一、业务概要
　　（一）商业模式
　　一、主营业务及商业模式
　　作为一家长期专注于商业地产开发与销售、商业项目经营与管理的企业，公司深耕行业多年，已建立起成熟运营体系与全链条协同能力。公司始终聚焦商业经营本质，提升运营效率，强化管理质量，持续为客户、员工、投资者与社会创造更大价值。面对行业格局的持续演变，公司积极拓展轻资产业务，对外输出自有品牌与运营能力，将招商、运营、内容策划等经验进行产品化赋能，服务于不同城市、不同类型项目的差异化需求，持续构建商业轻资产领域新竞争力。
　　二、宏观形势与行业分析
　　（一）商业市场简析
　　消费市场呈现弱复苏、结构分化的趋势。根据国家统计局数据，20... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　（一）商业模式
　　一、主营业务及商业模式
　　作为一家长期专注于商业地产开发与销售、商业项目经营与管理的企业，公司深耕行业多年，已建立起成熟运营体系与全链条协同能力。公司始终聚焦商业经营本质，提升运营效率，强化管理质量，持续为客户、员工、投资者与社会创造更大价值。面对行业格局的持续演变，公司积极拓展轻资产业务，对外输出自有品牌与运营能力，将招商、运营、内容策划等经验进行产品化赋能，服务于不同城市、不同类型项目的差异化需求，持续构建商业轻资产领域新竞争力。
　　二、宏观形势与行业分析
　　（一）商业市场简析
　　消费市场呈现弱复苏、结构分化的趋势。根据国家统计局数据，2026年上半年，社会消费品零售总额248,722亿元，同比增长1.3%，社会消费商品和服务零售总额同比增长2.7%。消费结构方面，服务零售额同比增长5.3%，增速继续领先于商品零售额4.2个百分点，文旅消费市场持续活跃。线上零售保持强劲增长，全国网上商品和服务零售额同比增长5.2%，线下实体中便利店、超市保持增长，而百货店、品牌专卖店承压明显。根据行业统计数据，商业地产存量改造成核心供给来源。2026年上半年全国新开业集中式商业项目150个，其中存量改造项目占比约46%，存量与增量形成“四六开”格局。行业已全面进入存量运营阶段，轻资产运营与存量盘活是行业主旋律，一二线城市核心地段优质商业维持稳定，非核心区域经营压力加剧，两极分化格局凸显。根据世邦魏理仕等机构报告数据，写字楼市场供需调整持续，租金承压但降幅收窄。2026年上半年，一线城市甲级写字楼空置率表现分化加剧，北京空置率连续多个季度下降至约17.8%，上海新增供应集中入市推动空置率升至约24.5%。在需求温和回暖与新增供应的双重作用下，大多数市场的平均租金水平延续下行态势，但环比降幅已逐步收窄，行业正从全面调整迈向结构性复苏。
　　（二）地产开发与销售
　　根据国家统计局数据，2026年上半年全国房地产开发投资额为3.81万亿元，同比下降18.0%，其中住宅开发投资额2.93万亿元，同比下降17.8%。全国新建商品房销售面积4.01亿平方米，同比下降11.6%，其中住宅销售面积下降12.4%。新建商品房销售额3.79万亿元，同比下降13.6%，其中住宅销售额下降13.7%。2026年上半年，国家将“稳定房地产市场”纳入统筹发展和安全、筑牢安全屏障整体部署，将房地产风险防控作为重点领域风险治理的重要一环持续强化。宏观政策保持稳定定力，适度宽松的货币、积极的财政政策，为房地产行业化解存量风险、房地产市场稳定提供了有利的支撑。房地产开发端持续收缩、销售端边际改善、库存端基本平稳下降、价格端结构修复、市场端分化加剧，房地产行业仍处于深度调整与结构修复并存的阶段。
　　三、报告期内主要经营情况
　　（一）商业经营与管理
　　1、2026年上半年公司商业经营保持平稳
　　（1）商业项目客流及销售数据向好发展。报告期内公司在管商业项目销售额和客流呈现双增长的趋势，其中，济南世茂广场、昆山世茂广场在销售和客流两项数据上表现较好，区域级商业在销售、客流方面整体表现优于社区型商业。各商业项目聚焦于与商户的协同经营。在外部环境疲软的背景下，与商户共创营销话题、共创引流活动，帮助商户提升曝光度、客流及销售业绩。
　　（2）线下消费业态进一步细分。公司积极探索，以稳定和破立的姿态，重构商业多元空间和复合功能，创造新的商业亮点：①餐饮品牌升级，品类创新：根据主要目标群体分类不同，对公司在管商业项目引进品牌及类别进行个性化区分，并进行有针对性的创新升级；②超市业态打开新格局：在引入知名连锁品牌后，销售表现强劲，尤其在春节期间销售抢眼；③二次元消费异军突起：随着消费者不断年轻化，商业项目也将“二次元”融入到差异化场景建设中，创新升级、多元玩法，打造文娱出游一站式目的地，以蓬勃的生命力吸引年轻消费者，释放商业活力。
