一、报告期经营情况　　年初至报告期末，公司实现营业收入34.99亿元，较上年同期39.26亿元减少10.87%；实现净利润-1.51亿元，较上年同期2.34亿元减少164.50%；实现归属上市公司股东净利润-0.87亿元，较上年同期2.59亿元减少133.54%。　　截至2024年9月30日，公司资产总额800.80亿元，较年初826.55亿元减少25.75亿元；负债总额550.13亿元，较年初573.83亿元减少23.70亿元；归属上市公司股东的所有者权益245.36亿元，较年初246.32亿元减少0.96亿元；资产负债率68.70%，较年初69.43%减少0.73个百分点。　　年初至报... 查看全部▼

　　一、报告期经营情况
　　年初至报告期末，公司实现营业收入34.99亿元，较上年同期39.26亿元减少10.87%；实现净利润-1.51亿元，较上年同期2.34亿元减少164.50%；实现归属上市公司股东净利润-0.87亿元，较上年同期2.59亿元减少133.54%。
　　截至2024年9月30日，公司资产总额800.80亿元，较年初826.55亿元减少25.75亿元；负债总额550.13亿元，较年初573.83亿元减少23.70亿元；归属上市公司股东的所有者权益245.36亿元，较年初246.32亿元减少0.96亿元；资产负债率68.70%，较年初69.43%减少0.73个百分点。
　　年初至报告期末，公司累计实现销售面积31.25万平方米（其中合作项目权益销售面积12.23万平方米，代建项目销售面积3.51万平方米）；销售金额49.79亿元（其中合作项目权益销售金额23.01亿元；代建项目销售金额8.17亿元）；回款金额56.71亿元（其中合作项目权益回款金额24.60亿元，代建项目回款金额10.60亿元）。公司房地产出租累计实现合同租金约1.29亿元。
　　年初至报告期末，新开工面积61.36万平方米（其中合作项目权益面积16.85万平方米，代建项目44.10万平方米）；公司竣工面积147.12万平方米（其中合作项目权益面积42.92万平方米，代建项目面积38.69万平方米）。年初至报告期末，公司新获取项目计容建筑面积97.25万平方米（其中合作项目权益面积约78.47万平方米）。截至2024年9月30日，公司储备项目计容规划建筑面积222.30万平方米（其中合作项目权益面积19.92万平方米，代建项目64.07万平方米），公司在建面积576.04万平方米（其中合作项目权益面积149.87万平方米，代建项目223.92万平方米）。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）公司所从事的主要业务和经营模式　　公司以房地产开发为核心，以代建服务、物业服务、商业运营等为支持，持续完善产品体系与城市布局，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市，围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群，进入了浙江、安徽、江苏、广东、山东、湖北、四川、陕西、海南、北京、天津、上海、重庆等省市近三十个城市，形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主，重点关注改善型需求和刚性需求，同时适度开发写字楼和综合体，积极参与城市更新，逐步探索长租公寓、产业园区、养老地产... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司所从事的主要业务和经营模式
　　公司以房地产开发为核心，以代建服务、物业服务、商业运营等为支持，持续完善产品体系与城市布局，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市，围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群，进入了浙江、安徽、江苏、广东、山东、湖北、四川、陕西、海南、北京、天津、上海、重庆等省市近三十个城市，形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主，重点关注改善型需求和刚性需求，同时适度开发写字楼和综合体，积极参与城市更新，逐步探索长租公寓、产业园区、养老地产等新业态。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景，践行“专业创造、共赢未来”的企业使命，坚持“理解客户需要，开发宜居产品，建设美好家园”的品牌价值观，在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列产品线，在办公领域形成了国际系列产品线，并努力提高物业服务水平和商业运营能力。
　　作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司发挥专业开发和资源整合能力，打造专业化、差异化、特色化发展模式，努力成为专业特色的不动产资源整合商，逐步提高市场影响力。公司持续创新业务模式和盈利模式，努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及代建监管收入等多元化收入来源转变。
　　（二）行业情况
　　我国房地产行业的规模大、链条长，对经济稳定和金融安全具有重要的系统性影响。我国房地产行业具有周期性、政策性、地域性、资金密集型和资源整合型等特征。宏观经济环境对房地产行业具有深远影响，居民就业状况和收入预期影响购房的能力和信心。调控政策对房地产行业影响深远，其中土地政策、融资政策、税收政策、预售制度的影响最为明显。各区域城市由于经济活力、产业布局、人口流动等因素千差万别，导致各地市场差异很大、分化显著。随着城市的不断生长，需要持续优化城市的空间形态和功能布局，城市更新的需求不断扩展，城中村改造和老旧小区改造受到关注。行业专业分工不断细化，投资商、开发商、运营商、服务商等细分领域的专业门槛持续提高，要求房企不断增强自身专业能力和外部资源整合能力。
