营收增长利润微降，持有物业出租率保持稳定，维持“买入”评级
　　陆家嘴发布2024年三季报，公司营收保持增长，利润受投资收益影响微降，住宅销售同比下降，持有物业出租率保持稳定。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为12.6、14.3、16.2亿元，对应EPS为0.26、0.30、0.34元，当前股价对应PE为39.5、34.6、30.7倍，公司持有物业位置优异，可售住宅资源充足，未来业绩增长可期，维持“买入”评级。
　　营收增长利润微降，扣非归母净利润保持增长
　　公司前三季度实现营业收入69.09亿元，同比增长14.5%；归母净利润10.55亿元，同比下降3.8%；扣非归母净利润10.44亿元，同比增长2.0%；基本每股收益0.22元，经营性净现金流47.1亿元，同比-38.9%；销售毛利率和净利率分别同比下降2.9pct和1.1pct至56.7%和18.6%。公司归母净利润下降主要由于投资收益同比下降，同时资产减值损失有所增加。
　　租赁流入同比下降，出租率环比基本稳定
　　公司前三季度租赁流入32.05亿元，同比下降8%。截至三季度末，公司持有在营物业总面积341万方，整体出租率约85%，环比二季度末下降1.0pct；其中甲级写字楼总面积207万方，上海出租率83%；高品质研发楼总面积33万方，出租率86%；商业总面积61万方，上海出租率90%；租赁住宅113.5万方，出租率下降9pct至89%；酒店物业总面积27.4万方，出租率提升至76%。从平均租金来看，公司甲级写字楼、商业和酒店租金环比二季度末均有下滑。
　　住宅销售数据下降，可售项目充足
　　公司前三季度住宅物业合同销售面积3.22万平米，同比下降67%；合同销售金额33.88亿元，同比下降67%；实现住宅销售现金流入36.81亿元，同比下降65%。住宅销售世纪前滩天御、世纪前滩天汇、川沙锦绣云澜和世纪臻邸，去化率分别为98%、81%、56%和37%。公司前三季度销售办公项目面积4.66万方，销售金额27.32亿元，为富汇大厦B栋及C栋、由由燕乔大厦。
　　风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。

　　商办物业组合规模持续扩大，签约销售金额大幅增长，维持“买入”评级
　　陆家嘴发布2024年中报，公司上半年实现营业收入45.98亿元，同比增长15.5%；实现归母净利润5.56亿元，同比下降21.2%；基本每股收益0.12元。受地产销售及市场下行影响，我们下调公司2024-2025年并新增2026年盈利预测，预计公司2024-2026年归母净利润为12.6、14.3、16.2亿元（2024-2025年原值为21.4、25.0亿元），对应EPS为0.26、0.30、0.34元，当前股价对应PE为29.6、26.0、23.0倍，公司持有物业位置优异，可售住宅资源充足，未来业绩增长可期，维持“买入”评级。
　　办公租赁收入减少，商业及酒店物业收入微增
　　2024年上半年公司租赁流入16.76亿元，同比下降10%。截至上半年末，公司持有在营甲级写字楼总面积205.0万方，同比增长13.9万方；持有高品质研发楼总面积32.7万方，同比持平。合并报表范围外长期在营物业租金收入合计6.45亿元，其中新国博贡献租赁收入3.6亿元，同比增长35.3%。截至上半年末，公司商业物业总建筑面积60.6万方，同比增长13.7万方，上半年租赁流入2.20亿元，同比增长2%。公司上半年酒店物业表现较好，出租率达73%，同比提升8pct，RevPAR为645元，同比提升103元。
　　签约销售金额大幅增长
　　2024年上半年，公司实现房产销售签约流入合计43.08亿元，同比增长583%；实现房地产销售结算收入12.35亿元。签约收入主要来自于：（1）住宅物业销售现金流入27.02亿元，主要为：世纪前滩天御、世纪前滩天汇、川沙锦绣云澜项目。2024上半年住宅物业合同销售面积2.09万平米，同比增长21%；合同销售金额22.57亿元，同比增长104%；在售项目的整体去化率为84%。商办物业销售现金流入16.06亿元，为富汇大厦B、C栋。
　　风险提示：写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险、苏州项目诉讼风险。