（一）报告期内公司经营发展情况　　1.报告期内行业运行情况及分析　　2024年5月份，政府推出一系列房地产新政，新政的主要措施包括降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率等。这些措施降低了居民购房的门槛和成本，刺激了市场需求的恢复，部分核心城市二手房市场的成交在二季度有所好转。　　进入三季度后，新政的刺激效果边际有所减弱，核心城市二手房成交量和成交价环比二季度均有所下行，市场整体继续保持“以价换量”局面，考虑到去年同期较低的基数，从同比数据来看，仍然保持较高的增速。根据第三方机构克而瑞数据显示，北京三季度二手房网签量约为43,476套，环比+3.5%，同比+23.5%；上海三季度... 查看全部▼

　　（一）报告期内公司经营发展情况
　　1.报告期内行业运行情况及分析
　　2024年5月份，政府推出一系列房地产新政，新政的主要措施包括降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率等。这些措施降低了居民购房的门槛和成本，刺激了市场需求的恢复，部分核心城市二手房市场的成交在二季度有所好转。
　　进入三季度后，新政的刺激效果边际有所减弱，核心城市二手房成交量和成交价环比二季度均有所下行，市场整体继续保持“以价换量”局面，考虑到去年同期较低的基数，从同比数据来看，仍然保持较高的增速。根据第三方机构克而瑞数据显示，北京三季度二手房网签量约为43,476套，环比+3.5%，同比+23.5%；上海三季度二手房网签量约为47,156套，环比-16.4%，同比+13.3%；杭州三季度二手房网签量约为18,808套，环比-21.0%，同比+46.3%。
　　9月底，政府相关部门对房地产行业的政策进行了进一步的调整和优化。9月24日，国务院新闻办举行新闻发布会，会上公布了一系列房地产金融新政，旨在提振楼市信心、缓解居民购房压力、稳定房地产行业发展，其中主要包括：引导贷款市场报价利率（LPR）下行、降低银行存款准备金率、引导银行降低存量房贷利率；统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由此前的25%下调到15%；延长两项房地产金融政策文件的期限；支持收购房企存量土地等等。9月26日，中共中央政治局召开会议提出，要促进房地产市场“止跌回稳”，释放出稳定房地产市场的强烈信号。9月27日，中国人民银行公告，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点；公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%，下调0.2个百分点。10月21日，1年期和5年期以上LPR双双下降25个基点，1年期LPR降至3.1%，5年期以上LPR降至3.6%，这是LPR年内第三次调整，LPR下降有助于降低融资成本，支持信贷需求回升，进一步增强消费和投资增长动能。
　　我们认为，上述众多强有力政策措施的相继出台，有利于市场信心的恢复，有助于进一步激发二手房市场交易活力，促进房地产市场的持续回暖。从数据来看，10月份以来，核心城市的二手房市场已经呈现显著回暖趋势。根据北京、上海房管局数据，10月1日-23日，北京市二手住宅网签量为10,812套，与去年同期相比增长59.8%，与9月份同时段（9月1日-23日）相比增长22.9%；10月1日-23日，上海市二手房网签量为16,959套，与去年同期相比增长65.9%，与9月份同时段（9月1日-23日）相比增长46.8%，改善趋势明显。实际上，网签数据存在一定滞后性，从公司实时签约情况看，增长则更为显著。
　　2.报告期公司主要经营指标情况及分析
　　报告期内，公司实现营业收入87.6亿元，同比-3.4%，营业收入的下降，一方面是由于公司业务所在核心城市的二手房交易均价相对于去年同期有一定幅度的下降，另一方面由于部分城市二手房交易佣金费率出现一定幅度的下调。从单季度来看，公司三季度实现营业收入29.5亿元，同比+5.0%，已经实现同比增速转正。
　　报告期内，公司实现归属于母公司所有者的净利润约为848.7万元，相对于去年同期实现扭亏为盈（去年同期为-6,885.9万元）。公司前三季度能够实现扭亏的主要原因包括：
　　（1）报告期内，公司继续严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用、销售费用等各项运营成本的进一步下降；
　　（2）公司资产管理业务继续保持稳定增长，报告期内实现了房源管理规模、营业收入的稳步提升；
　　（3）公司一季度出售了位于云南昆明地区的新纪元大酒店相关资产，交易完成后，经公司财务部门初步测算将对公司报告期内的净利润产生一定正面影响；
　　（4）报告期内，公司第二期员工持股计划的股份支付费用已经全部摊销完毕，对利润的负向影响也逐步减小。
　　从单季度来看，公司三季度单季度实现归属于母公司所有者的净利润为-2,087.1万元，环比二季度有所走弱，下降约2,485万元，主要原因为：考虑到部分应收账款的账龄变化，基于审慎性原则，公司三季度计提新房业务相关的应收账款坏账准备约3,244万元，若扣除该因素的影响，公司三季度实际运营层面仍保持了相对稳健的盈利水平。截止三季度末，公司新房业务相关的应收账款净额已经降至约2.9亿元，其中账龄2年以上应收账款已经下降至0.9亿元，经过持续不断的努力，公司应收账款规模已经显著降低，风险得到有效控制。
　　3.报告期内公司业务开展情况
