一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　2025年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国国民经济顶住压力、迎难而上，经济运行总体平稳、稳中向好。据国家统计局初步核算，上半年我国国内生产总值达660,536亿元，同比增长5.3%；市场销售增速回升，社会消费品零售总额同比增长5.0%；居民消费价格保持平稳，CPI同比下降0.1%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长2.8%；全国房地产开发投资下降11.2%，新建商品房销售面积同比下降3.5%，销售额同比下降5.5%。总体看，我国经济大盘保持稳定，同时也面临外部环境复杂多变、内部结构性矛盾尚未根本性缓解等挑战，经济运行的基础... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　2025年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国国民经济顶住压力、迎难而上，经济运行总体平稳、稳中向好。据国家统计局初步核算，上半年我国国内生产总值达660,536亿元，同比增长5.3%；市场销售增速回升，社会消费品零售总额同比增长5.0%；居民消费价格保持平稳，CPI同比下降0.1%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长2.8%；全国房地产开发投资下降11.2%，新建商品房销售面积同比下降3.5%，销售额同比下降5.5%。总体看，我国经济大盘保持稳定，同时也面临外部环境复杂多变、内部结构性矛盾尚未根本性缓解等挑战，经济运行的基础还需要加固；房地产行业仍处于新旧模式转换和调整企稳的重要阶段，预期将随着调控政策效力的逐步显现积蓄更多高质量发展动能。
　　不动产运营表现方面，2025年上半年，我国主要城市各业态运营类不动产仍总体面临供需压力。对于消费基础设施，受消费品“以旧换新”等政策刺激，上半年家用家电、电子产品等零售总额增长较快，但时尚零售、餐饮则仍面临需求压力，上半年限额以上服装、鞋帽、针纺织品消费及餐饮消费分别增长3.1%及4.3%，低于社会零售总额增长水平。线下零售消费增长乏力致使消费基础设施运营表现总体承压，据仲量联行统计，中国21个主要城市一季度优质零售物业首层租金下滑3.9%，降幅较去年同期扩大，预期市场空置率将持续上扬、租金持续承压。对于写字楼物业，一线城市甲级写字楼市场需求目前仍以成本驱动型搬迁为主，市场增量回升偏慢，物业持有方普遍采取“以价换量”策略，并结合延长免租期、主动提供租约重组方案等灵活策略维系出租率水平。根据高力国际报告，上半年上海市甲级写字楼市场租金延续下行趋势，竞争进入白热化阶段；北京市甲级写字楼市场呈现区域分化态势，新增需求主要集中于中关村、丽泽及金融街等部分子市场，但整体需求偏弱，预期短期内租金仍将处于下行通道。对于仓储物流基础设施，随外部环境不确定性增强、跨境电商放缓扩张速度及华南等重点区域迎来新增供给高峰，预期市场整体租金及空置率水平亦将承压。
　　不动产投资市场方面，上半年主要城市不动产大宗交易总体呈收缩态势，成交额集中于部分一线城市大宗单体物业交易、跨区域资产包交易等。从投资人构成来看，境内保险机构、自用型企业（含银行）及部分地产私募基金投资人表现相对活跃，外资投资人参与投资交易的数量及金额继续下降。从成交物业类型上看，一线城市高品质写字楼、城市更新项目，以及人口流入区域的消费基础设施项目、华南等热点区域仓储物流基础设施项目更受投资人关注。
　　不动产资产管理行业方面，上半年不动产代建代管市场表现良好，市场头部化趋势更为明显。根据克尔瑞研究数据，上半年行业前二十名企业新增拓展管理面积同比增长28%，较一季度高出22个百分点。随着建设“好房子”要求被首次写入政府工作报告以及《住宅项目规范》的正式施行，产品能力较强的头部代建代管机构迎来更多市场机会；部分国有企业、金融机构背景企业发挥自身比较优势，把握政府代建、资本代建等细分领域机遇加快布局，使行业总体呈现“头部集中、特色分化”特征。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年上半年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决贯彻党中央决策部署，认真落实上级党委各项工作要求，统筹稳经营、化风险、谋发展、助民生各项工作，着力打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。报告期内，公司主要开展了以下工作：
　　1、提高展业能力，巩固市场地位
　　报告期内，公司进一步聚焦不动产资产管理主责主业，努力在有效控制风险的前提下，以受托管理、开发代建、专业咨询、品牌输出等轻资产形式巩固和扩大管理规模，做强做优“安石建管”等企业品牌。报告期内，公司新增拓展厦门五缘湾商业项目、广州增城外贸产业园项目咨询服务业务，以及苏州吴中、济南历下住宅项目监管服务业务等多个项目机会。
　　2、强化项目管理，夯实业绩基础
