一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　2024年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济社会大局保持稳定，经济回升向好的态势得到巩固和增强。同时，在国内外环境发生深刻变化的背景下，经济运行面临的不稳定不确定因素亦有所增多，进一步回升向好还需要克服有效需求不足、企业经营压力较大、重点领域风险隐患较多等挑战。从上半年国民经济运行的主要统计指标看，我国经济运行总体平稳，国内生产总值达616,836亿元，同比增长5.0%；居民消费价格温和回升，CPI同比增长0.1%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长3.9%，其中房地产开发投资下降10.1%；全国新建商品房销售面积同比下... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　2024年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济社会大局保持稳定，经济回升向好的态势得到巩固和增强。同时，在国内外环境发生深刻变化的背景下，经济运行面临的不稳定不确定因素亦有所增多，进一步回升向好还需要克服有效需求不足、企业经营压力较大、重点领域风险隐患较多等挑战。从上半年国民经济运行的主要统计指标看，我国经济运行总体平稳，国内生产总值达616,836亿元，同比增长5.0%；居民消费价格温和回升，CPI同比增长0.1%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长3.9%，其中房地产开发投资下降10.1%；全国新建商品房销售面积同比下降19.0%，销售额同比下降25.0%。总体看，当前经济运行仍面临一些困难挑战，房地产行业处于调整企稳的进程中，而随政策效应持续显现，市场积极因素亦在聚集和增多。我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大没有改变，回升向好是当前经济运行的基本趋势。
　　不动产运营表现方面，2024年上半年，消费、办公、仓储物流等各业态类别的不动产运营面临市场需求偏弱带来的压力。对于消费类物业，随着居民消费从补偿性消费向常态化回归，上半年社会消费品零售总额同比增长3.7%，较去年同期增幅收窄4.5个百分点。购物中心等消费基础设施面临零售业态商户扩张放缓和体验业态商户承租能力减弱带来的挑战，租金增长空间受限。据仲量联行统计，一季度以来中国主要城市优质购物中心首层平均租金环比下滑，尚未实现止跌企稳。对于办公类物业，一线城市甲级写字楼市场需求仍显不足，物业持有方多采取“以价换量”策略以期维持空置率稳定，尽管一线城市上半年新增供应有限，但激烈的租赁市场竞争仍导致办公类物业租金水平承压。根据高力国际报告，上半年上海市甲级写字楼市场整体租金已降至十年内最低水平。仓储物流类物业租赁市场维持分化态势。受跨境电商、新能源制造业等新兴行业需求扩张带动，华南市场空置率进一步下降、租金有所上涨，华东市场需求有所回暖，但租金尚未止跌；其他市场板块整体仍面临较大去化压力。
　　不动产投资大宗交易方面，上半年主要城市不动产大宗交易成交金额及笔数较去年同期保持小幅增长态势。据高力国际统计，上半年上海市、北京市成交金额领跑全国，成交额合计占全国主要城市不动产大宗交易成交总额四分之三以上。从物业类型看，办公类物业仍是最具成交规模的标的资产类型，长租公寓及酒店类物业成交金额及规模占比较去年同期有所提升，市场相对活跃。从市场参与主体看，部分房地产企业通过出售物业资产等方式加快资金回流，在为市场贡献部分较优质成交标的的同时，也加剧了大宗物业资产供给侧的竞争。
　　不动产资产管理行业方面，我国城市发展已进入城市更新的重要时期，城市建设由大规模增量开发转向存量提质改造和增量结构调整并重。党中央提出顺应行业供求关系的新变化，抓紧构建房地产行业发展新模式，促进房地产高质量发展。上半年内，房地产企业加快向不动产资产管理领域转型，在长租公寓、城市更新、绿色建筑、代建代管等领域发力布局，行业转型挑战与机遇并存。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2024年上半年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻党的二十大、二十届二中全会及中央经济工作会议精神，坚持高质量发展目标导向和稳中求进的工作总基调，聚焦不动产资产管理主责主业，努力开创公司高质量发展新局面。报告期内，公司主要工作措施如下：
　　1、强化资金管理，确保信用安全
　　报告期内，公司通过多种举措，加大募资力度，加速存量变现。一方面加强信用融资产品发行力度，另一方面加强可售物业去化及存量资产盘活，在保障流动性安全的基础上，努力提升资金使用效率。同时，公司着力深化与各类金融机构合作，融资渠道持续畅通，融资规模及融资成本均保持在合理水平区间。对于各项到期债务，提前筹划并落实，确保按期偿还。
