一、经营情况讨论与分析　　2023年，在行业新周期的背景下，全体新城人聚势砺行，携手共进，经历了风雨洗礼，感受了风雨同舟。公司凭借“住宅+商业”双轮驱动战略进一步发挥优势，展现出良好的经营韧性，以变应变、拥抱变化、稳健发展，确保项目如期交付。在这信用事件频发的时代，公司用实际行动和高度自律，坚守“零违约”记录，为市场和投资者注入信心。　　公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略和营销策略，积极把握市场窗口机会，挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。报告期内，公司实现合同销售面积968.78万平方米，同比下降18.69%；完成合同销... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2023年，在行业新周期的背景下，全体新城人聚势砺行，携手共进，经历了风雨洗礼，感受了风雨同舟。公司凭借“住宅+商业”双轮驱动战略进一步发挥优势，展现出良好的经营韧性，以变应变、拥抱变化、稳健发展，确保项目如期交付。在这信用事件频发的时代，公司用实际行动和高度自律，坚守“零违约”记录，为市场和投资者注入信心。
　　公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略和营销策略，积极把握市场窗口机会，挖掘不同城市、不同需求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。报告期内，公司实现合同销售面积968.78万平方米，同比下降18.69%；完成合同销售金额759.83亿元，同比下降34.52%。根据中国指数研究院发布的《2023年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司2023年房地产合同销售面积和金额在全国房地产企业中分别排名第10位和第18位。报告期内，公司实现812.1亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为107%（全口径资金回笼率=全口径资金回笼/合同销售金额）。
　　自2022年7月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”成为2023年各地稳楼市的关键词，同时也成为衡量房地产企业的重要指标。2023年，面对在建项目多、体量大，尤其在项目销售放缓的行业大背景下，公司流动性承压，保交付压力加大。面对重重困难，公司上下齐心，共同努力，深入落实“保交付、守价值、筑能力、创未来”的经营方针，有力保障全年交付目标及吾悦广场开业100%达成，实现企业安全稳定的经营。报告期内，公司共计完成超14万套物业，2,210万平方米面积的交付，完成保交付任务。保交付过程中，公司稳定产品品质，从精致的立面美学到丰盛的庭院情境，每一处细节都蕴含着公司对品质生活的不懈追求；从交付一套好房到交付一种生活方式，每一个环节都实力兑现公司对美好生活的郑重承诺。报告期内，公司在由全国工商联房地产商会和中国节能协会碳中和专业委员会指导的2023不动产行业高质量发展峰会暨超级产品力&服务力年度大会中斩获“2023中国房企超级产品力TOP20”，同时获得“2023全国优居100项目”、“2023全国优秀产品体系”、“2023全国优秀商业产品线”、“2023全国十大优质精选作品”、“2023全国十大绿色低碳项目”等多个殊荣。
　　公司践行社会责任，坚持商业品质、坚守开业节点，从投资到建设倾力投入，攻坚克难，力保22座吾悦广场如期开业，开业数量位居行业前列。公司用一座座吾悦广场提升城市综合形象、助力经济的高质量发展，以一个个有温度、有特色的空间场景回应消费者对美好生活的期待，让人间的烟火气，从各个城市新的中心弥漫开来。在多变的市场形势下，14座自持项目隆重揭幕兑现了公司对于政府的承诺，8座代管项目的精彩焕新不辜负委托方的信任，既反映了公司的招商运营能力，也体现了公司的商业输出能力。截至报告期末，公司在全国135个城市布局198座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达161座，开业面积达1,499.11万平方米，出租率达96.48%。
　　2023年，市场渐进性复苏，消费预期低靡，零售业消费动能不足。作为为数不多的全国性规模商业地产企业，新城商业在逆境中多举措提振消费活力，实现逆势增长，商场规模持续增长、经营收入稳步提升、体系建设持续迭新。报告期内，公司实现商业运营总收入即含税租金收入113.24亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比增长13.17%，对公司业绩贡献进一步提高。
　　报告期内，公司举办以“幸福重逢、向新而行”为主题的2023年新城商业年会。作为业内具有引领力的重要峰会之一，本次大会吸引了逾6,000人次。此次新商会的顺利召开，为处于变革之中的商业地产行业，搭建起吾悦广场与品牌之间双向交互的平台。与品牌共生、与品牌共荣、与品牌共赢，已成为新城商业实现差异化发展的运营优势。强者恒强，随着品牌丰富度的不断提升，吾悦广场势必将迈着更为稳健的步伐，在竞争激烈的商业市场中占据更有利的地位。
　　新城商业的稳健发展立足于用心服务广域用户。目前，吾悦广场年服务用户达14.8亿人次，会员基数超3,000万人，其中活跃会员突破2,000万人。新城商业在实现稳健发展的同时，不忘持续内生迭代思维和能力，不断思考和探索如何面对未来，延续健康、可持续发展的路径。“深度运营”是公司经营管理团队反复研讨和实践，最终选择的道路。作为业内最具影响力的商业地产领军企业之一，新城商业凭借愈发强大的商业运营能力，持续赢得消费者的认可。2022年，公司商业运营总收入首次超百亿，站在“百亿俱乐部”的全新起点上，2023年新城商业持续拓展商业发展的广度与深度，继续秉承初心，回归商业本质，珍惜商业资源，聚焦深度运营，通过建立起以用户为中心的运营模式，深入洞察用户的真实需求，识别用户并建立有效的连接，高效驱动货品的组织及服务提供，提升广场经营业绩，追求“为用户创造价值”。
　　2023年是新城商业“深度运营”的元年，公司以用户思维来重新塑造吾悦广场的经营心智，在数字化技术支持下，吾悦自研会员体系上线，助力于定位吾悦广场核心用户人群，发掘消费特征圈层。同时，运用数字化工具提升管理效率，促进优本增效，创新管理模式，从数字化、可视化、产品化三方面完善经营健康评价工具与组织绩效考核的分类分策；以数字化信息技术，完善合作品牌的商务条件的对比分析机制和预警机制，从不同维度利用基础数据进行预警，做到发现问题，并解决问题。房地产项目生产布局散、非标准、单向性，质控是企业生产经营难点，报告期内，公司建立了数字化质控体系，尝试在业内率先通过数字化变革，实现重大工序影像留档、赋能、前方测速、现场检查发现及整改问题、过程管理留痕及工序验收。
　　近年来，随着住宅需求向“居者优其屋”过渡，房地产行业发展回归本质，产品力竞争时代全面开启。在行业聚变的当下，公司除了坚持保交付、保信用之外，也在全力迭代产品。报告期内，通过开展“质控战役”、“景观战役”等专项工作，公司实现了建造品质与景观呈现的突破性进展。公司“品悦系”产品成功入选房地产行业权威研究机构克而瑞研究中心评选的“2023年全国十大品质美宅产品系”。此外，公司天津宝坻吾悦广场荣获国内首个超10万平方米的商业综合体超低能耗建筑设计标识认证，为寒冷地区商场类超低能耗建筑设计和推广提供了成功经验，为国内建筑领域碳达峰与碳中和战略目标实现做出了实质性的工作举措。自2022年推出绿色品牌“新蓝行动”以来，公司在绿色建筑领域的深耕已获得业界的广泛认可。
　　自“金融16条”实施以来，在监管部门的大力支持下，银行等金融机构积极响应监管政策支持优质房地产企业融资业务，公司融资环境有所改善。作为示范性房地产企业，公司凭借“双轮驱动”战略优势和经营良好的基本面，获得了省市各级政府、监管机构和金融市场等各方面的支持和认可。报告期内，公司以“央地联动”模式完成11亿元境内公司债的发行，综合票面利率为5.65%；完成13.16亿元绿色（碳中和）商业房地产抵押贷款支持证券的发行，不断实现融资端的突破。在政策支持和人民银行指导下，按照银行间市场交易商协会统一部署，中债信用增进投资股份有限公司积极支持优质民营房地产企业进行公开市场融资。在其提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保下，公司在报告期内完成2笔共计17亿元中期票据的发行，保障了公司在稳定经营过程中的资金需求、降低了融资成本，也有效提振市场信心。同时，公司在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司于报告期内到期本金为1亿美元的境外美元债券，本期美元债为今年3月份以来第一笔地产境外美元债券新发，也是纯公司信用高级无抵押的普通美元债。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.20%（2022年末为6.52%）。
　　报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1,090亿元，其中公司及子公司已使用授信281亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
　　截至报告期末，公司总资产为3,741.09亿元，归属于上市公司股东的净资产为600.78亿元。报告期内，公司实现结算面积1,711.34万平方米，实现结算金额1,558.28亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入1,191.74亿元，较上年同期增长3.22%；实现归属于上市公司股东的净利润7.37亿元，较上年同期下降47.12%。报告期内，公司共实现161个子项目竣工交付，竣工面积为2,016.79万平方米（含合联营项目）。截至报告期末，公司共有220个子项目在建，总建筑面积达3,705.50万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积达到2,170.12万平方米（含合联营项目），提前锁定未来业绩。
　　2、上述列示的“其他完工项目-可售”的总建筑面积为未结转面积，“其他完工项目-自持”的总建筑面积为持有业态的建筑面积。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）全年商品房销售继续下滑，成交规模再创新低
　　2023年，全国商品房销售金额和销售面积延续下跌趋势，但降幅有所收窄，其中商品房销售金额11.7万亿元，同比下降6.5%，创近8年新低；商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降8.5%。在去年低基数影响下，销售金额和销售面积同比降幅较2022年分别收窄20.2和15.8个百分点。
　　70城新建商品房价格指数呈现先增后降态势，6月份以来，房价指数同环比均持续下降，各地房价压力逐渐加大，10月-12月，房价指数均环比下跌0.4%，整体房价仍在市场底部徘徊，尚未进入修复通道。
　　70城新房价格指数情况表
　　（二）市场库存持续高位，库存量接近2016年水平
　　2023年，新建商品房销售去化速度处于低位，推高市场整体待售面积，去库存压力创7年新高。年末商品房待售面积6.73亿平方米，同比增加19.0%，其中商品住宅待售面积3.31亿平方米，同比增加22.2%。2023年1-3季度，待售面积保持平稳，4季度明显攀升，年末市场成交规模回升并未缓解高库存压力。
　　（三）土地市场低位运行，开发投资进一步收缩
　　2023年，全国商品房新开工面积9.54亿平方米，同比下降20.4%，相较2022年降幅收缩。全年房屋竣工面积为10.0亿平方米，同比上涨16.3%，增速较2022年扩大32个百分点。
　　房地产市场继续收缩，土拍明显降温。全年房地产开发投资11.09万亿元，创6年新低，同比下降9.6%，与2022年相比，增速降幅收窄0.4个百分点，年内累计值同比降幅逐月扩大。集中供地22个城市供应住宅用地建面1.4亿平方米，同比减少15.4%，成交建面1.2亿平方米，同比2022年减少17.5%，较2021年大幅减少43.6%。
　　（四）货币政策维持宽松基调，结构性精准发力
　　2023年货币政策在总体稳健的基调下，更加强调结构性发力。全年人民币贷款增加22.75万亿元，同比多增1.31万亿元；贷款利率继续维持4.75%的历史低位；央行两次全面降准，释放约1万亿元长期流动性，并三次下调基准利率，将1年期和5年期LPR分别累计下调20个基点和10个基点。
　　行业资金层面，各项政策稳步宽松，尤其居民信贷和企业融资的监管明显松绑，资金环境维持宽松。2023年房地产开发资金共12.8万亿元，同比下降14.4%，降幅较2022年收缩11.5个百分点；从资金来源构成来看，国内贷款占比为12.2%，较去年提升0.6个百分点，自筹资金占比32.9%，较去年下降2.6个百分点，占比明显下降，其他资金来源（主要为预收款和按揭款）占比上涨2.0个百分点至54.8%，同比金额下降11.1%，利用外资占比与去年持平，同比金额下降39.7%。
