一、经营情况讨论与分析　　（一）房地产市场回顾与展望　　2023年，房地产调控政策持续优化，定向支持力度不断增大，尤其是7月份中央明确提出房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱后，从支持需求端到支持企业端，政策托举力度不断加大，以促进房地产市场平稳健康发展。　　房地产宽松政策从三四线城市到核心一二线城市全域调整，各地因地制宜加速政策出台，体现在需求端，主要为降首付、降利率、认房不认贷、调整普通住房标准、延长贷款年限等，支持居民刚需及改善型购房需求；在供给端，三个不低于、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，缓解房企资金压力。此外，“三大工程”的建设部... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　（一）房地产市场回顾与展望
　　2023年，房地产调控政策持续优化，定向支持力度不断增大，尤其是7月份中央明确提出房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱后，从支持需求端到支持企业端，政策托举力度不断加大，以促进房地产市场平稳健康发展。
　　房地产宽松政策从三四线城市到核心一二线城市全域调整，各地因地制宜加速政策出台，体现在需求端，主要为降首付、降利率、认房不认贷、调整普通住房标准、延长贷款年限等，支持居民刚需及改善型购房需求；在供给端，三个不低于、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，缓解房企资金压力。此外，“三大工程”的建设部署明确了行业发展方向，构建“市场+保障”的双轨制发展新模式逐渐清晰。
　　2024年房地产行业作为社会经济发展的重要产业，将发挥重要作用。按照“市场+保障”的双轨制发展新模式的具体落地政策将更加清晰，同时，支持房地产企业盘活存量资产等将成为供给端政策优化方向。
　　（二）公司主要经营工作情况
　　高效推进项目建设，提前完成去化任务。公司始终坚持把“保交付、保生产、稳民生”作为经营管理的首要任务。京能龙湖-熙上项目实现结构封顶，实现竣工备案。金泰丽富嘉园项目实现“零”诉交房。北京城建京能-樾园与京能西山印项目住宅楼全部实现主体结构封顶。京能龙湖-熙上、京能丨电建-洺悦湾项目住宅实现基本全面销售。京能-雍清丽苑、京能-海语城项目销售业绩提升。京能-西山印项目实现第二、三次开盘选房及集中签约。2023年公司在建项目实现开复工面积76.81万平方米；实现竣工面积20.99万平方米。
　　积极参与项目投拓，深挖降本增效管理。坚持审慎、精准投资的原则，深耕北京区域，先后研究论证项目数十宗，重点跟进新挂牌宗地入市进展，适时深化投资论证。积极研究土地市场政策和模式，择优遴选重点项目，先后参与了丰台青塔、海淀双新村等用地的现场竞价及摇号。今年年初以38.41亿元成功竞得北京市丰台区卢沟桥街道大瓦窑馨城项目二期地块，新增土地储备面积约3万平方米，地上建筑规模约9万平方米。“降成本”扎实推进，挖掘企业效益潜力，成本控制基本平稳。建立项目开发全周期成本控制机制，降低成本造价。融资工作取得进展。利用银行信贷融资支持、债券融资支持、股权融资重启等融资政策“三支箭”，拓宽融资渠道，优化债务结构。成功发行首期规模8亿元公司债，发行利率创AA级房地产企业非公开发行债券历史最低。通过调降存量债务利率、利用低成本资金替换高息负债等方式有效减少高成本资金规模。
　　紧抓股权融资机遇，助力实体经济发展。公司把握“房地产再融资新政”机遇，经董事会及股东大会决策，审议通过向特定对象发行A股股票的议案。公司拟向市场投资者募集资金不超过7亿元。公司向特定对象发行股票事项已于2023年12月获上交所审核中心审核通过。上市公司股权再融资是资本市场的重要组成部分，对于实体经济的发展具有显著的推动作用。股权再融资通过提供资金支持、优化资本结构、促进产业升级和技术创新、增强市场信心、推动公司治理改善以及响应宏观经济政策等多种方式，为实体经济的发展提供强有力的支持。
　　改革成果全面深化，强化安全责任落实。抓好新一轮国企改革提升行动。深化“双百行动”工作成果，制定《京能置业对标世界一流企业价值创造行动工作实施方案、任务清单（2023—2025年）》。按照“对标对表对照”三对管理方法，全面提升企业运营管控效率和水平。强化任期制契约化管理。高质量、规范化推行经理层成员任期制和契约化管理，完成公司及所属各级企业经理层成员任期制和契约化签约，实施差异化考核和薪酬刚性兑现，进一步推动京能置业与市场经济深度融合，激发企业活力和发展动力。京能龙湖熙上、北京城建京能樾园项目实施全周期考核激励，为实现项目整体投资收益与公司发展目标保驾护航。严格落实京能置业各项安全管理工作，确保“十个不发生”和“一个持续提高”的总体目标。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司所属的房地产行业为资金密集型行业，具有高度综合、关联性强的属性，是推动国民经济发展的重要支柱产业之一。
