一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　1、不动产投资和资产管理行业　　2023年上半年，随着国内经济社会逐步恢复常态化运行，我国宏观经济整体实现温和复苏，但在国际政治经济形势等复杂因素的影响下，复苏前景仍存不确定性。从国民经济主要统计指标看，一方面，在去年同期低基数效应的影响下，上半年国内生产总值同比增长5.5%，社会消费品零售总额同比增长8.3%，显示宏观经济运行逐步企稳；另一方面，全国居民消费价格指数恢复不及预期，二季度以来全国制造业采购经理指数持续低于荣枯线，房地产开发景气指数持续下探，显示出企业、居民对投资消费整体持较谨慎态度，国内经济持续恢复发展的基础仍不稳固。　　上半年... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　1、不动产投资和资产管理行业
　　2023年上半年，随着国内经济社会逐步恢复常态化运行，我国宏观经济整体实现温和复苏，但在国际政治经济形势等复杂因素的影响下，复苏前景仍存不确定性。从国民经济主要统计指标看，一方面，在去年同期低基数效应的影响下，上半年国内生产总值同比增长5.5%，社会消费品零售总额同比增长8.3%，显示宏观经济运行逐步企稳；另一方面，全国居民消费价格指数恢复不及预期，二季度以来全国制造业采购经理指数持续低于荣枯线，房地产开发景气指数持续下探，显示出企业、居民对投资消费整体持较谨慎态度，国内经济持续恢复发展的基础仍不稳固。
　　上半年内，以零售、办公为代表的传统物业市场尚未实现实质性回暖，仓储物流、产业园区等新经济不动产业态也面临更大的市场压力。零售物业方面，随着社会运行恢复常态，主要城市客流人流增长，餐饮、体验等接触型、聚集型线下消费有所恢复，一季度以来各类零售物业商户咨询有所提升，但受市场存量物业空置高企等因素影响，租金水平尚未实现恢复，全国主要城市购物中心首层平均租金环比呈下跌态势；办公物业方面，受企业降本增效、审慎扩张等因素影响，包括北京、上海、深圳在内的一线城市写字楼空置率继续提升，其中北京全市写字楼二季度空置率创下多年以来新高；仓储物流方面，受全国新增供应增长等因素影响，除华南、华东个别物流节点城市外，上半年全国市场有效租金水平整体呈下行趋势。
　　不动产投资方面，上半年全国主要城市不动产大宗成交金额较去年同期实现正增长，上海市大宗交易成交额在全国主要城市中占比过半。从物业类型来看，写字楼交易在大宗不动产投资市场占据主导地位，产业园区、长租公寓类资产成交亦保持活跃。从资金来源来看，上半年大宗交易市场仍主要由境内投资人主导。
　　不动产资产管理方面，随着房地产业进入存量时代，存量资产运营管理受到资本市场更高的关注度，更多头部企业发力推动轻资产模式转型，以更好地发挥自身品牌效益，“大资管”模式热度持续提升。在激烈的市场竞争下，存量物业迭代加速、更替周期加快，老旧物业改造、烂尾项目盘活等更新改造业务逐渐增多,创新突破与效率提升仍然是行业发展的主旋律。
　　2、房地产开发业务
　　公司房地产开发业务主要布局在上海市及周边区域，上海市房地产市场情况对公司房地产开发业务有较大影响。上半年内，上海市房地产市场有所回暖，特别是一季度随前期积压需求集中释放迎来阶段性反弹，在去年同期低基数的影响下实现较大增长。2023年1-6月，上海市商品住宅成交面积为785.4万平方米，同比增长49.3%；商品住宅成交套数为76206套，同比增长50.8%。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2023年上半年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻新发展理念，主动融入新发展格局，坚持“稳健经营、稳中求进”的经营策略，发挥自身在不动产私募基金管理及资产管理领域长期积累的专业能力与品牌优势，抓机遇，稳经营，强管控，促发展。报告期内，公司主要工作措施如下：
　　1、强化核心主业，拓展管理规模
　　报告期内，公司继续把握房地产行业向新发展模式平稳过渡带来的业务机会，利用公司长期建立的不动产资产管理能力以及与金融机构合作口碑，以“安石建管”品牌拓展不动产项目代建代管机会，持续扩大不动产“大资管”业务规模。报告期内，安石建管业务条线先后中标重庆璧山项目代管业务、辽宁大连项目代管业务、江苏宜兴项目代建业务，另有多个储备项目持续对接推进中。
　　2、优化融资举措，提升财务效能
　　报告期内，公司继续积极对接各类合作机构，克服市场环境带来的不确定性因素，统筹兼顾，精心谋划，合理安排，完成多笔信用融资工具发行及兑付工作。与此同时，公司继续加强在管项目流动性管理，完成重点项目的融资置换目标，并使之成为一项常态化工作，有效地降低了公司在管项目的整体融资成本。
