一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　1、所属行业情况说明　　根据中指研究院发布的《2025上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2025年以来，房地产成交整体平稳，重点城市新房市场一季度延续修复态势，二季度以来有所降温。在这一时期，百城二手房价格累计下跌了2.88%，而新房价格却呈现出相反的趋势，累计上涨了0.97%。2025年上半年，得益于中央和地方稳市场政策持续发力，新房市场交易总体平稳，但各线城市出现明显分化，其中，一线城市总体增长，二线城市基本持平，三四线城市总体下降。从趋势来看，政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场修复节奏的核心因素，预计不同... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　1、所属行业情况说明
　　根据中指研究院发布的《2025上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2025年以来，房地产成交整体平稳，重点城市新房市场一季度延续修复态势，二季度以来有所降温。在这一时期，百城二手房价格累计下跌了2.88%，而新房价格却呈现出相反的趋势，累计上涨了0.97%。2025年上半年，得益于中央和地方稳市场政策持续发力，新房市场交易总体平稳，但各线城市出现明显分化，其中，一线城市总体增长，二线城市基本持平，三四线城市总体下降。从趋势来看，政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场修复节奏的核心因素，预计不同城市、不同项目分化趋势将延续，“好城市+好房子”新房市场空间仍在。土地市场方面，2025年上半年300城住宅用地出让金同比增幅超两成，TOP20城市出让金占全国比重升至66%。市场热度仅集中于核心城市优质地块，如北上深、杭州、成都等地是房企重要布局区域，这些城市优质地块往往实现高溢价出让，但核心城市郊区地块及大多数城市土拍仍保持平淡。
　　展望下半年，考虑到去年四季度市场在一揽子政策带动下，销售基数升高，预计下半年销售降幅较上半年将略有扩大，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。
　　2、公司主营业务情况说明
　　中华企业股份有限公司创立于1954年，1993年改制为A股上市公司，系上海解放后首家专业房地产开发经营企业。其业务范围涵盖住宅开发、商办项目开发、持有型物业经营及物业服务管理。历经七十余年发展，公司在房地产开发与城市建设领域积淀了深厚经验，致力于提升产品品质与资产效益，深化社区服务，持续增进客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦地产开发及资产经营，强化城市生活服务板块，深耕上海市场，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”战略为指引，加大市场化土地资源获取力度，夯实发展基础，着力深化城市生活服务领域，矢志成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年上半年，面对市场深度调整与政策持续优化的双重环境，中华企业坚持“稳中求进、以质取胜”的总基调，围绕党建引领、资金保障、产品兑现、资产盘活、服务增值等主线，为公司行稳致远筑牢韧性与活力根基。
　　一、党建引领，把稳高质量发展方向盘
　　2025年上半年，中华企业党委以强化党建引领作为首要任务，通过领导班子带头“领”学、党员干部全面“普”学、纪检党群上门“送”学、警示教育以案“促”学、紧盯关键从严“重”学，把贯彻中央八项规定精神贯穿决策全流程；同步加强基层组织的动态管理，加速推进党支部标准化建设，发挥群团组织作用和工作优势，为企业行稳致远筑牢政治与群众根基。
　　二、财务筑基，夯实稳健资金底盘
　　公司成功完成15.2亿元公司债发行，票面利率1.88%创公司融资产品历史最低利率，认购倍数3.68倍；提前归还经营性物业贷款15.6亿元，通过控制融资规模压降财务费用，降低融资利率105个BP；启动CMBS“发新还旧”重组形式控制融资规模和利率，多渠道锁定低成本长周期资金，有利于优化公司融资结构，为公司守牢现金流安全底线。
