一、报告期内公司从事的业务情况　　公司设立于1999年12月，2002年1月上市，是核准制下首家上市的房地产企业经营范围涵盖房地产开发经营、租赁及物业管理业务，始终深耕于江苏省，项目均布局于南京市、无锡市和苏州市。公司拥有国家一级房地产开发资质，产品以住宅为主，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，在项目所在地拥有较强的市场影响力和良好的品牌美誉度。　　公司秉承“一业为主，多元发展”战略，坚持以房地产为主业，持续升级盈利模式，以创新促转型，以转型促发展，稳中求进，勇于创新，努力实现从住宅开发企业向多业态并举的创新型城市运营商转变。　　　　二、报告期内公司所处行业情况　　根据... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司设立于1999年12月，2002年1月上市，是核准制下首家上市的房地产企业经营范围涵盖房地产开发经营、租赁及物业管理业务，始终深耕于江苏省，项目均布局于南京市、无锡市和苏州市。公司拥有国家一级房地产开发资质，产品以住宅为主，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，在项目所在地拥有较强的市场影响力和良好的品牌美誉度。
　　公司秉承“一业为主，多元发展”战略，坚持以房地产为主业，持续升级盈利模式，以创新促转型，以转型促发展，稳中求进，勇于创新，努力实现从住宅开发企业向多业态并举的创新型城市运营商转变。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　根据国家统计局公布的数据，2025年，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；房地产开发企业房屋施工面积659,890万平方米、新开工面积58,770万平方米，竣工面积60,348万平方米，同比分别下降10.0%、20.4%、18.1%。全国新建商品房销售面积88,101万平方米、销售额83,937亿元，同比分别下降8.7%、12.6%。从供给端来看，房地产开发投资持续承压；从销售端来看，指标跌幅进一步扩大，市场继续呈现深度调整态势。
　　2025年，全国房地产开发企业到位资金93117亿元，比上年下降13.4%。其中，国内贷款14094亿元，下降7.3%；利用外资25亿元，下降20.8%；自筹资金33149亿元，下降12.2%；定金及预收款28089亿元，下降16.2%；个人按揭贷款12852亿元，下降17.8%。从到位资金情况来看，指标连续下行，行业资金压力加大。2025年12月份，国房景气指数为91.45，持续下滑。
　　2025年，房地产政策持续托底，在防范化解行业风险的同时，进一步明确了房地产行业高质量发展的方向。从中央层面来看，3月，全国两会《政府工作报告》明确“持续推动房地产市场止跌回稳”，从“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并提出“有序搭建相关基础性制度”；4月，中央政治局会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”，提出“加大高品质住房供给”，明确“优化存量商品房收购政策”；7月，中央城市工作会议定调“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，部署城市工作7个方面的重要任务；10月，党的二十届四中全会审议通过的“十五五”规划建议首次将“推动房地产高质量发展”系统性融入“保障和改善民生”框架，明确完善商品房开发、融资、销售等基础制度，优化保障性住房供给，建设安全舒适、绿色智慧的“好房子”；12月，中央经济工作会议进一步明确，要“坚持市场化、法治化原则，防范化解房企债务风险，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡”。从地方层面来看，地方政府通过城市取消限购、限售政策，将首付比例下调并取消房贷利率下限等方式，进一步释放刚性和改善性住房需求。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，面对严峻的房地产市场形势和巨大的经营压力，董事会团结带领全体员工，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚定实施“一业为主，多元发展”战略，继续扎实推动“促销售、保交楼、稳融资、防风险”等重点工作，稳步推进公司高质量可持续发展。公司2025年主要经营情况如下：
　　（一）坚持党建引领，以高质量党建保障公司高质量发展
　　报告期内，公司党委带领全体党员以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，学习贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，贯彻落实党中央和上级党委各项决策部署，扎实开展深入贯彻中央八项规定精神学习教育，充分发挥国有企业党组织对国企工作的领导作用。
