一、经营情况讨论与分析 (一)房地产市场回顾与展望 2023年,世界经济复苏乏力,面对复杂严峻的国际环境,我国坚持稳中求进工作总基调,经济保持平稳发展。2023年,我国国内生产总值1,260,582亿元,同比增长5.2%。与此同时,我国宏观经济也遇到了一些困难,如有效需求不足、社会预期偏弱、就业形势欠佳等,叠加人口数量减少,老龄化现象加剧等原因,不利于房地产市场的复苏。 国家统计局数据显示,2023年,全国房地产开发投资110,913亿元,比上年下降9.6%,对经济增长形成了拖累。 房地产开发企业开展业务也趋于谨慎,房地产开发景气呈现下滑趋势。国家统计局数据显示,2023年,房地产...
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一、经营情况讨论与分析
(一)房地产市场回顾与展望
2023年,世界经济复苏乏力,面对复杂严峻的国际环境,我国坚持稳中求进工作总基调,经济保持平稳发展。2023年,我国国内生产总值1,260,582亿元,同比增长5.2%。与此同时,我国宏观经济也遇到了一些困难,如有效需求不足、社会预期偏弱、就业形势欠佳等,叠加人口数量减少,老龄化现象加剧等原因,不利于房地产市场的复苏。
国家统计局数据显示,2023年,全国房地产开发投资110,913亿元,比上年下降9.6%,对经济增长形成了拖累。
房地产开发企业开展业务也趋于谨慎,房地产开发景气呈现下滑趋势。国家统计局数据显示,2023年,房地产开发企业房屋施工面积838,364万平方米,比上年下降7.2%。其中,住宅施工面积589,884万平方米,下降7.7%。房屋新开工面积95,376万平方米,下降20.4%。其中,住宅新开工面积69,286万平方米,下降20.9%。在各地“保交楼、保民生、保稳定”工作的推动下,房屋竣工面积99,831万平方米,增长17.0%。其中,住宅竣工面积72,433万平方米,增长17.2%。2023年12月份,房地产开发景气指数仅为93.36。
2023年,商品房销售面积111,735万平方米,比上年下降8.5%;商品房销售额116,622亿元,下降6.5%。
商品房销售面积增速商品房销售额增速
不同的产品业态销售出现了分化,总体来看,相对住宅而言,办公楼和商业营业用房的销售形势更加严峻。国家统计局数据显示,2023年,全年住宅销售面积为94,796万平方米,同比下降8.2%;办公楼销售面积为2,717万平方米,同比下降9.0%;商业营业用房销售面积为6,356万平方米,同比下降12.0%。2023年,全年住宅销售额为102,990亿元,同比下降6.0%,办公楼销售额为3,742亿元,同比下降12.9%;商业营业用房销售额为6,619亿元,同比下降9.3%。办公楼和商业营业用房的需求与实体经济复苏息息相关,近年来互联网和电商平台的发展也对办公楼和商业营业用房市场形成了一定的冲击。
2023年,在销售和融资整体下滑的情况下,全国房地产开发企业到位资金下降。国家统计局数据显示,2023年,房地产开发企业到位资金127,459亿元,比上年下降13.6%。其中,国内贷款15,595亿元,下降9.9%;利用外资47亿元,下降39.1%;自筹资金41,989亿元,下降19.1%;定金及预收款43,202亿元,下降11.9%;个人按揭贷款21,489亿元,下降9.1%。
2022年2023年1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月
1-12月1-2月
回顾2023年房地产市场,由于购房者对于房价的预期发生了转变,市场观望氛围浓厚,给房企销售工作带来了一定的困难。在销售不畅、资金趋紧的情况下,房企纷纷降低了土地投资,土地市场降温更加明显。据中指研究院统计,2023年,300城住宅用地供求规模同比降幅均超过20%。
2023年,在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下,房地产政策重点在于“促需求”和“防风险”,政策逐步转向宽松,除一线城市政策放松较为谨慎外,大多数城市房地产调控政策大幅放松,很多行业过热时期的限制性措施被取消。2023年7月24日,中央政治局会议提出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。2023年10月30日,中央金融工作会议进一步提出,促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。
从全年看,相关部委和地方政府密集出台市场维稳政策,如优化个人住房贷款中住房套数认定标准、调整优化差别化住房信贷政策、降低房贷首付比例、提高公积金贷款额度、放松户籍政策、降低购房门槛等,都在努力提振市场信心、稳定市场预期,这些政策有利于市场的复苏,但由于政策是渐进式放松,导致部分购房者对后续政策放松抱有期待,也让部分购房者持继续观望的态度,并不急于入市。在改善行业流动性方面,相关部委也采取了很多措施,如明确“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动支持优质房企,启动不动产私募基金试点工作,强调一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等,同时这些举措要充分发挥作用,还需要一定的时间。
展望2024年,房地产行业的复苏和发展对我国恢复经济活力、稳投资稳就业具有重要意义。中央经济工作会议提出,积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展;加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”;完善相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式。2024年3月5日,政府工作报告强调,优化房地产政策,对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持,促进房地产市场平稳健康发展;适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快构建房地产发展新模式;加大保障性住房建设和供给,完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。总体来看,2024年,随着行业宽松政策发挥作用显现,将有利于推动房地产市场筑底企稳,有利于推动房地产业向新发展模式平稳过渡,促进金融与房地产良性循环。
(二)公司主要经营工作情况
报告期内,面对复杂多变的市场形势,公司贯彻“专业经营、效率至上、创造价值”的发展理念,重点围绕“创模式,建生态;抢回款,去存量;提能力,建机制;稳发展,高质量”,扎实开展经营管理工作,着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式。
报告期内,公司主要开展了以下工作:
一是创模式,建生态。公司抓住房地产业向新发展模式平稳过渡的有利契机,进一步提高轻资产业务规模,向轻重并举方向发展。报告期内,公司强化集团协同,通过项目并购、操盘代建、联合建设、一二级联动、受托管理等方式,拓宽了业务来源。公司抓住集团“十省二十城”客户营销活动契机,主动拓展金融机构、央国企、区域强企、细分领域龙头等合作资源,开展战略合作,不动产业务生态圈继续扩大。报告期内,公司与龙湖冠寓合作运营长租公寓,长租公寓运营能力有所提高。公司探索产业园区运营,与中关村新城镇中心合作,推进“中关村信达地产数智经济产业园”招商工作,积极引入高新技术产业。
二是抢回款,去存量。公司抓住各地需求端利好政策,采取灵活的营销策略,举办丰富的促销活动,进一步加大现房、商办、车位等存量资产去化力度,千方百计加快销售回款。公司以营销为龙头,全面提高产品力、营销力、交付力。加强营销体系建设,同时开展外部渠道合作,拓宽线上线下客户来源。加强营销队伍建设,通过营销培训,加强市场预判、销售经验的交流学习,促进营销能力提升;变坐销为行销,加大存量商办去化力度,推动商办类大宗交易,取得突破;强化营销考核激励,充分调动一线销售积极性。
三是提能力,建机制。公司坚持守正创新,不断提升能力。报告期内,公司围绕专业开发,重点提高产品研发、工程管理、成本管控、市场营销等基本功;围绕模式创新,重点提高资源整合能力,以及面对复杂业态的价值判断、资产盘活和价值提升能力。继续健全“大运营”体系,落实项目全周期运营管理理念,对项目进行盘点梳理,强化项目分类运营管控,提高项目运营管理水平。编制开发专业尽调风险排查清单,提高投资前期对项目端、底层资产的研判能力。
四是稳发展,高质量。报告期内,公司贯彻落实以销定投、以销定产的理念,合理安排资金计划,继续保持财务稳健。公司量入为出,精准投放,努力提高投拓质量。拓宽融资渠道,优化融资结构,加强资金统筹,提高资金使用效率。编制营销管理系统、成本招采系统、财务核心管理平台应用指引,运营数智化水平持续提高。公司以庆祝上市十五周年为契机,开展丰富多彩的企业文化活动,引导广大员工加深对企业的认同感与归属感,提振了精神,鼓舞了士气,公司专业团队保持稳定和高效。
