城投控股8月31日发布半年报，2026H1实现营收28.41亿元（yoy-52.1%），归母净利-0.52亿元（yoy由盈转亏），符合业绩预告预期。其中Q2单季营收19.88亿元（qoq+133.0%），归母净利约-0.59亿元。利润转亏主因在于地产结算规模下降及股权类投资公允价值变动拖累，但毛利率延续改善、待结算资源充沛，我们预计全年利润有望转正并实现增长。公司在上海资源禀赋优势显著，维持"买入"。
　　结算规模收缩致收入下滑，毛利率改善对冲部分压力
　　期内公司开发业务竣工结算规模同比下降，房地产业务实现收入27.45亿元（yoy-53.3%），是营收下滑的主因，一方面，我们认为跟公司结算节奏有关，另一方面，去年同期露香园二期等项目集中结算形成高基数效应。期内收入下降、期间费用相对刚性叠加股权投资项目亏损导致盈利承压。但毛利率水平有所提升：房地产业务毛利率升至22.58%（yoy+3.7pct），以露香园为代表的高毛利项目结算占比提升，结构性改善逻辑持续兑现。此外，期内公允价值变动收益-1.14亿元（去年同期+0.24亿元），为利润核心扰动项，或因申通地铁、国泰海通等股权投资股价波动所致。
　　待结算资源充足，再获上海地块夯实禀赋优势
　　截至期末公司合同负债83.88亿元，待结算资源充沛。叠加未售货值约700亿元（99%位于上海），充沛的待结算资源有望在下半年逐步转化为收入，支撑全年营收降幅收窄。期内因未新推项目入市，销售额同比-41%至18.2亿元。储备项目货值充沛，有待下半年新推发力。融资端，期末货币资金仍达67.76亿元，流动性充裕。融资方面，今年4月和7月公司合计发行18.7亿元的5年期中票和公司债，利率分别仅为2.02%/1.73%，期末平均融资成本3.13%，保持行业低位。低成本融资优势为后续土地市场发力提供弹药，期内公司新获上海虹口地块，静待公司在新盘推售及拓储节奏上提速。
　　运营板块持续扩张，资产证券化空间提升
　　公司租赁业务稳步增长，1H26租金收入合计2.4亿元（yoy+42%），已出租面积约56.0万方（yoy+19%），伴随运营规模的增长以及新项目爬坡期中租金的逐步提升，租金收入整体实现显著增长。随着管理规模的持续扩大，规模效应有望进一步拓展盈利空间。同时公司已打通C-REIT通道并进入扩募周期，期内积极推进浦江和九星社区纳入底层资产的扩募流程，此外，公司也积极参与Pre-REITs，为未来扩募资产做准备。资产证券化与价值重估的空间有望进一步提升，为持有型业务打开重估路径。
　　盈利预测和估值
　　我们基本维持26-28年归母净利为3.33/3.91/4.67亿元的盈利预测，EPS为0.13/0.16/0.19元。可比公司2026年Wind一致预期PB均值为0.68倍，因公司期内回购股份完成注销导致股本变动，每股数据指标有小幅变化，26EBPS为8.54元，我们认为公司作为上海城投平台，禀赋优势显著，强调分红以及回购，显示其积极的市值管理态度，予以0.68倍26PB，目标价5.83元（前值6.70元，0.79倍26PB），维持“买入”。
　　风险提示：推盘放缓导致业绩低于预期；市场供应放量导致去化趋缓风险。

　　背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕，维持“买入”评级
　　城投控股发布2026年中报，受结转空窗期影响，公司利润小幅亏损，但毛利率逆势增长，待结转资源充裕，上海核心区土储充足，保租房REITs持续扩容。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润分别为3.9、5.8、7.8亿元，EPS分别为0.15、0.23、0.31元，当前股价对应PE为25.1、16.6、12.4倍，公司背靠上海城投集团，土储优质，结转资源充足；同时公司投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润，维持“买入”评级。
　　开发板块结转空窗是亏损主因
　　2026H1公司实现营业收入28.41亿元，同比-52.06%；归母净利润-0.52亿元（2025H1为+1.53亿元）；扣非归母-0.42亿元，经营性现金流净额-17.95亿元。营收下降主因房产项目竣工交付结转减少，本期进入结转空窗。房地产业务毛利率22.58%、同比+3.72pct。公司上半年小幅亏损主要系结转规模下降，同时受证券市场波动，公允价值变动收益-1.14亿元（2025H1为+0.24亿元）。
　　销售金额收缩，待结转资源充裕
　　2026H1公司实现签约销售金额18.16亿元，同比-40.9%；签约面积1.45万方，同比-46.2%。上半年房地产结转收入约23.95亿元，合同负债83.88亿元，较年初-1.8%，待结转资源充裕。5月公司以总价19.30亿元竞得虹口区宅地，截至上半年末持有待开发土地8宗、计容建面约75万方，88%位于上海。
　　宽庭规模快速扩张，公募REIT扩募推进
　　截至上半年末，公司出租房地产的建筑面积约55.97万方，已出租经营面积约40.38万方，上半年实现租金流入2.44亿元。上半年张江社区（二期）、松江社区、北青社区相继开业，期末在营社区增至17个、总运营房源2.4万套、运营面积101万方，进入稳定运营的社区平均出租率保持90%以上。国泰海通城投宽庭保租房REIT扩募申报拟注入浦江社区与九星社区。截至上半年末公司持有已上市证券市值约44.90亿元（含REITs），上半年收到已上市证券分红约0.60亿元。期末合并口径有息负债429.97亿元，较年初+1.9%，平均融资成本3.13%，较年初-40BP。
　　风险提示：上海销售市场下行、公司城市更新拓展不及预期。