　　我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产市场已经告别全面短缺时代，总体上已经从卖方市场转变为买方市场，加上近年来现房销售的比重有所提高，二手房对新房市场的分流作用显现，房地产开发景气指数较低。2024年上半年，全国房地产市场整体呈现持续调整的态势。国家统计局数据显示，2024年1-6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。2024年6月末，商品房待售面积73,894万平方米，同比增长15.2%，其中住宅待售面积增长23.5%。2024年6月份，房地产开发景气指数为92.11。
　　市场变化进一步加剧了房企销售竞争的压力。中指研究院发布的2024上半年中国房地产企业销售业绩排行榜显示：2024年上半年，TOP100房企销售总额为20,834.7亿元，同比下降41.6%。2024年上半年，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为1,029.6亿元，同比下降33.2%；TOP11-30房企销售额均值为259.5亿元，同比下降46.9%；TOP31-50房企销售均值为113.8亿元，同比下降52.8%；TOP51-100房企销售额均值为61.4亿元，同比下降45.7%。行业将告别高杠杆、高负债、高周转“三高”模式，未来将引导房地产企业逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制，追求高质量发展、高产品能力、高运营效率已经成为共识。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）房地产市场回顾与展望
　　2024年上半年我国经济运行总体平稳，但增长速度和就业收入仍然面临一定压力，其中房地产对经济的拉动作用不及预期，房地产开发投资还在下滑。国家统计局数据显示，2024年1-6月份，全国房地产开发投资52,529亿元，同比下降10.1%，降幅与1-5月份持平。与此同时，房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工有所减少。1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积696,818万平方米，同比下降12.0%；房屋新开工面积38,023万平方米，下降23.7%；房屋竣工面积26,519万平方米，下降21.8%。
　　2024年1-6月份全国商品房销售面积、销售金额同比持续下降，不过在房地产放松政策的推动下，降幅较1-5月份有所收窄。国家统计局数据显示，1-6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%；销售额47,133亿元，下降25.0%。其中1-6月份新建商品房销售面积降幅较1-5月份收窄1.3个百分点，销售额降幅较1-5月份收窄2.9个百分点。
　　在行业景气不足、销售总体低迷的影响下，上半年全国房地产开发企业到位资金持续下滑。国家统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业到位资金53,538亿元，同比下降22.6%。其中，国内贷款8,207亿元，下降6.6%；利用外资13亿元，下降51.7%；自筹资金18,862亿元，下降9.1%；定金及预收款15,999亿元，下降34.1%；个人按揭贷款7,749亿元，下降37.7%。逐月来看，1-6月份房地产开发企业到位资金降幅较1-5月份收窄1.7个百分点，降幅有所趋缓。
　　房地产市场具有较强的地域性特征，不同城市市场分化明显，总体上一、二线城市市场好于三、四线城市。报告期内，公司进入的北上广深四个一线城市，长三角的杭州、宁波、合肥、芜湖等城市，长江中游的武汉，以及西部地区的重庆、成都、西安的经济活跃度较高，房地产市场的韧性较强，仍然有一定的市场需求。
　　上半年，各级政府和监管部门持续放松房地产政策，频繁出台稳市场稳行业的举措，从政策放松的节奏来看，二季度政策出台频次比一季度明显上升。2024年4月30日，中共中央政治局会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。6月7日，国务院常务会议进一步提出，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施；对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。上半年各地放松限购政策，推进住房“以旧换新”，落实降低首付比例、取消房贷利率下限、降低公积金贷款利率等，有效带动了一部分的购房需求释放，但房地产市场整体的去库存压力和调整压力依然存在，市场仍处于筑底阶段。国家统计局数据显示，2024年6月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，同比下降3.7%；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，同比下降4.5%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，同比下降5.4%。
　　展望下半年房地产市场形势，总体上相关房地产政策有利于稳市场、稳预期，有利于市场的企稳复苏。2024年7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议提出：要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。展望2024年下半年，预计房地产市场供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措将加快落实，随着各项政策效应逐步显现，将有利于提振市场信心，促进房地产市场企稳复苏。