　　（3）出租率稳中有进。商业市场供给过剩，也伴随消费降级趋势，商业经营转向聚焦主题化内容、创造情感价值，打造消费场景。办公市场“以价换量”态势延续，全国主要城市甲级写字楼租金水平延续下行但降幅逐步收窄。在此大背景下，公司经营层面保持着灵活且积极的策略，在多个项目引入大店或城市首店，办公项目紧抓大面积客户，实现快速去化。截至2026年6月末，公司在管商业项目整体出租率92%，较上年同期提升三个百分点；写字楼整体出租率71%，较上年同期提升一个百分点。商业出租率逆势提升，写字楼在市场承压背景下维持稳定。
　　2、公司在管文娱项目通过游乐内容的更新、线上抖音营销、加大媒体投放宣传及异业合作，不断焕发经营活力，实现多渠道增收。其中上海世茂精灵之城主题乐园室外部分经营焕新后客流及经营数据有所提升。但文娱板块整体仍面临业绩压力，下半年将继续推进高举高打策略，深化品牌标签与异业合作拓展，积极开发多元化衍生商品并拓宽售卖渠道，努力创造超额收益。
　　3、当下商业竞争日益激烈，除聚焦自有项目经营能力提升外，公司也积极转向轻资产经营布局。通过输出成熟的品牌体系与运营管理经验，为业主提供全流程服务，实现管理费及收益分成。公司依托
　　资源优势、成熟产品线、专业团队及精细化运营保障轻资产项目的高效输出，同时结合酒店、文旅资源，在经营端进行业态融合与创新。2026年上半年，公司签约滨州博兴融创大厦、浙江海宁金钻商业广场、四川仁禾购物广场、上海七宝商城、徐州新沂汉锦城、山西运城梧桐奥莱等多个轻资产项目，服务涵盖研策、招商、筹开、运营管理及品牌授权等多个环节，其中，浙江海宁金钻商业广场与四川仁禾购物广场已分别更名为海宁金钻世茂广场、中铁世茂广场。公司成熟的商业运营体系逐步导入各项目，辐射圈进一步扩展至江苏、浙江、四川、山东等地。
　　（二）地产开发与销售
　　报告期内，公司累计实现销售签约7.2亿元，同比降幅74.56%。销售签约面积3.99万平方米，同比降幅77.2%。2026年上半年，公司以存量开发销售为主，暂无新增供货。上半年实现交付套数440套，交付面积约8.75万平方米（含商业）。
　　（三）保交付工作
　　过往五年，“保交付”始终是公司各项业务工作的核心重点。公司始终坚持“以产品为核，以用户为先”的理念，针对保交付专项工作，努力打造“压得实、拉得通、穿得透”的网格化管理系统，努力完成交付指标的同时，保证交付品质，为客户创造更多价值。2026年上半年，杭州蒋村、南昌水城2个项目(2个批次)实现交付440套，实现交付建筑面积约8.75万平方米。
　　在当地政府支持下，项目积极主动推进工程建设，淄博CBD、济南长清东王、南昌水城、长沙远大路等4个项目（2487套｜14.05万平方米）的交付工作正有序推进。
　　四、核心竞争力分析
　　（一）双轮驱动的运营模式
　　“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的运营模式是公司运营模式的最大优势，涵盖办公、酒店、文旅、零售等业态，形成生态闭环，提升资产价值。同时，公司积极向轻资产业务方向拓展，加快布局轻资产赛道，通过管理模式输出，扩大市场份额，持续提升经营能力，降低重资产风险。
　　（二）多元的产品阵营
　　公司产品线丰富，包括世茂广场、世茂大厦、世茂52+、世茂智汇园等。多元化的产品阵营能契合客户在生活、办公、文娱方面的各种需求。公司契合消费者需求与行业发展特点，不断注入创新理念、优化用户体验、丰富产品内涵。
　　（三）丰富的品牌资源
　　截至报告期末，世茂商业战略品牌总计超70余个，总对总层面的战略沟通保持通畅。与多个全球知名品牌建立长期合作关系，充分的品牌势能有力的保障项目经营收益。同时，通过内外部资源的密切协作助力轻资产拓展，为业主方带来品牌赋能，优化投资回报。
　　（四）规模化布局
　　公司聚焦一、二线城市及核心都市圈（如长三角、大湾区），持有较多的优质商业资产（如购物中心、写字楼、酒店等），具有规模效应，具备穿越周期的抗风险能力。
　　（五）体系化的管理方案
　　公司积累了多年在商业综合体领域多年的开发运营经验，内部管理中形成一套涵盖全产业链的体系化管理方案，以更好地降低管理成本，提升运营效率。
　　五、关于公司未来发展的讨论与分析
　　公司坚定多元业务布局与协同发展，2026年上半年公司继续推动多元化业务布局，并通过内部资源整合与业务协同，促进经营转化。同时，公司积极拓展轻资产业务，体系化输出招商、运营及内容打造能力，从区域深耕到跨区域拓展，赋能不同城市、不同类型项目，构筑商业轻资产新竞争力。
　　（一）商业经营与管理
　　展望2026年下半年，中央层面预计将继续聚焦于巩固稳增长基础、扩大内需与促进消费恢复，加强政策协调与落实中长期战略。公司在下半年将聚焦三大方向：
　　一是在管项目提质增效，坚持多措并举，一楼一策、一户一策的方针，始终将提升出租率和降低空置面积作为优先工作，加强与商户的协同经营，全力提振商户信心。
　　二是办公项目在“以价换量”的市场态势下，合理条件下快速决策、应签尽签，各项目结合所在城市市场特点制定差异化租赁策略，抢占市场份额。