On 28 May, Shanghai SMI Holding acquired a residential plot in Hongkou District’s Jiaxing Road sub-district, Shanghai, for RMB1.93bn. We believe this acquisition of a scarce site within the Inner Ring Road reflects the company’s conviction in city upgrade demand and long-term asset value in Shanghai’s core districts. It also marks the official start of the company’s land-banking in the public market in 2026. We like the company’s core Shanghai land reserves, funding advantages, rental housing operations and urban renewal capabilities. Combined with Shanghai’s buoyant housing market and the significance of urban renewal in China’s 15th Five-Year Plan (2026-2030), we think the market is likely to further revalue the company’s “development, rental housing operations and REITs” platform. Maintain BUY.
New plot to strengthen presence in central districts
The site is located in Hongkou District’s Jiaxing Road sub-district, close to Rui Hong Xintiandi and the North Bund core area. It represents scarce new residential supply within Shanghai’s Inner Ring Road. With a total GFA of approximately 17,800 sqm and a plot ratio of 2.5, the site is suitable for high-end upgrade products. Based on nearby high-end residential prices, we estimate the project’s sellable value at close to RMB3bn. We view the premium paid reflecting the scarcity of quality residential land in core districts and confirming resilient upgrade demand in Shanghai’s central city. The successful bid should bolster the company’s presence in Hongkou and central districts.
Funding advantage underpins land acquisitions
For 1Q26, contracted sales were c. RMB501mn, down by 73% YoY, primarily due to the absence of new project launches during the quarter. We estimate nearly RMB70bn of unsold project value as at end-2025, with 99% based in Shanghai, providing robust pipeline support. We expect key projects, including Aroma Garden Phase II villas and Huangpu Xiaodongmen & Minhang sites, to support a sales recovery. In March and April 2026, the company issued RMB2bn in corporate bonds and RMB870mn in medium-term notes at coupon rates of 1.95% and 2.02%, respectively. We believe this funding advantage positions the company well for land acquisitions. The Hongkou site benefits from a strong location and high sell-through visibility, helping to smooth Shanghai SMI’s sellable-value pipeline in the later phases of its core projects.
