一、报告期内公司从事的业务情况　　报告期内，公司主要从事不动产资产管理和不动产投资业务：　　1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取城市综合体、商业消费项目、写字楼、仓储物流基础设施等各类已建成或亟需改造升级的持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过为项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司主要从事不动产资产管理和不动产投资业务：
　　1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取城市综合体、商业消费项目、写字楼、仓储物流基础设施等各类已建成或亟需改造升级的持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过为项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。报告期内，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、开发代建服务、项目运营监管、资本市场服务在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的竞争优势。
　　2、不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产基金的基金份额，投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投资和资产管理业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资产管理业务竞争能力。公司通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价值，谨慎决策，以期获取投资收益。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2025年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济顶压前行、向新向优发展，经济社会发展主要目标顺利完成。根据国家统计局数据，2025年国内生产总值140.19万亿元，同比增长5.0%；全年社会消费品零售总额50.12万亿元，同比增长3.7%，服务零售额增长5.5%；居民消费价格总体保持平稳，全年CPI同比持平。与此同时，房地产开发行业仍承受一定压力，全年房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积8.81亿平方米、销售额8.39万亿元，分别下降8.7%和12.6%。总体看，我国经济长期向好的基本趋势没有改变，内需修复、产业升级和新质生产力培育带来的空间需求为不动产相关行业提供了新的支撑，但宏观经济仍处于新旧动能转换及房地产行业调整企稳阶段，微观市场主体预期改善仍需时间。
　　不动产运营表现方面，报告期内各业态物业资产整体承受供需再平衡压力，细分业态呈现结构分化特征。就商业消费业态而言，受促消费政策、“以旧换新”以及文旅出行活跃等因素带动，运动服饰、消费电子、潮玩杂货、宠物消费、平价餐饮等细分赛道租赁需求有所改善，但居民消费整体仍偏审慎，项目间分化加大。根据世邦魏理仕等研究机构数据，2025年全国零售物业新增供应和净吸纳量分别为322万平方米和252万平方米，年末全国平均空置率为7.6%，购物中心首层租金全年下跌1.9%；重点城市中，上海核心商圈优质购物中心年末空置率为8.4%、租金同比下降4.3%，北京零售物业空置率为7.2%、租金同比下降9.5%。就写字楼业态而言，综合仲量联行及世邦魏理仕研究数据，2025年一线城市甲级办公楼需求端较前一年度有所修复，但新增供应持续释放，年末全国办公楼平均空置率升至24.7%，全年租金累计下跌10.4%；其中上海甲级办公楼空置率24.3%、租金同比下降11.6%，北京甲级办公楼空置率11.6%、租金同比下降18.2%。就仓储物流业态而言，2025年全国净吸纳量创下历史新高，但新增供应亦集中释放，推升年末全国平均空置率达18.6%，全年租金下跌12.8%；分区域看，华东市场通过大幅降租实现较高去化，市场租金水平同比跌幅接近20%；华南市场新增供给规模较大，物流企业和业主普遍通过降租续租、优化布局等方式应对市场波动；西南、华中市场逐步企稳止跌。
　　不动产大宗交易方面，2025年市场整体仍处于调整期，全年成交延续收缩态势。根据高力国际研究，国内不动产大宗交易总金额约1,346亿元，较上年下降约30%。区域分布上，华东地区仍为最活跃市场，成交金额约占全国一半；上海、北京两地仍是核心成交区域，其中上海全年成交金额近499亿元，北京约181亿元，均处于近年来相对低位，且成交额超过10亿元人民币的大额交易明显减少。分业态看，写字楼物业仍为成交占比最高的资产类型，占全年成交金额的34%。分投资主体看，内资买方占据主导，外资参与程度偏低，险资、民企及部分产业资本保持一定活跃度，交易方式中资产交易和司法拍卖占比提高。整体来看，报告期内不动产大宗投资市场仍处于估值调整和风险偏好修复阶段，投资方决策更趋审慎，成交价格承压、折价成交增多的特征较为明显。
　　不动产资产管理行业方面，2025年不动产代建行业持续扩容，头部化、专业化和平台化趋势更加明显。根据中指研究院相关统计，百强房企代建业务已布局超过160个城市；按新签约面积计算，TOP5企业占比41%，TOP15企业占比超过80%，行业集中度处于高位。分业务模式看，商业代建占比约74%，政府代建和资本代建占比分别为21.6%和4.4%；分区域看，长三角、京津冀、粤港澳、成渝和中西部等主要城市群合计占比78.3%。短期看，不动产代建代管行业竞争预期加剧；中长期看，兼具募投管退一体化能力、复杂项目纾困能力、精细化运营能力以及资本市场对接能力的专业平台有望在市场竞争中占据优势地位。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，面对经济周期波动与行业供求压力并存的新形势、新挑战，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻中央经济工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实上级党委各项工作要求，围绕专注主业、完善治理、错位发展的工作思路，统筹稳经营、化风险、促改革、助民生各项任务，持续夯实不动产资产管理核心能力。报告期内，公司主要开展了以下工作：
　　1、坚持主业聚焦，完善“大资管”服务体系