　　报告期内，公司累计实现住房总交易金额（GTV）约为1,867亿元，同比-17.8%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为1,489亿元、142亿元、237亿元，同比分别-14.5%、+1.7%、-32.3%；2024年第三季度单季度，公司实现住房总交易金额（GTV）约为641亿元，同比+2.3%，其中经纪业务、资产管理业务、新房业务分别为487亿元、54亿元、99亿元，同比分别+0.3%、+1.3%、+14.4%。受益于5月份以来国家对房地产领域放松政策的进一步落地，公司三季度总交易金额实现同比增速的转正。
　　报告期内，公司二手房买卖业务的市占率在核心城市继续保持稳定，其中，上海地区市占率同比提升0.8个百分点，继续保持快速提升趋势。
　　报告期内，公司相寓业务继续保持稳定增长趋势。截止三季度末，公司相寓业务在管房源达到30.4万套，相对于年初增加3.2万套。
　　报告期末，公司国内运营门店总量约2,613家，其中直营门店2,161家，加盟门店452家，经纪人总数约3万人。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）公司业务概述　　我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一，随着互联网和数字化技术的不断发展，公司已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商，专注于提供数字化产业解决方案和一体化的运营服务。公司聚焦于居住服务场景，主要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营管理）需求提供专业服务，坚持以用户价值为导向，致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作伙伴，构建舒适个性化的生活环境与多元共赢的人居服务生态体系。　　目前公司的主要收入由以下几块业务所构成：　　1、经纪业务　　经纪业务包括存量房的买卖和租赁业务。公司采用... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）公司业务概述
　　我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一，随着互联网和数字化技术的不断发展，公司已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商，专注于提供数字化产业解决方案和一体化的运营服务。公司聚焦于居住服务场景，主要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营管理）需求提供专业服务，坚持以用户价值为导向，致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作伙伴，构建舒适个性化的生活环境与多元共赢的人居服务生态体系。
　　目前公司的主要收入由以下几块业务所构成：
　　1、经纪业务
　　经纪业务包括存量房的买卖和租赁业务。公司采用直营为主、加盟为辅的业务模式，依托自主开发运营的互联网线上服务平台和线下社区门店网络，为客户的全生命周期旅程提供一站式专业化服务和高效、安全的用户体验。
　　公司通过线上互联网平台和线下门店网络，为我们的客户和经纪人提供房源信息登记、核验、展示、查询以及专业咨询、交易对接等信息服务，以及交易过程中的验证、签约、履约及客服支持等线上服务。近年来，公司通过持续的数字化升级，大幅提升了业务运营的标准化水平，不断突破组织与销售半径的条件限制，实现房、客、人等业务资源的开放共享与多边高效协同，进而降低整体运营成本、提升组织绩效，从而为消费者提供高品质的解决方案，创造客户价值。
　　2、资产管理业务
　　资产管理业务是公司旗下“相寓”品牌所运营的住房租赁管理业务，该业务始于集团自2001年从北京开始的“房屋管家”租赁业务，是国内最早提供长租公寓服务的企业之一。公司创建了国内最早的房屋资产管理服务，是拥有超20年住房租赁管理经验的先行者。
　　经过多年的市场培育，相寓业务已覆盖北京、杭州、上海、苏州等大中型城市，在管房源数量突破29万套，累计服务超过200万业主、500万租客，房屋资产管理总规模近万亿元。
　　“相寓”坚持数字引领、科技驱动，致力于打造国内领先的、以城市房屋资产管理运营业务为核心、品质租住生活与多元空间产品应用体系为结合的综合生活服务平台。
　　相寓业务包含分散式和集中式两大产品谱系。其中，分散式产品线主要包括相寓HOME和相寓ROOM，集中式产品线主要包括相寓PARK、相寓INN、相寓DORM和相寓BASE。
　　3、新房业务
　　新房销售业务主要是向房地产开发商提供的渠道销售服务，是公司在存量房业务的基础之上，为客户提供更多的产品服务选择。具体来讲，渠道业务是将经纪人线上、线下获取的客户与新房楼盘进行房客匹配，为开发商提供客户成交的机会，从而获取中介服务佣金的业务模式。公司新房业务强化业务赋能能力、风险防范能力和客户服务能力，推动创新产品落地，进一步发挥一、二手房联动优势。
　　4、商业租赁及服务
　　公司拥有完整的商业资产管理产业链，该业务依托旗下“昆百大”进行运营和管理，业务涵盖购物中心、百货商场、写字楼等多种商业形态。“昆百大”是具有高知名度的零售商业品牌，也是云南地区最大的商业资产管理运营公司。
　　（二）公司所处行业发展情况