　　三是轻资产业务加速拓展与落地。下半年，公司将推进已签约项目落地，持续聚焦不同城市的客群结构、竞争环境和项目条件，通过更系统的运营赋能，从区域深耕到跨区域拓展，轻重协同、守正开新，加快轻资产项目拓展与落地。
　　（二）地产开发与销售
　　2026年上半年，国家为稳定房地产市场，实施好一揽子化债方案，同时适度宽松的货币、积极的财政政策，辅以土地供应调整、贷款利率下调、收储闲置土地和存量商品房等延续性政策，为稳定房地产市场提供了有利的政策环境。在此背景下，2026年公司继续践行“好房子、好产品、好服务”的开发理念，立足公司现有资源规划发展方向、围绕好房子标准重塑产品竞争力，整合资源全面做好品质交付工作，推动多元业务系统发展，积极探索房地产业务发展新模式。
　　1、盘活存量资源，稳定资产价值：2026年上半年进一步盘活存量土地资源，集中资源推动优质土储资源的复工复产。结合项目当地房地产开发政策，通过调规、产品适配研发等多种方式，将项目开发
　　价值最大化。对于现房和准现房项目，通过归家动线优化、景观与绿化提升等客户敏感点和需求敏感点的提升，进行专项价值挖掘和提升，稳定资产价值，助力销售去化。2026年公司将加大力度，积极推动深圳、重庆、青岛、济南等重点城市的优质资产进行盘活。
　　2、重塑自身竞争力，提升生产增加值：在产品力方面，精细化产品定位，分类打造项目产品竞争力。围绕好房子“安全、舒适、绿色、智慧”四项基本标准，通过业态协同、场景营造、产品创新和持续价值挖掘，提升项目产品竞争力。在成本力方面，通过供应链重塑、供应链合伙制等措施，进一步整合和稳定供应链资源。对标市场与行业，优化供应链成本结构，提升自身成本力。在服务力方面，多方法提升售后维保，解决交付遗留问题。日常服务中，通过硬件场景改造与软性人文服务如“金牌管家”、“社团运营”、一老一小关怀等一系列专项行动，持续提升服务口碑与品牌美誉度，为客户提供更多服务溢价。
　　3、全面践行品质交付，提升客户满意度：公司对保交付工作始终高度重视，把保交楼设置为第一工作目标、管理红线，确保全公司所有人员凝聚保交楼共识、统一目标与行动。后续公司也将进一步强化工程过程管理，全面践行品质交付，加大交付后维保工作，解决遗留问题，提升客户满意度。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　债务风险
　　受宏观经济环境、行业环境、融资环境影响，公司销售下滑的形势尚未扭转，融资渠道收窄、受限的局面也未有效改观，公司仍面临流动紧张的问题。截至报告期末，公司及子公司公开市场债务、非公开市场债务累计157.29亿元本金未能按期支付，存续的公司信用类债券中，公司债出现未能按期偿付本息事件，非金融企业债务融资工具已到期逾期。面对困境，公司始终坚持“三降一缓两争取”的自救脱困方针，持续与金融机构和债权人沟通协商，努力通过展期还款、资产抵债、资产处置等方式积极推动债务化解。
　　或有事项
　　公司已于前期披露与融资及担保相关的或有事项，上述事项于资产负债表日本金余额74.40亿元，其中已依规履行相关审议程序的本金金额10.73亿元。根据公司在这些事项中实际承担的责任，评估实际可能的赔偿支出，根据诉讼情况按未偿还本金计提预计负债58.65亿元。
　　净资产为负
　　本公司截止资产负债表日，合并报表股东权益合计为-171.68亿，其中归属于母公司股东权益合计-156.12亿。上述情况存在可能导致对公司持续经营能力产生重大不确定性。公司将积极推进存货去化，盘活存量资源，提升产品品质；强化工程过程管控，从保交付全面转向品质交付；加大销售推广力度，加快资金回款速度，争取更多的销售回款；优化公司资产负债结构，梳理、推动非核心资产处置优化工作。同时，公司加快轻资产运营布局，通过品牌输出与管理输出拓展外部项目，优化公司收入结构，改善公司流动性与财务状况。
　　本期重大风险是否发生重大变化
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　一、主营业务及商业模式
　　作为一家以商业项目经营与管理、商业地产开发与销售为主营业务的企业，公司深耕商业地产领域多年。公司拥有一支成熟专业、经验丰富的商业运营管理团队，以稳健务实的作风、坚定清晰的方向，坚守初心、笃行实干，致力于让商业回归生活本源，为城市的大生活注入活力与能量，让商业成为连接人心、提升生活品质的桥梁。在坚守商业运营核心、夯实管理根基的同时，公司持续提升运营效能，优化组织架构，强化全链条高效协同，持续为客户、员工、投资者与社会创造更大价值。
　　二、宏观形势与行业分析
　　（一）商业市场简析
　　消费市场呈现稳健复苏，... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　(一)商业模式与经营计划实现情况
　　一、主营业务及商业模式
