一、报告期内公司从事的业务情况　　报告期内，珠江股份坚定深耕“城市服务+文体运营”双核心主业，通过深度整合旗下珠江城市服务、珠江文体两大核心业务平台，实现两大业态的有机融合与协同发展，构建起“基础服务稳盘、增值服务增效、内容运营赋能、生态协同扩容”的多元化业务体系，推动公司从传统业态运营商向城市综合价值服务商转型。　　在城市服务板块，公司以珠江城市服务为核心载体，业务覆盖物业管理全产业链，涵盖住宅、酒店、商业写字楼、公共设施场馆、产业园、政府办公楼等多元业态的基础物业管理服务，同时延伸布局租售服务、酒店管理、案场管理、停车场管理、高端清洁、团餐服务、智慧科技服务等专业化、增值化服务领域。截... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　报告期内，珠江股份坚定深耕“城市服务+文体运营”双核心主业，通过深度整合旗下珠江城市服务、珠江文体两大核心业务平台，实现两大业态的有机融合与协同发展，构建起“基础服务稳盘、增值服务增效、内容运营赋能、生态协同扩容”的多元化业务体系，推动公司从传统业态运营商向城市综合价值服务商转型。
　　在城市服务板块，公司以珠江城市服务为核心载体，业务覆盖物业管理全产业链，涵盖住宅、酒店、商业写字楼、公共设施场馆、产业园、政府办公楼等多元业态的基础物业管理服务，同时延伸布局租售服务、酒店管理、案场管理、停车场管理、高端清洁、团餐服务、智慧科技服务等专业化、增值化服务领域。截至2025年12月31日，公司城市服务板块在管项目合计405个，在管建筑面积达4,995.56万平方米，业务覆盖全国13省40城，形成了全业态、全周期、全域化的城市服务布局。
　　在文体运营板块，公司以珠江文体为核心载体，是国内最早采用市场化手段运营体育场馆的企业之一，核心业务涵盖体育场馆全国化布局运营、全链条赛事保障、精品文化演艺内容生产、康体培训、智慧文体服务等领域，构建了“场馆运营+内容生产”双核驱动的经营模式。截至2025年12月31日，公司文体运营板块在建、在管、在咨询项目累计建筑面积超330万平方米，在管体育场馆及文体项目覆盖粤港澳大湾区、长三角、京津冀、成渝等全国核心城市群，形成了标准化、可复制的场馆运营体系与全产业链文体服务能力。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2025年是“十四五”规划收官、“十五五”规划谋划的关键节点，公司双主业所处的文体产业与物业管理行业，均迎来从“规模扩张”向“质量深耕、数字赋能、跨界融合”的高质量发展转型关键期，行业发展机遇与挑战并存。
　　（一）城市服务行业发展情况
　　在城市化率达67%、存量物业规模突破330亿平方米的行业新周期下，2025年物业行业经历了从规模扩张到价值深耕的关键转折，政策端规划持续落地、需求端消费升级倒逼转型、技术端数智化加速渗透，行业在多重变量交织中进入结构性调整期。
　　宏观政策层面：物业行业的民生保障定位不断深化，规范治理全面升级。从专项整治到“十五五”规划首次纳入，从“一刻钟便民生活圈”鼓励专业化运营，到智慧物业标准落地与长效机制逐步完善，行业正加速由"社区管家"向"城市价值合伙人"转变，物业服务通过服务提质、模式创新与科技赋能，实现从“有”到“优”的跨越式升级。
　　细分市场层面：住宅物业在市场承压下加速调整，通过社区共治机制化解供需矛盾；非住B端面对预算紧缩，聚焦资产运营与价值互换，同步拓展能源管理等高价值服务；非住G端借力城市运营新机遇，以内容运营、IP赋能等激活公共空间价值，为公司全业态布局、公建领域深耕创造了良好的市场环境。
　　企业竞争层面：物业行业于挑战中重构竞争力，持续推进服务升维与科技赋能。上市物企营收增速创新低但净利润止跌回升，基础物管“压舱石”作用凸显，社区增值服务占比保持稳定；行业现金流与应收账款压力仍存，企业通过优化组织架构、降低管理费率提质增效，AI技术深化落地，“数字员工”赋能一线服务与管理，行业向高质量发展转型步伐持续加快。
　　整体来看，公司双主业所处行业均处于高质量发展的黄金期，大湾区文体产业一体化、全国文体消费升级、物业行业结构优化、双业态数智化转型的核心趋势，为公司的业务发展创造了良好的行业环境，同时也对公司的全链条内容生产能力、智慧化运营能力、区域资源协同能力和双主业融合发展能力提出了更高要求。
　　（二）文体运营行业发展情况
　　公司所处的体育场馆运营及文体内容服务行业，受国家“文化强国”“体育强国”战略深度落地、居民消费升级及区域协同发展等多重因素驱动，行业发展迎来全新机遇，2025年全国文体产业市场规模达8.6万亿元，同比增长15.3%，其中体育产业市场规模1.8万亿元，同比增长13.5%，行业整体呈现出鲜明的区域化、数字化、融合化发展特征。
　　政策层面：广东省及粤港澳大湾区出台专项激励政策，对智能体育场馆、沉浸式演艺项目给予资金补贴，推动大湾区文体产业一体化发展，为公司立足广州、深耕湾区、辐射全国提供了坚实的政策支撑。
　　市场需求层面：居民精神文化消费需求持续升级，文体消费占人均消费支出比重提升至12.8%，需求从基础文体服务向个性化、体验化、智能化拓展，智能体育、沉浸式演艺、跨城观演成为行业主流趋势。粤港澳大湾区作为国内文体消费核心区域，年度文艺活动总量突破万场，跨城观演带动住宿、餐饮等关联消费持续增长，为公司的内容生产和场馆运营带来了广阔的市场空间。
　　行业竞争层面：文体运营行业呈现“头部集中、区域竞争”格局，具备全国化场馆布局、全链条内容生产能力的国企背景企业占据核心优势；行业数字化转型加速，智能场馆运营、数字文体内容成为竞争核心，单纯的场馆运营企业逐步向“场馆+内容+科技”综合运营企业转型，公司凭借全赛事链运营能力和多元业态布局，在大湾区及全国市场形成了显著的差异化竞争优势。
　　技术与产业融合层面：人工智能、大数据、VR/AR等技术在文体行业应用覆盖率达82%，全国智能体育场馆超1.8万个，数字化管理系统、线上体育培训、虚拟赛事等新业态快速发展；文旅体深度融合成为行业主流，文体场馆从单一体育服务载体向“体育+文化+旅游+商业”综合消费场景转型，为公司的场馆运营升级和业态拓展提供了充足的技术支撑和产业方向。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，公司实现营业收入158,731.64万元，同比增加1.87%；当期归属于母公司股东的净利润7,400.12万元，同比增加375.15%；当期每股收益0.08元；加权平均净资产收益率为11.95%，同比增加8.5个百分点。
　　截至2025年12月31日，公司资产总额211,992.53万元，同比20.16%，归属于母公司所有者权益126,656.57万元，同比175.15%。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　珠江股份核心竞争力在于将城市服务和文体运营这两个关联性强、互补性高的业态有机融合，以双主业为核心发展引擎，充分发挥两大板块的协同效应，构建起相关多元业务的生态系统，形成了行业内独具特色的差异化竞争优势，推动企业实现高质量发展。
　　（一）双主业协同发展的生态优势
　　公司是行业内少有的同时深耕城市服务与文体运营两大赛道的国资上市企业，两大板块形成了极强的资源互补与价值协同。城市服务板块成熟度高、业务规模大、收入现金流稳定，是保障公司营收规模和支撑新业务拓展的“压舱石”和“稳定器”，为文体运营板块的全国化布局、内容创新投入提供了坚实的财务基础与场景资源；文体运营板块具备强品牌效应、全产业链运营能力和高附加值业态，为城市服务板块拓展公建场馆、城市运营等增量市场提供了专业赋能与品牌背书，两大板块双向赋能、协同发力，形成了“基础服务稳盘、增值服务增效、内容运营破局”的良性发展生态，为公司商业运营、酒店服务、科技服务等多个关联业态的培育和发展创造了条件，持续激发新的利润和价值增长点。
