一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）主要业务及模式　　报告期内，基于对市场需求从规模扩张向品质提升与运营增效加速演进的洞察，以及公司在不动产投资、建设与运营领域的深厚积淀，公司对主要业务的定位与发展路径进行了系统梳理，明确了以现代高端仓储物流为战略性主业，致力于将其打造为驱动长期发展的稳固根基；以房地产开发、制造业及产业园区业务为优化提升业务，将确保现金流安全并提升运营效率为核心任务，为公司业务转型升级提供坚实支撑。　　1、仓储物流　　公司仓储物流业务以成为全球化布局的“行业领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务及模式
　　报告期内，基于对市场需求从规模扩张向品质提升与运营增效加速演进的洞察，以及公司在不动产投资、建设与运营领域的深厚积淀，公司对主要业务的定位与发展路径进行了系统梳理，明确了以现代高端仓储物流为战略性主业，致力于将其打造为驱动长期发展的稳固根基；以房地产开发、制造业及产业园区业务为优化提升业务，将确保现金流安全并提升运营效率为核心任务，为公司业务转型升级提供坚实支撑。
　　1、仓储物流
　　公司仓储物流业务以成为全球化布局的“行业领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进资产证券化工作，不断提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。
　　报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极构建多层次 REITs布局，在Pre-REITs设立、REIT扩募及REIT投后管理三个方面取得关键进展。华泰宝湾物流REIT自上市以来通过精细化成本控制、多元化增收等措施保障基金稳健运营与可持续派息，持续塑造并维护公募REIT平台的良好市场形象，报告期内获评“公募REITs年度杰出项目”。此外，宝湾物流积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，报告期内实现广州黄埔宝湾、佛山南海宝湾、江门鹤山宝湾、杭州北宝湾、合肥肥东宝湾等37个屋顶光伏项目并网发电，截至2025年12月31日，累计并网42个项目，为公司长远发展注入绿色动能。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至2025年12月31日，在全国范围内拥有或管理86个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾990万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。
　　2、房地产开发业务
　　公司房地产开发业务秉持“稳字当头、质效优先”的总基调，坚定执行“优化提升存量、精细运营资产、稳慎化解风险”的发展策略，面对行业新阶段，聚焦现有项目基本盘的价值挖掘与现金流安全，通过强化自主操盘能力，深化内部资源整合与全周期精细化管理，全力推动存量资产高效去化、稳健运营与价值提升，巩固公司经营的韧性基础。
　　报告期内，公司继续深耕已布局的核心城市，将资源集中于存量项目的品质提升与运营提效，通过不断提升产品力与服务力，驱动资产结构持续优化与经营质量改善，保持稳健、可持续的业务规模。截至2025年12月31日，公司房地产开发业务已布局16个城市，累计开发项目达69个（含待建及表外合作项目），其中在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目7个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目 3个，实现安全、稳定增长。
　　3、制造业
　　公司制造业聚焦船舶与海洋工程、新能源基建等领域，致力于成为创新引领的综合性高端装备与钢结构制造解决方案提供商。其中，胜宝旺作为全球知名的导管架建造专家，专注于海洋油气和海上风电设施的EPCI总包服务，具备从详细设计到海上调试的一体化解决方案能力，客户覆盖全球主要能源公司及EPCI总承包商；华南建材作为国内首家实现邮轮内装材料供应的企业，致力于提供船舶内装系统解决方案，其核心产品已成功应用于豪华邮轮、高端客滚船、海洋工程船等领域；常熟雅致专注于模块化建筑和特种箱的研发与制造，凭借高效的工厂预制和标准化建设模式，为全球客户提供绿色、智能的装配式建筑解决方案。
　　报告期内，公司坚定“出海”战略，国际业务营收占比持续提升，品牌国际影响力显著增强。胜宝旺国际总包能力迈上新台阶，成功中标中东及欧洲万吨级导管架项目；华南建材总包业务实现跨越式发展，在巩固日本、欧洲市场的同时成功突破韩国市场，继顺利交付国产首艘大型邮轮“爱达-魔都”号公共区内装总包项目后，再次承接国产第二艘大型邮轮“爱达-花城”号公共区内装总包项目。
　　4、产业园区业务
　　公司产业园区业务结合政策导向、行业趋势与新时期的业务定位，聚焦存量主题产业园区和高标准厂房的精益运营与价值提升。报告期内，公司系统推进位于上海、南京、合肥、重庆、成都、西安等核心城市存量项目的提质增效工作，重点着力于招商去化、服务升级与效益优化，加速标准化、体系化建设。其中，在无锡、重庆等成熟园区，以强化产业属性、深化运营服务为核心，重点围绕低空经济、新能源、智能网联汽车等新质生产力领域，深化产业生态构建，累计引入相关企业超百家，使园区产业主题日益清晰。同时，公司通过数字化系统全面赋能园区运营，并积极建设光伏、储能等设施，打造绿色低碳的现代产业空间，致力于通过提升运营质量与资产价值实现产业园区资产优化升级。
　　5、其他
　　公司还涉及新能源及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站及储能项目开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。
　　（二）报告期内经营情况
　　1、仓储物流业务
　　2025年，宝湾物流营业收入186,167万元，同比下降4.2%，主要受行业竞争加剧，租金水平承压影响；经营净现金流107,017万元，同比下降11.0%，主要受宝湾物流作为华泰宝湾物流REIT原始权益人于报告期内缴纳项目出表所得税影响。
　　（1）主要园区运营情况
　　报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为92.9%，在物流仓储市场量价双降的背景下，仍较去年同期提升4.2个百分点，充分彰显优秀的运营管理能力。
　　（2）项目拓展情况
　　公司根据发展战略规划，国内持续积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重点物流节点城市，夯实基本盘，并持续加大轻资产项目拓展力度；持续研判海外市场布局的可能性。报告期内，通过系统推进存量项目提升、优质资产挖掘、轻资产机会探索及价值研判等工作，签约6个管理输出项目，共计管理面积63.91万平方米，进一步扩大轻资产业务规模，提升公司在重点区域的行业影响力与品牌价值。
　　（3）项目工程进展情况
　　2025年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内，累计交付面积约51.4万平方米，在建面积约88.3万平方米，各项目均按照工程建设计划高品质有序推进中。
　　2、房地产开发业务
　　2025年，房地产行业步入以“稳市场、防风险、促转型”为核心的新阶段，在“控增量、去库存、优供给”的政策组合拳推动下，市场供求关系持续调整，并向新发展模式逐步转型。面对依然较高的整体库存压力与结构性挑战，公司房地产业务聚焦“提升产品品质、精细运营提效”，核心城市项目去化取得一定成效。
　　（1）项目拓展情况
　　公司始终坚守战略定力，将现金流安全和风险防控置于首位，在拓展策略上，持续聚焦核心城市，坚持“优中选优”的标准，审慎评估具备价格安全边际和流动性保障的潜在项目机会。报告期内，基于对市场的深入研判，公司主动暂缓新增土地储备，集中资源巩固现金流安全垫并推动存量资产高效去化。
　　（2）项目销售情况
　　在房地产市场整体承压的背景下，公司精准把握以改善型需求为主导的结构性机会，优化推盘节奏，持续提升产品力与服务力，在核心城市的在售项目获得了良好的市场认可。报告期内，累计实现全口径销售金额78.3亿元，同比增长29.6%，权益销售金额52.3亿元，同比增长46.9%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额51.0亿元，同比大幅增长121.7%。
　　（3）项目运营情况
　　公司持有型物业运营业务涵盖社区商业、租赁公寓等业态。报告期内，公司深化“一盘一策”的精细化管理，通过深入洞察租户需求与市场变化，动态优化租金策略、积极强化招商与运维推广，有效稳固了重点项目的经营基本盘，整体运营效益保持稳定。
　　（4）融资情况
　　公司始终严守资金安全底线，报告期内，积极把握有利的融资窗口，拓宽融资渠道，降低综合融资成本并拉长债务周期。通过主动控制有息负债规模，持续优化资本结构，提升流动性的安全边际，维持稳健的财务表现。
　　报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：
　　（1）新增土地储备项目：无
　　（2）累计土地储备情况
　　（3）主要项目开发情况
　　（4）主要项目销售情况
　　（5）主要项目出租情况
　　（6）土地一级开发情况
　　（7）融资途径
　　（8）发展战略和未来一年经营计划
　　2026年，房地产开发业务将坚持“稳字当头、质效优先”的工作总基调，围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标，坚定执行“优化提升存量、攻坚化解风险”的核心发展策略。优化提升存量方面，深入实施“一盘一策”与资产分类管理，一方面聚焦核心资产提质增效，通过产品迭代升级、运营服务焕新及精准营销去化，挖掘存量项目价值潜力；另一方面坚决出清低效无效资产，加速不良资产剥离与变现，同步推进不符合战略导向项目的退换地工作，实现资产结构的动态优化。攻坚化解风险方面，严守不发生系统性风险的底线，确保项目准时交付与债务刚性兑付，化解存量隐患，筑牢安全发展屏障。
　　（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2025年12月31日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为192,873万元。
　　3、制造业
　　2025年，公司制造业务坚定不移推进业务转型与国际化布局，经营业绩保持平稳，高质量发展取得初步成效。全年实现营业收入21.78亿元，其中，国际业务营收占比达77.5%，净利润4,499万元，经营净现金流2.12亿元。
　　（1）生产与交付情况