　　报告期内，公司进一步聚焦不动产资产管理主业，持续完善“大资管”服务体系，打造基金投资管理、受托管理、可研服务、品牌输出、开发代建、项目代管、专业咨询等多元化轻资产服务产品矩阵，加强城市更新、产业园区、“保交楼”代建等细分赛道业务拓展力度，满足客户多元化服务需求。报告期内，公司新签温州乐清、龙湾住宅项目开发代建业务，济南、苏州住宅项目代管业务，以及厦门五缘湾、增城产业园咨询服务业务等，轻资产业务覆盖范围与客户结构持续优化，“安石建管”品牌影响力持续提升，年内入选多家知名金融机构相关服务白名单。
　　2、坚持资管提质，释放项目管理效能
　　报告期内，公司坚持以资产管理赋能实体经济发展、服务人民美好生活。一是依托“大融城”商业消费管理能力，提升项目招商组织、活动策划与消费者服务水平，推动中关村ArtPark大融城、南京健康大融城、成都锦江大融城等项目如期开业。二是积极推动光大集团系统资源协同，引入光大集团成员企业资源，通过客户双向导流、驻点服务、专属产品活动等方式，全场景、多维度构建“大融城+”协同机制。三是积极响应中央持续推进城市更新行动部署，高质量推进中关村项目城市更新施工、验收与开业组织。四是顺应多层次REITs市场发展方向，推动以在管优质项目组建资产组合参与商业不动产公募REITs试点申报，并同步提升项目规范化运营水平与资本市场对接能力。五是严格落实各在管项目安全生产主体责任，年内在管项目未发生重大安全生产事故。
　　3、坚持风险防范，筑牢流动性安全防线
　　公司坚持稳健财务策略，强化资金统筹与重点融资工作，不断提升现金流管理的前瞻性与精准性，稳妥安排债券发行及到期债务偿还计划，确保各类融资渠道畅通。报告期内，公司新增发行6.7亿元中期票据，并通过处置参股企业股权、加快土地收储等方式实现较大额资金回流，同时进一步加强预算执行与过程管控，持续增强资金保障能力与资金使用效率。在项目流动性管理方面，公司把握社会融资成本下行机遇，结合经营实际，持续推进在管项目融资置换与结构优化，多个项目实现综合融资成本下行及偿债计划优化，项目财务韧性得到进一步提升。
　　4、坚持党建引领，完善企业治理体系
　　公司坚持和加强党的全面领导，持续推动党建工作与公司治理、经营管理深度融合，完善决策机制与权责边界，提升规范运作水平。报告期内，公司扎实推进各类巡视、巡察、审计整改等工作，完善相关制度体系，增补或修订审计整改、违规问责、风险管理、费用报销等制度文件，进一步健全下属平台及在管企业重大重要事项管控清单与授权管理机制；同步推进公司章程及股东会、董事会议事规则优化，并按要求完成监事会撤销相关工作。公司还加快推进数字化建设，围绕费用控制、档案管理等场景开展系统优化，以提升管理效率与数据质量。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、央企背景与丰富的股东协同资源
　　公司作为光大集团实际控制的A股上市平台，依托中央金融企业背景、上市平台功能、集团产融协同资源，在信用支撑、资源整合、对外合作和业务联动等方面具备较强优势。公司深化“大融城+”商业消费场景协同，推动光大集团下属企业在重点大融城项目常态化驻点，落地专属产品、特色活动和双向导流场景，持续推进光大云缴费等线上线下一体化应用落地。同时，公司还依托在管优质项目和专业不动产资产管理能力，为光大集团下属企业提供办公入驻、物业服务、开发代建、运营监督等服务支持，提升协同发展的深度和广度，为公司拓展业务、加快转型提供了有力支撑。
　　2、清晰的战略指引
　　公司深刻洞察不动产行业周期变化和长期发展趋势，坚定以不动产资产管理为核心主业，战略方向明确，实施路径清晰。为把握发展机遇，公司一方面坚持盘活存量、做优运营、强化管理，着力稳住在管项目经营基本盘；另一方面主动把握多层次REITs市场建设、城市更新、提振消费、创新场景等政策和市场机遇，稳步推动商业不动产公募REITs试点，积极落实重点商业项目开业和城市更新项目建设，不断夯实转型发展基础，使公司能够在行业调整过程中更好统筹当前经营和长远发展，持续积蓄转型升级动能。
　　3、完善的不动产资产管理体系
　　公司持续培育和完善不动产“大资管”业务体系，形成了覆盖“募资、投资、管理、退出”的全链条运作能力，能够围绕商业消费、仓储物流、写字楼等多元业态提供综合资产管理服务，对在管项目预算、经营方案、重大融资、工程改造等事项实施全过程、专业化管理。公司还建立了科学有效的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不动产资产管理的各个环节进行全面风险管控。
　　4、优秀的人才队伍
　　公司长期深耕不动产资产管理领域，在基金管理、投资研判、融资统筹、物业管理、招商运营、资本市场运作等细分领域培养形成了一批行业经验丰富、专业能力突出的骨干人才，能够开展基金募集、基金管理、资产管理、并购整合、资产证券化及公募REITs等复杂业务。同时，公司坚持党管干部、党管人才原则，持续加强干部队伍建设和人才梯队规划，注重战略性储备、前瞻性培养和规范化选拔，积极完善激励约束机制，不断增强组织活力和专业能力。较为稳定的核心团队、较强的跨专业协同能力以及持续优化的人才机制，为公司穿越行业周期、推进战略落地提供了重要保障。
　　5、良好的品牌形象
　　公司在不动产资产管理领域建立了良好的品牌形象。公司子公司光控安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人，旗下商业消费品牌“大融城”在全国主要　　一、二线城市及多个消费热点城市打造了有区域特色的标杆项目，受到消费者和商业品牌广泛认可。
　　报告期内，公司旗下光大安石连续第十一年蝉联由中指研究院颁布的“2025中国不动产基金综合能力优秀企业TOP10”榜首，另荣获由克尔瑞资管颁发的“2025中国不动产资管综合实力TOP10”、观点指数研究院颁发的“2025年度影响力不动产基金品牌TOP10”、上海市国际股权投资基金协会颁发的“2025最佳不动产资产管理机构”等荣誉称号。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入12.42亿元，较上年减少31.68%；实现归属于公司所有者净利润为-13.91亿元，较上年持平。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2026年，我国经济运行仍将面临外部环境复杂多变、内需修复仍需巩固等压力，但经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大的基本面没有改变。2026年是“十五五”开局之年，宏观政策将继续坚持稳中求进、提质增效，政府工作报告明确提出了GDP增长4.5%-5%、CPI涨幅2%左右的社会经济发展目标，预计将为不动产行业市场发展提供较为稳定的外部环境。
