一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　公司所属行业为房地产业，主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、昆明等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。　　二、经营情况的讨论与分析　　2023年上半年，面对复杂的市场环境，华发股份在公司董事局的战略领导和经营班子的带领下，各项经营管理工作有序推进，成效... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司所属行业为房地产业，主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、昆明等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2023年上半年，面对复杂的市场环境，华发股份在公司董事局的战略领导和经营班子的带领下，各项经营管理工作有序推进，成效凸显。报告期内，公司实现营业收入314.78亿元，同比增长22.88%；净利润25.32亿元，同比增长6.59%；归母净利润19.26亿元，同比增长2.08%。报告期内，公司新开工面积85.36万平方米，竣工面积274.24万平方米，截至报告期末，公司拥有在建面积1,298.20万平方米。
　　（一）精准施策，销售业绩稳步突破
　　上半年，公司持续创新营销策略，多措并举提升项目获客能力、增强项目竞争力，助力公司销售业绩稳步突破。
　　报告期内，公司实现销售金额769.3亿元，较去年同期增长55.76%；销售面积247.8万平方米，较去年同期增长38.67%，位列克而瑞销售榜单第14位，较上年同期提升3位，行业地位进一步提升。其中，华东大区完成销售406.16亿元，销售占比52.80%，压舱石地位进一步稳固；珠海大区完成销售140.63亿元，销售占比18.28%，有效巩固珠海龙头地位；华南大区完成销售183.40亿元，销售占比23.84%；北方大区完成销售14.54亿元，销售占比1.89%；北京区域完成销售24.52亿元，销售占比3.19%。
　　（二）“七力”升级，赋能高质量发展
　　报告期内，公司紧扣“七力”升级战略，以“产品力、配套力、服务力”为核心，深挖“运营力、成本力”，提升“交付力、销售力”，巩固经营成果，七重合力赋能公司高质量发展。
　　1、“三力”升级，提升核心竞争力
　　公司始终坚守“品质中国匠心筑家”品牌战略，以产品品质作为市场核心竞争力。上半年，公司着力于“产品力、服务力、配套力”三力提升，不断完善产品体系，将优+产品体系迭代升级至5.0版本，以“三力十二优”为价值基底，构筑“七大质美生活场景”，赋予产品更安居、美居、舒居的新功能。报告期内，公司多个项目分获“广厦奖”“中国钢结构金奖”“2023中国百城建筑新地标”“2023城市典型样本项目”等荣誉，产品品质获得广泛认可。
　　以产品力为原点，公司还持续强化配套力和服务力。配套力方面，全面落地“开盘即展示，交付即开业”，通过自身丰富的资源及专业能力，将商业、生活等功能配套集中落地。服务力方面，华发物业正式纳入公司管理，并加快与总部客户关系管理中心的职能整合，加强客户满意度全周期管理，深度打造服务品牌体系，巩固和扩大“享华发·邻里聚”社区文化品牌的影响力，持续提升住宅客户满意度。
　　2、降本控费，提升运营管理效能
　　报告期内，公司通过大运营体系赋能，推动“三级管控”、信息化管理、标准化建设等，强化运营力和成本力管控，实现多举措实现降本增效，提升经营效益。一是优化管控架构，围绕精细化管理需求，不断完善各业务条线制度流程建设；二是促进各部门协同合作，打通设计、营销、投拓、成本、工程、招采等各业务条线以及各区域、城市公司，提高协同效率；三是以数字化管理手段提升经营效率，提高计划管理时效性、便捷性，强化营销费用管控，严审费用预算，有效控制费率；四是建立标准化模块库，推动运营提速，搭建“优+5g高质量建造体系”，通过标准化战采和集采，把控品质同时有效支撑项目快速开发；五是在充分保证产品质量和安全的条件下，通过加快项目周转和开发效率，提升管理效益。
　　3、多措并举，全力促销售保交付
　　销售力方面，公司以客户为中心，创新数字营销策略，打造多元化获客体系，赋能线索转化和获客成交。上半年，公司先后开展答谢客户音乐会直播、华发星播获客大赛、“抄底焕新暖意购”“华发股份618抖音惠购节”等系列营销活动，助力公司销售、提升品牌影响力。
　　交付力方面，公司不断完善交付体系，通过三轮严格综合验收、客户关系管理部门分户验收、物业前期介入等标准化流程提升交付质量，提高业主满意度；制定三力验收管理办法，增加客户端视角评价，推动项目产品力、服务力、配套力水平的提升；同时，引入第三方专业机构与客户共同验收，组织开展实地调研，全力保障交付质量。
　　（三）创新模式，优化结构，资金和资本运作成效卓著
　　报告期内，公司通过销售端、融资端与投资端的战略平衡，量入为出，在保持“三道红线”绿档的同时，延续“中而美”良好发展态势。
　　资金流入端，公司一是坚持销售、回款两手抓，有力实现销售和回款双提升。截至报告期末，公司预收楼款为1,081.50亿元，较年初增长24%，销售回款510.03亿元，同比增长67%，待结算资源丰富、经营性现金流稳健充裕，助力公司后续业绩稳定发展。二是持续拓宽融资渠道，优化融资结构，降低资金成本。报告期内，公司综合融资成本下降至5.59%；首单Pre-Reits项目及类Reits次级份额转售顺利落地，首次实现自持次级债券盘活；积极开展股权融资，60亿向特定对象发行股票项目申报已获上交所审核通过。
　　（四）精准拿地，优化投拓布局