二、报告期内公司所处行业情况
我国房地产行业的规模大、链条长,关系国计民生,对经济稳定和金融安全具有重要的系统性影响。我国房地产行业具有周期性、政策性、地域性、资金密集型和资源整合型等特征。宏观经济环境对房地产行业具有深远影响,居民就业状况和收入预期影响购房的能力和信心。调控政策对房地产行业的影响是全方位的,其中土地政策、融资政策、税收政策、房屋预售制度、人口户籍政策对于行业的影响最为明显。各区域城市由于经济活力、产业布局、人口流动等因素千差万别,导致各地市场差异很大、分化明显。互联网、数字化、智能科技对房地产行业的渗透日新月异。同时,房企自身的投融资能力、组织管控能力和资源整合能力深刻影响企业发展水平。房地产行业的多种特征使得房企在定位、模式、规模、布局、产品、管理等方面各具特色。行业专业分工不断细化,投资商、开发商、运营商、服务商等细分领域的专业门槛持续提高,要求房企不断增强自身专业能力和外部资源整合能力。
我国房地产市场供求关系发生重大变化,房地产市场已经告别全面短缺时代,总体上已经从卖方市场转变为买方市场,加上近年来现房销售的比重有所提高,二手房对新房市场的分流作用显现,房企在产品和服务方面的竞争趋于白热化。国家统计局数据显示,2023年末,商品房待售面积67,295万平方米,比上年增长19.0%。其中,住宅待售面积增长22.2%。2023年,全国房地产市场整体呈现调整下行的态势。2023年,商品房销售面积111,735万平方米,比上年下降8.5%。商品房销售额116,622亿元,下降6.5%。
市场变化进一步加剧了销售竞争的压力,房企优胜劣汰加剧。中指研究院发布的2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜显示:2023年TOP100房企销售总额为62,791亿元,同比下降17.3%;2023年各阵营房企销售额均较2022年有所下降。其中,TOP10房企销售额均值为2,744亿元,下降11.7%;TOP11-30房企销售额均值为851.1亿元,下降17.8%;TOP31-50房企销售均值为420.6亿元,下降19.0%;TOP51-100房企销售额均值为198.3亿元,下降28.2%。行业将告别高负债、高杠杆、高周转“三高”模式,追求高质量发展、高产品能力、高运营效率已经成为共识。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司以房地产开发为核心,以代建服务、物业服务、商业运营等为支持,持续完善产品体系与城市布局,努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市,围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群,进入了浙江、安徽、江苏、广东、山东、湖北、四川、陕西、海南、北京、天津、上海、重庆等省市近三十个城市,形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主,重点关注改善型需求和刚性需求,同时适度开发写字楼和综合体,逐步探索长租公寓、产业园区、养老地产等新业态。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景,践行“专业创造、共赢未来”的企业使命,坚持“理解客户需要,开发宜居产品,建设美好家园”的品牌价值观,在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列产品线,在办公领域形成了国际系列产品线,并努力提高物业服务水平和商业运营能力。
作为中国信达的房地产开发业务运作平台,公司将发挥在房地产开发方面的专业能力,打造专业化、差异化、特色化发展模式,努力成为专业特色的不动产资源整合商,逐步提高市场影响力。公司持续创新业务模式和盈利模式,努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及代建监管收入等多元化收入来源转变。
四、报告期内核心竞争力分析
公司重点在定位差异化、模式轻型化、团队专业化、运营数智化、机制市场化五个方面不断培育和提升公司的核心竞争力。
(一)定位差异化
公司作为中国信达房地产开发业务运作平台,除从公开市场获取项目外,还可加强集团协同,发挥公司的专业作用,通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、项目监管等多种方式获取项目,建立地产开发、协同并购、管理服务三大体系成熟互补的业务发展格局。随着房地产市场进入规模降速的新周期,需要纾困救助和修复价值的项目资源增多,需要盘活优化和更新改造的存量资产丰富,公司业务的领域还将继续延伸。报告期内,公司积极参与“保交楼、保民生、保稳定”工作,根据不同的业务场景梳理业务模式和解决方案,加强培训推广,努力提高业务决策效率和投后管理能力,集团协同效应进一步显现。
(二)模式轻型化
我国房地产业将向新发展模式平稳过渡,在此形势下,公司将逐步提高轻资产业务规模。相对于传统“购地、开发、销售”的重资产业务模式,公司将采取多种灵活方式介入房地产项目,形成“轻重并举”的业务组合。在业务模式方面,公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与管理服务领域拓展;在盈利模式方面,由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及代建监管收入等多元化收入来源转变。未来房地产行业并购重组、特殊机遇投资、纾困代建、城市更新、城中村改造、资产证券化等业务机会将不断增多,公司提升业务模式和盈利模式还有很大的探索创新空间。
(三)团队专业化
公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的经营层。多数所属公司深耕多年,积累了丰富的专业管理经验,员工忠诚度较高,企业凝聚力较强。公司专业开发能力得到市场检验,企业品牌具有一定的影响力。公司不断推进产品标准化工程建设,目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内,公司落实产品集约化、标准化的设计理念,更新产品建造标准,规范设计管理,加强产品研究,发布标准化成果43项;建立投前和投后的责任成本管控机制,强化一线人员成本意识;新增集采品类5项,累计完成46项,基本实现住宅类建材设备集采全覆盖;加强工程管理,抢抓工期,全面提高交付力;强化营销队伍建设,变坐销为行销,加大存量商办去化力度,继续提升营销力。
(四)运营数智化
公司持续加强信息化建设,通过科技赋能,努力提升公司业务质效。公司建立了以计划与货值为核心的数字化大运营体系,完成储、建、供、销、存、融、回等运营指标及财务指标的数字化管理,实现了计划管理与执行的线上化、报表分析、计划监控等核心功能,以及全周期货值结构的统计、整合和分析,进一步提高了运营数智化水平。报告期内,公司制定信息化应用和管理专项考核方案,从信息化应用制度、数据质量、信息化建设、季度巡检、信息安全等方面进一步加强信息化管控水平;编制营销管理系统、成本招采系统、财务核心管理平台应用指引,提高了信息化应用效果。
(五)机制市场化
公司通过树立正确选人用人导向、推进人才市场化、强化激励约束机制等多种方式,持续健全市场化经营机制。公司持续推进干部年轻化、市场化、专业化建设,加大对业务骨干尤其是青年干部的培养力度,不断提升人才市场化竞争力。报告期内,公司加强人才队伍建设,制定人才交流工作实施方案,畅通系统干部员工交流任职通道,打破人才部门化、地域化配置,有针对性地推进人才跨区域、跨单位、跨专业、跨岗位交流锻炼,为广大员工提供了施展才能的舞台。公司注重实战化培训,增强员工综合能力,举办经营案例大讲堂15期、“匠心论道”44期、营销讲武堂14期,取得良好培训效果。
五、报告期内主要经营情况
报告期内,公司实现营业收入114.20亿元,较上年同期182.48亿元下降37.42%;实现净利润6.02亿元,较上年同期5.75亿元上涨4.64%;实现归属母公司净利润5.05亿元,较上年同期5.50亿元下降8.18%。
截至2023年12月31日,公司资产总额为826.55亿元,较年初884.06亿元减少57.51亿元;负债总额573.83亿元,较年初633.09亿元减少59.26亿元;归属于母公司的所有者权益为246.32亿元,较年初242.16亿元增加4.16亿元;资产负债率为69.43%,较上年度末71.61%减少2.18个百分点。
