一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）主要业务及模式　　南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。　　1、仓储物流　　公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs等资产证券化工作，持续提... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务及模式
　　南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。
　　1、仓储物流
　　公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。
　　报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，华泰宝湾物流REIT自上市以来运营稳健，资产运营表现优异，对行业起到积极示范作用，报告期内获评“公募REITs年度杰出项目”。此外，宝湾物流积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，报告期内实现广州黄埔宝湾、佛山南海宝湾、江门鹤山宝湾、杭州北宝湾、合肥肥东宝湾等11个屋顶光伏项目并网发电，截至2025年6月30日，累计并网16个项目，为公司长远发展持续注入绿色动能。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至2025年6月30日，在全国范围内拥有或管理86个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾990万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。
　　2、房地产开发
　　公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，推动业务转型和高质量增长。
　　报告期内，公司深化核心城市战略布局，持续提升产品力与服务力，推动开发业务质效提升，助力转型业务协同发展。截至2025年6月30日，公司房地产开发业务已先后进入16个城市，累计开发项目（含待建及表外合作项目）69个，在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目7个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目3个，实现安全、稳定、有质量的增长。
　　3、产城综合开发
　　公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，实现园区、产业和城市的深度融合与协同发展，推动业务高质量增长，为区域经济繁荣注入强劲动力。
　　报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等城市的已布局项目，重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加速推进标准化、体系化建设进程，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平。同时，通过在园区内建设光伏发电系统和储能设施，积极推进低碳园区建设，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，重点聚焦高端装备制造、新能源、智能网联汽车等前沿领域，实现产业主题聚焦化和产业内容品质化转型升级，资源整合导入能力持续提升。
　　4、其他
　　公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程装备业务，其中以海洋石油平台的设计和建造为主业的深圳赤湾胜宝旺工程有限公司是国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企业；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。
　　（二）行业情况分析
　　1、仓储物流业务
　　2025年上半年，在产业升级深化与扩内需政策持续发力的背景下，物流行业整体运行平稳，展现出较强韧性。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，报告期内，全国社会物流总额达171.3万亿元，按可比价格计算，同比增长5.6%，物流业总收入6.9万亿元，同比增长5.0%，整体保持平稳向好发展态势。假日经济与“以旧换新”政策叠加效应显著，消费品仓储需求显著提升，上半年，社会消费品零售总额24.5万亿元，同比增长5.0%，其中，实物商品网上零售额6.1万亿元，同比增长6.0%，带动电商物流需求稳步增长。
　　从高标仓供需看，根据物联云仓等机构报告显示，截至2025年6月底，高标仓市场总存量达1.72亿平方米，环比上升1.95%，供应持续保持高位，叠加受外部环境的不确定性增加导致跨境电商仓储租赁需求有所回落的因素影响，项目招商去化压力提升，园区运营商普遍采取“以价换量”策略，通过延长免租期与租金折让等措施，维持现有租户的稳定性并吸引新的主力租户。截至2025年6月底，全国高标仓市场有效租金21.59元/平方米/月，环比下降2.63%，空置率17.92%，环比下降1.04个百分点。长期来看，根据物联云仓等机构数据显示，上半年，全国41座物流节点城市一手仓储用地成交量13,404亩，环比下降约27%，成交金额45.5亿元，环比下降约41%，土地市场收缩加速供需再平衡，未来市场供需失衡压力有望逐步缓解。
　　宏观政策层面，2025年全国两会政府工作报告中再次强调“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求，因地制宜发展新质生产力，加快建设现代化产业体系”。作为连接产业升级与消费复苏的关键纽带，物流地产行业长期增长动能稳固。此外，自公募REITs步入常态化发展新阶段以来，证监会于2025年5月印发《推动公募基金高质量发展行动方案》，为公募REITs市场的高质量发展进一步指明方向，行业整体发展前景也更加广阔。2025年上半年，公司华泰宝湾物流REIT底层资产平均出租率优于市场平均水平，充分彰显公司存量资产高效运营与“募投建管退”闭环构建能力。
　　2、房地产开发业务
　　2025年上半年，我国房地产行业在延续筑底调整中积蓄修复动能，整体呈现“政策优化深化、销售结构性回暖、投资缩量提质”的特征。
　　在政策方面，4月中央政治局会议定调房地产进入稳市场新阶段，中央及地方层面围绕“稳市场、促转型、防风险”主线协同发力。7月召开的中央城市工作会议进一步系统部署新时期城市发展路径，首次提出“我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期”的历史性判断，确定“建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”目标，将构建房地产发展新模式、深化城市更新行动、兜牢民生安全底线列为核心任务。在这一政策框架下，房地产彻底回归“民生保障”根本定位，形成存量活化、品质提升、风险防控并重的可持续发展路径，为行业稳定健康发展提供长效制度保障。
　　在销售市场方面，报告期内，全国新房销售市场呈现“弱复苏、强分化”特征。成交规模方面，据中指研究院统计，新房市场上半年重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约4%；分城市能级看，一线城市商品住宅月均成交面积58.11万平方米，同比增长9.11%，二线及三线代表城市月均成交面积分别为38.04万、14.88万平方米，同比分别下降9.39%和9.58%，城市间市场分化依然明显。产品结构方面，改善性需求仍为新房市场的重要支撑，据中指研究院统计，报告期内，重点30城90-120平米新房成交套数占比保持在39%左右，120-144平米成交套数占比首次达到29%，品质项目的去化优势愈发明显，“好城市+好房子”支撑新房市场整体保持平稳运行，行业竞争正加速从“价格竞争”转向“产品力与服务力”的比拼，“高品质、好口碑”已经成为房企在激烈市场竞争中立足和持续发展的核心要素。
　　在土地市场方面，报告期内，供地规模继续保持理性收缩，土地成交呈现“量缩价提、聚焦核心”的特征。根据中指研究院统计，2025年上半年全国300城住宅用地推出及成交规划建筑面积同比分别下降19.37%和4.88%，土地供应规模持续收缩，但得益于供地质量提升，住宅用地出让金同比增长27.5%，平均溢价率10.2%，较去年同期提升6.0个百分点。分区域看，城市分化极致化，市场热度主要集中于少部分核心城市，上半年一线城市宅地出让金同比增幅达49.5%，二线城市土地成交面积、出让金分别增长18.3%、43.5%，平均溢价率13.6%，其中杭州、北京、上海等地土拍热度较高。从竞争格局看，在市场复苏动能偏弱的环境下，房企竞争策略高度趋同，Top20城市出让金占全国比重由2024年51%提升至68%，央国企凭借资金优势持续深耕核心城市，在22城累计拿地金额占比达56%，通过逆周期投资进一步巩固核心城市布局优势。
　　3、产城综合开发业务
　　从需求端看，2025年上半年，受有效需求不足、工业品价格下降等多重因素影响，规模以上工业企业利润总额同比下降1.8%，工业经济运行整体承压。在此背景下，制造业作为国民经济的“压舱石”，呈现出较强的增长韧性。报告期内，全国制造业投资同比增长7.5%，增速较全国固定资产投资整体增速高出4.7个百分点，拉动全部投资增长1.8个百分点，成为驱动产业园区发展的核心引擎。从细分领域看，产业升级持续深化带来的结构性增长动能持续强化，消费品制造业投资增长12.3%，装备制造业投资增长6.3%，高技术制造业投资中，航空、航天器及设备制造业、计算机及办公设备制造业投资分别增长26.3%、21.5%，充分印证了2025年政府工作报告中“以科技创新引领产业创新”政策导向的落地显效，为产业园区载体需求注入持续且高质化的增长动力。