　　（二）顺应市场变化，全力以赴促进楼盘销售
　　2025年，公司加大营销工作推进力度，继续推进“全员营销”和“工抵”工作，参与地方政府商品房“以旧换新”和“人才房票”安居保障活动，及时调整各楼盘销售策略，努力推动楼盘去化工作。全年共实现商品房合同销售10.24亿元，回笼资金11.13亿元。
　　（三）聚焦项目交付，项目建设工作有序推进
　　2025年，南京星叶云墅、星叶栖悦湾、星叶翰锦院三个项目圆满交付，星叶半山玥府完成部分住宅竣工交付。星叶燕尚玥府、星叶枫情玥府、星叶欢乐花园等在建项目依照计划推进开发建设。与此同时，公司集中力量加强对高品质住宅的研究，致力于产品力提升，为获取项目储备做好准备。
　　（四）强化综合管控，工程建设管理板块稳步发展
　　公司控股子公司栖霞建工生产经营状况良好，房建总承包资质由二级晋升为一级。全年完成施工产值5.3亿元，回收工程款3.8亿元，竣工25.4万平方米，在建项目23.6万平方米，施工进度全部达到业主方要求。
　　（五）优化项目结构，物业管理板块经营质量持续提升
　　2025年，公司控股子公司栖霞物业以“安全、经营、服务”为核心，秉承“服务至上、专业高效”的企业宗旨，全力推行“物业+生活”服务模式。一方面，加强经营管理，注重成本管控，另一方面，完善服务体系，加强员工培训，健全品质管控，积极开展阳光物业项目试点，持续开展“五心服务”和“我为业主办实事”等系列活动，提升业主满意度。2025年实现营收2.45亿元，并荣获“栖霞区光彩事业工作优秀集体”称号。截至目前，公司在管及签约项目共88个，服务面积约957万平方米。
　　（六）强化风险管控，投融资工作保障有力
　　2025年，公司完成了3.6亿元中期票据（期限3年，票面利率2.90%）的发行工作和1.6亿元公司债的回转售工作（利率由3.75%降至2.11%），为公司实现平稳发展提供了有力保障。
　　报告期内，公司密切关注棕榈股份、河北银行、中城投资、飞马基金等投资项目进展。为进一步优化资源配置、提高资金使用效率，公司完成了对部分控、参股公司的股权调整。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）专业的房地产开发能力
　　公司自设立以来，坚持以房地产为主业，坚持客户需求为导向，注重住宅产品的高品质、高标准、高性价比，积累了丰富的项目开发建设经验。公司拥有成熟的工程管理体系，运用“住宅全寿命周期精益建设”的管理体系和信息化、智能化管控系统来控制产品品质，在建设过程中加强信息化、智能化管控的应用，应用BIM技术整合项目信息模型，实现了基于BIM的智能化工程项目协同管理，将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于精益建设管理体系的各个环节，保证了安全施工，节约了建造和运维成本，实现了对建设全过程的质量管控。
　　（二）良好的品牌信誉
　　公司在江苏省内深耕多年，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，“星叶”住宅在江苏省内拥有较高的认知度，在区域房地产市场有重要地位，深得客户喜爱。
　　（三）优秀的企业文化
　　公司拥有专业、务实、创新的经营管理团队和稳定、高效、团结的员工队伍，形成较强的企业凝聚力。公司倡导以“家”为核心的企业文化，弘扬劳模精神、主人翁精神、工匠精神，努力打造企业与员工共同成长的命运共同体。公司践行“员工随企业成长、建筑与时代同步”的发展宗旨，不断健全人才体系，充分激发人才活力，将人力资源作为实现高质量可持续发展的第一要素，是我国首个设立国家级博士后工作站的房地产企业。
　　（四）持续的科技创新能力
　　公司作为国家企业集团型住宅产业化基地、国家住宅产业基地技术创新联盟成员，多年来，紧跟国家建筑产业现代化转型升级的步伐，深化绿色发展理念，以绿色建造为核心，持续将建筑产业化和装配式建造技术应用作为推动建筑业转型升级的重要路径，助力建筑行业绿色发展。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2025年度，公司营业收入为49.31亿元，同比增加132.85%；归属于母公司所有者的净利润为-18.45亿元。
　　截至报告期末，公司货币资金为13.59亿元，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为25.37亿元。
　　截至报告期末，公司总资产为170.41亿元，归属于母公司所有者权益为13.81亿元，存货为124.08亿元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2025年12月，全国住房城乡建设工作会议明确“着力稳定房地产市场”“推动房地产高质量发展”，是2026年工作的重中之重。各地也结合自身实际发展陆续发布了“十五五”规划建议，将促进住房消费、构建发展新模式、完善基础制度、建设“好房子”、盘活存量、化解房地产风险等作为重要目标。
