一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　1、所属行业情况说明　　根据中指研究院发布的《2026年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2026年上半年，房地产市场整体延续筑底态势，二手房表现持续强于新房。新房方面，百城销售面积同比下降约12%，但一线城市二季度已同比转增，市场由改善性需求主导。二手房方面，重点城市成交套数同比增长约6%，刚需入市支撑明显，核心城市挂牌量趋稳，带动价格跌幅收窄，上海等城市已现环比上涨。土地市场则延续“缩量提质”，300城宅地成交面积和出让金同比降幅均超两成，房企投资高度聚焦核心城市，沪深杭土拍热度高，央国企为拿地主力。　　展望下半年，政策端，中央定... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　1、所属行业情况说明
　　根据中指研究院发布的《2026年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2026年上半年，房地产市场整体延续筑底态势，二手房表现持续强于新房。新房方面，百城销售面积同比下降约12%，但一线城市二季度已同比转增，市场由改善性需求主导。二手房方面，重点城市成交套数同比增长约6%，刚需入市支撑明显，核心城市挂牌量趋稳，带动价格跌幅收窄，上海等城市已现环比上涨。土地市场则延续“缩量提质”，300城宅地成交面积和出让金同比降幅均超两成，房企投资高度聚焦核心城市，沪深杭土拍热度高，央国企为拿地主力。
　　展望下半年，政策端，中央定调“努力稳定房地产市场”，预计将围绕“稳房价、稳预期”持续发力，公积金优化、以旧换新、收储存量房等政策有望进一步落地。市场端，分化筑底仍是主旋律：核心城市二手房有望保持较高活跃度，价格跌幅或继续收窄；新房市场则依赖“好房子”优质供给带动结构性修复，同比降幅有望收窄，但全面企稳仍需时间。
　　2、公司主营业务情况说明
　　中华企业股份有限公司创立于1954年，1993年改制为A股上市公司，系上海解放后首家专业房地产开发经营企业。其业务范围涵盖住宅开发、商办项目开发、持有型物业经营及物业服务管理。历经七十余年发展，公司在房地产开发与城市建设领域积淀了深厚经验，致力于提升产品品质与资产效益，深化社区服务，持续增进客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦地产开发及资产经营，强化城市生活服务板块，深耕上海市场，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”战略为指引，加大市场化土地资源获取力度，夯实发展基础，着力深化城市生活服务领域，矢志成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2026年上半年，面对行业深度调整与公司自身项目结转节奏变化的双重考验，中华企业紧扣地产集团“开发板块止跌回稳、资产经营稳中求进、生活服务板块进中做强”的工作要求，坚持“稳中求进、以质取胜”总基调，围绕党建引领、财务筑基、产品兑现、资产盘活、服务增值等主线，统筹推进房地产开发、资产经营及城市生活服务三大主营业务协同发展，在行业波动中持续夯实运营根基。
　　1、党建引领，筑牢企业发展政治根基
　　2026年上半年，公司党委持续强化政治建设，深入开展树立和践行正确政绩观学习教育，一体推进学习、调研、整改，对照岗位职责梳理问题并逐项落实销号。严格执行“第一议题”制度，上半年组织党委理论中心组学习8次、“第一议题”学习13次。认真落实党建工作责任制，制定年度党建工作要点，明确党委书记及党支部书记抓党建第一责任人职责，推动班子成员切实履行“一岗双责”。党建引领作用不断强化，党员攻坚及青年突击队作用有效发挥，为公司经营有序推进提供坚强保障。
　　2、财务筑基，优化融资结构保障现金流安全
　　2026年上半年，公司多点发力，积极拓展多元化融资渠道，前瞻锁定低成本长期资金，牢牢守住现金流安全底线。2月，公司成功发行22亿元中期票据，票面利率2.75%，创近五年来同评级房企中期票据单期发行规模新高；6月，顺利完成2026年首期公司债发行，实际发行规模20亿元，票面利率低至1.87%，不仅创下公司各期限、各品种融资产品历史最低利率纪录，更获得市场高度认可，认购倍数达3.86倍。与此同时，公司持续压降综合融资成本，有序优化债务期限与结构，为稳健经营注入持久动力。
