一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　1、所属行业情况说明　　根据中指研究院发布《2024上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2024年上半年，中国房地产市场经历了显著的调整。在这一时期，百城二手房价格累计下跌了2.91%，而新房价格却呈现出相反的趋势，累计上涨了1.09%。尽管新房价格有所上涨，但新房销售整体表现并不强劲。具体来看，重点100城的新建商品住宅销售面积同比下降了约四成，显示出市场需求的疲软。不过，进入6月，随着政策效果的逐步显现，销售面积的同比降幅有所收窄，显示出市场开始出现一定的回暖迹象。与此同时，二手房市场的表现则相对更为积极。尽管1-5月重点城市的二手... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　1、所属行业情况说明
　　根据中指研究院发布《2024上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2024年上半年，中国房地产市场经历了显著的调整。在这一时期，百城二手房价格累计下跌了2.91%，而新房价格却呈现出相反的趋势，累计上涨了1.09%。尽管新房价格有所上涨，但新房销售整体表现并不强劲。具体来看，重点100城的新建商品住宅销售面积同比下降了约四成，显示出市场需求的疲软。不过，进入6月，随着政策效果的逐步显现，销售面积的同比降幅有所收窄，显示出市场开始出现一定的回暖迹象。与此同时，二手房市场的表现则相对更为积极。尽管1-5月重点城市的二手房成交套数同比下降了13%，但进入6月后，市场活跃度有所提升，成交套数有所回升。这一变化可能与二手房价格的调整以及政策优化有关，使得二手房对购房者更具吸引力。在土地市场方面，上半年全国300城的住宅用地供求规模同比降幅均超过30%，显示出土地市场的低迷。由于优质地块较少，加之房企拿地意愿尚未恢复，多数土地以底价成交，市场情绪低于一季度。
　　展望下半年，预计宏观政策可能进一步发力以稳定经济。在房地产领域，政策预计将更加聚焦于“稳市场”和“去库存”。随着配套政策的继续优化和落实，预计全国新房销售的同比降幅将逐步收窄。然而，由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，新房市场或仍处于筑底阶段，投资和开工的表现可能仍将延续偏弱的走势。这意味着房地产市场的全面复苏仍需时间和更多政策的支持。
　　2、公司主营业务情况说明
　　公司秉承战略聚焦，致力于房地产开发和资产经营的核心领域，同时积极拓展现代农业和物业服务生活板块。我们以深耕上海市场为基础，全面参与上海地产集团的“城市更新平台”建设，致力于服务集团的“区域整体开发”战略。在此过程中，我们不断加强市场化土地资源的拓展，以增强企业的持续发展动力。
　　我们的目标是深化城市生活服务板块，通过创新和优化服务，提升城市居民的生活质量。我们致力于成为在上海乃至更广泛区域具有重要影响力的“城市更新综合开发运营企业”。这一愿景不仅体现了我们对城市发展的深刻理解，也彰显了我们对社会责任的坚定承诺。通过不懈努力和持续创新，我们期待在未来的发展道路上，为城市更新和居民生活带来更多价值和活力。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　报告期内，中华企业在稳健的经营策略下，财务健康度与成本优势显著提升，四大业务板块取得积极进展。房地产开发方面，中企云启春申、中企云萃森林和中企誉品银湖湾等重点项目按计划推进，确保业务的连续性和交付能力，并着力推进住宅产品力提升；资产经营方面，高效推进资产处置，优化资产结构，建立资产收支管理体系；物业板块方面，进一步完成组织优化，业务拓展与品牌建设均取得突破；现代农业板块方面，拓展食材供应链和团餐业务规模，实现业务增长和安全管理的双重提升。
　　一、强化党建引领聚力，赋能企业高质量发展
　　公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大精神，推动党建工作与企业中心工作深度融合。通过加强党纪学习教育、推进“数智化”党建平台建设，丰富企业文化活动，有效提升党组织的凝聚力和战斗力，为公司的高质量发展提供坚强的政治保证和文化支撑。
　　二、持续拓宽融资渠道，有效构筑成本优势
　　公司积极拓宽融资渠道，以古北国际财富中心办公楼为基础资产，成功发行“国君-中企1期资产支持专项计划”，发行金额24亿元，优先A级利率仅为3%，创同等级原始权益人CMBS/CMBN利率历史新低；顺利完成公司债回售工作，将“21中企01”票面利率由3.7%有效降至2.55%，进一步降低财务成本，为公司未来的发展奠定了坚实基础。
