一、报告期内公司从事的主要业务　　（一）主要业务及模式　　南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。　　1、仓储物流　　公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs、类REITs等资产证券... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务及模式
　　南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。
　　1、仓储物流
　　公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs、类REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。
　　报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，物流基础设施公募REITs项目已于2024年5月11日正式获得中国证监会准予注册的批复，并在深交所注册生效；此外，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，目前已有上海宝山宝湾、余姚宝湾、苏州太仓宝湾和天津滨港宝湾4个屋顶光伏项目实现并网，为公司长远发展积蓄力量。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至2024年6月底，在全国范围内拥有或管理83个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积约940万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。
　　2、房地产开发
　　公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，推动业务转型和高质量增长。
　　报告期内，公司在区域聚焦的基础上，联合地方优秀企业通过招拍挂方式成功进驻北京，优化全国布局。截至2024年6月30日，公司房地产开发业务已先后进入16个城市，累计开发项目（含待建及表外合作项目）69个，在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目6个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目3个，实现安全、稳定、有质量的增长。
　　3、产城综合开发
　　公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域经济的繁荣和提升。
　　报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，通过招拍挂方式，新增获取西安沣西项目；同时稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等城市的已布局项目，重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加强标准化、体系化建设，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。
　　4、其他
　　公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程装备业务，其中以海洋石油平台的设计和建造为主业的深圳胜宝旺工程有限公司是国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企业；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。
　　（二）行业情况分析
　　1、仓储物流业务
　　2024年上半年，国内经济延续回升向好态势，物流需求稳步扩张。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，上半年，全国社会物流总额约为167.4万亿元，按可比价格计算，同比增长5.8%，物流业总收入达6.3万亿元，同比增长3.7%。与物流行业发展紧密相关的消费市场是国民经济恢复向好的重要拉动力之一，上半年社会消费品零售总额为235,969亿元，同比增长3.7%；其中，实物商品网上零售额59,596亿元，同比增长8.8%。快递市场持续快速发展，上半年快递业务量已超800亿件，同比增长约23%，再创新高，带动快递业务收入累计完成6,530亿元，同比增长15.1%。
　　从高标仓供需看，据世邦魏理仕等机构的报告显示，2024年国内主要高标仓净吸纳量预计将达到750万平方米，同比小幅增长。但由于供应惯性短期内难以打破，上半年全国31个主要城市高标仓新增供应量预计已达640万平方米，行业的供需拐点仍未出现，叠加跨境电商、新能源、高端制造等新兴增长点辐射范围有限，行业整体出租率继续承压，租金水平也在运营商采取“以价换量”策略的背景下有所下行。从物流仓储用地供应情况看，根据物联云仓统计数据显示，报告期内，全国41座主要物流节点城市一手仓储用地成交量为1.16万亩，环比下降约25%。在新增物流仓储用地供应量持续减少的情况下，未来市场供需失衡压力有望缓解，部分供需较优区域将率先迎来出租率和租金水平的提升。
　　从未来发展趋势看，一方面，二十届三中全会明确提出要“完善流通体制，加快发展物联网，健全一体衔接的流通规则和标准，降低全社会物流成本”，多个核心城市也陆续发布物流专项规划，强调打造现代化物流基地、提升土地利用效率，为物流行业高质量发展指明方向；另一方面，随着我国传统制造业向高端化升级，其对仓储环境、管理水平也提出更高要求，仓储物流行业将由“简单增量开发”转入“提质优化结构”阶段，市场份额有望进一步向产品和管理能力更强的头部企业集中。
　　此外，自2021年6月首批公募REITs上市以来，公募REITs市场逐步扩容提质，目前已上市的4只仓储物流REITs分别为中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储REIT和华夏深国际仓储REIT。其中前三只REITs的底层资产上半年期末整体出租率分别为85.64%、92.09%和100%，经营稳定性仍优于其他产权类公募REITs，物流资产的价值凸显。与此同时，还有3只底层资产为仓储物流园区的公募REITs产品处于已申报未上市阶段，公司计划发行的华泰宝湾物流REIT项目已于2024年5月11日正式获得中国证监会准予注册的批复，上市工作稳步推进中。
　　2、房地产开发业务
　　2024年年初以来，房地产市场延续筑底调整态势，复苏动能依旧不足。在此背景下，4月30日政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，政策侧重点转向“去库存”。5月17日央行、国家金融监督管理总局明确提出首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例调整为不低于15%，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限，各城市在此基础上因城施策，居民信贷政策进一步松绑。地方层面，据克尔瑞不完全统计，上半年全国222省市共发布了341次宽松政策，购房限制性政策持续松绑，财税端购房激励政策批量发布，房地产政策环境进一步宽松。
　　在销售市场方面，报告期内，新房销售表现较弱。据中指研究院统计，上半年重点100城新建商品住宅月均成交面积约2,000万平方米，同比下降约四成。分阶段看，一季度新建商品住宅成交面积延续低位，4月环比大幅回落后，5月随着中央到地方利好政策的落地，市场情绪有所回升，对短期楼市有所提振，同时由于去年同期高基数效应减弱，6月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长约10%，同比降幅收窄至20%，一线城市的表现尤为突出，北京、上海、广州和深圳6月份新建商品住宅成交面积环比分别提高21%、66%、48%和38%，均创年内单月新高，其中广州和深圳成交量已超去年同期。从产品特征来看，改善型产品成为新房市场的重要支撑，与2023年同期相比，30个代表城市中，21个城市144平方米以上产品成交占比有所提升，房企也聚焦改善型置业需求，不断探索产品升级迭代路径，以持续建立市场竞争力和行业影响力。
　　在土地市场方面，受楼市回暖不及预期、企业资金持续承压等因素影响，谨慎和聚焦仍是房企布局的主旋律，同时4月末自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”后，政府推地节奏放缓。2024年上半年，全国300城住宅用地成交及推出规划建筑面积同比分别下降38.1%和45.6%，创2010年以来新低，各能级城市土地成交量同比均下跌。价格方面，受京沪成交比重上升的影响，一线成交均价微涨5%，二线和三四线成交均价分别下降26%和18%；成交金额前三的北京、上海和杭州的土地总成交金额占全国土地总成交金额的25%，土地投资进一步向高能级城市集中，核心优质地块竞争加剧。从拿地主体来看，上半年央国企、地方平台、民企拿地金额占比分别为48%、29%和22%，央国企依然是拿地主力，也是核心优质、高价地块的主要竞得人，整体格局并未发生转变。
　　3、产城综合开发
