一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 (一)报告期内公司所属行业情况说明 2023年上半年,房地产市场表现为先扬后抑,改善性住房需求韧性较强。一季度,在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下,市场活跃度提升,2月份和3月份,热点城市出现“小阳春”行情;二季度,受宏观经济下行压力较大、居民收入预期减弱、居民购房偏好下降等因素影响,购房者观望情绪浓厚,市场下行压力加大。2023年1-5月,房地产开发景气指数均持续好于2022年12月的94.36,6月底,房地产开发景气指数下滑至94.06。 根据国家统计局数据,2023年上半年,全国商品房销售面积59515万平方米,同比下...
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一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)报告期内公司所属行业情况说明
2023年上半年,房地产市场表现为先扬后抑,改善性住房需求韧性较强。一季度,在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下,市场活跃度提升,2月份和3月份,热点城市出现“小阳春”行情;二季度,受宏观经济下行压力较大、居民收入预期减弱、居民购房偏好下降等因素影响,购房者观望情绪浓厚,市场下行压力加大。2023年1-5月,房地产开发景气指数均持续好于2022年12月的94.36,6月底,房地产开发景气指数下滑至94.06。
根据国家统计局数据,2023年上半年,全国商品房销售面积59515万平方米,同比下降5.3%;商品房销售额63092亿元,增长1.1%;6月末,商品房待售面积64159万平方米,同比增长17.0%。房地产开发投资58550亿元,同比下降7.9%;全国房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积分别为791548万平方米、49880万平方米,同比分别下降6.6%和24.3%;全国房屋竣工面积33904万平方米,增长19.0%。数据表明,2023年1-6月,国有土地使用权出让收入18687亿元,同比下降20.9%;百强房企拿地金额同比下降9%。供给端的恢复弱于销售端,热点城市的可售库存有所回落,但仍处于高位,三四线城市的去化压力进一步凸显。
2023年7月24日,中央政治局会议明确指出“要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产”。中央层面对房地产形势的重磅定调,为后续房地产政策的持续优化提供了风向标,地方政府加快“因城施策”,优化当地房地产政策,积极推进落地。
(二)报告期内公司所从事的主要业务情况说明
公司以房地产为主业,拥有国家一级房地产开发资质,主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务,在南京、苏州、无锡开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司坚定实施“一业为主,多元发展”战略,致力于为客户营造更加和谐宜居的生活空间,打造高品质兼具高性价比的住宅产品和服务。
二、经营情况的讨论与分析
(一)公司经营情况
报告期内,面对宏观经济形势复杂严峻、房地产市场波动加大带来的风险挑战,公司董事会团结带领全体员工,以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,贯彻“一业为主,多元发展”战略,谨慎防范风险,保证了公司稳中求进的良好发展态势。
1、稳步推进经营工作
报告期内,公司紧盯市场变化,抓住2-3月份的“小阳春”机遇,加快楼盘去化和资金回笼;另一方面,3月份以后,市场行情持续低迷,公司调整营销策略,加大优惠力度,拓展销售渠道,推动存量项目去化和新项目发售。1-6月份,公司完成商品房权益合同销售面积5.40万平方米,权益合同销售金额20.41亿元。同时,公司高标准推进项目建设,星叶翰锦院、星叶栖悦湾、燕尚玥府、半山玥府和枫情玥府按计划开展施工,星叶云汇府完成主体验收,南京栖樾府基本完成交付,彰显了公司“讲信用、守规则、负责任、有担当”的企业形象。
2、全面提升开发主业产品力
公司以追求高品质和高性价比为主线,精定位、优设计、提效率、保品质、控成本,精心打造了燕尚玥府、半山玥府和枫情玥府项目,实现了不同层次、不同定位的住宅产品的迭代升级,增强了在中高端市场的竞争力。同时,公司进一步提升在建产品的工程质量及服务品质,报告期内,南京瑜憬尚府3项单体工程荣获南京市优质工程“金陵杯”。