　　2023年，中国房地产市场经历了调整期，整体需求偏弱，相关政策调整较多。“三大工程”建设是增量政策方向，中央经济工作会议强调积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。供需两端政策持续发力，核心一二线城市政策继续优化，房企资金支持举措细化落实。
　　2023年，受房地产市场需求下行、企业资金承压等因素影响，房地产开发企业投资拿地较为谨慎，市场热度因城市能级、地块价值分化明显，整体溢价率不高，房地产开发投资面积、投资金额及在施面积均同比下降明显。供需两端多重利好政策的出台实施，有助于提升市场投资信心。
　　总体来看，2023年中国房地产市场在政策支持和市场调整的双重作用下，呈现出筑底和弱复苏的态势。市场预期有所好转，但仍面临诸多挑战，包括需求端的不确定性、房企资金压力以及库存去化等问题。政策层面的持续支持和市场自身的调整将是影响未来市场走势的重要因素。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　2023年，在行业调控政策利好、市场信心逐渐恢复的情况下，公司保持发展定力、注重风险把握、聚焦提质增效、深化改革创新，在投资布局上立足服务首都发展，开发建设类型聚焦商品住宅用地开发，在发展方向上坚持房地产市场投资与转型发展同步推进。
　　高效推进项目建设。公司坚持精细化项目管理，优化供应链等方式推进项目建设。在建项目全力以赴推进建设进度。京能龙湖-熙上项目实现结构封顶，实现竣工备案。金泰丽富嘉园项目实现“零”诉交房；北京城建京能-樾园与京能-西山印项目住宅楼全部实现主体结构封顶。
　　提前完成去化任务。京能龙湖-熙上、京能丨电建-洺悦湾项目住宅实现基本全面销售。京能-雍清丽苑、京能-海语城项目销售业绩提升，销售签约好于预期和同期。金泰丽富嘉园项目完成朝阳东坝北西区域棚改项目回迁安置集中签约。通过多种措施，公司能够高效推进项目建设，确保项目的成功交付，同时为企业带来经济效益和社会效应。
　　积极参与项目投拓。公司深耕北京区域，先后研究论证多个项目，重点跟进新挂牌宗地入市进展，适时深化投资论证。积极进行市场研究与分析，在项目投拓前会进行深入的市场研究和分析，包括对目标区域的房地产市场趋势、消费者需求以及政策法规的全面了解，同时优化土地获取策略，综合考虑土地成本、地理位置、交通便利性等因素，以提高项目的可行性和盈利潜力。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司具有二十余年房地产开发经验，具备完善成熟的房地产开发和管理模式，拥有稳定专业、结构优化的房地产开发团队。公司具有国资背景并专注于房地产开发，具有良好的市场合作信誉。在土地资源获取上，公司强化战略引导，关注政策、市场环境和自身研究，秉承稳健发展理念，注重风险防控，坚守底线思维。2023年立足服务首都发展，积极参与土地市场投资，继续通过市场化运作方式寻求增加优质储备项目，为公司稳步发展奠定基础。立足服务首都发展，与业内优秀企业合作，抓住市场机遇，通过土地市场择优投资储备项目，优化项目梯次储备，为公司稳步发展奠定基础。积极投入商品房、保障房、共有产权房建设，打造多元化住宅供应体系，已在北京、天津等重点区域拥有一定的房地产开发规模，形成了良好的品牌价值和社会效应，具备区域深耕潜力。充分发挥京能集团内部协同优势，集中资源优势，打造技术和生态相融合、居住与产业相结合的房地产项目。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2023年末，公司资产总额211.65亿元，净资产33.41亿元，资产负债率84.21%。2023年度，公司实现营业收入45.35亿元，利润总额-5.52亿元，经营活动产生的现金流量净额为43.35亿元。
　　公司控股子公司开发京能丨电建-洺悦湾、京能龙湖-熙上、金泰丽富嘉园、北京城建京能-樾园、京能-西山印、京能云璟壹号等项目，累计实现开复工面积76.81万平方米，实现竣工面积20.99万平方米，实现签约面积32.34万平方米
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　房地产行业在经历调整的同时，也在逐步寻找新的发展路径和机遇。政府的政策导向和市场自身的调整能力将是影响未来行业发展趋势的重要因素，政策旨在防止市场出现系统性风险，同时支持合理的住房需求。房地产发展的新模式正在积极构建当中，这是破解房地产发展难题、促进房地产健康发展的重要政策。伴随着保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设以及城中村改造等工程的有序推进，将有利于解决人民群众在住房等方面的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，有助于房地产市场健康和可持续发展。
