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主营介绍

  • 主营业务:

    房地产开发与销售和区域开发

  • 产品类型:

    产业园区、房地产开发

  • 产品名称:

    产业新城 、 产业小镇 、 房地产开发

  • 经营范围:

    对房地产、工业园区及基础设施建设投资;房地产中介服务;提供施工设备服务;企业管理咨询;生物医药研发、科技技术推广、服务。

运营业务数据

最新公告日期:2019-04-20 
业务名称 2019-03-31 2018-12-31 2018-09-30 2018-06-30 2018-03-31
房地产开发情况:总建筑面积(平方米) 6657.33万 7440.30万 6312.87万 6012.68万 5524.20万
房地产开发情况:计划总投资(元) 4136.24亿 4551.11亿 4030.28亿 3822.47亿 3539.36亿
签约销售面积(平方米) - - 249.47万 385.73万 345.15万
签约销售金额(元) - - 272.02亿 358.57亿 451.03亿
房地产开发情况:销售面积(平方米) - - 249.47万 385.73万 345.15万
房地产开发情况:结算面积(平方米) - - 60.88万 239.17万 8.01万
房屋租赁情况:可供出租面积(平方米) - - - 58.50万 53.36万
房屋租赁情况:已出租面积(平方米) - - - 44.05万 38.75万

主营构成分析

{"2018-12-31":{"YYSR":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","5154722.94"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","2389196.18"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","533104.45"],["\u5176\u4ed6","127449.20"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","79583.50"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",56361.76]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","5769766.06"],["\u73af\u676d\u5dde","880599.26"],["\u73af\u5357\u4eac","680274.08"],["\u5916\u57e0\u5176\u4ed6","565374.29"],["\u73af\u90d1\u5dde","246267.76"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",198136.59999999998]]},"YYCB":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","3622470.58"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","541754.06"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","465221.23"],["\u5176\u4ed6","127554.34"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","66139.50"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",48503.71]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","3678877.44"],["\u73af\u676d\u5dde","430343.12"],["\u73af\u5357\u4eac","316008.57"],["\u5916\u57e0\u5176\u4ed6","309938.80"],["\u73af\u90d1\u5dde","13156.69"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",123318.8]]},"LRBL":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","44.17"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","53.26"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","1.96"],["\u5176\u4ed6","-0.0030"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","0.39"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",0.22]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","60.28"],["\u73af\u676d\u5dde","12.98"],["\u73af\u5357\u4eac","10.50"],["\u5916\u57e0\u5176\u4ed6","7.36"],["\u73af\u90d1\u5dde","6.72"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",2.16]]}},"2018-06-30":{"YYSR":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","1897096.85"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","1092718.75"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","338582.10"],["\u5176\u4ed6","102468.72"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","28595.74"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",14271.449999999999]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","2720256.82"],["\u73af\u4e0a\u6d77","634073.01"],["\u534e\u5357\u533a\u57df","119403.78"]]},"YYCB":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","1226114.95"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","246138.56"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","299676.61"],["\u5176\u4ed6","69751.39"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","26913.26"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",13138.779999999999]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","1385381.80"],["\u73af\u4e0a\u6d77","428782.64"],["\u534e\u5357\u533a\u57df","67569.11"]]},"LRBL":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","42.15"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","53.18"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","2.44"],["\u5176\u4ed6","2.06"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","0.11"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",0.07]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","83.85"],["\u73af\u4e0a\u6d77","12.90"],["\u534e\u5357\u533a\u57df","3.26"]]}},"2017-12-31":{"YYSR":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","2893091.68"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","2308569.92"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","479078.82"],["\u5176\u4ed6","145075.34"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","46208.45"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",57951.99]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","4985335.99"],["\u73af\u4e0a\u6d77","753914.66"],["\u5317\u4eac\u4e30\u53f0\u533a","109864.56"],["\u534e\u5357\u533a\u57df","80860.99"]]},"YYCB":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","2248809.08"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","178861.50"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","416821.73"],["\u5176\u4ed6","165320.16"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","39623.29"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",28233.69]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","2450906.98"],["\u73af\u4e0a\u6d77","482275.83"],["\u5317\u4eac\u4e30\u53f0\u533a","78842.74"],["\u534e\u5357\u533a\u57df","65643.90"]]},"LRBL":{"1":[["\u623f\u5730\u4ea7\u5f00\u53d1","22.59"],["\u4ea7\u4e1a\u53d1\u5c55\u670d\u52a1","74.67"],["\u571f\u5730\u6574\u7406","2.18"],["\u5176\u4ed6","-0.71"],["\u7269\u4e1a\u7ba1\u7406\u670d\u52a1","0.23"],["\u5176\u4ed6\u4e1a\u52a1\u603b\u8ba1",1.04]],"3":[["\u73af\u5317\u4eac","88.86"],["\u73af\u4e0a\u6d77","9.52"],["\u5317\u4eac\u4e30\u53f0\u533a","1.09"],["\u534e\u5357\u533a\u57df","0.53"]]}}}
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营业收入 X

单位(%) 单位(万元)
注:通常在中报、年报时披露 
业务名称 营业收入(元) 收入比例 营业成本(元) 成本比例 利润比例 毛利率
按行业 房地产开发 515.47亿 61.80% 362.25亿 74.36% 44.17% 29.73%
产业发展服务 238.92亿 28.65% 54.18亿 11.12% 53.26% 77.32%
土地整理 53.31亿 6.39% 46.52亿 9.55% 1.96% 12.73%
其他 12.74亿 1.53% 12.76亿 2.62% -0.0030% -0.08%
物业管理服务 7.96亿 0.95% 6.61亿 1.36% 0.39% 16.89%
综合服务 3.50亿 0.42% 2.97亿 0.61% 0.15% 15.23%
基础设施建设 2.14亿 0.26% 1.89亿 0.39% 0.07% 11.84%
按地区 环北京 576.98亿 69.18% 367.89亿 75.52% 60.28% 36.24%
环杭州 88.06亿 10.56% 43.03亿 8.83% 12.98% 51.13%
环南京 68.03亿 8.16% 31.60亿 6.49% 10.50% 53.55%
外埠其他 56.54亿 6.78% 30.99亿 6.36% 7.36% 45.18%
环郑州 24.63亿 2.95% 1.32亿 0.27% 6.72% 94.66%
环武汉 10.34亿 1.24% 7.92亿 1.63% 0.70% 23.41%
环合肥 9.47亿 1.14% 4.41亿 0.91% 1.46% 53.43%

主要客户及供应商

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前5大客户:共销售了135.72亿元,占营业收入的60.97%
  • 固安县财政局固安工业区财政分局
  • 大厂回族自治县财政局
  • 河北香河经济开发区管理委员会财政局
  • 长三角嘉善科技商务服务区管理委员会
  • 河北霸州经济开发区管理委员会
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
固安县财政局固安工业区财政分局
66.24亿 29.76%
大厂回族自治县财政局
28.15亿 12.65%
河北香河经济开发区管理委员会财政局
18.30亿 8.22%
长三角嘉善科技商务服务区管理委员会
14.24亿 6.40%
河北霸州经济开发区管理委员会
8.79亿 3.95%
前5大客户:共销售了90.98亿元,占营业收入的51.68%
  • 大厂回族自治县财政局
  • 固安工业区财政分局
  • 霸州经济技术开发区管理委员会
  • 长三角嘉善科技商务服务区管理委员会
  • 河北文安经济开发区管理委员会
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
大厂回族自治县财政局
37.35亿 21.22%
固安工业区财政分局
28.63亿 16.26%
霸州经济技术开发区管理委员会
11.64亿 6.61%
长三角嘉善科技商务服务区管理委员会
8.52亿 4.84%
河北文安经济开发区管理委员会
4.83亿 2.74%
前5大客户:共销售了70.80亿元,占营业收入的41.96%
  • 固安工业园区财政分局
  • 长三角嘉善科技商务服务区管理委员会
  • 大厂回族自治县财政局
  • 张家口沙城经济开发区管理委员会
  • 河北文安经济开发区管理委员会
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
固安工业园区财政分局
40.97亿 24.28%
长三角嘉善科技商务服务区管理委员会
12.61亿 7.47%
大厂回族自治县财政局
9.91亿 5.87%
张家口沙城经济开发区管理委员会
3.76亿 2.23%
河北文安经济开发区管理委员会
3.55亿 2.11%
前5大客户:共销售了74.78亿元,占营业收入的27.81%
  • 固安工业园区财政分局
  • 大厂回族自治县财政局
  • 沈水生态科技创新城管理委员会
  • 张家口沙城经济开发区管理委员会
  • 河北文安经济开发区管理委员会
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
固安工业园区财政分局
37.53亿 13.96%
大厂回族自治县财政局
22.82亿 8.49%
沈水生态科技创新城管理委员会
9.81亿 3.65%
张家口沙城经济开发区管理委员会
3.37亿 1.25%
河北文安经济开发区管理委员会
1.24亿 0.46%
前5大客户:共销售了58.03亿元,占营业收入的50.98%
  • 固安工业园区财政分局
  • 大厂回族自治县财政局
  • 沈水生态科技创新城管理委员会
  • 张家口沙城经济开发区管理委员会
  • 河北文安经济开发区管理委员会
  • 其他
客户名称 销售额(元) 占比
固安工业园区财政分局
26.91亿 23.64%
大厂回族自治县财政局
19.74亿 17.34%
沈水生态科技创新城管理委员会
6.77亿 5.95%
张家口沙城经济开发区管理委员会
3.37亿 2.96%
河北文安经济开发区管理委员会
1.24亿 1.09%