　　报告期内，公司积极应对经济环境及市场竞争挑战，加强“一项目一策”精准化管理，坚持以不动产资产管理赋能社会经济发展、服务人民美好生活。一是依托“大融城”系列消费基础设施项目，奋力打造有光大特色的商业消费运营服务能力，通过首店经济、灵活业态、科技赋能、绿色低碳等方式，响应和满足人民群众不断变化的消费需求，报告期内实现北京中关村Art Park大融城（西区）、成都锦江大融城、南京健康大融城等多个项目开业。二是深入挖掘市场潜力，主动对接光大集团体系内企业资源，加快仓储物流基础设施、写字楼等项目租赁去化。三是响应城市更新行动号召，高质量推进中关村Art Park大融城等重点城市更新项目的施工建设。四是持之以恒加强各项目安全生产管理，确保工程进度及施工质量达标。
　　3、强化风险意识，筑牢安全防线
　　报告期内，公司正面应对行业转型带来的各项挑战，坚持底线思维、极限思维，多措并举维护公司流动性安全。一是加强市场沟通力度，报告期内各类融资渠道持续畅通，按期足额兑付上市公司到期债券，成功落实部分在管项目大额融资置换及成本压降；二是强化资金统筹使用，提高大额资金收支规划的前瞻性、精准性；三是深挖资产盘活空间，报告期内加快非主业低效资产处置，实现大额资金回流，进一步巩固了公司流动性安全水平。
　　4、提高内控水平，健全制度体系
　　报告期内，公司以各类审计整改、巡察反馈意见整改为契机，全面落实从严治党、从严治企要求，重点增补了《审计整改工作规范》《关于加强审计工作的实施方案》等多项制度文件，制定或修订了《公司费用报销管理规定》及下属平台公司重大重要事项管控清单等制度文件，扎实推进公司费用控制、档案管理系统信息化建设，不断强化总部职能、提高管理质效。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1、清晰的战略定位
　　公司深刻洞察房地产行业周期规律及长期发展趋势，坚定以不动产资产管理为核心主业，持续培育和完善不动产“大资管”业务体系。凭借长期专注的战略定位，公司在不动产资产管理领域建立了广泛的行业资源网络，积累了丰富的客户资源，培育了专业的人才队伍，有能力在行业转型过程中发挥自身竞争优势，把握住我国房地产行业构建发展新模式带来的机遇期，打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。
　　2、优秀的人才队伍
　　公司始终注重人才梯队建设和员工职业技能培训，在长期业务实践中，公司围绕不动产资产管理核心主业培养了一批行业经验丰富、专业能力突出的优秀人才，在不动产投资、融资、物业管理、招商运营、资本市场等细分领域分别组建了专家团队。同时，公司还依托完善的人才管理体系，不断吸引视野广阔、技能过硬的中高端人才加盟。凭借优秀的人才队伍，公司有能力一体化开展不动产基金募集、基金管理、资产管理、并购整合、资产证券化及公募REITs等复杂业务，在激烈的市场竞争格局中占据优势。
　　3、完善的业务体系
　　公司构建了完善的资产管理业务体系，具备“募、投、管、退”全产业链闭环运作能力，能够为包括消费基础设施、仓储物流基础设施、写字楼、长租公寓及酒店在内的多业态不动产提供综合资产管理服务，有能力主导大型城市综合体开发、超大型住宅社区建设管理、城市更新及复杂不动产项目的续建、改造，开展不动产项目规划定位、价值诊断、代理开发、建设监管业务，为在管基金、在管项目及各类合作伙伴提供一站式不动产资产管理解决方案。公司还建立了科学有效的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不动产资产管理的各个环节进行全面风险管控，以最大程度保障基金投资人、资产委托方的利益。
　　4、良好的品牌形象
　　公司在不动产资产管理领域长期享有良好的品牌声誉。公司子公司光控安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人；公司旗下消费基础设施品牌“大融城”秉承服务人民美好生活的核心理念，在全国主要一、二线城市及多个消费热点城市打造了有区域特色的标杆和名品项目，受到所在城市消费者及商业品牌的广泛认可。
　　报告期内，公司旗下光大安石连续第十一年蝉联由中指研究院颁布的“2025中国不动产基金综合能力优秀企业TOP10”榜首，并荣获由克尔瑞资管颁布的“2025中国不动产资管综合实力TOP10”、“2025中国不动产商管综合实力TOP20”、“2025中国不动产资管‘管理运营力’领域标杆企业奖”等多项荣誉称号。公司在管西安大融城项目入选由中购联等机构颁布的“2025新媒体营销星秀榜”，中关村Art Park大融城项目、成都锦江大融城项目入选由中购联等机构颁布的“2025待开业购物中心星秀榜”。

　　四、可能面对的风险
　　1、市场风险
　　当前外部环境带来的不确定性整体上升、不动产市场需求相对疲软，部分城市和业态不动产资产仍处于新增供给集中入市阶段，预期下半年国内主要城市不动产市场仍将面临经营压力。
　　尽管公司在管资产组合经营表现总体稳健，但各项目仍受到市场竞争加剧带来的挑战，不排除部分在管项目面临区域消费下行、承租企业经营收缩、竞争对手低价抢占市场等复杂经营情况，市场整体租金及出租率水平承压亦可能传导并致使公司部分在管项目的公允价值相关指标出现波动起伏。对此，公司将充分预估潜在市场风险，一方面加强“一项目一策”精准化管理，根据市场变化动态调整经营策略、提高决策效率；另一方面坚持统筹发展与安全，持续加强对在管项目的风险监控工作，加强风险的辨识、应对与化解，最大程度维护在管项目良好稳定的经营态势。
　　2、财务风险
　　当前，我国房地产行业处于新旧模式转换和调整企稳的重要阶段，行业流动性短期内处于偏紧区间，预期公司仍将在未来一段时期内承担较大流动性压力。
　　为加强风险应对，公司一方面将把握国家施行适度宽松货币政策带来的机会，努力优化融资计划、压降融资成本、提高资金效率，同时继续积极沟通上级单位、争取股东支持；另一方面将进一步夯实对在管资产的运营管理，加快成熟项目、低效资产的处置去化与资金回笼，坚决守住不发生流动性风险的底线。