3、推动物业服务实现质量和效益的双提升
报告期内,栖霞物业利用区域内资源,首创“生活服务中心”,受到业主欢迎,并被南京市政府升级为2023年十大民生实事之——“睦宁里”便民服务站点;积极推行片区合伙人经营模式;以“红色物业”创建为契机,将党建引领融入社区治理。报告期内,栖霞物业实现营业收入1.45亿元。
4、持续优化内部管理
报告期内,公司进一步健全前期、规划部门与主要业务部门的联调联控机制,全面梳理设计管理流程,提高管理的精细化水平,加强设计变更管理,进一步提高前期规划的工作效率。客户需求至上,关注用户体验与服务,以客户需求作为推动产品创新和产品力提升的原动力。继续完善工程管理片区负责人制度,增强项目管控能力。
(二)房地产业务主要经营信息
1、报告期内房地产储备情况
2、报告期内房地产开发投资情况
3、报告期内房地产销售和结转情况
三、风险因素
1、政策风险
7月24日,中央政治局会议提及“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”,明确“适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱”。政治局会议明确政策方向后,中央与地方持续积极表态,形成了相对宽松的政策预期环境。但是,各地政策出台会呈现差异化和精细化,落实到对区域市场起效,尚存在滞后性,对于房地产企业而言,依据政策导向不断优化、调整业务经营,才能做好政策风险的应对工作。
2、市场风险
目前,我国房地产市场的供求关系已发生深刻变化,市场购房预期发生了根本性的转变,叠加社会老龄化加速,市场购买力仍待修复。不同城市间分化明显,一线和核心城市的库存压力依然存在,部分地区商品房结构性过剩。未来的市场机会,将集中在人口集聚能力强的都市圈、城市群和中心城市。公司项目在南京、苏州和无锡,具备较强的抗风险能力。
3、资金风险
作为资金密集型行业,项目开发建设需要充足稳定的现金流,这对公司的经营管理水平、资金管控能力、资金回笼速度等提出了更高要求。公司将加快销售回款,加快存量资产盘活,加强对资金的精细化管控;稳步拓宽融资渠道,加大再融资力度。探索新的融资模式,不断优化融资结构,降低资金成本,确保现金流安全。
四、报告期内核心竞争力分析
1、良好的品牌优势
长期以来,公司在区域内专注于住宅产品的开发建设,“星叶”住宅以高品质和高性价比深入人心。较强的品牌影响力来自于持续提升的主业产品力,报告期内,公司推出了“玥府”系产品,逐步实现产品的迭代升级,在中高端市场的竞争力显著增强。
2、优秀的企业文化
公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化,提出了“成就优质生活空间,给您一个温馨舒适的家”等发展理念,管理团队稳定,员工凝聚力强,和谐向上的企业文化氛围也获得了合作伙伴、客户及社会各方面的高度认可。
3、成熟的管理模式
公司将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于项目的规划设计、工程建设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节,强化运营效率和管控能力,不断提高产品质量,严格控制成本,提升住宅产品附加值。
4、持续创新的产品建造能力
公司长期致力于产业转型升级,以客户需求为导向,提升产品品质,优化建造过程与建造成果,推进工程项目建设全生命周期管理,重视精益建设理念,完善绿色建筑的施工与管理,在探索装配式建筑的项目管理模式的同时,不断采用新技术,着力降低建造成本、提高建设效率。
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一、经营情况讨论与分析 2022年,公司董事会以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,贯彻“一业为主,多元发展”战略,坚持稳中求进、锐意改革创新,为公司发展实现新突破、迎来新阶段、呈现新面貌进一步夯实了基础。2022年度,公司实现营业总收入69.16亿元,同比增加116.38%;实现利润总额3.13亿元,同比减少31.74%;实现净利润2.01亿元,同比减少43.35%;实现归属于母公司所有者的净利润1.89亿元,同比减少48.97%;实现每股收益0.1797元,上年同期为0.3521元。报告期内,公司结算销售面积23.84万平方米,上年同期结算13.25万平方米。 1、项目产品力实...