　　（二）公司主要经营工作情况
　　报告期内，面对复杂严峻的市场形势，公司坚持“稳中求进、以进促稳”的稳健经营策略，重点围绕“加快销售回款、创新业务模式、提高专业能力、夯实发展基础”，扎实开展经营管理工作，着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式。
　　报告期内，公司主要开展了以下工作：
　　一是加快销售回款。报告期内，公司采取灵活的营销策略，多措并举加快销售回款，加大现房、商办、车位等存量资产去化力度，同时健全自销体系，适度开展外部渠道合作，拓宽客户来源，在低迷市场环境下取得了一定的销售业绩。公司加强与外部市场研究机构的交流与合作，强化政策市场监测和营销竞品分析，努力提高市场应变能力。公司抓住需求端政策利好契机，加强节点营销组织，强化品牌整合营销，“五一”期间举办“城市与花儿”综合营销活动，年中举办“抓销售促回款”营销活动，提高了品牌的市场影响力。
　　二是创新业务模式。公司依托中国信达资源，强化集团协同联动，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、受托管理等多种方式获取项目，拓宽业务来源，加快打造专业特色的不动产资源整合商。报告期内，公司积极参与集团“十省二十城”综合客户营销活动，加强与地方政府的政策沟通，广泛拓展金融机构、央国企、区域强企、细分领域龙头等合作资源，开展战略合作，不动产业务生态圈继续扩大；探索保障性住房、城中村改造等“三大工程”建设中的业务机会，助力构建房地产发展新模式。
　　三是提高专业能力。报告期内，公司加强与非住宅领域的产业投资人的业务交流，持续提升资源整合能力。构建分类管理的运营管理机制，明确各类型项目管控要点，构建分类管理指标体系，提高项目管理水平。加强工程质量管理，重点做好在建项目动态管理，确保年内竣备项目的交付。严控目标成本，监控动态成本，夯实结算成本，复盘无效成本，努力降本增效。公司针对复杂纾困项目，从设计、工程、成本、营销等方面开展复工复产专题研究，输出专业价值，提高了纾困项目的盘活能力。
　　四是夯实发展基础。报告期内，公司坚持长期主义，回归行业本源，围绕“好房子”加强产品研发与开发建设，嘉兴君望里项目、广州信达珺悦蓝庭项目一期荣获“广厦奖”。报告期内，公司扎实推进融资工作，各项融资平稳有序。公司加强资金统筹管理，提高资金使用效率，资金流动性安全得到保障。公司推进信息化建设，完善数据治理管理制度，深化业财融合，运营数智化水平持续提高。公司优化柔性组织建设，有效调配系统人力资源，打造跨单位、跨条线、跨地域的攻坚小组、柔性组织，保障了重点项目的推进。

　　三、风险因素
　　（1）市场风险
　　当前我国房地产市场还处于持续调整的过程中，房地产市场要实现企稳，还需进一步加大政策力度、提振市场信心。在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，未来市场成交量价表现还有一定的不确定性。预计未来新房市场的销售竞争将更加激烈，城市分化、产品分化将更加明显。为此，公司将加强政策市场监测，制定灵活的营销策略，强化产品研发，提高市场应变能力，努力加快销售回款，提高运营效率。
　　（2）行业风险
　　当前标杆房企纷纷加大对重点城市的布局，加剧了重点城市土地市场的竞争。由于一些购房者对于房价的预期已经发生了改变，部分城市的房价仍有下行的压力，对房地产行业的毛利率水平可能产生负面影响。为此，公司将强化集团协同联动，创新业务模式，拓宽业务来源，努力提高持续发展能力，同时苦练内功，提高专业开发管理水平，加强成本费用管控，努力降本增效。
　　（3）利率风险
　　当前国际环境复杂多变，主要经济体货币政策和利率水平不确定性提高。我国将加强逆周期调节，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，货币政策与融资政策对房企的资金成本有较大的影响。房地产属于资金密集型行业，不同房企融资成本分化严重。为此，公司将加强货币政策与融资政策跟踪研究，强化与金融机构的交流合作，创新融资方式，拓宽融资渠道，优化融资结构，努力控制资金成本。
　　（4）财务风险
　　随着公司区域城市布局的扩大、项目拓展以及项目开发建设的推进，保障公司稳步发展依然有一定的资金需求。为此，公司将本着开源节流、量入为出、稳健经营、现金为王的理念，推进投融一体化，根据企业内外部环境变化，合理安排销售、投融资和开竣工计划，努力增收节支，同时加强全面预算管理和资金统筹，持续严谨做好资金预测，实时掌握系统资金状况，提升流动性管理的前瞻性，继续保持公司财务稳健。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司重点在定位差异化、模式轻型化、团队专业化、运营数智化、机制市场化五个方面不断培育和提升公司的核心竞争力。
　　（一）定位差异化
　　公司作为中国信达房地产开发业务运作平台，除从公开市场获取项目外，还可加强集团协同，发挥公司的专业作用，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、受托管理、项目监管等多种方式获取项目，建立地产开发、协同并购、管理服务三大体系成熟互补的业务发展格局。随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，有待盘活优化和更新改造的存量资产规模庞大，需要纾困救助和修复价值的项目资源还在增多。报告期内，公司积极参与“保交楼、保民生、保稳定”工作，围绕房地产行业风险化解，协同集团助力房企纾困，深入挖掘项目并购、操盘代建等业务机会，集团协同效应进一步显现。
　　（二）模式轻型化