报告期内,公司累计实现销售面积91.57万平方米(其中合作项目权益销售面积24.64万平方米,代建项目销售面积26.25万平方米);销售金额195.05亿元(其中合作项目权益销售金额60.34亿元;代建项目销售金额68.10亿元);回款金额207.28亿元(其中合作项目权益回款金额66.94亿元,代建项目回款金额67.45亿元)。报告期内,新开工面积115.18万平方米(其中合作项目权益面积47.13万平方米,代建项目面积5.44万平方米);公司竣工面积179.75万平方米(其中合作项目权益面积65.92万平方米,代建项目面积26.93万平方米)。报告期内,公司新获取项目规划计容建筑面积140.40万平方米(其中合作项目权益面积67.27万平方米,代建项目面积73.13万平方米)。截至2023年12月31日,公司储备项目规划计容建筑面积237.48万平方米(其中合作项目权益面积37.82万平方米,代建项目面积93.10万平方米),公司在建面积666.79万平方米(其中合作项目权益面积185.44万平方米,代建项目面积245.18万平方米)。公司房地产出租累计实现合同租金约1.62亿元。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
从行业竞争格局看,行业梯队已经形成,行业洗牌加速,中小房企的发展空间受到挤压。中指研究院发布的2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜显示,2023年销售额超百亿房企116家,较上年减少14家。其中,销售额1,000亿以上、500-1,000亿、300-500亿、100-300亿,对应企业数量分别为16家、19家、14家、67家。从长期来看,房企优胜劣汰还会加剧,在行业降速、市场调整、盈利下滑等多重压力下,一些资金紧张、经营不善的房企将寻求项目合作转让,行业并购重组的趋势将会显现。
我国将深入实施新型城镇化,围绕城市群和都市圈进行业务布局是多数房企的选择,同时房企也将更加重视区域城市深耕,优化资源配置。我国多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局将逐步形成,住房普遍短缺的时代已经结束,但在人口流入的热点城市仍然存在局部供求不匹配的情况,多样化改善性住房需求还有较大的市场空间。随着行业逐步进入存量时代,重点城市的城中村改造、城市更新业务增多,需要盘活的不动产资产持续增加。
在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下,房地产行业正在发生本质的变化,房地产企业要适应新形势,改变过去“高负债、高杠杆、高扩张”的数量型增长模式,转向“高质量、高效率、高效益”的质量型发展模式;要不断提高集约化经营和精细化管理水平,降本增效,向管理要效益;要主动拥抱信息科技,加强绿色低碳技术应用,走科技赋能之路。
(二)公司发展战略
作为中国信达的房地产开发业务运作平台,公司将顺应房地产业向新发展模式转变的趋势,创新业务模式和盈利模式,逐步形成差异化的竞争优势。公司战略定位为:依托中国信达系统资源和协同合力,发挥专业开发优势,强化集团协同联动,不断拓宽不动产业务来源,打造专业化、差异化、特色化的发展模式,形成地产开发、协同并购、管理服务三大业务轻重并举的发展格局,成为专业特色的不动产资源整合商。
公司区域城市布局战略是:重点关注经济强市与人口导入城市,以长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝五大城市群的核心城市为主,持续深耕部分已进入的二线城市、区域中心城市及具有发展潜力的城市,根据公司业务资源和组织管控能力持续优化城市布局。
公司产品定位是:以开发高性价比的住宅产品为主,重点关注改善型需求和刚性需求,同时适度开展写字楼和商办物业改造业务,研究探索长租公寓、产业园区、养老地产、科技地产等新业态。
公司将秉持“始于信,达于行——诚信、融合、创新、卓越”的核心价值观和“实践中国人居梦想”的社会责任理念,以提供宜居产品、品质生活为己任,努力满足客户需求,提高客户满意度,努力实现公司高质量、可持续发展。
(三)经营计划
2024年,面对复杂严峻的市场形势,公司将坚持“稳中求进、以进促稳”的稳健经营策略,重点围绕“加快销售回款、创新业务模式、提高专业能力、夯实发展基础”,扎实开展经营管理工作,努力提高公司发展质量。2024年,公司计划签约销售额150亿元,回款额140亿元;计划新开工面积86万平方米,计划竣工面积230万平方米。公司将根据社会环境和市场情况,合理统筹安排各项经营计划。
一是加快销售回款。采取灵活的营销策略,多措并举加快销售回款,加大现房、商办、车位等存量资产去化力度,减少库存积压。加强投后管理工作,努力提高投资资金回收效率。继续以营销为龙头,以销定产,全面提高产品力、营销力、交付力。进一步健全自销体系,同时开展外部渠道合作,拓宽客户来源,切实提高项目去化速度。
二是创新业务模式。依托中国信达资源,强化集团协同联动,通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设等多种方式获取项目,拓宽业务来源。探索保障性住房、城中村改造等“三大工程”建设中的业务机会,助力构建房地产发展新模式。努力提高轻资产业务规模,向轻重并举方向发展,加快打造专业特色的不动产资源整合商。
三是提高专业能力。加强与非住宅领域的产业投资人的业务交流,持续提升资源整合能力,借助生态圈的力量,尽快补齐能力短板。构建分类管理的运营管理机制,明确各类型项目管控要点,构建分类管理的核心指标体系,提高项目管理水平。加强工程质量管理,重点做好在建项目动态管理,确保年内竣备项目的交付。严控目标成本,监控动态成本,夯实结算成本,复盘无效成本,努力降本增效。
四是夯实发展基础。坚持长期主义,回归行业本源,做好产品和服务,努力提高客户满意度。扎实推进融资工作,加强资金统筹管理,提高资金使用效率,保持财务稳健水平。继续推进信息化建设,提高运营数智化水平,打造敏捷组织。优化柔性组织建设,做好系统资源的有效调配,打造跨单位、跨条线、跨地域的攻坚小组、柔性组织。大力弘扬“简单清新、阳光包容、敢于亮剑”的企业文化,激励担当作为,为公司高质量发展提供坚强保障。
以上经营计划可能因宏观经济、房地产调控政策以及房地产市场可能发生的变化、新的法规对项目审批要求进一步严格及其他不可预测的重大事项等原因而出现相应调整。
(四)可能面对的风险
(1)市场风险
当前我国房地产市场正处于转型期的调整中,在人口红利下降、居民收入预期尚未恢复的情况下,市场有可能在底部运行一段时间。在房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下,未来市场成交量价表现还有一定的不确定性。预计未来市场的销售竞争将更加激烈,城市分化将更加明显。为此,公司将加强市场监测,制定灵活的营销策略,提高市场应变能力,努力加快销售回款,提高运营效率。
(2)行业风险
当前标杆房企纷纷加大对重点城市的布局,加剧了重点城市土地市场的竞争,对中小房企在重点城市的发展产生了挤出效应。由于一些购房者对于房价的预期已经发生了改变,部分城市的房价未来可能出现下滑,对房地产行业的毛利率水平形成了一定的压力。为此,公司将强化集团协同联动,拓宽业务来源,提高持续发展能力,同时苦练内功,加强成本管控,提高产品性价比,努力降本增效。
(3)利率风险
当前国际货币环境复杂多变,主要国家货币政策和利率水平相互影响。我国实施稳健的货币政策,金融监管部门推行金融审慎管理,货币政策与融资政策对房企的资金成本具有深远的影响。房地产属于资金密集型行业,当前不同房企融资成本分化严重。为此,公司将加强货币政策与融资政策跟踪研究,加强与金融机构的交流合作,创新融资方式,拓宽融资渠道,优化融资结构,努力控制资金成本。
(4)财务风险
随着公司区域城市布局的扩大、项目拓展以及项目开发建设的推进,保障公司稳步发展依然有一定的资金需求。为此,公司将本着开源节流、量入为出、稳健经营、现金为王的理念,推进投运一体化,根据企业内外部环境变化,合理安排销售、投融资和开竣工计划,同时优化公司资金管理制度,加强全面预算管理和资金统筹,提升流动性管理的前瞻性,继续保持公司财务稳健。
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一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 (一)公司所从事的主要业务和经营模式 公司以房地产开发为核心,以物业服务、商业运营、房地产专业服务为支持,坚持房地产开发与资本运营协调发展和良性互动的发展模式;持续完善产品体系与城市布局,努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市,围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群,进入了北京、天津、上海、广东、浙江、江苏、安徽、湖北、山东、海南、重庆、成都等地近三十个城市,形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主,重点关注刚性需求和改善型需求,同时适度开发写字楼和综合体,逐步...