　　（二）城市服务板块核心竞争力
　　1.全业态布局与规模化发展优势：2025年公司城市服务板块管理面积同比增长约20.36%，覆盖13省40城，业态涵盖住宅、行政办公、医院、商写、园区、学校、交通枢纽、公共场馆等全领域，物业收入贡献率持续提升，规模化布局形成了显著的成本优势与品牌效应，为公司整体战略发展提供了坚实支撑。
　　2.全产业链服务与多元化经营优势：公司构建了“多业务模块+专业赋能集群”的业务模式，实现从基础物业管理服务到租售、酒店、团餐、美居、智慧科技等增值服务的全链条覆盖，能够为不同业态客户提供一体化、定制化的综合服务解决方案，形成了极强的市场拓展能力与抗风险能力。
　　3.细分领域专业壁垒与品牌优势：公司旗下“江迅清洁”品牌在高端商办物业保洁、玻璃幕墙清洁等细分市场拥有较高的行业知名度，能够开拓高附加值优质客户，有效规避低价竞争；在医院物业管理、行政办公物业管理、保障房管理等细分业态，公司凭借近四十年运营积淀和“一项目一堡垒”党建引领机制，已形成较强的专业壁垒和市场竞争优势，树立了高品质、专业化的国资服务品牌形象。
　　（三）文体运营板块核心竞争力
　　1.全国化场馆布局与多元运营模式优势：公司形成了标准化、可复制的场馆运营模式，在建在管在咨询项目覆盖全国多省市，累计建筑面积超330万平方米，形成了“核心标杆引领+周边项目联动”的全国化布局，场馆布局的广度与运营模式的成熟度，为公司的内容落地和规模扩张奠定了坚实基础。
　　2.全赛事链运营与精品内容生产优势：公司具备国际级-国家级-省级-市级-区域级全赛事链的运营保障能力，曾成功运营杭州亚运会、广州亚运会、世界乒乓球锦标赛等顶级赛事，2025年圆满完成粤港澳大湾区第十五届全运会保障工作；同时深耕文化演艺内容生产，投资运营音乐节、电音节、知名歌手演唱会等多元演艺项目，深度整合湾区演艺资源，形成“体育赛事+文化演艺”双内容支撑的核心能力。
　　3.“场馆运营+内容生产”双核生态优势：公司率先构建双核驱动的经营生态，摆脱传统场馆运营企业“靠场收租”的单一模式，通过自主生产、引入优质文体内容提升场馆利用率和盈利能力，实现场馆资源与内容资源的双向赋能，形成了行业内差异化的商业模式。
　　4.粤港澳大湾区资源协同与链主企业优势：2025年，珠江文体获广东省委、省政府授予“广东省先进集体”荣誉称号，同时作为广州市“体育与健身产业链”链主企业，公司深度参与大湾区文体产业一体化建设，依托国企背景与大湾区各地政府、文旅体主管部门及行业企业建立深度合作，整合湾区演艺、赛事、场馆资源，把握湾区跨城观演、文体融合的消费趋势，成为大湾区文体产业发展的核心载体之一。
　　5.智慧化运营与数字化赋能优势：公司2025年获取广州“群体通”运营权，平台覆盖全省九市1824家场馆，年均服务用户超3000万人次，以“互联网+”模式推动体育惠民；同时与科技企业合作打造智能场馆管理系统，布局线上体育培训、虚拟赛事等新业态，旗下多个场馆智慧化运营能力持续提升，数字化转型走在行业前列。
　　6.专业团队与全业态延伸优势：公司拥有一支具备二十余年文体运营经验的专业团队，打造的标准化运营体系成为可复制的“珠江经验”，作为国家体育产业示范单位，在行业内树立了良好的品牌口碑；同时推出自有康体培训品牌“青禾未来”，年培训人次超5万人，同步拓展会议展览、城市路跑等多元业态，实现场馆资源的全方位、高效率利用，持续丰富盈利模式。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入158,731.64万元，同比增加1.87%；当期归属于母公司股东的净利润7,400.12万元，同比增加375.15%。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　1.城市服务板块
　　2025年物业管理行业在宏观经济环境持续优化及房地产市场深度调整的背景下，行业格局进一步深化，企业盈利能力逐步企稳向好。受行业成熟度提升和竞争格局重塑影响，市场集中度显著提高，头部企业格局基本固化，地方国资背景物业服务企业加速崛起，成为行业新势力。物企上市热潮趋于平息，行业从“规模扩张”转向“质量深耕”，行业整合步伐加快，优质企业凭借差异化优势实现稳健增长。
　　行业发展核心聚焦三大趋势：一是品牌价值与精细化运营成为竞争核心，企业通过强化品牌建设，打造差异化服务特色，提升品牌溢价能力；二是城市服务与多元化业务拓展成为增长新引擎，行业告别高增长、高毛利时代，企业加速布局城市服务、IFM（综合设施管理）、社区增值服务等高潜力赛道；三是数智化转型驱动服务效能升级，企业加速推进“智慧+物业”体系落地，通过数字化工具提升运营效率与客户体验。
　　整体来看，物业行业已迈入“高质量发展”新阶段，企业从单纯规模扩张转向深度服务价值挖掘，城市服务与多元化业务协同成为行业增长的核心驱动力，行业将逐步形成“稳基础、拓新局、强品牌”的良性发展生态。
　　2.文体运营板块
　　文旅体深度融合成为行业核心发展方向，国家及地方层面持续推动文化、体育、旅游产业融合发展，文体场馆将进一步向“体育+文化+旅游+商业”综合消费场景转型，单纯的体育场馆运营、赛事策划企业将逐步向综合型文旅体运营企业转型，融合化运营能力成为行业核心竞争力。
　　粤港澳大湾区文体产业一体化持续加速，大湾区作为国内文体消费核心区域，跨城观演、赛事联动成为消费主流，各地文体资源的整合与协同进一步加强，链主企业将发挥核心作用，推动湾区场馆、赛事、演艺资源共享，行业集中度将持续提升。
　　智慧化、数字化成为场馆运营标配，人工智能、大数据、VR/AR、元宇宙等技术将进一步渗透到文体运营全流程，智能场馆管理系统、线上体育培训、虚拟赛事、数字文创等新业态将快速发展，数字化转型能力成为文体运营企业的必备能力。
　　内容生产向精品化、品牌化转型，居民文体消费需求持续升级，对优质、个性化的文体内容需求显著提升，具备自主品牌赛事、演艺项目生产能力的企业将占据市场优势，行业从“内容引进”向“内容自主打造”转型，精品化、品牌化内容成为行业竞争核心。
　　国企背景文体运营企业优势持续凸显，文体产业兼具经济价值和社会价值，各地政府在公共文体服务供给、文体场馆运营、重大赛事演艺项目落地等方面，更倾向于与国企背景的文体运营企业合作，国企背景企业将在行业发展中占据核心地位。
　　(二)公司发展战略
　　公司始终坚守“城市服务+文体运营”双主业核心发展方向，立足粤港澳大湾区、辐射全国，以“成为国内一流的城市综合运营服务商”为总体愿景，推动两大主业深度融合、协同发展，实现规模与质量双提升。
　　1.城市服务板块
　　珠江城市服务在“十五五”阶段将继续以“科技+资本”为抓手，结合精准投资和收并购，抢占优质战略资源，构建“打造全业态、全周期、全域化业务生态体系”的战略框架。短期全面深耕住宅、公建、商写物业管理等优势业态，培育商业运营、酒店管理、公寓运营、租售服务、团餐服务、智慧科技服务等新业态，建成城市服务多元业务体系，迅速做大规模、做优管理、增加营收、强化品牌；中远期以资本运作丰富业务版图，以科技赋能促进业务生态融合发展，以用心服务赢得客户和公众信赖，在综合设施管理和全域化服务等新赛道纵深发展，带动企业实现跨越式发展，成为特色鲜明的“国内一流的智慧城市运营服务商”。
　　2.文体运营板块