　　2026年作为“十五五”规划开局之年，全国两会《政府工作报告》明确将房地产行业纳入“风险防范化解”核心框架，定调“着力稳定房地产市场”，推动行业加快构建发展新模式，存量资产盘活、保障性住房建设、城市更新等领域成为政策支持的新增长点，为房地产行业加速出清，向高质量发展转型营造了更有利的政策环境与市场空间，成为房地产企业由“高负债、高杠杆、高周转”向高品质、适度杠杆、合理回报模式转变的重要契机。
　　2026年4月16日，国家统计局发布2026年一季度宏观经济和房地产数据，供需两端均显著改善：1—3月份，全国房地产开发投资17720亿元，同比下降11.2%；房地产开发企业房屋施工面积541737万平方米，房屋新开工面积10373万平方米，房屋竣工面积9789万平方米，同比分别下降11.7%、20.3%、25.0%；新建商品房销售面积19525万平方米，新建商品房销售额17262亿元，同比分别下降10.4%、16.7%。3月末，商品房待售面积78601万平方米，同比下降0.1%，这是自2021年7月全国商品房待售面积同比转增以来的首次下降；其中，待售3年以下面积59012万平方米，同比下降1.8%。2月末降幅为1.6%，说明主力库存在加速去化，全国层面的待售库存总量或将进入缓慢下降通道。数据表明，多项核心指标迎来了显著改善，核心城市楼市呈现点状修复，京沪市场率先回暖，市场交易活跃度有望回升，房地产行业在构建发展新模式进程中稳步前行，市场筑底企稳态势将进一步明确。
　　(二)公司发展战略
　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，贯彻高质量发展要求，探索实践新形势下实施“一业为主，多元发展”战略的新路径，统筹发展和安全，稳中求进、开源节流，全力做好促销售、保交楼、稳融资、防风险、谋转型等重点工作，确保公司行稳致远。
　　(三)经营计划
　　1、楼盘销售领域
　　一方面，根据政策和市场变化，创新工作思路，及时优化调整销售策略，继续开展“全员营销”和“以旧换新”活动，针对人才房票安居保障工作，组织大客户拓展团队，全力做好楼盘销售和回款工作，力争销售工作取得突破。另一方面，进一步提升持有型物业的运营质量，持续优化社区商业招商运营，拓宽招商渠道，提升业态适配性与商业活力，增加租金收入。
　　2、项目建设领域
　　有序推进星叶燕尚玥府、星叶半山玥府等在建项目的建设，按计划完成相关项目的竣工备案。在条件允许、风险可控的前提下，获取优质土地储备。
　　3、工程建设管理领域
　　控股子公司栖霞建工一方面确保安全生产、工程进度符合业主方要求，另一方面密切关注市场需求，跟踪对接2026年度栖霞区重点投资项目，力争承接新的总包业务。
　　4、物业服务领域
　　控股子公司栖霞物业坚持以高品质、新科技、好服务引领服务升级，深化阳光物业项目试点工作，继续推进智慧物业发展，加强员工培训，规范服务流程，不断满足业主多样化的服务需求。同时，提供增值服务，盘活闲置资源，拓展优质项目，推动物业服务领域营收规模的持续增长。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策风险
　　2025年，我国房地产政策体系以“稳市场、惠民生、防风险、促转型”为四大核心目标，构建了“需求端激活、供给端优化、风险端防控、长效机制完善”的四维发力框架，既达成了市场短期止跌的迫切需求，又着眼于行业长期健康发展的底层逻辑，形成了多点突破、协同发力的政策格局。在货币政策方面，灵活高效运用降准、降息等多种政策工具，保持流动性充裕，畅通货币政策传导机制，对房地产企业的资金成本产生了积极的影响。公司将持续加强对货币政策和融资政策的跟踪研究，密切与金融机构的交流合作，持续拓展融资渠道，加强对资金的精细化管控，降低资金成本，确保现金流安全。
　　2、行业风险
　　房地产行业正在经历持续调整，市场景气度持续下降，行业竞争格局发生了根本性变化。一方面，房地产企业从过去追求全国化扩张转向深耕核心城市群的优质地块，加剧了区域分化。另一方面，头部企业凭借资金优势和融资便利性，在市场调整期逆势布局，持续补充优质土储，呈现强者恒强的发展态势，中小规模企业受限于现金流压力，在土储市场处于弱势，进一步加剧了行业分化。公司将采取灵活的营销策略，加大存量去化力度，积极盘活存量资产，加快资金回笼，以多元化方式、适时增加优质地块储备，保障公司的可持续健康发展。
　　3、市场风险
　　当前，房地产行业处于构建发展新模式的转型阶段，市场竞争从规模化向“好房子”建设和物业服务质量提升转变，若房地产企业在产品力、存量运营等方面未能及时高效地应对市场变化，将存在客户流失、去库存困难的风险。公司将从客户的核心需求出发，持续优化产品结构，聚焦于产品质量和服务水平的提升，提高品牌知名度和市场竞争力，从而降低市场风险的影响。

　　关于“提质增效重回报行动方案”的执行情况
　　为进一步推动公司可持续高质量发展，切实履行上市公司责任，维护全体股东利益，公司于2025年4月30日披露了“提质增效重回报”行动方案。2025年度，公司贯彻落实行动方案，现将报告期内执行情况报告如下：
　　1、聚焦主责主业，提升发展质量
　　报告期内，公司坚持“一业为主，多元发展”战略，聚焦房地产开发主业，以高质量发展为主线，致力于产品力提升，扎实推动保交楼工作，保证了南京星叶云墅、星叶栖悦湾、星叶翰锦院和星叶半山玥府部分住宅的高品质交付。同时，面对市场深度调整，公司加快推动楼盘去化，及时调整各楼盘销售策略，继续推进“全员营销”，参与地方政府商品房“以旧换新”和“人才房票”安居保障活动。全年共实现商品房合同销售10.24亿元，回笼资金11.13亿元。
