一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）行业情况分析
　　2026年以来，外部环境复杂多变，国内新旧问题交织叠加，我国坚持稳中求进工作总基调，新质生产力培育壮大，高质量发展向新向优，有效实施更加积极有为的宏观政策，经济顶住压力运行在合理区间。2026年上半年国内生产总值69.6万亿元，按不变价计算同比增长4.7%，增速处于全年预期目标区间，但外部不稳定不确定因素较多，国内供强需弱矛盾突出，经济向好基础还需巩固。
　　房地产行业方面，政策环境延续宽松导向。3月《政府工作报告》强调“着力稳定房地产市场”，并提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，明确了房地产政策的总体方向。4月中央政治局会议... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）行业情况分析
　　2026年以来，外部环境复杂多变，国内新旧问题交织叠加，我国坚持稳中求进工作总基调，新质生产力培育壮大，高质量发展向新向优，有效实施更加积极有为的宏观政策，经济顶住压力运行在合理区间。2026年上半年国内生产总值69.6万亿元，按不变价计算同比增长4.7%，增速处于全年预期目标区间，但外部不稳定不确定因素较多，国内供强需弱矛盾突出，经济向好基础还需巩固。
　　房地产行业方面，政策环境延续宽松导向。3月《政府工作报告》强调“着力稳定房地产市场”，并提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，明确了房地产政策的总体方向。4月中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场”，时隔一年再次聚焦房地产领域。此外，今年以来《求是》杂志四次刊文提及房地产，反映出该行业在经济、消费及居民财产等领域仍具有重要影响。今年上半年，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》发布，对房地产工作进行全面部署，明确“推动房地产高质量发展”。上半年首个城市更新五年规划——《城市更新“十五五”规划》发布，存量盘活成为当前房地产发展的重要内容。
　　从市场运行看，今年上半年我国房地产市场仍处于调整阶段。国家统计局数据显示，1-6月全国新建商品房销售面积约4.0亿平方米，同比下降11.6%，降幅较2025年末扩大2.9个百分点；新建商品房销售额约3.8万亿元，同比下降13.6%，降幅较2025年末扩大1个百分点；全国房地产开发投资约3.8万亿元，同比下降18.0%，降幅较2025年末扩大0.8个百分点。房地产价格方面，2026年6月全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.5%，降幅较去年末扩大0.5个百分点，其中一线城市同比下降1.3%，降幅较2025年末有所收窄，二线及三线同比分别下降3.1%、4.2%，降幅均较2025年末有所扩大。从各业态表现来看，2026年1-6月，全国商品住宅销售额约3.3万亿元，同比下降13.7%；办公楼销售额1,388亿元，同比下降6.6%；商业营业用房成交1,987亿元，同比下降20.4%，写字楼与商业营业用房市场仍处于低位调整阶段。
　　近五年70个大中城市新建商品住宅价格指数
　　商业地产方面，消费作为国民经济的基础和经济增长的重要引擎，其战略地位持续凸显。2026年《政府工作报告》将“深入实施提振消费专项行动”列为年度首要任务。7月国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，强调要坚持扩大内需这个战略基点，深入实施提振消费专项行动，扩大服务消费，升级商品消费，丰富业态场景，提升消费能力，优化消费环境，健全制度政策，完善扩大居民消费长效机制，更好发挥消费对经济发展的基础性作用。根据国家统计局数据显示，上半年社会消费商品和服务零售总额同比增长2.7%，服务消费增势良好，商品消费提质扩容，新消费增长点活力显现。供应方面，据赢商大数据不完全统计，2026上半年全国集中式商业（购物中心、独立百货、奥特莱斯）新增体量为726万平方米，新增数量为114个，较2025年上半年有所下降，其中存量调改项目占比超过四成。运营方面，购物中心客流整体温和修复，基本盘稳固；但受核心城市闲置资产盘活及传统业态深度调改影响，短期空置率略有抬头，首层租金亦随消费结构变迁出现微降。综合来看，商业地产正加速向存量精耕与业态结构优化方向演进。
　　（二）报告期公司经营情况概述
　　公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司，坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的战略定位，坚持“1123”战略体系。其中，“1”提升，即提升商业引领地位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇，加快REITs发展，持续提升经营能力。“1”夯实，即夯实高质量开发业务，面向改善性需求，打造“好房子”。“2”聚焦，即产品聚焦、区域聚焦，发展优势产品，提升品牌影响力；聚焦核心城市、核心板块，坚持深耕。“3”精进，即朝着“差异化发展、专业化经营、精细化管理”的方向不断精进，在商业年轻化、住宅高品质、产业创新化等方面实现差异化发展；持续提升专业能力，坚持专业化经营，做好产品好服务；以提质增效为核心，向管理要效益。公司将不断“提升、夯实、聚焦、精进”，构建发展新模式，实现高质量发展。
　　2026年上半年，公司全面落实“1123”战略体系，围绕“坚定信心、转型发展、稳中求进、提质增效”的经营方针，推进深化改革，加快战略转型，平衡稳健经营与安全发展，各项经营管理工作稳中有进。
　　公司深入推进与战略目标相匹配的组织架构调整和业务重构，2026年上半年公司将商业事业部、物业事业部整合成立大悦生活，将产业与写字楼管理部更名为产业发展事业部，将产品中心和营销管理部整合成立开发事业部，将战略运营中心下设的内控与信息化组调整为数智化中心，实现了全业态的专业化管理；同时撤销大区公司、设立7个城市公司。通过整合业务板块、缩短决策链条，为构建发展新动能、推动高质量转型奠定了坚实的组织基础。
　　2024年发行的华夏大悦城消费REIT上市后表现优秀，底层资产成都大悦城运营良好，基金表现稳健。为响应商业不动产REITs试点的政策号召，进一步释放公司成熟物业的投资价值，加速推进公司完善商业“投融建管退”资产运管模式，2026年公司启动了以天津大悦城为底层资产的商业不动产REITs申报工作并积极推进。
　　公司坚持战略引领，聚焦资源，2026年上半年，重点跟进一线及强二线城市，积极拓展公开市场项目、优中选优，于5月获取1个住宅项目，位于天津南开区核心板块，土地面积共计11,954.1平方米，计容建筑面积19,200平方米，土地款总额（全口径）41,100万元。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等核心都市圈，土地储备可售面积约590万平方米（不含一级开发旧改等土储项目）。公司轻资产拓展多线发力，2026年上半年产业业务成功落地永安古城城市更新一期（鑫隆市场）及嘉兴南湖甪里未来双创港项目2个轻资产项目，物业业务新增拓展项目14个，为公司可持续发展积极储备优质资源。
　　公司持续优化资金管理体系，平衡资金流动性与风险控制，合理管控负债规模，优化债务结构，积极拓展融资渠道，持续压降融资成本。公司充分利用经营性物业贷、房地产融资“白名单”等政策，成功获批“白名单”项目13个，经营性物业贷款项目20个；积极把握窗口期，上半年成功发行公司债券共计27.6亿元，有效降低综合融资成本。2026年上半年公司综合融资成本为3.11%，较上年末下降43bp。报告期，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。
　　公司将信息化职能调整为数智化中心，数智化中心立足于公司数据治理，未来将聚焦经营性业务“投、融、建、管、退”和销售型业务“投、融、建、销、结”的全流程开展建设工作，通过技术赋能提升运营效率、优化业务流程、强化风险管控、深化客户服务，逐步实现管理数智化转型。上半年公司完善财务共享、预算管理等系统建设，并优化商业物业、商服平台等自建系统效能。2026年上半年，房地产市场仍处于筑底阶段，受结算资源、周期影响，公司销售型业务结算毛利率同比下降，毛利额同比减少。公司上半年实现营业收入122.30亿元，同比下降19.71%；实现归属于上市公司股东的净利润-7.23亿元；受销售回款同比减少影响，经营活动现金流量净额-2.15亿元。
　　2026年下半年，公司将坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的战略方向，坚持“1123”战略体系。公司将加快转型发展，将商业业务作为压舱石，打造一流商业运营能力；将开发业务作为基本盘，优化货值结构，资源聚焦，关注城市更新机遇；将产业、写字楼和酒店等持有型业态作为稳定器，提升精细化管理水平，实现规模增长；将商业和物业轻资产业务作为新增长极，加快发展。
　　各业务板块具体经营情况
　　1、经营业务
　　2026年上半年，公司深化改革，推行各业态专业化管理。在经营业务方面，整合成立大悦生活，将商业事业部、物业事业部整合，统管全国商业和物业业务；施行产业专业化管理，将产业与写字楼管理部更名为产业发展事业部，全面管理全国产业业务；同时将酒店与长租公寓管理部按照事业部模式管理。本次改革将助力公司在存量时代整合资源、发挥优势，也为轻资产拓展这一新的增长极奠定组织基础。