　　2、强化核心主业，深耕主责主业
　　报告期内，公司继续把握房地产行业构建新发展模式所带来的机遇，持续发力“大资管”业务模式，积极服务企业及项目需求，加快培育咨询服务、代建开发、项目监管业务，持续扩大不动产“大资管”业务规模。公司成功签约或中标青岛综合体项目定位和福州商业项目管理咨询业务、浙江住宅项目和重庆商业项目运营监管业务等，不断提升公司市场影响力与行业竞争力。
　　3、强化项目管理，夯实业绩基础
　　报告期内，公司以项目管理为重点，采取有力举措，巩固和提升关键经营指标。一是动态监测评估消费基础设施项目承租商户经营表现，及时优化项目品牌组合，努力提升消费者满意度和忠诚度。二是加强在管资产精细化服务，成功为部分在管写字楼及仓储基础设施项目引入优质大宗承租方，进一步提升出租率和租户质量。三是抓住利率下行的窗口期，逐一对接在管项目存续融资机构，实现融资置换及存续融资成本降低。四是加强在管项目的安全生产、工程质量、工程进度等管理，保障施工高质量完成、高品质交付。
　　4、强化内控建设，完善制度体系
　　报告期内，公司落实全面从严治企要求，结合公司实际，健全管理制度体系，完善总部管控及在管企业内部管理。上半年，公司制定和修订了《公司章程》《采购管理办法》《薪酬管理制度》《保密工作管理规定》《信息系统建设与运行维护管理制度》《股东大会规则》《董事会议事规则》以及董事会各专业委员会实施细则等重要制度，同时加强对制度文件的培训宣贯与执行落实工作，进一步强化公司内控建设。

　　三、风险因素
　　1、市场风险
　　下半年，预期国内总需求不足对于经济增长的制约仍将持续一段时间，不动产资产管理及运营也将持续承压。特别是办公类物业市场供求失衡，空置率走高，通过自身经营保持流动性平稳的压力上升。此外，由于居民消费意愿下降，大宗住房消费更趋谨慎，可能对公司在售公寓及住宅类物业去化带来压力。
　　面对市场挑战，公司将充分预估可能存在的市场风险，一方面结合市场环境变化，及时、灵活调整经营及销售策略，以符合市场实际的运营策略，加快经营性物业的租赁进度以及销售类物业的去化速度；另一方面全面加强运营管理，通过降本增效等方式，为项目平稳运营创造空间。公司将在经营管理过程中，持续做好风险的辨识和化解工作。
　　2、财务风险
　　下半年，预期金融政策整体将保持相对宽松的环境，但金融机构对于房地产行业的态度仍然偏于谨慎，公司仍然面临一定的流动性压力。一方面，公司将把握好政策机会，合理安排融资计划，不断优化财务结构，加快资金周转，多渠道降低资金成本，提高资金使用效率；另一方面，公司将积极争取各股东方的支持，同时，加强对公司存量资产的运营管理及销售去化，压降负债规模，努力确保公司流动性安全。
　　3、商誉减值风险
　　截至2024年6月末，公司商誉余额6.90亿元，主要系公司受让光大安石51%股权的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务推进不及预期，不排除会出现计提商誉减值的可能性。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、清晰的战略定位
　　公司深刻理解并主动把握房地产行业构建发展新模式带来的战略机遇，以打造国内领先的跨境不动产资产管理平台为目标，不断构建和完善不动产“大资管”体系，并围绕不动产资产管理核心主业提升核心竞争能力。在长期发展历程中，公司在不动产资产管理领域拓展了广泛的行业资源网络，积累了丰富的客户资源，培育了专业的人才队伍，有能力在行业转型过程中展现自身竞争优势，在不动产行业存量时代把握市场机遇、实现自身发展。
　　2、优秀的人才队伍
　　公司拥有一支视野广阔、经验丰富的核心管理团队，并凭借优良的品牌形象和领先的发展理念，不断吸引适合公司发展需要的各类人才加盟。公司管理团队行业视野广阔、专业经验丰富、背景优势互补、综合素质出色，在长期共事中形成了一致的价值理念与高效协作的工作氛围，能够把握行业发展机遇，引领公司持续、稳定、健康发展。同时，公司始终注重人才梯队建设和内部职业技能培训，聚焦不动产资产管理细分领域培育了一批专业水平高、业务能力强、综合素质硬的骨干人才，擅长复杂不动产项目开发、城市更新改造、资产运营与资本运作，有能力在激烈的市场竞争格局中取得优势。
　　3、完善的业务体系
　　公司长期专注于不动产资产管理业务，构建和完善不动产“大资管”体系，现已建立起较强的“募资、投资、管理、退出”全产业链闭环运作能力，在公募REITs、不动产私募投资基金管理及不动产资产管理等领域组建了专业团队，在消费基础设施、仓储基础设施、写字楼、长租公寓及酒店资产管理，大型城市综合体开发、超大型住宅社区建设管理、城市更新及复杂不动产项目续建、改造，以及不动产项目规划定位、价值诊断、代理开发、建设监管等方面积累了丰富的行业经验。凭借完整的产业链条，公司能够把握存量时代市场机遇，为在管基金及在管项目提供一体化解决方案。此外，公司还建立了完善的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不动产资产管理的各个环节进行全面风险管控，以最大程度保障基金投资人、资产委托方的利益。