　　三、重点项目稳步推进，聚焦产品品质升级
　　报告期内，公司云萃森林、云启春申、誉品银湖湾等在建项目严格按总控计划推进，确保施工进度和质量；聚焦三个重点项目销售去化，外地项目续销及尾盘车位实施专项去化策略，启动住宅项目产品力提升专项课题研究，结合70年品牌历程，提炼产品价值，推进在建项目品质全面升级，力求为市场提供更高品质住宅产品。
　　四、多元发展持续发力，增厚企业经营韧性
　　物业服务板块通过组织优化和成本控制，显著提升服务效率和市场竞争力。上半年，公司新接管物业管理项目16个，新增管理面积约146万平方米，接管物业项目总建筑面积已达2500万平方米左右，已签署合同金额约33642万元。同时获得了“上海品牌”认证，进一步增强品牌影响力。
　　现代农业板块稳步扩展食材供应链和团餐业务，续签率均达到100%，实现业务增长和安全管理的双重提升。报告期内，食材供应链方面新增9个重点项目，日均出货量达40吨，实现净菜、肉类自产，机械化加工超70%，有效降低人力成本。团餐业务新增12个项目，通过集采集配和标准化菜单有效降低成本，完成智能化烹饪可复制模式成功试点，试行项目点内部合伙人运营机制，更大激发项目经营单元主观能动性和盈利能力。同时，进一步强化安全管理体系，完成大规模安全检查与培训，确保隐患排查整改率100%，为高质量发展保驾护航。
　　五、优化资产管理流程，夯实基础提效增收
　　报告期内，公司以资管应用场景落地执行为抓手，推进业务端全流程闭环管理，显著提升了运营效率。一是通过竞价提升租金坪效，针对热门商业项目，通过意向租户“背靠背”报价、充分实现“价高者得”，有效提升单方租金坪效；二是通过多措并举强化租金收缴，加强“应缴尽缴”力度回收历史欠款；三是全面落实安全巡检，确保资产安全，将不动产租赁的安全风险防范和隐患排查整改落到实处。在资产处置方面，成功完成南苏州路255号动迁资产交接。
　　下半年，公司将继续围绕全年计划，一是按计划推进在建项目，重点聚焦中企云萃森林、中企誉品银湖湾、中企云启春申三大项目去化力度，加强营销管控；二是搭建收支体系，完善管控机制，确保租金收入目标，积极应对市场变化；三是以客户为中心重塑古北物业品牌，强化系统运营，培育增长与盈利能力，提升基础管理能力；四是继续加大现代农业板块市场拓展、业务研发、降本增效力度，提高经营效率，建立良好运管体系。

　　三、风险因素
　　1、政策风险
　　当前中国经济正处于复苏阶段，但全球经济形势仍然复杂多变，这给房地产市场带来了不确定性。尽管国内外经济形势存在诸多不确定因素，但政府出台了一系列政策来稳定房地产市场，促进其健康发展。公司将密切关注政策走向，灵活调整经营策略，同时加强内部管理，提高企业适应性和抗风险能力，以应对政策变化可能带来的影响。
　　2、市场风险
　　房地产市场正在经历从增量市场向存量市场的转型。虽然市场需求和信贷环境有所改善，但市场调整的深度和广度仍然存在。未来房地产市场的调控政策可能继续持续，这要求公司加强市场研究，优化资产配置，提高资金使用效率，同时加强成本控制和风险管理，以应对市场的不确定性。
　　3、经营风险
　　房地产市场的调控政策变化对房地产企业的经营策略和决策有着直接影响。房地产开发项目具有周期长、资金需求大、涉及面广等特点，对企业的项目管理、资金运作和市场销售能力提出了更高要求。面对挑战，公司将加强市场分析，优化土地储备结构，加快资金周转，提高项目开发效率，同时建立和完善风险防控体系，增强企业的市场竞争力和抗风险能力。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、发展战略明确
　　在“十四五”规划的宏伟蓝图中，公司被定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。我们的战略规划不仅聚焦于房地产开发这一核心领域，更涵盖了资产经营、现代农业和物业服务生活等多元化板块。通过这一战略布局，我们致力于在城市更新和综合开发运营中发挥引领作用，为上海乃至更广泛的区域带来积极的影响。
　　2、产业协同发展
　　在主营业务稳健发展的同时，公司全力推动产业协同，致力于打造城市生活服务板块，以此作为新的业绩增长点。旗下子公司新弘农业，作为我们在城市生活餐食服务和都市现代农业领域的产业投资与资产管理平台，已经初步构建了一个以都市农业产-加-销一体化产业链为核心的城市生活餐食服务体系。这一体系不仅提升了我们的核心竞争力，也为城市居民提供了更加丰富和便捷的服务。