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一、经营情况讨论与分析
2022年,公司董事会以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,贯彻“一业为主,多元发展”战略,坚持稳中求进、锐意改革创新,为公司发展实现新突破、迎来新阶段、呈现新面貌进一步夯实了基础。2022年度,公司实现营业总收入69.16亿元,同比增加116.38%;实现利润总额3.13亿元,同比减少31.74%;实现净利润2.01亿元,同比减少43.35%;实现归属于母公司所有者的净利润1.89亿元,同比减少48.97%;实现每股收益0.1797元,上年同期为0.3521元。报告期内,公司结算销售面积23.84万平方米,上年同期结算13.25万平方米。
1、项目产品力实现跨越式提升
2022年,公司以星叶翰锦院(南京2019G17地块)、星叶云汇府(南京2021G112地块)、星叶栖悦湾(南京2021G118地块)为抓手,创新思路,精益求精;以树立南京住宅板块标杆为目标,努力提升产品力。在公司各业务部门、各子公司共同努力下,三个项目在产品定位、户型设计、精装品牌和标准等各个方面,实现全方位地迭代和升级,充分彰显了公司在产品创新和产品力打造方面的优势。
面对房地产市场整体低迷、新房成交量逐月下降的压力,公司不断创新营销思路,全年实现商品房权益合同销售金额47.04亿元,公司商品房权益合同销售面积11.57万平方米。
2、项目开发效率进一步提高
2022年,公司新开工面积50.58万平方米,竣工面积46.63万平方米。在建项目按计划稳步推进开发建设,燕子矶新城G33(燕尚玥府)、仙林湖G35(半山玥府)和栖霞山G37地块(枫情玥府)(三项目均在2022年7月12日举行的南京第二批次土地集中出让中取得)在报告期内进入施工建设阶段。
3、保交楼工作稳步推进
2022年,“保交楼、保民生、保稳定”成为房地产市场调控的主要任务。为实现”保交楼“目标,公司克服各种不利影响和严峻挑战,保证了项目的竣工交付,维护了业主权益和公司信誉。报告期内,公司按期完成了南京瑜憬尚府、无锡天樾雅苑、苏州栖园的竣工备案和交付,完成了南京欢乐花园和栖樾府的部分竣工和交付。
4、物业管理和工程建设业务稳步发展
2022年,公司控股子公司栖霞物业(证券代码:871792)推行“物业服务+生活服务”双中心运营模式,以项目创优为模式提升服务品质,加快传统物业企业服务模式的转型升级。报告期内,管理规模持续扩大,目前在管和签约服务面积达1100万平方米,实现营业收入2.35亿元。
报告期内,公司控股子公司栖霞建工发展势头良好,全年承接项目53.56万平方米,在建项目101.08万平方米,顺利通过质量、安全、环境管理体系年度考核。
5、投融资业务扎实开展
2022年,公司多方整合渠道资源,统筹安排资金平衡计划,持续加强按揭回款工作,积极取得信贷支持,完成了4.4亿元中期票据和1.6亿元公司债券的发行工作,使得融资结构进一步优化,融资成本进一步降低。同时,公司继续切实做好对外投资项目的风险管控工作,密切关注投资项目进展,主动履行股东权力,切实保障股东利益。
6、党的建设进一步加强
2022年,公司党委以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,以迎接党的二十大、学习贯彻党的二十大精神为主线,全面落实新时代党的建设各项要求,进一步完善“三重一大”事项决策程序和党委扩大会决定事项跟踪落实机制,继续加强党风廉政责任体系建设和基层党组织建设,切实发挥“把方向,管大局,保落实”的作用。
二、报告期内公司所处行业情况
2022年,党的二十大报告和中央经济工作会议重申了房地产的国民经济支柱产业地位,促进房地产平稳健康发展;同时,“保交楼、保民生、保稳定”成为房地产市场调控的工作重点。中央政府积极表态,不断加码对房地产的支持性政策;地方政府积极落实城市主体责任,多措并举促进项目交付。
从供给端来看,“金融十六条”、“保交楼专项款”、“保函置换预售资金”、“四项行动”等政策在融资方面给予房地产企业强力支持,尤其是2022年末针对房地产企业推出的信贷、债券和股权“三支箭”融资政策,对于房企融资的支持规模和力度更大,执行效果和落地性更强,有效缓解了行业流动性紧张的局面;从需求端来看,各有关方面集中出台了一系列财税和利率政策:个税退税激励支持改善性住房需求;针对房价下跌城市阶段性下调首套房贷款利率下限;个人首套房贷利率明显下调;多地政府出手收购商品房作为保障安置和人才用房,盘活市场、加速楼市去化;部分城市的限购、限价、限贷、限售等出现实质性放松,在一定程度上释放了刚需和改善性需求。
