一、报告期内公司从事的主要业务　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　报告期内，公司的主营业务包括房地产开发和物业经营与服务管理两大核心板块。　　（一）房地产开发业务　　公司房地产开发项目主要位于深圳、杭州等经济活跃城市，开发主体为公司本部及深圳华联置业、景恒泰公司、杭州华联置业等子公司，致力于打造高品质的住宅和商业项目，满足市场多样化的居住和商业需求。公司目前在售的地产项目主要包括深圳“华联城市商务中心”“华联城市全景”（尾盘）、杭州“钱塘公馆”等；在建项目为深圳“御品峦山”（2025年10月已有2栋楼取得预售许可）；筹建项目为深... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　报告期内，公司的主营业务包括房地产开发和物业经营与服务管理两大核心板块。
　　（一）房地产开发业务
　　公司房地产开发项目主要位于深圳、杭州等经济活跃城市，开发主体为公司本部及深圳华联置业、景恒泰公司、杭州华联置业等子公司，致力于打造高品质的住宅和商业项目，满足市场多样化的居住和商业需求。公司目前在售的地产项目主要包括深圳“华联城市商务中心”“华联城市全景”（尾盘）、杭州“钱塘公馆”等；在建项目为深圳“御品峦山”（2025年10月已有2栋楼取得预售许可）；筹建项目为深圳“华联南山A区”。
　　（二）物业经营与服务管理业务
　　物业经营业务主要为酒店、办公楼、商业、住宅等自持物业的出租经营，经营主体有深圳华联经营公司、杭州华联置业、上海申冠置业等子公司。公司自持物业主要分布在深圳、上海、杭州等地，截至报告期末，已出租物业面积合计约22万平方米（含合并范围内的控股子公司），同时还拥有住宅、写字楼等配套收费车位4千多个。
　　物业服务管理业务以华联物业集团作为专业运营实体，主要为公司开发的住宅地产项目和商业地产项目提供全面的物业服务管理。
　　发展战略和未来一年经营计划
　　请查阅本节“十一、公司未来发展的展望”。
　　*该款项系为华联城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2025年12月31日止，尚未结清的担保金额2,254.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　**该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2025年12月31日止，尚未结清的担保金额6,897.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）宏观经济形势
　　2025年，我国经济运行总体平稳，持续保持恢复向好的发展态势。全年国内生产总值（GDP）达140万亿元，同比增长5.0%。在房地产市场方面，据国家统计局统计，2025年全国商品房销售金额为8.39万亿元，同比下降12.6%；销售面积为8.81亿平方米，同比下降8.7%。2025年全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%；全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%。全年房地产主要经济指标连续四年下滑，但降幅有所收窄，这表明房地产市场下行趋势有所缓和，已进入“量价企稳、结构分化”的高质量发展新阶段，对公司经营节奏和战略布局提出了更高要求。
　　（二）行业政策环境变化情况
　　2025年，房地产行业政策严格遵循中央经济工作会议部署，围绕“着力稳定房地产市场”这一核心目标，从“托底纾困”转向“优化提振”，形成中央定调、地方因城施策的精准调控体系，稳步推进房地产发展新模式构建。需求端，严格贯彻落实会议所提出的“因城施策控增量、去库存、优供给”以及“更好满足居民刚性和改善性住房需求”的要求。首付比例与房贷利率降至历史低位，限购限贷政策得到全面优化，税费减免、公积金制度深化改革等举措协同发挥作用，有效激活合理的住房需求，降低居民的购房成本。供给端，紧密围绕会议部署展开工作。一方面，延续“金融十六条”展期、融资白名单常态化等政策，充分发挥城市房地产融资协调机制的作用，保障优质房企合理的融资需求，防范行业风险；另一方面，推动“好房子”建设以及城市更新行动落地实施，有序开展现房销售试点工作，鼓励收购存量商品房用作保障性住房。同时，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量资源，助力行业向高质量方向转型，加速行业的分化整合。
　　尽管各项政策红利持续释放，有效缓解了行业的流动性压力，为行业的企稳修复提供了坚实支撑，但行业复苏依旧面临多重压力。其一，市场预期尚未得到根本性改善，居民购房意愿仍较为谨慎，有效需求的释放动力不足。其二，全国库存去化压力依然较为突出，部分城市的去化周期远远超出了合理区间。其三，多数房企的经营状况仍较为艰难，营收与毛利率承受压力，盈利改善乏力。其四，行业分化加剧，民营房企的拿地与融资能力仍然较弱，向“好房子”建设转型需要投入更多成本，转型压力显著。
　　（三）主要项目所在城市行业及政策情况
　　公司的主要项目集中于深圳、杭州这两大核心城市。这两座城市均凭借雄厚的产业基础和强大的人口吸引力，展现出较强的韧性，并且政策精准发力，契合市场需求。深圳方面，2025年楼市呈现“结构分化、筑底企稳”的特征。二手房成交达6.82万套，创下五年以来的新高。改善型需求崛起，144平方米以上大户型成交占比有所提升。政策上分区优化限购措施，非核心区域的购房门槛降低；同时优化个人住房信贷政策，不再区分首二套房贷利率，助力刚需与改善需求释放。土地市场溢价率回升，显示出开发商拿地的信心。杭州方面，2025年“好房子”成为市场的核心关键词。政府出台住宅品质提升相关政策，明确层高、隔音等品质标准。限价取消后，房企聚焦品质升级。新房成交套数虽有所下滑，但千万级改善房源成交火热。二手房保持8.9万套的稳定成交规模。同时，调整契税优惠查询规则，降低购房成本，进一步激活市场需求。
　　（四）对公司未来经营及盈利能力的影响
　　宏观经济形势与政策红利为公司营造了稳定的发展环境。融资成本降低、需求端被激活，有助于提高项目去化率和资金周转效率。然而，行业分化加剧、居民预期偏保守，仍给公司带来了挑战。未来，公司将聚焦核心城市的优质项目，着力打造“好房子”产品，优化布局结构，严格把控成本，稳步提升经营业绩和盈利能力，以应对市场波动风险。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1.城市更新领域专业运营能力
　　公司近年来深耕城市更新项目，已建立涵盖项目立项申报、专项规划报批、统筹开发建设的全流程成熟运营体系，为后续“华联南山A区”等城市更新项目推进奠定坚实基础，同时坚持差异化精品发展战略，旗下“钱塘公馆”荣获“中国十大超级豪宅”称号，“华联城市全景”“华联城市商务中心”均获得“国家优质工程奖”，产品力与品牌影响力获得市场广泛认可。
　　2.土地资源与成本控制优势
　　公司相关土地及城市更新用地多来源于早期自持工业用地或低成本取得，在土地成本控制、项目盈利能力方面具备显著比较优势，且房地产业务主要布局于一、二线核心城市，项目楼面成本较低、资产减值压力小，抗市场风险能力较强。
　　3.稳定的物业经营与服务管理收入
　　该业务为公司提供持续稳定的经营性收入，是公司可持续发展的重要支撑，有效保障长期战略实施，并进一步增强房地产业务核心竞争力。
　　4.优良的资产质量与财务稳健性
　　公司资产质量优良，财务状况稳健，自有现金流大于负债，为公司推进产业转型战略、打造第二增长曲线提供坚实保障，具备较强的市场适应能力与战略灵活性，可有效把握发展机遇，实现业务持续升级与高质量发展。
　　
　　四、主营业务分析
　　1、概述
　　一、报告期内公司经营情况概述
　　截至2025年12月底，公司总资产79.18亿元、净资产51.17亿元；实现营业收入6.21亿元、归属于上市公司股东净利润0.70亿元，同比分别增长46.12%、73.80%。营收及净利润增长的原因主要是：杭州“钱塘公馆”项目房产销售收入增加所致。具体情况如下：
　　（一）房地产业务
　　1.深圳“华联城市商务中心”项目：该项目为“工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积21.04万平方米，其中，T1、T2和T3为产业研发用房(写字楼产品)、T4和 T5为配套宿舍(公寓产品)。截至目前，该项目累计销售收入53.28亿元，写字楼产品累计销售面积5.68万平方米，占可售面积的41%；公寓产品累计销售面积4.45万平方米，占可售面积的91%。其中，T2栋、T5栋已售罄；T1栋剩余可售单位28层（约5.9万平方米）；T3栋剩余可售面积约2.26万平方米，占可售面积的64%；T4栋剩余可售面积约0.47万平方米（124套），占可售面积的19%。