　　同时，我们的物业品牌古北物业集团（筹），秉承“国内领先、国际先进”的标准，构建了一个以物业管理为核心，物业多元经营与物业专业服务为两翼的产业结构。我们的业务规模、专业能力和服务品质均处于行业领先地位，并积极参与了《公众物业管理服务认证要求》的认证，进一步提升了企业品牌的影响力。
　　3、股东回报稳定
　　在当前国内经济复苏动能放缓的大背景下，我公司始终将股东回报放在重要位置。自上市以来，我们累计现金分红高达43.41亿元，体现了公司对股东的深厚承诺和对企业社会责任的坚定履行。我们坚信，通过持续的稳定回报，能够增强股东的信心，同时推动公司的长期健康发展。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2023年，面对错综复杂的外部环境，公司坚决强化党建引领，以强烈的责任感和紧迫感，迎难而上，主动作为，攻坚克难，奋力拼搏，聚焦裉节难题，优化管控流程，加快新赛道培育与布局的落地落实，继续在推进项目开发、拓展土地资源获取、强化产品力提升、妥善处置历史遗留问题、加大“修枝剪叶”等工作上下功夫、促实效，奋力推动企业持续发展，不断实现新突破，较好完成了全年目标任务。　　1、推进党建教育，厚植企业文化　　报告期内，公司把深入学习贯彻党的二十大报告精神、积极开展主题教育作为首要政治任务和头等大事来抓，坚持党的领导体系与公司治理深度融合，为公司高质量发展提供坚强政治保障。同时公... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年，面对错综复杂的外部环境，公司坚决强化党建引领，以强烈的责任感和紧迫感，迎难而上，主动作为，攻坚克难，奋力拼搏，聚焦裉节难题，优化管控流程，加快新赛道培育与布局的落地落实，继续在推进项目开发、拓展土地资源获取、强化产品力提升、妥善处置历史遗留问题、加大“修枝剪叶”等工作上下功夫、促实效，奋力推动企业持续发展，不断实现新突破，较好完成了全年目标任务。
　　1、推进党建教育，厚植企业文化
　　报告期内，公司把深入学习贯彻党的二十大报告精神、积极开展主题教育作为首要政治任务和头等大事来抓，坚持党的领导体系与公司治理深度融合，为公司高质量发展提供坚强政治保障。同时公司上下聚焦三年行动计划，凝心聚力、共谋发展，不断深化文明创建，持续做好结对帮扶，厚植企业文化，彰显国企担当。
　　2、深化主业经营，多赛道齐头并进
　　报告期内，公司进一步优化房地产开发及资产经营，在加快落实推进新赛道上持续发力，深化现代农业和物业服务生活板块，完善战略落地举措。房地产开发板块对标拿地、开工、销售和交付等关键时间点，完成了住宅项目标准建设工期指引的修订；资产经营围绕“持有、培育、去化”三方面，完成包含经营性资产及存货土地在内的企业资产库建立；物业服务完成设立6个中心、8个事业部，统一职能部门办公和审批系统，对各物业公司及其下属企业全面实施统一提级管理；公司所属新弘农业增资完成，现代农业已初步搭建“农业生产、鲜食工厂、食材供应链、团餐服务、生鲜零售”五大业务板块。
　　3、充实土地储备，落实可持续发展
　　报告期内，公司对土地市场进行全面梳理和研判，制定项目投资拓展管理流程指引，努力拓展土地资源。一方面积极对接城市更新资源，另一方面加大攻坚突破市场化拿地力度，于当年4月以20.105亿元成功竞得热点地块——闵行区莘庄16A-07A住宅地块（中企云启春申项目），随着该幅地块的成功竞得，为公司新增土地储备打下扎实基础，也为企业可持续发展做出贡献。
　　4、推进项目建设，加速资金回笼
　　报告期内，公司各项目建设持续推进。完成中企云萃江湾、光华雅境及海睿滨江项目竣工和交付，推进中企云启春申项目开工及首批次主体结构出正负零，实现中企云萃森林、中企誉品银湖湾及中企云启春申项目开盘，推动中企国际金融中心（E06-2）及中企未来世纪大厦（E17-4）两商办项目竣工备案及招商。全年主要项目的顺利推进结转为公司2023年利润实现奠定了基础。资金是企业持续经营的生命，公司始终秉持现金为王可持续发展的理念，加速各类项目回款，截至报告期末，公司累计完成回款104.41亿元，同时对存量尾盘项目的历史遗留问题及存货情况进行新一轮梳理、摸排，进一步盘实各项目及产品业态的实际情况，抓紧去化。
　　5、产业布局升级，服务城市生活
　　报告期内，定位中企城市生活餐食服务、都市现代农业的新弘农业公司于2023年2月完成增资，注册资本金增至2亿元人民币；2023年6月1日成立的中企食当家（上海）城市生活服务有限公司，作为轻资产业务运作主体及闵行工厂生产销售法人主体，承接内外部团餐及供应链业务；2023年6月27日完成原市教委下属上海高校餐饮管理有限公司100%股权收购，实现新弘农业进军上海高校团餐市场重要布局；闵行净菜鲜食工厂一期项目建成投产运营，布局和升级转型团餐供应链运营系统，已成功申报农业产业化上海市重点龙头企业。同时，公司于崇明基地新申请了设施用地20余亩预留发展潜能。2023年新弘农业已初步构建完成都市农业产－加－销一体化产业链为核心竞争力的城市生活餐食服务体系。