　　公司顺应国家的房地产政策导向，抢抓行业调整机遇，围绕公司战略布局，聚焦核心城市，科学铺排，精准把握投拓节奏，多措并举，优选符合公司发展战略、条件优质的项目，不断增加优质土地储备。报告期内，公司通过公开竞拍、股权合作、旧改等方式，斩获多个优质新项目，均位于上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市。公司在华东区域、粤港澳大湾区等经济发达地区优质土地储备比例进一步增加，投资布局更加优化。
　　（五）多元发展，做强做优“三大支撑”
　　上半年，公司商业管理、物业服务及上下游产业链业务均实现提质增效、多点开花。
　　商业板块在做好主业配套的同时，经营管理水平持续提升，上半年完成招商面积12万平方米；物业公司业务拓展能力和服务品质持续提升，先后荣获“2023中国物业服务百强企业”第16名、“2023中国国有物业服务优秀企业”“2023中国物业服务百强满意度领先企业”“2023中国国资上市物企10强”第8名、第六届珠海市市长质量奖等荣誉；上下游产业链方面，营销公司加快提升营销能力，更新公司重点推进珠海城市之心项目取得突破，设计公司着力产品力提升，完成27件专利申报，华实中建、优生活公司等有效拓展市场。
　　（六）党建引领，经济效益与社会效益双优发展
　　党建工作方面，公司扎实开展思想政治建设，持续完善党组织体系建设，设置党员先锋岗、党员责任区，深入推进党业融合，党业共进。深化廉洁宣传教育，持续纠治“四风”与树新风并举，大力弘扬新风气。党建工作取得显著成效。
　　扶贫公益方面，公司积极投身乡村振兴和公益慈善，开展公益助学及敬老帮扶活动、环境保护等公益慈善事业，上半年公益慈善支出约320万元；消费帮扶购买农副产品273万余元，荣获“东西部协作爱心捐资企业”。
　　安全生产方面，公司开展隐患大排查确保安全生产。全面开展重大事故隐患专项排查整治2023行动，累计开展安全教育培训五千余次，应急演练八百余次，安全生产形势稳定，获评省、市级安全文明奖项22项。

　　三、风险因素
　　1、政策风险
　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。近年来房地产行业属国家重点调控对象。公司在经营过程中，充分重视对行业调控政策基调的研判与响应，将依据政策导向不断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。
　　2、市场风险
　　房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域，且同时涉及到不同政府部门的审批和监管，房企对项目整体开发控制有一定难度。在项目建设和运营期间，如出现原材料等大宗商品价格上涨、劳动力成本上涨等不可预见的不利因素，可能导致总成本上升，从而影响公司的盈利水平。随着房地产调控长效机制建设稳步推进，不同城市房地产市场将延续分化发展格局，一线城市和核心城市的市场竞争激烈，部分三四线回调压力加大，核心城市的土地市场争夺将是房企关注重点。此外，政策调控等对房地产市场影响较大，行业发展存在一定不确定性。为此，公司未来将促进各个城市的销售增长，加强回款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市场风险的应变能力。
　　3、行业风险
　　随着房地产行业洗牌重整，行业两极化格局愈加明显，标杆房企销售规模继续扩大，大型百强企业规模效应凸显，盈利能力加速分化，行业资源加速向更大规模的企业集聚，行业集中度进一步提升。公司审慎把控拿地节奏，加强各层级各环节内部控制，进一步提高精细化管控水平；积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效率；探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行业地位和品牌影响力；同时，适当进行行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力和综合竞争力。
　　4、资金风险
　　房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。为保障公司稳健运营，公司的经营效率、资金流动性、销售回款速度、融资效能等各方面需对标更高标准。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，探索新的融资模式，并把握政策窗口、充分利用资本市场上的优势加大再融资力度。同时加强资金管理，努力降低融资成本，提高资金使用效率，确保现金流安全。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。
　　2、公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略布局，已进驻全国近50个重要城市。
　　3、公司坚守“品质中国匠心筑家”的品牌战略，坚持以产品品质为核心，积极实施“客户导向”的产品服务理念，通过全新优+产品体系5.0，深化配套与住宅同步交付，建立客户关系与物业服务协同机制，产品力、配套力和服务力全面提升，进一步提升公司核心竞争力。
　　4、公司积极践行“科技+”战略，科技赋能产品及服务，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，发扬工匠精神，打造行业精品，引领创新人居标杆；在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平，积极探索具有前瞻性的创新业态。