　　本次整合商业物业是公司面向“十五五”、实现转型发展的关键举措。商业物业整合能够推动商业运营能力与物业服务能力深度融合，围绕客户全周期服务、资产全周期运营、城市空间立体服务，形成更完整的业务闭环和更稳定的价值创造能力。本次成立产业发展事业部，对产业业务进行一体化管理，进一步把握存量市场机遇，发挥公司过往在产业运营的经验，结合战略性新兴产业和未来产业大力发展产业业务，推动轻资产拓展和经营效益持续增长。
　　依托良好的运营管理能力、服务能力和品牌引领力，2026年上半年公司经营业务各项经营指标保持稳定向好态势。
　　（1）购物中心
　　2026年上半年，公司商业业务紧扣国家促消费导向，坚守“卓越的城市运营与美好生活服务商”发展愿景，紧抓服务消费扩容、线下实体场景升级政策红利，持续深耕核心城市群与重点发展区域。公司创新营销打法，联动全国30个商业项目开展“大朋友的新动生活”主题活动，依托自有IP“嗨新节”打造沉浸式温情消费场景，通过品牌合作、场景创新等实现客群引流与消费转化，强化年轻活力的品牌形象。本次嗨新节实现总销售额超5.7亿元，客流387.5万人次；新增动卡会员16万，会员消费占比48%；累计多家门店斩获区域销冠，248家店铺销售额创新高。
　　2026年上半年，公司购物中心实现销售额234.02亿元，同比增长6.4%；客流2.31亿，同比提升15.5%；受部分项目调改升级影响，上半年实现平均出租率93%；受益于在营项目的良好运营，上半年购物中心的营业收入和净利润较上年同期均实现增长，并揽获“2026ICSCMAXIAWARD”、“2026年度商业领航企业”、“2026年度数智化商业先锋企业”、“年度运营创新商管企业星秀榜”、“年度影响力商业不动产企业TOP5”等近百项行业荣誉，品牌影响力再上新台阶。
　　公司2024年发行的消费基础设施REITs——华夏大悦城消费REIT上半年业绩表现亮眼。根据基金披露的季度报告，2026年第1、2季度，基金合并收入同比分别增长8.00%和7.48%。基金上市至今，已累计宣派7次分红；按募集规模计算，第1、2季度年化分派率分别达5.64%、5.55%，为基金投资者带来稳定回报。华夏大悦城消费REIT底层资产成都大悦城项目依托首店引进、IP营销等精细化运营，在消费市场波动中逆势突围，销售和客流均连续实现双位数增长，核心经营指标超预期，凸显核心商业资产稳健韧性。为进一步深化“投融建管退”发展模式，2026年公司以天津大悦城为底层项目积极开展商业不动产REITs申报工作，该项目位于天津市南开区，运营与盈利能力优良。
　　截至2026年6月30日，公司商业项目全国布局44个（含轻资产和非标准化产品），商业建筑面积约470万平方米。公司在营项目37个，商业建筑面积约388万平方米，其中包括24个大悦城购物中心（含轻资产），商业建筑面积约322万平方米，2个大悦汇（轻资产），商业建筑面积约19万平方米；公司在建、筹备的项目（含轻资产和非标准化产品）7个，商业建筑面积约82万平方米。未来公司将稳步推进商业物业整合，坚持轻重资产协同发展；持续深化年轻力场景创新与精细化会员运营，扩容首店业态矩阵；深度参与城市更新、落地绿色运营改造，精准匹配消费需求，持续强化资产现金流韧性与长期增值潜力，实现商业业务高质量可持续发展。
　　（2）写字楼和产业地产
　　2026年上半年，公司写字楼与产业地产业务以降本增效攻坚行动逆势破局，成功抵御市场下行冲击，实现写字楼整体平均出租率89.4%，产业地产整体平均出租率91.8%。报告期末，公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米：宝安新安片区建筑面积约27万平方米（占地约19万平方米）、福海片区建筑面积约67万平方米（占地约47万平方米），深圳在运营项目整体平均出租率98.3%。
　　公司持续拓展产业地产轻资产业务版图。2026年上半年公司成功获取北京市昌平区永安古城城市更新一期（鑫隆市场）项目，该项目由昌平区属国企开发建设，总建筑面积约3.67万平方米，此次委托范围涵盖项目全周期招商运营管理，项目的落地为公司探索存量资产盘活与老旧市场升级提供了创新范本；同时公司在浙江嘉兴市成功中标嘉兴南湖甪里未来双创港项目，总建筑面积约3.34万平方米。此外，公司在北京、上海通过管理输出方式运营管理北京汇京双子座、北京中邮保险·玖安广场、上海滴水湖国际中心等项目。
　　公司产业地产业务紧跟国家和区域产业政策，运营工作始终锚定客户价值核心，聚焦产业生态构建与服务效能提升，多维发力打造标杆运营能力。2026年上半年，公司举办“2026年华南商办大会”、“大悦-同行者计划启新发布会”等推广活动63场。“大悦-同行者计划”以“大悦同行，生态共赢”为核心理念，结合产业地产业务属性，聚焦招商渠道、产业资源、配套商业、重点客户四大核心合作伙伴圈层，打造五个子活动体系，形成全维度合作伙伴、重点客户互动与项目运营闭环，助力各项目实现招商落地、产业集聚、商业活跃、客群粘性提升的核心目标。
　　公司持续进行产业品牌架构梳理，重塑品牌内核，塑造品牌形象，打造“大悦产发”产业品牌及LOGO。报告期内，公司在品牌端持续发力，产业品牌价值不断攀升，西单大悦中心荣获2026年度商业地产品牌价值示范案例；中粮广场、汇京双子座大厦、中邮保险·玖安广场分别荣获2026年度城市更新品牌价值示范案例。
　　（3）酒店与长租公寓
　　公司致力于高端商务与度假酒店的投资开发、资产管理与运营，在北京、三亚拥有4家酒店，建筑面积约27万平方米，均位于一线城市或旅游度假热点目的地黄金地段，包括部分地标级奢华酒店项目。公司在北京、深圳管理10个长租公寓项目，建筑面积约9万平方米。
　　2026年上半年公司酒店业务聚焦精细化管理，持续迭代软硬件品质，提升产品溢价能力与核心竞争力，实现了稳步提质增效。上半年酒店业务整体出租率79.4%，四家酒店通过平均房价的提升，助力酒店业务实现营业收入5.33亿元，较上年同期4.66亿元增长约14%；长租公寓业务保持稳定经营，2026年上半年实现平均出租率达93%。
　　报告期内，旗下酒店荣获多项荣誉：三亚美高梅度假酒店荣获“LUXURYTIMES全球奢华酒店”；三亚亚龙湾瑞吉度假酒店荣获“漫旅中国·旅行奖”；北京华尔道夫酒店荣获“意游EnjoyableTravel年度挚选奢华酒店”。
　　（4）物业管理服务
　　2026年，物业行业正逐步告别粗放式的规模扩张，通过精细化运营与高满意度服务构建客户黏性与品牌溢价，迈入以客户价值为核心的品质竞争时代。公司通过人才队伍建设、岗位精细化管理、激励机制优化等重点工作，持续夯实人才底座、激活团队动能；通过分级督导管控、全员催缴等举措，当期收缴成效显著，物业费收缴率整体保持较高水平；通过落地执行服务标准、维护客群关系、丰富社区文化活动等举措，持续提升基础物业服务品质与客户满意度，为服务品质、经营效益同步提升奠定扎实根基。
　　2026年上半年，公司物业管理规模提速扩容。报告期末，物业管理服务已进驻40余个城市，在管项目200个，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多元业态；合同管理面积约4,100万平方米，较上年末增长28%，在管面积约3,814万平方米，较上年末增长33%，其中外部市场拓展面积836万平方米。公司荣获“2026中国物业服务百强企业榜第22位”，连年稳步提升，并荣获“2026中国物业国有企业百强第12名”、“2026中国住宅物业服务企业TOP30”以及“2026中国商业物业服务企业TOP10”等行业荣誉。
　　2、开发业务
　　在2026年上半年的组织架构调整中，公司将产品中心和营销管理部整合成立开发事业部，以更好发挥产品赋能销售、以销定产联动的协同作用，这是对开发业务能力的一次重要重塑。上半年公司开发业务坚持“以客户为中心”，持续提升产品力，建立实景展示区专项管控机制，形成体系化管理标准；持续夯实全价值链成本管控，并稳步提升工程质量、强化营销创新能力。
　　2026年上半年公司打造了三亚中粮·铂悦壹号、三亚中粮·悦玺壹号、成都天悦青云府等新标杆项目，持续推进“好房子”项目落地。公司开展存量项目价值重塑行动，将“好房子”理念融入长沙观澜祥云、嘉兴秀悦澜庭、重庆天悦壹号等项目，持续焕新产品品质，激活存量市场活力。
　　上半年公司继续深化与中粮集团及旗下品牌的协同联动，以“吃喝玩穿住”这一覆盖生活的核心场景为策略纽带，共同打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等全国性营销活动，有效促进销售转化。公司迭代营销方式，通过大悦新媒体矩阵开展精准营销，推动线上自拓客户成交占比连年稳步增长。在行业整体承压的背景下，公司销售型业务2026年上半年实现全口径签约39亿元，签约面积26万平方米。
　　公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核，对符合银行放贷标准的，银行和购房人签订抵押借款合同，发放按揭贷款。
　　公司为借款人（购房人）就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从借款合同签订之日起至借款人（购房人）办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止（公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》），公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人，不归还商业银行按揭贷款的可能性很小，因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截至2026年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币507,617.84万元。从公司房地产业务实际经营情况看，报告期末未出现因借款人（购房人）不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。