　　(二)公司发展战略
　　公司聚焦京津冀区域，紧抓城市结构发展机遇，精益发展住宅开发业务，强化区域聚焦与城市深耕。探索推动低碳、低能耗建筑，打造融生态、科技、环保于一体的低碳智慧型住宅产品。创新商业模式，探索新路径，拓展新业态。
　　(三)经营计划
　　主要业务目标：2024年计划实现开复工面积58.65万平米，项目新开工面积12万平米，计划竣工面积18.90万平米。
　　项目拓展目标：坚持审慎投资，稳健发展，深耕京津冀，聚焦商品住宅和保障性住房，打造建筑节能、绿色环保、清洁低碳的智慧型房地产项目，跟踪外部土地市场和保障房规划，积极布局内外部土地和产业资源的开发升级，探索老旧小区改造、棚户区改造、工业遗存改造等方面城市更新类创新业务。
　　该经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应保持足够的风险意识，并且应当理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
　　(四)可能面对的风险
　　1.宏观环境风险
　　由于国内、国际经济形势发生变化，对市场供求关系产生重大影响，可能导致企业面临不利的市场环境，而给公司发展带来不确定性。
　　公司将进一步加强宏观环境的调研，合理进行外部环境分析，根据调研提纲，收集、分析相关信息，在深入调研基础上编制规划，同时紧跟国内经济形势变化，应对宏观环境风险。
　　2.政策法规风险
　　由于国家或地方产业政策、国家对房地产调控政策、拆迁政策、环保节能政策、银行信贷政策以及税收政策发生变化，而公司并未及时跟踪、研究和应对等原因，可能导致违规可能性增大、项目成本提高、项目执行受阻，而给公司发展带来不确定性。
　　公司将及时跟踪、研究国家对房地产行业调控政策、金融政策等，合理进行外部环境分析，对国家和地方限制性政策及时进行研究预判与分析，制定公司中长期发展规划，建立政策变化的应对措施，及时准确地对土地政策进行收集整理。
　　3.战略规划风险
　　由于公司发展规划的决策论证依据不充分，规划目标制定不科学、不明确，执行缺乏计划性和严肃性，实施资源配置不到位，监督机制设置不合理，未依据环境变化及时评估与调整战略目标等原因，而给公司未来的持续发展带来的不确定性。
　　公司将合理进行内外部环境分析，根据调研提纲，收集、分析相关信息，在深入调研基础上编制规划，同时加强对战略实施效果的评估与监督，必要时按程序对规划内容进行调整优化，确保规划符合公司发展实际。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　报告期内，中央提出支持刚性和改善性住房需求，要求做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。中央积极表态房地产以引导市场预期修复，优化集中供地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，房地产供需两端也将受益，政策支持居民信贷及房企融资。根据国家统计局统计数据，2023年1月至6月，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%（其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%）。房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%（其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　报告期内，中央提出支持刚性和改善性住房需求，要求做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。中央积极表态房地产以引导市场预期修复，优化集中供地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，房地产供需两端也将受益，政策支持居民信贷及房企融资。根据国家统计局统计数据，2023年1月至6月，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%（其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%）。房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%（其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%）。