一、业务概要
（一）商业模式
一、主营业务及商业模式
作为一家以商业项目经营与管理、商业地产开发与销售为主营业务的企业，公司深耕商业地产领域多年。作为国内商业地产的龙头企业之一，公司拥有一支成熟优秀的商业运营管理团队，有能力实现从投资拓展、产品定位、设计规划、招商落位、运营管理至资本退出的全流程管控，致力让商业真正回归生活本质，赋能城市的大生活。
二、宏观形势与行业分析
1.商业市场简析
从商业地产整体来看，消费零售表现较为疲软，数据显示1-6月社会消费品零售总额累计同比增幅收窄，消费市场的基础仍需巩固，信心尚未完全恢复。在商业和办公层面表现... 查看全部▼

　　一、业务概要
（一）商业模式
一、主营业务及商业模式
作为一家以商业项目经营与管理、商业地产开发与销售为主营业务的企业，公司深耕商业地产领域多年。作为国内商业地产的龙头企业之一，公司拥有一支成熟优秀的商业运营管理团队，有能力实现从投资拓展、产品定位、设计规划、招商落位、运营管理至资本退出的全流程管控，致力让商业真正回归生活本质，赋能城市的大生活。
二、宏观形势与行业分析
1.商业市场简析
从商业地产整体来看，消费零售表现较为疲软，数据显示1-6月社会消费品零售总额累计同比增幅收窄，消费市场的基础仍需巩固，信心尚未完全恢复。在商业和办公层面表现为新开业项目的减少以及企业租赁需求的缓慢复苏。
2024年上半年，全国开业集中式商业项目130个、商业总体量约1037万㎡，同比分别下降17.2%、7.5%，开业数量同比历年同期呈下降趋势，且创近4年新低。写字楼层面，根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2024年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金环比下跌0.29%，跌幅较一季度收窄0.18个百分点，显示了写字楼业主方持续采取“以价换量”的策略，带动办公需求缓慢回升。
2.全国房地产市场基本情况
2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，成交保持一定规模，但房地产整体下行压力仍较大。2024年1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积696818万平方米，同比下降12.0%，房屋新开工面积38023万平方米，下降23.7%，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%。6月末，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。
三、报告期内主要经营情况
（一）商业经营与管理
1、2024年上半年我国经济总体平稳运行，但短期内国内有效需求不足、国内大循环顺畅偏弱的挑战导致居民可支配收入和边际消费倾向的预测仍偏谨慎，在线下零售商业市场则具体呈现为以下特征：
（1）客流恢复度优于销售。报告期内公司在管商业项目累计销售额较去年同期下跌5%；客流同比增长8%，其中区域级商业、社区型商业均呈现出客流提升（7%-9%）、销售额下降（4%-7%）的趋势，配套型商业在销售额与客流方面均同比下滑。在管商业项目所呈现的产品具有一定的引流作用，但由于宏观层面的疲软，对于销售贡献方面的刺激力度仍显不足。
（2）线下消费业态进一步细分。公司在管商业项目亦借势浪潮、跃级求变，创造新的商业亮点：①餐饮品牌升级，品类创新。根据主要目标群体分类不同，对公司在管商业项目引进品牌及类别进行个性化区分，并进行有针对性的创新升级；
②运动健身类业态大浪淘沙。积极引入大面积细分类型健身房，提供高品质的健身服务及专业的训练体系；
③二次元消费异军突起。随着消费者不断年轻化，商业项目也将“二次元”融入到差异化场景建设中，吸引年轻消费者。
（3）出租率继续承压。受宏观经济影响，降低租赁成本已成为上半年品牌及企业退租搬迁的最主要原因。截至2024年6月末，公司在管商业项目整体出租率接近90%，与上年末出租率水平持平。写字楼整体出租率不及75%，低于上年末出租率水平5-6个百分点。公司在管写字楼均位于所处城市的核心区位，尽管公司在管项目通过空间优化、需求挖掘等多种方式提升租赁情况，但受租户降本外迁的影响，整体出租率仍然有所下调。
2、与消费市场不同，旅游市场需求不断释放。文化和旅游部数据显示，继春节长假出行消费大幅增长后，“五一”和端午假期国内旅游出游人次同比分别增长7.6%和6.3%。公司在管的上海世茂精灵之城主题乐园项目，上半年多措并举，通过参与OTA线上促销活动、完成餐厅品牌化调整、优化演艺内容等方式，实现多渠道增收。
（二）地产开发与销售
报告期内，公司累计实现销售签约49.2亿元，同比基本持平。销售签约面积37.8万平方米，同比增幅26%。公司在广深和苏沪城市群的销售签约分别达到了11.9亿元和17.7亿元，占公司上半年销售业绩的近60%。
随着公司攻守转换的经营策略，公司的新供进度大幅提升。今年1-6月，公司房地产新供面积约13.2万平方米，预计今年可实现50%转化。随着保交付工作持续有效推进，上半年累计竣工面积约76.7万平方米，同比增长37%。
（三）保交付工作
公司始终坚持“以产品为核，以用户为先”的理念，针对保交付专项工作，努力打造“压得实、拉得通、穿得透”的网格化管理系统，努力完成交付指标的同时，保证交付品质。报告期内公司总计完成7个项目批次共5,090套房源的交付，其中淄博CBD、济南东王、武汉左岭、重庆中心、郫都安靖、福州帝封江、石狮摩天城共7个项目（11个批次），上半年累计实现交付5,090套。公司下半年约6200套房源待交付，预计全年可实现交付约1.1万套。此外，报告期内公司累计获得纾困专项资金约3.2亿元，缓解了部分公司在推进保交楼工作中所面临的资金压力。
四、核心竞争力分析
1、双轮驱动的运营模式
“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的运营模式是公司运营模式的最大优势，也为向轻资产业务方向拓展，由重转轻的转型尝试，提供基础保障。
2、多元的产品阵营
公司产品线丰富，包括世茂广场、世茂大厦、世茂52+、世茂智汇园等。多元化的产品阵营能契合客户在生活、办公、文娱方面的各种需求。公司契合消费者需求与行业发展特点，不断注入创新理念、优化用户体验、丰富产品内涵。
3、丰富的品牌资源
截至报告期末，世茂商业战略品牌总计40余个，总对总层面的战略沟通保持通畅。与品牌方的密切协作助力轻资产拓展，为业主方带来品牌赋能，优化投资回报。
4、体系化的管理方案
公司积累了多年在商业综合体领域多年的开发运营经验，内部管理中形成一套涵盖全产业链的体系化管理方案，以更好地降低管理成本，提升运营效率。
五、关于公司未来发展的讨论与分析
1、商业经营与管理
2024年6月，国家发展改革委等部门印发《关于打造消费新场景培育消费新增长点的措施》的通知，旨在进一步激发消费潜力，推动经济高质量发展。作为拉动经济增长“三驾马车”中重要的一环，消费的恢复对于经济贡献度不言而喻。因此在商业经营与管理方面，2024年下半年的核心工作就是要抓住政策导向良机，多措并举、一楼一策，针对不同项目的痛点和难点有针对性地实施策略，避免发生价减而量不增的现象，把提升出租率和降低空置面积摆在优先位置，多管齐下提振商户信心。经营管理层面则要围绕以“现金流”为核心的指导原则，狠抓收缴、脱虚就实、量入为出。对于乐园项目。