　　公司所处住房经纪服务行业，该行业的发展既受到国内整体宏观经济运行情况的影响，同时也受到国内房地产市场以及相关政策变化的影响，以下将分别就宏观经济、房地产市场和相关政策做逐一分析。
　　1、宏观经济情况分析
　　2024上半年，全球经济依然复杂严峻、不确定性明显上升，国内经济结构调整持续深化，经济总体运行相对平稳、稳中有进，但压力与挑战依然存在。根据国家统计局公布数据显示，上半年国内生产总值约61.7万亿元，按照不变价格计算，同比增速5.0%，其中第一季度增速5.3%，第二季度增速4.7%，第二季度较第一季度回落0.6个百分点。6月、7月官方制造业PMI分别为49.5、49.4，环比略有走低，且低于50的临界点水平；6月和7月非制造业PMI分别为50.5、50.2，环比分别下降0.6、0.3个百分点，显示非制造业活动需求有所走弱。
　　从消费端来看，上半年社会消费品零售总额同比增长3.7%，相对于去年的增速（7.2%）有所放缓，其中6月份的增速为2%，环比5月份下降1.7个百分点，消费走弱压力有所加大。从消费结构来看，服务消费依然好于商品消费，但二者的增速均边际放缓，1-6月商品零售额和服务零售额分别同比增长3.2%和7.5%，均较前值下降0.4个百分点。以上数据表明，国内经济虽表现平稳且处在复苏通道，但仍面临增速放缓的压力和挑战。
　　从投资端来看，房地产依然是其中拖累因素，上半年全国房地产开发投资额为5.25万亿元，同比下降10.1%，新建商品房销售面积4.8亿平方米，同比下降19.0%，新建商品房销售额4.7万亿元，同比下降25.0%。不过二季度以来，一系列针对性、组合性强的宏观调控措施也为行业释放长期动能，“517”系列政策以及各地进一步宽松的行业政策逐步落地，正面效应正在陆续显现。此外，上半年国家支持大规模设备更新和消费品“以旧换新”，在新政带动下，设备购置投资同比增长17.3%、制造业技术改造投资增长10.0%。设备更新带动了产业转型升级，发挥积极长远作用，惠及多个重点行业。
　　展望2024下半年，随着一系列稳增长措施的进一步落地，政策效果将进一步释放，预计将在更大程度上激发市场活力和内生动力，有望推动国内经济重回内生性扩张的正循环，国民经济有望逐步显现稳健向好态势。
　　2、存量房买卖市场发展情况分析
　　回顾2024上半年，国内存量房买卖市场虽然总体上仍然有一定幅度的下跌，但从趋势来看，整体表现为前低后高，跌幅逐月收窄，尤其在5月份以后，各城市成交量同比增速陆续转正。
　　一季度，由于去年同期形成的较高基数，公司所在主要城市的二手房成交量均呈现出较大幅度的下跌，根据第三方机构克而瑞的统计数据显示，一季度北京、上海、杭州的二手房网签量分别同比-27.7%、-21.9%、-15.1%；但进入二季度以来，尤其5月份之后随着央行降低首付、降低利率等各项宽松措施的落地、以及各城市房地产政策的持续放松加码，刚需型、改善型购房需求均显著复苏，根据克而瑞统计数据显示，二季度北京、上海、杭州二手房网签量分别同比+8.4%、+23.7%、+29.7%，改善趋势明显。上半年整体来看，北京、上海、杭州二手房网签量分别达到7.5万套、9.7万套、4.0万套，同比-11.2%、-0.4%、+6.9%。
　　此外，在价格方面，二手房屋销售价格今年上半年相对去年同期虽仍有一定幅度的下跌，但跌幅在逐步趋缓。根据国家统计局6月份数据，一线城市二手住宅销售价格相比去年同期下降9.0%，但月环比仅下降0.4%，降幅比上月收窄0.8个百分点，其中北京、上海今年以来月环比首次转涨，分别上涨0.2%和0.5%，这主要得益于国家上半年推出多项宽松举措支持二手房市场，对二手房价格起到稳定作用。
　　展望下半年，我们认为随着一系列地产相关政策的进一步落地、以及宏观经济的持续复苏，存量房市场有望呈现筑底整固、稳步回升的态势。
　　从更长期的维度看，我们对国内存量房市场的中长期增长趋势较为看好。2023年，国内存量房买卖市场的整体交易规模在7.1万亿元左右，我们预计在2030年之前，该交易规模会突破10万亿元，将超过新房的市场交易规模。存量房市场增长的主要驱动因素来自以下几个方面：（1）新房供给量逐步下降后，存量房交易占住房交易总体比例上升，目前国内存量房交易规模占我国住房交易总规模的37.8%，而海外这一比例普遍在60%以上，我们认为国内存量房交易占比仍有很大的提升空间；（2）过去10年，国内新房大量进入市场，带动住房保有量稳步提升，随着这些新房逐步进入二手流通环节后，存量房供给的增加也会带动交易量的提升；（3）根据最新的交易数据测算，目前国内存量房的流通率约为1%左右（流通率=存量房交易量/存量房总量），而美国的流通率在4%左右，随着高品质次新住宅逐步进入流通领域，我们认为中国存量房交易的流通率仍有提升的空间。
　　3、住房租赁市场发展情况分析
　　上半年，国内住房租赁市场单量整体保持相对稳定，但受宏观经济、居民收入预期下行等因素影响，市场租金整体呈现下降态势，租金承压也导致部分市场运营面对压力。
　　根据中指研究院发布的《2024上半年中国住房租赁市场总结与展望》，上半年租金波动呈现明显的季节性特征，二、三月的春节后“返城季”租金月环比跌幅收窄至转涨，六月租金环比微涨则反映年中“毕业季”对市场的带动。与往年相比，今年“返城季”的租金涨幅较小，而且带动效应持续时间较短，租金整体表现保持平稳。根据中指研究院统计数据，2024年上半年全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.90%。