　　珠江文体以“成为国内一流的文化体育产业发展商”为总体目标，紧扣文体产业融合化、数字化、品牌化的发展趋势，立足粤港澳大湾区，辐射全国，坚持“场馆运营+内容生产”双核驱动的核心战略，以数字化赋能为抓手，以资源协同为支撑，持续巩固行业链主地位，推动公司从“文体运营企业”向“综合型文旅体产业发展商”全面转型。
　　(三)经营计划
　　1.场馆运营拓展
　　重点攻坚长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝、长江经济带五大城市群，积极入局江苏、四川等空白区域市场，形成“核心标杆引领+周边项目联动”的全国化布局；做强“票根+”经济和赛事演出内容经营，夯实广东、浙江基本盘，确保主业规模与质量同步提升。
　　2.内容生产升级
　　强化演艺业务的自主运营和成本控制能力，争取主办知名IP音乐节、Livehouse巡演或中腰部艺人个唱；通过引进高水平专业比赛、投资培育商业IP、推广自主IP“荔枝红”系列赛事全国落地，形成多元化赛事运营体系；构建分层次的赛事赞助体系，积极拓展场馆冠名权、IP授权等权益运营渠道，开辟可持续的创收新路径。
　　3.数字化转型深化
　　加大对智慧运营子公司的研发投入，升级“群体通”产品功能与用户体验，提升平台稳定性与使用便捷度；充分利用内容资源与场景优势，加强用户运营与内容策划，提升平台注册量与活跃度，推动“群体通”成为体育领域全国领先的线上服务平台。
　　4.康体培训品牌打造
　　做强做优自有品牌“青禾未来”，整合全国冠军、省级冠军等优质教练资源，拓展培训品类，布局大湾区及全国重点城市体培网点，打造国内知名的青少年康体培训品牌。
　　5.湾区资源协同
　　推动大湾区场馆资源、赛演资源共享，打造湾区跨城赛演品牌，参与大湾区文体产业示范项目建设，加强与港澳文体企业的合作，引入港澳优质演艺、赛事资源，持续提升公司在湾区的核心影响力。
　　6.团队与品牌建设
　　引进场馆数字化运营、内容策划、文旅体融合运营等领域的专业人才，完善内部培训体系与激励机制；通过运营顶级赛事和精品演艺项目，持续打造“国企背景、专业运营、精品内容”的品牌标签，提升品牌知名度和行业影响力。
　　7.产业布局优化
　　推动增值业务向高专业度、高附加值领域延伸，深耕空间运营服务，重点拓展广告投放、餐饮膳食、社区零售、房屋经纪、美居服务等业务，逐步延伸社区家政、旧房家装等业主高频刚性需求服务；布局社区教育、社区养老、社区健康、社区旅游等民生服务赛道，完善多元化业务体系。同时精耕细作住宅基础服务，大力开拓公建物业服务市场，在行政办公和医院等细分业态持续强化竞争优势，大力发展科技服务板块，打造一体化智慧城市服务管理体系。
　　8.市场渠道拓宽
　　通过品牌管理输出的轻资产模式，拓展地域市场范围，强化规模效应；联合细分赛道专业企业，以股权合作等方式达成战略合作，强化自有专业公司服务能力，完成多元化业务赛道布局，扩充业务增量与战略发展纵深；深化政企合作，与政府城市管理部门、国资企业、街道自治组织等达成战略合作，以委托协议、股权合作等形式，新设城市管理平台、盘活存量资产、整合区域资源、参与片区全域化治理，强化城市大管家角色定位，构建城市服务市场竞争壁垒。
　　(四)可能面对的风险
　　1.政策风险
　　物业管理领域：浙江、江苏、广东等地先后出台物业费限价政策，叠加用工成本、设施设备维护成本持续上行，可能对公司住宅物业服务的盈利空间与服务品质提升形成挑战；
　　文体运营领域：公司所处行业受国家及地方文旅体产业政策、税收政策、财政补贴政策等影响较大，若未来相关政策发生不利变化，如政策支持力度减弱、财政补贴取消、行业监管趋严等，可能对公司文体业务的经营发展产生不利影响。
　　2.市场竞争风险
　　物业行业准入门槛降低，公建服务领域低价中标“内卷”现象突出，叠加地方财政压力下招标环节对低价标的的倾向性，可能导致行业恶性竞争加剧，若公司无法持续强化专业优势与品牌壁垒，可能面临市场份额流失、盈利能力承压的风险；
　　文体产业快速发展背景下，更多企业入局文体运营行业，现有行业企业加速数字化转型和内容生产布局，行业竞争日趋激烈，若公司无法持续提升核心竞争力，可能导致市场占有率下降、盈利能力承压。
　　宏观经济与消费需求波动风险公司文体运营板块经营业绩与居民文体消费需求密切相关，若未来宏观经济增速放缓，居民可支配收入下降，可能导致文体消费需求萎缩，进而影响公司赛事、演艺、体培等业务的经营业绩；宏观经济波动亦可能对物业行业业主缴费能力、非住业态客户预算形成冲击，对公司城市服务板块经营稳定性产生不利影响。
　　3.项目运营风险
　　公司赛事、演艺项目的运营受政策审批、天气、观众流量、合作方履约能力等多种因素影响，若出现项目审批未通过、活动取消、观众流量不及预期等情况，可能导致公司项目投资损失，影响经营业绩；物业项目拓展、运营过程中，若出现中标项目交付不及预期、业主满意度下降、项目合作方履约不到位等情况，亦可能对公司经营业绩产生不利影响。
　　4.人才短缺风险
　　文体产业高质量发展、物业行业数智化与多元化转型，对数字化运营、内容策划、文旅体融合运营、综合设施管理等领域的专业人才需求持续扩大，若公司无法顺利引进或留存核心专业人才，可能导致公司核心竞争力下降，影响发展战略的顺利实施。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　（一）公司所处行业情况　　近年来，物业管理行业在政策调控与市场变革的双重作用下砥砺前行。随着《物业管理条例》修订深化及地方监管细则密集出台，行业标准化体系持续完善，服务质量管控力度全面加强，规范化发展水平实现质的提升。尽管房地产行业风险化解仍需时日，作为关联产业的物业管理行业仍处于深度调整周期，但在“鼓励类-商务服务业”政策定位的持续发力与民生需求升级的双重驱动下，行业已加速进入“质量优先、效能提升”的换挡提质新阶段。　　从2025年行业发展态势来看，物业服务企业正面临多重发展挑战。规模增长方面，行业整体扩张速度明显放缓，头部企业与上市企业的管... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　（一）公司所处行业情况
　　近年来，物业管理行业在政策调控与市场变革的双重作用下砥砺前行。随着《物业管理条例》修订深化及地方监管细则密集出台，行业标准化体系持续完善，服务质量管控力度全面加强，规范化发展水平实现质的提升。尽管房地产行业风险化解仍需时日，作为关联产业的物业管理行业仍处于深度调整周期，但在“鼓励类-商务服务业”政策定位的持续发力与民生需求升级的双重驱动下，行业已加速进入“质量优先、效能提升”的换挡提质新阶段。
　　从2025年行业发展态势来看，物业服务企业正面临多重发展挑战。规模增长方面，行业整体扩张速度明显放缓，头部企业与上市企业的管理规模增速均呈回落态势。市场竞争呈现白热化格局，优质存量项目成为争夺焦点，新增项目获取难度加大，中小物业服务企业的生存空间不断收窄。服务满意度虽保持在合理区间，但业主对智慧化服务、增值服务的需求日益增长，传统服务模式难以满足新需求，面临转型压力。更值得关注的是，房企关联风险仍在释放，部分企业因母公司流动性问题陷入经营困境。
　　面对行业变局，头部企业已率先开启战略转型。在品质升级维度，企业普遍建立“服务标准-过程管控-业主反馈”闭环体系，通过加大培训投入与科技赋能，提升服务精细化程度。项目优化方面，头部企业主动清退低效能项目，虽然管理面积短期有所缩减，但运营效率与品牌溢价能力显著增强。独立性建设取得实质进展，多家上市企业通过股权结构优化、更名及业务分拆等方式强化独立运营，关联交易占比明显下降。资本市场层面，尽管物业股仍处估值修复期，但企业通过回购、高管增持及稳定分红等举措，逐步提振投资者信心。