　　3、产品升级，精工管控实现高品质交付
　　2026年上半年，公司全面聚焦产品力提升与重点项目高效推进。1月，中企云启春申项目顺利完成集中交付，一次性到访交付率达100%，整体交付率99.7%，并于4月提前取得不动产权证书；凭借过硬品质，项目相继获评“上海市用户满意工程”及MIX环球卓越设计大奖。同期，中企誉品银湖湾07-10地块交付后维修销项有序落实；誉品银杏道（广富林03-04地块）示范区精工打磨，正按计划筹备下半年首开入市。徐汇东安项目（沈家里）桩基工程已全面动工，项目展厅于6月取得竣工验收通知书，高端产品定位持续夯实，该项目亦荣膺“2025年度上海土地市场十大好地”称号，为区域深耕奠定坚实基础。
　　4、资产提质，精准招商释放商办存量价值
　　资产经营板块坚持“腾笼换鸟、精准招商”策略，存量项目租赁指标稳步回升。2026年上半年商办板块实收租金近3亿元，整体出租率78.6%。重点楼宇招商成果显著：古北国际财富中心成功引入东陶（TOTO）、印度能源企业阿达尼及美诺餐饮等标杆企业；中企国际金融中心（E06-2）凭借“滨江金融走廊”区位优势，吸引联储证券、长量基金、前海证券、陆浦基金及上海银行同业公会、上海基金同业公会等多家知名金融机构入驻，并获评“陆家嘴卓越品质楼宇”；中企未来世纪大厦则完成“商办+酒店”复合业态转型，形成“处置—定位—导入—重塑”的存量资产盘活闭环。
　　5、多元服务，培育可持续盈利新增长点
　　城市生活服务板块持续发力，多元业务协同并进。公司旗下古北物业2026年上半年实现营业总收入约5亿元，获评“上海市物业服务综合能力五星级企业”。市场拓展取得重要突破，上半年新接项目21个（不含续签），涵盖公寓租赁房2个、办公类10个、公众类5个、机关学校类2个，合同总金额约2亿元；成功续签复旦大学张江校区、上海交通大学医学院等重点高校物业服务合同。同时，公司与上海东方枢纽投资建设发展集团达成战略合作，成立合资公司全面参与东方枢纽运营服务，助力国家战略项目高质量发展。
　　公司旗下新弘农业上半年实现营业收入约1.5亿元。食材配送业务新增第四人民医院、第九人民医院、新城控股、国泰海通、太平梧桐人家、国安项目等6家客户；团餐业务新增鼎博大厦、闵虹智造源2个项目，并积极拓展普教中小学食堂校园餐市场，已入围静安、徐汇、虹口、浦东、长宁等区教育局白名单。凭借持续深耕，公司荣获“2026团餐食材供应链服务百强企业”及“2026团餐服务百强企业”双项荣誉。此外，“中企食当家·科创食集”于4月在鼎博大厦正式开业。农业板块持续深化“中企田园后花园”定位，“睦邻田间”活动实现常态化运营，品牌影响力与社区协同效应持续增强。
　　2026年下半年，公司将继续围绕“保交付、促去化、稳现金流”核心主线开展经营工作：一是加大新盘推盘及存量清盘力度，提升销售回款效率；二是深化商办实景招商及低效资产盘活，稳定租金收益；三是推进物业及农业板块市场化拓展，持续降本增效；四是拓宽低成本融资渠道，强化成本管控及应收款管理；五是严守产品品质与安全生产底线，深化党建与业务融合，确保全年经营目标按期完成。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1、发展战略明确
　　公司战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资产经营、城市生活服务等板块。
　　2、产业协同发展
　　公司于发展主业之际，着力打造城市生活服务板块，积极培育新业绩增长点。旗下新弘农业公司作为面向城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产、加、销一体化产业链为核心竞争力的餐食服务体系。旗下古北物业集团对标“国内领先、国际先进”标准，构建以物业管理为平台，物业多元经营与专业服务为发展方向的“一体两翼”格局，业务规模、专业能力及服务品质均居行业前列，参与制定《公众物业管理服务认证要求》，品牌影响力持续提升。
　　3、股东回报稳定
　　国内经济复苏动能趋缓背景下，公司始终重视股东回报，自上市以来累计现金分红43.77亿元。

　　四、可能面对的风险
　　1、政策风险
