一、经营情况讨论与分析 2023年，面对行业深度调整和市场低迷带来的挑战，公司董事会以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻“一业为主，多元发展”战略，扎实推进工作，谨慎防范风险，实现了平稳发展。 1、主业产品力持续提升 报告期内，结合南京星叶燕尚玥府、半山玥府和枫情玥府所在的区域特征，公司推出高品质、高性价比特征的“玥府系”产品，在不同定位、不同层次的住宅产品打造方面实现了迭代升级。同时，公司加强对项目建设进度的动态调整，在建项目有序推进，交付项目全部如期完成。栖霞建工业务规模持续扩大，在保证资金安全、保障公司项目交付方面发挥了重要作用。报告期内的所有竣工项目合格率100%，...
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一、经营情况讨论与分析
2023年，面对行业深度调整和市场低迷带来的挑战，公司董事会以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻“一业为主，多元发展”战略，扎实推进工作，谨慎防范风险，实现了平稳发展。
1、主业产品力持续提升
报告期内，结合南京星叶燕尚玥府、半山玥府和枫情玥府所在的区域特征，公司推出高品质、高性价比特征的“玥府系”产品，在不同定位、不同层次的住宅产品打造方面实现了迭代升级。同时，公司加强对项目建设进度的动态调整，在建项目有序推进，交付项目全部如期完成。栖霞建工业务规模持续扩大，在保证资金安全、保障公司项目交付方面发挥了重要作用。报告期内的所有竣工项目合格率100%，南京星叶瑜憬尚府3项单体工程荣获南京市优质工程“金陵杯”。
2、物业服务模式持续转型
报告期内，控股子公司栖霞物业（证券代码：871792）继续全面推行“物业+生活”服务模式，以业主需求为关注焦点，持续开展“五心服务”，完善服务体系，组织开展“我为业主办实事”系列活动；以党建引领和红色创建为契机，增强社区治理效能，构建和谐社区；全面推广片区合伙人经营模式，效果良好。栖霞物业在报告期内新增服务面积108万平方米，实现营业收入2.63亿元。
3、投融资工作持续稳健
一方面，公司多策并举、开源节流，高效统筹财务资源，合理安排资金计划，落实各项目开发建设资金的筹措；随着社会融资成本的整体回落，公司的新增融资成本进一步降低，2023年11月底，公司成功发行3亿元公司债，期限为3+2年，利率3.5%，并获得超额认购；另一方面，公司加强对已投项目的风险管控，密切关注投资项目进展，有效行使股东权利，切实维护公司利益。
4、内部管理持续优化
报告期内，公司全面落实新时代党的建设各项要求，扎实开展党组织建设，充分发挥国有企业党组织把方向、管大局、保落实的领导作用；牢固树立全员、全过程成本管理理念，继续强化成本控制前置管理，建立前期、规划与主要业务部门之间的联调联控机制，优化管理流程，以客户需求推动公司产品改进和创新。
二、报告期内公司所处行业情况
2023年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，中央坚持稳中求进工作总基调，全面深化改革开放，加大宏观调控力度，国民经济回升向好，全年国内生产总值1260582亿元，比上年增长5.2%。但是，随着外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，我国经济持续回升向好的基础还不稳固，有效需求不足，部分行业产能过剩，社会预期偏弱，对房地产行业而言，2023年是深度调整的一年。
2023年，全国商品房销售整体承压，行业规模持续下滑，全年累计销售面积111735万平方米，同比下降8.5%；累计销售额116622亿元，同比下降6.5%。从月度走势来看，全年销售规模增幅“前高后低”特征明显，在年初积压购房需求集中释放的带动下，一季度销售热度明显，3月的单月销售额达到年内高峰；二季度销售额下滑，下半年的增长再次转负，市场复苏持续力不足。2023年末，新建商品房待售面积67295万平方米，其中商品住宅待售面积33119万平方米。
2023年，房企投资意愿尚未恢复,全年房地产开发投资110913亿元，同比下降9.6%；全年住宅投资83820亿元，下降9.3%。全年累计新开工面积95376万平方米，同比下降20.4%；全年房企到位资金127459亿元，同比下降13.6%；其中，国内贷款15,595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41,989亿元，下降19.1%；定金及预收款43,202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21,489亿元，下降9.1%。随着“保交楼”的落地和交房周期到来，竣工情况迎来持续好转，全年累计竣工面积99831万平方米，同比增长17%。
2023年，土地市场也呈现低位运行，中指研究院数据显示，2023年全国（300城）推出规划建筑面积18.89亿平方米，同比下降16.09%；成交规划建筑面积近16亿平方米，同比下降16.72%；楼面均价2215元/平方米，同比上涨2.58%。房地产企业拿地整体较为理性，溢价率延续低位态势。