　　3、细化运营管理，夯实业绩基础
　　报告期内，公司进一步加强在管项目的精细化管理，不断推陈出新、提质增效，以灵活的经营策略、创新的运营模式，持续推动在管项目在激烈的市场竞争中把握主动。上半年，公司大多数在管项目在开发、租赁、销售、运营等方面取得了良好成绩，部分运营类项目关键经营指标在去年基础上有较大提升。
　　4、去化存量资产，加快周转速度
　　报告期内，公司及在管项目紧紧抓住社会经济恢复常态运行后积压购房需求集中释放的窗口期，及时调整营销策略，加大非持有型可售公寓的去化力度，加快资金回款速度，取得良好成效。与此同时，公司通过存量物业出售、配合政府动迁等多种方式，继续加强资产盘活力度，进一步提高资产使用效率。
　　5、深化制度建设，改善公司治理
　　报告期内，公司根据全面从严治企要求，积极开展“制度执行年”活动，主要包括制度的培训宣贯、查遗补缺、瘦身健体、执行落实等工作。上半年，公司制定、修订和实施了公司总部和平台公司层面的重大/重要事项管控清单、员工职级职位晋升管理暂行办法、费用报销规定等，并开展了相关专项检查。

　　三、风险因素
　　1、市场风险
　　2023年下半年，预期将有更多支持宏观经济复苏的利好政策出台，企业营商环境有望得到进一步优化，企业投资信心和居民消费意愿也将实现边际改善，但企业及居民资产负债表仍处于修复过程中，国内总需求不足对经济增长的制约可能持续一段时间，并对不动产资产管理及运营带来一定挑战。同时，过去几年因各种原因延缓入市的不动产项目集中放量供应，预计市场竞争更加激烈。此外，国内房地产销售市场二季度以来持续下探，居民大宗住房消费需求不足，可能对公司在售物业去化带来压力。
　　面对市场挑战，公司将充分预估可能存在的市场风险，一方面结合市场环境变化，及时、灵活调整经营及销售策略，以符合市场实际的运营策略加快经营性物业的租赁进度以及销售类物业的去化速度；另一方面全面加强运营管理，持续做好风险的辨识和化解工作。
　　2、财务风险
　　近年来，由于政策对房地产企业融资监管限制及资本市场偏好调整，公司流动性面临一定压力。随着金融支持房地产市场平稳健康发展利好政策陆续出台及资本市场环境的改善，公司将着力把握好房地产业向新发展模式平稳过渡的机遇窗口，更好地统筹好业务发展与经营安全，不断优化公司财务结构、提高资金利用效率，多渠道降低资金成本；同时，公司将进一步提质增效、盘活存量资产，做好流动性审慎管理、提升运营资本安全边际，努力把控好对外投资的方向、力度和速度，确保公司资金链安全、顺畅，不出现流动性风险。
　　3、商誉减值风险
　　截至2023年6月末，公司商誉余额12.64亿元，主要系公司受让光大安石51%股权的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务推进不及预期，可能会出现计提商誉减值的风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、清晰的发展战略。
　　公司充分发挥管理团队优势、业务领先优势、品牌价值优势、上市平台优势、光大集团协同发展优势，把握房地产业向新发展模式平稳过渡带来的战略机遇期，在不动产私募基金管理及不动产“大资管”业务领域不断深耕细作，提升核心竞争能力，致力将自身打造为国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台。
　　2、优秀的人才队伍。
　　公司拥有一支视野广阔、能力突出的核心管理团队，并凭借优良的品牌形象和领先的发展理念，不断吸引符合公司发展需要、认可公司核心理念的优秀人才加盟。公司管理团队和业务骨干队伍专业能力较强、知识结构合理、能力优势互补、综合素质较好、行业经验丰富，能够较好把握发展机遇，具有引领公司持续、稳定、健康发展的能力和实力，为公司在激烈的市场竞争格局中占据优势地位。
　　3、完善的业务体系。
　　公司长期专注于不动产私募基金管理及资产管理，具有较强的“募、投、管、退”不动产资产管理全生命周期闭环运作能力，在公募REITs、不动产私募投资基金及不动产资管等领域建立了专业团队，能够提供不动产资产管理综合服务，为在管基金及项目提供一体化解决方案。公司还建立了完善的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作的各个环节进行全面风险管控。
　　4、良好的品牌形象。