国家统计局数据显示,2022年,全国商品房销售面积135837万平方米,同比下降24.3%,其中住宅销售面积下降26.8%;商品房销售额133308亿元,同比下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。销售数据的下降,主要是在经济整体下行的影响下,购房需求下降、延后现象严重;房价在城市中也表现出了明显的分化,一、二线城市房价相对坚挺,三四线城市价格下行加速。
2022年,受销售回款持续下降、偿债压力和融资支持政策尚未完全落地的影响,房地产行业新开工与竣工面积低位运行,在此累积效应下,投资亦承压。全年房地产开发投资累计完成额132895亿元,同比下降10.0%。全年商品房累计新开工面积120587万平方米,回落至2009年以前水平,同比下跌39.4%;全年累计竣工面积86222万平方米,回落至2010年以前水平,同比下降15.0%;全年累计施工面积904999万平方米,回落至2019年以前水平,同比下降7.2%。
2022年,受销售持续下行叠加行业出清影响,房地产企业资金压力较大。全年累计土地购置面积10052.00万平方米,同比下降53.4%。伴随着销售端的城市分化,土拍市场整体也呈现出分化的特点,房企谨慎拿地,对于地块的选择更加聚焦于核心城市。值得关注的是,各城市增加了核心区域的地块供给,对企业而言,优质地块在去化率和利润率方面具备了较大的吸引力。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司拥有国家一级房地产开发资质,主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务,致力于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市,开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会,力求积极稳妥地壮大公司实力,实现可持续发展的战略。
四、报告期内核心竞争力分析
1、良好的品牌优势
公司专注于住宅产品的开发建设,在区域内深耕多年,“星叶”品牌深入人心,已成为高性价比住宅的代名词,拥有较高的品牌认知度和较强的品牌号召力。
2、优秀的企业文化
公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化,获得了社会各方面的高度认可,造就了公司和谐向上、人性化色彩浓郁的企业文化氛围,管理团队稳定,员工凝聚力强。
3、成熟的管理模式
公司将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于项目的规划设计、工程建设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节,强化运营效率和管控能力,不断提高产品质量,严格控制成本,提升住宅产品附加值。
4、持续创新的产品建造能力
公司长期致力于产业转型升级,以客户需求为导向,提升产品品质,优化建造过程与建造成果,推进工程项目建设全生命周期管理,重视精益建设理念,完善绿色建筑的施工与管理,在探索装配式建筑的项目管理模式的同时,不断采用新技术,着力降低建造成本、提高建设效率。
五、报告期内主要经营情况
2022年度,公司实现营业总收入69.16亿元,同比增加116.38%;实现利润总额3.13亿元,同比减少31.74%;实现净利润2.01亿元,同比减少43.35%;实现归属于母公司所有者的净利润1.89亿元,同比减少48.97%;实现每股收益0.1797元,上年同期为0.3521元。报告期内,公司结算销售面积23.84万平方米,上年同期结算13.25万平方米。
本报告期末,公司货币资金为18.68亿元,公司短期借款和一年内到期的非流动负债为17.37亿元,公司信用状况良好,融资能力较强,财务状况稳健。