　　从供给端看，市场呈现“总量调整、结构深化”的发展态势。根据亿翰智库等相关机构报告显示，2025年上半年，全国工业用地成交面积延续收缩态势，成交面积和成交金额同比分别下降9.04%和8.14%，整体市场仍处于以盘活存量、优化结构为主导的阶段。布局区域选择方面，产业园区开发商普遍采取区域聚焦和稳健投资策略，拿地金额TOP10企业高度聚焦一线、新一线、强二线等高能级城市。核心竞争力打造方面，随着产业升级深入推进，高附加值、创新型产业对园区承载能力提出更高要求，倒逼园区运营商从传统“政策招商”模式向专业化、精细化的“服务招商”、“环境招商”模式转型升级，叠加《公平竞争审查条例》深入实施的影响，行业竞争逻辑加速转变，推动产业园区开发商围绕全要素资源整合和全周期价值创造构建综合竞争优势，实现园区运营模式的价值链跃升。
　　此外，得益于公募REITs常态化发行机制的深化及扩容政策的持续推动，我国公募REITs市场整体规模稳步提升，生态体系日益成熟。截至2025年6月30日，已上市公募REITs产品已有68支，累计发行规模达1843.82亿元（含扩募），其中，产业园区类公募REITs已累计发行18只，报告期内新发行产业园区类公募REITs2只，获批待发2只，申报中3只，板块活跃度显著提升，但在行业整体供需格局等多重因素影响下，产业园区租金水平和出租率普遍承压，底层资产运营能力重要性进一步凸显。
　　除上述公司各主营业务所处行业外，2025年上半年，新能源行业在“双碳”战略引领下迎来系统性变革。国家层面密集出台《关于深化新能源上网电价市场化改革促进新能源高质量发展的通知》（136号文）、《关于有序推动绿电直连发展有关事项的通知》等政策，重构行业发展逻辑，电力市场化改革加速推进，负荷侧资源价值凸显，新能源行业从“规模扩张”转向“质量竞争”。在此背景下，公司紧密围绕国家“双碳”战略与新型电力系统建设需求，依托园区场景资源赋能，进一步扩大园区低碳综合能源生态版图，逐步构建市场化能源运营及负荷侧资源价值转化能力。
　　（三）报告期内经营情况
　　1、仓储物流业务
　　2025年上半年，宝湾物流营业收入91,990万元，同比下降3.0%，主要受行业竞争加剧，租金水平承压影响；经营净现金流45,795万元，同比下降18.8%，主要受宝湾物流作为华泰宝湾物流REIT原始权益人于报告期内缴纳项目出表所得税影响。
　　（1）主要园区运营情况
　　报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为91.1%，在物流仓储市场整体平均出租率下滑背景下，仍较去年同期提升4.1个百分点，充分彰显良好的运营管理能力。
　　（2）项目拓展情况
　　公司根据发展战略规划，持续积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重点物流节点城市，加大管理输出项目拓展力度。报告期内，聚焦优质资产挖掘、轻资产机会探索及价值研判等工作，深入研判各类项目资源，落地管理服务输出项目4个，进一步提升公司在核心区域的行业影响力。
　　（3）项目工程进展情况
　　2025年上半年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内，新增开工面积约8.7万平方米，新增竣工面积约9.9万平方米，在建项目均按工程建设计划高品质有序推进中。
　　2、房地产开发业务
　　2025年上半年，房地产进入“稳市场”新阶段，政策主基调延续宽松，加速市场供求关系再平衡，叠加土地市场供应持续收缩影响，行业库存规模边际回落，但整体压力尚未根本缓解，市场止跌回稳仍面临结构性挑战。面对充满不确定性的经营环境，公司房地产开发业务聚焦精细化管理与模式创新，通过优化产品定位、强化成本管控及动态调整推盘策略，核心城市项目去化取得一定成效，为阶段性目标达成奠定基础。
　　（1）项目拓展情况
　　根据公司战略，项目拓展将风险防控视为首要任务，聚焦核心区域，盯紧市场变化，重点跟进具备一定安全垫和市场保障的项目投资机会。报告期内，暂未获取新地块。
　　（2）项目销售情况
　　房地产开发业务密切跟踪市场形势，把握关键节点动态调整营销策略，持续推进产品创新和品质提升，不断增强对客户新质需求的响应能力，2025年上半年销售去化总体稳中有升。报告期内，累计实现全口径销售金额34.0亿元，同比上涨18.8%，权益销售金额21.2亿元，同比上涨26.3%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额19.4亿元，同比上涨70.3%。
　　（3）项目运营情况
　　公司持有型物业运营业务包含社区商业、租赁公寓等业务形态。报告期内，公司针对各区域项目特点，深入分析市场需求与商户经营状况，通过动态优化租金定价策略、强化招商引流等举措，主要项目经营效益保持稳定。
　　（4）融资情况
　　2025年上半年，房地产开发业务严守资金安全底线，把握政策窗口，积极拓宽融资渠道，降低综合融资成本，拉长债务周期，主动控制有息负债规模，提升流动性安全度，维持稳健的财务表现。
　　报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：
　　（1）新增土地储备项目：无
　　（2）累计土地储备情况
　　（3）主要项目开发情况
　　（4）主要项目销售情况
　　（5）主要项目出租情况
　　（6）土地一级开发情况
　　（7）融资途径
　　（8）发展战略和未来一年经营计划
　　未来一年，房地产开发业务将坚持以“稳健经营、稳中求进”作为工作方针，始终围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标，重点做好“防风险、保安全、去库存、提质效”工作。
　　基于上述发展战略，未来公司将根据市场需求和企业的实际情况，拓展融资渠道，优化开发节奏，收支两端齐发力，保障现金流安全；加强在建项目管理，确保项目平稳顺利交付；密切关注布局城市市场动态，把握政策窗口期，加速推进在售项目去化，积极盘活存量资产；投资布局持续聚焦深耕区域核心城市，提升投资质量；加快构建完善运营体系，深化精细化管理，全面提升运营效能；坚持客户导向，构建“好房子+好服务”的核心竞争力。
　　（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2025年6月30日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为277,769万元。
　　（10）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　3、产城综合开发业务
　　2025年上半年，在生产制造企业投资动能不足背景下，产城综合开发业务精准把握高附加值产业扩张的结构性机会，通过加强标准化体系建设与灵活的招商策略，实现重点项目稳步推进与存量园区高效去化。
　　（1）项目运营情况
　　产城综合开发业务聚焦主业及重点项目，强化产业思维，深化产业研究，推动创新发展，打造具有差异化优势的产业特色。其中，无锡车联网小镇成功签约13家涵盖智能网联汽车自动驾驶、智慧交通、物联网、人工智能、新材料等新质生产力优质企业，成功申报1家雏鹰企业和1家瞪羚企业，累计申报创新企业、创新平台、公共服务平台及各类荣誉共计49项，构建产业生态服务体系，赋能企业品牌价值提升。西安智造园保持满租运营，重庆巴南智造园完成全部租售去化，新都产业园及德阳科技园出租率保持在92%以上的高位水平。
　　（2）产业资源储备情况
　　产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内，根据国家战略布局，紧跟产业趋势，聚焦长三角、大湾区各大行业商协会、研发机构、重点产业的龙头企业等资源体，逐步搭建产业网络、信息通路及导入渠道，挖掘在存量项目招商、新项目开发等方面的合作机会，积极推动产业资源转化落地。
　　（3）项目工程进展情况
　　2025年上半年，各项目工程建设有序进行。报告期内，合肥岗集综合物流港项目已按计划顺利竣工。
　　（4）项目拓展情况
　　产城综合开发业务把握获取优质工业用地的政策窗口，严守投资安全底线，坚持区域深耕策略，持续重点关注长三角、粤港澳大湾区和西南核心城市的产业园项目机会，并积极开展轻资产管理输出模式探索，报告期内，与客户首次签约招商管理及咨询服务协议，轻资产输出模式探索取得突破，盈利来源进一步丰富。
　　报告期内，主要经营指标完成情况如下：
　　（1）新增土地储备项目：无
　　（2）期末累计土地情况
　　（3）主要项目开发情况
　　（4）主要项目销售情况
　　（5）主要项目出租情况

　　二、核心竞争力分析
　　1、仓储物流
　　（1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先
　　宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs市场常态化发展趋势下，华泰宝湾物流REIT的上市发行和高质量运营，标志着公司成功打通物流资产“募投建管退”管理闭环，有助于加速向“轻重并举”业务模式转型，持续提升资产效益。
　　（2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强