　　2025年开年以来，行业发展迎来政策红利集中释放期。在国家发改委最新发布的《产业结构调整指导目录（2024年本）》中，物业服务被明确纳入“鼓励类”，地方政府同步出台老旧小区改造、社区服务体系建设等配套政策。社区增值服务市场规模持续扩大，养老助餐、家政服务、智慧停车等新业态增长势头强劲。随着城市服务、乡村振兴等新赛道的加速开拓，物业管理行业正从传统基础服务向“民生服务综合运营商”转型，在高质量发展的快车道上展现出强劲的增长韧性。
　　2025年上半年，中国体育场馆行业在政策红利持续释放和消费升级双重驱动下，保持稳健增长态势。根据行业最新数据，中国体育场馆市场规模预计在2025年达到1,209亿元人民币，同比增长8.5%，延续了近年来的良好发展势头。这一增长主要源于全民健身战略的深入推进和大型赛事活动的拉动效应。与此同时，体育场馆类型结构呈现多元化特征，其中篮球场占比最高（26.61%），其次是综合性场馆和专项运动场馆，反映出大众化运动项目的基础设施需求依然旺盛。
　　（二）主营业务情况说明
　　公司主营业务为城市服务和文体运营。
　　1.城市服务板块
　　珠江城市服务作为一家拥有市属国资背景的智慧城市运营服务商，深耕物业管理服务领域多年，已构建起“多业务模块+专业赋能集群”的多元化发展格局。业务版图覆盖物业服务、商业管理、科技服务等核心模块，并依托专业赋能支持性业务集群强化综合服务能力，服务场景广泛渗透至酒店、写字楼、商场、住宅、医院、工业园区、军区部队等十多个领域，服务网络遍布广东、广西、湖北、湖南、海南等十余省市，成长为集物业管理、酒店管理、清洁保养、工程维修、饮食管理、人才培训、房地产代理等业务于一体的综合性服务企业。
　　在业态布局上，珠江城市服务以全产业链优势构建核心竞争力。服务体系既涵盖住宅（含保障房）、行政办公、医院、商写、园区、学校、交通枢纽等多元场景的物业管理，也包含保洁、安保、维修、餐饮等专业化基础服务，同时拓展租售服务、酒店管理、案场管理、停车场管理等多元化经营业务。在细分领域，珠江城市服务既展现出强劲的专业化实力，同时也具备全域化管理、综合设施管理等综合性、系统性开拓能力。旗下品牌“江迅清洁”凭借高素质作业团队的专业支撑，在高端商办物业保洁、玻璃幕墙清洁等细分市场树立了行业标杆，赢得广泛认可；在医院物业、行政办公物业、保障房管理等特色业态中，同样形成了鲜明的专业优势与强劲的市场竞争力。
　　2025年，珠江城市服务获得“2025中国物业服务百强企业”第14位、“2025中国国有物业服务优秀企业”等多项荣誉，行业认可持续加码，品牌影响力稳步攀升。
　　作为市场化运营的国资力量，珠江城市服务始终以开放姿态拓展外部市场，凭借敏锐的市场洞察力、成熟高效的运营机制和深厚的市场化基因，在项目竞争中持续突破。目前，公司市场化业务占比已大幅领先行业平均水平，成为驱动企业高质量发展的核心引擎。
　　2.文体运营板块
　　珠江文体成立于2001年，是广州市国资委旗下广州珠江实业集团有限公司上市子公司——广州珠江发展集团股份有限公司的成员企业，是国内最早采用市场化手段进行体育场馆运营的企业，成功保障过区域级—市级—省级—国家级—国际级全赛事链的落地。珠江文体运营管理的首个场馆——广州体育馆在国内首开了以政府投资为主，企业参与投资、总承包建设和经营管理大型公共体育设施的先河。
　　珠江文体在树立了广州体育馆运营管理模式标杆，积累了丰富的经验后，实施“走出去”战略，扩大经营版图，通过20多年的发展,珠江文体在建在管在咨询的体育场馆覆盖广东、山东、重庆、河南、浙江、福建、贵州、云南、湖南等省市，运营管理规模居全国同类企业前列。由单一的体育场馆运营公司一跃成为拥有产业一体化、经营多元化的文体产业运营管理企业，作为国家体育产业示范单位、国家高新技术企业、广州市“体育与健身产业链”链主企业引领行业发展。
　　珠江文体以成为国内一流的文化体育产业发展商为目标，以场馆为载体平台，发展赛事活动、康体培训、文化演艺、创意活动、城市路跑、会议展览、智慧场馆、校园体育等多板块业务，以场馆平台联动产业生态，以体育题材赋能城市运营，让体育不止体育，让城市生活更美好，共同成就美好生活。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　本报告期内，公司实现营业收入74,319.54万元，同比增加12.01%；当期归属于母公司股东的净利润1,947.82万元，较去年扭亏为盈；当期每股收益0.02元；加权平均净资产收益率为4.14%，同比增加5.56个百分点。
　　截至2025年6月30日，公司资产总额178,136.15万元，较报告期期初增加0.97%，归属于母公司所有者权益47,954.35万元，较报告期期初增加4.18%；公司资产负债率为70.32%，较报告期期初减少1.33个百分点。
　　截至2025年6月30日，珠江城市服务在管住宅、公建等项目365个，建筑面积约4,384.25万平方米。
　　截至2025年6月30日，珠江文体在管体育场馆项目31个，建筑面积约330.07万平方米。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　珠江股份将城市服务和文体运营这两个关联性强且互补性高的业态有机融合，将其作为核心发展引擎。这种发展模式能够充分发挥双主业的协同效应，构建起相关多元业务的生态系统，从而推动企业实现高质量发展。
　　（一）城市服务板块
　　1.全产业链服务布局构筑差异化竞争壁垒
　　珠江城市服务作为国内少数具备全产业链整合能力的物业企业，业务矩阵覆盖酒店管理、物业管理、安保、保洁、工程、绿化、餐饮等全场景领域。这种“一站式、全周期”的综合服务布局，使其能够为客户量身定制覆盖项目全生命周期的综合解决方案，高效响应多样化需求。同时，通过跨业态资源深度协同与运营效能优化，显著提升项目整体服务品质与运营效率，形成远超单一业态企业的核心竞争优势，在市场中建立起难以复制的差异化壁垒。
　　2.党建引领与基层治理深度融合打造特色服务内核
　　珠江城市服务坚守“国企姓党”政治底色，以“一项目一堡垒”机制为抓手，推动服务与治理深度融合。通过在保障房项目设立党群服务中心、开发公益性岗位，为老旧小区实施照明降耗改造、居家适老化升级，组织集体劳动与社文活动等实践，将国企社会责任融入服务全流程。这种“服务+治理”的特色模式不仅提升了企业社会形象与服务内涵，更构建起区别于行业常规模式的核心能力，成为驱动企业持续发展的独特竞争力。
　　3.品质管控与品牌建设铸就市场制胜法宝
　　珠江城市服务以“4S质量安全管控体系”（SOP标准作业指导书、SMR现场管控机制、SCA分类考核标准、SII智能化科技手段）为核心支撑，通过标准化筑基、机制化提效、数字化加速，构建高品质服务生态。始终聚焦业主核心诉求，以提升生活体验为出发点，在服务细节中践行精益求精的理念，将品质管理贯穿运营全链条。这种以品质为核心的品牌建设路径，使其在市场中形成强大的口碑效应，成为赢得客户信赖与市场竞争的关键利器。
　　4.国企资源禀赋与市场化能力协同强化综合竞争实力
　　珠江城市服务兼具国企资源的稳定性与市场化运营的灵活性双重优势：依托国资背景的社会责任担当与稳健发展积淀，形成高品牌信誉度与公信力，在公建项目、民生保障项目等领域具备天然竞争优势；同时，凭借对政策与市场趋势的敏锐洞察，结合全产业链服务能力持续强化市场化拓展，加速全国化布局落地，不断扩大市场份额。这种“国企根基+市场活力”的双轮驱动模式，持续增强企业综合竞争力与行业影响力。
　　（二）文体运营板块