董事会经营评述

  一、报告期宏观与行业情况  (一)宏观经济情况回顾  2018年国际环境复杂多变,世界经济格局深刻调整。美国加快推动货币政策的正常化进程、开启加息周期,与各国的贸易摩擦加剧、贸易保护主义抬头,推动全球资本向美国流动,对新兴经济体形成“资本流出+规则边缘化”的双重压力。主要经济体经济形势分化明显:在发达经济体中,美国经济表现超出市场预期,欧元区和日本经济增速有所回落;在新兴经济体中,印度、俄罗斯、巴西实现不同程度复苏,但南非经济形势依然严峻。  我国经济“总体平稳、稳中有进”,结构性改革护航经济行稳致远。在国内外形势愈加复杂、经贸摩擦加剧的情况下,2018年我国国内生产总值首次突破90万亿元... 查看全部▼

  一、报告期宏观与行业情况
  (一)宏观经济情况回顾
  2018年国际环境复杂多变,世界经济格局深刻调整。美国加快推动货币政策的正常化进程、开启加息周期,与各国的贸易摩擦加剧、贸易保护主义抬头,推动全球资本向美国流动,对新兴经济体形成“资本流出+规则边缘化”的双重压力。主要经济体经济形势分化明显:在发达经济体中,美国经济表现超出市场预期,欧元区和日本经济增速有所回落;在新兴经济体中,印度、俄罗斯、巴西实现不同程度复苏,但南非经济形势依然严峻。
  我国经济“总体平稳、稳中有进”,结构性改革护航经济行稳致远。在国内外形势愈加复杂、经贸摩擦加剧的情况下,2018年我国国内生产总值首次突破90万亿元大关,同比增长6.6%,经济总量稳居世界第二位。结构性改革成为推动我国经济平稳发展、适应和引领中国经济新常态的重要抓手。区域层面,加快培育发展都市圈,打破区域之间的行政界限,消除行政壁垒,推动新型城镇化高质量发展;消费层面,加快培育新型消费模式,完善消费体制机制,释放居民消费潜力,成为当前经济下行压力的“稳定器”;产业层面上,加快推动技术创新、结构优化和动力转换,培育经济发展的新动能。
  1、培育发展都市圈成为推动新型城镇化高质量发展的重要抓手
  2018年我国城镇化率达到59.58%,已进入城镇化快速发展的中后期,相比过去高速城镇化发展,未来将把质量提升放在首要位置。培育发展现代化都市圈是实现城镇化高质量发展的重要手段,既有利于优化人口和经济的空间格局,又有利于增强内生发展动力。2018年9月,习近平总书记在深入推进东北振兴座谈会上提出“要培育发展现代化都市圈,加强重点区域和重点领域合作”。2019年,国家发展改革委《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》正式出台,提出以核心城市带动周边城镇协同发展,缩小中心城市与周边中小城市在教育、医疗、养老等领域的差距,促进要素有序流动,形成都市圈经济。
  2、居民消费潜力加快释放,对经济的支撑作用进一步增强
  我国拥有全球最具潜力的消费市场。2018年,我国加快个税改革、公共服务均等化改革等推动消费体制机制改革,进一步释放居民消费潜力。社会消费品零售总额达到38.1万亿元,比上年增长9.0%,消费已连续5年成为经济增长第一动力,最终消费支出对GDP增长贡献率达到76.2%,比上年提高18.6个百分点。随着居民消费理念、品质、形态、方式和行为的深刻变化,品质提升型消费呈现爆发式增长,将成为保持我国经济持续稳定发展的“压舱石”。国家发展改革委发布的《进一步优化供给推动消费平稳增长,促进形成强大国内市场的实施方案》顺应居民消费升级大趋势,将进一步优化供给,更好满足人民群众对美好生活的需要,促进形成强大国内市场。
  3、新一代技术革命加速推进,经济发展新动能逐步壮大
  伴随着云计算、大数据、物联网、人工智能、先进机器人、自动驾驶汽车、3D打印、可再生能源等技术的发展与成熟,以新一代信息技术、生物技术、新能源、新材料技术等多领域集群式技术创新和扩散应用为核心,以新一代信息技术与制造业深度融合为主线的新产业革命正加速推进,对旧的经济模式进行颠覆和重塑,对产业升级、经济结构和社会形态带来全方位、深层次的影响。经预测,到2020年,中国在智能、互联、生物、交通、新材料、新能源、节能环保等领域有望形成数十万亿的市场规模,将带来巨大的新增投资和新的经济增长点。
  (二)行业情况回顾
  1、产业新城
  (1)产业新城顺势而为,前景广阔
  中国城镇化正经历逐渐迈向都市圈化的进程,都市圈成为新增城镇人口的核心载体,亦持续带来区域产业载体和投资增量。伴随我国经济转型升级、产业结构不断优化调整,依托都市圈布局的产业新城,在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营、民生改善等方面提供综合一体化解决方案服务,已经为区域经济发展、产业调整和升级的重要载体和工具。产业新城顺应国家政策及区域发展趋势,面临都市圈发展的巨大机遇。国内产业新城开发尚且处于蓝海,市场前景广阔。
  (2)产业新城模式优异,可全面复制
  在中国城镇都市圈化的过程中,存在着中心城市一枝独秀,周边县域发展困难重重的问题,面临着缺资金、缺人才、缺产业、缺机制的四块短板,还面临着中心城市强大的虹吸效应。为解决上述困境,行业中成熟的产业新城运营商不断完善开发性PPP模式,凭借其整体开发、自我造血、激励相容、长期运营等特点脱颖而出,解决了以往单一传统PPP项目需要地方政府财政不断输血且只能“查漏补缺”、“替换零件”的缺点。这种区域发展与社会资本发展相辅相成,政府与社会资本合作提供公共服务的模式,已逐渐从以政府财政补助为主慢慢转向以社会资本新创造价值为主,从单体设施服务到一体化综合服务。产业新城形成了财政与社会资本之间的良性循环,实现了居民、政府和社会资本的多方共赢,可在都市圈化发展的中国城镇化趋势中全面发展复制,并已在华夏幸福的固安、嘉善、武陟、舒城、来安等多地复制成功,提供了行业标杆。
  (3)产业新城正逐渐迎来市场的广泛关注和积极参与
  成熟的产业新城运营商已经依托自身长期的项目投资、建设、招商及运营经验,以产兴城、以城促产、产城融合、城乡一体,因地制宜地建设城市基础设施及公共服务体系,打造产业集群,推动地区的经济发展,为区域创造价值,同时实现了自身的快速发展。
  经过多年耕耘,产业新城行业中涌现出固安产业新城等一批成熟项目。这些项目为行业提供了成熟的示范经验,不断吸引众多新的市场主体积极涌入产业新城业务领域。行业参与主体愈发多元,市场关注度越来越高,助力中国城镇化发展和区域经济转型升级。
  2、房地产开发
  报告期内,我国房地产行业在坚持“房住不炒”的政策导向前提下,更加强调因城施策和结构优化,房地产市场保持稳定运行。在调控政策、供给端加速推盘促进回款、贷款利率上行等多层因素叠加的影响下,我国房地产市场总体情况呈现房地产开发投资保持增长,销售额和销售面积稳中有升,但增速全面放缓的态势。其中,一线城市需求疲软,新一线城市成为带动销售增长的主力,二手房交易市场整体下滑。
  (1)2018年房地产行业开发状况
  2018年全国房地产开发投资额为120,264亿元,增速继续保持高位,多个月份保持在10%以上,全年增速比上年增长9.5%,较2017年同期增速提高2.5个百分点;全国房地产开发投资额为120,264亿元,全国房地产房屋新开工面积209,342万平方米,较上年增长17.2%,增速较上年同期大幅提高10.2个百分点。
  2018年,全国房地产市场加快库存去化。截至2018年末,全国商品房待售面积为5.24亿平方米,比2017末减少0.65亿平方米,同比减少11.0%,2018年末的待售面积相当于2014年4月份的水平。同时,2018年房地产企业土地购置面积增速较017年保持平稳,略有下降,增速全年呈现“前低后高”,全年房地产开发企业土地购置面积29,142万平方米,较上年增长14.3%,增速较上年同期小幅下降1.6个百分点。
  018年,受调控措施影响商品房销售面积和销售额增速较2017年明显下滑,商品房销售面积171,654万平方米,较上年增长1.3%,增速同比下降6.3个百分点;商品房销售额149,973亿元,较上年增长12.2%,增速同比下降1.5个百分点。
  (2)房地产行业融资状况
  2018年度,房地产行业融资规模为16.6万亿元,同比增长6.4%,融资规模保持高位,同比增幅继续收窄。在“房住不炒”的调控基调下,以及金融监管加强、去杠杆、信贷缩紧的大背景下,各地陆续升级出台调控政策,房企综合融资成本上升。
  在融资渠道方面,2018年房企融资中银行贷款仍是主要途径,截至2018年末房地产开发贷款余额10.19万亿元,同比增长22.6%,增速比上年末高5.5个百分点,对比2018年前三季度增速有所回落。同时,房地产企业加大债券的发行力度,积极探索资产证券化,房地产ABS迎来爆发式发展。Wind数据统计显示,2018年房地产企业公司债共发行190支,发行规模合计2,435亿元,同比增长177%,公司债发行量翻番;2018年内地房企发行海外债137支,融资总额高达519.5亿美元,较2017年上升60%,海外债规模大涨,平均利率为7.62%,较去年上升1.34个百分点,成本持续走高;2018年房地产ABS产品共发行265支,总发行规模2,802亿元,同比增长74.4%(以上数据来自WIND、中国指数研究院、中国信托业协会)。