则继续推进高举高打的策略，抓住下半年各类节假日节点，尽可能挖掘经营资源，强化标签异业拓展，积极开发衍生商品和售卖渠道，努力做出超额收益。
2、地产开发与销售
进入2024年下半年，随着相关政策的推进实施，购房需求的增加有望缓解房价的下行压力，市场可能会出现一定程度的回暖。如“去库存”政策的定调和核心住房政策的优化调整，预计下半年，将围绕这一总目标，各部门将继续联合发力进行施策，保民生、保稳定。然而，房地产行业的数据仍在低位徘徊，表明市场信心尚未完全恢复。在政策的有力支持下，公司上半年较好的完成了半年度销售目标，下半年，公司将继续保持初心，积极推动提质增效，精准发力，以达成全年经营目标。
公司对保交付工作始终高度重视，把保交楼设置为第一工作目标、管理红线，围绕保交楼目标设置了严格的制度，确保全公司所有人员凝聚保交楼共识、统一目标与行动。公司全年计划实现1.1万套房源交付，上半年已完成5,090余套房源的交付，下半年杭州蒋村、青岛国际中心、深圳龙岗等多个重点项目将按计划、分批次实现交付，目前上述项目团队正在紧锣密鼓地推进现场进度，部分项目处于交付前的最后收尾阶段。

　　二、公司面临的重大风险分析
债务风险
自2022年以来，公司销售情况大幅度下滑的形势尚未好转，融资渠道收窄、受限的局面也未有效改观，公司仍面临流动性紧张的问题。截至报告期末，公司及子公司公开市场债务、非公开市场债务累计137.75亿元本金未能按期支付，存续的公司信用类债券中，非金融企业债务融资工具本息均逾期，公司债出现未能按期偿付利息事件。面对困境，公司始终坚持“三降一缓两争取”的自救脱困方针，特别是投入大量精力制定方案以尽可能争取金融机构和债权人的理解和支持，努力通过展期还款、资产抵债、资产处置等方式推动债务化解。
或有事项
与融资及担保相关的或有事项于资产负债表日本金余额208.28亿元，已经于资产负债表日前与相关金融机构达成和解并依规履行相关审议程序但尚未落实债务化解的有12.65亿元，剩余195.63亿元。根据本公司在这些事项中实际承担的责任，评估实际可能的赔偿支出，根据诉讼情况按未偿还本金计提预计负债187.65亿元。
净利润为负
报告期内公司净利润为-49.73亿元，其中归母净利润为-40.05亿元。亏损的原因主要系公司本期对深圳市世茂新里程实业有限公司名下的深圳龙岗项目计提了46.43亿元的利息及违约金，并确认预计负债及其他非流动资产，同时对确认的其他非流动资产全额计提信用减值损失。计提该减值准备对公司生产经营无重大影响。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　近两年来，在经济周期、行业周期的双重叠加之下，房地产行业基本面出现了史无前例的深　　面对我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，公司管理层及骨干团队始终保持冷静、积极应对，坚持贯彻“三降一缓两争取”的经营方针，即降低运营成本、降低销售费用、降低管理成本，减缓开发建设投入，努力争取金融机构和债权人的理解并积极争取政策支持和活钱流入。在具体业务开展过程中，公司始终积极履行企业的社会责任，将保交付作为首要任务，同时利用市场复苏契机做好在管商业项目的经营管理、提升经营品质。此外，公司还在努力通过展期还款、资产抵债、资产处置等方式推动债务化解，确保公司具有长期可持续经营... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　近两年来，在经济周期、行业周期的双重叠加之下，房地产行业基本面出现了史无前例的深
　　面对我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，公司管理层及骨干团队始终保持冷静、积极应对，坚持贯彻“三降一缓两争取”的经营方针，即降低运营成本、降低销售费用、降低管理成本，减缓开发建设投入，努力争取金融机构和债权人的理解并积极争取政策支持和活钱流入。在具体业务开展过程中，公司始终积极履行企业的社会责任，将保交付作为首要任务，同时利用市场复苏契机做好在管商业项目的经营管理、提升经营品质。此外，公司还在努力通过展期还款、资产抵债、资产处置等方式推动债务化解，确保公司具有长期可持续经营能力。整体而言取得以下几方面经营成果：
　　1)总体经营业绩
　　2023年全年，公司实现营业收入55.47亿元，同比下降3.48%，其中房地产销售收入22.48亿元，同比下降43.07%；房地产租赁收入（租金+物管费）15.47亿元，同比增长6.90%。公司实现综合毛利润21.29亿元，同比增加52.45%，净利润-144.42亿元，同比减少97.82%，归属于上市公司股东净利润-89.96亿元，同比减少98.71%。
　　2)地产开发与销售
　　报告期内，公司累计实现销售签约70.6亿元，同比下降23%。销售签约面积41.8万平方米，同比下降40%。公司在杭甬和湾区城市群的销售签约分别达到了20.4亿元和12.5亿元，占公司全年销售业绩的47%。
　　面对销售萎缩和流动性紧张的局面，公司始终坚持“三降一缓两争取”的经营方针，暂时减缓开发建设投入以集中资源保证交付，报告期内公司房地产新开工面积约5.5万平方米，同比下降91%。同时受益于在保交付工作上的持续推动，公司竣工面积实现了较大幅度增长，全年累计实现竣工面积约108.3万平方米，同比增长91%。
　　3)保交付工作
　　过往两年，“保交付”始终是公司各项业务工作中的核心重点，为守住“保交付”的基本责任和底线，公司努力打造可高效传递信息、可灵活应对变化的“榫卯式”组织结构，建立以客户需求为目标，以高品质产品和服务为保障的组织系统，打造“压得实、拉得通、穿得透”的网格化管理系统，在守住底线的同时，果断精准出击，在产品定位、设计研发、生产制造、营销推广、交付服务和增值服务各个环节切实关注客户需求，为客户提供价值。报告期内公司总计完成17个项目批次共1万余套房源的交付。此外，报告期内公司累计获得纾困专项资金约4.35亿元，一定程度上缓解了项目层面的短期流动性压力，有力保障了保交付工作的顺利推进。
　　4)商业经营与管理
　　2023年线下消费市场整体经历了预期和现实逐步弥合的过程，年初随着线下消费场景的恢复，市场参与主体根据历史经验均预判会迎来一波报复性的消费反弹，然而经济基本面的疲软潜移默化地影响着消费者的消费能力和消费意愿，市场普遍呈现客流恢复度优于销售、客单价下滑、“旺丁不旺财”等特点。消费行为的变化同时也在引导品牌方预期的转变，品牌方的拓店意愿也逐步趋于谨慎，在租赁条件上的博弈也愈发苛刻。面对激烈的市场竞争，公司始终围绕消费者的核心需求提升经营品质，在管商业项目整体客流同比22年提升32%，同比21年实现微增，销售额同比22年提升13%，同比21年基本持平。截至报告期末商业项目的整体出租率91%，同比提升1个百分点。公司取得上述成绩也得到了业内同行的高度肯定，2023年11月公司荣登观点地产《2023年度商业地产企业表现》及《2023年度商业地产管理能力表现》百强榜单，分别位列第20位和第17位，公司在管的标杆项目济南世茂广场和济南世茂宽厚里也获得济南市商务局颁发的市级夜间经济示范区的称号。