2023年7月24日，中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2023年10月30日，中央金融工作会议进一步提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
在中央“供求关系发生重大变化”的定调之下，从中央到地方，从供给端到需求端，一系列重磅宽松政策落地，房地产过热时期的限制性政策基本退出或优化，政策环境渐趋宽松，着力于“促需求”和“防风险”。需求端，优化个人住房贷款中住房套数认定标准、调整优化差别化住房信贷政策、降低房贷首付比例、提高公积金贷款额度、放松户籍政策、降低购房门槛等政策接连落地，释放了积极的信号；尤其是京沪两城购房政策优化举措的迅速落地，充分发挥了一线城市在房地产市场政策优化上的带动作用，有利于引导全国房地产市场信心的积极回升。供给端，央行延长“金融16条”适用期限；证监会明确“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制的影响”；中央金融工作会议强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等，央行提出“三个不低于”，并拟定“50家房企白名单”等金融支持房地产政策持续发力，纾解房地产企业资金压力，化解房地产市场债务风险，促进金融与房地产良性循环。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展的战略。
四、报告期内核心竞争力分析
1、创新的开发建设模式
作为国家企业集团型住宅产业化基地和国家住宅产业基地技术创新联盟成员，公司长期致力于产业转型升级，拓宽新型建设方式的应用深度和宽度，推广新型建设方式适宜技术，培养满足新型建设方式发展需求的技术和管理人才，通过房地产业链上下游的紧密结合、优势互补，实现新型建设方式联盟发展。
2、成熟的工程管理体系
公司运用“住宅全寿命周期精益建设”的管理体系和信息化、智能化管控系统来控制产品品质。“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿在精益建设管理体系的各个环节，对建设全过程进行质量管控。同时，在建设过程中加强信息化、智能化管控的应用，应用BIM技术整合项目信息模型，实现了基于BIM的智能化工程项目协同管理，在实现安全施工的同时，节约了建造和运维成本。
3、优秀的企业文化
公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化，积极引导广大员工大力弘扬劳模精神、主人翁精神、工匠精神，努力打造企业与员工共同成长的命运共同体，为企业抓机遇促发展、更好地应对复杂的市场环境，凝心聚力，造就了一支稳定向上、和谐奋进的员工队伍。
4、良好的品牌优势
公司在江苏省内深耕多年，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，多年来实现了社会效益、环境效益和经济效益的同步增长，“星叶”住宅在区域内拥有较高的认知度。
五、报告期内主要经营情况
2023年度，公司营业收入为47.68亿元，同比减少31.03%；归属于母公司所有者的净利润为-1.34亿元，同比减少171.24%。报告期内，公司结算销售面积为15.90万平方米，上年同期结算销售面积为23.84万平方米。
截至报告期末，公司货币资金为27.08亿元，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为43.27亿元，公司信用状况良好，融资能力较强，财务状况稳健。
截至报告期末，公司总资产为243.89亿元，归属于母公司所有者权益为41.58亿元，存货为177.54亿元。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2024年1月12日，住建部、金融监管总局联合发布《房地产城市融资协调机制》的通知，加大对房地产行业供给侧的融资支持力度。2024年3月5日，李强总理在政府工作报告中，一方面承接2023年中央经济工作会议基调，重点强调房地产行业本身及关联方面的风险，提出“标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定”；另一方面，提出“适应新型城镇化发展趋势和房地产供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”。3月9日，住建部部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生的主题记者会上强调，“现在已经充分赋予城市调控的自主权，因城施策，优化房地产的政策，稳定房地产的市场。”在此背景下，各地政府不断结合自身情况及时优化调整房地产相关政策。
房地产行业的深度调整，带来了全行业向高质量发展的转变。2023年的全国住房和城乡建设工作会议指出，要“大力提高住房品质，为人民群众建设好房子”；2023年1月，住建部部长倪虹表示“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧”。政策牵引、市场环境的变化改变了房地产行业的发展逻辑，房地产企业需要从粗放式扩张向精细化运营转变，一方面，改变房地产企业盈利收入结构，从依赖外部红利转向通过精细化管理提升竞争优势来获取红利；另一方面，在内部运营的各环节上进行系统性优化，巩固好自身优势业务，提供绿色、智慧、高品质的住房产品，满足市场不断升级的居住要求。