　　2025年度，公司实现营业收入49.31亿元，同比增加132.85%，归属于母公司所有者的净利润为-18.45亿元。基于谨慎性原则，公司对存在减值迹象的资产新增计提减值损失21.93亿元，导致公司本期合并财务报表利润总额减少21.93亿元。
　　2、坚持规范运作，完善公司治理
　　公司始终严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》及其他有关法律、法规、规范性文件的要求，不断完善相关制度。2025年，根据最新修订的《公司法》及中国证监会《上市公司章程指引》等相关法律、法规和规范性文件，结合公司实际情况，公司提前完成监事会改革，由审计委员会行使监事会职权，并相应修订《公司章程》、《股东会议事规则》、《董事会议事规则》。公司对各项制度进行梳理，修订了《独立董事工作制度》、《董事会专门委员会议事规则》、《信息披露管理办法》、《内幕信息知情人登记管理办法》、《关联交易管理制度》，制定了《信息披露暂缓与豁免事务管理制度》。
　　3、提高信息披露质量，加强与投资者沟通
　　公司以高质量信息披露为抓手，以投资者需求为导向，秉持“公平、公正、公开”的原则，不断增强信息披露的有效性和针对性，优化投资者关系工作，提高上市公司透明度，切实维护全体股东特别是中小股东的知情权。公司全年共完成36份临时公告和4份定期报告发布。为及时回应投资者关切，公司在定期报告披露后常态化地组织召开业绩说明会，报告期内召开了2024年年报暨2025年一季报业绩说明会、半年报业绩说明会、三季报业绩说明会。
　　4、强化“关键少数”责任，提升履职能力
　　2025年，公司与控股股东、董事、高级管理人员等“关键少数”密切沟通，定期组织学习法律法规及相关规则，及时传达监管动态，强化“关键少数”人员合规意识，切实推动公司高质量发展，维护全体股东的利益。报告期内，公司聚焦董事、高级管理人员等“关键少数”，持续夯实主体责任，不断完善履职能力建设，督促其切实履行忠实勤勉义务。面对复杂严峻的市场形势，公司进一步完善风险管理体系，加强对重点领域的监督检查，强化对“关键少数”履职监督，确保公司各层级的决策部署落地见效，确保公司可持续健康发展。
　　上述行动执行情况为2025年度行动方案的总结，公司将持续践行“提质增效重回报”行动方案的相关举措，继续专注主业和降本增效，着力于进一步改善公司经营质量，致力于通过良好的业绩表现、规范的公司治理、稳健的投资者回报，切实履行上市公司的责任和义务。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）报告期内公司所处行业情况　　2025年，房地产政策仍保持宽松基调，二季度以来，政策面推进速度明显加快，相关政策的支持力度进一步加大。7月，中央城市工作会议召开，从中央层面全方位部署城市工作，将“城市更新”写入总体要求，意味着我国城市发展逐渐进入城市更新的重要时期。会议指出“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，同时提出“高质量开展城市更新”、“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”。8月8日，北京发布楼市新政，主要内容为放松五环外限购、加大公积金支持力度。　　根据国家统计局公布的数据：2025年6月份... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）报告期内公司所处行业情况
　　2025年，房地产政策仍保持宽松基调，二季度以来，政策面推进速度明显加快，相关政策的支持力度进一步加大。7月，中央城市工作会议召开，从中央层面全方位部署城市工作，将“城市更新”写入总体要求，意味着我国城市发展逐渐进入城市更新的重要时期。会议指出“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，同时提出“高质量开展城市更新”、“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”。8月8日，北京发布楼市新政，主要内容为放松五环外限购、加大公积金支持力度。
　　根据国家统计局公布的数据：2025年6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.60；1-6月，全国房地产开发投资46658亿元，同比下降11.2%；房屋新开工面积30364万平方米，下降20.0%；房屋竣工面积22567万平方米，下降14.8%；新建商品房销售面积45851万平方米，同比下降3.5%；新建商品房销售额44241亿元，下降5.5%；房地产开发企业到位资金50202亿元，同比下降6.2%。从销售端来看，新房销售面积和销售金额同比保持稳定；从供给端来看，土地交易量持续低位，拟收储宅地快速推进，有利于推进行业的去库存，房地产市场供求关系正在持续加速修复。