　　从不动产运营管理行业看，各类商业消费业态项目有望受益于提振消费政策延续、服务消费扩容以及体验型消费需求增长，但新增供应仍处高位、品牌扩张趋于审慎等因素不容忽视，市场竞争将对各类商业消费项目的精准定位、场景营造和精细招商能力提出更高要求。写字楼市场预计处于去化压力释放阶段，市场整体呈现租户主导、存量博弈格局。仓储物流市场方面，即时零售、先进制造、第三方物流、跨境电子商务等行业需求有望为市场企稳形成一定支撑作用，但以华南为代表的部分区域子市场即将迎来供给高峰，租金承压、区域分化加深的格局预计仍将延续。
　　从不动产大宗投资行业看，投资人风险偏好修复仍需时间，外资背景投资机构持续减配，内资投资机构更加聚焦资产现金流稳定性和后续资本运作空间，位于核心区位、运营基础较好、具备改造提升潜力的商业消费、长租公寓、仓储物流、工业厂房资产仍将持续受到关注。此外，多层次REITs市场建设正在为行业注入新的发展动能，随着国家发展改革委进一步优化基础设施REITs扩募和新购入项目申报机制、证监会正式推出商业不动产公募REITs试点，我国公募REITs常态化发行、扩募机制优化与商业不动产证券化工具协同发展成效显著，预期优质持有型不动产的定价发现、权益融资和退出渠道将得到进一步畅通。
　　从不动产代建代管及资产管理行业看，我国房地产发展新模式的逐步成型与中央对持续开展城市更新行动的指导要求为市场带来更多积极变量，“好房子”建设、城市更新、困境项目盘活、政府代建、资本代建、项目监管等细分领域具备较大拓展空间。另一方面，在经历了行业发展初期的规模竞争主导阶段，更多市场主体逐步由单纯追求规模转向规模与效益并重，行业竞争进一步聚焦于产品能力、交付能力、成本管控能力和资本市场对接能力的比拼。
　　(二)公司发展战略
　　公司将持续聚焦不动产资产管理主责主业，紧紧抓住我国大力提振内需、持续开展城市更新行动及建设多层次REITs市场等政策机遇，发挥好公司在商业消费资产管理、写字楼资产管理、仓储物流基础设施资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募REITs等细分领域的专业优势，在服务实体、服务民生中发挥核心功能，实现经济效益与社会效益的有机统一，打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。
　　(三)经营计划
　　2026年，公司将继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党中央决策部署，认真落实上级党委工作要求，坚持稳中求进工作总基调，聚焦不动产资产管理主责主业，推动公司高质量发展。主要工作措施如下：
　　1、强化战略引领，聚焦主责主业
　　公司将紧扣“十五五”开局要求，以光大集团发展战略为牵引，科学谋划和制定公司战略规划，统筹安排好稳定经营与转型发展一揽子任务，结合公司实际设定“十五五”时期的发展目标、业务结构和关键指标体系，并统筹安排业务布局优化、组织架构调整、人才队伍建设等配套举措，以更好发挥公司在不动产主动管理、资产盘活、资本市场对接和品牌运营等方面的专业优势，增强服务实体经济和社会民生的能力，着力打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。
　　2、坚持轻重协同，拓展管理规模
　　公司将继续在有效控制风险的前提下，以受托管理、开发代建、专业咨询、项目监管、品牌输出等轻资产模式为主，积极对接政府平台、金融机构、地方国企及各类优质业主资源，稳步扩大管理规模和业务覆盖面。围绕客户多元化需求，持续丰富业务产品矩阵，提升项目获取、方案输出、过程管控和综合服务能力，进一步做强做优“安石建管”等业务品牌，巩固公司在细分市场中的专业口碑和行业影响力。
　　3、坚持精益运营，夯实项目基础
　　公司将把提升在管项目经营质效摆在更加突出位置，持续强化“一项目一策”精准化管理，围绕商业、办公、物流等不同业态特点，动态优化经营方案和资源配置。对于商业消费项目，将坚持以首店经济、灵活业态、科技赋能、绿色低碳等经营策略，打造有光大特色的商业消费运营服务能力，响应和满足人民群众不断变化的消费需求；对于写字楼和仓储物流项目，将结合市场变化优化客户结构和租赁策略，提升资产去化效率和运营韧性。同时，公司将持续抓好工程质量、维修改造和服务标准建设，以“时时放心不下”的责任感做好安全生产监督管理，为在管项目长期稳健经营夯实基础。
　　4、抢抓政策机遇，探索REITs闭环
　　公司将努力把握多层次REITs市场建设为行业带来的发展机遇，深入研究商业不动产公募REITs相关政策，强化与监管机构的沟通交流，依托“大融城”等成熟项目资源，积极推动商业不动产公募REITs申报发行工作取得进展，畅通公司不动产资产管理“募、投、管、退”模式闭环、实现社会效益和可持续发展的协调统一。与此同时，公司也将结合资产禀赋和市场环境，统筹研究基础设施公募REITs、持有型不动产资产证券化、Pre-REITs基金等创新路径，提升资本运作能力和成熟资产盘活水平。
　　5、统筹盘活退出，提高财务效能
　　公司将坚持运营提升与资产盘活相结合，按照市场化、专业化原则，积极推动成熟项目退出和存量资产处置，持续增强资金回流能力。围绕部分具备交易条件的商业、办公、仓库及其他可售类资产，公司将把握市场窗口，灵活研究大宗交易、资产转让、股权处置等多种方式，提升资产周转效率。与此同时，公司将进一步优化融资安排和预算管理，统筹抓好项目再融资、融资置换、现金流平衡和资金计划管控，不断提高资金使用效率和整体财务效能，为公司转型发展提供更有力支撑。
　　6、完善治理机制，提升管理质效
　　公司将持续完善现代企业治理和总部管理体系，推动党的领导与公司治理有机统一，进一步提升制度执行力、风险管控力和经营协同力。围绕授权管理、预算管理、合同管理、采购管理、安全管理、投资管理等重点环节，持续健全制度体系和工作机制，强化对子公司、下属平台及在管项目（企业）的监督、检查、指导和服务力度。
　　7、强化组织建设，激发队伍活力
　　公司将坚持把干部人才队伍建设作为推动转型发展的关键支撑，结合主责主业发展方向，持续优化组织架构和岗位配置，提升人岗匹配度和组织运行效率，加强复合型、专业型人才培养，完善干部梯队建设和后备人才储备机制。同时，公司将进一步健全考核评价和激励约束机制，突出业绩导向、价值创造导向和责任担当导向，充分调动干部员工干事创业积极性，营造团结奋进、担当实干的良好氛围。
　　(四)可能面对的风险
　　1、市场风险
　　不动产资产管理行业与宏观经济、社会消费、企业经营等情况密切相关。当前，我国经济发展中老问题、新挑战仍然不少，外部环境变化影响加深，国内供强需弱矛盾突出，重点领域风险隐患较多，叠加部分城市、部分不动产业态类别仍处于供需再平衡进程中，导致各业态不动产市场面临不同程度经营压力。
