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主营介绍

  • 主营业务:

    房地产开发与销售和区域开发

  • 产品类型:

    产业园区、房地产开发

  • 产品名称:

    产业新城 、 产业小镇 、 房地产开发

  • 经营范围:

    对房地产、工业园区及基础设施建设投资;房地产中介服务;提供施工设备服务;企业管理咨询;生物医药研发、科技技术推广、服务。

运营业务数据

最新公告日期:2019-07-13 
业务名称 2019-06-30 2019-03-31 2018-12-31 2018-09-30 2018-06-30
房地产开发情况:总建筑面积(平方米) 6863.97万 6657.33万 7440.30万 6312.87万 6012.68万
房地产开发情况:结算面积(平方米) 212.16万 - - 60.88万 239.17万
房地产开发情况:计划总投资(元) 4281.13亿 4136.24亿 4551.11亿 4030.28亿 3822.47亿
房地产开发情况:销售面积(平方米) 244.65万 - - 249.47万 385.73万
房屋租赁情况:可供出租面积(平方米) 67.47万 - - - 58.50万
房屋租赁情况:已出租面积(平方米) 54.56万 - - - 44.05万
签约销售金额(元) 335.31亿 - - 272.02亿 358.57亿
签约销售面积(平方米) 244.65万 - - 249.47万 385.73万

主营构成分析

{"2019-06-30":{"YYSR":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","2287751.08"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","1187467.15"],["\u5176\u4ed6","152094.78"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","125700.06"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","47346.50"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",49019.26]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","2368530.62"],["\u5916\u57e0","1480848.22"]]},"YYCB":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","1468605.51"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","192309.64"],["\u5176\u4ed6","113639.20"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","112333.57"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","41819.71"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",42447.2]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","1422480.27"],["\u5916\u57e0","548674.55"]]},"LRBL":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","43.61"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","52.98"],["\u5176\u4ed6","2.05"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","0.71"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","0.29"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",0.35]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","50.37"],["\u5916\u57e0","49.63"]]}},"2018-12-31":{"YYSR":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","5154722.94"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","2389196.18"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","533104.45"],["\u5176\u4ed6","127449.20"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","79583.50"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",56361.76]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","5769766.06"],["\u73af\u676d\u5dde","880599.26"],["\u73af\u5357\u4eac","680274.08"],["\u5916\u57e0\u5176\u4ed6","565374.29"],["\u73af\u90d1\u5dde","246267.76"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",198136.6]]},"YYCB":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","3622470.58"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","541754.06"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","465221.23"],["\u5176\u4ed6","127554.34"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","66139.50"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",48503.71]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","3678877.44"],["\u73af\u676d\u5dde","430343.12"],["\u73af\u5357\u4eac","316008.57"],["\u5916\u57e0\u5176\u4ed6","309938.80"],["\u73af\u90d1\u5dde","13156.69"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",123318.8]]},"LRBL":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","44.17"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","53.26"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","1.96"],["\u5176\u4ed6","-0.0030"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","0.39"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",0.22]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","60.28"],["\u73af\u676d\u5dde","12.98"],["\u73af\u5357\u4eac","10.50"],["\u5916\u57e0\u5176\u4ed6","7.36"],["\u73af\u90d1\u5dde","6.72"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",2.16]]}},"2018-06-30":{"YYSR":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","1897096.85"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","1092718.75"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","338582.10"],["\u5176\u4ed6","102468.72"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","28595.74"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",14271.45]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","2720256.82"],["\u73af\u4e0a\u6d77","634073.01"],["\u534e\u5357\u533a\u57df","119403.78"]]},"YYCB":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","1226114.95"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","246138.56"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","299676.61"],["\u5176\u4ed6","69751.39"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","26913.26"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",13138.78]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","1385381.80"],["\u73af\u4e0a\u6d77","428782.64"],["\u534e\u5357\u533a\u57df","67569.11"]]},"LRBL":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","42.15"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","53.18"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","2.44"],["\u5176\u4ed6","2.06"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","0.11"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",0.07]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","83.85"],["\u73af\u4e0a\u6d77","12.90"],["\u534e\u5357\u533a\u57df","3.26"]]}}}
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营业收入 X

单位(%) 单位(万元)
注:通常在中报、年报时披露 
业务名称 营业收入(元) 收入比例 营业成本(元) 成本比例 利润比例 毛利率
按行业 房地产开发 228.78亿 59.43% 146.86亿 74.50% 43.61% 35.81%
产业发展服务 118.75亿 30.85% 19.23亿 9.76% 52.98% 83.81%
其他 15.21亿 3.95% 11.36亿 5.77% 2.05% 25.28%
土地整理 12.57亿 3.27% 11.23亿 5.70% 0.71% 10.63%
物业管理服务 4.73亿 1.23% 4.18亿 2.12% 0.29% 11.67%
基础设施建设 3.97亿 1.03% 3.42亿 1.73% 0.30% 14.04%
综合服务 9280.57万 0.24% 8289.49万 0.42% 0.05% 10.68%
按地区 环北京 236.85亿 61.53% 142.25亿 72.16% 50.37% 39.94%
外埠 148.08亿 38.47% 54.87亿 27.84% 49.63% 62.95%