　　二、核心竞争力分析
　　公司坚持战略引领，定位“卓越的城市运营与美好生活服务商”，服务人民美好生活，服务城市和产业发展升级。目前，公司形成了以领先的商业经营能力、高效的运营能力、良好的品牌美誉度和影响力、多元化的土地获取能力、多业态协同发展能力以及整合创新能力为特点的核心竞争力。
　　1、领先的商业经营能力
　　公司旗下的大悦城商业购物中心以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，具有强运营能力和品牌影响力，受到客户青睐。独创的“主题街区”商业模式，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了精准招商、合理引导客群，捕捉运营需求，经营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线、成熟的人才培养体系，为未来发展注入力量。
　　2、高效的运营能力
　　公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率，实现公司稳健发展。推进协同经营，实现精细化管理，促进运营效率提升，为资金的良好周转提供了有力保障，形成了高效的运营能力，助力公司高质量发展。
　　3、良好的品牌美誉度和影响力
　　公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，形成了较强的市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。公司聚焦住宅产品力提升，打造“中粮好房子”，打磨“悦系”产品，满足购房者的住房需求。商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”定位，引领城市居民消费和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。
　　4、多元化的土地获取能力
　　公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公开市场结合、轻资产与重资产结合、自主拿地与合作拿地结合的方式，获取优质土地；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过城市运营和产业整合能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，为公司未来发展奠定基础。
　　5、多业态协同发展能力
　　公司业务范围覆盖商业、产业、写字楼、住宅、酒店、长租公寓等多元业态，使公司能满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善生态圈，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。
　　6、整合创新能力
　　我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司结合自身优势，综合国家政策导向、行业发展趋势等，积极整合优质资源，形成城市综合运营整合创新能力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　公司可能面临环境、市场、政策等方面的风险。
　　1、环境风险
　　2026年上半年国民经济运行在合理区间，但外部不稳定不确定因素较多，存在供强需弱矛盾，经济向好基础还需巩固。宏观层面的制约因素，对房地产销售端及商业运营端的市场信心产生一定影响。公司将持续强化市场研判，提升精细化管理能力，应对环境变化，保持经营稳健。
　　2、市场风险
　　2026年上半年，核心城市住宅市场出现阶段性修复，但回暖基础尚不牢固，城市与板块间的分化依然明显。同时，行业正从增量扩张转向存量优化，对定位调整、内容迭代与运营效率提出更高要求。为此，公司将动态调整营销策略，聚焦回款效率与现金流安全，提升存量资产盘活能力。
　　3、政策风险
　　2026年以来，房地产政策延续“控增量”导向，核心城市土地供应减量提质，优质地块竞争加剧，资源获取难度上升。“好房子”建设标准全面落地，对产品设计、建筑品质、绿色低碳及交付服务提出系统性要求。房地产新发展模式在盈利结构、运营逻辑与融资渠道等方面的重构，给企业经营带来挑战。公司将加强政策研判，拓宽资源获取渠道，持续提升产品力与运营能力。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司战略
　　公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司，坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的战略定位，坚持“1123”战略体系。其中，“1”提升，即提升商业引领地位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇，加快REITs发展，持续提升经营能力。“1”夯实，即夯实高质量开发业务，面向改善性需求，打造“好房子”。“2”聚焦，即产品聚焦、区域聚焦，发展优势产品，提升品牌影响力；聚焦核心城市、核心板块，坚持深耕。“3”精进，即朝着“差异化发展、专业化经营、精细化管理”的方向不断精进，在商业年轻化、住宅高品质、产业创新化等方面实... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司战略
　　公司作为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司，坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的战略定位，坚持“1123”战略体系。其中，“1”提升，即提升商业引领地位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇，加快REITs发展，持续提升经营能力。“1”夯实，即夯实高质量开发业务，面向改善性需求，打造“好房子”。“2”聚焦，即产品聚焦、区域聚焦，发展优势产品，提升品牌影响力；聚焦核心城市、核心板块，坚持深耕。“3”精进，即朝着“差异化发展、专业化经营、精细化管理”的方向不断精进，在商业年轻化、住宅高品质、产业创新化等方面实现差异化发展；持续提升专业能力，坚持专业化经营，做好产品好服务；以降本提质增效为核心，向管理要效益。公司将不断“提升、夯实、聚焦、精进”，构建发展新模式，实现高质量发展。
　　（二）公司从事的主要业务
　　公司从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等主要城市群及周边辐射区域，业务布局全国38个城市。
　　在商业地产领域，公司以大悦城和大悦汇为标准产品线，立体化布局，通过不断创新线下场景体验并构建大运营、大服务、大会员、大数据体系，实现精细化运营，现已在北京、上海、天津、成都、重庆、西安、杭州、沈阳、广州、深圳等全国20余个城市布局，在运营、在建项目总数40余个，引领消费升级背景下的商业地产高质量发展。践行“近者悦远者来”的经营理念和“潮流生活文化引领者”的品牌理念，公司商业地产已经成为引领城市居民消费和生活方式升级的明星力量，致力实现“卓越的城市运营与美好生活服务商”的愿景。
　　在住宅业务领域，公司积极响应国家“双碳”目标、“健康中国2030”规划与“好房子”建设号召，将国家战略深度融入住宅业务发展全过程，持续打造符合时代需求与人民期待的优质住宅产品。公司围绕“主动健康场景生活”产品主张，通过创新研发打造“中粮好房子”产品体系，联合清华大学等头部科研院所及产业链头部企业开展技术创新与场景实践，不断完善产品理念、居住场景、核心技术与部品体系。同时，通过居住示范场景的营造，强化产品力转译，持续提升产品影响力；坚持新项目品质提升与存量项目价值重塑并重，将好房子理念全面落地于项目开发与优化提升工作中，稳步推进住宅业务高质量发展。
　　在产业地产和写字楼领域，公司目前业务分布于北京、深圳、成都、香港等核心城市，围绕大健康、智能制造、清洁能源三大产业领域，通过重、中、轻结合的方式，优做增量，做大规模贡献收益，以运营带动资产提升，以更新带动价值重塑。同时，公司以“品牌力、产品力、招商力、运营力、焕新力”五大核心能力为引擎，打造产业服务体系、构建竞争优势，为政府、企业与合作伙伴创造可持续的长期价值。
　　（三）报告期公司经营情况
　　经营情况概述
　　2025年，公司围绕“全面重塑、强化执行、固本培新、转型发展”经营方针，系统推进各项改革和经营管理工作：夯实战略重塑，保持发展态势，为未来发展储备动能；开展资本重塑，圆满完成大悦城地产私有化，理顺资本架构，有力提升资产价值及治理效能；实施业务重塑，商业一体化改革步伐坚定；推进产品重塑，打造“中粮好房子”；坚决履行央企责任，落实“保交付、促消费”，在服务和保障民生中发挥央企作用；持续加强团队建设，建立核心人才库。公司通过持续深化改革提升管理效益，实现2025年总体经营稳中有进，同时也向着高质量转型发展的目标坚实迈进。