　　尽管公司在管不动产资产组合经营表现总体稳健，但仍受到市场竞争加剧带来的挑战，不排除部分在管项目继续面临区域消费下行、承租企业经营收缩、竞争对手低价抢占市场等复杂经营情况。对此，公司将充分预估潜在市场风险，一方面加强“一项目一策”精准化管理，根据市场变化动态调整经营策略、提高决策效率；另一方面坚持统筹发展与安全，持续加强对在管项目的风险监控工作，加强风险的辨识、应对与化解。
　　2、财务风险
　　当前，我国房地产行业处于向发展新模式转型过渡阶段，资本市场对涉房企业信心恢复仍需时间，预计公司仍将在一定时期内承担较大流动性压力。为加强风险应对，公司一方面将把握国家继续实施适度宽松货币政策带来的机会，努力优化融资计划、压降融资成本、提高资金效率，同时继续积极争取大股东支持；另一方面将进一步夯实对在管资产的运营管理，利用好多层次REITs市场建设等政策机遇，加快构建成熟项目资本循环，守住不发生流动性风险的底线。
　　3、商誉减值风险
　　2025年，公司确认商誉减值损失约1.82亿元，相关商誉主要系公司收购光大安石和安石资管各51%股权的价格超过并购日公司享有的可辨认净资产公允价值所形成。在确认上述商誉减值损失后，公司商誉余额约为5.08亿元。如果公司相关业务未来推进不及预期，不排除进一步计提商誉减值的风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　2025年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国国民经济顶住压力、迎难而上，经济运行总体平稳、稳中向好。据国家统计局初步核算，上半年我国国内生产总值达660,536亿元，同比增长5.3%；市场销售增速回升，社会消费品零售总额同比增长5.0%；居民消费价格保持平稳，CPI同比下降0.1%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长2.8%；全国房地产开发投资下降11.2%，新建商品房销售面积同比下降3.5%，销售额同比下降5.5%。总体看，我国经济大盘保持稳定，同时也面临外部环境复杂多变、内部结构性矛盾尚未根本性缓解等挑战，经济运行的基础... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　2025年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国国民经济顶住压力、迎难而上，经济运行总体平稳、稳中向好。据国家统计局初步核算，上半年我国国内生产总值达660,536亿元，同比增长5.3%；市场销售增速回升，社会消费品零售总额同比增长5.0%；居民消费价格保持平稳，CPI同比下降0.1%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长2.8%；全国房地产开发投资下降11.2%，新建商品房销售面积同比下降3.5%，销售额同比下降5.5%。总体看，我国经济大盘保持稳定，同时也面临外部环境复杂多变、内部结构性矛盾尚未根本性缓解等挑战，经济运行的基础还需要加固；房地产行业仍处于新旧模式转换和调整企稳的重要阶段，预期将随着调控政策效力的逐步显现积蓄更多高质量发展动能。
　　不动产运营表现方面，2025年上半年，我国主要城市各业态运营类不动产仍总体面临供需压力。对于消费基础设施，受消费品“以旧换新”等政策刺激，上半年家用家电、电子产品等零售总额增长较快，但时尚零售、餐饮则仍面临需求压力，上半年限额以上服装、鞋帽、针纺织品消费及餐饮消费分别增长3.1%及4.3%，低于社会零售总额增长水平。线下零售消费增长乏力致使消费基础设施运营表现总体承压，据仲量联行统计，中国21个主要城市一季度优质零售物业首层租金下滑3.9%，降幅较去年同期扩大，预期市场空置率将持续上扬、租金持续承压。对于写字楼物业，一线城市甲级写字楼市场需求目前仍以成本驱动型搬迁为主，市场增量回升偏慢，物业持有方普遍采取“以价换量”策略，并结合延长免租期、主动提供租约重组方案等灵活策略维系出租率水平。根据高力国际报告，上半年上海市甲级写字楼市场租金延续下行趋势，竞争进入白热化阶段；北京市甲级写字楼市场呈现区域分化态势，新增需求主要集中于中关村、丽泽及金融街等部分子市场，但整体需求偏弱，预期短期内租金仍将处于下行通道。对于仓储物流基础设施，随外部环境不确定性增强、跨境电商放缓扩张速度及华南等重点区域迎来新增供给高峰，预期市场整体租金及空置率水平亦将承压。
　　不动产投资市场方面，上半年主要城市不动产大宗交易总体呈收缩态势，成交额集中于部分一线城市大宗单体物业交易、跨区域资产包交易等。从投资人构成来看，境内保险机构、自用型企业（含银行）及部分地产私募基金投资人表现相对活跃，外资投资人参与投资交易的数量及金额继续下降。从成交物业类型上看，一线城市高品质写字楼、城市更新项目，以及人口流入区域的消费基础设施项目、华南等热点区域仓储物流基础设施项目更受投资人关注。
　　不动产资产管理行业方面，上半年不动产代建代管市场表现良好，市场头部化趋势更为明显。根据克尔瑞研究数据，上半年行业前二十名企业新增拓展管理面积同比增长28%，较一季度高出22个百分点。随着建设“好房子”要求被首次写入政府工作报告以及《住宅项目规范》的正式施行，产品能力较强的头部代建代管机构迎来更多市场机会；部分国有企业、金融机构背景企业发挥自身比较优势，把握政府代建、资本代建等细分领域机遇加快布局，使行业总体呈现“头部集中、特色分化”特征。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年上半年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决贯彻党中央决策部署，认真落实上级党委各项工作要求，统筹稳经营、化风险、谋发展、助民生各项工作，着力打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。报告期内，公司主要开展了以下工作：
　　1、提高展业能力，巩固市场地位
　　报告期内，公司进一步聚焦不动产资产管理主责主业，努力在有效控制风险的前提下，以受托管理、开发代建、专业咨询、品牌输出等轻资产形式巩固和扩大管理规模，做强做优“安石建管”等企业品牌。报告期内，公司新增拓展厦门五缘湾商业项目、广州增城外贸产业园项目咨询服务业务，以及苏州吴中、济南历下住宅项目监管服务业务等多个项目机会。
　　2、强化项目管理，夯实业绩基础