　　珠江文体作为国内体育场馆运营与文体产业开发的标杆企业，通过轻资产模式、多元化业态布局及政策资源整合，构建了独特的市场竞争力。主要表现在以下几点：
　　1.立足广州布局全国，打造文体行业示范标杆
　　通过以“准公益+市场化”模式运营广州体育馆，开创了国内市场化运营大型体育场馆的先河。在全国范围输出管理经验扩大经营版图，通过市场竞争，在全国成功竞得体育场馆项目31个，建筑面积约330.07万平方米，规模及数量跃升全国“领头羊”地位。
　　2.构建体育场馆内容经营体系，塑造场馆价值标杆
　　珠江文体以强化自主投资实现内容经营新突破，构建“自主IP培育—赛演资源投资—全产业链变现”内容经营体系，为全国大型体育场馆的可持续发展提供转型升级的解决方案，树立文体旅深度融合发展的“珠江样板”。
　　3.重点赛事运营行业领先，专业办赛驱动产业升级
　　珠江文体充分利用场馆规模优势，以赛事经济带动体育产业高质量发展。成功运营和保障过区域级-市级－省级－国家级－国际级各层级赛事，形成了从场馆改造、赛事策划、招商执行到安全保障的全流程标准化体系，并创新设置“赛事+消费”办赛模式，将赛事“流量”转化为文旅商产业“增量”，创新释放消费新潜力。
　　4.培育文体新质生产力，推动产业科技互促双强
　　珠江文体聚力打造智慧场馆升级，研发“珠江文体数字体育服务平台”。自主研发“神投手”AI智能投篮训练系统和体培SaaS管理系统，成功助推体育产业数字化升级，参与编制出版多部行业标准和规范。
　　5.荣誉认证树立行业标杆，铸就国企典范
　　珠江文体作为体育行业排头兵，凭借在改革创新上奋勇开拓，在转变发展方式上大胆探索，在践行社会责任上勇挑重担等方面的优异表现，荣获“国家体育产业示范单位”、“国家高新技术企业”、“广东省先进集体”、“广东省体育产业示范单位”、广州市“体育与健身产业链”链主企业等多项管理成果及荣誉。

　　四、可能面对的风险
　　1.城市服务板块可能面对的风险：
　　（1）政策风险
　　法律合规风险：物业管理涉及众多法律法规，随着《物业管理条例》修订深化及地方监管细则密集出台，行业标准化体系持续完善，服务质量管控力度全面加强，如：安全管理、环境卫生管理、收费管理、信用管理、维修资金管理、共有资金管理等。物业企业要全面落实物业服务企业服务质量主体责任，若服务要求不达标，可能面临业主投诉及相关部门处罚，影响企业信誉和企业形象。
　　信用管理风险：国家要求建立物业服务信用评价制度，根据合同履行、投诉处理、日常检查等情况采集信用信息，实施信用综合评价，并公开企业信用记录和评价结果。若物业企业在日常经营中存在服务不到位、违规操作等问题，导致信用评级降低，将影响公司在市场招投标等方面的竞争力，甚至可能被依法清出市场。
　　创新业务孵化风险：在国家政策的大力引导下，物业企业积极开展社区生活服务，探索可持续、可复制的增值服务模式，创新业务孵化伴随着资金、人力、平台等投入，孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本，亦可能错失业务发展机遇期，带来机会成本。
　　采购预留份额风险：根据《广东省财政厅广东省工业和信息化厅关于进一步加强政府采购促进中小企业发展的通知》（粤财采购〔2022〕6号）、《关于进一步加大政府采购支持中小企业力度的通知》（财库〔2022〕19号）等政策文件规定，政府采购为促进中小企业健康发展，通过加强采购需求管理，落实预留采购份额、价格评审优惠、优先采购等措施，提高中小企业在政府采购中的份额，支持中小企业发展。中大型物业企业在管项目合同金额200万元以下，200-400万元以内项目或面临无法续约的情况，未来中大型企业可能面临参与竞争规模小的项目的机会被削减、竞争力被削弱的风险，或会对公司在管项目数量和营收、利润产生负面影响。
　　（2）市场风险
　　市场竞争加剧风险：物业服务行业竞争激烈，新的竞争对手不断涌入，市场份额争夺激烈。若物业企业不能在服务质量、价格、服务特色等方面形成差异化竞争优势，可能会导致客户流失，市场份额被挤压，影响公司的收入和利润。
　　房地产市场波动风险：物业服务与房地产市场密切相关，房地产市场的波动会影响物业服务的需求和价格。如果房地产市场不景气，新建楼盘数量减少，物业企业的项目拓展机会就会相应减少，同时存量房产的物业费定价也可能受到影响。
　　（3）经营风险
　　成本控制风险：人力成本是物业企业的主要成本之一，随着社会经济的发展，员工薪酬可能不断上涨。如果物业企业不能有效控制人力成本，将会影响公司的盈利能力。此外，物资采购成本、设备维护成本等也可能因市场价格波动而上升，若成本管理不善，公司利润空间将被压缩。
　　服务质量风险：物业服务质量直接关系到业主的满意度和忠诚度。如果物业企业在保洁、安保、维修等方面服务不到位，引发业主投诉和不满，可能导致业主拒交物业费，甚至可能面临业主要求更换物业企业的风险，进而可能损害公司的声誉和经营业绩。
　　合同风险：物业企业与业主、供应商等签订的各类合同，若条款不清晰或存在漏洞，可能会引发纠纷。例如，与业主签订的服务合同中对服务范围、收费标准、服务质量标准等约定不明，可能导致双方在履行合同过程中产生争议；与供应商签订的合同若在物资供应质量、价格、交货期等方面约定不明确，可能影响公司的正常运营。
　　2.文体运营板块可能面对的风险：
　　（1）政策风险：公益性与市场化的平衡挑战
　　政府资源依赖风险：若地方财政收缩或政策导向调整，可能导致新增项目获取难度加大。例如，2023年政策要求政府采购向中小企业倾斜，在部分项目的竞标中可能面临民企竞争。此外，政府对场馆公益性要求可能限制市场化定价，压缩盈利空间。
　　法规变动冲击：文体行业受《体育法》《大型群众性活动安全管理条例》等法规严格监管。例如，2025年实施的《绿色体育场馆运营评价》要求能耗降低25%。此外，赛事审批流程简化与安全责任强化并存，2024年茂名马拉松因临时调整路线引发安保成本增加，政策执行的弹性与刚性并行，进一步放大公司运营的复杂度与不确定性。
　　（2）市场风险：竞争加剧与需求波动的双重挤压
　　行业竞争加大：中体产业、华体集团、华润文体等头部企业竞争加大。中体产业以北京、广州等核心城市为基点，在大湾区，其深度参与粤港澳全运会筹备，中标十五运会市场开发运营项目，主导北京马拉松等顶级赛事。华体集团通过代建+运营模式深度参与大湾区建设，包括顺德德胜体育中心（20年运营权，总投资29.9亿元）、江门体育中心（含体育场、体育馆、会展中心）、韶州体育中心（集全民健身与赛事服务于一体）等。参与第十五届全运会，主导国家速滑馆制冰、北京工人体育场草坪运维等关键任务，技术壁垒显著。华润文体以大湾区为战略支点，运营深圳湾体育中心（“春茧”）、广州南沙大湾区体育中心（投资近百亿元，含6万座体育场）等标杆项目，推进文体商一体化发展，打造全国标杆项目。
　　消费需求不确定性：经济下行周期中，企业赞助和个人消费支出收缩。同时，Z世代偏好碎片化、线上化健身，导致线下培训课程报名量增速从2022年的25%放缓至2024年的12%，体育消费需求存在不确定性。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　2024年，公司实现营业收入155,816.82万元，同比减少52.38%；当期归属于母公司股东的净利润1,557.44万元，较去年同期扭亏为盈；当期每股收益0.02元；加权平均净资产收益率为3.45%，同比增加15.46个百分点。　　截至2024年12月31日，公司资产总额176,419.57万元，同比下降40.87%，归属于母公司所有者权益46,031.46万元，同比增加3.78%。　　　　二、报告期内公司所处行业情况　　近年来，物业行业在跌宕起伏中前行。行业监管力度持续加大，企业服务标准和管理制度不断完善，行业规范化发展进一步加强。尽管房地产行业风险尚未出清... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，公司实现营业收入155,816.82万元，同比减少52.38%；当期归属于母公司股东的净利润1,557.44万元，较去年同期扭亏为盈；当期每股收益0.02元；加权平均净资产收益率为3.45%，同比增加15.46个百分点。