　　2026年，房地产行业仍处于调整和转型阶段，国家政策总体以稳定市场、消化库存、防范风险和推动发展模式转型为主。由于不同城市市场基础和政策实施节奏存在差异，相关政策变化可能对公司投资、融资、开发及销售产生影响。公司将密切关注政策动向，加强合规管理和市场研判，合理安排投资开发节奏，积极盘活存量资产，降低政策变化带来的风险。
　　2、市场风险
　　当前房地产市场恢复基础仍不稳固，销售、投资和库存去化仍面临压力，城市、区域及项目之间的分化进一步加剧。购房者对产品品质、交付能力和企业信用的要求不断提高，行业竞争逐步由规模扩张转向产品、成本和运营能力竞争。公司将加强市场分析，优化产品定位和营销策略，加快项目去化及资金回笼，审慎开展新增投资，提升存量资产运营效率。
　　3、经营风险
　　房地产开发具有资金投入大、开发周期长、资金回收慢等特点。在销售承压、利润空间收窄的背景下，公司面临项目去化、现金流、成本控制、资产减值及交付管理等风险。公司将坚持现金流安全和风险可控原则，加强项目全周期管理，严格控制投资和开发节奏，强化成本、质量及安全管理，加快库存去化和应收款项回收，保障企业稳健经营。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的业务情况　　中华企业股份有限公司于1954年创建，1993年改制A股上市，是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业，经营范围涵盖住宅、商办项目开发、持有物业经营、物业管理服务等。公司经过七十多年的发展，积累了丰富的城市和房地产开发建设经验，通过提高产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提升客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦房地产开发及资产经营，深化城市生活服务板块，通过深耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”为导向，加强土地资源拓展，增强发展后劲，努力深化城市生活服务板块，致力于成为“上海有重要影响力的城市... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　中华企业股份有限公司于1954年创建，1993年改制A股上市，是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业，经营范围涵盖住宅、商办项目开发、持有物业经营、物业管理服务等。公司经过七十多年的发展，积累了丰富的城市和房地产开发建设经验，通过提高产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提升客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦房地产开发及资产经营，深化城市生活服务板块，通过深耕上海，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”为导向，加强土地资源拓展，增强发展后劲，努力深化城市生活服务板块，致力于成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　1、房地产宏观经济市场分析
　　2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量”，市场整体仍处于“止跌回稳”过程中。8月，国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放了积极信号。10月，《“十五五”规划建议》明确指出要“推动房地产高质量发展”，并提出清理住房消费不合理限制性措施。12月，中央政治局会议指出“明年经济工作要坚持稳中求进、提质增效，继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度，切实提升宏观经济治理效能。”并强调“要坚持内需主导，建设强大国内市场”，为2026年宏观政策定调。
　　2025年以来，核心城市在优质项目带动下表现平稳，其中一季度市场延续修复态势，但二季度以来市场动能有所转弱；四季度在房企促销、改善项目入市推动下，核心城市仍维持一定规模。在“以价换量”策略下，重点30城二手住宅成交套数同比小幅增长。同时，随着开工及上市规模持续缩减，上半年重点城市可售库存持续回落，但下半年下降趋势放缓，出清周期有所延长。
