一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　2026年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济顶压前行，新动能加快成长，高质量发展成色进一步彰显。根据国家统计局初步核算，上半年国内生产总值695,704亿元，同比增长4.7%；社会消费品零售总额248,722亿元，同比增长1.3%；全国固定资产投资（不含农户）同比下降5.7%。房地产行业仍处于向发展新模式转型和调整筑底阶段，上半年全国房地产开发投资下降18.0%。总体看，我国经济长期向好的基本面没有改变，扩内需、促消费、培育新质生产力等政策持续形成支撑，同时有效需求不足、市场预期偏弱等问题仍然存在，不动产相关行业供需关系和... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　2026年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济顶压前行，新动能加快成长，高质量发展成色进一步彰显。根据国家统计局初步核算，上半年国内生产总值695,704亿元，同比增长4.7%；社会消费品零售总额248,722亿元，同比增长1.3%；全国固定资产投资（不含农户）同比下降5.7%。房地产行业仍处于向发展新模式转型和调整筑底阶段，上半年全国房地产开发投资下降18.0%。总体看，我国经济长期向好的基本面没有改变，扩内需、促消费、培育新质生产力等政策持续形成支撑，同时有效需求不足、市场预期偏弱等问题仍然存在，不动产相关行业供需关系和资产价值修复仍需时间。不动产运营表现方面，各业态继续呈现需求结构分化、存量竞争加剧特征。其中，商业消费业态在促消费政策、服务消费增长和新消费模式演进带动下保持活力，但居民消费总体仍较为审慎，项目和品牌表现有所分化。消费电子、潮玩杂货、运动户外、平价餐饮、咖啡茶饮等业态拓店相对活跃，消费者对社交体验、情绪价值、品质生活和性价比的多元需求，推动商业空间由传统商品交易场所向消费体验和消费服务空间转变。与此同时，重点城市商业项目仍面临租金调整和品牌结构优化压力。据世邦魏理仕统计，2026年上半年末北京零售物业空置率为7.2%，购物中心首层平均租金下降0.8%；上海零售物业空置率为9.2%，购物中心首层平均租金下降0.7%。写字楼和仓储物流市场仍处于供需再平衡过程。2026年上半年，北京办公楼平均租金累计下降4.4%，上海办公楼平均租金累计下降1.7%。仓储物流市场方面，承租方延续仓配网络整合和成本优化趋势，业主方则普遍采取“以价换量”去化策略，租金及空置率表现呈现明显区域分化，北京、华南等供应集中入市的区域承受较大调整压力，上海等市场租金降幅则有所收窄。
　　不动产投资市场方面，2026年上半年市场活跃度同比回升。根据高力国际统计，上半年全国不动产大宗交易总额约1,212亿元，同比增长76.2%。零售商业以370.8亿元成交额成为最活跃资产类别。从投资人结构看，保险资金及投资机构、自用型企业和国有或政府平台表现相对活跃，外资参与度较低。商业不动产公募REITs扩容及低利率环境提高了优质商业消费资产的配置吸引力，但交易仍较多集中于一线城市核心资产、具备明确运营提升空间的项目及部分折价机会性交易。城市更新行业方面，2026年上半年国家进一步强化顶层设计和政策支持力度，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确高质量推进城市更新、建立可持续的体制机制，并持续推动存量土地和闲置房屋盘活、老旧片区改造、城市功能完善及产业动能转换；中央财政继续支持部分城市开展重点样板片区建设和可持续机制探索。随着房地产行业由增量开发逐步转向存量提质，商业设施改造、老旧街区焕新、产业空间升级和复合功能导入等领域预计将释放新的资产管理需求。
　　二、经营情况的讨论与分析
　　2026年上半年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大和二十届历次全会、中央经济工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实上级党委各项工作要求，坚持稳中求进工作总基调，聚焦主业、强化运营、盘活存量、完善治理，持续夯实不动产资产管理核心能力。报告期内，公司主要开展了以下工作：
　　（一）坚持党建引领，夯实高质量发展基础
　　公司坚持和加强党的全面领导，把树立和践行正确政绩观学习教育作为加强党的政治建设的重要抓手，不断提升高质量党建引领高质量发展的能力。一是严格落实“第一议题”学习制度，深入学习习近平总书记重要讲话和重要指示批示精神，推动学习成果转化为谋划公司转型发展、提升经营管理质效的具体举措。二是扎实推进基层党建工作，推动党建工作与项目运营、资产管理、风险防控、组织建设深度融合。三是深化党风廉政建设，持续巩固深入贯彻中央八项规定精神学习教育成果，推动全面从严治党责任向下属平台公司、在管项目和基层一线延伸，为公司稳健经营和规范发展提供坚强政治保障。
　　（二）坚持聚焦主业，强化不动产资本运作及管理服务能力
　　公司聚焦不动产资产管理主责主业，主动把握多层次REITs市场建设政策机遇，推动公司参与投资的在管基金以上海静安大融城项目和广东江门大融城项目作为底层资产开展商业不动产公募REITs申报发行工作。截至报告期末，项目已分别取得上海证券交易所出具的相关无异议函和中国证券监督管理委员会出具的相关批复文件。同时，公司进一步完善基金管理、资产管理、商业运营、开发代建、项目代管、专业咨询、品牌输出、资本市场服务等多元化服务产品矩阵，积极服务金融机构、地方国企、政府平台等多元化需求。报告期内，公司新增中选或签约徐州淮海新天地项目商业咨询业务、上海新江湾酒店招商服务业务、重庆璧山住宅项目开发代建业务、重庆力帆中心监管业务、北京丰台及湖南长沙住宅代管业务等多个项目机会，轻资产业务覆盖范围、客户结构和服务场景进一步优化，“安石建管”等业务品牌影响力持续提升。