　　从需求端看，上半年，全国规上工业企业利润同比增长3.5%，总体上延续年初以来的恢复态势。三到六月全国规上工业企业利润同比增速分别为-3.5%、4%、0.7%和3.6%，增速的稳定性和可持续性有待观察，相应的企业扩张扩产信心仍需提振，对园区空间载体的需求依然偏弱。但随着制造业高端化、智能化的深入推进，2024年上半年，高技术制造业投资同比增长10.1%；其中，航空、航天器及设备制造业、计算机及办公设备制造业、电子及通信设备制造业投资增速分别为38.3%、12.1%和9.9%，为产业园区发展注入重要动力。
　　从供给端看，根据国家统计局发布的数据显示，上半年全国厂房及建筑物竣工面积为39,633万平方米，同比增长8.5%，自2021年以来继续保持增长；新增供应的不断入市使得产业园区开发商短期内招商去化压力较大，适时适度的“以价换量”已是产业园区开发商的通用策略。在市场大环境遇冷背景下，产业园区开发商产品设计、成本控制和运营服务能力的重要性凸显，项目拓展也更趋谨慎，2024年上半年全国工业用地成交面积约为4.4亿平方米，同比下降24.3%。随着工业用地成交的回落，未来将逐步进入存量消化阶段，利好产业园区长期的发展。
　　此外，截至目前已有9只产业园区公募REITs上市。2024年二季度，除和达高科REIT外，其余8只产业园区公募REITs的租赁收入环比均有所上升，整体业绩有所改善。同时，在政策支持下，目前共有7只产业园区公募REITs处于已申报未上市阶段，产业园区公募REITs的常态化推进将有效助力产业园区运营商盘活存量资产，提升业务发展质量。
　　除上述公司各主营业务所处行业外，在新能源行业方面，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》进一步明确将深化能源管理体制改革，健全绿色低碳发展机制，加快规划建设新型能源体系，为新能源行业的发展指明方向。2024年上半年，我国光伏、风电累计装机容量同比分别增长51.6%、19.9%，行业整体发展动能强劲，公司将积极响应国家政策号召，进一步扩大园区屋顶分布式光伏业务布局，持续加强对光伏、风电、储能等领域的研究，积极探索构建碳资产管理能力，打通零碳园区建设路径。
　　（三）报告期内经营情况
　　2024年上半年，受地缘冲突升温、通胀压力缓解速度不及预期等多重因素叠加影响，全球经济复苏前景依然存在较大不确定性。我国一系列扩内需、促消费、稳增长政策持续发力，新质生产力加速培育，为经济趋稳向好形成有力支撑，上半年GDP实现5.0%的较高增速，在全球经济体中依然表现较好。但分季度看，二季度GDP同比增长4.7%，增速较一季度放缓0.6个百分点，有效需求不足现象突出，经济回升向好基础仍需巩固，企业经营面临较大压力。在此背景下，公司牢牢把握高质量发展主题，围绕年度经营目标，强化系统思维和精细化管理水平，统筹兼顾发展与安全，推动各项工作有效落地。具体情况如下：
　　1、仓储物流业务
　　2024年上半年，宝湾物流实现营业收入94,844万元，同比增长7.52%，实现经营净现金流56,375万元，同比增长6.80%，主要原因是原有园区稳定运营，新投运园区运营情况良好，同时明江（上海）国际物流有限公司、广州宝湾物流有限公司回表，租金收入稳步提升。
　　（1）主要园区运营情况
　　报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为87%，在市场平均出租率下降情况下稳定在85%以上，底层资产的运营管理能力进一步彰显。
　　（2）项目拓展情况
　　宝湾物流根据发展战略规划，积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市。2024年上半年，围绕“投资聚焦、优中选优”的发展策略，深入研判各类项目资源，同时探索多维度的管理输出机会，并与产业合作伙伴积极互动，强化公司产业资源储备。
　　（3）项目工程进展情况
　　2024年上半年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内，新增开工面积约2.6万平方米，新增竣工面积约57.5万平方米，在建项目均按工程建设计划高品质有序推进中。
　　2、房地产开发业务
　　2024年以来，房地产政策主基调延续宽松，市场出现一些积极信号，但是整体下行压力不减，复苏动能仍显不足。面对充满不确定性的经营环境，公司房地产开发业务持续提高管理的精细化水平，深入推进创新改革，稳步推进各项工作，在资源获取、项目运营等方面均取得一定成效。
　　（1）项目拓展情况
　　根据公司战略，项目拓展以风险防控为第一要务，聚焦核心区域，盯紧市场变化，重点跟进具有一定安全垫、市场较有保障的项目投资机会。2024年上半年，通过招拍挂联合竞买方式取得北京顺义一宗土地，占地面积5万平方米，总规划计容建筑面积7.7万平方米，实现首都经济圈的重要布局。
　　（2）项目销售情况
　　房地产开发业务密切关注市场形势，狠抓销售关键节点，提前谋划，精准施策推动项目销售去化。受项目去化节点铺排影响，2024上半年，累计实现全口径销售金额28.6亿元，同比下降71.2%，权益销售金额16.8亿元，同比下降74.4%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额11.4亿元，同比下降77.2%。
　　（3）项目运营情况
　　对于持有型物业因时制宜，通过精细化调改运营、加强成本费用管理，持有物业的整体NOI率保持稳定增长。其中，苏州维乐城、武汉光谷自贸港通过降本增效，NOI率同比分别提升0.1个百分点和0.6个百分点；南通寓颜家通过加大营销推广、拓宽渠道等方式，加大招租力度，同时优化居住环境，协调物业降低停车费，遏制了出租率下滑对经营的影响。
　　（4）融资情况
　　2024上半年，房地产开发业务严守资金安全底线，利用政策窗口，积极优化债务结构，降低综合融资成本，主动控制有息负债规模，维持稳健的财务表现。
　　报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：
　　（1）新增土地储备项目
　　无新增并表项目。
　　（2）累计土地储备情况
　　（3）主要项目开发情况
　　（4）主要项目销售情况
　　（5）主要项目出租情况
　　（6）土地一级开发情况
　　（7）融资途径
　　（8）发展战略和未来一年经营计划
　　未来一年，房地产开发业务将坚持以“稳健经营、稳中求进”作为工作方针，始终围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标，重点做好“去库存、促回款、优结构、防风险、保安全”工作。
　　基于上述发展战略，未来公司将根据市场需求和企业的实际情况，设定合理的销售目标，通过优化销售策略和渠道，全力推进项目的销售去化；拓展融资渠道，优化开发节奏，收支两端齐发力，保障现金流安全；坚持区域深耕，持续提高投资质量；坚持客户导向，完善现有产品标准，结合属地化应用，提升产品影响力；夯实安全管理、招采工期、样板质控底盘，强化精益建造水平；加强客户关系管理，提高客户满意度和忠诚度，实现稳健发展。
　　（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2024年6月30日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为420,456.21万元。
　　（10）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　3、产城综合开发业务
　　2024年上半年，产城综合开发业务克服生产制造企业投资动能不足带来的招商去化压力，积极应对市场变化，各项工作稳步推进。
　　（1）项目运营情况
　　产城综合开发业务持续强化标准化、体系化建设，提升精细化管理水平，实施灵活的招商措施和政策，积极打造标杆项目，重点做好存量物业招销安排。其中，无锡车联网小镇项目获评长三角优秀产业园区、无锡市爱国主义教育基地等多项荣誉奖项，新增落地企业8家，园区招引企业数量共计达131家；西安智造园保持满租运营，新都产业园及德阳科技园出租率保持在95%以上。
　　（2）产业资源储备情况
　　产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内，根据国家战略布局，紧跟产业趋势，聚焦长三角、大湾区各大行业商协会、研发机构、重点产业的龙头企业等资源体，逐步搭建产业网络、信息通路及导入渠道，挖掘在存量项目招商、新项目开发等方面的合作机会，积极推动产业资源转化落地。
　　（3）项目工程进展情况
　　2024年上半年，各项目工程建设有序进行。报告期内，德阳科技园项目、重庆巴南项目已按计划完成竣工验收。
　　（4）项目拓展情况
　　产城综合开发业务把握获取优质工业用地的政策窗口，严守投资安全底线，坚持区域深耕策略。报告期内，重点关注长三角、粤港澳大湾区和西南核心城市的产业园项目机会，通过招拍挂方式，获取西安沣西项目，新增土地面积99.7亩，新增建筑面积7.7万平方米。
　　报告期内，主要经营指标完成情况如下：
　　（1）新增土地储备项目
　　（2）期末累计土地储备情况
　　（3）主要项目开发情况
　　（4）主要项目销售情况
　　（5）主要项目出租情况

　　二、核心竞争力分析
　　1、仓储物流
　　（1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先
　　宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs市场常态化发展趋势下，未来发展潜力和增长空间较大。
　　（2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强
