三季度业绩表现靓眼，持有物业出租率承压，维持“买入”评级
　　陆家嘴发布2025年三季报，公司三季度营收利润同比大幅增长，毛利率水平有所下滑，持有物业出租率有所下行。受项目结转进度加快影响，我们维持盈利预测，预计公司2025-2027年归母净利润为17.4、18.9、20.5亿元，对应EPS为0.35、0.38、0.41元，当前股价对应PE为24.9、22.9、21.2倍，公司持有物业位置优异，可售住宅资源充足，未来业绩增长可期，维持“买入”评级。
　　三季度营收利润同比大幅增长，结转毛利率有所下降
　　公司2025年1-9月实现营业收入120.38亿元，同比增长74.23%；实现归母净利润10.62亿元，同比增长0.66%；实现扣非归母净利润10.7亿元，同比增长2.41%。公司三季度单季度实现营业收入54.40亿元，同比增长174.45%；实现归母净利润2.46亿元，同比增长45.17%；实现扣非归母净利润2.41亿元，同比增长53.66%。公司三季度营业收入同比大幅增长主要系住宅项目川沙锦绣云澜、世纪臻邸项目结转；公司归母净利润同比大幅增长主要系金融业务利润较上年同期增加。2025年1-9月公司实现毛利率、净利率分别为39.78%、11.73%，同比分别-16.96pct、-6.84pct。截至2025年三季度末，公司资产负债率70.03%，权益乘数3.34，流动比率1.11，速动比率0.33。
　　持有型物业规模扩大，出租率水平有所下滑
　　截至2025年三季度末，公司长期持有物业总建筑面积394.66万平方米，成熟物业总建筑面积313.52万平方米，规模同比有所扩大。分类别来看，甲级办公楼上海平均出租率75%（2024年同期83%），天津平均出租率58%（2024年同期65%），同比有所下降；高品质研发楼上海平均出租率85%（2024年同期86%）；主要商业物业上海平均出租率92%（2024年同期90%）；天津平均出租率88%（2024年同期76%）；租赁住宅物业平均出租率80%（2024年同期89%），酒店物业平均出租率72%（2024年同期76%）。
　　风险提示：政策调整导致经营风险、写字楼租赁竞争加剧、上海房价波动风险。