　　4、良好的品牌形象
　　公司在主营业务领域长期享有良好的品牌声誉。在不动产资产管理业务方面，公司控股子公司光大安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人；作为国内较早开展不动产基金管理及资产管理业务的企业，光大安石在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及资产证券化领域建立了行业口碑，旗下商业地产品牌“大融城”在全国一线城市及热点区域城市广泛布局，受到所在城市消费者及商业品牌的广泛认可。在房地产开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较好的美誉度，具有较强的品牌竞争力。
　　报告期内，公司旗下光大安石连续第十年蝉联由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院联合发布的“中国不动产基金综合能力优秀企业”榜首，光大安石旗下“安石建管”品牌连续两年荣获“中国房地产代建运营优秀企业”荣誉称号；光大安石还荣获由克而瑞资管颁发的“2024中国不动产资管综合实力TOP10”、“2024中国不动产资管运营领域标杆企业”、“2024中国不动产商管综合实力TOP20”奖项。此外，公司在管光大安石虹桥中心项目荣获由易居研究院等机构颁布的“2023城市更新优秀实战案例”荣誉称号，成都文殊坊项目荣获由四川日报等单位主办评选的“2023蓉聚星榜样-最具创新项目奖”，青岛大鲍岛文化休闲街区荣获由克而瑞资管颁发的“2024中国不动产商管·存量焕新·商办特色项目奖”。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是三年新冠疫情防控转段后经济恢复发展的一年。面对复杂严峻的行业形势与市场挑战，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大和二十届二中全会精神，坚持“稳健经营、稳中求进”的经营策略，以房地产行业构建发展新模式为契机，加快打造国内领先的跨境不动产资产管理平台，努力开创公司高质量发展新局面。报告期内，公司主要开展了以下工作：　　1、聚焦主责主业，拓展管理规模　　报告期内，公司坚定聚焦主责主业,努力把握房地产行业构建发展新模式带来的业务机会，通过小股操盘、受托管理、品牌输出、开发代建、项目监管、专业... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，也是三年新冠疫情防控转段后经济恢复发展的一年。面对复杂严峻的行业形势与市场挑战，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大和二十届二中全会精神，坚持“稳健经营、稳中求进”的经营策略，以房地产行业构建发展新模式为契机，加快打造国内领先的跨境不动产资产管理平台，努力开创公司高质量发展新局面。报告期内，公司主要开展了以下工作：
　　1、聚焦主责主业，拓展管理规模
　　报告期内，公司坚定聚焦主责主业,努力把握房地产行业构建发展新模式带来的业务机会，通过小股操盘、受托管理、品牌输出、开发代建、项目监管、专业咨询等形式，不断巩固和拓展资产管理规模。年内，公司签约南京中垠广场项目，实现公司“大融城”商业地产品牌首次进驻南京；成功签约重庆中渝广场项目资产管理业务、江苏宜兴项目代建业务等多个项目。
　　2、优化融资举措，提升财务效能
　　报告期内，公司把握国家支持金融与房地产良性循环的政策机遇，广泛对接各类金融机构，采用多种方式优化融资举措、提升财务效能。报告期内，公司与各类金融机构保持良好的合作关系，融资渠道持续通畅，累计完成19亿元规模中期票据发行以及86亿元规模在管项目融资置换，在融资成本、融资条件、增信措施等多个方面实现优化，进一步维护了公司及在管项目流动性安全。
　　3、夯实资产管理，改善项目经营
　　报告期内，公司积极应对各项经营风险与挑战，加强在管项目的精细化管理，以灵活的经营策略、创新的运营模式，不断推陈出新、提质增效，努力稳定和改善核心经营指标。尽管面临严峻的市场形势，公司在管项目仍整体在销售、租赁、运营等方面展现较强韧性，在加强管控、降本增效、补齐短板等多个维度上取得较大成效。
　　4、盘活存量资产，加快销售去化
　　报告期内，公司继续推动存量资产盘活利用。期间完成一宗物业资产处置，并通过收储、动迁等多种方式，成功就旗下两个项目与政府主管部门签署征地补偿协议，实现大额回款。年内，北京新光大中心、重庆朝天门等项目抓住社会经济恢复常态运行后积压购房需求集中释放的窗口期，及时调整营销策略，加大了非持有型可售公寓的去化力度，实现了较好的资金回笼。
　　5、加强制度建设，改善公司治理
　　报告期内，公司全面开展从严治企工作，积极开展“制度执行年”活动，主要包括制度的培训宣贯、查遗补缺、执行落实等工作。年内，公司制定、修订和实施了《平台公司重大事项管控清单》、《采购管理办法》、《违规问责办法（试行）》、《费用报销规定》等，开展了相关专项检查工作。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　1、不动产投资和资产管理行业