根据国家统计局公布的数据，2024年3月的房地产数据，在2023年一季度相对较高的基数下，各指标虽仍保持同比下降态势，但销售、新开工等指标降幅较1-2月份有所收窄。一定程度上说明销售处在筑底企稳阶段，购房信心或呈现边际改善。展望2024年，公司认为，房地产政策环境保持宽松，政策支持力度不断加大，随着宽松政策发挥作用的显现，或将有效促进居民购房需求逐步释放，稳妥防范化解房地产领域的金融风险，助力房地产投资逐步企稳，有利于推动房地产业向新发展模式平稳过渡，促进金融与房地产良性循环，房地产行业将重回长期健康稳定发展的轨道。
(二)公司发展战略
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大精神，不断增强推动高质量发展，坚定实施“一业为主，多元发展”战略，谨慎防范风险，坚持稳中求进，以提升产品品质和性价比为主线，切实做好促销售、提效率、保品质、控成本、求创新等工作，进一步提升房地产开发主业，积极培育新的利润增长点，努力开创高质量发展新局面。
(三)经营计划
一是全力以赴做好楼盘去化。楼盘去化是公司2024年的首要任务。一方面，创新工作思路，把握市场节奏，顺应市场变化，制定更加灵活的销售政策和价格策略；另一方面，进一步提升持有物业的招商力度和运营质量，提高租金收入。
二是动态调整项目开发节奏。优化项目开发计划，对已售项目强调进度、成本和质量控制，确保按期交付，同时，按照市场需求情况安排未售项目的开发建设。
三是做好栖霞建工经营管理工作。增强栖霞建工经营风险管控能力，继续实施全员全过程成本动态管理，狠抓项目安全生产，落实施工现场监管责任，确保工程进度，对在建工程和竣工工程在达标基础上提出更高的要求。
四是继续做大做强栖霞物业。栖霞物业在经营思路上继续牢固树立“业主至上”理念，坚持用高品质、高科技、好服务引领发展，不断满足业主多样化居住服务需求，力争2024年度经营规模和营收再上新台阶。
五是持续提升管理效能。为适应房地产微利时代的到来，对内继续强化各类管理制度和业务流程的梳理完善，提升管理精理化水平和实际效能；对外拓宽供应链范围，动态优化供应商体系，降低采购成本。
六是切实做好党的建设和企业文化建设。继续加强党组织建设，坚持党对公司的全面领导，切实做好廉政建设，把从严管理监督和鼓励担当统一起来，不断提升广大党员干部的创造力、凝聚力和战斗力。开展形势教育，引导员工立足本职工作，主动担当作为。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业受宏观经济环境和国家政策调控影响较大，中央政府注重房地产行业长效机制的建设，强调房地产行业的良性循环和健康发展。当前，行业处于宽松的政策环境，政策支持力度不断加大。对于房地产企业而言，依据政策导向不断优化、调整业务发展方向，才能做好政策风险的应对工作，紧抓市场机遇，实现公司稳健发展。
2、市场风险
当前我国房地产市场正处于转型期的调整中，人口红利下降，受居民收入与就业预期仍然较弱、部分购房需求透支、居民对新建商品房交付仍有担忧等因素的影响，新建商品房市场仍在底部徘徊。在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，市场复苏尚有一定的不确定性。为此，公司将顺应市场变化，以追求高品质和高性价比为产品主线，制定灵活的销售政策和价格策略，做好楼盘去化。
3、行业风险
经历了过去几年大规模出清后，房地产行业集中度提升，优质资源不断向头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业聚集，竞争格局分化明显；同时，房价下跌观望情绪加重，部分城市未来存在房价下行的可能，行业或将迎来微利时代。公司将着力于产品的高品质和高性价，强化成本控制前置管理，提效率、保品质、控成本，适应行业红利的消减。
4、财务风险
房地产行业属于资金密集型行业，项目开发建设过程中需要较多的开发资金来支撑。在严峻的市场形势下，公司将继续实施稳健的财务政策，牢固树立风险防范意识，多策并举力行开源节流，高效统筹财务资源，合理安排资金计划，加强对资金的精细化管控，加快销售回款，加快存量资产盘活；同时，公司将持续巩固与各类金融机构的合作关系，稳步拓宽融资渠道，探索新的融资模式，不断优化融资结构，降低资金成本，确保现金流安全。
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一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）报告期内公司所属行业情况说明 2023年上半年，房地产市场表现为先扬后抑，改善性住房需求韧性较强。一季度，在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，2月份和3月份，热点城市出现“小阳春”行情；二季度，受宏观经济下行压力较大、居民收入预期减弱、居民购房偏好下降等因素影响，购房者观望情绪浓厚，市场下行压力加大。2023年1-5月，房地产开发景气指数均持续好于2022年12月的94.36，6月底，房地产开发景气指数下滑至94.06。 根据国家统计局数据，2023年上半年，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下...