　　6、多元融资渠道，护航稳健经营
　　报告期内，公司在资本市场积极开展股权融资和债权融资。股权融资方面，关于向特定对象发行股票申请于2024年1月5日获得上海证券交易所受理。债权融资方面，2023年1月成功发行7.5亿元公司债债券，发行利率3.57%，创下中华企业各期限、各品种融资产品最低利率、创近三年以来同评级、2+2年期公司债最低利率。同年11月，上海证券交易所正式受理85.07亿元公司债注册申请。此外，公司还通过探索经营性物业贷款、资产证券化CMBS、REITs等各类创新融资模式，盘活资产流动性，减轻持有型资产资金沉淀问题，护航企业稳健经营。
　　7、重视人才培养，提升专业技能
　　报告期内，公司开展以“中企学堂”为主的培训赋能平台建设，助力青年员工多元发展。全年共举办18期，近60名青年骨干走上讲台，进行专业理论、通用知识、专业技能和实操案例等的讲授，在此基础上，公司积极打造“学用相长、训战一体”的多元发展平台，选派员工参与集团专项工作并赴一线交流轮岗，促进人才内外良性循环，提升员工队伍整体技能。凝心聚力、共谋发展，彰显国企社会责任。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　1、房地产宏观经济市场分析
　　2023年，“房地产市场供求关系发生重大变化”定调楼市，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，但房价下跌预期仍在的因素依然制约着市场修复节奏，新房市场调整态势未改。2023年全年，我国GDP同比增长5.2%，顺利实现全年5%左右的增长目标，但“三驾马车”中，2024年初出口同比增速持续收窄；固定资产投资同比增速也收窄至2.9%，房地产开发投资降幅仍在扩大。
　　2023年，我国房地产市场仍处于下行阶段，房企资金面承压未改。在供求发生重大变化的新形势下，市场格局与企业格局继续面临调整，长期来看，房地产市场十万亿规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。整体来看，房地产市场的持续低迷以及行业风险的积聚对整个宏观经济、金融系统的稳定均带来了不利影响，稳定房地产市场对于稳定宏观经济大盘至关重要。在7月24日中央政治局会议提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的重要背景下，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化。
　　此外，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，核心一二线城市首套、二套首付比例有望进一步下降，一线城市也有望因需、因区施策优化限购政策，二线城市或全面取消限购政策；更多地级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。同时，政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力和防控风险，金融机构或继续加大对房企的资金支持力度，待“三个不低于”等相关政策能够实质性细化落实，将有利于改善企业融资环境。另外，“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，稳定市场预期。同时，涉及待售住宅、非住宅闲置项目、未开发土地等存量盘活的政策，亦是为企业提供流动性支持的重要方面。
　　2、土地市场分析
　　土地方面，2023年300城住宅用地供求同比降幅均超两成，央国企仍是拿地主力，年底多地取消地价上限，土拍分化加剧。据中国指数研究院初步统计，2023年全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降22.4%、23.1%，绝对规模均处近十年同期最低水平，土拍整体低迷态势未改。为提高房企参拍意愿，各地政府不断调整供地结构，带动成交楼面均价同比上涨7.6%。在全国土拍市场供应量下行状态下，地方政府财政压力较大，叠加受2022年10月“财政部严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”影响，地方平台拿地现象减少，央国企资金优势凸显，地方国资托底乏力。