主要客户及供应商

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前5大客户:共销售了135.72亿元,占营业收入的60.97%
  • 固安县财政局固安工业区财政分局
  • 大厂回族自治县财政局
  • 河北香河经济开发区管理委员会财政局
  • 长三角嘉善科技商务服务区管理委员会
  • 河北霸州经济开发区管理委员会
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
固安县财政局固安工业区财政分局
66.24亿 29.76%
大厂回族自治县财政局
28.15亿 12.65%
河北香河经济开发区管理委员会财政局
18.30亿 8.22%
长三角嘉善科技商务服务区管理委员会
14.24亿 6.40%
河北霸州经济开发区管理委员会
8.79亿 3.95%
前5大客户:共销售了90.98亿元,占营业收入的51.68%
  • 大厂回族自治县财政局
  • 固安工业区财政分局
  • 霸州经济技术开发区管理委员会
  • 长三角嘉善科技商务服务区管理委员会
  • 河北文安经济开发区管理委员会
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
大厂回族自治县财政局
37.35亿 21.22%
固安工业区财政分局
28.63亿 16.26%
霸州经济技术开发区管理委员会
11.64亿 6.61%
长三角嘉善科技商务服务区管理委员会
8.52亿 4.84%
河北文安经济开发区管理委员会
4.83亿 2.74%
前5大客户:共销售了70.80亿元,占营业收入的41.96%
  • 固安工业园区财政分局
  • 长三角嘉善科技商务服务区管理委员会
  • 大厂回族自治县财政局
  • 张家口沙城经济开发区管理委员会
  • 河北文安经济开发区管理委员会
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
固安工业园区财政分局
40.97亿 24.28%
长三角嘉善科技商务服务区管理委员会
12.61亿 7.47%
大厂回族自治县财政局
9.91亿 5.87%
张家口沙城经济开发区管理委员会
3.76亿 2.23%
河北文安经济开发区管理委员会
3.55亿 2.11%
前5大客户:共销售了74.78亿元,占营业收入的27.81%
  • 固安工业园区财政分局
  • 大厂回族自治县财政局
  • 沈水生态科技创新城管理委员会
  • 张家口沙城经济开发区管理委员会
  • 河北文安经济开发区管理委员会
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
固安工业园区财政分局
37.53亿 13.96%
大厂回族自治县财政局
22.82亿 8.49%
沈水生态科技创新城管理委员会
9.81亿 3.65%
张家口沙城经济开发区管理委员会
3.37亿 1.25%
河北文安经济开发区管理委员会
1.24亿 0.46%
前5大客户:共销售了58.03亿元,占营业收入的50.98%
  • 固安工业园区财政分局
  • 大厂回族自治县财政局
  • 沈水生态科技创新城管理委员会
  • 张家口沙城经济开发区管理委员会
  • 河北文安经济开发区管理委员会
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
固安工业园区财政分局
26.91亿 23.64%
大厂回族自治县财政局
19.74亿 17.34%
沈水生态科技创新城管理委员会
6.77亿 5.95%
张家口沙城经济开发区管理委员会
3.37亿 2.96%
河北文安经济开发区管理委员会
1.24亿 1.09%

董事会经营评述

  一、经营情况的讨论与分析  (一)宏观经济与行业情况回顾  1、宏观形势洞察与分析  2019年上半年,国际经济方面,逆全球化思潮盛行,伴随美国实施贸易保护加大资源输出等措施,新兴市场尾部风险逐步积累。国内稳增长的诉求再次上升,国家通过相应的财政和货币政策投放流动性,为减税降费创造条件,疏导民营企业的融资环境,重塑经济结构,使国内经济环境更加稳定并具有抵御外部风险的能力。  面对错综复杂的国际国内形势,在坚持稳中求进工作总基调下,中国坚持新发展理念,坚持推动高质量发展,坚持供给侧结构性改革为主线,深化改革开放,狠抓“六稳”保障中国经济行稳致远。2019年上半年中国GDP同比增长6.3%,经... 查看全部▼