　　生产任务饱满，重点项目高质量交付。胜宝旺全年完成钢结构加工 4万吨，国际总包项目关键节点实现突破性进展，码头交付运营效率创历史最佳水平；华南建材复合板产量达 150万平方米，多个工程总包项目按期保质交付，总包业务营业收入超8,000万元。
　　（2）市场开拓与项目签约情况
　　深入践行国际化战略，新签合同额保持良好势头。胜宝旺成功中标中东万吨级导管架项目，时隔15年重返欧洲海工市场，国际布局取得新突破；华南建材在巩固日本、欧洲市场的同时成功突破韩国市场，全年新签总包合同额超过2.2亿元，创历史新高。
　　（3）研发与创新能力建设情况
　　坚持创新驱动，研发投入持续加大，科技成果不断涌现。胜宝旺聚焦生产工艺优化，焊接效率进一步提升，全年获得3项实用新型专利授权；华南建材参与工信部大型邮轮内装科研课题，瞄准行业技术制高点开展技术攻关。
　　（4）数字化转型与质效提升情况
　　系统推进数字化建设与精益管理，运营效率稳步提升。胜宝旺启动一体化运营管控平台建设，完成详细设计管理体系文件编制；华南建材推进三维设计项目，实现主要产品三维设计及工艺一体化。
　　4、产业园区业务
　　2025年，公司产业园区业务紧紧围绕产业发展提质主线，强化市场跟踪，把握优质产业客户，制定精准高效的租售策略，加速存量资产去化进程。
　　（1）项目运营情况
　　产业园区业务以存量项目的高质量运营与产业生态构建为核心，稳步提升出租率水平的同时，积极推动产业集聚与标杆项目打造。其中，西安智造园保持满租运营，重庆巴南智造园实现全部租售去化，德阳科技园出租率保持在90%左右的高位水平。无锡车联网小镇围绕车联网产业，承办第六届车联网产业发展大会，揭牌国家级“车路云一体化”创新运营中心，全年新签约合创智行、京东等科技型企业，协助17家入园企业通过政策评定申报。重庆汽车公园围绕低空经济，深度绑定西通航空集团，初步形成“研发-制造-应用”产业链集群。
　　（2）产业资源储备情况
　　持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内，根据国家战略布局，紧跟产业趋势，全年累计引入低空经济、车联网、新能源等领域新质生产力企业超30家。积极对接政府、行业协会、高校及龙头企业，探索“投招联动”模式，逐步构建产业资源协同导入体系，为存量项目招商和新地块开发奠定基础。
　　（3）项目工程进展情况
　　报告期内，公司稳步推进重点项目建设，持续强化工程质量与进度管控。顶汊一体化科技园项目一期、重庆汽车公园16#一期、岗集综合交通物流港已按期实现竣工，西安沣西项目进展顺利，报告期内竣工建筑面积达 4.6万平方米，整体工程建设进度已完成约80%。
　　（4）业务转型探索
　　报告期内，与成都金堂首次签约招商管理及咨询服务协议，轻资产输出模式探索取得突破，盈利来源进一步丰富。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　1. 仓储物流业务
　　2025年，在宏观政策持续发力与产业升级深入推进的背景下，我国物流行业整体运行保持稳中有进的发展态势。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，2025年全国社会物流总额达368.2万亿元，按可比价格计算，同比增长5.1%；物流业总收入14.3万亿元，同比增长4.1%，市场基本面稳健。在扩内需、促消费等一系列政策驱动下，消费品物流需求稳步释放，2025年社会消费品零售总额为50.1万亿元，同比增长3.7%；全国网上零售额为16万亿元，同比增长8.6%，其中，实物商品网上零售额13.1万亿元，占社会消费品零售总额的比重为26.1%，电商物流继续为仓储需求增长提供有力支撑，超大规模市场优势持续显现。
　　从高标仓供需看，整体呈现“需求强、供应聚、租金分化”的结构性特征。需求端，受“以旧换新”等政策红利驱动，第三方物流及制造业仓储需求显著提升，推动全年高标仓净吸纳量创历史新高。据世邦魏理仕等机构的报告显示，全年第三方物流及制造业新租面积分别同比增长 65%和39%，国内主要高标仓净吸纳量 1,020万平方米，同比增长40%。供应端，全年高标仓新增供应约900万平方米，同比基本持平，但新增供应高度集中于华南、华东等核心区域，导致市场结构性分化加剧。租金方面，全国高标仓平均租金同比下降12.8%，“以价换量”趋势延续，且区域间差异显著：华东地区为加速去化，租金调整幅度较大，同比下降近20%；华北、华南地区租金降幅分别为10%、6.3%；华西、华中地区表现相对稳健，降幅控制在3%以内。中长期来看，随着供应节奏趋缓、消费复苏与制造业升级需求持续释放，部分核心城市租金有望企稳回升。
　　从政策层面看，2025年全国两会政府工作报告明确“大力提振消费、扩大国内需求”，并将降低全社会物流成本、建设统一开放的交通运输市场作为畅通经济循环的重要抓手，物流地产行业长期增长动能稳固。
　　2. 房地产开发业务
　　2025年，我国房地产行业在深度调整中持续筑底，发展模式正从“规模扩张”转向“质量效益”驱动，市场整体呈现“政策优化深化、销售结构性回暖、投资缩量提质”的特征，行业向新发展模式平稳过渡。
　　在政策方面，2025年是房地产行业构建发展新模式制度框架的关键一年，政策围绕“控增量、去库存、优供给”的核心原则持续发力，中央与地方协同，全年地方出台调控政策超 700项，着力防范化解风险，推动形成全方位的支撑体系，为行业实现质的有效提升和量的合理增长奠定基础。
　　在销售市场方面，全国新房销售呈现"前高后稳、改善主导、分化加剧"的走势，市场需求转向品质与核心区位。据国家统计局数据显示，2025年全国新建商品房销售面积8.8亿平方米，销售额8.4万亿元，同比分别下降8.7%和12.6%，降幅较2024年有所收窄。分季度看，一季度在"小阳春"行情带动下成交同比改善，二季度后市场边际转弱，三季度延续回落态势，四季度较三季度有所回升。产品结构方面，改善性需求仍为新房市场的重要支撑，据中指研究院统计，重点30城120平以上户型成交占比持续提升，其中120-144平方米成交套数占比已超30%。分城市能级看，一线城市商品住宅单城月均成交面积53万平方米，同比下降13%；二线代表城市月均成交面积为31万平方米，同比下降18%，三四线代表城市销售面积同比下降14%，高能级城市抗跌性相对较强。
　　在土地市场方面，在“以销定投”策略导向下，土地市场延续“缩量提质”态势。据克而瑞等机构统计，2025年全国300城土地招拍挂成交建筑面积10亿平方米，同比下降11%，但平均溢价率为5.3%，较2024年上升1.1个百分点，优质地块竞争仍存。拿地主体方面，央国企仍是拿地主力，22个重点城市拿地金额中，央国企占比为43%，地方国资拿地占比31%，民企拿地占比小幅回升至21%，较2024年提升4个百分点，投资进一步向少数核心城市优质板块集中，避险深耕成为行业共识与普遍选择。
　　3. 制造业
　　2025年，在制造强国与海洋强国战略的引领下，高端海洋装备制造业迎来系统性发展机遇，行业高端化、绿色化、智能化转型路径清晰，公司重点布局的海洋工程装备与船舶内装业务，正持续受益于全球航运周期复苏及国内产业升级的多重动力。
　　海洋工程装备方面，全球海洋油气勘探开发投资已连续五年保持增长，展现出极强的韧性。据《中国海洋能源发展报告2025》显示，2025年全球相关投资预计达2,175.5亿美元，复合年均增速达11%，为公司油气导管架、模块平台等传统优势业务提供了稳定的市场空间。同时，绿色能源转型驱动海上风电产业快速发展，据彭博新能源财经统计，2025年全球海上风电新增装机容量约为8GW，风机大型化、深远海化趋势明确，直接拉动了导管架、塔筒等高端海工结构件的需求，也为具备技术积淀的企业带来了新的增长机遇。
　　船舶舾装方面，全球造船行业处于新一轮上行周期，高端化、绿色化成为主线。据工业和信息化部数据显示，2025年，中国造船业三大指标（完工量、新接订单量、手持订单量）全球市场份额分别达到56.1%、69%和66.8%，规模优势持续巩固，并在LNG运输船、大型邮轮、超大型集装箱船等高端船型领域实现全面突破。邮轮方面，截至2025年底，全球在建及已签约邮轮订单达76艘，总价值高达824亿美元，交付计划已排至2036年，高端船舶市场的旺盛需求为船舶内装行业带来持续性机遇，市场对专业化、高端化内装总包服务的需求日益增长。当前，国内竞争者加速布局，重点提升大型邮轮等超高端项目的整体策划、全周期项目管理、技术集成等能力，以构筑核心竞争壁垒。
　　除上述公司各主营业务所处行业外，产业园区行业在2025年整体呈现“需求结构优化，供给缩量提质”的发展态势，从需求侧看，2025年规模以上装备制造业利润较上年增长7.7%，规模以上装备制造业利润占全部工业企业利润比重39.8%，比重持续提升，为产业园区载体需求提供坚实支撑。从供给侧看，2025年，全国厂房及建筑物竣工面积为6.47亿平方米，同比下降6.38%，产业园区开发商土地投资策略趋于审慎，新增供应主要集中在长三角、大湾区等产业集聚度高的区域 ，行业竞争逻辑加速从增量开发向存量运营和价值创造转变。基于上述行业特征，公司产业园区业务将聚焦存量资产的运营提质与价值挖掘。
　　与此同时，公司也密切关注到在“双碳”战略深化与新型电力系统加速建设的驱动下，新能源行业核心逻辑从“规模扩张”全面转向“质量竞争”与“价值创造”。以“全量入市”为标志的电力市场化改革深入推进，使得负荷侧资源价值凸显，行业发展与终端用电场景的深度绑定成为关键。在此背景下，公司紧密围绕国家战略，依托丰富的园区场景资源，着力构建“能源+场景”的差异化发展模式，通过扩大园区低碳综合能源生态，逐步培育基于场景的市场化运营能力与负荷侧资源价值转化能力，为在高质量竞争新阶段获取持续动能奠定基础。
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、仓储物流
　　（1）轻重并举，持有优质资产，规模行业领先
　　宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，基本盘持续巩固。公司持有资产规模位居国内行业第一梯队，随着运营管理面积的持续增长，已构筑起持续、稳健的现金流坚实基础。在公募 REITs市场常态化发展背景下，公司旗下华泰宝湾物流REIT成功上市，并通过精益运营与成本管控，实现了基金运营效率的持续提升，进一步印证了公司在物流资产“募投建管退”全周期闭环中的成熟运营能力。同时，公司创新推动了2025年市场鲜见的纯平层Pre-REIT落地，此举不仅验证了宝湾物流优质资产与运营管理能力的资本市场认可度，更逐步构建了覆盖Pre-REITs、公募REITs的多层次资本平台，加速向“轻重并举”业务模式转型，持续提升整体资产效益。
　　（2）专业能力卓越，管理输出扩容提质，行业品牌影响力较强