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　中华企业股份有限公司于1954年创建，1993年改制A股上市，是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业，经营范围涵盖住宅项目开发、商办项目开发、持有物业经营、物业服务管理等。公司经过六十九年的发展，积累了丰富的房地产开发与城市开发建设经验，通过提高产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提升客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦房地产开发及资产经营，深化现代农业和物业服务生活板块，通过深耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”为导向，加强市场化土地资源拓展，增强发展后劲，努力深化城市生活服务板块，致力于成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、发展战略明确
　　公司十四五战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资产经营、现代农业和物业服务生活等板块。
　　2、产业协同发展
　　公司发展主业的同时，全力打造城市生活服务板块，积极培育形成新的业绩增长点。旗下子公司新弘农业作为公司针对城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产-加-销一体化产业链为核心竞争力的城市生活餐食服务体系。旗下物业品牌古北物业集团（筹）对标“国内领先、国际先进”的要求，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行业前茅，参与了《公众物业管理服务认证要求》的认证，实现了企业品牌影响力再提升。
　　3、股东回报稳定
　　在国内经济复苏动能放缓的环境下，公司始终注重股东回报，上市以来累计现金分红41.71亿元。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入131.87亿元，较去年同期增加415.37%，实现归属于上市公司股东的净利润为5.55亿元，较去年同期增加6.12亿元；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.27亿元，较去年同期增加11.48亿元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1、行业政策趋势
　　展望2024年，全球经济增长放缓，外需或延续低迷态势，“一带一路”对我国出口的带动作用有望继续显现，消费超预期走强概率较低，稳投资的必要性更加强烈。2023年12月中央经济工作会议提出要“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”“要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合”，预计未来货币政策将进一步发力稳经济，财政政策亦有望协同跟进，更好地释放经济发展潜能。
　　2、行业发展趋势
　　2024年，全国新房市场短期依然面临下行压力，不同房企需要结合自身情况制定相应策略，穿越周期。根据中国指数研究院发布《中国房地产市场2023总结&2024展望》，在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2024年全国房地产市场将呈现“销售规模仍有下行压力，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。一线城市限购、限贷等政策仍有较大优化空间，且城中村改造进程有望加快推进，优质供给增加也有望对市场形成一定支撑，预计一线城市新房销售面积继续稳中有增。二线城市2024年市场有望底部企稳。三四线城市2024年新房销售规模预计将继续下行。
　　(二)公司发展战略
　　2024年，公司将根据地产集团要求和公司经营发展现状，持续研究公司发展战略路径，聚焦公司中长期战略目标，进一步深化细化主业、聚焦赛道、明确路径，推动改革转型落地，在巩固房地产开发业务固有优势的基础上，再接再厉走深走实城市生活服务领域新赛道培育与布局，着力构建市场化拓展机制，积极融入城市更新建设，致力于打造成为上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业。
　　(三)经营计划
　　2024年，公司根据十四五规划，结合业务实际，将进一步提升房地产开发能级、优化资产经营能效、围绕推动改革转型落地，提高物业服务水平、完善布局现代农业赛道，再接再厉走深走实新赛道培育与布局，积极融入城市更新建设，持续推进上市公司经营健康度。