　　宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累了丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；践行ESG以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。报告期内，宝湾物流先后荣获“2024LOG低碳供应链物流杰出贡献奖”、“2024智慧物流TOP50”、“2024‘金飞马’杯物流品牌价值企业TOP100”等荣誉。宁波空港宝湾、宁波镇海宝湾、苏州太仓宝湾等10个物流园区先后获中国仓储与配送协会颁发的“一级绿色仓库”（最高级）评定，业务竞争力提升，在业内的品牌影响力不断增强。
　　（3）“仓库+”探索不断深入，差异化市场竞争优势显现
　　宝湾物流持续创新“仓库+”延伸业务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏、低碳园区等延伸业务，助力仓储主业高质量发展；同时，稳步推进信息化建设，重点加强CRM、智慧园区平台、IOT信息平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。
　　2、房地产开发
　　（1）聚焦核心城市，深耕发展
　　房地产开发业务坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展策略，在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市深耕布局，资产结构优质，抗风险能力强，尤其在房地产行业持续调整的背景下，核心区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。
　　（2）稳健经营铸就高质量发展
　　面对行业波动和市场变化，房地产开发业务始终坚守稳健经营、审慎发展的原则，将风险防范放在首位，强调“质量、效益、规模”均衡发展的战略方向。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控，筑牢安全边界，持续保持健康的资产负债结构；审慎投资策略，聚焦北京、上海等重点城市提升拓展质量；强化精细管理，提升经营质效，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量发展。同时夯实业务长期可持续发展基础，在确保现金流安全前提下，积极探索发展多元化转型业务，增强持续经营能力。
　　3、产城综合开发
　　（1）具备较强的资源整合能力
　　产城综合开发业务准确契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目的能力持续增强，并持续探索丰富多元的融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，通过与中联基金合作设立工业园并购基金，实现资源有效协同并取得良好成效。
　　（2）专业化的项目运营管理能力
　　产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式；结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，聚焦发展产业和工业园区，不断推进智慧园区管理系统的实施和优化，以数字化提升成本管控、安全管理能力和园区运营效率，项目开发和运营能力持续提升，正逐步向专业化、规模化方向迈进。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、仓储物流业务
　　市场风险：上半年，受仓储物流市场需求增速放缓、高标仓新增供给仍在高位的影响，多个城市高标仓面临阶段性供应过剩问题，在较大去化压力下高标仓运营商纷纷采取“以价换量”策略，行业竞争加剧，园区出租率和租金水平在短期内承压。
　　应对措施：公司将以市场和客户为工作中心，密切关注市场供需结构的变化，结合区域产业转型升级的发展趋势，为相应产业客群提前制定针对性的商务策略，持续优化客户结构，重点做好待投运园区的蓄客预出租工作，尽早锁定客源；不断优化服务质量，全面提升客户的运营服务体验，增强客户粘性；同时密切关注客户经营情况，对客户变化及时快速响应，确保公司实现稳定增长的经营收益和资本回报水平。
　　2、房地产开发业务
　　市场风险：2024年上半年我国房地产政策延续宽松，部分城市在“517新政”出台后出现结构性积极信号，但迄今为止房地产市场信心尚未扭转，各项指标仍在缓慢修复中，部分区域的住宅项目销售去化压力较大，对公司经营业绩的实现带来重大挑战。
　　应对措施：公司将坚持审慎发展策略，密切关注行业政策动态，灵活调整量价关系及销售策略，加速存量去化，保证现金流安全；聚焦北京、上海等核心城市，保持深耕优势，持续提高投资质量；通过加强产品研发和设计创新以满足市场需求变化、深化人才梯队建设和干部培养以增强组织效能、注重品牌和声誉建设以打造具有竞争力的品牌形象等方式，不断强化自身的核心竞争力。
　　3、产城综合开发业务
　　经营风险：受经济复苏基础尚不牢固影响，生产制造企业投资动能不足，产城综合开发业务招商去化压力较大，2024年上半年，部分物业去化速度放慢，业务回款节奏延后，少量客户现金流紧张，经营压力也传导至园区运营商。应对措施：公司将加强对整体经济形势的研判，统筹协调项目开发计划，深入调研提高对市场变化的敏感度，“一城一策”针对性的推动存量项目去化；持续关注客户生产经营情况，强化产业客户储备，做好经营风险的防范工作；不断强化标准化体系化建设，提升产品设计、成本控制、运营管理等核心能力，并探索通过多元化的增值服务打造差异化竞争优势，提高业务发展质量。 收起▲

　　一、报告期内公司所处行业情况　　报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业及市场情况如下：　　（一）仓储物流业务　　2023年物流行业在承压中波动复苏，整体呈现稳中有进的发展态势。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，2023年全国社会物流总额约为352.4万亿元，按可比价格计算，同比增长5.2%，物流业总收入达到13.2万亿元，同比增长3.9%。与物流行业发展紧密相关的消费市场潜力也逐步释放，2023年社会消费品零售总额为47.15万亿元，同比增长7.2%，其中，实物商品网上零售额13.02万亿元，同比增长8.4%。全国快递业务收入和业务量分别有望超1... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所处行业情况
　　报告期内，公司主要专注于仓储物流业务、房地产开发业务、产城综合开发业务，行业及市场情况如下：
　　（一）仓储物流业务
　　2023年物流行业在承压中波动复苏，整体呈现稳中有进的发展态势。根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，2023年全国社会物流总额约为352.4万亿元，按可比价格计算，同比增长5.2%，物流业总收入达到13.2万亿元，同比增长3.9%。与物流行业发展紧密相关的消费市场潜力也逐步释放，2023年社会消费品零售总额为47.15万亿元，同比增长7.2%，其中，实物商品网上零售额13.02万亿元，同比增长8.4%。全国快递业务收入和业务量分别有望超1.2万亿元和1,321亿件，同比分别增长14.3%和19.4%，超大规模市场优势支撑电商物流需求持续增长。
　　从高标仓供需看，消费逐步复苏叠加跨境电商、生物医药、新能源等新兴行业规模的快速扩张，有效推动高标仓净吸纳量显著提升，其中，跨境电商在广州、深圳、东莞、佛山和惠州等五个城市市场的新增租赁面积超250万平方米。据世邦魏理仕统计，2023年高标仓净吸纳量为722万平方米，同比增长44%，为仅次于2021年的第二高峰，但在上年延期项目和大量新增项目的集中投运影响下，2023年新增供应量达 1,200万平方米，创历史新高，市场仍呈现供过于求的态势，推动市场平均空置率上升至21.8%的历史高位，三分之二的城市租金水平较去年同期有所下降。
　　从物流仓储用地供应情况看，部分城市供地进一步向满足战略性新兴产业的生产需求倾斜，减少了物流仓储用地供应，2023年全国24个主要城市年新增供应中物流仓储用地占工业用地比重降至10%以下，创近十年新低。中长期来看，在新增物流仓储用地供应量持续减少的情况下，未来市场供求关系有望逐渐重回均衡，同时，已聚焦核心城市实现规模化布局的仓储物流开发商的先发优势愈发凸显。
　　从政策层面看，全国两会政府工作报告中强调要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力，着力扩大国内需求，促进消费稳定增长”，中国经济新动能的加速发展和消费潜力的有效释放，将进一步促进物流地产市场回升向好。此外，2023年公募REITs市场多元化扩容提速，底层资产类型日趋丰富，已上市的3只仓储物流REITs分别为中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT和嘉实京东仓储REIT，其底层资产四季度末整体出租率分别为89.6%、96.0%和100%，经营稳定性仍优于其他产权类公募REITs，物流资产的价值凸显，同时，公司计划发行的华泰宝湾物流REIT已于12月8日由中国证监会及深圳证券交易所正式受理，业务转型升级步伐稳步迈进。
　　（二）房地产开发业务
　　2023年年初以来，房地产市场延续低迷态势，7月中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，促进房地产市场平稳健康发展，多部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设等方面释放积极信号，重点城市限制性政策加速退出，核心一二线城市开启“四限”松绑潮，但市场信心和购房预期的修复尚需时日，房地产市场仍处底部修复、边际改善企稳的阶段。