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一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所属行业情况说明
2023年上半年，房地产市场表现为先扬后抑，改善性住房需求韧性较强。一季度，在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，2月份和3月份，热点城市出现“小阳春”行情；二季度，受宏观经济下行压力较大、居民收入预期减弱、居民购房偏好下降等因素影响，购房者观望情绪浓厚，市场下行压力加大。2023年1-5月，房地产开发景气指数均持续好于2022年12月的94.36，6月底，房地产开发景气指数下滑至94.06。
根据国家统计局数据，2023年上半年，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%；商品房销售额63092亿元，增长1.1%；6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%；全国房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积分别为791548万平方米、49880万平方米，同比分别下降6.6%和24.3%；全国房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%。数据表明，2023年1-6月，国有土地使用权出让收入18687亿元，同比下降20.9%；百强房企拿地金额同比下降9%。供给端的恢复弱于销售端，热点城市的可售库存有所回落，但仍处于高位，三四线城市的去化压力进一步凸显。
2023年7月24日，中央政治局会议明确指出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。中央层面对房地产形势的重磅定调，为后续房地产政策的持续优化提供了风向标，地方政府加快“因城施策”，优化当地房地产政策，积极推进落地。
（二）报告期内公司所从事的主要业务情况说明
公司以房地产为主业，拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，在南京、苏州、无锡开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司坚定实施“一业为主，多元发展”战略，致力于为客户营造更加和谐宜居的生活空间，打造高品质兼具高性价比的住宅产品和服务。
二、经营情况的讨论与分析
（一）公司经营情况
报告期内，面对宏观经济形势复杂严峻、房地产市场波动加大带来的风险挑战，公司董事会团结带领全体员工，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻“一业为主，多元发展”战略，谨慎防范风险，保证了公司稳中求进的良好发展态势。
1、稳步推进经营工作
报告期内，公司紧盯市场变化，抓住2-3月份的“小阳春”机遇，加快楼盘去化和资金回笼；另一方面，3月份以后，市场行情持续低迷，公司调整营销策略，加大优惠力度，拓展销售渠道，推动存量项目去化和新项目发售。1-6月份，公司完成商品房权益合同销售面积5.40万平方米，权益合同销售金额20.41亿元。同时，公司高标准推进项目建设，星叶翰锦院、星叶栖悦湾、燕尚玥府、半山玥府和枫情玥府按计划开展施工，星叶云汇府完成主体验收，南京栖樾府基本完成交付，彰显了公司“讲信用、守规则、负责任、有担当”的企业形象。
2、全面提升开发主业产品力
公司以追求高品质和高性价比为主线，精定位、优设计、提效率、保品质、控成本，精心打造了燕尚玥府、半山玥府和枫情玥府项目，实现了不同层次、不同定位的住宅产品的迭代升级，增强了在中高端市场的竞争力。同时，公司进一步提升在建产品的工程质量及服务品质，报告期内，南京瑜憬尚府3项单体工程荣获南京市优质工程“金陵杯”。
3、推动物业服务实现质量和效益的双提升
报告期内，栖霞物业利用区域内资源，首创“生活服务中心”，受到业主欢迎，并被南京市政府升级为2023年十大民生实事之——“睦宁里”便民服务站点；积极推行片区合伙人经营模式；以“红色物业”创建为契机，将党建引领融入社区治理。报告期内，栖霞物业实现营业收入1.45亿元。