　　宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累了丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；践行ESG以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。报告期内，宝湾物流先后荣获“2024-2025年度医药冷链物流服务推荐企业”、“仓储配送绿色低碳典型案例”、“公募REITs年度杰出项目”等荣誉。2025年3月上海快仓宝湾项目荣获“杰出级”净零碳园区认证，业务竞争力持续提升，在业内的品牌影响力不断增强。
　　（3）“仓库+”探索不断深入，差异化市场竞争优势显现
　　宝湾物流持续创新“仓库+”延伸业务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏、充换电站、低碳园区等延伸业务，助力仓储主业高质量发展；同时，稳步推进信息化建设，重点加强CRM、智慧园区平台、IOT信息平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。
　　2、房地产开发
　　（1）聚焦核心城市，深耕发展
　　房地产开发业务坚持“聚焦核心区域，严控投资风险”的发展策略，兼顾区域深耕及战略发展需求，重点关注北京、上海两大核心城市以及深圳、成都等具备投资价值及安全垫较厚板块的投资机会。房地产开发业务资产结构优质，抗风险能力强，尤其在房地产行业持续调整的背景下，核心区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。
　　（2）稳健经营铸就高质量发展
　　面对行业波动和市场变化，房地产开发业务始终坚守稳健经营、审慎发展的原则，将风险防范放在首位，强调“质量、效益、规模”均衡发展的战略方向。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控，筑牢安全边界，持续保持健康的资产负债结构；审慎投资策略，聚焦北京、上海、深圳及成都等重点城市提升拓展质量；强化精细管理，提升经营质效，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量发展。同时夯实业务长期可持续发展基础，在确保现金流安全前提下，积极探索发展多元化转型业务，增强持续经营能力。
　　3、产城综合开发
　　（1）具备较强的产业资源整合能力
　　产城综合开发业务精准契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目的能力持续增强，并持续探索丰富多元的融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，通过与中联基金合作设立工业园并购基金，实现资源有效协同并取得良好成效。
　　（2）专业化的项目运营管理能力
　　产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式；结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，聚焦发展产业和工业园区，不断推进智慧园区管理系统的实施和优化，以数字化提升成本管控、安全管理能力和园区运营效率，项目开发和运营能力持续提升，正逐步向专业化、规模化方向迈进。截至报告期末，已有新都产业园屋顶光储项目、西安智造园屋顶光伏项目实现并网，持续提升园区含“绿”量，为打造绿色化、可持续的产业载体奠定基础。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、仓储物流业务
　　市场风险：上半年，受仓储物流市场需求增速放缓、高标仓新增供给仍在高位的影响，多个城市高标仓仍面临阶段性供应过剩问题。在较大去化压力下高标仓运营商延续采取“以价换量”策略，行业竞争加剧，园区出租率和租金水平在短期内承压。
　　应对措施：公司将以市场和客户为工作中心，紧跟市场供需结构变化，结合区域产业转型升级的发展趋势，推进园区与周边产业的本地化融合与深度合作，提前为相关产业客户群制定精准的商务策略，加强与政府招商及产业管理部门的协同联动，持续优化客户结构，重点做好待投运园区的蓄客预出租工作，尽早锁定优质客源；不断优化服务质量，全面提升客户的运营服务体验，增强客户粘性；同时密切关注客户经营情况，对客户变化及时快速响应，确保公司实现稳定增长的经营收益和资本回报水平。
　　2、房地产开发业务
　　市场风险：2025年上半年我国房地产政策延续宽松，但整体市场仍处于筑底修复趋势，购房者信心与预期尚在修复过程中，叠加部分区域住宅项目库存去化压力较大，对公司经营业绩的实现带来重大挑战。
　　应对措施：公司将坚持审慎发展策略，密切关注行业政策动态，灵活调整量价关系及销售策略，加速存量去化，保证现金流安全；聚焦北京、上海等核心城市，保持深耕优势，持续提高投资质量；通过加强产品研发和设计创新，精准匹配客户新质需求，深化人才梯队建设和干部培养以增强组织效能，并系统性推进品牌声誉管理，全面构建“好房子+好服务”的核心竞争力。
　　3、产城综合开发业务
　　经营风险：2025年上半年，受工业经济整体运行承压影响，生产制造企业投资动能不足，供需结构性失衡背景下，产业园区运营商同质化竞争加剧，租金水平承压，叠加传统“土地财政+政策招商”模式难以为继，行业加速从“开发销售”向“长期运营”转型，短期内仅凭租金收益难以覆盖重资产投入成本，园区运营商现金流压力显著提升。
　　应对措施：公司将进一步强化在产业服务、轻资产输出、产业投资与资产管理等方面的核心能力，推动园区从“开发驱动”向“运营驱动”转变；通过打造标杆项目、拓展多元化收益渠道，加快构建以现金流平衡为基础、资本价值为导向的全周期盈利模型，提高业务发展质量。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业及市场情况如下：　　（一）仓储物流业务　　2024年，物流行业在国内经济弱复苏的背景下展现出较强的韧性，整体呈现稳中有进的发展态势。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，2024年全国社会物流总额约为360.6万亿元，按可比价格计算，同比增长5.8%。消费市场的稳步复苏也为物流需求提供了有力支撑，2024年社会消费品零售总额为48.8万亿元，同比增长3.5%，其中，实物商品网上零售额13.1万亿元，同比增长6.5%，带动电商物流需求强劲增长，全国快递业务量和业务收入分别达到1,74... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业及市场情况如下：
　　（一）仓储物流业务
　　2024年，物流行业在国内经济弱复苏的背景下展现出较强的韧性，整体呈现稳中有进的发展态势。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，2024年全国社会物流总额约为360.6万亿元，按可比价格计算，同比增长5.8%。消费市场的稳步复苏也为物流需求提供了有力支撑，2024年社会消费品零售总额为48.8万亿元，同比增长3.5%，其中，实物商品网上零售额13.1万亿元，同比增长6.5%，带动电商物流需求强劲增长，全国快递业务量和业务收入分别达到1,745亿件和1.4万亿元，同比分别增长21%和13%，超大规模市场优势为仓储物流业务提供长期增长动能。
　　从高标仓供需来看，据仲量联行等机构报告显示，报告期内高标仓需求仍以三方物流、电子商务为主，占比超60%，跨境电商、新能源等新兴需求增长显著。全国24个主要城市整体高标仓净吸纳量同比增长8%，达780万平方米，仍显著低于949万平方米的全年高标仓新增供应量，行业的供需拐点仍未出现，市场去化压力持续。业主方普遍通过更为激进的“以价换量”策略加速项目去化。昆山、武汉、廊坊等新增供应较为集中且空置率连续两年高于20%以上的城市，租金同比跌幅介于13.8%至26.5%之间，短期内租金进一步承压。市场下行压力下，部分物流地产商选择出售旗下资产以换取流动性，金融、保险机构加大对核心区域仓储物流资产的关注度，市场潜在资产托管需求增多，轻资产输出成为头部物流地产商的重要转型发展方向。
　　从政策层面看，全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，物流地产行业作为产业升级和消费复苏的纽带，长期增长动能稳固。此外，随着国家发改委1014号文的发布，标志着我国公募REITs市场正式进入常态化发展新阶段。2024年共有29只公募REITs首发上市，发行数量创历史新高，公司旗下的华泰宝湾物流REIT也在其中。公司在释放存量资产价值、拓宽融资渠道、打通“募投建管退”闭环方面实现突破，行业整体发展前景也更加广阔。
　　（二）房地产开发业务
　　2024年，我国房地产行业在政策持续发力与市场深度调整中逐步筑底，全年呈现“政策创新迭代、销售筑底趋稳、投资理性收缩”的阶段性特征。政策方面，中央及地方政策贯穿“化风险、保主体、稳市场”主线，上半年以松绑限购、降低首付比例、优化公积金政策为主，下半年转向需求端刺激，特别是“9.26”政治局会议确定“要促进房地产市场止跌回稳”基调后，五部委推出涵盖信贷、税收、限购等领域系统性支持政策，推动购房环境达到近十年最宽松水平。
　　在销售市场方面，报告期内，得益于多维度的支持性政策积极发力，新房成交规模全年呈现“前稳中低后高”走势。根据国家统计局数据显示，截至2024年12月，全国新建商品房累计销售面积、销售额同比降幅均已连续8个月收窄，9月新政后新房销售规模持续改善，10月新房成交面积同比止跌，11月同比增长3%，实现自2023年下半年以来商品房成交面积同比增速的首度回正。分城市能级来看，一线城市整体韧性突出，其中深圳领涨30城，全年实现同比正增长；二三线城市仍处筑底期，城市间分化持续扩大，全国普遍性回温尚未出现。从产品结构看，改善需求主导市场迭代，根据克尔瑞重点监测的193个城市数据显示，2024年四房产品市占率同比提升2.8个百分点至29.2%，行业竞争从“以价换量”转向“品质竞争”，产品力成为企业穿越周期的核心能力。