　　2、土地市场分析
　　2025年，各地政府保持“缩量提质”的供地策略。全国300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降15.8%，土地出让金总额下降6%。房企拿地进一步向核心城市聚焦，北京、上海、深圳、杭州等城市土地拍卖市场热度较高，带动　　一、二线城市整体出让金同比增长4%。全年土地市场热度呈现“前高后低”的走势：自第三季度以来，核心城市优质地块供应节奏放缓，市场热度有所下降。从城市集中度看，TOP20城市住宅用地出让金占全国总额的比重达到57%。目前，中央及国有企业仍是土地市场的绝对拿地主力，而地方国有资本平台的托底力度则有所减弱。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，房地产行业仍处于深度调整与转型攻坚的关键阶段。中华企业在董事会的坚强领导下，始终牢记国有企业使命担当，紧密围绕上海地产（集团）有限公司的战略部署与总体要求，坚持以高质量党建引领高质量发展，以深化改革激发内生活力，坚定发展信心，保持战略定力，强化实干担当，主动迎接新挑战。公司持续推动转型升级，坚持稳中求进、进中提质的总基调，统筹推进房地产开发、资产经营、城市生活服务三大主营业务协同发展，稳步推动公司迈向更高质量、更可持续的发展新阶段。公司2025年主要经营情况如下：
　　（一）强化党建引领，深化改革赋能
　　公司始终将党建工作摆在全局突出位置。严格执行“第一议题”和党委理论学习中心组学习制度，落实党建入公司章程要求，规范党委前置研究讨论重大经营管理事项程序，严格执行“三重一大”决策制度。着力压实党建工作责任制，深化“党委点题、支部领题、党员破题”课题攻坚，扎实推进“一个支部一件实事”实践活动，不断提升党支部标准化、规范化建设水平。坚持党建带群建，顺利完成工会、团委换届选举，广泛开展公益帮扶和社区共治共建活动，切实履行国有企业社会责任。全面筑牢党员干部廉洁从业防线，深入贯彻落实中央八项规定及其实施细则精神，强化政治监督与专项监督检查，持续推动全面从严治党“四责协同”，为公司高质量发展提供坚强政治保障。
　　（二）深耕地产主业，筑牢发展根基
　　2025年，公司聚焦项目全生命周期管理，以高效交付、精准去化与品质提升为核心目标，扎实推进重点项目开发与销售工作。其中，中企·云萃森林05-14地块于2月圆满完成集中交付，提前履约100余天，累计交付面积超10万平方米，实现到访交付率100%，后续已顺利取得住宅不动产权证及车库大产证，车位销售工作也在有序推进中；中企·云启春申项目于9月完成预看房活动，12月实现竣工备案并取得交付许可，项目荣获“白玉兰优质建设工程”评审认定；中企誉品·银湖湾07-10地块于10月完成集中交付，高效办结车位大产证启动销售，3天获得认购率超95%。此外，东安沈家里项目于10月取得施工许可证，桩基工程全面启动。
　　（三）优化多赛道运营，提升盈利效能
　　资产管理板块方面，公司坚持聚焦优质资产精细化运营，以精准招商为抓手，推动产业集聚与结构优化，持续增强资产管理核心能力与综合效益。截至2025年末，公司累计完成新增招商面积6.8万平方米，实现租金收入6.30亿元，整体出租率稳定在85%的较高水平。其中，中企国际金融中心围绕科技金融产业集群建设，成功引进联储证券、前海证券、上海银行同业公会、上海基金同业公会等标杆机构，其获得“陆家嘴卓越品质楼宇”称号，标志着项目作为区域金融地标的定位进一步巩固。
　　物业服务板块方面，报告期内，公司新接管物业管理项目39个，其中第三方市场拓展25个，涵盖公寓租赁房、办公、住宅、公众物业、银行、机关、学校、综合体等多个业态，已签署合同金额约4.28亿元。古北物业凭借其服务品质与市场化拓展能力，位列上海市物业服务综合百强企业第6名，并在多种经营领域取得第3名的佳绩，成为上海市首家同时获得公众物业与住宅物业“上海品牌”认证的企业。同时，整合工作取得阶段性进展，年内已向地产集团收购盛宇物业股权，相关工商变更手续已于2026年1月完成。