　　写字楼租赁市场则继续筑底。由于宏观周期下行，各类企业均在想方设法降本增效，作为经营成本的一部分，客户在选择办公场所时越发变得价格敏感，而在需求萎缩的同时，近两年的市场供应又在不断增加，供需失衡背景下主要一二线城市的写字楼租赁市场无不呈现空置率攀升、租金下滑的情况。截至报告期末，公司在管写字楼项目的整体出租率为77%，同比下降约1个百分点。受经济基本面疲弱和行业周期下行的双重影响，TMT行业、金融服务业、房地产建筑业均呈现较高的退租量，85%以上客户的退租是由于业务收缩、业务线调整、团队缩编、降低成本等原因。此外，今年大面积主力租户退租的现象时有发生，1,000㎡以上主力租户的退租量占整体退租面积的比例达到36%以上，由此可见租户业务调整对租赁需求的影响。
　　2022年末“新十条”的发布以及2023年春节假期的到来吹响了旅游市场复苏的号角，全年维度来看，旅游市场整体大幅回暖，公司在管的上海世茂精灵之城主题乐园和云上厦门观光厅，牢牢抓住旅游市场复苏契机，整体表现不俗。两个项目全年累计实现客流101万人次，同比21年提升29%。不过客流大幅增长的同时也需看到消费降级对文娱项目的潜在影响，以上海世茂精灵之城主题乐园为例，在客流大幅增长的同时，销售同比21年仅增长1%，客单价同比21年下滑了23%。
　　5)轻资产业务
　　由于市场周期波动，近两年来轻资产业务的热度明显退坡，各类市场参与主体趋于理性，不再为冲刺规模而盲目跑马圈地，拓展策略也更加聚焦各自熟悉的区域和产品。公司自2017年开始就逐步试水轻资产业务，结合过往的业务拓展经验和对当下市场的判断，公司也在不断调整业务发展策略，形成以重带轻，以轻促重的发展局面。报告期内，公司践行“聚焦优势、化整为零、资源整合”的策略打法，共签约5个轻资产项目，均为可以充分发挥公司业务专长的商业管理类项目。截至报告期末，公司共在管轻资产项目10个，管理面积约50万平米，在管项目分别位于济南、聊城、商丘、德州等地。
　　6)债务化解
　　自2022年以来，公司销售情况大幅度下滑的形势尚未好转，融资渠道收窄、受限的局面也未有效改观，公司仍面临流动性紧张的问题。截至报告期末，公司及子公司公开市场债务、非公开市场的银行和非银金融机构债务累计108.62亿元未能按期支付。面对困境，公司始终坚持“三降一缓两争取”的自救脱困方针，特别是投入大量精力制定方案以尽可能争取金融机构和债权人的理解和支持。报告期内已完成合计20.11亿元的债务展期，此外，公司将积极推进前述未能到期偿还的银行和非银金融机构债务化解，持续沟通债务展期方案。
　　7)资产处置
　　为缓解公司流动性困难，降低企业经营风险，推动公司可持续发展，公司于2023年3月将全资子公司上海仕仝实业及其持有的上海南京西路258号商场予以转让，股权转让对价为人民币6.65亿元。2023年9月公司将控股子公司持有的珠海世茂新领域51%股权予以转让，股权转让对价合计39.1亿元。2023年11月公司发布公告将子公司持有的南京市鼓楼区南通路118号部分商业地产、南京市雨花台区安德门大街62号1层商业及7至14层办公楼房产、徐州市云龙区三环东路世茂广场商业房地产、厦门市思明区演武西路188号20-35层办公及其他部分单元予以转让，上述资产转让合计交易金额为15.89亿元。
　　其余资产交易正在履行相关交易手续，待落实后公司将根据监管要求进一步发布进展公告。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　(一)宏观形势与行业发展情况
　　2023年，全球经济整体呈现弱复苏但保持一定韧性，全球经济增长保持温和态势。我国经济总体向好发展，尽管复苏进程并非一帆风顺，但仍呈现出极具韧性的内生性增长态势。具体到房地产行业，一方面支持政策不断调整优化，另一方面在行业长短周期转换的背景下，行业企稳回暖尚需时日。
　　1.市场供需低位徘徊，价格进入下降通道
　　需求侧，市场低迷致销售中枢不断下移，2023年全国商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%。全国商品房销售额11.7万亿元，同比下降6.5%。供给侧，低基数下供给规模持续下滑，2023年全国房地产开发投资额11.1万亿元，同比下降9.6%。全国房屋新开工面积9.5亿平方米，同比下降20.4%。价格方面供需双弱令价格表现同样疲软，自2023年3月以来，70个大中城市新建商品住宅销售价格再次进入下降通道。截至2023年12月，新建商品住宅销售价格环比下降的城市已高达62座，同比下降的城市也达到48座，同环比下降的城市数量均触及年内高点。
　　2.土地成交持续缩量，规模下探近年新低
　　在地产销售尚未出现明显改善，房企资金紧张的局面未得到实质缓解的背景下，企业拿地态度仍较为谨慎。根据第三方调研机构的数据显示，截止12月底，全国300城土地成交建面和成交金额同比分别下降了21%和18%，成交建面再度刷新近十年新低。分能级来看，无论一线、二线还是三线城市，成交建面和成交金额均不及去年同期水平。此外，受市场低迷、价格下行、企业资金紧张等各类因素影响，土地市场仍处低温运行，房企参拍热情不高，全年溢价率仅4.5%。
　　3.融资困局仍未解决，到位资金继续吃紧
　　地产销售萎靡，使得大量房企遭遇阶段性流动性压力，信用风险攀升进而造成房企融资环境进一步承压。2023年全国房地产开发企业合计到位资金约127,459亿元，同比下降13.6%，其中国内贷款同比下降9.9%，利用外资同比下降39.1%。受信用风险扩散影响，地产行业的债务发行规模继续回落，2023年房地产行业累计发行境内债5,101亿元，同比下降8.4%，净融资额188亿，同比下滑272亿元，债券融资体量继续收缩。与此同时，债务违约规模继续扩大，信用风险仍待化解。
　　4.宽松政策层出不穷，助力购房需求释放
　　面对行业困境，行业政策延续宽松基调。需求侧，“四限”宽松和补贴优惠成为调控的主旋律。根据克而瑞数据，截至12月全国至少273个省市出台了622次宽松性政策，且适用的城市能级由二三线城市转向核心一线城市。供给侧，纾困重点从具体项目逐步过渡为项目与主体并重，通过加大“三支箭”实施力度、保交楼专项贷款和纾困基金、“三个不低于”要求、延长“金融16条”、房地产项目“白名单”制等支持政策，对行业参与主体予以积极呵护，旨在引导市场预期回归理性。
　　5.消费市场复苏回暖，办公市场仍旧承压
　　2023年社会消费品零售总额471,495亿元，同比增长7.2%，其中四季度社零总额同比增长8.3%，环比增长4.1个百分点。随着经济社会全面恢复常态化运行，线下消费复苏回暖步入正轨。不过客流的恢复并未立即带来出租率和租金水平的上涨，以上海为例，截至年末全市购物中心空置率仍达到12.7%，同比略有增长，整体租金水平仍呈下行态势。
　　相较线下消费市场，写字楼租赁市场的形势更不容乐观，一方面由于宏观经济恢复保持温和态势，另一方面由于各地新增供应持续放量，因此整体呈现出空置率继续攀升、租金波动加剧的特点。以上海为例，全年甲级写字楼新增供应量高达155万平方米，为近五年来最高，甲级写字楼全年净吸纳39万平方米，同比下降38%，全市甲级写字楼空置率已达到21.8%，同比上涨5.1个百分点，而租金水平则降至十年内最低水平。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司是集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。公司紧跟国家发展战略，聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇，以打造高标准的商用综合物业为己任，将满足人民日益增长的对美好生活的需求作为发展动力。