　　在土地市场方面，在“稳市场、去库存”行业发展第一要务的背景下，土拍规模理性收缩，呈现“总量收缩、结构分化”新常态。根据中指研究院统计，2024年300城住宅用地成交规模及出让金降幅均超两成，土地出让金回落至2020年峰值的43.7%。区域热度方面，北、上、深、杭仍是房企重要布仓地，优质地块竞争激烈，部分地块溢价率高达30%以上。拿地主体结构方面，“央国企占主导、多地城投托底、民营企业持续萎靡”格局并未改变，趋势延续，22城累计拿地金额中央国企占比达46%，一线城市占比均在八成左右；地方国资占比32%，在土拍情绪弱的无锡、沈阳等城市占比均超五成。
　　（三）产城综合开发业务
　　报告期内，全国工业经济运行平稳，总体呈逐步企稳、结构优化的发展态势。总体层面，2024年，全国规模以上工业企业营业收入同比增长2.1%，利润总额7.4万亿元，同比下降3.3%；分季度看，四季度全国规模以上工业企业利润稳步恢复，降幅较三季度收窄12.7个百分点；从产业结构看，高技术制造业利润较上年增长4.5%，投资同比增长7.0 %，其中，航空、航天器及设备制造业、计算机及办公设备制造业投资分别增长39.5%、7.1%，高技术制造业保持较快增速，为产业园区空间载体需求形成强力支撑。全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，为产业园区提供新一轮的发展机遇。
　　从供给端看，随着 2021-2023年用地持续推出以及厂房办公建筑竣工大规模入市，市场存量持续攀升，短期内产业园区招商去化压力延续，产业园区开发商土地投资策略趋于审慎的同时，注重持续提升资源整合、数字化招商及增值服务等核心能力，旨在通过精细化管理和创新服务模式，增强园区整体竞争力，有效应对市场供需失衡带来的挑战。从市场数据看，未来行业供应节奏整体放缓，根据国家统计局发布的数据显示，2024年全国厂房及建筑物竣工面积69,139万平米，同比下降0.8%，增速放缓，结束连续三年的高增长周期，年内工业用地成交总面积12.19亿平方米，同比下降16.47%，厂房办公建筑物竣工面积与工业用地成交规模持续收缩，产业园区供需压力有望得以缓解。
　　此外，在公募REITs常态化发行政策推动下，市场规模显著提高。截至2024年底，累计已有16只产业园区公募REITs上市，含扩募规模达287.23亿元，其中，2024年新发行产业园区公募REITs7只，规模91.27亿元。产业园区公募REITs的常态化发行，推动产业园区运营商加速盘活存量资产，优化资本结构，提升运营效率。
　　除上述公司各主营业务所处行业外，在新能源行业方面，2024年，中央和各部委接连发布和实施了一系列促进新能源发展的政策和举措，旨在通过技术创新、产业升级和市场机制改革，推动我国新能源产业的快速发展，实现能源结构优化和绿色低碳转型。2024年，我国光伏、风电累计装机容量同比分别增长45%、18%。截至2024年底，已建成的新型储能装机规模达1.68亿千瓦时，较2023年末增长超130%，行业整体发展动能强劲，同时随着电力市场化改革进程的纵深推进，新能源产业将加速向高质量、智能化转型，成为“双碳”战略的核心支撑。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务及模式
　　南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。
　　1、仓储物流
　　公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募 REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。
　　报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，华泰宝湾物流REIT已于2024年10月29日在深圳证券交易所挂牌上市，实现“募投建管退”高质量发展商业模式闭环。此外，宝湾物流积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，上海宝山宝湾、宁波余姚宝湾、苏州太仓宝湾、天津滨港宝湾和上海快仓宝湾5个屋顶光伏项目在2024年12月底前实现并网发电，另有10余个园区屋顶光伏项目正在建设中，为公司长远发展积蓄力量。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至2024年12月31日，在全国范围内拥有或管理83个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾 950万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。
　　2、房地产开发
　　公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，推动业务转型和高质量增长。
　　报告期内，公司在区域聚焦的基础上，联合地方优秀企业通过招拍挂方式成功进驻北京，优化全国布局。截至2024年12月31日，公司房地产开发业务已先后进入16个城市，累计开发项目（含待建及表外合作项目）69个，在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目7个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目3个，实现安全、稳定、有质量的增长。
　　3、产城综合开发
　　公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，实现园区、产业和城市的深度融合与协同发展，推动业务高质量增长，为区域经济繁荣注入强劲动力。
　　报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，通过招拍挂方式，新增获取西安沣西项目，进一步拓展业务版图。同时，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等城市的已布局项目，重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加速推进标准化、体系化建设进程，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，重点聚焦高端装备制造、新能源、智能网联汽车等前沿领域，实现产业主题聚焦化和产业内容品质化转型升级，资源整合导入能力持续提升。
　　4、其他
　　公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程装备业务，其中以海洋石油平台的设计和建造为主业的深圳赤湾胜宝旺工程有限公司是国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企业；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。
　　（二）报告期内经营情况
　　1、仓储物流业务
　　2024年，宝湾物流实现营业收入194,261万元，同比增长6%，实现经营净现金流120,248万元，同比基本持平，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。
　　（1）主要园区运营情况
　　报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为 88.7%，在市场平均出租率下降的情况下稳定在85%以上，底层资产的运营管理能力进一步彰显。
　　（2）项目拓展情况
　　宝湾物流根据发展战略规划，积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，加大管理输出项目拓展力度。2024年，聚焦优质资产挖掘、轻资产机会探索及价值研判等，深入研判各类项目资源，落地管理服务输出项目3个，进一步提升公司在核心区域的行业影响力。
　　（3）项目工程进展情况
　　2024年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内，新增开工面积约46.2万平方米，新增竣工面积约90.5万平方米，在建项目均按工程建设计划高品质稳步推进中。
　　2、房地产开发业务
　　2024年以来，房地产政策主基调延续宽松，积极提振市场信心、刺激需求释放，但受市场供需关系和购房预期有待进一步改善的影响，市场增长动能仍显不足。面对复杂的经营环境，公司房地产开发业务坚持稳健经营的策略，着重强化风险防范，持续提高管理的精细化水平，深入推进创新改革，科学统筹、有序推进各项重难点工作，在资源获取、项目运营等方面均取得一定成效。
　　（1）项目拓展情况
　　根据公司战略，项目拓展以风险防控为第一要务，聚焦核心区域，盯紧市场变化，重点跟进具有一定安全垫、市场较有保障的项目投资机会。2024年，通过招拍挂联合竞买方式取得北京顺义一宗土地，占地面积5万平方米，总规划计容建筑面积7.7万平方米，实现首都经济圈的重要布局。
　　（2）项目销售情况
　　房地产开发业务密切关注市场形势，加强营销管控力度，狠抓销售关键节点，提前谋划，精准施策推动项目销售去化。2024年，累计实现全口径销售金额60.4亿元，同比下降65.2%，权益销售金额35.6亿元，同比下降70.7%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额23.0亿元，同比下降76.2%。
　　（3）项目运营情况
　　公司持有型物业运营业务包含社区商业、租赁公寓等业务形态。报告期内，公司积极盘活存量物业资源，通过精细化调改运营、强化招租力度等举措，主要项目经营效益保持稳定增长。
　　（4）融资情况
　　2024年，房地产开发业务严守资金安全底线，利用政策窗口，积极优化债务结构，降低综合融资成本，主动控制有息负债规模，维持稳健的财务表现。
