一、经营情况讨论与分析　　报告期内，公司完成重大资产重组，将持有的涉房业务相关资产及负债与珠江实业集团、广州珠江健康资源管理集团有限公司合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，差额部分以现金补足。顺利实现从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型。　　2023年，公司实现营业收入327,237.06万元，同比减少35.58%；当期归属于母公司股东的净利润-6,295.91万元，较去年同期减亏；当期每股收益-0.07元；加权平均净资产收益率为-12.01%，同比增加102.17个百分点。　　截至2023年12月31日，公司资产总额298,381.61万元，同比下降90.75%，归属... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　报告期内，公司完成重大资产重组，将持有的涉房业务相关资产及负债与珠江实业集团、广州珠江健康资源管理集团有限公司合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，差额部分以现金补足。顺利实现从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型。
　　2023年，公司实现营业收入327,237.06万元，同比减少35.58%；当期归属于母公司股东的净利润-6,295.91万元，较去年同期减亏；当期每股收益-0.07元；加权平均净资产收益率为-12.01%，同比增加102.17个百分点。
　　截至2023年12月31日，公司资产总额298,381.61万元，同比下降90.75%，归属于母公司所有者权益44,355.50万元，同比下降37.14%。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　城市服务行业持续贯彻高质量发展的主旋律，在平衡管理规模与服务质量的同时，积极探索更加适合自身特点的发展路径，聚焦优势领域，愈发独立前行。高质量发展已经成为时代“主旋律”和“最强音”，从中央到地方纷纷出台政策规定(如国务院办公厅《关于进一步构建高质量充电基础设施体系的指导意见》、广州市住房和城乡建设局《关于广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法的通知》等)，提高城市功能和品质，实现城乡一体化发展，以及提升人民群众的生活质量和幸福感。城市服务企业积极参与老旧小区改造，城乡环境综合服务，加速融入社会基层治理，在满足市场需求的同时，不断拓展业务范围，丰富业务链条，进一步提升竞争力与服务力。
　　文体运营业务分类属于体育行业。以政策为导向：第一，发展完善全民健身，建设推广体育公园。2023年6月，国家五部门联合研制《全民健身场地设施提升行动工作方案（2023-2025年）》，提出到2025年社区15分钟健身圈实现全覆盖的目标。相关政策的支持引导逐步推进，构建更高水平的全民健身公共服务体系俨然成为国家体育发展的战略目标和未来支持重点，以体育公园为主要形式的嵌入式体育场地或将取得较大增长，以此破解全民健身场地紧缺的难题。第二，着力推动体育消费，完善赛事活动监管。2023年被定调为经济复苏年，拉动内需成为重中之重，体育消费也被视为拉动内需的重要抓手之一，体育竞赛表演业、体育培训、全民健身、智能体育均成为体育消费的重要支点。10月国家发改委等部门印发《促进户外运动设施建设与服务提升行动方案（2023—2025年）》，大力促进户外运动产业发展，满足人民群众对户外运动提质增效的新期待，把户外运动打造成为全民健身的优势产业。第三，持续深化体教融合。自国家层面出台“双减”政策以来，全国各省市体教部门均陆续实施相关政策，推动落实体育教育改革升级。在地方层面，如6月广州市教育局、体育局联合出台《关于深化体教融合促进青少年健康发展的实施方案》，从学校体育、青少年体育赛事体系、青少年体育训练等7个方面提出了体教融合的具体任务和要求。随着“双减”及体教融合的持续落实，学校体育、青少年体育将取得进一步的发展，青少年体育市场有望进一步扩大。
　　体育产业经济规模与消费需求稳步增长。根据国家统计局最新公布数据，2022年全国体育产业总产出达33,008亿元，较上年增长5.9%。此外，根据体育产业结构分类来看，公司主营的体育服务业在产业结构中占比由2016年的35.90%提高至2022年的53.9%，超过体育用品成为体育产业占比最大的类别。随着我国物质生活的日益改善、居民收入水平的稳步提高、健康意识的不断增强，体育消费结构也在不断升级，呈现出由传统实物型消费向参与型、观赏型消费转变的多元化特点。
　　报告期内，杭州亚运会、成都大运会等重要赛事相继举办完成，大湾区全运会进入筹备阶段，大型演艺活动市场复苏，音乐演出、展览、职业赛事等数量均大幅上升，有效带动了我国体育产业及周边产业的发展，这类体育场馆下游产业的市场需求不断扩张，促使体育场馆的经营权改革进程不断加快，体育场馆的投资主体和业主方越来越多元化，业态多元的综合运营成为体育场馆运营行业发展趋势。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　珠江股份在“十四五”期间全面围绕“1+2+N"战略框架开展业务，主营业务由城市服务、文体运营以及多业态服务三大板块开展。
　　（一）城市服务板块
　　主要指包括城市生活服务和城市公建服务，其中城市生活服务为社区住宅客户提供“四保一服”等物业服务和社区增值服务(主要包括上门维修保养服务、家政清洁服务、素质教育服务等)。
　　城市公建服务是以城市空间运营为主要方向的业务，业态包括政府机关、商业写字楼、医院、学校、交通枢纽、产业园区等，公司为细分业态提供定制化、标准化、品质化服务。
　　（二）文体运营板块
　　2023年，珠江文体突出“提质增效、创新改革、转型升级、精细管理”主基调，坚持“走出去”战略，以改革推动、市场带动、机制撬动、创新驱动“四大机制”，推动总量、增量、质量三量齐升，其中：
　　1.业务拓展方面：成功拓展广东、河南、山东、贵州项目5个，截至目前珠江文体在运营项目达25个。
　　2.赛事活动方面：全年举办大型演艺活动88场次，参与人数逾65万人次。其中广州体育馆单场馆举办演出场次数位居全国前列；衢州薛之谦演唱会作为国内2023年首场举办的体育场演唱会，通过一场演唱会，唤醒一座城，用文娱活动撬动衢州当地经济8.9亿收入发展；2023年12月31日，珠江文体首次作为投资方、场地运营方，与浙江卫视联手打造的2023-2024浙江卫视跨年晚会收官之战圆满完成。
　　全年共举办318场大型体育赛事活动，其中国际级4场，国家级37场，省级58场，市级94场，区域级81场。珠江文体在管的杭州、温州项目以专业顾问咨询及赛事保障服务全程护航杭州亚运会（亚残会），获亚组委加冠认定。