　　面对产业研发用房供大于求、房地产销售市场持续疲弱低迷的现状，公司采用“租售并举，以租促售，带租销售”模式。报告期内，项目锚定“南山中心、花园办公”的核心定位，持续强化高端商务形象；深度延续并落地“更懂企业的园区”这一运营核心价值；将“整散结合”升级为年度租赁核心策略，实施差异化租赁方案；采用阶段性精准营销策略，进一步拓宽宣传渠道、提升推广实效。截至2025年12月31日，写字楼产品累计租赁面积为2.76万平方米；公寓产品累计租赁面积为0.41万平方米。
　　2.深圳“御品峦山”项目：该项目位于深圳市宝安区西乡街道的核心区域，计容建筑面积7.96万平方米，总建筑面积约12万平方米，规划建设7栋楼，容积率约为3.6。主力户型涵盖94-120平方米三至四房平层及133-178平方米复式单位。报告期内，项目主体结构工程全力推进，同步推进营销展示区及样板房精装修施工，并于2025年9月正式对外开放。其中1栋、6栋于2025年10月取得预售许可证并启动销售，确立了“分批推售，均衡去化”的营销策略。通过打造“宝中之上一品阔宅”的高端产品形象，首推房源销售均价约5.5万元/平方米。
　　3.深圳“华联城市全景”项目：该项目为“工改住”方向城市更新项目，目前仅剩1套顶层复式单位（424平方米）在售，临街商铺（8,272平方米）全部由公司自持并对外出租。报告期内，暂未实现去化。该项目不仅为公司带来了显著的经济效益，其盈利成果更为公司近年来的现金分红方案及股份回购计划的顺利实施提供了坚实的财务支撑。
　　4.深圳“华联南山A区”项目：报告期内，该项目规划（草案）已通过深圳市南山区城市更新和土地整备工作专题会议审议并完成通告公示。该项目用地面积约8.48万平方米，拆除范围用地面积约7.78万平方米，开发建设用地面积约4.28万平方米，规划容积26.96万平方米，其中，住宅25.59万平方米（含保障性住房14.13万平方米）。因政策变化原因，该项目将调整规划指标。
　　5.杭州“钱塘公馆”项目：该项目为高端豪宅，获得“首届浙江十大地标豪宅”“最佳城市豪宅”以及“中国十大超级豪宅”等多项殊荣。报告期内，该项目实现销售收入1.98亿元（含税）。截至2025年底，该项目累计销售确认收入金额26.98亿元（含税），剩余可售面积约6,000平方米。
　　6.杭州“时代大厦”项目：该项目为甲级写字楼，位于杭州钱江新城最核心的CBD商务区内，地理位置优越，连续多年获杭州市上城区投资促进局商务楼宇A级评定。面对国内房地产市场与写字楼租赁行业同步进入深度调整期的形势，杭州写字楼市场租赁需求整体收缩、行业竞争加剧等多重考验，公司明确以“稳定存量、拓展增量”为核心策略，开展了一系列针对性工作。一是对在租客户进行系统性摸排，建立“一户一档”信息库，针对不同客户的实际诉求提供定制化续租方案；二是积极拓宽招商渠道，除继续加强与五大行、本地优质中介的常态化合作外，主动对接上城区投促局、四季青街道等政府招商平台，借助CBD商会等组织资源进行招商；三是持续优化硬件与服务，对部分公共区域进行精装修提升、加装空调、翻新阳光暖房、进行消防门及卫生间细节改造等。报告期内，“时代大厦”全年实现租金收入5,680万元，出租率为81.31%，租金收缴率99.59%。
　　7.杭州“全景天地”项目：该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。2025年，杭州钱江新城“万豪酒店”凭借其卓越的服务和设施，全年实现营业收入1.383亿元，客房入住率达83.4%。全景天地2号楼方面，完成了车库出入口头廊架修复；绿化区域水电计量改造，实现与万豪酒店的独立计费；完成景观水池水管改造；与政府部门多次沟通与协调，继续推进土地产权分割相关工作。
　　（二）物业经营与服务管理业务
　　公司的物业经营与服务管理业务目前主要分布于深圳、上海、杭州等区域。2025年，深圳、上海、杭州三地物业租金及服务管理（含酒店）等经营性收入达4.32亿元，为保障企业的稳定经营发挥了重要作用。
　　1.物业经营方面
　　公司自持的物业主要分布于深圳、上海、杭州等城市，其涵盖酒店、办公楼、商业、住宅等多种类型。截至报告期末，已出租物业面积合计约22万平方米（含合并范围内的控股子公司），同时还拥有住宅、写字楼等配套收费车位4千多个。物业经营主体主要有深圳华联经营公司、杭州华联置业、上海申冠置业等子公司。各经营公司通过加大招商力度、灵活调整租赁策略、改善硬件设施环境等举措，克服了租赁招商难度大、费用收缴困难、安全生产管理压力大等各种困难，确保了经营与收入的稳定，较好地完成了年度各项任务指标。
　　2.服务管理业务方面
　　物业服务管理业务以华联物业集团作为专业运营实体，主要为公司开发的住宅地产项目和商业地产项目提供全面的物业服务管理。一是合规运营保重点。围绕客户体验提升，系统推进服务深化与合规运营。主要是全面落实行业主管部门提出的合规经营自查自纠要求，完成了住宅项目物业服务合同履约自查、共管账户规范开立及业主共有资金制度化管理工作，夯实诚信服务基础。二是降本增效显成果。通过设备改造与管理优化降低能耗、优化人员成本、细化招投标管理等措施，有效提升了公司经营效益。三是品牌形象增效益。荣获“2025中国物业服务企业综合实力500强”“2025粤港澳大湾区物业服务力百强企业”“2025年深圳市物业管理最美机房实践企业”等多项荣誉，并连续多年获得深圳市住房和建设局物业评价系统最高“AAA”信用等级。2025年，华联物业在年度第三方客户满意度测评中，客户满意率为95.64%，其中写字楼满意率继续保持100%的行业标杆水平；公司总体满意度为89.91分，属于行业领先水平。
　　（三）公司治理方面
　　1.强化内控管理，确保安全规范发展
　　其一，法务、审计、财务等部门作为企业内部监督的核心力量，持续发挥着保驾护航的作用，保障企业合规运营，维护企业合法权益。
　　其二，强化行政、人力资源和信息安全管理，对内部管理流程进行深度优化与完善，使工作效率和质量得以显著提高，为企业的高效运作提供有力支持。
　　其三，秉持安全生产的底线思维，通过定期召开安全生产会议，落实安全责任，确保全年未发生重大安全责任事故，构建起企业稳固的安全屏障，为企业的稳健发展筑牢坚实根基。
　　2.重视现金分红，积极回馈股东
　　公司积极响应监管部门倡导，2016-2022年连续七年实施了持续、稳定的股利分配政策。其中，2016-2022年实现归属于上市公司股东的净利润合计为58.72亿元，累计派发现金股利26.84亿元，平均分红比率45.71%。此外，公司自1994年上市至2022年期间，累计派发现金股利共计27.46亿元；通过首发、两次定向增发及股权激励等方式累计融资10.86亿元，总派发现金股利金额是总融资金额的2.5倍。
　　公司于2024年、2025年实施了两次回购。根据2024年回购方案，公司共回购股份为97,215,300股，回购金额为299,968,802.71元（不含交易费用），回购用途为股权激励或员工持股计划；2025年7月25日，公司注销上述回购股份中的80,115,300股，占回购股份的82.41%，占注销前公司总股本的5.4%，回购注销金额为人民币247,204,818.79元（不含交易费用）。2025年，公司再次进行回购，共回购股份为8,414,980股，回购金额为30,050,066.10元（不含交易费用），回购用途为用于维护公司价值及股东权益所必需。
　　根据《关于加强上市公司监管的意见(试行)》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第9号——回购股份》规定，回购股份并注销视同现金分红金额，即公司2025年度现金分红金额为247,204,818.79元（不含交易费用）。
　　3.持续践行慈善公益，履行企业公民责任
　　履行社会责任是企业实现长远发展的重要基础。2025年，我司持续践行公益使命，依托深圳市华联慈善基金会这一平台，累计捐赠人民币103.155万元。其中，向青海省慈善总会累计捐赠80万元，用于建设两间智慧教室以及救助贫病儿童；向青海省称文中心寄校捐赠23.155万元，用于校园操场改建。这一系列长期的公益行动备受社会认可，深圳市华联慈善基金会也因此荣获4A评估等级认定，并成功获得授牌。
　　（四）对外投资业务开展情况
　　1.审慎开展证券投资业务，提高闲置现金收益