　　报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：
　　（1）新增土地储备项目：无
　　（2）累计土地储备情况
　　（3）主要项目开发情况
　　（4）主要项目销售情况
　　（5）主要项目出租情况
　　（7）融资途径
　　（8）发展战略和未来一年经营计划
　　2025年，房地产开发业务将坚持“稳中求进”的工作总基调，始终围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标，重点做好“提能力、优管理、防风险、促转型”工作，严守资金安全底线，秉持审慎投资原则，将投资重点聚焦核心区域，持续优化资源配置；同时，不断强化开发运营体系建设，提升整体经营效益；坚持客户导向，进一步强化产品力、交付力和服务力，巩固提升核心竞争优势，实现高质量稳健发展。
　　（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2024年12月31日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为300,139万元。
　　3、产城综合开发业务
　　2024年，产城综合开发业务克服生产制造企业投资动能不足带来的招商去化压力，积极应对市场变化，各项工作稳步推进。
　　（1）项目运营情况
　　产城综合开发业务持续强化标准化、体系化建设，提升精细化管理水平，实施灵活的招商措施和政策，积极打造标杆项目，重点做好存量物业招销安排。其中，重庆巴南智造园项目整体去化率达到95%；无锡车联网小镇通过与属地政府联合招商工作小组机制，支持无锡市入围国家智能网联汽车 “车路云一体化”应用试点城市，小镇获评“2024年江苏省数字消费创新场景”、长三角优秀产业园区 TOP10、无锡市特色产业园区等多项荣誉，累计落地行业头部及研发生态企业80余家，招引企业总数量超132家。西安智造园保持满租运营，新都产业园及德阳科技园出租率保持在92%以上的高位水平。
　　（2）产业资源储备情况
　　产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内，根据国家战略布局，紧跟产业趋势，聚焦长三角、大湾区各大行业商协会、研发机构、重点产业的龙头企业等资源体，针对智能制造、电子信息、集成电路、医疗器械、新媒体传播、智能家居及车联网领域，逐步搭建产业网络、信息通路及导入渠道，挖掘在存量项目招商、新项目开发等方面的合作机会，积极推动产业资源转化落地。
　　（3）项目工程进展情况
　　2024年，各项目工程建设有序进行。报告期内，德阳科技园项目、重庆巴南项目已按计划完成竣工验收。岗集综合交通物流港、西安沣西、顶汊一体化科技园项目按建设计划有序推进。
　　（4）项目拓展情况
　　产城综合开发业务把握获取优质工业用地的政策窗口，严守投资安全底线，坚持区域深耕策略，同步开展轻资产管理输出模式探索，丰富盈利来源。报告期内，重点关注长三角、粤港澳大湾区和西南核心城市的产业园项目机会，通过招拍挂方式，获取西安沣西项目，新增土地面积99.7亩，新增建筑面积7.7万平方米。
　　（1）新增土地储备
　　（2）期末累计土地情况
　　（3）主要项目开发情况
　　（4）项目销售情况
　　（5）项目出租情况
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、仓储物流
　　（1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先
　　宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs市场常态化发展趋势下，宝湾物流REIT的上市发行，标志着公司成功打通物流资产“募投建管退”管理闭环，未来发展潜力和增长空间较大。
　　（2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强
　　宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累了丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；践行ESG以追求高质量、可持续发展，持续打造
　　“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。报告期内，宝湾物流先后荣获“2024LOG低碳供应链物流杰出贡献奖”、“2024物流园区TOP10”、“2024‘金飞马’杯物流品牌价值企业TOP100”等荣誉。宁波空港宝湾、宁波镇海宝湾、苏州太仓宝湾等11个物流园区先后获中国仓储与配送协会颁发的“一级绿色仓库”（最高级）评定，业务竞争力提升，在业内的品牌影响力不断增强。
　　（3）“仓库+”探索不断深入，差异化市场竞争优势显现
　　宝湾物流持续创新“仓库+”延伸业务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏、充换电站、低碳园区等延伸业务，助力仓储主业高质量发展；同时，稳步推进信息化建设，重点加强CRM、智慧园区平台、IOT信息平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。
　　2、房地产开发业务
　　（1）聚焦核心城市，深耕发展
　　房地产开发业务坚持“聚焦核心区域，严控投资风险”的发展策略，兼顾区域深耕及战略发展需求，重点关注北京、上海两大核心城市以及深圳、成都等具备投资价值及安全垫较厚板块的投资机会。房地产开发业务资产结构优质，抗风险能力强，尤其在房地产行业持续调整的背景下，核心区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。
　　（2）稳健经营铸就高质量发展
　　面对行业波动和市场变化，房地产开发业务始终坚守稳健经营、审慎发展的原则，将风险防范放在首位，强调“质量、效益、规模”均衡发展的战略方向。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控，筑牢安全边界，持续保持健康的资产负债结构；审慎投资策略，聚焦北京、上海、深圳及成都等重点城市提升拓展质量；强化精细管理，提升经营质效，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量发展。同时夯实业务长期可持续发展基础，在确保现金流安全前提下，积极探索发展多元化转型业务，增强持续经营能力。
　　3、产城综合开发
　　（1）具备较强的产业资源整合能力
　　产城综合开发业务精准契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目的能力持续增强，并持续探索丰富多元的融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，通过与中联基金合作设立工业园并购基金，实现资源有效协同并取得良好成效。
　　（2）专业化的项目运营管理能力
　　产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式；结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，聚焦发展产业和工业园区，不断推进智慧园区管理系统的实施和优化，以数字化提升成本管控、安全管理能力和园区运营效率，项目开发和运营能力持续提升，正逐步向专业化、规模化方向迈进。截至报告期末，已有西安智造园屋顶光伏及新都产业园工商业储能项目实现并网，有效提升园区含“绿”量，为打造绿色化、可持续的产业载体奠定基础。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　2025年是我国“十四五”规划收官、“十五五”规划谋篇布局之年，也是公司深化战略布局、加速新质生产力转化的重要窗口期。展望2025年，在全球经济“低增长、高波动”的常态下，我国经济既面临外部关税壁垒升级的挑战，又需破解有效需求不足、社会预期偏弱等内部压力。为保持经济平稳增长，中央经济工作会议明确财政政策转向“更加积极”，货币政策转向“适度宽松”，并将扩大内需和自主创新放在了更加重要的位置，加速构建“双循环”新发展格局，持续释放新质生产力培育政策红利，我国经济有望在质量跃迁中巩固长期向好的基本面。
　　就具体行业而言，仓储物流方面，关税压力为仓储物流行业带来供应链区域化重构的结构性机遇，也倒逼仓储物流行业向区域化、智能化纵深发展，客户结构多元、具备枢纽仓网络化布局的物流地产商竞争优势凸显；房地产方面，基于当前中央推动“房地产止跌回稳”的坚决态度，房地产政策延续“化风险、稳主体、稳市场”主线，房地产市场稳定发展的信心有望逐步修复；产城综合开发方面，产业园区作为推动产业集聚、优化经济布局的重要载体，2025年政府工作报告再次强调发展新质生产力和加速建设现代化产业体系的重要性，关税压力将加速产业升级，产业园区也将迎来新一轮的发展机遇。在此背景下，公司将坚持稳中求进的工作总基调，以“稳存量、拓增量、强质量”为主线，紧抓结构性机遇，进一步提升业务发展质量，重点做好以下工作：
　　1、仓储物流业务
　　2025年，公司将坚定发展仓储物流战略性主业，进一步完善网络布局，积极探索“仓库+”业务，优化创新宝湾物流商业模式，提升业务可持续发展能力。主要措施包括：
　　（1）稳步提升资产管理规模。坚持“稳健发展、优中选优”的原则，聚焦长三角及大湾区的核心物流节点城市，挖掘优质项目机会；加大管理输出业务拓展力度，逐步形成“轻重并举”、“多点组合”、“质高位好”多种发展模式及项目选择标准，提升资产管理规模和品牌影响力；加强行业、城市研究，关注政府土地供给端、客户用仓需求端的长期变化趋势，细化完善优质项目的评判标准，加强项目研判和投后管理能力。