　　宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累了丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；并践行ESG以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。报告期内，宝湾物流先后荣获“2024-2025年度医药冷链物流服务推荐企业”、“仓储配送绿色低碳典型案例”、“公募REITs年度杰出项目”等荣誉，上海快仓项目荣获“杰出级”净零碳园区认证，全年累计7个园区荣获绿色仓库一级三星认证，并正式发布2024年度宝湾物流ESG报告。各项成果有力支撑了业务竞争力的提升，公司在业内的品牌影响力持续增强。
　　（3）增值服务持续深化，数智运营全面赋能，差异化竞争壁垒巩固
　　宝湾物流持续创新增值服务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索自营供应链服务、冷链和屋顶光伏、充换电站、低碳园区等延伸业务，持续赋能产业客户、消费类BC端客户，助力仓储主业高质量发展；同时，稳步推进数智化运营管理，重点加强智慧园区管理平台、IOT物联网平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。
　　2. 房地产开发
　　（1）聚焦核心城市，信用基础良好
　　房地产开发业务坚持“聚焦核心区域，严控投资风险”的发展策略，重点关注上海、深圳两大核心城市，审慎投资，控制风险，在房地产行业持续调整的背景下，确保了资产质量的稳定性和抗风险能力；同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。
　　（2）严守安全底线，精进运营质效
　　面对行业波动和市场变化，房地产开发业务始终坚守稳健经营、审慎发展的原则，将财务安全与运营质量置于规模扩张之上，构建了以“现金流管理”为核心的动态风险管控体系，强调“质量、效益、规模”均衡发展的战略方向。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控，筑牢安全边界，保持健康的资产负债结构；强化精细管理，提升经营质效，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量发展。
　　3、制造业
　　（1）卓越的国际化总包工程能力与品牌影响力。
　　公司坚定推进制造业业务转型升级，成功构建从产品供应商向EPCI综合解决方案提供商的跨越。旗下企业深耕海洋工程与船舶内装领域多年，熟悉国际海工行业标准，在导管架建造、高端客船内装总包等方面积累了丰富的实操经验和良好的市场口碑，导管架建造质量和效率全球领先，高端客船总包能力在国内形成差异化竞争优势。2025年，公司在中东、欧洲、韩国等高端市场接连取得突破，品牌国际影响力日益增强。
　　（2）强大的技术研发实力与完善的质量认证体系。
　　公司始终将技术创新作为制造业发展的核心驱动力，持续加大研发投入，构建了高水平的技术研发体系。旗下企业胜宝旺荣获国家级专精特新“小巨人”、国家高新技术企业等权威认定，并作为核心企业参与工信部重大科研课题攻关。同时，公司旗下企业华南建材拥有完备的全球主要船级社认证及工厂认证，为产品与服务走向全球提供了坚实的资质保障和技术壁垒。
　　（3）前瞻性的全球产能布局与供应链整合能力。
　　公司制造业业务在深圳赤湾、佛山三水等地拥有生产制造基地，形成了高效协同的生产网络，面对国际业务的快速增长，通过外协合作、劳务派遣、战略采购等多种模式有效破解产能瓶颈，持续优化供应链体系。同时，内外部资源的灵活整合与高效协同，构筑了快速响应全球客户需求、有效控制成本和风险的核心竞争优势。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　2026年是“十五五”规划的开局之年，政府工作报告将全年经济增长预期目标设定为4.5%-5%的区间，强调在实际工作中努力争取更好结果，明确了“稳中求进、提质增效”的工作总基调，宏观政策将继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，着力扩大内需、稳定物价、防范化解重点领域风险，为经济实现质的有效提升和量的合理增长提供有力支撑。在此背景下，公司将深刻把握“必须充分挖掘经济潜能”、“必须以苦练内功来应对外部挑战”等规律性认识，紧抓结构性机遇，推动业务实现质的有效提升与量的合理增长。
　　就公司核心业务领域而言，仓储物流方面，全球供应链在地缘政治摩擦中持续重构，对具备枢纽网络优势和智慧化服务能力的物流地产商带来结构性机遇；房地产方面，政策面坚定“着力稳定房地产市场”，核心围绕“控增量、去库存、优供给”发力，构建行业发展新模式，市场预期有望在精准调控下逐步修复，并向高品质、改善性需求聚集；制造业方面，能源安全与绿色转型战略并行，推动海上油气与海上风电投资持续，船舶内装的智能化、绿色化结构升级趋势显著，拥有国际化项目执行经验及核心技术、品牌口碑双优的企业将获得更大发展空间；产业园区方面，产业园区作为“因地制宜发展新质生产力”的核心载体，其发展与科技创新和现代化产业体系建设战略紧密相连，低空经济、新能源等前沿产业的集聚需求，以及数字化、绿色化转型的深入推进，为园区业务打开了新的价值成长空间。在此背景下，公司将坚持稳中求进的工作总基调，锚定成为“行业领先的新型基础设施投资运营商”的战略目标，紧抓结构性机遇，稳步构建业务发展的良性闭环，重点做好以下工作：
　　1、仓储物流业务
　　2026年，公司将坚定发展仓储物流战略性主业，进一步完善全球资产布局，持续深化推进“轻重并举”战略，优化创新宝湾物流商业模式，提升业务可持续发展能力。主要措施包括：
　　（1）稳步提升资产管理规模。公司坚持锚定“稳健发展、优中选优”的原则，国内聚焦长三角、大湾区、西南区域等核心物流节点城市，把握市场调整期的优质资产包机会，实现价值发现与修复，同时持续研判海外项目投资机会。
　　（2）深化资产证券化运作。紧扣“轻重并举”战略主线，深化REITs平台运作。一方面，全力推进既有公募REITs的扩募工作，积极探索多层级REITs平台的构建；另一方面，持续强化投后管理，做好预算执行、运营维护以及与监管机构、投资者的沟通，保障基金合规稳健运营，巩固全周期资本闭环。
　　（3）推进轻资产业务体系化拓展。重点围绕业务生态构建、渠道拓展与体系完善三方面，强化与险资、信托、地方政府等长期资本的战略合作，以项目研判、资产管理、资产收并购及工程设计代建需求为契机锁定长期合作伙伴。积极拓展多元化项目来源，提升项目跟进质量与落地效率。同时，完善“投前-投后”全链条管理制度与激励体系，保障业务高效、稳定交付。
　　（4）提升商务与市场能力。实施动态区域价格策略，稳定优质客户，优化结构，全力提升仓租收入水平；加强对潮玩、鞋服、家电、即时零售、科技制造等重点行业的研究与拓展，深化与政府招商、投促部门的对接，挖掘产业客户需求；持续加强品牌建设与推广，提升宝湾物流品牌影响力与市场认可度。
　　（5）强化工程精益化管理。2026年计划交付 4个项目，总建筑面积约 79.6万平米。公司将强化成本、进度、质量与安全的全过程管控，确保实现工程建设的安全、质量和工期总体目标，同时，结合市场需求持续优化产品设计标准，提升产品的适用性与市场竞争力。
　　（6）深化智慧运营与增值服务。持续推进园区智能化改造与物联网（IOT）系统功能优化，深化运营数据挖掘，探索AI创新应用，赋能安全管理、成本管控和效率提升。整合仓配资源，打造BC融合仓配一体化服务能力，并深耕鞋服、快消等核心赛道，构建差异化增值服务体系，反哺主业发展。
　　（7）系统推进ESG实践与绿色发展。将环境、社会与治理（ESG）理念深度融入运营。进一步扩大园区屋顶分布式光伏、充电桩等绿色设施覆盖范围，探索综合能源管理业务试点，通过切实的行动，响应“双碳”战略，提升公司可持续发展能力与社会价值。
　　2、房地产开发业务
　　2026年，公司将积极适应房地产发展新模式，紧密围绕“稳市场 、防风险、促转型”的政策主线，坚定执行“优化提升存量、攻坚化解风险”的核心发展策略，推动业务向内涵式、高质量发展转型。具体措施包括：
　　（1）以现金流安全为核心，筑牢经营底线。坚持“一盘一策”动态管控机制，前置化识别与化解项目潜在经营风险，通过加强资金计划与预算管控、提升资金使用效率、积极拓展多元融资渠道，持续优化债务结构与融资成本，确保公司在行业调整期内保持充足的流动性安全与财务韧性。
　　（2）以存量去化为核心，优化提升资产结构。精准把握政策窗口与市场结构性机会，聚焦存量资源价值释放，通过提升产品竞争力、创新营销模式、强化资源协同等方式，全力推动在售项目高效去化；同时，加快对低效存量资产的梳理与优化，有序推进不符合战略方向项目的处置与退出，构建“销售去化提速、存量资产增效”的良性资产循环。
　　（3）以核心能力建设为核心，夯实发展根基。系统推进全周期精细化运营体系升级，持续强化工程品质与交付保障，全面提升项目开发与运营效率。围绕客户需求深化产品研发和服务升级，巩固公司在核心市场的品牌认同与竞争壁垒，以运营能力驱动可持续发展。
　　3、制造业
　　2026年，公司制造业将聚焦船舶与海洋工程、新能源基建等领域，坚持以总包能力建设为核心，以全球化布局为方向，以创新协同与数字化转型为支撑，持续推动业务转型升级，着力构建高附加值的整体解决方案能力，全面提升核心竞争力和可持续发展水平。主要措施包括：
　　（1）持续深化总包业务核心能力建设。公司将聚焦国际海工与高端船舶内装总包市场，通过内部培养与外部引进相结合的方式，加快培育复合型项目管理、国际商务谈判、详细设计管理等关键人才队伍。持续加大资源投入，深化与国际知名设计公司合作，攻关核心技术工艺，着力提升项目全链条管控能力。同步推进专业化施工队伍建设，为拓展海外总包业务奠定坚实基础，实现从产品供应商向EPCI综合解决方案提供商的关键跨越。
　　（2）坚定推进全球化市场布局。公司制造业将持续深耕东南亚、非洲等传统优势市场，积极拓展欧洲、中东、澳新等高潜力区域，系统谋划海外业务战略布局。整合市场渠道与客户资源，建立资源共享与业务协同开发机制，推动从“单打独斗”向“协同作战”转变。密切跟踪目标区域政策动向与市场需求，不断提升海外业务的本土化运营能力和国际市场竞争优势。
　　（3）强化创新协同与数字化转型赋能。公司将以系统思维打破企业边界，整合前端市场营销、中端技术方案与后端业务模式，推动各业务单元核心能力深度重组，重点打造FPSO+、海工平台+、海上风电+等创新协同业务场景，培育新的业务增长极。统筹推进制造业数字化建设，以“系统贯通、数据驱动、智能赋能”为主线，推进生产运营智能化试点，持续降低生产成本、提升运营效率与差异化竞争能力。
　　4、产业园区业务
　　2026年，公司产业园区业务将转向精益运营与内涵式增长，坚定以“产业为本、运营为魂”，重点做好存量项目经营提质、产业生态优化升级和资产价值的持续挖掘，实现由单纯的产业载体建设者向产业生态运营商的稳步转型。主要措施包括：
　　（1）深化存量运营，提升资产效益。系统推进全国存量项目的招商去化、租金提升与服务优化，密切跟踪市场变化，灵活调整营销策略，加大招商稳商力度，强化园区运营能力，完善园区标准化运营体系，提升园区服务水平，确保现金流安全与资产价值稳健增长。