　　在确保公司日常运营资金充裕且有效管控投资风险的前提下，公司策略性地使用自有资金开展证券投资，目的在于充分挖掘闲置资金的潜力，提高现金资产的使用效率与投资回报，从而为公司及股东创造更为丰厚的投资收益。公司严格遵循董事会审批的投资额度，密切关注市场动态，加强市场分析与调研，通过执行分散投资策略、把控投资规模等手段，切实管理投资风险。报告期内，证券投资累计投入资金1.11亿元，投资浮盈约1,700万元。2025年12月，根据公司最新的资金使用计划，经第十二届董事会第七次会议审议，同意终止证券投资业务，库存证券作净卖处理。
　　2.产业转型取得新进展
　　一是投资理想境界。2025年9月，公司以自有资金人民币5,000万元对理想境界进行增资入股，持有理想境界2.7778%股权。理想境界聚焦于光纤扫描显示（FSD）技术的研发与产业化，所属行业为新型微显示技术领域，该技术应用领域广泛，所有涉及微型显示领域均可适用，包括但不限于AR眼镜和车载360°投影显示等领域业务。公司此次投资旨在FSD技术行业进行战略性尝试、布局与投资，进一步推动公司产业转型发展。
　　二是拟收购Arizaro项目。2025年12月，公司与Lithium ChileInc.(以下简称“智利锂业”)、Steve William Cochrane(即“Steve Cochrane”)签署《股份购买协议》，拟以自有或自筹资金约1.75亿美元（折合人民币12.35亿元）受让智利锂业、Steve Cochrane合计持有的Argentum Lithium S.A.（以下简称“标的公司”或“Argentum”）100%股份，从而获得Arizaro项目80%的权益（以下简称“本次交易”）。
　　Arizaro项目包含Arizaro锂盐湖6个采矿权，总面积约205平方公里。根据《Salar de Arizaro Project NI 43-101 Technical Report and Pre-feasibility Study》（以下简称“《NI43-101技术报告及预可研报告》”），Arizaro项目实测与指示资源量合计折合碳酸锂当量约为250万吨，平均锂浓度可达297毫克/升，在资源品位方面具备显著的比较优势。项目目前已完成预可行性研究，在进一步完成可行性研究后可提交开采阶段环境影响评价报告并申请审批。Arizaro项目建设投产后，主要产品为含锂盐湖卤水生产的碳酸锂，主要作为生产锂电池材料的原材料。公司先前已通过中保清源汇海产业基金参股深圳聚能和珠海聚能，二者作为国内最早一批研发锂吸附剂的企业，其技术经过多年研发迭代，吸附剂直接提锂效率已达行业领先水平，可实现低成本高效率锂盐提取，是公司切入盐湖提锂赛道的重要技术基础。本次交易后，公司将通过加强与聚能集团的业务合作，推动盐湖提锂技术在南美“锂三角”的应用与落地，提升技术影响力，形成“资源--技术--成品（或合作）”的业务链条闭环，从技术服务商升级为资源自持型企业，从而加速公司产业转型步伐。
　　截至本报告披露日，本次交易已开设了履约保证金共管账户、提交了所涉及的中国境外投资相关的审批或备案（ODI）申请材料；本次交易所涉及的审计、评估及加拿大政府的国家安全审查（ICA）或备案协调等各项工作正在持续推进。
　　三是投资零碳设施数智农业产业园项目。报告期内，公司成立广西华穗，拟在广西合浦县建设占地千亩的零碳设施数智农业产业园，其中一期建设占地约200亩的数智化设施大棚，投资约为2500万元，用于蓝莓、小番茄等高品质蔬果种植、销售。这一举措旨在推动公司在绿色经济方面的深入实践，布局碳中和相关业务。
　　二、管理层讨论与分析
　　（一）公司面临的市场环境分析
　　我国房地产市场历经四年深度调整，年销售规模已从峰值时期的18万亿元缩减至目前不足9万亿元。房地产行业已彻底告别高杠杆扩张的黄金时代，转而迈向存量提质的高质量发展新阶段。当前，政策导向从2025年的“托底止跌”转变为“着力稳定”，以“控增量、去库存、优供给”为核心举措，推动行业构建长效发展新模式。然而，市场复苏基础仍不稳固，行业分化进一步加剧，竞争格局持续重塑。在这一行业转型的关键时期，公司经营发展面临的困难与风险具体分析如下：
　　其一，房地产主业的困难与风险。房地产市场需求持续低迷，公司在售产品面临去化压力巨大、产品销售未达预期目标的风险；在建项目面临资金短缺、延期竣工的风险；拟建项目因城市更新政策的不确定性与变化，面临延期开发、申报结果不确定等风险。公司土地储备与开发项目不足，致使企业发展陷入瓶颈。为突破当前困境，公司亟待调整主业结构，探寻产业转型路径。
　　其二，产业转型与投资风险。近年来，公司积极探寻产业转型路径，重点聚焦于新能源技术、碳中和技术以及数字科技技术等领域。报告期内，公司出资人民币5,000万元对理想境界进行增资入股，持有成都理想境界2.7778%的股权，从而在FSD技术行业进行布局；拟投资约1.75亿美元（折合人民币12.35亿元）收购Arizaro项目，切入盐湖提锂赛道，与此前通过中保清源汇海产业基金参股的深圳聚能、珠海聚能构建起“资源——技术——成品（或合作）”的业务链条闭环；成立广西华穗，拟在广西合浦县建设占地千亩的零碳设施数智农业产业园，其中一期建设占地约200亩的数智化设施大棚，对碳中和相关业务进行布局。未来，公司涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定的周期，且存在不确定性，因此存在公司产业转型进度、投资效果不达预期的风险。
　　（二）公司策略与应对
　　1.维护主业稳定，保障核心收入来源
　　一是稳步推进“御品峦山”项目的建设与销售。该项目承载了公司多年的开发经验，自2024年10月开工以来，坚持“以精工铸精品”，严控工程质量与建设标准，截至目前已实现全面封顶。后续公司将持续组织精锐管理与施工力量，在严守工程质量、保障交付标准的前提下，加快项目建设进度，全力推进各项验收流程；同时全面开展营销工作，努力实现年度销售目标，为公司贡献稳定营收。
　　二是加大在售项目去化力度，提升资金回笼效率。“华联城市商务中心”项目继续采用“租售并举，以租促售，带租销售”模式，围绕销售和租赁目标，丰富营销去化手段，多渠道、多层次积极拓展客户资源，精准对接目标客群，平衡租赁与销售节奏，实现项目价值最大化。“钱塘公馆”项目尾盘销售方面，制定剩余房源专项去化方案和针对性推广策略，通过线上传播、媒体联动、线下渗透等多渠道发力，助力项目快速去化，回笼资金。
　　三是加强物业经营与服务管理，夯实现金流支撑。物业经营与服务管理业务作为公司稳定的现金流来源，有效保障了企业正常运营。公司对旗下经营性物业进行统筹规划、集中运营与专业化管理，优化物业租赁与服务流程，提升物业运营效率与服务品质，同时采取多元化举措，拓展物业增值服务，确保物业经营与服务管理业务收入保持稳中有升的良好态势，为公司经营发展提供持续现金流保障。
　　2.积极推进产业转型，培育第二增长曲线
　　公司秉承“地产保稳定，转型促发展”的未来发展战略，立足主业根基，稳步推进产业转型，实现公司可持续发展。一是坚守稳健发展原则，筑牢主业发展根基。坚定不移执行房地产主业“开发+运营”双轮驱动发展战略，深耕城市更新项目，精准把握城市更新政策导向，优化项目开发与运营模式，挖掘项目潜在收益空间，确保通过城市更新项目获取稳定现金流，进一步维护公司经营稳定性，为产业转型提供坚实支撑。二是积极布局战略新兴产业，推动产业转型落地。围绕新能源、新材料和新技术等战略新兴产业，开展积极的投资布局，逐步构建“技术—资源—成品（或合作）”的产业发展格局，培育新的核心竞争力。同时持续关注其他新兴产业投资机会，审慎筛选优质投资项目，积极打造第二增长曲线，优化产业结构，降低对传统房地产主业的依赖，提升公司抗风险能力与可持续发展能力。
　　
　　五、公司未来发展的展望
　　2026年，公司将坚守主业、稳中求进，持续做好房地产主业经营，进一步提升物业经营与服务管理水平，积极推进产业转型落地，聚焦重点工作、强化执行力度，推动公司高质量发展，具体重点工作如下：
　　（一）房地产业务
　　深圳“华联城市商务中心”项目：强化项目高端商务形象及产业总体超体定位，采用“精准渠道+中介”模式，做细做实“走出去、引进来”策略，完善现场精装展示，强化产业氛围营造与体验感，加大销售推动力度，坚持租售并举、以租促售，努力完成全年新增合同租赁6,500平方米目标。
　　深圳“御品峦山”项目：在严守工程质量、保障交付标准的前提下，加快项目建设进度，全力推进销售工作，争取实现2026年度新增销售10亿元目标。
　　深圳“华联南山A区”项目：紧密结合当前城市更新政策导向，与政府部门保持密切沟通与互动，积极推进项目专项规划方案调整及申报工作，力争于2026年底前完成项目规划指标调整工作。
　　杭州“钱塘公馆”项目：持续维护项目在杭州TOP级豪宅市场的品牌形象，加大定向圈层营销力度，加快尾盘去化、提升项目收益。
　　杭州“时代大厦”项目：加强市场动态研判，试行“全员招商”策略，探索创新租赁模式，力争2026年实现租金收入5,500万元，全力冲刺85%出租率，保障经营性收入稳定。