　　公司始终关注商业经营的本质，在夯实基础管理的同时，不断提升运营效率，优化组织结构，以实现稳定高质量的发展，为客户、员工、股东和社会创造更大价值。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　二十大报告提出，要着力扩大内需，增强消费对经济发展的基础性作用。消费既是经济高质量发展和稳增长的重要元素，也是畅通国内大循环的关键环节和重要引擎。作为一家以商业地产开发与销售、商业项目经营与管理为主营业务的上市企业，公司提供的产品与服务与国家把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署关系密切。国家为增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景、促使消费潜力充分释放出来所出台的各项重要举措，均有助于公司发挥在商业地产经营管理方面的优势，实现行稳致远的高质量发展。
　　1)双轮驱动的运营模式
　　公司将继续坚持并优化“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的运营模式，同时加大向商业轻资产业务方向的转型力度，以逐步摆脱对传统地产运营模式的依赖。
　　2)多元的产品阵营
　　公司多元化的产品阵营能契合客户在生活、办公、文娱方面的各种需求。多样化的产品类型，使得公司能因地制宜地选择最合适的产品组合，在项目运营过程中公司将不断注入创新理念、优化用户体验、丰富产品内涵、实现投资价值的最大化。
　　3)丰富的品牌资源
　　凭借与行业内大量优质品牌在多个项目上的合作，公司积累了丰富的品牌资源并与其建立了良好的战略合作关系。与此同时，与品牌方的密切协作也能在公司输出轻资产管理时，为业主方带来品牌赋能，优化投资回报。
　　4)体系化的管理方案
　　依托在商业综合体领域多年的开发运营经验，公司已形成一套涵盖全产业链的体系化管理方案，以更好地降低管理成本，提升运营效率。公司也有能力以此为基础对外输出定制化的管理方案，以满足不同客户的多样化需求。
　　5)携手共创服务生态
　　公司将积极推动商用物业服务生态的构建，继续以空间服务为核心，携手合作伙伴，整合供应链资源，从而为用户提供更完善、丰富、贴心的服务，实现美好生活体验。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2023年全年，公司实现营业收入55.47亿元，同比下降3.48%，其中房地产销售收入22.48亿元，同比下降43.07%；房地产租赁收入（租金+物管费）15.47亿元，同比增长6.90%。公司实现综合毛利润21.29亿元，同比增加52.45%，净利润-144.42亿元，同比减少97.82%，归属于上市公司股东净利润-89.96亿元，同比减少98.71%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1)宏观呈现波动修复，适应短中长期新形势
　　展望2024年，房地产市场仍处于筑底企稳的阶段，波动式、螺旋式修复是主旋律。短期而言，稳信心、稳增长、稳地产等各种“稳”尚需政策加码，需求端和供给端政策的持续放松有望推动市场温和复苏。中期而言，经济发展推动消费需求释放，行业格局重塑和房地产业务专业化将是大势所趋。长期而言，“三大工程”中的保障性住房规划建设、城中村改造的逐步推进将成为拉动房地产开发投资的有力抓手，推动行业向双轨制的新发展模式转型。
　　2)“三大工程”落地实施，提振行业良性发展
　　2023年4月政治局会议以来，中央层面已多次提及三大工程建设，10月中央金融工作会议明确提出，加快保障性住房等“三大工程”建设，12月中央经济工作会议又再次要求加快推进“三大工程”，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。与此同时，广州、深圳等一线城市已率先推出城中村改造的相关细则。从中央高层会议的多次表态以及部分一线城市的具体动作来看，三大工程已进入落地实施期，有望形成实物工作量，提振行业良性发展。长期来看，城中村改造+住房双轨制将是行业破局的关键，既有助于推动新型城镇化建设、释放内需，又兼顾效率、公平、稳定和质量。
　　3)金融支持多管齐下，防范化解系统性风险
　　2023年12月中央经济工作会议指出要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。2024年1月12日，住建部、金融监管总局发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知，对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷。截至24年2月底，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元。中央层面的多次发声以及相关部委的通知要求表明，房地产融资协调机制正在加快落地实施中，预计24年将为房地产项目开发建设提供精准融资支持，有效推动政银企联动，对促进房地产市场平稳健康发展发挥重要作用。
　　(二)公司发展战略
　　2023年，全球经济整体呈现弱复苏，全球经济增长保持温和态势。23年年底的中央政治局会议特别提出“三个统筹”要求，并指出应切实增强经济活力、防范化解风险、改善社会预期，特别是“要持续有效防范化解重点领域风险”被放在极其重要的位置，由此可见稳定经济发展，防范化解风险仍将是24年的主旋律。此外，本次会议明确提出“以进促稳、先立后破”，精准指向经济转型层面出现的各类问题。当前，房地产供求关系已发生重大变化，行业短期发展虽面临较大转型压力，但其在国内经济发展中的支柱性产业地位仍未改变，房地产行业的良性发展在国家推动产业结构实现转型升级的关键时期能起到稳定全局的作用。公司将牢牢抓住政策调整的重要机遇，努力在新形势下找准发展定位。
　　1)发展目标：公司将继续聚焦自身在商业地产开发运营方面的禀赋及优势，致力于成为能实现可持续发展的商业地产运营商。
　　2)发展主线：公司将始终坚持“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的发展模式，进一步发挥自身在商业管理方面的突出优势，逐步将其升级为驱动未来业务发展的主动轮。
　　3)发展理念：公司深刻意识到要实现高质量发展，必须要勇敢探索新发展模式，在行业格局优化的关键时期，只有积极响应国家号召，扎实做好基础运营、努力做好降本增效、提升发展质量才能跟上行业转型步伐，牢牢抓住企业在市场中的立身之本。
　　4）能力建设：多措并举，持续强化提升风险防控与化解能力，牢牢守住不发生重大风险和系统性风险的底线。
　　(三)经营计划
　　基于对政策周期和行业形势的分析判断，短期来看，房地产市场仍将处于筑底调整阶段，市场信心的恢复可能会经历一波三折，但正所谓预则立不预则废，随着支持政策效力的显现，公司认为市场会逐步趋于理性，在此关键时刻，更需要不忘初心、坚定信念，以经营为锚，稳中求进、先立后破，为攻守转换做好充分准备。
　　(1)保交付、振销售、促新供
　　回顾过去两年，尽管面临宏观周期下行、市场需求低迷、融资渠道收窄引发流动性危机等诸多困难，公司始终竭尽全力维持正常经营，将“保交付”作为公司各项业务工作的核心，用行动兑现公司应尽的社会责任。2024年，公司将继续以“保交付”为业务工作重点，计划实现交付约1万套，其中武汉左岭、淄博CBD、深圳龙岗二期等项目团队正在紧锣密鼓地冲刺交付前的各项工作。