　　3.IP规格方面：聚焦主业，积极变保障者为主办者、承办者，用活用好赛事资源提高珠江赛事IP规格。2023年珠江文体承办运营了美林湖半程马拉松、广州市白云区首届“绿美江高”十公里挑战赛暨乡村振兴慈善跑；成功获得2024-2026年茂名滨海马拉松赛事运营权；结合大型演唱会及赛事人流，打造珠江文体“非衢不可”美食街IP，获央媒认可，构建营收新通道。
　　4.增值业务方面：珠江文体整合演出行业产业链的上下游资源，在场地出租的基础上探索开发广告赞助、场馆包厢冠名等无形资产业务，同时积极推进广告权益开发，应收尽收最大化场馆收益。
　　5.品牌价值方面：珠江文体成功入选国家体育产业示范单位，成为本批次唯一一家获此殊荣的广东企业，旗下亚运城公司申报的番禺区村级男子篮球赛获评“2022年广东省体育产业示范项目”；借势杭州亚运盛事，整合全媒体资源矩阵，形成百万级传播声浪。
　　（三）多业态服务板块
　　珠江股份整合内外部资源，通过设立一系列专业分、子公司提供定制化、专业化、标准化服务，实现多业态全面发展。
　　1.高端清洁服务
　　具有多年五星级酒店及超甲级写字楼等高端物业保洁服务经验，广州市最早提供专业化清洁服务的公司之一，培养了一批敬业精神强、管理水平高的管理团队和技术操作规范、责任心强、吃苦耐劳、服务技能熟练的员工队伍。另配备先进的清洁设备和工具，例如无人驾驶地板清洗机、智能化室内环境传感器、高效的吸尘器、专业高效的清洁工具和清洁剂、专业舒适的工作服等，提供全包式清洁保养、开荒清洁、高空清洁、地毯清洁、石材翻新及养护、消毒服务、除四害、绿化养护等服务。
　　2.酒店管理服务
　　由国内资深酒店专家团队组建而成，提供酒店策划、顾问、设计、建设装修、管理、培训等一站式服务的酒店管理专业服务机构。主要业务:（1）酒店项目顾问咨询；（2）酒店项目托管经营；（3）酒店品牌加盟服务。以赋能为原动力，为酒店品牌加盟商提供品牌使用、派驻管理团队支持、开业支持、供应链支持、培训支持、服务支持、运营支持、销售支持、系统平台支持、渠道导流支持等一揽子赋能项目。
　　3.不动产租售服务
　　提供房地产营销策划、项目代理销售、渠道分销、不动产租赁、按揭服务、案场服务、兼职拓展、商业经营等全方位的置业服务。
　　4.科技服务
　　珠江股份紧跟物业行业发展步伐，致力于服务升级和科技创新，通过搭建C-A-T-S数字信息化协同体系，将数字科技赋能于物业服务，自主研发“珠江惠”智慧社区APP平台以“项目运营管理系统”建设为抓手，构建现代化智慧物业服务体系，为业主提供更优质便捷的在线缴费、移动报事报修、智能门禁、医护康养、智慧停车、舆情风控等服务。利用智慧物业“线上+线下”服务模式，为社区构筑起全业态、全融合、全场景的智慧物业应用体系。
　　5.停车场管理服务
　　提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。
　　6.安保服务
　　提供高端勤务、科技安防、消防运营等安保服务。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）城市服务板块
　　1.市场化基因显著，业务外拓能力强
　　珠江城市服务是国企中较早有意识地注入市场化基因的企业，成立之初即积极拓展外部市场业务，市场拓展团队的素质较高，市场感良好，应变能力强，形成灵活高效的外部业务拓展模式。
　　2.多年精耕细作打下良好基础，品牌知名度进一步提升
　　珠江城市服务进入物业管理、专业保洁等领域早，经过多年的精耕细作，建立起较高的行业地位。“珠江城市服务”、“江迅清洁”等历史性、传承性品牌具有较高的品牌美誉度和影响力。
　　3.业态丰富且关联度高，具有城市服务全产业链优势
　　珠江城市服务现有业态丰富，已开展住宅、商业写字楼、政府机关、企事业单位办公、医院、学校、酒店、购物中心、公共设施场馆、交通枢纽设施、产业园区、房地产项目案场等多种空间和场景管理，积极探索全域化管理和数智创新等业务，业态之间的关联度高、可协同性和互补性强，有利于相关业务纵深拓展、提升资源利用效率和服务能力，具有综合城市服务的全产业链优势。
　　4.特色业态突出，细分领域具有较强竞争力
　　由于进入较早，且注重专业知识的积累，在行政办公、医院、高端物业保洁等若干细分领域具有一定专业优势。其中，在医院和行政办公楼的管理领域标杆项目较多，为企业在行业内赢得很高美誉度;“江迅清洁”则是高端商业、写字楼物业物业保洁的一面旗帜，代表着国内这一细分行业最高服务标准。
　　5.企业凝聚力强，员工具有强烈主人翁意识
　　在珠江城市服务发展过程中,形成了积极向上、开拓进取的企业文化，凝聚力强。大部分老员工具有丰富的行业经验和较高的行业地位，有很强烈的主人翁意识和企业自豪感，对品牌的忠诚度高，是企业重要的资产。大部分员工服务意识强，与客户关系良好，有利于保持较高的服务满意度、维系现有业务和拓展新业务。
　　（二）文体运营板块
　　1.国内较大文体运营服务提供商之一，规模优势突出
　　珠江文体目前在管体育场馆项目25个，规模体量位居全国前列。其中，在以委托运营和公私合营（PPP）模式参与场馆建设以及管理运营服务方面拥有极大优势和丰富经验，并不断向浙江、福建、重庆等经济发达地区输出其经验和服务。此外，区别于传统物业管理项目，体育场馆项目大多通过委托运营或者PPP模式获取，运营期可以取得5年以上，平均15-17年，甚至最高30年，业务现金流稳定，可持续发展能力强。
　　2.国内较早采用市场化运营场馆的企业，运营优势突出
　　自2001年珠江文体运营管理的广州体育馆就实现国内最早探索公司化、市场化运营模式，是国有企业中最先向体育场馆提供管理及运营服务的先驱企业。作为文体运营的一站式全链条综合服务商，珠江文体以体育场馆为媒介，提供包括赛事活动、运营管理、体育培训、顾问咨询等在内的服务，具有举办大型赛事、大型政府活动及大型商业活动等的丰富经验，是国内目前唯一成功全赛事链的专业公司。
　　3.国内拥有较丰富内外部资源的文体运营企业之一，整合资源优势突出
　　2021年，珠江文体入选广州市首批“体育与健身”链主企业。珠江文体在当地政府的直接主导下，依托控股股东强大的国资背景资源，充分利用链主企业话语权及其技术、资本、品牌等资源优势，立足广州及湾区，通过整合产业链上、中、下游相关体育公园、社区场馆、赛事IP、文化演艺IP、企业年会及运动会活动等资源和业务，并逐步辐射全国，持续提升自身品牌影响力和品牌溢价。同时将抢抓粤港澳大湾区联合承办2025年全运会的重大机遇，以承接相关专业赛事为契机，整合大型体育场馆资源、社区体育场地资源及校园体育资源等，引领湾区文体事业高质量发展。
　　此外，珠江文体以战略合作方式挑选实力雄厚、行业领先、专业扎实的著名央企、民企、科研机构寻求合作，先后与同济大学建筑设计研究院，长江精工钢构，中国建筑钢构集团，中国宝冶集团，中国建筑第一、七、八工程局，中建海峡建设发展有限公司，浙江江南管理达成战略合作关系，开展体育建筑建设、设计、运营、管理、咨询及场馆项目等方面的密切合作，进一步完善了公司产业链条，增强了竞争实力。
　　4.国内具有行业引领性的品牌场馆运营商之一，品牌效益显著