　　（2）完善公募REIT管理机制。把握行业发展趋势，紧抓国内政策机遇，重点做好公募REITs标的项目的投后管理，同时，积极开展扩募准备工作，进一步完善业务滚动发展的资本闭环和可持续发展模式，持续提高在资本市场影响力。
　　（3）加强工程管理。2025年计划新增开工3个项目，总建筑面积约29万平米；计划交付4个项目，总建筑面积约64万平米。公司将重点加强成本控制、进度管理、质安检查等环节的管理考核，确保实现工程建设的安全、质量和工期总体目标，并结合市场变化和客户需求，持续优化设计标准，提升产品的适用性和竞争力。
　　（4）提升商务核心能力。坚持以客户为中心，不断提升服务质量；加强重点行业及市场区域的研究，重点关注跨境电商、新能源等新兴产业带来的市场机遇，通过 “一园一策”的商务策略持续优化客户结构，重点做好存量客户续签和新投运园区的预租管理；持续加强品牌建设与推广，提升宝湾物流品牌知名度和影响力。
　　（5）推进园区智慧化管理和增值服务。持续推进园区智能化改造、物业集采工作，重点完善、优化智能园区IOT物联网系统功能，加强对园区大数据的挖掘分析及其在安全管理、成本管控和效率提升方面的应用；不断推进仓配业务优化整合，深度开发大快消、新能源行业客户，打造BC融合仓配一体核心服务能力，增强客户粘性。
　　（6）关注企业环境、社会、治理绩效（ESG）的投资理念和企业评价标准，进一步扩大园区屋顶分布式光伏、充电桩等业务覆盖范围，开发零碳园区，探索综合能源管理，推进ESG在运营园区的试点落地，助力“双碳”目标实现，提升企业可持续发展能力。
　　2、房地产开发业务
　　2025年，公司将密切关注市场变化，坚守稳健经营、审慎发展的原则，着重强化风险防范，坚持聚焦核心城市，持续提高投资质量，不断强化精细化管理，提升产品力与服务力，稳步推进传统业务与转型业务发展，开拓发展空间。主要措施包括：
　　（1）严守流动性安全底线。坚持“一盘一策”，灵活调整销售策略，促进销售去化及现金回流；强化资金管理，提高资金效率，确保资金流动性；积极寻求创新融资突破，优化负债结构，降低融资成本，保障“三道红线”安全。
　　（2）保持审慎投资态度。坚守战略布局目标，聚焦核心区域、重点城市；加强市场研判与城市研究能力，顺应市场形势变化，提升投资精度；积极拓宽投资渠道，实现优质增量土地补充，进一步优化资源储备。
　　（3）强化核心能力建设。系统性加强运营体系建设，持续夯实生产质量与安全，提升项目开发效率，加强产品研究与品质提升，塑强产品核心竞争力，多措并举保障品质交付，系统提升公司生产经营水平。
　　（4）积极推动转型业务质效提升。持有物业经营方面，贯彻“稳健经营”的工作思路，分类施策提升经营效益，持续推动存量盘活，实现经营性物业资产回报的持续稳定与增长，同时积极探索新业态发展模式，适度培育资产管理能力；物业管理服务方面，积极拓展物业业态类型，进一步提升服务效率与品质，扩大品牌辨识度与影响力。
　　3、产城综合开发业务
　　2025年，公司将坚定实施产城业务培育发展策略，坚持“聚焦产业园和工业园”的大方向，重点做好存量项目运营提升和产业生态优化升级，严格筛选和获取优质项目，稳步提升产城品牌行业影响力。主要措施包括：
　　（1）打造优质标杆项目。进一步提升产业思维，加强与轻资产运营商、产业方的合作，提升资源导入能力；强化园区运营能力，完善园区标准化运营体系，提升园区服务水平；密切跟踪市场变化，灵活调整营销策略，加大招商稳商力度，推动产业聚集，完善园区业态布局；统筹项目建设节奏，保障园区建设质量，提升园区展示形象，打造产业聚集、特色鲜明的园区。
　　（2）合理安排项目投资节奏，做好优质项目拓展。加深对深耕区域产业的理解，采用一二手并举的方式，重点推动粤港澳大湾区、长三角和西南区域核心城市的项目拓展工作，同时进一步优化项目投资评价标准，提高投资质量和决策效率，稳步获取优质项目。
　　（3）推动存量项目产业生态优化升级。深入研判产业发展新趋势，聚焦智能网联及新能源汽车、智能制造、影视文化创意等现有项目主导产业及国家新兴产业发展方向，积极对接行业协会、龙头企业等产业资源，以点带面、以链促群，共建产业生态，实现存量项目业态升级。
　　（4）强化资产管理思维，提升产业服务能力。依托自身对园区资产的运营管理能力，借助工业园 Pre-REITs基金，实现轻重资产结合运作，进一步打开业务发展空间；持续扩大园区屋顶光伏的业务范围，为企业高质量发展注入绿色动能；探索产业培育路径，为优质客户提供更多元的服务，尝试由单纯的产业载体建设者向产业生态运营商转型。
　　（5）持续做好核心能力建设。在现有项目基础上，重点培育团队在项目投融资、策划规划、产业合作、项目运营等方面的核心能力，持续提高管理的标准化、规范化水平，加强园区运营职能构建，引进和调整产业项目专业人才，培养具有产业思维、经营思维、创新思维的精英团队。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）主要业务及模式　　南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。　　1、仓储物流　　公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs、类REITs等资产证券... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务及模式
　　南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。
　　1、仓储物流
　　公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs、类REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。
　　报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，物流基础设施公募REITs项目已于2024年5月11日正式获得中国证监会准予注册的批复，并在深交所注册生效；此外，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，目前已有上海宝山宝湾、余姚宝湾、苏州太仓宝湾和天津滨港宝湾4个屋顶光伏项目实现并网，为公司长远发展积蓄力量。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至2024年6月底，在全国范围内拥有或管理83个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积约940万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。
　　2、房地产开发
　　公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，推动业务转型和高质量增长。
　　报告期内，公司在区域聚焦的基础上，联合地方优秀企业通过招拍挂方式成功进驻北京，优化全国布局。截至2024年6月30日，公司房地产开发业务已先后进入16个城市，累计开发项目（含待建及表外合作项目）69个，在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目6个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目3个，实现安全、稳定、有质量的增长。
　　3、产城综合开发
　　公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域经济的繁荣和提升。
　　报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，通过招拍挂方式，新增获取西安沣西项目；同时稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等城市的已布局项目，重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加强标准化、体系化建设，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。
　　4、其他
　　公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程装备业务，其中以海洋石油平台的设计和建造为主业的深圳胜宝旺工程有限公司是国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企业；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。
　　（二）行业情况分析
　　1、仓储物流业务
　　2024年上半年，国内经济延续回升向好态势，物流需求稳步扩张。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，上半年，全国社会物流总额约为167.4万亿元，按可比价格计算，同比增长5.8%，物流业总收入达6.3万亿元，同比增长3.7%。与物流行业发展紧密相关的消费市场是国民经济恢复向好的重要拉动力之一，上半年社会消费品零售总额为235,969亿元，同比增长3.7%；其中，实物商品网上零售额59,596亿元，同比增长8.8%。快递市场持续快速发展，上半年快递业务量已超800亿件，同比增长约23%，再创新高，带动快递业务收入累计完成6,530亿元，同比增长15.1%。
　　从高标仓供需看，据世邦魏理仕等机构的报告显示，2024年国内主要高标仓净吸纳量预计将达到750万平方米，同比小幅增长。但由于供应惯性短期内难以打破，上半年全国31个主要城市高标仓新增供应量预计已达640万平方米，行业的供需拐点仍未出现，叠加跨境电商、新能源、高端制造等新兴增长点辐射范围有限，行业整体出租率继续承压，租金水平也在运营商采取“以价换量”策略的背景下有所下行。从物流仓储用地供应情况看，根据物联云仓统计数据显示，报告期内，全国41座主要物流节点城市一手仓储用地成交量为1.16万亩，环比下降约25%。在新增物流仓储用地供应量持续减少的情况下，未来市场供需失衡压力有望缓解，部分供需较优区域将率先迎来出租率和租金水平的提升。