　　杭州“全景天地”项目：努力提高“万豪酒店”客房入住率，力争实现年度营业收入13,900万元。全力推进全景天地2号楼产权分割工作，同步启动项目精装规划设计等相关前期工作，为后续运营奠定基础。
　　（二）物业经营与服务管理业务
　　物业经营方面：其一，充实关键岗位人员队伍，结合租赁招商、资产运维、项目管理等业务，分阶段填补关键岗位空缺；其二，持续打造并优化资产管理运营平台，做好公司经营性资产的统筹规划与集中管理，定期开展市场调研和可行性论证，为公司经营决策提供科学依据；其三，强化经营数据的动态监控、分析与预警，通过多种举措提高租金收缴率，对欠租现象进行严格管控并及时采取补救措施；其四，探索资产盘活新方式，挖掘存量资产的增值潜力，进一步提升资产运营效益。
　　物业服务方面：致力于构建产品、组织、科技三位一体的服务能力体系。在产品力方面，聚焦服务场景的标准化与个性化创新；在组织力方面，强化人才梯队建设与赋能机制；在科技力方面，推动AI人工智能在运营、服务及管理场景中的深度应用。通过系统性的能力建设，实现服务品质、运营效率和客户体验的同步提升。
　　(三)产业转型方面
　　一是加快推进Arizaro项目进度，尽快完成股权交割；二是继续跟进中保清源汇海产业基金投资项目情况，同时做好风险管理措施；三是持续关注其他新兴产业投资机会，积极打造第二增长曲线，提升公司抗风险能力与可持续发展能力。
　　未来，公司将持续关注市场动态与行业政策导向，聚焦主营业务提质增效，重点推进项目建设与房产销售等核心工作，加强存量资产盘活与优化，巩固主业发展基础。同时，公司将坚持高质量发展的差异化路径，注重产品品质与可持续发展，积极推进产业转型升级，加快新兴产业投资项目实施，全力培育新的利润增长点。公司将立足实际、稳中求进，深化政策与市场研究，努力实现房地产主业稳定与转型发展的双重突破，切实增强企业可持续发展能力，保障全体股东权益。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司主营业务、利润及其构成情况　　公司主营业务涵盖房地产开发与物业经营服务两大核心板块，共同构筑公司均衡且稳健的盈利模式。　　房地产开发方面，公司聚焦于深圳、杭州等经济活跃城市。通过公司本部及旗下四家专业房地产开发机构——深圳华联置业、景恒泰公司、杭州华联置业、上海申冠置业等，致力于打造高品质住宅及商业项目，满足市场多样化的居住与商业需求，为公司贡献稳定的销售收入与利润。　　与此同时，物业经营与服务管理业务作为公司另一重要支柱，主要布局于深圳、杭州、上海等核心区域。深圳华联经营公司与华联物业集团作为专业运营实体，全面负责公司物业资产的租赁业务及住宅、... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主营业务、利润及其构成情况
　　公司主营业务涵盖房地产开发与物业经营服务两大核心板块，共同构筑公司均衡且稳健的盈利模式。
　　房地产开发方面，公司聚焦于深圳、杭州等经济活跃城市。通过公司本部及旗下四家专业房地产开发机构——深圳华联置业、景恒泰公司、杭州华联置业、上海申冠置业等，致力于打造高品质住宅及商业项目，满足市场多样化的居住与商业需求，为公司贡献稳定的销售收入与利润。
　　与此同时，物业经营与服务管理业务作为公司另一重要支柱，主要布局于深圳、杭州、上海等核心区域。深圳华联经营公司与华联物业集团作为专业运营实体，全面负责公司物业资产的租赁业务及住宅、商业地产项目的综合物业服务，实现了资产的高效运营与增值。
　　（二）公司房地产开发项目情况及物业经营与服务管理情况
　　1.房地产开发项目情况
　　公司目前在售的地产项目主要包括深圳“华联城市商务中心”“华联城市全景”(尾盘)、杭州“钱塘公馆”“全景天地”；在建项目为深圳“御品峦山”（2025年9月底预售）；筹建项目为深圳“华联南山A区”。
　　2.物业经营与服务管理情况
　　公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产（含酒店）面积合计22.72万平方米（含合并范围内的控股子公司），同时还拥有住宅、写字楼等配套收费车位4,715个。自持物业的经营及为公司开发项目提供物业服务管理，为公司带来了持续稳定的经营收入。
　　(一)报告期内公司经营与管理情况
　　截至2025年6月30日，公司总资产75.82亿元、净资产50.56亿元，比上年度末分别减少0.49%、0.47%；2025年1-6月，公司实现营业收入2.14亿元，同比下降1.92%，归属于上市公司股东净利润0.02亿元，同比下降93.84%。公司目前销售产品以研发办公、公寓为主，受到区域研发办公市场供过于求、房地产市场波动及需求萎缩等因素影响，公司研发办公产品销售未达预期，导致公司2025年上半年营业收入、净利润下降。在市场形势和政策因素的叠加影响下，公司在售产品仍面临较大的去化压力。
　　1.房地产项目开发与运营
　　目前，公司的房地产开发项目主要集中在深圳和杭州两地。报告期内，房地产项目情况如下：
　　(1)深圳“华联城市商务中心”项目
　　采用“租售并举，以租促售，带租销售”的创新模式。报告期内，确认租赁收入为2206万元，研发办公新增租赁面积为5173.99㎡。临街商铺（约9000㎡）由子公司深圳华联置业自持出租。
　　销售方面：报告期内，受政策因素和市场因素的叠加影响，该项目无新增销售记录。该项目开盘至今累计销售收入约53.28亿元。该项目剩余可售单位及面积情况：T1栋剩余可售单位28层，可售面积约5.9万㎡；T3栋剩余可售单位16层，可售面积约2.26万㎡；T4栋剩余可售单位124套，可售面积约0.47万㎡。
　　(2)深圳“御品峦山”项目
　　该项目位于深圳市宝安区西乡街道核心区域，坐享12号线西乡桃园站、20号线航城站（建设中）、28号线（规划中）三地铁，周边配套涵盖中澳实验学校、西乡实验学校等教育资源，平峦山公园举步可达。项目计容建筑面积约7.96万平方米，总建筑面积约12万平方米，规划共7栋楼，容积率约3.6，住宅面积段为94㎡-120㎡三房及四房、133平方米-178平方米复式单位。2025年5月，该项目已完成“正负零”节点目标。截至本报告披露日，主体工程已出地面八层，同时在进行营销展示区和样板房精装修施工，计划9月营销展示区及样板房对外开放，今年内开盘预售。
　　(3)深圳“华联城市全景”项目
　　该项目为“工改住”城市更新项目，目前仅剩1套顶层复式单位(424平方米)在售，临街商铺（8,272平方米）则全部由公司自持并对外出租。报告期内，主要进行清盘收尾工作。
　　(4)深圳“华联南山A区”项目
　　该项目为公司拟在深圳区域进行的又一个城市更新项目，更新方向为“工改保”。于5月28日完成华联A区城市更新单元规划（草案）公示，于5月30日完成华联A区城市更新单元计划延期的公告；专项规划等相关申报及前期工作继续推进中。
　　(5)杭州“钱塘公馆”项目
　　截至2025年6月底，该项目累计销售确认收入金额25亿元，剩余可售面积约9000平方米。报告期内，该项目虽无新增销售记录，但针对顶跃产品进行精准的营销推介，保持市场热度，同时全方位提升房源的品质与吸引力，助力市场的培育与推广。
　　(6)杭州“时代大厦”项目
　　该项目为甲级写字楼，位于杭州钱江新城最核心的CBD商务区内。报告期内，“时代大厦”实现租金收入2,730万元。受整体经济环境影响，企业普遍收缩规模、新增需求趋于谨慎，加之写字楼市场供大于求、高端租赁需求减少、区域竞争加剧等多重不利因素，该高端物业出租率有所下滑。公司积极应对，主动加强与政府部门、中介机构及物业方的紧密联动，大力推进“以商招商”策略。同时，公司审慎优化租赁策略，在确保出租率的基础上着力稳定收益，并强化对租户经营状况的跟踪管理，进一步加固风险管控体系，全力保障租金收缴率。截至报告期末，“时代大厦”的租金收缴率为95.31%。
　　(7)杭州“全景天地”项目
　　该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。报告期内，杭州钱江新城“万豪酒店”实现营业收入6,721万元，客房入住率达83%，同比略有上升。此外，全景天地2号楼产权分割事宜推进中，以便于未来实现分证销售。
　　2.物业经营与服务管理业务
　　报告期内，沪深杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入2.13亿元，同比增长10.36%。公司物业经营与服务管理业务稳中有升，经营状况良好。
　　物业经营方面：2025年上半年，面对复杂多变的市场环境和租赁行业的诸多挑战，公司紧紧围绕租金收入、出租率、收缴率等核心目标，积极推进各项工作。一是提升硬件设施，优化租户体验；二是加强市场调研，精准定位客户需求；三是完善租赁政策，灵活应对市场变化。通过多措并举，确保租金收入和出租率的基本稳定。