　　5、公司在深耕房地产开发主业的同时，积极响应国家产业政策，致力推动产业多元化，不断探索优化业务战略格局。公司以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为具有独特竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业升级发展。随着华发物业的并入，公司已形成了以住宅为主业，商业运营、物业管理和上下游产业链为支撑的“1+3”发展格局，助力公司长效发展。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年，在公司董事局的战略引领和正确领导下，公司始终保持稳健经营，行业地位进一步稳固；全面提升产品力、服务力、配套力、销售力和交付力，切实践行“品质中国匠心筑家”的品牌理念；持续提高精细化管理水平，提高经营效益、增强企业发展内生动力；根植主业、控本创效，不断夯实多元业务协同主业发展格局，助推公司高质量发展。2022年，公司实现营业收入591.90亿元，同比增长15.51%；净利润47.26亿元，同比增长1.06%；归母净利润25.78亿元，同比下降19.31%。报告期内，公司新开工面积285.70万平方米，竣工面积660.39万平方米。截至报告期末，公司拥有... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2022年，在公司董事局的战略引领和正确领导下，公司始终保持稳健经营，行业地位进一步稳固；全面提升产品力、服务力、配套力、销售力和交付力，切实践行“品质中国匠心筑家”的品牌理念；持续提高精细化管理水平，提高经营效益、增强企业发展内生动力；根植主业、控本创效，不断夯实多元业务协同主业发展格局，助推公司高质量发展。2022年，公司实现营业收入591.90亿元，同比增长15.51%；净利润47.26亿元，同比增长1.06%；归母净利润25.78亿元，同比下降19.31%。报告期内，公司新开工面积285.70万平方米，竣工面积660.39万平方米。截至报告期末，公司拥有土地储备计容建筑面积386.38万平方米，在建面积1,385.06万平方米。
　　（一）稳居千亿，夯实销售基本盘
　　2022年，面对复杂的外部环境，公司坚决贯彻执行“三保”政策，守初心、赢民心、稳信心，坚持把销售作为核心要务，加强一盘一策研究部署，全年实现销售1,202.41亿元，销售面积400.9万平方米，位列克而瑞2022年中国房地产企业销售榜第18位，较2021年提升14位，行业地位进一步提升。报告期内，公司始终坚持紧抓销售回款，实现回款金额722.67亿元，同比增长2.16%，资金回笼保持稳健态势；报告期末预收楼款达871.64亿元，较年初增长27.99%，待结算资源充沛。
　　报告期内，公司“4+1”业务格局不断夯实。华东大区全年完成销售779.09亿元，销售占比64.79%，成为公司业绩“压舱石”；珠海大区全年完成销售181.09亿元，销售占比15.06%，稳居珠海龙头地位；华南大区全年完成销售166.85亿元，销售占比13.88%；北方大区全年完成销售39.37亿元，销售占比3.27%；北京区域全年完成销售36.01亿元，销售占比3.00%。
　　（二）“五力”提升，产品品质焕新
　　2022年，公司以提升产品力、服务力和配套力为主，带动交付力和销售力焕新升级，全面开展产品力、配套力、服务力、销售力、交付力“五力”提升工作。
　　产品力上，公司一方面有序推进全国多个楼盘项目的产品力提升事项，新产品线蓄势待发；另一方面强化设计执行落地，持续提高“优+5G”高质量建造体系应用率，全面夯实施工质量。截至报告期末，公司已打造近200个匠心人居项目，多个项目获得广厦奖、亚洲不动产奖等国内外大奖，跻身克而瑞“中国房地产企业产品力”前15强，充分彰显公司在产品创新和产品力打造方面的优势。
　　销售力上，公司持续加强数字营销，推出“无忧购房节”“华发超级直播夜”等创新营销热点，借助舞台多面立体LED大屏、激光投影等科技手段打造“情景化、场景化”的互动方式，通过线上、线下营销协同，赋能销售业绩稳居千亿。
　　服务力上，公司全面强化交付口碑。一是建立项目开发全周期各节点客服工作反馈机制，加大项目管控力度。二是着手整合物业管理，梳理并统一客服业务操作体系，提高业主需求响应度和办结率。
　　配套力上，公司全面推进各地、各项目的商业等配套建设运营，以完善、优质的社区配套提升项目居住价值。
　　交付力上，公司严格落实客户服务全周期管控，严格做好项目巡检和综合验收，保障项目交付，荣获亿翰智库“2022中国房企交付力”10强，以实际行动传递“保交楼、稳民生”的坚定信心。
　　（三）统筹兼顾，投、融资端提质增效
　　报告期内，公司始终坚守风险底线，有效把握融资与投资战略平衡，深度优化债务结构，提高资金使用效能，“三道红线”持续稳居绿档，为公司高质量发展打下了更加坚实的基础。
　　一是优化资金运作，防范流动风险。报告期内公司不断提高资金运作水平，优化融资结构，全年公开发行境内债券超160亿元；成功进入租赁住房类REITs百亿储架规模队列，存续份额位居市场前列；积极响应证监会支持房地产市场平稳健康发展的“新五条”政策，成为首批启动向特定对象发行A股股票工作的房地产公司之一，拟募集资金60亿元，目前该项工作已获上交所受理。
　　二是抢抓市场机遇，审慎精准拿地。公司顺应国家的房地产政策导向，抢抓土地市场机遇，聚焦符合公司发展战略、条件优质的项目，科学铺排，精准把握投拓节奏，合理控制投拓规模，科学统筹调配资金，报告期内成功在珠海、杭州、上海、成都等深耕城市获取多个优质项目，持续夯实发展后劲。
　　（四）精细化管理，增强内生动力
　　报告期内，公司全链条推进精细化管理提升，优化组织架构，打造人才团队，锻造核心竞争力，赋能一线与项目产品，增强企业发展内生动力。