　　都市农业板块方面，新弘农业深化都市农业产-加-销一体化产业链布局，强化市场拓展，提高供应链管理水平。报告期内，新弘农业落地世博耀华智慧餐厅项目并获多项绿色认证，食材供应链产能利用率达70%，驻场供应模式有效提升运营效率。农业生产提质增效，获评“2025年度上海市林果机械化生产示范基地”，所产“崇明大米”入选《全国名特优新农产品名录》并获全国品鉴会“特等奖”“金奖”，产品品质获权威认可。
　　（四）强化资金管控，降低融资成本
　　公司多措并举优化融资结构、压降资金成本。2025年成功发行15.2亿元公司债券，票面利率1.88%创公司融资产品最低纪录，认购倍数达3.68倍。并通过提前归还15.6亿元经营性物业贷款、重组银团置换、市场化竞争议价等方式，公司带息负债平均利率从3.87%下降至3.22%，有效提升财务稳健性。同时，中国证监会已同意公司向特定对象发行股票的注册申请。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、发展战略明确
　　公司战略规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资产经营、城市生活服务等板块。
　　2、产业协同发展
　　公司发展主业的同时，全力打造城市生活服务板块，积极培育新的业绩增长点。旗下子公司新弘农业作为公司针对城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产-加-销一体化产业链为核心竞争力的城市生活餐食服务体系。旗下品牌物业古北物业集团对标“国内领先、国际先进”的要求，构建以物业管理为平台，物业多元经营与物业专业服务为发展的“一体两翼”产业结构，业务规模、专业能力和服务品质均位列行业前茅，参与了《公众物业管理服务认证要求》的认证，实现了企业品牌影响力再提升。
　　3、股东回报稳定
　　在国内经济复苏动能放缓的环境下，公司始终注重股东回报，上市以来累计现金分红43.41亿元。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入105.57亿元，较去年同期增加51.71%，实现归属于上市公司股东的净利润为1.19亿元，较去年同期增加4.35亿元；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.73亿元，较去年同期增加5.03亿元。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1、行业政策趋势
　　展望2026年，宏观政策将保持逆周期调节力度以提振国内消费与投资。作为“十五五”规划开局之年，中央明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，房地产政策宽松基调将延续，重点围绕稳定预期、激活需求、优化供给展开。政策框架将聚焦“控增量、去库存、优供给”协同部署；需求端，北上深等一线城市限制性政策仍具备优化空间，将通过继续降低房贷利率、中介费用及加大房贷利息抵扣个税力度等方式降低购房成本；供给端，将加大存量商品房和闲置土地收储力度，同时深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。
　　2、行业发展趋势
　　中国指数研究院报告预测，2026年政策持续加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战，整体仍处于筑底阶段。在中性情形下，2026年全国新建商品房销售面积预计同比下降幅度将较2025年有所收窄，市场分化态势延续。市场销售的恢复节奏有赖于增量政策的推进与落实，特别是城中村改造、存量房收储及专项债支持收地等政策工具的实施进展。
　　同时，在土地供应缩量、房企资金承压及较高库存压力下，短期开工投资下行态势难改，预计2026年新开工面积和房地产开发投资均将同比下降。2026年盘活存量闲置土地政策的实施进展，仍是推动市场进入新循环、稳定投资开工的关键因素。
　　若政策持续加力，预计2026年上半年部分核心城市房价将逐步回稳。一方面，支持政策密集出台将改善居民房价预期；另一方面，房贷利率持续下调使购房成本进一步降低，与租售比的差距逐步缩小。中长期来看，“十五五”期间全国新建商品住宅年均销售面积预计将保持在7-8亿平方米左右。随着库存逐步回落，市场有望在“十五五”中后期走出调整阶段。