　　在销售市场方面，全国商品房销售市场仍处于筑底阶段。据国家统计局数据显示，2023年，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降8.5%和6.5%，与2021年行业顶峰相比，销售面积和销售额分别下降35%和34%，延续下行趋势。分季度看，一季度商品房销售额在前期积压需求集中释放的影响下同比实现增长，但复苏持续性不足，全年呈现出“前高中低后稳”的变化特征。从需求结构看，首套房“认房不认贷”、降低二套商贷利率等政策的接续落地，进一步促进了改善性住房需求的释放，与上年同期相比，30个代表城市中，18个城市120平方米以上新房成交套数占比提升，19个城市120至144平方米新房成交套数占比提升，改善型产品成为新房市场主流产品的特征明显。从商品房销售模式看，各地从保交楼、保障购房者权益角度出发，探索商品房预售制度改革，有序推行现房销售模式，2023年现房销售面积约 2.5亿平方米，同比增长18.0%，占总销售面积的比重为22.5%，较2022年末提升5.2个百分点，市场表现明显好于期房，考虑到消费者在市场调整期的置业倾向，预计未来现房销售占比有望进一步提升。
　　在土地市场方面，受销售端尚未转暖影响，政府推地、房企拿地均偏谨慎，投资进一步向核心城市聚焦，土地市场整体低迷与局部竞争加剧并存。据中指研究院统计，2023年全国300城住宅用地推出、成交面积同比分别下降19.6%、20.8%，均为近十年最低，成交金额较2022年也明显收缩，同比下降15%。为提高房企参拍意愿，各地政府不断完善土拍政策，加大核心区域或优质地块的供应力度，22个核心城市中，已有 18个城市取消土地限价，优质地块的溢价率提高，带动全国300城成交楼面均价同比上涨7.6%。从区域选择看，房企具备投资意愿的城市范围不断收窄，拿地金额TOP10的全国性房企中，除保利、建发、华润、中国铁建拿地城市数量超过20个，其余企业拿地城市数量均在20个以下，且一二线核心城市占比超八成。从拿地主体看，央国企依旧是拿地主力，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比达49%，较2022年提升12个百分点，资金优势进一步凸显。
　　（三）产城综合开发业务
　　报告期内，全国工业经济运行呈现出“冷热不均”的结构性复苏特征。总体层面，全国规上工业企业利润总额同比下降2.3%，虽然降幅延续逐月收窄态势，但企业扩张扩产动能仍然较弱，相应的对园区空间载体的需求有限，但在以产业创新、产业升级推动构筑新竞争优势的现代化产业体系背景下，高技术制造业投资同比增长9.9%，增速比整体制造业投资高3.4个百分点，其中，航空、航天器及设备制造业投资增长18.4%，计算机及办公设备制造业投资增长14.5%，电子及通讯设备制造业投资增长11.1%，为产业园区带来结构性发展机会。
　　从供应端看，据国家统计局数据显示，2023年全国厂房及建筑物竣工面积达到69,694.5万平方米，同比增长11.9%，仍处于供应高峰，大量竣工物业的投运加剧产业园区招商去化压力，产业园区开发商拿地更趋谨慎，年内全国工业用地成交面积约为14.04亿平方米，同比下降17.1%，一、二线城市分别同比下降5.2%和13.7%，高能级城市更具韧性。从发展趋势看，中央经济会议提出“必须把坚持高质量发展作为新时代硬道理”，强调建设“现代化产业体系”、发展“新质生产力”，各地政府加强对产业类型、投资强度、税收强度等准入指标的关注，提高工业用地准入门槛和管理要求，倒逼产业园区开发商主动顺应城市发展规律，提升产业导入、产品设计、园区运营、客户服务等核心能力。
　　此外，截至2023年底，已有9只产业园区公募REITs上市，其中，有2只已完成扩募，同时，易方达广开控股产业园REIT、华泰南京建邺产业园REIT、中金重庆两江产业园REIT和博时津开科工产业园REIT均已获沪深交易所的问询，进入上市最后阶段，公募REITs已成为产业园区运营商盘活存量资产的重要渠道，逐步迈入常态化发展阶段。
　　除上述公司各主营业务所处行业外，在新能源行业方面，我国能源转型战略不断推进，《2030年碳达峰行动方案》、《“十四五”可再生能源发展规划》等文件明确了可再生能源发电量增长目标，CCER、绿证交易等市场化机制亦逐步建设完善，为碳资产变现提供广阔空间，公司将积极响应国家政策号召，加快新能源业务的发展速度，进一步扩大园区屋顶分布式光伏业务布局，持续加强对光伏、风电、储能等领域的研究，积极探索构建碳资产管理能力，打通零碳园区建设路径。
　　
　　二、报告期内公司从事的主要业务
　　公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
　　（一）主要业务及模式
　　南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。
　　1、仓储物流
　　公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募 REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。
　　报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，物流基础设施公募REITs项目已于2023年12月8日由中国证监会及深圳证券交易所正式受理；此外，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，报告期内上海宝山宝湾和苏州太仓宝湾屋顶光伏项目已成功并网，为公司长远发展积蓄力量。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至2023年12月底，在全国范围内拥有或管理82个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾960万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。
　　2、房地产开发
　　公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的股权及管理输出等多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。
　　报告期内，公司始终坚持长三角、粤港澳大湾区、长江中游及成渝四大城市群核心区域的战略布局，持续打造产品力与服务力，推动开发业务质效提升，促进转型业务协同发展。截至2023年12月31日，公司房地产开发业务已先后进入15个城市，累计开发项目（含待建、含表外合作项目）68个，在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目6个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目3个，实现安全、稳定、有质量的健康增长。
　　3、产城综合开发
　　公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域经济的繁荣和提升。报告期内，公司积极关注北京、长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目，坚持“轻重并举”的业务模式，持续强化核心竞争力。在开发业务方面，加强精细化管理，助推存量项目运营质量提升；在并购业务方面，不断强化资产管理能力，打造“募投建管退”资本闭环。同时，重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加强标准化、体系化建设，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。
　　4、其他
　　公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。
　　（二）报告期内经营情况
　　2023年，全球经济复苏乏力，国内有效需求不足，但在稳增长、促消费等方面政策持续发力，新经济领域投资和生产保持较快增长的推动下，我国经济顶住了国内外多重因素交织叠加带来的下行压力，全年GDP实现 5.2%的较高增速，依然是全球经济增长的最大引擎。但经济持续回升向好的基础尚不稳固，企业仍面临较大的经营压力。在此背景下，公司围绕年度经营目标，坚持稳中求进的工作总基调，持续提升管理精细化水平，进一步稳固主营业务发展根基。具体情况如下：
　　1、仓储物流业务
　　2023年，宝湾物流实现营业收入183,600万元，同比增长13.1%，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升；实现经营净现金流118,670万元，同比下降10.4%，剔除政府增值税留抵退税款影响后，同比上升30.37%。
　　（1）主要园区运营情况
　　报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为89%，在市场平均出租率下降的情况下同比上升 1.8个百分点，底层资产的运营管理能力进一步彰显。
　　（2）项目拓展情况
　　宝湾物流根据发展战略规划，积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市。2023年，围绕“投资聚焦、优中选优”的发展策略，通过招拍挂方式，获取无锡惠山工业转型集聚区等一批新项目，新增获取土地面积300余亩，同时，进一步扩大轻资产管理服务规模，年内新签约安徽宣城等管理输出项目，完善了公司仓储物流基础设施的网络布局。
　　（3）项目工程进展情况