　　（1）科技创新方面，珠江文体2022年高新技术企业申请目前已通过公示，主持研发《珠江文体智慧场馆管理系统V1.0》目前已投用。
　　（2）认证资质方面，成功入选国家体育产业示范单位，是本批次唯一一家获此殊荣的广东企业，旗下项目先后获评“2022年广东省体育产业示范单位”、“2022年度山东省体育产业示范单位”。
　　（3）行业规范方面，旗下拥有2个省级体育产业示范单位、1个省级体育场馆运营管理科产研融合实践教学基地、1个区域级链主企业，珠江文体的管理创新成果——《以三个转变破解体育场馆经营管理难题的实践》获得全国国企管理创新成果一等奖，成为全国体育场馆管理行业改革成功的典范。
　　（4）行业荣誉方面，珠江文体自成立以来，凭借丰富的管理经验，过硬的专业素质，优良的工作作风获得过国家体育总局等六部委授予的荣誉称号，是中国大型演出场馆活力十强企业，获得过“广州市先进集体”，是2019年男篮世界杯表彰中唯一获得“最佳贡献奖”的比赛场馆，挂牌新三板期间被“体育产业界BBC”的媒体公司“懒熊体育”评为“最具投资价值的新三板体育公司”。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入327,237.06万元，同比减少35.58%；实现归属于母公司股东的净利润-6,295.91万元，较去年同期减亏。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1.城市服务方面
　　行业发展回归服务本质，便是服务至上，以品质贏得市场。让客户在服务中获得高度的满足感和最好的体验感，增强用户粘性，把回归服务本质融入到企业发展战略之中,并对其内涵做出新的诠释。为保障服务品质，行业未来以标准化为基点，逐步推进“四化建设”，即服务标准化、标准产品化、产品品牌化、品牌价值化。
　　客户服务在密度与浓度提升后，物业服务企业通过硬件改造和软件升级，运用智慧化手段规模化运营，优化人员，提高服务效率；同时，还能够打造高效供应链，线下流量线上化，方便部分增值服务的开展。百强企业智能化建设更加理性、坚定和深入，利用物联网等技术，通过网格化管理、跨区域调度、融合线上线下服务等为各场景提供解决方案，提升人均效能。目前，百强企业已基本完成数字化基础建设，实现了停车场管理系统、收费管理系统、工单管理系统、品质管理系统、合同管理系统、采购管理系统等数字化应用全覆盖。
　　行业未来将会理性发展社区增值服务、拓展业务边界有利于物业服务企业改善收入结构及增厚利润。从“社区租赁、购物协助”，到“公共资源使用、房屋经纪、团购”，再到“家政服务、社区传媒服务、拎包入住服务、增值创新服务、房地产经纪服务、园区空间服务”，社区增值服务从有到全，经过多年探索与尝试，在广度和深度上都得到了较快发展。
　　2.文体运营方面
　　体育场馆是体育事业领域赖以生存和发展的基础设施，是构建社会体育公共服务体系、满足人民群众日益增长的体育文化需求的主要载体和物质基础。场馆服务业是体育产业的核心内容之一，场馆服务业是我国体育产业的重要组成部分，也是除体育用品及相关产品制造、销售之外第三大体育产业门类，其总产值已超过千亿元，已成为体育产业展示的核心平台。
　　伴随宏观经济下行压力增加，地方财政收缩，专业运营主体涌入，行业竞争格局进一步加剧。竞争对手从仅有的央/国企专业化体育场馆运营集团与民营企业扩展至建筑企业运营公司、体育行业上游发展商、地方国有体育产业集团。
　　随着体育场馆使用率的不断提升、各类市场竞争主体的涌入和体育场馆运营机构专业化水平的不断提高，体育场馆运营商在赛事运营与市场开发等方面积累的核心竞争力难以变现并持续创造增长收益。从体育场馆层面来看，功能复合与业态多元的体育服务综合体是体育场馆未来的发展方向。从运营商层面来看，未来体育场馆运营商将逐步转型为体育产业综合运营商，走出场馆，积极拓展经营范围，承接体育赛事运营、文体活动策划、体育产业投资等相关业务，由过去单一的体育场馆运营商转型为体育产业综合运营商，甚至部分体育场馆运营商根据城市发展需要，最终成功转型为体育城市运营商，助力所在城市打造体育名城。
　　(二)公司发展战略
　　战略定位：国内一流的智慧城市运营服务商
　　战略目标：珠江股份将在“十四五”规划期内以“科技+资本”为抓手，结合精准投资和收并购，抢占优质战略资源，优化业务布局，提升管理效能，激发组织活力，全面发展体育场馆运营、住宅、公建、商写物业管理等核心业态，围绕核心业态赋能酒店服务、环卫清洁、智慧停车、安保防护、团餐服务、维修改造、体育培训、赛事服务、演艺服务、商业零售、租售服务、绿化养护等上下游产业链，建成涵盖“全业态、全周期、全域化”的城市服务与文体运营多元业务体系，迅速做大规模、做优管理、增加营收，强化品牌，为后续发展积聚动能。中远期，以资本运作丰富业务版图，以科技赋能促进业务生态融合发展，以用心服务赢得客户和公众信赖，在综合文体产业运营、综合设施管理（IFM）和全域化服务等新赛道做大做强，带动企业实现跨越式发展，成为“国内一流的智慧城市运营服务商”，践行“提供优质服务，创造持久价值”的使命。
　　(三)经营计划
　　1.做优战略规划主要方向。把握好在珠江股份载体上融合发展的新机遇，城市服务板块要有所侧重，提升住宅基础服务品质，建立标准化作业流程，用良好的口碑换取规模的扩张和效益的提升，强化和深挖保障房与公房管理业务空间，进一步拓展公建服务市场，在医院和行政办公等细分业态建立竞争优势与行业地位；文体板块以链主企业资源为撬动，制定广州市体育与健身产业链主规划报告，充分利用链主企业话语权及其技术、资本、品牌等优势，通过整合资源和业务，引领湾区文体事业高质量发展，并逐步辐射全国。
　　2.聚焦主业蓄力深耕拓展。城市服务板块扎根广州，深耕大湾区，围绕业务基础良好区域以及核心城市群实现业务空间布局的有序扩张。文体板块持续做大体育场馆的规模体量，拓展校园体育场地、社区场馆及体育公园等，挖掘闲置时段体育设施的运营，打通校企、企业与社区等合作通道。
　　3.构建内容体系筑牢核心。抢抓国家“加快建设体育强国”和“繁荣发展文化事业和文化产业”等战略机遇，加快推动公司内容IP体系构建，形成“总部统筹植入、下属落地执行、合作形式多样、全域资源流动”的内容联动，运作具有独立知识产权和满足不同区域消费水平的体育赛事和文化演艺活动，丰富IP矩阵。
　　4.加快运营智慧化转型升级。要全面贯彻党中央、国务院关于建设网络强国、数字中国、智慧社会的战略部署，城市服务板块不断更新迭代和推广应用珠江惠APP、项目运营管理智慧平台、医疗物管数智平台等，中远期，应在现有基础上，深化珠江惠的开发，将其打造成集合优质物业服务（智能安防、智能监控、智慧访客、智慧停车等）和优质生活服务（社区零售、健身、养老、医疗、旅游、家装、租赁等）等的C端服务与内部管理融于一体的智慧社区APP平台，支撑智慧社区建设，同时紧紧围绕珠江文体的场馆运营需求，结合人工智能（AI）、5G、云计算、大数据等新一代信息技术，全面提升珠江文体的赛事活动保障能力、公益体育服务能力、场馆服务运营能力、数据要素应用能力。