　　3、商誉减值风险
　　截至2025年6月末，公司商誉余额6.90亿元，主要系公司受让光大安石和安石资管各51%股权的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务推进不及预期，不排除会出现计提商誉减值的可能性。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，面对行业深刻变局带来的新形势、新任务、新挑战，公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决贯彻党中央决策部署，认真落实上级党委各项工作要求，统筹稳经营、化风险、谋发展各项工作，着力打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。报告期内，公司主要开展了以下工作：　　1、提高资管业务能力，巩固公司市场地位　　报告期内，公司进一步聚焦主责主业，发挥不动产“大资管”专业优势，以房地产发展新模式为导向，加快培育咨询服务、代建开发、项目监管等业务，持续打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。公司成功签约青岛综合体项目定位咨询业务、福州商业项目管理咨询业务、重庆商业项目... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，面对行业深刻变局带来的新形势、新任务、新挑战，公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决贯彻党中央决策部署，认真落实上级党委各项工作要求，统筹稳经营、化风险、谋发展各项工作，着力打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。报告期内，公司主要开展了以下工作：
　　1、提高资管业务能力，巩固公司市场地位
　　报告期内，公司进一步聚焦主责主业，发挥不动产“大资管”专业优势，以房地产发展新模式为导向，加快培育咨询服务、代建开发、项目监管等业务，持续打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。公司成功签约青岛综合体项目定位咨询业务、福州商业项目管理咨询业务、重庆商业项目运营监管业务及商丘仓储物流项目定位咨询业务，中选成都商业项目运营管理业务，并新增入选多家知名金融机构代管业务白名单。
　　2、加强项目管控力度，夯实资产运营基础
　　报告期内，公司积极应对经济形势及行业竞争带来的挑战，加强对在管项目管控力度，全力保经营、稳效益。一是加强对消费基础设施项目商户经营表现的监测评估，动态优化品牌组合，提升消费者满意度和忠诚度；二是多渠道深挖市场潜力，精准服务客户需求，主动对接光大集团体系内企业资源，成功为多个在管写字楼、仓储物流基础设施项目引入优质大宗承租方；三是逐一对接在管项目存续融资机构，落实多笔大额融资置换，推动在管项目综合融资成本持续下行；四是加强在管项目安全生产、工程质量、工程进度管理，并实现全年零伤亡的安全生产目标。
　　3、提高风险防范意识，筑牢资金安全防线
　　报告期内，公司正面应对行业转型带来的各项挑战，坚持底线思维、极限思维，多措并举，确保公司流动性安全。一是加强市场沟通力度，保障各类融资渠道持续畅通；二是强化资金统筹使用安排，提高大额资金收支规划的前瞻性、精准性；三是深挖资产盘活空间，推动存量低效资产处置及资金回流。截至报告期末，公司与各类投资机构保持良好合作关系，各项到期债务还款方案均能提前落实，整体平均融资成本在前一年度基础上稳中有降。
　　4、提高内控管理水平，健全企业制度体系
　　报告期内，公司以各类审计整改、巡察反馈意见整改为契机，全面落实从严治党、从严治企要求。公司以法人治理、干部及薪酬管理、安全生产、信息化建设为重点，制定及修订了相关制度，务求扎牢制度体系“铁笼子”，着力提升内控管理水平。此外，公司还针对内外部监督检查发现的内控问题进行原因剖析，从优化内控机制建设、加强制度执行力度及提升员工思想觉悟等多个方面，落实针对性措施，建立和完善长效机制。
　　5、加强思想政治教育，践行国企社会责任
　　报告期内，公司进一步提高政治站位，加强员工思想政治教育，推动各业务条线、各在管项目践行好中央企业服务实体经济、幸福人民生活的社会责任。一是依托在管消费基础设施项目发展首店经济、创新消费场景等，竭力为消费者提供服务；二是响应城市更新行动号召，高质量推进中关村大融城等重点城市更新项目施工建设；三是发挥不动产资产管理专业优势，助力政府平台、金融机构等合作伙伴开展不动产项目价值诊断、市场定位及困境资产盘活等工作。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2024年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济运行总体平稳、稳中有进，全年经济社会发展主要目标任务顺利完成。但也要看到，当前外部环境变化带来的不利影响加深，经济运行仍面临不少困难和挑战。据国家统计局初步核算，2024年国内生产总值134.91万亿元，同比增长5.0%；居民消费价格水平低位运行，全年CPI同比上涨0.2%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长3.2%，其中房地产开发投资同比下降10.6%，全国新建商品房销售面积同比下降12.9%，销售额同比下降17.1%。总体看，我国经济运行保持稳定，房地产行业仍处于调整企稳阶段；而随着一揽子增量政策及时推出，特别是自9月26日中央政治局会议明确提出促进房地产市场止跌回稳以来，社会信心得到有力提振，推动行业企稳向好的积极因素正进一步聚集。