　　作为一家以商业项目经营与管理、商业地产开发与销售为主营业务的企业，公司深耕商业地产领域多年。公司拥有一支成熟专业、经验丰富的商业运营管理团队，以稳健务实的作风、坚定清晰的方向，坚守初心、笃行实干，致力于让商业回归生活本源，为城市的大生活注入活力与能量，让商业成为连接人心、提升生活品质的桥梁。在坚守商业运营核心、夯实管理根基的同时，公司持续提升运营效能，优化组织架构，强化全链条高效协同，持续为客户、员工、投资者与社会创造更大价值。
　　二、宏观形势与行业分析
　　（一）商业市场简析
　　消费市场呈现稳健复苏，结构分化的趋势。其中社会消费品零售总额保持平稳恢复态势。消费结构方面，服务消费增速继续领先于商品零售。线上零售保持强劲增长，线下实体仍将面临增长压力。
　　商业地产供应放缓，存量改造成重点。2025年全国新开业集中式商业项目总数较2024年下降。存量商业体的改造升级已经成为市场重要的供应来源,轻资产运营与存量盘活是行业主旋律。
　　写字楼市场供需调整持续，租金承压。主要城市，尤其是一线及新一线城市，写字楼空置率预计全年仍将处于较高水平。在需求放缓与存量去化的双重压力下，大多数市场的平均租金水平预计呈现小幅下行态势。
　　（二）地产开发与销售
　　根据国家统计局数据，2025年全国房地产开发投资额为8.28万亿元，同比下降17.2%，其中，住宅开发投资额6.35万亿，同比下降16.3%。全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0%。2025年，在“推动止跌回稳”为主基调的持续调控下，各地政府合理控制新增房地产用地供应，因城施策调减限制性政策，持续用力稳楼市，房地产行业整体处于筑底修复阶段。随着2026年政府工作报告中从“止跌回稳”到“着力稳定”的宏观政策转变，以及保交付压力逐渐卸下，房地产行业正逐步朝着稳定健康的方向发展，房地产企业以及家庭个人的资产负债表，有望得以修复。
　　三、报告期内主要经营情况
　　（一）商业经营与管理
　　1、2025年公司商业经营保持平稳
　　（1）商业项目客流数据向好发展。报告期内公司在管商业项目客流同比增长3%，区域级商业在销售、客流方面表现优于社区型商业。各商业项目聚焦于与商户的协同经营。在外部环境疲软的背景下，与商户共创营销话题、共创引流活动，帮助商户提升曝光度、客流及销售业绩。
　　（2）线下消费业态进一步细分。公司积极探索，以稳定和破立的姿态，重构商业多元空间和复合功能，创造新的商业亮点：
　　①餐饮品牌升级，品类创新：根据主要目标群体分类不同，对公司在管商业项目引进品牌及类别进行个性化区分，并进行有针对性的创新升级；
　　②超市业态打开新格局：在引入知名连锁品牌后，销售表现强劲，尤其在春节期间销售抢眼；
　　③二次元消费异军突起：随着消费者不断年轻化，商业项目也将“二次元”融入到差异化场景建设中，创新升级、多元玩法，打造文娱出游一站式目的地，以蓬勃的生命力吸引年轻消费者，释放商业活力。
　　（3）出租率稳中有进。商业市场供给过剩，也伴随消费降级趋势，商业经营转向聚焦主题化内容、创造情感价值，打造消费场景。办公市场“以价换量”愈演愈烈，全国主要城市甲级写字楼租金水平仍在下滑。在此大背景下，公司经营层面保持着灵活且积极的策略，在多个项目引入大店或城市首店，办公项目紧抓大面积客户，实现快速去化。截至2025年12月末，公司在管商业项目整体出租率90%，写字楼整体出租率73%，两项数据均较年初小幅提升。
　　2、公司在管文娱项目通过游乐内容的更新、线上抖音营销、加大媒体投放宣传及异业合作，不断焕发经营活力，实现多渠道增收。其中上海世茂精灵之城主题乐园室外部分先后完成了悬崖蹦极、飞拉达、大摆荡等游乐内容的更新、云上厦门也完成了高空探险等游乐内容的更新，经营焕新后客流及经营数据有所提升。
　　3、当下商业竞争日益激烈，除聚焦自有项目经营能力提升外，公司也积极转向轻资产经营布局。通过输出成熟的品牌体系与运营管理经验，为业主提供全流程服务，实现管理费及收益分成。公司依托资源优势、成熟产品线、专业团队及精细化运营保障轻资产项目的高效输出，同时结合酒店、文旅资源，在经营端进行业态融合与创新。截止2025年12月末，公司已先后在厦门、济南、衡水等城市布局轻资产项目。
　　（二）地产开发与销售
　　报告期内，公司累计实现销售签约31.6亿元，同比降幅64.41%。销售签约面积20.1万平方米，同比降幅66.83%。
　　随着市场形势的持续变化，公司调整经营策略，扎实推进有质量的供货和有品质的交付工作。2025年全年，公司房地产新供面积约12.18万平，预估货值12.87亿。全年实现交付套数3815套，交付面积约59.01万平方米(含商业)。
　　（三）保交付工作