　　三、产品升级，兑现高品质交付
　　上半年，公司围绕“海派好房子”理念，聚焦产品力与标准化双轮驱动：云萃森林项目以超低能耗技术完成东区高品质交付，实现一次性到访交付率、整体交付率双100%；松江广富林项目结合业主需求与体验，对外立面、景观等进行点状提升，打造新中式美学社区；云启春申项目融入摩登海派元素，年内预看房在即，兑现品质承诺。
　　四、资产提质，释放存量价值新动能
　　报告期内，公司通过腾笼换鸟、精准招商，实现新签面积同比增长35%。中企国际金融中心引入多家标杆金融机构，加速释放金融产业集聚效应；古北财富中心成功导入芯片龙头企业，区域产业地标加速成型。另一方面，住宅尾盘项目依托“空间改造+场景展示+政策驱动”组合拳，难点户型与车位去化提速，形成可快速复制模板，存量资产价值持续释放。
　　五、多元服务，培育可持续盈利新曲线
　　物业板块完成整合更名，管理规模增至2531万平方米，古北、申城物业双双获“五星”及“上海品牌”认证，市场化拓展新接物业管理项目22个。住宅、商办、高校、城市公共空间等多业态齐头并进。农业板块依托崇明基地与净菜加工中心，持续优化供应链与团餐运营，毛利率稳中有升，食材供应链新增上海客运段、中海油、特斯拉等十余家客户，团餐业务服务项目总数已增至45家，续签率均达100%；同时探索链接业主开展农旅体验、公益认养等活动，为公司贡献持续现金流与利润增量。
　　下半年，公司将围绕“保交付、促去化、稳现金流”的主线，一是紧抓推盘节奏和现房去化，确保现金流回笼；二是深化招商稳商，聚焦重点项目出租率爬坡，力保全年租金应收尽收；三是加大业务板块成本管控力度，提升经营效率；四是多元融资并举，优化资金结构，持续压降财务支出，为公司稳健经营注入持续动能。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1、发展战略明确
　　公司“十四五”规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资产经营、城市生活服务等板块。
　　2、产业协同发展
　　公司于发展主业之际，着力打造城市生活服务板块，积极培育新业绩增长点。旗下新弘农业公司作为面向城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产、加、销一体化产业链为核心竞争力的餐食服务体系。旗下古北物业集团对标“国内领先、国际先进”标准，构建以物业管理为平台，物业多元经营与专业服务为发展方向的“一体两翼”格局，业务规模、专业能力及服务品质均居行业前列，参与制定《公众物业管理服务认证要求》，品牌影响力持续提升。
　　3、股东回报稳定
　　国内经济复苏动能趋缓背景下，公司始终重视股东回报，自上市以来累计现金分红43.41亿元。

　　四、可能面对的风险
　　一、政策风险
　　在当前经济形势下，全球主要经济体的经济增长前景仍不明朗。国内外经济形势的复杂性与不确定性，对房地产市场的总体供求关系产生显著影响，进而导致市场波动。尽管相关部门已出台一系列政策以支持房地产企业的合理融资需求，旨在推动行业良性循环与健康发展，但政策环境的动态变化仍需高度关注。公司需密切关注后续调控政策的走向，进一步深化转型升级，夯实企业发展基础，以有效应对政策变化可能带来的潜在风险。
　　二、市场风险
　　近年来，房地产行业整体增速显著放缓，市场格局正从以增量开发为主逐步转向存量运营主导。尽管需求端及信贷环境有所优化，但房地产市场的深度调整态势仍未改变，行业前景仍面临不确定性。此外，房地产项目开发周期长、资金回收慢，且对运营人员的专业性、管理范围的广泛性提出了更高要求，这对公司的投融资能力、运营成本控制以及项目安全管理机制构成了严峻挑战。公司需持续优化资源配置，提升运营效率，以应对市场风险带来的潜在影响。
　　三、经营风险