　　（2）构建产业生态，强化主题聚焦。深入研判产业发展新趋势，聚焦智能网联及新能源汽车、智能制造、影视文化创意等现有项目主导产业及国家新兴产业发展方向，积极对接行业协会、龙头企业等产业资源，以点带面、以链促群，共建产业生态，实现存量项目业态升级。
　　（3）系统构建面向未来的核心能力。以现有项目为锤炼平台，系统提升团队在“投融资研判、策划规划、产业资源对接、全周期运营”等方面的专业化能力，持续推动管理流程的标准化与精细化，强化园区运营平台支撑功能，锻造一支具有产业思维、经营思维、创新思维的精英团队。同时，加快智慧园区平台推广与数据整合，提升数智化运营效率与客户体验；积极推进光伏、储能等绿色设施建设，打造低碳园区，响应ESG趋势，提升园区可持续竞争力。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）主要业务及模式　　南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。　　1、仓储物流　　公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs等资产证券化工作，持续提... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务及模式
　　南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。
　　1、仓储物流
　　公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。
　　报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，华泰宝湾物流REIT自上市以来运营稳健，资产运营表现优异，对行业起到积极示范作用，报告期内获评“公募REITs年度杰出项目”。此外，宝湾物流积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，报告期内实现广州黄埔宝湾、佛山南海宝湾、江门鹤山宝湾、杭州北宝湾、合肥肥东宝湾等11个屋顶光伏项目并网发电，截至2025年6月30日，累计并网16个项目，为公司长远发展持续注入绿色动能。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至2025年6月30日，在全国范围内拥有或管理86个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾990万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。
　　2、房地产开发
　　公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，推动业务转型和高质量增长。
　　报告期内，公司深化核心城市战略布局，持续提升产品力与服务力，推动开发业务质效提升，助力转型业务协同发展。截至2025年6月30日，公司房地产开发业务已先后进入16个城市，累计开发项目（含待建及表外合作项目）69个，在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目7个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目3个，实现安全、稳定、有质量的增长。
　　3、产城综合开发
　　公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，实现园区、产业和城市的深度融合与协同发展，推动业务高质量增长，为区域经济繁荣注入强劲动力。
　　报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等城市的已布局项目，重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加速推进标准化、体系化建设进程，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平。同时，通过在园区内建设光伏发电系统和储能设施，积极推进低碳园区建设，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，重点聚焦高端装备制造、新能源、智能网联汽车等前沿领域，实现产业主题聚焦化和产业内容品质化转型升级，资源整合导入能力持续提升。
　　4、其他
　　公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程装备业务，其中以海洋石油平台的设计和建造为主业的深圳赤湾胜宝旺工程有限公司是国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企业；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。
　　（二）行业情况分析
　　1、仓储物流业务
　　2025年上半年，在产业升级深化与扩内需政策持续发力的背景下，物流行业整体运行平稳，展现出较强韧性。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，报告期内，全国社会物流总额达171.3万亿元，按可比价格计算，同比增长5.6%，物流业总收入6.9万亿元，同比增长5.0%，整体保持平稳向好发展态势。假日经济与“以旧换新”政策叠加效应显著，消费品仓储需求显著提升，上半年，社会消费品零售总额24.5万亿元，同比增长5.0%，其中，实物商品网上零售额6.1万亿元，同比增长6.0%，带动电商物流需求稳步增长。
　　从高标仓供需看，根据物联云仓等机构报告显示，截至2025年6月底，高标仓市场总存量达1.72亿平方米，环比上升1.95%，供应持续保持高位，叠加受外部环境的不确定性增加导致跨境电商仓储租赁需求有所回落的因素影响，项目招商去化压力提升，园区运营商普遍采取“以价换量”策略，通过延长免租期与租金折让等措施，维持现有租户的稳定性并吸引新的主力租户。截至2025年6月底，全国高标仓市场有效租金21.59元/平方米/月，环比下降2.63%，空置率17.92%，环比下降1.04个百分点。长期来看，根据物联云仓等机构数据显示，上半年，全国41座物流节点城市一手仓储用地成交量13,404亩，环比下降约27%，成交金额45.5亿元，环比下降约41%，土地市场收缩加速供需再平衡，未来市场供需失衡压力有望逐步缓解。
　　宏观政策层面，2025年全国两会政府工作报告中再次强调“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求，因地制宜发展新质生产力，加快建设现代化产业体系”。作为连接产业升级与消费复苏的关键纽带，物流地产行业长期增长动能稳固。此外，自公募REITs步入常态化发展新阶段以来，证监会于2025年5月印发《推动公募基金高质量发展行动方案》，为公募REITs市场的高质量发展进一步指明方向，行业整体发展前景也更加广阔。2025年上半年，公司华泰宝湾物流REIT底层资产平均出租率优于市场平均水平，充分彰显公司存量资产高效运营与“募投建管退”闭环构建能力。
　　2、房地产开发业务
　　2025年上半年，我国房地产行业在延续筑底调整中积蓄修复动能，整体呈现“政策优化深化、销售结构性回暖、投资缩量提质”的特征。
　　在政策方面，4月中央政治局会议定调房地产进入稳市场新阶段，中央及地方层面围绕“稳市场、促转型、防风险”主线协同发力。7月召开的中央城市工作会议进一步系统部署新时期城市发展路径，首次提出“我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期”的历史性判断，确定“建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市”目标，将构建房地产发展新模式、深化城市更新行动、兜牢民生安全底线列为核心任务。在这一政策框架下，房地产彻底回归“民生保障”根本定位，形成存量活化、品质提升、风险防控并重的可持续发展路径，为行业稳定健康发展提供长效制度保障。
　　在销售市场方面，报告期内，全国新房销售市场呈现“弱复苏、强分化”特征。成交规模方面，据中指研究院统计，新房市场上半年重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约4%；分城市能级看，一线城市商品住宅月均成交面积58.11万平方米，同比增长9.11%，二线及三线代表城市月均成交面积分别为38.04万、14.88万平方米，同比分别下降9.39%和9.58%，城市间市场分化依然明显。产品结构方面，改善性需求仍为新房市场的重要支撑，据中指研究院统计，报告期内，重点30城90-120平米新房成交套数占比保持在39%左右，120-144平米成交套数占比首次达到29%，品质项目的去化优势愈发明显，“好城市+好房子”支撑新房市场整体保持平稳运行，行业竞争正加速从“价格竞争”转向“产品力与服务力”的比拼，“高品质、好口碑”已经成为房企在激烈市场竞争中立足和持续发展的核心要素。
　　在土地市场方面，报告期内，供地规模继续保持理性收缩，土地成交呈现“量缩价提、聚焦核心”的特征。根据中指研究院统计，2025年上半年全国300城住宅用地推出及成交规划建筑面积同比分别下降19.37%和4.88%，土地供应规模持续收缩，但得益于供地质量提升，住宅用地出让金同比增长27.5%，平均溢价率10.2%，较去年同期提升6.0个百分点。分区域看，城市分化极致化，市场热度主要集中于少部分核心城市，上半年一线城市宅地出让金同比增幅达49.5%，二线城市土地成交面积、出让金分别增长18.3%、43.5%，平均溢价率13.6%，其中杭州、北京、上海等地土拍热度较高。从竞争格局看，在市场复苏动能偏弱的环境下，房企竞争策略高度趋同，Top20城市出让金占全国比重由2024年51%提升至68%，央国企凭借资金优势持续深耕核心城市，在22城累计拿地金额占比达56%，通过逆周期投资进一步巩固核心城市布局优势。
　　3、产城综合开发业务
　　从需求端看，2025年上半年，受有效需求不足、工业品价格下降等多重因素影响，规模以上工业企业利润总额同比下降1.8%，工业经济运行整体承压。在此背景下，制造业作为国民经济的“压舱石”，呈现出较强的增长韧性。报告期内，全国制造业投资同比增长7.5%，增速较全国固定资产投资整体增速高出4.7个百分点，拉动全部投资增长1.8个百分点，成为驱动产业园区发展的核心引擎。从细分领域看，产业升级持续深化带来的结构性增长动能持续强化，消费品制造业投资增长12.3%，装备制造业投资增长6.3%，高技术制造业投资中，航空、航天器及设备制造业、计算机及办公设备制造业投资分别增长26.3%、21.5%，充分印证了2025年政府工作报告中“以科技创新引领产业创新”政策导向的落地显效，为产业园区载体需求注入持续且高质化的增长动力。