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一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
(一)公司所从事的主要业务和经营模式
公司以房地产开发为核心,以物业服务、商业运营、房地产专业服务为支持,坚持房地产开发与资本运营协调发展和良性互动的发展模式;持续完善产品体系与城市布局,努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市,围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群,进入了北京、天津、上海、广东、浙江、江苏、安徽、湖北、山东、海南、重庆、成都等地近三十个城市,形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主,重点关注刚性需求和改善型需求,同时适度开发写字楼和综合体,逐步探索长租公寓、产业园区等新业态。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景,践行“专业创造、共赢未来”的企业使命,坚持“理解客户需要,开发宜居产品,建设美好家园”的品牌价值观,在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列产品线,在办公领域形成了国际系列产品线,并努力提高物业服务水平和商业运营能力。
作为中国信达的房地产开发业务运作平台,公司将发挥在房地产开发方面的专业能力,打造专业化、差异化、特色化发展模式,努力成为专业特色的不动产资源整合商,逐步提高市场影响力。公司持续创新业务模式和盈利模式,努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。
(二)行业情况
我国房地产行业的规模大、链条长,关系国计民生,对于经济金融稳定具有重要的系统性影响,是国民经济的支柱产业。我国房地产行业具有周期性、政策性、地域性、资金密集型、人才密集型和资源整合型等特征。宏观经济环境对房地产行业具有深远影响,居民就业状况和收入预期影响购房的能力和信心。调控政策对房地产行业的影响是全方位的,其中土地政策、融资政策、税收政策、房屋预售制度、人口户籍政策对于行业的影响最为明显。各区域城市由于经济活力、产业布局、人口流动、交通网络等因素千差万别,导致各地市场差异很大、分化明显,即使同在一个城市,核心城区与远郊区的市场表现也大相径庭。互联网、数字化、智能科技对于房地产行业的渗透日新月异。同时,房企自身的投融资能力、组织管控能力和资源整合能力深刻影响企业发展水平。房地产行业的多种特征使得房企在定位、模式、规模、布局、产品、管理等方面各具特色,房企总体呈现差异化、特色化发展的趋势。行业专业分工不断细化,投资商、开发商、运营商、服务商等细分领域的专业门槛持续提高,要求房企不断增强自身专业能力和外部资源整合能力。
2023年上半年,国际形势复杂严峻,世界经济复苏乏力,我国在疫情防控平稳转段后,国民经济持续恢复,显示出巨大的发展韧性,但国内需求不足,居民就业形势和收入预期还存在一定的压力,部分购房者的信心不足。在此背景下,房地产市场在经历了一季度的复苏回暖行情后,从二季度开始有所降温,上半年市场整体依然处于调整筑底的状态。国家统计局数据显示:2023年上半年,全国房地产开发投资58,550亿元,同比下降7.9%;商品房销售面积59,515万平方米,同比下降5.3%;商品房销售额63,092亿元,增长1.1%。
上半年相关部委和地方政府密集出台市场维稳政策,从支持优秀房企融资、鼓励行业并购重组,到放松限购、限贷、限售,降低首付比例、房贷利率、税收成本,提高公积金贷款额度,放松户籍政策等,都在努力稳定市场预期,这些政策有利于市场的复苏,但由于我国房地产市场已经告别全面短缺时代,总体上已经从卖方市场转变为买方市场,在人口、就业、收入等基本面没有很大改善的情况下,市场没有出现强劲的反弹,市场信心还在逐步恢复的过程中。
与此同时,房企销售竞争加剧,行业洗牌加速。中指研究院发布的2023年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜显示,上半年,TOP100房企销售总额为3.57万亿元,同比微增0.1%;销售额超千亿房企7家,较去年同期减少2家,百亿房企78家,较去年同期减少7家。在我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下,房地产业将告别高负债、高杠杆、高周转“三高”模式,逐步向新发展模式平稳过渡,追求高质量发展的房企需要坚持长期主义,不断提升企业的核心竞争力,努力形成可复制的业务模式和可持续的盈利模式。
二、经营情况的讨论与分析
(一)房地产市场回顾与展望
2023年上半年我国经济开始复苏,但增长速度仍然面临一定压力,其中房地产对经济的拉动作用有所减弱,房地产开发投资有所下滑。国家统计局数据显示,2023年1-6月份,全国房地产开发投资58,550亿元,同比下降7.9%,降幅较1-5月份扩大0.5个百分点。与此同时,房地产开发企业房屋施工、新开工有所减少。1-6月份,房地产开发企业房屋施工面积791,548万平方米,同比下降6.6%;新开工面积49,880万平方米,下降24.3%。在各地“保交楼、保民生、保稳定”工作的助推下,1-6月份,房屋竣工面积33,904万平方米,增长19.0%。
2023年上半年全国商品房销售面积同比有所减少,销售金额小幅增长。国家统计局数据显示,上半年,商品房销售面积59,515万平方米,同比下降5.3%;商品房销售额63,092亿元,增长1.1%。其中1-6月份商品房销售面积降幅比1-5月份扩大4.4个百分点,销售额增幅比1-5月份收窄7.3个百分点,表明6月份市场销售有所降温。
在行业景气不足、销售增长乏力的影响下,上半年全国房地产开发企业到位资金出现下滑。国家统计局数据显示,上半年,房地产开发企业到位资金68,797亿元,同比下降9.8%。其中,国内贷款8,691亿元,下降11.1%;利用外资28亿元,下降49.1%;自筹资金20,561亿元,下降23.4%;定金及预收款24,275亿元,下降0.9%;个人按揭贷款12,429亿元,增长2.7%。逐月来看,1-6月份房地产开发企业到位资金降幅比1-5月份扩大3.2个百分点,表明行业资金面趋紧。
房地产市场具有较强的地域性特征,不同城市市场分化明显,总体上一、二线城市市场好于三、四线城市。报告期内,公司进入的北上广深四个一线城市,长三角的杭州、宁波、合肥等城市,长江中游的武汉,以及成渝地区的经济活跃度较高,房地产市场的韧性较强,仍然有一定的市场需求。
展望下半年房地产市场形势,总体上相关房地产政策有利于稳市场、稳预期,有利于市场的企稳复苏。2023年7月24日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议提出:要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。展望2023年下半年房地产市场形势,预计在着力扩大内需、提振信心、防范风险的总体部署下,各地将进一步因城施策,大力支持刚性和改善性住房需求,同时做好“保交楼、保民生、保稳定”工作,努力提振市场信心,市场将趋于平稳。
(二)公司主要经营工作情况
报告期内,面对复杂多变的市场形势,公司贯彻“专业经营、效率至上、创造价值”的发展理念,重点围绕“创模式,建生态;抢回款,去存量;提能力,建机制;稳发展,高质量”,扎实开展经营管理工作,着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式。
报告期内,公司主要开展了以下工作:
一是创模式,建生态。公司抓住房地产业向新发展模式平稳过渡的有利契机,进一步提高轻资产业务规模,向轻重并举方向发展,加快打造专业特色的不动产资源整合商。报告期内,公司强化集团协同,通过项目并购、操盘代建、联合建设、项目监管等方式,拓宽了业务来源。公司抓住集团“十省二十城”客户营销活动契机,主动拓展政府平台公司、金融机构、央国企、区域强企、细分领域龙头等合作资源,提高资源与能力的整合利用水平,不动产业务生态圈初步形成。报告期内,公司与龙湖冠寓合作,成立长租公寓管理平台,长租公寓运营能力有所提高。