截至2022年12月31日,公司总资产227.52亿元,归属于母公司所有者权益44.75亿元,与上年度基本持平。公司存货为172.91亿元,同比增加12.49%。在售、在建和待建的商品房项目位于南京、无锡和苏州,三地所在的长三角区域是国内发展较为完备的城市群之一,人口集聚效应明显、居民购买力较强,市场韧性较高,具备较强的抗风险能力。叠加公司自身的品牌优势和产品打造能力,现有存货能够满足公司未来2至3年的持续发展需要。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2022年,二十大报告关于未来中国经济发展模式,提出“要坚持以推动高质量发展为主题,把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来”。近两年来,房地产行业经历了时间较长、幅度较大的调整,行业格局不断发生变化。中国房地产行业也将进入到由高速发展向高质量发展转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变的全新发展阶段。
2022年12月份召开的中央经济工作会议强调2023年工作要“稳字当头、稳中求进”,并做出了“确保房地产市场平稳发展”、“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署。2023年政府工作报告中关于房地产的表述为:“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展”,“加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题”。这表明了对房地产行业的定位是以“防风险”为前提,以“稳定”为目标。其中:“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况”是从供给端提供支持,缓解行业流动性紧张局面;“支持刚性和改善性住房需求”等则是从需求侧发力,支持力度将进一步加大。同时,报告还提到“防止无序扩张,促进房地产业平稳发展”,表明行业“高杠杆、高周转”模式已经成为过去,“强者恒强”转变为“稳者恒强”,房地产企业将迎来品质制胜、性价比制胜的发展新模式。唯有稳健经营、注重产品品质的房地产企业才能穿越行业收缩期、迎来竞争环境明显优化的行业新格局。
伴随着国内经济复苏与消费修复、前期供给端政策的落地和需求端政策的发力,市场信心逐步企稳。国家统计局数据显示,2023年1-3月份全国房地产开发投资25974亿元,同比下降5.8%;商品房销售面积29946万平方米,同比下降1.8%;商品房销售额30545亿元,增长4.1%;房地产开发企业到位资金跌幅大幅收窄,其中定金及预收款和个人按揭贷款跌幅已经收窄至2.8%和2.9%。值得一提的是,3月份房地产开发景气指数为94.71,连续3个月上升。随着房地产行业长效机制的完善,政策面持续放松所积累的能量逐渐释放,房地产行业将重回平稳健康发展的轨道。
(二)公司发展战略
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,深入学习贯彻党的二十大精神,不断增强推动高质量发展,坚定实施“一业为主,多元发展”战略,谨慎防范风险,坚持稳中求进,以提升产品品质和性价比为主线,切实做好促销售、提效率、保品质、控成本、求创新等工作,进一步提升房地产开发主业,积极培育新的利润增长点,努力开创高质量发展新局面。
(三)经营计划
一是全力做好楼盘销售工作。做好星叶翰锦院、星叶云汇府、星叶栖悦湾的后续推广和销售工作,加快去化;坚持营销前置,立足快速销售,力争燕子矶新城G33(燕尚玥府)、仙林湖G35(半山玥府)和栖霞山G37地块(枫情玥府)取得良好的销售业绩;把握政策窗口,创新营销思路,优化销售方案,做好星叶欢乐花园、无锡天樾雅苑等项目的销售工作;加快落实租赁商品房的上市销售。
二是进一步提升开发主业产品力。以追求高品质和高性价比为主线,进一步做好精定位、优设计、提效率、保品质、控成本工作,稳妥有序地推进项目开发建设。同时积极关注土地市场,在资金允许、风险可控的情况下,择机增加土地储备。
三是增加栖霞建工在工程建设管理板块的竞争力。加强专业人才队伍建设,压实项目部安全生产责任,分类建立合格材料设备品牌库,全面实施项目成本动态管理,确保工程进度符合业主要求。
四是继续支持社区服务业务创新发展。以业主需求为关注焦点,持续开展“五心”服务,完善Q8服务体系,进一步提升服务质量;全面推行“物业+生活”服务模式,探索开展社区养老、社区教育等服务;以党建引领和红色物业创建为契机,加强社区治理和服务体系建设,构建和谐的业主关系;适时推广片区合伙人经营模式;加强成本管控,建设智慧物业;通过多种途径扩大服务规模。