  2018年12月,中央经济工作会议指出,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。公司也将结合业务发展需要,响应国家金融调控和房地产稳步发展政策,实现房地产业务的稳步发展。
  二、报告期内公司主要经营情况
  (一)报告期公司经营情况概要
  报告期内,公司积极响应和落实国家相关政策,切实贯彻公司战略,主营业务的业绩实现稳健增长;产业新城业务异地复制全面加速,产业发展能力持续提升;房地产业务在受到宏观及行业政策调控影响的背景下,仍然实现增长。公司在主营业务业绩增长的同时,通过降费增效、严格投资纪律等措施,不断提升公司经营质量。
  1、业绩稳健增长,经营质量提高
  报告期内,公司主营业务实现稳健快速增长,实现营业收入837.99亿元,比上一年增长40.52%;实现归属于上市公司股东的净利润117.46亿元,比上一年增长32.88%。
  截至报告期末,公司总资产4,097.12亿元,归属于上市公司股东的净资产437.76亿元。
  报告期内,公司实现销售额1,627.61亿元,较上年同期增长6.93%,其中,产业新城业务园区结算收入额310.39亿元,房地产业务签约销售额1,292.68亿元,其他业务(物业、酒店)销售额24.54亿元;公司签约销售面积共计1,502.85万平方米;公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为917万平方米,在建未售面积约为481万平方米。
  报告期内,公司大力优化组织结构,降费增效,公司销售费用占公司营业收入的比例下降1.1个百分点,管理费用占公司营业收入的比例下降3个百分点,公司的经营质量不断提高。
  2、深耕布局核心都市圈,异地复制全面加速
  (1)布局聚焦核心都市圈
  报告期内,公司坚持核心都市圈聚焦战略,布局15个核心都市圈,形成“3+3+4”格局。公司持续精耕京津冀都市圈,密集布局长三角(南京、杭州、合肥)都市圈,加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈;积极推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈,以及长沙都市圈、西安都市圈、贵阳都市圈和沈阳都市圈四个潜力核心都市圈。公司新增签署PPP项目合作协议18个,全部为环北京以外区域,主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。公司新增的16个PPP入库产业新城项目、3个国家级PPP示范项目,均在环北京以外区域。
  (2)异地业绩快速增长
  报告期内,随着产业新城业务的快速发展和异地复制的加速突破,公司环北京以外区域在公司整体业绩占比快速增长:
  1)环北京以外区域实现收入257.07亿元,同比增长82.80%,占公司主营业务营业收入的比例由上一年度的同期23.72%提升至30.82%;环北京以外区域的销售额为756.19亿元,同比增长109.08%,占公司整体销售额比例从上一年度的23.76%大幅提升至46.46%,环北京以外区域的住宅业务销售额564.81亿元,同比增长93.13%,销售额比重由上一年度的24.36%提升至43.69%,销售面积比重由上一年度的34.20%提升至54.15%。继环南京和环杭州区域之后,环郑州区域成为异地复制新的销售业绩增长极。2)公司投资运营的园区新增签约入园企业702家,新增签约投资额约为1,660亿元,其中,环北京以外区域新增入园企业501家,新增签约投资额1,406亿元,同比增长51.84%;公司新增产业服务收入238.92亿元,其中环北京以外区域新增产业服务收入126.78亿元,同比增长316%。
  公司主营业务在环北京以外地区的快速突破,充分印证了公司产业新城模式的可复制性,彰显出公司高质量快速打造产业新城的能力。
  (3)产业发展能力显著提升
  报告期内,公司继续贯彻落实“产业优先”,进一步聚焦新一代信息技术、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、新材料、大健康、都市消费、生产性服务业、文化创意等10大重点产业。整合品牌、规划、政策、资源、金融、服务等要素,借助产业+数据大平台,开启“科技驱动”、“精准预判”的招商新模式,全面启动“产业+资本”模式,构建产业发展体系,推动产业集群集聚发展。
  报告期内,公司持续助力已签约区域的城镇建设与产业发展,固安产业新城、嘉善产业新城、溧水产业新城、南京经济技术开发区龙潭产业新城、武陟产业新城、新郑产业新城等多个签约区域全年完成多家企业签约落地,产业集群初见成效;与清华大学、北京航空航天大学、北京石油化工学院等学术机构搭建“产学研”合作平台,加速智慧产业、智能汽车、文化创意等产业成果转化;与阿里云计算有限公司签订战略合作协议,推进产业新城智慧升级;促成航天科工空间工程发展有限公司、北京长城华冠汽车科技股份有限公司、申通快递股份有限公司、上达电子(深圳)股份有限公司、北京双杰电气股份有限公司、南京恒天领锐汽车有限公司、深圳市耀德科技股份有限公司、佛吉亚等知名龙头企业招商签约,以龙头企业为引领推动产业链上下游企业集群集聚,扩大区域产业影响力;“创新驱动”战略持续走向深入,已有常州艾龙森汽车饰件有限公司、北京宇联科创技术有限公司、苏州奇才电子科技股份有限公司、景嘉电子绝缘材料(昆山)有限公司、欢颜自动化设备(上海)有限公司、浪潮卓数大数据产业发展有限公司、南京波长光电科技股份有限公司等百余家国家级高新技术企业落户各产业新城。
  (4)产城融合、城市发展体系持续完善
  公司坚持构建以人为本、可持续发展的宜居产业新城。通过城市的规划、设计、建设和运营“四位一体”的完整发展体系,以战略前瞻的规划引导,“多专协同”的设计支撑,“精益高效”的建设实施,精细综合的运营体系,持续进行高质量资源导入,激发城市活力,持续完善所开发区域内商业、教育、医疗等相关配套。公司编制了开放空间、街道设计、中心花园、城市产业新城服务中心、城市产业新城服务中心展陈5个产品设计导则,制订了中央公园标准成本提升、产业新城道路铺装品质提升、迎宾大道与入口景观设计标准图集、市政基础设施产品、停车配建设计、门户绿地标准成本提升、城市家具7个标准,编制了产业新城道路品质提升、市政设计、水镜广场实施指引3个指引。
  报告期内,公司产业新城基础设施和公共设施建设方面,运营厂站44座;建成12座中小学,在校学生数超过1万人;城市运营服务作业面积共计5,861万平方米;商业运营面积108万平方米;住宅物业接管户数25万户,住宅物业管理面积3,583万平方米。
  公司围绕标杆及发展区域,落实建设投资,提高投资完成率,推动每个产业新城成为“活力生长、产城一体、绿色生态、宜居共享”的可持续发展的宜居城市,带动区域更好更快发展。
  报告期内,公司主动应对金融政策的变化,控制有息负债增速,严控融资成本,主动去杠杆,保障公司各项生产活动有序进行。公司充分利用境内债券市场,持续拓展海外债券市场,发行各类债券产品,其中发行公募债120亿元,私募债46.1亿元,短期融资券50亿元,公司全年共发行13.7亿美元海外债券,获得国际市场投资人高度认可;银行授信保有量高,截至年末共有银行授信3,683亿元,已使用605亿元,剩余额度3,078亿元。
  此外,随着公司与中国平安战略合作的开展,公司的融资环境与融资结构得到较大改善。从2018年第四季度开始,公司的融资性净现金流转正,截至报告期末公司的货币资金余额473亿元,比三季度大幅增长25%,覆盖一年内到期有息债务1.8倍,公司的资金安全得到保障。近期公开市场公司债券的价格逐步回升,公司发行境外美元债券获得投资者高倍数超额认购。公司通过增加长期债务替换短期债务,优化公司债务结构,严控公司偿债风险,公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至19%,财务状况处于更加安全的水平。
  (二)公司各产业新城的业务进展
  1、京津冀都市圈
  (1)固安
  固安区域位于河北省廊坊市,包括固安工业区、固安新兴产业示范区、马庄新区。
  固安工业区于2006年3月经河北省政府批准成为省级开发区。2015年7月,固安县政府与华夏幸福共同探索的PPP模式,作为创造性典型经验与做法,受到国务院办公厅通报表扬;同月,固安工业园区新型城镇化项目成功入选国家发改委PPP项目典型案例,成为国家发改委首批13个PPP项目典型案例中唯一入选的新型城镇化项目;2016年10月,华夏幸福固安高新区产业新城项目入选第三批政府和社会资本合作示范项目,再获国家认可。
  报告期内,固安产业新城持续打造“313”产业集群体系,即,强化新型显示、航天航空、生物医药三大主导产业;同步培育智能网联汽车先导产业,提速医疗康养、文体休闲和临空经济在内的三大特色产业,截至报告期末已陆续引进中国航天科技集团、中国航天科工集团、河北航天振邦精密机械有限公司、维信诺(固安)科技有限公司等多家代表性企业。报告期内固安区域新增签约北京丰荣航空科技股份有限公司、北京罗比生物科技有限公司等87家企业,新增签约投资额41.5亿元。目前,固安区域内的特色产业园包括:
  1)固安肽谷生物医药产业园
  固安肽谷生物医药产业园位于固安新兴产业示范区,是2013年河北省科技厅认定的省级科技企业孵化器,2017年被评定为国家级孵化器。固安肽谷生物医药产业园构建以体外诊断试剂、多肽和蛋白质类药物、高端医疗器械和生物技术服务为支柱产业的产业生态,覆盖生物医药临床前研发、中试及规模化生产全流程。
  目前肽谷生物医药产业园已与美国华人生物医药科技协会、北大分子所、美中生物医学和制药专业协会等7家著名研究所、行业协会建立战略合作关系,先后签约68家生物医药企业,在孵科研项目50余项(其中863研究项目1项,院士科研项目2项),引进专利技术40多项。目前肽谷生物医药产业园已完成1.3期建设,并引进国家级生物医药联合研究中心——北京蛋白质组研究中心,进一步健全科技成果产业化链条,加速项目市场化应用。
  2)固安航天产业基地
  固安航天产业基地位于固安新兴产业示范区内,以航天技术研发试制产业为先导,大力发展航天技术配套产业、航天技术应用产业以及综合配套产业,已引入中国航天科技集团、中国航天科工集团两大航天科技研发龙头企业,聚集了一批以航天技术民用化、航天技术配套为方向的行业知名企业。在信息安全、安防安保、软件、物联网技术及应用、新能源、装备制造、新材料等领域聚集了一批产业化项目。
  3)固安卫星导航产业港
  卫星导航产业港,基于北斗导航系统的卫星导航用户终端产业方向,打造卫星应用与地面系统研制、商业运载研制与发射服务、商业卫星研制与运营、航天外延等产业的聚集地,同时将逐渐引入国际化元素,形成卫星应用和商业航天的技术交易、产业配套和生产地。
  卫星导航产业港占地171亩,总建筑面积14.4万平方米,建设可承载集卫星导航领域中试孵化、生产、办公于一体的产业载体,项目可容纳入园企业90家左右。
  截至报告期末已引入69家卫星导航领域相关企业。
  4)清华大学重大科技项目(固安)中试孵化基地
  清华大学重大科技项目(固安)中试孵化基地(以下简称“中试基地”)以清华学科齐全、高水平专家聚集为依托,以固安现有产业集群为基础,以华夏幸福丰富的园区运营服务经验为支撑,构建以企业为主体、市场为导向、高校研究成果为基础的“产学研”结合创新体系,并重点打造集“自主培育、资本干预、成果转移、支撑服务”四位一体的产学研协同创新平台。截至报告期末已有荷塘智能科技(固安)有限公司、氢电能源科技(固安)有限公司等15家项目签约入驻并正常运营。未来将继续引入储能技术、绿色节能技术、高端装备制造、新材料应用、医疗健康和军民融合等国内领先的高端科技项目,持续打造政产学研重大孵化平台。
  5)电子商务产业园
  电子商务产业园优先发展龙头电商平台、仓储物流、客户服务、数据服务等电子商务关键环节,着力培育垂直中小电商、移动电商、电商数字内容、金融后台、传统企业电商、专业市场电商等六大产业方向,重点吸引垂直电商、移动电商、O2O等企业集聚。
  电子商务产业园按照国家级电子商务示范基地的标准进行规划建设,京东集团作为核心企业已将其华北订单处理中心和交易结算中心落户。同时计划在园区内规划建设多个“全国第一”,主要包括:第一个电商博物馆、第一个电商主题旅游基地、第一个电商大学和第一个现代化仓储展示中心与线上O2O交易中心。
  6)固安新型显示产业园
  固安率先布局新型显示产业集群,打造从材料、器件到终端的全链条产业集群,目前已引入鼎材OLED有机发光材料产业化项目、京东方触控一体化显示模组项目、维信诺(固安)第6代全柔AMOLED生产线等代表性项目入驻园区。
  维信诺(固安)第6代全柔AMOLED生产线项目,是我国参与国际新型显示产业竞争的重大项目。2018年5月维信诺(固安)第6代全柔AMOLED生产线正式启动运行,目前处于产能爬坡状态。项目达产后可满足9000万部智能手机屏幕需求,并兼顾可穿戴产品的应用。在维信诺(固安)第6代全柔AMOLED生产线项目带动下,固安有望打造具有国际水平的新型显示产业高地。
  (2)大厂
  大厂区域位于河北省廊坊市,包括大厂潮白河经济开发区、大厂新兴产业示范区。
  大厂潮白河经济开发区于2008年被批准为省级产业聚集区。
  报告期内,大厂区域以创新驱动为指引,做实影视文化、总部商务、人工智能三大产业集群,截至报告期末已引入北京德雷射科光电科技有限公司、廊坊景隆重工机械有限公司等多家优质入园企业,全面提升经济质量。报告期内新增签约企业6家,新增签约投资额9.5亿元。
  1)影视小镇初具影响
  目前大厂影视小镇的影视创意孵化产业园、影视制作产业园、电视传媒产业园共12万平方米载体实现整体运营,已吸引108家国内外优秀文创企业和机构签约入驻。
  报告期内大厂影视小镇棚区运营效率显著提升,完成4部电视剧、14部广告、6部电影、35档一线综艺节目的拍摄和录制;2018年,大厂影视小镇获选由全球人居环境论坛(GFHS)和联合国亚太经社理事会(UN ESCAP)共同选出的全球特色小镇范例,大厂影视小镇获评国家发改委、中国城市和小城镇改革发展中心等单位颁发的“中国特色小镇优秀解决方案”奖、荣获“河北省创建类特色小镇”、“中国文化创意产业示范单位”、“廊坊市科技企业孵化器”荣誉。
  2)总部商务产业集群持续加速打造
  主动承接北京产业东扩转移,聚焦科技服务、信息服务、金融服务、商务服务四大方向,吸引龙头项目,营造商务氛围,实现规模发展。
  报告期内,创新中心(I-Park)已引入苏州火炬创新创业孵化管理有限公司、杭州云之鼎数据科技有限公司等优质创新型孵化器项目。创业大厦正式投入使用,总建筑面积3万平方米。
  3)人工智能产业集群招商实现突破,运营成果凸显
  瞄准智能硬件、智能网联汽车两大方向,营造产业生态,高效承接北京外溢产能,打造“中国智谷”。报告期内,人工智能产业集群签约北京恒远众联科技有限公司;力姆泰克传动设备有限公司、中航试金石检测科技(大厂)有限公司的省级重点项目投产;智能硬件产业园1.2期已组团完工移交。
  (3)香河
  香河产业新城位于河北廊坊市,着力打造大北京科技创新协同中心。香河机器人小镇重点发展产业链中的机器人本体、机器人系统集成及核心零部件等环节,现已运营载体面积达10.1万平方米。
  报告期内,香河区域聚焦机器人产业集群,紧抓与北京科技产业协同发展机遇,高质量打造机器人产业生态,打造京津冀机器人科技创新协同区。机器人产业集群聚焦高质量项目,截至报告期末已引入尼玛克焊接技术(北京)有限公司、安川都林机器人应用设备(北京)有限公司等全产业链世界500强企业。报告期内新增签约入园企业6家,新增签约投资额7.6亿元。
  2018年5月,以机器人产业为核心的机器人小镇升级为河北省特色小镇称号(创建类)。世界知名的安川都林机器人应用设备(北京)有限公司、美国ATI INDUSTRIAL AUTOMATION公司,国内知名的北京利和顺达电子有限公司、北京星和机器人自动化技术有限公司、北京耐尔得仪器设备有限公司等顺利投产,与已运营的德国尼玛克焊接技术(北京)有限公司、行业领军企业北京汇天威科技有限公司、北京伊贝格机械有限公司等100余家企业,形成华北极具影响力的机器人产业集群。载体方面,机器人产业园一期运营良好,机器人三期产业园(建筑面积2.9万平方米)上半年竣工并投入运营,新开工建设机器人大厦(建筑面积1.92万平方米)和机器人系统集成产业园(建筑面积4.8万平方米)。
  报告期内,太库香河智能硬件垂直加速器目前在孵企业21家,其中智能硬件及AI占比达到74%,与机器人产业集群形成良好互动;2家企业通过科技型中小企业审批,1家企业通过市级研发平台审批。太库香河与北航机器人研究所共建的智能技术与机器人香河研究中心,打造机器人产业创新平台,获得市级孵化器等荣誉。
  (4)怀来
  怀来区域指怀来新兴产业示范区,位于河北省张家口市。怀来区域抢抓京津冀协同发展、冬奥会和两区建设三大战略机遇,努力将怀来产业新城建设成为“京北生态科技新城”。
  报告期内,怀来区域重点打造软件开发与应用、大数据与云计算、人工智能、航天装备制造、智能制造装备5大产业集群,新增签约北京大有时代软件技术有限公司、北京东方计量测试研究所(514所)、北京绅海洋电子有限公司、北京迪科达科技有限公司、北京世华尖锋科技有限公司、北京伟瑞迪科技有限公司、北京福来达斯科技有限公司等入园单位62家,新增签约投资额124.2亿元。
  1)软件开发与应用产业集群:签约北京精琢科技有限公司、北京时尚百联科技股份有限公司、北京红象云腾系统技术有限公司、北京迪科达科技有限公司等多家知名的软件研发企业,引入国家高新技术企业13家。软件园1.1期目前已经完成主体封顶和外部装修。创新中心作为创新产业服务体系的重要载体,目前已完成外部装修。2)大数据与云计算产业集群:当前,北京秦淮数据有限公司大数据项目1期3.5万台服务器已投入运营,2期5.3万台服务器试运营,3期主体建设中。北京亿安天下科技股份有限公司数据中心项目1期3.5万台服务器试运营,2期完成选址,预计2019年底实现22万台服务器运行。3)人工智能产业集群:引入北京福来达斯科技有限公司、北京昶远科技有限公司、北京紫辰星辉科技有限公司、北京豫睿飞鸿科技有限公司等一批人工智能企业;人工智能产业港1期已完工交付,累计完成19家企业入驻。4)航天装备制造产业集群:北京东方计量测试研究所(514所)、北京绅海洋电子有限公司等落户,军民融合项目北京友联同兴机电设备有限公司已实现部分运营。