4、持续优化内部管理
报告期内，公司进一步健全前期、规划部门与主要业务部门的联调联控机制，全面梳理设计管理流程，提高管理的精细化水平，加强设计变更管理，进一步提高前期规划的工作效率。客户需求至上，关注用户体验与服务，以客户需求作为推动产品创新和产品力提升的原动力。继续完善工程管理片区负责人制度，增强项目管控能力。
（二）房地产业务主要经营信息
1、报告期内房地产储备情况
2、报告期内房地产开发投资情况
3、报告期内房地产销售和结转情况
三、风险因素
1、政策风险
7月24日，中央政治局会议提及“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，明确“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。政治局会议明确政策方向后，中央与地方持续积极表态，形成了相对宽松的政策预期环境。但是，各地政策出台会呈现差异化和精细化，落实到对区域市场起效，尚存在滞后性，对于房地产企业而言，依据政策导向不断优化、调整业务经营，才能做好政策风险的应对工作。
2、市场风险
目前，我国房地产市场的供求关系已发生深刻变化，市场购房预期发生了根本性的转变，叠加社会老龄化加速，市场购买力仍待修复。不同城市间分化明显，一线和核心城市的库存压力依然存在，部分地区商品房结构性过剩。未来的市场机会，将集中在人口集聚能力强的都市圈、城市群和中心城市。公司项目在南京、苏州和无锡，具备较强的抗风险能力。
3、资金风险
作为资金密集型行业，项目开发建设需要充足稳定的现金流，这对公司的经营管理水平、资金管控能力、资金回笼速度等提出了更高要求。公司将加快销售回款，加快存量资产盘活，加强对资金的精细化管控；稳步拓宽融资渠道，加大再融资力度。探索新的融资模式，不断优化融资结构，降低资金成本，确保现金流安全。
四、报告期内核心竞争力分析
1、良好的品牌优势
长期以来，公司在区域内专注于住宅产品的开发建设，“星叶”住宅以高品质和高性价比深入人心。较强的品牌影响力来自于持续提升的主业产品力，报告期内，公司推出了“玥府”系产品，逐步实现产品的迭代升级，在中高端市场的竞争力显著增强。
2、优秀的企业文化
公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化，提出了“成就优质生活空间，给您一个温馨舒适的家”等发展理念，管理团队稳定，员工凝聚力强，和谐向上的企业文化氛围也获得了合作伙伴、客户及社会各方面的高度认可。
3、成熟的管理模式
公司将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于项目的规划设计、工程建设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节，强化运营效率和管控能力，不断提高产品质量，严格控制成本，提升住宅产品附加值。
4、持续创新的产品建造能力
公司长期致力于产业转型升级，以客户需求为导向，提升产品品质，优化建造过程与建造成果，推进工程项目建设全生命周期管理，重视精益建设理念，完善绿色建筑的施工与管理，在探索装配式建筑的项目管理模式的同时，不断采用新技术，着力降低建造成本、提高建设效率。
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一、经营情况讨论与分析 2022年，公司董事会以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻“一业为主，多元发展”战略，坚持稳中求进、锐意改革创新，为公司发展实现新突破、迎来新阶段、呈现新面貌进一步夯实了基础。2022年度，公司实现营业总收入69.16亿元，同比增加116.38%；实现利润总额3.13亿元，同比减少31.74%；实现净利润2.01亿元，同比减少43.35%；实现归属于母公司所有者的净利润1.89亿元，同比减少48.97%；实现每股收益0.1797元，上年同期为0.3521元。报告期内，公司结算销售面积23.84万平方米，上年同期结算13.25万平方米。 1、项目产品力实...