　　运营效率方面，公司因时因势调整优化组织架构，夯实从拿地到交付全流程关键节点，建立多部门联合组建工作督办体系，多措并举提升实现公司运营效率全面提升。
　　内部治理方面，公司持续健全现代法人治理结构，完善公司总裁办公会议事规则及程序，确保各单位依法合规开展业务；不断完善各业务条线制度流程建设，通过分级授权机制和审批流程权限的优化调整，进一步理顺各层次权责关系，夯实“三级管控”架构基础，系统梳理各职能公司权责关系，满足战略发展要求。
　　风险管控方面，公司强化底线思维，坚持风险防控，重点加强营销、工程等重要业务领域和关键管控节点专项审计力度，多角度构筑风险防线。
　　数字化建设方面，公司以“科技+”战略为统领，全面加速信息化建设，一是实现投拓拿地到项目结算核心业务管控过程信息化全覆盖；二是工程、营销、财务等各条线数字化平台高效运行，极大提升办公自动化水平；三是加强机密数据安全管理，保障公司运行安全稳定。
　　团队建设方面，公司2022年分别引进领军人才、中层管理人、“华发新星”等各层级优秀人才，不断补强人才梯队；组织开展人才盘点、建言献策，优化人才选拔激励机制；陆续推出各类针对性培训项目，促进人才资源量质齐升。
　　（五）多元协同，助推主业发展
　　2022年，公司紧紧围绕住宅主业发展需求，在保持主业稳步发展的基础上，商业运营、上下游产业链与主业形成良性互动与互补，并积极探索符合公司战略、适应市场环境的发展新格局。
　　一方面，公司商业运营稳步提质。公司商业板块全国化布局不断推进，截至报告期末已进驻全国16个重点城市。公司自营的各商业中心不断引入重点品牌，丰富业态组合，持续提升经营品质。公司同时加快提升写字楼招商业务，荣获克而瑞“2022年中国办公运管综合实力TOP20”。
　　另一方面，公司上下游产业链稳步发展。营销公司数字化营销成效显著；更新公司多个旧改项目取得进展；华实中建取得香港品质保证局认证，成功打入香港市场；优生活公司实现三条产品线、三条业务线全国化落地；文传公司积极助力华发品牌提升；安研院联合清华大学创新中心共建粤港澳大湾区防风减灾实验室。
　　报告期末，公司整合华发物业管理业务，积极探索房产开发与物业服务的协同联动机制，借此契机，建立健全完备客户服务体系，形成规范标准、快速反应、高效处理的客服机制，进一步提升公司产品服务力，共同助力公司高质量稳健发展。
　　当前，公司以住宅为主业，商业运营、物业管理与其它业务（上下游产业链）为支撑的“1+3”发展新格局业已成型。
　　（六）党建引领，彰显国企担当
　　公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，学习贯彻党的二十大精神，不遗余力做好安全生产、公益慈善、乡村振兴、企业文化建设等工作，努力实现经济效益与社会效益双优发展。
　　报告期内，公司组织多层次、多形式的学习宣传二十大精神的系列活动、推动学习教育成果落到实处；压实安全生产责任，积极开展安全生产月、安全生产“百日攻坚”、消防安全“百日攻坚”等专项活动，累计开展安全教育培训近2,000次，应急演练900余次，获评省、市级安全文明奖项40余项；积极投身社会公益，多次在对口帮扶乡镇开展公益助学及敬老帮扶活动，消费帮扶购买农副产品，荣获“广东扶贫济困红棉杯”铜杯奖；深入推进“幸福华发”建设，开展丰富多彩的员工活动，全方位开展员工关怀和服务工作，提高员工幸福感和归属感。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　报告期内，党的二十大报告和中央经济工作会议重申房地产国民经济支柱产业地位，促进房地产业平稳健康发展；同时，“保交楼、稳民生”成为房地产政策调控围绕的工作重点，中央积极表态叠加提供资金支持，地方积极落实城市主体责任，多措并举促进项目交付。报告期内，房地产融资政策逐步放松，2022年年末，信贷、股权、债权的融资端“三箭齐发”以及“金融16条”等政策出台推动市场健康发展。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、郑州、沈阳、大连等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。
　　2、公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略布局，已进驻全国近50个重要城市。
　　3、公司全面开展提升产品力、配套力、服务力“三力”系统性工作，带动交付力、销售力的焕新升级。公司坚持以产品品质为核心，传承工匠精神，积极实施“客户导向”的产品服务理念，通过全新优+产品体系4.0，以绿色健康、科技智能、人文情怀、匠心精工四大维度赋能品质人居，全面提升产品品质和服务标准，为客户打造更美好的居住生活，进一步提升公司核心竞争力。
　　4、公司积极践行“科技+”战略，科技赋能产品及服务，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，发扬工匠精神，打造行业精品，引领创新人居标杆；在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平，积极探索具有前瞻性的创新业态。
　　5、公司在深耕房地产开发主业的同时，极响应国家产业政策，致力推动产业多元化，不断探索优化业务战略格局。公司以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为具有独特竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业升级发展。报告期末，公司积极推进收购铧金投资100%股权事宜，并于2023年1月完成股权交割。交易完成后，公司间接控股华发物业（股票代码：00982.HK）。随着华发物业的并入，公司形成了以住宅为主业，商业运营、物业管理和其他业务（上下游产业链）为支撑的“1+3”发展新格局，助力公司长效发展。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　(一)主营业务分析