　　从供给端看，市场呈现“总量调整、结构深化”的发展态势。根据亿翰智库等相关机构报告显示，2025年上半年，全国工业用地成交面积延续收缩态势，成交面积和成交金额同比分别下降9.04%和8.14%，整体市场仍处于以盘活存量、优化结构为主导的阶段。布局区域选择方面，产业园区开发商普遍采取区域聚焦和稳健投资策略，拿地金额TOP10企业高度聚焦一线、新一线、强二线等高能级城市。核心竞争力打造方面，随着产业升级深入推进，高附加值、创新型产业对园区承载能力提出更高要求，倒逼园区运营商从传统“政策招商”模式向专业化、精细化的“服务招商”、“环境招商”模式转型升级，叠加《公平竞争审查条例》深入实施的影响，行业竞争逻辑加速转变，推动产业园区开发商围绕全要素资源整合和全周期价值创造构建综合竞争优势，实现园区运营模式的价值链跃升。
　　此外，得益于公募REITs常态化发行机制的深化及扩容政策的持续推动，我国公募REITs市场整体规模稳步提升，生态体系日益成熟。截至2025年6月30日，已上市公募REITs产品已有68支，累计发行规模达1843.82亿元（含扩募），其中，产业园区类公募REITs已累计发行18只，报告期内新发行产业园区类公募REITs2只，获批待发2只，申报中3只，板块活跃度显著提升，但在行业整体供需格局等多重因素影响下，产业园区租金水平和出租率普遍承压，底层资产运营能力重要性进一步凸显。
　　除上述公司各主营业务所处行业外，2025年上半年，新能源行业在“双碳”战略引领下迎来系统性变革。国家层面密集出台《关于深化新能源上网电价市场化改革促进新能源高质量发展的通知》（136号文）、《关于有序推动绿电直连发展有关事项的通知》等政策，重构行业发展逻辑，电力市场化改革加速推进，负荷侧资源价值凸显，新能源行业从“规模扩张”转向“质量竞争”。在此背景下，公司紧密围绕国家“双碳”战略与新型电力系统建设需求，依托园区场景资源赋能，进一步扩大园区低碳综合能源生态版图，逐步构建市场化能源运营及负荷侧资源价值转化能力。
　　（三）报告期内经营情况
　　1、仓储物流业务
　　2025年上半年，宝湾物流营业收入91,990万元，同比下降3.0%，主要受行业竞争加剧，租金水平承压影响；经营净现金流45,795万元，同比下降18.8%，主要受宝湾物流作为华泰宝湾物流REIT原始权益人于报告期内缴纳项目出表所得税影响。
　　（1）主要园区运营情况
　　报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为91.1%，在物流仓储市场整体平均出租率下滑背景下，仍较去年同期提升4.1个百分点，充分彰显良好的运营管理能力。
　　（2）项目拓展情况
　　公司根据发展战略规划，持续积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重点物流节点城市，加大管理输出项目拓展力度。报告期内，聚焦优质资产挖掘、轻资产机会探索及价值研判等工作，深入研判各类项目资源，落地管理服务输出项目4个，进一步提升公司在核心区域的行业影响力。
　　（3）项目工程进展情况
　　2025年上半年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内，新增开工面积约8.7万平方米，新增竣工面积约9.9万平方米，在建项目均按工程建设计划高品质有序推进中。
　　2、房地产开发业务
　　2025年上半年，房地产进入“稳市场”新阶段，政策主基调延续宽松，加速市场供求关系再平衡，叠加土地市场供应持续收缩影响，行业库存规模边际回落，但整体压力尚未根本缓解，市场止跌回稳仍面临结构性挑战。面对充满不确定性的经营环境，公司房地产开发业务聚焦精细化管理与模式创新，通过优化产品定位、强化成本管控及动态调整推盘策略，核心城市项目去化取得一定成效，为阶段性目标达成奠定基础。
　　（1）项目拓展情况
　　根据公司战略，项目拓展将风险防控视为首要任务，聚焦核心区域，盯紧市场变化，重点跟进具备一定安全垫和市场保障的项目投资机会。报告期内，暂未获取新地块。
　　（2）项目销售情况
　　房地产开发业务密切跟踪市场形势，把握关键节点动态调整营销策略，持续推进产品创新和品质提升，不断增强对客户新质需求的响应能力，2025年上半年销售去化总体稳中有升。报告期内，累计实现全口径销售金额34.0亿元，同比上涨18.8%，权益销售金额21.2亿元，同比上涨26.3%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额19.4亿元，同比上涨70.3%。
　　（3）项目运营情况
　　公司持有型物业运营业务包含社区商业、租赁公寓等业务形态。报告期内，公司针对各区域项目特点，深入分析市场需求与商户经营状况，通过动态优化租金定价策略、强化招商引流等举措，主要项目经营效益保持稳定。
　　（4）融资情况
　　2025年上半年，房地产开发业务严守资金安全底线，把握政策窗口，积极拓宽融资渠道，降低综合融资成本，拉长债务周期，主动控制有息负债规模，提升流动性安全度，维持稳健的财务表现。
　　报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：
　　（1）新增土地储备项目：无
　　（2）累计土地储备情况
　　（3）主要项目开发情况
　　（4）主要项目销售情况
　　（5）主要项目出租情况
　　（6）土地一级开发情况
　　（7）融资途径
　　（8）发展战略和未来一年经营计划
　　未来一年，房地产开发业务将坚持以“稳健经营、稳中求进”作为工作方针，始终围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标，重点做好“防风险、保安全、去库存、提质效”工作。
　　基于上述发展战略，未来公司将根据市场需求和企业的实际情况，拓展融资渠道，优化开发节奏，收支两端齐发力，保障现金流安全；加强在建项目管理，确保项目平稳顺利交付；密切关注布局城市市场动态，把握政策窗口期，加速推进在售项目去化，积极盘活存量资产；投资布局持续聚焦深耕区域核心城市，提升投资质量；加快构建完善运营体系，深化精细化管理，全面提升运营效能；坚持客户导向，构建“好房子+好服务”的核心竞争力。
　　（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2025年6月30日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为277,769万元。
　　（10）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　3、产城综合开发业务
　　2025年上半年，在生产制造企业投资动能不足背景下，产城综合开发业务精准把握高附加值产业扩张的结构性机会，通过加强标准化体系建设与灵活的招商策略，实现重点项目稳步推进与存量园区高效去化。
　　（1）项目运营情况
　　产城综合开发业务聚焦主业及重点项目，强化产业思维，深化产业研究，推动创新发展，打造具有差异化优势的产业特色。其中，无锡车联网小镇成功签约13家涵盖智能网联汽车自动驾驶、智慧交通、物联网、人工智能、新材料等新质生产力优质企业，成功申报1家雏鹰企业和1家瞪羚企业，累计申报创新企业、创新平台、公共服务平台及各类荣誉共计49项，构建产业生态服务体系，赋能企业品牌价值提升。西安智造园保持满租运营，重庆巴南智造园完成全部租售去化，新都产业园及德阳科技园出租率保持在92%以上的高位水平。
　　（2）产业资源储备情况
　　产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内，根据国家战略布局，紧跟产业趋势，聚焦长三角、大湾区各大行业商协会、研发机构、重点产业的龙头企业等资源体，逐步搭建产业网络、信息通路及导入渠道，挖掘在存量项目招商、新项目开发等方面的合作机会，积极推动产业资源转化落地。
　　（3）项目工程进展情况
　　2025年上半年，各项目工程建设有序进行。报告期内，合肥岗集综合物流港项目已按计划顺利竣工。
　　（4）项目拓展情况
　　产城综合开发业务把握获取优质工业用地的政策窗口，严守投资安全底线，坚持区域深耕策略，持续重点关注长三角、粤港澳大湾区和西南核心城市的产业园项目机会，并积极开展轻资产管理输出模式探索，报告期内，与客户首次签约招商管理及咨询服务协议，轻资产输出模式探索取得突破，盈利来源进一步丰富。
　　报告期内，主要经营指标完成情况如下：
　　（1）新增土地储备项目：无
　　（2）期末累计土地情况
　　（3）主要项目开发情况
　　（4）主要项目销售情况
　　（5）主要项目出租情况

　　二、核心竞争力分析
　　1、仓储物流
　　（1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先
　　宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs市场常态化发展趋势下，华泰宝湾物流REIT的上市发行和高质量运营，标志着公司成功打通物流资产“募投建管退”管理闭环，有助于加速向“轻重并举”业务模式转型，持续提升资产效益。
　　（2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强
　　宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累了丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；践行ESG以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。报告期内，宝湾物流先后荣获“2024-2025年度医药冷链物流服务推荐企业”、“仓储配送绿色低碳典型案例”、“公募REITs年度杰出项目”等荣誉。2025年3月上海快仓宝湾项目荣获“杰出级”净零碳园区认证，业务竞争力持续提升，在业内的品牌影响力不断增强。
　　（3）“仓库+”探索不断深入，差异化市场竞争优势显现
　　宝湾物流持续创新“仓库+”延伸业务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏、充换电站、低碳园区等延伸业务，助力仓储主业高质量发展；同时，稳步推进信息化建设，重点加强CRM、智慧园区平台、IOT信息平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。
　　2、房地产开发
　　（1）聚焦核心城市，深耕发展
　　房地产开发业务坚持“聚焦核心区域，严控投资风险”的发展策略，兼顾区域深耕及战略发展需求，重点关注北京、上海两大核心城市以及深圳、成都等具备投资价值及安全垫较厚板块的投资机会。房地产开发业务资产结构优质，抗风险能力强，尤其在房地产行业持续调整的背景下，核心区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。
　　（2）稳健经营铸就高质量发展