  航天五院项目北京空间飞行器总体设计部(501所)热控中心、资源管理中心已经完工;北京控制工程研究所(502所)、北京空间机电研究所(508所)火星着陆试验场、中国空间技术研究院建设管理中心均已主体完工,正在进行内外部装修;北京东方红航天生物技术股份有限公司主体结构已封顶。卫星运营服务项目中国卫通集团有限公司中星16已经在轨运营。5)智能制造装备产业集群:引入北京霹西自动化技术有限公司、北京科奥克声学技术有限公司、怀来硕丰分离技术有限公司、济南鲁京宏民工业科技有限公司、北京壳科科技有限公司、深圳市汉通纬创科技有限责任公司等一批智能制造企业。
  (5)霸州
  霸州区域位于河北省廊坊市,定位为先进制造中枢、温泉活力都会。报告期内,霸州区域已经初步形成以食品、智能制造、新型显示为主导的产业集群。颐海(上海)食品有限公司(即“海底捞”)、北京稻香村食品有限公司、益海嘉里投资有限公司、北京励高企业管理有限公司(即“新辣道”)等知名企业已入驻食品产业园。都市食品产业港1.1期建成投入运营并签约完成,1.2期已封顶,预计2019年完工交付。电子信息园区霸州市云谷电子科技有限公司项目完成验收,进入试运营阶段。报告期内新增签约北京西餐食品有限公司、饭美美网络科技(北京)有限公司等入园企业14家,新增签约投资额26.5亿元,为霸州区域发展高端产业奠定良好基础。
  (6)永清
  永清园区位于河北省廊坊市,定位为“空港新都市,健康森林城”。报告期内,永清区域打造智能控制产业港,构建智能装备产业基地;发展临空高新技术产业,成为临空经济圈的重要组成部分。截至报告期末已引入航天科工系统仿真科技(北京)有限公司、北京北方一造电路技术有限公司等优质企业。报告期内新增签约企业5家,新增签约投资额2.4亿元。
  2、长三角都市圈
  (1)嘉善
  嘉善区域位于浙江省嘉兴市,以“全球创新城市,宜游魅力水乡”为发展愿景,以“全球科技创新成果转化中心”为城市定位。区域聚焦科技研发,以打造“长三角科技创新成果战略支点”为目标,全力引入世界一流企业,推动科创新经济崛起。
  报告期内,嘉善区域重点打造科技研发、影视传媒、商贸服务、软件信息四大产业集群。报告期内入园企业70家,新增签约投资额171亿元,其中新增签约武汉迈特维尔生物科技有限公司、武汉菲沙基因信息有限公司、浙江晶鲸科技有限公司、嘉兴神气科技有限公司、嘉兴莱普晟医疗科技有限公司等多家优质企业。产业载体方面,上海人才创业园一期运营情况良好,智能网联汽车产业园1.1期竣工入驻,长三角(嘉善)智能网联汽车测试场B区完工运营,红谷科技(嘉兴)有限公司项目一期竣工,影视综艺产业园南区主体结构封顶。
  (2)无锡
  无锡梁溪滨河新城位于江苏省,发展愿景为“城市复兴与产业升级双轮驱动融合实践区”,城市定位为“苏南都市型‘小精全’产业新城标杆”。
  在产业发展方面,无锡区域聚焦物联网产业集群打造,持续瞄准传感设备、大数据、智慧医疗三大物联网支撑产业,多重措施推动行业龙头企业落地,截至报告期末已引入无锡积高科技有限公司等多家优质企业。报告期内,梁溪区域成功签约江苏中物达物联网科技有限公司等12家企业,签约落地投资额21.4亿元人民币,其中4家已开工建设。
  无锡区域的传感设备产业园总占地44亩,建筑面积4.45万平方米,以电子标签、软件研发、传感器、电子元器件等为导向,打造传感设备产业集群,截至报告期末已经签约入驻企业28家,已投产企业25家。新型电子产业园总建筑面积0.95万平方米,以新型电池、机电设备等为主导,累计签约6家科技型高成长企业,入住率100%。
  (3)来安
  来安区域位于安徽省滁州市,发展愿景为“全球智造中心,国际幸福城市”。报告期内,来安立足南京第一城市圈层,以新型显示、新能源汽车及零部件、智能制造装备为三大主导产业,依托龙头制造企业,联动产业链上下游环节打造三大产业集群,建设长江经济带产业创新发展新高地。报告期内新增签约入园企业6家,新增签约投资额31亿元。
  报告期内,来安区域三大产业集群逐步发展壮大,产业发展水平不断提高。新型显示产业面向未来显示市场,致力于打造产业链完整、产业生态良好的新型显示产业创新基地。新能源汽车及零部件产业聚焦发展动力电池、驱动电机、电控、整车制造等核心产业环节,已成功引入绵阳华晨瑞安汽车零部件有限公司等多家优质企业,集群效应初步显现。智能制造装备产业聚焦高端数控机床、关键基础零部件等细分领域,成功引入上海伊尔庚环境工程有限公司、苏州融睿纳米复材科技有限公司等一批行业内知名科技企业。产业新城综合服务中心完工,打造成为满足高新技术企业创新孵化、总部办公、科技服务等多元化科技创新服务平台;电子信息产业港已完工交付,占地40亩,建筑面积3.6万平方米,重点满足电子信息企业研发、中试、量产等发展需求。
  (4)溧水
  溧水区域位于江苏省南京市,发展愿景为“国家级PPP示范项目标杆”,城市定位为“智能网联汽车镇,魅力精致山水城”。
  溧水区域以智能网联汽车研发设计、核心零部件研发制造、专业赛道测试、高端服务和前沿消费体验为导向,东西区协调发展,形成东研发西制造、两区互融的智能网联汽车生态体系。报告期内新增签约南京波长光电科技股份有限公司等47家入园企业,新增签约投资额47.8亿元。其中,东区科技创新中心签约企业30家,智能网联测试赛道投入运营,云海金属研发中心升级改造完工,人才公寓完工并投入使用,智能网联汽车小镇核心区初步形成;西区以智能制造装备为导向,成功引入中国恒天新能源汽车有限公司,填补了整车龙头项目空缺,智能制造产业港全面完工,柯林迈瑞、驰众机器人成功落户。
  (5)和县
  和县区域位于安徽省马鞍山市,发展愿景为“国家级智慧制造之都”,城市定位为“江北智造门户,生态文化名城”。
  和县区域规划建设江北乌江新区,全面对接南京江北新区,聚焦发展机器人、集成电路、新能源汽车及零部件、新材料四大产业集群。报告期内新增签约笃盛智能科技(上海)有限公司、泰兴市中江石化机械有限公司等入园企业33家,签约投资额50亿元。其中,机器人产业集群聚焦导入工业机器人本体及其核心零部件,重点发展智能加工装备等配套及应用环节,已引入欢颜自动化设备有限公司等多家优质企业,全力建设国家级自主化机器人产业基地;集成电路产业集群围绕IC制造龙头台积电项目,重点发展IC封测、配套材料及制造装备等产业链核心环节,打造大江北集成电路核心配套产业基地;新能源汽车及零部件产业集群以新能源汽车整车、电池、电机等核心配套为重点,建立长三角新能源汽车零部件生产基地;新材料产业集群以绿色建材、先进高分子材料、电子材料为主导,建设环南京新材料产业聚集区。
  (6)舒城
  舒城区域位于安徽省六安市,舒城产业新城依托合肥正南三十公里的区位优势,立足长江科技转化中枢、合肥文化休闲门户的发展定位。
  报告期内,舒城区域打造三大产业集群,包括:以集成电路、新型显示、智能终端为主的光电显示产业集群;以整车及专用车为主的新能源汽车产业集群;以自动化生产线及机床为主的智能制造装备产业集群。报告期内新增签约上海翔芯集成电路有限公司、常州艾龙森汽车饰件有限公司、特百科汽车工业(上海)有限公司汽车等入园企业26家,签约投资额53.9亿元。报告期内新开工项目7个,为安徽省远信管件有限公司、合肥一航机械科技股份有限公司等;在建项目11个,为上海翔芯集成电路有限公司、安徽仪佳光电有限公司、电子信息产业园、精密电子产业园等。
  3、国内其他区域
  4、海外区域
  报告期内,公司积极响应国家“一带一路”倡议,拓展海外产业园项目,公司的卡拉旺、唐格朗等海外产业园项目进入了新的投资建设阶段,为当地区域发展注入全新产业活力。
  (1)卡拉旺(Karawang)
  卡拉旺产业园坐落于印度尼西亚首都雅加达以东47公里处,地处“雅加达-万隆-泗水”工业走廊的核心区位。卡拉旺区域致力于建设成熟的世界级标杆产业园区,打造“4+1”产业集群,即绿色环保建材、食品加工、消费电子、现代物流,外加中小企业创新园区;建设范围涵盖产业园、产业港、物流配送港、“一站式”产业服务中心等,并辅之以供水厂、污水处理厂、配电站、路网建设以及公共绿地等城市配套设施。卡拉旺产业园建设和招商工作持续有序开展,报告期内已成功引入8家企业。
  (2)唐格朗(Tangerang)
  唐格朗区域位于印度尼西亚首府雅加达西边约31公里的唐格朗,定位为“国家先进制造高地、宜居宜业公园城市”,将围绕“东南亚创新转化中心”的目标,打造“大雅加达城市群”的产业新城国际标杆。
  唐格朗产业园聚焦于电商物流、消费电子、机械制造和绿色能源四大产业集群,采取龙头引领、全产业链招商的产业发展策略,旨在快速全力打造产业集群。基础和公共设施方面,唐格朗区域围绕“一核带两区”的战略规划,集中打造城市核心区,优先打造门户示范区,同步带动工业区。截止2018年末,唐格朗产业园成功与印尼PT Brantas Abipraya、新加坡Raffles Education Corporation Limited、中国联塑领尚生活公司签订入园备忘录,并持续提升示范区域在文化休闲领域、商业体系以及生态环境方面的完整度,全面助力产业新城进一步发展。