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一、经营情况讨论与分析
2022年，公司董事会以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻“一业为主，多元发展”战略，坚持稳中求进、锐意改革创新，为公司发展实现新突破、迎来新阶段、呈现新面貌进一步夯实了基础。2022年度，公司实现营业总收入69.16亿元，同比增加116.38%；实现利润总额3.13亿元，同比减少31.74%；实现净利润2.01亿元，同比减少43.35%；实现归属于母公司所有者的净利润1.89亿元，同比减少48.97%；实现每股收益0.1797元，上年同期为0.3521元。报告期内，公司结算销售面积23.84万平方米，上年同期结算13.25万平方米。
1、项目产品力实现跨越式提升
2022年，公司以星叶翰锦院（南京2019G17地块）、星叶云汇府（南京2021G112地块）、星叶栖悦湾（南京2021G118地块）为抓手，创新思路，精益求精；以树立南京住宅板块标杆为目标，努力提升产品力。在公司各业务部门、各子公司共同努力下，三个项目在产品定位、户型设计、精装品牌和标准等各个方面，实现全方位地迭代和升级，充分彰显了公司在产品创新和产品力打造方面的优势。
面对房地产市场整体低迷、新房成交量逐月下降的压力，公司不断创新营销思路，全年实现商品房权益合同销售金额47.04亿元，公司商品房权益合同销售面积11.57万平方米。
2、项目开发效率进一步提高
2022年，公司新开工面积50.58万平方米，竣工面积46.63万平方米。在建项目按计划稳步推进开发建设，燕子矶新城G33（燕尚玥府）、仙林湖G35（半山玥府）和栖霞山G37地块（枫情玥府）（三项目均在2022年7月12日举行的南京第二批次土地集中出让中取得）在报告期内进入施工建设阶段。
3、保交楼工作稳步推进
2022年，“保交楼、保民生、保稳定”成为房地产市场调控的主要任务。为实现”保交楼“目标，公司克服各种不利影响和严峻挑战，保证了项目的竣工交付，维护了业主权益和公司信誉。报告期内，公司按期完成了南京瑜憬尚府、无锡天樾雅苑、苏州栖园的竣工备案和交付，完成了南京欢乐花园和栖樾府的部分竣工和交付。
4、物业管理和工程建设业务稳步发展
2022年，公司控股子公司栖霞物业（证券代码：871792）推行“物业服务+生活服务”双中心运营模式，以项目创优为模式提升服务品质，加快传统物业企业服务模式的转型升级。报告期内，管理规模持续扩大，目前在管和签约服务面积达1100万平方米，实现营业收入2.35亿元。
报告期内，公司控股子公司栖霞建工发展势头良好，全年承接项目53.56万平方米，在建项目101.08万平方米，顺利通过质量、安全、环境管理体系年度考核。
5、投融资业务扎实开展
2022年，公司多方整合渠道资源，统筹安排资金平衡计划，持续加强按揭回款工作，积极取得信贷支持，完成了4.4亿元中期票据和1.6亿元公司债券的发行工作，使得融资结构进一步优化，融资成本进一步降低。同时，公司继续切实做好对外投资项目的风险管控工作，密切关注投资项目进展，主动履行股东权力，切实保障股东利益。
6、党的建设进一步加强
2022年，公司党委以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以迎接党的二十大、学习贯彻党的二十大精神为主线，全面落实新时代党的建设各项要求，进一步完善“三重一大”事项决策程序和党委扩大会决定事项跟踪落实机制，继续加强党风廉政责任体系建设和基层党组织建设，切实发挥“把方向，管大局，保落实”的作用。
二、报告期内公司所处行业情况
2022年，党的二十大报告和中央经济工作会议重申了房地产的国民经济支柱产业地位，促进房地产平稳健康发展；同时，“保交楼、保民生、保稳定”成为房地产市场调控的工作重点。中央政府积极表态，不断加码对房地产的支持性政策；地方政府积极落实城市主体责任，多措并举促进项目交付。
从供给端来看，“金融十六条”、“保交楼专项款”、“保函置换预售资金”、“四项行动”等政策在融资方面给予房地产企业强力支持，尤其是2022年末针对房地产企业推出的信贷、债券和股权“三支箭”融资政策，对于房企融资的支持规模和力度更大，执行效果和落地性更强，有效缓解了行业流动性紧张的局面；从需求端来看，各有关方面集中出台了一系列财税和利率政策：个税退税激励支持改善性住房需求；针对房价下跌城市阶段性下调首套房贷款利率下限；个人首套房贷利率明显下调；多地政府出手收购商品房作为保障安置和人才用房，盘活市场、加速楼市去化；部分城市的限购、限价、限贷、限售等出现实质性放松，在一定程度上释放了刚需和改善性需求。
国家统计局数据显示，2022年，全国商品房销售面积135837万平方米，同比下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额133308亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。销售数据的下降，主要是在经济整体下行的影响下，购房需求下降、延后现象严重；房价在城市中也表现出了明显的分化，一、二线城市房价相对坚挺，三四线城市价格下行加速。