　　2023年，宝湾物流通过精细化管理，重点做好成本控制、进度管理、质安检查等环节的管控，报告期内，新增开工面积约98万平米，新增竣工面积约60万平米，保障了计划投运项目的高品质履约。
　　2、房地产开发业务
　　2023年，在市场延续底部调整的背景下，公司房地产开发业务始终保持战略定力，坚守经营底线，沉着应对各类风险，科学统筹、有序推进各项工作，销售去化、项目运营等方面均取得积极成效。
　　（1）项目拓展情况
　　房地产开发业务始终保持战略定力，坚持聚焦核心城市，以收定投，全年通过招拍挂方式在深耕的长三角城市群获取扬州江都、上海嘉定南门2宗土地，总占地面积约150亩，新增优质货值约45.6亿元。
　　（2）项目销售情况
　　房地产开发业务密切关注市场形势，动态调整项目分类标准，精准施策推动项目销售去化，保障流动性安全。2023年，累计实现全口径销售金额173.7亿元，同比增长15.8%，权益销售金额121.3亿元，同比增长60.7%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额96.6亿元，同比增长142.1%。
　　（3）项目运营情况
　　房地产开发业务按照“一盘一策”的管控思路，动态调整各持有型物业的经营策略，巩固经营成果。报告期内，通过项目改造升级，有效改善资产运营效益，推动多个项目出租率稳步上涨。南通寓颜家通过模式切换，实现出租率和营业收入双增长，上海江桥维乐城实现开业率、招商率双百开业，苏州维乐城、长沙天池里出租率分别稳定在88%和90%以上，经营质量持续提升。
　　（4）融资情况
　　2023年，房地产开发业务强化内生资金管控，积极推动存量债务展期和置换，优化债务久期结构，降低综合融资成本，南山地产“三道红线”指标维持绿档，严守流动性安全底线。
　　报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：
　　（1）新增土地储备项目
　　（2）累计土地储备情况
　　（3）主要项目开发情况
　　（4）主要项目销售情况
　　（5）主要项目出租情况
　　（6）土地一级开发情况
　　（7）融资途径
　　（8）发展战略和未来一年经营计划
　　2024年，房地产开发业务将坚持“稳中求进”的工作总基调，始终围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标，重点做好“去库存、促回款、优结构、防风险、保安全”工作，密切关注市场变化，灵活调整销售、回款策略；拓展融资渠道，优化开发节奏，保障现金流安全；坚持区域深耕，持续提高投资质量；坚持“以客户为主导”，进一步提升产品力、交付力和服务力，实现高质量稳健发展。
　　（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2023年12月31日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为524,056.38万元。
　　3、产城综合开发业务
　　2023年，产城综合开发业务克服生产制造企业投资动能不足带来的招商去化压力，积极应对市场变化，各项工作稳步推进。
　　（1）项目开发运营情况
　　产城综合开发业务持续强化标准化、体系化建设，提升精细化管理水平，实施灵活的招商措施，积极打造标杆项目，重点做好存量物业招销安排。具体项目中，无锡车联网小镇项目年内注册落地企业32家， 获评无锡市数字化转型场景五星级荣誉，年度到账各类产业扶持资金30万元；新都科技园、西安智造园保持满租运营；德阳科技园一、二期去化率达97%，年内获取工业发展资金奖励351万元。
　　（2）产业资源储备情况
　　产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内，根据国家战略布局，加强对新能源、高端装备制造等新兴产业的研究，聚焦北京、长三角等核心区域各大行业商协会、研发机构、重点产业的龙头企业等资源体，逐步搭建产业网络、信息通路及导入渠道，挖掘在存量项目招商、新项目开发等方面的合作机会，积极推动产业资源转化落地。
　　（3）项目工程进展情况
　　2023年，各项目工程建设有序推进，南京浦口智芯科技港一期二批次实现竣工交付；德阳科技园三期一批次实现竣工交付，二批次实现主体完工；重庆巴南智造园除5、6号楼外，其余楼栋均已实现竣工验收。
　　（4）项目拓展情况
　　产城综合开发业务面对当前市场环境，严守投资安全底线，谨慎项目研判落地。报告期内，积极关注北京、长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质产业园项目机会，重点推进的西安沣西项目已完成投资协议的签订，保障业务的可持续发展。
　　报告期内，主要经营指标完成情况如下：
　　（1）新增土地储备项目
　　（2）期末累计土地情况
　　（3）主要项目开发情况
　　（4）项目销售情况
　　（5）项目出租情况
　　
　　三、核心竞争力分析
　　1、仓储物流
　　（1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先
　　宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs市场常态化发展趋势下，未来发展潜力和增长空间较大。
　　（2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强
　　宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；并践行ESG以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。年初至今，宝湾物流先后荣获 “全国仓储地产二十强企业”、“全国冷链仓储百强企业”、“最佳零售物流园区企业奖”、“2023物流仓储企业卓越表现奖”等荣誉，成功入选“第一届大湾区物流与供应链创新企业50强”；青白江东宝湾、西安临潼宝湾等6个物流园区先后获中国仓储与配送协会颁发的“一级绿色仓库”（最高级）评定，业务竞争力提升，在业内的品牌影响力不断增强。
　　（3）“仓库+”探索不断深入，差异化市场竞争优势显现
　　宝湾物流持续创新“仓库+”延伸业务模式，拓宽服务的广度和深度，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，助力仓储主业高质量发展；同时，稳步推进信息化建设，重点加强CRM、智慧园区平台、IOT信息平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。
　　2、房地产开发
　　（1）聚焦核心城市深耕，资产结构优质
　　房地产开发业务坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展策略，持续在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市深耕布局，资产结构优质，抗风险能力强，尤其在“房住不炒”的政策主基调下，核心区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。
　　（2）稳健经营铸就高质量发展
　　房地产开发业务始终坚持稳健经营，将风险防范放在首位，强调“质量、效益、规模”均衡发展。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控、审慎投资策略、提升经营质效等措施，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量增长；同时夯实业务长期可持续发展基础，在确保现金流安全前提下，积极探索发展多元化转型业务，增强持续经营能力。
　　3、产城综合开发
　　（1）具备较强的资源整合能力
　　产城综合开发业务准确契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目的能力持续增强，并持续探索丰富多元的融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，已与中联基金合作设立工业园并购基金，实现资源有效协同并取得良好成效。
　　（2）专业化的项目运营管理能力
　　产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式；结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，聚焦发展产业和工业园区，不断推进智慧园区管理系统的实施和优化，以数字化提升成本管控、安全管理能力和园区运营效率，项目开发和运营能力持续提升，正逐步向专业化、规模化方向迈进。
　　
　　四、公司未来发展的展望
　　展望2024年，公司发展面临的外部环境依然是战略机遇与风险挑战交织叠加的局面。在宏观层面，全球经济增长动能不足，不确定性持续；我国经济有效需求不足，社会预期偏弱、部分行业产能过剩、风险隐患较多等问题仍有待化解，但中央政府债务水平不高，政策空间依然较足，同时我国超大规模市场和强大生产能力优势仍在，总体上有利条件强于不利因素，经济回升向好、长期向好的基本趋势并未改变。