　　我国房地产业将向新发展模式平稳过渡，在此形势下，公司将逐步提高轻资产业务规模，形成“轻重并举”的业务组合。在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与管理服务领域拓展；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及代建监管收入等多元化收入来源转变。未来房地产行业并购重组、特殊机遇投资、纾困代建、城市更新、城中村改造、资产证券化等业务机会将不断增多，模式轻型化的业务场景会更加丰富。报告期内，公司对操盘代建、联合建设、受托管理、项目监管等业务的关键环节进行梳理，为进一步推广和发展轻资产业务提供了可复制的实践经验。
　　（三）团队专业化
　　公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的经营层。多数所属公司深耕多年，积累了丰富的专业管理经验，员工忠诚度较高，企业凝聚力较强。公司专业开发能力得到市场检验，企业品牌具有一定的影响力。公司不断推进产品标准化工程建设，目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内，公司嘉兴君望里项目、广州信达珺悦蓝庭项目一期荣获“广厦奖”。近年来，公司积极协同集团化解房地产行业风险，参与复杂纾困项目的专业能力持续增强。报告期内，公司完善尽职调查风险排查清单，提高投前尽职调查质量和研判能力。
　　（四）运营数智化
　　公司持续加强信息化建设，通过科技赋能，努力提升公司业务质效。公司建立了以计划与货值为核心的数字化大运营体系，完成储、建、供、销、存、融、回等运营指标及财务指标的数字化管理，实现了计划管理与执行的线上化、报表分析、计划监控等核心功能，以及全周期货值结构的统计、整合和分析，进一步提高了运营数智化水平。报告期内，公司强化数据治理，将信息系统数据整合、共享、监测能力纳入信息化建设，强化信息科技在生产经营中的作用；围绕业务场景和系统流程，深化营销、成本、财务、法务等信息化系统应用，优化用户交互体验，提升信息化系统应用效果。
　　（五）机制市场化
　　公司通过树立正确选人用人导向、推进人才市场化、强化激励约束机制等多种方式，持续健全市场化经营机制。公司持续推进干部年轻化、市场化、专业化建设，加大对业务骨干尤其是青年干部的培养力度。报告期内，公司加快推进人才梯队建设，对公司总部中层干部职务开展公开竞聘，提拔了一批青年骨干；加强所属公司人才队伍建设，将工作经验丰富、业务能力突出的青年干部纳入所属公司高管队伍，持续推动年轻化、专业化建设；推进员工跨区域、跨单位、跨专业、跨岗位交流锻炼，助力员工成长成才；加强柔性组织建设，充分发挥柔性组织扁平化、集约化、高效率等优势，增强重点项目攻坚力量，实现人力资源效能最大化。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　（一）房地产市场回顾与展望
　　2023年，世界经济复苏乏力，面对复杂严峻的国际环境，我国坚持稳中求进工作总基调，经济保持平稳发展。2023年，我国国内生产总值1,260,582亿元，同比增长5.2%。与此同时，我国宏观经济也遇到了一些困难，如有效需求不足、社会预期偏弱、就业形势欠佳等，叠加人口数量减少，老龄化现象加剧等原因，不利于房地产市场的复苏。
　　国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%，对经济增长形成了拖累。
　　房地产开发企业开展业务也趋于谨慎，房地产开发景气呈现下滑趋势。国家统计局数据显示，2023年... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　（一）房地产市场回顾与展望
　　2023年，世界经济复苏乏力，面对复杂严峻的国际环境，我国坚持稳中求进工作总基调，经济保持平稳发展。2023年，我国国内生产总值1,260,582亿元，同比增长5.2%。与此同时，我国宏观经济也遇到了一些困难，如有效需求不足、社会预期偏弱、就业形势欠佳等，叠加人口数量减少，老龄化现象加剧等原因，不利于房地产市场的复苏。
　　国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110,913亿元，比上年下降9.6%，对经济增长形成了拖累。
　　房地产开发企业开展业务也趋于谨慎，房地产开发景气呈现下滑趋势。国家统计局数据显示，2023年，房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积589,884万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米，下降20.4%。其中，住宅新开工面积69,286万平方米，下降20.9%。在各地“保交楼、保民生、保稳定”工作的推动下，房屋竣工面积99,831万平方米，增长17.0%。其中，住宅竣工面积72,433万平方米，增长17.2%。2023年12月份，房地产开发景气指数仅为93.36。
　　2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%；商品房销售额116,622亿元，下降6.5%。
　　商品房销售面积增速商品房销售额增速
　　不同的产品业态销售出现了分化，总体来看，相对住宅而言，办公楼和商业营业用房的销售形势更加严峻。国家统计局数据显示，2023年，全年住宅销售面积为94,796万平方米，同比下降8.2%；办公楼销售面积为2,717万平方米，同比下降9.0%；商业营业用房销售面积为6,356万平方米，同比下降12.0%。2023年，全年住宅销售额为102,990亿元，同比下降6.0%，办公楼销售额为3,742亿元，同比下降12.9%；商业营业用房销售额为6,619亿元，同比下降9.3%。办公楼和商业营业用房的需求与实体经济复苏息息相关，近年来互联网和电商平台的发展也对办公楼和商业营业用房市场形成了一定的冲击。