　　物业服务管理方面：一是贯彻“安全第一、预防为主、综合治理”方针，聚焦责任体系压实、风险预控升级、安全文化筑基“三维联动”，筑牢企业本质安全防线；二是坚持秉承“尽心尽力，至诚至善”的服务理念，全面强化标准化体系建设、提升行业竞争力；三是聚焦设施设备精益化运维，其中深圳在管项目高效实施老旧设施迭代攻坚，以硬件升级筑牢服务品质基石。报告期内，受市场经营环境变差及内部结算方式调整的影响，写字楼空置率上升、大客户欠费增加、停车收入减少等，物业服务管理方面的收入较去年同期有所下降。
　　3.产业转型方面
　　公司目前采取“先进行跨行业布局后进行产业聚焦”战略，即先进行小批量投入，在相关项目培育成长、时机成熟后，再进行产业聚焦、扩大投入，以实现产业转型之目标。公司于2023年12月参与设立中保清源汇海产业基金。截至本报告期，该基金投资情况如下：一是投资4.3亿元，分别持有深圳聚能24%、珠海聚能36%股权。深圳聚能业务为EPC业务和盐湖提锂矿权投资开发，深圳聚能拥有8项专利技术，覆盖吸附剂、碳酸锂初提（盐湖提锂）、碳酸锂精提技术和氢氧化锂等技术。珠海聚能业务为吸附剂生产制造与销售，目前年产5000吨的两条生产线已开始投料生产，产品质量稳定，正在着力进行销售推广。二是投资3,000万元，持有山水云图10%的股份。山水云图专注于碳中和、碳汇技术领域，业务范围涵盖碳汇技术的研发、应用及相关数字技术服务。其主要产品包括碳汇管理系统、碳交易服务平台以及碳汇相关的硬件设备。三是出资116万元收购成都四良山河建设工程有限公司(现已更名为“四川华联九州环境工程有限公司”)100%股权和进行增资，拟开展零碳现代农业产业园建设及农业减排固碳业务。通过加强与四良科技、山水云图的战略合作，以华联九州为运营平台，开展、承接零碳现代农业产业园项目建设、整县域生态碳汇项目开发、农业减排固碳工程技术开发和生态碳汇的确权与收购等业务。公司将根据产业转型项目进展情况，及时进行相关披露。
　　公司秉承“地产保稳定，转型促发展”的未来发展战略，围绕新能源、新材料和新技术等战略新兴产业进行积极的投资布局，拟以盐湖提锂吸附剂技术、盐湖提锂工艺及成套EPC解决方案业务为重点，形成“技术——资源——成品（或合作）”基本格局。同时关注其他新兴产业投资机会，积极打造第二增长曲线，构建更加合理的产业结构。
　　(二)经营环境变化及判断
　　宏观经济方面，2025年上半年，我国经济整体运行保持平稳态势。“两新”“两重”政策的加力扩围有效带动了消费的逐步回升，基础设施投资与制造业投资亦维持稳定增长，出口方面则展现出较强的韧性。然而，物价水平仍处于低位区间，加之外部环境日趋复杂，经济持续回稳的基础尚需进一步巩固。4月25日，中央政治局会议明确指出，要“着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，以高质量发展的确定性应对外部环境急剧变化的不确定性”，并强调“要加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”。面对全球经济增长动能减弱、国内需求相对不足等挑战，预计下半年我国宏观政策将加大实施力度，通过增强政策的确定性来有效应对外部环境的不确定性。
　　房地产市场方面，尽管经济增长态势良好，但由于房地产市场前期调整以及居民对未来预期仍存在一定不确定性等因素，房地产市场需求的恢复相对缓慢。根据国家统计局数据，2025年1-6月，全国新建商品房销售面积和金额分别为4.59亿平方米、4.42万亿元，同比分别下降3.5%、5.5%；全国房地产开发投资、房屋新开工面积分别为4.67万亿元、3.04亿平方米，同比分别下降11.2%、20.0%。上半年，在政策宽松的大环境下，房产市场主要经济指标跌幅收窄，延续修复、复苏趋势，后市依然不容乐观。展望下半年，政策宽松持续深化，温和复苏与分化并存，市场止跌回稳仍需要政策进一步加力、加码。
　　房地产政策方面，2025年上半年，随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整。3月的全国两会《政府工作报告》延续了去年底中央经济工作会议对楼市的定调，明确提出了“持续推动房地产市场止跌回稳”的目标，并从“促需求”“去库存”“防风险”三个方面部署了重点工作，同时指出要“有序搭建相关基础性制度”。4月25日，中央政治局会议指出要“持续巩固房地产市场稳定态势”，同时提出“加大高品质住房供给”，并强调“优化存量商品房收购政策”。随着二季度市场边际转弱，6月13日的国务院常务会议指出“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性”，并强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。预计下半年房地产政策环境维持宽松，政策将围绕稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险等方面进一步落实，但不同城市、不同项目间的分化趋势将进一步加剧。
　　发展战略和未来一年经营计划公司发展战略为：地产保稳定，转型促发展。2025年下半年经营计划及重点：一是公司将重点推进“华联城市商务中心”租售、“钱塘公馆”项目销售和“御品峦山”项目推售工作，以确保企业有稳定的收入来源。二是公司将抓紧开展“华联南山A区”项目相关前期工作，以推动该项目早日开工建设。三是进一步提升物业经营与服务管理水平，为企业提供稳定的现金流。四是持续关注中保清源汇海产业基金投资项目运营管理情况，做好风险管理工作，确保投资安全。五是继续积极探求未来主业定位及向新发展方向转型的新业务模式，拓展发展空间，不断提升企业可持续发展和综合竞争实力。
　　向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保截至2025年6月30日止，*该款项系为华联城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2025年6月30日止，尚未结清的担保金额2,499.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　**该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2025年6月30日止，尚未结清的担保金额7,182.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。

　　二、核心竞争力分析
　　1.城市更新领域的专业运营能力
　　公司近年来在城市更新领域精耕细作，已形成一套从项目立项申报、专项规划报批直至筹划建设的成熟运营体系。这一模式的有效实践，将为后续“华联南山A区”等城市更新项目的开发与运营提供有力支撑。同时，公司坚持差异化发展路径，专注于打造高品质、标杆性的建筑作品，此理念已获得市场广泛认可。例如，“钱塘公馆”项目荣膺“中国十大超级豪宅”称号；“华联城市全景”与“华联城市商务中心”项目则双双斩获“国家优质工程奖”，这些荣誉不仅显著提升了公司品牌形象，更印证了公司在工程质量上的卓越追求与不懈坚持。
　　2.土地资源与成本控制优势
　　公司持有的存量土地资源获取时间较早，且城市更新项目的用地多源于公司存续的工业土地或以低成本方式取得，这使得公司在土地成本控制、单个项目的毛利率及净利率等方面具备显著的比较优势。此外，公司地产业务聚焦于一线及二线城市，产品楼面成本相对较低，资产减值压力较小，从而具备较强的市场抗风险能力。
　　3.稳定的物业经营与服务管理收入
　　公司的物业经营与服务管理业务，为公司提供了稳定的经营性收入，已然成为支撑公司可持续发展的坚固基石。这不仅为公司的长期战略发展提供了有力保障，同时也有效增强了公司地产业务的核心竞争力。
　　4.优良的资产质量与财务稳健性
　　公司资产质量优良，财务状况稳健，自有现金流充裕且大于负债，这为公司推进产业转型战略、打造第二增长曲线奠定了坚实的基础。凭借此优势，公司将积极应对市场变化，捕捉并把握新的发展机遇，从而实现产业升级与可持续发展。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　公司目前面临的主要困难与风险：一是市场需求端风险。经济增长面临一定不确定性，居民对未来收入预期较为谨慎，整体购房需求复苏步伐依然缓慢，在售项目存在产品销售不达预期风险。二是资金压力风险。在当前房地产行业下行压力下，金融机构对房地产企业风险偏好降低，在建项目存在延期竣工的风险。三是政策变动风险。房地产行业受政策影响较大，拟建项目存在延期开发的风险。四是产业转型风险。公司目前土地储备不足，面临主业调整及产业转型的迫切诉求，未来涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，存在不确定性，存在产业转型进度、效果不达预期的风险。
