扣非利润保持稳定，加大力度推进机器人生态布局
　　南都物业发布2025年三季报，公司营收利润保持增长，布局住宅、商写、城市服务三大领域，在管规模稳健增长。公司市场化程度较高，同时通过多方合作探索机器人服务场景，2025年以来已成功参投云象机器人、云深处科技和境智具身，助力物管数智升级、成本优化，投资收益有望增厚。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润分别为1.68、1.76、1.84亿元，EPS分别为0.89、0.94、0.98元，当前股价对应PE为15.0、14.3、13.7倍，我们认为公司在退出亏损项目后轻装上阵，盈利能力有望修复，维持“买入”评级。
　　收入利润保持增长，投资公允价值变动增厚净利润
　　2025年前三季度，公司实现营业收入13.69亿元，同比增长2.35%；归母净利润1.54亿元，同比增长156.07%；扣非归母净利润0.82亿元，同比增长1.53%，实现毛利率、净利率分别为16.6%、11.8%，同比分别+0.5pct、+6.7pct。公司归母净利润大幅增长主要系公司投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动净收益0.83亿元（2024年同期-0.51亿元）。
　　物业服务新签订单下降，投资境智具身智能科技
　　2025年前三季度，公司新签项目59个，新签面积698.55万方，同比下降24.4%，其中新签一个顾问咨询合同。截至三季度末，公司总签约项目675个，总签约面积8790.83万方。2025年公司加大力度推进机器人生态布局，4月投资杭州云象商用机器有限公司，投资完成后，公司成为云象机器人最大的机构股东与产业方股东，与云象机器人双方可形成“研发+应用”生态协同。6月由公司联合参与设立的“赛智助龙基金”正式启动投资，首个投资项目为杭州“六小龙”之一——杭州云深处科技。10月公司与同星科技、杭州柯林电气等企业与机构共同完成对境智具身智能科技的投资，聚焦具身智能技术在工业级与城市级场景的应用落地。
　　风险提示：新拓项目规模不及预期、机器人服务场景运用不及预期。

　　营收利润同比增长，机器人投资“研发+应用”生态协同
　　南都物业发布2025年中期报告，公司营收利润同比增长，机器人投资进展顺利，布局住宅、商写、城市服务三大领域。公司市场化程度较高，同时通过多方合作探索机器人服务场景，助力物管数智升级、成本优化，投资收益有望增厚。我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润分别为1.68、1.76、1.84亿元，EPS分别为0.89、0.94、0.98元，当前股价对应PE为16.1、15.3、14.7倍，我们认为公司在退出亏损项目后轻装上阵，盈利能力有望修复，维持“买入”评级。
　　营收规模有所扩张，投资公允价值变动增厚净利润
　　2025年上半年，公司实现营业收入9.14亿元，同比增长2.75%；归母净利润1.30亿元，同比增长532.87%；扣非归母净利润0.55亿元，同比增长2.8%，实现毛利率、净利率分别为17.77%、14.87%，同比分别+0.11pct、+11.87pct。公司归母净利润大幅增长主要系公司投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动损益。
　　基础物管服务进展稳健，机器人投资“研发+应用”生态协同
　　2025年上半年，公司新签项目41个，新签面积491.64万方，其中江浙沪区域面积占比91.98%。截止报告期末，公司总签约项目674个，总签约面积8788.83万方，其中江浙沪区域面积占比85.88%，较2024年底提升0.3个百分点。从业态分布来看，2025年上半年公司新签约面积中，住宅项目占比13.74%，商写项目占比59.73%，城市服务项目占比26.53%。2025年上半年，公司为深化战略落地，投资杭州云象商用机器有限公司，投资完成后，公司成为云象机器人最大的机构股东与产业方股东。通过投资云象机器人，公司与云象机器人双方可形成“研发+应用”生态协同。2025年6月，由公司联合参与设立的“赛智助龙基金”正式启动投资，首个投资项目为杭州云深处科技有限公司。
　　风险提示：新拓项目规模不及预期、机器人服务场景运用不及预期。

　　全业态布局，清洁机器人赋能服务升级，维持“买入”评级
　　南都物业作为独立第三方物业服务企业，布局住宅、商写、城市服务三大领域，实现“一体两翼”三大赛道协同发展。公司市场化程度较高，在管面积稳健增长，增值业务毛利率较高，同时通过多方合作探索机器人服务场景，助力物管数智升级、成本优化，投资收益有望增厚。我们新增2025-2027年盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润分别为1.68、1.76、1.84亿元，EPS分别为0.89、0.94、0.98元，当前股价对应PE为15.1、14.4、13.8倍，我们认为公司在退出亏损项目后轻装上阵，盈利能力有望修复，维持“买入”评级。
　　深耕长三角，基础物管服务稳中提质
　　公司基础物管业务起步杭州，逐步向全国拓展，截至2024年末总签约面积8610.8万方，同比-2.9%，其中江浙沪区域面积占比85.6%，住宅项目占比65.2%，商写项目占比26.3%。公司2024年物管收入15.9亿元，同比-1.9%，自2021年以来收入占比超80%，为公司核心主业；毛利率13.2%，同比提升0.4pct。公司2024年新拓面积1040.5万方，同比+1.8%，其中江浙沪区域面积占比92.5%。
　　聚焦服务力提升，两翼业务融合发展
　　公司业主增值端打造社区生活服务和企业增值服务两大板块，服务链条较广，2024年实现业主增值服务收入1.59亿元，同比-5.9%，毛利率同比下降至44.1%，但仍保持高位。公司非业主增值主要包括案场服务及顾问咨询服务业务，受房地产市场影响近两年收入规模有所下降，2024年业务收入0.24亿元，同比+2.6%，毛利率18.8%，同比下降6.4pct。
　　探索机器人服务场景，多方合作助力物管数智升级
　　公司近年来致力于探索机器人服务场景，与上海智元机器人、中坚科技签署战略合作协议，增资1500万元持有云象机器人8.6%股权，同时与赛智伯乐等签署合伙协议成立投资基金，投资方向主要为AI、机器人、具身智能等领域。据我们测算，引入清洁机器人可提升公司2024年毛利润7%-31%，降本增效成果显著。
　　风险提示：新拓项目规模不及预期、机器人服务场景运用不及预期。