　　2023年，在销售和融资整体下滑的情况下，全国房地产开发企业到位资金下降。国家统计局数据显示，2023年，房地产开发企业到位资金127,459亿元，比上年下降13.6%。其中，国内贷款15,595亿元，下降9.9%；利用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金41,989亿元，下降19.1%；定金及预收款43,202亿元，下降11.9%；个人按揭贷款21,489亿元，下降9.1%。逐月来看，房地产开发企业到位资金年内均同比减少，行业资金状况还需要进一步改善。
　　回顾2023年房地产市场，由于购房者对于房价的预期发生了转变，市场观望氛围浓厚，给房企销售工作带来了一定的困难。在销售不畅、资金趋紧的情况下，房企纷纷降低了土地投资，土地市场降温更加明显。据中指研究院统计，2023年，300城住宅用地供求规模同比降幅均超过20%。
　　2023年，在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，房地产政策重点在于“促需求”和“防风险”，政策逐步转向宽松，除一线城市政策放松较为谨慎外，大多数城市房地产调控政策大幅放松，很多行业过热时期的限制性措施被取消。2023年7月24日，中央政治局会议提出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2023年10月30日，中央金融工作会议进一步提出，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。
　　从全年看，相关部委和地方政府密集出台市场维稳政策，如优化个人住房贷款中住房套数认定标准、调整优化差别化住房信贷政策、降低房贷首付比例、提高公积金贷款额度、放松户籍政策、降低购房门槛等，都在努力提振市场信心、稳定市场预期，这些政策有利于市场的复苏，但由于政策是渐进式放松，导致部分购房者对后续政策放松抱有期待，也让部分购房者持继续观望的态度，并不急于入市。在改善行业流动性方面，相关部委也采取了很多措施，如明确“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动支持优质房企，启动不动产私募基金试点工作，强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等，同时这些举措要充分发挥作用，还需要一定的时间。
　　展望2024年，房地产行业的复苏和发展对我国恢复经济活力、稳投资稳就业具有重要意义。中央经济工作会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展；加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。2024年3月5日，政府工作报告强调，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展；适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式；加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。总体来看，2024年，随着行业宽松政策发挥作用显现，将有利于推动房地产市场筑底企稳，有利于推动房地产业向新发展模式平稳过渡，促进金融与房地产良性循环。
　　（二）公司主要经营工作情况
　　报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司贯彻“专业经营、效率至上、创造价值”的发展理念，重点围绕“创模式，建生态；抢回款，去存量；提能力，建机制；稳发展，高质量”，扎实开展经营管理工作，着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式。
　　报告期内，公司主要开展了以下工作：
　　一是创模式，建生态。公司抓住房地产业向新发展模式平稳过渡的有利契机，进一步提高轻资产业务规模，向轻重并举方向发展。报告期内，公司强化集团协同，通过项目并购、操盘代建、联合建设、一二级联动、受托管理等方式，拓宽了业务来源。公司抓住集团“十省二十城”客户营销活动契机，主动拓展金融机构、央国企、区域强企、细分领域龙头等合作资源，开展战略合作，不动产业务生态圈继续扩大。报告期内，公司与龙湖冠寓合作运营长租公寓，长租公寓运营能力有所提高。公司探索产业园区运营，与中关村新城镇中心合作，推进“中关村信达地产数智经济产业园”招商工作，积极引入高新技术产业。
　　二是抢回款，去存量。公司抓住各地需求端利好政策，采取灵活的营销策略，举办丰富的促销活动，进一步加大现房、商办、车位等存量资产去化力度，千方百计加快销售回款。公司以营销为龙头，全面提高产品力、营销力、交付力。加强营销体系建设，同时开展外部渠道合作，拓宽线上线下客户来源。加强营销队伍建设，通过营销培训，加强市场预判、销售经验的交流学习，促进营销能力提升；变坐销为行销，加大存量商办去化力度，推动商办类大宗交易，取得突破；强化营销考核激励，充分调动一线销售积极性。
　　三是提能力，建机制。公司坚持守正创新，不断提升能力。报告期内，公司围绕专业开发，重点提高产品研发、工程管理、成本管控、市场营销等基本功；围绕模式创新，重点提高资源整合能力，以及面对复杂业态的价值判断、资产盘活和价值提升能力。继续健全“大运营”体系，落实项目全周期运营管理理念，对项目进行盘点梳理，强化项目分类运营管控，提高项目运营管理水平。编制开发专业尽调风险排查清单，提高投资前期对项目端、底层资产的研判能力。