　　截至2024年12月31日，公司资产总额176,419.57万元，同比下降40.87%，归属于母公司所有者权益46,031.46万元，同比增加3.78%。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　近年来，物业行业在跌宕起伏中前行。行业监管力度持续加大，企业服务标准和管理制度不断完善，行业规范化发展进一步加强。尽管房地产行业风险尚未出清，与之关联度较高的物业管理行业仍处于调整期，但在政策和市场的推动下，物业服务企业正加速进入“换挡提质”的通道。
　　现阶段，物业服务企业面临着诸多现实问题，包括规模增长放缓、拓展竞争白热化、服务满意度持续下降，以及母公司拖累导致坏账压力进一步增大等。面对这些问题，物业服务企业采取了多方面措施：一方面，聚焦服务品质，开展品质提升行动，持续提升服务能力；同时，加大清退在管低质量项目的力度，以保证良好的品牌形象输出。另一方面，物业服务企业的独立性持续提升，多家企业通过追讨欠款、变更企业名称等操作与母公司“划清界限”。在资本市场，物业股全年处于底部盘整状态，但企业纷纷开启回购操作，物业股的最长回购记录被打破，多家企业高管下场增持，持续加大现金分红力度，以此增强投资者信心。
　　2024年，物业行业迎来了发展的新曙光。在国家政策的积极引导下，物业服务行业被重新定位为“鼓励类-商务服务业”，这不仅为行业注入了强劲的发展动能，也预示着物业行业正式迈入了高质量发展的快车道。
　　而文体运营业务分类属于体育行业。以政策为导向：第一，发展完善全民健身，建设推广体育公园。国家体育总局办公厅于2025年2月发布了《2025年群众体育工作要点》，深入实施“全民健身场地设施提升行动”，以推动开展“国球进社区”“国球进公园”活动为牵引，以社区嵌入式场地设施建设为重点，推动全民健身中心、体育公园、多功能运动场等群众身边的场地设施建设，补齐提升城市社区、农村乡镇场地设施短板。国家体育总局主导研制《国家步道体系建设方案》，持续推动公共体育场馆免费或低收费开放，多渠道为广大群众提供就近就便、类型多样的场地设施。第二，着力推动体育消费，完善赛事活动监管，赛事活动是全民健身工作的重要抓手。2025年是全运会举办之年，坚持“全民全运、全运惠民”，办好第十五届全运会群众赛事活动，鼓励支持各地方、各运动项目开展“我要上全运”系列活动，充分发挥第十五届全运会群众赛事活动的综合效益，牵引推动群众赛事活动广泛开展。在总结首届全国全民健身大赛基础上，研究第二届全国全民健身大赛举办方案。广泛开展社区运动会，发挥全国性全民健身主题活动的示范带动作用，开展新年登高、全民健身大拜年、“行走大运河”全民健身系列活动、纪念“发展体育运动，增强人民体质”题词、全民健身日、农民丰收节、“九九重阳”老年人体育健身、大众冰雪季等活动。第三，持续深化体教融合。自国家层面出台“双减”政策以来，全国各省市体教部门均陆续实施相关政策，推动落实体育教育改革升级。在地方层面，如广州市教育局、体育局联合出台《关于深化体教融合促进青少年健康发展的实施方案》，从学校体育、青少年体育赛事体系、青少年体育训练等7个方面提出了体教融合的具体任务和要求。随着“双减”及体教融合的持续落实，学校体育、青少年体育将取得进一步的发展，青少年体育市场有望进一步扩大。
　　体育产业经济规模与消费需求稳步增长。根据国家统计局和国家体育总局最新公布数据，2023年全国体育产业总规模为36,741亿元，较上年增长，增加值为14,915亿元，占GDP1.15%，较上年提高0.07%。此外，根据体育产业结构分类来看，公司主营的体育服务业在产业结构中占比由2016年的35.90%提高至2023年的72.70%，超过体育用品成为体育产业占比最大的类别。随着我国物质生活的日益改善、居民收入水平的稳步提高、健康意识的不断增强，体育消费结构也在不断升级，呈现出由传统实物型消费向参与型、观赏型消费转变的多元化特点。杭州亚运会、成都大运会等重要赛事相继举办完成，大湾区全运会进入筹备阶段，大型演艺活动市场复苏，音乐演出、展览、职业赛事等数量均大幅上升，有效带动了我国体育产业及周边产业的发展，这类体育场馆下游产业的市场需求不断扩张，促使体育场馆的经营权改革进程不断加快，体育场馆的投资主体和业主方越来越多元化，业态多元的综合运营成为体育场馆运营行业发展趋势。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　为了实现“1+2+N”战略，珠江股份以城市服务和文体运营为核心驱动，牵引酒店服务、公寓服务、租售服务、科技服务等多元产业协同发展，致力转型成为“国内一流智慧城市运营服务商”。珠江股份将充分发挥上市公司在资本运作方面的优势，统筹建设投研体系，提升投研能力，加速投研联动，并积极推动上下游优质资产的并购工作，为公司的高质量发展注入新动力。
　　（一）城市服务板块
　　公司子公司珠江城市服务是一家具有市属国资背景的智慧城市运营服务商，多年来一直专注于物业管理服务领域。目前，已构建起涵盖物业服务、商业管理、科技服务等多个业务模块以及一个专业赋能支持性业务集群的多元化业务格局。业务范围覆盖酒店、写字楼、商场、住宅、医院、工业园区等十多个领域，服务区域遍布广东、广西、湖北、湖南、海南等十多个省市。经过多年发展，珠江城市服务已成长为一家涵盖酒店管理、物业管理、物业清洁保养、管理人才培训、工程机电维修、饮食管理、房地产代理等多元经营业务的综合性公司。
　　珠江城市服务的业态丰富多样，涵盖住宅（含保障房）、行政办公、医院、商写、园区、学校、交通枢纽等的物业管理，以及保洁、安保、维修、餐饮等专业化服务，同时还开展租售服务、酒店管理、案场管理、停车场管理等多元化经营业务，具备全产业链优势。在细分领域，珠江城市服务展现出较强的专业化优势，也具备开拓全域化管理、综合设施管理等综合性强的业务的能力。其中，旗下品牌“江迅清洁”凭借专业能力强的作业团队，在高端商办物业保洁、玻璃幕墙清洁等细分市场赢得了较高的行业知名度。在医院物业管理、行政办公物业管理和保障房管理等细分业态上，珠江城市服务也具有一定专业优势和较强市场竞争力。
　　2024年，珠江城市服务成功入选“广州市2023年度总部企业名单”，并在2024年中国物业服务力百强峰会暨品牌价值峰会上荣获“2024中国物业服务力百强企业”第14位等8项荣誉，行业影响力再创新高。
　　珠江城市服务高度重视拓展外部业务，积极到市场上争取项目，市场化基因明显，对市场信息反应敏锐，形成了一整套相对成熟高效的工作机制和方法，市场化业务占比远高于行业平均水平。
　　（二）文体运营板块
　　公司子公司珠江文体则稳步推进高质量发展工作部署，各项经营工作取得新进展、实现新突破。在项目拓展方面：完成年度拓展目标，在管场馆项目达29个，2024年度项目拓展数量及新增管理资产规模达历史最高水平。其中：中标湖南贺龙体育馆、津市五环时代全民健身中心，湖南市场进一步打开；中标顺德一中西南学校体育馆、亚运城体育中心、南沙明珠湾体育馆、汕尾高新区亚洲文体中心，加强广东区域项目群力量；中标道真民族体育公园项目，稳步拓展西南市场，进一步巩固珠江文体在黔北地区的行业地位。