　　从未来发展趋势看，一方面，二十届三中全会明确提出要“完善流通体制，加快发展物联网，健全一体衔接的流通规则和标准，降低全社会物流成本”，多个核心城市也陆续发布物流专项规划，强调打造现代化物流基地、提升土地利用效率，为物流行业高质量发展指明方向；另一方面，随着我国传统制造业向高端化升级，其对仓储环境、管理水平也提出更高要求，仓储物流行业将由“简单增量开发”转入“提质优化结构”阶段，市场份额有望进一步向产品和管理能力更强的头部企业集中。
　　此外，自2021年6月首批公募REITs上市以来，公募REITs市场逐步扩容提质，目前已上市的4只仓储物流REITs分别为中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储REIT和华夏深国际仓储REIT。其中前三只REITs的底层资产上半年期末整体出租率分别为85.64%、92.09%和100%，经营稳定性仍优于其他产权类公募REITs，物流资产的价值凸显。与此同时，还有3只底层资产为仓储物流园区的公募REITs产品处于已申报未上市阶段，公司计划发行的华泰宝湾物流REIT项目已于2024年5月11日正式获得中国证监会准予注册的批复，上市工作稳步推进中。
　　2、房地产开发业务
　　2024年年初以来，房地产市场延续筑底调整态势，复苏动能依旧不足。在此背景下，4月30日政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，政策侧重点转向“去库存”。5月17日央行、国家金融监督管理总局明确提出首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于15%，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限，各城市在此基础上因城施策，居民信贷政策进一步松绑。地方层面，据克尔瑞不完全统计，上半年全国222省市共发布了341次宽松政策，购房限制性政策持续松绑，财税端购房激励政策批量发布，房地产政策环境进一步宽松。
　　在销售市场方面，报告期内，新房销售表现较弱。据中指研究院统计，上半年重点100城新建商品住宅月均成交面积约2,000万平方米，同比下降约四成。分阶段看，一季度新建商品住宅成交面积延续低位，4月环比大幅回落后，5月随着中央到地方利好政策的落地，市场情绪有所回升，对短期楼市有所提振，同时由于去年同期高基数效应减弱，6月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长约10%，同比降幅收窄至20%，一线城市的表现尤为突出，北京、上海、广州和深圳6月份新建商品住宅成交面积环比分别提高21%、66%、48%和38%，均创年内单月新高，其中广州和深圳成交量已超去年同期。从产品特征来看，改善型产品成为新房市场的重要支撑，与2023年同期相比，30个代表城市中，21个城市144平方米以上产品成交占比有所提升，房企也聚焦改善型置业需求，不断探索产品升级迭代路径，以持续建立市场竞争力和行业影响力。
　　在土地市场方面，受楼市回暖不及预期、企业资金持续承压等因素影响，谨慎和聚焦仍是房企布局的主旋律，同时4月末自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”后，政府推地节奏放缓。2024年上半年，全国300城住宅用地成交及推出规划建筑面积同比分别下降38.1%和45.6%，创2010年以来新低，各能级城市土地成交量同比均下跌。价格方面，受京沪成交比重上升的影响，一线成交均价微涨5%，二线和三四线成交均价分别下降26%和18%；成交金额前三的北京、上海和杭州的土地总成交金额占全国土地总成交金额的25%，土地投资进一步向高能级城市集中，核心优质地块竞争加剧。从拿地主体来看，上半年央国企、地方平台、民企拿地金额占比分别为48%、29%和22%，央国企依然是拿地主力，也是核心优质、高价地块的主要竞得人，整体格局并未发生转变。
　　3、产城综合开发
　　从需求端看，上半年，全国规上工业企业利润同比增长3.5%，总体上延续年初以来的恢复态势。三到六月全国规上工业企业利润同比增速分别为-3.5%、4%、0.7%和3.6%，增速的稳定性和可持续性有待观察，相应的企业扩张扩产信心仍需提振，对园区空间载体的需求依然偏弱。但随着制造业高端化、智能化的深入推进，2024年上半年，高技术制造业投资同比增长10.1%；其中，航空、航天器及设备制造业、计算机及办公设备制造业、电子及通信设备制造业投资增速分别为38.3%、12.1%和9.9%，为产业园区发展注入重要动力。
　　从供给端看，根据国家统计局发布的数据显示，上半年全国厂房及建筑物竣工面积为39,633万平方米，同比增长8.5%，自2021年以来继续保持增长；新增供应的不断入市使得产业园区开发商短期内招商去化压力较大，适时适度的“以价换量”已是产业园区开发商的通用策略。在市场大环境遇冷背景下，产业园区开发商产品设计、成本控制和运营服务能力的重要性凸显，项目拓展也更趋谨慎，2024年上半年全国工业用地成交面积约为4.4亿平方米，同比下降24.3%。随着工业用地成交的回落，未来将逐步进入存量消化阶段，利好产业园区长期的发展。
　　此外，截至目前已有9只产业园区公募REITs上市。2024年二季度，除和达高科REIT外，其余8只产业园区公募REITs的租赁收入环比均有所上升，整体业绩有所改善。同时，在政策支持下，目前共有7只产业园区公募REITs处于已申报未上市阶段，产业园区公募REITs的常态化推进将有效助力产业园区运营商盘活存量资产，提升业务发展质量。
　　除上述公司各主营业务所处行业外，在新能源行业方面，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》进一步明确将深化能源管理体制改革，健全绿色低碳发展机制，加快规划建设新型能源体系，为新能源行业的发展指明方向。2024年上半年，我国光伏、风电累计装机容量同比分别增长51.6%、19.9%，行业整体发展动能强劲，公司将积极响应国家政策号召，进一步扩大园区屋顶分布式光伏业务布局，持续加强对光伏、风电、储能等领域的研究，积极探索构建碳资产管理能力，打通零碳园区建设路径。
　　（三）报告期内经营情况
　　2024年上半年，受地缘冲突升温、通胀压力缓解速度不及预期等多重因素叠加影响，全球经济复苏前景依然存在较大不确定性。我国一系列扩内需、促消费、稳增长政策持续发力，新质生产力加速培育，为经济趋稳向好形成有力支撑，上半年GDP实现5.0%的较高增速，在全球经济体中依然表现较好。但分季度看，二季度GDP同比增长4.7%，增速较一季度放缓0.6个百分点，有效需求不足现象突出，经济回升向好基础仍需巩固，企业经营面临较大压力。在此背景下，公司牢牢把握高质量发展主题，围绕年度经营目标，强化系统思维和精细化管理水平，统筹兼顾发展与安全，推动各项工作有效落地。具体情况如下：
　　1、仓储物流业务
　　2024年上半年，宝湾物流实现营业收入94,844万元，同比增长7.52%，实现经营净现金流56,375万元，同比增长6.80%，主要原因是原有园区稳定运营，新投运园区运营情况良好，同时明江（上海）国际物流有限公司、广州宝湾物流有限公司回表，租金收入稳步提升。
　　（1）主要园区运营情况
　　报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为87%，在市场平均出租率下降情况下稳定在85%以上，底层资产的运营管理能力进一步彰显。
　　（2）项目拓展情况
　　宝湾物流根据发展战略规划，积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市。2024年上半年，围绕“投资聚焦、优中选优”的发展策略，深入研判各类项目资源，同时探索多维度的管理输出机会，并与产业合作伙伴积极互动，强化公司产业资源储备。
　　（3）项目工程进展情况
　　2024年上半年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内，新增开工面积约2.6万平方米，新增竣工面积约57.5万平方米，在建项目均按工程建设计划高品质有序推进中。
　　2、房地产开发业务
　　2024年以来，房地产政策主基调延续宽松，市场出现一些积极信号，但是整体下行压力不减，复苏动能仍显不足。面对充满不确定性的经营环境，公司房地产开发业务持续提高管理的精细化水平，深入推进创新改革，稳步推进各项工作，在资源获取、项目运营等方面均取得一定成效。
　　（1）项目拓展情况
　　根据公司战略，项目拓展以风险防控为第一要务，聚焦核心区域，盯紧市场变化，重点跟进具有一定安全垫、市场较有保障的项目投资机会。2024年上半年，通过招拍挂联合竞买方式取得北京顺义一宗土地，占地面积5万平方米，总规划计容建筑面积7.7万平方米，实现首都经济圈的重要布局。
　　（2）项目销售情况
　　房地产开发业务密切关注市场形势，狠抓销售关键节点，提前谋划，精准施策推动项目销售去化。受项目去化节点铺排影响，2024上半年，累计实现全口径销售金额28.6亿元，同比下降71.2%，权益销售金额16.8亿元，同比下降74.4%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额11.4亿元，同比下降77.2%。
　　（3）项目运营情况
　　对于持有型物业因时制宜，通过精细化调改运营、加强成本费用管理，持有物业的整体NOI率保持稳定增长。其中，苏州维乐城、武汉光谷自贸港通过降本增效，NOI率同比分别提升0.1个百分点和0.6个百分点；南通寓颜家通过加大营销推广、拓宽渠道等方式，加大招租力度，同时优化居住环境，协调物业降低停车费，遏制了出租率下滑对经营的影响。