　　报告期内，公司积极应对经济环境及市场竞争挑战，加强“一项目一策”精准化管理，坚持以不动产资产管理赋能社会经济发展、服务人民美好生活。一是依托“大融城”系列消费基础设施项目，奋力打造有光大特色的商业消费运营服务能力，通过首店经济、灵活业态、科技赋能、绿色低碳等方式，响应和满足人民群众不断变化的消费需求，报告期内实现北京中关村Art Park大融城（西区）、成都锦江大融城、南京健康大融城等多个项目开业。二是深入挖掘市场潜力，主动对接光大集团体系内企业资源，加快仓储物流基础设施、写字楼等项目租赁去化。三是响应城市更新行动号召，高质量推进中关村Art Park大融城等重点城市更新项目的施工建设。四是持之以恒加强各项目安全生产管理，确保工程进度及施工质量达标。
　　3、强化风险意识，筑牢安全防线
　　报告期内，公司正面应对行业转型带来的各项挑战，坚持底线思维、极限思维，多措并举维护公司流动性安全。一是加强市场沟通力度，报告期内各类融资渠道持续畅通，按期足额兑付上市公司到期债券，成功落实部分在管项目大额融资置换及成本压降；二是强化资金统筹使用，提高大额资金收支规划的前瞻性、精准性；三是深挖资产盘活空间，报告期内加快非主业低效资产处置，实现大额资金回流，进一步巩固了公司流动性安全水平。
　　4、提高内控水平，健全制度体系
　　报告期内，公司以各类审计整改、巡察反馈意见整改为契机，全面落实从严治党、从严治企要求，重点增补了《审计整改工作规范》《关于加强审计工作的实施方案》等多项制度文件，制定或修订了《公司费用报销管理规定》及下属平台公司重大重要事项管控清单等制度文件，扎实推进公司费用控制、档案管理系统信息化建设，不断强化总部职能、提高管理质效。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1、清晰的战略定位
　　公司深刻洞察房地产行业周期规律及长期发展趋势，坚定以不动产资产管理为核心主业，持续培育和完善不动产“大资管”业务体系。凭借长期专注的战略定位，公司在不动产资产管理领域建立了广泛的行业资源网络，积累了丰富的客户资源，培育了专业的人才队伍，有能力在行业转型过程中发挥自身竞争优势，把握住我国房地产行业构建发展新模式带来的机遇期，打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。
　　2、优秀的人才队伍
　　公司始终注重人才梯队建设和员工职业技能培训，在长期业务实践中，公司围绕不动产资产管理核心主业培养了一批行业经验丰富、专业能力突出的优秀人才，在不动产投资、融资、物业管理、招商运营、资本市场等细分领域分别组建了专家团队。同时，公司还依托完善的人才管理体系，不断吸引视野广阔、技能过硬的中高端人才加盟。凭借优秀的人才队伍，公司有能力一体化开展不动产基金募集、基金管理、资产管理、并购整合、资产证券化及公募REITs等复杂业务，在激烈的市场竞争格局中占据优势。
　　3、完善的业务体系
　　公司构建了完善的资产管理业务体系，具备“募、投、管、退”全产业链闭环运作能力，能够为包括消费基础设施、仓储物流基础设施、写字楼、长租公寓及酒店在内的多业态不动产提供综合资产管理服务，有能力主导大型城市综合体开发、超大型住宅社区建设管理、城市更新及复杂不动产项目的续建、改造，开展不动产项目规划定位、价值诊断、代理开发、建设监管业务，为在管基金、在管项目及各类合作伙伴提供一站式不动产资产管理解决方案。公司还建立了科学有效的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不动产资产管理的各个环节进行全面风险管控，以最大程度保障基金投资人、资产委托方的利益。
　　4、良好的品牌形象
　　公司在不动产资产管理领域长期享有良好的品牌声誉。公司子公司光控安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人；公司旗下消费基础设施品牌“大融城”秉承服务人民美好生活的核心理念，在全国主要一、二线城市及多个消费热点城市打造了有区域特色的标杆和名品项目，受到所在城市消费者及商业品牌的广泛认可。
　　报告期内，公司旗下光大安石连续第十一年蝉联由中指研究院颁布的“2025中国不动产基金综合能力优秀企业TOP10”榜首，并荣获由克尔瑞资管颁布的“2025中国不动产资管综合实力TOP10”、“2025中国不动产商管综合实力TOP20”、“2025中国不动产资管‘管理运营力’领域标杆企业奖”等多项荣誉称号。公司在管西安大融城项目入选由中购联等机构颁布的“2025新媒体营销星秀榜”，中关村Art Park大融城项目、成都锦江大融城项目入选由中购联等机构颁布的“2025待开业购物中心星秀榜”。

　　四、可能面对的风险
　　1、市场风险
　　当前外部环境带来的不确定性整体上升、不动产市场需求相对疲软，部分城市和业态不动产资产仍处于新增供给集中入市阶段，预期下半年国内主要城市不动产市场仍将面临经营压力。
　　尽管公司在管资产组合经营表现总体稳健，但各项目仍受到市场竞争加剧带来的挑战，不排除部分在管项目面临区域消费下行、承租企业经营收缩、竞争对手低价抢占市场等复杂经营情况，市场整体租金及出租率水平承压亦可能传导并致使公司部分在管项目的公允价值相关指标出现波动起伏。对此，公司将充分预估潜在市场风险，一方面加强“一项目一策”精准化管理，根据市场变化动态调整经营策略、提高决策效率；另一方面坚持统筹发展与安全，持续加强对在管项目的风险监控工作，加强风险的辨识、应对与化解，最大程度维护在管项目良好稳定的经营态势。
　　2、财务风险
　　当前，我国房地产行业处于新旧模式转换和调整企稳的重要阶段，行业流动性短期内处于偏紧区间，预期公司仍将在未来一段时期内承担较大流动性压力。
　　为加强风险应对，公司一方面将把握国家施行适度宽松货币政策带来的机会，努力优化融资计划、压降融资成本、提高资金效率，同时继续积极沟通上级单位、争取股东支持；另一方面将进一步夯实对在管资产的运营管理，加快成熟项目、低效资产的处置去化与资金回笼，坚决守住不发生流动性风险的底线。
　　3、商誉减值风险
　　截至2025年6月末，公司商誉余额6.90亿元，主要系公司受让光大安石和安石资管各51%股权的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务推进不及预期，不排除会出现计提商誉减值的可能性。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，面对行业深刻变局带来的新形势、新任务、新挑战，公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决贯彻党中央决策部署，认真落实上级党委各项工作要求，统筹稳经营、化风险、谋发展各项工作，着力打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。报告期内，公司主要开展了以下工作：　　1、提高资管业务能力，巩固公司市场地位　　报告期内，公司进一步聚焦主责主业，发挥不动产“大资管”专业优势，以房地产发展新模式为导向，加快培育咨询服务、代建开发、项目监管等业务，持续打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。公司成功签约青岛综合体项目定位咨询业务、福州商业项目管理咨询业务、重庆商业项目... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，面对行业深刻变局带来的新形势、新任务、新挑战，公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决贯彻党中央决策部署，认真落实上级党委各项工作要求，统筹稳经营、化风险、谋发展各项工作，着力打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。报告期内，公司主要开展了以下工作：