　　过往四年，“保交付”始终是公司各项业务工作的核心重点。公司始终坚持“以产品为核，以用户为先”的理念，针对保交付专项工作，努力打造“压得实、拉得通、穿得透”的网格化管理系统，努力完成交付指标的同时，保证交付品质，为客户创造更多价值。2025年全年，杭州蒋村、杭州笕桥、南昌水城、荆门龙山、石狮世茂新城、厦门集美6个项目(10个批次)实现交付3815套，实现交付建筑面积约59.01万平方米。
　　在当地政府支持下，项目积极主动推进工程建设，南昌水城、杭州蒋村、长沙远大路、永泰葛岭、重庆中心等6个项目/8个批次（3221套｜46.49万平方米）的交付工作正有序推进。
　　四、核心竞争力分析
　　（一）双轮驱动的运营模式
　　“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的运营模式是公司运营模式的最大优势，涵盖办公、酒店、文旅、零售等业态，形成生态闭环，提升资产价值。同时，公司积极向轻资产业务方向拓展，加快布局轻资产赛道，通过管理模式输出，扩大市场份额，持续提升经营能力，降低重资产风险。
　　（二）多元的产品阵营
　　公司产品线丰富，包括世茂广场、世茂大厦、世茂52+、世茂智汇园等。多元化的产品阵营能契合客户在生活、办公、文娱方面的各种需求。公司契合消费者需求与行业发展特点，不断注入创新理念、优化用户体验、丰富产品内涵。
　　（三）丰富的品牌资源
　　截至报告期末，世茂商业战略品牌总计超70余个，总对总层面的战略沟通保持通畅。与多个全球知名品牌建立长期合作关系，充分的品牌势能有力的保障项目经营收益。同时，通过内外部资源的密切协作助力轻资产拓展，为业主方带来品牌赋能，优化投资回报。
　　（四）规模化布局
　　公司聚焦一、二线城市及核心都市圈（如长三角、大湾区），持有较多的优质商业资产（如购物中心、写字楼、酒店等），具有规模效应，具备穿越周期的抗风险能力。
　　（五）体系化的管理方案
　　公司积累了多年在商业综合体领域多年的开发运营经验，内部管理中形成一套涵盖全产业链的体系化管理方案，以更好地降低管理成本，提升运营效率。
　　五、关于公司未来发展的讨论与分析
　　公司坚定多元业务布局与协同发展，2025年公司将进一步推动多元化业务布局，并通过内部资源整合、业务协同、资源互通互享，形成合力，促进经营转化。
　　（一）商业经营与管理
　　展望2026年，中央层面将继续举行重要会议分析经济形势和部署工作，预计将聚焦于巩固稳增长基础、加强政策协调与落实中长期战略。在商业经营与管理方面，2026年需要继续抓住政策导向带来的机遇，坚持多措并举、一楼一策、一户一策的方针，始终将提升出租率和降低空置面积作为优先工作，加强与商户的协同经营，全力提振商户信心。商业经营坚持在“稳”与“进”之间取得平衡，通过精细化运营和深度商户协同，将宏观政策机遇转化为具体业绩增长。对于乐园项目，将继续推进高举高打的策略，把握各类营销与节庆节点，深度挖掘经营资源，强化品牌标签与异业合作拓展，积极开发多元化衍生商品并拓宽售卖渠道，努力创造超额收益。
　　（二）地产开发与销售
　　2025年全年，房地产刺激政策主要以土地供应调整、贷款利率下调、收储闲置土地和存量商品房等延续性政策为主。好房子标准的颁布与实施，叠加部分城市出台的以旧换新购房补贴、房票政策、优化多子女家庭的购房政策等，刺激改善置换需求的进一步释放。人口的流动、产业效应使得房地产市场在不同城市间、城市板块内部的分化加剧。在此背景下，2025年公司践行“好房子、好产品、好服务”的开发理念，在国家整体房地产“止跌回稳”的政策指导下，立足公司现有资源规划发展方向、围绕好房子标准重塑产品竞争力，整合资源全面做好品质交付工作，推动多元业务系统发展，积极探索房地产业务发展新模式。
　　1、盘活存量资源，稳定资产价值：2025年公司进一步盘活存量土地资源，集中各方资源推动优质土储资源的复工复产。结合项目当地房地产开发政策，通过调规、产品适配研发等多种方式，将项目开发价值最大化。对于现房和准现房项目，通过归家动线优化、景观与绿化提升等客户敏感点和需求敏感点的提升，进行专项价值挖掘和提升，稳定资产价值，助力销售去化。2026年公司将加大力度，积极推动深圳、重庆、青岛、济南等重点城市的优质资产进行盘活。
　　2、重塑自身竞争力，提升生产增加值：在产品力方面，精细化产品定位，分类打造项目产品竞争力。围绕好房子“安全、舒适、绿色、智慧”四项基本标准，通过业态协同、场景营造、产品创新和持续价
　　值挖掘，提升项目产品竞争力。在成本力方面，通过供应链重塑、供应链合伙制等措施，进一步整合和稳定供应链资源。对标市场与行业，优化供应链成本结构，提升自身成本力。在服务力方面，多方法提升售后维保，解决交付遗留问题。日常服务中，通过硬件场景改造与软性人文服务如“金牌管家”、“社团运营”、一老一小关怀等一系列专项行动，持续提升服务口碑与品牌美誉度，为客户提供更多服务溢价。
