一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　公司所属行业为房地产业，主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务精准聚焦珠海、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、武汉、西安等一线城市及重点二线城市。　　二、经营情况的讨论与分析　　2025年上半年，在公司董事局及经营班子的坚强领导下，公司围绕开发、盘活、经营三项核心工作，稳健经营，精益管理，提质增效，继续保持高质量发展良好态势。上半年，公司实现营业收入381.99亿元，净利润7.59亿元，归母净利润1.72亿元；上半年末预收楼... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司所属行业为房地产业，主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务精准聚焦珠海、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、武汉、西安等一线城市及重点二线城市。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年上半年，在公司董事局及经营班子的坚强领导下，公司围绕开发、盘活、经营三项核心工作，稳健经营，精益管理，提质增效，继续保持高质量发展良好态势。上半年，公司实现营业收入381.99亿元，净利润7.59亿元，归母净利润1.72亿元；上半年末预收楼款余额（含销项税）745.43亿元。
　　（一）加快销售去化，销售业绩稳居行业前列
　　上半年，公司以销售去化为核心，精准推动项目加快去化，坚决推进尾货清盘；通过租售并举、地物联动等方式，分类推进存量住宅、非住、车位等产品的盘活去化；营销策略推陈出新，实现华发品牌与城市价值共振。报告期内，公司实现销售502.2亿元，位列克而瑞销售榜单第11位，稳居行业前列。
　　（二）投拓策略多元，积攒可持续发展动能
　　报告期内，公司精准把握政策导向与市场趋势的双重机遇，全力做好存量资产盘活和经营工作，不断创新多元投资策略，为公司高质量发展注入新动能。通过专项债收储、地块性质规划调整、土地置换等方式多措并举，盘活存量闲置资产；全面分类梳理项目，以系统化管控提升经营效益，持续激发存量资产价值；审慎推动土地拓展工作，聚焦深耕核心城市核心区域，推动土地储备结构不断优化。
　　（三）牢筑资金安全防线，财务结构持续优化
　　公司不断加强现金流管理和提质增效，严守现金流安全防线，确保公司运作平稳有序。报告期内，公司持续强化资金管控，优化融资成本，上半年综合融资成本4.76%，较2024年末下降46BPs。截至上半年末，公司长期有息负债占有息负债总额的比例保持在八成以上，持续保持稳健的资产负债结构；剔除预收款的资产负债率63%，现金短债比为1.34，偿债能力稳定。
　　（四）加快构建综合产品力，厚植产品竞争新优势
　　公司全面提升新形势下客户适配、竞品适配、成本适配的综合产品力，加快推进“科技+”好房子产品体系在全国的推广落地，不断筑就华发“好房子”实践范本，塑造华发产品竞争新优势。报告期内，公司迭代完善华发“科技+”好房子产品体系2.0，并于珠海、成都、西安等地成功落地实践，多个项目获得意大利国际设计大奖、克而瑞2025年上半年“全国十大作品”等国内外知名奖项。公司扎实推进全国在建项目标段开发建设，运用智能化手段开展实测检查，持续做好进度、安全、质量管理，上半年多个在建工程项目标段获得质量及安全方面奖项。报告期内，公司全面提升服务水平，进一步健全客户关系管理体系，切实维护客户权益，持续开展社群活动，客户满意度持续提升。
　　（五）精益管理，提质增效
　　公司持续夯实精细化管理，不断提高公司抗风险能力。报告期内，公司结合市场形势变化和实际情况进一步完善优化管控体系、组织架构、分级授权机制，推动全过程、闭环式运营管理体系不断提升，切实降低管理成本、提升运营效率，为稳健发展注入内生动力。公司持续完善市场化选人用人机制，打造市场化、专业化、年轻化的干部人才团队；加力提速信息化赋能，在保障常规业务需求迭代与系统稳定运行的基础上，加快推进AI技术的探索及营销场景快速赋能落地；深入推进风险防控工作，根据《公司法》《上市公司章程指引》等相关法律、法规和规范性文件，结合公司实际情况，对《公司章程》及《股东会议事规则》等管理制度进行修订、制定及废止，进一步提升公司治理水平。