二是抢回款,去存量。上半年,公司抓住各地需求端利好政策、疫情防控平稳转段等有利因素,采取灵活的营销策略,举办丰富的促销活动,进一步加大现房、商办、车位等存量资产去化力度,千方百计加快销售回款,取得一定的销售业绩。公司以营销为龙头,全面提高产品力、营销力、交付力,品牌影响力继续提高。加强营销体系建设,创新网络营销方式,同时开展外部渠道合作,拓宽线上线下客户来源。加强营销队伍建设,通过营销内部培训,加强市场预判、商办类产品销售经验的交流学习,促进营销能力提升;加强客户研究,推动商办类大宗交易;强化营销考核激励,充分调动一线销售积极性。
三是提能力,建机制。公司坚持守正创新,不断提升能力。报告期内,公司围绕专业开发,重点提高产品研发、工程管理、成本管控、市场营销、物业服务等基本功;围绕模式创新,重点提高资源整合能力,以及面对复杂业态的价值判断、价值提升能力。继续健全“大运营”体系,执行启动会机制,确定全周期运营目标,贯彻落实“拓展可研-目标确定-执行监控-预警纠偏-考评评价”的项目全周期运营管理理念。深化市场化改革,健全“能多能少、能上能下、能进能出”的激励约束机制,为“想干事、真干事、干成事”的人才提供有为有位的事业平台。
四是稳发展,高质量。报告期内,公司贯彻落实以销定投、以销定产的理念,合理安排资金计划,继续保持稳健的财务状况。拓宽融资渠道,优化融资结构,同时加强资金统筹管理,提高资金使用效率。量入为出,精准投放,强化投运一体化,优化城市布局和资源配置,努力提高投拓质量。继续推进信息化建设,优化财务核心管理平台、全货值管理系统等系统应用,进一步提高运营数智化水平。继续倡导厉行节约、勤俭办企理念,积极采取降本增效措施。继续加强品牌建设,努力通过提升产品和服务品质,进一步提高客户满意度。
三、风险因素
(1)市场风险
当前国际环境复杂多变,国内经济运行面临诸多挑战,部分居民的就业与收入不稳定,购房信心不足,市场观望氛围浓厚,在我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下,未来市场形势具有一定的不确定性。预计未来房地产市场的竞争将更加激烈,尤其是一些资金困难房企采取随行就市、薄利多销的营销策略,将加剧销售市场的竞争。为此,公司将加强市场监测,努力抓住地方因城施策的利好政策,制定灵活的营销策略,提高市场应变能力,拓宽客户渠道,加快销售回款,提高运营效率。
(2)行业风险
行业资源加快向优秀品牌房企集中,行业洗牌将进一步加速,寻求合作、转让、重整、退出的项目案例将增多,行业重组并购和特殊机遇投资机会将涌现。同时,房地产行业毛利率水平依然面临一定的压力,对房企增强专业能力、加强成本管控、提高运营效率提出了更高的要求。为此,公司将强化集团协同联动,努力拓宽业务来源,提高持续发展能力,同时苦练内功,努力提高产品性价比和品牌影响力,提高集约化经营与精细化管理水平。
(3)利率风险
我国实施稳健的货币政策,金融监管部门推行金融审慎管理,货币政策与融资政策对房企的资金成本和融资渠道具有深远的影响。房地产属于资金密集型行业,当前房地产行业的整体信用仍在修复中,不同房企融资成本分化严重。为此,公司将加强货币政策与融资政策跟踪研究,加强与金融机构的交流合作,创新融资方式,拓宽融资渠道,优化融资结构,努力控制资金成本。
(4)财务风险
随着公司区域城市布局的扩大、项目拓展以及项目开发建设的推进,保障公司稳步发展依然有一定的资金需求。为此,公司将本着开源节流、量入为出的原则,根据市场形势与公司经营变化,处理好存量去化和增量投放的关系,合理安排销售、投融资和开竣工计划,同时推进业财一体化体系建设,加强全面预算管理和资金统筹管控,提高资金使用效率,继续保持公司财务稳健,确保现金流安全。
四、报告期内核心竞争力分析
公司重点在定位差异化、模式轻型化、团队专业化、运营数智化、机制市场化五个方面不断培育和提升公司的核心竞争力。
(一)定位差异化
公司作为中国信达房地产开发业务运作平台,除从公开市场获取项目外,可以加强集团协同,发挥公司的专业作用,通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、项目监管等多种方式获取项目,建立地产开发、协同并购、管理服务三大体系成熟互补的业务发展格局。随着房地产市场进入规模降速的新周期,需要纾困救助和修复价值的项目资源增多,需要盘活优化和更新改造的存量资产丰富,公司业务的领域还将继续延伸。报告期内,公司积极参与“保交楼、保民生、保稳定”工作,根据不同的业务场景梳理业务模式和解决方案,加强培训推广,努力提高业务决策效率和投后管理能力,集团协同效应进一步显现。
(二)模式轻型化
我国房地产业将向新发展模式平稳过渡,在此形势下,公司将逐步提高轻资产业务规模。相对于传统“购地、开发、销售”的重资产业务模式,公司将采取多种灵活方式介入房地产项目,形成“轻重并举”的业务组合。在业务模式方面,公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与管理服务领域拓展;在盈利模式方面,由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。未来房地产行业并购重组、特殊机遇投资、纾困代建、城市更新、资产证券化等业务机会将不断增多,公司提升业务模式和盈利模式还有很大的探索创新空间。
(三)团队专业化
公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的经营层。多数所属公司深耕多年,积累了丰富的专业管理经验,员工忠诚度较高,企业凝聚力较强。房地产专业开发能力得到市场检验,公司品牌在部分区域市场有一定的影响力。公司不断推进产品标准化工程建设,目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内,公司落实产品集约化、标准化的设计理念及管理要求,更新产品建造标准;编制设计任务书、施工图审图要点、景观通用标准、室内精装、公区精装等区域标准化成果,提升设计速度和质量;建立投前和投后的责任成本管控机制,强化一线人员成本意识;加强工程管理,合理排布、抢抓工期,全面提高交付力;强化营销队伍建设和平台建设,推广商办类大宗交易经验,继续提升营销力。
(四)运营数智化
公司持续加强信息化建设,通过科技赋能,努力提升公司业务质效。公司建立了以计划与货值为核心的数字化大运营体系,完成储、建、供、销、存、融、回等运营指标及财务指标的数字化管理,实现了计划管理与执行的线上化、报表分析、计划监控等核心功能,以及全周期货值结构的统计、整合和分析,进一步提高了运营数智化水平。报告期内,公司制定信息化应用和管理专项考核方案,从信息化应用制度、数据质量、信息化建设、季度巡检、信息安全等方面进一步加强信息化管控水平;积极开展调研,优化财务核心管理平台、全货值管理系统等系统应用,提高了信息化应用效果。
(五)机制市场化
公司通过树立正确选人用人导向、推进人才市场化、强化激励约束机制、增强市场化意识等多种方式,持续健全市场化经营机制。公司持续推进干部年轻化、市场化、专业化建设,加大对业务骨干尤其是青年干部的培养力度,不断提升人才市场化竞争力。报告期内,公司加强人才队伍建设,制定人才交流工作实施方案,畅通系统干部员工交流任职通道,打破人才部门化、地域化配置,有针对性地推进人才跨区域、跨单位、跨专业、跨岗位交流锻炼,为广大员工提供了施展才能的舞台。公司注重实战化培训,增强员工综合能力,上半年举办经营案例大讲堂8期、“匠心论道”21期、营销讲武堂12期,取得良好培训效果。
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一、经营情况讨论与分析 (一)房地产市场回顾与展望 2022年,世界经济增速放缓,国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力持续演化,在此复杂形势下,我国加大宏观调控力度,宏观经济保持基本稳定。2022年,我国GDP为121万亿元,同比增长3.0%,增速有所放缓。在此背景下,2022年我国房地产开发投资增速也呈现逐月下滑的态势,全年转为负增长。 房地产开发企业也减缓了开发投资力度,房地产开发景气下滑。国家统计局数据显示,2022年,房地产开发企业房屋施工面积904,999万平方米,比上年下降7.2%;房屋新开工面积120,587万平方米,下降39.4%;房屋竣工面积86,222万平方米...