　　在不动产资产管理业务方面，公司旗下光大安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人，在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及证券化领域建立了专业能力及良好口碑；在房地产开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较好的美誉度，具有较强的品牌竞争力。
　　上半年，公司旗下光大安石平台连续第九年蝉联由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院等机构联合颁发的“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首。光大安石平台还凭借卓越的不动产资产管理及代建代管能力，荣获由中指信息技术研究院颁发的“中国房地产代建运营优秀企业”称号，由金砖财经颁发的“2023年度不动产资管机构TOP10”、“地产代建管理卓越奖”等荣誉奖项。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2022年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻新发展理念，主动融入新发展格局，坚持“稳健经营、稳中求进”的经营策略，发挥自身在不动产私募基金管理及资产管理领域长期积累的专业能力与品牌优势，不断攻坚克难，砥砺前行，取得了一定成绩。主要工作措施如下：　　1、贯彻防疫稳商政策，践行企业社会责任　　2022年，公司牢固树立“人民至上、生命至上”的经营理念，严格落实政府防疫政策、不断提升精准防控水平，切实维护好广大客户、消费者的生命健康安全。公司积极响应政府号召，对承租公司及公司下属企业自有经营性房产和使用权房从事生产经营活动的部分承租户（以小微企业... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年，公司继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻新发展理念，主动融入新发展格局，坚持“稳健经营、稳中求进”的经营策略，发挥自身在不动产私募基金管理及资产管理领域长期积累的专业能力与品牌优势，不断攻坚克难，砥砺前行，取得了一定成绩。主要工作措施如下：
　　1、贯彻防疫稳商政策，践行企业社会责任
　　2022年，公司牢固树立“人民至上、生命至上”的经营理念，严格落实政府防疫政策、不断提升精准防控水平，切实维护好广大客户、消费者的生命健康安全。公司积极响应政府号召，对承租公司及公司下属企业自有经营性房产和使用权房从事生产经营活动的部分承租户（以小微企业和个体工商户为主）进行了租金减免，切实减轻其经营压力，支持实体经济及中小企业健康发展。
　　2、积极应对市场调整，坚持稳健财务策略
　　报告期内，公司广泛对接各类合作机构，克服市场环境调整变化带来的不确定性因素，如期完成多笔信用融资工具发行及兑付工作。公司旗下在管重点项目亦按计划完成融资置换，融资成本较原存续贷款降幅约60-140基点不等。
　　3、加强战略合作力度，巩固在管资产规模
　　报告期内，公司进一步稳定既有项目经营，巩固公司在管资产规模，提升经营及管理质量。公司继续加强与政府平台企业合作，增强资源获取能力。报告期内，公司与成都政府平台企业所组建的合资平台“城投安石”先后中标成都天府艺术广场111项目、成都文殊坊项目，在艺术馆配套公园商业项目、文商旅改造类项目等创新业态方面取得突破。同时，公司还与青岛政府平台企业组建合资平台“环海湾安石”，平台致力服务于青岛邮轮港区转型规划及商业运营，已成功中标青岛环海湾历史文化街区（大鲍岛）项目。
　　4、着力推动管理输出，培育新的利润来源
　　报告期内，除了加强与政府平台企业合作外，公司还加强了重点区域的项目拓展及品牌输出，新拓江门新会项目。同时，把握行业深度调整所带来的业务机会，利用公司长期建立的资产管理能力以及与金融机构合作口碑，以“安石建管”品牌积极开拓代建代管业务，创造新的业务增长点。报告期内，公司成功拓展重庆北碚蔡家项目代管业务、顺义城市综合体项目代建业务。
　　5、推动物业销售去化，完成项目建设交付
　　报告期内，公司采取多种销售去化策略，按计划实现多个重点项目开竣工及物业交付，并在可售物业去化方面取得进展。报告期内，公司旗下梦之晴项目陆续交房；盛创三期项目启动开工建设；新光大中心项目2A座写字楼已于2022年上半年向国有大型银行客户顺利交付，5A座写字楼已于2022年下半年完成竣工验收。
　　6、建立健全管理制度，提升公司治理水平