　　不动产运营表现方面，报告期内，各业态物业资产在不同程度上面临国内需求不足、企业经营收缩等因素带来的挑战。对于消费基础设施物业，随居民消费向理性回归，全年社会消费品零售总额增幅较上年度收窄3.7个百分点，购物中心等业态维持现有租金及出租率水平难度提升。对于写字楼物业，受部分企业经营困难、行业普遍推行降本增效策略等因素影响，租赁市场继续下行。根据世邦魏理仕、仲量联行研究数据，年内一线城市写字楼市场整体空置率攀升、租金下跌，其中上海市甲级写字楼市场空置率于2024年末录得22.1%，系近二十年最高水平；北京市甲级写字楼市场平均租金同比下跌16.1%，跌幅显著超过过去三年平均值。仓储物流基础设施物业市场需求整体收缩、局部分化，一方面，传统租赁需求呈疲软态势，全国仓储物流基础设施项目整体去化缓慢，多数区域市场租金水平下行，华东、华西等区域市场空置率处于高位；另一方面，随跨境电商及先进制造业企业需求扩张，华南等部分区域市场空置率下行，租金仍维持在增长区间。
　　不动产大宗交易方面，综合高力国际、第一太平戴维斯相关研究，报告期内境内主要城市不动产大宗交易成交总额较前一年度有所收缩，上海、北京两市成交相对活跃，成交额约占全国三分之二。从标的物业类型看，写字楼仍是最具成交规模的资产类型；受基础设施REITs常态化发行等政策利好鼓舞，优质消费基础设施资产受到更多投资机构关注，成交额同比上升。从市场参与主体看，内资买方占据不动产大宗交易市场主导地位，除保险机构、地方国企等传统投资方外，包括出版社、学校在内的企事业单位也积极参与并促成了多笔大宗交易成交。从成交价格水平看，受不动产行业调整、部分拥有较多资产储备机构集中处置资产等因素影响，市场折价成交案例增多。
　　不动产资产管理行业方面，随国家推动房地产行业高质量发展政策持续出台，更多企业加大不动产资产管理业务转型力度，报告期内多家大型房地产企业设立了专门从事代建代管、不良盘活、资产运营的平台企业，催生出包括政府项目管理、复杂项目代建、“资本+代建”、智慧营造等创新行业模式，行业竞争呈现平台化、规模化、专业化趋势。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务：
　　1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取商业综合体、购物中心、写字楼、工业地产等各类已建成项目或亟需改造升级的各类持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过对项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。报告期内，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光控安石及光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、开发代建服务、项目运营监管、资本市场服务在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的竞争优势。
　　2、不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产基金的基金份额，投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投资和资产管理业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资产管理业务竞争能力。公司通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价值，谨慎决策，以期获取投资收益。
　　3、房地产开发业务：公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务，业务模式以自主开发销售为主。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、清晰的战略方向
　　公司深刻洞察房地产行业周期规律及长期发展趋势，坚定以不动产资产管理为核心主业，持续培育不动产“大资管”业务体系。通过综合利用股东背景、上市平台、资产储备、运营管理、集团协同等组合优势，公司有能力把握住我国房地产行业构建发展新模式带来的结构性机遇，打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。
　　2、优秀的人才队伍
　　公司深耕不动产资产管理业务，在长期实践中培养了一批行业经验丰富、专业能力突出的优秀人才，在不动产投资、融资、物业管理、招商运营、资本市场等细分领域组建了专家队伍，有能力一体化开展基金募集、基金管理、资产管理、并购整合、资产证券化及公募REITs等复杂业务。同时，公司还依托完善的人才管理体系，不断吸引视野广阔、技能过硬的中高端人才，助力公司在激烈的市场竞争格局中占据优势。
　　3、完善的业务体系