　　5.推动多元化发展激发活力。保持“以体为主、多元经营”定位，大力发展无形资产开发业务，创造营收增长点，形成崭新利润来源。城市服务板块围绕核心业态赋能酒店服务、环卫清洁、智慧停车、安保防护、团餐服务、维修改造、商业零售、租售服务、绿化养护等相关多元业务，打造上下游产业生态系统，文体板块以场馆整体运营为大背景，进一步扩大在管场馆竞赛表演市场竞争力，打造自主品牌IP赛事、提高赛事质量、发展职业联赛，提升冠名权价值，推动场馆冠名权业务开发。
　　(四)可能面对的风险
　　1.政策风险
　　环保治理风险：随着社会对环境保护的重视程度增加，政府对于建筑物和小区的环保要求也在提高。物业企业需遵守环保相关政策，如垃圾分类、能源节约等，否则可能面临处罚或限制发展的风险。
　　创新业务孵化风险：在国家政策的大力引导下，物企积极开展社区生活服务，探索可持续、可复制的增值服务模式，创新业务孵化伴随着资金、人力、平台等投入，孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本，亦可能错失业务发展机遇期，带来机会成本。
　　采购预留份额风险：根据《广东省财政厅广东省工业和信息化厅关于进一步加强政府采购促进中小企业发展的通知》(粤财采购[2022]6号)、《关于进一步加大政府采购支持中小企业力度的通知（财政部财库〔2022〕19号）》：“三、提高政府采购工程面向中小企业预留份额。400万元以下的工程采购项目适宜由中小企业提供的，采购人应当专门面向中小企业采购。超过400万元的工程采购项目中适宜由中小企业提供的，在坚持公开公正、公平竞争原则和统一质量标准的前提下，2022年下半年面向中小企业的预留份额由30%以上阶段性提高至40%以上。”等政策文件规定,政府采购为促进中小企业健康发展，通过加强采购需求管理，落实预留采购份额、价格评审优惠、优先采购等措施，提高中小企业在政府采购中的份额，支持中小企业发展。公司在管项目合同金额200万元以下，200-400万元以内项目或面临无法续约的情况，今后在市场中大型企业参与竞争规模小的项目的机会也会减少，预计或会对公司的在管项目数量和营收、利润产生负面影响。
　　文体运营行业受国家相关法律法规及政策的监管，相关法律法规及政策的变动会对公司主营业务产生一定影响，例如体育赛事和大型活动审批管理规定等。公司虽已建立完善的业务管理和质量管理体系，若公司不能较好地适应相关法律法规及政策的变动，及时针对相关变化制定应对措施，则公司的业务状况、财务状况及经营业绩可能将受到不利影响。
　　2.市场风险
　　从行业发展来看，近几年，房企土储扩张速度放缓，销售面积不断下降，房地产增量规模收缩，物企发展也深受地产环境的影响，来源于关联房企的在管面积减少，办公、商业等多业态受到地产影响，土地成交下滑，开工建设量持续下降；公建、学校、医院等业态开工量有限，为满足规模扩张的需求，物企市场化外拓持续加码，存量项目成为众多物企的竞争标的，市场竞争日趋激烈。在地产、资本、整体经济环境等因素的影响下，公司在管规模虽进一步增加，但增量减少，增速下滑。
　　目前全国物业行业前50强均已进驻各地市抢占市场份额，今年已有百强企业与部分地市区级政府有关部门，或其国资企业合资成立城市管理平台公司,抢占城市一体化运营服务的先机。
　　3.经营风险
　　在传统物业服务方面，物业企业作为劳动密集型企业，人力成本为主要成本。物业服务费定价调升困难与人力成本持续上升之间的矛盾可能导致公司利润率下降；如大量使用外包服务则可能出现因外包公司未能提供高品质服务而影响公司品牌声誉。在创新多元业务方面，重大资产重组后公司将致力于投资发展新型增值业务，业务创新的探索需要投入的资金、人力较大，预期收益难以准确评估，存在投资收益不确定性。
　　公司提供的文体运营服务基于签署的服务合同。虽然公司的品牌影响力、高水平服务能力、一站式服务内容、质量控制能力能较好地保障公司被选聘的持续性，但仍可能存在服务合同被终止或未能续期的风险，从而对公司的业务发展、经营业绩及财务状况造成不利影响。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）公司所处行业情况　　报告期内，公司完成重大资产重组，将持有的涉房业务相关资产及负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，差额部分以现金补足。顺利实现从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型。　　城市服务企业持续贯彻高质量发展的主旋律，在平衡管理规模与服务质量的同时，积极探索更加适合自身特点的发展路径，聚焦优势领域，愈发独立前行。高质量发展已经成为时代“主旋律”和“最强音”，从中央到地方纷纷出台政策规定（如国务院办公厅《关于进一步构建高质量充电基础设施体系的指导意见》、广州市住房和城乡建设局《关于广州市引入... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司所处行业情况
　　报告期内，公司完成重大资产重组，将持有的涉房业务相关资产及负债与珠实集团、珠江健康合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，差额部分以现金补足。顺利实现从“地产”向“城市服务+文体运营”的战略转型。
　　城市服务企业持续贯彻高质量发展的主旋律，在平衡管理规模与服务质量的同时，积极探索更加适合自身特点的发展路径，聚焦优势领域，愈发独立前行。高质量发展已经成为时代“主旋律”和“最强音”，从中央到地方纷纷出台政策规定（如国务院办公厅《关于进一步构建高质量充电基础设施体系的指导意见》、广州市住房和城乡建设局《关于广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法的通知》等），提高城市功能和品质，实现城乡一体化发展，以及提升人民群众的生活质量和幸福感。城市服务企业积极参与老旧小区改造，城乡环境综合服务，加速融入社会基层治理，在满足市场需求的同时，不断拓展业务范围，丰富业务链条，进一步提升竞争力与服务力。
　　文体运营业务分类属于体育行业，以政策为导向：第一，发展完善全民健身，建设推广体育公园。2022年3月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于构建更高水平的全民健身公共服务体系的意见》提出到2025年，更高水平的全民健身公共服务体系基本建立，要求各地区各部门结合实际认证贯彻落实；2023年6月，国家五部门联合研制《全民健身场地设施提升行动工作方案（2023-2025年）》，提出到2025年社区15分钟健身圈实现全覆盖的目标。相关政策的支持引导逐步推进，构建更高水平的全民健身公共服务体系俨然成为国家体育发展的战略目标和未来支持重点，以体育公园为主要形式的嵌入式体育场地或将取得较大增长，以此破解全民健身场地紧缺的难题。第二，着力推动体育消费，完善赛事活动监管。2023年被定调为经济复苏年，拉动内需成为重中之重，体育消费也被视为拉动内需的重要抓手之一，体育竞赛表演业、体育培训、全民健身、智能体育均将成为体育消费的重要支点。国家体育总局2023年1月起施行的《体育赛事活动管理办法》从体育赛事活动申办、审批、许可、服务和监管等六个方面提出64条具体举措，助推体育赛事活动这一体育事业发展重要平台的持续发展。第三，持续深化体教融合。自国家层面出台“双减”政策以来，全国各省市体教部门均陆续实施相关政策，推动落实体育教育改革升级。在地方层面，如6月广州市教育局、体育局联合出台《关于深化体教融合促进青少年健康发展的实施方案》，从学校体育、青少年体育赛事体系、青少年体育训练等7个方面提出了体教融合的具体任务和要求。随着“双减”及体教融合的持续落实，学校体育、青少年体育将取得进一步的发展，青少年体育市场有望进一步扩大。