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一、经营情况讨论与分析
(一)房地产市场回顾与展望
2022年,世界经济增速放缓,国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力持续演化,在此复杂形势下,我国加大宏观调控力度,宏观经济保持基本稳定。2022年,我国GDP为121万亿元,同比增长3.0%,增速有所放缓。在此背景下,2022年我国房地产开发投资增速也呈现逐月下滑的态势,全年转为负增长。
房地产开发企业也减缓了开发投资力度,房地产开发景气下滑。国家统计局数据显示,2022年,房地产开发企业房屋施工面积904,999万平方米,比上年下降7.2%;房屋新开工面积120,587万平方米,下降39.4%;房屋竣工面积86,222万平方米,下降15.0%;2022年12月份,房地产开发景气指数仅为94.35。
2022年,商品房销售面积135,837万平方米,比上年下降24.3%。商品房销售额133,308亿元,下降26.7%。
2022年,我国商品房销售规模下降的主要原因是前几年市场成交较为活跃,购房需求有所透支,同时2022年部分房企债务违约、部分居民就业收入不稳定等多重因素影响居民购房信心,导致市场成交规模下降。
从全国来看,由于房地产市场具有较强的地域性特征,不同城市市场分化较为明显,总体上一、二线核心城市的主城区市场需求依然保持较高的水平,一些二线城市的远郊区以及三四线边缘城市供应较为充足,客户观望氛围较为浓厚,市场总体处于不温不火的状态。报告期内,公司进入的长三角区域,杭州、宁波、合肥、芜湖等主流城市市场依然保持一定的韧性;北上广深四个一线城市的市场需求依然旺盛,但二手房、出租房对住宅新房市场的分流影响也在扩大,加上二套房首付较高,一线城市住宅新房成交量价受到不同程度的抑制。
2022年,在销售和融资整体出现下滑的情况下,全国房地产开发企业到位资金下降。国家统计局数据显示,2022年,房地产开发企业到位资金148,979亿元,比上年下降25.9%。其中,国内贷款17,388亿元,下降25.4%;利用外资78亿元,下降27.4%;自筹资金52,940亿元,下降19.1%;定金及预收款49,289亿元,下降33.3%;个人按揭贷款23,815亿元,下降26.5%。
回顾2022年房地产市场,商品房市场调整的幅度、影响的范围超出以往的周期波动。在销售下滑、资金趋紧的情况下,房企纷纷降低了土地投资,土地市场降温更加明显。国家统计局数据显示,2022年,房地产开发企业土地购置面积10,052万平方米,同比下降53.4%;土地成交价款9,166亿元,同比下降48.4%。
2022年,我国宏观经济政策重心向稳增长和防风险方向转移,房地产行业政策逐步转向宽松。2022年4月29日,中央政治局会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。7月28日,中央政治局会议进一步提出,要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。11月11日,央行、银保监会共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,内容涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度六大方面共十六条具体措施。从全年看,相关部委和地方政府密集出台市场维稳政策,从支持优秀房企融资、鼓励行业并购重组,到降低首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、居民换购住房个人所得税退税、放松户籍政策、加大人才引进力度等,都在努力稳定市场预期,这些政策有利于市场的恢复,但从政策出台到完全发挥政策效应,恢复行业良性循环,还需要一段时间。
展望2023年,我国经济恢复的基础尚不牢固,需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大,需要大力提振市场信心,把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来,房地产行业的稳定健康发展对恢复经济活力具有重要意义。中央经济工作会议提出,要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况;要因城施策,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设;要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2023年1月17日,全国住房和城乡建设工作会议提出,以增信心、防风险、促转型为主线,促进房地产市场平稳健康发展;大力支持刚性和改善性住房需求,毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、精准施策;推进保交楼保民生保稳定工作,化解企业资金链断裂风险,努力提升品质、建设好房子,整治房地产市场秩序,让人民群众放心购房、放心租房;以发展保障性租赁住房为重点,加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。
2023年3月5日,政府工作报告强调,加强住房保障体系建设,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,加快推进老旧小区和危旧房改造。有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,防止无序扩张,促进房地产业平稳发展。总体来看,在“稳”的政策导向下,2023年房地产行业政策将有利于房地产市场恢复平稳健康发展,房地产市场有望实现软着陆,逐步企稳复苏;有利于推动房地产业向新发展模式平稳过渡,促进房地产行业良性循环,支持我国经济稳步增长。
(二)公司主要经营工作情况
报告期内,面对复杂严峻的市场形势,公司贯彻“专业经营、效率至上、创造价值”的发展理念,重点围绕“打造模式,构建生态;去化库存,加快回款;深化改革,创新机制;稳健经营,精益管理”,狠抓经营管理,强化考核激励,着力打造公司“专业化、差异化、特色化”的发展模式,扎实开展各项经营管理工作。
报告期内,公司主要开展了以下工作:
一是打造模式,构建生态。公司努力打造专业特色的不动产资源整合商,通过项目投资、协同拓展、操盘代建、联合建设、项目监管、专业咨询等方式,拓宽了业务来源,提高了轻资产业务规模,优化了业务结构。公司加强行业资源整合,挖掘合作潜力,进一步构建不动产业务生态圈;公司在物业服务领域与绿城物业开展合作,提升了物业服务水平;在商业运营领域与万达商管达成合作,有利于培育提升商业运营能力。
二是去化库存,加快回款。公司加强市场监测与形势研判,抓住各地稳定市场的政策利好因素,加大销售力度,加快销售回款,努力提高资金周转效率。加强对现房、商业、办公、车位等存量产品的销售督导,切实推进存量去化与资产盘活。开展“现房节”活动,采取灵活的促销、行销、渠道等营销策略,提高拓客能力,加强销售考核激励,公司营销体系更加健全。
三是深化改革,创新机制。深化“放管服”改革,组织开展项目复盘、业务培训、案例宣贯等系列知识共享活动,积极服务和赋能业务一线。推进“大运营”体系建设,实施“计划管理、货值管理、现金流监控、利润监控”的两管两控,建立储、建、供、销、存、融、回等运营及财务指标的数字化管理体系,努力提高项目运营效率。完善考核评价体系,强化激励约束机制,激发企业内生动力。加大员工调配力度,畅通人才交流通道,做到人尽其才,才尽其用。
四是稳健经营,精益管理。坚持稳中求进的工作总基调,继续保持稳健的财务状况,量入为出,开源节流,同时优化资源配置,精准投资、有效投放。勤俭办企,精耕细作,努力提高集约化经营和精细化管理水平。组织开展制度评估,完善公司制度体系建设,通过精简制度,优化权限,进一步赋能业务发展,提高工作效率。加强产品研发和设计管理,推进微改善、微创新,推进产品线迭代升级。加强成本与工程管理,产品品质、工程质量稳步提升。
二、报告期内公司所处行业情况
我国房地产行业的规模大、链条长,关系国计民生,对于经济金融稳定具有重要的系统性影响,是国民经济的支柱产业,保持房地产行业长期健康发展始终是宏观调控的重要方向。在我国推进以人为核心的新型城镇化,加快农业转移人口市民化,以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局的城镇化进程中,房地产行业还有广阔的发展空间。我国房地产行业具有周期性、政策性、地域性、资金密集型、人才密集型和资源整合型等特征。宏观经济环境对房地产行业具有深远影响,居民就业状况和收入预期影响购房的能力和信心。调控政策对房地产行业的影响是全方位的,其中土地政策、融资政策、税收政策、房屋预售制度、人口户籍政策对于行业的影响最为明显。各区域城市由于经济活力、产业布局、人口流动、交通网络、气候环境、医疗教育资源等因素千差万别,导致各地市场差异很大、分化明显,即使同在一个城市,不同区位板块的市场表现也往往大相径庭。同时,房企自身的投融资能力、组织管控能力和资源整合能力深刻影响企业发展水平。房地产行业的多种特征使得房企在定位、模式、规模、布局、产品、管理等方面各具特色,房企总体呈现差异化、特色化发展的趋势。行业专业分工不断细化,投资商、开发商、运营商、服务商等细分领域的专业门槛持续提高,要求房企不断增强自身专业能力和外部资源整合能力。