　　1.在赛事活动方面：2024年累计举办393场大型体育赛事活动，其中国际级4场，国家级47场，省级90场，结合乡村振兴、旅游等元素，着力打造番禺“村BA”品牌赛事，获70支队伍共计1,014名运动员参赛，参赛人数和规模均创历年之最。成功举办2024茂名马拉松，获国内最高级别A1类认证赛事，成功开辟路跑业务新跑道，构建营收新增长点。
　　2.在演艺方面：2024年累计举办大型演艺活动138场，2024年初在晋江二体举办6场张学友演唱会，拉动晋江市文旅体市场消费超12亿元；在汕头体育中心举办2场薛之谦演唱会，累计拉动当地文旅体市场消费超8亿元，创下汕头当地有史以来最大单次文旅体消费。全面发力演艺投资，培育差异化竞争赛道。
　　3.在品牌价值方面：打造品牌赛事宣传矩阵。广州珠江环世真冰冰壶馆开业、茂名马拉松开跑等赛事先后获得近40家主流媒体超100篇新闻报道，茂马专题新闻短片及专题片节目在广东台《体育世界》和《晚间体育新闻》栏目接连播出。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　珠江股份将城市服务和文体运营这两个关联性强且互补性高的业态有机融合，将其作为核心发展引擎。这种发展模式能够充分发挥双主业的协同效应，构建起相关多元业务的生态系统，从而推动企业实现高质量发展。
　　（一）城市服务板块
　　首先，城市服务板块所处的行业成熟度较高，现有业务规模较大且收入稳定，能够为公司带来较为充足的现金流，是保障公司营收规模和支撑新业务拓展的“压舱石”和“稳定器”。而公司文体运营板块所处的行业则发展速度快、空间大，具有更高的成长性。公司深耕场馆运营这一细分领域，已初步形成规模优势，并具备强大的资源整合能力。通过城市服务板块的业务协同与支持，能够帮助文体运营板块获取优质场馆的经营权，同时增强其内容经营能力。随着文体运营板块的发展以及文体场馆在管规模的扩大，又将有利于城市服务板块综合业务的拓展和延伸，从而实现双主业协同的正向循环，推动企业业绩跃上新台阶。
　　其次，城市服务板块业务范围广，具备全产业链优势。城市服务板块的业态丰富多样，涵盖住宅（含保障房）、行政办公、医院、商写、园区、学校、交通枢纽等领域的物业管理，以及保洁、安保、维修、餐饮等专业化服务，同时还包括租售服务、酒店管理、案场管理、停车场管理等多元化经营业务。这一板块具备全产业链优势，能够为文体运营板块提供坚实的服务保障，同时也具备开拓全域化管理、综合设施管理等综合性强的业务的能力。
　　最后，城市服务板块在细分领域具有一定专业优势。旗下品牌“江迅清洁”拥有专业能力强的作业团队，在高端商办物业保洁、玻璃幕墙清洁等细分市场具有较高的行业知名度，能够开拓对价格敏感度较低但技术要求较高的优质客户，有效规避低价竞争。此外，城市服务板块在医院物业管理、行政办公物业管理、保障房管理等细分业态上也具有一定专业优势和较强的市场竞争力。
　　（二）文体运营板块
　　首先，珠江文体是国内较大文体运营服务提供商之一，规模优势突出。目前在管体育场馆项目29个，规模体量位居全国前列。其中，在以委托运营和公私合营（PPP）模式参与场馆建设以及管理运营服务方面拥有极大优势和丰富经验，并不断向浙江、福建、重庆等经济发达地区输出其经验和服务。此外，区别于传统物业管理项目，体育场馆项目大多通过委托运营或者PPP模式获取，运营期可以取得5年以上，平均15-17年，甚至最高30年，业务现金流稳定，可持续发展能力强。
　　其次，珠江文体是国内较早采用市场化运营场馆的企业，运营优势突出。自2001年运营管理的广州体育馆就实现国内最早探索公司化、市场化运营模式，是国有企业中最先向体育场馆提供管理及运营服务的先驱企业。作为文体运营的一站式全链条综合服务商，珠江文体以体育场馆为媒介，提供包括赛事活动、运营管理、体育培训、顾问咨询等在内的服务，具有举办大型赛事、大型政府活动及大型商业活动等的丰富经验，是国内目前唯一实现全赛事链的专业公司。
　　再次，珠江文体是国内拥有较丰富内外部资源的文体运营企业之一，整合资源优势突出。2021年，珠江文体入选广州市首批“体育与健身”链主企业。珠江文体在当地政府的直接主导下，依托控股股东强大的国资背景资源，充分利用链主企业话语权及其技术、资本、品牌等资源优势，立足广州及湾区，通过整合产业链上、中、下游相关体育公园、社区场馆、赛事IP、文化演艺IP、企业年会及运动会活动等资源和业务，并逐步辐射全国，持续提升自身品牌影响力和品牌溢价。同时将抢抓粤港澳大湾区联合承办2025年全运会的重大机遇，以承接相关专业赛事为契机，整合大型体育场馆资源、社区体育场地资源及校园体育资源等，引领湾区文体事业高质量发展。公司以战略合作方式挑选实力雄厚、行业领先、专业扎实的著名央企、民企、科研机构寻求合作，先后与同济大学建筑设计研究院，长江精工钢构，中国建筑钢构集团，中国宝冶集团，中国建筑第一、七、八工程局，中建海峡建设发展有限公司，浙江江南管理达成战略合作关系，开展体育建筑建设、设计、运营、管理、咨询及场馆项目等方面的密切合作，进一步完善了公司产业链条，增强了竞争实力。
　　最后，珠江文体是国内具有行业引领性的品牌场馆运营商之一，品牌效益显著。成功入选国家体育产业示范单位，是本批次唯一一家获此殊荣的广东企业，旗下项目先后获评“2022年广东省体育产业示范单位”、“2022年度山东省体育产业示范单位”。
　　旗下拥有2个省级体育产业示范单位、1个省级体育场馆运营管理科产研融合实践教学基地、1个区域级链主企业，珠江文体的管理创新成果——《以三个转变破解体育场馆经营管理难题的实践》获得全国国企管理创新成果一等奖，成为全国体育场馆管理行业改革成功的典范。获得过国家体育总局等六部委授予的荣誉称号，是中国大型演出场馆活力十强企业，获得过“广州市先进集体”，是2019年男篮世界杯表彰中唯一获得“最佳贡献奖”的比赛场馆，挂牌新三板期间被“体育产业界BBC”的媒体公司“懒熊体育”评为“最具投资价值的新三板体育公司”。
　　综上，珠江城市服务和珠江文体这种双擎驱动的发展模式，不仅为商业运营、酒店服务、科技服务等多个关联业态的培育和发展提出了需求，也创造了条件，有利于形成彼此关联、相互赋能的业务生态系统，从而激发新的利润和价值增长点。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入155,816.82万元，同比减少52.38%；当期归属于母公司股东的净利润1,557.44万元，较去年同期扭亏为盈。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　近年来，物业管理行业正面临着来自宏观经济环境及房地产市场波动的持续影响，这些因素对企业的盈利能力构成了显著挑战，服务规模增长持续放缓。受房地产行业及宏观经济状况制约，物业服务企业的扩张步伐进一步减缓，企业盈利能力持续下滑，毛利率、净利率双降，部分企业出现“增收不增利”的情况。随着物业管理行业发展逐渐成熟及竞争不断深化，物业管理市场格局基本确定。物企上市热潮逐步消退，上市物企数量不再爆发增长，头部格局已定，地方国资成新势力。
　　在未来，物业行业市场规模巨大，发展潜力可观，物业服务企业发展也已告别了高增长、高毛利、高估值时代，进入到了新的发展模式时期。各大物管企业重视品牌建设，全力塑造自身品牌特色，提高品牌溢价和企业市场竞争力；同时，企业也更重视拓展业务的深度和提高密度，创新服务理念、服务对象及服务模式，进一步探索社区增值服务、城市服务、IFM等多元业务，深挖市场蕴含的广阔空间。