　　（4）融资情况
　　2024上半年，房地产开发业务严守资金安全底线，利用政策窗口，积极优化债务结构，降低综合融资成本，主动控制有息负债规模，维持稳健的财务表现。
　　报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：
　　（1）新增土地储备项目
　　无新增并表项目。
　　（2）累计土地储备情况
　　（3）主要项目开发情况
　　（4）主要项目销售情况
　　（5）主要项目出租情况
　　（6）土地一级开发情况
　　（7）融资途径
　　（8）发展战略和未来一年经营计划
　　未来一年，房地产开发业务将坚持以“稳健经营、稳中求进”作为工作方针，始终围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标，重点做好“去库存、促回款、优结构、防风险、保安全”工作。
　　基于上述发展战略，未来公司将根据市场需求和企业的实际情况，设定合理的销售目标，通过优化销售策略和渠道，全力推进项目的销售去化；拓展融资渠道，优化开发节奏，收支两端齐发力，保障现金流安全；坚持区域深耕，持续提高投资质量；坚持客户导向，完善现有产品标准，结合属地化应用，提升产品影响力；夯实安全管理、招采工期、样板质控底盘，强化精益建造水平；加强客户关系管理，提高客户满意度和忠诚度，实现稳健发展。
　　（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2024年6月30日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为420,456.21万元。
　　（10）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　3、产城综合开发业务
　　2024年上半年，产城综合开发业务克服生产制造企业投资动能不足带来的招商去化压力，积极应对市场变化，各项工作稳步推进。
　　（1）项目运营情况
　　产城综合开发业务持续强化标准化、体系化建设，提升精细化管理水平，实施灵活的招商措施和政策，积极打造标杆项目，重点做好存量物业招销安排。其中，无锡车联网小镇项目获评长三角优秀产业园区、无锡市爱国主义教育基地等多项荣誉奖项，新增落地企业8家，园区招引企业数量共计达131家；西安智造园保持满租运营，新都产业园及德阳科技园出租率保持在95%以上。
　　（2）产业资源储备情况
　　产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内，根据国家战略布局，紧跟产业趋势，聚焦长三角、大湾区各大行业商协会、研发机构、重点产业的龙头企业等资源体，逐步搭建产业网络、信息通路及导入渠道，挖掘在存量项目招商、新项目开发等方面的合作机会，积极推动产业资源转化落地。
　　（3）项目工程进展情况
　　2024年上半年，各项目工程建设有序进行。报告期内，德阳科技园项目、重庆巴南项目已按计划完成竣工验收。
　　（4）项目拓展情况
　　产城综合开发业务把握获取优质工业用地的政策窗口，严守投资安全底线，坚持区域深耕策略。报告期内，重点关注长三角、粤港澳大湾区和西南核心城市的产业园项目机会，通过招拍挂方式，获取西安沣西项目，新增土地面积99.7亩，新增建筑面积7.7万平方米。
　　报告期内，主要经营指标完成情况如下：
　　（1）新增土地储备项目
　　（2）期末累计土地储备情况
　　（3）主要项目开发情况
　　（4）主要项目销售情况
　　（5）主要项目出租情况

　　二、核心竞争力分析
　　1、仓储物流
　　（1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先
　　宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs市场常态化发展趋势下，未来发展潜力和增长空间较大。
　　（2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强
　　宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累了丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；践行ESG以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。报告期内，宝湾物流先后荣获“2024LOG低碳供应链物流杰出贡献奖”、“2024智慧物流TOP50”、“2024‘金飞马’杯物流品牌价值企业TOP100”等荣誉。宁波空港宝湾、宁波镇海宝湾、苏州太仓宝湾等10个物流园区先后获中国仓储与配送协会颁发的“一级绿色仓库”（最高级）评定，业务竞争力提升，在业内的品牌影响力不断增强。
　　（3）“仓库+”探索不断深入，差异化市场竞争优势显现
　　宝湾物流持续创新“仓库+”延伸业务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏、低碳园区等延伸业务，助力仓储主业高质量发展；同时，稳步推进信息化建设，重点加强CRM、智慧园区平台、IOT信息平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。
　　2、房地产开发
　　（1）聚焦核心城市，深耕发展
　　房地产开发业务坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展策略，在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市深耕布局，资产结构优质，抗风险能力强，尤其在房地产行业持续调整的背景下，核心区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。
　　（2）稳健经营铸就高质量发展
　　面对行业波动和市场变化，房地产开发业务始终坚守稳健经营、审慎发展的原则，将风险防范放在首位，强调“质量、效益、规模”均衡发展的战略方向。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控，筑牢安全边界，持续保持健康的资产负债结构；审慎投资策略，聚焦北京、上海等重点城市提升拓展质量；强化精细管理，提升经营质效，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量发展。同时夯实业务长期可持续发展基础，在确保现金流安全前提下，积极探索发展多元化转型业务，增强持续经营能力。
　　3、产城综合开发
　　（1）具备较强的资源整合能力
　　产城综合开发业务准确契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目的能力持续增强，并持续探索丰富多元的融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，通过与中联基金合作设立工业园并购基金，实现资源有效协同并取得良好成效。
　　（2）专业化的项目运营管理能力
　　产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式；结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，聚焦发展产业和工业园区，不断推进智慧园区管理系统的实施和优化，以数字化提升成本管控、安全管理能力和园区运营效率，项目开发和运营能力持续提升，正逐步向专业化、规模化方向迈进。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、仓储物流业务
　　市场风险：上半年，受仓储物流市场需求增速放缓、高标仓新增供给仍在高位的影响，多个城市高标仓面临阶段性供应过剩问题，在较大去化压力下高标仓运营商纷纷采取“以价换量”策略，行业竞争加剧，园区出租率和租金水平在短期内承压。
　　应对措施：公司将以市场和客户为工作中心，密切关注市场供需结构的变化，结合区域产业转型升级的发展趋势，为相应产业客群提前制定针对性的商务策略，持续优化客户结构，重点做好待投运园区的蓄客预出租工作，尽早锁定客源；不断优化服务质量，全面提升客户的运营服务体验，增强客户粘性；同时密切关注客户经营情况，对客户变化及时快速响应，确保公司实现稳定增长的经营收益和资本回报水平。
　　2、房地产开发业务
　　市场风险：2024年上半年我国房地产政策延续宽松，部分城市在“517新政”出台后出现结构性积极信号，但迄今为止房地产市场信心尚未扭转，各项指标仍在缓慢修复中，部分区域的住宅项目销售去化压力较大，对公司经营业绩的实现带来重大挑战。
　　应对措施：公司将坚持审慎发展策略，密切关注行业政策动态，灵活调整量价关系及销售策略，加速存量去化，保证现金流安全；聚焦北京、上海等核心城市，保持深耕优势，持续提高投资质量；通过加强产品研发和设计创新以满足市场需求变化、深化人才梯队建设和干部培养以增强组织效能、注重品牌和声誉建设以打造具有竞争力的品牌形象等方式，不断强化自身的核心竞争力。
　　3、产城综合开发业务
　　经营风险：受经济复苏基础尚不牢固影响，生产制造企业投资动能不足，产城综合开发业务招商去化压力较大，2024年上半年，部分物业去化速度放慢，业务回款节奏延后，少量客户现金流紧张，经营压力也传导至园区运营商。应对措施：公司将加强对整体经济形势的研判，统筹协调项目开发计划，深入调研提高对市场变化的敏感度，“一城一策”针对性的推动存量项目去化；持续关注客户生产经营情况，强化产业客户储备，做好经营风险的防范工作；不断强化标准化体系化建设，提升产品设计、成本控制、运营管理等核心能力，并探索通过多元化的增值服务打造差异化竞争优势，提高业务发展质量。 收起▲