  一、经营情况的讨论与分析
  (一)宏观经济与行业情况回顾
  1、宏观形势洞察与分析
  2019年上半年,国际经济方面,逆全球化思潮盛行,伴随美国实施贸易保护加大资源输出等措施,新兴市场尾部风险逐步积累。国内稳增长的诉求再次上升,国家通过相应的财政和货币政策投放流动性,为减税降费创造条件,疏导民营企业的融资环境,重塑经济结构,使国内经济环境更加稳定并具有抵御外部风险的能力。
  面对错综复杂的国际国内形势,在坚持稳中求进工作总基调下,中国坚持新发展理念,坚持推动高质量发展,坚持供给侧结构性改革为主线,深化改革开放,狠抓“六稳”保障中国经济行稳致远。2019年上半年中国GDP同比增长6.3%,经济运行总体继续保持在合理区间,延续总体平稳、稳中有进的发展态势。当前美国经济可能见顶转弱,结合国内外整体环境看,未来国内经济下行压力仍然存在。结构性改革成为推动中国经济平稳发展、适应和引领中国经济新常态的重要抓手。区域层面,加快培育发展都市圈,打破区域之间的行政界限,消除行政壁垒,推动新型城镇化高质量发展;消费层面,加快培育新型消费模式,完善消费体制机制,释放居民消费潜力,成为当前经济下行压力的“稳定器”;产业层面,加快推动技术创新、结构优化和动力转换,培育经济发展的新动能。
  (1)都市圈是支撑中国经济高质量发展的主要平台
  《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中划定的19个城市群(都市圈),以25%土地集聚75%人口,创造88%的GDP,其中城镇人口占比78%。目前大部分都市圈依旧需要进一步的发展和培育。都市圈更具生产效率,更节约土地、能源等,是支撑中国经济高质量发展的主要平台,是中国当前以及未来发展的重点。2018年我国城镇化率达到59.58%,已进入城镇化快速发展的中后期,相比过去高速城镇化发展,未来将把质量提升放在首要位置。培育发展现代化都市圈是实现城镇化高质量发展的重要手段,既有利于优化人口和经济的空间格局,又有利于增强内生发展动力。2019年,国家发展改革委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》正式出台,提出以核心城市带动周边城镇协同发展,缩小中心城市与周边中小城市在教育、医疗、养老等领域的差距,促进要素有序流动,形成都市圈经济。
  (2)居民消费成为拉动宏观经济增长的头号动力
  改革开放四十年来,我国经济增长模式逐步由投资与出口驱动转向消费驱动。伴随经济增长的放缓,最终消费对经济增长的贡献率却逐年上升。各国比较来看,我国居民消费占国民生产总值的比重与欧美发达国家相比,仍有相当差距,居民消费未来的发展潜力巨大。
  我国是全世界消费市场中最具有潜力的地区。通过加快个税改革、公共服务均等化改革等措施,进一步推动消费体制机制改革,推动消费稳定增长;多措并举促进城乡居民增收,增强消费能力。2019年上半年,社会消费品零售总额达到19.5万亿元,比上年增长8.4%。消费已连续5年成为经济增长第一动力。2018年,最终消费支出对GDP增长贡献率达到76.2%,比上年提高18.6个百分点。经济结构调整之下,经济增速承压,扩大内需成为拉动宏观经济增长的头号动力,促消费政策也不断出台。
  随着居民消费理念、品质、形态、方式和行为的深刻变化,品质提升型消费呈现爆发式增长,将成为保持我国经济持续稳定发展的“压舱石”。国家发展改革委发布的《进一步优化供给推动消费平稳增长,促进形成强大国内市场的实施方案》,顺应居民消费升级大趋势,将进一步优化供给,更好满足人民群众对美好生活的需要,促进形成强大国内市场。
  (3)新型工业化和信息化的融合是中国经济发展新动能展望未来,新型工业化、信息化以及两化融合是中国最需要的新动能。放眼全球,除了《中国制造2025》,世界主要经济体都制定了相应的系统性战略,包括德国“工业4.0”战略、美国《振兴美国制造与创新法案》和“国家制造创新网络(NNMI)”、韩国《第六次产业技术创新计划》、以及日本《科学技术创新综合战略2017》提出的超智能社会5.0(Society 5.0)。随着云计算、大数据、物联网、人工智能、先进机器人、自动驾驶汽车、3D打印、可再生能源等技术的不断发展与成熟,多领域集群式技术正在持续创新和扩散应用。新的产业革命正在加速推进新一代信息技术与制造业的深度融合,颠覆和重塑原有的经济模式,进而带来对产业升级、经济结构和社会形态全方位、深层次的影响。
  2、行业情况回顾
  (1)产业新城
  1)产业新城顺应国家整体定位
  都市圈是中国未来城镇化的方向,将承载未来新增的城镇人口,同时也是承担未来产业和投资的载体。依托都市圈布局的产业新城,在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营和民生改善等方面提供综合一体化的解决方案,将优化所在区域的产业结构,助力中国经济的转型和升级。
  2)可复制性的优异模式
  产业新城运营商通过不断完善的开发性PPP模式,凭借整体开发、自我造血、激励相容、长期运营等特点,解决了以往单一传统PPP项目需要地方政府财政不断输血且只能“查漏补缺”和“替换零件”的缺点,使PPP项目逐渐从以政府财政补助为主转向以社会资本新创造价值为主,从单体设施服务转向为一体化综合服务。产业新城形成了财政与社会资本之间的良性循环,实现了居民、政府和社会资本的多方共赢,可在都市圈化发展的中国城镇化趋势中全面发展复制。华夏幸福在固安、嘉善、溧水、武陟、舒城等多地产业新城的复制成功,树立了良好的行业标杆。
  3)产业新城模式受到社会广泛关注和参与
  成熟的产业新城运营商能够依靠自身长期的项目投资、建设、招商及运营经验,以产兴城、以城促产、产城融合、城乡一体,因地制宜的建设城市基础设施及公共服务体系,打造产业集群,推动地区的经济发展,为区域创造价值,同时实现了自身的快速发展。
  华夏幸福产业新城的成功运营起到了良好的示范效应,不断吸引众多新的市场主体积极涌入产业新城业务领域,行业参与主体愈发多元,市场关注度越来越高,助力中国城镇化发展和区域经济转型升级。
  (2)房地产开发
  2019年上半年,针对房地产行业,从中央到地方、从需求管理到供给管理体现出了高度的政策协同,中央会议再次强调“房住不炒”,调控力度不减。同时住建部的适时预警、央行的货币闸口管控、银保监会的资金通道监管共同构建起了房地产市场的风险防范机制。各地政府根据形势变化及时跟进政策,因城施策、一城一策以确保市场平稳运行。
  2019年1-6月全国房地产开发投资累计完成额为6.16万亿元,累计同比增长11.0%;其中住宅开发投资累计完成额为4.52万亿元,累计同比增长15.8%。2019年6月全国房地产开发投资完成额为1.55万亿元,环比增长31.0%,同比增长10.1%;其中全国住宅开发投资完成额为1.14万亿元,环比增长28.6%,同比增长14.4%。
  2019年1-6月全国房地产开发企业土地购置面积为0.80亿平方米,累计同比下降27.5%。1-6月土地成交价款为0.38万亿元,累计同比下降27.6%。2019年6月土地购置面积为2,865.21万平方米,环比增长80.5%,同比下降14.3%;土地成交价款为1541.55亿元,环比增长126.7%,同比下降11.6%。
  2019年1-6月全国商品房销售面积为7.58亿平方米,累计同比下降1.8%;其中商品住宅销售面积为6.62亿平方米,累计同比下降1.0%。2019年6月全国商品房销售面积为2.03亿平方米,环比增长50.9%,同比下降2.3%;其中商品住宅销售面积为1.75亿平方米,环比增长46.7%,同比下降1.8%。
  