　　公司2025年下半年将着力做好以下应对：
　　(一)地产主业方面：继续做好重点项目销售和运营及重点工程建设工作。
　　“华联城市商务中心”项目：加大力度推动项目销售和招商运营工作，租售并举，以租促售。
　　“御品峦山”项目：继续保质保量做好项目工程建设工作，加快营销中心及样板房精装修、项目策划与推广、预售报批等工作，确保达成年度销售目标。
　　“华联南山A区”项目：与政府保持紧密沟通、互动，积极推动项目专项规划方案报批和实施主体确定等工作。
　　“钱塘公馆”项目：持续维护“钱塘公馆”杭州TOP级豪宅市场形象，重点推进该项目尾盘大平层和顶跃产品销售。“全景天地”项目：积极与政府进行沟通、协调，促进全景天地2号楼早日完成产权分割工作，同时启动该项目精装规划设计等相关工作。
　　(二)物业经营与服务管理业务
　　物业经营方面：公司将重点推进“华联城市商务中心”等项目招商租赁工作，营造良好商业氛围，助力项目销售。同时利用一切资源广泛宣传推介，积极引进优质客户，促进租赁成交，确保物业经营业务稳中向好，努力完成年度目标。物业服务管理方面：公司继续做好基础物业服务工作，努力提升客户满意度，同时加大费用催缴力度，提高费用收缴率；继续优化人员结构，加强采招管控，重视能耗管理，持续开展降本增效工作；持续筑牢安全生产防线，确保安全生产形势持续平稳可控。
　　(三)产业转型方面
　　公司坚持“地产保稳定，转型促发展”的发展定位。一是从城市更新项目中谋求更大收益，同时积极推动产业转型工作。二是围绕新能源、新材料和新技术等战略新兴产业进行投资布局，构建更加合理的产业结构，培育新的利润增长点。三是拟利用上市公司平台，通过实行产业经营与资本运营相结合方式，探求未来战略发展方向及向新发展方向转型的新业务模式。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求　　根据国家统计局统计，2024年全国商品房销售金额9.68万亿元，同比下降16.98%；销售面积9.74亿平方米，同比下降12.80%；全国房地产开发投资10.03万亿元，同比下降10.6%；全国房屋新开工面积7.39亿平方米，同比下降22.54%。全年房地产主要经济指标出现了连续四年下滑。　　2024年，房地产政策支持力度不断加大，市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程。9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来最强的稳地产... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　根据国家统计局统计，2024年全国商品房销售金额9.68万亿元，同比下降16.98%；销售面积9.74亿平方米，同比下降12.80%；全国房地产开发投资10.03万亿元，同比下降10.6%；全国房屋新开工面积7.39亿平方米，同比下降22.54%。全年房地产主要经济指标出现了连续四年下滑。
　　2024年，房地产政策支持力度不断加大，市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程。9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来最强的稳地产信号。随后，“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策的出台和落实，有效提振市场信心。四季度以来，市场成交回暖，全年商品房销售额降幅呈现逐月收窄态势，市场呈现止跌回稳。
　　从行业政策调控及运行情况来看，政策框架转向“稳市场、保交房、促消费”。2024年中央和地方累计出台房地产调控政策超700次，重点围绕降低购房成本、刺激需求释放和化解行业风险而展开。房企存量金融债务和经营性物业抵押贷款展期至2030年，有效缓解短期偿债压力。房地产项目白名单落地，重点支持保交楼项目，央国企通过稳健经营且具备融资优势，占据行业优势。
　　从市场销售情况来看，2024年房地产市场呈现“政策托底、区域分化、头部集中”特征。全年销售趋势下行，量价齐跌但降幅收窄；一二线城市领跑复苏，三四线城市去化压力突出；央国企头部企业耐性凸显，中小房企面临较大生存困境。
　　2024年房地产市场整体呈现“政策驱动修复、区域分化加剧、行业深度调整”的特征。尽管政策组合拳推动市场局部回暖，但房企债务风险、去化压力及居民购房信心不足等仍是推动行业“止跌回稳或回升”的主要挑战。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司主营业务、利润及其构成情况
　　公司主营业务涵盖了房地产开发和物业经营与服务管理两大核心板块，形成了多元化的盈利结构。
　　在房地产开发领域，公司的业务重点集中在深圳、杭州等经济活跃城市。我们通过公司本部及公司旗下主体——深圳华联置业、景恒泰公司、杭州华联置业、上海申冠置业等五家专业房地产开发机构，致力于打造高品质的住宅和商业项目，满足市场多样化的居住和商业需求。
　　与此同时，物业经营与服务管理业务则是公司的另一重要支柱，主要集中于深圳、杭州、上海等区域。深圳华联经营公司和华联物业集团作为专业运营实体，承担着统筹、运营和管理的职责，不仅涉及本公司物业资产的租赁业务，还包括为住宅地产项目和商业地产项目提供全面的物业服务。
　　在这一业务架构下，房地产开发为公司带来了稳定的销售收入和利润，而物业经营与服务管理则提供了持续的服务收入和增值空间，共同构成了公司均衡而稳健的盈利格局。
　　（二）公司房地产开发业务、项目储备及物业经营与服务管理等情况如下：
　　1.公司房地产开发项目情况
　　公司目前在售的地产项目主要包括深圳“华联城市商务中心”“华联城市全景”(尾盘)、杭州“钱塘公馆”“全景天地”；在建项目为深圳“御品峦山”（预计2025年销售）；筹建项目为深圳“华联南山A区”。
　　2. 公司自持房产情况
　　公司自持房产主要分布在深圳、上海、杭州等地，房产面积合计20.4530万平方米(含合并范围内的控股子公司)，同时还拥有住宅、写字楼等配套收费车位3,515个。
　　*该款项系为华联城市全景购房人向银行提供抵押贷款担保，截至 2024年 12月31日止，尚未结清的担保金额2,499.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　**该款项系为华联城市商务中心购房人向银行提供抵押贷款担保，截至2024年12月31日止，尚未结清的担保金额8,087.00万元。期限系自贷款抵押合同签订之日起至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1.城市更新领域的专业运营能力
　　公司近年来深耕城市更新项目，形成了一套从项目立项申报、专项规划报批到筹划建设的成熟运营模式。这一模式的有效性将有利于后续华联南山A区等城市更新项目的开发与运营。同时，公司秉持差异化发展策略，专注于打造高品质、标杆性的建筑作品，这一理念已经得到了市场的广泛认可。例如，“钱塘公馆”项目荣获“中国十大超级豪宅”称号，而“华联城市全景”和“华联城市商务中心”项目均获得了“国家优质工程奖”，这些荣誉不仅提升了公司的品牌形象，也证明了公司在工程质量上的卓越追求。
　　2.土地资源与成本控制优势
　　公司拥有的存量土地资源获取时间较早，且城市更新项目的用地多来源于公司存续的工业土地或以低成本获取，这使得公司在土地成本控制、单个项目的毛利率和净利率等方面拥有明显的比较优势。同时，公司的地产业务主要集中在一线和二线城市，产品楼面成本低，减值压力小，具备较强的市场抗风险能力。
　　3.稳定的物业经营与服务管理收入
　　公司的物业经营与服务管理业务为经营性收入提供了稳定性，已成为公司可持续发展的坚实基石。这不仅为公司的长期战略发展提供了支持，同时也增强了公司地产主业的竞争力。
　　4.优良的资产质量与财务稳健性
　　公司资产质量优良，财务状况稳健，自有现金流大于负债，这为公司在推进产业转型战略、打造第二增长曲线提供了坚实的基础。公司能够灵活应对市场变化，把握新的发展机遇，从而实现持续增长和业务升级。
　　1、概述
　　截至2024年12月底，公司总资产76.19亿元、净资产50.80亿元；实现营业收入4.25亿元、归属于上市公司股东净利润0.41亿元，同比分别下降24.75%、50.37%。营收及净利润下降的原因主要是：受房地产市场持续下滑等因素影响，公司的产业研发办公产品销售未达预期。具体情况如下：
　　（一）房地产业务