　　公司构建了完善的资产管理业务体系，具备“募资、投资、管理、退出”全产业链闭环运作能力，能够为在管不动产项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、筹备以及运营管理等服务，为在管基金、在管项目及各类合作伙伴提供一站式不动产资产管理解决方案，充分释放资产价值潜力。公司还建立了科学有效的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不动产资产管理的各个环节进行全面风险管控。
　　4、良好的品牌形象
　　公司在不动产资产管理领域建立了良好的品牌形象。公司子公司光控安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人，旗下消费基础设施品牌“大融城”覆盖国内主要一、二线城市及多个消费热点城市，并针对不同类别的消费基础设施打造品牌矩阵，受到各类消费人群的喜爱。
　　报告期内，光大安石连续第五年荣获由观点指数研究院颁发的“年度影响力地产股权投资机构TOP10”；连续第四年荣获由观点指数研究院颁发的“年度商业地产企业表现TOP15”、“年度商业不动产投资管理机构表现TOP10”、“年度影响力不动产基金品牌TOP10”；连续第二年荣获由中指信息技术研究院颁发的“中国房地产代建运营优秀企业”；连续第二年获得由上海市国际股权投资基金协会颁发的“最佳不动产资产管理机构”、“最佳商业地产投资管理机构”。另外，光大安石于2024年内荣获由观点指数研究院颁发的“2024年度商业地产品牌价值表现TOP20”、“2024年度影响力商业地产运营商TOP20”；由易居克而瑞颁发的“2024不动产资管综合实力TOP10”、“2024中国不动产资管运营领域标杆企业”、“2024中国不动产商管综合实力TOP20”；由万商俱乐部颁发的“2023年度最具影响力商业不动产企业”；由全联房地产商会城市更新分会评选的“2023年度城市更新和既有建筑改造典型案例——光大安石虹桥中心”；由易居研究院评选的“2023城市更新优秀实战案例——光大安石虹桥中心”。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入18.18亿元，较上年减少58.59%；实现归属于公司所有者净利润为-13.94亿元，较上年减亏7.16亿元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2025年，我国经济发展面临的机遇与挑战并存，外部环境变化带来的不利影响可能加深，国内转型升级的阵痛仍有显现，但我国经济发展长期向好的支撑条件和基本趋势没有改变，推动经济稳定发展的有利因素依然不少。中央经济工作会议已明确将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”作为2025年重点任务，预期国家将围绕提振内需出台更多有力政策，而随着房地产市场的逐步止跌企稳，行业风险处置力度也有望进一步增强，奠定行业发展新模式的基础性制度有望得到夯实。不动产运营表现方面，消费基础设施物业市场预计将处于重构均衡、动态企稳过程中，随更多优质消费空间及创新消费场景向核心城市集中，传统消费设施及老旧商业物业面临挑战加大，资产管理及运营能力对项目表现的拉动作用预计将进一步凸显；对于写字楼物业，当前境内主要一、二线城市仍处于深度调整周期，行业仍需一定时间达成新的供需平衡。在此过程中，面对激烈的存量市场博弈，预期市场供给端将推出更积极的租赁策略刺激和抢夺降本搬迁型需求；对于仓储物流基础设施物业，在市场供应持续释放、传统需求增长乏力、跨境电商等新兴需求受地缘政治环境冲击等多重因素影响下，预期短期内市场运营环境将继续承压。
　　不动产投资方面，以长久期国债收益率为代表的无风险利率下行反映出社会投资风险偏好仍处于保守区间，根据世邦魏理仕对中国不动产投资机构2025年投资意向的调查结果，各类机构对新增投资的总体情绪较为谨慎，表达积极投资意愿的受访者占比同比回落；从不动产大宗交易标的物业类型看，消费基础设施物业、长租公寓、数据中心等业态类型更容易在项目融资、工程改造及资产证券化方面得到政策支持，从而能够吸引投资机构的更多关注。
　　不动产资产管理方面，预期行业竞争将保持激烈态势，竞争焦点逐步从规模竞争转向规模与效益并重。各市场主体通过创新管理模式、深化垂直领域服务和加强技术赋能等方式提升服务质量与经营效率，有利于拥有较强区域产业整合能力、项目主动管理能力、资本市场对接能力的专业机构通过差异化竞争维持增长。
　　(二)公司发展战略
　　公司将积极把握我国房地产行业构建发展新模式带来的战略机遇，聚焦不动产资产管理主责主业，发挥公司在消费基础设施资产管理、写字楼资产管理、仓储物流基础设施资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募REITs等细分领域的专业优势，在服务经济发展与社会民生中发挥核心功能、提升市场竞争力，着力打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。
　　(三)经营计划
　　2025年，公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党中央决策部署，认真落实上级党委工作要求，坚持高质量发展目标和稳中求进工作总基调，聚焦不动产资产管理主业，更好统筹发展和安全，推动公司高质量发展。主要工作措施如下：
　　1、加强战略引领，聚焦公司主责主业