(二)公司经营情况回顾概要
  报告期内,公司把握都市圈发展机遇,切实贯彻公司2019年经营计划,实现主营业务较高质量的发展。
  1、主营业务稳健增长
  报告期内,公司主营业务稳健快速增长,实现营业收入387.30亿元,比上一年同期增长10.74%;实现归属于上市公司股东的净利润84.81亿元,比上一年同期增长22.44%。截至报告期末,公司总资产4,570.67亿元,归属于上市公司股东的净资产468.90亿元,分别比上一年度末增长11.56%、7.11%。
  报告期内,公司实现销售额645.31亿元,其中,产业新城业务园区结算收入额143.83亿元,园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元,其他业务(物业、酒店)销售额22.31亿元。公司签约销售面积共计551.05万平方米。
  2、财务状况保持健康
  报告期末,公司货币资金551.85亿元,偿债能力有充分保障;公司预收款项1,402.85亿元,预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来三年的经营业绩。与此同时,在公司收入、回款同比稳健增长的基础上,公司的降费增效措施不断深化,取得了较大成果,其中公司管理费用同比降幅为16.96%,持续提升公司经营质量。
  3、异地复制成果显著
  报告期内,随着公司产业园区业务异地复制的稳步推进,公司环北京以外区域在公司整体业绩占比快速增长,产业发展服务业务快速推进,环北京以外区域的招商力度加大。
  (1)在业绩贡献方面,环北京以外区域实现收入148.08亿元,同比增长96.54%,
  占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%;环北京以外区域的销售额为375.64亿元,同比增长16.82%,占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%,环北京以外区域的住宅业务销售额264.67亿元,同比增长10.91%,销售额比重由上年同期的37.40%提升至55.24%,销售面积比重由上年同期的47.21%提升至66.20%。
  (2)在产业新城业务方面,报告期内,公司坚持核心都市圈聚焦战略,打造
  “3+3+X”核心都市圈格局。公司在持续精耕京津冀都市圈的基础上,密集布局长三角(南京、杭州、合肥)都市圈,加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈;推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈,以及长沙都市圈、西安都市圈、贵阳都市圈和沈阳都市圈四个潜力核心都市圈。报告期内公司新增5个入库PPP项目,全部位于环北京以外的外埠区域。截至报告期末,公司布局在各都市圈的产业新城项目,入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个,其中5个国家级PPP示范项目,1个省级PPP示范项目。
  报告期内,公司环北京以外的外埠区域招商力度持续加大,引入欣旺达电动汽车电池有限公司动力电池项目、杭州锦江集团有限公司超宽幅偏光片生产基地项目等优质龙头项目入驻南京溧水和合肥长丰产业园区,助力区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群。报告期内,公司各地产业园区新增签约入园企业328家,新增签约投资额1,051.53亿元,同比增长8.9%。其中环北京以外区域新增入园企业266家,新增签约投资额939.29亿元,同比增长20.18%。报告期内公司产业服务收入118.75亿元,其中环北京以外区域产业服务收入87.74亿元,同比增长96%。
  公司主营业务在环北京以外区域的迅速发展,充分印证了公司产业新城模式的可复制性,彰显出公司高质量快速打造产业新城的能力。
  4、城市运营精益完善
  报告期内,公司坚持构建以人为本、可持续发展的宜居产业新城。产业新城基础设施和公共设施建设方面,截至报告期末公司运营供水、供热、污水处理厂站厂站38座;中小学及幼儿园5所,在校学生3,928人;城市运营服务面积5,276万平方米,其中道路养护1,862万平方米,道路保洁1,862万平方米,绿化养管1,552万平方米。
  公司不断完善产业新城城市配套、提供优质服务,推动每个产业新城成为“活力生长、产城一体、绿色生态、宜居共享”的可持续发展的宜居城市,带动区域更好更快发展。
  (三)产业新城及相关业务进展情况:
  1、产业新城业务