　　2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，是三年新冠疫情防控转段后经济恢复发展的一年，我国高质量发展扎实推进，但国内经济恢复进程仍显波动曲折。一方面，2023年国内生产总值较上年增长5.2%，经济增长预期目标得以实现；全国社会消费品零售总额较上年增长7.2%，消费对经济增长的拉动作用进一步彰显。另一方面，全国居民消费价格指数低位运行，工业生产者出厂价格指数持续为负，显示有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱等因素仍是制约经济进一步回升向好的主要堵点。与此同时，我国房地产行业深度调整期仍在持续，在2022年较低基数的基础上，2023年全年房地产开发投资同比下降9.6%，房地产销售面积同比下降8.5%；至2023年末，房地产开发景气指数连续8个月下跌，全国商品住宅待售库存面积较年初增长22.2%。
　　不动产运营表现方面，以购物中心为代表的零售类物业资产在疫情防控措施优化后迎来客流恢复，主要城市租金止跌企稳，但较疫情前数据仍存在一定差距。根据仲量联行研究报告，全国21个主要城市优质零售地产平均空置率于2023年末降至10.5%，但仍显著高于疫情前7.5%的水平。写字楼租赁去化面临更大挑战，世邦魏理仕数据显示，截至2023年末全国写字楼市场整体空置率攀升至24.5%，一、二线城市写字楼租金指数均连续四年下跌；北京市甲级写字楼平均租金下跌8%，创下2009年以来的最大跌幅。仓储物流类资产在承压中波动复苏，受大量新增供给入市影响，全国仓储物流空置率继续抬升，但在华南、华西等部分子市场，跨境电商、新能源等主力租户扩张也带来结构性的去化机会。
　　不动产投资方面，世邦魏理仕数据显示，受不动产市场运营表现及西方发达经济体货币紧缩政策影响，专业投资机构、地产基金及REITs观望情绪浓厚，全国主要城市不动产大宗成交额较上年同比下降。从资产类别看，传统商办资产成交额收缩，酒店及长租公寓等物业类别投资则有所回暖，其中长租公寓资产交易规模突破百亿元人民币，超过过去两年总和。
　　不动产资产管理方面，随着房地产行业进入存量时代，存量资产运营管理能力受到资本市场更高关注，更多头部房地产企业发力发展“大资管”模式，旨在通过管理输出推动业务转型，加快实现自身品牌资源及管理能力的变现。同时，在房地产行业深度调整的背景下，城投托底拿地、“纾困项目”和保障性住房等为房企开展代建代管类业务创造了空间。中指研究院数据显示，2023年全国代建项目新签约建筑面积逾1.7亿平方米，较上年增长56.3%，市场集中度较上年下降8.8个百分点，行业激烈的竞争格局与广阔的发展前景并存。
　　2、房地产开发业务
　　公司存量房地产开发业务主要布局在上海市及周边区域，上海市房地产市场情况对公司相关业务有一定影响。2023年，上海市采取一系列灵活调控政策，增强土地供应市场的稳定性，放宽部分限制性销售政策，推动全市房地产市场逐步企稳。2023年，上海市新建房屋销售面积1808.03万平方米，比上年下降2.4%。其中，住宅销售面积1454.02万平方米，下降6.9%。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务：
　　1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取商业综合体、购物中心、写字楼、工业地产等各类已建成项目或亟需改造升级的各类持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过对项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。报告期内，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光控安石及光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、资本市场服务在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的市场份额及竞争优势。
　　2、不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产基金的基金份额，投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投资和资产管理业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资产管理业务竞争能力。通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价值，谨慎决策，以期获取投资收益。