　　2025年5月起，“好房子”国家标准《住宅项目规范》正式实施。这一规范的落地，为住宅建设树立了更高标准，标志着住宅产品正式迈入高质量发展的新阶段，为房地产市场的稳定和健康发展提供了有力保障。
　　（二）报告期内公司从事的主要业务情况
　　公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营和租赁、工程建造及物业管理业务。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展的战略。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）公司经营情况
　　2025年上半年，公司董事会带领全体员工，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“一业为主，多元发展”战略，面对房地产市场延续深度调整带来的经营压力，综合施策，扎实推进促销售、保交楼、稳经营、防风险等重点工作，保持公司的平稳健康发展。
　　楼盘去化加快进行根据项目所在区域市场变化，及时调整楼盘销售策略，加大推进全员营销力度，继续参与商品房“以旧换新”和房票安置活动，上半年实现商品房合同销售金额7.5亿元，资金回笼7.81亿元。
　　项目建设有效推进报告期内，依照计划完成了南京星叶翰锦院、星叶云汇府、星叶栖悦湾的竣工交付，项目的高品质和高标准获得了业主的普遍赞誉，集中体现了公司的责任担当和产品力优势。同时，在建项目也按计划施工建设，如南京燕尚玥府主体全部封顶、南京枫情玥府主体验收完成等。
　　工程管理稳步发展报告期内，控股子公司栖霞建工完成竣工面积18.4万平方米，在建项目30.5万平方米，实现营业收入5.9亿元，被栖霞区住建局评为“2024年栖霞区经济贡献突出建筑企业”。
　　物业经营质量持续提升报告期内，控股子公司栖霞物业以业主需求为关注焦点，继续推行“物业+生活”服务模式，持续开展“五心服务”和“我为业主办实事”系列活动，实施提升品质综合大检查，进一步优化在管项目结构，提升经营质量。
　　管理效能进一步优化在前期规划环节开展项目规划理念、技术体系和管理模式创新，提升设计精细度；在材料采购环节开展采购模式创新，提升供应链管理水平；在工程建设环节建立“合并检查”工作机制，提高管理效率。
　　党建工作扎实开展深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大、二十届二中、三中全会精神，贯彻落实党中央和上级党委各项决策部署，扎实开展深入贯彻中央八项规定精神学习教育，充分发挥国有企业党组织对国企工作的领导作用。
　　（二）房地产行业经营性信息
　　1.报告期内房地产开发投资情况
　　2.报告期内房地产销售和结转情况

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1.良好的品牌优势
　　公司在江苏省内深耕多年，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，多年来实现了社会效益、环境效益和经济效益的同步增长，“星叶”住宅品牌在区域内拥有较高的认知度。
　　2.成熟的工程管理体系
　　公司运用“住宅全寿命周期精益建设”的管理体系和信息化、智能化管控系统来控制产品品质。“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿在精益建设管理体系的各个环节，对建设全过程进行质量管控。同时，在建设过程中加强信息化、智能化管控的应用，应用BIM技术整合项目信息模型，实现了基于BIM的智能化工程项目协同管理，在实现安全施工的同时，节约了建造和运维成本。
　　3.优秀的企业文化
　　公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化，积极引导广大员工大力弘扬劳模精神、主人翁精神、工匠精神，努力打造企业与员工共同成长的命运共同体，为企业抓机遇促发展、更好地应对复杂的市场环境，凝心聚力，造就了一支稳定向上、和谐奋进的员工队伍。

　　四、可能面对的风险
　　1、政策风险
　　2025年上半年，房地产市场处于止跌回稳的弱复苏状态。中央层面强调“继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。地方政府层面积极落实中央要求，不断出台相关政策，政策调整或将产生影响公司的经营策略。公司将根据政策导向不断优化、调整业务发展方向，积极做好应对工作。
　　2、行业风险
　　“好房子”国家标准的正式实施，将推动房地产行业从规模扩张向供需适配的转型，从而加快推动行业向高质量发展转型。同时，随着市场的深度调整，规模效应和集中度不断提高，行业加速分化。头部房企凭借品牌、资金和土地储备优势，在市场调整中展现出更强的韧性。公司将强调内生发展动力，着力于打造产品力，提高精细化管控水平，增强自身的可持续发展能力，提升公司的品牌影响力。
　　3、市场风险
　　当前，房地产市场仍处于深度调整态势，在房地产市场供求关系已发生重大变化的新形势下，市场企稳回升仍存在不确定性。公司积极主动地适应供求关系新变化，加强市场形势研判，针对不同区域特征，采取灵活的销售策略，努力推进项目去化，加快资金回笼，提高公司面对市场风险的应变能力，确保企业稳健发展。