　　中央及地方政府的调控政策变化，对房地产企业的经营产生直接影响。房地产开发具有开发周期长、资金投入大、综合性强等特点，对项目开发的全流程管控、销售策略的精准实施以及市场环境的适应能力均提出了较高要求。面对诸多困难与挑战，公司需进一步完善风险防范措施，增加优质土地储备，加快资金回笼速度，优化项目管理流程，提升抗风险能力，以应对未来可能出现的经营风险，确保企业稳健发展。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，面对房地产行业深度调整与转型升级的双重挑战，中华企业紧密围绕地产集团战略部署，深化改革、创新发展，坚持“稳中求进、提质增效”的总体基调，积极应对房地产市场调整。公司以党建凝聚人心，用改革激发活力，通过优化产业布局、提升运营质量、强化财务管理等多方面举措，抓重点、破瓶颈、补短板、强弱项，着力提升企业核心竞争力，推动公司迈向高质量发展新阶段。公司2024年主要经营情况如下：　　1、夯实地产主业，优化产品体系　　公司紧抓市场机遇，优化产品结构，加快项目建设进度，确保项目按计划推进。云萃森林、云启春申及誉品银湖湾等多个重点项目取得重要进展，部分项目实现集中交付... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，面对房地产行业深度调整与转型升级的双重挑战，中华企业紧密围绕地产集团战略部署，深化改革、创新发展，坚持“稳中求进、提质增效”的总体基调，积极应对房地产市场调整。公司以党建凝聚人心，用改革激发活力，通过优化产业布局、提升运营质量、强化财务管理等多方面举措，抓重点、破瓶颈、补短板、强弱项，着力提升企业核心竞争力，推动公司迈向高质量发展新阶段。公司2024年主要经营情况如下：
　　1、夯实地产主业，优化产品体系
　　公司紧抓市场机遇，优化产品结构，加快项目建设进度，确保项目按计划推进。云萃森林、云启春申及誉品银湖湾等多个重点项目取得重要进展，部分项目实现集中交付或具备交付条件，工程进度和质量得到有力保障。面对市场供需变化，公司积极推进产品创新，以客户需求为导向，优化产品力，增强项目竞争力。通过升级产品体系、提升项目品质、打造住宅精细化，公司进一步优化了住宅配置，提高了产品附加值，为客户提供更优质的居住体验，同时加强了智能家居、绿色建筑等新技术的应用。
　　2、优化新赛道布局，业务拓展增效益
　　资产管理板块方面，公司聚焦存量资产优化，稳步扩大租赁业务规模，提升资产管理效能。截至2024年末，公司运营资产可租赁规模达80余万平方米，出租率保持在较高水平，累计租金收入6.47亿元。在确保稳定经营的基础上，公司进一步优化资产结构，推进低效资产处置，提升运营效率，通过多渠道方式实现资产成交额和溢价收入的双增长。
　　物业服务板块方面，公司持续优化物业管理体系，提升服务质量，拓展增值服务，增强市场竞争力。报告期内，公司在管项目296个，管理面积达2550万平方米，实现营业收入显著提升。通过标准化管理，公司进一步提升了增值服务能力，提高了物业服务质量和客户满意度。
　　都市农业板块方面，公司深化都市农业产-加-销一体化产业链布局，强化市场拓展，提高供应链管理水平。自闵行加工中心一期投产后产能大幅提升，净菜业务成功推向市场，业务规模不断扩大，2024年实现营业收入3.20亿元。
　　3、深化企业改革，优化管理体系
　　公司持续推进组织架构重塑、流程优化及管理机制升级，结合房地产开发、资产经营、城市生活服务三大主营业务，调整组织架构，优化职能职责，提高管理效率。同时，健全“三重一大”制度，加强董事会及经营班子专业委员会管理，确保决策科学化、规范化。落实“以利润指标为核心”的经理层契约化管理，实现全员绩效考核全覆盖，人工成本得到有效控制。
　　4、提升资金效率，降低融资成本
　　公司积极优化资产结构，强化资金管理，提高财务稳定性，确保资金使用效率最大化。2024年，公司带息负债平均利率从4.34%压降至3.87%。除传统金融产品外，公司积极探索各类融资渠道，通过公司债回售与转售工作、成功发行低利率公司债及资产支持专项计划等方式，进一步降低财务成本，创造了中华企业公开市场融资的最低利率记录，为公司发展提供了有力的资金支持。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　1、房地产宏观经济市场分析