　　面对行业波动和市场变化，房地产开发业务始终坚守稳健经营、审慎发展的原则，将风险防范放在首位，强调“质量、效益、规模”均衡发展的战略方向。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控，筑牢安全边界，持续保持健康的资产负债结构；审慎投资策略，聚焦北京、上海、深圳及成都等重点城市提升拓展质量；强化精细管理，提升经营质效，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量发展。同时夯实业务长期可持续发展基础，在确保现金流安全前提下，积极探索发展多元化转型业务，增强持续经营能力。
　　3、产城综合开发
　　（1）具备较强的产业资源整合能力
　　产城综合开发业务精准契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目的能力持续增强，并持续探索丰富多元的融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，通过与中联基金合作设立工业园并购基金，实现资源有效协同并取得良好成效。
　　（2）专业化的项目运营管理能力
　　产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式；结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，聚焦发展产业和工业园区，不断推进智慧园区管理系统的实施和优化，以数字化提升成本管控、安全管理能力和园区运营效率，项目开发和运营能力持续提升，正逐步向专业化、规模化方向迈进。截至报告期末，已有新都产业园屋顶光储项目、西安智造园屋顶光伏项目实现并网，持续提升园区含“绿”量，为打造绿色化、可持续的产业载体奠定基础。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、仓储物流业务
　　市场风险：上半年，受仓储物流市场需求增速放缓、高标仓新增供给仍在高位的影响，多个城市高标仓仍面临阶段性供应过剩问题。在较大去化压力下高标仓运营商延续采取“以价换量”策略，行业竞争加剧，园区出租率和租金水平在短期内承压。
　　应对措施：公司将以市场和客户为工作中心，紧跟市场供需结构变化，结合区域产业转型升级的发展趋势，推进园区与周边产业的本地化融合与深度合作，提前为相关产业客户群制定精准的商务策略，加强与政府招商及产业管理部门的协同联动，持续优化客户结构，重点做好待投运园区的蓄客预出租工作，尽早锁定优质客源；不断优化服务质量，全面提升客户的运营服务体验，增强客户粘性；同时密切关注客户经营情况，对客户变化及时快速响应，确保公司实现稳定增长的经营收益和资本回报水平。
　　2、房地产开发业务
　　市场风险：2025年上半年我国房地产政策延续宽松，但整体市场仍处于筑底修复趋势，购房者信心与预期尚在修复过程中，叠加部分区域住宅项目库存去化压力较大，对公司经营业绩的实现带来重大挑战。
　　应对措施：公司将坚持审慎发展策略，密切关注行业政策动态，灵活调整量价关系及销售策略，加速存量去化，保证现金流安全；聚焦北京、上海等核心城市，保持深耕优势，持续提高投资质量；通过加强产品研发和设计创新，精准匹配客户新质需求，深化人才梯队建设和干部培养以增强组织效能，并系统性推进品牌声誉管理，全面构建“好房子+好服务”的核心竞争力。
　　3、产城综合开发业务
　　经营风险：2025年上半年，受工业经济整体运行承压影响，生产制造企业投资动能不足，供需结构性失衡背景下，产业园区运营商同质化竞争加剧，租金水平承压，叠加传统“土地财政+政策招商”模式难以为继，行业加速从“开发销售”向“长期运营”转型，短期内仅凭租金收益难以覆盖重资产投入成本，园区运营商现金流压力显著提升。
　　应对措施：公司将进一步强化在产业服务、轻资产输出、产业投资与资产管理等方面的核心能力，推动园区从“开发驱动”向“运营驱动”转变；通过打造标杆项目、拓展多元化收益渠道，加快构建以现金流平衡为基础、资本价值为导向的全周期盈利模型，提高业务发展质量。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业及市场情况如下：　　（一）仓储物流业务　　2024年，物流行业在国内经济弱复苏的背景下展现出较强的韧性，整体呈现稳中有进的发展态势。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，2024年全国社会物流总额约为360.6万亿元，按可比价格计算，同比增长5.8%。消费市场的稳步复苏也为物流需求提供了有力支撑，2024年社会消费品零售总额为48.8万亿元，同比增长3.5%，其中，实物商品网上零售额13.1万亿元，同比增长6.5%，带动电商物流需求强劲增长，全国快递业务量和业务收入分别达到1,74... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业及市场情况如下：
　　（一）仓储物流业务
　　2024年，物流行业在国内经济弱复苏的背景下展现出较强的韧性，整体呈现稳中有进的发展态势。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，2024年全国社会物流总额约为360.6万亿元，按可比价格计算，同比增长5.8%。消费市场的稳步复苏也为物流需求提供了有力支撑，2024年社会消费品零售总额为48.8万亿元，同比增长3.5%，其中，实物商品网上零售额13.1万亿元，同比增长6.5%，带动电商物流需求强劲增长，全国快递业务量和业务收入分别达到1,745亿件和1.4万亿元，同比分别增长21%和13%，超大规模市场优势为仓储物流业务提供长期增长动能。
　　从高标仓供需来看，据仲量联行等机构报告显示，报告期内高标仓需求仍以三方物流、电子商务为主，占比超60%，跨境电商、新能源等新兴需求增长显著。全国24个主要城市整体高标仓净吸纳量同比增长8%，达780万平方米，仍显著低于949万平方米的全年高标仓新增供应量，行业的供需拐点仍未出现，市场去化压力持续。业主方普遍通过更为激进的“以价换量”策略加速项目去化。昆山、武汉、廊坊等新增供应较为集中且空置率连续两年高于20%以上的城市，租金同比跌幅介于13.8%至26.5%之间，短期内租金进一步承压。市场下行压力下，部分物流地产商选择出售旗下资产以换取流动性，金融、保险机构加大对核心区域仓储物流资产的关注度，市场潜在资产托管需求增多，轻资产输出成为头部物流地产商的重要转型发展方向。
　　从政策层面看，全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，物流地产行业作为产业升级和消费复苏的纽带，长期增长动能稳固。此外，随着国家发改委1014号文的发布，标志着我国公募REITs市场正式进入常态化发展新阶段。2024年共有29只公募REITs首发上市，发行数量创历史新高，公司旗下的华泰宝湾物流REIT也在其中。公司在释放存量资产价值、拓宽融资渠道、打通“募投建管退”闭环方面实现突破，行业整体发展前景也更加广阔。
　　（二）房地产开发业务
　　2024年，我国房地产行业在政策持续发力与市场深度调整中逐步筑底，全年呈现“政策创新迭代、销售筑底趋稳、投资理性收缩”的阶段性特征。政策方面，中央及地方政策贯穿“化风险、保主体、稳市场”主线，上半年以松绑限购、降低首付比例、优化公积金政策为主，下半年转向需求端刺激，特别是“9.26”政治局会议确定“要促进房地产市场止跌回稳”基调后，五部委推出涵盖信贷、税收、限购等领域系统性支持政策，推动购房环境达到近十年最宽松水平。
　　在销售市场方面，报告期内，得益于多维度的支持性政策积极发力，新房成交规模全年呈现“前稳中低后高”走势。根据国家统计局数据显示，截至2024年12月，全国新建商品房累计销售面积、销售额同比降幅均已连续8个月收窄，9月新政后新房销售规模持续改善，10月新房成交面积同比止跌，11月同比增长3%，实现自2023年下半年以来商品房成交面积同比增速的首度回正。分城市能级来看，一线城市整体韧性突出，其中深圳领涨30城，全年实现同比正增长；二三线城市仍处筑底期，城市间分化持续扩大，全国普遍性回温尚未出现。从产品结构看，改善需求主导市场迭代，根据克尔瑞重点监测的193个城市数据显示，2024年四房产品市占率同比提升2.8个百分点至29.2%，行业竞争从“以价换量”转向“品质竞争”，产品力成为企业穿越周期的核心能力。
　　在土地市场方面，在“稳市场、去库存”行业发展第一要务的背景下，土拍规模理性收缩，呈现“总量收缩、结构分化”新常态。根据中指研究院统计，2024年300城住宅用地成交规模及出让金降幅均超两成，土地出让金回落至2020年峰值的43.7%。区域热度方面，北、上、深、杭仍是房企重要布仓地，优质地块竞争激烈，部分地块溢价率高达30%以上。拿地主体结构方面，“央国企占主导、多地城投托底、民营企业持续萎靡”格局并未改变，趋势延续，22城累计拿地金额中央国企占比达46%，一线城市占比均在八成左右；地方国资占比32%，在土拍情绪弱的无锡、沈阳等城市占比均超五成。
　　（三）产城综合开发业务
　　报告期内，全国工业经济运行平稳，总体呈逐步企稳、结构优化的发展态势。总体层面，2024年，全国规模以上工业企业营业收入同比增长2.1%，利润总额7.4万亿元，同比下降3.3%；分季度看，四季度全国规模以上工业企业利润稳步恢复，降幅较三季度收窄12.7个百分点；从产业结构看，高技术制造业利润较上年增长4.5%，投资同比增长7.0 %，其中，航空、航天器及设备制造业、计算机及办公设备制造业投资分别增长39.5%、7.1%，高技术制造业保持较快增速，为产业园区空间载体需求形成强力支撑。全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，为产业园区提供新一轮的发展机遇。
　　从供给端看，随着 2021-2023年用地持续推出以及厂房办公建筑竣工大规模入市，市场存量持续攀升，短期内产业园区招商去化压力延续，产业园区开发商土地投资策略趋于审慎的同时，注重持续提升资源整合、数字化招商及增值服务等核心能力，旨在通过精细化管理和创新服务模式，增强园区整体竞争力，有效应对市场供需失衡带来的挑战。从市场数据看，未来行业供应节奏整体放缓，根据国家统计局发布的数据显示，2024年全国厂房及建筑物竣工面积69,139万平米，同比下降0.8%，增速放缓，结束连续三年的高增长周期，年内工业用地成交总面积12.19亿平方米，同比下降16.47%，厂房办公建筑物竣工面积与工业用地成交规模持续收缩，产业园区供需压力有望得以缓解。
　　此外，在公募REITs常态化发行政策推动下，市场规模显著提高。截至2024年底，累计已有16只产业园区公募REITs上市，含扩募规模达287.23亿元，其中，2024年新发行产业园区公募REITs7只，规模91.27亿元。产业园区公募REITs的常态化发行，推动产业园区运营商加速盘活存量资产，优化资本结构，提升运营效率。