　　就具体行业而言，仓储物流方面，随着宏观经济基本面的持续向好，消费持续复苏，第三方物流、电商及制造业等传统租赁需求将有效托举需求基本面，同时，以跨境电商、高端制造业为代表的新兴产业的蓬勃发展将带动需求端的持续回暖，但供求矛盾有待逐步缓和。据仲量联行统计，2024年全国24个主要城市高标仓合计新增供应预计仍将高达944万方；房地产方面，中央政治局会议“适应我国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势”定调下，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化，房地产企业融资环境也在不断改善，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏；产城综合开发方面，我国推进新型工业化，培育新质生产力的过程中，多地政府提出“工业立市”、“制造强市”口号，为产业园区的发展形成支撑，但同时也带来工业用地出让门槛的提高和政府管理力度的加强，对园区的运营管理能力提出了更高要求。在此背景下，公司将坚持稳中求进、先立后破，积极推动业务稳定发展和转型升级，加快发掘新质生产力，不断提高业务发展质量，重点做好以下工作：
　　1、仓储物流业务
　　2024年，公司将坚定发展仓储物流战略性主业，进一步完善网络布局，积极探索“仓库+”业务，持续推进公募REITs发行，优化创新宝湾物流商业模式，提升业务可持续发展能力。主要措施包括：
　　（1）稳步提升资产管理规模。坚持“稳健发展、优中选优”的原则，聚焦长三角及大湾区的核心物流节点城市，挖掘优质项目机会；加大管理输出业务拓展力度，逐步形成“轻重并举”、“多点组合”、“质高位好”多种合作模式及项目选择标准，提升资产管理规模和品牌影响力；加强行业、城市研究，关注政府土地供给端、客户用仓需求端的长期变化趋势，细化完善优质项目的评判标准，加强项目研判和投后管理能力。
　　（2）推进商业模式优化落地。把握行业发展趋势，紧抓国内政策机遇，整合资源统筹推进公募REITs发行工作，提升资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环和可持续发展模式，持续提高在资本市场影响力。同时，重点做好公募REITs标的项目的投后管理，持续完善资产管理价值体系。
　　（3）加强工程管理。2024年计划新增开工5个项目，总建筑面积约43万平米；计划交付6个项目，总建筑面积约90万平米。公司将重点加强成本控制、进度管理、质安检查等环节的管理考核，确保实现工程建设的安全、质量和工期总体目标，并结合市场变化和客户需求，持续优化设计标准，提升产品的适用性和竞争力。
　　（4）提升商务核心能力。坚持以客户为中心，不断提升服务质量；加强重点行业及市场区域的研究，重点关注跨境电商、新能源等新兴产业带来的市场机遇，实施“一园一策”的商务策略，重点加强新投运园区的预租管理；持续加强品牌建设与推广，提升宝湾物流品牌知名度和影响力。
　　（5）推进园区智慧化管理和增值服务。继续推进智慧园区管理系统的实施和优化，重点完善、优化智能园区IOT物联网系统功能，加强对园区大数据的挖掘分析及其在安全管理、成本管控和效率提升方面的应用；实施“运营服务年”专项工作，建立持有型物业运营服务标准体系，通过绩效考核指标引导、活动实施，强化运营服务导向，增强客户粘性。（6）关注企业环境、社会、治理绩效（ESG）的投资理念和企业评价标准，进一步扩大园区屋顶分布式光伏、充电桩等业务覆盖范围，开发零碳园区，探索综合能源管理，推进ESG在运营园区的试点落地，助力“双碳”目标实现，提升企业可持续发展能力。
　　2、房地产开发业务
　　2024年，公司将密切关注市场变化，坚持聚焦核心、深耕区域策略，持续提高投资质量，不断强化精细化管理，围绕产品与服务，提升经营质效，稳步推进传统业务与转型业务发展，发掘地产业务增长潜力。主要措施包括：
　　（1）严守流动性安全底线。加强存货资源的分类管理，灵活调整销售策略，促进销售回款；强化资金管理，提高资金效率，确保流动性安全；通过置换、创新融资渠道等方式，优化负债结构，降低融资成本，保障“三道红线”安全；积极把握融资窗口期，提高企业融资效率，优化负债结构，降低融资成本。
　　（2）坚持区域聚焦，夯实投资质量。坚守战略布局目标，聚焦核心区域、重点城市；加强市场研判与城市研究能力，顺应市场形势变化，提升投资精度，灵活创新拓展方式，重点进入高端改善市场，持续优化资源储备。
　　（3）强化核心能力建设，促进经营质效提升。全面建设“提质、增效、节支、降耗”为目标的精益管理体系，聚焦“保交楼、稳民生”工作，继续以“客户需求、价值”为导向，多维度提升企业核心竞争力；推动公司制度及流程优化，形成对标一流、规范高效的管理体系，提升内部管理效率。
　　（4）积极推动转型业务质效提升。贯彻“稳健经营”的工作思路，实施“一盘一策”策略，持续提升管理水平，保障运营期持有型资产的稳定经营和筹开期资产的顺利开业，巩固经营业绩，同时，持续关注及探索行业发展新模式，适度培育资产管理能力。
　　3、产城综合开发业务
　　2024年，公司将坚定实施产城业务培育发展策略，坚持“聚焦产业园和工业园”的大方向，加强标准化体系化建设，重点做好存量项目的运营和去化，严格筛选和获取优质项目，稳步提升产城品牌行业影响力。主要措施包括：
　　（1）打造优质标杆项目。进一步提升产业思维，加强与轻资产运营商、产业方的合作，提升资源导入能力；强化园区运营能力，完善园区标准化运营体系，提升园区服务水平；密切跟踪市场变化，灵活调整营销策略，加大招商稳商力度，推动产业聚集，完善园区业态布局；统筹项目建设节奏，保障园区建设质量，提升园区展示形象，打造产业聚集、特色鲜明的园区。
　　（2）合理安排项目投资节奏，做好优质项目拓展。加深对深耕区域产业的理解，采用一二手并举的方式，重点推动粤港澳大湾区、长三角和西南区域核心城市的项目拓展工作，同时进一步优化项目投资评价标准，提高投资质量和决策效率，稳步获取优质项目。
　　（3）强化资产管理思维，提升产业服务能力。依托自身对园区资产的运营管理能力，借助工业园 Pre-REITs基金，实现轻重资产结合运作，进一步打开业务发展空间；探索产业培育路径，为优质客户提供更多元的服务，尝试由单纯的产业载体建设者向产业生态运营商转型。
　　（4）持续做好核心能力建设。在现有项目基础上，重点培育发展产城团队在项目投融资、策划规划、产业合作、项目运营等方面的核心能力，持续提高管理的标准化、规范化水平，打造一支有活力、专业化、敢打敢拼的业务队伍。 收起▲

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务及模式
　　南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。
　　1、仓储物流
　　公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs等资产证券化工作... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的主要业务
　　（一）主要业务及模式
　　南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。
　　1、仓储物流
　　公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。
　　报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，物流基础设施公募REITs发行工作取得了阶段性进展。此外，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，为公司长远发展积蓄力量，报告期内上海宝山宝湾屋顶光伏项目已完成备案并取得电力接入方案批复。截至2023年6月底，宝湾物流继续围绕核心区域布局优质项目，在全国范围内拥有或管理82个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾960万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。
　　2、房地产开发
　　公司房地产开发业务坚持“规模、利润、质量”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的股权及管理输出等多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。
　　报告期内，公司始终坚持长三角、粤港澳大湾区、长江中游及成渝四大城市群核心区域的战略布局，持续打造产品力与服务力，推动开发业务质效提升，开拓促进转型业务协同发展。截至2023年6月30日，公司房地产开发业务已先后进入15个城市，累计开发项目（含待建、含表外合作项目）69个，在售项目39个；累计可运营项目（含筹备）19个，其中在运营（含代管）项目6个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目2个，实现持续、稳定、有质量的健康增长。
　　3、产城综合开发
　　公司产城综合开发业务结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业真正的痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域的繁荣和提升。报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的产业园项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目，坚持“轻重并举”的业务模式，持续强化核心竞争力。在开发业务方面，持续加强精细化管理，助推存量项目运营质量提升；在并购业务方面，不断强化资产管理能力，打造“募投建管退”资本闭环。同时，重点围绕运营管理、投资拓展、招商运营等方面，搭建产业园区标准能力体系，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。
　　4、其他
　　公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。
　　（二）行业情况分析
　　1、仓储物流业务