　　2024年，中国国民经济运行总体平稳、稳中有进，全年国内生产总值同比增长5.0%。分季度来看，经济走势呈现“前高后低”再“前低后高”的态势：一季度GDP同比增长5.3%，二季度增长4.7%，三季度增长4.6%，四季度在政策推动下大幅回升至5.4%。在政策方面，9月26日中央政治局召开非常规经济主题会议，明确要求“有效落实存量政策，加力推出增量政策”，随后一揽子增量政策落地，有效带动了经济增长。这些政策推动了四季度经济的显著回升，特别是房地产市场和资本市场的活跃度显著提升。展望2025年，外部环境的不确定性可能对出口造成一定拖累，但宏观政策将继续加大逆周期调节力度，以提振国内消费和投资。
　　2024年房地产市场整体呈现“止跌回稳”态势。前三季度，新房销售同比下降，二手房市场活跃度有所提升。9月26日中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”，随后多部门推出“四个取消、四个降低、两个增加”等政策组合拳，包括取消限购、限售、限价等限制性措施，降低住房贷款首付比例和存量贷款利率等。这些政策推动房地产市场在四季度显著回暖：12月，30个重点城市新房销售面积环比、同比均增长20%左右，20个重点城市二手房成交套数同比增长近70%。此外，一线城市新房和二手房价格环比上涨，市场预期逐渐修复。展望2025年，政策将继续支持房地产市场稳定发展，预计市场跌幅将进一步收窄，核心城市有望率先止跌回稳。
　　2、土地市场分析
　　全国土地市场整体下行，土地出让金和成交面积均显著下滑。2024年，全国300城住宅用地出让金达2.08万亿元，同比下降27.81%；土地出让面积为186,706万平方米，同比下降16.1%。各线城市土地成交规模均缩量，但一线城市土地出让金占比有所提升，房企拿地进一步聚焦核心城市。土地市场分化明显，整体维持点状高热与持续分化的趋势。9月26日政策出台后，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价，但全国土地市场仍面临调整压力。从溢价率来看，一线城市平均溢价率最高，为7.6%，二线和三四线城市分别为4.4%和3%。央国企和地方国资仍是拿地的绝对主力，城投公司拿地占比达33%，较2023年增加2个百分点。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　中华企业股份有限公司于1954年创建，1993年改制A股上市，是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业，经营范围涵盖住宅项目开发、商办项目开发、持有物业经营、物业服务管理等。公司经过七十年的发展，积累了丰富的房地产开发与城市开发建设经验，通过提高产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提升客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦房地产开发及资产经营，深化城市生活服务板块，通过深耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”为导向，加强市场化土地资源拓展，增强发展后劲，努力深化城市生活服务板块，致力于成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、发展战略明确
　　公司十四五战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资产经营、城市生活服务等板块。
　　2、产业协同发展
　　公司发展主业的同时，全力打造城市生活服务板块，积极培育形成新的业绩增长点。旗下子公司新弘农业作为公司针对城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产-加-销一体化产业链为核心竞争力的城市生活餐食服务体系。旗下物业品牌古北物业集团（筹）对标“国内领先、国际先进”的要求，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行业前茅，参与了《公众物业管理服务认证要求》的认证，实现了企业品牌影响力再提升。
　　3、股东回报稳定