　　要加强公司战略引领，找准市场定位，聚焦主责主业。一是学深悟透二十届三中全会精神，把其融入公司下一步制定和实施中长期战略规划的全过程，在服务经济发展与社会民生中增强不动产“大资管”体系的核心竞争力。二是聚焦不动产资产管理核心主业，在有效控制风险的前提下，以受托管理、开发代建、专业咨询、品牌输出等轻资产形式巩固和扩大管理规模，做强做优“安石建管”等企业品牌。三是发挥公司资产储备优势、运营管理优势、资本市场专业优势，把握房地产构建发展新模式机遇，持续探索基础设施公募REITs、持有型不动产资产证券化等符合政策导向、匹配公司优势的创新业务模式。四是加大资产盘活处置力度，充分调动公司内外部资源，通过加强私募基金募集、推动地方政府土地纳储收储等多种方式，实现成熟项目退出和低效资产盘活处置。
　　2、加强底线思维，增强风险化解能力
　　要牢固树立底线思维，统筹做好各类经营风险的防范应对。一是加强流动性管理，做好非金融企业融资工具及公司债券注册发行工作，推动非主业退出及低效资产处置盘活、资金回笼，确保公开债务按期兑付。二是加强与合作伙伴及资本市场的沟通力度，传递公司核心价值观，维护企业品牌形象。三是持之以恒健全风险防控预警机制，进一步修订完善公司风险管理相关制度，更加注重事前防控，强化风险管控能力，不断提升风险预警、应对、处置能力。四是加强对公司在管项目及重点建设工程的安全生产风险防范工作，开展新一轮现场安全抽查检查，牢牢守住不发生重大安全生产事故的底线。
　　3、加强总部管控，提升内控管理水平
　　要加强公司总部管理职能建设，以做深做实各类审计整改、巡察反馈意见整改工作“后半篇文章”为契机，进一步优化内控体系、强化制度执行。一是发挥好公司党委引领作用，切实履行好党委主体责任，加强党委对公司及在管企业“三重一大”重点事项的决策把关，研究制定基层党支部参与所在单位重大事项决策路径，在完善公司治理中加强党的全面领导。二是加强公司内控体系建设，以费用控制、档案管理系统为重点，进一步推进公司系统信息化建设。三是持续优化总部职能，做好对在管企业的监督、检查、指导和服务，护航企业行稳致远。
　　4、加强组织建设，锻造干部人才队伍
　　要加强组织建设，为公司持续稳定发展提供组织保障。一是抓好干部队伍建设，坚持党管干部、党管人才原则，建立适应市场竞争需要的选人用人机制，选优配齐总部中层干部，加强下属分支机构及管理部门班子的党员队伍建设。二是加强人才梯队规划，坚持战略性储备、前瞻性培养，确保企业发展薪火相传、后继有人。三是要加强人才梯队建设，严格规范选人用人程序，加强对干部员工因私出国（境）、薪酬调整及职级晋升等事项的监督管理，研究落实合理正向激励措施，充分调动广大干部职工的干事创业积极性。
　　5、加强从严治党，筑牢思想纪律防线
　　要加强对党员干部的监督管理，着力营造风清气正的政治生态。一是巩固拓展主题教育成果，扩大“第一议题”学习范围，建立健全“第一议题”学习制度，同时加强专项检查评估，确保学习成果转化为干部员工的工作成效。二是以进一步深入开展党纪学习教育为契机，推动纪法教育走深走实。三是聚焦关键少数和重点领域，加强对“一把手”和领导班子的日常监督，强化对关键岗位行使职权的监督力度，进一步加强对公司重大工程建设项目的监督力度，逐步开展对项目投融资、工程招标、物资采购等重点领域的检查工作。四是充分发挥典型案例的警示教育作用，引导全体党员干部以案为鉴、警钟长鸣，筑牢拒腐防变思想堤坝。
　　(四)可能面对的风险
　　1、市场风险
　　不动产资产管理行业与宏观经济、社会消费、企业经营等情况密切相关。当前，我国经济运行面临国内需求特别是居民消费不足、部分企业生产经营困难带来的挑战，叠加部分城市、部分不动产业态类别仍处于新增供给集中入市阶段，导致全国各类不动产市场普遍供需矛盾加剧、经营压力增大。
　　尽管公司在管不动产资产组合经营表现总体稳健，但仍受到市场竞争加剧带来的挑战，不排除部分在管项目继续面临区域消费下行、承租企业经营收缩、竞争对手低价抢占市场等复杂经营情况。对此，公司将充分预估潜在市场风险，一方面加强“一项目一策”精准化管理，根据市场变化动态调整经营策略、提高决策效率；另一方面坚持统筹发展与安全，持续加强对在管项目的风险监控工作，加强风险的辨识、应对与化解。
　　2、财务风险
　　当前，我国房地产行业处于向发展新模式转型过渡阶段，短期内行业流动性状况处于偏紧区间，预计公司仍将在一定时期内承担较大流动性压力。
　　为加强风险应对，公司一方面将把握国家施行适度宽松货币政策带来的机会，努力优化融资计划、压降融资成本、提高资金效率，同时继续积极争取大股东支持；另一方面将进一步夯实对在管资产的运营管理，加快成熟项目、低效资产的处置去化与资金回笼，守住不发生流动性风险的底线。
　　3、商誉减值风险
　　2016年度，公司收购光大安石和安石资管各51%股权的价格超过并购日公司享有的可辨认净资产公允价值所形成商誉12.61亿元。2023年度，公司确认商誉减值损失5.71亿元。截止本报告期末，公司商誉余额为6.90亿元。如果公司相关业务未来推进不及预期，不排除进一步计提商誉减值的风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　2024年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济社会大局保持稳定，经济回升向好的态势得到巩固和增强。同时，在国内外环境发生深刻变化的背景下，经济运行面临的不稳定不确定因素亦有所增多，进一步回升向好还需要克服有效需求不足、企业经营压力较大、重点领域风险隐患较多等挑战。从上半年国民经济运行的主要统计指标看，我国经济运行总体平稳，国内生产总值达616,836亿元，同比增长5.0%；居民消费价格温和回升，CPI同比增长0.1%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长3.9%，其中房地产开发投资下降10.1%；全国新建商品房销售面积同比下... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　2024年上半年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济社会大局保持稳定，经济回升向好的态势得到巩固和增强。同时，在国内外环境发生深刻变化的背景下，经济运行面临的不稳定不确定因素亦有所增多，进一步回升向好还需要克服有效需求不足、企业经营压力较大、重点领域风险隐患较多等挑战。从上半年国民经济运行的主要统计指标看，我国经济运行总体平稳，国内生产总值达616,836亿元，同比增长5.0%；居民消费价格温和回升，CPI同比增长0.1%；全国固定资产投资（不含农户）同比增长3.9%，其中房地产开发投资下降10.1%；全国新建商品房销售面积同比下降19.0%，销售额同比下降25.0%。总体看，当前经济运行仍面临一些困难挑战，房地产行业处于调整企稳的进程中，而随政策效应持续显现，市场积极因素亦在聚集和增多。我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大没有改变，回升向好是当前经济运行的基本趋势。
　　不动产运营表现方面，2024年上半年，消费、办公、仓储物流等各业态类别的不动产运营面临市场需求偏弱带来的压力。对于消费类物业，随着居民消费从补偿性消费向常态化回归，上半年社会消费品零售总额同比增长3.7%，较去年同期增幅收窄4.5个百分点。购物中心等消费基础设施面临零售业态商户扩张放缓和体验业态商户承租能力减弱带来的挑战，租金增长空间受限。据仲量联行统计，一季度以来中国主要城市优质购物中心首层平均租金环比下滑，尚未实现止跌企稳。对于办公类物业，一线城市甲级写字楼市场需求仍显不足，物业持有方多采取“以价换量”策略以期维持空置率稳定，尽管一线城市上半年新增供应有限，但激烈的租赁市场竞争仍导致办公类物业租金水平承压。根据高力国际报告，上半年上海市甲级写字楼市场整体租金已降至十年内最低水平。仓储物流类物业租赁市场维持分化态势。受跨境电商、新能源制造业等新兴行业需求扩张带动，华南市场空置率进一步下降、租金有所上涨，华东市场需求有所回暖，但租金尚未止跌；其他市场板块整体仍面临较大去化压力。
　　不动产投资大宗交易方面，上半年主要城市不动产大宗交易成交金额及笔数较去年同期保持小幅增长态势。据高力国际统计，上半年上海市、北京市成交金额领跑全国，成交额合计占全国主要城市不动产大宗交易成交总额四分之三以上。从物业类型看，办公类物业仍是最具成交规模的标的资产类型，长租公寓及酒店类物业成交金额及规模占比较去年同期有所提升，市场相对活跃。从市场参与主体看，部分房地产企业通过出售物业资产等方式加快资金回流，在为市场贡献部分较优质成交标的的同时，也加剧了大宗物业资产供给侧的竞争。
　　不动产资产管理行业方面，我国城市发展已进入城市更新的重要时期，城市建设由大规模增量开发转向存量提质改造和增量结构调整并重。党中央提出顺应行业供求关系的新变化，抓紧构建房地产行业发展新模式，促进房地产高质量发展。上半年内，房地产企业加快向不动产资产管理领域转型，在长租公寓、城市更新、绿色建筑、代建代管等领域发力布局，行业转型挑战与机遇并存。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2024年上半年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻党的二十大、二十届二中全会及中央经济工作会议精神，坚持高质量发展目标导向和稳中求进的工作总基调，聚焦不动产资产管理主责主业，努力开创公司高质量发展新局面。报告期内，公司主要工作措施如下：
　　1、强化资金管理，确保信用安全
　　报告期内，公司通过多种举措，加大募资力度，加速存量变现。一方面加强信用融资产品发行力度，另一方面加强可售物业去化及存量资产盘活，在保障流动性安全的基础上，努力提升资金使用效率。同时，公司着力深化与各类金融机构合作，融资渠道持续畅通，融资规模及融资成本均保持在合理水平区间。对于各项到期债务，提前筹划并落实，确保按期偿还。
　　2、强化核心主业，深耕主责主业
　　报告期内，公司继续把握房地产行业构建新发展模式所带来的机遇，持续发力“大资管”业务模式，积极服务企业及项目需求，加快培育咨询服务、代建开发、项目监管业务，持续扩大不动产“大资管”业务规模。公司成功签约或中标青岛综合体项目定位和福州商业项目管理咨询业务、浙江住宅项目和重庆商业项目运营监管业务等，不断提升公司市场影响力与行业竞争力。
　　3、强化项目管理，夯实业绩基础
　　报告期内，公司以项目管理为重点，采取有力举措，巩固和提升关键经营指标。一是动态监测评估消费基础设施项目承租商户经营表现，及时优化项目品牌组合，努力提升消费者满意度和忠诚度。二是加强在管资产精细化服务，成功为部分在管写字楼及仓储基础设施项目引入优质大宗承租方，进一步提升出租率和租户质量。三是抓住利率下行的窗口期，逐一对接在管项目存续融资机构，实现融资置换及存续融资成本降低。四是加强在管项目的安全生产、工程质量、工程进度等管理，保障施工高质量完成、高品质交付。
　　4、强化内控建设，完善制度体系