  报告期内,公司坚持核心都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”核心都市圈格局。公司在持续精耕京津冀都市圈的基础上,密集布局长三角(上海、南京、杭州、合肥)都市圈,加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈;推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈,以及长沙都市圈、西安都市圈、贵阳都市圈和沈阳都市圈四个潜力核心都市圈。新增签约欣旺达电子股份有限公司、杭州锦江集团有限公司、上海祥云世纪互联网络科技有限公司等328家入园企业,新增签约投资额1,051.53亿元,同比增长8.9%。
  (1)高能核心都市圈
  1)京津冀都市圈
  公司在京津冀都市圈的布局区域包括固安、大厂、香河、霸州、永清、文安等地,各区域紧抓京津冀协同发展机遇,结合自身优势构建产业集群,报告期内新增签约上海祥云世纪互联网络科技有限公司、熠跃(上海)企业管理咨询有限公司等70家入园企业,新增签约投资额122.55亿元。其中:固安产业新城入选国家发改委PPP项目典型案例和财政部政府和社会资本合作示范项目,通过强化新型显示、航天航空、生物医药三大主导产业,形成肽谷生物医药产业园、航天产业基地、卫星导航产业港、清华大学重大科技项目(固安)中试孵化基地、电子商务产业园、新型显示产业园等产业集群聚集高地。报告期内新增签约中航环试测试技术(北京)有限公司、北京新世翼节能环保科技股份有限公司等20家入园企业,新增签约投资额4.43亿元。
  大厂区域主动承接北京产业东扩转移,打造影视文化、总部商务、人工智能三大产业集群,形成影视创意制作和电视传媒产业基地、总部商务创新中心和人工智能“中国智谷”等产业基地。报告期内新增签约入园企业5家,新增签约投资额0.14亿元。
  香河区域紧抓与北京科技产业协同发展机遇,围绕机器人本体、系统集成、核心零部件及服务机器人,推动集群效应整体提升,高质量打造机器人产业生态,构建京津冀机器人科技创新协同区。2019年1月,香河机器人产业港荣获2018年中国机器人十大产业园区。报告期内新增签约入园企业15家,新增签约投资额3.74亿元。
  怀来区域抢抓京津冀协同发展、京张协办冬奥和两区建设三大战略机遇,重点打造软件开发与应用、大数据与云计算、人工智能、航天装备制造、智能制造装备5大产业集群,报告期内新增签约上海祥云世纪互联网络科技有限公司、北京理工大学等入园单位13家,新增签约投资额72.64亿元。
  霸州区域定位先进制造中枢,形成以都市食品、智能制造、新型显示为主导的产业集群。霸州区域报告期内新增签约熠跃(上海)企业管理咨询有限公司,新增签约投资额10.50亿元,为霸州区域发展高端产业奠定良好基础。
  永清充分发挥区位优势,对接临空经济区,聚焦智能制造装备、航空两大产业发展。报告期内新增签约北京方德精密化工设备有限公司、北京万通铂锐科技有限公司2家入园企业,新增签约投资额0.60亿元。
  文安区域定位环雄安先进制造业高地,重点发展新能源汽车及零部件、能源装备、智能制造装备三大产业集群。报告期内新增签约陕西建设机械股份有限公司、智造众创空间有限公司等5家入园企业,新增签约投资额18.20亿元。
  2)长三角都市圈
  公司在长三角都市圈布局的区域包括嘉善、无锡、来安、溧水、和县、舒城等地,报告期内上述区域新增签约入园企业133家,新增签约投资额549.29亿元。其中:嘉善区域定位为全球科技创新成果转化中心,重点打造智能网联汽车、生命医疗大健康、影视传媒、商贸服务四大产业集群。报告期内,新增签约上海灿星文化传媒股份有限公司、武汉赛维尔生物科技有限公司、艾吉泰康生物科技(北京)有限公司等26家入园企业,新增签约投资额87.96亿元。
  无锡梁溪区域物联网产业集群逐步发展成型,产业园区承载力不断提升。园区聚焦引入电子标签、软件研发、传感器、电子元器件类企业。报告期内新增签约无锡积高科技有限公司等7家企业,签约落地投资额1.85亿元人民币。
  来安区域无缝对接南京江北新区,以电子信息、新能源汽车及零部件、智能制造装备、冷链物流等四大产业为导向,以行业龙头企业为引领,加快产业链上下游企业聚集,构建全产业链生态体系,成为长三角地区产业创新发展新高地。报告期内新增签约入园企业3家,新增签约投资额9.93亿元。
  溧水区域以新能源汽车产业为主导方向,构建集研发设计、整车制造、核心零部件制造、专业赛道测试、高端科技服务为一体的全产业链体系,形成研发制造兼具的新能源汽车产业集群。报告期内,新增签约锂离子电池龙头企业欣旺达电动汽车电池有限公司等4家入园企业,新增签约投资额120.40亿元。
  和县区域全面对接南京江北新区,聚焦发展机器人、集成电路、新能源汽车及零部件、新材料四大产业集群。报告期内,新增签约南京欧泰钢格板制造有限公司、南京捷顺达物流集团有限公司等入园企业9家,签约投资额12亿元。