2022年，受销售回款持续下降、偿债压力和融资支持政策尚未完全落地的影响，房地产行业新开工与竣工面积低位运行，在此累积效应下，投资亦承压。全年房地产开发投资累计完成额132895亿元，同比下降10.0%。全年商品房累计新开工面积120587万平方米，回落至2009年以前水平，同比下跌39.4%；全年累计竣工面积86222万平方米，回落至2010年以前水平，同比下降15.0%；全年累计施工面积904999万平方米，回落至2019年以前水平，同比下降7.2%。
2022年，受销售持续下行叠加行业出清影响，房地产企业资金压力较大。全年累计土地购置面积10052.00万平方米，同比下降53.4%。伴随着销售端的城市分化，土拍市场整体也呈现出分化的特点，房企谨慎拿地，对于地块的选择更加聚焦于核心城市。值得关注的是，各城市增加了核心区域的地块供给，对企业而言，优质地块在去化率和利润率方面具备了较大的吸引力。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展的战略。
四、报告期内核心竞争力分析
1、良好的品牌优势
公司专注于住宅产品的开发建设，在区域内深耕多年，“星叶”品牌深入人心，已成为高性价比住宅的代名词，拥有较高的品牌认知度和较强的品牌号召力。
2、优秀的企业文化
公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化，获得了社会各方面的高度认可，造就了公司和谐向上、人性化色彩浓郁的企业文化氛围，管理团队稳定，员工凝聚力强。
3、成熟的管理模式
公司将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于项目的规划设计、工程建设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节，强化运营效率和管控能力，不断提高产品质量，严格控制成本，提升住宅产品附加值。
4、持续创新的产品建造能力
公司长期致力于产业转型升级，以客户需求为导向，提升产品品质，优化建造过程与建造成果，推进工程项目建设全生命周期管理，重视精益建设理念，完善绿色建筑的施工与管理，在探索装配式建筑的项目管理模式的同时，不断采用新技术，着力降低建造成本、提高建设效率。
五、报告期内主要经营情况
2022年度，公司实现营业总收入69.16亿元，同比增加116.38%；实现利润总额3.13亿元，同比减少31.74%；实现净利润2.01亿元，同比减少43.35%；实现归属于母公司所有者的净利润1.89亿元，同比减少48.97%；实现每股收益0.1797元，上年同期为0.3521元。报告期内，公司结算销售面积23.84万平方米，上年同期结算13.25万平方米。
本报告期末，公司货币资金为18.68亿元，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为17.37亿元，公司信用状况良好，融资能力较强，财务状况稳健。
截至2022年12月31日，公司总资产227.52亿元，归属于母公司所有者权益44.75亿元，与上年度基本持平。公司存货为172.91亿元，同比增加12.49%。在售、在建和待建的商品房项目位于南京、无锡和苏州，三地所在的长三角区域是国内发展较为完备的城市群之一，人口集聚效应明显、居民购买力较强，市场韧性较高，具备较强的抗风险能力。叠加公司自身的品牌优势和产品打造能力，现有存货能够满足公司未来2至3年的持续发展需要。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2022年，二十大报告关于未来中国经济发展模式，提出“要坚持以推动高质量发展为主题，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来”。近两年来，房地产行业经历了时间较长、幅度较大的调整，行业格局不断发生变化。中国房地产行业也将进入到由高速发展向高质量发展转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变的全新发展阶段。
2022年12月份召开的中央经济工作会议强调2023年工作要“稳字当头、稳中求进”，并做出了“确保房地产市场平稳发展”、“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署。2023年政府工作报告中关于房地产的表述为：“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展”，“加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题”。这表明了对房地产行业的定位是以“防风险”为前提，以“稳定”为目标。其中：“有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况”是从供给端提供支持，缓解行业流动性紧张局面；“支持刚性和改善性住房需求”等则是从需求侧发力，支持力度将进一步加大。同时，报告还提到“防止无序扩张,促进房地产业平稳发展”，表明行业“高杠杆、高周转”模式已经成为过去，“强者恒强”转变为“稳者恒强”，房地产企业将迎来品质制胜、性价比制胜的发展新模式。唯有稳健经营、注重产品品质的房地产企业才能穿越行业收缩期、迎来竞争环境明显优化的行业新格局。