　　（三）坚持精益运营，释放项目资产管理效能
　　公司积极应对行业周期波动和市场竞争挑战，坚持以提升经营质效、巩固资产价值为导向，强化“一项目一策”精准管理，统筹推进招商运营、租户服务、成本管控和安全生产，不断提升在管项目经营韧性和资产管理效能。一是持续提升商业消费项目运营能力，依托“大融城”系列商业消费项目，围绕首店经济、特色业态、会员运营和绿色低碳等方向优化经营策略，持续推进重点项目品牌调整、场景焕新和服务升级，打造市场标杆项目。二是结合写字楼、仓储物流、酒店及公寓等业态市场变化，动态优化客户结构、招商策略和租约安排，加强重点租户维护和租赁去化。三是统筹推进预算管理、成本控制、资金安排和项目融资置换工作，促进运营提升与财务管理协同增效。四是牢牢守住安全生产底线，督导各项目落实安全生产主体责任，强化重点工程、消防安全、设备设施和极端天气应对等重点领域管理，报告期内在管项目未发生因管理问题导致的重大安全生产事故。（四）强化财务统筹，提升资金使用效率公司坚持稳健财务策略，持续加强资金计划管理、融资渠道维护和现金流统筹，提升资金安排的前瞻性、精准性。一是结合公司经营实际推进低效资产盘活和存量资源统筹，通过土地收储回款、参股企业股权处置等方式促进资金回流。二是加强上市公司、下属平台和在管项目资金计划协同，强化预算执行和大额资金收支管理，提高资金统筹效率。三是结合市场环境及项目经营情况，推进项目层面融资置换，持续加强融资成本管理和财务风险管控。
　　（五）强化内控体系，提升规范运作水平
　　公司持续完善现代企业治理和内部控制体系，进一步厘清总部、子公司、下属平台及在管项目的管理和授权机制，结合“制度执行年”专项工作和日常管理需要，围绕采购、费用、薪酬、重大事项管控等重点领域优化公司制度及管理流程，强化预算、合同、集采等关键环节的过程管理和监督检查，持续提升规范运作水平和管理质效。
　　三、报告期内核心竞争力分析
　　（一）央企背景与股东协同资源优势
　　公司作为光大集团实际控制的A股上市平台，依托中央金融企业背景、上市平台功能、集团产融协同资源，在信用支撑、资源整合、对外合作和业务联动等方面具备较强优势。公司持续推动光大集团系统资源与“大融城”系列商业消费场景、写字楼办公场景、物业服务场景和不动产资产管理业务深度协同，通过客户导入、驻点服务、专属活动、金融服务、线上线下一体化应用等方式，不断拓展协同合作边界，提升项目经营质效和客户服务能力。
　　（二）清晰的战略指引
　　公司深刻洞察不动产行业周期变化和长期发展趋势，坚定以不动产资产管理为核心主业，积极把握民生消费与城市更新领域业务机会。当前，公司一方面坚持盘活存量、精益运营、强化管理，着力稳住在管项目经营基本盘；另一方面主动把握多层次REITs市场建设、城市更新、促进消费等政策机遇，扎实推动商业不动产公募REITs试点工作，积极落实重点商业项目开业和城市更新项目建设，不断夯实转型发展基础，使公司能够在行业调整过程中更好统筹当前经营和长远发展，持续积蓄转型升级动能。
　　（三）完善的不动产资产管理体系
　　公司持续培育和完善不动产“大资管”业务体系，形成了以主动管理及运营提升为核心，兼具募资融资、并购整合、资本运作的全链条运作能力，能够围绕商业消费、写字楼、仓储物流、酒店及公寓等多元业态提供综合资产管理服务，对在管项目预算、经营方案、重大融资、工程改造等事项实施全过程、专业化管理。公司同时建立了科学有效的风险评估与控制体系，通过项目全过程风险监测、风险识别、风险评估和风险应对，持续提升项目管理和客户服务质量。
　　（四）优秀的人才队伍
　　公司长期深耕不动产资产管理领域，在基金管理、投资研判、融资统筹、物业管理、招商运营、资本市场运作等细分领域培养形成了一批行业经验丰富、专业能力突出的骨干人才，能够开展基金募集、基金管理、资产管理、并购整合、资产证券化及公募REITs等复杂业务。同时，公司坚持党管干部、党管人才原则，持续加强干部队伍建设和人才梯队规划，注重战略性储备、前瞻性培养和规范化选拔，积极完善激励约束机制，不断增强组织活力和专业能力。深厚的专业人才储备和持续优化的人才管理机制，为公司穿越行业周期、推进战略落地提供了重要保障。
　　（五）良好的品牌形象
　　公司在不动产资产管理领域建立了良好的品牌形象。公司子公司光控安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人；公司旗下商业消费品牌“大融城”秉承服务人民美好生活的理念，在全国主要一、二线城市及多个消费热点城市打造了具有区域特色的标杆项目，受到消费者、商业品牌、合作伙伴和行业机构的广泛认可。报告期内，公司旗下光大安石连续第十二年蝉联由中指研究院颁布的“2026中国不动产基金综合能力优秀企业TOP10”榜首。
　　四、可能面对的风险
　　1、市场及经营风险
　　不动产资产管理行业与宏观经济、社会消费、企业经营以及资本市场环境密切相关。2026年上半年社会消费品零售总额增长1.3%，其中5月份社会消费品零售总额增长率-0.6%，国民消费意愿整体处于相对低迷状态。外部环境存在不确定性，国内需求恢复基础仍需巩固，部分城市和业态仍处于供需再平衡阶段。公司不同业态的在管项目可能面临需求不足、租户经营承压、市场租金波动、区域竞争加剧等风险。
　　面对上述风险挑战，公司将持续强化“一项目一策”管理，动态优化招商运营、租赁服务、成本管控和安全生产措施，完善项目经营指标跟踪和重大事项决策机制，提升在管项目经营韧性和管理质效。
　　2、财务管理风险