　　1、聚焦主业发展，推进项目竣工
　　2024年，公司将继续提升自身开发能力建设、提升产品力、加快销售去化、优化组织能级，深化市场资源拓展、充分对接地产集团资源，进一步采取针对性措施，促进房地产开发效率提升、管理精益、产品优化。一是加强产品力提升，推进“优化产品设计、加强现场管控、优化项目营销、提升客户满意”相关措施的实施落地，进一步深化产品力支撑体系，力求通过高品质的项目开发，持续提升客户满意度，优化口碑。二是通过积极参与城市更新及寻求外部企业参股等方式，聚焦拓展市场化土地资源，维护好土地储备厚度，为健康长远发展提供支撑。在项目建设上，将着力推进中企誉品银湖湾06-02地块的施工建设。
　　2、优化资产结构，加强产业联动
　　2024年，公司持续加强经营资产提效、结构优化，积极调整资产结构，根据“三库”评价标准，做好存量资产“持有库、培育库、去化库”三库建设；针对回报率低、老破小、后期维护维修费用高的低效资产，维持去化力度，确保资产结构良好状态。联手物业公司与食当家优势，提高基础服务标准，提供多种形式配套服务，提升运营及招商附加值。在存量续租、新增物业招商拓展等方面，将充分依据地产集团招商平台，紧密联系投促办、街道等政府部门，建立良好的信息沟通渠道，充分参与政府招商活动。
　　3、调整基础管理，提升物业服务
　　2024年，公司将在物业板块完成“六个统一”的基础上，进一步深化降本增效、增值业务拓展、强化基础管理。一是通过去化低效存量项目控制经营成本；通过做强基础管理，完善管理标准，提升客户体验感和忠诚度；通过整合智慧物业管理平台，进一步完善提升古北智慧物业服务管理平台的建设。二是在居住、商办等物业服务基础上，深耕交通枢纽等公共设施物业板块；同时，积极争取集团系统内项目资源，探索同业收购与股权合作，做强基础业务规模，做大物业品牌价值。
　　4、持续升级布局，强化现代农业
　　2024年，新弘农业公司将紧密围绕地产集团及中华企业发展战略，继续重点布局食材供应链和团餐服务两大主营业务。一是加快闵行加工中心二期建设，为公司预制菜产能全面释放打下良好基础，缩短产能爬坡时间；同时持续加强研发投入，形成可稳定供应且具备一定市场竞争力的产品库并持续优化产品配方，进一步提升产品竞争力。二是贯彻标准化菜品研发烹饪，提升食当家净菜工厂的前端产能，满足菜品多样化的客户需求，提供健康、美味、多样化的智慧团餐，打造食当家拳头菜品。三是强化农业用地资产管理职责，确保基地土地及资产安全，继续维护基地农产品良好品牌形象，做好宣传推广，扩大品牌影响力。
　　5、完善ESG管理，推动可持续发展
　　2024年，公司将积极践行可持续发展理念，努力与社会和环境和谐相融，创造长期稳定的社会、环境以及企业价值。将ESG管理纳入企业的各个环节以提升整体的管控和风险管理水平，在规范治理、绿色建筑、节能减碳、员工发展、乡村振兴等方面积极探索，强化企业ESG能力建设，逐步提高ESG管理水平，不断完善ESG方面的信息披露，并努力提升ESG竞争力，推动企业可持续发展。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策风险
　　现阶段中国经济下行压力加大，同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗，国内外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系，使房地产市场产生波动。此外，为了促进房地产行业良性循环和健康发展，有关部门出台了一系列政策支持房地产企业合理融资需求，行业政策环境逐步改善。公司将密切关注后续调控政策走向，同时进一步深化转型升级，夯实企业发展基础，以更好应对调控政策可能变化带来的影响。
　　2、市场风险
　　近年来，房地产行业总体增速放缓，从增量市场向存量市场转变。尽管需求端及信贷环境有所优化，但房地产市场深度调整态势未改，未来房地产行业的调控政策仍存在不确定性。此外，项目回收期长、运营人员扩张要求紧迫、管理范围广等因素，对公司投融资能力、运营成本控制、项目安全管理机制也提出更高要求。
　　3、经营风险