　　（五）政策继续处于宽松周期，行业新发展模式将逐步清晰
　　2023年经济恢复呈现波浪式发展、曲折式前进，国内生产总值超过126万亿元，同比增长5.2%，基本完成年初设定目标。国际经济低迷，外部环境复杂性、严峻性、不确定性上升，国内周期性、结构性矛盾比较多，但长期向好的基本面没有改变，仍然具有较大的发展韧性和潜力。
　　房地产行业继续优化调整供求政策，促进市场平稳运行。中央层面，政治局会议明确“市场供求关系发生重大变化”后，政策放松明显加力，助推市场修复。需求端重点关注合理住房需求的满足、房贷利率保持下行趋势，企业端对房企流动性的关注度明显上升，加大对企业或项目的融资支持。地方层面，各地购房限制性政策“应退尽退”，释放购房需求。
　　展望2024，经济增速将维持在5%左右，经济回升向好态势将进一步巩固和增强。房地产仍然是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一，进一步宽松政策仍在路上，给市场提供良好预期。房地产企业则应牢守安全底线，注重现金流管理，实施审慎的投融销策略。同时，顺应行业新发展模式的趋势，探索多元化发展方向，创建全产业链、大资管模式，稳固长效发展根基。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司所处房地产行业，主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至报告期末，公司已进入全国147个城市。
　　公司地产开发业务包括住宅地产开发业务和商业地产开发业务。其中，住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司的产品以风格与客群目标两个维度划分，风格维度上包括“新中式”——樾系、“大都会”——隽系、“现代”——昱系三大产品系列，客群目标维度上包括基于年轻时尚人群需求的“乐居”、家庭品质升级需求的“圆梦”、颐养享受需求的“尊享”三大产品线。各维度的组合使公司的产品满足不同经济能力与购房需求的客户对不同风格的偏好，做到客户类型上的全面覆盖。报告期内，公司提出了“让业主不仅拥有一套房，更拥有一种生活方式”的产品理念以及“品质空间，与人欢喜”的价值主张，并围绕以上产品理念和价值主张，推出了新一代高端产品系——品悦系。品悦系产品的价值体系包括两层内涵：品质空间，通过对业主生活和归家动线上的重要触点进行升级与精研，提升物理空间的舒适感与品质感；与人欢喜，则表达了公司对业主生活方式的理解与洞察，通过细致入微的细节，与业主分享生活的喜悦。秉承“品质空间，与人欢喜”的价值主张，公司锚定品质建筑、六有景观、悦享生活和科技住宅四大核心内容，营造新城“味道”。
　　公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心。“吾悦”作为公司旗下的商业综合体项目品牌，自2012年品牌诞生以来，公司便不断打造升级吾悦品牌、打磨吾悦系产品，从中国家庭最真切的情感需求出发，致力于将其打造成中国体验式商业领导品牌。截至报告期末，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到198座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内135个大中城市。
　　作为体验式商业的代表，吾悦广场打破传统业态规划布局，通过“一个承载休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态和空间创新性复合，从而让每一个购物中心，都拥有一个不同的X空间”的“Ma+X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。十多年来，公司85%的吾悦广场布局于“十四五”19个国家级城市群，进入了覆盖全国GDP80%的区域，服务所在城市80%的主流消费人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应，并用专业的力量，让每一位关联者收获幸福。报告期内，新城商业秉持“让商业空间更有价值”的愿景，从“持有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商业内容孵化与投资”出发，灵活匹配商业模块，沉淀共创工作能力，为打造个性化、有特色、有价值的商业空间，精准引导产品创新方向。通过同行对标，提质增效，价值挖掘，创新突破，做到“相同品质更低成本，相同成本更高品质”。2023年是新城商业“深度运营”的元年，吾悦广场以用户思维为根本，致力于从空间运营到用户运营，从招商思维到经营思维，从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。这次转型，不仅体现了吾悦广场运营模式的升级，更体现其对市场趋势的敏锐把握和对消费者需求的深度理解。
　　报告期内，由吾悦广场原创的“幸福中国家”，联动全国逾150座吾悦广场同步展开。此次活动实现了客流与销售的进阶式突破。面对消费客群和商业环境的变化，“幸福中国家”持续迭代，步履不停，将为实体商业原创IP的打造提供更多新的思路与可能。新城商业以深度运营为指导，聚焦消费者的情感需求，发挥线上线下的协同价值，面向未来，回归本质，在更广阔的场景里与消费者建立深度链接。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司在报告期内的核心竞争力相较2022年未发生重大变化。公司深耕于“住宅+商业”地产的经营模式，持续挖掘、提升核心竞争力。
　　（一）优越的经营模式
　　秉承“让幸福变得简单”的企业使命，公司不断夯实各项能力，与时俱进创新产品与业务。面对行业新格局，公司持续践行地产开发与商业管理“双轮驱动”的战略模式，一方面沉下心来持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升，另一方面也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储备。相比于聚焦商业运营的公司，公司的开发业务在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金回笼能力，是公司区域深耕的压舱石；而相比于纯住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流助力于公司穿越周期。两个事业部之间的协同发展、相互促进，正是公司核心优势的最基本前提。
　　随着新生代消费者的崛起，品质消费、精神文化消费、享受消费等已然成为消费主流趋势，商业运营商通过捕捉潮流趋势，回归到每个与人相关的细节。吾悦广场“千城千面、城城不同”的风格，融入所在地的自然人文、历史传统等特色元素，将当地文化情怀融入购物中心，打造地方特色的美陈景观，使其兼具年轻时尚潮流与当地人文情怀，拉近与消费者的距离。好的空间会创造新的生活场景，构建人与人之间新的关系和链接，这也是场景营造对未来城市生活的引领所在。新城商业通过建筑空间来革新城市生活未来场景，引领城市未来生活新风向。吾悦广场深度洞察和细分核心用户的需求，采取“2+3”的工作模式。“2”即突出两个朋友圈，“邻里圈”聚焦广场周边家庭，“潮派圈”锁定城市年轻新锐，“3”即满足功能需求、社交需求，以及情感需求三个维度，强化与用户之间的深度连接，为城市及区域消费者带来潮流、潮玩、娱乐、社交等多元业态及品牌，丰富其消费选择。每一座吾悦广场都是结合科学洞察，在解读市场环境及用户需求的基础上，进行精准的研判和定位，结合在地文化释放独有的商业DNA。报告期内，吾悦广场不断落实“深度运营”的战略要求，携手商户共同服务用户，为商家嫁接有效用户流量，与商家共赢。截至报告期末，公司坚持吾悦广场的产品升级和进化，持续挖掘双轮驱动模式的内涵，通过住宅地产与商业地产的联动，实现资源与品牌的共享，已在全国范围内布局198座吾悦广场，已开业及委托管理的吾悦广场达161座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。公司在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的护城河。
　　公司地产开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。
　　（二）土地储备聚焦重点城市群发展
　　公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一、二线城市约占公司总土地储备的41%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的20%。全国重点城市群、重点城市全面开拓，相对优良的战略布局与丰富土地储备保障了公司的持续稳步发展。
　　（三）良好的品牌影响力
　　公司在国内房地产行业中具有较强的品牌影响力。报告期内，公司在中国房地产业协会及上海易居房地产研究院评测的“2023房地产开发企业商业地产综合实力TOP10”及“2023房地产开发企业商业地产运营TOP10”的榜单中位列第4及第2位；公司南京建邺吾悦广场和乌鲁木齐会展吾悦广场分别被其评选为“2023房地产开发企业典型项目”和“2023房地产优秀品牌项目”。此外，公司荣膺中指研究院评选的“2023中国房地产百强企业-综合实力TOP10”、“2023中国房地产公司品牌价值TOP30”、“2023中国商业地产公司品牌价值TOP10”、“2023中国上市公司商业地产运营TOP10”及“2023中国房地产上市公司代建运营优秀企业”，更被观点指数研究院评为“2023房地产卓越企业表现”、“2023房地产企业品质交付力卓越表现”、“2023房地产管理与团队卓越表现”及“2023房地产商业模式卓越表现”、“表现力指数-2023年度商业地产企业表现”。
　　（四）高效的人力资源开发与管理机制
　　人才是企业的核心资产，公司30年所积累的关键资源之一就是人才。在公司开发规模收窄的过程中，依然实现了高比率的人才保留。公司依据“勤者授誉，功者受禄，能者授职，庸者受罚”的人才管理的理念，确保人才“有归属、有保障、有前途”，不断迭代员工激励体系，强化人才赋能培训，让金子发光、让人才有为。“引进人才、培养人才、留住人才”是公司人才队伍建设的基本策略。公司在招聘端做好人才的识别和选择，引进优质人才；建立人才流动机制，明确各层级人员任职履历要求和培养方案，鼓励人员在公司内部流动，培养业务的多面手和管理通用型人才；通过管理层面谈鼓励、常态化访谈关注、赋能培训反馈辅导，实现人才的保留和焕新。同时，外部人才引进与内部人才培养并重。通过引入洞悉行业发展趋势，具有前瞻性视野的优秀人才，保障了公司的良性运转，提升了公司人才密度，为公司有质量的增长保驾护航。
　　人才是公司的未来，也是公司穿越周期发展的根本。公司管理层把30%的精力花在员工身上，关注员工的个体心态和状况，对员工的付出和成绩给予认可，对其遇到的困难和失败给予帮助和开导；加强对公司建言献策、贡献价值、带来改变创新的人才的表彰；持续提升人文关怀，强化员工权益保障，提升文化担当，让与公司一起并肩奋斗的每位员工，真正感受到公司的关怀。
　　（五）踏实进取的经营团队
　　面对行业下行的环境，公司保留有学习能力、创新能力、高执行力、耐受逆境的团队，主动拥抱变化，积极转变思维、提升紧迫感，发扬实干精神，常反思、勤对标、戒骄戒躁，以身作则，以上率下，切实做到“面向未来，乐于担当，诚信踏实，相互成就”。
　　公司全体员工以实际行动践行“诚实做人，踏实做事”的企业精神，搭建“想干、能干、敢干”的经营团队，做到“调得动、顶得上、扛得住”。在极具挑战的行业环境中，整合利用各项资源，充分协同，不断优化升级运营效率，始终坚持以客户为中心，以客户思维理解不同的客户需求，以匠心打造优质产品和服务，保持旺盛的组织活力，助力产品品牌建设，做好“美好生活服务商”的角色。报告期内，公司在全国87个城市，前所未有地实现了189个项目的交付，兑现了超14万业主的幸福体验，所有的努力印证了新城是一家有信用、有品质、有担当的企业，新城是由一群有韧劲、有情怀、踏实进取的奋斗者们组成的团队。
　　（六）具有新城特色的可持续发展战略