　　1.收入和成本分析
　　报告期内公司实现营业收入591.90亿元，同比增长15.51%，营业成本472.43亿元，同比增加24.26%。
　　(1).主要销售客户及主要供应商情况
　　前五名客户销售额95,861.52万元，占年度销售总额1.62%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。
　　前五名供应商采购额682,484.70万元，占年度采购总额27.19%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额399,610.83万元，占年度采购总额15.92%。
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　回顾2022年，党的二十大报告和中央经济工作会议重申了房地产国民经济支柱产业地位,推动房地产业平稳健康发展；同时，“保交楼、稳民生”成为房地产政策调控围绕的工作重点。报告期内，房地产融资政策逐步放松。2022年年末，信贷、股权、债权的融资端“三箭齐发”以及“金融16条”等政策出台促进市场健康发展。
　　土地成交方面，2022年全年土地市场成交规模同比有所下滑，全年降幅约四成；销售方面，2022年全年百强房企实现销售操盘金额6.46万亿元，同比下降41.6%（数据来源：克而瑞）；工程方面，房企房屋施工面积同比有所下降，新开工面积下降超三分之一，竣工面积下降近两成。
　　展望2023年，行业政策将继续聚焦落实保交楼，房地产市场平稳健康发展。在融资逐步宽松的情况下，优质房企的融资环境有望获得实质性的改善，融资渠道逐步拓宽和优化。
　　(二)公司发展战略
　　1、积极实施精品战略升级，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，围绕“做优城市产业集群”，践行数字化转型及“科技+”战略，全力推进“优+”生活体系建设。公司持续增强研发能力和创新水平，在助力住宅及创新人居建设的同时，积极探索具有前瞻性的创新业态，推动产品品质及竞争力不断提升。公司全新发布“品质中国匠心筑家”的品牌战略，为公司品牌赋予新的内涵，以线上售楼部、直播带货、入驻电商平台等创新模式，有力助推营销工作，以“优+产品体系4.0”落地执行为重点，持续推进五大产品系的迭代升级，涵盖了规划、建筑、户型、景观、装修、配套和服务的全套产品流程标准，并在绿色健康、智能科技、人文情怀、匠心精工四大维度上对产品进行增值赋能。
　　2、业务管控上，坚持前瞻布局，系统谋划，持续升级管控体系。围绕精细化管理要求，不断完善各业务条线制度流程建设，通过分级授权机制和审批流程权限的优化调整，进一步理顺“总部-区域-城市”权责关系，夯实“三级管控”架构基础，系统梳理各职能公司权责关系。
　　3、区域拓展上，扎根珠海，确保珠海的龙头地位；加大对上海、深圳、武汉、南京、杭州、成都、苏州、广州等高能级城市的投资布局，努力开拓其他一线及二线重点城市的市场；采取聚焦战略，持续深耕粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群；项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为主；拓展方式多元化，除公开市场竞买外，强化合作开发、项目并购、城市更新等多种方式。
　　4、逐步开创探索房地产开发的新模式，加快实施战略转型升级，不断提高房地产开发能力和市场份额，进一步扩大品牌优势，形成独具特色的核心竞争力。
　　5、紧盯提质增效主方向，夯实一核三配套的新格局。稳步推进围绕住宅开发为主业，商业地产、物业服务、上下游产业链及境外业务同步前行的“一核三配套”业务发展新格局。
　　(三)经营计划
　　2023年是全面贯彻落实二十大精神的开局之年，公司将紧跟国家政策号召，提振信心、抢抓机遇、团结一心、勇毅前行，进一步抓经营、促生产、优管理、提效益。
　　1、以去化、回款为工作重点，力争经营业绩稳中有进
　　始终将销售、签约、回款当做全年工作的重心，坚决贯彻落实“一盘一策”工作要求，在保证公司利润水平的基础上，全面加速销售，全面加速盘活，全面推动存量资产变现。因地制宜，充分发挥各大区（区域）、城市公司优势，力争实现业绩稳步提高。
　　2、全面推进品质提升，打造具有核心竞争力的华发产品
　　一是进一步强化产品设计，结合成本和效率因素，加快推进产品力提升落地，加强优秀设计人才引进，通过新一代华发产品的迭代更新、完美呈现，巩固提升华发股份的核心竞争优势。二是进一步强化配套同步，全面梳理配套项目清单，高效推进商业等各项配套落位。三是进一步做好品质交付，健全快速响应、高效处理的客服管理体系，不断提高客户满意度；加强交付项目的全过程监控，不断提升产品交付效率，进一步巩固项目销售和华发品牌。四是进一步加强工程质量监管，力求在苗头遏制质量安全问题。
　　3、锚定可持续发展目标，践行精细化管理，赋能业务长效发展