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%（其中，住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%）。房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%（其中，住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%）。商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%（其中，住宅销售面积下降2.8%）。商品房销售额63092亿元，增长1.1%（其中住宅销售额增长3.7%）。6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%（其中，住宅待售面积增长18.0%）。
　　公司以房地产开发业务为主，主要从事北京、天津的房地产开发业务，经营模式为房产开发型。公司开发的房地产项目主要包括京能丨龙湖·熙上、京能·西山印、北京城建京能·樾园、京能丨电建·洺悦湾、京能·丽墅、京能·天下川、金泰丽富嘉园、京能·雍清丽苑、京能·海语城等。2023年，是学习贯彻落实党的二十大精神开局之年，是公司全面深化改革，实现高质量发展的关键之年。公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大和中央经济工作会议精神，立足“房住不炒”定位，坚持稳中求进工作总基调，聚焦改革创新、提质增效、管理提升、转型发展工作主线，在稳投资、稳质量、稳资金、稳突破、稳效益上持续发力，为推动公司高质量发展而努力奋斗。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　报告期内，公司坚持稳字当头，稳中求进，适应房地产新发展模式要求，围绕保交楼、保民生、保稳定，聚焦企业“三降一减一提升”等重难点工作，攻坚克难，提质增效，持续推动企业经济运行平稳向好。公司实现营业收入19.20亿元，主要因本期京能·雍清丽苑项目及京能丨电建·洺悦湾项目销售确认收入所致，归母净利润-1.02亿元，较上年同期增亏，主要因公司结转项目较去年同期结转项目毛利低，公司本期处于完工状态项目较同期增加，费用化支出增加。
　　公司充分利用上市房企再融资重启政策机遇，发布《2023年度向特定对象发行A股股票预案》，积极推动股权再融资工作，公司向特定对象发行A股股票已获得上海证券交易所受理。公司拟非公开发行的20亿元公司债项目，已取得上交所无异议函，并于7月在上交所首次发行8亿元（第一期），其中品种一：3亿元，期限2+1年，发行利率3.24%；品种二：5亿元，期限3+2年，发行利率3.4%。公司通过调降存量债务利率、利用低成本资金替换高息负债等方式有效减少高成本资金规模，6月末，公司综合融资成本降至4.49%。
　　（1）公司房地产开发与经营情况（2023年1月1日至6月30日）
　　2.报告期内，公司控股子公司合计车位销售388个（全口径），其中天创科技大厦车位销售216个。
　　（2）参股公司

　　三、风险因素
　　1.宏观环境风险
　　由于国内、国际经济形势发生变化，对市场供求关系产生重大影响，可能导致企业面临不利的市场环境，而给公司发展带来不确定性。
　　公司将进一步加强对宏观经济环境和房地产行业的研究，时时关注宏观环境变化，制定相关管理程序，及时调整公司发展战略规划，根据宏观环境、房地产行业发展状况等因素制定投资计划。
　　2.政策法规风险
　　由于国家或地方产业政策、国家对房地产调控政策、拆迁政策、环保节能政策、银行信贷政策以及税收政策发生变化，而公司并未及时跟踪、研究和应对等原因，可能导致违规可能性增大、项目成本提高、项目执行受阻，而给公司发展带来不确定性。
　　公司将对国家和地方限制性政策及时进行研究预判与分析，制定公司中长期发展规划，建立政策变化的应对措施，及时准确地对土地政策进行收集整理。
　　3.项目投拓风险
　　由于项目投资机会论证报告、项目可研报告精准度不够，可能给项目盈利幅度带来不确定性。
　　公司将在项目可研阶段加强专业性研究，充分研判政策环境、市场环境、行业标准及不可控因素对项目投资收益的影响。严格履行决策程序，更加客观、审慎、理性地进行项目可行性研究，坚持底线思维，严格风险把控，最大限度地降低项目投拓风险。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司具备完善成熟的房地产开发和管理模式，拥有稳定专业、结构优化的房地产开发团队。国资背景并专注于房地产开发，使得公司具有良好的市场合作信誉。在土地资源获取上，公司强化战略引导，关注政策、市场环境和自身研究，秉承稳健发展理念，注重风险防控，坚守底线思维。立足服务首都发展，与业内优秀企业合作，抓住市场机遇，通过土地市场择优投资储备项目，优化项目梯次储备，为公司稳步发展奠定基础。借力京能集团主业，充分发挥京能集团内部协同优势，集中资源优势，打造技术和生态相融合，居住与产业相结合的房地产项目。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　（一）房地产市场回顾与展望