五是进一步做好投融资工作。2023年将防范风险放在重要位置,切实做好风险管控工作;继续执行稳健的财务政策,制订和严格落实资金平衡计划,探索新的融资渠道和融资方式,进一步降低融资成本,适时启动新的融资计划;密切关注已投项目进展,主动行使股东权利,切实防范投资风险。
六是推动党的建设和企业文化建设再上新台阶。继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,带领广大党员深入学习贯彻党的二十大精神,贯彻落实新时代党的建设总要求和上级党委的各项决策部署,坚持党对国企工作的全面领导;深入开展形势教育,切实加强企业文化建设。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业是与国内外宏观经济发展密切相关的行业,受宏观经济政策影响大。中央政府注重房地产行业长效机制的建设,强调房地产行业的良性循环和健康发展,因此,房地产行业发展仍将以“稳”为主。当前,供给端、需求端、保交付政策的协同发力,为行业形成了相对宽松的政策环境。但政策并不是无差别托底,调控过程中会呈现差异化和精细化,对于房地产企业而言,依据政策导向不断优化、调整业务发展方向,才能做好政策风险的应对工作。
2、市场风险
目前,房地产行业长效机制建设稳步推进,行业供给侧出清尚未结束,不同城市房地产市场供求关系分化明显,一线城市和核心城市的市场竞争激烈,部分三四线回调压力加大,叠加老龄化加速,市场购房预期发生了转变。未来的市场机会,将集中在人口集聚能力强的都市圈、城市群和中心城市。公司项目均在南京、苏州和无锡,具备较强的抗风险能力。
3、行业风险
2023年政府工作报告提出,政策将以“改善优质头部房企资产负债表”为核心,房企分化逻辑加强,优质资源在未来将不断向头部房企聚集,行业集中度将进一步提升。公司将致力于苦练内功,提升产品品质、经营管理水平和风险控制能力;同时在资金允许、风险可控的情况下,择机增加土地储备,保证土地储备的良性滚动。
4、资金风险
作为资金密集型行业,项目开发建设需要充足稳定的现金流。房地产行业长效机制稳步推进,对公司的经营管理水平、资金管控能力、资金回笼速度等提出了更高要求。公司将加快销售回款,加快存量资产盘活,加强对资金的精细化管控;稳步拓宽融资渠道,加大再融资力度。探索新的融资模式,不断优化融资结构,降低资金成本,确保现金流安全。
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一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 (一)报告期内公司所属行业情况说明 2022年以来,在“房住不炒”主基调下,从中央到地方各级政府对房地产政策支持力度均较强,积极保障居民合理住房需求,“因城施策”整体走向精细化。2月24日,住建部提出“满足合理的改善型购房需求”;3月5日,两会报告中指出“支持更好满足购房者的合理住房需求”;4月29日,中央政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”,政策路径更加清晰明确;5月15日,央行银保监会调整差别化住房按揭政策,省级市场自主确定按揭加点下限,独立自主性提升,购房促需求进入实质性执行阶段。 2022年二季度,商品房销售曾持...
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一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)报告期内公司所属行业情况说明
2022年以来,在“房住不炒”主基调下,从中央到地方各级政府对房地产政策支持力度均较强,积极保障居民合理住房需求,“因城施策”整体走向精细化。2月24日,住建部提出“满足合理的改善型购房需求”;3月5日,两会报告中指出“支持更好满足购房者的合理住房需求”;4月29日,中央政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”,政策路径更加清晰明确;5月15日,央行银保监会调整差别化住房按揭政策,省级市场自主确定按揭加点下限,独立自主性提升,购房促需求进入实质性执行阶段。