　　报告期内，根据监管机构最新规定和全面从严治企要求，公司制定和修订了《公司章程》《公司独立董事工作制度》《公司违规问责办法（试行）》等，不断明晰内部流程和操作规范；同时深入开展费用合规专项排查、廉洁合规培训等工作，进行重点领域和关键岗位廉洁风险点排摸，编制风险防控手册，增强了员工廉洁从业的思想自觉和行动自觉，推动了管理要求的落实落细和管理水平的全面提升。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　1、不动产资产投资和资产管理行业
　　2022年国际环境复杂严峻，局部地区冲突不断，全球经济增速普遍放缓。国内在需求收缩、供给冲击、预期转弱三重影响下，经济周期性下行压力明显。面对诸多超预期因素冲击，在政策对冲和经济内生韧性的双重作用下，中国经济呈现弱企稳态势。
　　零售物业方面，受国内宏观经济下行、居民消费意愿减弱等因素影响，行业整体经营难度提升。2022年全国购物中心日均客流约1.5万人次，同比下降2%，百大购物中心商铺平均租金环比跌幅扩大，市场新项目开业量降至历史新低。办公物业方面，受部分行业、企业结构性调整及降本增效策略影响，全国主要城市写字楼市场全年净吸纳量同比大幅下降，为2009年以来最低水平。重点城市的空置率持续上升，使得写字楼平均租金持续承压下行，同比跌幅约1.8%。仓储物流市场方面，2022年全国物流市场净吸纳量约482万平方米，同比下降约40.3%。分区域来看，华北地区在京津廊区域新增供应释放下净吸纳量同比上升，其余区域均不同程度有所收缩。在需求低迷和新增供应的夹击下，2022年物流市场整体租金增长有所放缓。
　　不动产投资方面，2022年市场观望情绪较浓，投资节奏明显放缓。全国商业营业用房、办公楼开工投资、销售面积同比均下滑，20个重点城市的大宗交易宗数和交易额均同比明显下降。从资产类别来看，写字楼仍然是大宗交易的成交主力，此外，商务园区和仓储物流也是市场关注度较高的类别。从买家类别来看，外资投资人在上海市场仍占据主导地位，其他城市市场则以内资投资人为主。
　　不动产资产管理方面，随着房地产市场进入存量时代，存量资产运营管理受到资本市场更高的关注度，头部企业扎堆入局轻资产管理业务，其管理能力和资源优势愈发凸显，在整体低迷的市场环境下，要想继续保持扩张势头，“大资管”成为行业发展的新热点。在激烈的市场竞争下，存量物业迭代加速、更替周期加快，老旧物业改造、烂尾项目盘活等更新改造业务逐渐增多,创新突破与效率提升仍然是行业发展的主题。
　　2、房地产开发业务
　　公司房地产开发业务主要布局在上海市及周边区域，上海市房地产市场情况对公司房地产开发业务有较大影响。2022年，上海保持调控政策的连续性和稳定性，疫情后加大供应力度，加快供应节奏，推进复工复市。全市新建房屋销售面积1852.88万平方米，比上年下降1.5%。其中，住宅销售面积1561.51万平方米，增长4.8%;商办销售面积119.50万平方米，下降30.0%。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务：
　　1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取商业综合体、购物中心、写字楼、工业地产等各类已建成项目或亟需改造升级的各类持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过对项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。目前，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光控安石及光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、资本市场服务在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的市场份额及竞争优势。
　　2、不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产基金的基金份额，投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投资和资管业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资管业务竞争能力。通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价值，谨慎决策，以期获取投资收益。
　　3、房地产开发业务：公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务，业务模式以自主开发销售为主。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、清晰的战略定位