　　在国内经济复苏动能放缓的环境下，公司始终注重股东回报，上市以来累计现金分红43.41亿元。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入69.59亿元，较去年同期减少47.23%，实现归属于上市公司股东的净利润为-3.17亿元，较去年同期减少157.06%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-4.31亿元，较去年同期减少289.89%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1、行业政策趋势
　　展望2025年，宏观政策需加大逆周期调节力度提振国内消费与投资。预计2025年各项逆周期政策力度将进一步加大，推动经济持续回升向好，同时更加积极有为的宏观政策也有利于实现房地产止跌回稳。中央经济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，预计房地产政策宽松基调或将延续，下阶段政策有望继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开。
　　2、行业发展趋势
　　中国指数研究院报告预测，展望2025年，政策加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战，整体或仍处于筑底阶段。中性情形下，2025年全国商品房销售面积预计下降约6%，市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实，尤其是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策。同时，土地缩量、房企资金承压及较高库存下，短期开工投资下行态势难改，2025年盘活存量闲置土地政策的实施进展，是推动市场进入新的循环、稳定投资开工的关键因素。
　　若政策持续加力，预计2025年上半年部分核心城市房价将逐步“止跌”。一方面，随着支持政策的密集出台，居民房价预期明显改善；另一方面，随着房贷利率的持续下调，居民购房成本正逐步降低，目前大约在2.6%～2.8%之间，与租售比（2.1%左右）的差距正在逐步缩小。
　　从各级城市的楼市预期来看，一线城市辐射范围广，人口吸附力强，购房需求旺盛，且下调交易税费对一线城市惠及力度大，北上深限购仍有优化空间，市场或率先止跌回稳。杭州、成都、西安、合肥、苏州等强二线城市产业基础较好，人口吸附力较强，且库存压力相对可控，未来市场恢复节奏或相对较快。而南京、武汉、郑州、无锡等库存水平较高、去化压力较大，重庆人口流出规模较大，这部分二线城市市场恢复节奏或相对较慢。
　　(二)公司发展战略
　　2025年，公司将在上海地产集团的总体要求和自身经营发展的基础上，进一步梳理发展战略，明确中长期发展目标。我们将持续优化主业布局，聚焦核心赛道，细化发展路径，确保改革转型落地生根。在巩固房地产开发传统优势的同时，公司将积极探索城市生活服务领域，深化新赛道的培育与布局，构建市场化拓展机制，积极融入城市更新建设。我们的目标是致力于成为上海具有重要影响力的城市更新综合开发运营企业，为城市发展贡献更多力量。
　　(三)经营计划
　　2025年，中华企业将继续围绕企业改革三年行动计划，聚焦年度目标，坚持党建引领，强化改革创新，推动高质量发展，为股东和社会创造更大价值。
　　1、推进项目交付，优化开发管控
　　2025年，中华企业将全力加快重点项目建设进度，确保各项目按计划有序推进。云萃森林项目（05-14地块）将按计划完成集中交付，并办理大产证，为车位销售创造条件；誉品银湖湾项目（7-10地块）计划于年内完成竣工备案与交付工作，同时推进03-04地块的产品提升和开盘加推；云启春申项目将完成质量预看房与竣工备案，确保交付顺利进行。在项目交付与报建方面，公司将推进环通项目的竣工验收工作，力争在2025年取得竣工备案证；同时继续推进雪野家园、美兰湖湖畔雅苑等存量资产盘活，确保报建工作的全面覆盖。此外，在上海地产集团指导下，积极推进三林九单元两地块的规划调整工作，为项目尽早开工创造条件。
　　2、夯实开发管控，赋能产品提升
　　公司将继续聚焦住宅项目产品力提升，优化在建项目的设计与产品配置，确保符合市场需求。特别是在云萃森林、云启春申及誉品银湖湾项目中，推动产品价值体系落地实施，优化样板房和售楼处展示效果。与此同时，强化成本管控，确保在建项目的变更率小于3%，结算率小于5%，提升项目盈利水平。在工程建设方面，公司将完善管控体系，加强标前沟通、招标要求与质量评估，确保项目过程管理有序进行。客户服务方面，将继续提升“优佳交付”标准化，确保项目交付后通过系统性管理提升客户满意度，特别是交付后维修工作将通过标准化管理进行高效处理。