　　4、资金风险
　　房地产行业属于资金密集型行业，项目开发建设过程中需要较多的开发资金来支撑，销售回款是房地产企业的重要资金来源。当下，房地产金融环境持续宽松，但市场形势依然严峻，成交量持续低迷。公司一方面将继续加快项目去化和资金回笼；另一方面，合理安排资金计划，加强资金的精细化管控，优化融资结构，拓宽融资渠道，尝试新的融资模式，降低资金成本，确保现金流安全。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，是房地产行业面临更加严峻挑战的一年，面对市场持续低迷带来的巨大经营压力，董事会带领全体员工，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“一业为主，多元发展”战略，扎实推进促销售、保交楼、稳经营、防风险等重点工作，保持公司平稳健康发展态势。　　一方面针对不同区域的市场特点，动态优化调整各楼盘销售策略，启动　　全员营销，多渠道推进在售楼盘和存量房去化；另一方面，积极响应政府号召，参与“商品房以旧换新”和房票安置工作。　　项目建设统筹推进　　根据市场情况，动态调整在建项目的开发建设进度。星叶翰锦院、星叶　　云墅、星叶栖悦湾基本完成分部分项验收，星叶燕尚玥... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，是房地产行业面临更加严峻挑战的一年，面对市场持续低迷带来的巨大经营压力，董事会带领全体员工，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“一业为主，多元发展”战略，扎实推进促销售、保交楼、稳经营、防风险等重点工作，保持公司平稳健康发展态势。
　　一方面针对不同区域的市场特点，动态优化调整各楼盘销售策略，启动
　　全员营销，多渠道推进在售楼盘和存量房去化；另一方面，积极响应政府号召，参与“商品房以旧换新”和房票安置工作。
　　项目建设统筹推进
　　根据市场情况，动态调整在建项目的开发建设进度。星叶翰锦院、星叶
　　云墅、星叶栖悦湾基本完成分部分项验收，星叶燕尚玥府主体封顶、二次结构完成，星叶半山玥府和枫情玥府均完成主体验收，星叶欢乐城二期完成主体结构施工。所有竣工项目合格率100%，栖樾府和欢乐城的4个单体工程荣获南京市优质工程“金陵杯”。公司控股子公司栖霞建工保持良好发展势头，全年完成施工产值11.2亿元，在建项目49万平方米，竣工30.2万平方米，并有2个项目获得2024年度江苏省文明工地称号。
　　公司控股子公司栖霞物业以业主需求为关注焦点，全面实行“物业+生
　　活”服务模式，持续开展“五心服务”、“我为业主办实事”系列活动，致力于提高基础服务；同时，通过控制运营成本，优化奖惩机制，全年实现经营收入2.53亿元。
　　融资工作扎实开展
　　党建工作持续加强
　　为确保资金链安全，公司继续通过多样性的融资工具完善融资结构：2024年2月，发行10.4亿元公司债，期限3+2年，票面利率3%；8月和11月，发行2024年度第一期和第二期中期票据，金额分别为10亿元和8.3亿元，利率分别为2.28%和2.88%。
　　持续加强基层党组织建设，充分发挥国有企业党组织对国企工作的领导
　　公司党总支带领全体党员深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的二十大、二十届二中、三中全会精神，贯彻落实党中央和上级党委的各项决策部署，扎实开展党纪学习教育，切实做好党的二十届三中全会精神学习宣讲工作。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2024年，面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，中央政府坚持稳中求进工作总基调，国民经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展取得新进展，得益于中央及时部署出台一揽子增量政策，推动社会信心有效提振、经济明显回升，全年国内生产总值1349084亿元，比上年增长5.0%。
　　2024年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.78，行业有望出现积极变化，但投资信心仍不足。
　　从销售端来看，新建商品房销售面积97385万㎡，同比下降12.9%，跌幅比1-11月收窄1.4pct，销售降幅连续7个月收窄；新建商品房销售额96750亿元，同比下降17.1%，降幅较1-11月收窄2.1pct。销售端作为止跌回稳的先行指标，降幅收窄在一定程度上体现了行业销售已进入底部区域。2024年末，商品房待售面积75327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。