2022年二季度,商品房销售曾持续反弹,2022年6月,商品房销售面积累计降幅收窄至22.2%,当月降幅收窄至18.3%;7月份,商品房销售降幅再度扩大,国家统计局发布数据显示,2022年1-7月:商品房销售面积78,178万平方米,累计同比下降23.1%,较2021年同期下降28.9%;商品房销售额75,763亿元,累计同比下降28.8%,较2021年同期下降28.2%;房地产投资79,462亿元,累计同比下降6.4%,较2021年同期下降12.3%;拿地面积4,546万平方米,累计同比下降48.1%,较2021年同期下降47.3%;新开工面积76,067万平方米,累计同比下降36.1%,较2021年同期下降45.4%。房地产市场进入复苏通道仍然较为艰难,稳楼市压力依然较大。
7月底,中央政治局会议强调“稳定房地产市场”、“因城施策用足用好政策工具箱”、“保交楼、稳民生”;8月份,地方政府持续出台更为积极的支持措施,调控频次更为密集和多样化,包括降低首付比例、调整公积金贷款额度、下调房贷利率、发放租房和购房补贴等,紧邻北京的廊坊取消限购。改善型购房需求也在部分地方政府出台的政策中获得进一步支持。
(二)报告期内公司所从事的主要业务情况说明
公司以房地产为主业,拥有国家一级房地产开发资质,致力于住宅产品开发;在南京、苏州、无锡三个城市,开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。同时,公司实施“一业为主,多元发展”的战略,在房地产产业链上下游拓展工程建设、物业管理服务和股权投资的相关业务。
二、经营情况的讨论与分析
2022年上半年,国际形势复杂严峻,全球经济放缓、通胀高企。国内疫情多发散发,对经济稳定运行造成了较大冲击。面对经济形势和房地产行业低迷带来的挑战,公司董事会带领全体员工,以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持稳中求进的工作基调,贯彻“一业为主,多元发展”战略,统筹疫情防控和企业发展,锐意进取,扎实工作,公司保持了良好的发展势头。
1、经营工作稳步推进
在市场整体低迷的大背景下,2022年上半年,公司在销售方面迎难而上,抓住政策调控放松的机遇,加大宣传力度,整合渠道资源,开展数字化销售,推动新项目发售和存量项目去化,1-6月份商品房权益合同销售面积6.08万平方米,权益合同销售金额19.21亿元。
2022年上半年,克服疫情反复的持续影响,公司各部门积极配合,确保项目前期、规划和建设进度控制在合理范围内,南京星叶云墅项目(2021G112地块)、栖悦湾项目(2021G118地块)和翰锦院项目(2019G17地块)均以高效率、高水平推进;星叶瑜憬尚府项目部分房源如期圆满交付;南京欢乐城项目一期大部分完工;南京栖樾府项目和无锡天樾雅苑项目进行室外工程施工和室内装修;苏州栖园项目克服了因疫情导致停工的不利影响,进行精装修施工。
南京栖霞建设工程有限公司顺利通过质量、安全、环境管理体系年度审核,报告期内实现营业收入8239.76万元。
2、社区服务模式不断创新
公司的控股子公司栖霞物业(证券代码871792)继续做好常态化疫情防控,加快管理和业务模式创新步伐:试行合伙人运营模式,强化运营成本管控,加大人才引进力度,完善管理体系文件,全面转型“物业+生活”服务模式,组建了四家从事增值服务的专业运营公司,并取得明显成效。同时,继续加大市场开拓力度。上半年,栖霞物业实现营业收入1.23亿元。
3、土地储备工作取得新成果
2022年,公司在严控风险的前提下,以南京为重点,积极参与政府土地集中出让。在7月12日举行的南京市本年度第二次土地集中出让活动中,分别以23亿元、21.3亿元和6.4亿元的底价,竞得燕子矶新城G33地块、仙林湖G35和栖霞山G37地块。三幅地块的获取,增加了土地储备,完善了项目开发的区域布局,丰富了星叶住宅产品线。
4、融资工作保障有力
2022年上半年,公司坚决贯彻落实国家监管政策要求,积极应对“三道红线”和银行涉房贷款规模管控。一方面,加快资金回笼,加速销售回款,报告期内,公司销售商品、提供劳务收到的现金为28.16亿元;另一方面,统筹安排资金平衡计划,多方整合融资渠道,完成了4.4亿元中期票据和1.6亿元公司债的发行工作,进一步优化了融资结构,降低了融资成本,为公司的后续发展提供了可靠的资金保障。