　　3、全面践行品质交付，提升客户满意度：公司对保交付工作始终高度重视，把保交楼设置为第一工作目标、管理红线，确保全公司所有人员凝聚保交楼共识、统一目标与行动。后续公司也将进一步强化工程过程管理，全面践行品质交付，加大交付后维保工作，解决遗留问题，提升客户满意度。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　债务风险
　　受宏观经济环境、行业环境、融资环境影响，公司销售下滑的形势尚未扭转，融资渠道收窄、受限的局面也未有效改观，公司仍面临流动紧张的问题。截至报告期末，公司及子公司公开市场债务、非公开市场债务累计158.30亿元本金未能按期支付，存续的公司信用类债券中，公司债出现未能按期偿付本息事件，非金融企业债务融资工具已到期逾期。面对困境，公司始终坚持“三降一缓两争取”的自救脱困方针，持续与金融机构和债权人沟通协商，努力通过展期还款、资产抵债、资产处置等方式积极推动债务化解。
　　或有事项
　　截至报告期末，公司存在与融资及担保相关的或有事项，其本金余额74.40亿元，其中已依规履行相关审议程序的本金金额10.73亿元。根据公司在这些事项中实际承担的责任，评估实际可能的赔偿支出，公司对或有事项已计提预计负债67.87亿元（含借款利息及违约金）。
　　净资产为负
　　截止报告期末，公司合并报表股东权益合计为-165.83亿元，其中归属于母公司股东权益合计-151.63亿元。上述情况存在可能导致对公司持续经营能力产生重大不确定性。公司将积极推进存货去化，盘活存量资源，提升产品品质；强化工程过程管控，从保交付全面转向品质交付；加大销售推广力度，加快资金回款速度，争取更多的销售回款；优化公司资产负债结构，梳理、推动非核心资产处置优化工作，改善公司流动性与财务状况。
　　本期重大风险是否发生重大变化：
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲

　　一、业务概要
　　（一）商业模式
　　一、主营业务及商业模式
　　作为一家以商业项目经营与管理、商业地产开发与销售为主营业务的企业，公司深耕商业地产领域多年。公司拥有一支成熟优秀的商业运营管理团队，以稳健而坚定的步伐，坚守信念，付诸行动，致力让商业真正回归生活本质，为城市的大生活注入活力与能量，让商业成为连接人心、提升生活品质的桥梁。
　　在始终关注商业经营的本质，夯实管理基础的同时，公司不断提升运营效率，优化组织结构，确保每一环节都高效协同，力争为客户、员工、投资者及社会创造更大价值。
　　二、宏观形势与行业分析
　　（一）商业市场简析
　　国家统计局公布的数据显示，2025年上半年社会... 查看全部▼

　　一、业务概要
　　（一）商业模式
　　一、主营业务及商业模式
　　作为一家以商业项目经营与管理、商业地产开发与销售为主营业务的企业，公司深耕商业地产领域多年。公司拥有一支成熟优秀的商业运营管理团队，以稳健而坚定的步伐，坚守信念，付诸行动，致力让商业真正回归生活本质，为城市的大生活注入活力与能量，让商业成为连接人心、提升生活品质的桥梁。
　　在始终关注商业经营的本质，夯实管理基础的同时，公司不断提升运营效率，优化组织结构，确保每一环节都高效协同，力争为客户、员工、投资者及社会创造更大价值。
　　二、宏观形势与行业分析
　　（一）商业市场简析
　　国家统计局公布的数据显示，2025年上半年社会消费品零售总额累计同比增长5.0%。分消费类型来看，商品零售额同比增长5.1%，服务零售额同比增长5.3%，餐饮收入同比增长4.3%。线上零售同比增长8.5%，增速强劲。线下实体方面，便利店、超市表现突出，增速分别为7.5%和5.4%。但百货店、品牌专卖店增速较低。商业和办公层面表现，新开业项目减少、企业租赁需求放缓趋势仍未改变。
　　据赢商网大数据，2025年上半年全国新开业集中式商业项目（含购物中心、独立百货）超过100余个，新增商业体量约900万㎡。同比2024年上半年，新开项目数量下降。新开业项目中，存量改造项目占比约30%。
　　写字楼层面，2025年上半年全国写字楼市场整体呈现区域分化、供需调整的特征。一方面以北京、上海、深圳为代表的市场，新增供应量均较同期收缩，另一方面一线城市、新一线城市空置率普遍承压,代表市场的租金水平也持续下行。
　　（二）地产开发与销售
　　根据国家统计局数据，2025年1-6月，全国房地产开发投资额为4.67万亿元，同比下降11.2%，其中，住宅开发投资额同比下降10.4%。全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额4.42万亿元，同比下降5.5%，其中住宅销售额下降5.2%。
　　2025年上半年，房地产市场在政策的持续调控下，正逐步朝着稳定健康的方向发展。二季度以来政策面推进速度明显加快，预计下半年房地产市场有望加快实现供求关系新的动态平衡，行业也将朝着高质量发展的方向迈进。
　　三、报告期内主要经营情况
　　（一）商业经营与管理
　　1、2025年上半年公司商业经营保持平稳