　　当前，我国房地产行业整体处于向发展新模式转型和调整筑底阶段，资本市场对于涉房企业的信心恢复仍需时间。不动产项目融资安排、资产处置节奏、资金回笼效率等因素可能对公司财务管理提出更高要求，公司在一定时期内仍面临流动性压力。
　　对此，公司将坚持稳健财务策略，持续加强资金计划统筹和融资渠道维护，积极把握适度宽松货币政策和多层次REITs市场建设带来的机会，优化融资结构、压降融资成本、提升资金使用效率；同时，公司将进一步夯实在管资产运营管理，加快成熟资产培育和低效资产盘活，推动资金回流与业务转型形成良性循环。
　　3、资产减值风险
　　截至2026年6月末，公司商誉余额5.08亿元，主要系公司受让光大安石和安石资管各51%股权的价格超过并购日公司享有的可辨认净资产公允价值所形成。未来，如果公司业务推进不及预期，不排除会出现进一步计提商誉减值的可能性。此外，公司投资的部分在管项目受剩余土地使用年限较短、市场需求减弱、业务增长预期放缓等因素影响，项目估值面临一定的减值压力。对此，公司将多措并举提升经营质效，改善资产组和项目端的盈利水平，缓释减值压力。一方面，实施成本费用管控，通过加强预算管理、优化组织架构等多种方式压降运营开支，持续降本增效；另一方面，持续提升专业不动产运营管理能力，全力推进商业不动产REITs申报发行，稳定并逐步提升经营净利润。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的业务情况　　报告期内，公司主要从事不动产资产管理和不动产投资业务：　　1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取城市综合体、商业消费项目、写字楼、仓储物流基础设施等各类已建成或亟需改造升级的持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过为项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司主要从事不动产资产管理和不动产投资业务：
　　1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取城市综合体、商业消费项目、写字楼、仓储物流基础设施等各类已建成或亟需改造升级的持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过为项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。报告期内，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、开发代建服务、项目运营监管、资本市场服务在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的竞争优势。
　　2、不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产基金的基金份额，投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投资和资产管理业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资产管理业务竞争能力。公司通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价值，谨慎决策，以期获取投资收益。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2025年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济顶压前行、向新向优发展，经济社会发展主要目标顺利完成。根据国家统计局数据，2025年国内生产总值140.19万亿元，同比增长5.0%；全年社会消费品零售总额50.12万亿元，同比增长3.7%，服务零售额增长5.5%；居民消费价格总体保持平稳，全年CPI同比持平。与此同时，房地产开发行业仍承受一定压力，全年房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积8.81亿平方米、销售额8.39万亿元，分别下降8.7%和12.6%。总体看，我国经济长期向好的基本趋势没有改变，内需修复、产业升级和新质生产力培育带来的空间需求为不动产相关行业提供了新的支撑，但宏观经济仍处于新旧动能转换及房地产行业调整企稳阶段，微观市场主体预期改善仍需时间。
　　不动产运营表现方面，报告期内各业态物业资产整体承受供需再平衡压力，细分业态呈现结构分化特征。就商业消费业态而言，受促消费政策、“以旧换新”以及文旅出行活跃等因素带动，运动服饰、消费电子、潮玩杂货、宠物消费、平价餐饮等细分赛道租赁需求有所改善，但居民消费整体仍偏审慎，项目间分化加大。根据世邦魏理仕等研究机构数据，2025年全国零售物业新增供应和净吸纳量分别为322万平方米和252万平方米，年末全国平均空置率为7.6%，购物中心首层租金全年下跌1.9%；重点城市中，上海核心商圈优质购物中心年末空置率为8.4%、租金同比下降4.3%，北京零售物业空置率为7.2%、租金同比下降9.5%。就写字楼业态而言，综合仲量联行及世邦魏理仕研究数据，2025年一线城市甲级办公楼需求端较前一年度有所修复，但新增供应持续释放，年末全国办公楼平均空置率升至24.7%，全年租金累计下跌10.4%；其中上海甲级办公楼空置率24.3%、租金同比下降11.6%，北京甲级办公楼空置率11.6%、租金同比下降18.2%。就仓储物流业态而言，2025年全国净吸纳量创下历史新高，但新增供应亦集中释放，推升年末全国平均空置率达18.6%，全年租金下跌12.8%；分区域看，华东市场通过大幅降租实现较高去化，市场租金水平同比跌幅接近20%；华南市场新增供给规模较大，物流企业和业主普遍通过降租续租、优化布局等方式应对市场波动；西南、华中市场逐步企稳止跌。