　　公司充分发挥管理团队优势、业务领先优势、品牌价值优势、上市平台优势、光大集团协同发展优势，把握房地产行业向新发展模式转型带来的战略机遇期，在不动产私募基金管理及不动产“大资管”业务领域不断深耕细作，提升核心竞争能力，努力实现跨越、追求卓越，将自身打造为国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台。
　　2、优秀的人才队伍
　　公司拥有一支视野广阔、能力突出的核心管理团队，并凭借优良的品牌形象和领先的发展理念，不断吸引适合公司发展需要的各类人才加盟。公司管理团队和业务骨干队伍专业能力较强、知识结构合理、能力优势互补、综合素质较好、行业经验丰富，能够较好地把握发展机遇，具有引领公司持续、稳定、健康发展的能力和实力，为公司在激烈的市场竞争格局中占据优势地位。
　　3、完善的业务体系
　　公司长期专注于不动产私募基金管理及资产管理，具有较强的“募资、投资、管理、退出”全产业链闭环运作能力，在公募REITs、不动产私募投资基金及不动产资管等领域建立了专业团队，能够提供不动产资产管理综合服务，为在管基金项目提供一体化解决方案。公司还建立了完善的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在不动产私募基金投资运作的各个环节进行全面风险管控。
　　4、良好的品牌形象
　　在不动产资管业务方面，公司旗下光大安石是在中国基金业协会依法登记的私募股权投资基金管理人，在不动产私募基金投资管理、不动产资产管理及证券化领域建立了专业能力及良好口碑；在房地产开发业务方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较好的美誉度，具有较强的品牌竞争力。
　　报告期内，公司下属企业及在管项目所获部分代表性荣誉如下：
　　光大安石继续在多个不动产私募基金管理或不动产资产管理企业行业排名中荣膺首位。光大安石于2023年3月连续第九年蝉联由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所等机构联合颁发的“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首；连续第七年位列“金砖价值榜-中国最具实力房地产基金TOP10”；连续第五年位列博鳌房地产论坛颁发的“2022年度影响力房地产基金品牌30强”。此外，光大安石还成功入选由中国保险资产管理业协会颁布的A类评级GP名单，这是该名单自2020年首次颁布以来光大安石第二次成功入选。2023年3月，安石资管荣获中国企业评价协会等单位颁发的中国房地产代建运营优秀企业称号。
　　公司在管上海静安大融城荣获“金灯奖卓越运营奖”、“上海BANG年度年轻力地标”等多个奖项；光大安石虹桥中心ARTPark大融城获“上海BANG年度年轻力地标”等多个奖项；江门大融城获“金百合购物中心最佳实践案例奖”等多个奖项；西安大融城获“金灯奖卓越营销奖”、“金百合购物中心最佳实践案例奖”等多个奖项；顺德大融城获“餐饮金虎奖佛山热门商业综合体”奖项。嘉宝神马平台代建的嘉定区江桥镇地块荣获上海市住建委颁布的“2021年度市文明工地”荣誉。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入55.70亿元，较上年增加36.03%；实现归属于公司所有者的净利润0.58亿元，较上年下降84.12%。

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2023年，国际经济政治环境中不稳定、不确定因素依然存在，主要经济体的经济发展模式正在逐步重构，国际经济环境仍处在深刻变化过程中。
　　自2022年4季度以来，国家出台多项政策，以提振经济发展，且随着疫情管控措施的结束，各项政策的作用将逐步显现，国内宏观经济有望迎来全面复苏。
　　从不动产运营角度来看，零售物业市场在国内居民消费意愿复苏的积极带动下，预期将实现快速回暖。写字楼市场随着宏观环境向好、企业扩张信心增强，也将逐步好转，但从企业经营活动的恢复到租赁需求的转化仍需要一定的时间。仓储物流市场方面，尽管出口增长面临一定的压力，但由于此前影响物流活动的诸多负面因素得以扭转，国内消费的周期性反弹将支撑仓储物流市场的复苏。