　　四是稳发展，高质量。报告期内，公司贯彻落实以销定投、以销定产的理念，合理安排资金计划，继续保持财务稳健。公司量入为出，精准投放，努力提高投拓质量。拓宽融资渠道，优化融资结构，加强资金统筹，提高资金使用效率。编制营销管理系统、成本招采系统、财务核心管理平台应用指引，运营数智化水平持续提高。公司以庆祝上市十五周年为契机，开展丰富多彩的企业文化活动，引导广大员工加深对企业的认同感与归属感，提振了精神，鼓舞了士气，公司专业团队保持稳定和高效。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　我国房地产行业的规模大、链条长，关系国计民生，对经济稳定和金融安全具有重要的系统性影响。我国房地产行业具有周期性、政策性、地域性、资金密集型和资源整合型等特征。宏观经济环境对房地产行业具有深远影响，居民就业状况和收入预期影响购房的能力和信心。调控政策对房地产行业的影响是全方位的，其中土地政策、融资政策、税收政策、房屋预售制度、人口户籍政策对于行业的影响最为明显。各区域城市由于经济活力、产业布局、人口流动等因素千差万别，导致各地市场差异很大、分化明显。互联网、数字化、智能科技对房地产行业的渗透日新月异。同时，房企自身的投融资能力、组织管控能力和资源整合能力深刻影响企业发展水平。房地产行业的多种特征使得房企在定位、模式、规模、布局、产品、管理等方面各具特色。行业专业分工不断细化，投资商、开发商、运营商、服务商等细分领域的专业门槛持续提高，要求房企不断增强自身专业能力和外部资源整合能力。
　　我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产市场已经告别全面短缺时代，总体上已经从卖方市场转变为买方市场，加上近年来现房销售的比重有所提高，二手房对新房市场的分流作用显现，房企在产品和服务方面的竞争趋于白热化。国家统计局数据显示，2023年末，商品房待售面积67,295万平方米，比上年增长19.0%。其中，住宅待售面积增长22.2%。2023年，全国房地产市场整体呈现调整下行的态势。2023年，商品房销售面积111,735万平方米，比上年下降8.5%。商品房销售额116,622亿元，下降6.5%。
　　市场变化进一步加剧了销售竞争的压力，房企优胜劣汰加剧。中指研究院发布的2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜显示：2023年TOP100房企销售总额为62,791亿元，同比下降17.3%；2023年各阵营房企销售额均较2022年有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为2,744亿元，下降11.7%；TOP11-30房企销售额均值为851.1亿元，下降17.8%；TOP31-50房企销售均值为420.6亿元，下降19.0%；TOP51-100房企销售额均值为198.3亿元，下降28.2%。行业将告别高负债、高杠杆、高周转“三高”模式，追求高质量发展、高产品能力、高运营效率已经成为共识。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司以房地产开发为核心，以代建服务、物业服务、商业运营等为支持，持续完善产品体系与城市布局，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市，围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群，进入了浙江、安徽、江苏、广东、山东、湖北、四川、陕西、海南、北京、天津、上海、重庆等省市近三十个城市，形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主，重点关注改善型需求和刚性需求，同时适度开发写字楼和综合体，逐步探索长租公寓、产业园区、养老地产等新业态。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景，践行“专业创造、共赢未来”的企业使命，坚持“理解客户需要，开发宜居产品，建设美好家园”的品牌价值观，在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列产品线，在办公领域形成了国际系列产品线，并努力提高物业服务水平和商业运营能力。
　　作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司将发挥在房地产开发方面的专业能力，打造专业化、差异化、特色化发展模式，努力成为专业特色的不动产资源整合商，逐步提高市场影响力。公司持续创新业务模式和盈利模式，努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及代建监管收入等多元化收入来源转变。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司重点在定位差异化、模式轻型化、团队专业化、运营数智化、机制市场化五个方面不断培育和提升公司的核心竞争力。
　　（一）定位差异化
　　公司作为中国信达房地产开发业务运作平台，除从公开市场获取项目外，还可加强集团协同，发挥公司的专业作用，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、项目监管等多种方式获取项目，建立地产开发、协同并购、管理服务三大体系成熟互补的业务发展格局。随着房地产市场进入规模降速的新周期，需要纾困救助和修复价值的项目资源增多，需要盘活优化和更新改造的存量资产丰富，公司业务的领域还将继续延伸。报告期内，公司积极参与“保交楼、保民生、保稳定”工作，根据不同的业务场景梳理业务模式和解决方案，加强培训推广，努力提高业务决策效率和投后管理能力，集团协同效应进一步显现。
　　（二）模式轻型化