　　国内一线城市二手住宅租金价格指数较2023末下降1.1%，相对去年同期下跌6.6%，二手住宅租金回报率达到1.66%，同比提高0.25个百分点。
　　另外，根据克而瑞发布的《2024Q2中国住房租赁企业运营规模排行榜》调研指出，上半年优化公积金提取政策后，放宽提取条件并简化提取流程，使得租房者能够更加便捷地利用公积金支付房租，有效减轻他们经济负担。这一系列政策的实施，不仅是对租房群体权益的实质性保障，也是推动住房租赁市场健康发展、构建多元化住房供应体系的重要一环。
　　展望下半年，预计国内住房租赁市场的政策及租房人群红利将会继续有效释放，中指院报告也预计高学历青年人继续成为租赁市场主要客群，随着城市间人口流动的持续增加，人口流入的核心一线城市租房市场热度不减，需求端仍将继续保持旺盛。据全国教育局初步统计，2024年毕业的高校毕业生规模将会达到1,179万人，比2023年多出21万人，将为7、8月份国内租赁市场注入新需求动能。从供给端来看，随着保障性租赁住房、集体土地租赁住房等的持续入市，租赁住房供给增加，租金价格总体将有望稳定。
　　从长期的维度看，我们对国内房屋租赁市场的中长期增长趋势仍然坚定看好。根据益普索咨询公司的数据，预计国内住宅租赁市场规模在2030年将突破3万亿元，年均复合增速有望达到5-10%，租赁市场增长的驱动要素一方面来自租赁人数增长，另一方面来自租金的稳定发展。其中，租赁人数增长的主要原因是城镇化率的持续提升、人口继续向中大型城市聚集带来的流动人口增加、家庭规模小型化、人们租房理念的转变等因素，而租金增长的主要原因来自租住品质提升、人们收入增长等因素。
　　展望更长远发展，我们预计租赁市场中机构化比率有望得到进一步的提升。根据益普索咨询公司数据，中国目前房屋租赁市场的机构化率仅为4.5%，相比海外发达国家，例如美国53%、日本79%、德国37%、新加坡68%，中国房屋租赁市场机构化率依然较低，我们认为该比率在未来将有较大的提升空间，预计到2025年，国内机构化率有望提升到10%左右。
　　驱动租赁市场机构化率提升的因素主要来自两个方面。首先从市场端来看，机构提供的房源数量将持续提升，能有效弥补大城市租赁房源供给不足的问题，同时，机构通过增值服务，有效提升房源品质，给业主和租客双方提供更加优质、便捷的服务，吸引更多客户选择机构进行租赁；另一方面，从政策端来看，“租售并举”已经成为我国房地产市场的一项长期政策，政府持续鼓励市场力量参与租赁市场，提供税费优惠、金融支持等相关政策，坚持“谁投资、谁所有”，并推动保租房公募REITS试点的不断落地。据不完全统计，十四五期间，我国40个重点城市计划筹集650万套租赁住房，满足2,000万人的租房需求。
　　4、新房市场发展情况分析
　　上半年，国内新房市场表现依然呈现疲弱态势。根据国家统计局数据，今年1-6月份国内商品房累计销售面积4.8亿平方米，同比-19.0%，其中住宅销售面积同比-21.9%；商品房累计销售额4.7万亿元，同比-25.3%，其中住宅销售额同比-26.9%。从投资端来看，上半年全国房地产开发投资5.25万亿元，同比-10.1%，其中，住宅投资3.99万亿元，同比-10.4%。上半年，房地产开发企业房屋施工面积69.7亿平方米，同比-12.0%，其中，住宅施工面积48.7亿平方米，同比-12.5%。房屋新开工面积3.8亿平方米，同比-23.7%，其中，住宅新开工面积2.8亿平方米，同比-23.6%。以上数据表明，无论从需求端还是投资端来看，新房市场目前还在持续下行趋势之中。
　　从中长期的角度看，我们对新房市场仍保持谨慎态度。我们判断到2030年之前，国内新房市场的GTV将逐步回落至5-10万亿元之间，新房占国内住房交易额比重将回落至30%左右。
　　5、行业政策分析
　　2024上半年，政府明确了“稳市场、防风险、促转型”的房地产政策方向，具体政策从供、需两端进一步结合金融端发力支持，政府对房地产行业政策进一步释放宽松信号，引领行业生态有序复苏，提振市场预期和购房人信心。据克而瑞统计，上半年国内200多个省市共发布300多次宽松政策，购房限制性政策持续松绑、财税端购房激励政策批量发布，满足了国民刚性及改善性住房需求。
　　具体来看，今年二月份，央行下调5年以上LPR25个基点，传递出货币政策稳增长、促发展的明确信号。5年期以上LPR是个人住房贷款定价的主要参考基准，全国的房贷利率政策下限将跟随LPR调整，新发放房贷利率将随之下降，存量房贷利率也将在重定价日相应调整，可节省房贷借款人利息支出，促进投资和消费，有助于支持房地产市场平稳健康发展。三月份，政府工作报告对房地产市场的关注及重视程度再次提升，当中重点提及“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。同月，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，全面放开了上城区、拱墅区、西湖区及滨江区的本地户口和外地户口二手房限购政策、降低了交易税费成本，这是对二手房市场的精准调控，将进一步激活二手房市场，同时有助于打通二手房置换链条，也有利于提振市场预期。
　　四月份，中央政治局会议发布“因城施策”精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，促进房地产市场平稳健康发展。强化保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设资金保障，推动加快构建房地产发展新模式。