　　此外，公司在守住“保交付”的基本责任和底线要求的同时，还要果断出击打好攻守转换之战。新供方面，通过对资源的分级分类管控，力求精准供投，力争实现同比两位数增长。销售方面，公司将全力以赴投入“全链营销”，各个部门和业务团队之间用客户需求、客户价值来统一组织内部沟通语言，重点攻坚商办、车位和库存现房的销售，力争实现全年销售的止跌回升。
　　(2)商业经营与管理
　　线下消费场景恢复以来，整体呈现服务型消费复苏优于零售型、消费水平降级、市场信心略显不足等特点，尤其是普通消费者，由于经济增速放缓对消费能力和消费意愿的影响，致使普通居民在消费时更加理性，追求极致性价比往往成为绝大部分消费者的首选。公司认为，一方面消费降级、需求不足仍会是短期消费市场的背景和底色，会对线下消费市场带来不小冲击，但另一方面在消费结构转型的过程中总会衍生出结构性机会，因此如何在把握消费行业发展趋势的同时，自下而上抓住品牌战略转型契机并沟通落地机会是跑赢大市的关键，因此公司始终与各大品牌和区域代理商保持紧密沟通，密切关注产品结构和产品线的调整，努力争取开店指标，与品牌方共同谋划适应当地消费需求的经营策略。
　　从供需角度分析写字楼租赁市场，预计24年的形势依然严峻。根据多家调研机构的数据显示，主要一二线城市未来两年的写字楼市场仍呈放大趋势，以上海市场为例，24年将是有史以来的写字楼供应量最高的一年，预计全年供应量将超过600万㎡。与此同时，需求端则尚未看到明显起色，在新增需求萎靡的背景下，同一商务区成熟楼宇与新入市楼宇间客户的内循环争夺，将是造成区域写字楼租赁市场交易行为的核心原因。面对如此的市场环境，公司在写字楼项目的经营中将采取“守正出奇”的经营策略，所谓“守正”即指在下行市场中稳住既有租户尽快出清空置面积是根本，所谓“出奇”指的是通过经营业态上楼等举措创造新的租赁需求。
　　(3)轻资产业务
　　2024年公司在轻资产业务发展上将遵循“6步走”的发展方针：1）强化夯实核心竞争力。有的放矢实现差异化竞争，不断思考如何提升资源的转化率，扬长避短努力在市场竞争中脱颖而出；2）描摹目标客户画像。针对不同客户的特点和需求定制化服务方案，长短结合精准匹配；3）不断升级策略打法。继续践行“聚焦优势、化整为零、资源整合”的业务拓展策略，同时不断顺应市场变化升级打法；4）积极探索新的合作模式。随着商业地产存量时代的到来，结合国家对“三大工程”建设的大力推动，市场上涌现出一些新的合作模式和拓展机遇，在风险可控的基础上将择机尝试一些非标合作模式；5）加强投后管理，注重风险收益均衡。尽管相较重资产项目，轻资产业务前期不需要投入大量资金，风险相对可控，但由于市场波动，行业中也不乏有因业主方资金链断裂、双方合作不畅等原因而造成解约违约的案例，因此加强投后管理，增强客户粘性和合作的稳定性，保障项目回款及利润收益将是24年轻资产业务的关注重点；6）明确发展目标，助力均衡发展。短期目标是以点带面，全年新获取5-7个商业轻资产项目，轻资产业务的整体收入实现大幅增长。长期目标则是通过深耕区域，构筑优势区域的竞争壁垒，同时择机辐射全国，逐步将轻资产业务升级为驱动公司业务发展的重要动力。
　　(4)债务风险化解
　　对于目前未能按期支付的公开市场债务，公司将按照市场化、法制化原则，持续与债权人开展沟通协商，在避免对企业生产经营产生较大影响、不损害债权人利益的情况下采取调整兑付方案、展期还款、票据置换等多元化债务化解方式，打磨和实施方案，全力加快推进方案成型，认真负责地配合主承销商的工作，落实投资者保护机制。对于非公开市场的银行和非银金融机构债务，公司正全力协调各方积极筹措资金，并积极与各家金融机构洽商，推动债务展期工作、协商调整存量债务的还款节奏、争取新增融资进行置换并尽可能降低利息成本。
　　(四)可能面对的风险
　　(1)弱预期短期难改，恢复过程恐一波三折
　　2023年四季度的经济数据表明经济基本面总体仍呈疲软态势，与此同时，各类市场参与主对经济环境的体感温度仍相对偏低，这预示着目前国内经济形势仍处于“弱预期、弱现实”的通道中。根据历史经验判断，经济运行有一定惯性，而预期一旦形成也会产生路径依赖，此外24年年初又没有低基数效应支撑，没有报复性消费的预期，因此预计24年上半年经济运行的状态仍会延续23年下半年的情况。信心修复、预期转变的过程可能会一波三折。
　　(2)市场继续下行寻底，销售表现不及预期
　　2024年开年以来，整体销售情况不及预期，截至24年2月底，根据第三方机构公布的数据，前50强房企1-2月累计销售额同比下降53.2%，累计销售面积同比下降54.1%。2月当月的销售额环比下降24%，同比下降64%，当月销售面积环比下降18%，同比下降64%。为避免房地产市场逐步走向“需求萎缩--信用风险提升--投融资下滑--供应减少”的恶性循环，2023年以来，无论中央还是地方均出台了一系列支持政策，尤其是23年四季度以来一线城市放松限购、5年期LPR大幅下调以及央行于23年12月和24年1月连续两次新增PSL资金等支持政策均力度空前，不过从目前的销售情况来看，政策效力并未完全显现，后续还需进一步跟踪观察。
　　(3)行业调整周期长于预期，需做好长期准备
　　对于房地产行业而言，此前各类问题的淤积并非一朝一夕，因此行业风险的化解可能也需要相当漫长的过程，在“弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢”的总体策略和“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”的基本方针之下，预计政策导向更多是稳住房地产市场，“托而不举”，避免风险外溢和进一步扩大，而遗留问题的解决更多需要依靠市场化手段和市场参与主体自身的努力，而这显然也需要更为漫长的时间，因此房地产企业也需要做好打持久战的长期准备，先活下去再谋发展。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明：
　　(一)宏观形势与行业发展情况
　　2023年上半年，在低基数效应叠加政策发力及市场需求回升的共同作用下，宏观经济恢复性增长态势明显，需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力得到一定程度的缓解，但宏观经济转暖向微观主体的传导还存在一定时滞和阻碍，使得上半年整体经济呈现“宏观热、微观冷”的特点，具体到房地产市场则呈现出以下特点：
　　1.需求脉冲式恢复，持续性较弱
　　根据国家统计局数据，2023年1-6月全国商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，累计商品房销售额63,092亿元，同比增长1.1%。一季度由于积压需求释放导致销售短... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明：
　　(一)宏观形势与行业发展情况
　　2023年上半年，在低基数效应叠加政策发力及市场需求回升的共同作用下，宏观经济恢复性增长态势明显，需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力得到一定程度的缓解，但宏观经济转暖向微观主体的传导还存在一定时滞和阻碍，使得上半年整体经济呈现“宏观热、微观冷”的特点，具体到房地产市场则呈现出以下特点：
　　1.需求脉冲式恢复，持续性较弱