　　3、优化资产结构，提升运营效益
　　2025年，公司将推动存量资产管理和增量资产出租，提升资产运营效率。通过强化安商稳商，确保租户续租，重点关注市国资委重大租赁事项，减少空置率，提升收益率。在重点项目招商方面，公司将加快中企国际金融中心、古北国际财富中心等项目的招商进度，拓宽招商渠道，通过细分客户群体与错位招商，实现租户的精准对接。同时，公司将持续优化资产结构，提升存量资产的市场竞争力和盈利能力。
　　4、多元协同发展，拓展服务领域
　　物业板块将依据《物业板块2025-2027三年行动计划》，构建“物业管理+增值服务+城市服务”的综合服务体系，提升市拓、品牌、运营、成本、数智化和组织能力，形成多元互补的竞争力。通过改革和结构调整，推动物业板块在服务质量和运营效益上的持续提升，确保年度绩效指标的完成。
　　农业板块将紧扣盈利目标，并围绕“初加工集中化、技术标准化、烹饪智能化”核心战略，提升供应链整合、技术标准化和运营体系能力。公司将加强市场化拓展，推动销售团队建设，优化闵行加工中心的运营效率，提升供应链作业的稳定与高效。团餐业务将通过标准化建设和自有供应链降本增效，特别是在高校及普教系统中放大食当家管理体系价值，提升营收和利润。农业生产方面，围绕“业主后花园+精品优品农产品”定位，借助专业农技服务团队，推动农业现代化进程，提升农业生产的科学化和精细化管理水平。
　　(四)可能面对的风险
　　一、政策风险
　　在当前经济形势下，全球主要经济体的经济增长前景仍不明朗。国内外经济形势的复杂性与不确定性，对房地产市场的总体供求关系产生显著影响，进而导致市场波动。尽管相关部门已出台一系列政策以支持房地产企业的合理融资需求，旨在推动行业良性循环与健康发展，但政策环境的动态变化仍需高度关注。公司需密切关注后续调控政策的走向，进一步深化转型升级，夯实企业发展基础，以有效应对政策变化可能带来的潜在风险。
　　二、市场风险
　　近年来，房地产行业整体增速显著放缓，市场格局正从以增量开发为主逐步转向存量运营主导。尽管需求端及信贷环境有所优化，但房地产市场的深度调整态势仍未改变，行业前景仍面临不确定性。此外，房地产项目开发周期长、资金回收慢，且对运营人员的专业性、管理范围的广泛性提出了更高要求，这对公司的投融资能力、运营成本控制以及项目安全管理机制构成了严峻挑战。公司需持续优化资源配置，提升运营效率，以应对市场风险带来的潜在影响。
　　三、经营风险
　　中央及地方政府的调控政策变化，对房地产企业的经营产生直接影响。房地产开发具有开发周期长、资金投入大、综合性强等特点，对项目开发的全流程管控、销售策略的精准实施以及市场环境的适应能力均提出了较高要求。面对诸多困难与挑战，公司需进一步完善风险防范措施，增加优质土地储备，加快资金回笼速度，优化项目管理流程，提升抗风险能力，以应对未来可能出现的经营风险，确保企业稳健发展。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　1、所属行业情况说明　　根据中指研究院发布《2024上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2024年上半年，中国房地产市场经历了显著的调整。在这一时期，百城二手房价格累计下跌了2.91%，而新房价格却呈现出相反的趋势，累计上涨了1.09%。尽管新房价格有所上涨，但新房销售整体表现并不强劲。具体来看，重点100城的新建商品住宅销售面积同比下降了约四成，显示出市场需求的疲软。不过，进入6月，随着政策效果的逐步显现，销售面积的同比降幅有所收窄，显示出市场开始出现一定的回暖迹象。与此同时，二手房市场的表现则相对更为积极。尽管1-5月重点城市的二手... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　1、所属行业情况说明