　　不动产大宗交易方面，2025年市场整体仍处于调整期，全年成交延续收缩态势。根据高力国际研究，国内不动产大宗交易总金额约1,346亿元，较上年下降约30%。区域分布上，华东地区仍为最活跃市场，成交金额约占全国一半；上海、北京两地仍是核心成交区域，其中上海全年成交金额近499亿元，北京约181亿元，均处于近年来相对低位，且成交额超过10亿元人民币的大额交易明显减少。分业态看，写字楼物业仍为成交占比最高的资产类型，占全年成交金额的34%。分投资主体看，内资买方占据主导，外资参与程度偏低，险资、民企及部分产业资本保持一定活跃度，交易方式中资产交易和司法拍卖占比提高。整体来看，报告期内不动产大宗投资市场仍处于估值调整和风险偏好修复阶段，投资方决策更趋审慎，成交价格承压、折价成交增多的特征较为明显。
　　不动产资产管理行业方面，2025年不动产代建行业持续扩容，头部化、专业化和平台化趋势更加明显。根据中指研究院相关统计，百强房企代建业务已布局超过160个城市；按新签约面积计算，TOP5企业占比41%，TOP15企业占比超过80%，行业集中度处于高位。分业务模式看，商业代建占比约74%，政府代建和资本代建占比分别为21.6%和4.4%；分区域看，长三角、京津冀、粤港澳、成渝和中西部等主要城市群合计占比78.3%。短期看，不动产代建代管行业竞争预期加剧；中长期看，兼具募投管退一体化能力、复杂项目纾困能力、精细化运营能力以及资本市场对接能力的专业平台有望在市场竞争中占据优势地位。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，面对经济周期波动与行业供求压力并存的新形势、新挑战，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻中央经济工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实上级党委各项工作要求，围绕专注主业、完善治理、错位发展的工作思路，统筹稳经营、化风险、促改革、助民生各项任务，持续夯实不动产资产管理核心能力。报告期内，公司主要开展了以下工作：
　　1、坚持主业聚焦，完善“大资管”服务体系
　　报告期内，公司进一步聚焦不动产资产管理主业，持续完善“大资管”服务体系，打造基金投资管理、受托管理、可研服务、品牌输出、开发代建、项目代管、专业咨询等多元化轻资产服务产品矩阵，加强城市更新、产业园区、“保交楼”代建等细分赛道业务拓展力度，满足客户多元化服务需求。报告期内，公司新签温州乐清、龙湾住宅项目开发代建业务，济南、苏州住宅项目代管业务，以及厦门五缘湾、增城产业园咨询服务业务等，轻资产业务覆盖范围与客户结构持续优化，“安石建管”品牌影响力持续提升，年内入选多家知名金融机构相关服务白名单。
　　2、坚持资管提质，释放项目管理效能
　　报告期内，公司坚持以资产管理赋能实体经济发展、服务人民美好生活。一是依托“大融城”商业消费管理能力，提升项目招商组织、活动策划与消费者服务水平，推动中关村ArtPark大融城、南京健康大融城、成都锦江大融城等项目如期开业。二是积极推动光大集团系统资源协同，引入光大集团成员企业资源，通过客户双向导流、驻点服务、专属产品活动等方式，全场景、多维度构建“大融城+”协同机制。三是积极响应中央持续推进城市更新行动部署，高质量推进中关村项目城市更新施工、验收与开业组织。四是顺应多层次REITs市场发展方向，推动以在管优质项目组建资产组合参与商业不动产公募REITs试点申报，并同步提升项目规范化运营水平与资本市场对接能力。五是严格落实各在管项目安全生产主体责任，年内在管项目未发生重大安全生产事故。
　　3、坚持风险防范，筑牢流动性安全防线
　　公司坚持稳健财务策略，强化资金统筹与重点融资工作，不断提升现金流管理的前瞻性与精准性，稳妥安排债券发行及到期债务偿还计划，确保各类融资渠道畅通。报告期内，公司新增发行6.7亿元中期票据，并通过处置参股企业股权、加快土地收储等方式实现较大额资金回流，同时进一步加强预算执行与过程管控，持续增强资金保障能力与资金使用效率。在项目流动性管理方面，公司把握社会融资成本下行机遇，结合经营实际，持续推进在管项目融资置换与结构优化，多个项目实现综合融资成本下行及偿债计划优化，项目财务韧性得到进一步提升。
　　4、坚持党建引领，完善企业治理体系
　　公司坚持和加强党的全面领导，持续推动党建工作与公司治理、经营管理深度融合，完善决策机制与权责边界，提升规范运作水平。报告期内，公司扎实推进各类巡视、巡察、审计整改等工作，完善相关制度体系，增补或修订审计整改、违规问责、风险管理、费用报销等制度文件，进一步健全下属平台及在管企业重大重要事项管控清单与授权管理机制；同步推进公司章程及股东会、董事会议事规则优化，并按要求完成监事会撤销相关工作。公司还加快推进数字化建设，围绕费用控制、档案管理等场景开展系统优化，以提升管理效率与数据质量。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、央企背景与丰富的股东协同资源
　　公司作为光大集团实际控制的A股上市平台，依托中央金融企业背景、上市平台功能、集团产融协同资源，在信用支撑、资源整合、对外合作和业务联动等方面具备较强优势。公司深化“大融城+”商业消费场景协同，推动光大集团下属企业在重点大融城项目常态化驻点，落地专属产品、特色活动和双向导流场景，持续推进光大云缴费等线上线下一体化应用落地。同时，公司还依托在管优质项目和专业不动产资产管理能力，为光大集团下属企业提供办公入驻、物业服务、开发代建、运营监督等服务支持，提升协同发展的深度和广度，为公司拓展业务、加快转型提供了有力支撑。