　　2022年，房地产政策不断优化，房地产市场供需两端均未明显恢复，全国房地产市场整体仍处在深度调整阶段，但也有部分核心一二线城市因自身需求支撑较强或政策优化，市场保持一定活跃度，刚需群体观望情绪较重。同时部分城市受前期土地成交结构影响，优质的高单价项目陆续入市，改善性购房需求持续释放，多数代表城市项目成交套总价延续上涨态势。
　　2023年，海外需求持续收缩，出口下行压力增加，对经济发展的支撑效果或逐步减弱；投资方面，基建投资仍是重要支撑，同时伴随房地产领域融资优化政策的落地。整体来看，我国经济长期向好的基本面没有改变，2023年经... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　（一）房地产市场回顾与展望
　　2022年，房地产政策不断优化，房地产市场供需两端均未明显恢复，全国房地产市场整体仍处在深度调整阶段，但也有部分核心一二线城市因自身需求支撑较强或政策优化，市场保持一定活跃度，刚需群体观望情绪较重。同时部分城市受前期土地成交结构影响，优质的高单价项目陆续入市，改善性购房需求持续释放，多数代表城市项目成交套总价延续上涨态势。
　　2023年，海外需求持续收缩，出口下行压力增加，对经济发展的支撑效果或逐步减弱；投资方面，基建投资仍是重要支撑，同时伴随房地产领域融资优化政策的落地。整体来看，我国经济长期向好的基本面没有改变，2023年经济待恢复，随着各项稳经济政策显效发力，经济增速有望在低基数下逐步回升。2023年“保交楼”仍然是稳房地产预期的重中之重，配套政策和资金预计将进一步加快落实。专项借款及配套资金持续落位，地方政府亦有望通过定向回购的方式支持“保交楼”，推动项目快复工、早交付，“保交楼”工作有望取得更多实质性进展，从而带动购房置业预期好转。
　　（二）公司主要经营工作情况
　　报告期内，公司各项业务指标完成情况：2022年公司在建项目实现开复工面积145.26万平方米，同比减少16.97万平方米，减幅10.46%；实现竣工面积68.44万平方米，同比增加53.24万平方米，增幅350.26%。
　　坚持党的全面领导，党的建设不断加强。深入学习贯彻党的二十大精神，把二十大精神转化为推动企业高质量发展的生动实践。坚持党的全面领导，突出党委的政治核心和领导核心，党建引领，融入经营。坚持用心用情用力推进企业文化建设，围绕中心，服务中心，着力打造更富影响力和凝聚力的京能置业品牌。开展“奋战一百天、冲刺保目标”主题活动，进一步提升全体干部职工“打造五型地产、创建美好生活”的使命感，为完成全年任务目标提供有力保障。加强党风廉政建设，实施清单化监督，推进监督体系与企业治理体系相互贯通，营造了风清气正的发展环境。
　　坚持聚焦重点，运营质量稳步提升。公司始终坚持把“保交楼、保生产、保稳定”作为企业经营管理的首要任务，全力推进项目建设。前期报建跑出“加速度”，北京城建京能·樾园项目、京能龙湖·熙上项目等用最快的速度取得建设工程规划许可证、预售许可证等，刷新了北京市住宅用地规划手续办理纪录，为项目开发建设打下了良好的基础。公司持续做好项目梯次储备，保障公司可持续发展的同时，积极谋求高质量转型发展新路径。抢抓北京市第二批集中供地机遇，联合北京城建集团公司所属北京城谷恒泰房地产开发有限公司，以8亿元底价竞得北京市平谷区府前街旧城棚户区改造项目（二期）B、D地块国有建设用地使用权，新增土地储备面积3.18万平方米，项目规划建筑面积7.66万平方米。公司克服房地产市场低迷等不利影响，积极开展销售去化工作，制订“一盘一策”去化方案，实施精准营销。
　　坚持降本治亏，提质增效取得成效。公司始终坚持目标、过程、考核三位一体，确保总体目标可靠实现，严格落实《2022年度“降成本”专项工作实施方案》，明确控制目标及实施措施，实施降本管控体系，并加强项目成本分析，建立成本数据库，对标先进找差距，提高成本控制水平。公司通过加速销售回款、拓宽融资渠道、增加股东权益规模等多种方式降低杠杆水平。
　　坚持改革创新，持续优化公司治理效能。制定公司及下属企业董事会授权管理制度，有效提升了各级董事会决策效率。进一步高质量、规范化推行经理层成员任期制和契约化管理工作，完成经理层成员个人业绩考核责任书签约工作，确保专项行动高质量收官。公司开展所属企业运营管理提升巡视检查，坚持运营巡检常态开展、持续整改，强化公司运营管控能力，全面提升企业管理能力和水平。