　　3、房地产开发业务：公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务，业务模式以自主开发销售为主。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、清晰的战略定位
　　公司充分发挥管理团队优势、业务领先优势、品牌价值优势、上市平台优势、光大集团协同发展优势，深刻理解并主动把握房地产行业构建发展新模式带来的战略机遇，在不动产资产管理业务领域深耕细作，构建和完善不动产“大资管”业务体系，不断提升核心竞争能力，努力将自身打造为国内领先的跨境不动产资产管理平台。
　　2、优秀的人才队伍
　　公司拥有一支视野广阔、能力突出的核心管理团队，并凭借优良的品牌形象和领先的发展理念，不断吸引适合公司发展需要的各类人才加盟。公司管理团队和业务骨干队伍学历水平较高、专业能力较强、知识结构合理、能力优势互补、综合素质较好、行业经验丰富，能够较好地把握发展机遇，具有引领公司持续、稳定、健康发展的能力和实力，为公司在激烈的市场竞争格局中占据优势地位。
　　3、完善的业务体系
　　公司长期专注于不动产资产管理业务，建立了较强的“募资、投资、管理、退出”全产业链闭环运作能力，在公募REITs、不动产私募投资基金管理及不动产资产管理等领域建立了专业团队，能够为在管基金、在管项目提供一体化解决方案。公司还建立了完善的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不动产资产管理的各个环节进行全面风险管控。
　　4、良好的品牌形象
　　在不动产资产管理业务方面，公司旗下光大安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人，在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及证券化领域建立了专业能力及良好口碑；在房地产开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较好的美誉度，具有较强的品牌竞争力。
　　公司旗下光大安石连续第十年蝉联由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院等机构联合颁发的“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首；连续第八年被金砖论坛授予“中国最具实力房地产基金TOP10”荣誉；连续第六年荣获博鳌房地产论坛颁发的“中国年度影响力房地产基金品牌TOP30”；连续第三年荣获由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院颁发的“中国房地产基金优秀品牌企业”证书；连续第三年荣获由观点指数研究院颁发的“年度商业地产企业表现TOP100”、“年度商业不动产投资管理机构表现TOP10”荣誉。另外，光大安石于年内荣获由中指信息技术研究院颁发的“中国房地产代建运营优秀企业”称号;荣获由观点指数研究院、博鳌房地产论坛联合颁发的“2023年影响力地产股权投资机构（10强）”、“2023年度影响力不动产基金品牌（20强）”；荣获由金砖财经颁发的“2023年度不动产资管机构TOP10”、“地产代建管理卓越奖”；荣获赢商网颁发的“2022-2023年商业地产金坐标奖”；荣获由易居克而瑞颁发的“2023中国不动产资管综合实力TOP10”、“2023不动产‘存量焕新’标杆实践企业奖”和“2023不动产商管综合实力TOP20”。此外，光大安石还于年内入围中国保险资产管理业协会私募股权投资基金管理人A类名单，这是中国保险资产管理业协会于2020年首次发布该名单后光大安石第三次入选。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入43.90亿元，较上年减少21.18%；实现归属于公司所有者的净利润-19.97亿元，较上年下降3,542.53%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2024年，我国经济发展预计仍将面临内外部复杂因素带来的困难与挑战，但经济长期向好的基本趋势没有改变。随着支撑高质量发展的要素条件不断累积增多，宏观经济回升向好的态势有望得到巩固。2023年12月，中央经济工作会议提出“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”，预期国家将出台更多积极有力政策，推动房地产行业构建发展新模式，为市场参与主体带来更多机会。
　　不动产运营表现方面，零售类物业资产预计随社会消费的持续复苏继续处于回暖区间；对于写字楼类物业资产，考虑到2024年一、二线城市新增供给仍维持在高位，尽管企业经营持续复苏，整体租金及出租率状况仍可能面临一定压力；对于仓储物流资产，随行业整体跨过供给高峰，预计2024年市场整体供需平衡情况将得到一定程度改善，市场整体空置率有望企稳，部分受跨境电商、新能源等热点行业追捧的区域子市场出租率有望提升。