　　绿色低碳已成为全球经济发展的必然趋势，我国“双碳战略”亦蓬勃推进，绿色健康的生活方式逐渐成为一种新风尚。公司秉持“让幸福变得简单”的企业使命，基于国家政策、行业发展、产品创新等维度对绿色生活方式进行探索，将“幸福”的内涵分成“营造幸福美好生态、呵护幸福绿色生活、创享幸福品质体验、奏响幸福和谐乐章”四部曲，以诚信经营和可持续发展为基础，坚持长期主义，逐步构建具有新城特色的可持续发展管理模式。公司“新蓝行动”以双碳目标为总领，践行具有新城特色的可持续发展战略，希望通过构建绿色建造的管理蓝图，绿色低碳运维蓝图及绿色可持续的发展蓝图，让绿色成为新城的底色，用行动守护天蓝、地绿、水清的幸福家园。公司前瞻时代发展的脉络，顺应“双碳战略”趋势所向，致力于打造符合未来需求更加低碳化、智能化的四维科技住宅，围绕健康、舒适、智慧、安全四个维度，多维营造智慧型社区生活。未来将持续沉淀综合能源技术能力、绿建认证获取能力、超低能耗技术能力、碳排放管理能力及绿色金融融资能力等，实现技术咨询输出，锻造成未来发展的新型收益增长点。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入1,191.74亿元，较去年同期增长3.22%，实现归属于上市公司股东净利润7.37亿元，较去年同期减少47.12%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.07亿元，较去年同期减少57.73%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　在房地产供求关系发生重大变化的背景下，行业经历着前所未有的深度调整周期。展望未来，房地产利好政策持续释放后有一定积极效应，但政策的传导仍然需要时间，行业仍将继续在底部运行，预计2024年商品房销售保持震荡修复的格局。另外，城市间将持续分化，核心城市房地产市场仍具有一定的韧性和抗风险能力。其次，由于住房问题既是金融问题，又是民生问题，保交楼仍将是市场的焦点。无论从中央防范化解风险的表态，亦或是地方政策举措来看，保交楼是行业未来出清过程中的核心问题。同时，伴随着央行重启抵押补充贷款（PSL）、广州首张房票落地等，“三大工程”配套政策正在加速落地，预计将对2024年的房地产开发投资形成一定支撑。而房地产企业资金面实质改善则尚需时日，多数房企销售回款重心在“保交楼”。另外，全行业拿地大幅下滑后，新开工规模也将受到负面影响。“增信心、防风险、促转型”依然是未来政策的方向。房地产发展的新模式正在积极构建当中，这是破解房地产发展难题、促进房地产健康发展的治本之策。伴随着保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设以及城中村改造等工程的有序推进，将有利于解决人民群众在住房、居住方面的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，推动房地产市场健康和可持续发展。
　　行业仍处于风险出清期，虽然近期政策面不断优化、释放利好，监管层支持房地产企业合理融资需求、提振市场信心。但购房者信心和行业预期的修复尚需时日，预计销售低迷态势短期内难以扭转，房地产企业销售去化及回款还将持续承压。进入2024年，经营环境仍充满不确定性，房地产企业需采取积极对策，促进销售去化，保证流动性安全。同时，积极抓住融资机会、拓展融资渠道，保持现金流稳定，向市场传递积极信号、增强品牌信心。整体而言，房地产市场仍是机会与挑战并存，只有熬过冬天才能“柳暗花明”。
　　(二)公司发展战略
　　1、稳中求进
　　坚持稳中求进的总基调，确保公司现金流合理充裕，精细化管理，优化现有土地储备，控制负债规模，提升利润率，强调精准投资、现金回笼。在“房住不炒”、“融资受限”的形势下，公司将科学合理设置投资规模目标与评价指标，通过严格制度约束让投资更加精准，避免投资失误，确保资产能够快速回笼资金、减少资金沉淀，通过精准投资和高效运营，实现“以资本回报率为核心，确保规模可持续增长”的战略目标。
　　2、地域深耕
　　坚持地域深耕的总策略，紧抓城市发展机遇，聚焦重点城市群和核心城市，围绕现有布局做大做强做深。重点城市群稳步发展将为房地产市场发展带来更为广阔的空间，人口和城镇化率快速提升的城市或将为公司带来扩张红利。公司将在全国最具经济活力和人口密度最高的各个地区不断提高市场占有率和产品品质。以客户为导向，深入开展“一城一策”研究，全面提升盈利力、运营力、产品力、服务力、品牌力。此外，充分利用公司的高效运营与品牌优势，挖掘并维护好当地资源，通过地域深耕与当地开发企业、土地所有者密切合作进行创新投资，用最少的资金成本实现最大的资本回报率并兼顾合作方利益，建立长期合作信任基础的同时，实现量质均好。
　　3、运营优先
　　坚持运营优先的总抓手，以项目经营目标为核心，聚焦核心指标，通过大运营体系同步提升运营效率与运营质量。重点关注，加强把控，保障节点。深挖各专业大运营协同效力，在大运营视角下实现“以客户为中心，以品质为优先”的品质建设，切实提高计划节点达成率，严格把控项目方案评审，项目首开后根据营销节奏适时调整运营节奏，对于市场流量不佳、销售和融资资金不足以覆盖支出的项目以销定产、产销平衡。通过注重细致筹划与资源整合，提升协同水平；通过紧跟过程、快速报建实现效率提升；通过降低无效成本实现降本增效、提质优效，提升组织健康度，确保安全文明生产，最终实现商业精彩开业、住宅平稳交付的运营目标。同时全面优化供应商体系，坚持总对总、战略采集，建立区域供应商库和招采体系，进一步强化管理，去芜存菁。
　　4、科技赋能
　　坚持科技赋能的总保障，加强大数据、人工智能、虚拟现实等科技应用，提高全公司数据治理能力，为组织创新和效率提升不断赋能。通过科技应用，提高运营效率，构建全渠道经营模式，以面向未来的“芯智造”等先进工艺工法提升产品品质，以智慧工地等信息化手段提高现场管理质量，以线上线下融合的幸福商业打造行业标杆的智慧商场。公司研发的智能化新云控制系统通过建立集中控制平台，将消防系统、客流统计、停车管理、能耗计量等13项智能设备系统的控制管理集成在一个管理界面上，根据系统运行参数诊断系统运行状况，优化、改进设备及系统的运行策略，实现智慧健康运行。
　　公司已布局中长期的信息化建设，能更好地服务公司进行决策与管理，实现运营协同效率提升，解放并提高生产力。同时，借助信息化手段，有利于公司建立完善的知识沉淀体系和系统性人才培训机制，完成可覆盖全员的线上、线下基础培训，优化成熟在岗人员的培养体系。积极应用数智化、AI等科技力量，建立有关方法论、标准和工具，能够在降低用人依赖的同时提升产出效率。
　　公司全面上线“绿洲计划”一体化平台，在该系统平台的基础上，公司进一步跳出现有管理信息化的范畴，构建一个以互联网思维为核心的大系统、大平台，赋能产业链上下游、共建新的生态模式、引领行业的数字化转型升级。
　　5、风险管控
　　为应对不确定的市场风险，公司具有高度敬畏底线的风险意识，重视风险管控体系的建设与完善，让风险意识贯穿企业经营的各职能和全过程，及时修订、完善相应规章制度，防范并化解重大风险；寻找风险控制盲区，明确风险应对措施，并辅以健全合理的监督评价机制，使公司整体运作和制度的执行得到及时的反馈，形成长效风险管控机制，锻造企业安全屏障。作为一家被危机感驱动，具备极强风险管理能力的企业，公司在2024年里将进一步向前端延伸风险管控，建立自我检查、自我风控、自我调整、自我整改的体系化的业审联合机制。在业审联合的指导之下，通过数字审计和文化建设加强三级协同，通过岗责匹配编制业审联合管理作业的指引和标准，为业务合规发展保驾护航。基于信息化改造、管理漏洞封堵等手段，使得制度更完善、业务流程更规范、风险防控更前置。
　　我国房地产行业处于新的时期，面临全新的机遇和挑战。新需求层出不穷，新产品快速迭代，新业态悄然崛起，新科技日新月异。公司将在巩固基本盘面的同时，拓展新的赛道，健全管理体系，整合资源优势，做好美好生活服务商角色的同时，使公司成为基业长青的百年企业。
　　(三)经营计划
　　当房地产行业步入关键的“十字路口”，公司坚持以核心竞争力的确定性应对不确定性，在长期主义的指引下优化幸福方案、创新幸福体验，坚持“以客户为本”的宗旨，满足不同客户群体的多维需求，持续为社会打造优质的居住产品与服务示范。2024年，公司将坚定“保交付、化风险、谋转型”的目标，聚焦核心经营方针，锚定向前，确保2024年所有批次平稳交付，完成2024年吾悦广场开业目标；分类分策化解运营负债，保护所有投资人一致性的利益；在行业转入轻资产的背景下，不断建立健全轻资产能力，保障持续的业务收入，穿越周期。
　　2024年是公司保交付的决战之年，是化风险的关键之年。房地产企业已从单纯推进交付工作跨入全面比拼交付质量的阶段，企业通过搭建完善的全周期交付体系提升自身综合实力和竞争力。公司将肩负起“保交付、保民生”的使命，积极履行社会责任，不断打磨交付力，通过搭建足够通畅的渠道来倾听客户的声音，以客户需求为中心从而建立个性化产品、标准化交付体系以及交付后的保障。另一方面，将“交付”贯穿到整个产品营造的全过程，协同客服、设计等多个职能部门推动项目顺利完成交付提升。
　　随着行业调整程度持续加深，买方市场特征愈发凸显，客户对产品的要求越来越高，绿色低碳、健康生活等理念等都对房地产企业在产品力塑造方面提出了更高的要求，房地产行业步入品质为本的时代。2024年，公司将继续磨砺产品力、服务力，持续提升幸福体验，增强产品竞争力。
　　尽管市场需求端的活跃可能不会迅速恢复，但政策的逐步宽松将对市场形成一定的支持。公司继续坚守底线思维，紧抓资金回笼，积极争取政府和金融机构的支持，优化资产结构，进一步增厚现金流“安全垫”，从而保障项目的交付和运营。
　　商业管理是一个持续运营的业务，内容在不断更新，消费者在不断迭代，商业空间也在持续创新。2024年，面对复杂多变、难以预期的市场格局，新城商业将继续坚持深度运营模式，聚焦经营，内生驱动，提质增效。通过提升产品打造能力、商业内容规划能力、平台资源配置能力，建立内容规划能力模型，提升核心竞争力；锻造全链路生态服务体系，覆盖到场的前中后，嫁接有效流量，拓展服务边界；通过管理机制、运维措施两个维度提档吾悦广场经营品质，实现业态级次匹配项目定位，优化运营管理；全链路的业务数据采集、校验、集合、分析应用，以数据赋能来经营提质增效。2024年是“深度运营”的攻坚实践年，新城商业将进一步推进实践，以分类分策为管理模式，以标准化为落地工具，迭新体系化建设，联手诸多国内外品牌商家，助推新城商业健康发展。未来，新城商业将继续在深度运营模式下，以用户思维为根本，把匹配用户需求的品牌方不断填到吾悦的功能空间里面，推进内容空间的改造提升和内容的规划，为消费者提供高水准的商业体验。公司计划2024年实现商业运营总收入125亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目12座。
　　面向未来，公司以产品为先，转变发展模式，成立专注于轻资产代建代管的业务平台。作为全国领先的商业综合体建造与运营商，公司依托30年来全国布局、全能商业、全链专家、全程数智的开发和运营能力，针对“住宅、商业、酒店、康养”等全业态产品矩阵，以“甲方思维、乙方站位、资管视角、经营创效”的服务理念，提供“融投销建管退”全链条解决方案，致力于输出专业能力、实现价值创造，实现共建、共担、共赢，成为委托方持久信赖的不动产全链条服务商。
　　2024年，公司计划新开工51个子项目，新开工建筑面积408.19万平方米，其中，住宅项目169.66万平方米，商业综合体项目238.53万平方米。公司计划竣工177个子项目，预计竣工总建筑面积1,358.85万平方米，其中，住宅项目659.36万平方米，商业综合体项目699.49万平方米。
　　
　　1、新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；
　　2、涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
　　3、其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
　　2024年经营计划是公司依据自身业务能力制定，并不代表公司对2024年度的盈利预测，亦非公司承诺，能否实现取决于市场状况变化、经营团队努力程度等诸多因素，存在很大的不确定性，敬请投资者特别注意。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策调控风险
　　房地产行业是受中央及地方政府调控政策影响较大的行业。在行业变局的环境中，“房住不炒”的政策基调不会变，房地产作为压舱石和支柱产业的地位也不会变。未来中央将继续落实因城施策，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。公司将进一步加强政策跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化经营发展方向，并通过平衡财务杠杆、提升运营管控效率、提速现金回流等方式，做好政策风险应对工作。
　　2、市场风险
　　当下宏观经济下行压力明显加大、居民收入预期走弱以及市场预期不稳等因素，对刚需置业群体的影响明显，购房者观望情绪加重。随着各地调控政策的持续发力，部分城市市场已现企稳恢复迹象，公司将紧跟政策动向，及时把握市场周期变化，调整营销策略促进销售回款。
　　商业的发展与宏观经济紧密相关，国内经济增长乏力影响消费复苏，商业地产经营面临更大挑战；叠加需求端持续疲软的同时，供给端仍保持高位放量，导致商业地产行业竞争加剧，“内卷化”严重。公司将以创造顾客价值为目标，持续做好商业定位，充分解读项目，锁定核心客群，迅速调整商业模式，匹配合理规划，与消费者保持连接和沟通，满足其消费需求；并根据行业变化，执行有效可行的经营策略，通过战略执行转化成为经营成果。
　　3、经营风险
　　房地产项目开发具有周期长、投资大、涉及相关行业多等特点，项目建设环节繁多，公司在经营过程中可能面临销售环境的变化、产品与原材料价格波动、城市规划调整、拆迁、合作方暴雷等外部因素，导致公司的房地产项目产生开发与销售难度增大、项目盈利空间缩小等业务经营风险，并在土地储备管理、工程质量管理和安全生产管理中面临一定的挑战，公司在经营中若不能及时应对和妥善解决上述问题，可能会对公司经营业绩产生一定的影响。公司将提前做足准备，持续盘活融资资源、合理有序管控各项现金流、提升经营能力效率、迭代升级投资发展策略与投资工具。