　　中央及地方政府调控政策的变化，直接影响着房地产企业的经营。房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。面对一系列困难和挑战，公司将进一步完善防范措施，增加土地储备，加快资金回笼，构筑强大的抗冲击能力，来应对未来可能面临潜在的经营风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　1、所属行业情况说明　　根据中指研究院发布的《2023上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2023年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑，一季度场活跃度提升，但随着前期积压的需求释放完毕，二季度购房者置业情绪快速下滑，未能延续回暖态势，全国房地产市场仍面临较大的调整压力。据国家统计局数据显示，上半年商品房销售额63,092亿元，同比增长1.1%，商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%。　　整体来看，上半年房地产政策环境仍处于宽松期，中央、监管部门频繁表态并落地具体举措“防风险”“促需求”，各地政策出台频次亦保持稳定。上海楼市... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　1、所属行业情况说明
　　根据中指研究院发布的《2023上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2023年上半年，房地产市场整体表现先扬后抑，一季度场活跃度提升，但随着前期积压的需求释放完毕，二季度购房者置业情绪快速下滑，未能延续回暖态势，全国房地产市场仍面临较大的调整压力。据国家统计局数据显示，上半年商品房销售额63,092亿元，同比增长1.1%，商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%。
　　整体来看，上半年房地产政策环境仍处于宽松期，中央、监管部门频繁表态并落地具体举措“防风险”“促需求”，各地政策出台频次亦保持稳定。上海楼市层面，一季度受益于全面解封、置业需求的集中释放，新房市场迎来回暖；二季度整体呈疲软状态，楼市下行明显。
　　2、公司主营业务情况说明
　　报告期内，公司紧盯转型发展目标，积极布局新业务赛道，紧抓不动产经营和项目去化，进一步加大修枝剪叶力度，推动产业纵深发展，努力打造人才队伍，在强内功、抓主营、追求高质量发展中构筑新优势，提升公司核心竞争力，加速各项工作推进落地。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　报告期内，公司实现营业收入27.16亿元，较去年同期上升108.74%，实现归属于上市公司股东的净利润为-1.07亿元，较去年同期减亏2.44亿元；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-1.52亿元，较去年同期减亏2.39亿元。报告期内，公司按照工作计划，四大业务板块工作推进有序。房地产开发板块对标拿地、开工、销售和交付等关键时间点；资产经营板块围绕“持有、培育、去化”三方面，完成企业资产库的建立，包含经营性资产及存货土地；物业服务板块完成统一职能部门办公，统一薪酬绩效机制、财务核算管理及业务管理体系；现代农业板块完成了高校餐饮食堂并购、闵行净菜工厂一期布局。
　　一、加强党建主题教育，服务集团重大战略
　　公司把习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育活动作为重大政治任务抓紧抓实，加强组织领导，严格学习要求，层层落实责任，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，把主题教育成果转化为服务地产重大战略、融入城市更新平台的工作成效。
　　二、销售拿地双管齐下，助力企业持续发展
　　上半年，公司中企云萃森林项目于2月底取得预售许可证，3月启动线上认筹、开盘，推出245套住宅，开盘当日去化率达到95%；4月，公司以20.105亿元成功竞得上海2023年第一批次集中供地的闵行区莘庄16A-07A住宅地块，出让面积为20930.10平方米，容积率为2.0，为公司新增土地储备打下扎实基础。
　　三、积极拓展融资渠道，保障公司资金需求
　　为保证公司资金总体平衡、满足公司资金需求，上半年公司发行23中企01公司债券，金额7.5亿元，利率3.57%，期限2+2年，创中华企业各期限、各品种融资产品最低利率，创近三年以来同评级、2+2年期公司债最低利率；发行2023年度中华企业中期票据（第一期），金额22亿元，发行利率3.82%，期限3年，创2022年至今中期票据最大发行规模。截止报告期末，公司融资利率下降至4.33%。
　　四、加快租售资产签约，促成深层战略联盟