　　我国房地产业将向新发展模式平稳过渡，在此形势下，公司将逐步提高轻资产业务规模。相对于传统“购地、开发、销售”的重资产业务模式，公司将采取多种灵活方式介入房地产项目，形成“轻重并举”的业务组合。在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与管理服务领域拓展；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及代建监管收入等多元化收入来源转变。未来房地产行业并购重组、特殊机遇投资、纾困代建、城市更新、城中村改造、资产证券化等业务机会将不断增多，公司提升业务模式和盈利模式还有很大的探索创新空间。
　　（三）团队专业化
　　公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的经营层。多数所属公司深耕多年，积累了丰富的专业管理经验，员工忠诚度较高，企业凝聚力较强。公司专业开发能力得到市场检验，企业品牌具有一定的影响力。公司不断推进产品标准化工程建设，目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内，公司落实产品集约化、标准化的设计理念，更新产品建造标准，规范设计管理，加强产品研究，发布标准化成果43项；建立投前和投后的责任成本管控机制，强化一线人员成本意识；新增集采品类5项，累计完成46项，基本实现住宅类建材设备集采全覆盖；加强工程管理，抢抓工期，全面提高交付力；强化营销队伍建设，变坐销为行销，加大存量商办去化力度，继续提升营销力。
　　（四）运营数智化
　　公司持续加强信息化建设，通过科技赋能，努力提升公司业务质效。公司建立了以计划与货值为核心的数字化大运营体系，完成储、建、供、销、存、融、回等运营指标及财务指标的数字化管理，实现了计划管理与执行的线上化、报表分析、计划监控等核心功能，以及全周期货值结构的统计、整合和分析，进一步提高了运营数智化水平。报告期内，公司制定信息化应用和管理专项考核方案，从信息化应用制度、数据质量、信息化建设、季度巡检、信息安全等方面进一步加强信息化管控水平；编制营销管理系统、成本招采系统、财务核心管理平台应用指引，提高了信息化应用效果。
　　（五）机制市场化
　　公司通过树立正确选人用人导向、推进人才市场化、强化激励约束机制等多种方式，持续健全市场化经营机制。公司持续推进干部年轻化、市场化、专业化建设，加大对业务骨干尤其是青年干部的培养力度，不断提升人才市场化竞争力。报告期内，公司加强人才队伍建设，制定人才交流工作实施方案，畅通系统干部员工交流任职通道，打破人才部门化、地域化配置，有针对性地推进人才跨区域、跨单位、跨专业、跨岗位交流锻炼，为广大员工提供了施展才能的舞台。公司注重实战化培训，增强员工综合能力，举办经营案例大讲堂15期、“匠心论道”44期、营销讲武堂14期，取得良好培训效果。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入114.20亿元，较上年同期182.48亿元下降37.42%；实现净利润6.02亿元，较上年同期5.75亿元上涨4.64%；实现归属母公司净利润5.05亿元，较上年同期5.50亿元下降8.18%。
　　截至2023年12月31日，公司资产总额为826.55亿元，较年初884.06亿元减少57.51亿元；负债总额573.83亿元，较年初633.09亿元减少59.26亿元；归属于母公司的所有者权益为246.32亿元，较年初242.16亿元增加4.16亿元；资产负债率为69.43%，较上年度末71.61%减少2.18个百分点。
　　报告期内，公司累计实现销售面积91.57万平方米（其中合作项目权益销售面积24.64万平方米，代建项目销售面积26.25万平方米）；销售金额195.05亿元（其中合作项目权益销售金额60.34亿元；代建项目销售金额68.10亿元）；回款金额207.28亿元（其中合作项目权益回款金额66.94亿元，代建项目回款金额67.45亿元）。报告期内，新开工面积115.18万平方米（其中合作项目权益面积47.13万平方米，代建项目面积5.44万平方米）；公司竣工面积179.75万平方米（其中合作项目权益面积65.92万平方米，代建项目面积26.93万平方米）。报告期内，公司新获取项目规划计容建筑面积140.40万平方米（其中合作项目权益面积67.27万平方米，代建项目面积73.13万平方米）。截至2023年12月31日，公司储备项目规划计容建筑面积237.48万平方米（其中合作项目权益面积37.82万平方米，代建项目面积93.10万平方米），公司在建面积666.79万平方米（其中合作项目权益面积185.44万平方米，代建项目面积245.18万平方米）。公司房地产出租累计实现合同租金约1.62亿元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　从行业竞争格局看，行业梯队已经形成，行业洗牌加速，中小房企的发展空间受到挤压。中指研究院发布的2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜显示，2023年销售额超百亿房企116家，较上年减少14家。其中，销售额1,000亿以上、500-1,000亿、300-500亿、100-300亿，对应企业数量分别为16家、19家、14家、67家。从长期来看，房企优胜劣汰还会加剧，在行业降速、市场调整、盈利下滑等多重压力下，一些资金紧张、经营不善的房企将寻求项目合作转让，行业并购重组的趋势将会显现。
　　我国将深入实施新型城镇化，围绕城市群和都市圈进行业务布局是多数房企的选择，同时房企也将更加重视区域城市深耕，优化资源配置。我国多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局将逐步形成，住房普遍短缺的时代已经结束，但在人口流入的热点城市仍然存在局部供求不匹配的情况，多样化改善性住房需求还有较大的市场空间。随着行业逐步进入存量时代，重点城市的城中村改造、城市更新业务增多，需要盘活的不动产资产持续增加。