　　进入到五月份，行业政策进一步全面优化升级，中国人民银行（以下简称“央行”）和国家金融监督管理总局联合发布了一系列重大房地产行业提振政策，“517”系列政策在供给端方面，央行拟设立3,000亿元再贷款支持地方收购已竣工未售新房，用作配售型或配租型保障性住房，政策有利于稳定市场对行业发展预期。在需求端方面，央行陆续下调首套或二套住房贷款最低首付比例至15%或25%，同时取消房贷利率下限，自上而下的组合政策确立了政府扶持行业的态度，大部分二线城市先落实执行，核心一线城市有序下调。从“517”系列政策整体效果看，对存量房市场正面刺激作用优于新房市场。
　　六月份，国常会进一步强调，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局，将会继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，进一步表达中央政府对促进房地产市场平稳健康发展的立场。
　　七月份，三中全会指出要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。同月正式发布《中共中央关于进一步全面深化改革，推进中国式现代化的决定》。其中提到，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。可见政府将会持续推动化解风险、革新房地产模式、完善行业制度，充分支持房地产高质量发展。
　　总体上，我们认为政府在房地产行业的政策上已明确采取更宽松态度，政策也开始呈现正面积极效果，预期中央层面将继续倡导优化“去库存、稳市场”的相关措施，地方政策将持续升级。随着政策持续发力以及宏观层面政策的协同，有望激发整个行业的复苏动能，尤其一线核心城市的表现将进一步改善。
　　（三）报告期内公司经营情况
　　报告期内，公司实现营业收入58.2亿元，较去年同期下降7.2%；实现归属母公司所有者的净利润2,935.75万元，较去年同期实现扭亏为盈。上半年公司业绩实现改善的主要原因包括：1.今年二季度以来国内房地产市场相关政策的放松持续加码，公司二手房买卖业务所深耕的城市如北京、上海、杭州等二手房成交量呈现较好的复苏趋势，对公司业绩产生较好的正面贡献；2.报告期内，公司继续严控各项费用开支，推动门店租金、装修费用、销售费用等各项运营成本的进一步下降；3.公司一季度出售了位于云南昆明地区的新纪元大酒店相关资产，交易完成后，经公司财务部门初步测算将对公司2024年上半年的净利润产生一定正面影响；4.报告期内，公司第二期员工持股计划的股份支付费用已经全部摊销完毕，对利润的负向影响也逐步减小。
　　报告期内，公司业务持续聚焦在国内一线和新一线核心城市，展业地区涵盖北京、上海、杭州、南京、苏州等城市。截止报告期末，国内运营门店总量约2,736家，其中直营门店2,255家，加盟门店481家，经纪人总数约3万余人，报告期内公司实现住房总交易金额（GTV）约为1,227亿元，同比下降约25%。
　　报告期内，公司各项业务的经营情况如下：
　　1、经纪业务
　　报告期内，公司经纪业务实现收入17.9亿元，同比-23.9%，实现毛利率22.7%，同比提升0.16个百分点。公司经纪业务收入的下降一方面来自于存量房行业整体交易额的下降，另一方面来自于公司部分核心城市佣金率的调整。但公司严控各项费用开支，推动相关运营成本进一步下降，实现了经纪业务毛利率的稳步提升。
　　报告期内，公司经纪业务实现GTV约1,003亿元，同比-21.3%。公司在核心城市持续精耕细作，提升经纪人的服务品质，市占率保持稳步提升，其中上海地区市占率同比提高0.8个百分点，实现连续两年提升，在北京和杭州等地区市占率继续在头部保持稳定。
　　此外，上半年公司买卖业务平均佣金率水平与去年同期相比小幅下降，主要源于去年10月份开始部分核心城市佣金费率政策的调整。我爱我家多年来一直按照政府的要求和政策的制定，提供亲民的佣金费率服务，并且一直贯彻“总价不同、费率不同”的阶梯式收费原则，符合近期政府部门提出的佣金政策导向。今后，公司将继续坚持“待客如己”的服务理念，为客户提供优质的服务。长期来看，我们认为行业佣金率水平将由房地产经纪服务行业的供需状况、服务品质和竞争格局所决定。
　　2、资产管理业务
　　截止报告期末，公司房屋资产管理业务覆盖北京、上海、杭州、苏州等城市，在管房源规模达到29.3万套，相比去年同期显著提升约12.6%。报告期内，房屋资产管理业务的平均出房天数为9.5天，与2023年同期持平，资产管理业务的出租率为96.1%，继续保持在行业较高水平。上半年，公司资产管理业务实现GTV约86亿元，同比+10%，实现营业收入32.7亿元，同比+15.7%，实现毛利率-5.2%，同比提升2.27个百分点。资产管理业务继续充当公司业绩稳定器的作用，上半年实现了管理规模、营业收入、毛利率的稳步提升。公司上半年资产管理业务毛利率为负，主要原因是基于新的租赁准则，部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致，若调整回该部分收益，上半年公司资产管理业务的毛利率约为11.8%，同比提高0.74个百分点。
　　此外，在报告期内，公司持续为“相寓”品牌进行营销推广和品牌宣传，扩展相寓APP的功能及用户使用体验，为该业务后期的独立发展、品牌营销和全国性扩张打下基础。
　　与此同时，公司继续通过加速数智化改造，在实现中后台运营持续增效降本的同时，也使得各城市公司的回款风控与客户服务水平得到显著增强，为业务保持高效运营与规模良性增长提供了强大的科技保障。
　　3、新房业务