　　从投资端来看，2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%；房地产开发企业房屋施工面积733247万平方米，比上年下降12.7%；房屋新开工面积73893万平方米，下降23.0%；房屋竣工面积73743万平方米，下降27.7%。2024年新开工面积低于新房销售面积，行业库存压力或将在中期迎来回落。
　　以上数据均来源于同花顺iFinD
　　2024年，房地产开发企业到位资金107661亿元，比上年下降17.0%。其中，定金及预收款33571亿元，下降23.0%；个人按揭贷款15661亿元，下降27.9%。销售回款的边际改善带来开发资金降幅整体较1-11月收窄，同时，“白名单”融资对接机制取得了积极效果。
　　从供给端来看，在自然资源部“以房定地”的要求下，2024年，土地市场供需两端延续缩量态势，溢价率低位徘徊。根据中指研究院数据，2024年，300城住宅用地出让金达2.08万亿元，同比下降27.81%；成交楼面均价为5443元/平方米，同比下跌5.91%；平均溢价率为4.29%，较2023年同期下降0.35个百分点。
　　从政策端来看，2024年上半年，房地产政策延续宽松主基调，央行、金监总局等部门持续推出多项金融举措，下调LPR基点、降低最低首付比，取消商业贷款利率下限、下调公积金贷款利率等，旨在降低购房门槛、减轻居民按揭负担。下半年，政策力度和频次均显著增强，特别是9月26日中央政治局会议提出“用好国债和地方政府专项债；实施有力度的降息；房地产止跌回稳，商品房控增量、优存量、提质量，盘活闲置地；调整限购政策，完善土地、财税等”，政策从央行的全面托举，到政治局会议定调“止跌回稳”，“托举并用”明确了房地产发展方向，有效提升了市场预期。2024年12月，中央经济工作会议提出“明年实施更加积极财政政策，适度宽松货币政策，持续用力推动房地产市场止跌回稳”。全年中央稳地产政策力度空前，全面减负效果明显，基本达到了稳市场、扩融资、防风险等目标。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展的战略。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、良好的品牌优势
　　公司在江苏省内深耕多年，开发建设了包括多项国家示范工程在内的多个优秀住宅小区，多年来实现了社会效益、环境效益和经济效益的同步增长，“星叶”住宅在区域内拥有较高的认知度。
　　2、成熟的工程管理体系
　　公司运用“住宅全寿命周期精益建设”的管理体系和信息化、智能化管控系统来控制产品品质。“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿在精益建设管理体系的各个环节，对建设全过程进行质量管控。同时，在建设过程中加强信息化、智能化管控的应用，应用BIM技术整合项目信息模型，实现了基于BIM的智能化工程项目协同管理，在实现安全施工的同时，节约了建造和运维成本。
　　3、优秀的企业文化
　　公司率先在行业内倡导以“家”为核心的企业文化，积极引导广大员工大力弘扬劳模精神、主人翁精神、工匠精神，努力打造企业与员工共同成长的命运共同体，为企业抓机遇促发展、更好地应对复杂的市场环境，凝心聚力，造就了一支稳定向上、和谐奋进的员工队伍。
　　4、多元的融资模式
　　公司凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行建立了长期稳定的战略合作关系。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2024年度，公司营业收入为21.18亿元，同比减少55.59%；归属于母公司所有者的净利润为-9.38亿元。
　　截至报告期末，公司货币资金为17.11亿元，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为34.88亿元。
　　截至报告期末，公司总资产为232.92亿元，归属于母公司所有者权益为32.42亿元，存货为175.88亿元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2025年1月3日，国常会提出“城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手”。3月5日，李强总理在政府工作报告中对房地产延续了2024年9月政治局会议以来的政策基调，强调“稳住楼市”、“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，中央首次将“稳住楼市”写入政府工作报告总体要求，依然将“防风险”列为房地产行业首要任务，进一步强调稳地产对稳经济的重要性。同时，政府工作报告分别从需求端、供给端和融资端提出：调减限制性措施、加力“两旧一村”更新力度，释放刚性和改善需求；优化增量、盘活存量，加大土地和存量商品房收储力度；利用房地产融资协调机制保交房、保主体，继续防范房地产企业债务违约风险。在风险防范与稳定市场的基础上，政府工作报告提出“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。从“三稳”到“新模式”的制度性突破、从“救项目”转向“好房子”，中央和各监管部门持续释放“稳楼市”信号，各项配套措施陆续出台落地，推动房地产行业向高质量发展的方向转变。