　　从不动产投资角度来看，随着宏观环境的回暖、融资环境的改善，特别是《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》的实施，不动产投资将迎来更广阔的发展空间，预期不动产交易种类和规模都有望上一个新的台阶。2023年3月，国家发展和改革委员会发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，标志着我国公募REITs向消费基础设施领域扩容迈出了关键一步，有利于从事百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施投资和管理的市场主体依托项目储备及运营管理优势更好构建“投、融、管、退”的不动产金融良性循环。与此同时，资本市场对不动产资产管理业务的标准化、专业化的需求也将更加凸显，主要体现在：一方面强调底层资产的运营效率，在业务创新和降本增效之间寻求平衡；另一方面需要满足资本市场的标准化管理要求，建立完善的风险管控体系和报告体系。此外，随着开发商、运营公司纷纷向“大资管”模式转型，不动产资产管理机构之间的竞争将愈加激烈。
　　(二)公司发展战略
　　公司将继续坚持主动管理和价值创造的核心理念，深刻理解并积极把握我国房地产行业向新发展模式平稳过渡所带来的战略机遇期，主动服务于党中央、国务院促进行业良性循环和健康发展的决策部署大局，进一步聚焦不动产私募基金管理及资产管理主业，发挥公司专业投资优势及不动产资产管理优势，在商业资产管理、写字楼资产管理、物流资产管理、城市更新、不动产资产证券化及公募REITs等细分领域培育核心竞争力，不断巩固和扩大公司在细分行业中的头部地位和市场份额，努力将公司打造成为国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台。
　　(三)经营计划
　　2023年，公司将继续以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻落实党的二十大确定的重大决策部署，深刻领会中央经济工作会议推动房地产业向新发展模式平稳过渡的会议精神，稳健经营、稳中求进，进一步聚焦主责主业，提升管理水平，加快转型发展，争创经济效益，努力促进公司持续健康发展。
　　1、构建“大资管”业务体系，增强主业核心竞争力
　　把握房地产行业深度调整所带来的机遇，聚焦主责主业，坚持以小股操盘、受托管理、品牌输出等轻资产模式为主，加强战略合作，扩大管理规模，把握好不动产私募投资基金试点备案政策、消费基础设施公募REITs等有利政策出台带来的市场机遇，完善不动产“大资管”业务体系。同时，发挥自身优势，加快培育不动产代建代管业务，抢占市场份额。
　　2、增强专业管理能力，提升项目运营质量
　　公司将以提质增效为核心，进一步调整组织结构，改进管理模式，加强内部协同，提高管理效率，增强“募投管退”全产业链的竞争优势。要抓住经济回暖、消费复苏的有利机遇，乘势而上，主动提升管理能力，确保项目经营稳定、业绩提高。
　　3、加快在管项目退出，抓好资金管理工作
　　加强统筹兼顾，发挥专业优势，通过多种途径和方式，加大销售去化力度，积极盘活存量资产，优化公司投资结构和资产负债情况；同时，做好债务兑付、融资替换、降本挖潜等工作，确保公司主体信用安全，进一步提高公司资金使用效率。
　　4、健全内控管理制度，提升风控管理水平
　　根据法律法规、规范性文件等有关要求，进一步增强全员风险防控意识，完善制度流程与权责体系。要充分发挥有关职能部门的监督作用，积极倡导关口前移，注重事前防控，强化风险管控能力，不断提升风险预警、风险应对、风险处置能力。
　　5、完善人才培育机制，夯实干部队伍建设
　　围绕主业发展需要，以培养年轻干部、培育复合型人才和加强人才队伍梯队建设为重点，进一步凝心铸魂，完善人才培养、选拔、使用机制，营造尊重员工劳动、鼓励员工成长、引导员工与公司共同发展的浓厚氛围，为公司持续发展奠定基础。
　　6、抓牢廉洁从业教育，打造健康企业文化
　　进一步加大政策宣贯力度，增强警示教育震摄作用，增强干部“一岗双责”意识和员工廉洁从业意识，树牢红线意识、底线意识和合规意识，逐步建立和完善全员参与、全域覆盖、全程监督的廉洁从业管理体系，努力打造阳光廉洁的企业文化。
　　(四)可能面对的风险
　　1、市场风险
　　预期2023年，政策环境将更加积极宽松，宏观经济将有所回暖，企业信心和居民消费意愿将有所改善，市场需求有望回升。但由于前几年各种原因未能入市的项目，可能会陆续释放，市场供应也将相应增加。在此情况下，市场竞争将更加激烈，不排除出现低价竞争等情况。对此，公司将充分预估可能存在的市场风险，一方面把握市场复苏行情，加快推进经营性物业的租赁进度以及销售类物业的去化速度；另一方面全面加强运营管理，持续做好风险的辨识和化解工作。
　　2、财务风险