　　根据中指研究院发布《2024上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2024年上半年，中国房地产市场经历了显著的调整。在这一时期，百城二手房价格累计下跌了2.91%，而新房价格却呈现出相反的趋势，累计上涨了1.09%。尽管新房价格有所上涨，但新房销售整体表现并不强劲。具体来看，重点100城的新建商品住宅销售面积同比下降了约四成，显示出市场需求的疲软。不过，进入6月，随着政策效果的逐步显现，销售面积的同比降幅有所收窄，显示出市场开始出现一定的回暖迹象。与此同时，二手房市场的表现则相对更为积极。尽管1-5月重点城市的二手房成交套数同比下降了13%，但进入6月后，市场活跃度有所提升，成交套数有所回升。这一变化可能与二手房价格的调整以及政策优化有关，使得二手房对购房者更具吸引力。在土地市场方面，上半年全国300城的住宅用地供求规模同比降幅均超过30%，显示出土地市场的低迷。由于优质地块较少，加之房企拿地意愿尚未恢复，多数土地以底价成交，市场情绪低于一季度。
　　展望下半年，预计宏观政策可能进一步发力以稳定经济。在房地产领域，政策预计将更加聚焦于“稳市场”和“去库存”。随着配套政策的继续优化和落实，预计全国新房销售的同比降幅将逐步收窄。然而，由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，新房市场或仍处于筑底阶段，投资和开工的表现可能仍将延续偏弱的走势。这意味着房地产市场的全面复苏仍需时间和更多政策的支持。
　　2、公司主营业务情况说明
　　公司秉承战略聚焦，致力于房地产开发和资产经营的核心领域，同时积极拓展现代农业和物业服务生活板块。我们以深耕上海市场为基础，全面参与上海地产集团的“城市更新平台”建设，致力于服务集团的“区域整体开发”战略。在此过程中，我们不断加强市场化土地资源的拓展，以增强企业的持续发展动力。
　　我们的目标是深化城市生活服务板块，通过创新和优化服务，提升城市居民的生活质量。我们致力于成为在上海乃至更广泛区域具有重要影响力的“城市更新综合开发运营企业”。这一愿景不仅体现了我们对城市发展的深刻理解，也彰显了我们对社会责任的坚定承诺。通过不懈努力和持续创新，我们期待在未来的发展道路上，为城市更新和居民生活带来更多价值和活力。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　报告期内，中华企业在稳健的经营策略下，财务健康度与成本优势显著提升，四大业务板块取得积极进展。房地产开发方面，中企云启春申、中企云萃森林和中企誉品银湖湾等重点项目按计划推进，确保业务的连续性和交付能力，并着力推进住宅产品力提升；资产经营方面，高效推进资产处置，优化资产结构，建立资产收支管理体系；物业板块方面，进一步完成组织优化，业务拓展与品牌建设均取得突破；现代农业板块方面，拓展食材供应链和团餐业务规模，实现业务增长和安全管理的双重提升。
　　一、强化党建引领聚力，赋能企业高质量发展
　　公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大精神，推动党建工作与企业中心工作深度融合。通过加强党纪学习教育、推进“数智化”党建平台建设，丰富企业文化活动，有效提升党组织的凝聚力和战斗力，为公司的高质量发展提供坚强的政治保证和文化支撑。
　　二、持续拓宽融资渠道，有效构筑成本优势
　　公司积极拓宽融资渠道，以古北国际财富中心办公楼为基础资产，成功发行“国君-中企1期资产支持专项计划”，发行金额24亿元，优先A级利率仅为3%，创同等级原始权益人CMBS/CMBN利率历史新低；顺利完成公司债回售工作，将“21中企01”票面利率由3.7%有效降至2.55%，进一步降低财务成本，为公司未来的发展奠定了坚实基础。
　　三、重点项目稳步推进，聚焦产品品质升级
　　报告期内，公司云萃森林、云启春申、誉品银湖湾等在建项目严格按总控计划推进，确保施工进度和质量；聚焦三个重点项目销售去化，外地项目续销及尾盘车位实施专项去化策略，启动住宅项目产品力提升专项课题研究，结合70年品牌历程，提炼产品价值，推进在建项目品质全面升级，力求为市场提供更高品质住宅产品。
　　四、多元发展持续发力，增厚企业经营韧性
　　物业服务板块通过组织优化和成本控制，显著提升服务效率和市场竞争力。上半年，公司新接管物业管理项目16个，新增管理面积约146万平方米，接管物业项目总建筑面积已达2500万平方米左右，已签署合同金额约33642万元。同时获得了“上海品牌”认证，进一步增强品牌影响力。