　　在宏观经济下滑的背景下，公司超额完成上半年商办租售指标，租金收入约3.35亿元；出租面积69万方，出租率达86.4%；新签约面积3.3万方，续签约面积2.7万方，平均续签租金价格涨幅10.2%。报告期内，公司与上海齐鲁实业（集团）有限公司签订正式租赁合同，将中企未来世纪大厦整体出租，双方签署战略协议，约定通过实现两地优质资源互补、共同发挥投资和产业的联动效应，共同打造相互赋能、相互融合的产融结合新范式，双方决定建立长效协同机制，成为深层次的战略合作联盟。
　　五、探索城市生活服务，打造业务核心能力
　　1.公司旗下古北物业集团（筹）紧紧围绕地产集团“三生融合”战略部署，按照公司“打造上海区域一流的房地产开发综合服务商”发展目标，进一步提高站位，在整合中改革、在改革中转型，沿着市场化、专业化的发展方向，完成了对四家物业公司的统一管理和“六个统一”工作，扩大了主营业务规模和市场份额，建立了多种经营服务的体系和平台，调整优化了核心管理团队人员，开展了多维度、多层次的信息化建设。报告期内，古北物业集团积极参与市场化竞争，合计中标新服务项目15个。
　　2．公司崇明基地探索运营发展新模式，协同餐饮项目点推进由毛菜转变为净菜的供应模式转型测试工作，现已完成7个项目点的全面上线，为后续工厂投产及餐饮+供应链的核心竞争力打造奠定基础。
　　下半年，公司将立足年度经营目标实现，聚焦三年行动计划，围绕全年重点任务，踔厉奋发，主动作为，确保各项工作稳中求进。一是资源获取方面，继续关注后续上海土拍市场，积极参与城市更新项目，加大市场投拓，做好土地储备；二是进一步推进项目建设，做好“保交付，促回款”工作；三是强化资产处置，落实存量资产销售去化；四是提升运营能力，提高租赁收益，做好投资、开发、签约回笼、资产租赁等主要经营情况的管理；五是加快年轻干部的选拔与培养，着力加强“引才、选准、育优、管实、用好”机制建设，为服务集团的城市更新事业和推进中华企业的改革转型、高质量发展提供坚实的人力资源保障。

　　三、风险因素
　　1、宏观经济风险
　　上半年，宏观经济下行压力明显加大、居民收入预期走弱以及市场预期不稳等因素，对置业群体的影响明显，购房者观望情绪加重。随着各地调控政策的持续发力，部分城市市场已现企稳恢复迹象。公司将主动顺应国家政策变化，及时把握市场周期变化，顺势调整经营计划，坚定不移谋求稳健高质量发展。
　　2、政策风险
　　房地产行业是受中央及地方政府调控政策影响较大的行业。在行业变局的环境中，房地产在中国是重要的支柱产业，“房住不炒”仍是行业政策的主基调。未来中央将继续落实“因城施策”，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备工作，迎接新挑战。
　　3、经营风险
　　房地产开发具有周期长、投入大、综合性强等特点，对于项目开发的管控、销售回笼等方面均具有较高要求。房地产调控政策变化及宏观经济调控或将进一步增加公司的经营压力。面对困难和挑战，公司将进一步完善防范措施，增加土地储备，加快资金回笼，构筑有力的抗冲击能力，来应对未来潜在的经营风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、发展战略明确
　　公司十四五战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资产经营、现代农业和物业服务生活等板块。公司坚定不移地坚持市场化改革方向，进一步完善法人治理结构；通过深耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”为导向，加强市场化土地资源拓展，增强发展后劲；努力完善法人治理结构和组织机构，提高资本运作能级，稳定业绩，提升企业品牌形象，实现对股东持续回报。
　　2、资源储备充足
　　公司核心资产集中在上海及周边区域，区域开发优势显著，现有的云萃森林、誉品银湖湾等住宅项目正在建设中，立足中高端住宅开发定位，市场稀缺性较高，居住氛围好，为公司主营业务收入提供保障。此外，公司自持的写字楼项目区位优越，以位于陆家嘴、北滨江、东外滩等上海核心区域为主，公司经营不动产业务规模逐年扩大，将成为公司业绩的稳定器和压舱石。
　　3、物业品牌优质
　　公司旗下古北物业集团（筹）聚焦中高档住宅、商业、办公、学校、轨道交通、产业园区、滨江码头以及公共配套设施等诸多城市业务领域，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行业前茅，荣获上海市物业管理行业协会颁发的“优秀协办单位”荣誉，具有较强品牌影响力。
　　4、股东回报稳定
　　在国内经济复苏动能放缓的环境下，公司始终注重股东回报，2022年，公司现金分红占净利润的52.45%。上市以来，公司累计向股东派发现金红利41.71亿元，占累积实现净利润的37.22%。 收起▲