　　报告期内，房地产市场仍处于筑底阶段，受行业周期、结算资源的影响，公司销售型业务结算规模有所下降，结算毛利率有所上升，同时为应对市场变化，公司积极调整量价策略，部分项目计提资产减值准备。受上述因素影响，报告期内，公司实现营业收入308.92亿元，同比减少48.98亿元，同比下降13.69%；综合毛利率31.80%，较上年同期21.76%上升10.04个百分点；毛利额98.23亿元，同比增加20.34亿元，上升26.11%。公司实现归母净利润-23.50亿元，同比减亏6.27亿元。本报告期，公司销售回款同比减少，全年经营活动净现金流30.23亿元，同比下降54.32%。报告期末公司总资产1,570.16亿元，较年初下降12.07%；归属于上市公司股东的净资产102.81亿元，较年初下降2.97%。公司坚持战略导向、资源聚焦，以商业为本，重点布局新一线及重点二线城市。报告期获取2个住宅项目、2个大悦城购物中心项目，分别位于三亚、成都、青岛的核心板块，土地面积共计217,565平方米，计容建筑面积481,656平方米，土地款总额（全口径）384,515万元。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等核心都市圈，土地储备可售货值约969亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。
　　公司持续优化资金管理体系，确保流动资金高效运作；通过精细化现金流预测及预算管理，平衡资金流动性与风险控制；同时，公司持续优化债务结构、降低融资成本。在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下，充分理解政策导向，截至报告期末成功获批“白名单”项目12个、经营性物业贷款项目14个，保障了公司现金流安全，实现公司稳健的财务发展。报告期内，在适度宽松的货币政策环境下，公司顺利发行私募债、永续中票合计51亿元，有效降低综合融资成本。2025年公司综合融资成本为3.54%，较同期下降52个基点。报告期，中诚信国际信用评级有限责任公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。
　　各业务板块经营情况
　　1、开发业务
　　根据国家统计局公布的数据，2025年全国新建商品房销售面积为8.81亿平方米，同比下降8.7%，国内房地产市场仍处于深度调整周期。行业整体承压的背景下，公司销售型业务2025年实现全口径签约160亿元，签约面积95万平方米。
　　公司持续深化与中粮集团及旗下品牌的协同联动，以“吃喝玩穿住”这一覆盖生活的核心场景为策略纽带，全面整合中粮旗下福临门、蒙牛、中粮可口可乐、大悦城商业等品牌的独特资源与业务优势，共同打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等全国性营销活动，有效促进销售转化与业绩提升。同时公司不断强化营销创新能力，迭代营销方式，持续通过大悦新媒体矩阵开展精准营销，推动线上自拓客户成交占比连年稳步增长。
　　公司将国家战略融入企业发展全局，持续深耕“好房子”。首先，公司历时两年、投入研发经费近千万元，倾力推进“中粮好房子”建设，提出“主动健康场景生活”的产品主张，实现产品力跃升。产品研究相关合作方包含清华大学、中国建筑科学研究院、中国建筑标准设计研究院，及方太幸福厨房、华为终端研究有限公司等数十家行业头部企业，在产品理念、场景、技术、部品方面完成兼具前沿与落地的实践，2025年“中粮好房子场景实验室”实现健康居住范本落地，相关成果获得国家精瑞科学技术奖三等奖、iGreen领航奖“年度健康建筑标杆项目”等奖项。克而瑞住宅产品力排名跃升至29名，客户满意度五项指标全面提升，房屋设计、房屋质量满意度达行业TOP10均值水平。其次，公司积极响应国家战略，引领行业绿色健康转型，率先开展“主动式建筑”理念在国内住宅产品方面的实践。公司作为参编单位，正在参与由清华大学牵头主编的《主动式健康住宅建筑低碳设计标准》（团体标准）的编制，推动国际标准本土化。主动式建筑强调人的舒适、健康与能源环境的平衡，符合当下“好房子”以客户需求为核心的要求。公司将主动式建筑与中国特色的人居需求相结合，制定了更以人为本的室内健康环境标准，发挥了央企在推动行业技术进步和标准升级方面的引领作用。报告期内，公司坚持提升新项目及存量项目产品力。一方面，公司打造多个当地明星标杆项目，上海北外滩壹号、深圳悦章-凤凰里、西安奥体壹号等项目成为区域标杆红盘。西安悦著-央宸获2025年上半年克而瑞“中国好房子作品TOP20”，并与悦著-云轩同步入选中房协组织编制的“好房子”国标图集；中粮-北外滩壹号获克而瑞2025年度“中国好房子作品TOP20”；济南悦章-天城获2025年度中国“绿色低碳”好房子；三亚中粮-铂悦壹号获得中指信息技术研究院2025年人居梦想“好房子”。另一方面，公司开展存量项目价值重塑行动，将“好房子”理念融入深圳中粮祥云国际项目（二期）、长沙观澜祥云等项目并进行优化，全年开放5个焕新项目。其中长沙观澜祥云项目焕新样板间开放后，当月成交量显著提升，激活存量市场活力。
　　2、经营业务
　　公司经营业务运营能力突出，品牌价值领先，公司将持续扩大经营业务的版图，提升公司整体盈利能力。公司经营业务包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓，收入主要来源于租金收入、增值服务等。
　　2.1购物中心
　　报告期内，国家宏观政策持续加力促消费、稳增长，消费市场总体平稳复苏，公司商业业务秉承“卓越的城市运营与美好生活服务商”愿景，聚焦重点区域与核心城市深耕发展，商业项目全国布局44个（含轻资产和非标准化产品），商业建筑面积约470万平方米。截至2025年12月31日，公司在营项目37个，商业建筑面积约388万平方米，其中包括24个大悦城购物中心（含轻资产），商业建筑面积约322万平方米，2个大悦汇（轻资产），商业建筑面积约19万平方米；公司在建、筹备的项目（含轻资产和非标准化产品）7个，商业建筑面积约82万平方米。报告期内，公司购物中心实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%；客流4.49亿，同比提升22.7%，平均出租率94%。
　　面对行业深度调整与存量竞争格局，公司全面推进“1123”战略体系重塑，明确将“提升商业引领地位”置于首位，坚持“年轻力”第一品牌地位不动摇。2025年，公司持续深耕年轻消费赛道，深化“大悦城、大朋友”核心理念，构建动态化年轻力洞察与转化体系，不断焕新品牌活力，夯实商业核心竞争力。年内扎实推进“大朋友”大悦城品牌年轻力计划，全年落地近2,000场年轻力主题活动，其中全国首展159场，IP销售额达6.4亿元；会员总量近2,478万人，会员销售额突破100亿元。同时公司持续打造大悦嗨新节、大悦疯抢节等原创经营档期IP，举办超300场特色活动及IP快闪，嗨新节销售额4.5亿元，同比增长8.2%；疯抢节销售额6.9亿元，同比增长31%。创新推出年末会员回馈IP“悦粉盛典”，实现会员销售额11亿元，同比增长7%；新增会员95万人次，同比增长38.3%，有效提升客流转化与消费体验，实现品牌与消费价值双向增长。
　　报告期内，公司迎来南昌大悦城、深圳大悦城双项目高品质开业。两项目开业当日出租率均突破94%，其中深圳大悦城实现99%出租率、97%开业率，同时积极践行首店经济，拉动消费促增长，深圳大悦城首店定制店占比超50%，超百家品牌开业当日业绩刷新全国和深圳纪录；南昌大悦城区域首店141家，占比超60%，树立行业品质标杆。
　　报告期内，公司共揽获200余个重量级行业奖项，多年蝉联赢商网“零售商业地产企业综合实力百强榜”、观点“年度影响力商业地产运营商”、克而瑞“中国不动产商管综合实力TOP10企业”、万商“年度影响力商业不动产企业TOP5”、中购联“年度商业管理公司卓越榜”等，品牌影响力持续提升。此外，苏州大悦城、三亚大悦城双双荣获“铂金级”绿色低碳与可持续发展项目认证，绿色运营与可持续发展能力行业领先，核心竞争力持续巩固。
　　公司已于2024年成功发行消费基础设施REITs——华夏大悦城商业REIT，底层资产来自公司旗下优质购物中心成都大悦城，各项经营指标表现良好，期末出租率为98.10%，较预测的95.50%提升了2.6个百分点；华夏大悦城商业REIT上市至今累计分红5次，全年按募集规模计算年化分派率为5.48%。目前，华夏大悦城商业REIT回流资金已用于商业地产项目获取及投资，公司成功打通“投、融、建、管、退”资产闭环，构建“资产管理”与“运营管理”分离的专业化体系，推动商业一体化改革走深走实。
　　展望2026年，面对消费持续复苏、年轻圈层不断细分、绿色低碳与体验创新深度融合的行业新趋势，公司商业将持续深化“大悦城、大朋友”品牌理念，以城市更新赋能价值提升，以绿色运营践行可持续发展，以场景创新与会员运营深耕年轻力。公司将以“有温度、敢担当、玩在一起”的姿态，紧密拥抱开放多元的青年群体，与青年世代同频成长，共筑高质量发展的商业新未来。
　　2.2写字楼与产业地产
　　报告期内，公司写字楼与产业地产业务以降本增效攻坚行动逆势破局，成功抵御市场下行冲击。公司在品牌端持续发力，产业品牌价值不断攀升，荣获“2025产业园区运营企业卓越表现TOP3”、“2025年中国写字楼行业竞争力TOP3”、“2025中国写字楼运营商TOP3”等奖项。报告期内，写字楼整体平均出租率90.3%，产业地产整体平均出租率91%。报告期末，公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米：宝安新安片区建筑面积约27万平方米（占地约19万平方米）、福海片区建筑面积约67万平方米（占地约47万平方米），深圳在运营项目整体平均出租率98.5%。
　　公司持续拓展产业地产轻资产业务版图。报告期内，公司成功中标并签约上海滴水湖国际中心项目，该项目是公司在上海落地的首个产业综合体轻资产输出项目，受托管理面积25.3万平方米，成为央企资源耦合、深度协同的标杆范例；同时顺利完成北京汇京双子座资产管理协议续签，持续巩固战略合作关系。此外，公司在北京、天津通过管理输出方式运营管理中关村（大兴）细胞与基因治疗产业园（原中粮-达瑞兴生命健康产业园）、天开津南园-开物园等项目。