　　一是提高成本费用管控，切实做好目标成本控制和限额设计管理，加强预算管理和税筹管理。提升运营效率，树立系统操盘、整盘谋划思维，强化项目前期统筹策划，加强全周期精细化动态管控。二是强化资金资本运作，有序推进再融资工作，合理铺排融资计划，保证经营现金流充裕，继续维持“三道红线”绿档。三是把控投资拓展，根据土地市场变化趋势，聚焦高能级城市和优势市场，科学、审慎、精准布局优质项目，积蓄可持续发展动能。四是加强团队建设，促进人力提质增效，外引内育，增加公司人才厚度，优化整体结构。五是强化防范风险，更进一步健全风险管控长效机制，加强规范化治理。六是增强数字化建设，推进数字化营销移动端能力整合，强化营销数据闭环管理，加强线上引流获客能力，提升跟客盘客能力；推动各相关业务系统集成，进一步优化系统功能。七是发挥品牌赋能主业作用，聚焦产品力、服务力、配套力，体系化思考和建构品牌工作策略，挖掘具有鲜明华发印记和核心竞争力的品牌传播点，更进一步提升华发品牌影响力和知名度。
　　4、坚持提能提效主方向，不断增强配套业务的高质量发展的新动能
　　一是强化商业运营业务的配套服务能力，保障商业配套与住宅项目同步交付，提升商业综合体、底商、写字楼等在营项目运营水平和运营效益。二是着力提升物业管理业务的管理水平、服务水平和品牌影响力，与主业形成有效协同，助力公司高质量稳健发展。三是不断强化上下游产业链业务的业务水平和能力，进一步提质增效。
　　5、深入学习贯彻党的二十大精神，以党建引领彰显国企担当
　　一是坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，全面深入学习把握党的二十大精神，推动党建与业务深度融合，为公司高质量发展赋能增效；持之以恒抓好党风廉政建设，营造风清气正的干事创业氛围。二是全面推动安全生产及消防管理标准化建设，压实企业安全生产主体责任，做到安全生产隐患第一时间掌握，第一时间研判，第一时间处置。三是积极支持并参与文化教育、环保、救灾、扶贫等各项社会公益事业，践行国企担当、履行社会责任。四是继续用丰富的文体活动、周到的关怀服务为员工缔造“幸福华发”“和谐华发”的浓厚氛围，促使员工与企业同成长、共进退。
　　(四)可能面对的风险
　　1、政策风险
　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。近年来房地产行业属国家重点调控对象。公司在经营过程中，充分重视对行业调控政策基调的研判与响应，将依据政策导向不断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。
　　2、市场风险
　　房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域，且同时涉及到不同政府部门的审批和监管，房企对项目整体开发控制有一定难度。在项目建设和运营期间，如出现原材料等大宗商品价格上涨、劳动力成本上涨等不可预见的不利因素，可能导致总成本上升，从而影响公司的盈利水平。随着房地产调控长效机制建设稳步推进，不同城市房地产市场将延续分化发展格局，一线城市和核心城市的市场竞争激烈，部分三四线回调压力加大，核心城市的土地市场争夺将是房企关注重点。此外，政策调控等对房地产市场影响较大，行业发展存在一定不确定性。为此，公司未来将促进各个城市的销售增长，加强回款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市场风险的应变能力。
　　3、行业风险
　　随着房地产行业洗牌重整，行业两极化格局愈加明显，标杆房企销售规模继续扩大，大型百强企业规模效应凸显，盈利能力加速分化，行业资源加速向更大规模的企业集聚，行业集中度进一步提升。公司将审慎把控拿地节奏，加强各层级各环节内部控制，进一步提高精细化管控水平；积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效率；探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行业地位和品牌影响力；同时，适当进行行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力和综合竞争力。
　　4、资金风险
　　房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。为保障公司稳健运营，公司的经营效率、资金流动性、销售回款速度、融资效能等各方面需对标更高标准。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，探索新的融资模式，并把握政策窗口、充分利用资本市场上的优势加大再融资力度。同时加强资金管理，努力降低融资成本，提高资金使用效率，确保现金流安全。 收起▲

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　公司所在行业为房地产行业。根据国家统计局发布的2022年1-6月商品房投资和销售数据，2022年1-6月，全国商品房销售面积6.89亿平方米，同比下降22.2%；商品房销售额6.61万亿元，同比下降28.9%。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-32.0%、-21.5%、-25.3%、-41.0%。6月单月销售较5月有所恢复，得益于各地密集出台宽松政策，政策效果逐渐显现，年中节点房企加速推盘。　　2022年1-6月累计土地购置面积3,628万平方米，同比下降48.3%，6月单月土地购置面积1,239万平方米，同比下降... 查看全部▼

　　一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司所在行业为房地产行业。根据国家统计局发布的2022年1-6月商品房投资和销售数据，2022年1-6月，全国商品房销售面积6.89亿平方米，同比下降22.2%；商品房销售额6.61万亿元，同比下降28.9%。分区域看，东部、中部、西部、东北区域销售额累计同比增速分别为-32.0%、-21.5%、-25.3%、-41.0%。6月单月销售较5月有所恢复，得益于各地密集出台宽松政策，政策效果逐渐显现，年中节点房企加速推盘。