　　1.深圳“华联城市商务中心”项目：该项目为“工改工”方向的城市更新项目，计容积率建筑面积 21.04万平方米，其中，T1、T2和T3为产业研发用房(写字楼产品)、T4和 T5为配套宿舍(公寓产品)。面对产业研发用房供大于求、销售市场持续疲弱低迷的现状，公司灵活调整了销售策略，采用了“租售并举，以租促售，带租销售”的创新模式。在报告期内，项目不断强化其高端全能型商务形象，确立了“产城超体、花园办公、低密度生态”的整体产品定位，从运营角度出发，致力于打造“更懂企业的园区”，全方位输出产品的核心价值。以“定制精装、企业换新首选”的租售策略，精准撬动目标客户群体。T1栋及T3栋的高区整段租售，而T3栋中区及T1栋中低区则采用整散结合的方式对外释放，以满足市场需求的多样性。此外，项目通过公众号、视频号、小红书、微信朋友圈、楼体路旗广告等多种自有及社会资源，不断释放租售信息及价值点，吸引并维持市场关注热度，有效助力项目的租售工作。
　　截至12月底，该项目本年度新增租赁面积约2.35万平方米，其中配套宿舍剩余的122套已全部出租(可带租出售)。截至目前，该项目累计销售收入53.28亿元，T2栋、T5栋已售罄；T3栋累计销售面积约1.30万平方米，占可售面积的36%；T1栋剩余可售单位28层，可售面积约5.9万平方米。该项目写字楼产品累计销售面积41%、公寓产品累计销售面积超91%。
　　2.深圳“御品峦山”项目：该项目为地铁上盖城市更新纯住宅项目（含配套商业约7000平方米），占地2.19万m，计容建筑面积7.96万m，总建筑面积约12万m。报告期内，项目按照2024版《深圳市建筑设计规则》进行了设计调整，并顺利完成了报批报建、换证等相关工作。2024年9月，该项目取得《建筑工程施工许可证》，2024年10月进入实质建设阶段，并已完成基坑加固、桩基础施工等工程。该项目计划于2025年启动销售，届时将为公司带来新的营业收入和利润增长点，对公司财务状况的改善将产生正面影响。这一项目的顺利推进，不仅展现了公司在城市更新领域的专业能力和高效执行力，也为公司的长远发展奠定了坚实的基础。
　　3.深圳“华联城市全景”项目：该项目为“工改住”方向城市更新项目，目前仅剩1套顶层复式单位(424平方米)在售，临街商铺(8,272平方米)则全部由公司自持并对外出租。报告期内，主要进行清盘收尾工作。该项目不仅为公司带来了显著的经济效益，其盈利成果更是为公司近年来的现金分红方案及回购股份方案的顺利实施提供了厚实的财务支持。
　　4.深圳“华联南山 A区”项目：报告期内，重点解决项目地块腾挪中出现的问题，如纳入国有零星用地、未来审批节点要求等，目前已与相关企业达成共识，签署了正式的地块腾挪协议，为项目的顺利推进奠定了坚实的基础。与此同时，工作小组正在持续努力推进专项规划方案的相关申报工作，以争取实现项目效益最大化。
　　5.杭州“钱塘公馆”项目：该项目以其卓越品质获得“首届浙江十大地标豪宅”“最佳城市豪宅”以及“中国十大超级豪宅”等多项桂冠，彰显其高端豪宅地位。报告期内，尽管“钱塘公馆”项目未有销售记录，但项目团队并未放松对市场的培育与推广。主要针对顶跃产品进行精准的营销推介，同时保持市场热度，以此锁定潜在意向客户。此外，团队还专注于顶跃产品的深度精装与软装的细致优化，力求在每一个细节上追求完美，全方位提升房源的品质与吸引力。截至2024年底，该项目累计销售确认收入金额25亿元，目前剩余可售面积约9,000平方米。
　　6.杭州“时代大厦”项目：该项目为甲级写字楼，位于杭州钱江新城最核心的 CBD商务区内，地理位置优越，连续多年获杭州市上城区投资促进局商务楼宇A级评定。报告期内，“时代大厦”全年实现租金收入5,704万元。面对国内经济需求下滑，以及写字楼市场供大于求、高端租赁需求减少、区域竞争加剧等不利因素，公司采取积极主动的态度，通过多渠道进行招租。我们与地产中介、政府招商部门及其下属楼宇协会构建了紧密的协作网络，开辟了多元化的合作渠道以促进招租。同时，为了提升客户满意度，公司深入调研入驻企业的需求，定期进行回访，并与物业公司定期召开沟通会议，积极解决入驻企业面临的问题，从而进一步提高物业服务水平。截至报告期末，“时代大厦”的出租率为62.02%，租金收缴率则高达99.53%。
　　7.杭州“全景天地”项目
　　：该项目为杭州钱江新城核心CBD商务区内的超五星级酒店和酒店式公寓。2024年，杭州钱江新城“万豪酒店”凭借其卓越的服务和设施，全年实现营业收入1.34亿元，客房入住率达82.8%。此外，全景天地2号楼土地产权分割事宜，项目团队与政府部门进行了频繁而富有成效的沟通与协调，目前已取得实质性进展，相关工作仍在推进中。
　　（二）物业经营与服务管理业务
　　公司物业经营与服务管理业务目前主要分布在深沪杭等区域，物业租金、酒店收入以及物业服务费等经营性收入，为公司的持续平稳发展提供了强有力的支撑。
　　1.物业经营方面
　　公司通过机构优化、人员调整，以及加大招商力度，成功克服了租赁招商难度大、费用收缴困难、安全生产管理压力增大等多重挑战。公司通过不懈努力，有效提升了房屋出租率，加强了运营风险管控，确保了经营与收入的稳定，较好地完成了年度各项任务指标。
　　2.服务管理业务方面
　　一是做好改革调整工作。开展多项业务范围或收费标准调整工作，积极推进机构优化工作。二是积极开展降本增效工作。通过优化管理及科技应用等举措，降低企业运营成本。三是努力夯实物业管理基础工作。通过将党建工作与物业服务相结合，积极参与社区治理，创建了“红色物业”服务品牌。精细运营，稳步扎根日常工作细节，紧扣客户需求，不断提升客户体验及感知。在各部门的共同努力下，公司年度第三方客户满意度测评实现了连续六年稳定上升，2024年公司客户满意率为96.92%，较2023年上升1.34%；满意度为 91.23，较2023年提升1.4，均属于行业标杆水平。
　　2024年，深沪杭三地物业租金及服务管理(含酒店)等经营性收入4.23亿元，为保障企业的稳定经营做出重要贡献。
　　（三）公司治理方面
　　1.强化内控管理，确保安全规范发展
　　一是法务、审计、财务等部门作为企业内部监督的中坚力量，持续发挥着保驾护航的作用，确保企业合规经营，维护企业的合法权益不受侵害；二是加强行政、人力资源和信息安全管理，对内部管理流程进行了深度优化和完善，使得工作效率和质量得到了显著提升，为企业的高效运转提供了有力支撑；三是坚守安全生产的底线思维，通过定期召开安全生产会议，落实安全责任，确保了全年无重大安全责任事故的发生，构建了企业稳固的安全堡垒，为企业的稳健发展奠定了坚实的基础。
　　2.重视现金分红，积极回馈股东
　　公司积极响应监管部门倡导，2016-2022年连续七年实施了持续、稳定的股利分配政策。其中，2016-2022年实现归属于上市公司股东的净利润合计为58.72亿元，累计派发现金股利26.4亿元，平均分红比率45.71%。此外，公司自1994年上市至2022年期间，累计派发现金股利共计27.46亿元；通过首发、两次定向增发及股权激励等方式累计融资10.86亿元，总派发现金股利金额是总融资金额的2.5倍。
　　公司董事会拟定2024年度利润分配预案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司于2024年1月至2025年1月实施并完成了《回购公司股份方案》。通过深圳证券交易所股票交易系统以集中竞价交易方式回购公司股份97,215,300股，占公司当前总股本的6.55%，成交总金额为人民币299,968,802.71元（不含交易费用）。
　　2025年4月25日，公司第十一届董事会第二十三次会议审议《关于变更部分回购股份用途并注销暨减少公司注册资本的议案》，拟变更上述回购股份中的80,115,300股份（回购金额为246,695,724.11元）用于注销并减少注册资本。根据《关于加强上市公司监管的意见(试行)》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第9号——回购股份》规定，回购股份并注销视同现金分红金额，即公司本年度现金分红金额为246,695,724.11元。
　　3.兼顾社会责任，连续多年热心慈善公益
　　公益慈善是现代企业应承担的社会责任。2024年，公司依托深圳市华联慈善基金会这一平台，积极履行社会责任，与青海省慈善总会携手合作，捐赠35万元用于建设青海省海南州共和县第一民族寄宿制小学的智慧教室和图书室，为孩子们提供更加优质的学习环境。同时，公司持续关注并援助贵州省凯佐希望学校，捐助12万元用于改善学生的校服及午餐条件，助力孩子们健康成长。这些持续的公益善举赢得了社会各界的广泛赞誉，深圳市华联慈善基金会也因此荣获4A评估等级认定，并成功取得授牌。
　　（四）对外投资业务开展情况
　　1.审慎开展证券投资业务，提高闲置现金收益