　　公司产业地产业务紧跟国家和区域产业政策，运营工作始终锚定客户价值核心，聚焦产业生态构建与服务效能提升，多维发力打造标杆运营能力：一是深化政企联动赋能企业成长，成功集聚专精特新企业78家（其中国家级“小巨人”13家、省级9家、市级56家），构建起高质量产业发展生态；二是打造特色IP强化客户粘性，全年举办各类社群活动150余次，持续运营“走进名企”、“悦BA篮球赛”等标杆IP，以优质体验增强客户归属感；三是狠抓整改升级迭代服务品质，完成93项硬件设施改造及软性服务提升，推动服务体系持续优化。公司持续发挥运营优势，项目运营实力获政府认可，北京房山中粮健康科技园荣获“2025中国产业园品牌价值10强”，深圳中粮（福安）机器人科技园荣获“湾区机器人产业集群示范性园区”、“湾区高端装备产业集群示范性园区”等奖项。
　　2.3酒店与长租公寓
　　公司致力于高端商务与度假酒店的投资开发、资产管理与运营。报告期末，公司在北京、三亚拥有4家酒店，建筑面积约27万平方米，均位于一线城市或旅游度假热点目的地黄金地段，包括部分地标级奢华酒店项目。报告期内，公司基于精准的市场分析与研判，对重要运营指标、重点管理提升项目加大管控及督导力度，持续聚焦精细化管理，细化客群分析实现产品焕新升级，进一步提升酒店运营管理能力和市场竞争力，实现酒店板块整体出租率81%。同时，酒店业务不断提升产品及服务质量，维护良好的市场口碑，提升客户满意度。报告期内，旗下酒店荣获多项荣誉：三亚美高梅度假酒店荣获“第17届Voyage酒店大奖年度精选度假酒店”；三亚亚龙湾瑞吉度假酒店荣获“悦游读者之选2025最佳酒店”；北京华尔道夫酒店荣获“2025米其林指南一星钥酒店”，同时紫金阁中餐厅连续六年蝉联北京米其林指南一星餐厅；北京大悦酒店荣获第18届中国最佳酒店大奖“最受消费者欢迎酒店品牌”。
　　长租公寓业务持续助力区域保障性租赁住房、公租房建设，深耕住房租赁市场，助力新时代城市美好生活。公司在北京、深圳管理10个长租公寓项目，建筑面积约9万平方米。报告期内，公司深度挖潜居住需求，着力提升精准获客能力；聚焦精细化运营，提升服务能力与产品品质，实现以客户体验为中心的服务升维，平均出租率93%。报告期内，大悦乐邑长租公寓荣获“全国保障性租赁住房卓越品牌企业”。
　　3、物业管理服务
　　2025年物业管理行业在政策引导下聚焦质价相符与规范运营，以数字化赋能服务提质，行业格局持续分化，整体由规模扩张转向存量精耕与高质量价值增长。在此背景下，报告期内公司通过精细化管理、优化人均管理效能等降本增效方式，实现利润的稳步增长；继续深化项目服务等级、服务流程SOP细化及“四不两直”品检标准细化工作，强化落地实践；通过短板提升、重点项目督导、客户拜访沟通转化、社文活动打造、显性化服务亮点设计等多项举措，助力满意度保持历史高位。报告期末，物业管理服务已进驻40余个城市，在管项目161个，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多个业态；合同管理面积约3,200万平方米，较上年末增长6.1%，在管面积近2,863万平方米，较上年末增长12.5%。公司荣获“2025中国物业服务百强企业榜第27位”，连年稳步提升，并荣获“2025中国红色物业服务优秀企业”、“2025中国国有物业服务优秀企业”以及“2025中国物业高品质服务力百强企业”等行业荣誉。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核，对符合银行放贷标准的，银行和购房人签订抵押借款合同，发放按揭贷款。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2025年，面对国内外经济环境的复杂变化，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，全国各地区各部门深入贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，坚定不移贯彻新发展理念、推动高质量发展，经济社会发展主要目标顺利完成。根据国家统计局披露的数据，年内，国内生产总值首次跃上140万亿元新台阶，达到约140.19万亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0％。
　　房地产行业方面，2025年，我国房地产市场整体呈现筑底修复态势。政策方面，3月《政府工作报告》明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并将“好房子”建设纳入重点部署，为全年房地产政策定下基调。2025年，中央及地方持续落地“稳楼市”政策，逐步形成了供给端、需求端和住房保障等多维发力的政策支持体系。具体来看，供给端方面，一是强化“以需定建”，严格控制新增供应；二是优化供地结构，大力推动“好房子”建设，增加改善性住房供给；三是积极盘活存量土地和存量商品房，通过转换用途、改造升级等方式以适应新的市场需求。需求端方面，一是住房限购政策持续优化，北京、上海、深圳三个一线城市放松购房套数限制，降低非户籍社保要求，二线及以下城市购房限制基本全面放开；二是住房信贷成本持续降低，2025年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率已降至3.06%；三是公积金政策支持力度持续加大，包括上调公积金最高贷款额度、下调最低首付比例、支持提取支付首付款、支持代际互助等；四是购房财税补贴政策延续，包括普惠性财税补贴和针对特定人群的专项补贴等；此外，支持住房“以旧换新”、支持二手房“带押过户”、支持“房票”安置等政策持续深化。
　　从房地产市场具体数据来看，2025年我国房地产市场呈现出“高开低走”态势，城市间、板块间分化加剧。国家统计局数据显示，2025年全年，全国新建商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%。新建商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%。投资端，2025年全年，全国房地产开发投资额为8.28万亿元，同比下降17.2%；全国房屋新开工面积为5.88亿平方米，同比下降20.4%。房价方面，住房价格总体下降，同比降幅有所扩大。根据国家统计局公布数据，2025年12月，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.05%。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比11月扩大0.45个百分点；二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.54%和3.65%，降幅分别较11月扩大0.34个和0.19个百分点。从各业态表现来看，2025年全年，全国商品住宅销售额约7.33万亿元，同比下降13%；办公楼销售额2,900亿元，同比下降9.3%；商业营业用房成交4,991亿元，同比下降11.7%，写字楼与商业营业用房市场仍处于低位调整阶段。
　　商业地产方面，年内各项提振消费政策落地显效，消费市场保持平稳增长。2025年《政府工作报告》提出“实施提振消费专项行动”。3月国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》，进一步细化了需求端、供给端以及外部环境等方面的支持措施，为零售行业注入发展新动能。2025年10月，党的二十届四中全会提出“建设强大国内市场，加快构建新发展格局”。在政策推动下，2025年我国实现社会消费品零售总额50.1万亿元，同比增长3.7%，增速较2024年全年提升0.2个百分点。购物中心方面，据赢商网统计，2025年全国新开业的商业项目数量360余个，新开业商业项目总体量超2740万平方米，同比2024年，数量、体量均有所下降。当前，增量开发放缓，存量改造成为新开业项目重要来源之一，2025年新开业项目中存量改造项目占比近20%。年内，零售商业运营商积极调改存量项目，优化品牌组合以吸引消费者，但不同业态表现有差异。租金方面，多数项目仍选择以价换量稳定出租率，尤其是有新开业项目入市的商圈，存量项目受竞争压力影响而选择降低租金。2025下半年，15个重点城市主要商圈（购物中心）商铺平均租金较上半年下跌0.22%，全年累计下跌0.34%。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　公司坚持战略引领，定位“卓越的城市运营与美好生活服务商”，服务人民美好生活，服务城市和产业发展升级。目前，公司形成了以领先的商业经营能力、高效的运营能力、良好的品牌美誉度和影响力、多元化的土地获取能力、多业态协同发展能力以及整合创新能力为特点的核心竞争力。
　　1、领先的商业经营能力
　　公司旗下的大悦城商业购物中心以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，具有强运营能力和品牌影响力，受到优质客户青睐。独创的“主题街区”商业模式，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了精准招商、合理引导客群，捕捉运营需求，经营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线、成熟的人才培养体系，为未来发展注入力量。
　　2、高效的运营能力
　　公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率，实现公司稳健发展。推进协同经营，实现精细化管理，促进运营效率提升，为资金的良好周转提供了有力保障，形成了高效的运营能力，助力公司高质量发展。
　　3、良好的品牌美誉度和影响力