　　2023年上半年，我国经济呈现弱复苏状态，物流行业整体上保持平稳增长，根据国家统计局等相关部门发布的数据显示，上半年全国社会物流总额约为160.6万亿元，按可比价格计算，同比增长4.8%，物流业总收入达到6.3万亿元，同比增长5.3%。与物流行业发展紧密相关的消费市场潜力也逐步释放，上半年社会消费品零售总额为227,588亿元，同比增长8.2%，其中，实物商品网上零售额60,623亿元，同比增长10.8%。快递业务收入和业务量分别有望超5,500亿元和600亿件，同比分别增长11.5%和17.0%，我国超大规模市场优势支撑电商物流需求持续增长。
　　从高标仓供需看，随着国内消费的逐步复苏，高标仓需求也有所回暖，据世邦魏理仕统计，上半年，我国24个主要城市净吸纳量为270万平方米，恢复至2021年同期历史峰值的93%，但高标仓新增供应也集中放量，上半年24城累计新增供应量高达591万平方米，行业整体出租率持续承压，平均空置率达21%。与此同时，因70%的新增供应面积位于一线都市圈，客户加速在这些核心市场的布局扩张，上半年一线都市圈净吸纳量达191万平方米，创历史新高。在此影响下，不同城市间租金走势分化，一线都市圈、华东和华南大部分二线城市的租金稳中有升，华北和中西部阶段性供给过剩的城市推进以价换量策略，导致租金水平进一步下行。在客户结构方面，电商、第三方物流、制造业仍是行业前三大客户，但是随着电商、第三方物流自建园区的陆续投运，其外租仓库的需求量有所减少，将加速传统仓储物流开发商客户结构的改变。聚焦核心区域布局、客户结构多元、运营能力更强的仓储物流开发商在未来竞争中的优势愈发凸显。
　　从政策层面看，一方面2023年全国两会政府工作报告中多次提及物流产业，其中特别提到要加快建设现代化产业体系、完善现代化物流体系，再次为行业发展指明了方向；另一方面，宏观政策与物流政策协同发力，稳增长、促消费、减税、降成本、助企纾困效果不断显现，消费潜力持续释放，在提振物流需求的同时改善了物流行业的运行环境。此外，基础设施公募REITs试点以来，一系列支持政策相继出台，“扩募”规则的落地、项目申报标准和流程的优化及审核关注事项的颁布推动公募REITs市场迈向常态化发展阶段。截至2023年6月底，我国共有3只仓储物流REITs上市，分别为中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT和嘉实京东仓储REIT，其中前两只已完成扩募发售，二季度末整体出租率分别为87.6%、99.2%和100.0%，经营稳定性优于其他产权类公募REITs，物流资产的韧性凸显。
　　2、房地产开发业务
　　自去年底以来，中央多次明确房地产行业支柱地位，“稳支柱、防风险、促需求”成为2023年房地产行业的政策主题。报告期内，中央层面主要通过发布房贷利率动态调节机制、优化完善集中供地政策等方式，引导房地产市场预期修复，政策力度限于“托而不举”。地方层面政策仍保持宽松，但频次、力度双减。据克尔瑞统计，上半年全国多个省市累计共发布188次放松政策，相比去年同期下降约6成，松绑内容主要从需求端出发，以公积金、购房补贴等弱刺激政策为主，“四限”松绑仅16次。整体上政策支持力度不及预期，房地产市场仍处于低位企稳弱复苏阶段。
　　在销售市场方面，因房地产市场需求及购买力仍有待改善，房企推盘信心不足，楼市复苏动能持续放缓。据国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积同比下降5.3%，销售额同比增长1.1%，均处在历史相对低位。分季度看，据中指研究院统计，重点100城一季度商品房销售面积同比增长近20%，二季度与去年同期基本持平，6月单月同比降幅超20%，市场先扬后抑特征明显，回暖持续性不足。从产品特征来看，上半年三房产品成交套数占比为56.7%，四房、五房及以上产品成交套数占比较2022年分别提升3.4个百分点和0.3个百分点，其他房型产品成交占比均走弱，改善性住房需求仍为市场重要支撑。从房企表现来看，头部企业销售额增速较高，TOP10、TOP11-30房企销售额平均同比分别增长6.0%、1.0%，TOP31-50、TOP51-100房企销售额平均同比分别下降6.4%、9.6%，行业集中度进一步上升。同时，TOP100企业中，央国企市场份额占比达51.7%，较去年全年提升8.3个百分点，表现出较强的抗周期韧性。
　　在土地市场方面，供需两端“量缩质提”趋势延续。2023年上半年，“高库存”城市住宅用地供应规模大幅减少，同时，受楼市修复缓慢影响，房企土拍热情仍显不足。据中指研究院统计，在低基数背景下，全国300城住宅用地推出及成交规划建筑面积同比仍分别下降34.0%和32.1%，降至近十年来同期最低。各能级城市土拍热度分化现象加剧，房企布局进一步向核心城市聚集，一线城市多宗地块竞拍至地价上限，住宅用地成交楼面均价同比涨幅达22.7%，北京、杭州部分地块创近年土地参拍企业数量记录，核心城市土拍竞争日益激烈，而非核心城市地块多为底价成交，楼市去化压力较大的城市土拍仍未有转暖迹象。从拿地企业类型来看，上半年央国企、民企、地方平台在22个核心城市拿地金额占比分别为58%、33%、9%，央国企仍为拿地主力，地方平台托底现象减少。此外，上半年TOP10房企新增货值占百强总量的67%，同比大幅提升18个百分点，“强者恒强”特征明显，房企未来表现将进一步分化。
　　3、产城综合开发业务
　　受经济恢复基础尚不牢固影响，2023年上半年，全国规上工业企业利润总额同比下降16.8%，虽然降幅逐月收窄，但企业扩张扩产意愿仍不足，相应的，对园区空间载体的需求也较弱。但从细分行业看，电气机械和器材制造业、通用设备制造业、汽车制造业利润总额同比分别增长29.1%、17.9%和10.1%，固定资产投资额分别同比增长38.9%、3.7%和20.0%，高技术制造业利润和投资增速维持韧性，为产业园区发展带来结构性机会。
　　从供给端看，根据国家统计局发布的数据，上半年全国厂房及建筑物竣工面积为36,511万平方米，同比上升12.2%，产业园区招商去化压力提升，行业竞争加剧。土地供应方面，为促进土地资源全面节约集约和高效利用，政府正式发布了修订后的《工业项目建设用地控制指标》，通过提升建筑系数和容积率、上调固定资产投资强度等方式，重点支持先进制造业和战略性新兴产业发展，强调工业用地的高效利用，提高工业用地准入门槛，倒逼产业园区开发主体构建更强的资源导入和运营服务能力。弱需求和严监管背景下，产业园区开发主体拿地偏谨慎，上半年全国工业用地成交面积同比下降18.3%，但一线城市成交面积同比上升9.95%，产业向核心城市聚集趋势逐步显现。
　　此外，截至目前已有8只产业园区公募REITs上市，二季度整体经营表现回暖，其中，以标准厂房为基础资产的临港产业园REIT和东久新经济REIT在财务指标完成率、出租率、租户结构稳定性和剩余租赁期限等方面均高于板块内平均水平，华安张江光大REIT、博时蛇口产业园REIT已实现扩募落地，公募REITs的不断发展有效助力产业园区运营商盘活存量资产，把握优质项目的拓展机会，提升行业发展质量。
　　除上述公司各主营业务所处行业外，在新能源行业方面，国家能源局印发的《2023年能源工作指导意见》进一步明确了能源低碳转型的实践路径。2023年上半年我国光伏、风电累计装机容量同比分别增长39.8%、13.7%，能源绿色低碳转型成效显著。公司积极响应国家政策号召，顺应行业发展大势，利用园区屋顶资源发展分布式光伏，打造绿色低碳园区的工作已取得实质性进展，同时持续加强对光伏、风电和储能等战略新兴产业的研究，促进公司新能源业务发展。
　　（三）报告期内经营情况
　　2023年上半年，海外经济增速受各国央行大举加息及高通胀环境侵蚀居民消费能力等因素的影响有所放缓，高利率抑制经济活力，多家金融机构出现风险事件。我国GDP在前期积压需求释放、政策性力量支撑和低基数效应的共同作用下实现5.5%的增长，在全球主要经济体中增速领先。但4月以来，宏观经济主要指标均转弱，关键经济金融数据环比持续下降，经济增长呈现出疲软迹象，内生增长动力不足问题逐渐凸显，企业经营仍面临较大压力。在此背景下，公司围绕年度经营目标，持续深耕主营业务，稳步提升业务发展质量，推动各项工作有效落地，具体情况如下：
　　1、仓储物流业务
　　2023年上半年，宝湾物流实现营业收入88,214万元，同比增长9.9%，经营净现金流52,785万元，同比下降32.0%，剔除政府增值税留抵退税款影响后，同比上升47%，原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。
　　（1）主要园区运营情况
　　报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为89.4%，与2022年年末相比，增加2.2%，持续优于市场平均水平。
　　（2）项目拓展情况
　　宝湾物流根据发展战略规划，积极深耕长三角、粤港澳大湾区、环北京及重要物流节点城市。2023年上半年，按照“投资聚焦、优中选优”的发展策略，通过招拍挂方式，获取无锡惠山工业转型集聚区项目，新增获取土地面积127亩，同时，持续关注优质资产包投资机会，为公司仓储物流基础设施网络布局的进一步完善打好基础。
　　（3）融资情况
　　2023年3月，宝湾物流成功发行三年期中期票据，发行额度5亿元，发行利率3.63%，同时获批20亿元中期票据注册额度，中期票据的成功发行及额度获批进一步凸显了资本市场对宝湾物流资产质量的高度认可和未来发展的信心。
　　（4）项目工程进展情况
　　2023上半年，宝湾物流通过精细化管理，重点做好成本控制、进度管理、质安检查等环节的管控，保障所有项目按期交付。报告期内，新增开工面积约47.2万平米，新增竣工面积约54.5万平米，彰显了良好的履约能力。
　　2、房地产开发业务