我国房地产市场已经告别全面短缺时代,总体上已经从卖方市场转变为买方市场,加上近年来现房销售的比重有所提高,房企在产品和服务方面的竞争趋于白热化。国家统计局数据显示,2022年末,我国商品房待售面积56,366万平方米,比上年增长10.5%。其中,住宅待售面积增长18.4%。2022年,全国房地产市场整体呈现调整下行的态势,房价上涨也受到了有效的抑制,一些城市房价出现了下跌。2022年,商品房销售面积135,837万平方米,比上年下降24.3%,其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133,308亿元,下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。房地产价格稳中有降,国家统计局数据显示,2022年12月,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格同比下降城市有53个,比上月增加2个;新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个,比上月增加4个。
市场变化进一步加剧了销售竞争的压力,房企优胜劣汰加剧。中指研究院发布的2022年中国房地产销售额百亿企业排行榜显示,2022年,TOP100房企销售总额为75,968.5亿元,同比下降41.3%。2022年,各阵营房企销售额增速均有所下滑。其中,TOP10房企销售额均值为3,107.7亿元,较上年下降33.1%;TOP11-30房企销售额均值为1,035亿元,较上年下降45.5%;TOP31-50房企及TOP51-100房企销售额均值分别为519.4亿元和276.1亿元,同比分别下降50.2%和42.6%。行业将告别高负债、高杠杆、高周转“三高”模式,追求高质量发展、高产品能力、高运营效率已经成为共识。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司以房地产开发为核心,以物业服务、商业运营、房地产专业服务为支持,坚持房地产开发与资本运营协调发展和良性互动的发展模式;持续完善产品体系与城市布局,努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市,围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群,进入了北京、天津、上海、广东、浙江、江苏、安徽、湖北、山东、海南、重庆、成都等地近三十个城市,形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主,重点关注刚性需求和改善型需求,同时适度开发写字楼和综合体。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景,践行“专业创造、共赢未来”的企业使命,坚持“理解客户需要,开发宜居产品,建设美好家园”的品牌价值观,在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列、天下系列五大产品线,在办公领域形成了国际系列产品线,并努力提高物业服务水平和商业运营能力。
作为中国信达的房地产开发业务运作平台,公司将发挥在房地产开发方面的专业能力,打造专业化、差异化、特色化发展模式,努力成为专业特色的不动产资源整合商,逐步提高市场影响力。公司持续创新业务模式和盈利模式,努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。
四、报告期内核心竞争力分析
公司重点在定位差异化、模式轻型化、团队专业化、运营数智化、机制市场化五个方面不断培育和提升公司的核心竞争力。
(一)定位差异化
公司作为中国信达房地产开发业务运作平台,除从公开市场获取项目外,可以加强集团协同,发挥公司的专业作用,通过协同拓展、行业并购、项目投资、联合建设、操盘代建、项目监管等多种方式获取项目,建立地产开发、协同并购、管理服务三大体系成熟互补的业务发展格局。随着房地产市场进入规模降速的新周期,需要纾困救助和修复价值的不动产资源将增多,公司业务的领域还将继续延伸。报告期内,公司加强房地产形势研判与业务研讨,积极参与“保交楼、保民生、保稳定”工作,根据不同的业务场景梳理业务模式和解决方案,加强内部培训,同时健全业务审核体系,努力提高业务决策效率,集团协同效应进一步显现。
(二)模式轻型化
我国房地产业将向新发展模式平稳过渡,在此形势下,公司将逐步提高轻资产业务规模。相对于传统“购地、开发、销售”的重资产业务模式,公司将采取多种灵活方式介入房地产项目,形成“轻重并举”的业务组合。在业务模式方面,公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与管理服务领域拓展;在盈利模式方面,由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。未来房地产行业并购重组、特殊机遇投资、纾困代建、城市更新等机会将不断增多。
(三)团队专业化
公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的经营层。多数所属公司深耕多年,积累了丰富的专业管理经验,员工忠诚度较高,企业凝聚力较强。房地产专业开发能力得到市场检验,公司品牌在部分区域市场有一定的影响力。公司不断推进产品标准化工程建设,目前已经形成蓝系列、郡系列、东方系列、逸邨系列、天下系列五大住宅产品线及国际系列写字楼产品线。报告期内,公司组织产品调研会,研讨产品线、产品特色、产品标准化的发展,持续完善公司产品体系;组织“匠心论道”知识分享活动,聚焦设计、工程、成本、采购等专业领域进行专题分享,有利于产品开发经验的积累和推广。报告期内,公司提供物业服务的多个项目赢得政府部门、社区、业主等各方认可与赞扬,进一步提高了公司的品牌美誉度;公司杭州信达中心(臻奥院)荣获“广厦奖”,合肥公园里、天御和芜湖翡丽世家三个项目获得“黄山杯”。
(四)运营数智化
公司持续加强信息化建设,通过科技赋能,进一步提高运营数智化水平,努力提升公司业务质效。公司建立了以计划与货值为核心的数字化大运营体系,通过开发实施和集成对接,联动其他各业务系统,完成储、建、供、销、存、融、回等运营指标及财务指标的数字化管理,实现了计划管理与执行的线上化、报表分析、计划监控等核心功能,以及全周期货值结构的统计、整合和分析,为公司信息化赋能业务迈出坚实的一步。报告期内,公司梳理公司系统营销、成本、财务等大量项目历史数据,将处于试点阶段的营销管理系统、成本招采系统、财务核心管理平台推行至公司系统,完成了业财一体化全面推广。公司围绕“数据同源、规范共享、应用统一、服务集中”,深化落实数据治理,实现了关键数据标准化。
(五)机制市场化
公司通过树立正确选人用人导向、推进人才市场化、强化激励约束机制、增强市场化意识等多种方式,持续健全市场化经营机制。公司持续推进干部年轻化、市场化、专业化建设,加大对业务骨干尤其是青年干部的培养力度,不断提升人才市场化竞争力。报告期内,公司加强人才梯队建设,建立人才库,设立项目经理、运营管理、工程管理、成本管理、设计研发、营销管理、财务税筹、行政人力等八个入库专业,实现入库人才统筹调配。公司崇尚真抓实干、注重实效的工作作风,弘扬善谋善为、善作善成的干事文化。报告期内,公司提炼形成了《信达地产企业文化大纲》,将企业文化建设与经营管理融为一体,大大提高了公司发展的内生动力。
五、报告期内主要经营情况
报告期内,公司实现营业收入182.48亿元,较上年同期221.05亿元下降17.45%;实现净利润5.75亿元,较上年同期8.45亿元下降31.94%;实现归属母公司净利润5.50亿元,较上年同期8.15亿元下降32.49%。
截至2022年12月31日,公司资产总额为884.06亿元,较年初869.22亿元增加14.84亿元;负债总额633.09亿元,较年初622.75亿元增加10.34亿元;归属于母公司的所有者权益为242.16亿元,较年初238.64亿元增加3.52亿元;资产负债率为71.61%,较上年度末71.64%减少0.03个百分点。