　　公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，形成了较强的市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。公司聚焦住宅产品力提升，打造“中粮好房子”，打磨“悦系”产品，满足购房者的住房需求。商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”定位，引领城市居民消费和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。
　　4、多元化的土地获取能力
　　公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公开市场结合、轻资产与重资产结合、自主拿地与合作拿地结合的方式，获取优质土地；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过城市运营和产业整合能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，为公司未来发展奠定基础。
　　5、多业态协同发展能力
　　公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态，使公司能满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断探索、完善生态圈，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。
　　6、整合创新能力
　　我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司结合自身优势，综合国家政策导向、行业发展趋势等，积极整合优质资源，形成城市综合运营整合创新能力。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　（一）行业环境和发展趋势
　　2026年是“十五五”开局之年，宏观政策持续宽松，我国经济长期向好的支撑条件和基本趋势没有改变，为房地产市场止跌回稳提供了外部基础。行业历经四年深度调整，核心指标降幅收窄，去库存稳步推进，整体步入筑底阶段。政策重心全面转向构建房地产新发展模式，重点聚焦保障性住房、城市更新及“好房子”建设，行业发展逐步从“增量扩张”向“存量优化”转变。
　　住宅开发方面，随着中央经济工作会议提出的“控增量、去库存、优供给”的深化落实，市场将逐步筑底，部分热点城市有望率先实现量价回稳。同时，“好房子”标准的完善与推广，将为高品质改善型需求释放提供驱动力，推动市场从“有没有”向“好不好”转变。
　　商业运营方面，行业呈现“存量提升为主、增量有所收缩”特征。12月中央经济工作会议强调要“坚持内需主导，建设强大国内市场”，为商业地产市场的恢复带来积极因素。此外，行业从“资产持有”向“价值运营”深化转型，在城市更新政策的推动下，老旧商业、写字楼等存量资产进行功能升级与改造具备较多的机遇。同时，随着政策环境的不断优化以及REITs等资产证券化工具的推广应用，优质存量资产迎来发展新机遇。公司将持续深化“投-融-建-管-退”全链条资产管理能力，积极运用REITs等金融工具，推动存量资产价值重塑，促进增量业务高质量发展。
　　产业地产作为现代化产业升级的空间载体，迎来重要发展窗口。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》中将“建设现代化产业体系，巩固壮大实体经济根基”列为首要任务。房地产业作为连接产业与空间的重要纽带，正迎来深度参与战略性新兴产业快速发展的战略机遇期。通过聚焦专业招商和精细运营，房地产业有望充分发挥自身优势，融入国家发展大局，在支撑产业发展的同时，拓展自身高质量发展的新路径与新空间。通过提升产业生态服务能力，盘活低效用地，打造集研发、生产、服务于一体的复合空间，正成为赋能实体经济的重要载体。
　　（二）2026年经营计划
　　2026年，公司将在稳健经营和安全发展的基础上，以“坚定信心、转型发展、稳中求进、提质增效”为年度经营方针，抢抓行业新机遇、聚力培育新动能，全力以赴确保年度目标圆满达成，推动公司发展再上新台阶。围绕这一方针，公司将加快转型发展，将商业业务作为压舱石，打造一流商业运营能力；将开发业务作为基本盘，优化货值结构，资源聚焦，积极关注城市更新机遇；将产业、写字楼和酒店等持有型业态作为稳定器，提升精细化管理水平，实现规模增长；将商业和物业轻资产业务作为新增长极，加快发展。公司将统筹资源强化有效投资，对接城市发展需求，坚持效益优先、严控投资质量，以有效投资夯实业绩增量。同时，做强做大大悦城商业REITs平台，持续释放持有型资产价值。此外，公司持续升级“中粮好房子”与“绿色大悦城”，坚持以客户为中心，强化科技创新应用，推动产品体系迭代升级，不断提升产品力与品牌影响力。
　　（三）可能面临的风险
　　公司可能面临环境、市场、政策等方面的风险。
　　1、环境风险
　　尽管2025年我国经济保持5%的稳健增长，宏观基本面总体向好，但全球经济格局深度调整，地缘政治不确定性上升，叠加国内结构性矛盾尚未完全化解，外部冲击与内部转型压力交织，对房地产行业造成一定影响。对此，公司将持续提升经营韧性，优化资源配置，积极应对复杂多变的宏观环境。
　　2、市场风险
　　当前房地产市场仍处于深度调整期，尽管政策支持力度大、市场信心逐步修复，但居民购房预期偏弱，市场仍存在调整风险。公司将持续强化区域聚焦与产品适配，灵活调整推盘节奏与营销策略，保障销售回款与经营稳定。
　　3、政策风险
　　伴随房地产新发展模式加速落地，包括商品房开发、融资、销售等在内的制度体系持续完善，对企业全链条运营能力提出更高要求。政策导向虽带来短期适应成本，但也为规范经营企业创造长期发展空间。公司将主动拥抱政策变革，不断提升产品力、运营力、品牌力、组织力等，推进高质量发展。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）行业情况分析
　　2025年上半年，国际环境复杂多变，不稳定性、不确定性增加，面对复杂局面，国家把做强国内大循环摆在更加突出的位置，出台了一系列政策支持扩大内需、促进生产、畅通经济循环，国民经济运行总体平稳。上半年国内生产总值达到约人民币66.05万亿元，按不变价格计算，比上年同期增长5.3%。
　　房地产行业方面，上半年随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整。3月，《政府工作报告》延续去年底中央经济工作会议对楼市的定调，明确“持续推动房地产市场止跌回稳”，从“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并指出要“有序搭建... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）行业情况分析
　　2025年上半年，国际环境复杂多变，不稳定性、不确定性增加，面对复杂局面，国家把做强国内大循环摆在更加突出的位置，出台了一系列政策支持扩大内需、促进生产、畅通经济循环，国民经济运行总体平稳。上半年国内生产总值达到约人民币66.05万亿元，按不变价格计算，比上年同期增长5.3%。
　　房地产行业方面，上半年随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整。3月，《政府工作报告》延续去年底中央经济工作会议对楼市的定调，明确“持续推动房地产市场止跌回稳”，从“促需求”“去库存”“防风险”三方面部署重点工作，并指出要“有序搭建相关基础性制度”。4月，中共中央政治局会议指出“持续巩固房地产市场稳定态势”，对前期政策取得的效果做出肯定，并提出“加大高品质住房供给”，强调“优化存量商品房收购政策”。随着二季度市场转弱，6月，国务院常务会议指出“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性、有效性”“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，并明确“稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险”的政策发力方向，为市场释放了政策进一步加力的积极信号。
　　从具体数据来看，我国房地产市场总体朝着止跌回稳的方向发展，市场交易量有所改善，商品房销售降幅同比收窄。国家统计局数据显示，2025年上半年，全国新建商品房销售面积约4.59亿平方米，同比下降3.5%；新建商品房销售额约4.42万亿元，同比下降5.5%；全国实现房地产开发投资额约4.67万亿元，同比下降11.2%，其中商品住宅投资约3.58万亿元，同比下降10.4%。房价方面，市场价格降幅整体收窄，部分城市有所上涨。根据国家统计局公布数据，2025年6月，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比下降3.7%。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.3个百分点；二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.0%和4.6%，降幅分别较上月收窄0.5个和0.3个百分点。从各业态表现来看，2025年1-6月，全国商品住宅销售额约3.88万亿元，同比下降5.2%；办公楼销售额1,497亿元，同比下降4.2%；商业营业用房成交2,524亿元，同比下降10.4%，写字楼与商业营业用房市场仍处于低位调整阶段。
　　近五年70个大中城市新建商品住宅价格指数