　　从各级城市楼市预期来看：一线城市辐射范围广、人口吸附力强，购房需求旺盛，交易税费下调惠及力度大，且北上深等地的限购政策仍有优化空间，市场或率先止跌回稳。强二线城市如杭州、成都、西安、合肥、苏州等，产业基础较好、人口吸附力较强且库存压力相对可控，市场恢复节奏或相对较快。弱二线城市如南京、武汉、郑州、无锡等，因库存水平较高、去化压力较大，以及重庆等人口流出规模较大的城市，市场恢复节奏或相对较慢。
　　(二)公司发展战略
　　2026年，公司将继续深入贯彻上海地产集团的总体部署，紧密围绕城市发展新阶段的需求，落实“十五五”规划的发展方向与实施路径。我们将坚持聚焦与深耕并重，持续优化以城市更新为核心、房地产开发与运营服务协同推进的业务格局。在巩固提升传统开发业务精益管理与品牌优势的基础上，公司将进一步深化对城市生活服务、资产运营管理、区域综合开发等新赛道的研究与培育，建立健全高效的市场化拓展与运作机制，全方位、深层次地参与上海城市更新行动。公司的发展愿景是成为深耕上海、具有核心竞争优势和持续创新能力的城市更新综合开发运营服务商，为提升城市功能、焕新城市活力贡献专业力量。
　　(三)经营计划
　　2026年，中华企业将坚持不懈抓好党建引领和作风建设，切实增强推动企业发展的责任感和使命感，聚力夯实三大业务板块，全面稳固经营基本盘，为高质量发展筑牢根基，奋力实现年度目标任务，确保“十五五”新征程开好局、起好步。
　　1、聚焦开发板块，助力止跌回稳
　　2026年，中华企业将着力推进存量项目开发建设进度，加快广富林06-02地块设计条件优化，探索多元开发模式；实现沈家里项目2026年下半年示范区呈现并开盘销售。公司将存量商品房去化作为首要任务，通过大宗定向交易转向批量租赁合作探索、建立头部代理合作等多方资源整合，实现销售突破。同时，借力与标杆企业合作项目，实现优势互补与高效协同，全面提升产品力。
　　2、强化资产经营，坚持稳中求进
　　2026年，公司将健全“一剔除、两保留、三优先”内控处置标准，精准清理低效资产，优化资产配置。通过机制改革与降本增效稳固经营基本盘，聚焦优质资产，探索盘活更新模式。针对新增资产，以中企国际金融中心为例，将聚焦楼宇特色与区位优势，实施灵活招商策略，挖掘金融机构大客户资源，助力快速起租；针对存量资产，以古北国际财富中心为例，将采取稳扎稳打策略，以租金、免租期等组合优惠政策精准招商，联动政府部门协同发力，保障高出租率；针对整租项目，结合项目需求推进更新改造与业态转型，深挖资产增值潜力。
　　3、围绕城市生活服务，实现进中做强
　　物业板块将加强资源整合，对内通过股权、业务整合及供应商集中采购，扩大业务规模，提高整体创利水平；对外构建“物业管理+增值服务”城市空间管理与美好生活综合服务业务体系。同时，聚焦社区商业项目落地，推进三林等多个商业项目开业运营，实现从“空间租赁”到“价值运营”的升级；拓展服务边界，承接内外部优质项目，覆盖多元租赁产品，打造专业服务标杆；推进市优项目创建，推动已获市优项目复评与新项目争创市优；此外，通过标准化服务、智慧化升级与特色服务创新，夯实品牌基础，为后续市场拓展奠定优势。
　　农业板块将对外扩规模、狠抓市场拓展，以突破发展边界；对内调模式、深化机制改革，以提升运营效能。聚焦食当家餐配一体化业务，深耕医院、教育、国企等优势领域；优化激励办法以强化自主拓展，并探索行业合作以拓宽第三方渠道。同时，通过推进食堂智慧化、食材标准化与管理轻量化升级，持续降本增效、构建竞争壁垒，为实现业务增收增利提供坚实支撑。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策风险
　　当前房地产政策进入“宽松+精准”新阶段，融资“白名单”、项目“认房不认贷”及限购政策持续优化调整，为行业创造了相对有利的政策环境。但政策落地效果存在区域分化，且不排除未来根据市场变化动态调整的可能。公司需保持政策敏感性，在利用政策窗口期改善融资结构的同时，加快存量去化与转型升级步伐，以应对政策环境变化带来的不确定性。
　　2、市场风险
　　房地产市场供需关系已发生根本性转变，存量房时代特征愈发明显。行业整体仍处于筑底阶段，市场信心修复缓慢，区域分化加剧，部分三四线城市面临较大库存压力。同时，行业利润空间持续收窄，资产盘活难度加大，对公司现金流管理、成本精细化管控及非住业务运营能力提出更高要求。公司需聚焦核心城市，优化货值结构，提升资产周转效率，以应对市场持续调整带来的挑战。
　　3、经营风险