Earnings forecasts and valuation
We maintain our 2026/2027/2028 EPS forecasts at RMB0.13/0.16/0.19, with BVPS at RMB8.49/8.61/8.75. Comparable companies trade at average 2026E PB of 0.79x on Wind consensus. Given the company’s position as a LGFV in Shanghai, resource advantages, funding cost edge and its active participation in Shanghai’s urban renewal, we assign 0.79x 2026E PB (previous: 0.75x), for our target price of RMB6.70 (previous: RMB6.41). Retain BUY.
Risks: Slower project launches than we expect leading to earnings shortfalls, increased market supply pressuring sales.

　　5月28日，城投控股以19.3亿元竞得上海虹口嘉兴路街道宅地。我们认为，公司此次获取内环内稀缺宅地，一方面体现其对上海核心区改善需求和长期资产价值的判断，另一方面也标志着公司在2026年公开市场补仓正式落地。结合公司上海核心土储、融资优势、保租房运营及城市更新能力，叠加上海房地产市场的积极表现以及城市更新在“十五五”规划中的重要意义，我们认为公司“开发+保租房运营+REITs”的平台价值有望进一步被市场重估，维持“买入”。
　　溢价竞得虹口宅地，强化中心城区资源布局
　　本次地块位于虹口区嘉兴路街道，靠近瑞虹天地及北外滩核心功能区，属于上海内环内稀缺新增住宅供应。地块总建面约1.78万方，容积率2.5，具备打造高端改善产品的条件。参考周边高端住宅价格，我们预计项目货值接近30亿元。地块溢价成交反映核心区优质宅地供给稀缺，也验证上海中心城区改善需求仍具韧性。公司成功摘牌后，有望进一步强化虹口及中心城区布局。
　　融资优势提供补仓底气，推盘节奏更为清晰
　　2026Q1公司签约销售额5.01亿元，同比-73%，主要因期内未推出新盘。但公司储备充沛，截至2025年末，公司土储对应未售货值近700亿元，且99%位于上海，露香园二期别墅、黄浦小东门、闵行项目等后续入市仍有望支撑销售恢复。公司3、4月分别发行20亿元公司债和8.7亿元中票，票面利率仅1.95%/2.02%，低成本融资为公开市场拿地提供支撑。此次虹口拿地区位优质、去化确定性较强，有助于平滑核心项目后周期的货值供应节奏。
　　上海楼市持续修复叠加城市更新政策红利，强化公司禀赋优势
　　26年以来上海房地产市场持续修复。3-5月二手房网签面积同比分别增长3.2%/20.3%/23.7%，前5月成交面积累计涨幅达8%，一手房4、5月成交同比也分布实现了10.5%/4.5%的正增长，据冰山数据，截至5月末，上海二手房房价已经连续5个月房价环比实现正增长，累计同比+1.3%，显著高于84城（-2.4%）和一线城市均值（-0.8%）。此外，国务院《城市更新“十五五”规划》的提出强化了未来高能级城市城市更新机遇，城投控股不仅坐拥上海黄浦、虹口、闵行等核心区域土地资源，同时在城市更新方面具备丰富经验以及充沛储备，并打通城投宽庭保租房REIT通道，一方面有望充分受益于上海地产需求韧性，另一方面其上海城投平台属性、城市更新能力和REITs退出通道，有望推动公司价值重估。
　　盈利预测和估值
　　我们维持公司2026-2028年EPS为0.13/0.16/0.19元的盈利预测，BPS分别为8.49/8.61/8.75元。可比公司2026年Wind一致预期PB均值0.79倍。考虑公司作为上海城投平台，核心城市资源禀赋突出，融资成本优势显著，积极参与上海城市更新，我们给予0.79倍2026年PB，对应目标价6.70元（前值6.41元，0.75倍2026PB），维持“买入”。
　　风险提示：推盘放缓导致业绩低于预期；市场供应放量导致去化趋缓风险。