　　在公司确保日常运营资金充足且有效管理投资风险的基础上，公司策略性地运用自有资金进行证券投资，旨在充分发挥闲置资金潜力，提升现金资产的使用效率及投资回报，进而为公司和股东带来更为丰厚的投资回报。公司恪守董事会审批的投资额度，紧密跟踪市场动态，强化市场分析与调研，通过实施分散投资策略、控制投资规模等举措，有效管理投资风险。报告期内，证券投资累计投入资金1.96亿元，投资浮盈为2290万元。
　　2.投资设立产业基金，继续推进产业转型
　　2023年12月，公司以自有资金4.8亿元参与设立了中保清源汇海产业基金，该基金投资关注方向为：新能源技术、碳中和技术和数字科技技术。
　　报告期内，该基金投资 4.3亿元，分别持有深圳聚能24%股权、珠海聚能36%股权。深圳聚能是吸附法盐湖提锂技术开创者之一，盐湖提锂吸附剂产品质量高、盐湖卤水提锂工艺技术成熟、稳定，并且已具备完整的“吸附剂——工业级碳酸锂——电池级碳酸锂——超高浓度碳酸锂——高纯单水氢氧化锂”的锂产品技术链及多项专利所有权及成套EPC解决方案。珠海聚能年产5,000吨富集材料生产项目在完成前期的调试和试运行后，已于2024年9月正式投产。目前，该项目的产品质量稳定，正处于市场推广阶段，为公司进行战略布局及拟培育新的业绩增长点。
　　3.投资华联九州，布局碳中和业务
　　2024年8月，公司运用自有资金116万元，完成了对四良科技持有的成都四良山河建设工程有限公司100%股权的收购，并更名为四川华联九州环境工程有限公司。此次收购标志着公司以华联九州作为运营平台，通过加强与四良科技的战略合作，积极布局碳中和相关业务。华联九州将致力于开展零碳现代农业产业园项目的建设、整县域生态碳汇项目的开发、农业减排固碳工程技术的研发，以及生态碳汇的确权与收购等业务。这一战略举措不仅有助于公司在碳中和领域占据先机，同时推动公司在绿色经济和可持续发展方面的深入实践。
　　（五）同业竞争事项延期履行事宜
　　恒裕集团、恒裕资本有关同业竞争的承诺事项于2024年12月期限届满。恒裕方认为，鉴于目前房地产行业未来发展前景具有不确定性，恒裕集团的现有待开发项目又普遍存在项目所有权与开发权分离，涉及利益主体多、历史沿革复杂、审批流程与开发周期冗长等特殊情况，项目后续开发存在不确定性。因此，目前解决同业竞争的时机不成熟、条件不具备，不利于维护上市公司利益，不适合通过“资产注入”“资产托管”等方式将上述未开发的城市更新项目注入上市公司。根据《上市公司监管指引第4号——上市公司及其相关方承诺》第十三条规定,结合上述情况，承诺方提请上市公司董事会、股东大会审议解决同业竞争承诺事项延期三年履行，延长期限至2027年12月31日。该事项已经公司董事会、股东大会审议通过。公司将持续关注此事项，并确保在新的承诺期限内，积极推动解决同业竞争问题，以维护上市公司及股东的长远利益。
　　二、管理层讨论与分析
　　（一）公司面临的市场环境分析
　　我国房地产市场在经历了三年的深度调整后，年销售规模已从峰值时期的18万亿元收缩至目前不足10万亿元。尽管市场继续下行的空间有限，但短期内，房地产行业仍面临众多风险与潜在隐患，市场竞争格局也发生了新的变化，预计2025年市场有望止跌回稳。在房地产市场竞争日趋激烈的背景下，公司面临以下困难和风险：
　　1.土地储备与项目开发瓶颈。公司土地储备和开发项目的不足，导致企业发展陷入瓶颈期。为突破现状，公司亟需调整主业结构，探索产业转型之路。
　　2.市场需求低迷与资金压力。房地产市场需求持续低迷，若缺乏充足的现金流或信贷资金支持，公司拟建或在建项目将面临延期开发、延期竣工的风险。
　　3.产品结构与销售风险。公司目前在售产品主要为产业研发办公产品，受区域市场供过于求的影响，面临去化压力大、产品销售不达预期目标的风险。
　　4.城市更新政策变化风险。城市更新政策的不确定性和变化，将直接影响公司城市更新项目的开发定位、产品属性、产品结构、申报进度及开发周期，正在申报的城市更新项目存在延期开发、申报结果存在不确定性等风险。
　　5.产业转型与投资风险。未来公司涉足新产业、新业务的投资与培育需要一定周期，且存在不确定性，存在公司产业转型进度、投资效果不达预期的风险。
　　（二）公司策略与应对
　　2025年，随着存量政策持续显效、增量政策有效落实以及政策组合效应不断释放，房地产市场有望止跌回稳。但未来一段时间，房地产行业依旧面临着诸多风险与潜在隐患，市场竞争格局也呈现出全新态势。在房地产市场竞争日趋激烈的背景下，公司现存开发用地资源储备不足，在售产业研发办公产品去化压力大，新业务拓展尚未有实质成果，企业经营发展承压。公司将密切关注市场动态及行业政策走向，着力抓好项目建设和房产销售工作，狠抓存量资产提质增效，夯实主业根基，并积极推进产业转型，加快投资项目落地工作，为公司培育新的利润增长点，提高企业可持续发展能力。
　　1.维护主业稳定，确保收入来源
　　一是精耕细作在售项目销售。“华联城市商务中心”项目销售方面，强化项目高端商务形象、产业总体超体定位；围绕销售目标，利用“精准渠道+中介”，做细、做实、深耕“走出去引进来”策略，制定全民营销奖励方案，通过多渠道多层次积极的开拓客户资源；完善现场展示区、形象展示区，增强产业氛围展示和体验。“钱塘公馆”项目尾盘销售方面，要加大定向圈层营销力度，把先前大平层产品与顶跃产品的意向客户转化为销售签约客户。二是确保“御品峦山”项目的建设与预售。组织公司精干力量，在保质保量的前提下加快“御品峦山”工程项目建设，确保 2025年底前顺利实现销售。三是加强物业经营与服务管理。物业经营与服务管理业务为公司的经营提供了稳定的现金流，极大地保障了企业的正常运营。公司已成立深圳华联经营公司，对经营性物业进行统筹规划、运营，同时采取行之有效措施确保经营性物业收入保持稳中有升的良好局面。
　　2.稳中求进，积极推进产业转型
　　公司秉承“地产保稳定，转型促发展”的未来发展战略，旨在实现业务结构的优化与增长动能的转换。一是稳健发展，确保根基牢固。我们将坚定不移地执行房地产主业“开发+运营”双轮驱动的发展战略。通过深耕城市更新项目，寻求更大的收益空间，确保公司能够获取稳定的现金流，从而维护公司经营的稳定性。二是积极布局，推动产业转型。我们将围绕新能源、新材料和新技术等战略新兴产业进行积极的投资布局，形成“技术——资源——成品（或合作）”基本格局。同时关注其他新兴产业投资机会，积极打造第二增长曲线，构建更加合理的产业结构。
　　2025年，公司将继续坚持高质量发展的差异化路线，注重产品品质和可持续发展，脚踏实地，稳中取进，高度关注、深入研究政策与市场，认清形势，审时度势，力争在房地产主业和转型发展取得双突破。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　2025年，公司将继续做好房地产主业，进一步提升物业经营与服务管理水平，积极推进产业转型。主要工作如下：
　　（一）房地产业务
　　深圳“华联城市商务中心”项目：强化项目高端商务形象、产业总体超体定位，利用“精准渠道+中介”，做细、做实、深耕“走出去引进来”策略，完善现场精装展示，增强产业氛围展示和体验，加大力度推动项目销售工作，租售并举，以租促售，努力完成全年新增合同租赁2.75万平方米目标。
　　深圳“御品峦山”项目：组织公司精干力量，在保质保量的前提下加快“御品峦山”工程项目建设，争取实现2025年度新增合同销售15亿目标。
　　深圳“华联南山 A区”项目：结合当前城市更新政策，与政府保持紧密沟通、互动，积极推动专项规划方案调整及申报工作，争取于2025年6月前完成项目专项规划报批等工作。
　　杭州“钱塘公馆”项目：持续维护“钱塘公馆”杭州 TOP级豪宅市场形象，加大定向圈层营销力度，把先前大平层产品与顶跃产品的意向客户转化为销售签约客户。
　　杭州“时代大厦”项目：做好“时代大厦”高端物业出租，不断提升服务水平和服务质量，2025年实现租金收入5,500万元。
　　杭州“全景天地”项目：“万豪酒店”要努力提高客房入住率，营业收入目标13,800万元。力争年内完成全景天地2号楼的产权分割工作，同时启动项目精装规划设计等相关工作。
　　(二) 物业经营与服务管理业务
　　物业经营方面：持续打造并优化资产管理运营平台，做好公司经营性资产的运营规划和统筹统管工作，定期组织市场调研和可行性论证，为公司决策提供依据。公司将继续重点推进“华联城市商务中心”等项目招商租赁工作，营造良好商业氛围，助力项目销售。同时利用一切资源广泛宣传推介，积极引进优质客户，促进租赁成交，努力完成年度目标。
　　物业服务方面：加强标准化、精细化、规范化、专业化建设，提高物业服务能力；继续优化人员结构，加强采招管控，重视能耗管理，持续开展降本增效工作。
　　(三)产业转型方面
　　通过抓住全球脱碳带来的新发展机遇，积极寻找投资机会。公司计划充分利用上市公司平台，采取产业经营与资本运营相结合的方式，优化资源配置，积极探索新的发展路径，推动产业转型工作取得实质性进展。 收起▲