　　对于文体板块，场馆服务业是体育产业的核心内容之一，场馆服务业是我国体育产业的重要组成部分，也是除体育用品及相关产品制造、销售之外第三大体育产业门类，其总产值已超过千亿元，已成为体育产业展示的核心平台。伴随宏观经济下行压力增加，地方财政收缩，专业运营主体涌入，行业竞争格局进一步加剧。竞争对手从仅有的央/国企专业化体育场馆运营集团与民营企业扩展至建筑企业运营公司、体育行业上游发展商、地方国有体育产业集团。
　　(二)公司发展战略
　　公司基于“城市服务+文体运营”战略发展方向：
　　1.珠江城市服务的战略定位是“成为国内一流智慧城市运营服务商”，努力实现“城市因我们的温暖服务变得更美好”的愿景。在“十四五”规划期内珠江城市服务以“科技+资本”为抓手，结合精准收并购，优化业务布局，提升管理效能，激发组织活力，全面发展住宅、公建、商写、园区管理等优势业态，孵化培育星级酒店、租售服务、社区康养、资产管理、增值创新、智慧产业等新业态，建成涵盖“全业态、全周期、全域化”的城市服务多元业务体系，迅速做大规模、做优管理、增加营收，强化服务品牌，为后续发展积聚动能。中远期，以资本运作丰富业务版图，以科技赋能促进业务生态融合发展，以用心服务赢得客户和公众信赖，在全域化管理等新赛道做大做强，带动企业实现跨越式发展，成为“国内一流的智慧城市运营服务商”。
　　2.对于珠江文体，功能复合与业态多元的体育服务综合体是体育场馆未来的发展方向。未来体育场馆运营商将逐步转型为体育产业综合运营商，走出场馆积极拓展经营范围，承接体育赛事运营、文体活动策划、体育产业投资等相关业务，由过去单一的体育场馆运营商转型为体育产业综合运营商，甚至部分体育场馆运营商根据城市发展需要，最终成功转型为体育城市运营商，助力所在城市打造体育名城。
　　(三)经营计划
　　1.做优战略规划主要方向
　　把握好在珠江股份载体上融合发展的新机遇，城市服务板块要有所侧重，提升住宅基础服务品质，建立标准化作业流程，用良好的口碑换取规模的扩张和效益的提升，强化和深挖保障房与公房管理业务空间，进一步拓展公建服务市场，在医院和行政办公等细分业态建立竞争优势与行业地位；文体板块以链主企业资源为撬动，制定广州市体育与健身产业链主规划报告，充分利用链主企业话语权及其技术、资本、品牌等优势，通过整合资源和业务，引领湾区文体事业高质量发展，并逐步辐射全国。
　　2.聚焦主业蓄力深耕拓展
　　城市服务板块扎根广州，深耕大湾区，围绕业务基础良好区域以及核心城市群实现业务空间布局的有序扩张。文体板块持续做大体育场馆的规模体量，拓展校园体育场地、社区场馆及体育公园等，挖掘闲置时段体育设施的运营，打通校企、企业与社区等合作通道。
　　3.构建内容体系筑牢核心
　　抢抓国家“加快建设体育强国”和“繁荣发展文化事业和文化产业”等战略机遇，加快推动公司内容IP体系构建，形成“总部统筹植入、下属落地执行、合作形式多样、全域资源流动”的内容联动，运作具有独立知识产权和满足不同区域消费水平的体育赛事和文化演艺活动，丰富IP矩阵。
　　4.加快运营智慧化转型升级
　　要全面贯彻党中央、国务院关于建设网络强国、数字中国、智慧社会的战略部署，城市服务板块不断更新迭代和推广应用珠江惠APP、项目运营管理智慧平台、医疗物管数智平台等，中远期，应在现有基础上，深化珠江惠的开发，将其打造成集合优质物业服务（智能安防、智能监控、智慧访客、智慧停车等）和优质生活服务（社区零售、健身、旅游、家装、租赁等）等的C端服务与内部管理融于一体的智慧社区APP平台，支撑智慧社区建设，同时紧紧围绕珠江文体的场馆运营需求，结合人工智能（AI）、5G、云计算、大数据等新一代信息技术，全面提升珠江文体的赛事活动保障能力、公益体育服务能力、场馆服务运营能力、数据要素应用能力。
　　5.推动多元化发展激发活力
　　保持“以体为主、多元经营”定位，大力发展无形资产开发业务，创造营收增长点，形成崭新利润来源。城市服务板块围绕核心业态赋能酒店服务、环卫清洁、智慧停车、安保防护、团餐服务、维修改造、商业零售、租售服务、绿化养护等相关多元业务，打造上下游产业生态系统，文体板块以场馆整体运营为大背景，进一步扩大在管场馆竞赛表演市场竞争力，打造自主品牌IP赛事、提高赛事质量、发展职业联赛，提升冠名权价值，推动场馆冠名权业务开发。
　　(四)可能面对的风险
　　1.政策风险
　　环保治理风险：随着社会对环境保护的重视程度增加，政府对于建筑物和小区的环保要求也在提高。物业企业需遵守环保相关政策，如垃圾分类、能源节约等，否则可能面临处罚或限制发展的风险。
　　创新业务孵化风险：在国家政策的大力引导下，物企积极开展社区生活服务，探索可持续、可复制的增值服务模式，创新业务孵化伴随着资金、人力、平台等投入，孵化失败可能导致前期投入成为沉没成本，亦可能错失业务发展机遇期，带来机会成本。
　　采购预留份额风险：根据《广东省财政厅广东省工业和信息化厅关于进一步加强政府采购促进中小企业发展的通知》(粤财采购[2022]6号)、《关于进一步加大政府采购支持中小企业力度的通知（财政部财库〔2022〕19号）》：“三、提高政府采购工程面向中小企业预留份额。400万元以下的工程采购项目适宜由中小企业提供的，采购人应当专门面向中小企业采购。超过400万元的工程采购项目中适宜由中小企业提供的，在坚持公开公正、公平竞争原则和统一质量标准的前提下，2022年下半年面向中小企业的预留份额由30%以上阶段性提高至40%以上。”等政策文件规定,政府采购为促进中小企业健康发展，通过加强采购需求管理，落实预留采购份额、价格评审优惠、优先采购等措施，提高中小企业在政府采购中的份额，支持中小企业发展。公司在管项目合同金额200万元以下，200-400万元以内项目或面临无法续约的情况，今后在市场中大型企业参与竞争规模小的项目的机会也会减少，预计或会对公司的在管项目数量和营收、利润产生负面影响。
　　文体运营行业受国家相关法律法规及政策的监管，相关法律法规及政策的变动会对公司主营业务产生一定影响，例如体育赛事和大型活动审批管理规定等。公司虽已建立完善的业务管理和质量管理体系，若公司不能较好地适应相关法律法规及政策的变动，及时针对相关变化制定应对措施，则公司的业务状况、财务状况及经营业绩可能将受到不利影响。
　　2.市场风险
　　从行业发展来看，近几年，房企土储扩张速度放缓，销售面积不断下降，房地产增量规模收缩，物企发展也深受地产环境的影响，来源于关联房企的在管面积减少，办公、商业等多业态受到地产影响，土地成交下滑，开工建设量持续下降；公建、学校、医院等业态开工量有限，为满足规模扩张的需求，物企市场化外拓持续加码，存量项目成为众多物企的竞争标的，市场竞争日趋激烈。在地产、资本、整体经济环境等因素的影响下，公司在管规模虽进一步增加，但增量减少，增速下滑。
　　目前全国物业行业前50强均已进驻各地市抢占市场份额，今年已有百强企业与部分地市区级政府有关部门，或其国资企业合资成立城市管理平台公司，抢占城市一体化运营服务的先机。
　　3.经营风险
　　在传统物业服务方面，物业企业作为劳动密集型企业，人力成本为主要成本。物业服务费定价调升困难与人力成本持续上升之间的矛盾可能导致公司利润率下降；如大量使用外包服务则可能出现因外包公司未能提供高品质服务而影响公司品牌声誉。在创新多元业务方面，重大资产重组后公司将致力于投资发展新型增值业务，业务创新的探索需要投入的资金、人力较大，预期收益难以准确评估，存在投资收益不确定性。
　　公司提供的文体运营服务基于签署的服务合同。虽然公司的品牌影响力、高水平服务能力、一站式服务内容、质量控制能力能较好地保障公司被选聘的持续性，但仍可能存在服务合同被终止或未能续期的风险，从而对公司的业务发展、经营业绩及财务状况造成不利影响。 收起▲