销售业绩恢复良好，公司债获核准批复，维持“买入”评级
　　栖霞建设发布2023年三季度报告，公司前三季度营收和归母净利润较2022年同期分别同比+6.5%、-105.7%，短期业绩继续承压。累计权益销售面积和销售金额分别为7.6万平方米、27.9亿元，分别同比增长0.1%、19.0%，较上半年销售情况显著改善。公司深耕江苏市场，在手现金及可售资源相对充裕，融资渠道畅通，待行业回暖后拿地、销售规模有望持续改善。我们维持盈利预测，预计2023-2025年归母净利润为3.5、4.0、4.2亿元，EPS分别为0.34、0.38、0.40元，当前股价对应PE估值分别为9.2、8.0、7.7倍，维持“买入”评级。
　　归母净利润同比下滑，已售未结资源充裕
　　公司前三季度实现营收38.3亿元，同比增长6.5%；实现归母净利润-1214.3万元，同比下降105.7%，利润水平继续承压。主要结转的项目为南京栖樾府和无锡天樾雅苑，项目利润水平偏低，前三季度结转毛利率较2023H1下降0.5pct至11.3%。截止2023Q3，公司已售未结转面积为10.5万方，短期内业绩稳健具备支撑。
　　销售规模同比增长，出租物业表现坚韧
　　公司第三季度实现权益销售面积和销售金额分别为2.2万平方米、7.5亿元，较2022年同期分别同比增长46.0%、77.3%。年内累计权益销售面积和销售金额分别为7.6万平方米、27.9亿元，分别同比增长0.1%、19.0%，较上半年销售情况显著改善（2022H1权益销售面积和金额分别同比-11.2%、+6.2%）。出租物业表现坚韧，截止2023Q3末出租物业总面积9.3万平方米，三季度实现收入1233.2万元，同比增长15.5%。前三季度总收入4334.9万元，同比增长21.0%。
　　期间费用率有待改善，15亿公司债获核准批复
　　截至2023Q3末共支出三费2.8亿元，同比增长36.3%。期间费率同比增长1.6pct至7.3%。各项费率均有不同程度提高，其中销售费率增幅最大，较同期增长1.2pct至2.4%。公司三季度末资产负债率81.3%，较年初增长1.7pct。公司公告15亿公司债已成功获得证监会注册批复，用于偿还已发行债券，有助于公司稳定运营。
　　风险提示：公司销售不及预期，南京市场恢复不及预期。

　　地产开发承压拖累业绩，融资渠道保持畅通，下调至“增持”评级
　　栖霞建设发布2023年及2024年一季度报告，2023年实现营收、归母净利润分别为47.7、-1.3亿元，同比分别-31.0%、-171.2%。2024Q1实现营收、归母净利润分别为5.1、-0.3亿元，同比分别-72.4%、-362.3%。利润转负主因包括：（1）地产项目结转毛利率较低，2023年为14.5%，同比减少4.0个百分点；（2）2023年公司资产减值计提2.2亿元，影响归母净利润约1.6亿元。受地产行业下行影响，我们下调公司2024-2025年并新增2026年盈利预测，预计2024-2026年归母净利润为0.5、1.0、2.0亿元（原2024、2025年为4.0、4.2亿元），EPS分别为0.05、0.09、0.19元，当前股价对应PE估值分别为46.0、24.1、12.0倍，由于公司地产项目销售承压，短期业绩或继续下滑，故下调至“增持”评级。
　　轻资产业务收入同比增长，住宅销售规模下滑
　　2023年地产开发、建筑服务、物业经营管理业务收入分别为40.0、3.0、2.1亿元，同比分别-39.4%、+231.4%、+13.1%。公司2023年权益销售面积和金额分别为9.21万平方米、32.75亿元，同比分别下降20.4%、30.4%。2024年第一季度实现权益销售面积和金额分别为0.6万平方米、1.48亿元，同比分别下降85.6%、91.5%。2023年至2024Q1公司无新增地产储备、无新开工面积，实现竣工面积12.98万平方米，累计同比下降78.2%。截至2024年一季度末，公司已售未结转面积8.8万平方米。物业出租方面，2023年、2024Q1分别实现收入5639.2、1278.95万元，分别同比+20.0%、-16.7%。
　　经营性现金流净额转负，拟发行22.86亿元中期票据
　　公司2024年一季度经营性现金流量净额-2.9亿元，较2023年同期大幅减少133.49%。截至2024年3月底在手货币资金为25.0亿元，不足以覆盖短期借款和一年内到期的非流动负债47.9亿元。2023年至2024年一季度末，公司累计发行6期公司债券及ABS，累计发行规模100.8亿元。同时公司4月1日公告称拟发行不超过22.86亿元的中期票据，用于偿还到期的债务融资工具本息。
　　风险提示：公司销售不及预期，南京市场恢复不及预期。