　　除上述公司各主营业务所处行业外，在新能源行业方面，2024年，中央和各部委接连发布和实施了一系列促进新能源发展的政策和举措，旨在通过技术创新、产业升级和市场机制改革，推动我国新能源产业的快速发展，实现能源结构优化和绿色低碳转型。2024年，我国光伏、风电累计装机容量同比分别增长45%、18%。截至2024年底，已建成的新型储能装机规模达1.68亿千瓦时，较2023年末增长超130%，行业整体发展动能强劲，同时随着电力市场化改革进程的纵深推进，新能源产业将加速向高质量、智能化转型，成为“双碳”战略的核心支撑。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务及模式
　　南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。
　　1、仓储物流
　　公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募 REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。
　　报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，华泰宝湾物流REIT已于2024年10月29日在深圳证券交易所挂牌上市，实现“募投建管退”高质量发展商业模式闭环。此外，宝湾物流积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，上海宝山宝湾、宁波余姚宝湾、苏州太仓宝湾、天津滨港宝湾和上海快仓宝湾5个屋顶光伏项目在2024年12月底前实现并网发电，另有10余个园区屋顶光伏项目正在建设中，为公司长远发展积蓄力量。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至2024年12月31日，在全国范围内拥有或管理83个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾 950万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。
　　2、房地产开发
　　公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，推动业务转型和高质量增长。
　　报告期内，公司在区域聚焦的基础上，联合地方优秀企业通过招拍挂方式成功进驻北京，优化全国布局。截至2024年12月31日，公司房地产开发业务已先后进入16个城市，累计开发项目（含待建及表外合作项目）69个，在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目7个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目3个，实现安全、稳定、有质量的增长。
　　3、产城综合开发
　　公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，实现园区、产业和城市的深度融合与协同发展，推动业务高质量增长，为区域经济繁荣注入强劲动力。
　　报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，通过招拍挂方式，新增获取西安沣西项目，进一步拓展业务版图。同时，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等城市的已布局项目，重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加速推进标准化、体系化建设进程，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，重点聚焦高端装备制造、新能源、智能网联汽车等前沿领域，实现产业主题聚焦化和产业内容品质化转型升级，资源整合导入能力持续提升。
　　4、其他
　　公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程装备业务，其中以海洋石油平台的设计和建造为主业的深圳赤湾胜宝旺工程有限公司是国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企业；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。
　　（二）报告期内经营情况
　　1、仓储物流业务
　　2024年，宝湾物流实现营业收入194,261万元，同比增长6%，实现经营净现金流120,248万元，同比基本持平，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。
　　（1）主要园区运营情况
　　报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为 88.7%，在市场平均出租率下降的情况下稳定在85%以上，底层资产的运营管理能力进一步彰显。
　　（2）项目拓展情况
　　宝湾物流根据发展战略规划，积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，加大管理输出项目拓展力度。2024年，聚焦优质资产挖掘、轻资产机会探索及价值研判等，深入研判各类项目资源，落地管理服务输出项目3个，进一步提升公司在核心区域的行业影响力。
　　（3）项目工程进展情况
　　2024年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内，新增开工面积约46.2万平方米，新增竣工面积约90.5万平方米，在建项目均按工程建设计划高品质稳步推进中。
　　2、房地产开发业务
　　2024年以来，房地产政策主基调延续宽松，积极提振市场信心、刺激需求释放，但受市场供需关系和购房预期有待进一步改善的影响，市场增长动能仍显不足。面对复杂的经营环境，公司房地产开发业务坚持稳健经营的策略，着重强化风险防范，持续提高管理的精细化水平，深入推进创新改革，科学统筹、有序推进各项重难点工作，在资源获取、项目运营等方面均取得一定成效。
　　（1）项目拓展情况
　　根据公司战略，项目拓展以风险防控为第一要务，聚焦核心区域，盯紧市场变化，重点跟进具有一定安全垫、市场较有保障的项目投资机会。2024年，通过招拍挂联合竞买方式取得北京顺义一宗土地，占地面积5万平方米，总规划计容建筑面积7.7万平方米，实现首都经济圈的重要布局。
　　（2）项目销售情况
　　房地产开发业务密切关注市场形势，加强营销管控力度，狠抓销售关键节点，提前谋划，精准施策推动项目销售去化。2024年，累计实现全口径销售金额60.4亿元，同比下降65.2%，权益销售金额35.6亿元，同比下降70.7%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额23.0亿元，同比下降76.2%。
　　（3）项目运营情况
　　公司持有型物业运营业务包含社区商业、租赁公寓等业务形态。报告期内，公司积极盘活存量物业资源，通过精细化调改运营、强化招租力度等举措，主要项目经营效益保持稳定增长。
　　（4）融资情况
　　2024年，房地产开发业务严守资金安全底线，利用政策窗口，积极优化债务结构，降低综合融资成本，主动控制有息负债规模，维持稳健的财务表现。
　　报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：
　　（1）新增土地储备项目：无
　　（2）累计土地储备情况
　　（3）主要项目开发情况
　　（4）主要项目销售情况
　　（5）主要项目出租情况
　　（7）融资途径
　　（8）发展战略和未来一年经营计划
　　2025年，房地产开发业务将坚持“稳中求进”的工作总基调，始终围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标，重点做好“提能力、优管理、防风险、促转型”工作，严守资金安全底线，秉持审慎投资原则，将投资重点聚焦核心区域，持续优化资源配置；同时，不断强化开发运营体系建设，提升整体经营效益；坚持客户导向，进一步强化产品力、交付力和服务力，巩固提升核心竞争优势，实现高质量稳健发展。
　　（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2024年12月31日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为300,139万元。
　　3、产城综合开发业务
　　2024年，产城综合开发业务克服生产制造企业投资动能不足带来的招商去化压力，积极应对市场变化，各项工作稳步推进。
　　（1）项目运营情况
　　产城综合开发业务持续强化标准化、体系化建设，提升精细化管理水平，实施灵活的招商措施和政策，积极打造标杆项目，重点做好存量物业招销安排。其中，重庆巴南智造园项目整体去化率达到95%；无锡车联网小镇通过与属地政府联合招商工作小组机制，支持无锡市入围国家智能网联汽车 “车路云一体化”应用试点城市，小镇获评“2024年江苏省数字消费创新场景”、长三角优秀产业园区 TOP10、无锡市特色产业园区等多项荣誉，累计落地行业头部及研发生态企业80余家，招引企业总数量超132家。西安智造园保持满租运营，新都产业园及德阳科技园出租率保持在92%以上的高位水平。
　　（2）产业资源储备情况
　　产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内，根据国家战略布局，紧跟产业趋势，聚焦长三角、大湾区各大行业商协会、研发机构、重点产业的龙头企业等资源体，针对智能制造、电子信息、集成电路、医疗器械、新媒体传播、智能家居及车联网领域，逐步搭建产业网络、信息通路及导入渠道，挖掘在存量项目招商、新项目开发等方面的合作机会，积极推动产业资源转化落地。
　　（3）项目工程进展情况
　　2024年，各项目工程建设有序进行。报告期内，德阳科技园项目、重庆巴南项目已按计划完成竣工验收。岗集综合交通物流港、西安沣西、顶汊一体化科技园项目按建设计划有序推进。
　　（4）项目拓展情况
　　产城综合开发业务把握获取优质工业用地的政策窗口，严守投资安全底线，坚持区域深耕策略，同步开展轻资产管理输出模式探索，丰富盈利来源。报告期内，重点关注长三角、粤港澳大湾区和西南核心城市的产业园项目机会，通过招拍挂方式，获取西安沣西项目，新增土地面积99.7亩，新增建筑面积7.7万平方米。
　　（1）新增土地储备
　　（2）期末累计土地情况
　　（3）主要项目开发情况
　　（4）项目销售情况
　　（5）项目出租情况
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、仓储物流
　　（1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先