  二、公司关于公司未来发展的讨论与分析
  (一)行业格局和趋势
  我国城镇化格局经历了大型化、中心化、城市群化的过程,正逐步迈向都市圈化的发展阶段。2019年2月21日,经国务院同意,国家发展改革委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,标志着都市圈已经上升为国家发展战略,成为中国城镇化的主体空间形态,将逐步释放巨大发展红利。公司将紧紧把握都市圈化的趋势与发展红利,进一步提高公司产业新城业务与房地产业务的发展质量,同时积极探索都市圈化格局下的新业务,寻找公司业务发展的新抓手,实现可持续发展。
  当前,我国都市圈尚未建立起大中小城市各具活力的城镇体系,都市圈核心区已较为发达,中小城镇开发却有待加强。未来,随着交通网络的日益完善和核心区的转型升级,都市圈外围地区将成为核心区人口和产业转移的最大受益地,其中,以公共交通为导向的发展模式(即TOD,transit-oriented development)导向的都市圈微中心建设将成为拉动内需和带动经济增长的重要动力。与此同时,伴随都市圈发展的一体化进程加快,必然对区域交通协同提出更高要求,也将有效拉动都市圈周边区域投资需求。
  (2)都市圈是新增城镇人口的核心载体,构成未来消费和投资增长的源动力
  从国际成熟都市圈发展历程来看,一定时期内,都市圈人口规模将持续增长,其中,核心区人口增速将趋缓,外围区县人口加速增长,成为都市圈新增人口的核心承载地。以东京都市圈为例,据日本总务省统计数据,1920-2015年间东京都市圈人口总规模从768万增加至3613万,净增长2845万,其中外围三县1970-2015年间新增人口占比达到78%。都市圈人口的进一步集聚无疑将拉动消费需求和投资需求,促进经济的持续快速增长。
  从国内来看,在国务院、发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》后,2019年4月8日,国家发改委又印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》通知,其中,在“加快农业转移人口市民化”任务中提及要继续加大户籍制度改革力度,城区常住人口100万至300万的II型大城市要全面取消落户限制;城区常驻人口300万至500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制;超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模;城市政府要探索采取差别化精准化落户政策。培育都市圈作为新型城镇化及相关人口政策的导向和趋势已十分明显,都市圈人口红利大潮并未退去,数量红利继续释放,随着我国国民受教育程度的不断提升,我国人口素质的不断提高,人口质量红利将随着数量红利持续迸发。
  (3)都市圈产业的优化布局,也将带来区域产业载体和项目的投资增量
  伴随都市圈建设步伐的加快,产业空间布局的逐步优化,将推动中心城市聚焦金融保险、商贸服务等都市核心功能,而大型制造生产、部分金融保险、企业服务中后台及娱乐休闲配套产业逐渐向周边转移。在中心城市的产业升级及产业的向外转移过程中,将形成中心区产业更新投资和外围区域新建厂房、新建生产线、新建设备等大量产业投资。
  (4)都市圈外圈层基本公共服务配套不足,具备较大建设提升空间
  我国都市圈外圈层存在严重的公共服务配套缺口,优质的教育、文化、医疗、卫生等各项资源主要向都市圈核心区集聚,外圈层基本公共服务配套不足。加快都市圈建设,将推进公共服务设施的统筹配套,实现服务设施的均等化与一体化,带来外围区域在分校建设、医疗卫生机构建设、图书馆及其他休闲设施建设的大量投资。
  2、都市圈化下的产业新城格局与趋势
  (1)借助都市圈发展契机,产业新城布局都市圈中、外围,助力中小城镇开发,发展正当其时。当前都市圈核心城市饱和发展,人口、产业、资本等外溢的趋势日渐明显,同时,都市圈发展带来了轨道交通、高速公路等路网的加速建设,为外围县域经济发展提供基础设施支持。华夏幸福产业新城布局于都市圈中、外围,均借助于良好的交通优势,靠近TOD、高速公路出入口等,立足于建设产业发展、人口集聚、社会和谐的新型城市,产业新城面临着巨大的发展契机。当前,国内产业新城开发尚且处于蓝海,面临都市圈外围发展的机遇,中小城镇开发需求强劲,产业新城开发市场前景广阔。
  (2)产业集聚、产城融合发展趋势明显。产业新城开发经历了前期招商引资、产业促进的发展阶段,事实证明,产城融合是产业新城发展的核心竞争力。当前,都市圈中心城市产业升级、产业结构调整、产业向外围转移,周边的中小城镇具备大量而低价的土地资源、丰富而相对低廉的人力成本,并且有着强烈的产业发展诉求。承接核心城市外溢、积极促进产业集聚、促进中小城镇产业升级,将是产业新城发展的必然趋势。
  (3)绿色生态、环境友好、配套齐全的宜居型城市势在必行。都市圈人口、产业、资源的不断外溢,对于外围城市的配套设施、绿化水平都提出了较高要求。产业新城要实现产城融合、人口集聚,必然要满足生态、配套等各方面的要求,建设绿色生态、环境友好、配套齐全的宜居型产业新城。在这一点上,华夏幸福产业新城始终走在前列。在新城建设之初,坚持“以人为本”,打造生态智慧、宜居宜业的幸福城市为理念,实现规划、设计、建设、运营四位一体,打造城市发展的完整体系。
  公司产业新城业务紧紧把握以都市圈为核心的新型城镇化这一历史契机,顺应国家战略和政策趋势,以PPP模式为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案,有效促进产业转型升级,最终实现产业与城市的互动发展,助力核心城市群的形成和发展。此外,公司的产业新城业务还承担着县域经济转型及城市竞争力提升的重任,能有效帮助地方政府尤其是县域政府提升城市综合实力,旨在使所在区域实现经济发展、城市发展和民生保障三大目标,努力推进都市圈建设,增强对转移人口的吸引力和承载力,广受当地政府的欢迎。产业新城行业前景广阔,业务潜力巨大。
  3、都市圈化下的房地产业务格局与趋势
  2018年下半年调控政策加码,全国房地产市场从年初的火热状态迅速降温。预计降温态势还将在2019年持续一段时间,但是,在我国房地产市场处于高位时点上的及时调整,将很大程度上避免市场出现日本、香港和美国曾经面临的危机。
  从政策上看,2019年全国还将继续坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”政策,以保证房地产市场持续稳定的发展,但各地政府可根据城市特点与情况“因城施策”或者说是“一城一策”,此外,2019年各地方政府稳定经济的重心已经转向了区域性经济大发展,预计2019年全国房地产市场拐点将至,呈现先低后稳甚至先低后高的态势。从城市能级看,一二线城市将率先回暖,与之环绕的三四线城市将随之回暖,呈现出明显的都市圈特征,而非都市圈的三四线城市将依然紧张。
  (1)房地产市场呈现三大趋势
  1)空间都市圈化
  在中国城镇化新的发展阶段,未来房地产的发展也将面临新的机遇和挑战,像过去二十年趋势明确的历史机遇将逐渐转弱,但是结构性机会依然显著存在于都市圈中。
  过去十年,都市圈房地产市场规模增速远超全国其他地区水平,2018年都市圈住宅市场规模约为6.2万亿1,已占据全国市场的半壁江山,核心城市外溢市场2规模约为2万亿3,约占都市圈总规模的35%。回顾2016-2019年间的房地产调控,显现出北三县调控与北京的调控几乎同步,以及2018年“930调控”开启时,东莞、惠州、佛山、珠海出现在全国19城限购条令名单中的现象,充分体现了本轮调控的“都市圈化”特征。
  可以判断,未来房地产市场将呈现更加明显的“都市圈化”特征。
  2)运营精细化
  随着中国房地产行业黄金时代的逐渐远去,越来越严格的政策调控、人口增量红利不断消失、中国城市化进程放缓等一系列因素使得中国房地产市场逐渐从卖方市场向买方市场过渡。房地产企业的关注点逐渐从“规模”和“速度”转向“模式创新”和“投资效率”,多业态并举将成为主旋律,未来房地产市场将进入“运营精细化”的时代。“运营精细化”要求坚持产品服务品质化的同时,注重运营管理全周期,采取即售与持有并举、轻重资产模式并重的策略,实现收入来源多元化,保障运营收入快速增长,对冲周期风险,实现公司房地产业务的可持续发展。参考国际和国内不动产企业的实践经验,卓越的不动产企业普遍具备更强的全周期的运营管理能力,运营精益化能力将成为不动产企业的核心能力。