　　报告期内，公司新房业务实现收入3.8亿元，同比-40.7%，毛利率约为13.4%，同比提高0.8个百分点。报告期内新房业务实现GTV约为138亿元，同比-48%。
　　目前，公司全部直营城市及重点加盟城市均已完成新房CBS2.0系统的覆盖上线，进一步加强了业务管控，提升运营效率和风控能力。
　　新房业务是我爱我家存量房核心业务基础之上的补充型业务，旨在为客户提供更多的产品服务选择。公司对国内新房市场仍然维持谨慎保守态度，面对全国新房市场投资与消费持续走低、行业风险频发的态势，新房业务以控规模、保质量、增效率作为该业务整体的经营原则，在确保收入质量的前提下发展新房销售业务，延续以往经营策略，重点发展与央企、国企等品牌开发商的合作，并加强业务回款管理。
　　4、商业租赁及服务
　　上半年，公司商业租赁及服务业务实现收入1.7亿元，同比下降9.5%。为应对多种市场短期变化因素所带来的挑战，作为西南地区知名品牌以及云南商业龙头，报告期内昆百大持续深化对客户群的需求研究和会员服务工作，持续积极挖掘客群在消费模式变化下对于品牌消费的新需求，持续提升地域影响力、客户消费体验和客户黏性。
　　（四）报告期内公司的重点经营举措
　　重构社区场景新商业模式——与京东物流战略合作
　　2024年5月，我爱我家与北京京邦达贸易有限公司（京东物流集团旗下企业）在北京签署了战略合作协议,有利于双方实现资源共享、优势互补，构建互利共赢、可持续发展的战略合作伙伴关系。与京东物流的合作将基于社区场景，在商品供应链及服务供应链等领域展开全方位合作，包括提供高品质的产品和服务，升级社区居住服务体验，为居民提供便民服务等。本次合作是我爱我家在打造社区商业服务创新平台上的新尝试，开辟了房产经纪服务行业与互联网商业综合体在社区服务方面的融合创新合作模式，探索新场景下的商业想象力，为社区居民提供各项高效便捷服务的同时，创造商业和社会的双重价值。
　　我爱我家与京东物流的战略合作，充分发挥我爱我家的社区资源和模式优势，以及京东物流网格化的布局和交付能力，建立起连接从服务端到需求端、从供应端到消费端，从线上技术端到线下社区端的高效运行“社区公路网”。例如相寓维修服务方面，基于双方城市社区的网格交付圈及线下布局与智能化派单系统，可更加精细化的节约维修人员在途时间，进一步提升服务体验和效率。
　　我爱我家覆盖广泛的社区网点和布局、深耕24年的信任口碑和经纪人的深度服务，再加上京东强大的供应链能力、数字化技术能力和物流能力，共同保障了社区新商业模式的探索，最终激发出新的商业价值，有助于进一步提升公司业务发展空间，对公司未来发展产生积极影响。

　　二、核心竞争力分析
　　1、数字化的平台能力
　　多年来，我爱我家以“三个一工程”为目标，形成数据与技术驱动的线上平台运营能力，利用多年积累的行业经验，从消费者旅程出发，聚焦业务底层平台支撑能力，聚合数字化智能能力，有效赋能CEN（经纪人合作生态网络）核心运营网络。
　　在平台赋能方面，以销售系统、消费者系统、研发效能平台、AI算法平台、大数据平台、云计算平台、信息安全平台为底座，不断提升服务环节的标准化、线上化、智能化，全面实现房地产经纪服务与智能科技的深度融合，通过信息技术和大数据智能，重塑平台服务能力，提升经纪人效率与消费者体验。
　　在经纪人效率提升方面，进一步强化楼盘库中台建设、SSC线上商机挖掘建设，搭建了房源平台能力体系、私域数字化运营体系，并统一各模块数字化技术与应用体验，极大提升了内部资源流转效率。
　　在消费者体验改善方面，公司以消费者价值为中心，结合用户画像能力建设，实现千人千面精准服务；智能化洞察消费者需求，全面升级服务品质，大幅提升了消费者满意度。
　　在平台管理方面，打造了以人力服务系统、门店供应链管理系统、交易服务系统为核心的线上管理平台，支持大规模人员的有序作业、品质服务，实现了门店全生命周期管理，提升了客户在交易效率和安全性方面的体验。
　　2024年上半年，公司的数字化建设效果显著。在报告期内，公司小程序端MAU达到239万，同比增长约9%，PC端MAU达到804万，同比上升约47%，APP端MAU达到311万，同比降约8%。北京官网客户成交占比达到55.7%；官网客户录入占比达到49.1%，较2023年底提升7.3个百分点；SSC在2023年已经完成了线上报盘业务场景的跑通，报告期内通过对千万级别用户资源用算法大模型推测用户画像，前置判断用户诉求，及时挖掘客户需求，形成了线上流量、线索、商机转化和客户留存等链路的数字化策略，促进报盘线上化数字化进程，2024年上半年，我爱我家线上报盘大幅提升，占比达到13%以上，为经纪业务发展提供了超过135万个线上商机。
　　2、品牌能力
　　我爱我家集团始终“以一流标准重塑品牌”的战略目标为牵引，确定了中国最亲民的大众房产服务平台的定位，重塑了以消费者满意度为指标的品牌评价体系，同时肩负了更多社会责任。
　　作为一个有着24年历史的品牌，我爱我家已经有了很高的品牌知名度和公众认可度。2023年，公司完成了品牌全面焕新升级，全新的品牌主张“住进每一种生活”标志着公司的企业角色在2024年进入了全新的时代以及更深入走进社区服务大众。
　　3、经纪人的全职业周期管理能力
　　经纪人是公司所处行业最宝贵的财富，而对经纪人的全职业周期管理能力是本行业最被低估的行业壁垒。所谓经纪人全职业周期的管理能力是指：对经纪人的培养、组织、管理、有效激励以及长期服务的一整套组织管理经验和制度体系。