　　在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，房地产行业正在发生本质的变化，房地产企业要适应新形势，改变过去“高负债、高杠杆、高扩张”的数量型增长模式，转向“高质量、高效率、高效益”的质量型发展模式；要不断提高集约化经营和精细化管理水平，降本增效，向管理要效益；要主动拥抱信息科技，加强绿色低碳技术应用，走科技赋能之路。
　　(二)公司发展战略
　　作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司将顺应房地产业向新发展模式转变的趋势，创新业务模式和盈利模式，逐步形成差异化的竞争优势。公司战略定位为：依托中国信达系统资源和协同合力，发挥专业开发优势，强化集团协同联动，不断拓宽不动产业务来源，打造专业化、差异化、特色化的发展模式，形成地产开发、协同并购、管理服务三大业务轻重并举的发展格局，成为专业特色的不动产资源整合商。
　　公司区域城市布局战略是：重点关注经济强市与人口导入城市，以长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝五大城市群的核心城市为主，持续深耕部分已进入的二线城市、区域中心城市及具有发展潜力的城市，根据公司业务资源和组织管控能力持续优化城市布局。
　　公司产品定位是：以开发高性价比的住宅产品为主，重点关注改善型需求和刚性需求，同时适度开展写字楼和商办物业改造业务，研究探索长租公寓、产业园区、养老地产、科技地产等新业态。
　　公司将秉持“始于信，达于行——诚信、融合、创新、卓越”的核心价值观和“实践中国人居梦想”的社会责任理念，以提供宜居产品、品质生活为己任，努力满足客户需求，提高客户满意度，努力实现公司高质量、可持续发展。
　　(三)经营计划
　　2024年，面对复杂严峻的市场形势，公司将坚持“稳中求进、以进促稳”的稳健经营策略，重点围绕“加快销售回款、创新业务模式、提高专业能力、夯实发展基础”，扎实开展经营管理工作，努力提高公司发展质量。2024年，公司计划签约销售额150亿元，回款额140亿元；计划新开工面积86万平方米，计划竣工面积230万平方米。公司将根据社会环境和市场情况，合理统筹安排各项经营计划。
　　一是加快销售回款。采取灵活的营销策略，多措并举加快销售回款，加大现房、商办、车位等存量资产去化力度，减少库存积压。加强投后管理工作，努力提高投资资金回收效率。继续以营销为龙头，以销定产，全面提高产品力、营销力、交付力。进一步健全自销体系，同时开展外部渠道合作，拓宽客户来源，切实提高项目去化速度。
　　二是创新业务模式。依托中国信达资源，强化集团协同联动，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设等多种方式获取项目，拓宽业务来源。探索保障性住房、城中村改造等“三大工程”建设中的业务机会，助力构建房地产发展新模式。努力提高轻资产业务规模，向轻重并举方向发展，加快打造专业特色的不动产资源整合商。
　　三是提高专业能力。加强与非住宅领域的产业投资人的业务交流，持续提升资源整合能力，借助生态圈的力量，尽快补齐能力短板。构建分类管理的运营管理机制，明确各类型项目管控要点，构建分类管理的核心指标体系，提高项目管理水平。加强工程质量管理，重点做好在建项目动态管理，确保年内竣备项目的交付。严控目标成本，监控动态成本，夯实结算成本，复盘无效成本，努力降本增效。
　　四是夯实发展基础。坚持长期主义，回归行业本源，做好产品和服务，努力提高客户满意度。扎实推进融资工作，加强资金统筹管理，提高资金使用效率，保持财务稳健水平。继续推进信息化建设，提高运营数智化水平，打造敏捷组织。优化柔性组织建设，做好系统资源的有效调配，打造跨单位、跨条线、跨地域的攻坚小组、柔性组织。大力弘扬“简单清新、阳光包容、敢于亮剑”的企业文化，激励担当作为，为公司高质量发展提供坚强保障。
　　以上经营计划可能因宏观经济、房地产调控政策以及房地产市场可能发生的变化、新的法规对项目审批要求进一步严格及其他不可预测的重大事项等原因而出现相应调整。
　　(四)可能面对的风险
　　（1）市场风险
　　当前我国房地产市场正处于转型期的调整中，在人口红利下降、居民收入预期尚未恢复的情况下，市场有可能在底部运行一段时间。在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，未来市场成交量价表现还有一定的不确定性。预计未来市场的销售竞争将更加激烈，城市分化将更加明显。为此，公司将加强市场监测，制定灵活的营销策略，提高市场应变能力，努力加快销售回款，提高运营效率。
　　（2）行业风险
　　当前标杆房企纷纷加大对重点城市的布局，加剧了重点城市土地市场的竞争，对中小房企在重点城市的发展产生了挤出效应。由于一些购房者对于房价的预期已经发生了改变，部分城市的房价未来可能出现下滑，对房地产行业的毛利率水平形成了一定的压力。为此，公司将强化集团协同联动，拓宽业务来源，提高持续发展能力，同时苦练内功，加强成本管控，提高产品性价比，努力降本增效。
　　（3）利率风险
　　当前国际货币环境复杂多变，主要国家货币政策和利率水平相互影响。我国实施稳健的货币政策，金融监管部门推行金融审慎管理，货币政策与融资政策对房企的资金成本具有深远的影响。房地产属于资金密集型行业，当前不同房企融资成本分化严重。为此，公司将加强货币政策与融资政策跟踪研究，加强与金融机构的交流合作，创新融资方式，拓宽融资渠道，优化融资结构，努力控制资金成本。
　　（4）财务风险
　　随着公司区域城市布局的扩大、项目拓展以及项目开发建设的推进，保障公司稳步发展依然有一定的资金需求。为此，公司将本着开源节流、量入为出、稳健经营、现金为王的理念，推进投运一体化，根据企业内外部环境变化，合理安排销售、投融资和开竣工计划，同时优化公司资金管理制度，加强全面预算管理和资金统筹，提升流动性管理的前瞻性，继续保持公司财务稳健。 收起▲