  舒城产业新城依托合肥正南三十公里的区位优势,打造以集成电路、新型显示、智能终端为主的光电显示产业集群,以整车及专用车为主的新能源汽车产业集群和以自动化生产线及机床为主的智能制造装备产业集群。报告期内新增签约安徽宏实自动化装备有限公司、合肥市迅立达电梯有限公司等入园企业20家,签约投资额59.76亿元。
  3)粤港澳大湾区都市圈
  公司在粤港澳大湾区都市圈布局江门和中山区域。报告期内江门区域新增签约入园企业4家,新增签约投资额21.10亿元;中山区域新增签约深圳市联诚发科技有限公司等2家入园企业,新增签约投资额20亿元。江门区域定位为“深圳科技辐射圈的珠西创新转化枢纽”,是华夏幸福产业新城模式在华南地区的先行示范,以主动承接深圳外溢支撑区域产业升级和立足本地资源禀赋基础为原则,聚焦智能硬件、智能制造装备、新能源汽车及零部件等三大产业集群,构建产业创新生态系统,形成新城人口与产业导入相联动的良性循环。
  (2)高潜能核心都市圈
  1)郑州都市圈。公司在郑州都市圈布局区域为新郑、武陟等地。报告期内,郑州都市圈新增签约入园企业61家,新增签约投资额200.2亿元。其中,新郑区域以电子信息、智能制造装备为主导产业,以现代物流、都市食品、生物医药为辅助产业,着力构建“2+3”的产业发展体系,新增签约粤通贵金属材料有限公司、深圳圳道技术有限公司、河南智斯强电子科技有限公司、浙江定川机电制造有限公司等7家优质入园企业;武陟区域打造智能制造装备、都市食品、现代物流、科技服务四大产业集群,加速发展人工智能、机器人、新一代信息技术、互联网、物联网等战略性新兴产业,新增签约长沙远大住宅工业集团股份有限公司、郑州华美彩印纸品有限公司、郑州新基业汽车电子有限公司、华夏碧水环保科技有限公司等入园企业23家。
  2)武汉都市圈。目前公司在武汉都市圈布局区域为双柳、问津等地,报告期内,武汉都市圈新增签约入园企业24家,新增签约投资额68.43亿元。其中双柳区域定位为七龙湖未来科技城,依托武汉国家航天产业基地、武汉“临江制造带”和“科技创新带”驱动,重点发展以火箭研制与发射、微小卫星研制、航天零部件、卫星运营与数据应用为主的商业航天产业集群,以智能制造装备、物流装备和能源装备为主的高端装备制造产业集群和以航空航天材料、电子材料、前沿材料为主的新材料产业集群。报告期内双柳区域新增签约江苏波镁特复合材料有限公司和陕西建设机械股份有限公司等5家入园企业。
  3)成都都市圈。报告期内,成都都市圈的蒲江等区域的业务也在稳步推进中,打造智能制造装备、智能硬件、都市食品、医疗器械等产业集群。报告期内,成都都市圈新增签约四川龙腾汇装配式建筑有限公司、杭州格林达电子材料股份有限公司和兰州新强盛商贸有限责任公司等12家入园企业,新增签约投资额13.45亿元。
  (3)潜力核心都市圈
  (4)国际区域
  ①卡拉旺(Karawang)。卡拉旺产业新城坐落于印度尼西亚首都雅加达以东47
  公里处,致力于成为世界级标杆产业园区,坚持“一个产业园就是一个产业集群”的发展理念,定位印尼重要的制造业枢纽和先进技术创新中心,全力打造“4+1”产业集群,即绿色环保建材、食品加工、消费电子、现代物流,外加中小企业创新园区。
  卡拉旺产业新城的招商工作持续有序开展,并不断取得重大突破。报告期内已成功签约引入10家企业,其中6家已开工建设,于2019年6月20日举行了隆重的集体开工仪式。首家企业预计最快可在2019年底竣工并正式投产运营。
  ②唐格朗(Tangerang)。唐格朗产业园位于印度尼西亚首府雅加达西边约31公
  里,聚焦于医疗器械、消费电子、装备制造和现代服务业四大产业集群。唐格朗产业园成功与新加坡星脉黎亚集团签订入园协议,共同打造占地面积为9.6公顷的专业市场产业新平台;与马来西亚丰隆集团旗下GCAL公司签订入园协议,共同打造中小企业创新园;与Tiara Medika, PT Brantas签订合作备忘录,分别打造区域型综合心肺专科医院及幸福港湾商场。唐格朗产业园的各项举措将极大提升新城在公共配套领域、商业体系以及生态环境方面的完整度,全面助力产业新城进一步发展。
  4、报告期内公司财务融资情况
  报告期末公司融资总额为1,818.44亿元,其中银行贷款余额为504.60亿元,债券及债务融资工具(票面)融资规模846.23亿元,期末余额为747.59亿元,信托、资管等其他融资余额为566.25亿元。利息资本化金额为52.17亿元。期末公司对外担保金额为1,315.60亿元,其中1,305.53亿元为对控股子公司担保。本期公司融资加权平均成本为7.23%,其中银行贷款的平均利息成本6.41%,债券及债务融资工具平均成本为6.87%,信托、资管等其他融资的平均利息成本8.60%。
  报告期内公司新增融资为632.55亿元,其中银行贷款为123.32亿元,新发行债券及债务融资工具金额(不含回售债券转售金额)为167.37亿元,信托、资管等其他融资金额为341.85亿元。在前述新增融资中,529.92亿元为非房地产项目融资,102.63亿元为房地产项目融资。
  