　　坚持夯实管理，管理效能不断提高。做好风险评估，防范重大风险，梳理风险隐患，制订解决方案，定期跟踪监测。持续完善内控体系，更新完善内部控制手册和评价手册，与公司管理体系相契合。不断完善法律合规制度框架，修订《法律审核管理办法》等制度。稳步推进公司合规管理体系建设，组织制定和修订《投资并购合规审查办法》《京能置业总部关键岗位合规风险识别管理办法》等合规管理工作制度，建立了公司重点领域合规风险库，明确了公司总部重要风险岗位，实现合规管理进岗位、进流程。
　　坚持压实责任，安全质量统筹兼顾。严格落实京能置业安全一号文等文件规定的各项安全管理工作，确保公司实现“九个不发生”和“一个持续提高”的总体目标。建立以“六安工程”为载体的安全特色文化体系，积极推动北京市安全文化示范企业创建工作。加强在建项目工程质量控制，根据项目属地管控、天气变化及工程进展等情况，及时进行工程质量专项检查，把好特殊季节工程质量关。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司所属的房地产行业为资金密集型行业，具有高度综合、关联性强的属性，是推动国民经济发展的重要支柱产业之一。
　　2022年，房地产政策进入宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门年内多次释放积极信号优化调控政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，并支持各地从当地实际出发调整房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。根据中国指数研究院监测，全年各省市县出台房地产调控政策超千次，政策调控力度和频次达到近年来峰值，各地政策主要涉及优化限购限贷政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。央行在守住不发生系统性风险底线的大前提下，保持流动性合理充裕，同时持续深化利率市场化改革，多次通过降准、降息等措施，巩固经济回稳向上态势，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。
　　总体来看，“房住不炒”基本定位不变，监管部门持续优化供需两端政策，需求端支持政策不断发力，居民购房成本进一步降低，促进刚需及改善性住房需求释放；供给端为房企提供更多资金支持，信贷、发债、股权“三支箭”的融资支持模式持续推进，预售资金监管相关政策继续改善。“保交楼、稳民生”工作持续推进，相关政策及资金支持加速落位。“租购并举”长效机制加快推进，强化金融支持力度，保障性租赁住房已取得初步成效。
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　2022年，公司继续践行国家“房住不炒”基本思路，依托京能集团北京市属国企背景，树立“京能置业”品牌责任房企形象，始终坚持以人为本、品质筑家的原则，做好公司房地产开发与经营业务。公司具有二十余年房地产开发经验，涵盖商品住宅开发、共有产权房建设、保障房建设等多种类型，打造多元化住宅供应体系。经过多年优化发展，广泛开展与行业头部企业、央企国企的合作，已在北京、天津等重点区域拥有一定的房地产开发规模，形成了良好的品牌价值和社会效应，具备区域深耕及占有率提升潜力。公司始终关注政策、市场环境和自身研究，秉承稳健发展理念，注重风险把控，坚守底线思维，立足服务首都发展，战略方向更加聚焦。
　　公司保持发展定力、注重风险把握、聚焦提质增效、深化改革创新，土地投资布局聚焦服务首都发展，开发建设类型聚焦于商品住宅用地开发。公司坚持稳中求进工作总基调，立足新起点，把握新机遇，更好地统筹深化改革创新和稳定经济运行，更好地统筹量的合理增长和质的有效提升，更好地统筹基础管理提升和重大风险防控，努力打造品质型、效益型、复合型、高效型、稳健型的“五型”地产，全力推动企业高质量发展。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司具备完善成熟的房地产开发和管理模式，拥有稳定专业、结构优化的房地产开发团队。国资背景并专注于房地产开发，使得公司具有良好的市场合作信誉。在土地资源获取上，公司强化战略引导，关注政策、市场环境和自身研究，秉承稳健发展理念，注重风险防控，坚守底线思维。立足服务首都发展，与业内优秀企业合作，抓住市场机遇，通过土地市场择优投资储备项目，优化项目梯次储备，为公司稳步发展奠定基础。借力京能集团主业，充分发挥京能集团内部协同优势，集中资源优势，打造技术和生态相融合，居住与产业相结合的房地产项目。公司结合对房地产行业重大变革的总结与反思，进一步优化设计管控体系，立足客户及股东利益，深耕产品力，严抓实施品质。在细分市场的基础上，研究未来房产使用需求和市场消费形态，分门别类地进行产品开发，打造有温度的产品。