　　1、提高资管业务能力，巩固公司市场地位
　　报告期内，公司进一步聚焦主责主业，发挥不动产“大资管”专业优势，以房地产发展新模式为导向，加快培育咨询服务、代建开发、项目监管等业务，持续打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。公司成功签约青岛综合体项目定位咨询业务、福州商业项目管理咨询业务、重庆商业项目运营监管业务及商丘仓储物流项目定位咨询业务，中选成都商业项目运营管理业务，并新增入选多家知名金融机构代管业务白名单。
　　2、加强项目管控力度，夯实资产运营基础
　　报告期内，公司积极应对经济形势及行业竞争带来的挑战，加强对在管项目管控力度，全力保经营、稳效益。一是加强对消费基础设施项目商户经营表现的监测评估，动态优化品牌组合，提升消费者满意度和忠诚度；二是多渠道深挖市场潜力，精准服务客户需求，主动对接光大集团体系内企业资源，成功为多个在管写字楼、仓储物流基础设施项目引入优质大宗承租方；三是逐一对接在管项目存续融资机构，落实多笔大额融资置换，推动在管项目综合融资成本持续下行；四是加强在管项目安全生产、工程质量、工程进度管理，并实现全年零伤亡的安全生产目标。
　　3、提高风险防范意识，筑牢资金安全防线
　　报告期内，公司正面应对行业转型带来的各项挑战，坚持底线思维、极限思维，多措并举，确保公司流动性安全。一是加强市场沟通力度，保障各类融资渠道持续畅通；二是强化资金统筹使用安排，提高大额资金收支规划的前瞻性、精准性；三是深挖资产盘活空间，推动存量低效资产处置及资金回流。截至报告期末，公司与各类投资机构保持良好合作关系，各项到期债务还款方案均能提前落实，整体平均融资成本在前一年度基础上稳中有降。
　　4、提高内控管理水平，健全企业制度体系
　　报告期内，公司以各类审计整改、巡察反馈意见整改为契机，全面落实从严治党、从严治企要求。公司以法人治理、干部及薪酬管理、安全生产、信息化建设为重点，制定及修订了相关制度，务求扎牢制度体系“铁笼子”，着力提升内控管理水平。此外，公司还针对内外部监督检查发现的内控问题进行原因剖析，从优化内控机制建设、加强制度执行力度及提升员工思想觉悟等多个方面，落实针对性措施，建立和完善长效机制。
　　5、加强思想政治教育，践行国企社会责任
　　报告期内，公司进一步提高政治站位，加强员工思想政治教育，推动各业务条线、各在管项目践行好中央企业服务实体经济、幸福人民生活的社会责任。一是依托在管消费基础设施项目发展首店经济、创新消费场景等，竭力为消费者提供服务；二是响应城市更新行动号召，高质量推进中关村大融城等重点城市更新项目施工建设；三是发挥不动产资产管理专业优势，助力政府平台、金融机构等合作伙伴开展不动产项目价值诊断、市场定位及困境资产盘活等工作。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2024年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济运行总体平稳、稳中有进，全年经济社会发展主要目标任务顺利完成。但也要看到，当前外部环境变化带来的不利影响加深，经济运行仍面临不少困难和挑战。据国家统计局初步核算，2024年国内生产总值134.91万亿元，同比增长5.0%；居民消费价格水平低位运行，全年CPI同比上涨0.2%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长3.2%，其中房地产开发投资同比下降10.6%，全国新建商品房销售面积同比下降12.9%，销售额同比下降17.1%。总体看，我国经济运行保持稳定，房地产行业仍处于调整企稳阶段；而随着一揽子增量政策及时推出，特别是自9月26日中央政治局会议明确提出促进房地产市场止跌回稳以来，社会信心得到有力提振，推动行业企稳向好的积极因素正进一步聚集。
　　不动产运营表现方面，报告期内，各业态物业资产在不同程度上面临国内需求不足、企业经营收缩等因素带来的挑战。对于消费基础设施物业，随居民消费向理性回归，全年社会消费品零售总额增幅较上年度收窄3.7个百分点，购物中心等业态维持现有租金及出租率水平难度提升。对于写字楼物业，受部分企业经营困难、行业普遍推行降本增效策略等因素影响，租赁市场继续下行。根据世邦魏理仕、仲量联行研究数据，年内一线城市写字楼市场整体空置率攀升、租金下跌，其中上海市甲级写字楼市场空置率于2024年末录得22.1%，系近二十年最高水平；北京市甲级写字楼市场平均租金同比下跌16.1%，跌幅显著超过过去三年平均值。仓储物流基础设施物业市场需求整体收缩、局部分化，一方面，传统租赁需求呈疲软态势，全国仓储物流基础设施项目整体去化缓慢，多数区域市场租金水平下行，华东、华西等区域市场空置率处于高位；另一方面，随跨境电商及先进制造业企业需求扩张，华南等部分区域市场空置率下行，租金仍维持在增长区间。
　　不动产大宗交易方面，综合高力国际、第一太平戴维斯相关研究，报告期内境内主要城市不动产大宗交易成交总额较前一年度有所收缩，上海、北京两市成交相对活跃，成交额约占全国三分之二。从标的物业类型看，写字楼仍是最具成交规模的资产类型；受基础设施REITs常态化发行等政策利好鼓舞，优质消费基础设施资产受到更多投资机构关注，成交额同比上升。从市场参与主体看，内资买方占据不动产大宗交易市场主导地位，除保险机构、地方国企等传统投资方外，包括出版社、学校在内的企事业单位也积极参与并促成了多笔大宗交易成交。从成交价格水平看，受不动产行业调整、部分拥有较多资产储备机构集中处置资产等因素影响，市场折价成交案例增多。
　　不动产资产管理行业方面，随国家推动房地产行业高质量发展政策持续出台，更多企业加大不动产资产管理业务转型力度，报告期内多家大型房地产企业设立了专门从事代建代管、不良盘活、资产运营的平台企业，催生出包括政府项目管理、复杂项目代建、“资本+代建”、智慧营造等创新行业模式，行业竞争呈现平台化、规模化、专业化趋势。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务：