　　体育产业经济规模与消费需求稳步增长。根据最新公布数据，2021年体育产业总产出达31175亿元，较同期增长13.9%。此外，根据体育产业结构分类来看，公司主营的体育服务业在产业结构中占比由2016年的35.90%提高至2021年的53.2%，超过体育用品成为体育产业占比最大的类别。随着我国物质生活的日益改善、居民收入水平的稳步提高、健康意识的不断增强，体育消费结构也在不断升级，呈现出由传统实物型消费向参与型、观赏型消费转变的多元化特点。
　　报告期内，杭州亚运会、成都大运会、大湾区全运会等重要赛事相继重启进入筹备阶段，大型演艺活动市场复苏，音乐演出、展览、职业赛事等数量均大幅上升，有效带动了我国体育产业及周边产业的发展，这类体育场馆下游产业的市场需求不断扩张，促使体育场馆的经营权改革进程不断加快，体育场馆的投资主体和业主方越来越多元化，业态多元的综合运营成为体育场馆运营行业发展趋势。
　　（二）主营业务情况说明
　　珠江股份在“十四五”期间全面围绕“1+2+N”战略框架开展业务，主营业务由城市服务、文体服务以及多业态服务三大板块开展。
　　1.城市服务板块
　　主要指包括城市生活服务和城市公建服务，其中城市生活服务为社区住宅客户提供“四保一服”等物业服务和社区增值服务（主要包括上门维修保养服务、家政服务、美居康养等）。
　　城市公建服务是以城市空间运营为主要方向的业务，业态包括政府机关、商业写字楼、医院、学校、交通枢纽、产业园区等，公司为细分业态提供定制化、标准化、品质化服务。
　　2.文体服务板块
　　专注于大型体育场馆及附属设施的运营管理，业务主要分为广告推广服务、体育馆管理服务和体育馆运营及相关配套服务三大板块。如今，珠江文体在为场馆所有者提供维护保养、公益性保障等场馆管理服务的同时，已构建了集文化、体育、娱乐、
　　休闲、商务于一体的体育场馆运营产业链，致力于实现体育场馆的社会效益和经济效益共赢。报告期内，珠江文体主营业务开展情况如下：
　　（1）品牌影响进一步加大。珠江文体由广东省体育局推荐入选国家产业示范单位，是全国范围11家入选单位中唯一一家广东企业。
　　业务拓展稳步推进，成功中标河南许昌体育会展中心，华中市场已形成片区优势；再次中标山东济宁体育中心，北方市场进一步夯实；签约遵义市奥体中心项目，“贵州资产+广州运营”模式再创标志性案例；汕头、重庆等5个项目有望下半年落地，27个项目正在接洽。
　　区域合作取得突破，与广州市白云区以校园体育、旅游资源、镇街体育场地为抓手，共同打造区域体育文旅产业基地，已实现430课堂进驻6所小学、“一镇一街一场馆”标杆项目江夏体育公园已正式营业，此合作模式将逐复制至白云区在建近20个社区场馆。
　　（2）活动赛事有序复苏。全国第一场体育场演唱会在珠江文体在管项目成功举办，广州体育馆单馆大型活动排期已逾40场，演出势头强劲，公司首场正规马拉松比赛2023美林湖半程马拉松顺利举办，近3000人报名参加，村BA品牌番禺区村篮赛参赛运动员达4344人。
　　（3）体育消费初具生态。珠江文体坚持“从开门到开放到开发”，以赛事活动保障为支点撬动体育生态圈的培育，不断延伸营收生态圈外延：一是“体育+零售”，场内打造自有品牌便利店，场外配合演唱会档期开发“小集”零售形态，集腋成裘创造小而多的零售消费点；二是“体育+服务”，整合演出行业产业链的上下游资源，在场地出租的基础上附加场地保护、内场布置、活动报批、广告宣传、场馆包厢冠名等增值服务，应收尽收最大化大型活动收益；三是“体育+流量经济”，利用大型活动形成的人流量，配套美食节、粉丝应援服务、车尾箱节等扩大大型活动的收益，以衢州张信哲未来是2.0演唱会为例，通过自主策划“非衢不可”IP，成功打造第一届美食节；四是“体育+配套”，以场馆举办的大型活动带动住宿、餐饮等业态同步培育，场馆与设施配套“一盘棋”协同发展、推动营收渠道多足鼎立。以刘若英飞行日演唱会为例，演唱会期间场馆配套酒店客房满房，自助餐满座，演唱会首日创客房及自助餐均创单日营收新高。
　　3.多业态服务板块
　　珠江股份整合内外部资源，通过设立一系列专业分、子公司提供定制化、专业化、标准化服务，实现多业态全面发展。
　　（1）酒店管理服务
　　由国内资深酒店专家团队组建而成，提供酒店策划、顾问、设计、建设装修、管理、培训等一站式服务的酒店管理专业服务机构。主要业务：1.酒店项目顾问咨询；2.酒店项目托管经营；3.酒店品牌加盟服务。以赋能为原动力，为酒店品牌加盟商提供品牌使用、派驻管理团队支持、开业支持、供应链支持、培训支持、服务支持、运营支持、销售支持、系统平台支持、渠道导流支持等一揽子赋能项目。
　　（2）不动产租售服务
　　提供房地产营销策划、项目代理销售、渠道分销、不动产租赁、按揭服务、案场服务、兼职拓展、商业经营等全方位的置业服务。
　　（3）科技服务
　　珠江股份紧跟物业行业发展步伐，致力于服务升级和科技创新，通过搭建C·A·T·S数字信息化协同体系，将数字科技赋能于物业服务，自主研发“珠江惠”智慧社区APP平台以“项目运营管理系统”建设为抓手，构建现代化智慧物业服务体系，为业主提供更优质便捷的在线缴费、移动报事报修、智能门禁、医护康养、智慧停车、舆情风控等服务。利用智慧物业“线上+线下”服务模式，为社区构筑起全业态、全融合、全场景的智慧物业应用体系。
　　（4）停车场管理服务
　　提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。
　　（5）安保服务
　　提供高端勤务、科技安防、消防运营等安保服务。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　报告期内，公司实现营业收入244,728.73万元，同比增长203.37%；归属于母公司股东的净利润为-6,929.95万元，较上年同期减亏；每股收益-0.08元；公司加权平均净资产收益率为-12.13%，同比增加23.77个百分点。
　　截至报告期末，公司资产总额387,795.06万元，较报告期期初减少87.98%，归属于母公司所有者权益43,663.01万元，较报告期期初减少38.12%；公司资产负债率为88.02%，较报告期期初减少5.11个百分点。

　　三、风险因素
　　1.政策风险