　　房地产行业正处于“保交楼、去库存、防风险”的关键期，项目开发周期长、资金密集的特点更加凸显。市场环境变化对公司的销售回款效率、成本控制能力及项目全周期风险管控体系构成持续考验，任何环节的疏忽都可能放大经营风险。公司需进一步强化现金流管理，严守交付底线，提升项目开发运营效率，夯实风险防控机制，确保经营安全与可持续发展。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　1、所属行业情况说明　　根据中指研究院发布的《2025上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2025年以来，房地产成交整体平稳，重点城市新房市场一季度延续修复态势，二季度以来有所降温。在这一时期，百城二手房价格累计下跌了2.88%，而新房价格却呈现出相反的趋势，累计上涨了0.97%。2025年上半年，得益于中央和地方稳市场政策持续发力，新房市场交易总体平稳，但各线城市出现明显分化，其中，一线城市总体增长，二线城市基本持平，三四线城市总体下降。从趋势来看，政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场修复节奏的核心因素，预计不同... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　1、所属行业情况说明
　　根据中指研究院发布的《2025上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》，2025年以来，房地产成交整体平稳，重点城市新房市场一季度延续修复态势，二季度以来有所降温。在这一时期，百城二手房价格累计下跌了2.88%，而新房价格却呈现出相反的趋势，累计上涨了0.97%。2025年上半年，得益于中央和地方稳市场政策持续发力，新房市场交易总体平稳，但各线城市出现明显分化，其中，一线城市总体增长，二线城市基本持平，三四线城市总体下降。从趋势来看，政策空间及力度、市场供求关系、城市聚集效应等是影响城市市场修复节奏的核心因素，预计不同城市、不同项目分化趋势将延续，“好城市+好房子”新房市场空间仍在。土地市场方面，2025年上半年300城住宅用地出让金同比增幅超两成，TOP20城市出让金占全国比重升至66%。市场热度仅集中于核心城市优质地块，如北上深、杭州、成都等地是房企重要布局区域，这些城市优质地块往往实现高溢价出让，但核心城市郊区地块及大多数城市土拍仍保持平淡。
　　展望下半年，考虑到去年四季度市场在一揽子政策带动下，销售基数升高，预计下半年销售降幅较上半年将略有扩大，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。
　　2、公司主营业务情况说明
　　中华企业股份有限公司创立于1954年，1993年改制为A股上市公司，系上海解放后首家专业房地产开发经营企业。其业务范围涵盖住宅开发、商办项目开发、持有型物业经营及物业服务管理。历经七十余年发展，公司在房地产开发与城市建设领域积淀了深厚经验，致力于提升产品品质与资产效益，深化社区服务，持续增进客户满意度，扩大中企品牌影响力。近年来，公司聚焦地产开发及资产经营，强化城市生活服务板块，深耕上海市场，积极参与上海地产集团“城市更新平台”建设，以服务集团“区域整体开发”战略为指引，加大市场化土地资源获取力度，夯实发展基础，着力深化城市生活服务领域，矢志成为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年上半年，面对市场深度调整与政策持续优化的双重环境，中华企业坚持“稳中求进、以质取胜”的总基调，围绕党建引领、资金保障、产品兑现、资产盘活、服务增值等主线，为公司行稳致远筑牢韧性与活力根基。
　　一、党建引领，把稳高质量发展方向盘
　　2025年上半年，中华企业党委以强化党建引领作为首要任务，通过领导班子带头“领”学、党员干部全面“普”学、纪检党群上门“送”学、警示教育以案“促”学、紧盯关键从严“重”学，把贯彻中央八项规定精神贯穿决策全流程；同步加强基层组织的动态管理，加速推进党支部标准化建设，发挥群团组织作用和工作优势，为企业行稳致远筑牢政治与群众根基。
　　二、财务筑基，夯实稳健资金底盘