  3)地产金融化
  资本市场具有优化资源配置、引导资本流向的功能,对于服务实体经济高质量发展有独特优势,其服务实体经济的作用越来越受到重视。国务院总理李克强在2019年的两会上作政府工作报告时指出:“改革完善资本市场基础制度,促进多层次资本市场健康稳定发展,提高直接融资,特别是股权融资比重。”在国家政策支持下,参照国际领先不动产市场的发展经验,预计房地产金融化趋势将主要体现为:
  ①国内不动产市场证券化有望政策落地并全面推行。
  上海证券交易所在2019年新年致辞中表示,将进一步发挥债券市场直接融资功能,深化债券产品创新,推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段,是金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径,也是推动经济去杠杆,防范化解系统性金融风险的有效方式。存量时代,房地产和金融的结合将更加紧密,REITs作为发达市场地产金融的主力军,也将会成为我国地产金融的主流工具,以及促进房地产与金融良性循环的重要工具。
  ②长期资金配置不动产需求持续上升
  国际经验表明,保险公司对不动产的投资额占其总资产的比重约2%至6%,而国内险资对不动产的配置低于1%,整体低于国际水平。不动产长期保值增值的特点,国内市场上长期资金配置不动产需求将持续上升,长期资金与不动产深度结合将催生更具竞争力的不动产企业。
  “房地产金融化”将是未来房地产市场的主题之一,越来越多的成熟金融体系将用于承载房地产的存量。
  (2)房地产市场凸显三大机会
  1)都市圈房地产结构性机会显现
  随着都市圈的不断发展,城市核心区域增量房逐渐减少,由增量市场转为存量市场,以存量房更新为主,但同时都市圈又面临迁入人口和内部人口的大量住房需求,因此未来都市圈地产的增量主要集中在城市圈和都市圈外圈层。
  除住宅地产外,功能性地产也是都市圈地产的重要组成部分,包括商业、养老、物流、旅游等地产领域。未来都市圈房地产将呈现跨行政区发展、价格梯度变化、内存外增、功能性地产与能级密切关联等规律。这几大规律将互相交叠、共同作用、影响共振,与都市圈当地具体情况结合,共同决定未来都市圈房地产面貌。
  2)从“重资产”持有向“轻资产”运营转型
  我国房地产行业正逐步进入“存量时代”,如何盘活存量将是新时期房地产行业的重中之重。以REITs为代表的房地产金融正有助于盘活存量资产,将物业资产转换为流动性更强的现金资产,有效降低企业负债比率,促进房地产业从“重资产”持有向“轻资产”运营转型,同时提供资金进行行业布局整合,实现上下游整合,打通全产业链,从而进一步壮大市场占有率与影响力,挖掘资本市场价值。
  3)精细化运营能力成为房地产业差异化竞争关键指标
  房地产业黄金十年的投资热潮逐渐褪去,房地产企业管理基础薄弱、内部管理混乱等问题开始逐渐凸显。可以说,中国房地产企业亟需持续优化管理、加强成本控制、实现快速周转,这将成为中国房地产企业在未来能否取得持续成功的核心秘诀。房地产企业需要打造差异化的竞争能力,并借助全面预算管理等精细化管理工具,将有限的资源合理、科学地配置于此,最终促进企业价值的持续提升。
  (二)公司发展战略
  在城镇化迈向都市圈化的战略机遇下,公司将坚持都市圈布局,坚持做强产业新城业务,并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势,发挥公司与中国平安的战略协同优势,开拓新领域、新模式、新地域。
  1、做强产业新城业务,做到“三个坚持”不动摇
  (1)坚持产业新城逻辑不动摇,提升区域价值。一方面,公司将坚持深挖产业发
  展护城河,围绕十大产业精准打造先进产业集群,并通过资本驱动和产业大数据等创新模式持续提升产业发展能力。同时,公司将着重从规划、开发、运营等方面推动产业新城内城市、产业、住宅业务的协同发展,持续提升区域价值创造能力。
  (2)坚持一区一策,提升经营水平。公司将深化以“一区一策”的经营理念,持
  续提高区域内业务统筹,实现在每个产业新城内的经营闭环;并根据经营情况和团队能力,对经营团队充分授权,从而激发自主经营,释放发展活力。
  (3)坚持精准投资,加速优质资源获取。一方面公司将全面升级投资管理机制,
  推行精细化投资决策管理,全周期投后管理等;另一方面,在选定的核心都市圈内,公司将加大优质土地资源的获取力度,拉动业绩持续增长。
  2、开拓新模式、新领域、新地域
  (1)开拓新模式。公司将在传统重资产模式的基础上,加速开拓轻资产模式,轻重并举。在盘活存量资产,优化资产负债结构的同时,以资产管理输出的模式,快速切入市场,并逐步探索其他市场化模式,如基金模式、资产证券化模式。
  (2)开拓新领域。公司在做强产业新城业务的基础上,探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域。公司将增加商业地产及相关中高端住宅业务,如写字楼、商场等;并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索。
  (3)开拓新地域。公司聚焦深耕核心都市圈,并将开拓进军都市圈的核心圈,进一步夯实公司在核心都市圈内的布局。公司依托京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心都市圈“3+3+4”的战略布局,通过多元渠道获取优质资源和项目。
  (三)经营计划
  2019年,公司将切实贯彻公司发展战略,实现公司业务高质量稳健发展。
  公司部分收并购项目暂未拟定项目名称。上述开工计划和竣工计划可能受到以下因素影响导致变更或调整:
  (1)宏观经济、行业周期波动(2)法规政策变更致使开发项目未能如期取得相关证照(3)严重自然灾害以及突发性公共卫生事件(4)其他不可预测的重大事项。
  上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺,投资者应对此保持足够的风险认识,并且应当理解经营计划与业绩承诺存在差异,敬请投资者注意投资风险。
  (四)可能面对的风险
  1、可能面对的风险
  (1)公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。
  在开发过程中涉及的区域定位规划、基础设施与公共设施建设、土地整理、招商引资以及区域综合服务等众多环节,需要公司具备较强的综合开发能力。其中,产业招商受整体宏观经济形势、各地招商引资政策以及招商环境的影响较大;基础设施建设项目、土地整理的资金投入对资金要求较高;异地复制对公司在不同区域的拓展、经营和管控能力提出了全新要求。
  (2)公司的房地产业务受宏观经济整体情况、城镇化进程、土地政策、房地产相关政策等综合因素的影响。未来国家房地产市场调控政策总体基调不会转向,预计2019年在持续贯彻“房住不炒”定位、建立长效机制的同时,政策将以因城施策、分类指导为导向,夯实城市主体责任,以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的整体目标,公司的房地产业务在2019年将面临更大挑战。
  2、为应对上述风险与挑战,公司将采取以下应对措施
  (1)继续聚焦核心都市圈,以“产业优先”作为核心策略,加快产业园区业务异地复制的进程;继续在投资管控、资产管理、风险管理体系等方面完善产业新城经营投资体系,优化投资策略,增强产业招商能力,不断提升园区的综合开发与投资能力。
  (2)继续加强相关政策的跟踪与分析研究,依据政策导向不断灵活调整战略与策略,坚持推进“一区一策”和“精准投资”,根据不同区域的市场与政策情况寻找合适的投资机会,提升投资效率,减少行业政策风险对公司经营的影响。
  (3)继续实施降本增效、降费增效等措施保障公司业绩增长,同时继续采用包括PPP资产证券化、直接权益融资在内的多种融资形式,为公司产业园区业务提供资金保障。