　　（1）环保治理风险：随着社会对环境保护的重视程度增加，政府对于建筑物和小区的环保要求也在提高。物业企业需遵守环保相关政策，如垃圾分类、能源节约等，否则可能面临处罚或限制发展的风险。
　　（2）创新业务孵化风险：在国家政策的大力引导下，物企积极开展社区生活服务，探索可持续、可复制的增值服务模式，创新业务孵化伴随着资金、人力、平台等投入，孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本，亦可能错失业务发展机遇期，带来机会成本。
　　（3）采购预留份额风险：根据《广东省财政厅广东省工业和信息化厅关于进一步加强政府采购促进中小企业发展的通知》(粤财采购[2022]6号)、《关于进一步加大政府采购支持中小企业力度的通知（财政部财库〔2022〕19号）》：“三、提高政府采购工程面向中小企业预留份额。400万元以下的工程采购项目适宜由中小企业提供的，采购人应当专门面向中小企业采购。超过400万元的工程采购项目中适宜由中小企业提供的，在坚持公开公正、公平竞争原则和统一质量标准的前提下，2022年下半年面向中小企业的预留份额由30%以上阶段性提高至40%以上。”等政策文件规定,政府采购为促进中小企业健康发展，通过加强采购需求管理，落实预留采购份额、价格评审优惠、优先采购等措施，提高中小企业在政府采购中的份额，支持中小企业发展。公司在管项目合同金额200万元以下，200-400万元以内项目或面临无法续约的情况，今后在市场中大型企业参与竞争规模小的项目的机会也会减少，预计或会对公司的在管项目数量和营收、利润产生负面影响。
　　（4）文体运营行业受国家相关法律法规及政策的监管，相关法律法规及政策的变动会对公司主营业务产生一定影响，例如体育赛事和大型活动审批管理规定等。公司虽已建立完善的业务管理和质量管理体系，若公司不能较好地适应相关法律法规及政策的变动，及时针对相关变化制定应对措施，则公司的业务状况、财务状况及经营业绩可能将受到不利影响。
　　2.市场风险
　　（1）从行业发展来看，近几年，房企土储扩张速度放缓，销售面积不断下降，房地产增量规模收缩，物企发展也深受地产环境的影响，来源于关联房企的在管面积减少，办公、商业等多业态受到地产影响，土地成交下滑，开工建设量持续下降；公建、学校、医院等业态开工量有限，为满足规模扩张的需求，物企市场化外拓持续加码，存量项目成为众多物企的竞争标的，市场竞争日趋激烈。在地产、资本、整体经济环境等因素的影响下，公司在管规模虽进一步增加，但增量减少，增速下滑。
　　（2）目前全国物业行业前50强均已进驻各地市抢占市场份额，今年已有百强企业与部分地市区级政府有关部门，或其国资企业合资成立城市管理平台公司,抢占城市一体化运营服务的先机。
　　3.经营风险
　　（1）在传统物业服务方面，物业企业作为劳动密集型企业，人力成本为主要成本。物业服务费定价调升困难与人力成本持续上升之间的矛盾可能导致公司利润率下降；如大量使用外包服务则可能出现因外包公司未能提供高品质服务而影响公司品牌声誉。在创新多元业务方面，重大资产重组后公司将致力于投资发展新型增值业务，业务创新的探索需要投入的资金、人力较大，预期收益难以准确评估，存在投资收益不确定性。
　　（2）公司提供的文体运营服务基于签署的服务合同。虽然公司的品牌影响力、高水平服务能力、一站式服务内容、质量控制能力能较好地保障公司被选聘的持续性，但仍可能存在服务合同被终止或未能续期的风险，从而对公司的业务发展、经营业绩及财务状况造成不利影响。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）城市服务板块
　　1.市场化基因显著，业务外拓能力强
　　珠江城市服务是国企中较早有意识地注入市场化基因的企业，成立之初即积极拓展外部市场业务，市场拓展团队的素质较高，市场感良好，应变能力强，形成灵活高效的外部业务拓展模式。
　　2.多年精耕细作打下良好基础，品牌知名度进一步提升
　　珠江城市服务进入物业管理、专业保洁等领域早，经过多年的精耕细作，建立起较高的行业地位。“珠江城市服务”、“江迅清洁”等历史性、传承性品牌具有较高的品牌美誉度和影响力。“珠江管理专修学院”被誉为广州地区物业管理行业的黄埔军校，为行业输送大量高素质管理人才。
　　3.业态丰富且关联度高，具有城市服务全产业链优势
　　珠江城市服务现有业态丰富，已开展住宅、商业写字楼、政府机关、企事业单位办公、医院、学校、酒店、购物中心、公共设施场馆、交通枢纽设施、产业园区、房地产项目案场等多种空间和场景管理，积极探索全域化管理和数智创新等业务，业态之间的关联度高、可协同性和互补性强，有利于相关业务纵深拓展、提升资源利用效率和服务能力，具有综合城市服务的全产业链优势。
　　4.特色业态突出，细分领域具有较强竞争力
　　由于进入较早，且注重专业知识的积累，在行政办公、医院、高端物业保洁等若干细分领域具有一定专业优势。其中，在医院和行政办公楼的管理领域，有“武汉火神山医院”、“广州市人大办公楼”等标杆项目，为企业在行业内赢得很高美誉度；“江迅清洁”则是高端商业、写字楼物业物业保洁的一面旗帜，代表着国内这一细分行业最高服务标准。
　　5.企业凝聚力强，员工具有强烈主人翁意识
　　在珠江城市服务发展过程中，形成了积极向上、开拓进取的企业文化，凝聚力强。大部分老员工具有丰富的行业经验和较高的行业地位，有很强烈的主人翁意识和企业自豪感，对品牌的忠诚度高，是企业重要的资产。大部分员工服务意识强，与客户关系良好，有利于保持较高的服务满意度、维系现有业务和拓展新业务。
　　（二）文体服务板块
　　1.国内较大文体运营服务提供商之一，规模优势突出
　　珠江文体目前在管体育场馆项目16个，规模体量位居全国前列。其中，在以委托运营和公私合营（PPP）模式参与场馆建设以及管理运营服务方面拥有极大优势和丰富经验，并不断向浙江、福建、重庆等经济发达地区输出其经验和服务。此外，区别于传统物业管理项目，体育场馆项目大多通过委托运营或者PPP模式获取，运营期可以取得5年以上，平均15-17年，甚至最高30年，业务现金流稳定，可持续发展能力强。
　　2.国内较早采用市场化运营场馆的企业，运营优势突出
　　自2001年珠江文体运营管理的广州体育馆就实现国内最早探索公司化、市场化运营模式，是国有企业中最先向体育场馆提供管理及运营服务的先驱企业。作为文体运营的一站式全链条综合服务商，珠江文体以体育场馆为媒介，提供包括赛事活动、运营管理、体育培训、顾问咨询等在内的服务，具有举办大型赛事、大型政府活动及大型商业活动等的丰富经验，是国内目前唯一成功全赛事链的专业公司。
　　3.国内拥有较丰富内外部资源的文体运营企业之一，整合资源优势突出
　　2021年，珠江文体入选广州市首批“体育与健身”链主企业，链主企业对产业链大部分企业的资源配置和应用具有较强的影响力。珠江文体在当地政府的直接主导下，依托控股股东强大的国资背景资源，充分利用链主企业话语权及其技术、资本、品牌等资源优势，立足广州及湾区，通过整合产业链上、中、下游相关体育公园、社区场馆、赛事IP、文化演艺IP、企业年会及运动会活动等资源和业务，并逐步辐射全国，持续提升自身品牌影响力和品牌溢价。同时将抢抓粤港澳大湾区联合承办2025年全运会的重大机遇，以承接相关专业赛事为契机，整合大型体育场馆资源、社区体育场地资源及校园体育资源等，引领湾区文体事业高质量发展。