　　不动产投资方面，受有效需求不足、社会预期偏弱以及发达经济体货币紧缩政策外溢等因素影响，预计机构投资者仍将维持相对审慎态度；但随着宏观经济整体复苏向好，运营表现有所改善的重点区域或重点资产类别，特别是政策持续支持的消费基础设施、仓储基础设施、保障性租赁住房、高新产业园区等业态，仍将受到投资人青睐。
　　不动产资产管理方面，尽管更多头部企业参与行业竞逐，行业面临较激烈竞争，但房地产发展新模式的构建有望为市场主体带来更多机会，为拥有较强主动管理能力、良好行业声誉的从业机构实现跨越式发展创造更多可能。
　　(二)公司发展战略
　　公司将继续坚持主动管理和价值创造的核心理念，深刻理解并积极把握我国房地产行业构建发展新模式所带来的战略机遇期，主动服务于党中央、国务院促进行业良性循环和健康发展的决策部署大局，进一步聚焦不动产资产管理主业，发挥公司专业不动产资产管理优势，在消费基础设施资产管理、写字楼资产管理、仓储基础设施资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募REITs等细分领域培育核心竞争力，不断巩固和扩大公司在细分行业中的头部地位和市场份额，努力将公司打造成为国内领先的跨境不动产资产管理平台。
　　(三)经营计划
　　2024年，公司将继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻党的二十大、二十届二中全会及中央经济工作会议精神，坚持高质量发展目标导向和稳中求进的工作总基调，聚焦不动产资产管理主责主业，努力开创公司高质量发展新局面。为完成好2024年度经营管理工作任务，公司将以“五个强化”为抓手，扎实推进以下工作：
　　1、强化职能定位，深耕资管主责主业
　　要聚焦主责主业，进一步完善不动产“大资管”体系，将不动产资产管理核心主业做优做强做大。一是坚持以小股操盘、受托管理、品牌输出、开发代建、项目监管、专业咨询等轻资产模式为主，加强战略合作，扩大管理规模；二是发挥公司项目储备优势、运营管理优势、资本市场专业优势，进一步打通“募、投、管、退”业务模式闭环；三是把握房地产行业构建发展新模式带来的机遇，在有效控制风险的前提下，加快培育不动产代建代管业务，抢占市场份额。
　　2、强化底线思维，增强风险化解能力
　　要树牢底线思维，层层落实主体责任，通过多种途径和方式，加大租赁/销售去化、存量资产盘活的力度，努力回笼资金；要抓住地产企业融资政策好转的机遇，努力筹措资金，加强统筹安排，做好债务兑付、融资替换、降本挖潜等工作，确保公司主体信用安全，进一步提高公司资金使用效率，切实避免发生系统性风险。
　　3、强化总部管控，提升企业内控水平
　　一是发挥好公司党委在把方向、管大局、保落实方面的引领作用，依法依规加强对企业重大事项的讨论和审议；二是提升战略管理能力和资源协同能力，持续优化总部职能；三是强化总部协调功能，在符合战略方向的前提下，将资源向基层一线和盈利业务倾斜，最大化提升运营效率；四是以制度建设为抓手，紧盯关键少数和重点领域，加强制度建设，强化制度执行，进一步夯实内控管理基础。
　　4、强化组织保障，夯实人才队伍建设
　　要紧紧围绕主责主业，加强公司组织建设，进一步完善人才培养、选拔、使用机制；要加强员工思想宣传力度，凝心铸魂，稳定公司在长期发展历程中积累的宝贵人才资源；要按照上级要求和规范程序，加快选拔一批复合能力突出、综合素质过硬的干部队伍，为公司主责主业的发展提供人才保障；要根据公司中长期的发展需要，加强整体谋划，进一步推动干部队伍梯队建设。
　　5、强化正风肃纪，筑牢廉洁从业防线
　　要紧盯关键少数和重点领域，加强对各级“一把手”和领导班子监督，增强干部“一岗双责”意识和员工廉洁从业意识，进一步强化红线意识、底线意识和合规意识；要树牢严管就是厚爱的理念，加大政策宣贯力度，增强警示教育震摄作用，逐步建立和完善全员参与、全域覆盖、全程监督的廉洁从业管理体系，努力打造阳光廉洁的企业文化。
　　(四)可能面对的风险
　　1、市场风险
　　预计2024年，宏观经济将继续处于波动复苏区间，有效需求的逐步释放和社会预期的整体改善仍需要一定时间，叠加部分城市、部分业态物业类型仍处于供给高峰，公司在管项目可能会面临更加激烈的市场竞争，不排除出现竞争对手低价抢占市场等情况。对此，公司将充分预估可能存在的市场风险，一方面根据市场变化情况适时优化策略，加快推进经营性物业的租赁进度以及销售类物业的去化速度；另一方面全面加强运营管理，持续做好风险的辨识和化解工作。
　　2、财务风险
　　2024年，虽然金融政策环境整体相对宽松，但金融机构对于房地产行业的态度仍然较为谨慎，公司仍然面临较大的流动性压力。一方面，公司将把握好政策机会，合理安排融资计划，多渠道降低资金成本，提高资金使用效率；另一方面，公司将积极争取各方股东的支持。同时，加强对公司存量资产的运营管理及销售去化，力争确保公司资金链安全、顺畅，不出现流动性风险。
　　3、商誉减值风险