　　（1）商业项目客流、销售数据向好发展。报告期内公司在管商业项目客流同比增长5%，累计销售额较去年同期下跌1%，销售下跌幅度收窄。区域级商业在销售、客流方面表现优于社区型商业。各商业项目聚焦于与商户的协同经营。在外部环境疲软的背景下，与商户共创营销话题、共创引流活动，帮助商户提升曝光度、客流及销售业绩。
　　（2）线下消费业态进一步细分。公司积极探索，以稳定和破立的姿态，重构商业多元空间和复合功能，创造新的商业亮点：
　　①餐饮品牌升级，品类创新：根据主要目标群体分类不同，对公司在管商业项目引进品牌及类别进行个性化区分，并进行有针对性的创新升级；
　　②超市业态打开新格局：在引入知名连锁品牌后，销售表现强劲，尤其在春节期间销售抢眼；
　　③二次元消费异军突起：随着消费者不断年轻化，商业项目也将“二次元”融入到差异化场景建设中，创新升级、多元玩法，打造文娱出游一站式目的地，以蓬勃的生命力吸引年轻消费者，释放商业活力。
　　（3）出租率依然承压。受宏观经济影响，商业大多数品牌方均不同程度缩减开店指标，谨慎开店、办公租户更是受到降本影响，减少租赁需求，并对租赁成本保持高度敏感。受上述影响，商办项目出租率持续承压。截至2025年6月末，公司在管商业项目整体出租率接近90%，较年初出租率小幅提升。写字楼整体出租率70%，与年初出租率水平持平。公司在管写字楼位于所处城市的核心区位，上半年通过灵活租赁策略、强化租户关系等多种方式，力保出租率稳定，没有进一步下滑。
　　2、公司在管文娱项目通过游乐内容的更新、线上抖音营销、加大媒体投放宣传及异业合作，不断焕发经营活力，实现多渠道增收。其中上海世茂精灵之城主题乐园室外部分先后完成了悬崖秋千、模拟降落伞等游乐内容的更新、室内蓝精灵乐园先后完成了森林攀岩、高空探险等游乐内容的更新，经营焕新后客流及经营数据表现优异。
　　3、当下商业竞争日益激烈，除聚焦自有项目经营能力提升外，公司也积极转向轻资产经营布局。通过输出成熟的品牌体系与运营管理经验，为业主提供全流程服务，实现管理费及收益分成。公司依托资源优势、成熟产品线、专业团队及精细化运营保障轻资产项目的高效输出，同时结合酒店、文旅资源，在经营端进行业态融合与创新。截止目前公司已先后在厦门、湘潭、济南等城市布局轻资产项目。
　　（二）地产开发与销售
　　报告期内，公司累计实现销售签约28.3亿元，同比降幅37.5%。销售签约面积17.5万平方米，同比降
　　幅38.4%。公司在广深和江浙沪城市群的销售签约分别达到了8.8亿元和10.6亿元，占公司全年销售业绩的68.5%。
　　随着公司攻守转换的经营策略，公司的新供进度大幅提升。2025年上半年，公司房地产新供面积约10.6万平方米，供货货值超12.36亿。随着保交付工作持续有效推进，上半年累计交付套数1990套，竣工面积约25.86万平方米。
　　（三）保交付工作
　　过往四年，“保交付”始终是公司各项业务工作的核心重点。公司始终坚持“以产品为核，以用户为先”的理念，针对保交付专项工作，努力打造“压得实、拉得通、穿得透”的网格化管理系统，努力完成交付指标的同时，保证交付品质，为客户提供更多价值。2025年上半年，杭州蒋村、杭州笕桥、南昌水城、荆门龙山4个项目(5个批次)实现交付1990套，实现交付建筑面积约25.86万平方米。
　　四、核心竞争力分析
　　（一）双轮驱动的运营模式
　　“地产开发与销售+商业经营与管理”双轮驱动的运营模式是公司运营模式的最大优势，涵盖办公、酒店、文旅、零售等业态，形成生态闭环，提升资产价值。同时，公司积极向轻资产业务方向拓展，加快布局轻资产赛道，通过管理模式输出，扩大市场份额，持续提升经营能力，降低重资产风险。
　　（二）多元的产品阵营
　　公司产品线丰富，包括世茂广场、世茂大厦、世茂52+、世茂智汇园等。多元化的产品阵营能契合客户在生活、办公、文娱方面的各种需求。公司契合消费者需求与行业发展特点，不断注入创新理念、优化用户体验、丰富产品内涵。
　　（三）丰富的品牌资源
　　截至报告期末，世茂商业战略品牌总计70余个，总对总层面的战略沟通保持通畅。与多个全球知名品牌建立长期合作关系，充分的品牌势能有力的保障项目经营收益。同时，通过内外部资源的密切协作助力轻资产拓展，为业主方带来品牌赋能，优化投资回报。
　　（四）规模化布局
　　公司聚焦一、二线城市及核心都市圈（如长三角、大湾区），持有较多的优质商业资产（如购物中心、写字楼、酒店等），具有规模效应，具备穿越周期的抗风险能力。
　　（五）体系化的管理方案
　　公司积累了多年在商业综合体领域多年的开发运营经验，内部管理中形成一套涵盖全产业链的体系化管理方案，以更好地降低管理成本，提升运营效率。
　　五、关于公司未来发展的讨论与分析
　　（一）商业经营与管理