　　2、清晰的战略指引
　　公司深刻洞察不动产行业周期变化和长期发展趋势，坚定以不动产资产管理为核心主业，战略方向明确，实施路径清晰。为把握发展机遇，公司一方面坚持盘活存量、做优运营、强化管理，着力稳住在管项目经营基本盘；另一方面主动把握多层次REITs市场建设、城市更新、提振消费、创新场景等政策和市场机遇，稳步推动商业不动产公募REITs试点，积极落实重点商业项目开业和城市更新项目建设，不断夯实转型发展基础，使公司能够在行业调整过程中更好统筹当前经营和长远发展，持续积蓄转型升级动能。
　　3、完善的不动产资产管理体系
　　公司持续培育和完善不动产“大资管”业务体系，形成了覆盖“募资、投资、管理、退出”的全链条运作能力，能够围绕商业消费、仓储物流、写字楼等多元业态提供综合资产管理服务，对在管项目预算、经营方案、重大融资、工程改造等事项实施全过程、专业化管理。公司还建立了科学有效的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不动产资产管理的各个环节进行全面风险管控。
　　4、优秀的人才队伍
　　公司长期深耕不动产资产管理领域，在基金管理、投资研判、融资统筹、物业管理、招商运营、资本市场运作等细分领域培养形成了一批行业经验丰富、专业能力突出的骨干人才，能够开展基金募集、基金管理、资产管理、并购整合、资产证券化及公募REITs等复杂业务。同时，公司坚持党管干部、党管人才原则，持续加强干部队伍建设和人才梯队规划，注重战略性储备、前瞻性培养和规范化选拔，积极完善激励约束机制，不断增强组织活力和专业能力。较为稳定的核心团队、较强的跨专业协同能力以及持续优化的人才机制，为公司穿越行业周期、推进战略落地提供了重要保障。
　　5、良好的品牌形象
　　公司在不动产资产管理领域建立了良好的品牌形象。公司子公司光控安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人，旗下商业消费品牌“大融城”在全国主要　　一、二线城市及多个消费热点城市打造了有区域特色的标杆项目，受到消费者和商业品牌广泛认可。
　　报告期内，公司旗下光大安石连续第十一年蝉联由中指研究院颁布的“2025中国不动产基金综合能力优秀企业TOP10”榜首，另荣获由克尔瑞资管颁发的“2025中国不动产资管综合实力TOP10”、观点指数研究院颁发的“2025年度影响力不动产基金品牌TOP10”、上海市国际股权投资基金协会颁发的“2025最佳不动产资产管理机构”等荣誉称号。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入12.42亿元，较上年减少31.68%；实现归属于公司所有者净利润为-13.91亿元，较上年持平。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2026年，我国经济运行仍将面临外部环境复杂多变、内需修复仍需巩固等压力，但经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大的基本面没有改变。2026年是“十五五”开局之年，宏观政策将继续坚持稳中求进、提质增效，政府工作报告明确提出了GDP增长4.5%-5%、CPI涨幅2%左右的社会经济发展目标，预计将为不动产行业市场发展提供较为稳定的外部环境。
　　从不动产运营管理行业看，各类商业消费业态项目有望受益于提振消费政策延续、服务消费扩容以及体验型消费需求增长，但新增供应仍处高位、品牌扩张趋于审慎等因素不容忽视，市场竞争将对各类商业消费项目的精准定位、场景营造和精细招商能力提出更高要求。写字楼市场预计处于去化压力释放阶段，市场整体呈现租户主导、存量博弈格局。仓储物流市场方面，即时零售、先进制造、第三方物流、跨境电子商务等行业需求有望为市场企稳形成一定支撑作用，但以华南为代表的部分区域子市场即将迎来供给高峰，租金承压、区域分化加深的格局预计仍将延续。
　　从不动产大宗投资行业看，投资人风险偏好修复仍需时间，外资背景投资机构持续减配，内资投资机构更加聚焦资产现金流稳定性和后续资本运作空间，位于核心区位、运营基础较好、具备改造提升潜力的商业消费、长租公寓、仓储物流、工业厂房资产仍将持续受到关注。此外，多层次REITs市场建设正在为行业注入新的发展动能，随着国家发展改革委进一步优化基础设施REITs扩募和新购入项目申报机制、证监会正式推出商业不动产公募REITs试点，我国公募REITs常态化发行、扩募机制优化与商业不动产证券化工具协同发展成效显著，预期优质持有型不动产的定价发现、权益融资和退出渠道将得到进一步畅通。
　　从不动产代建代管及资产管理行业看，我国房地产发展新模式的逐步成型与中央对持续开展城市更新行动的指导要求为市场带来更多积极变量，“好房子”建设、城市更新、困境项目盘活、政府代建、资本代建、项目监管等细分领域具备较大拓展空间。另一方面，在经历了行业发展初期的规模竞争主导阶段，更多市场主体逐步由单纯追求规模转向规模与效益并重，行业竞争进一步聚焦于产品能力、交付能力、成本管控能力和资本市场对接能力的比拼。
　　(二)公司发展战略
　　公司将持续聚焦不动产资产管理主责主业，紧紧抓住我国大力提振内需、持续开展城市更新行动及建设多层次REITs市场等政策机遇，发挥好公司在商业消费资产管理、写字楼资产管理、仓储物流基础设施资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募REITs等细分领域的专业优势，在服务实体、服务民生中发挥核心功能，实现经济效益与社会效益的有机统一，打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。