　　4、财务风险
　　房地产行业属于资金密集型行业，项目的开发需要投入较多的资金。行业身处低谷期，不断有房地产企业“暴雷”，致使大多数房地产企业融资渠道不畅。房地产开发高杠杆融资模式遇到了明显的困难，销售规模和再融资能力之间的正反馈被打断。公司将继续坚守底线思维，提升资金使用效率，降低财务杠杆，优化资本结构，提升经营能力，追求高质量回笼资金，保持良好的流动性，提前或按时全额偿还债务本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）公司的主营业务情况　　公司所处房地产行业，主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至报告期末，公司已进入全国147个城市。　　公司地产开发业务包括住宅地产开发业务和商业地产开发业务。其中，住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司的产品以风格与客群目标两个维度划分，风格维度上包括“新中式”——樾系、“大都会”——隽系、“现代”——昱系三大产品系列，客群目... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司的主营业务情况
　　公司所处房地产行业，主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至报告期末，公司已进入全国147个城市。
　　公司地产开发业务包括住宅地产开发业务和商业地产开发业务。其中，住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司的产品以风格与客群目标两个维度划分，风格维度上包括“新中式”——樾系、“大都会”——隽系、“现代”——昱系三大产品系列，客群目标维度上包括基于年轻时尚人群需求的“乐居”、家庭品质升级需求的“圆梦”、颐养享受需求的“尊享”三大产品线。各维度的组合使公司的产品满足不同经济能力与购房需求的客户对不同风格的偏好，做到客户类型上的全面覆盖。报告期内，在行业下行的背景下，公司住宅地产开发业务在立足于长三角地区基本点的同时，持续聚焦深耕区域和优势板块，不断优化公司产品与服务。
　　随着中国经济的持续增长，商品和服务极大丰富，居民收入和消费水平不断提升，消费需求快速释放，良好的外部环境为购物中心经营和快速发展提供了“沃土”。2012年，随着公司常州武进吾悦广场、常州吾悦国际广场的相继亮相，公司主营业务由住宅地产开发业务向外延展进商业地产开发业务，正式拉开新城“吾悦”的发展版图，也开启了新城商业的逐梦之路。公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心。
　　作为体验式商业的代表，公司商业地产品牌“吾悦广场”打破传统业态规划布局，通过“一个承载休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态和空间创新性复合，从而让每一个购物中心，都拥有一个不同的X空间”的“Mall+X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。十多年来，公司85%的吾悦广场布局于“十四五”19个国家级城市群，进入了覆盖全国GDP80%的区域，服务所在城市80%的主流消费人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应，并用专业的力量，让每一位关联者收获幸福。报告期内，公司商业秉持“让商业空间更有价值”的愿景，从“持有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商业内容孵化与投资”出发，灵活匹配商业模块，沉淀共创工作能力，为打造个性化、有特色、有价值的商业空间，精准引导产品创新方向。通过同行对标，提质增效，价值挖掘，创新突破，做到“相同品质更低成本，相同成本更高品质”。同时吾悦广场回应时代，致力于创新消费场景，满足不断升级的消费需求，更坚持“寻味城市、链接情感”，创造人文、环境、文化于一体的商业空间体验，让商业拥有灵魂，与万千消费者共情。
　　结合当前经济形势和国内购物中心经营现状，新城商业深度运营，面向未来，回归本质，从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，从而构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。
　　（二）行业情况
　　房地产市场是我国经济建设的重要组成部分。报告期内，中央多次强调坚持“房住不炒”，因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，各部委积极响应中央要求，“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位。各地也在积极落实“因城施策”，多措并举支持房地产市场平稳健康发展。同时，各城市改善需求端的政策也逐渐推出，销售略有改善。上半年，全国各地已有超百省市（县）优化房地产调控政策超300次，涉及公积金支持政策、发放购房补贴、优化限购、降低首付比例及房贷利率等方面，超40城下调首套房贷利率下限至4%以下，普通二线及三四线城市房地产限制性政策已基本取消。
　　市场方面，随着社会经济活动的全面恢复，房企供应低位回升，上半年中国房地产市场整体表现为“先扬后抑”，住宅销售市场小幅升温，但在市场积压需求的释放后，市场回落较快，房企仍存在较大的销售压力。根据国家统计局数据，上半年商品房销售面积59,515万平方米，同比下降5.3%，其中，住宅销售面积下降2.8%；商品房销售额63,092亿元，增长1.1%，其中，住宅销售额增长3.7%。截至6月末，商品房待售面积64,159万平方米，同比增长17.0%，其中，住宅待售面积增长18.0%。
　　2023年上半年，房地产开发企业到位资金68,797亿元，同比下降9.8%，其中，国内贷款8,691亿元，下降11.1%；利用外资28亿元，下降49.1%；自筹资金20,561亿元，下降23.4%；定金及预收款24,275亿元，下降0.9%；个人按揭贷款12,429亿元，增长2.7%。由于房企资金压力、存量项目建安工程压力均较大，土地购置仍处于较低水平，房地产开发投资在上半年低位盘整。在楼市弱复苏背景下，房企拿地保持谨慎。上半年，全国房地产开发投资58,550亿元，同比下降7.9%,其中，住宅投资44,439亿元，下降7.3%。
　　当前，城市和房企的分化越来越大。首先是城市间的分化，不同于被房企聚焦的一、二线核心城市，大部分三、四线城市并没有赶上上半年“小阳春”的行情。其次是房企间的分化，央企和地方国企有明显融资优势，较强的交付能力也使得其销售更具优势，步入正向发展轨道。受信用事件及交付纠纷的影响，民企普遍在融资及销售端承压。再次是土地市场的分化，因房企将拿地策略转向聚焦一、二线城市，一、二线城市也纷纷上架优质地块，导致土拍行情逐步向好，但更多的非热点城市的土拍市场较为惨淡。最后是项目间的分化，一个城市内部，有项目因为所处板块有产业及未来规划，有价格倒挂，销售火爆，去化稳定；而部分项目乏人问津，这或将成为未来楼市的常态。
　　2023年上半年，房地产行业整体市场虽有转暖，但仍有待继续恢复，行业信心、市场需求和购买力有待继续提升。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2023年，砥砺前行中的新城正式步入而立之年。面对复杂的行业环境，公司围绕“双轮驱动”战略，还是在经营过程中展现了行稳致远的韧性，资产结构不断优化，有息负债平稳下降，地产开发业务稳健经营，商业管理业务持续提升。
　　报告期内，公司完成合同销售金额424.00亿元，比上年同期下降34.93%；实现合同销售面积516.65万平方米，比上年同期下降21.39%，根据中国指数研究院发布的《2023年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司上半年房地产合同销售金额和面积在全国房地产企业中分别排名第18位和第10位。
　　公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略和营销策略，加强风险管理和资金控制，紧抓销售和资金回笼，完成既定目标。报告期内，公司实现485亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为114%（按全口径回笼/全口径签约计算）。
　　公司秉承“让幸福变得简单”的使命，肩负企业担当，全力以赴完成交付目标，用品质搭建出每一个交付的细节，精心质造，不负人们对家的期许。报告期内，公司以保交付为房地产开发业务首要经营目标，严把工程管控，躬身实干，全力推动品质爱家的落成。2023年上半年，公司在10个下辖大区58个城市，累计交付5万余套住宅。
　　行业现有业务持续收缩，房地产进入新发展阶段。公司作为为数不多的全国性规模房企，在存量市场下，商业管理业务表现出极强的韧性。公司聚焦商业内容组织、商业运营收益、业务体系支撑等核心问题，锚定关键业务，持续围绕“重资产、轻资产、新增量、旧改造”四种模式开展商业发展各项业务，提升存量效率，深挖增量效益，全力增收创收。截至报告期末，公司实现143个大中城市、205个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达1,367.14万平方米，出租率达95.22%。报告期内，吾悦广场实现租金收入48.38亿元，同比增长10.06%，对公司业绩贡献逐步提高。
　　报告期内，在市场弱复苏的背景下，公司吾悦广场以经营稳定为先，强化基础运营，全面分析供给端和消费端的变化，以用户洞察为切入点践行商业深度运营，针对全年龄段客群全面展开客户研究，优先聚焦最具代表意义的客户类型进行深入研究，在进行透彻研究后提炼研究方法应用于其他客群研究，最终匹配客户与品牌，实现有效客户触达。报告期内，吾悦广场商户销售收入388亿元、活跃用户1,358万人。在商业管理方面，吾悦广场同时具备数量、面积的规模优势与招商、运营的体系优势。
　　此外，随着当下新技术的发展和应用，新城商业不断提高企业数字化水平，通过建立商业销售数据采集、校验、稽核、风控分析应用等数据管理系统，实现数据精准提升，为经营赋能。公司数字化运营构建智慧商业，打造“智慧吾悦”，为消费者带来新时代的智能化商业体验。
　　一直以来，公司将业主的需求放在首位，基于对城市人居和生活方式的理解，坚持从精工匠心、幸福服务等维度进行多元化的探索和表达，营造幸福场景，拓展幸福边界，让幸福充盈在城市的每个角落。报告期内，常州飞龙吾悦广场荣获LEED商业金级预认证；常州天宁吾悦广场和苏州相和云庭作为公司商业及住宅项目的代表，分别获得智慧建筑三星级认证。让客户满意是公司永恒的主题，只有不断迭代产品和升级服务，才能保证公司持久打动客户，实现“美好生活服务商”的愿景。
　　报告期内，公司不断践行绿色低碳发展战略，以节能环保为宗旨，通过“绿色建筑、绿色认证、绿色技术”，实现全方位“绿色化”，强调经济、生态、社会的综合发展，注重社会效益及长远利益，共同谱写绿色建造蓝图。2023年上半年，公司包头昆区吾悦广场、南昌进贤吾悦广场、贵港港北吾悦广场3大商业项目相继通过国家2019版绿色建筑认证，分别成为内蒙古首座、江西首座、广西首座获此殊荣的项目，见证了新城在绿色低碳领域的持续耕耘拓新，也为公司2023年“绿色建造蓝图”再添浓重的一笔。公司研发的智能化新云控制系统在本次三座吾悦广场绿色认证的推进中，起到了举足轻重的作用。该系统通过建立集中控制平台，将13项智能设备系统的控制管理集成在一个管理界面上，从而实现“降低人工成本”、“保证运行品质”、“降低运行能耗”的目标。
　　自2022年11月“金融16条”实施以来，在监管部门的大力支持下，银行及金融机构积极响应监管政策支持优质房企融资业务，行业融资环境有所改善。报告期内，公司完成11亿元公司债的发行，综合票面利率为5.65%。同时，公司在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，用于偿还公司于报告期内到期本金为1亿美元的境外美元债券。本期美元债为今年3月份以来唯一一笔地产境外美元债券新发，也是纯公司信用高级无抵押的普通美元债，保障了公司在稳定经营过程中的资金需求。以上两笔公开市场融资的成功发行，一方面体现出监管部门对新城控股作为示范性优质房企的合理融资需求的支持，另一方面也体现出资本市场对新城控股经营能力和财务稳健基本面的认可。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.41%。
　　报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1,156亿元，其中公司及子公司已使用授信307亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