  三、报告期内核心竞争力分析
  凭借着在产业新城业务的多年耕耘,公司作为产业新城运营商已形成了自身特色鲜明的核心竞争力:
  (一)紧扣都市圈化脉络,战略选址能力突出
  公司作为河北成长起来的、深耕京津冀地区的企业,在京津冀地区的区位优势明显。在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时,公司还洞察到都市圈已成为中国新型城镇化的主体形态,都市圈将成为我国未来较长一段时间经济发展的压舱石。为了紧紧把握住国家城镇化迈向都市圈化的历史机遇,公司积极布局核心都市圈,公司产业新城的异地复制进入全面加速时期。截至报告期末,公司在全国范围内布局了15个核心都市圈,形成了“3+3+4”的战略格局,报告期内新增18个产业新城,截至报告期末累计布局77个产业新城。优秀的选址能力已经成为华夏幸福运营产业新城的护城河。
  (二)开发性PPP模式先进
  公司秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念,通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作模式,在国内率先采用开发性PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作,打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城,在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域,为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案,为政府与企业合作开展PPP模式开发产业新城提供了优秀范例,创造出“1+1>2”的效果。
  (三)产业发展能力持续升级
  产业是经济增长的动力之源,更是产业新城的立根之本。公司坚持以“产业优先”作为核心策略,聚焦新一代信息技术、高端装备、汽车、航空航天等十大重点产业,通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式,凭借约4,600人的产业发展团队,从产业研究规划、产业落地谋划、全球资源匹配、承载平台建设到全程服务运营,为所在区域提供产业升级的全流程综合解决方案,打造产业集群。公司产业发展能力作为产业新城业务的重要组成部分,得到各级政府广泛认可和赞誉,有效推动公司整体业务发展。
  (四)建设宜居城市能力突出
  公司坚持“以人为本、可持续发展”的城市发展模式。公司坚持活力生长、产城融合、宜居共享、绿色生态四大理念,统筹兼顾城市价值、空间系统、高端产业、智慧城市、新型社区、配套设施、生态活力和可持续发展八大要素,构建产业新城城市产品体系,以先进理念引领城市发展。公司以“战略前瞻性的规划、多专协同化的设计、精益高效化的建设、智慧可持续的运营”四位一体,全生命周期推动城市发展。
  (五)融资环境与能力不断改善
  公司凭借稳健的经营与业务模式的优异性,已经形成畅通的多元化融资渠道,融资能力突出。公司已与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系,授信额度充足、贷款利率稳定,并积极利用公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证券化等多渠道、多种类融资工具,为公司业务开展提供所需资金。
  平安人寿入股公司以及公司成为中国平安重要战略协同企业后,公司的融资环境及结构得到进一步的改善和优化,为公司未来业务的可持续发展提供了坚实保障。
  此外,公司已获得中诚信、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级,并且已获得国际信用评级机构惠誉“BB+”独立公司评级,展望为稳定。
  (六)平安入股,战略合作,持续发展
  报告期内,平安人寿入股华夏幸福,受让华夏控股转让的19.70%公司股份。2018年9月26日,公司与中国平安签署战略合作协议,双方在一站式综合金融服务、实业协同发展方面展开全方位战略合作。2019年2月,平安人寿继续增持5.69%的公司股份。截至本报告披露日,平安人寿与平安资管合计持有公司25.25%股份。
  上述权益变动及战略合作体现了中国平安对公司未来经营发展的持续看好,公司成为了中国平安的重要战略协同企业,不仅优化了公司治理水平,改善了公司的融资环境与融资结构,为公司的主营业务正常稳健发展提供了坚实保障,也提供了未来进一步结合公司与中国平安各自优势,在新业务领域积极探索的空间。公司将根据公司未来发展战略,开拓新模式、新领域、新地域,寻找新的增长点,实现高质量的可持续发展。 收起▲