二、可能面对的风险
  1、可能面对的风险
  (1)公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。
  在开发过程中涉及的区域定位规划、基础设施与公共设施建设、土地整理、招商引资以及区域综合服务等众多环节,需要公司具备较强的综合开发能力。其中,产业招商受整体宏观经济形势、各地招商引资政策以及招商环境的影响较大;基础设施建设项目、土地整理的资金投入对资金要求较高;异地复制对公司在不同区域的拓展、经营和管控能力提出了全新要求。
  (2)公司的园区配套住宅业务受宏观经济整体情况、城镇化进程、土地政策、园区配套住宅相关政策等综合因素的影响。未来国家相关调控政策总体基调不会转向,融资监管有收紧趋势,公司的园区配套住宅业务在2019年将面临更大挑战。
  (3)公司对拟开展的商业办公等新型不动产业务仍处于探索阶段。公司对该类业务的开展和项目选取,需综合考虑政策、区域、公司财务状况、合作单位等因素。
  公司拟在新业务前期采取轻重并举、管理输出的模式,对公司在新业务具体项目的选取、新业务的管控以及新业务团队能力方面均提出了较高要求。
  2、采取的应对措施:
  (1)继续聚焦核心都市圈,以“产业优先”作为核心策略,加快产业园区业务异地复制的进程;继续在投资管控、资产管理、风险管理体系等方面完善产业新城经营投资体系,优化投资策略,增强产业招商能力,不断提升园区的综合开发与投资能力。
  (2)继续加强相关政策的跟踪与分析研究,依据政策导向不断灵活调整战略与策略,坚持推进“一区一策”和“精准投资”,根据不同区域的市场与政策情况寻找合适的投资机会,提升投资效率,减少行业政策风险对公司经营的影响。
  (3)在商业办公方面,聚焦核心都市圈优质综合体项目,尽快实现新业务的突破,并走通业务模式;在长租公寓方面,厘清核心城市相关政策,以设置专营机构模式迅速切入市场;在组织能力建设方面,构建多元化、高素质业务团队,为新业务迅速铺开提供全面保障。
  (4)继续实施降本增效、降费增效等措施保障公司业绩增长;继续采用包括PPP资产证券化、直接权益融资在内的多种融资形式,为公司业务发展提供资金保障;通过股权合作、业务合作等方式,加速公司业务发展,优化公司资产负债结构。