　　截至报告期末，公司总资产为4,378.45亿元，归属于上市公司股东的净资产为611.08亿元。报告期内，公司实现结算面积481.63万平方米，实现结算金额448.97亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入417.68亿元，较上年同期下降2.42%；实现归属于上市公司股东的净利润22.79亿元，较上年同期下降24.28%。报告期内，公司共实现75个子项目竣工交付，竣工面积为665.51万平方米（含合联营项目）。截至报告期末，公司共有256个子项目在建，总建筑面积达4,928.10万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积为2,948.62万平方米（含合联营项目）。
　　2023年上半年公司房地产项目表
　　2、上述列示的“其他完工项目-可售”的总建筑面积为未结转面积，“其他完工项目-自持”的总建筑面积为持有业态的建筑面积。
　　2023年上半年销售和结算情况
　　2023年上半年房地产出租情况
　　2、租金收入包含租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入。
　　3、2023年1-6月公司商业运营总收入为52.01亿元（即含税租金收入），包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入；2022年同期公司商业运营总收入为47.18亿元（即含税租金收入）。
　　4、出租率为2023年6月30日当日商业物业出租情况。
　　下半年以来，购房者置业情绪仍没有明显提升，暑期商品房销售延续了二季度的低迷，房地产市场的恢复仍在曲折中前行。随着顶层基调的调整，全国性及地方性政策对市场发挥正面影响需要一个过程。过往两年虽然“因城施策”有较多调整，但从供求关系已经发生重大变化这一新形势来看，政策实施需要进一步更好满足住房需求，尤其是核心城市改善性需求。从目前的行业基本面来看，行业平稳发展仍需政策的进一步保驾护航。
　　随着行业进入调整期，越来越多企业不再一味追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。公司内部制定了全年销售回笼目标，下半年将继续把握城市机遇，加快销售回款，推进年内目标的达成，确保经营现金流正常回笼，同时保障各项目如期竣工交付；充分利用政策支持，在银行信贷、公开市场发债、股权等方面积极融资，保持财务稳健；业务发展轻重并举，着重发展经营类业务。
　　客户始终是公司关注的中心。公司秉持长期主义和产品主义，践行工匠精神，以毫厘之间的精工态度和严苛的工艺流程，雕琢产品品质，以极致的产品满足人们日益增长的美好生活需求。“品悦”将是公司下一阶段面对未来的最新高端产品系。“品悦”代表了“品质空间”和“与人欢喜”两个方面，其承载了公司对于住宅产品在如今产品时代的新想法：构建品质空间，让用户感受到尊贵感与体面；缔造“精工细作有品质、用户思维有持续、赏心悦目有韵味、移步换景有惊喜、功能丰富有氛围、自然健康有活力”的“六有景观”，让用户走出室内，进入社区，拥有邻里；实行“悦会员”体系，让用户拥有的不只一套房，而是一个生活方式。公司坚持对产品和服务的探索和精研，以优质的产品、真诚的服务、幸福的生活，打造超越客户期待的幸福方案，陪伴客户一生。
　　在消费信心逐渐恢复但仍需加强的背景下，吾悦广场的重要任务仍然是稳定经营基本盘。首先将不断夯实运营业务的标准化，广场分策分类，攻坚空铺招商，保证经营氛围，提升用户体验；聚焦重点业态，关注品牌均好，灵活营销策略，提升商户销售，兑现资产价值。其次是聚焦运营业务的精细化，不断践行深度运营，沉淀用户资产，深挖增量，以增量来提升广场效益。再次是持续洞察市场变化，锚定项目定位，服务核心客群，提升项目的站位。通过招调提升出租率、助力租户经营提效创收等多种方式助力于完成年内商业运营收入目标，并努力达成新广场开业和轻资产管理输出的目标，实现公司吾悦广场全年净收入足额覆盖公司全年利息支出的目标。
　　此外，公司将持续响应“碳达峰、碳中和”的国家战略，不断推进绿色建筑发展，以ESG理念为指引，积极提升绿色建筑研发能力、推进绿建认证申报工作，持续增加各类国际级及国家级可持续发展建筑认证的项目数量和绿色建筑认证面积，在响应国家节约资源和保护环境政策的同时，助力城市与社会的绿色、低碳发展。
　　客户是公司发展的同行者，更是新城前行的动力。作为一家专注于幸福事业的企业，公司始终关注客户的每个细微需求，在不断革新人居品质的同时，聚焦服务体验的升级和服务边界的拓展，持续为客户提供动态化的幸福解决方案和创新的服务体验，让幸福变得简单。公司计划下半年新开工52个子项目，新开工建筑面积405.34万平方米，其中，住宅项目212.03万平方米，商业综合体项目193.31万平方米。公司计划竣工129个子项目，实现竣工面积1,267.61万平方米，其中，住宅项目745.26万平方米，商业综合体项目平方米522.35万平方米。
　　2023年下半年公司计划开工项目
　　2023年下半年公司计划竣工项目
　　1、新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；
　　2、涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
　　3、其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
　　4、开竣工计划是公司依据自身业务能力制定，并不代表公司对2023年下半年的盈利预测，亦非公司承诺，能否实现取决于市场状况变化、经营团队努力程度等诸多因素，存在很大的不确定性，敬请投资者特别注意。

　　三、风险因素
　　1、政策调控风险
　　房地产行业是受中央及地方政府调控政策影响较大的行业。在行业变局的环境中，“房住不炒”的政策基调不会变，房地产作为压舱石和支柱产业的地位也不会变。未来中央将继续落实因城施策，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。公司将进一步加强政策跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化经营发展方向，并通过平衡财务杠杆、提升运营管控效率、提速现金回流等方式，做好政策风险应对工作。
　　2、市场风险
　　当下宏观经济下行压力明显加大、居民收入预期走弱以及市场预期不稳等因素，对刚需置业群体的影响明显，购房者观望情绪加重。随着各地调控政策的持续发力，部分城市市场已现企稳恢复迹象，公司将密切跟踪政策动向，及时把握市场周期变化，调整营销策略促进销售回款。
　　商业的发展与宏观经济紧密相关，商业地产经营也面临更大的挑战。公司将以为用户创造价值为目标，做好商业定位，充分解读项目，锁定核心客群，积极调整商场业态，匹配合理规划，与消费者保持连接和沟通，满足其不断升级与变化的消费需求；并根据行业变化，制定有效可行的经营策略，力求把战略转化成为经营成果。
　　3、经营风险
　　房地产项目开发具有周期长、投资大、涉及相关行业多等特点，项目建设环节繁多，公司在经营过程中可能面临销售环境的变化、产品与原材料价格波动、城市规划调整、拆迁、合作方暴雷等外部因素，导致公司的房地产项目产生开发与销售难度增大、项目盈利空间缩小等业务经营风险，并在土地储备管理、工程质量管理和安全生产管理中面临一定的挑战，公司在经营中若不能及时应对和妥善解决上述问题，可能会对公司经营业绩产生一定的影响。公司将提前做足准备，持续盘活融资资源、合理有序管控各项现金流、提升经营能力效率、迭代升级投资发展策略与投资工具。
　　4、财务风险
　　房地产行业属于资金密集型行业，项目的开发需要投入大额资金。行业身处低谷期，叠加不断有民营房企“暴雷”，致使大多数民营房企融资渠道不畅。房地产开发高周转、高杠杆、高负债的“三高”模式遇到了明显的困难，销售规模和再融资能力之间的正反馈被打断。公司将继续坚守底线思维，提升资金使用效率，降低财务杠杆，优化资本结构，提升经营能力，追求高质量回笼资金，保持良好的流动性，提前或按时全额偿还债务本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司在报告期内的核心竞争力相较2022年未发生重大变化。公司深耕于“住宅+商业”地产的经营模式，持续挖掘、提升核心竞争力。
　　（一）优越的经营模式
　　秉承“让幸福变得简单”的企业使命，公司不断夯实各项能力，与时俱进创新产品与业务。面对行业新格局，公司持续践行住宅地产与商业地产“双轮驱动”的战略模式，一方面沉下心来持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升，另一方面也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储备。相比于聚焦商业运营的公司，公司的开发业务在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金回笼能力，是公司区域深耕的压舱石；而相比于纯住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流助力于公司穿越周期。两个事业部之间的协同发展、相互促进，正是公司核心优势的最基本前提。
　　随着新生代消费者的崛起，品质消费、精神文化消费、享受消费等已然成为消费主流趋势，商业运营商通过捕捉潮流趋势，回归到每个与人相关的细节。吾悦广场“千城千面、城城不同”的风格，融入所在地的自然人文、历史传统等特色元素，将当地文化情怀融入购物中心，打造地方特色的美陈景观，使其兼具年轻时尚潮流与当地人文情怀，拉近与消费者的距离。好的空间会创造新的生活场景，构建人与人之间新的关系和链接，这也是场景营造对未来城市生活的引领所在。新城商业通过建筑空间来革新城市生活未来场景，引领城市未来生活新风向。吾悦广场深度洞察和细分核心用户的需求，采取“2+3”的工作模式。“2”即突出两个朋友圈，“邻里圈”聚焦广场周边家庭，“潮派圈”锁定城市年轻新锐，“3”即满足功能需求、社交需求，以及情感需求三个维度，强化与用户之间的深度连接，为城市及区域消费者带来潮流、潮玩、娱乐、社交等多元业态及品牌，丰富其消费选择。报告期内，公司坚持吾悦广场的产品升级和进化，持续挖掘双轮驱动模式的内涵，通过住宅地产与商业地产的联动，实现资源与品牌的共享，已在全国范围内布局205座吾悦广场，已开业的吾悦广场达146座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。公司在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的护城河。
　　公司地产开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。
　　（二）土地储备聚焦重点城市群发展
　　公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的21%。全国重点城市群、重点城市全面开拓，相对优良的战略布局与丰富土地储备保障了公司的持续稳步发展。
　　（三）良好的品牌影响力
　　公司在国内房地产行业中具有较强的品牌影响力。报告期内，公司在中国房地产业协会及上海易居房地产研究院评测的“2023房地产开发企业商业地产综合实力TOP10”及“2023房地产开发企业商业地产运营TOP10”的榜单中位列第4及第2位；公司南京建邺吾悦广场也被其评选为“2023房地产开发企业典型项目”。此外，公司荣膺中指研究院评选的“2023中国房地产百强企业-综合实力TOP10”、“2023中国上市公司商业地产运营TOP10”及“2023中国房地产上市公司代建运营优秀企业”，更被观点指数研究院评为“2023房地产卓越企业表现”、“2023房地产企业品质交付力卓越表现”、“2023房地产管理与团队卓越表现”及“2023房地产商业模式卓越表现”。
　　（四）高效的人力资源开发与管理机制
　　人才是企业的核心资产，公司30年所积累的关键资源之一就是人才。在行业当下环境中，公司重视行业优秀人才，依据“勤者授誉，功者受禄，能者授职，庸者受罚”的人才管理的理念，确保人才“有归属、有保障、有前途”，不断迭代员工激励体系，强化人才赋能培训，让金子发光、让人才有为。“引进人才、培养人才、留住人才”是公司人才队伍建设的基本策略。公司在招聘端做好人才的识别和选择，引进优质人才；建立人才流动机制，明确各层级人员任职履历要求和培养方案，鼓励人员在公司内部流动，培养业务的多面手和管理通用型人才；通过管理层面谈鼓励、常态化访谈关注、赋能培训反馈辅导，使得高潜人才保留较好。同时，外部人才引进与内部人才培养并重。通过引入洞悉行业发展趋势，具有前瞻性视野的优秀人才，保障了公司的良性运转，提升了公司人才密度，为公司有质量的增长保驾护航。人才是公司最宝贵的资产，公司管理层把30%的精力花在员工身上，关注员工的个体心态和状况，对员工的付出和成绩给予认可，对其遇到的困难和失败给予帮助和开导；加强对公司建言献策、贡献价值、带来改变创新的人才的表彰；持续提升人文关怀，强化员工权益保障，提升文化担当，让与公司一起并肩奋斗的每位员工，真正感受到公司的关怀。
　　（五）踏实进取的经营团队
　　面对行业下行的环境，公司保留有学习能力、创新能力、高执行力、耐受逆境的团队，主动拥抱变化，积极转变思维、提升紧迫感，发扬实干精神，常反思、勤对标、戒骄戒躁，以身作则，以上率下，切实做到“面向未来，乐于担当，诚信踏实，相互成就”。