伴随着国内经济复苏与消费修复、前期供给端政策的落地和需求端政策的发力，市场信心逐步企稳。国家统计局数据显示，2023年1-3月份全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%；商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%；商品房销售额30545亿元，增长4.1%；房地产开发企业到位资金跌幅大幅收窄，其中定金及预收款和个人按揭贷款跌幅已经收窄至2.8%和2.9%。值得一提的是，3月份房地产开发景气指数为94.71，连续3个月上升。随着房地产行业长效机制的完善，政策面持续放松所积累的能量逐渐释放，房地产行业将重回平稳健康发展的轨道。
(二)公司发展战略
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大精神，不断增强推动高质量发展，坚定实施“一业为主，多元发展”战略，谨慎防范风险，坚持稳中求进，以提升产品品质和性价比为主线，切实做好促销售、提效率、保品质、控成本、求创新等工作，进一步提升房地产开发主业，积极培育新的利润增长点，努力开创高质量发展新局面。
(三)经营计划
一是全力做好楼盘销售工作。做好星叶翰锦院、星叶云汇府、星叶栖悦湾的后续推广和销售工作，加快去化；坚持营销前置，立足快速销售，力争燕子矶新城G33（燕尚玥府）、仙林湖G35（半山玥府）和栖霞山G37地块（枫情玥府）取得良好的销售业绩；把握政策窗口，创新营销思路，优化销售方案，做好星叶欢乐花园、无锡天樾雅苑等项目的销售工作；加快落实租赁商品房的上市销售。
二是进一步提升开发主业产品力。以追求高品质和高性价比为主线，进一步做好精定位、优设计、提效率、保品质、控成本工作，稳妥有序地推进项目开发建设。同时积极关注土地市场，在资金允许、风险可控的情况下，择机增加土地储备。
三是增加栖霞建工在工程建设管理板块的竞争力。加强专业人才队伍建设，压实项目部安全生产责任，分类建立合格材料设备品牌库，全面实施项目成本动态管理，确保工程进度符合业主要求。
四是继续支持社区服务业务创新发展。以业主需求为关注焦点，持续开展“五心”服务，完善Q8服务体系，进一步提升服务质量；全面推行“物业+生活”服务模式，探索开展社区养老、社区教育等服务；以党建引领和红色物业创建为契机，加强社区治理和服务体系建设，构建和谐的业主关系；适时推广片区合伙人经营模式；加强成本管控，建设智慧物业；通过多种途径扩大服务规模。
五是进一步做好投融资工作。2023年将防范风险放在重要位置，切实做好风险管控工作；继续执行稳健的财务政策，制订和严格落实资金平衡计划，探索新的融资渠道和融资方式，进一步降低融资成本，适时启动新的融资计划；密切关注已投项目进展，主动行使股东权利，切实防范投资风险。
六是推动党的建设和企业文化建设再上新台阶。继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，带领广大党员深入学习贯彻党的二十大精神，贯彻落实新时代党的建设总要求和上级党委的各项决策部署，坚持党对国企工作的全面领导；深入开展形势教育，切实加强企业文化建设。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业是与国内外宏观经济发展密切相关的行业，受宏观经济政策影响大。中央政府注重房地产行业长效机制的建设，强调房地产行业的良性循环和健康发展，因此，房地产行业发展仍将以“稳”为主。当前，供给端、需求端、保交付政策的协同发力，为行业形成了相对宽松的政策环境。但政策并不是无差别托底，调控过程中会呈现差异化和精细化，对于房地产企业而言，依据政策导向不断优化、调整业务发展方向，才能做好政策风险的应对工作。
2、市场风险
目前，房地产行业长效机制建设稳步推进，行业供给侧出清尚未结束，不同城市房地产市场供求关系分化明显，一线城市和核心城市的市场竞争激烈，部分三四线回调压力加大，叠加老龄化加速，市场购房预期发生了转变。未来的市场机会，将集中在人口集聚能力强的都市圈、城市群和中心城市。公司项目均在南京、苏州和无锡，具备较强的抗风险能力。
3、行业风险
2023年政府工作报告提出，政策将以“改善优质头部房企资产负债表”为核心，房企分化逻辑加强，优质资源在未来将不断向头部房企聚集，行业集中度将进一步提升。公司将致力于苦练内功，提升产品品质、经营管理水平和风险控制能力；同时在资金允许、风险可控的情况下，择机增加土地储备，保证土地储备的良性滚动。
4、资金风险
作为资金密集型行业，项目开发建设需要充足稳定的现金流。房地产行业长效机制稳步推进，对公司的经营管理水平、资金管控能力、资金回笼速度等提出了更高要求。公司将加快销售回款，加快存量资产盘活，加强对资金的精细化管控；稳步拓宽融资渠道，加大再融资力度。探索新的融资模式，不断优化融资结构，降低资金成本，确保现金流安全。
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