　　公司在房产经纪领域深耕24年，穿越数轮周期，已经积累了非常丰富的组织运营和管理经验，形成了较强的对经纪人全职业周期的管理能力。例如，公司持续优化升级针对经纪人培训的繁星培训管理系统，有针对经纪人组织协同的经纪人合作生态网络，有能够将经纪人业务进行有效管理的CBS和AMS系统，也有科学的财务绩效核算系统对经纪人进行有效的激励。
　　4、融入社区的门店网络
　　门店网络由社区门店和经纪人团队组成，由于居住服务业务的天然特点，以门店网络为基础的线下服务资源对于客户体验和价值闭环必不可少。
　　社区门店作为线下渠道的主要形态，既是承载业务、对接社区的物理空间，也是业务线下规范作业和资源管理的最小运营单元，还是业务团队的组织载体。门店的规模、布局及全生命周期运营质量，在支撑业务品质和业绩规模方面具有重要价值。
　　通过二十四年的全国布局和深耕核心城市的积累，我爱我家打造了一张庞大的“融入社区的线下门店网络”，规模和运营质量保持行业前列。公司在二十多年穿越周期的门店运营经验积累基础上，科学管理，深入社区，线下精耕，进一步增强公司在门店网络方面的核心竞争力。
　　5、多元协同、良性循环的业务结构
　　公司在住房买卖与租赁两个相互关联的市场长期保持了优势地位，是国内最早开展房屋资产管理业务的企业，建立了业务体系完整、紧密协同联动的居住服务产业群。公司在数字化基础设施支持下，实现了房、客、人、店等核心业务要素在二手住宅买卖、新房销售以及租住服务等市场中的协同共享、优化匹配，从而提升业务运营效率和系统抗风险能力，为经营体的生命力与盈利能力提供保证。
　　例如，公司可利用频次和粘性较高的租住服务实现蓄房蓄客，再导入低频高价的买卖服务来促进增收增利。作为一种高毛利的机会型业务，新房销售业务具有低粘性的特点。对于具有社区客群基础的成熟门店而言，新房业务是二手房业务的补充；而对于社区根基不深的新拓门店来说，新房业务可以成为保持运营、培养团队、积蓄客源的现金牛业务。
　　住房交易服务会受到政策、宏观经济等外部因素的影响，波动性大。公司租售联动的业务架构可高效引导“房、客、人、店”核心资源配置到租住服务业务，从而保证业务体系的整体活力与收入稳定性。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、可能面临的风险
　　（1）市场风险
　　目前经济复苏仍不稳固，消费信心恢复尚需时日，居住交易市场的恢复速度和效果可能不及预期，存在导致公司业务发展受影响的风险。
　　（2）政策风险
　　近期政府部门对于二手房市场政策逐步放松，有利于市场的稳定和购房者信心的恢复。但未来如果市场热度恢复过快，也可能导致政府进行政策干预，引起市场波动，导致二手房交易的活跃度再次下降。
　　（3）研发风险
　　数字化转型升级是公司持续推进的核心战略，公司在数字技术、智能技术的行业应用研发方面已经处于行业领先水平，进一步的创新探索具有更高的技术挑战，存在因研发进度不及预期或产品验证失败而导致数字化升级受阻的风险。
　　（4）新房业务应收账款风险
　　受上游开发商客户经营与财务状况的影响，公司新房业务的佣金应收账款可能出现回款周期拉长、逾期乃至坏账的风险。
　　（5）人才竞争风险
　　房地产经纪行业是高度依赖业务人员能力的行业，业内对高产能经纪人的竞争非常激烈，这对部分城市业务团队的稳定性形成影响，容易导致人员流失的风险。
　　2、针对可能面临风险的应对措施
　　（1）创新业务模式，增加收入增长点
　　公司一直以来积极探索新业务模式，加强与上下游公司的合作，形成更为紧密的合作关系，在进一步提升我爱我家品牌影响力的同时，为公司增加新的收入增长点。2023年，公司开始与业之峰等装修领域头部公司进行合作，探索二手房买卖业务和装修业务之间的协同合作业务模式，将公司的住房经纪服务业务向下游领域进行延伸，有望为公司及经纪人形成新的收入增长点。2024年5月，公司全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司与京东物流旗下公司北京京邦达贸易有限公司签订《战略合作协议》，双方拟就社区服务、产地产业带、商品供应链、服务供应链、智慧物流等领域进行深度合作。我爱我家将整合集团内业务需求，如房屋运营业务、长租公寓业务、平台电商业务、社区服务业务等。京东物流向我爱我家提供具有优势的智慧物流和供应链整合方案，并通过与我爱我家系统对接的方式承接公司开放平台中的物流及服务业务。双方在商品供应链及服务供应链领域展开全方位合作，为我爱我家集团供应链赋能。
　　（2）严控各项费用开支，持续降低运营成本
　　公司持续严控各项主营业务成本开支，积极推动门店租金、装修费用等各项运营成本的进一步下降。
　　（3）深化数字组织建设，推动智能化升级，发挥数字基建的赋能作用
　　引入优秀的互联网产品、运营及技术人才，提高公司互联网平台的数字化、智能化水平和平台运营能力，让消费者在公司互联网平台上获得更好的服务体验，更乐于接受VR看房、在线签约等居住交易线上服务，对公司线上平台产生更大黏性，从而减少客户流失，提高服务和成交效率；让经纪人用户通过平台提供的CBS合作网络以及小爱助手、好房、好客等在线智能产品，提高服务能力与开单成交效率，从而提高经纪人留存和人效；让门店管理者和城市业务管理者通过平台提供的业务生命周期数据洞察，更高效地进行运营和决策，提升经营质量。从而帮助公司与各方用户共同克服市场环境等风险因素的不利影响，实现共赢。
　　（4）发挥租售业务协同的优势，平衡市场波动影响
　　住宅买卖市场受政策、经济形势等因素影响较大，居住租赁市场需求更加持续和稳定。公司将发挥在居住租赁市场的传统优势地位，进一步加强相寓等租赁类业务的发展，通过业务的结构化组合来平衡市场波动，保证经营健康度。