　　公司全体员工以实际行动践行“诚实做人，踏实做事”的企业精神，搭建“想干、能干、敢干”的经营团队，做到“调得动、顶得上、扛得住”。在极具挑战的行业环境中，整合利用各项资源，充分协同，不断优化升级运营效率，始终坚持以客户为中心，以客户思维理解不同的客户需求，以匠心打造优质产品和服务，保持旺盛的组织活力，助力产品品牌建设，做好“美好生活服务商”的角色。在多变的市场中，上下一心，初心如磐，以长期主义着眼未来，为共同事业同心同行。
　　（六）具有新城特色的可持续发展战略
　　绿色低碳已成为全球经济发展的必然趋势，我国“双碳战略”亦蓬勃推进，绿色健康的生活方式逐渐成为一种新风尚。公司秉持“让幸福变得简单”的企业使命，基于国家政策、行业发展、产品创新等维度对绿色生活方式进行探索，将“幸福”的内涵分成“营造幸福美好生态、呵护幸福绿色生活、创享幸福品质体验、奏响幸福和谐乐章”四部曲，以诚信经营和可持续发展为基础，坚持长期主义，逐步构建具有新城特色的可持续发展管理模式。公司“新蓝行动”以双碳目标为总领，践行具有新城特色的可持续发展战略，希望通过构建绿色建造的管理蓝图，绿色低碳运维蓝图及绿色可持续的发展蓝图，让绿色成为新城的底色，用行动守护天蓝、地绿、水清的幸福家园。未来持续沉淀综合能源技术能力、绿建认证获取能力、超低能耗技术能力、碳排放管理能力及绿色金融融资能力等，实现技术咨询输出，锻造成未来发展的新型收益增长点。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2022年是房地产行业充满挑战的一年，土地成交规模显著下降，商品住宅成交规模同比下降近30%。房企危机频发，规模房企进入缩表出清、优胜劣汰阶段，业务持续缩量。在大环境的风雨交加中，公司笃定前行，在立足经营业务基本盘、打牢生存根据地的基础上，以变应变、拥抱变化、稳健发展，把确保项目如期交付作为头等大事。　　报告期内，公司专注于提升经营效率和产品质量，在行业需求萎缩的大背景下，不断思索自身定位，强化客户视角，围绕客户提供综合价值服务，全年实现合同销售金额1,160.49亿元，销售面积1,191.52万平方米。根据中国指数研究院发布的《2022年中国房地产企业销售业绩排... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年是房地产行业充满挑战的一年，土地成交规模显著下降，商品住宅成交规模同比下降近30%。房企危机频发，规模房企进入缩表出清、优胜劣汰阶段，业务持续缩量。在大环境的风雨交加中，公司笃定前行，在立足经营业务基本盘、打牢生存根据地的基础上，以变应变、拥抱变化、稳健发展，把确保项目如期交付作为头等大事。
　　报告期内，公司专注于提升经营效率和产品质量，在行业需求萎缩的大背景下，不断思索自身定位，强化客户视角，围绕客户提供综合价值服务，全年实现合同销售金额1,160.49亿元，销售面积1,191.52万平方米。根据中国指数研究院发布的《2022年中国房地产企业销售业绩排行榜》，公司2022年度销售金额位列行业第19位，销售面积位列行业第13位。公司通过关键节点冲刺等方式紧抓销售和资金回笼，报告期内，公司实现1,329亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为115%（按全口径回笼/全口径签约计算）。
　　作为示范性房企，公司积极响应政府“保交楼、保民生”的要求，落实企业主体责任，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，将资源尽全力向保交付项目倾斜，经过一年的不断奋进，实现241个批次、共计13.1万套房源的交付。
　　2022年，居民消费和众多品牌商户开新店意愿均受到较大影响，吾悦广场也承受了较大的经营压力。面对被动的局面，公司展现行稳致远的韧性，把握趋势，不断探索商业的深度运营业务模式，寻找商业健康可持续发展的模式和路径。深度运营以用户思维为根本，通过数据赋能，组织更加丰富和匹配用户需求的商业内容，提高吾悦广场服务能力和经营坪效，实现吾悦广场更大价值，是一种具有更高效率的购物中心运营模式。报告期内，公司从空间运营转变为用户运营，从招商思维转变为经营思维，从客流营造转变为用户服务，将用户洞察作为业务流程起点，确定核心用户及与之匹配的消费需求和服务需求，以用户递进转换为主线，实现交易转化和复购，进而实现商家的经营目标、业主和公司的收益目标，并在此基础上不断沉淀用户资产价值和内容、不断进行服务的迭代反馈。2022年，作为新城商业4.0之作的南京建邺吾悦广场进行会员MVP的深度运营实践，以消费者的视角，多频触达，与会员加强情感交互，积累经验，沉淀对核心用户的营运能力。
　　同时，公司统筹商业资源，精准规划业态，引入国际、国内知名及潮流品牌，因地制宜地结合地方特色品牌，高度满足了地方商业需求，推动城市行业内容更新。截至报告期末，吾悦广场合作品牌铺位2.8万家，合作品牌总数1.1万个，联发品牌57个，标杆品牌53个，多元品牌矩阵匹配商业需求。新城商业表现出良好的韧性，延续较快发展势头，不断夯实市场占位。报告期内公司完成15座吾悦广场精彩开业。截至报告期末，公司在全国140个城市布局194座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达145座，开业面积达1,319.74万平方米，出租率达95.13%。报告期内，公司实现商业运营总收入即含税租金收入100.06亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比增长15.82%，占公司业绩贡献比重逐步提高。
　　公司创新幸福体验，视角向用户转向，思维向需求转向，贴近用户，以服务用户的立场，为用户创造价值。通过在良好关系的基础上建立体验，在真实的触点、具体生动的温暖体验中建立信任，为用户创造具体而生动的幸福体验。报告期内，公司“幸福体验工程”活动紧紧围绕“创新幸福体验”这一主旨，从公司旗下住宅、商业、酒店等多元业务场景出发，整合优质的体验场景，从全业务生态展现、客户服务体验、品牌赋能等多个维度入手发力，为客户、员工、股东、合作伙伴带来优质的产品与服务体验，将新城营造的生活空间、社区交往、价值创造与综合服务，生动且真实地展现出来，让幸福触手可及。
　　泰州海陵项目在把握宏观政策、区域发展以及城市规划，立足城市大规划、大策划、大定位视角，传承城市文化基因的同时，打造情景式人文街区、开放式家庭欢聚场、城市休闲好去处，融入夜经济，靠街区带动人文，为城市人居带来创新体验，打造泰州最时尚、年轻化的消费中心。
　　阜阳淮河吾悦广场、徐州丰县吾悦广场均以先进的空间设计理念，突破想象空间，承接城市发展大势，匠造当代商业美学著作，建设儿童友好城市的创新作品。报告期内，徐州丰县吾悦广场荣获2022年美国TITAN地产设计大奖（TITANPropertyAwards）室内设计类别金奖、阜阳淮河吾悦广场则获得了该奖项最高荣誉——铂金奖。
　　当下，低碳环保、可持续发展已是全球发展的主流趋势。作为幸福生活的描绘者，公司践行ESG理念，围绕可持续发展的绿色理念和绿色认证体系不断优化发展方向，通过智慧科技、绿色生态、打造场景化空间等多元手段，为住宅、商业等多领域赋能，打造绿色、健康、低碳的城市生活。新蓝行动，即通过绿色建造的管理蓝图，绿色低碳的运维蓝图及绿色可持续的发展蓝图，以实现绿色低碳的发展战略。2022年作为公司“新蓝行动”启航之年，公司在品牌发布、榜样宣传、实地参观、全员参与多维度并行落地。报告期内，新城围绕“低碳节能设计”、“提升场地安全”、“绿色健康材料”、“健康舒适的居住环境”、“智能化系统”、“人文健康服务”等六大维度进行设计，让绿色健康居住区从蓝图落位现实。绿色低碳理念不仅是新城住宅项目所秉承的原则，也贯穿于吾悦广场的建造与运营中。在商业项目打造的过程中，公司根据吾悦广场的性质，对各类绿色技术进行标准化集成应用，采用智能化系统实现绿色运营，以全维度的举措实现节能减排、高效管理和可持续的目标，让吾悦广场成为区域产业聚集、景观打造以及城市区域形象的重要组成部分，成就展现城市面貌的绿色窗口。天津宝坻吾悦广场经历100多次方案比选，上千小时的模型测试，运用蓄冷蓄热、光储一体、高效机房、智慧运维等20余项低碳技术，在获得全球首个超低能耗购物中心的认证的同时，也获得LEED金级预认证、智慧三星预认证。
　　报告期内，货币政策转向宽松，民企融资环境出现边际改善，但整体融资形势仍较为严峻。2022年5月，公司凭借中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债信用增进”）和上海银行联合创设银行间首单房企信用风险缓释凭证（CRMW），顺利完成2022年第一期10亿元人民币中票的发行。2022年9月和12月，新城控股作为中债信用增进全额担保民营房企发债的首批试点房企之一，成功发行2022年度第二期及第三期中期票据，发行金额共计30亿元人民币，票面平均利率为3.96%，由中债信用增进提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。以上三笔中期票据的成功发行，一方面体现出监管部门对公司作为示范性房企合理融资需求的支持，另一方面也体现出资本市场对公司稳定安全财务基本面的认可。
　　此外，公司在境外新发优先绿色美元票据，募集资金1亿美元。本期美元债为2022年4月份以来第一笔民企地产境外新发，也是2022年2月份以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债，保障了公司在稳定经营过程中的资金需求。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.52%（2021年末为6.57%）。报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙伴关系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1,206.00亿元，其中公司及子公司已使用授信297.81亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。此外，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，全面落实房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，保持房地产融资平稳有序，截至报告出具日，公司与各大银行签署全面战略合作协议，各大银行同意向公司提供共计1,400亿元意向性授信额度，以支持公司的融资需求。
　　截至报告期末，公司总资产为4,579.07亿元，归属于上市公司股东的净资产为594.81亿元。报告期内，公司实现结算面积1,792.90万平方米，实现结算金额1,693.90亿元（含合联营项目）。公司实现营业收入1,154.57亿元，较上年同期下降31.37%；实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，较上年同期下降88.94%。报告期内，公司共实现155个子项目竣工交付，竣工面积为2,005.36万平方米（含合联营项目）。截至报告期末，公司共有295个子项目在建，总建筑面积达5,367.22万平方米（含合联营项目）；公司已售未结转面积达到2,913.60万平方米（含合联营项目），提前锁定未来业绩。
　　2022年公司房地产项目表
　　2、上述列示的“其他完工项目-可售”的总建筑面积为未结转面积，“其他完工项目-自持”的总建筑面积为持有业态的建筑面积
　　2022年销售和结算情况
　　2022年新增土地储备
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）全年商品房销售收缩明显，房价年度涨幅由正转负
　　2022年，全国商品房销售金额和面积近八年来首次出现下滑，其中商品房销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%，重回2017年水平；商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，销售金额和面积同比增速较2021年分别下降31.5和26.2个百分点。
　　全国商品房销售价格持续疲软，2月份房价环比回正后，下半年再次由涨转跌，且年度涨幅转负。2022年百城新建住宅价格累计下跌0.02%，较2021年下滑2.48个百分点，处于近八年来的最低水平。
　　（二）市场库存高企，四季度待售面积继续攀升
　　2022年新建商品房成交同比下行推高整体待售面积，市场库存压力创五年来新高。年末商品房待售面积5.64亿平方米，同比增加10.5%，其中商品住宅待售面积2.69亿平方米，同比增加18.4%。四季度待售面积继续攀升，12月待售面积创2022年次新高。
　　（三）土地购置大幅下滑，开发投资首现两位数降幅
　　2022年全国商品房新开工面积12.06亿平方米，同比下降39.4%，相较2021年降幅进一步扩大。全年房地产开发企业土地购置面积为1.0亿平方米，同比下降53.4%，增速降幅较2021年扩大38个百分点。