　　2023上半年，在行业需求有待提振的背景下，房地产开发业务始终保持战略定力，坚守经营底线，稳步推进各项工作，销售去化、项目运营等方面均取得积极成效。
　　（1）项目拓展情况
　　房地产开发业务始终保持战略定力，持续聚焦核心城市布局。2023年上半年，通过招拍挂方式在深耕的长三角城市群获取扬州地块一宗，占地98亩，总规划计容建筑面积9.8万平米。
　　（2）项目销售情况
　　房地产开发业务密切关注市场形势，加强市场监控频率，因类施策推动项目销售去化，促进现金回流。2023年上半年，累计实现全口径销售金额99.4亿元，同比增长86.5%，权益销售金额65.6亿元，同比增长147.5%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额50亿元，同比增长153.8%。
　　（3）项目运营情况
　　房地产开发业务因时制宜，积极推进持有型物业改造与提升，重点项目经营效益持续改善，多个项目出租率稳步上涨，苏州维乐邻里生活广场（又名维乐城）、长沙南山里等集中商业出租率均达90%以上，南通公寓寓颜家出租率较去年底上升17个百分点。在筹备的社区邻里商业——上海江桥维乐城即将开业，目前招商率达97%。
　　（4）融资情况
　　2023年上半年，房地产开发业务严守资金安全底线，积极优化债务结构，降低综合融资成本，主动控制有息负债规模，南山地产“三道红线”指标维持绿档，维持稳健的财务表现。
　　报告期内，主要经营指标完成情况如下：
　　（1）新增土地储备项目
　　（2）累计土地储备情况
　　（3）主要项目开发情况
　　（4）主要项目销售情况
　　（5）主要项目出租情况
　　（6）土地一级开发情况
　　（7）融资途径
　　（8）发展战略和未来一年经营计划
　　未来一年，为应对房地产市场变化的不确定，房地产开发业务将始终贯彻“稳字当头、稳中求进”的工作总基调，落实“稳增长、促回升、防风险、保安全”的发展要求，不断提升产品力、交付能力和服务素质，持续强化抗风险能力，夯实长期高质量发展基石，穿越行业周期，实现稳健经营。
　　（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
　　公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2023年6月30日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为424,671.25万元。
　　（10）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
　　3、产城综合开发业务
　　2023年上半年，产城综合开发业务克服生产制造企业投资动能不足带来的招商去化压力，积极应对市场变化，各项工作稳步推进。
　　（1）项目运营情况
　　产城综合开发业务持续强化标准化、体系化建设，提升精细化管理水平，实施灵活的招商措施和政策，积极打造标杆项目，重点做好存量物业招销安排。具体项目中，无锡车联网小镇项目荣获多项国家级、省市级荣誉奖项，园区企业成功申报各类市级及以上资质11项；新都科技园、西安智造园保持满租运营；德阳科技园一、二期去化率达到95%。
　　（2）产业资源储备情况
　　产城综合开发业务持续加强与外部优质产业资源的链接，产业运营和资源拓展逐渐形成体系。报告期内，根据国家战略布局，紧跟产业趋势，聚焦长三角、大湾区各大行业商协会、研发机构、重点产业的龙头企业等资源体，逐步搭建产业网络、信息通路及导入渠道，挖掘在存量项目招商、新项目开发等方面的合作机会，积极推动产业资源转化落地。
　　（3）项目工程进展情况
　　2023年上半年，各项目工程建设有序进行，南京浦口智芯科技港一期二批次实现竣工交付，德阳科技园三期一批次5栋厂房、重庆巴南智造园除5号楼外其余楼栋均实现主体封顶。
　　（4）项目拓展情况
　　产城综合开发业务面对当前市场环境，严守投资安全底线，谨慎项目研判落地。报告期内，积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的产业园项目机会，储备多个优质项目，蓄积业务发展后劲。
　　报告期内，主要经营指标完成情况如下：
　　（1）期末累计土地情况
　　（2）主要项目开发情况
　　（3）项目销售情况
　　（4）项目出租情况

　　二、核心竞争力分析
　　1、仓储物流
　　（1）前瞻布局，持有优质资产，规模行业领先
　　宝湾物流坚持深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，形成完善的网络布局，持有资产规模位居国内行业前列；同时，随着运营管理面积的稳定增长，为公司发展贡献稳定的现金流；在公募REITs政策进一步推进等资产证券化发展趋势下，未来发展潜力和增长空间较大。
　　（2）专业能力卓越，行业品牌影响力较强
　　宝湾物流在物流园区选址、开发建设、商务管理、运营服务等方面形成标准化的管理体系，积累丰富的经验，各项能力处于行业领先水平；同时借助园区运营能力和卓越的服务品质，管理输出业务规模持续提升；并践行ESG以追求高质量、可持续发展，持续打造“绿色、低碳、环保、高效”智慧型物流园。年初至今，宝湾物流荣获中国仓储与配送协会颁发的“全国仓储地产二十强企业”和“全国冷链仓储百强企业”称号，成功入选“第一届大湾区物流与供应链创新企业50强”；青白江东宝湾、西安临潼宝湾获中国仓储与配送协会颁发的“一级绿色仓库”（最高级）评定，业务竞争力提升，在业内的品牌影响力不断增强。
　　（3）“仓库+”探索不断深入，差异化市场竞争优势显现
　　宝湾物流持续创新“仓库+”延伸业务模式，结合客户需求和行业发展趋势，积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，助力仓储主业高质量发展；同时，稳步推进信息化建设，重点加强CRM、智慧园区平台、IOT信息平台等系统建设，以智能化为抓手，保障园区运营管理能力处于行业领先水平，不断增强业务竞争力。
　　2、房地产开发
　　（1）聚焦核心城市深耕，资产结构优质
　　房地产开发业务坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展策略，持续在长三角、粤港澳大湾区、华中和成渝地区等具备发展潜力的核心城市深耕布局，资产结构优质，抗风险能力强，尤其在“房住不炒”的政策主基调下，核心区域优质项目的价值凸显，同时借助公司良好的信用基础，获取较同行业、同规模企业更低的资金成本，建立起一定的市场竞争力。
　　（2）稳健经营铸就高质量发展
　　房地产开发业务始终坚持稳健经营，将风险防范放在首位，强调“规模、利润、质量”均衡发展。在长期实践过程中，保持战略定力，通过强化财务风控、审慎投资策略、提升经营质效等措施，抵御行业周期风险，实现持续、稳定、有质量增长；同时夯实业务长期可持续发展基础，在确保现金流安全前提下，积极探索发展多元化转型业务，增强持续经营能力。
　　3、产城综合开发
　　（1）具备较强的资源整合能力
　　产城综合开发业务准确契合政府规划需求，把握产业规律，整合政府、股东及合作伙伴等优势资源，与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，获取优质项目的能力持续增强，并持续探索丰富多元的融资及合作开发路径，构筑多产业、多业态的产业布局，已与中联基金合作设立工业园并购基金，实现资源有效协同并取得良好成效。
　　（2）专业化的项目运营管理能力
　　产城综合开发业务持续完善投资拓展、项目开发、产业运营等核心能力，把握开发节奏，合理排布项目，形成具有差异化定位和比较优势的发展模式；结合国家政策导向、行业特点与自身资源禀赋，聚焦发展产业和工业园区，不断推进智慧园区管理系统的实施和优化，以数字化提升成本管控、安全管理能力和园区运营效率，项目开发和运营能力持续提升，正逐步向专业化、规模化方向迈进。

　　三、公司面临的风险和应对措施
　　1、仓储物流业务
　　市场风险：上半年，仓储物流市场需求增速放缓，但大量高标仓集中在2023年交付，多个城市高标仓面临阶段性供应过剩问题，园区出租率和租金水平在短期内承压。同时，电商、三方物流等行业“传统客户”自建仓储面积持续增加，加速行业客户结构的变化，行业竞争格局更为复杂。
　　应对措施：公司将密切关注市场供需结构的变化，结合区域产业转型升级的发展趋势，为相应产业客群提前制定针对性的商务策略，优化客户结构，尽早锁定客源；不断优化服务质量，全面提升客户的运营服务体验，增强客户粘性；同时密切关注客户经营情况，对客户变化及时快速响应，确保公司实现稳定增长的经营收益和资本回报水平。
　　2、房地产开发业务
　　市场风险：当前经济环境整体承压，房地产行业持续调整，市场信心和价值区域的供需恢复仍需要时间，市场整体回升预期不足，销售市场竞争加剧，部分住宅项目销售去化存在困难，对公司经营业绩实现带来重大挑战。
　　应对措施：公司将坚持稳中求进的工作总基调，通过加强产品研发和设计创新以满足市场需求变化、深化人才梯队建设和干部培养以增强组织效能、注重品牌和声誉建设以打造具有竞争力的品牌形象等方式，不断强化自身的核心竞争力，在市场竞争中获得优势和突破。
　　3、产城综合开发业务
　　经营风险：受经济复苏基础尚不牢固影响，生产制造企业投资动能不足，产城综合开发业务招商去化压力较大，2023年上半年，部分物业去化速度放慢，业务回款节奏延后，少量客户现金流紧张，经营压力也传导至园区运营商。
　　应对措施：公司将加强对整体形势的研判，统筹协调项目开发计划，“一城一策”针对性的推动存量项目去化，持续关注客户生产经营情况，从侧面做好经营风险的防范工作，确保资金安全；不断强化标准化体系化建设，提升产品设计、成本控制、运营管理等核心能力，并探索通过多元化的增值服务打造差异化竞争优势，提高业务发展质量。 收起▲