　　国家统计局披露数据显示，一季度，全国新建商品房销售面积同比下降3.0%，降幅比去年全年收窄9.9个百分点，比1-2月份收窄2.1个百分点；销售额同比下降2.1%，降幅比去年全年收窄15个百分点，比1-2月份收窄0.5个百分点。国房景气指数延续回升，一季度40个重点城市新建商品房销售面积和销售额分别增长1.2%和4.4%；一线城市一季度新建商品房销售面积增长0.6%，市场交易趋于活跃。市场销售的回暖，加之“白名单”支持政策落地，房地产企业经营状况和资金状况得到改善：一季度，房地产开发企业到位资金中，国内企业贷款降幅比1-2月份收窄3.8个百分点，个人按揭贷款降幅收窄4.7个百分点。综合来看，促进房地产止跌回稳的政策效果持续显现，叠加行业供给收缩的背景和政策助力，市场预期或将转好，去库存有望加速，供需渐趋平衡，行业信用风险持续缓解。
　　(二)公司发展战略
　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大精神，不断推动高质量发展，坚定实施“一业为主，多元发展”战略，谨慎防范风险，坚持稳中求进，以提升产品品质和性价比为主线，切实做好促销售、提效率、保品质、控成本、求创新等工作，进一步提升房地产开发主业，积极培育新的利润增长点，努力开创高质量发展新局面。
　　(三)经营计划
　　细化举措，持续加快楼盘去化
　　公司明确项目去化是2025年的首要工作。根据政策和市场
　　变化，及时调整和创新工作思路，组建线上线下获客团队，制定行之有效的销售方案，继续开展全民营销，找准切入点，全力以赴做好销售及回款工作。
　　切实把好品质关、进度关，完成星叶翰锦院、星叶云汇府、
　　星叶栖悦湾和星叶半山玥府首期交付楼栋的竣工交付工作；完成南京地区全部在建项目的主体封顶；继续推进第四代住宅的研究工作，为后续建设新项目和优化在建项目进行技术储备。
　　坚持“以人为本、尊重多数、公平公正、质优相符”的物业
　　服务经营理念，进一步完善“物业+生活”服务体系，推动智慧物业建设，不断用高品质、新科技、好服务满足业主多样化的需求，提升业主满意度；加大项目、尤其是非住宅项目市场拓展力度。
　　强化风险防范意识，确保公司持续稳健发展；统筹资金安排，提
　　高资金使用效率，保障资金链安全；持续优化融资结构，拓宽融资渠道，尝试新的融资方式，降低资金成本；加大对投资项目的投后管理力度，积极主动地行使股东权利；提升企业内部管理的精细化水平，加强对在建项目的全过程成本管理。
　　公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯
　　彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，以党的政治建设统领党的建设各项工作，巩固主题教育成果，推进党纪学习教育常态化长效化，推动全面从严治党向纵深发展，更好发挥党组织对工作的全面领导作用。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策风险
　　2024年12月份召开的中央经济工作会议指出“当前外部环境变化带来的不利影响加深，我国经济运行仍面临不少困难和挑战”，但是“我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜力大，长期向好的支撑条件和基本趋势没有变。”为应对国内外复杂严峻的困难和挑战，中央在抓存量政策落地的同时，又及时果断地出台实施了一系列增量政策，对房地产行业从供需两端和融资端持续发力，推动行业重回良性循环和平稳健康发展的轨道。公司将密切关注宏观调控政策的出台、落地和效果的动态变化，有效应对。
　　2、行业风险
　　受国内外经济形势、人口周期以及市场基础等因素影响，房地产行业经历了深度调整，市场景气度下降、市场供求关系和市场格局发生了根本性变化，行业前景面临不确定性。值得关注的是，虽然房地产行业对经济贡献下降，但仍为基础和支柱行业，在稳字当头的基础上，构建房地产行业发展新模式将成为行业发展的新方向。以“好房子”建设为切入点、逐步改善房地产企业经营模式粗放、产品同质化等问题，提升产品力，适应市场需求，主动去杠杆，加速产能出清，将可促进行业的可持续健康发展。
　　3、经营风险
　　国内外经济形势的复杂性与不确定性、资产价格预期不稳定，叠加房地产项目资金投入多、开发周期长等固有特征，对当下房地产企业的经营形成了严峻的挑战。公司一方面将顺应市场变化，适时增加土地储备，加大对“安全、舒适、绿色、智慧的好房子”的研究；另一方面持续优化资源配置，提升运营效率，完善风险防范措施，提升抗风险能力，确保企业稳健发展。
　　4、资金风险
　　房地产行业属于资金密集型行业，项目开发建设过程中需要较多的资金投入。当下，尽管需求端及信贷环境持续优化，但房地产市场弱复苏的态势仍未改变，销售回款仍为房地产企业的重要资金来源。公司一方面将继续加强存量盘活能力，加快去化和资金回笼；另一方面，合理安排资金计划，加强资金的精细化管控，优化融资结构，拓宽融资渠道，尝试新的融资模式，降低资金成本，确保现金流安全。 收起▲