　　2022年房地产市场全面收缩，土拍明显降温，热度持续处于低位。全年土地成交价款0.92万亿元，同比下降48.4%。实施集中供地的22个城市计划供地面积1.29亿平方米，实际仅完成0.75亿平方米，完成率不到六成。全年房地产开发投资13.29万亿元，同比下降10.0%，创近二十年来同比最高降幅，增速回落14.4个百分点，年内累计值同比增速逐月扩大。
　　（四）货币政策延续宽松基调，资金监管适度松绑
　　宏观层面延续稳增长基调，2022年货币政策维持适度宽松。年底广义货币(M2)同比增长11.8%，增速较上年同期高2.8个百分点；贷款利率继续维持4.75%的历史低位；央行两次全面降准，释放超1万亿元长期流动性，并三次下调基准利率，将1年期和5年期LPR分别下降15个基点和35个基点。
　　行业资金层面看，在居民信贷、企业融资以及资金监管等层面均释放宽松信号，资金环境保持相对宽松。2022年房地产开发资金来源14.9万亿元，同比下降25.9%；从资金来源构成来看，国内贷款和自筹资金占比为11.7%和35.5%，占比分别提升0.1和3.0个百分点，国内贷款占比基本稳定，自筹资金占比明显提升，其他资金来源（主要为预收款和按揭款）占比下降3.0个百分点至52.7%，同比金额下降27.3，利用外资占比未变，同比金额下降27.3%。
　　（五）政策进入宽松周期，推动房地产业向新发展模式平稳过渡
　　2022年在国际地缘政治波动、全球主要经济体货币政策转向等多重超预期因素反复冲击下，经济增长低于前期目标。但从国际视角看，中国经济展现了强大韧性，实现了经济运行总体稳定。房地产行业供需两端齐发力，促进市场平稳健康发展。中央层面，多次释放宽松信号，“金融16条”“三箭齐发”等利好频出，持续修复行业信心。需求端通过降低购房门槛、下调房贷利率等措施提振需求，企业端在防风险基础上扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。地方层面，各地力推楼市新政，提振住房消费。
　　展望2023，我国经济将呈现有序恢复态势，不断向好。但在内外不确定因素叠加下，稳增长目标仍然需要宏观政策的加持，财政以及货币政策仍有总量或结构性宽松可能。房地产仍是经济的支柱性产业，在“房住不炒”的总基调下，多元化的利好政策仍将持续加码，市场有望走出底部，进入缓慢恢复阶段。房企应审慎拓储、稳健经营、提质增效，同时积极探索多元化的业务模式，助推企业高质量发展。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司所处房地产行业，主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。截至报告期末，公司已进入全国140个城市。
　　公司地产开发业务包括住宅地产开发业务和商业地产开发业务。其中，住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。公司的产品以风格与客群目标两个维度划分，风格维度上包括“新中式”——樾系、“大都会”——隽系、“现代”——昱系三大产品系列，客群目标维度上包括基于年轻时尚人群需求的“乐居”、家庭品质升级需求的“圆梦”、颐养享受需求的“尊享”三大产品线。各维度的组合使公司的产品满足不同经济能力与购房需求的客户对不同风格的偏好，做到客户类型上的全面覆盖。报告期内，在行业运行不畅的背景下，公司住宅地产开发业务在立足于长三角地区基本点的同时，持续聚焦深耕区域和优势板块，不断优化公司产品与服务，不盲目拿地，从投资端把控风险。
　　伴随着中国经济的高速增长，商品和服务的极大丰富，居民收入和消费水平不断提升，消费需求的快速释放，良好的外部环境为购物中心经营和快速发展提供了“沃土”。2012年，常州武进吾悦广场、常州吾悦国际广场的相继亮相，开启了新城商业的逐梦之路，也正式拉开新城“吾悦”发展版图的扩展，公司主营业务由住宅地产开发业务向外延展进商业地产开发业务。公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心。
　　作为体验式商业的代表，公司商业地产品牌“吾悦广场”打破传统业态规划布局，通过“一个承载休闲、社交、购物功能的大空间与一个主题性的业态和空间创新性复合，从而让每一个购物中心，都拥有一个不同的X空间”的“Ma+X”方式打造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，打造商业地产差异化竞争力。10年间，公司85%的吾悦广场布局于“十四五”19个国家级城市群，覆盖了全国GDP80%的区域，服务所在城市80%的主流消费人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应，并用专业的力量，让每一位关联者收获幸福。报告期内，公司商业秉持“让商业空间更有价值”的愿景，从“持有资产运营、轻资产运营、社区商业运营、商业内容孵化与投资”出发，灵活匹配商业模块，沉淀共创工作能力，为打造个性化、有特色、有价值的商业空间，精准引导产品创新方向。通过同行对标，提质增效，价值挖掘，创新突破，做到“相同品质更低成本，相同成本更高品质”。同时吾悦广场回应时代，致力于创新消费场景，满足不断升级的消费需求，更坚持“寻味城市、链接情感”，创造人文、环境、文化于一体的商业空间体验，让商业拥有灵魂，与万千消费者共情。
　　结合当前经济形式和国内购物中心经营现状的形势，新城商业深度运营，面向未来，回归本质，从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，从而构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司在报告期内的核心竞争力相较2021年未发生重大变化。公司深耕于“住宅+商业”地产的经营模式，持续挖掘、提升核心竞争力。
　　（一）优越的经营模式
　　秉承“让幸福变得简单”的企业使命，公司不断夯实各项能力，与时俱进创新产品与业务。面对行业新格局，公司持续践行住宅地产与商业地产“双轮驱动”的战略模式，一方面沉下心来持续提升品质、优化服务，做到产品品质与服务品质同步提升，另一方面也不断优化商业的全周期能力，做好应对新格局的能力储备。相比于聚焦商业运营的公司，公司的开发业务在充分竞争市场中不断成长，具有较高的项目操盘与资金回笼能力，是公司区域深耕的压舱石；而相比于纯住宅开发的公司，公司在商业地产的规模化开发与运营方面具有一定优势，能够持续创造稳定的现金流助力于公司穿越周期。两个事业部之间的协同发展、相互促进，正是公司核心优势的最基本前提。
　　随着新生代消费者的崛起，品质消费、精神文化消费、享受消费等已然成为消费主流趋势，商业运营商通过捕捉潮流趋势，回归到每个与人相关的细节。吾悦广场“千城千面、城城不同”的风格，融入所在地的自然人文、历史传统等特色元素，将当地文化情怀融入购物中心，打造地方特色的美陈景观，使其兼具年轻时尚潮流与当地人文情怀，拉近与消费者的距离。好的空间会创造新的生活场景，构建人与人之间新的关系和链接，这也是场景营造对未来城市生活的引领所在。新城商业通过建筑空间来革新城市生活未来场景，引领城市未来生活新风向。吾悦广场深度洞察和细分核心用户的需求，采取“2+3”的工作模式。“2”即突出两个朋友圈，“邻里圈”聚焦广场周边家庭，“潮派圈”锁定城市年轻新锐，“3”即满足功能需求、社交需求，以及情感需求三个维度，强化与用户之间的深度连接，为城市及区域消费者带来潮流、潮玩、娱乐、社交等多元业态及品牌，丰富其消费选择。报告期内，公司坚持吾悦广场的产品升级和进化，持续挖掘双轮驱动模式的内涵，通过住宅地产与商业地产的联动，实现资源与品牌的共享，已在全国范围内布局194座吾悦广场，已开业及委托管理的吾悦广场达145座，商场开业数量位居我国境内外上市公司首位。公司在规模上的先发优势，成为其他公司难以轻易逾越的护城河。
　　公司地产开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑了公司可持续发展的核心竞争力。
　　（二）土地储备聚焦重点城市群发展
　　公司坚持深耕长三角区域，并聚焦其他核心城市群，在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，形成以长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等城市群为重点的布局体系，其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%，长三角区域三、四线城市约占公司总土地储备的22%。全国重点城市群、重点城市全面开拓，相对优良的战略布局与丰富土地储备保障了公司的持续稳步发展。
　　（三）良好的品牌影响力
　　公司在国内房地产行业中具有较强的品牌影响力。报告期内，公司荣膺中国房地产业协会及上海易居房地产研究院评测的“2022中国房地产开发企业综合实力TOP10”、“2022中国房地产开发企业商业地产综合实力TOP10”及“2021中国房地产上市公司综合实力TOP10”。“新城控股”和“吾悦广场”分别在中指研究院“2022中国商业地产公司品牌价值TOP10”和“2022中国商业地产项目品牌价值TOP10”的榜单中位列第三位。此外，公司被中国城镇建设发展中心和时代周报评为“时代奥斯卡2022年度城市运营商”，并被中证指数有限公司和每日经济新闻列入“中证每经上市公司品牌价值100指数”（简称：每经品牌100，代码：931852）。报告期内，公司持续践行可持续发展，在由华夏时报主办，华夏双碳能源研究院、中国能源研究会联合主办的2022年华夏双碳资本发展论坛暨“双碳中国”颁奖盛典中获评“2022年度ESG发展影响力企业”。
　　（四）高效的人力资源开发与管理机制
　　房企的核心竞争已从最开始土地和政策资源的竞争到客户资源和杠杆资源的竞争，再到现在发展成人才资源和管理资源的竞争。在行业当下的环境中，公司重视行业优秀人才，依据“勤者授誉，功者受禄，能者授职，庸者受罚”的人才管理的理念，确保人才“有归属、有保障、有前途”，不断迭代员工激励体系，强化人才赋能培训。“引进人才、培养人才、留住人才”是公司人才队伍建设的基本策略。公司在招聘端做好人才的识别和选择，引进优质人才；建立人才流动机制，明确各层级人员任职履历要求和培养方案，鼓励人员在公司内部流动，培养业务的多面手和管理通用型人才。同时，外部人才引进与内部人才培养并重。通过引入洞悉行业发展趋势，具有前瞻性视野的优秀人才，保障了公司的良性运转，提升了公司人才密度，为公司有质量的增长保驾护航。
　　人才是公司最宝贵的资产，公司管理层把30%的精力花在员工身上，关注员工的个体心态和状况，对员工的付出和成绩给予认可，对其遇到的困难和失败给予帮助和开导；加强对公司建言献策、贡献价值、带来改变创新的人才的表彰；切实落地能提升员工幸福感的有效举措，让与公司一起并肩奋斗的每位员工，真正感受到公司的关怀。
　　（五）踏实进取的经营团队
　　面对行业下行的环境，公司保留有学习能力、创新能力、高执行力、耐受逆境的团队，主动拥抱变化，积极转变思维、提升紧迫感，发扬实干精神，常反思、勤对标、戒骄戒躁，以身作则，以上率下，切实做到“面向未来，乐于担当，诚信踏实，相互成就”。
　　公司全体员工以实际行动践行“诚实做人，踏实做事”的企业精神，搭建“想干、能干、敢干”的经营团队，做到“调得动、顶得上、扛得住”。在极具挑战的行业环境中，整合利用各项资源，充分协同，不断优化升级运营效率，始终坚持以客户为中心，以客户思维理解不同的客户需求，以匠心打造优质产品和服务，保持旺盛的组织活力，助力产品品牌建设，做好“美好生活服务商”的角色。在多变的市场中，上下一心，初心如磐，以长期主义着眼未来，为共同事业同心同行。
　　（六）具有新城特色的可持续发展战略
　　绿色低碳已成为全球经济发展的必然趋势，我国“双碳战略”亦蓬勃推进，绿色健康的生活方式逐渐成为一种新风尚。公司秉持“让幸福变得简单”的企业使命，基于国家政策、行业发展、产品创新等维度对绿色生活方式进行探索，将“幸福”的内涵分成“营造幸福美好生态、呵护幸福绿色生活、创享幸福品质体验、奏响幸福和谐乐章”四部曲，以诚信经营和可持续发展为基础，坚持长期主义，逐步构建具有新城特色的可持续发展管理模式。公司“新蓝行动”以双碳目标为总领，践行具有新城特色的可持续发展战略，希望通过构建绿色建造的管理蓝图，绿色低碳运维蓝图及绿色可持续的发展蓝图，让绿色成为新城的底色，用行动守护天蓝、地绿、水清的幸福家园。未来持续沉淀综合能源技术能力、绿建认证获取能力、超低能耗技术能力、碳排放管理能力及绿色金融融资能力等，实现技术咨询输出，锻造成未来发展的新型收益增长点。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入1,154.57亿元，较去年同期减少31.37%，实现归属于上市公司股东净利润13.94亿元，较去年同期减少88.94%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润7.27亿元，较去年同期减少92.91%。