报告期内,公司累计实现销售面积89.2万平方米(其中合作项目权益销售面积30.66万平方米,代建项目销售面积8.15万平方米);销售金额224.18亿元(其中合作项目权益销售金额75.22亿元;代建项目销售金额57.8亿元);回款金额225.41亿元(其中合作项目权益回款金额74.34亿元,代建项目回款金额45.51亿元)。报告期内,新开工面积330万平方米(其中合作项目权益面积63.88万平方米,代建项目188.72万平方米);公司竣工面积172.65万平方米(其中合作项目权益面积77.26万平方米,无代建项目)。报告期内,公司新增项目计容规划建筑面积219.82万平方米(其中代建项目167.51万平方米)。截至2022年12月31日,公司储备项目计容规划建筑面积229.44万平方米(其中合作项目权益面积27.75万平方米,代建项目51.85万平方米),公司在建面积694.48万平方米(其中合作项目权益面积178.03万平方米,代建项目256万平方米),公司房地产出租累计实现合同租金约1.48亿元。
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
从行业竞争格局看,行业梯队已经形成,行业洗牌加速,中小房企的发展空间受到挤压。中指研究院发布的2022年中国房地产销售额百亿企业排行榜显示,2022年销售额超百亿房企130家,较上年减少28家。其中,销售额1,000亿以上、500-1,000亿、300-500亿、100-300亿,对应企业数量分别为20家、23家、28家、59家。从长期来看,行业集中度还会继续提高,房企优胜劣汰还会加剧,在行业降速、市场调整、盈利下滑等多重压力下,一些资金紧张、经营不善的房企将寻求项目合作转让,行业并购重组的案例将有所增加。
我国人口城镇化已经进入新的发展阶段,新型城镇化和城乡融合发展取得新成效,农业转移人口市民化加快推进,城市群和都市圈承载能力得到增强,围绕城市群和都市圈进行业务布局仍然是多数房企的选择。我国房地产市场供给在逐步优化,多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局将逐步形成,住房普遍短缺的时代已经结束,但在人口流入的少数热点城市仍然存在局部供不应求或供求不匹配的情况,改善型住房需求还有较大的市场空间。近年来房企纷纷加大了信息科技的投入,加强了对线上办公、远程会议、大数据、网络营销、网络培训等方面的应用,以数据驱动业务发展和管理创新,信息化应用水平加快提升。与此同时,客户住房消费观念不断升级,房地产行业需要进一步关注人居环境的健康性、系统环境的安全性和物业服务的便利性,践行绿色低碳理念,全面提升产品品质和服务质量。
从长远看,随着我国房地产长效机制的完善、出生人口的减少和信息科技的发展,房地产行业正在发生本质的变化,土地红利、金融红利、人口红利的时代渐行渐远,未来将是模式红利、管理红利、科技红利不断彰显的时代,房地产企业要顺应形势变化,改变过去“高负债、高杠杆、高扩张”的数量型增长模式,转向“高质量、高效率、高效益”的质量型发展模式,努力形成可复制的业务模式和可持续的盈利模式;要向制造业学习,不断提高集约化经营和精细化管理水平,降本增效,向管理要效益;要主动拥抱信息科技,加强绿色低碳技术应用,走科技赋能之路。
(二)公司发展战略
作为中国信达的房地产开发业务运作平台,公司将顺应房地产业向新发展模式转变的趋势,创新业务模式和盈利模式,逐步形成差异化的竞争优势。公司战略定位为:打造专业化、差异化、特色化发展模式,建立地产开发、协同并购、管理服务三大体系成熟互补的业务发展格局,成为专业特色的不动产资源整合商。
公司区域城市布局战略是:重点关注经济强市与人口导入城市,以长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝五大城市群的核心城市为主,持续深耕部分已进入的二线城市、区域中心城市及具有发展潜力的城市,根据公司集团管控能力持续优化城市布局。
公司产品定位是:以开发高性价比的住宅产品为主,重点关注刚性需求和改善型需求,同时适度开展写字楼和商办物业改造业务,研究探索产业园区、物流地产、科技地产等新业态。
公司将秉持“始于信,达于行——诚信、融合、创新、卓越”的核心价值观和“实践中国人居梦想”的社会责任理念,以提供宜居产品、品质生活为己任,努力满足客户需求,提高客户满意度,努力实现公司高质量、可持续发展。
(三)经营计划
2023年是信达地产上市十五周年,公司将继续贯彻“专业经营、效率至上、创造价值”的发展理念,进一步推进公司“三五”规划实施,守正创新、深化改革,落实定位差异化、模式轻型化、团队专业化、运营数智化、机制市场化系列举措,加快打造专业特色的不动产资源整合商,努力构建公司高质量发展新格局。
2023年,面对复杂严峻的市场形势,公司将重点围绕“创模式,建生态;抢回款,去存量;提能力,建机制;稳发展,高质量”,扎实开展经营管理工作,努力提高公司发展质量。2023年,公司计划签约销售额200亿元,回款额180亿元;计划新开工面积80万平方米,计划竣工面积175万平方米。公司将根据社会环境和市场情况,合理统筹安排各项经营计划。
一是创模式,建生态。公司将抓住房地产业向新发展模式平稳过渡的有利契机,将定位差异化落到实处,进一步提高轻资产业务规模,向轻重并举方向发展,加快打造专业特色的不动产资源整合商。进一步加强与金融机构、投资商、开发商、运营商、服务商的交流和合作,提高资源与能力的整合利用水平,赋能公司业务发展,形成不动产业务生态圈。
二是抢回款,去存量。抓住需求端利好政策、疫后信心修复等有利因素,采取灵活的营销策略,千方百计加快销售回款,提高自我造血功能。公司将以营销为龙头,以销定产,全面提高产品力、营销力、交付力。加强投后管理工作,努力提高投资资金回收效率。加大现房、商办、车位等存量资产去化力度,减少库存积压,优化资产结构。进一步健全自销体系,同时开展外部渠道合作,拓宽客户来源,切实提高项目去化速度。
三是提能力,建机制。公司将坚持守正创新,不断提升能力;围绕专业开发,重点提高产品研发、工程管理、成本管控、市场营销、物业服务等基本功;围绕模式创新,重点提高资源整合、资本运作能力,以及面对复杂业态的价值判断、价值提升与商业运营能力。继续推进“放管服”改革,建设“大运营”体系。深化市场化改革,健全“能多能少、能上能下、能进能出”的激励约束机制,为“想干事、真干事、干成事”的人才提供有为有位的事业平台。
四是稳发展,高质量。继续坚持稳中求进的工作总基调,保持稳健的财务状况。加强资金统筹管理,提高资金使用效率。量入为出,精准投放,强化投运一体化,优化城市布局和资源配置,进一步提高投拓质量,完善新发展格局下的盈利模式。继续推进信息化建设,进一步提高运营数智化水平。继续加强品牌建设,努力通过提升产品和服务品质,进一步提高客户满意度。
以上经营计划可能因宏观经济、房地产调控政策以及房地产市场可能发生的变化、新的法规对项目审批要求进一步严格及其他不可预测的重大事项等原因而出现相应调整。
(四)可能面对的风险
(1)市场风险
政府坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效机制,房地产市场将总体趋于稳定和复苏。当前国际环境更趋复杂,我国经济恢复的基础尚不牢固,部分居民的就业与收入仍不稳定,多方面因素导致房地产市场难以出现非常强劲的反弹。预计未来房地产市场的竞争将更加激烈,尤其是一些资金困难房企采取随行就市、降价促销的价格策略,将加剧销售市场的竞争。为此,公司将加强市场监测,制定灵活的营销策略,拓宽客户渠道,努力加快销售回款,提高项目运营效率。
(2)行业风险
房地产行业将告别高负债、高杠杆、高周转“三高”模式,向新发展模式平稳过渡。在此过程中,行业资源将加快向优秀品牌房企集中,寻求合作、转让、退出的项目案例将增多,行业并购和特殊机遇投资机会将涌现。同时,行业容错率降低,房企优胜劣汰加剧。为此,公司将努力拓宽业务来源,提高持续发展能力,同时苦练内功,努力提高产品性价比和品牌影响力,走高质量发展之路,确保在激烈竞争中始终立于不败之地。
(3)利率风险
房地产属于资金密集型行业,当前房地产行业整体的资金成本还比较高,不同房企融资成本分化严重,不同融资工具利率水平也存在较大差异。与此同时,我国货币政策与融资政策总体上是动态调整的,对房企的资金成本和融资渠道具有很大的影响。为此,公司将加强货币政策与融资政策跟踪研究,加强与金融机构的合作,创新融资方式,拓宽融资渠道,努力控制资金成本。
(4)财务风险
随着公司区域城市布局的扩大、项目数量的增多以及项目开发建设的推进,公司稳步发展依然有一定的资金需求。为此,公司将本着开源节流、量入为出的原则,根据市场形势与公司经营变化,合理安排销售、投融资和开竣工计划,同时加强全面预算管理,推进业财一体化体系建设,加强资金统筹管控,提高资金使用效率,继续保持公司财务稳健,确保现金流安全。
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