　　(三)经营计划
　　2026年，公司将继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党中央决策部署，认真落实上级党委工作要求，坚持稳中求进工作总基调，聚焦不动产资产管理主责主业，推动公司高质量发展。主要工作措施如下：
　　1、强化战略引领，聚焦主责主业
　　公司将紧扣“十五五”开局要求，以光大集团发展战略为牵引，科学谋划和制定公司战略规划，统筹安排好稳定经营与转型发展一揽子任务，结合公司实际设定“十五五”时期的发展目标、业务结构和关键指标体系，并统筹安排业务布局优化、组织架构调整、人才队伍建设等配套举措，以更好发挥公司在不动产主动管理、资产盘活、资本市场对接和品牌运营等方面的专业优势，增强服务实体经济和社会民生的能力，着力打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。
　　2、坚持轻重协同，拓展管理规模
　　公司将继续在有效控制风险的前提下，以受托管理、开发代建、专业咨询、项目监管、品牌输出等轻资产模式为主，积极对接政府平台、金融机构、地方国企及各类优质业主资源，稳步扩大管理规模和业务覆盖面。围绕客户多元化需求，持续丰富业务产品矩阵，提升项目获取、方案输出、过程管控和综合服务能力，进一步做强做优“安石建管”等业务品牌，巩固公司在细分市场中的专业口碑和行业影响力。
　　3、坚持精益运营，夯实项目基础
　　公司将把提升在管项目经营质效摆在更加突出位置，持续强化“一项目一策”精准化管理，围绕商业、办公、物流等不同业态特点，动态优化经营方案和资源配置。对于商业消费项目，将坚持以首店经济、灵活业态、科技赋能、绿色低碳等经营策略，打造有光大特色的商业消费运营服务能力，响应和满足人民群众不断变化的消费需求；对于写字楼和仓储物流项目，将结合市场变化优化客户结构和租赁策略，提升资产去化效率和运营韧性。同时，公司将持续抓好工程质量、维修改造和服务标准建设，以“时时放心不下”的责任感做好安全生产监督管理，为在管项目长期稳健经营夯实基础。
　　4、抢抓政策机遇，探索REITs闭环
　　公司将努力把握多层次REITs市场建设为行业带来的发展机遇，深入研究商业不动产公募REITs相关政策，强化与监管机构的沟通交流，依托“大融城”等成熟项目资源，积极推动商业不动产公募REITs申报发行工作取得进展，畅通公司不动产资产管理“募、投、管、退”模式闭环、实现社会效益和可持续发展的协调统一。与此同时，公司也将结合资产禀赋和市场环境，统筹研究基础设施公募REITs、持有型不动产资产证券化、Pre-REITs基金等创新路径，提升资本运作能力和成熟资产盘活水平。
　　5、统筹盘活退出，提高财务效能
　　公司将坚持运营提升与资产盘活相结合，按照市场化、专业化原则，积极推动成熟项目退出和存量资产处置，持续增强资金回流能力。围绕部分具备交易条件的商业、办公、仓库及其他可售类资产，公司将把握市场窗口，灵活研究大宗交易、资产转让、股权处置等多种方式，提升资产周转效率。与此同时，公司将进一步优化融资安排和预算管理，统筹抓好项目再融资、融资置换、现金流平衡和资金计划管控，不断提高资金使用效率和整体财务效能，为公司转型发展提供更有力支撑。
　　6、完善治理机制，提升管理质效
　　公司将持续完善现代企业治理和总部管理体系，推动党的领导与公司治理有机统一，进一步提升制度执行力、风险管控力和经营协同力。围绕授权管理、预算管理、合同管理、采购管理、安全管理、投资管理等重点环节，持续健全制度体系和工作机制，强化对子公司、下属平台及在管项目（企业）的监督、检查、指导和服务力度。
　　7、强化组织建设，激发队伍活力
　　公司将坚持把干部人才队伍建设作为推动转型发展的关键支撑，结合主责主业发展方向，持续优化组织架构和岗位配置，提升人岗匹配度和组织运行效率，加强复合型、专业型人才培养，完善干部梯队建设和后备人才储备机制。同时，公司将进一步健全考核评价和激励约束机制，突出业绩导向、价值创造导向和责任担当导向，充分调动干部员工干事创业积极性，营造团结奋进、担当实干的良好氛围。
　　(四)可能面对的风险
　　1、市场风险
　　不动产资产管理行业与宏观经济、社会消费、企业经营等情况密切相关。当前，我国经济发展中老问题、新挑战仍然不少，外部环境变化影响加深，国内供强需弱矛盾突出，重点领域风险隐患较多，叠加部分城市、部分不动产业态类别仍处于供需再平衡进程中，导致各业态不动产市场面临不同程度经营压力。
　　尽管公司在管不动产资产组合经营表现总体稳健，但仍受到市场竞争加剧带来的挑战，不排除部分在管项目继续面临区域消费下行、承租企业经营收缩、竞争对手低价抢占市场等复杂经营情况。对此，公司将充分预估潜在市场风险，一方面加强“一项目一策”精准化管理，根据市场变化动态调整经营策略、提高决策效率；另一方面坚持统筹发展与安全，持续加强对在管项目的风险监控工作，加强风险的辨识、应对与化解。
　　2、财务风险
　　当前，我国房地产行业处于向发展新模式转型过渡阶段，资本市场对涉房企业信心恢复仍需时间，预计公司仍将在一定时期内承担较大流动性压力。为加强风险应对，公司一方面将把握国家继续实施适度宽松货币政策带来的机会，努力优化融资计划、压降融资成本、提高资金效率，同时继续积极争取大股东支持；另一方面将进一步夯实对在管资产的运营管理，利用好多层次REITs市场建设等政策机遇，加快构建成熟项目资本循环，守住不发生流动性风险的底线。
　　3、商誉减值风险