　　此前，由于政策层面对房地产企业融资限制以及金融机构市场偏好变化，公司面临一定的流动性压力。随着融资政策的松绑和融资市场的回暖，公司将全力把握政策窗口期，合理安排融资计划，不断优化财务结构，加快资金周转，多渠道降低资金成本，提高资金使用效率；同时，加强对公司有息负债监控及分析，合理把握资金投放节奏和方向，确保公司资金链安全、顺畅，不出现流动性风险。
　　3、商誉减值风险
　　截至2022年底，公司商誉余额12.64亿元，主要系公司受让光大安石51%股权的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务推进不及预期，可能会出现计提商誉减值的风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明：
　　1、不动产资产管理和投资行业
　　上半年，国际形势更趋严峻复杂，国内疫情多发散发，超预期突发因素带来较大冲击，国内宏观经济下行压力明显增大。
　　受宏观经济下行及疫情封控等因素影响，零售物业和写字楼市场承压明显。零售物业方面，居民收入增长放缓，消费者消费行为更趋保守，消费市场整体承压。叠加疫情影响，接触型、聚集型特征明显的线下消费表现低迷。特别是，部分城市、部分区域一度出现较长时间的闭店停业，给实体商业经营带来较大挑战。上半年，一线城市购物中心客流量同比显著下降，空置率明显上升。写字楼方面，由于疫情影响，部分项目延期交付，供给侧压力适度缓解... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明：
　　1、不动产资产管理和投资行业
　　上半年，国际形势更趋严峻复杂，国内疫情多发散发，超预期突发因素带来较大冲击，国内宏观经济下行压力明显增大。
　　受宏观经济下行及疫情封控等因素影响，零售物业和写字楼市场承压明显。零售物业方面，居民收入增长放缓，消费者消费行为更趋保守，消费市场整体承压。叠加疫情影响，接触型、聚集型特征明显的线下消费表现低迷。特别是，部分城市、部分区域一度出现较长时间的闭店停业，给实体商业经营带来较大挑战。上半年，一线城市购物中心客流量同比显著下降，空置率明显上升。写字楼方面，由于疫情影响，部分项目延期交付，供给侧压力适度缓解，但需求端收缩更加明显。重点城市写字楼市场净吸纳量同比显著下降，空置率上升，租金出现不同程度地下调。仓储物流市场方面，重点城市市场继续保持稳中向好，空置率处于低位，租金呈现上涨态势。
　　上半年，在国内疫情多点散发的情况下，不动产投资市场依然保持活跃。特别是上海市大宗交易金额依旧领跑全国。从物业类型来看，写字楼交易在主要城市投资市场占据主导地位。
　　不动产资产管理方面，在市场下行环境下，不动产资管业务也面临较大的压力。不动产资管机构普遍加强底层资产管理深度，深挖运营潜力，向精细化、专业化要效益，以平衡市场下行对不动产资产价值带来的负面影响。
　　2、房地产开发业务
　　上半年，中央和地方全面释放积极信号，努力提振房地产市场信心，但居民购置意愿减弱，需求端动力不足。另一方面，个别房企陷入困境，交付延期，部分城市出现停贷断供现象，引发市场担忧。整体来看，上半年全国商品房销售市场表现低迷，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%。根据上海市统计局数据，2022年上半年，上海市新建商品房销售面积637.91万平方米，同比下降23.4%。其中，新建商品住宅销售面积535.80万平方米，同比下降19.8%。
　　二、经营情况的讨论与分析
　　上半年，公司坚持稳健经营的总体策略，坚持疫情防控、业务发展并举，持续加强内部管理，着力提升运营能力，不断推动公司发展。报告期内，公司在管项目运营总体平稳。主要工作措施如下：
　　1、全力配合防疫政策，做好疫情防范工作。
　　上半年，国内疫情防控形势严竣，呈现点多、面广、频发的特点。公司积极贯彻各项防疫政策，主动配合政府防疫工作，多个城市项目进行闭店或局部业态暂停营业。公司在管项目没有发生聚集性传播事件或负面舆情。6月份上海疫情解封后，公司与在管项目租户不断加强沟通，着力推进复工复产。
　　2、加大对外合作力度，扩大资产管理规模。
　　公司加强与政府平台合作，增强资源获取能力，扩大在管项目规模。报告期内，光大安石旗下合资平台先后中标成都天府111项目、成都文殊坊项目，在艺术馆配套公园商业项目、文商旅改造类项目等创新业态方面取得突破。6月份，光大安石与青岛环海湾投资发展集团有限公司合资成立商业管理公司，致力于邮轮港区转型规划及商业运营。
　　3、发挥既有专业优势，推动类REITs续发。