　　根据国家统计局数据，2023年1-6月全国商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，累计商品房销售额63,092亿元，同比增长1.1%。一季度由于积压需求释放导致销售短暂冲高，但二季度市场未能延续2月、3月的“小阳春”行情，销售趋势明显走弱，其中6月单月销售面积同比下降18.2%，单月销售额同比下降19.2%，降幅均较5月进一步扩大。
　　2.土地成交同比下滑，企业拿地依然谨慎
　　2023年上半年，全国300城住宅用地供求规模同比下降超过30%，创下2010年以来同期最低水平。销售端未见明显起色、企业现金流紧张、市场信心匮乏致使全国土地市场整体表现仍较为低迷。谨慎投资意愿使得房企在投资策略上更聚焦核心城市及优质地块，北京、上海、杭州、合肥等高线城市地价上限成交占比均达到五成以上，而非核心地块则多以底价成交。相较高线城市，三四线城市无论在土地出让面积、成交面积还是土地出让金方面同比降幅均超过三成。
　　3.到位资金降幅扩大，融资规模继续下滑
　　2023年1-6月，房地产开发企业合计到位资金约6.87万亿元，同比下降9.8%，其中国内贷款同比下降11.1%，利用外资同比下降49.1%，自筹资金同比下降23.4%，包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降0.6%。融资规模方面，上半年房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%，各类渠道同比均呈回落态势，尤其是海外债和信托渠道，降幅明显。
　　尽管今年年初监管部门明确了“需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策”四大金融支持房地产的政策方向，央行、银保监会、证监会等相关部门也相继表态，但受行业景气度下降、预期转弱、销售脉冲式恢复、出险房企增多等因素影响，房企资金面紧张的局面并未得到明显改观。
　　4.政策层面基调未变，仍以精准施治为主
　　中央层面，上半年除金融端降准降息、下调LPR和推动房贷利率下限动态调整之外，对地产行业本身更多只是加大对现行制度的优化调整。地方层面则聚焦需求端，继续深化因城施策。据第三方机构统计，上半年117个省市共出具188次房地产相关政策，多地松绑“四限”并下调最低首付比例。然而，由于中央政策基调仍为“防风险、促需求”，再加上4月政治局会议再次重申“房住不炒”，因此地方政策力度终究较为审慎，仍以精准施治为主，政策效果并未完全达到预期。
　　5.社零整体向好，消费潜力持续复苏
　　2023年上半年社会消费品零售总额227,588亿元，同比增长8.2%，随着经济社会全面恢复常态化运行，线下消费逐步实现改善修复。根据赢商网数据，上半年全国典型购物中心累计场均客流同比2019年已实现微增。然而，由于疤痕效应带来的影响，复苏之路任重道远。上半年全国新开业购物中心新增体量同比下降14%，新增数量同比下降24%，略显乏力的供应量反映出行业信心仍待进一步恢复。写字楼方面，在宏观经济恢复基础尚不稳固的情况下，企业对扩大经营的决策仍较为谨慎，加之前期积压的新增供应集中入市，市场竞争日趋加剧。根据第三方调研结构的数据显示，2023年第二季度全国15个重点城市主要商务区写字楼的平均租金环比继续下探。
　　(二)主营业务情况
　　公司是集综合商业地产开发与销售、商业经营及管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。公司紧跟国家发展战略，聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇，以打造高标准的商用综合物业为己任，将满足人民日益增长的对美好生活的需求作为发展动力。
　　公司始终关注商业经营的本质，在夯实基础管理的同时，不断提升运营效率，优化组织结构，以实现稳定高质量的发展，为客户、员工、股东和社会创造更大价值。

　　二、报告期内核心竞争力分析
　　二十大报告提出，要着力扩大内需，增强消费对经济发展的基础性作用。消费既是经济高质量发展和稳增长的重要元素，也是畅通国内大循环的关键环节和重要引擎。作为一家以商业地产开发与销售、商业项目经营与管理为主营业务的上市企业，公司提供的产品与服务与国家把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署关系密切。国家为增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景、促使消费潜力充分释放出来所出台的各项重要举措，均有助于公司发挥在商业地产经营管理方面的优势，实现行稳致远的高质量发展。
　　1、双轮驱动的运营模式
　　公司将继续坚持并优化“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的运营模式，同时加大向商业轻资产业务方向的转型力度，以逐步摆脱对传统地产运营模式的依赖。
　　2、多元的产品阵营
　　公司多元化的产品阵营能契合客户在生活、办公、文娱方面的各种需求。多样化的产品类型，使得公司能因地制宜地选择最合适的产品组合，在项目运营过程中公司将不断注入创新理念、优化用户体验、丰富产品内涵、实现投资价值的最大化。
　　3、丰富的品牌资源
　　凭借与行业内大量优质品牌在多个项目上的合作，公司积累了丰富的品牌资源并与其建立了良好的战略合作关系。与此同时，与品牌方的密切协作也能在公司输出轻资产管理时，为业主方带来品牌赋能，优化投资回报。
　　4、体系化的管理方案
　　依托在商业综合体领域多年的开发运营经验，公司已形成一套涵盖全产业链的体系化管理方案，以更好地降低管理成本，提升运营效率。公司也有能力以此为基础对外输出定制化的管理方案，以满足不同客户的多样化需求。
　　5、携手共创服务生态
　　公司将积极推动商用物业服务生态的构建，继续以空间服务为核心，携手合作伙伴，整合供应链资源，从而为用户提供更完善、丰富、贴心的服务，实现美好生活体验。


　　三、经营情况的讨论与分析
　　(一)报告期内主要经营情况说明：
　　2023年上半年经济社会全面恢复常态化运行，在前期积压的需求得到逐步释放和宏观政策靠前协同发力的共同作用下，三重压力得到缓解，经济增长的势头好于预期。然而正如2023年4月政治局会议中所指出的，当前我国经济运行好转主要是恢复性的，内生动力还不强，需求仍然不足，经济转型升级面临新的阻力，推动高质量发展仍需克服不少困难挑战。
　　具体到房地产市场，随着前期积压的购房需求得到有效释放，保交付工作得到顺利推进，以及房企融资“三支箭”的逐步到位，再叠加各地出台的刺激政策的落地实施，行业各项指标在一季度出现明显回暖。然而，自二季度以来，房地产复苏的动力已明显减弱，尤其是销售端，预期偏弱下居民购房意愿降低，致使销售数据的当月同比显著走弱。
　　尽管公司预见到上半年的市场复苏不会一蹴而就，并在制定全年经营策略时做出了相应部署，但市场波动和预期的转弱，仍给公司各项生产经营活动的恢复带来不少压力和挑战。具体到经营业绩上，尽管上半年努力实现了减亏，但要完全恢复至正常经营状态，仍需要一定时间。
　　1、总体经营业绩
　　2023年上半年，公司实现营业收入22.35亿元，同比下降37.56%，其中房地产销售收入10.37亿元，同比下降62.24%；房地产租赁收入（租金+物管费）7.25亿元，同比增长8.46%。