报告期内公司经营情况的重大变化,以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。在“房住不炒”的政策主基调下,中央政府对房地产行业持续常态化调控,注重长效机制的建设,强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,强调房地产行业的良性循环和健康发展,因此,房地产行业发展仍将以“稳”为主。同时,我国现阶段正处于经济转型期,国际环境复杂严峻、国内疫情散发等导致经济下行压力加大,叠加城镇化进程发展和老龄化社会加速,房地产行业调控政策亦呈现差异化和精细化,这将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等,并可能使房地产市场短期内产生波动。对于房地产企业而言,需依据政策导向不断优化、调整业务发展方向,做好政策风险的应对工作。
2、市场风险
随着房地产行业长效机制的稳步推进,加之前期需求释放、市场购房预期调整等因素影响,房地产市场延续分化格局,一线和二线核心城市的市场竞争激烈,二线普通和部分三四线城市出现了需求下降、供应过剩的情况。市场环境条件,尤其是市场供求关系,是影响房地产企业销售和土地储备的决定性因素,这对企业的风险控制能力和经营管理水平都提出了更高要求。随着长三角区域一体化战略的实施,公司项目所在的南京、苏州和无锡,经济发展能力韧性较佳,人口集聚能力较强,公司的项目具备较强的竞争力。
3、行业风险
受到国内外经济形势动荡、疫情反复和房地产市场走势等因素叠加影响,房地产行业发展面临巨大变化。发展模式的切换使行业进入新常态,集中度加速提升,竞争格局加快重塑,资金、土地等资源进一步向大型、优质房企集聚。公司将提升运营效率,推进产品创新,探索业务创新,拓宽盈利模式;加强合作,在风险可控的前提下,继续谋求以土地竞拍、合作开发等多元化的方式来获取土地储备。
4、资金风险
房地产行业是资金密集型行业,对资金需求量大,需求时间长。房地产行业长效机制稳步推进,房地产行业融资监管政策加强,对公司的经营管理水平、资金管控能力、资金回笼速度等提出了更高要求。公司将加快销售回款,加快存量资产盘活,加强对资金的精细化管控;稳步拓宽融资渠道,探索新的融资模式,不断优化融资结构,降低资金成本,确保现金流安全。
四、报告期内核心竞争力分析
1、良好的品牌优势
多年的区域化发展战略,使得公司在区域内拥有极高的品牌认知度,不断创新的开发理念和过硬的产品建设能力造就了公司较强的品牌号召力,“星叶”品牌住宅在公司项目所在地已成为高性价比住宅的代名词。在商品房获得市场广泛认可的同时,公司承建的保障房项目也在中低收入群众中获得较好的口碑,成为南京乃至全国保障房工程的标杆。卓越的品牌实力、可持续发展和诚信的经营理念也为公司赢得了合作伙伴的支持,实现了合作共赢和协同发展。
2、优秀的企业文化
公司率先在行业内倡导优秀的企业文化,提出“成就优质生活空间,给您一个温馨舒适的家”,“星叶品牌——指引家的方向”等市场接受度高、人性化色彩浓郁的企业发展理念。长期积淀的优秀的企业文化,造就了公司自上而下共同认可的价值观,“员工随企业成长,建筑与时代同步”深入人心,和谐向上的企业文化氛围和客户、员工、合作伙伴对企业发展愿景的认同铸就了公司内强大的感召力和凝聚力,使得公司管理团队稳定,员工忠诚度高。以“家”文化为核心的企业文化也获得了社会各方面的高度认可。
3、成熟的管理团队
在复杂多变的市场环境下,公司将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于项目的规划设计、工程建设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节,强化运营效率和管控能力,不断提高产品质量,严格控制成本,提升住宅产品附加值。基于此,公司锻炼出了一支优秀的、稳定的管理团队,具备适应市场变化的管理能力、较强的成本控制和项目建设管理能力。
4、持续创新的产品建造能力
长期以来,围绕建筑产业的转型升级,公司致力于优化建造过程与建造成果,坚持以客户需求为导向,以适用技术为手段,在满足节能、节地、节水、节材、环境保护要求的基础上,推进工程项目建设全生命周期管理。公司推进新型建造技术、工艺和环保新材料的综合应用;重视精益建设理念,并在实践中强化具体落实模式;完善绿色建筑的施工与管理,不断的强化绿色施工监督检查机制,贯彻绿色施工措施,并将绿色施工管理纳入施工现场安全评价体系中。在探索装配式建筑的项目管理模式的同时,不断采用适宜的新技术,着力降低建造成本、提高建设效率。
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