　　1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取商业综合体、购物中心、写字楼、工业地产等各类已建成项目或亟需改造升级的各类持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过对项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。报告期内，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光控安石及光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、开发代建服务、项目运营监管、资本市场服务在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的竞争优势。
　　2、不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产基金的基金份额，投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投资和资产管理业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资产管理业务竞争能力。公司通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价值，谨慎决策，以期获取投资收益。
　　3、房地产开发业务：公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务，业务模式以自主开发销售为主。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、清晰的战略方向
　　公司深刻洞察房地产行业周期规律及长期发展趋势，坚定以不动产资产管理为核心主业，持续培育不动产“大资管”业务体系。通过综合利用股东背景、上市平台、资产储备、运营管理、集团协同等组合优势，公司有能力把握住我国房地产行业构建发展新模式带来的结构性机遇，打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。
　　2、优秀的人才队伍
　　公司深耕不动产资产管理业务，在长期实践中培养了一批行业经验丰富、专业能力突出的优秀人才，在不动产投资、融资、物业管理、招商运营、资本市场等细分领域组建了专家队伍，有能力一体化开展基金募集、基金管理、资产管理、并购整合、资产证券化及公募REITs等复杂业务。同时，公司还依托完善的人才管理体系，不断吸引视野广阔、技能过硬的中高端人才，助力公司在激烈的市场竞争格局中占据优势。
　　3、完善的业务体系
　　公司构建了完善的资产管理业务体系，具备“募资、投资、管理、退出”全产业链闭环运作能力，能够为在管不动产项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、筹备以及运营管理等服务，为在管基金、在管项目及各类合作伙伴提供一站式不动产资产管理解决方案，充分释放资产价值潜力。公司还建立了科学有效的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不动产资产管理的各个环节进行全面风险管控。
　　4、良好的品牌形象
　　公司在不动产资产管理领域建立了良好的品牌形象。公司子公司光控安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人，旗下消费基础设施品牌“大融城”覆盖国内主要一、二线城市及多个消费热点城市，并针对不同类别的消费基础设施打造品牌矩阵，受到各类消费人群的喜爱。
　　报告期内，光大安石连续第五年荣获由观点指数研究院颁发的“年度影响力地产股权投资机构TOP10”；连续第四年荣获由观点指数研究院颁发的“年度商业地产企业表现TOP15”、“年度商业不动产投资管理机构表现TOP10”、“年度影响力不动产基金品牌TOP10”；连续第二年荣获由中指信息技术研究院颁发的“中国房地产代建运营优秀企业”；连续第二年获得由上海市国际股权投资基金协会颁发的“最佳不动产资产管理机构”、“最佳商业地产投资管理机构”。另外，光大安石于2024年内荣获由观点指数研究院颁发的“2024年度商业地产品牌价值表现TOP20”、“2024年度影响力商业地产运营商TOP20”；由易居克而瑞颁发的“2024不动产资管综合实力TOP10”、“2024中国不动产资管运营领域标杆企业”、“2024中国不动产商管综合实力TOP20”；由万商俱乐部颁发的“2023年度最具影响力商业不动产企业”；由全联房地产商会城市更新分会评选的“2023年度城市更新和既有建筑改造典型案例——光大安石虹桥中心”；由易居研究院评选的“2023城市更新优秀实战案例——光大安石虹桥中心”。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入18.18亿元，较上年减少58.59%；实现归属于公司所有者净利润为-13.94亿元，较上年减亏7.16亿元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2025年，我国经济发展面临的机遇与挑战并存，外部环境变化带来的不利影响可能加深，国内转型升级的阵痛仍有显现，但我国经济发展长期向好的支撑条件和基本趋势没有改变，推动经济稳定发展的有利因素依然不少。中央经济工作会议已明确将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”作为2025年重点任务，预期国家将围绕提振内需出台更多有力政策，而随着房地产市场的逐步止跌企稳，行业风险处置力度也有望进一步增强，奠定行业发展新模式的基础性制度有望得到夯实。不动产运营表现方面，消费基础设施物业市场预计将处于重构均衡、动态企稳过程中，随更多优质消费空间及创新消费场景向核心城市集中，传统消费设施及老旧商业物业面临挑战加大，资产管理及运营能力对项目表现的拉动作用预计将进一步凸显；对于写字楼物业，当前境内主要一、二线城市仍处于深度调整周期，行业仍需一定时间达成新的供需平衡。在此过程中，面对激烈的存量市场博弈，预期市场供给端将推出更积极的租赁策略刺激和抢夺降本搬迁型需求；对于仓储物流基础设施物业，在市场供应持续释放、传统需求增长乏力、跨境电商等新兴需求受地缘政治环境冲击等多重因素影响下，预期短期内市场运营环境将继续承压。