　　2025年，公司确认商誉减值损失约1.82亿元，相关商誉主要系公司收购光大安石和安石资管各51%股权的价格超过并购日公司享有的可辨认净资产公允价值所形成。在确认上述商誉减值损失后，公司商誉余额约为5.08亿元。如果公司相关业务未来推进不及预期，不排除进一步计提商誉减值的风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　2025年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国国民经济顶住压力、迎难而上，经济运行总体平稳、稳中向好。据国家统计局初步核算，上半年我国国内生产总值达660,536亿元，同比增长5.3%；市场销售增速回升，社会消费品零售总额同比增长5.0%；居民消费价格保持平稳，CPI同比下降0.1%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长2.8%；全国房地产开发投资下降11.2%，新建商品房销售面积同比下降3.5%，销售额同比下降5.5%。总体看，我国经济大盘保持稳定，同时也面临外部环境复杂多变、内部结构性矛盾尚未根本性缓解等挑战，经济运行的基础... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　2025年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国国民经济顶住压力、迎难而上，经济运行总体平稳、稳中向好。据国家统计局初步核算，上半年我国国内生产总值达660,536亿元，同比增长5.3%；市场销售增速回升，社会消费品零售总额同比增长5.0%；居民消费价格保持平稳，CPI同比下降0.1%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长2.8%；全国房地产开发投资下降11.2%，新建商品房销售面积同比下降3.5%，销售额同比下降5.5%。总体看，我国经济大盘保持稳定，同时也面临外部环境复杂多变、内部结构性矛盾尚未根本性缓解等挑战，经济运行的基础还需要加固；房地产行业仍处于新旧模式转换和调整企稳的重要阶段，预期将随着调控政策效力的逐步显现积蓄更多高质量发展动能。
　　不动产运营表现方面，2025年上半年，我国主要城市各业态运营类不动产仍总体面临供需压力。对于消费基础设施，受消费品“以旧换新”等政策刺激，上半年家用家电、电子产品等零售总额增长较快，但时尚零售、餐饮则仍面临需求压力，上半年限额以上服装、鞋帽、针纺织品消费及餐饮消费分别增长3.1%及4.3%，低于社会零售总额增长水平。线下零售消费增长乏力致使消费基础设施运营表现总体承压，据仲量联行统计，中国21个主要城市一季度优质零售物业首层租金下滑3.9%，降幅较去年同期扩大，预期市场空置率将持续上扬、租金持续承压。对于写字楼物业，一线城市甲级写字楼市场需求目前仍以成本驱动型搬迁为主，市场增量回升偏慢，物业持有方普遍采取“以价换量”策略，并结合延长免租期、主动提供租约重组方案等灵活策略维系出租率水平。根据高力国际报告，上半年上海市甲级写字楼市场租金延续下行趋势，竞争进入白热化阶段；北京市甲级写字楼市场呈现区域分化态势，新增需求主要集中于中关村、丽泽及金融街等部分子市场，但整体需求偏弱，预期短期内租金仍将处于下行通道。对于仓储物流基础设施，随外部环境不确定性增强、跨境电商放缓扩张速度及华南等重点区域迎来新增供给高峰，预期市场整体租金及空置率水平亦将承压。
　　不动产投资市场方面，上半年主要城市不动产大宗交易总体呈收缩态势，成交额集中于部分一线城市大宗单体物业交易、跨区域资产包交易等。从投资人构成来看，境内保险机构、自用型企业（含银行）及部分地产私募基金投资人表现相对活跃，外资投资人参与投资交易的数量及金额继续下降。从成交物业类型上看，一线城市高品质写字楼、城市更新项目，以及人口流入区域的消费基础设施项目、华南等热点区域仓储物流基础设施项目更受投资人关注。
　　不动产资产管理行业方面，上半年不动产代建代管市场表现良好，市场头部化趋势更为明显。根据克尔瑞研究数据，上半年行业前二十名企业新增拓展管理面积同比增长28%，较一季度高出22个百分点。随着建设“好房子”要求被首次写入政府工作报告以及《住宅项目规范》的正式施行，产品能力较强的头部代建代管机构迎来更多市场机会；部分国有企业、金融机构背景企业发挥自身比较优势，把握政府代建、资本代建等细分领域机遇加快布局，使行业总体呈现“头部集中、特色分化”特征。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年上半年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决贯彻党中央决策部署，认真落实上级党委各项工作要求，统筹稳经营、化风险、谋发展、助民生各项工作，着力打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。报告期内，公司主要开展了以下工作：
　　1、提高展业能力，巩固市场地位
　　报告期内，公司进一步聚焦不动产资产管理主责主业，努力在有效控制风险的前提下，以受托管理、开发代建、专业咨询、品牌输出等轻资产形式巩固和扩大管理规模，做强做优“安石建管”等企业品牌。报告期内，公司新增拓展厦门五缘湾商业项目、广州增城外贸产业园项目咨询服务业务，以及苏州吴中、济南历下住宅项目监管服务业务等多个项目机会。
　　2、强化项目管理，夯实业绩基础
　　报告期内，公司积极应对经济环境及市场竞争挑战，加强“一项目一策”精准化管理，坚持以不动产资产管理赋能社会经济发展、服务人民美好生活。一是依托“大融城”系列消费基础设施项目，奋力打造有光大特色的商业消费运营服务能力，通过首店经济、灵活业态、科技赋能、绿色低碳等方式，响应和满足人民群众不断变化的消费需求，报告期内实现北京中关村Art Park大融城（西区）、成都锦江大融城、南京健康大融城等多个项目开业。二是深入挖掘市场潜力，主动对接光大集团体系内企业资源，加快仓储物流基础设施、写字楼等项目租赁去化。三是响应城市更新行动号召，高质量推进中关村Art Park大融城等重点城市更新项目的施工建设。四是持之以恒加强各项目安全生产管理，确保工程进度及施工质量达标。