　　（5）推动经纪人队伍的专业化和复合型发展
　　大力推进经纪人队伍的职业化，从专业知识、经营能力、职业素养等方面实现标准化、制度化，从而系统性提高经纪人的专业性、突破职业发展瓶颈，使经纪人具有事业感、获得感，同时赢得社会尊重。在公司多元化发展战略的牵引下，完善经纪人在社区服务、家装服务、金融服务、养老等方面跨领域的专业化能力和作业能力，打造复合型人才。
　　（6）合规与高效双管齐下
　　通过在组织机构、制度流程、沟通机制等方面的优化，建立并持续打造开放型组织、高效率办公流程、无障碍沟通平台，强化合规管理，降低运营成本，避免变革过程中的风险和弯路。 收起▲

　　（一）报告期内市场环境情况分析
　　2024年一季度，房地产市场相关宽松政策仍在持续加码。二月份，央行下调5年以上LPR 25个基点，传递出货币政策稳增长、促发展的明确信号。三月份，两会政府工作报告强调经济要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，全年经济增长目标定在5%，符合市场预期，其中对房地产市场的关注及重视程度提升，当中重点提及“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。同月，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通... 查看全部▼

　　（一）报告期内市场环境情况分析
　　2024年一季度，房地产市场相关宽松政策仍在持续加码。二月份，央行下调5年以上LPR 25个基点，传递出货币政策稳增长、促发展的明确信号。三月份，两会政府工作报告强调经济要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，全年经济增长目标定在5%，符合市场预期，其中对房地产市场的关注及重视程度提升，当中重点提及“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。同月，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，全面放开了上城区、拱墅区、西湖区及滨江区的本地户口和外地户口二手房限购政策、降低了交易税费成本，这是对二手房市场的精准调控，将进一步激活二手房市场，同时有助于打通二手房置换链条，也有利于提振市场预期。
　　从成交量来看，随着相关宽松政策的逐步落地，春节后市场逐步进入到“小阳春”行情，3月份国内一线城市二手房交易量出现环比明显回升。根据北京市住建委官网数据统计，3月份北京二手房网签量14,280套，环比上涨125.5%，这一数字也是接近达到最近一年来的最高点。但一季度整体来看，国内一线城市二手房成交量对比去年同期仍有一定程度的下降，根据克而瑞数据，北京一季度二手房网签量约为33,299套，同比下降27.7%，上海约为40,089套，同比下降21.9%，杭州约为16,088套，同比下降15.1%。今年一季度二手房成交量的下降，主要原因是去年同期压制市场交易的因素消除后，前期积压购房需求集中释放，二手房市场整体表现活跃，因此形成了较高基数。综合来看，当前市场仍然处在一个以“稳”为主的环境中。
　　（二）报告期内公司经营发展情况
　　2024年一季度，在去年同期高基数的背景下，核心城市二手房行业整体成交量和成交价均出现一定程度的下降，在行业整体承压情况下，公司持续加强运营管理，严控费用开支，继续提升所在城市的市占率水平，普租和相寓业务均实现了稳健的增长，整体营收保持相对平稳。报告期内，公司实现主营业务收入27.5亿元，同比-12.6%，实现归属于母公司所有者的净利润约0.25亿元，在行业低谷期仍然保持了稳健的盈利水平。
　　分城市来看，公司在一线城市的市占率继续保持稳中有升的趋势。其中，公司一季度在上海地区市占率同比提升0.5个百分点，在杭州地区市占率同比提升0.5个百分点，在北京地区市占率继续保持头部稳定。
　　2024年一季度，公司累计实现住房总交易金额（GTV）约为512亿元，同比-41.8%，一季度公司住房总交易金额同比下降主要原因是：一方面，在去年高基数背景下，公司所在核心城市二手房买卖业务整体成交量出现下降；另一方面，公司所在城市房屋交易均价同比有不同程度下降。以上两个因素共同导致公司二手房买卖业务GTV出现下滑。但报告期内公司租赁业务仍然保持稳健的增长，继续成为公司业绩的稳定器，一季度公司租赁业务实现普租单量4.37万单，同比+1.1%，截止一季度末，公司相寓业务在管房源达到27.9万套，相对于年初增加0.8万套。
　　截止报告期末，公司国内运营门店总量约2,794家，其中直营门店2,284家，加盟门店510家，经纪人总数约3万余人，其中直营城市经纪人总数约2.8万人，相对于年初增加200人。
　　报告期内，公司进一步强化品牌战略，深化品牌影响力，通过拓宽社区服务领域，积极创新多元化社区服务模式，提供更为丰富的便民服务和社区活动，将品牌影响力有效延伸至居住服务的每一个角落。此外，公司积极探索装修推介等新业务模式，加强与上下游公司的合作，形成更为紧密的合作关系。深化与客户的链接和服务，进一步提升我爱我家在客户心中的品牌影响力。在数字化建设方面，公司进一步加速数字化转型，提升在数字化领域的竞争力，加强企业数字化运营的体系和机制建设，完善数字化人才梯队，以实际需求为导向，通过构建更加完善的数字化运营平台和统一的数据治理体系，实现数字化运营的全面升级和持续优化，为公司的长远发展奠定坚实的技术基础，持续推动客户体验、生产力模式和组织能力的飞跃。 收起▲