　　不动产投资方面，以长久期国债收益率为代表的无风险利率下行反映出社会投资风险偏好仍处于保守区间，根据世邦魏理仕对中国不动产投资机构2025年投资意向的调查结果，各类机构对新增投资的总体情绪较为谨慎，表达积极投资意愿的受访者占比同比回落；从不动产大宗交易标的物业类型看，消费基础设施物业、长租公寓、数据中心等业态类型更容易在项目融资、工程改造及资产证券化方面得到政策支持，从而能够吸引投资机构的更多关注。
　　不动产资产管理方面，预期行业竞争将保持激烈态势，竞争焦点逐步从规模竞争转向规模与效益并重。各市场主体通过创新管理模式、深化垂直领域服务和加强技术赋能等方式提升服务质量与经营效率，有利于拥有较强区域产业整合能力、项目主动管理能力、资本市场对接能力的专业机构通过差异化竞争维持增长。
　　(二)公司发展战略
　　公司将积极把握我国房地产行业构建发展新模式带来的战略机遇，聚焦不动产资产管理主责主业，发挥公司在消费基础设施资产管理、写字楼资产管理、仓储物流基础设施资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募REITs等细分领域的专业优势，在服务经济发展与社会民生中发挥核心功能、提升市场竞争力，着力打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。
　　(三)经营计划
　　2025年，公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党中央决策部署，认真落实上级党委工作要求，坚持高质量发展目标和稳中求进工作总基调，聚焦不动产资产管理主业，更好统筹发展和安全，推动公司高质量发展。主要工作措施如下：
　　1、加强战略引领，聚焦公司主责主业
　　要加强公司战略引领，找准市场定位，聚焦主责主业。一是学深悟透二十届三中全会精神，把其融入公司下一步制定和实施中长期战略规划的全过程，在服务经济发展与社会民生中增强不动产“大资管”体系的核心竞争力。二是聚焦不动产资产管理核心主业，在有效控制风险的前提下，以受托管理、开发代建、专业咨询、品牌输出等轻资产形式巩固和扩大管理规模，做强做优“安石建管”等企业品牌。三是发挥公司资产储备优势、运营管理优势、资本市场专业优势，把握房地产构建发展新模式机遇，持续探索基础设施公募REITs、持有型不动产资产证券化等符合政策导向、匹配公司优势的创新业务模式。四是加大资产盘活处置力度，充分调动公司内外部资源，通过加强私募基金募集、推动地方政府土地纳储收储等多种方式，实现成熟项目退出和低效资产盘活处置。
　　2、加强底线思维，增强风险化解能力
　　要牢固树立底线思维，统筹做好各类经营风险的防范应对。一是加强流动性管理，做好非金融企业融资工具及公司债券注册发行工作，推动非主业退出及低效资产处置盘活、资金回笼，确保公开债务按期兑付。二是加强与合作伙伴及资本市场的沟通力度，传递公司核心价值观，维护企业品牌形象。三是持之以恒健全风险防控预警机制，进一步修订完善公司风险管理相关制度，更加注重事前防控，强化风险管控能力，不断提升风险预警、应对、处置能力。四是加强对公司在管项目及重点建设工程的安全生产风险防范工作，开展新一轮现场安全抽查检查，牢牢守住不发生重大安全生产事故的底线。
　　3、加强总部管控，提升内控管理水平
　　要加强公司总部管理职能建设，以做深做实各类审计整改、巡察反馈意见整改工作“后半篇文章”为契机，进一步优化内控体系、强化制度执行。一是发挥好公司党委引领作用，切实履行好党委主体责任，加强党委对公司及在管企业“三重一大”重点事项的决策把关，研究制定基层党支部参与所在单位重大事项决策路径，在完善公司治理中加强党的全面领导。二是加强公司内控体系建设，以费用控制、档案管理系统为重点，进一步推进公司系统信息化建设。三是持续优化总部职能，做好对在管企业的监督、检查、指导和服务，护航企业行稳致远。
　　4、加强组织建设，锻造干部人才队伍
　　要加强组织建设，为公司持续稳定发展提供组织保障。一是抓好干部队伍建设，坚持党管干部、党管人才原则，建立适应市场竞争需要的选人用人机制，选优配齐总部中层干部，加强下属分支机构及管理部门班子的党员队伍建设。二是加强人才梯队规划，坚持战略性储备、前瞻性培养，确保企业发展薪火相传、后继有人。三是要加强人才梯队建设，严格规范选人用人程序，加强对干部员工因私出国（境）、薪酬调整及职级晋升等事项的监督管理，研究落实合理正向激励措施，充分调动广大干部职工的干事创业积极性。
　　5、加强从严治党，筑牢思想纪律防线
　　要加强对党员干部的监督管理，着力营造风清气正的政治生态。一是巩固拓展主题教育成果，扩大“第一议题”学习范围，建立健全“第一议题”学习制度，同时加强专项检查评估，确保学习成果转化为干部员工的工作成效。二是以进一步深入开展党纪学习教育为契机，推动纪法教育走深走实。三是聚焦关键少数和重点领域，加强对“一把手”和领导班子的日常监督，强化对关键岗位行使职权的监督力度，进一步加强对公司重大工程建设项目的监督力度，逐步开展对项目投融资、工程招标、物资采购等重点领域的检查工作。四是充分发挥典型案例的警示教育作用，引导全体党员干部以案为鉴、警钟长鸣，筑牢拒腐防变思想堤坝。
　　(四)可能面对的风险
　　1、市场风险
　　不动产资产管理行业与宏观经济、社会消费、企业经营等情况密切相关。当前，我国经济运行面临国内需求特别是居民消费不足、部分企业生产经营困难带来的挑战，叠加部分城市、部分不动产业态类别仍处于新增供给集中入市阶段，导致全国各类不动产市场普遍供需矛盾加剧、经营压力增大。
　　尽管公司在管不动产资产组合经营表现总体稳健，但仍受到市场竞争加剧带来的挑战，不排除部分在管项目继续面临区域消费下行、承租企业经营收缩、竞争对手低价抢占市场等复杂经营情况。对此，公司将充分预估潜在市场风险，一方面加强“一项目一策”精准化管理，根据市场变化动态调整经营策略、提高决策效率；另一方面坚持统筹发展与安全，持续加强对在管项目的风险监控工作，加强风险的辨识、应对与化解。
　　2、财务风险
　　当前，我国房地产行业处于向发展新模式转型过渡阶段，短期内行业流动性状况处于偏紧区间，预计公司仍将在一定时期内承担较大流动性压力。
　　为加强风险应对，公司一方面将把握国家施行适度宽松货币政策带来的机会，努力优化融资计划、压降融资成本、提高资金效率，同时继续积极争取大股东支持；另一方面将进一步夯实对在管资产的运营管理，加快成熟项目、低效资产的处置去化与资金回笼，守住不发生流动性风险的底线。
　　3、商誉减值风险
　　2016年度，公司收购光大安石和安石资管各51%股权的价格超过并购日公司享有的可辨认净资产公允价值所形成商誉12.61亿元。2023年度，公司确认商誉减值损失5.71亿元。截止本报告期末，公司商誉余额为6.90亿元。如果公司相关业务未来推进不及预期，不排除进一步计提商誉减值的风险。 收起▲