　　现代农业板块稳步扩展食材供应链和团餐业务，续签率均达到100%，实现业务增长和安全管理的双重提升。报告期内，食材供应链方面新增9个重点项目，日均出货量达40吨，实现净菜、肉类自产，机械化加工超70%，有效降低人力成本。团餐业务新增12个项目，通过集采集配和标准化菜单有效降低成本，完成智能化烹饪可复制模式成功试点，试行项目点内部合伙人运营机制，更大激发项目经营单元主观能动性和盈利能力。同时，进一步强化安全管理体系，完成大规模安全检查与培训，确保隐患排查整改率100%，为高质量发展保驾护航。
　　五、优化资产管理流程，夯实基础提效增收
　　报告期内，公司以资管应用场景落地执行为抓手，推进业务端全流程闭环管理，显著提升了运营效率。一是通过竞价提升租金坪效，针对热门商业项目，通过意向租户“背靠背”报价、充分实现“价高者得”，有效提升单方租金坪效；二是通过多措并举强化租金收缴，加强“应缴尽缴”力度回收历史欠款；三是全面落实安全巡检，确保资产安全，将不动产租赁的安全风险防范和隐患排查整改落到实处。在资产处置方面，成功完成南苏州路255号动迁资产交接。
　　下半年，公司将继续围绕全年计划，一是按计划推进在建项目，重点聚焦中企云萃森林、中企誉品银湖湾、中企云启春申三大项目去化力度，加强营销管控；二是搭建收支体系，完善管控机制，确保租金收入目标，积极应对市场变化；三是以客户为中心重塑古北物业品牌，强化系统运营，培育增长与盈利能力，提升基础管理能力；四是继续加大现代农业板块市场拓展、业务研发、降本增效力度，提高经营效率，建立良好运管体系。

　　三、风险因素
　　1、政策风险
　　当前中国经济正处于复苏阶段，但全球经济形势仍然复杂多变，这给房地产市场带来了不确定性。尽管国内外经济形势存在诸多不确定因素，但政府出台了一系列政策来稳定房地产市场，促进其健康发展。公司将密切关注政策走向，灵活调整经营策略，同时加强内部管理，提高企业适应性和抗风险能力，以应对政策变化可能带来的影响。
　　2、市场风险
　　房地产市场正在经历从增量市场向存量市场的转型。虽然市场需求和信贷环境有所改善，但市场调整的深度和广度仍然存在。未来房地产市场的调控政策可能继续持续，这要求公司加强市场研究，优化资产配置，提高资金使用效率，同时加强成本控制和风险管理，以应对市场的不确定性。
　　3、经营风险
　　房地产市场的调控政策变化对房地产企业的经营策略和决策有着直接影响。房地产开发项目具有周期长、资金需求大、涉及面广等特点，对企业的项目管理、资金运作和市场销售能力提出了更高要求。面对挑战，公司将加强市场分析，优化土地储备结构，加快资金周转，提高项目开发效率，同时建立和完善风险防控体系，增强企业的市场竞争力和抗风险能力。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、发展战略明确
　　在“十四五”规划的宏伟蓝图中，公司被定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。我们的战略规划不仅聚焦于房地产开发这一核心领域，更涵盖了资产经营、现代农业和物业服务生活等多元化板块。通过这一战略布局，我们致力于在城市更新和综合开发运营中发挥引领作用，为上海乃至更广泛的区域带来积极的影响。
　　2、产业协同发展
　　在主营业务稳健发展的同时，公司全力推动产业协同，致力于打造城市生活服务板块，以此作为新的业绩增长点。旗下子公司新弘农业，作为我们在城市生活餐食服务和都市现代农业领域的产业投资与资产管理平台，已经初步构建了一个以都市农业产-加-销一体化产业链为核心的城市生活餐食服务体系。这一体系不仅提升了我们的核心竞争力，也为城市居民提供了更加丰富和便捷的服务。
　　同时，我们的物业品牌古北物业集团（筹），秉承“国内领先、国际先进”的标准，构建了一个以物业管理为核心，物业多元经营与物业专业服务为两翼的产业结构。我们的业务规模、专业能力和服务品质均处于行业领先地位，并积极参与了《公众物业管理服务认证要求》的认证，进一步提升了企业品牌的影响力。
　　3、股东回报稳定
　　在当前国内经济复苏动能放缓的大背景下，我公司始终将股东回报放在重要位置。自上市以来，我们累计现金分红高达43.41亿元，体现了公司对股东的深厚承诺和对企业社会责任的坚定履行。我们坚信，通过持续的稳定回报，能够增强股东的信心，同时推动公司的长期健康发展。 收起▲