　　公司实现综合毛利润7.83亿元，同比减少15.07%，净利润-4.09亿元，同比减亏14.10%，归属于上市公司股东净利润-1.90亿元，同比减亏45.60%。报告期末公司剔除预收账款之后的资产负债率为65.54%，有息负债率为70.39%。
　　2、地产开发与销售
　　报告期内，公司累计实现销售签约49亿元，同比增长1%。销售签约面积30万平方米，同比下降9%。公司在杭甬和苏沪城市群的销售签约分别达到了16.6亿元和7.4亿元，占公司上半年销售业绩的近50%。
　　随着流动性压力得到一定程度缓解，公司的新开工进度有所回暖。今年1-6月，公司房地产新开工面积约5.5万平方米，同比增长4%。受益于在保交付工作上的持续推动，公司竣工面积实现了较大幅度增长，上半年累计竣工面积约55.8万平方米，同比增长38%。
　　3、保交付工作
　　公司始终坚持“以产品为核，以用户为先”的理念，针对保交付专项工作，努力打造“压得实、拉得通、穿得透”的网格化管理系统，努力完成交付指标的同时，保证交付品质。报告期内公司总计完成5个项目批次共2,323套房源的交付。公司下半年还有约1.2万套房源待交付，预计全年可实现交付约1.4万套。此外，报告期内公司累计获得纾困专项资金约2.94亿元，部分缓解了公司在推进保交楼工作中所面临的资金压力。
　　4、商业经营与管理
　　受益于线下场景恢复所带来的重启效应，零售消费市场整体呈现复苏回暖态势，但烟火气逐渐回归的背后，各项数据显示居民消费能力和消费意愿还略显不足，民间投资的信心和积极性仍相对欠缺，而表现在线下零售商业市场则具体呈现为以下特征：
　　（1）客流恢复度优于销售。报告期内公司在管商业项目的整体客流同比提升32%，销售额
　　同比提升14%，几乎所有商业项目均呈现客流恢复度优于销售的特点；
　　（2）客单价下滑，服务型消费优于购物型消费。以整体恢复度最好的餐饮行业为例，无论
　　是高端餐饮还是大众连锁，客单价下滑20%-30%已成为普遍事实。而相较服务型消费，零售购物型消费的恢复则略显滞后，服装鞋履等零售品类的单店销售均较疫前下滑一个台阶，不少项目不得不面临餐饮区热火朝天但零售区门口罗雀的窘境；
　　（3）出租率继续承压，租金水平降幅收窄。居民消费意愿不足传导至品牌端，则使得品牌方投资开店的决策更加谨慎，进而导致购物中心的出租率持续承压。调研数据显示，各大主要城市典型购物中心的平均空置率仍维持高位，门店净增率在基准线附近徘徊，租金水平降幅虽有收窄，但仍未触及拐点。以公司在管的商业项目为例，今年上半年整体出租率最终维持在88.2%，租金水平同比下降3.5%。
　　写字楼方面的情况则更加不容乐观。由于宏观经济疲软，各类企业均面临去库存、降成本的巨大压力，降低租赁成本已成为上半年企业退租搬迁的最主要原因。以南京雨花世茂智汇园项目为例，项目入市后出租率迅速攀升并一直稳定在90%以上，但今年上半年不少楼内整层大租户均由于公司战略调整、业务条线优化而搬迁至租赁成本更低的楼宇以降低企业运维成本，致使项目的出租率一路下探至80%左右。公司在管写字楼均位于所处城市的核心区位，受租户降本外迁的影响，今年上半年整体出租率最终维持在77.9%。
　　相较而言，旅游市场的整体复苏则达到市场预期，公司在管的上海世茂精灵之城主题乐园项目，牢牢抓住旅游市场的复苏契机，采取高举高打的经营策略，成效显著。上半年累计实现客流45万人次，同比21年提升34%。此外公司通过与比利时蓝精灵版权方的良好沟通，积极拓展新的合作领域，为后续经营提升奠定基础。
　　5、债务化解
　　尽管今年市场整体有所复苏，但自2022年至今公司销售大幅下滑的局面并未明显好转，上半年实现销售签约49亿，较21年同期下降约70%，销售不振叠加融资渠道受限，使得公司流动性紧张的局面并未得到实质缓解。面对困境，公司始终在坚持“三降一缓两争取”的自救脱困方针，降低成本费用开支、推动资产处置、协调各方筹措资金，同时积极与金融机构和债权人沟通，争取理解和支持。今年年初，公司5笔存续公司债券与持有人就展期议案达成一致意见，此外，年初至今公司已完成合计11.67亿元非公开市场的银行及非银金融机构债务的展期。
　　6、内控调查
　　2023年4月，年审会计师对公司2022年度财务报告出具了保留意见并对公司内部控制出具了否定意见，就年审会计师在出具保留意见审计报告的专项说明中所提到的问题以及内部控制审计报告中所指出的重大缺陷，公司已委任外部中介机构进行独立调查，对所涉问题进行全面核查，后续公司将根据调查结果研究制定具体的解决方案和解决措施，最大限度的保护投资者利益。

　　(二)关于公司未来发展的讨论与分析
　　1.行业格局和发展趋势
　　1)加大宏观调控力度，适应市场变化新形势
　　不同于传统意义上典型经济周期的复苏，本轮经济恢复着眼于宏观层面恢复性增长和微观基础深度修复，过程是“波浪式发展、曲折式前进”。预判下半年在提振市场信心、稳定就业、促进消费方面将回归更积极的支持政策，从而对经济增长起到更为显著的推动作用。在此基础上，房地产政策思路正转向长短兼顾，应对市场供求关系发生重大变化的新形势。需求端，预计高线城市的首套首付比例和贷款利率有望进一步下调；供给端，“地产金融16条”部分政策延期将有助于改善房地产企业融资，稳定市场信心和预期，而城中村改造将有望温和提振投资并激发上下游产业链的活力。整体而言，政策将向着提振市场信心、支持房地产市场健康平稳发展的方向推进。
　　2)“新”城中村改造，“新”发展模式
　　今年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，以城市更新、老旧小区改造、保租房等为基点，政策脉络逐步向鼓励“好房子，好社区，好城区”展开。本次城中村改造在改造对象、土地性质、改造模式、资金来源、安置方式等方面更加强调对民生福祉的关注和对沉淀资产的盘活。预计相关工作仍将以地方政府为主导，积极引入民间资本参与，根据不同群体需求，重塑房地产产业链关系，建立一种可长期发展的新模式。
　　在这个过程中，房企可以参与其中，发挥自身在代建管理、物业服务、康养地产和商业运营方面的经验和优势，以实现从传统地产开发向城市运营新模式的转型。
　　3)消费紧抓性价比路线，把握结构性增长机会
　　今年7月底，国务院办公厅转发国家发改委关于恢复和扩大消费措施的通知，要求坚持有效市场和有为政府更好结合，坚持优化供给和扩大需求更好结合，坚持提质升级和创新发展更好结合。通知从稳定大宗消费、扩大服务消费、扩展新型消费、完善消费设施等七个方面提出了二十条针对性举措。深入分析《二十条措施》的具体内容，公司预计下半年国家将会继续加大在家电家居领域、汽车领域、服务类消费领域和消费基础设施方面的支持力度，进而在促进消费形成内生增长和良性循环方面起到更大作用，尤其在完善消费设施和优化消费环境方面的支持举措，可能将有利于商业项目得到地方政府的大力支持。
　　2.公司发展战略
　　长期来看，受人口结构变化、城镇化进程放缓和居民杠杆约束等多方面因素影响，房地产行业正逐步进入供需结构性调整的新阶段，行业短期发展面临较大的转型压力。然而，鉴于房地产行业对上下游产业拉动和整体经济的带动作用，目前仍将是我国的支柱性产业，并在国家推动产业结构实现转型升级的关键时期起到稳定全局的作用。
　　历经多年政策调控，目前房地产行业正面临投资疲软、需求萎缩、信心不足等诸多问题，而今年7月政治局会议对我国房地产市场供求关系发生重大变化的最新定调，表明中央已高度重视行业发展所面临的诸多问题，而适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱的要求则高瞻远瞩地为行业未来的平稳健康发展指明了方向。随着供给侧出清、总量需求趋于稳定，预计今年下半年房地产行业将迎来新的政策周期，公司将抓住政策调整的重要机遇，努力在新形势下找准发展定位。