　　于2023年，公司确认商誉减值损失5.74亿元，相关商誉主要系公司收购光大安石51%股权的价格超过并购日公司享有的可辨认净资产公允价值所形成。在确认上述商誉减值损失后，公司商誉余额为6.90亿元；如果光大安石相关业务未来推进不及预期，不排除进一步计提商誉减值的风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　1、不动产投资和资产管理行业　　2023年上半年，随着国内经济社会逐步恢复常态化运行，我国宏观经济整体实现温和复苏，但在国际政治经济形势等复杂因素的影响下，复苏前景仍存不确定性。从国民经济主要统计指标看，一方面，在去年同期低基数效应的影响下，上半年国内生产总值同比增长5.5%，社会消费品零售总额同比增长8.3%，显示宏观经济运行逐步企稳；另一方面，全国居民消费价格指数恢复不及预期，二季度以来全国制造业采购经理指数持续低于荣枯线，房地产开发景气指数持续下探，显示出企业、居民对投资消费整体持较谨慎态度，国内经济持续恢复发展的基础仍不稳固。　　上半年... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　1、不动产投资和资产管理行业
　　2023年上半年，随着国内经济社会逐步恢复常态化运行，我国宏观经济整体实现温和复苏，但在国际政治经济形势等复杂因素的影响下，复苏前景仍存不确定性。从国民经济主要统计指标看，一方面，在去年同期低基数效应的影响下，上半年国内生产总值同比增长5.5%，社会消费品零售总额同比增长8.3%，显示宏观经济运行逐步企稳；另一方面，全国居民消费价格指数恢复不及预期，二季度以来全国制造业采购经理指数持续低于荣枯线，房地产开发景气指数持续下探，显示出企业、居民对投资消费整体持较谨慎态度，国内经济持续恢复发展的基础仍不稳固。
　　上半年内，以零售、办公为代表的传统物业市场尚未实现实质性回暖，仓储物流、产业园区等新经济不动产业态也面临更大的市场压力。零售物业方面，随着社会运行恢复常态，主要城市客流人流增长，餐饮、体验等接触型、聚集型线下消费有所恢复，一季度以来各类零售物业商户咨询有所提升，但受市场存量物业空置高企等因素影响，租金水平尚未实现恢复，全国主要城市购物中心首层平均租金环比呈下跌态势；办公物业方面，受企业降本增效、审慎扩张等因素影响，包括北京、上海、深圳在内的一线城市写字楼空置率继续提升，其中北京全市写字楼二季度空置率创下多年以来新高；仓储物流方面，受全国新增供应增长等因素影响，除华南、华东个别物流节点城市外，上半年全国市场有效租金水平整体呈下行趋势。
　　不动产投资方面，上半年全国主要城市不动产大宗成交金额较去年同期实现正增长，上海市大宗交易成交额在全国主要城市中占比过半。从物业类型来看，写字楼交易在大宗不动产投资市场占据主导地位，产业园区、长租公寓类资产成交亦保持活跃。从资金来源来看，上半年大宗交易市场仍主要由境内投资人主导。
　　不动产资产管理方面，随着房地产业进入存量时代，存量资产运营管理受到资本市场更高的关注度，更多头部企业发力推动轻资产模式转型，以更好地发挥自身品牌效益，“大资管”模式热度持续提升。在激烈的市场竞争下，存量物业迭代加速、更替周期加快，老旧物业改造、烂尾项目盘活等更新改造业务逐渐增多,创新突破与效率提升仍然是行业发展的主旋律。
　　2、房地产开发业务
　　公司房地产开发业务主要布局在上海市及周边区域，上海市房地产市场情况对公司房地产开发业务有较大影响。上半年内，上海市房地产市场有所回暖，特别是一季度随前期积压需求集中释放迎来阶段性反弹，在去年同期低基数的影响下实现较大增长。2023年1-6月，上海市商品住宅成交面积为785.4万平方米，同比增长49.3%；商品住宅成交套数为76206套，同比增长50.8%。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2023年上半年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻新发展理念，主动融入新发展格局，坚持“稳健经营、稳中求进”的经营策略，发挥自身在不动产私募基金管理及资产管理领域长期积累的专业能力与品牌优势，抓机遇，稳经营，强管控，促发展。报告期内，公司主要工作措施如下：
　　1、强化核心主业，拓展管理规模
　　报告期内，公司继续把握房地产行业向新发展模式平稳过渡带来的业务机会，利用公司长期建立的不动产资产管理能力以及与金融机构合作口碑，以“安石建管”品牌拓展不动产项目代建代管机会，持续扩大不动产“大资管”业务规模。报告期内，安石建管业务条线先后中标重庆璧山项目代管业务、辽宁大连项目代管业务、江苏宜兴项目代建业务，另有多个储备项目持续对接推进中。
　　2、优化融资举措，提升财务效能
　　报告期内，公司继续积极对接各类合作机构，克服市场环境带来的不确定性因素，统筹兼顾，精心谋划，合理安排，完成多笔信用融资工具发行及兑付工作。与此同时，公司继续加强在管项目流动性管理，完成重点项目的融资置换目标，并使之成为一项常态化工作，有效地降低了公司在管项目的整体融资成本。
　　3、细化运营管理，夯实业绩基础
　　报告期内，公司进一步加强在管项目的精细化管理，不断推陈出新、提质增效，以灵活的经营策略、创新的运营模式，持续推动在管项目在激烈的市场竞争中把握主动。上半年，公司大多数在管项目在开发、租赁、销售、运营等方面取得了良好成绩，部分运营类项目关键经营指标在去年基础上有较大提升。