　　此外，珠江文体以战略合作方式挑选实力雄厚、行业领先、专业扎实的著名央企、民企、科研机构寻求合作，先后与同济大学建筑设计研究院，长江精工钢构，中国建筑钢构集团，中国宝冶集团，中国建筑第一、七、八工程局，中建海峡建设发展有限公司，浙江江南管理达成战略合作关系，开展体育建筑建设、设计、运营、管理、咨询及场馆项目等方面的密切合作，进一步完善了公司产业链条，增强了竞争实力。
　　4.国内具有行业引领性的品牌场馆运营商的之一，品牌效益显著
　　（1）科技创新方面，珠江文体2022年高新技术企业申请目前已通过公示，主持研发《珠江文体智慧场馆管理系统V1.0》目前已投用。
　　（2）行业规范方面，旗下拥有2个省级体育产业示范单位、1个省级体育场馆运营管理科产研融合实践教学基地、1个区域级链主企业，珠江文体的管理创新成果---《以三个转变破解体育场馆经营管理难题的实践》获得全国国企管理创新成果一等奖，成为全国体育场馆管理行业改革成功的典范。
　　（3）行业荣誉方面，珠江文体自成立以来，凭借丰富的管理经验，过硬的专业素质，优良的工作作风获得过国家体育总局等六部委授予的荣誉称号，是中国大型演出场馆活力十强企业，获得过“广州市先进集体”，是2019年男篮世界杯表彰中唯一获得“最佳贡献奖”的比赛场馆，挂牌新三板期间被“体育产业界BBC”的媒体公司“懒熊体育”评为“最具投资价值的新三板体育公司”。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2022年，公司持续锚定高质量发展目标，彰显综合发展战略规划，不断挖掘自身潜能与优势，提高公司市场核心竞争力，同时，公司推动重大资产重组工作，努力培育壮大新利润增长点，坚定不移做强做优国有资本和国有企业，积极维护全体股东特别是中小股东的合法权益。　　（一）公司业绩情况　　报告期内，公司实现营业收入387,016.21万元，同比增加7.29%；当期归属于母公司股东的净利润-186,462.66万元，同比减少2,934.41%；当期每股收益-2.18元，同比减少2,825.00%；加权平均净资产收益率-150.68%，同比减少153.75个百分点。　　截至报告期末，公... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年，公司持续锚定高质量发展目标，彰显综合发展战略规划，不断挖掘自身潜能与优势，提高公司市场核心竞争力，同时，公司推动重大资产重组工作，努力培育壮大新利润增长点，坚定不移做强做优国有资本和国有企业，积极维护全体股东特别是中小股东的合法权益。
　　（一）公司业绩情况
　　报告期内，公司实现营业收入387,016.21万元，同比增加7.29%；当期归属于母公司股东的净利润-186,462.66万元，同比减少2,934.41%；当期每股收益-2.18元，同比减少2,825.00%；加权平均净资产收益率-150.68%，同比减少153.75个百分点。
　　截至报告期末，公司资产总额3,136,259.56万元，同比下降5.55%，归属于母公司所有者权益33,798.55万元，同比下降84.42%。
　　（二）房地产开发情况
　　报告期内，房地产开发业务全年实现营业收入372,375.91万元，同比增加9.48%。
　　（三）物业经营与物业管理情况
　　报告期内，公司物业经营及管理实现收入5,925.23万元，同比下降44.03%，其中物业经营收入4,329.57万元，物业管理收入164.42万元，旅游酒店收入1,431.24万元。
　　（四）工程结算及服务业务
　　报告期内，工程结算及服务业务实现收入5,797.58万元，同比增长29.54%，主要包括工程设计管理实施、环境保护等业务。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　（一）房地产行业宏观环境
　　政策方面，为稳住经济大盘，中央加大宏观政策调节力度，发布一系列刺激经济的政策和措施。融资“三道红线”、房贷“两道红线”逐步解绑，多次下调房贷利率，盘活预售监管资金使用，“土地供应围绕”放松限房价、下调起拍价、减少配建等方面加强预期引导。随着“金融16条”发布，房地产融资信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”，逐步恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
　　（二）报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况
　　1.广东板块
　　2022年广州市商品住宅成交面积770万㎡，同比下降34.1%，成交金额2,872亿元，同比下降27.32%；截止至2022年底，库存面积2,923万㎡，去化周期25.6个月（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。
　　公司在广州区域的房地产项目分别位于天河区、越秀区、白云区、黄埔区、从化区、增城区、南沙区、荔湾区，产品包括住宅、写字楼及商业物业等。报告期内，公司在广州区域共实现销售面积90,014.43平方米。
　　2.湖南板块
　　公司在湖南板块的业务集中在湖南省省会长沙市。长沙市在“房住不炒”的主基调下，始终坚持稳房价、稳地价、稳预期，保持调控战略定力和相对较低房价优势，全市经济稳步增长，主要经济指标持续上行。《湖南省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》指出，要实施“三高四新”战略，着力建设“三个高地”支撑的现代化新湖南，加快建设长株潭都市圈，打造全国重要增长极。长沙人口首次突破千万，自贸区实施人才新政，支持长沙县撤县立区，城市发展空间增大。
　　公司湖南区域的房地产项目位于长沙市开福区、湘江新区以及望城区。报告期内，公司在长沙区域共实现销售面积为40,204.67平方米。
　　3.安徽板块
　　公司在安徽板块的业务集中在安徽省合肥市。《安徽省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出，要全力打造现代化中心城市，支持合肥“五高地一示范”建设，高起点建设合肥滨湖新区，朝着国家中心城市发展，标示着安徽省对合肥发展定位的战略高度。
　　公司主要项目合肥中侨中心位于政务区核心位置，紧邻合肥市政府，包括商业、酒店及写字楼。报告期内，合肥中侨中心项目实现的销售面积为12,311.02平方米。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，公司聚焦房地产主业，积极响应国家建设粤港澳大湾区的战略部署，同时结合企业自身情况，积极寻找合适机会辐射其他区域，扩大市场影响力。报告期内，公司积极面对市场变化，采取有效措施，加大资源整合、品牌宣传、全民营销力度，因项目施策，保签约、促回款，不断夯实房地产开发主营业务。同时，公司推动重大资产重组工作，聚焦物业管理与文体运营的优质资产，努力培育壮大新利润增长点，坚定不移做强做优国有资本和国有企业，积极维护全体股东，特别是中小股东的合法权益。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　（一）深入推进战略转型工作