　　1)发展目标：公司将继续聚焦自身在商业地产开发运营方面的禀赋及优势，致力于成为能
　　实现可持续发展的商业地产运营商。
　　2)发展主线：公司将始终坚持“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的发展模式，进一步发挥自身在商业管理方面的突出优势，逐步将其升级为驱动未来业务发展的主动轮。
　　3)发展理念：公司深刻意识到在行业格局优化的关键时期，只有扎实做好基础运营、努力
　　做好降本增效、提升发展质量才能抵御行业转型所带来的风险和挑战。
　　4)能力建设：多管齐下，想方设法努力提升公司化解流动性风险的能力。
　　3.经营计划
　　基于政治局会议的最新定调和相关部委的积极表态，公司预计下半年政策层面将从扩大内需、提振信心和防范风险三个角度着手，加大逆周期调节力度，托底经济确保实现全年5%左右的GDP增速目标，其中消费将在拉动经济增长的过程中发挥基础性作用，进而获得政策层面的全方位支持，而房地产作为国民经济的支柱产业，在因城施策的框架下，将出台更多满足居民刚性和改善性住房需求的政策。面对暖风劲吹的下半年，公司将继续鉴定信心、保持定力，努力完成年初制定的各项目标。
　　(1)保交付工作
　　公司对保交付工作始终高度重视，自2022年下半年开始已由核心管理层亲自挂帅成立专项工作小组，随着保交付工作的深入推进，已逐步形成以区域为中心，总部-区域-项目三级纵向支撑，由区域生产运营负责人牵头，工程-成本-用服互相协同的网格化管理体系，严格要求各职能之间横要连得起来、纵要插得下去，以“交得了、交得稳、交得好”为工作目标，务必确保交付工作平稳有序、做细做实。公司全年计划实现1.4万套房源交付，上半年已完成2,300余套房源的交付，下半年将按计划实现多个批次逾千套房源的交付，目前上述项目团队正在紧锣密鼓地推动完成交付前的最后收尾工作。
　　(2)商业经营与管理
　　2023年以来，消费市场虽有恢复，但整体呈现服务型强于零售型、消费水平降级、消费信心略显不足的特点。上半年，公司预见到消费市场的恢复不会一蹴而就，因此采取以价换量的策略期望尽快提升整体出租水平，但实际效果并不理想，主要原因是当全市场都在以价换量时，会形成负反馈效应，期望通过降低租赁条件来提升出租率就像推绳子一般无法发挥成效。
　　有鉴于此，下半年公司将调整相对低效的总量型策略，更加侧重结构性刺激。所谓结构性刺激，具体是指根据项目上半年的经营表现进行分类，针对不同项目的痛点和难点有针对性地实施策略，避免发生价减而量不增的现象：
　　1）对于预算指标完成度较好的稳健型项目，逐步从稳增长过渡到调结构，从以价换量调整为以量提质；
　　2）对于整体定位稳定但仍有一定提升空间的进取型项目，则通过补强团队和总部资源倾斜的方式，有的放矢、对症下药；
　　3）而对于定位方向需要进行重大调整的底线型项目，则以不破不立的决心和勇气，努力打破固有经营思维，跳出低水平重复的怪圈。公司希望，通过上述经营策略的调整，再加上市场环境的持续复苏，目标至今年年底，在管商办项目的整体租赁水平能恢复至2021年年底的状态。对于乐园项目，则继续推进高举高打的策略，尽可能挖掘经营资源，积极开发衍生商品和售卖渠道，努力做出超额收益。
　　(3)轻资产管理
　　截至目前，公司共有13个在管的轻资产项目，其中商业管理类项目9个，管理面积约40万平米，物业管理类项目4个。除此之外公司还有约50个在拓项目，从项目类型来看，标准购物中心的占比约三成，办公和配套商业的占比超过四成。从业主方背景来看，履约能力较强的政府平台和国企背景业主的项目占比超过50%。从跟进阶段来看，其中有约15个项目已推进至商务条件洽商阶段。下半年公司将继续坚持“聚焦优势、化整为零、资源整合”的策略打法，尽快夯实落定在途项目，进一步扩大公司在管轻资产项目的数量和规模。
　　(4)债务化解
　　2023年7月初，央行及国家金融监督管理总局联合发布通知，明确将“地产金融16条”部分政策的适用期限统一延长至2024年底。预计此次延期将在一定程度上打消金融机构顾虑，缓解房企的短期债务压力，对维持地产行业流动性起到积极作用。截至报告期末，公司公开市场债务累计7.8亿元未能按期支付，公司正积极与有关各方商讨包括展期、票据置换等多元化债务化解方案，并计划尽快组织召开持有人会议，保障和维护投资者合法权益。此外，截至6月30日，公司及下属子公司有50.76亿元非公开市场的银行和非银金融机构债务未能按期支付，其中有约22.57亿元的债务已与金融机构达成初步展期方案，将尽快推进落实。
　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
　　四、可能面对的风险
　　(1)从政策底到市场底还需要时间
　　随着7月政治局会议定调，加上央行和住建体系的发声，市场普遍认为房地产市场的政策拐点已经确立，但根据历史经验判断，从政策底到市场底还需要一定时间。2023年7月最新公布的销售数据显示，前百强房企当月销售金额3,810亿元，环比下降36.6%，同比下降37.2%，在去年低基数而今年6月销售同比出现大幅下降的情况下，7月销售的降幅继续扩大。虽然自7月下旬以来，政治局会议、国常会、住建部、一线城市持续积极表态，但市场寻底仍在延续。考虑到从政策发声到落地兑现再到市场反馈需要有一个传导过程，公司预计短期之内会出现政策和市场相互背离的情况，市场底的真正到来还需要时间等待。
　　(2)流动性紧张的局面未得到有效缓解
　　自2021年下半年开始，受政策调控和市场波动的影响，房企资金压力大幅提升。尽管自2022年下半年以来，央行、银保监会等部门相继出台了“地产金融16条”、房企融资“三支箭”等各类政策并多次喊话表态要保持房地产融资合理适度、有效防范化解优质头部房企风险，但从目前的情况来看，政策的实施效果并未完全达到预期。上半年房地产开发企业到位资金中，国内贷款、自筹资金、利用外资等资金来源的累积同比增速均为负值。尽管随着供需两端放松政策的持续推出，房企资金面紧张的局面可能会得到一定喘息，但在销售端未有明显起色而融资渠道仍未完全通畅的情况下，预计房企尤其是民营房企的到位资金仍存在较大压力。
　　(3)政策效力不均衡的风险
　　随着政策刺激力度的加大，房地产市场在历经一年多的整体低迷后，在今年一季度有所回暖，但相较央国企而言，民营房企在此轮周期调整中所遭受的影响和冲击更为严重，而在恢复过程中又略显乏力。根据中指院公布的数据，今年上半年前50强房企中，央国企销售同比增长45.8%，稳健民企增长14.2%，混合所有制企业增长7.7%，出险民企下降36.6%，这主要是由于受去年停断贷事件的影响，消费者在购房时愈发谨慎，更倾向于选择央国企楼盘。而在融资端，据第三方机构的数据显示，今年上半年80家典型房企的融资总量同比下降30%，发债企业中央国企占比高且规模大，仅个别民营房企发债成功且规模相较而言要小得多。销售、融资两端受限使得民营房企的投资拿地能力也受到一定约束，今年上半年民营房企权益拿地金额占比为34.5%，虽较去年同期提高9.6个百分点，但较21年同期53.2%的水平仍有不少差距。作为国民经济的支柱产业，房地产行业的平稳健康发展离不开民营房企的深度参与，而在目前市场弱复苏的背景下，民营房企仍面临着前所未有的困难和挑战，需要政策更大力度的呵护和支持。 收起▲