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　从总量上看，我国目前已基本完成“住有所居”的目标，新阶段的主要矛盾是“人民日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分的发展之间的矛盾”。相对应，房地产行业进入新发展阶段，在结构层面正发生需求空间、住房类型和供给主体三大变化，即民众住房需求空间上向核心城市聚集，住房类型从刚需到改善、从纯商品房到租购并举变迁，而供给主体从财务激进型到财务稳健型房企、从开发商为主演化成多主体供给。
　　伴随行业剧烈出清阶段渐近尾声，同时资金、土地等核心要素在市场上各个参与主体间的重新分配，当前开发商财务端、经营端均已发生明显分化，“强者恒强”的格局已逐渐形成。同时，由于基本面复苏缓慢，民营房企现金流整体仍将承压，信用侧延续疲弱。伴随行业景气度的逐渐回升，土地储备好、经营实力强的房企有望率先恢复良性循环并获取更多的市场份额，而财务承压或已经出险企业则很难打破自身困境，市场份额大幅收缩或彻底退出市场。未来，行业分化和出清将持续兑现，在上述过程中，土地储备优质、自持物业占比合理、财务稳健、经营能力强，具备“管理红利”的优质房企将脱颖而出，成为行业下一阶段的领跑者。
　　(二)公司发展战略
　　1、稳中求进
　　坚持稳中求进的总基调，确保公司现金流合理充裕，精细化管理，优化现有土地储备，控制负债规模，提升利润率，强调精准投资、现金回笼。在“房住不炒”、“融资受限”的形势下，公司将科学合理设置投资规模目标与评价指标，通过严格制度约束让投资更加精准，避免投资失误，确保资产能够快速回笼资金、减少资金沉淀，通过精准投资和高效运营，实现“以资本回报率为核心，确保规模可持续增长”的战略目标。
　　2、地域深耕
　　坚持地域深耕的总策略，紧抓城市发展机遇，聚焦重点城市群和核心城市，围绕现有布局做大做强做深。重点城市群稳步发展将为房地产市场发展带来更为广阔的空间，人口和城镇化率快速提升的城市或将为公司带来扩张红利。公司将在全国最具经济活力和人口密度最高的各个地区不断提高市场占有率和产品品质。以客户为导向，深入开展“一城一策”研究，全面提升盈利力、运营力、产品力、服务力、品牌力。此外，充分利用公司的高效运营与品牌优势，挖掘并维护好当地资源，通过地域深耕与当地开发企业、土地所有者密切合作进行创新投资，用最少的资金成本实现最大的资本回报率并兼顾合作方利益，建立长期合作信任基础的同时，实现量质均好。
　　3、运营优先
　　坚持运营优先的总抓手，以项目经营目标为核心，聚焦核心指标，通过大运营体系同步提升运营效率与运营质量。重点关注，加强把控，保障节点。深挖各专业大运营协同效力，在大运营视角下实现“以客户为中心，以品质为优先”的品质建设，切实提高计划节点达成率，严格把控项目方案评审，项目首开后根据营销节奏适时调整运营节奏，对于市场流量不佳、销售和融资资金不足以覆盖支出的项目以销定产、产销平衡。通过注重细致筹划与资源整合，提升协同水平；通过紧跟过程、快速报建实现效率提升；通过降低无效成本实现降本增效、提质优效，提升组织健康度，确保安全文明生产，最终实现商业精彩开业、住宅平稳交付的运营目标。同时全面优化供应商体系，坚持总对总、战略采集，建立区域供应商库和招采体系，进一步强化管理，去芜存菁。
　　4、科技赋能
　　坚持科技赋能的总保障，加强大数据、人工智能、虚拟现实等科技应用，提高全公司数据治理能力，为组织创新和效率提升不断赋能。通过科技应用，提高运营效率，构建全渠道经营模式，以面向未来的“芯智造”等先进工艺工法提升产品品质，以智慧工地等信息化手段提高现场管理质量，以线上线下融合的幸福商业打造行业标杆的智慧商场。公司研发的智能化新云控制系统通过建立集中控制平台，将消防系统、客流统计、停车管理、能耗计量等13项智能设备系统的控制管理集成在一个管理界面上，根据系统运行参数诊断系统运行状况，优化、改进设备及系统的运行策略，实现智慧健康运行。
　　公司已布局中长期的信息化建设，能更好地服务公司进行决策与管理，实现运营协同效率提升，解放并提高生产力。同时，借助信息化手段，有利于公司建立完善的知识沉淀体系和系统性人才培训机制，完成可覆盖全员的线上、线下基础培训，优化成熟在岗人员的培养体系。
　　公司全面上线“绿洲计划”一体化平台，在该系统平台的基础上，公司进一步跳出现有管理信息化的范畴，构建一个以互联网思维为核心的大系统、大平台，赋能产业链上下游、共建新的生态模式、引领行业的数字化转型升级。
　　5、风险管控
　　为应对不确定的市场风险，公司具有高度敬畏底线的风险意识，重视风险管控体系的建设与完善，让风险意识贯穿企业经营的各职能和全过程，及时修订、完善相应规章制度，防范并化解重大风险；寻找风险控制盲区，明确风险应对措施，并辅以健全合理的监督评价机制，使公司整体运作和制度的执行得到及时的反馈，形成长效风险管控机制，锻造企业安全屏障。作为一家被危机感驱动，具备极强风险管理能力的企业，公司在2023年里将进一步向前端延伸风险管控，积极尝试管理闭环。基于信息化改造、管理漏洞封堵等手段，使得制度更完善、业务流程更规范、风险防控更前置。
　　当前和今后一段时期，我国房地产行业都将处于深刻变革期，面临全新的机遇和挑战。新需求层出不穷，新产品快速迭代，新业态悄然崛起，新科技日新月异。公司将在巩固基本盘面的同时，拓展新的赛道，健全管理体系，整合资源优势，做好美好生活服务商角色的同时，使公司成为基业长青的百年企业。
　　(三)经营计划
　　2023年，为让房地产回归本位，减少房地产金融属性，建立健康的房地产市场，国家及地方将继续坚持“房住不炒”长效机制，分别在房地产市场供、需两端出台政策进行调整。在行业处于深度调整的阶段，房企的销售规模和盈利能力面临挑战，未来在“保交楼、保民生”的背景下，房企仍应将现金流安全和有利润的增长作为重中之重，致力于追求高质量的增长。公司未来将在经营端有两个发展方向。其一为开发业务将转向“高效周转、适当杠杆、高质量利润”，回归业务本质，专注于提升经营效率和产品力。其二则体现在围绕空间和服务的多元业务拓展，未来将多赛道布局、建造与服务并重，实现租售、增存和轻重的平衡，通过各类代建、创新投资、委托管理、综合体运营等多模式破局。
　　在行业迈入“新模式”的背景下，公司保持积极乐观的态度，围绕“保交付、守价值、筑能力、创未来”的经营方针，持续提升财务规划能力、全面预算管控能力，做好现金流与净资产之间的平衡；加强内部融资管理体系和外部融资结构性破局，竭力获取股权类资金和长期资金；提升轻资产投资拓展能力，探索轻资产代建模式，提高社区商业解决方案的能力。
　　产品力是一家企业综合能力的结果体现，有利于企业建立口碑、品质升级、精准定位、优质标签和服务增值。只有拥有准确的营销定位，优秀的设计方案，稳定的供应商，扎实的施工，持续的服务，才能出好的产品。2023年，公司将专注用户需求，持续优化产品，增加优质设计供应链的保障，提高产品与服务质量和客户满意度水平，探索未来新城的产品标签。
　　商管公司的核心能力是对用户的洞察能力和服务能力。用户洞察是新城商业深度运营新业务逻辑的起点，突破传统业务逻辑的桎梏，必须从建立用户洞察体系开始着手。2023年，公司商业管理团队将通过对用户流量数据的采集、淘洗、入库、应用，不断沉淀和挖掘用户数据资产价值，抓取到用户流量的有效痕迹。通过用户洞察，确定核心用户及与之匹配的消费需求和服务需求，作为吾悦广场开启深度运营新篇章的基础和起步。此外，以匹配核心用户核心需求作为标准，推动全部营运项目的内容重构，周期性复盘重构公司商业内容。同时，2023年内还将锻造、升级商业服务体系，通过梳理吾悦广场的专属服务清单，各区域、项目根据实际情况，打造属地优势服务内容，作为吾悦品牌的主要宣传内容大力推广。从不同的服务对象和服务主体出发，根据服务发生的流程和场景，锻造公司与用户、商户、公众之间的服务内容。公司站在市场前端，携手商户共同服务用户，实现经营业绩和投资收益同步增长，与商户共同面向用户进行商业内容的打造和用户服务的提升，追求“为用户创造价值”；站在业主的立场，通过商业空间的租赁经营，实现投资收益的持续增长，实现业主的价值最大化，“让商业空间更有价值”。面对2023年，公司商业开启深度运营新的步伐，深层转变商业管理团队基因，打造自我进化的高效组织，打造让员工最有幸福感的企业，打造最懂用户的实体商业。
　　企业的发展离不开对社会、自然资源的依赖，企业的发展成果，也必须要回馈社会，珍爱自然。在逐步构建具有新城特色的可持续发展管理模式的同时，公司将积极响应国家“碳达峰碳中和”战略，持续践行绿色发展理念，在坚持绿色管理、推广绿色建造、打造绿色建筑及绿色商业运营等领域加快前进的步伐。
　　在不断优化的民营经济发展环境中，公司将会继续聚焦核心能力，站稳脚跟，实现高质量发展。2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，公司会深度融入新发展格局。2023年也是新城成立30周年，从成立之初，骆驼精神就伴随着新城的每一步，激励着每个人，不执于旧、无畏于新，以价值结果为导向，提升效能。“让幸福变得简单”是公司始终不变的企业使命，公司将继续努力成就幸福基石，优化幸福方案，创新幸福体验，持续营造幸福生态，让员工、股东、合作伙伴共创价值。同时持续关注和回馈社会，帮助他人获得幸福，与城市共生长、与时代共奋进。启幕30周年，三十而立的新城将继续凝心聚力，穿越周期，坚定信心，砥砺前行。公司计划2023年实现商业运营总收入110亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。
　　2023年，公司计划新开工90个子项目，新开工建筑面积742.73万平方米，住宅项目286.07万平方米，商业综合体项目456.66万平方米。公司计划竣工211个子项目，预计竣工总建筑面积1,958.69万平方米，其中，住宅项目1,125.63万平方米，商业综合体项目833.06万平方米。
　　2023年公司计划开工项目一览表
　　2023年公司计划竣工项目一览表
　　注：上述开工和竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：
　　1、新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后而影响开发节奏；
　　2、涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
　　3、其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响。
　　2023年经营计划是公司依据自身业务能力制定，并不代表公司对2023年度的盈利预测，亦非公司承诺，能否实现取决于市场状况变化、经营团队努力程度等诸多因素，存在很大的不确定性，敬请投资者特别注意。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策调控风险
　　房地产行业是受中央及地方政府调控政策影响较大的行业。在行业变局的环境中，“房住不炒”的政策基调不会变，房地产作为压舱石和支柱产业的地位也不会变。未来中央将继续落实“因城施策”，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标。公司将进一步加强政策跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化经营发展方向，并通过平衡财务杠杆、提升运营管控效率、提速现金回流等方式，做好政策风险应对工作。
　　2、市场风险
　　2022年以来，宏观经济下行压力明显加大、居民收入预期走弱以及市场预期不稳等因素，对刚需置业群体的影响明显，购房者观望情绪加重。随着各地调控政策的持续发力，部分城市市场已现企稳恢复迹象，公司将紧跟政策动向，及时把握市场周期变化，调整营销策略促进销售回款。
　　商业的发展与宏观经济紧密相关，国内经济增长乏力，影响消费复苏，商业地产经营面临更大挑战。此外，在需求端持续疲软的同时，供给端仍保持高位放量，导致商业地产行业竞争加剧，“内卷化”严重。公司将以创造顾客价值为目标，持续做好商业定位，充分解读项目，锁定核心客群，迅速调整商业模式，匹配合理规划，与消费者保持连接和沟通，满足其消费需求；并根据行业变化，执行有效可行的经营策略，通过战略执行转化成为经营成果。
　　3、经营风险
　　房地产项目开发具有周期长、投资大、涉及相关行业多等特点，项目建设环节繁多，公司在经营过程中可能面临销售环境的变化、产品与原材料价格波动、城市规划调整、拆迁、合作方暴雷等外部因素，导致公司的房地产项目产生开发与销售难度增大、项目盈利空间缩小等业务经营风险，并在土地储备管理、工程质量管理和安全生产管理中面临一定的挑战，公司在经营中若不能及时应对和妥善解决上述问题，可能会对公司经营业绩产生一定的影响。公司将提前做足准备，持续盘活融资资源、合理有序管控各项现金流、提升经营能力效率、迭代升级投资发展策略与投资工具。
　　4、财务风险
　　房地产行业属于资金密集型行业，项目的开发需要投入较多的资金。行业身处低谷期，叠加不断有民营房企“暴雷”，致使大多数民营房企融资渠道不畅。房地产开发高杠杆融资模式遇到了明显的困难，销售规模和再融资能力之间的正反馈被打断。公司将继续坚守底线思维，提升资金使用效率，降低财务杠杆，优化资本结构，提升经营能力，追求高质量回笼资金，保持良好的流动性，提前或按时全额偿还债务本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。 收起▲