　　报告期内，公司落实全面从严治企要求，结合公司实际，健全管理制度体系，完善总部管控及在管企业内部管理。上半年，公司制定和修订了《公司章程》《采购管理办法》《薪酬管理制度》《保密工作管理规定》《信息系统建设与运行维护管理制度》《股东大会规则》《董事会议事规则》以及董事会各专业委员会实施细则等重要制度，同时加强对制度文件的培训宣贯与执行落实工作，进一步强化公司内控建设。

　　三、风险因素
　　1、市场风险
　　下半年，预期国内总需求不足对于经济增长的制约仍将持续一段时间，不动产资产管理及运营也将持续承压。特别是办公类物业市场供求失衡，空置率走高，通过自身经营保持流动性平稳的压力上升。此外，由于居民消费意愿下降，大宗住房消费更趋谨慎，可能对公司在售公寓及住宅类物业去化带来压力。
　　面对市场挑战，公司将充分预估可能存在的市场风险，一方面结合市场环境变化，及时、灵活调整经营及销售策略，以符合市场实际的运营策略，加快经营性物业的租赁进度以及销售类物业的去化速度；另一方面全面加强运营管理，通过降本增效等方式，为项目平稳运营创造空间。公司将在经营管理过程中，持续做好风险的辨识和化解工作。
　　2、财务风险
　　下半年，预期金融政策整体将保持相对宽松的环境，但金融机构对于房地产行业的态度仍然偏于谨慎，公司仍然面临一定的流动性压力。一方面，公司将把握好政策机会，合理安排融资计划，不断优化财务结构，加快资金周转，多渠道降低资金成本，提高资金使用效率；另一方面，公司将积极争取各股东方的支持，同时，加强对公司存量资产的运营管理及销售去化，压降负债规模，努力确保公司流动性安全。
　　3、商誉减值风险
　　截至2024年6月末，公司商誉余额6.90亿元，主要系公司受让光大安石51%股权的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务推进不及预期，不排除会出现计提商誉减值的可能性。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、清晰的战略定位
　　公司深刻理解并主动把握房地产行业构建发展新模式带来的战略机遇，以打造国内领先的跨境不动产资产管理平台为目标，不断构建和完善不动产“大资管”体系，并围绕不动产资产管理核心主业提升核心竞争能力。在长期发展历程中，公司在不动产资产管理领域拓展了广泛的行业资源网络，积累了丰富的客户资源，培育了专业的人才队伍，有能力在行业转型过程中展现自身竞争优势，在不动产行业存量时代把握市场机遇、实现自身发展。
　　2、优秀的人才队伍
　　公司拥有一支视野广阔、经验丰富的核心管理团队，并凭借优良的品牌形象和领先的发展理念，不断吸引适合公司发展需要的各类人才加盟。公司管理团队行业视野广阔、专业经验丰富、背景优势互补、综合素质出色，在长期共事中形成了一致的价值理念与高效协作的工作氛围，能够把握行业发展机遇，引领公司持续、稳定、健康发展。同时，公司始终注重人才梯队建设和内部职业技能培训，聚焦不动产资产管理细分领域培育了一批专业水平高、业务能力强、综合素质硬的骨干人才，擅长复杂不动产项目开发、城市更新改造、资产运营与资本运作，有能力在激烈的市场竞争格局中取得优势。
　　3、完善的业务体系
　　公司长期专注于不动产资产管理业务，构建和完善不动产“大资管”体系，现已建立起较强的“募资、投资、管理、退出”全产业链闭环运作能力，在公募REITs、不动产私募投资基金管理及不动产资产管理等领域组建了专业团队，在消费基础设施、仓储基础设施、写字楼、长租公寓及酒店资产管理，大型城市综合体开发、超大型住宅社区建设管理、城市更新及复杂不动产项目续建、改造，以及不动产项目规划定位、价值诊断、代理开发、建设监管等方面积累了丰富的行业经验。凭借完整的产业链条，公司能够把握存量时代市场机遇，为在管基金及在管项目提供一体化解决方案。此外，公司还建立了完善的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作、不动产资产管理的各个环节进行全面风险管控，以最大程度保障基金投资人、资产委托方的利益。
　　4、良好的品牌形象
　　公司在主营业务领域长期享有良好的品牌声誉。在不动产资产管理业务方面，公司控股子公司光大安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人；作为国内较早开展不动产基金管理及资产管理业务的企业，光大安石在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及资产证券化领域建立了行业口碑，旗下商业地产品牌“大融城”在全国一线城市及热点区域城市广泛布局，受到所在城市消费者及商业品牌的广泛认可。在房地产开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较好的美誉度，具有较强的品牌竞争力。
　　报告期内，公司旗下光大安石连续第十年蝉联由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院联合发布的“中国不动产基金综合能力优秀企业”榜首，光大安石旗下“安石建管”品牌连续两年荣获“中国房地产代建运营优秀企业”荣誉称号；光大安石还荣获由克而瑞资管颁发的“2024中国不动产资管综合实力TOP10”、“2024中国不动产资管运营领域标杆企业”、“2024中国不动产商管综合实力TOP20”奖项。此外，公司在管光大安石虹桥中心项目荣获由易居研究院等机构颁布的“2023城市更新优秀实战案例”荣誉称号，成都文殊坊项目荣获由四川日报等单位主办评选的“2023蓉聚星榜样-最具创新项目奖”，青岛大鲍岛文化休闲街区荣获由克而瑞资管颁发的“2024中国不动产商管·存量焕新·商办特色项目奖”。 收起▲