销售业绩恢复良好，公司债获核准批复，维持“买入”评级
　　栖霞建设发布2023年三季度报告，公司前三季度营收和归母净利润较2022年同期分别同比+6.5%、-105.7%，短期业绩继续承压。累计权益销售面积和销售金额分别为7.6万平方米、27.9亿元，分别同比增长0.1%、19.0%，较上半年销售情况显著改善。公司深耕江苏市场，在手现金及可售资源相对充裕，融资渠道畅通，待行业回暖后拿地、销售规模有望持续改善。我们维持盈利预测，预计2023-2025年归母净利润为3.5、4.0、4.2亿元，EPS分别为0.34、0.38、0.40元，当前股价对应PE估值分别为9.2、8.0、7.7倍，维持“买入”评级。
　　归母净利润同比下滑，已售未结资源充裕
　　公司前三季度实现营收38.3亿元，同比增长6.5%；实现归母净利润-1214.3万元，同比下降105.7%，利润水平继续承压。主要结转的项目为南京栖樾府和无锡天樾雅苑，项目利润水平偏低，前三季度结转毛利率较2023H1下降0.5pct至11.3%。截止2023Q3，公司已售未结转面积为10.5万方，短期内业绩稳健具备支撑。
　　销售规模同比增长，出租物业表现坚韧
　　公司第三季度实现权益销售面积和销售金额分别为2.2万平方米、7.5亿元，较2022年同期分别同比增长46.0%、77.3%。年内累计权益销售面积和销售金额分别为7.6万平方米、27.9亿元，分别同比增长0.1%、19.0%，较上半年销售情况显著改善（2022H1权益销售面积和金额分别同比-11.2%、+6.2%）。出租物业表现坚韧，截止2023Q3末出租物业总面积9.3万平方米，三季度实现收入1233.2万元，同比增长15.5%。前三季度总收入4334.9万元，同比增长21.0%。
　　期间费用率有待改善，15亿公司债获核准批复
　　截至2023Q3末共支出三费2.8亿元，同比增长36.3%。期间费率同比增长1.6pct至7.3%。各项费率均有不同程度提高，其中销售费率增幅最大，较同期增长1.2pct至2.4%。公司三季度末资产负债率81.3%，较年初增长1.7pct。公司公告15亿公司债已成功获得证监会注册批复，用于偿还已发行债券，有助于公司稳定运营。
　　风险提示：公司销售不及预期，南京市场恢复不及预期。

　　业绩承压下滑，未来可售资源相对充裕，维持“买入”评级
　　栖霞建设发布2023年中期报告，公司结算业绩受低毛利项目集中结转拖累下滑，未来可售资源相对充裕。公司深耕江苏市场，本轮行业供给侧改革受益明显，后续拿地、销售规模有望持续提升。我们维持盈利预测，预计2023-2025年归母净利润为3.5、4.0、4.2亿元，EPS分别为0.34、0.38、0.40元，当前股价对应PE估值分别为9.9、8.6、8.3倍，维持“买入”评级。
　　结转项目毛利偏低，归母净利润同比承压
　　公司上半年实现营收31.4亿元，同比增长32.5%；实现归母净利润0.27亿元，同比下降87.1%，利润水平同比承压，主因：（1）结转项目主要为南京栖樾府和无锡天樾雅苑，项目毛利率较低（毛利率2022H1：28.8%，2023H1：11.8%）。（2）销售费率提高0.9个百分点至2.0%。
　　上半年销售金额同比实现增长，5个项目顺利开工
　　公司上半年完成商品房权益合同销售面积5.40万方，同比下降11.2%，权益合同销售金额20.41亿元，同比增长6.2%。3月份以后，市场行情持续低迷，公司调整营销策略，加大优惠力度，拓展销售渠道，推动存量项目去化和新项目发售。公司在售项目主要为燕尚玥府、半山玥府和枫情玥府三大项目，计容建面约26.0万方，上半年公司推进5个项目顺利开工，星叶云汇府完成主体验收，南京栖樾府基本完成交付，竣工面积12.98万平方米。公司上半年无新增房地产储备，未开发项目仅为无锡栖园酒店项目，规划计容建面4.5万方。
　　在手货币资金相对充裕，拟发行公司债15亿元
　　公司截至上半年末出租物业总面积为9.26万方，上半年出租物业收入为3101.65万元，同比增长23.4%，子公司栖霞物业实现营业收入1.45亿元。截至上半年末，公司在手货币资金34.7亿元，较年初增长86%，资产负债率81.8%。公司6月公告拟发行不超过15亿元公司债，用于偿还已发行债券，由母公司全额担保。
　　风险提示：公司销售不及预期，南京市场恢复不及预期。