　　商业地产方面，上半年，消费品以旧换新政策发力显效，服务消费增势较好，消费活力不断释放，消费对经济增长的拉动作用进一步增强。2025年1-6月社会消费品零售总额同比增长5.0%。2025年《政府工作报告》将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”列为今年首要任务。2025年3月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，从提升消费能力、增加优质供给、改善消费环境等方面提出了提振消费的顶层政策框架。实体消费方面，据赢商网统计，2025年上半年全国新开业的商业项目数量120余个，新开业商业项目总体量约900万平方米，较2024年同期有所下降。2025年上半年，受消费市场恢复带动，重点城市典型购物中心经营情况整体相对稳定，租金跌幅收窄。部分核心商圈的商业项目营业额增加，叠加引进首店、旗舰店等优质品牌，对租金形成有力支撑。综合因素影响下，2025年1-6月，由中指研究院统计的15个重点城市主要商圈（购物中心）商铺平均租金环比下跌0.12%，跌幅较2024年下半年收窄0.19个百分点。展望2025年下半年，预计国家将继续在扩内需、提振消费、居民增收等方面出台更多政策，消费市场或将延续当前稳健恢复态势，重点城市商铺租赁需求有望保持释放。
　　（二）公司经营回顾
　　经营情况概述
　　2025年上半年，公司锚定高质量发展目标任务，实现经营韧性持续增强、发展质量稳步提升，各项工作取得新成效。商业方面再拓版图，圆满完成南昌大悦城高质量开业；销售额、客流量同比增长10%以上。开发业务方面，初步完成以“主动健康场景生活”为价值主张的好房子产品体系，完成住宅产品管理体系的全面升级。改革方面，将商业管理中心调整为商业事业部，进一步提升公司商业管理专业能力、核心竞争力和品牌影响力。
　　报告期内，受结算资源、周期影响，公司实现营业收入152.31亿元，同比减少8.51亿元，同比下降5.29%。上半年综合毛利率36.35%，较上年同期22.59%上升13.76个百分点；毛利额55.36亿元，同比增加19.03亿元，同比增长52.40%。受此影响，报告期内，公司实现净利润7.48亿元，同比增加7.10亿元；归属于上市公司股东的净利润1.09亿元，同比增加4.72亿元。报告期内，经营活动净现金流26.87亿元，同比增长38.15%。报告期末公司总资产1,693.89亿元，较年初下降5.14%；归属于上市公司股东的净资产107.81亿元，较年初上升1.75%。
　　投资与运营方面，公司坚持聚焦核心资源，严控风险，深耕一线及强二线城市。报告期内，公司围绕库存去化等方面持续优化现有土储结构。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约1,105亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。
　　资金管理方面，公司持续优化资金管理体系，确保流动资金高效运作；通过精细化现金流预测及预算管理，平衡资金流动性与风险控制；同时，公司持续优化债务结构、降低融资成本。在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下，充分理解政策导向，报告期末成功获批“白名单”项目12个，经营性物业贷款项目9个，保障了公司现金流安全，实现公司稳健的财务发展。报告期内，在适度宽松的货币政策环境下，公司顺利完成首期私募债16亿元发行，有效降低综合融资成本。2025年上半年公司新增借款平均成本2.85%；上半年综合融资成本为3.64%，较上年末下降42个基点。报告期，中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。
　　各业务板块经营情况
　　1、开发业务
　　公司持续提升产品力和品牌力。上半年，公司已打造多个当地明星标杆项目，南京悦著-九章、成都大悦时代广场、西安悦著-央宸、西安奥体壹号、三亚大悦中心、厦门云玺壹号成为区域标杆红盘。
　　公司持续加强品牌联动及营销节点打造，与中粮集团福临门、蒙牛、可口可乐等核心品牌进行营销联动，打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等核心节点活动，提升客户信心及销售业绩。公司持续提升营销创新能力，紧抓市场热度进行新媒体营销创新。在房地产市场整体筑底的背景下，公司销售型业务2025年上半年实现全口径签约86.4亿元，签约面积47.9万平方米。
　　报告期内，公司聚焦改善型需求，以国家好房子“安全、舒适、绿色、智慧”标准为基础，洞察客户对智慧健康、功能空间等需求，融入悦系及壹号系产品进行迭代，构建了以“主动健康场景生活”为价值主张的好房子产品体系。公司上半年通过“好房子实验室”测试前沿技术，下半年还将结合试点项目封装成果、推动好房子产品落地，持续升级公司住宅产品。
　　2、经营业务
　　公司经营业务运营能力突出，品牌价值领先，公司将持续扩大经营业务的业务版图，提升公司整体盈利能力。公司经营业务包括购物中心、写字楼与产业地产、酒店与长租公寓，收入主要来源于租金收入、增值服务等。
　　2.1购物中心
　　报告期内，在国家有效实施更加积极有为的宏观政策、国民经济运行总体平稳且稳中向好的态势下，公司商业坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的愿景，秉持“一座城赋美一座城”的追求，聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局44个（重资产30个+轻资产14个）。截至报告期末，公司在营项目37个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积387万平方米，其中包括24个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积约321万平方米，2个大悦汇（轻资产），总商业面积约19万平方米；公司在建、筹备的项目（含轻资产）7个，总商业面积约70万平方米。
　　公司商业深化“年轻力第一品牌”的发展战略，以版图拓新、运营精耕、品牌焕活、数智赋能为支点，构建长期可持续的优质商业资产，推动大悦城年轻力商业范式持续领跑行业。报告期内，公司购物中心实现销售额约220亿元，同比增长12.2%；客流量2亿人次，同比增长19.6%；平均出租率92%。
　　5月31日，公司落子江西的首座商业项目——南昌大悦城以“城市沸腾青年主场”之姿盛大开业，引入220余家优质品牌，其中区域首店150余家（占比60%），更汇聚近50家城市及以上级别首店。开业期间，风靡全球的小黄人IP华中首展空降，“辣人计划”、沸腾音乐节、无人机烟花秀连番上演，实现开业当日客流量突破24万人次，销售额近1,630万元。
　　此外，公司精心打造的深圳大悦城于7月12日开业，以“特”为名，深度挖掘深圳在地文化精髓，通过多元业态、个性表达与自在氛围，构建沉浸式、愉悦多元的消费体验，致力于与最具活力的年轻客群建立深度圈层联结与情感共鸣，重塑青年引力场。深圳大悦城成功引入400余家品牌，招商率超99%，其中首店占比超过50%。开业期间，松弛、好玩、新奇为底色的品牌组合，音乐live、泡泡秀、明星应援、多巴胺巡礼等活动，吸引全城青年人瞩目，实现开业当日客流量突破42万人次，销售额近2,000万元。
　　公司商业的潮流运营能力持续彰显。第七届“大悦嗨新节”期间（2025年4月19日至20日），大悦城用“年轻力×新消费”的内容深度探索年轻人生活方式，全国打造150余场新潮体验内容、200余场新意折扣活动，实现总销售额人民币4.52亿元，同比提升8.2%，总客流约339万人次，同比提升11.4%的佳绩。
　　大悦城会员体系迎来里程碑式升级。全国CRM会员管理平台切换完成，实现全国积分互通、权益通用；全新会员小程序于北京和天津地区率先上线。全新的会员体验和精准触达，充分焕活提升会员复购率与活动参与度，带动会员消费贡献显著提升，其中“大悦嗨新节”期间会员消费占比达46.7%，新增会员近5.2万人。
　　未来，公司商业面向更开放、更多元、更具个性的青年群体，将持续秉持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的愿景，以“有温度、敢担当、玩在一起”的姿态，与青年世代共同成长，书写更精彩的商业未来。
　　2.2写字楼与产业地产
　　报告期内，全国主要城市的写字楼及产业地产市场持续下行，公司在需求受到抑制的巨大挑战下，通过强化运营提升租户满意度与忠诚度，保续租、促新租，加速空置面积去化，扛住了市场下滑压力，保证了营业收入的稳定性，荣获中指研究院颁发的“2025品质楼宇运营服务商”。
　　1）写字楼
　　报告期内，公司写字楼整体平均出租率90.6%。公司标杆写字楼项目中粮广场荣获“2025中国写字楼品牌价值10强”、“2025北京品质服务好楼宇”。除自持写字楼项目之外，公司凭借强大产业资源及成熟管理经验，通过管理输出方式，运营管理北京汇京双子座、北京中糖大厦、北京中邮保险-玖安广场（原中粮置地广场）、天津津投广场等项目。北京汇京双子座大厦荣获“2025中国写字楼品牌价值10强”。
　　2）产业地产
　　报告期末，公司在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米：宝安新安片区建筑面积约27万平方米（占地约19万平方米）、福海片区建筑面积约67万平方米（占地约47万平方米）。报告期内，深圳在运营项目整体平均出租率98.3%，除深圳项目之外，公司在北京、天津通过管理输出方式运营管理——中关村（大兴）细胞与基因治疗产业园（原中粮-达瑞兴生命健康产业园）、北京海淀大悦信息科技园、天开津南园-开物园。天开津南园-开物园已于5月18日正式开园，受到政府、高校、企业以及业主方的高度认可。
　　产业地产业务板块紧跟国家和区域产业政策，紧贴客户需求，积极整合中粮资源、政府资源、产学研与协会资源，举办供需对接、专精特新培育等主题运营活动。2025年上半年，共计举办招商大会2场、招商活动29场、品牌活动16场、社群活动40场。同时加强与优质企业联动，持续优化提升产业服务，搭建企业交流合作桥梁。