  三、报告期内核心竞争力分析
  凭借着在产业新城业务的多年耕耘,公司作为产业新城运营商已形成了自身特色鲜明的核心竞争力:
  (一)紧扣都市圈化脉络,战略布局能力突出
  公司在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时,还紧紧把握国家城镇化迈向都市圈化的历史机遇,积极布局核心都市圈,公司产业新城的异地复制进入全面加速时期。
  截至报告期末,公司在全国范围内布局了15个核心都市圈,形成了“3+3+X”的战略格局,累计布局近80座产业新城。优秀的选址能力已经成为华夏幸福运营产业新城的护城河。
  (二)产业新城开发性PPP模式先进
  华夏幸福产业新城的开发性PPP模式,以市场化为导向,以“政府主导、企业运作、合作共赢”为原则,双方各司其职、通力合作,实现1+1>2的效果。华夏幸福为委托区域提供区域经济社会发展的全流程综合性整体解决方案:以产业发展为一个核心,提供涵盖规划设计服务、土地整理服务、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务、城市运营维护服务的六大服务,补齐中国县域发展中存在的资金、人才、产业、机制四大短板,提升城市魅力、吸引力、承载力和竞争力。
  (三)产业发展能力持续升级
  产业是经济增长的动力之源,更是产业新城的立根之本。公司坚持以“产业优先”作为核心策略,聚焦新一代信息技术、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、新材料、大健康、都市消费、生产性服务业、文化创意等十大重点产业,通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式,凭借约4,600人的产业发展团队,从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营,为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案,全面打造百余个产业集群。公司产业发展能力作为产业新城业务的重要组成部分,得到各级政府广泛认可和赞誉,有效推动公司整体业务发展。
  (四)建设宜居城市能力突出
  公司坚持“以人为本、可持续发展”的城市发展模式。公司坚持活力生长、产城融合、宜居共享、绿色生态四大理念,统筹兼顾城市价值、空间系统、高端产业、智慧城市、新型社区、配套设施、生态活力和可持续发展八大要素,构建产业新城城市产品体系,以先进理念引领城市发展。公司以“战略前瞻性的规划、多专协同化的设计、精益高效化的建设、智慧可持续的运营”四位一体,全生命周期推动城市发展。
  (五)融资环境与能力不断改善
  公司凭借稳健的经营与业务模式的优异性,已经形成畅通的多元化融资渠道,融资能力突出。公司已与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系,授信额度充足、贷款利率稳定,并积极利用PPP资产证券化、公司债券、中期票据、超短期融资券等多渠道、多种类融资工具,为公司业务开展提供所需资金。
  平安人寿入股公司以及公司成为中国平安重要战略协同企业后,公司的融资环境及结构得到进一步的改善和优化,为公司未来业务的可持续发展提供了坚实保障。
  此外,报告期内公司已获得中诚信、东方金诚和大公国际等国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级。
  (六)平安入股,战略合作,持续发展
  2019年2月,平安人寿继续增持5.69%的公司股份。截至报告期末,平安人寿与平安资管合计持有公司25.25%股份。
  上述权益变动体现了中国平安对公司未来经营发展的持续看好。公司成为中国平安的重要战略协同企业,不仅优化了公司治理水平,也改善了公司的融资环境与融资结构,为公司的主营业务正常稳健发展提供了坚实保障。与此同时,公司与中国平安结合各自优势,在公司相关业务领域积极展开探索与合作,寻找新的增长点,实现公司业务高质量的可持续发展。 收起▲