　　2022年是“十四五”的关键之年，作为国有控股上市企业，公司高度重视“十四五”战略规划的编制、动态更新及落地实施工作。结合当前的经济形势和房地产行业形势，组建跨部门、跨职能的战略工作小组，对公司核心能力、业务模块进行梳理，构建清晰的战略发展方向，规划合理的战略目标，制定稳健的投资策略。同时，锚定战略目标，优化调整专业团队、深化改革组织架构、升级完善管控体系，动态更新应对市场变化，通过升级精细化和闭环化的大运营体系、谋划推动资产重组工作，不断推进企业战略转型，高质量改革发展新局面。
　　（二）控股股东鼎力支持、通力合作
　　公司控股股东作为包括投资、规划、设计、装修、监理等全产业链的广州市属全资国有大型企业集团，对公司在资金、平台等各方面提供了大力支持，助力公司持续提升国有资产的保值增值能力。在此背景下，公司依托控股股东的综合实力，充分发挥国企资源优势，大力推进同其他国有企业的战略合作并取得显著成效。
　　（三）综合实力底蕴深厚，运营开发经验成熟
　　公司在房地产开发与运营服务领域深耕多年，是广州市成立最早的房地产综合发企业之一，在行业形势研判、项目进程管理把控等多方面有着深厚的底蕴和成熟的经验底蕴。公司在广东、湖南及安徽等地区拥有成熟的开发环境，坚持走高质量开发道路，致力于打造城市标杆建筑和精品项目。同时，公司充分发挥自身先进的复合型人才培养机制，持续提升团队核心竞争能力，打造更高水平的投资研判和项目运营能力，锻造精益求精的品质优势。
　　（四）创新升级产品标准化体系，多元业务协同并进
　　公司遵循“客户导向、勇于担当、突破创新、不断进取”的核心价值观，长期坚持专业化、精品化的发展道路，不断为客户提供高质量的精品建筑和贴心的物业服务，致力于打造高品质、高品位、精雕琢、富内涵的精品项目，以艺术精工之手笔建筑城市标杆。公司从规划定位、社区配套、立面美学、户型创新等多个维度提炼产品力优势，构建适配土地、客户、产品的“4U”体系，深化各产品系产品形象和价值输出，不断创新升级标准化产品体系。同时，公司不断丰富自身“房地产+”的内涵，协同推进房地产开发、产业园建设、环境保护等多元业务发展，建立以市场为导向，符合市场需求，知名度与美誉度兼备的多层次产品线。
　　（五）坚持党建核心引领，推动国企高质量发展
　　公司始终坚持和维护党在国有企业的核心地位，充分发挥党委“把方向、管大局、保落实”的领导核心作用，全面贯彻落实党中央决策部署，大力推动全面从严治党在国有企业落实落地。公司全面加强党的政治建设、思想建设、组织建设、作风建设与纪律建设，坚持把提高企业经营效益、增强综合竞争力、实现国有资产保值增值作为出发点和落脚点，严格执行“三重一大”决策制度，突出选人用人导向，增强基层组织“软实力”，扎实推进党风廉政建设，筑牢廉洁自律思想防线，积极推动党史学习教育走深走实，构建党史学习教育常态化长效化机制，切实做到党建工作与企业经营有机融合，开创国有企业高质量发展新局面。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入387,016.21万元，同比增加7.29%；实现归属于母公司股东的净利润-186,462.66万元，同比减少2,934.41%。

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　当前，国内经济仍处于外生冲击下的恢复阶段，经济环境整体向好，推动经济稳步回升。房地产行业市场止跌修复仍需时间，预计2023年上半年呈现低位震荡，下半年逐步回暖的态势。
　　在调控政策主基调不变的背景下，房地产市场加剧区域分化。一二线主要城市受益于区域政策利好、产业经济支撑、公共配套健全等因素，市场相对稳健；三四线城市受制于人口支撑不足、当地购买力有限等因素，市场压力较大。在一二线城市内，核心区域因交通便利、资源丰富、配套齐全，市场相对坚挺，外郊区域因配套缺乏、需求不足，面临库存高、去化慢的压力。
　　土地市场方面，预计上半年，仍旧以央企、国企为主力军，政府将会继续下调价格、减少配建等方面加强房企拿地意愿引导，预计年底市场企稳后，回暖信号方能传导至拿地环节，土拍市场的竞争热度才能开始回升。总体来看，预计在未来2-3年不会再出现明显震荡，行业趋于平稳发展。
　　(二)公司发展战略
　　新形势下，公司将积极把握宏观经济形势，充分发挥作为国有资本控股企业的社会责任担当与作为上市公司的管理制度优势。2023年，珠江股份将房地产开发业务置出，同时置入珠江城服100%股权，有望迎来新的发展机遇，有利于增强上市公司的资产质量及竞争力、提升上市公司盈利的稳定性及持续性。
　　(三)经营计划
　　公司计划于2023年完成重大资产重组，并进一步聚焦核心业务、集聚核心资源，在经营理念、市场开发等方面形成公司的发展能力；加大技术研发投入针对产品解决深层次技术及产业化技术问题；立足现有业务和规模，狠抓管控规范化和企业管理规范化，不断提高生产效率和产品质量。
　　(四)可能面对的风险
　　1.政策风险
　　物业管理和文体运营行业受国家相关法律法规及政策的监管，相关法律法规及政策的变动会对标的公司主营业务产生一定影响，例如物业服务费的价格管理规定和体育赛事审批管理规定等。标的公司虽已建立完善的业务管理和质量管理体系，若标的公司不能较好地适应相关法律法规及政策的变动，及时针对相关变化制定应对措施，则标的公司的业务状况、财务状况及经营业绩可能将受到不利影响。
　　2.市场风险
　　人工成本为物业管理和文体运营服务公司服务成本的最大组成部分，随着公司经营规模扩大，员工数量在不断增长，同时员工的平均工资亦有所上涨。虽然公司可采取措施提升服务产品的附加值以提升标的公司的盈利水平，如提升服务水平，加强管理，开展社区多种经营服务等，但未来依然存在人力成本上升对标的公司的盈利水平造成不利影响的可能。
　　同时，外部环境的不确定因素增多，在管项目的安全生产风险给物业管理企业带来一定压力与成本，同时政府单位所面临财政压力、企业客户履约情况困难都将成为标的公司经营的不确定因素。
　　3.业务风险
　　珠江城服提供的物业管理服务和文体运营服务基于签署的服务合同。虽然珠江城服公司的品牌影响力、高水平服务能力、一站式服务内容、质量控制能力能较好地保障标的公司被选聘的持续性，但仍可能存在服务合同被终止或未能续期的风险，从而对珠江城服的业务发展、经营业绩及财务状况造成不利影响。
　　珠江城服物业管理与文体运营区域主要集中在广东地区，近年来积极拓展全国市场，但是一旦出现广东省竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对拟置入资产盈利能力产生不利影响。 收起▲