　　2022年1-6月累计土地购置面积3,628万平方米，同比下降48.3%，6月单月土地购置面积1,239万平方米，同比下降52.8%，跌幅收窄9.7个百分点。2022年1-6月，全国房屋新开工面积6.64亿平，同比下降34.4%，6月单月新开工面积1.48亿平，同比下降45.1%。2022年1-6月，房屋竣工面积2.86亿平，同比下降21.5%，前值-15.3%，6月单月竣工面积同比下降40.7%。
　　2022年1-6月，房地产开发投资额同比下降5.4%，单月同比下降9.4%。2022年1-6月，房地产开发企业到位资金7.68万亿元，同比下降25.3%，6月同比下降23.6%。分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款增速分别为-27.2%、-9.7%、-37.9%、-25.7%。
　　公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、郑州、沈阳、大连等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。
　　（数据来源：国家统计局）

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2022年上半年，在公司董事局的战略引领下，公司按照年初制定的经营计划稳健经营，扎实推进各方面工作并取得良好成效。上半年，公司实现合同销售金额493.91亿元；实现营业收入250.05亿元；实现归属于上市公司股东的净利润18.46亿元。截至报告期末，公司总资产为3,727.53亿元，较上年末增长4.98%。报告期内，公司新开工面积185.23万平方米，竣工面积186.36万平方米。
　　（一）经营业绩稳中有进，销售排名逆势上升
　　报告期内，公司实现营业收入250.05亿元，同比增长20.37%；实现归属于上市公司股东的净利润18.46亿元，同比增长9.44%。营收、归母利润的双增长，展示了公司在当前渐趋复杂的行业发展形势下，高质量发展的韧性。截至报告期末，公司预收楼款为742.99亿元，较年初增长9.10%，待结算资源较为丰富，助力公司后续业绩稳定发展。
　　2022年以来，在行业整体销售遇冷的情况下，公司上下联动，根据市场情况及时调整营销策略，加速向数字化营销转型，实现合同销售金额493.91亿元。从各区域销售情况来看，2022年上半年，珠海大区完成销售97.81亿元，销售占比19.80%；华东大区完成销售293.35亿元，销售占比59.39%；华南大区完成销售70.97亿元，销售占比14.37%；北方大区完成销售21.01亿元，销售占比4.26%；北京区域完成销售10.77亿元，销售占比2.18%。根据克而瑞数据显示，公司今年1-6月销售全口径金额在中国房地产企业中排名第17名，较去年同期上升17位，行业地位稳步提升，继续保持“中而美”的发展态势。
　　（二）融资渠道持续畅通，投拓工作精准稳健
　　报告期内，公司通过融资端与投资端的战略平衡，量入为出，在保持“三道红线”绿档的同时，延续“中而美”良好发展态势。
　　上半年，公司不断拓宽融资渠道，提高公司资金使用效率：在证券交易所、银行间市场等成功发起融资储备额度155亿元；顺利完成全市场首单类Reits15.48亿元转售续期；成功发行南湾华发商都CMBS35亿元和威海华发新天地商业CMBN6.3亿元。上半年，公司资金精细化管控不断增强，公司平均融资成本稳中有降。
　　上半年，公司坚持审慎稳健的投资策略，在保持经营稳健、现金流充裕的基础上，先后在上海、杭州、珠海、中山等战略深耕城市斩获优质地块，增加项目储备，为公司发展积蓄新动力。截至报告期末，公司待开发土地计容建筑面积434.02万平方米，在建面积1,594.95万平方米，主要位于一、二线核心城市，为公司未来可持续发展提供良好保障。
　　（三）产品力焕新升级，精细化管理持续提升
　　上半年，公司以提升品质、优化服务、强化品牌为重点，积极推动华发产品力焕新升级，助力销售。品质方面，公司推出新产品力模型，编制完成精装住宅室内收纳设计、城市系公区及户内精装标准化等成果10余项；狠抓工程质量，获得国家级、省级和市级质量奖项25个。服务方面，公司加速全国化客服体系和信息化平台迭代更新，上线工单管理、交付预约、报表查询、数据预警等多项功能，覆盖全国50余个项目。品牌方面，公司加强与行业权威机构合作，提升行业品牌影响力和地位；持续推出“华发家人”“匠心-工程师”等系列专题报道，利用华发优生活官微、华发优生活APP等自媒体平台强化品牌宣传。
　　上半年，公司持续强管理、练内功、补短板，推动公司管理降本增效，增强企业发展内生动力。一是优化管控体系，健全现代法人治理结构、总裁办公会议事规则及程序和分级授权方案，提升工作效率；二是严格落实目标成本管控，控制招标采购成本，加强税务精细化管理；三是持续推进人才建设，加强人才外引内育，促进人才资源量质齐升；四是信息数字化建设加速，实现核心业务管控过程信息化全覆盖；五是多种举措加强风险管控能力。
　　（四）“一核两翼”格局夯实，多元协同主业发展
　　报告期内，公司在注重房地产主业的同时，充分发挥住宅业务与商业运营、上下游产业链业务的协同作用，不断夯实“一核两翼”发展格局。
　　商业运营方面，报告期内，公司商业板块全国化布局持续推进，已进驻全国16个重点城市，旗下项目逾百个。截至6月30日，公司出租房地产总面积达51万平方米，公司1-6月实现租金收入1.99亿元。华发商都、阅潮书店、华发奥特美康体中心等自营业务线在疫情冲击之下多措并举稳住客流，“3+3”业务线产品生态体系日臻完善，持续打造优质商业配套赋能住宅主业。