　　在公司的持续推动下，以公司在管项目为底层资产的新一期储架式类REITs项目“光证资管-光控安石商业地产第4-X期资产支持专项计划”获得深圳证券交易所无异议函，发行总额不超过150亿元。截至本报告披露日，该储架式类REITs项下首期产品暨静安大融城项目类REITs已成功发行。
　　4、加强销售去化工作，完成重点项目交付。
　　报告期内，公司努力克服疫情影响，结合项目实际情况，采取多种销售策略，加强销售去化工作。同时，以大宗物业交付为重点，积极推进各项工作。报告期内，公司在管新光大中心项目2A座写字楼顺利交付，建筑面积达7.7万平方米。
　　5、对照新规健全制度，提升公司治理水平
　　根据年初监管机构出台的一系列新规，公司按照“总体考虑、分步实施”的原则，对现行制度进行修订和完善。报告期内，公司共制定和修订了13项制度。同时，开展廉洁合规培训，进一步增强廉洁从业意识；启动重点领域和关键岗位廉洁风险点排摸工作，推进现有制度的再梳理、再完善、再落实。
　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项上半年，国内疫情防控形势严竣。公司积极贯彻各项防疫政策，主动配合政府，切实做好防疫工作。同时，公司积极履行社会责任，参考相关政策的基本精神，结合自身实际情况，对承租公司及公司下属企业自有经营性房产和使用权房、从事生产经营活动的部分承租户（以小微企业和个体工商户为主）减免2022年度部分租金。经公司初步测算，本次减免租金安排涉及公司2022年度营业收入预计约人民币1.07亿元，对公司2022年度归属于上市公司股东的净利润影响预计约人民币0.48亿元。
　　三、可能面对的风险
　　1、市场风险
　　目前国内外市场不稳定因素仍然广泛存在，国内疫情多发散发，超预期突发因素带来较大冲击，国内企业及居民避险情绪仍未明显改善，居民消费及企业扩张意愿存在下滑风险，可能导致公司在管持有类物业面临租赁需求收缩、空置率提升的市场风险。同时，国内商品房销售市场低迷、房地产销售去化速度减缓。对此，公司将充分预估可能存在的市场风险，一方面加快推进住宅、公寓等销售类物业的去化速度，另一方面加强在管零售物业、办公物业的精细化运营管理，持续做好风险的辨识和化解工作。
　　2、财务风险
　　随着公司业务不断拓展，在公司资产规模持续扩大、资金实力得到增强的同时，公司有息负债率也有所提升。公司将合理安排融资计划，不断优化财务结构，加快资金周转，多渠道降低资金成本，提高资金使用效率；同时，注重资产流动性、收益性的平衡，加强对公司有息负债监控及分析，合理把握资金投放节奏和方向，确保公司资金链安全、顺畅，不出现流动性风险。
　　3、商誉减值风险
　　截止2022年6月底，公司商誉余额12.64亿元，主要系公司受让光大安石51%股权的价格超过购并日公司享有的可辨认净资产公允价值。未来，如果公司业务推进不及预期，可能会出现计提商誉减值的风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、清晰的发展战略。
　　公司致力于将自身打造成为一个国内领先的不动产跨境投资和资产管理平台，并充分挖掘、发挥自身四大优势（管理团队优势、业务领先优势、上市平台优势、光大集团协同优势），不断深耕细作，努力实现跨越，追求卓越，提升公司可持续发展潜力和整体竞争能力。
　　2、优秀的人才队伍。
　　公司核心管理团队及管理骨干保持基本稳定，同时又有适合公司发展需要的各类人才持续加盟。管理团队知识结构合理，能力优势互补，行业经验丰富，能够较好地把握发展机遇，应对市场挑战，具有引领公司持续、稳定、健康发展的能力和实力。
　　3、完善的业务体系。
　　在不动产资管业务领域，公司形成了完善的募资、投资、管理、退出（再循环）全产业链闭环机制，以其科学的投资决策机制、灵活的投资策略和自主的操盘能力，提供综合型不动产资产管理服务，并能够最终实现以资产出售、股权交易、资产证券化等多种方式退出的一体化解决方案。
　　公司还建立了完善的风险评估与控制体系，通过对项目全过程进行风险监测、风险识别、风险评估和风险应对等措施，在“募、投、管、退”各个环节进行全面的风险管控，以实现基金投资人利益和公司股东利益最大化。
　　4、良好的品牌形象。
　　在不动产资管业务方面，光大安石是光大控股和光大嘉宝两家上市公司旗下的企业，是中国领先的跨境不动产资产管理公司和房地产私募股权投资基金管理机构。凭着优秀的业绩、良好的口碑，光大安石多年来获得了业内认可及诸多荣誉，连续八年蝉联由清华大学房地产研究所和北京中指信息技术研究院等单位联合颁布的“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首。在房地产开发方面，公司以“品质地产、品位生活”的开发理念，打造了一系列优质楼盘，在区域内形成了较好的美誉度，具有较强的竞争力。 收起▲