　　4、去化存量资产，加快周转速度
　　报告期内，公司及在管项目紧紧抓住社会经济恢复常态运行后积压购房需求集中释放的窗口期，及时调整营销策略，加大非持有型可售公寓的去化力度，加快资金回款速度，取得良好成效。与此同时，公司通过存量物业出售、配合政府动迁等多种方式，继续加强资产盘活力度，进一步提高资产使用效率。
　　5、深化制度建设，改善公司治理
　　报告期内，公司根据全面从严治企要求，积极开展“制度执行年”活动，主要包括制度的培训宣贯、查遗补缺、瘦身健体、执行落实等工作。上半年，公司制定、修订和实施了公司总部和平台公司层面的重大/重要事项管控清单、员工职级职位晋升管理暂行办法、费用报销规定等，并开展了相关专项检查。

　　三、风险因素
　　1、市场风险
　　2023年下半年，预期将有更多支持宏观经济复苏的利好政策出台，企业营商环境有望得到进一步优化，企业投资信心和居民消费意愿也将实现边际改善，但企业及居民资产负债表仍处于修复过程中，国内总需求不足对经济增长的制约可能持续一段时间，并对不动产资产管理及运营带来一定挑战。同时，过去几年因各种原因延缓入市的不动产项目集中放量供应，预计市场竞争更加激烈。此外，国内房地产销售市场二季度以来持续下探，居民大宗住房消费需求不足，可能对公司在售物业去化带来压力。
　　面对市场挑战，公司将充分预估可能存在的市场风险，一方面结合市场环境变化，及时、灵活调整经营及销售策略，以符合市场实际的运营策略加快经营性物业的租赁进度以及销售类物业的去化速度；另一方面全面加强运营管理，持续做好风险的辨识和化解工作。
　　2、财务风险
　　近年来，由于政策对房地产企业融资监管限制及资本市场偏好调整，公司流动性面临一定压力。随着金融支持房地产市场平稳健康发展利好政策陆续出台及资本市场环境的改善，公司将着力把握好房地产业向新发展模式平稳过渡的机遇窗口，更好地统筹好业务发展与经营安全，不断优化公司财务结构、提高资金利用效率，多渠道降低资金成本；同时，公司将进一步提质增效、盘活存量资产，做好流动性审慎管理、提升运营资本安全边际，努力把控好对外投资的方向、力度和速度，确保公司资金链安全、顺畅，不出现流动性风险。
　　3、商誉减值风险
　　截至2023年6月末，公司商誉余额12.64亿元，主要系公司受让光大安石51%股权的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务推进不及预期，可能会出现计提商誉减值的风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、清晰的发展战略。
　　公司充分发挥管理团队优势、业务领先优势、品牌价值优势、上市平台优势、光大集团协同发展优势，把握房地产业向新发展模式平稳过渡带来的战略机遇期，在不动产私募基金管理及不动产“大资管”业务领域不断深耕细作，提升核心竞争能力，致力将自身打造为国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台。
　　2、优秀的人才队伍。
　　公司拥有一支视野广阔、能力突出的核心管理团队，并凭借优良的品牌形象和领先的发展理念，不断吸引符合公司发展需要、认可公司核心理念的优秀人才加盟。公司管理团队和业务骨干队伍专业能力较强、知识结构合理、能力优势互补、综合素质较好、行业经验丰富，能够较好把握发展机遇，具有引领公司持续、稳定、健康发展的能力和实力，为公司在激烈的市场竞争格局中占据优势地位。
　　3、完善的业务体系。
　　公司长期专注于不动产私募基金管理及资产管理，具有较强的“募、投、管、退”不动产资产管理全生命周期闭环运作能力，在公募REITs、不动产私募投资基金及不动产资管等领域建立了专业团队，能够提供不动产资产管理综合服务，为在管基金及项目提供一体化解决方案。公司还建立了完善的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作的各个环节进行全面风险管控。
　　4、良好的品牌形象。
　　在不动产资产管理业务方面，公司旗下光大安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人，在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及证券化领域建立了专业能力及良好口碑；在房地产开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较好的美誉度，具有较强的品牌竞争力。
　　上半年，公司旗下光大安石平台连续第九年蝉联由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院等机构联合颁发的“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首。光大安石平台还凭借卓越的不动产资产管理及代建代管能力，荣获由中指信息技术研究院颁发的“中国房地产代建运营优秀企业”称号，由金砖财经颁发的“2023年度不动产资管机构TOP10”、“地产代建管理卓越奖”等荣誉奖项。 收起▲