　　2025年上半年，中央层面举行了多次重要会议分析经济形势和部署工作，聚焦于稳增长、政策协调和中长期战略。其中中共中央政治局会议（2025年4月）强调坚持稳中求进的总基调，实施更加积极有为的财政政策和适度宽松的货币政策。将重点任务部署在扩大内需，包括提高中低收入群体收入，大力发展服务消费，清理消费领域限制性措施以及设立服务消费与养老再贷款等举措。
　　在商业经营与管理方面，2025年下半年仍然要抓住政策导向良机，多措并举、一楼一策、一户一策，继续把提升出租率和降低空置面积摆在优先位置，协同商户经营，提振商户信心。经营管理层面还是围绕以“现金流”为核心的指导原则，狠抓收缴、脱虚就实、量入为出。对于乐园项目，则继续推进高举高打的策略，抓住各类节点，尽可能挖掘经营资源，强化标签异业拓展，积极开发衍生商品和售卖渠道，努力做出超额收益。
　　（二）地产开发与销售
　　2024年以来，国家和地区政府从住建、财政、税务、金融和土地等多方面政策协同发力，有力促进房地产止跌回稳。2025年上半年，房地产刺激政策主要以土地供应调整、贷款利率下调、收储闲置土地和存量商品房等延续性政策为主，暂未出现更大规模的刺激政策。经过三年的下行周期，房地产刺激政策产生的边际效应递减。好房子标准的颁布与实施，叠加部分城市出台的以旧换新购房补贴、房票政策、优化多子女家庭的购房政策等，刺激改善置换需求的进一步释放。人口的流动、产业效应使得房地产市场在不同城市间、城市板块内部的分化加剧。在此背景下，2025年公司践行“好房子、好产品、好服务”的开发理念，在国家整体房地产“止跌回稳”的政策指导下，立足公司现有资源规划发展方向、围绕好房子标准重塑产品竞争力，整合资源全面做好品质交付工作，推动多元业务系统发展，积极探索房地产业务发展新模式。
　　1、盘活存量资源，稳定资产价值：2025年上半年公司进一步盘活存量土地资源，集中各方资源推动优质土储资源的复工复产。对于现房和准现房项目，做好客户敏感点和需求敏感点的提升，进行专项价值挖掘和提升，稳定资产价值，助力销售去化。
　　2、重塑自身竞争力，提升生产增加值：在产品力方面，精细化产品定位，分类打造项目产品竞争力。围绕好房子“安全、舒适、绿色、智慧”四项基本标准，通过业态协同、场景营造、产品创新和持续的价值挖掘，提升项目产品竞争力，为客户创造更多价值。在成本力方面，通过供应链重塑、供应链合伙制等措施，进一步整合供应链资源。同时，对标市场与行业，优化供应链成本结构，提升自身成本力和生产增加值。在服务力方面，多方法提升售后维保，解决交付遗留问题。日常服务中，通过“金牌管家”。
　　“社团运营”等多种专项行动，持续提升服务口碑与品牌美誉度，为客户提供更多服务溢价。
　　3、从保交付全面转向品质交付：公司对保交付工作始终高度重视，把保交楼设置为第一工作目标、管理红线，围绕保交楼目标设置了严格的制度，确保全公司所有人员凝聚保交楼共识、统一目标与行动。2025年计划实现0.49万套房源交付，实现交付面积68.85万平方米，截止上半年共实现1990套住宅交付，交付面积25.86万平方米。公司将加大资源投入，稳步推进下半年交付工作，确保交付目标100%达成。同时，进一步强化工程过程管理，从保交付全面转向品质交付，加大交付后维保工作，解决遗留问题，提升客户满意度。
　　4、坚定多元业务布局与协同发展：2025年公司将进一步推动多元化业务布局，并通过内部资源整合、业务协同、资源互通互享，形成合力，促进经营转化。

　　二、公司面临的重大风险分析
　　债务风险
　　受宏观经济环境、行业环境、融资环境影响，公司销售下滑的形势尚未扭转，融资渠道收窄、受限的局面也未有效改观，公司仍面临流动紧张的问题。截至报告期末，公司及子公司公开市场债务、非公开市场债务累计176.38亿元本金未能按期支付，存续的公司信用类债券中，公司债出现未能按期偿付本息事件，非金融企业债务融资工具已到期逾期。面对困境，公司始终坚持“三降一缓两争取”的自救脱困方针，持续与金融机构和债权人沟通协商，努力通过展期还款、资产抵债、资产处置等方式积极推动债务化解。
　　或有事项
　　公司已于前期披露与融资及担保相关的或有事项，上述事项于资产负债表日本金余额105.78亿元，已经于资产负债表日前与相关金融机构签署相关协议并依规履行相关审议程序，但尚待推进落地10.73亿元，剩余95.05亿元。根据公司在这些事项中实际承担的责任，评估实际可能的赔偿支出，根据诉讼情况按未偿还本金计提预计负债89.53亿元。
　　净资产为负
　　本公司截止2025年6月30日，合并报表股东权益合计为-28.09亿，其中归属于母公司股东权益合计-50.45亿。上述情况存在可能导致对公司持续经营能力产生重大不确定性。公司将积极推进存货去化，盘活存量资源，提升产品品质；强化工程过程管控，从保交付全面转向品质交付；加大销售推广力度，加快资金回款速度，争取更多的销售回款；优化公司资产负债结构，梳理、推动非核心资产处置优化工作，改善公司流动性与财务状况。
　　本期重大风险是否发生重大变化
　　本期重大风险未发生重大变化。 收起▲