　　宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs市场常态化发展趋势下，宝湾物流REIT的上市发行，标志着公司成功打通物流资产“募投建管退”管理闭环，未来发展潜力和增长空间较大。
　　（2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强
　　宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累了丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；践行ESG以追求高质量、可持续发展，持续打造
　　“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。报告期内，宝湾物流先后荣获“2024LOG低碳供应链物流杰出贡献奖”、“2024物流园区TOP10”、“2024‘金飞马’杯物流品牌价值企业TOP100”等荣誉。宁波空港宝湾、宁波镇海宝湾、苏州太仓宝湾等11个物流园区先后获中国仓储与配送协会颁发的“一级绿色仓库”（最高级）评定，业务竞争力提升，在业内的品牌影响力不断增强。
　　（3）“仓库+”探索不断深入，差异化市场竞争优势显现
　　宝湾物流持续创新“仓库+”延伸业务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏、充换电站、低碳园区等延伸业务，助力仓储主业高质量发展；同时，稳步推进信息化建设，重点加强CRM、智慧园区平台、IOT信息平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。
　　2、房地产开发业务
　　（1）聚焦核心城市，深耕发展
　　房地产开发业务坚持“聚焦核心区域，严控投资风险”的发展策略，兼顾区域深耕及战略发展需求，重点关注北京、上海两大核心城市以及深圳、成都等具备投资价值及安全垫较厚板块的投资机会。房地产开发业务资产结构优质，抗风险能力强，尤其在房地产行业持续调整的背景下，核心区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。
　　（2）稳健经营铸就高质量发展
　　面对行业波动和市场变化，房地产开发业务始终坚守稳健经营、审慎发展的原则，将风险防范放在首位，强调“质量、效益、规模”均衡发展的战略方向。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控，筑牢安全边界，持续保持健康的资产负债结构；审慎投资策略，聚焦北京、上海、深圳及成都等重点城市提升拓展质量；强化精细管理，提升经营质效，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量发展。同时夯实业务长期可持续发展基础，在确保现金流安全前提下，积极探索发展多元化转型业务，增强持续经营能力。
　　3、产城综合开发
　　（1）具备较强的产业资源整合能力
　　产城综合开发业务精准契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目的能力持续增强，并持续探索丰富多元的融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，通过与中联基金合作设立工业园并购基金，实现资源有效协同并取得良好成效。
　　（2）专业化的项目运营管理能力
　　产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式；结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，聚焦发展产业和工业园区，不断推进智慧园区管理系统的实施和优化，以数字化提升成本管控、安全管理能力和园区运营效率，项目开发和运营能力持续提升，正逐步向专业化、规模化方向迈进。截至报告期末，已有西安智造园屋顶光伏及新都产业园工商业储能项目实现并网，有效提升园区含“绿”量，为打造绿色化、可持续的产业载体奠定基础。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　2025年是我国“十四五”规划收官、“十五五”规划谋篇布局之年，也是公司深化战略布局、加速新质生产力转化的重要窗口期。展望2025年，在全球经济“低增长、高波动”的常态下，我国经济既面临外部关税壁垒升级的挑战，又需破解有效需求不足、社会预期偏弱等内部压力。为保持经济平稳增长，中央经济工作会议明确财政政策转向“更加积极”，货币政策转向“适度宽松”，并将扩大内需和自主创新放在了更加重要的位置，加速构建“双循环”新发展格局，持续释放新质生产力培育政策红利，我国经济有望在质量跃迁中巩固长期向好的基本面。
　　就具体行业而言，仓储物流方面，关税压力为仓储物流行业带来供应链区域化重构的结构性机遇，也倒逼仓储物流行业向区域化、智能化纵深发展，客户结构多元、具备枢纽仓网络化布局的物流地产商竞争优势凸显；房地产方面，基于当前中央推动“房地产止跌回稳”的坚决态度，房地产政策延续“化风险、稳主体、稳市场”主线，房地产市场稳定发展的信心有望逐步修复；产城综合开发方面，产业园区作为推动产业集聚、优化经济布局的重要载体，2025年政府工作报告再次强调发展新质生产力和加速建设现代化产业体系的重要性，关税压力将加速产业升级，产业园区也将迎来新一轮的发展机遇。在此背景下，公司将坚持稳中求进的工作总基调，以“稳存量、拓增量、强质量”为主线，紧抓结构性机遇，进一步提升业务发展质量，重点做好以下工作：
　　1、仓储物流业务
　　2025年，公司将坚定发展仓储物流战略性主业，进一步完善网络布局，积极探索“仓库+”业务，优化创新宝湾物流商业模式，提升业务可持续发展能力。主要措施包括：
　　（1）稳步提升资产管理规模。坚持“稳健发展、优中选优”的原则，聚焦长三角及大湾区的核心物流节点城市，挖掘优质项目机会；加大管理输出业务拓展力度，逐步形成“轻重并举”、“多点组合”、“质高位好”多种发展模式及项目选择标准，提升资产管理规模和品牌影响力；加强行业、城市研究，关注政府土地供给端、客户用仓需求端的长期变化趋势，细化完善优质项目的评判标准，加强项目研判和投后管理能力。
　　（2）完善公募REIT管理机制。把握行业发展趋势，紧抓国内政策机遇，重点做好公募REITs标的项目的投后管理，同时，积极开展扩募准备工作，进一步完善业务滚动发展的资本闭环和可持续发展模式，持续提高在资本市场影响力。
　　（3）加强工程管理。2025年计划新增开工3个项目，总建筑面积约29万平米；计划交付4个项目，总建筑面积约64万平米。公司将重点加强成本控制、进度管理、质安检查等环节的管理考核，确保实现工程建设的安全、质量和工期总体目标，并结合市场变化和客户需求，持续优化设计标准，提升产品的适用性和竞争力。
　　（4）提升商务核心能力。坚持以客户为中心，不断提升服务质量；加强重点行业及市场区域的研究，重点关注跨境电商、新能源等新兴产业带来的市场机遇，通过 “一园一策”的商务策略持续优化客户结构，重点做好存量客户续签和新投运园区的预租管理；持续加强品牌建设与推广，提升宝湾物流品牌知名度和影响力。
　　（5）推进园区智慧化管理和增值服务。持续推进园区智能化改造、物业集采工作，重点完善、优化智能园区IOT物联网系统功能，加强对园区大数据的挖掘分析及其在安全管理、成本管控和效率提升方面的应用；不断推进仓配业务优化整合，深度开发大快消、新能源行业客户，打造BC融合仓配一体核心服务能力，增强客户粘性。
　　（6）关注企业环境、社会、治理绩效（ESG）的投资理念和企业评价标准，进一步扩大园区屋顶分布式光伏、充电桩等业务覆盖范围，开发零碳园区，探索综合能源管理，推进ESG在运营园区的试点落地，助力“双碳”目标实现，提升企业可持续发展能力。
　　2、房地产开发业务
　　2025年，公司将密切关注市场变化，坚守稳健经营、审慎发展的原则，着重强化风险防范，坚持聚焦核心城市，持续提高投资质量，不断强化精细化管理，提升产品力与服务力，稳步推进传统业务与转型业务发展，开拓发展空间。主要措施包括：
　　（1）严守流动性安全底线。坚持“一盘一策”，灵活调整销售策略，促进销售去化及现金回流；强化资金管理，提高资金效率，确保资金流动性；积极寻求创新融资突破，优化负债结构，降低融资成本，保障“三道红线”安全。
　　（2）保持审慎投资态度。坚守战略布局目标，聚焦核心区域、重点城市；加强市场研判与城市研究能力，顺应市场形势变化，提升投资精度；积极拓宽投资渠道，实现优质增量土地补充，进一步优化资源储备。
　　（3）强化核心能力建设。系统性加强运营体系建设，持续夯实生产质量与安全，提升项目开发效率，加强产品研究与品质提升，塑强产品核心竞争力，多措并举保障品质交付，系统提升公司生产经营水平。
　　（4）积极推动转型业务质效提升。持有物业经营方面，贯彻“稳健经营”的工作思路，分类施策提升经营效益，持续推动存量盘活，实现经营性物业资产回报的持续稳定与增长，同时积极探索新业态发展模式，适度培育资产管理能力；物业管理服务方面，积极拓展物业业态类型，进一步提升服务效率与品质，扩大品牌辨识度与影响力。
　　3、产城综合开发业务
　　2025年，公司将坚定实施产城业务培育发展策略，坚持“聚焦产业园和工业园”的大方向，重点做好存量项目运营提升和产业生态优化升级，严格筛选和获取优质项目，稳步提升产城品牌行业影响力。主要措施包括：
　　（1）打造优质标杆项目。进一步提升产业思维，加强与轻资产运营商、产业方的合作，提升资源导入能力；强化园区运营能力，完善园区标准化运营体系，提升园区服务水平；密切跟踪市场变化，灵活调整营销策略，加大招商稳商力度，推动产业聚集，完善园区业态布局；统筹项目建设节奏，保障园区建设质量，提升园区展示形象，打造产业聚集、特色鲜明的园区。
　　（2）合理安排项目投资节奏，做好优质项目拓展。加深对深耕区域产业的理解，采用一二手并举的方式，重点推动粤港澳大湾区、长三角和西南区域核心城市的项目拓展工作，同时进一步优化项目投资评价标准，提高投资质量和决策效率，稳步获取优质项目。
　　（3）推动存量项目产业生态优化升级。深入研判产业发展新趋势，聚焦智能网联及新能源汽车、智能制造、影视文化创意等现有项目主导产业及国家新兴产业发展方向，积极对接行业协会、龙头企业等产业资源，以点带面、以链促群，共建产业生态，实现存量项目业态升级。
　　（4）强化资产管理思维，提升产业服务能力。依托自身对园区资产的运营管理能力，借助工业园 Pre-REITs基金，实现轻重资产结合运作，进一步打开业务发展空间；持续扩大园区屋顶光伏的业务范围，为企业高质量发展注入绿色动能；探索产业培育路径，为优质客户提供更多元的服务，尝试由单纯的产业载体建设者向产业生态运营商转型。
　　（5）持续做好核心能力建设。在现有项目基础上，重点培育团队在项目投融资、策划规划、产业合作、项目运营等方面的核心能力，持续提高管理的标准化、规范化水平，加强园区运营职能构建，引进和调整产业项目专业人才，培养具有产业思维、经营思维、创新思维的精英团队。 收起▲