　　3、强化风险意识，筑牢安全防线
　　报告期内，公司正面应对行业转型带来的各项挑战，坚持底线思维、极限思维，多措并举维护公司流动性安全。一是加强市场沟通力度，报告期内各类融资渠道持续畅通，按期足额兑付上市公司到期债券，成功落实部分在管项目大额融资置换及成本压降；二是强化资金统筹使用，提高大额资金收支规划的前瞻性、精准性；三是深挖资产盘活空间，报告期内加快非主业低效资产处置，实现大额资金回流，进一步巩固了公司流动性安全水平。
　　4、提高内控水平，健全制度体系
　　报告期内，公司以各类审计整改、巡察反馈意见整改为契机，全面落实从严治党、从严治企要求，重点增补了《审计整改工作规范》《关于加强审计工作的实施方案》等多项制度文件，制定或修订了《公司费用报销管理规定》及下属平台公司重大重要事项管控清单等制度文件，扎实推进公司费用控制、档案管理系统信息化建设，不断强化总部职能、提高管理质效。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1、清晰的战略定位
　　公司深刻洞察房地产行业周期规律及长期发展趋势，坚定以不动产资产管理为核心主业，持续培育和完善不动产“大资管”业务体系。凭借长期专注的战略定位，公司在不动产资产管理领域建立了广泛的行业资源网络，积累了丰富的客户资源，培育了专业的人才队伍，有能力在行业转型过程中发挥自身竞争优势，把握住我国房地产行业构建发展新模式带来的机遇期，打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。
　　2、优秀的人才队伍
　　公司始终注重人才梯队建设和员工职业技能培训，在长期业务实践中，公司围绕不动产资产管理核心主业培养了一批行业经验丰富、专业能力突出的优秀人才，在不动产投资、融资、物业管理、招商运营、资本市场等细分领域分别组建了专家团队。同时，公司还依托完善的人才管理体系，不断吸引视野广阔、技能过硬的中高端人才加盟。凭借优秀的人才队伍，公司有能力一体化开展不动产基金募集、基金管理、资产管理、并购整合、资产证券化及公募REITs等复杂业务，在激烈的市场竞争格局中占据优势。
　　3、完善的业务体系
　　公司构建了完善的资产管理业务体系，具备“募、投、管、退”全产业链闭环运作能力，能够为包括消费基础设施、仓储物流基础设施、写字楼、长租公寓及酒店在内的多业态不动产提供综合资产管理服务，有能力主导大型城市综合体开发、超大型住宅社区建设管理、城市更新及复杂不动产项目的续建、改造，开展不动产项目规划定位、价值诊断、代理开发、建设监管业务，为在管基金、在管项目及各类合作伙伴提供一站式不动产资产管理解决方案。公司还建立了科学有效的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不动产资产管理的各个环节进行全面风险管控，以最大程度保障基金投资人、资产委托方的利益。
　　4、良好的品牌形象
　　公司在不动产资产管理领域长期享有良好的品牌声誉。公司子公司光控安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人；公司旗下消费基础设施品牌“大融城”秉承服务人民美好生活的核心理念，在全国主要一、二线城市及多个消费热点城市打造了有区域特色的标杆和名品项目，受到所在城市消费者及商业品牌的广泛认可。
　　报告期内，公司旗下光大安石连续第十一年蝉联由中指研究院颁布的“2025中国不动产基金综合能力优秀企业TOP10”榜首，并荣获由克尔瑞资管颁布的“2025中国不动产资管综合实力TOP10”、“2025中国不动产商管综合实力TOP20”、“2025中国不动产资管‘管理运营力’领域标杆企业奖”等多项荣誉称号。公司在管西安大融城项目入选由中购联等机构颁布的“2025新媒体营销星秀榜”，中关村Art Park大融城项目、成都锦江大融城项目入选由中购联等机构颁布的“2025待开业购物中心星秀榜”。

　　四、可能面对的风险
　　1、市场风险
　　当前外部环境带来的不确定性整体上升、不动产市场需求相对疲软，部分城市和业态不动产资产仍处于新增供给集中入市阶段，预期下半年国内主要城市不动产市场仍将面临经营压力。
　　尽管公司在管资产组合经营表现总体稳健，但各项目仍受到市场竞争加剧带来的挑战，不排除部分在管项目面临区域消费下行、承租企业经营收缩、竞争对手低价抢占市场等复杂经营情况，市场整体租金及出租率水平承压亦可能传导并致使公司部分在管项目的公允价值相关指标出现波动起伏。对此，公司将充分预估潜在市场风险，一方面加强“一项目一策”精准化管理，根据市场变化动态调整经营策略、提高决策效率；另一方面坚持统筹发展与安全，持续加强对在管项目的风险监控工作，加强风险的辨识、应对与化解，最大程度维护在管项目良好稳定的经营态势。
　　2、财务风险
　　当前，我国房地产行业处于新旧模式转换和调整企稳的重要阶段，行业流动性短期内处于偏紧区间，预期公司仍将在未来一段时期内承担较大流动性压力。
　　为加强风险应对，公司一方面将把握国家施行适度宽松货币政策带来的机会，努力优化融资计划、压降融资成本、提高资金效率，同时继续积极沟通上级单位、争取股东支持；另一方面将进一步夯实对在管资产的运营管理，加快成熟项目、低效资产的处置去化与资金回笼，坚决守住不发生流动性风险的底线。
　　3、商誉减值风险
　　截至2025年6月末，公司商誉余额6.90亿元，主要系公司受让光大安石和安石资管各51%股权的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务推进不及预期，不排除会出现计提商誉减值的可能性。 收起▲