　　公司成功完成15.2亿元公司债发行，票面利率1.88%创公司融资产品历史最低利率，认购倍数3.68倍；提前归还经营性物业贷款15.6亿元，通过控制融资规模压降财务费用，降低融资利率105个BP；启动CMBS“发新还旧”重组形式控制融资规模和利率，多渠道锁定低成本长周期资金，有利于优化公司融资结构，为公司守牢现金流安全底线。
　　三、产品升级，兑现高品质交付
　　上半年，公司围绕“海派好房子”理念，聚焦产品力与标准化双轮驱动：云萃森林项目以超低能耗技术完成东区高品质交付，实现一次性到访交付率、整体交付率双100%；松江广富林项目结合业主需求与体验，对外立面、景观等进行点状提升，打造新中式美学社区；云启春申项目融入摩登海派元素，年内预看房在即，兑现品质承诺。
　　四、资产提质，释放存量价值新动能
　　报告期内，公司通过腾笼换鸟、精准招商，实现新签面积同比增长35%。中企国际金融中心引入多家标杆金融机构，加速释放金融产业集聚效应；古北财富中心成功导入芯片龙头企业，区域产业地标加速成型。另一方面，住宅尾盘项目依托“空间改造+场景展示+政策驱动”组合拳，难点户型与车位去化提速，形成可快速复制模板，存量资产价值持续释放。
　　五、多元服务，培育可持续盈利新曲线
　　物业板块完成整合更名，管理规模增至2531万平方米，古北、申城物业双双获“五星”及“上海品牌”认证，市场化拓展新接物业管理项目22个。住宅、商办、高校、城市公共空间等多业态齐头并进。农业板块依托崇明基地与净菜加工中心，持续优化供应链与团餐运营，毛利率稳中有升，食材供应链新增上海客运段、中海油、特斯拉等十余家客户，团餐业务服务项目总数已增至45家，续签率均达100%；同时探索链接业主开展农旅体验、公益认养等活动，为公司贡献持续现金流与利润增量。
　　下半年，公司将围绕“保交付、促去化、稳现金流”的主线，一是紧抓推盘节奏和现房去化，确保现金流回笼；二是深化招商稳商，聚焦重点项目出租率爬坡，力保全年租金应收尽收；三是加大业务板块成本管控力度，提升经营效率；四是多元融资并举，优化资金结构，持续压降财务支出，为公司稳健经营注入持续动能。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1、发展战略明确
　　公司“十四五”规划定位为“上海有重要影响力的城市更新综合开发运营企业”，聚焦房地产开发、资产经营、城市生活服务等板块。
　　2、产业协同发展
　　公司于发展主业之际，着力打造城市生活服务板块，积极培育新业绩增长点。旗下新弘农业公司作为面向城市生活餐食服务、都市现代农业的产业投资与资产管理平台，已初步构建以都市农业产、加、销一体化产业链为核心竞争力的餐食服务体系。旗下古北物业集团对标“国内领先、国际先进”标准，构建以物业管理为平台，物业多元经营与专业服务为发展方向的“一体两翼”格局，业务规模、专业能力及服务品质均居行业前列，参与制定《公众物业管理服务认证要求》，品牌影响力持续提升。
　　3、股东回报稳定
　　国内经济复苏动能趋缓背景下，公司始终重视股东回报，自上市以来累计现金分红43.41亿元。

　　四、可能面对的风险
　　一、政策风险
　　在当前经济形势下，全球主要经济体的经济增长前景仍不明朗。国内外经济形势的复杂性与不确定性，对房地产市场的总体供求关系产生显著影响，进而导致市场波动。尽管相关部门已出台一系列政策以支持房地产企业的合理融资需求，旨在推动行业良性循环与健康发展，但政策环境的动态变化仍需高度关注。公司需密切关注后续调控政策的走向，进一步深化转型升级，夯实企业发展基础，以有效应对政策变化可能带来的潜在风险。
　　二、市场风险
　　近年来，房地产行业整体增速显著放缓，市场格局正从以增量开发为主逐步转向存量运营主导。尽管需求端及信贷环境有所优化，但房地产市场的深度调整态势仍未改变，行业前景仍面临不确定性。此外，房地产项目开发周期长、资金回收慢，且对运营人员的专业性、管理范围的广泛性提出了更高要求，这对公司的投融资能力、运营成本控制以及项目安全管理机制构成了严峻挑战。公司需持续优化资源配置，提升运营效率，以应对市场风险带来的潜在影响。
　　三、经营风险
　　中央及地方政府的调控政策变化，对房地产企业的经营产生直接影响。房地产开发具有开发周期长、资金投入大、综合性强等特点，对项目开发的全流程管控、销售策略的精准实施以及市场环境的适应能力均提出了较高要求。面对诸多困难与挑战，公司需进一步完善风险防范措施，增加优质土地储备，加快资金回笼速度，优化项目管理流程，提升抗风险能力，以应对未来可能出现的经营风险，确保企业稳健发展。 收起▲