　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司实现资产总额201.55亿元，净资产57.35亿元，资产负债率71.54%。公司实现营业收入61.79亿元，利润总额2.60亿元，归母净资产收益率0.48%。
　　公司控股子公司开发建设京能丨电建·洺悦湾、京能·丽墅、京能·海语城、京能·云璟壹号、京能·西山印、京能龙湖·熙上、京能·雍清丽苑、北京城建京能·樾园以及金泰丽富嘉园等项目，累计实现开复工面积145.26万平方米，实现竣工面积68.44万平方米。实现销售签约面积13.45万平方米，销售签约金额42.11亿元，销售回款金额32.61亿元。
　　(一)主营业务分析
　　营业收入变动原因说明：本年房地产项目竣工交房结转收入的规模增加。
　　营业成本变动原因说明：本年结转规模增加，相应结转成本增加。
　　销售费用变动原因说明：广告费、业务宣传费以及销售代理费增多。
　　管理费用变动原因说明：管理规模扩大，管理费用同步增多。
　　财务费用变动原因说明：本年融资成本下降，财务费用减少。
　　经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期购买土地、项目建设投入支出同比增加。
　　投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期收回项目投资款同比减少。
　　筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期吸收少数股东投入，取得借款同比增加。

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2022年，中央坚持房住不炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进房地产市场健康发展。党的二十大报告和中央经济工作会议重申了房地产国民经济支柱产业地位，推动房地产业平稳健康发展；同时，“保交楼、稳民生”成为房地产政策调控围绕的工作重点。报告期内，房地产融资政策逐步放松。2022年年末，信贷、股权、债权的融资端“三箭齐发”以及“金融16条”等政策出台促进市场健康发展。
　　2023年，行业政策将继续聚焦落实“保交楼”，促进房地产市场平稳健康发展。在融资逐步宽松的情况下，优质房企的融资环境有望获得实质性的改善，融资渠道逐步拓宽和优化。
　　(二)公司发展战略
　　公司聚焦京津冀区域，紧抓城市结构发展机遇，精益发展住宅开发业务，强化区域聚焦与城市深耕。探索推动低碳、低能耗建筑，打造融生态、科技、环保于一体的低碳智慧型住宅产品。创新商业模式，探索新路径，拓展新业态。
　　(三)经营计划
　　主要业务目标：2023年计划实现开复工面积72.78万平米，现有项目无新开工面积，计划竣工面积18.42万平米。
　　项目拓展目标：坚持审慎投资，稳健发展，深耕京津冀，聚焦商品住宅和保障性住房，打造建筑节能、绿色环保、清洁低碳的智慧型房地产项目，跟踪外部土地市场和保障房规划，积极布局内外部土地和产业资源的开发升级，探索老旧小区改造、棚户区改造、工业遗存改造等城市更新类创新业务。
　　该经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应保持足够的风险意识，并且应当理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
　　(四)可能面对的风险
　　1.宏观环境风险
　　由于国内、国际经济形势发生变化，对市场供求关系产生重大影响，可能导致企业面临不利的市场环境，而给公司发展带来不确定性。
　　公司将进一步加强对宏观经济环境和房地产行业的研究，时时关注宏观环境变化，制定相关管理程序，及时调整公司发展战略规划，根据宏观环境、房地产行业发展状况等因素制定投资计划。
　　2.政策法规风险
　　由于国家或地方产业政策、国家对房地产调控政策、拆迁政策、环保节能政策、银行信贷政策以及税收政策发生变化，而公司并未及时跟踪、研究和应对等原因，可能导致违规可能性增大、项目成本提高、项目执行受阻，而给公司发展带来不确定性。
　　公司将对国家和地方限制性政策及时进行研究预判与分析，制定公司中长期发展规划，建立政策变化的应对措施，及时准确地对土地政策进行收集整理。
　　3.项目投拓风险
　　由于项目投资机会论证报告、项目可研报告精准度不够，可能给项目盈利幅度带来不确定性。
　　公司将在项目可研阶段加强专业性研究，充分研判政策环境、市场环境、行业标准及不可控因素对项目投资收益的影响。严格履行决策程序，更加客观、审慎、理性地进行项目可行性研究，坚持底线思维，严格风险把控，最大限度地降低项目投拓风险。 收起▲