　　同时，公司上下游产业链也取得成绩。营销公司助力公司实现销售业绩；设计公司荣获“2021年高新技术企业成长100强”；代理公司门店配置持续优化；更新公司多个重点旧改项目顺利推进；优生活公司出租率目标超额达成。
　　（五）基层党建引领工作，积极履行国企担当
　　报告期内，公司始终坚持学深悟透习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持做好疫情防控、安全生产、公益慈善、乡村振兴、企业文化建设等工作，实现社会效益与经济效益同步提升。
　　党建方面，公司顺利完成多个基层党组织换届，夯实基层战斗堡垒；举办党员专家义诊、图书捐赠等“我为群众办实事”活动，推动教育学习成果落到实处。
　　疫情防控方面，公司高效有序做好常态化疫情防控工作，组织志愿者近千人次投身防疫一线，助力打赢疫情防控阻击战。
　　安全生产方面，公司积极开展安全生产月、安全生产“百日攻坚”、消防安全“百日攻坚”等专项活动，严格排查消除安全隐患，累计开展多次安全教育培训、宣传活动、应急演练；所有在建项目均未发生安全生产责任事故，获评省、市级安全文明奖项20余项。
　　公益帮扶方面，公司助力贵州遵义池村村打造辣椒基地，产业帮扶辐射当地零星就业1,000余人次；消费帮扶村农副产品225.52万元，直接带动贫困户增收。公司荣获“广东扶贫济困红棉杯”铜杯奖。
　　员工关怀方面，公司持续打造幸福华发，组织开展职工运动会、职工联谊、知识竞赛等活动，全方位开展员工关怀和服务工作，提升员工幸福感和认同感。
　　报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

　　三、可能面对的风险
　　1、政策风险
　　房地产行业是受国家宏观调控政策影响较大的行业，在“房住不炒、因城施策”的政策主基调下，政府持续强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，货币政策将会回归稳健中性，房地产行业发展仍将以“稳”为主。公司将进一步加强政策跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。
　　2、市场风险
　　随着房地产调控长效机制建设稳步推进，不同城市房地产市场将延续分化发展格局，一线城市和核心城市的市场竞争激烈，部分三四线回调压力加大，核心城市的土地市场争夺将是房企关注重点。公司将积极加快战略转型升级，进一步优化区域布局，在深耕珠海、上海、广州、武汉等核心城市的基础上，继续拓展北京、南京、杭州、郑州、苏州、沈阳、大连等市场。此外，自新冠肺炎疫情爆发以来，各行各业均受到冲击，疫情对房地产行业的生产经营造成的暂时性影响尤为明显，叠加政策调控等影响，行业发展存在不确定性。为此公司未来将促进各个城市的销售增长，加强回款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市场风险的应变能力。
　　3、行业风险
　　行业两极化格局愈加明显，标杆房企销售规模继续扩大，大型百强企业规模效应凸显，盈利能力加速分化，行业资源加速向更大规模的企业集聚，行业集中度进一步提升。公司将积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效率；积极发展租赁业务等，探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行业地位和品牌影响力；同时，加强行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力和综合竞争力。
　　4、资金风险
　　房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。受房地产融资监管加强，房企整体融资环境将持续偏紧，将对公司的经营效率、资金流动性、销售回款速度等提出更高要求。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，探索新的融资模式，并充分利用资本市场上的优势加大再融资力度。同时加强资金管理，努力降低资金成本，提高资金使用效率，确保现金流安全。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1、公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。
　　2、公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略布局。
　　3、公司坚守“品质中国匠心筑家”的品牌战略，以产品品质作为市场核心竞争力，积极实施“客户导向”的产品服务理念，优+产品体系4.0迭代升级，构建“6+1产品体系以及增值赋能四大维度”，覆盖了规划、建筑、户型、景观、装修、配套和服务的全套产品流程标准，并在绿色健康、智能科技、人文情怀、匠心精工四大维度上对产品进行增值赋能，全面提升产品品质、服务标准，进一步提升公司核心竞争力。
　　4、公司积极践行“科技+”战略，科技赋能产品及服务，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，发扬工匠精神，打造行业精品，引领创新人居标杆；在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平，积极探索具有前瞻性的创新业态。
　　5、公司践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业转型升级。目前公司已经形成以住宅为主业，商业运营与上下游产业链协同发展的“一核两翼”格局。 收起▲