　　另外，公司持续发挥运营优势，项目运营实力获政府认可，其中，中粮（福安）机器人科技园荣获湾区机器人产业集群示范性园区并成为知识产权保护工作站。北京房山中粮健康科技园荣获“2025中国产业园品牌价值10强”。
　　2.3酒店与长租公寓
　　公司致力于高端商务与度假酒店的投资开发、资产管理与运营，目前旗下所有物业均位于一线城市或旅游度假热点目的地黄金地段，包括部分地标级奢华酒店项目。报告期末，公司在北京、三亚拥有4家酒店，建筑面积约27万平方米；在北京、天津、深圳管理11个长租公寓项目（其中1个轻资产管理输出项目），建筑面积约11万平方米。
　　报告期内，公司精准把握消费客群变化趋势，及时调整经营策略，进一步提升酒店运营管理能力，酒店板块实现出租率84%。同时，酒店业务不断提升产品及服务质量，维护良好的市场口碑，提升客户满意度。报告期内，北京大悦酒店荣获“意游2025年星榜之选——年度挚选潮流品牌”。
　　长租公寓业务深耕住房租赁市场，助力新时代城市美好生活。报告期内，公司11个在营长租公寓项目（含轻资产）出租率达90%。公司持续助力区域保障性租赁住房、公租房建设，报告期内，深圳电视台对大悦乐邑长租公寓积极助力人才安居、响应政府政策导向投身人才公寓建设进行专题报道。同时，大悦乐邑（福安店）荣获2025中国住房租赁广厦奖“全国人才安居‘好房子’示范项目”荣誉，进一步提升品牌市场声量和影响力。
　　3.物业管理服务
　　2025年上半年物业管理行业注重经营效率的提升，通过优化项目组合，实现精益管理。在此背景下，报告期内公司通过标准化建设持续提升基础物业管理服务品质及客户满意度；通过分级督导管控等动作，当期收缴成绩明显，收缴超过去年同期；通过强化SOP落地执行，进一步优化关键岗位人员队伍及项目人员配置，人均管理效率已超行业百强水平。报告期末，物业管理服务已进驻40
　　余个城市，在管项目158个，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等多个业态；合同管理面积约3,137万平方米，较上年末增长4.1%，在管面积近2,730万平方米，较上年末增长7.3%。公司荣获“2025中国物业服务百强企业榜第27位”，较去年再上升2位，实现连年稳步提升，并荣获“2025中国红色物业服务优秀企业”、“2025中国国有物业服务优秀企业”以及“2025中国特色物业服务领先企业”等行业荣誉。
　　（三）发展战略和下半年经营计划
　　2025年下半年，公司将坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”的战略方向，坚持“1123”战略体系，提升商业引领地位、夯实高质量开发业务，推进产品聚焦、区域聚焦，朝着“差异化发展、专业化经营、精细化管理”的方向不断精进，提升核心竞争力。
　　投资方面，公司坚持战略引领投资，以有效投资做实增量，实现稳健发展，重点关注一线及核心二线城市投资机会；运营方面，重点提升存量项目周转效率，确保年内新开盘、新开业项目按计划推进；销售方面，加大库存去化力度，多措并举抓销售回款；商业方面，持续提升运营管理能力，推动大悦城商业REIT扩募，并以版图拓新、运营精耕、品牌焕活、数智赋能为支点，构建长期可持续的优质商业资产，推动大悦城年轻力商业范式持续领跑行业；酒店与长租公寓业务将紧抓市场机会，持续强化运营管理提升，压实成本费用支出，推进品牌建设与推广，加强创新联动和渠道拓展，全力冲刺业绩目标。
　　（四）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司作为房地产的开发商及销售商，采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核，对符合银行放贷标准的，银行和购房人签订抵押借款合同，发放按揭贷款。
　　公司为借款人（购房人）就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间从借款合同签订之日起至借款人（购房人）办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止（公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》），公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人，不归还商业银行按揭贷款的可能性很小，因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。截止2025年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币824,362.69万元。从公司房地产业务实际经营情况看，报告期末未出现因借款人（购房人）不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。
　　（五）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

　　二、核心竞争力分析
　　公司坚持战略引领，定位“卓越的城市运营与美好生活服务商”，服务人民美好生活，服务城市和产业发展升级。目前，公司形成了以领先的商业经营能力、高效的运营能力、良好的品牌美誉度和影响力、多元化的土地获取能力、多业态协同发展能力以及整合创新能力为特点的核心竞争力。
　　1、领先的商业经营能力
　　公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。大悦城以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，具有较强的运营能力和品牌影响力，受到客户青睐。公司积极推动首店经济发展，结合公司领先的大数据系统和长期运营经验，实现了精准招商、合理引导客群，捕捉运营需求，行业经营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线、成熟的人才培养体系，为未来发展注入力量。
　　2、高效的运营能力
　　公司紧跟地产行业发展趋势，大力推进大运营体系建设，提高项目运营效率，实现公司稳健发展。推进协同经营，实现精细化管理，促进运营效率提升，为资金的良好周转提供了有力保障，形成了高效的开发能力，助力公司高质量发展。
　　3、良好的品牌美誉度和影响力
　　公司依托中粮集团良好的品牌形象，以及“大悦城”商业知名品牌，形成了较强的市场吸引力，在项目拓展方面也拥有独特优势。公司聚焦住宅改善型需求，基于国家好房子标准，持续提升产品力，打造“中粮好房子”产品体系。商业品牌亦焕新提升，大悦城坚持“年轻、时尚、潮流、品位”、大悦汇坚持“休憩、社交、生活、品位”定位，共同引领城市居民消费和生活方式升级，具备较高的品牌美誉度和影响力。
　　4、多元化的土地获取能力
　　公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值，广开合作渠道，结合中粮集团产业优势和大悦城品牌优势，实现“精准投资”。一方面，通过公开市场与非公开市场并重、自主拿地与合作拿地并重的方式，获得优质土地；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过城市运营和产业整合能力，获取优质土储，争取投资回报最大化，为公司未来发展奠定基础。
　　5、多业态协同发展能力
　　公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态，使公司能满足多元化的市场需求，并具备较强的抗风险能力。近年来，公司不断完善生态圈，让不同业态相互支持、相互提升，形成有机的整体，激发各业务板块的发展潜力，提高发展质量。
　　6、整合创新能力
　　随着中国经济迈向高质量发展，房地产行业转型升级、服务人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求，房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸，从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓等新产品、新业态发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司结合自身优势，综合国家政策导向、行业发展趋势等，积极整合优质资源，形成城市综合运营创新能力。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　公司可能面临环境、市场和业务等方面的风险。
　　1、环境风险
　　2025年国际形势严峻复杂，贸易保护主义抬头，地缘政治风险上升，全球经济形势不稳定性、不确定性增加，经济回升向好的基础还需要巩固。公司仍将持续关注国内外宏观经济形势，强化经营管理能力，以确定性应对不确定性，确保公司稳健发展。
　　2、市场风险
　　2025年，房地产政策仍延续宽松基调，6月13日国务院常务会议上，李强总理也明确指出，要更大力度推动房地产市场止跌回稳。但房地产市场的恢复程度仍受到经济形势、政策出台力度、政策落地效果、市场预期等多重因素影响，短期内市场仍承压。公司将持续关注政策和行业变化，及时调整营销策略，精准投资，确保业绩平稳。
　　3、业务风险
　　中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。在这一背景下，房地产发展模式也发生转变，住房供应体系逐渐完善，市场需求结构持续调整，行业从“量”的扩大转向“质”的提升。为此，公司将持续聚焦产品能力、服务能力、运营能力、开发能力等综合实力的提升，持有业务强化运营力，销售业务打造“好房子”，全面提升综合实力，实现高质量发展。 收起▲