源获取能力、运营效率，完善经营理念，并不断提高公司管理水平，进一步巩固了公司核心竞争力。此外，公司在立足天津本地的基础上，着力开发苏州市项目，形成天津、苏州共同开发的局面。报告期内，公司核心竞争力未发生变化。 收起▲