　　（六）联动聚力，经营业务蓄势再发
　　公司积极响应国家产业政策，加快转型升级，致力推动产业多元化，在做优主业的基础上，进一步提升商业和物业的经营管理水平，形成以房产主业和商业、物业的经营业务新格局，为公司长期可持续发展筑牢根基。商业运营方面，上半年集中商业招商面积8.5万平方米，累计客流量3,359万人次，同比增长24%；引入首进品牌66家，通过首店经济活力成功拉动消费热力。物业管理方面，截至2025年上半年末，合约面积和在管面积分别约为6,320万平方米和5,850万平方米，物业管理业务已进驻全国42个城市，服务项目超400个，客户满意度同比大幅提升，服务对象包含海南省博物馆、珠海传媒文化综合体、横琴粤澳深度合作区城市规划建设局等多个单位/项目。
　　（七）党建引领，彰显新时代国企责任担当
　　公司深刻领会全面从严治党工作要求，以高质量党建引领高质量发展，推动党建与中心工作深度融合。始终以习近平新时代中国特色社会主义思想为根本遵循，深入开展中央八项规定精神学习教育，推动公司作风建设持续向好；进一步修订完善党委议事决策机制，充分发挥党委“把方向、管大局、保落实”的核心作用；结合公司业务发展与组织架构优化，大力加强基层党组织建设，不断提升标准化、规范化水平；公司纵深推进党风廉政建设，着力涵养风清气正的干事创业生态。
　　公司积极开展安全生产治本攻坚三年行动、消防安全治本攻坚三年行动以及2025“隐患排查治理年”等专项检查，累计开展17次专项检查行动。公司践行绿色低碳发展理念，积极投身公益事业，报告期内，公司编制并发布《珠海华发实业股份有限公司2024年可持续发展（ESG）报告》，书写双碳目标下的高质量发展路径。公司积极组织员工参与文体活动，满足职工多样化精神文化需求；扎实做好员工关怀慰问工作，协助员工做好重大疾病补助申请，多维度关心关爱员工，不断增强团队凝聚力和向心力。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1.公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。
　　2.公司高度重视产品与服务质量的升级优化，积极顺应时代发展趋势，大力践行“科技+”战略。公司的“科技+”好房子产品体系依托“数字化、智慧化、绿色化、产业化”四化技术支撑，构建“安全、舒适、绿色、智慧”的“四方面十五优”技术标准，全方位提升产品品质，驱动住宅产品迭代升级。公司多个项目获得亚洲不动产奖、新加坡“室内设计卓越奖”等知名奖项。
　　3.公司在深耕房地产开发主业的同时，极响应国家产业政策，致力推动产业多元化，不断探索优化业务战略格局。公司以精品住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为具有独特竞争力的商业地产综合运营商；持续提升物业管理的业务拓展能力和服务品质，涵盖住宅物业、商办公建物业、资产运营、城市及市政服务、电梯工程、楼宇智能化、社区生活服务、安保服务、餐饮服务等全链条服务体系，形成立足大湾区、涵盖全国的业务格局。进入房地产发展新阶段，公司在做优主业的基础上，进一步提升商业和物业的经营管理水平，形成以房产主业和商业、物业的经营业务新格局，为公司长期可持续发展筑牢根基。

　　四、可能面对的风险
　　1.政策风险
　　房地产行业受国家宏观政策影响较大，为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。公司在经营过程中，充分重视对行业政策的研判与响应，较好地适应了行业政策的变化，并在近两年取得较好的经营业绩。由于房地产行业受政策影响较大，如果公司在未来经营中不能有效应对行业政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。同时，随着我国城市化进程的不断推进，城市建设开发用地总量日趋减少。如政府未来执行更为严格的土地政策或降低土地供应规模，则公司将可能无法及时获得项目开发所需的土地储备或出现土地成本的进一步上升，公司业务发展的可持续性和盈利能力的稳定性将受到一定程度的不利影响。此外，房地产行业受到需求端政策的影响较大，购房资格、首付比率、房贷利率等方面政策的变动情况会对房地产行业的整体需求造成影响。公司根据需求政策端的变化及时调整经营策略并不断完善产品类型，及时应对需求端政策导致的市场变动。当前各地政府均逐步释放支持、刺激购房需求的政策，但若未来相关政策有所收紧，公司的产品销售可能会受到需求端相关政策的影响。
　　2.市场风险
　　房地产市场具有区域性的特征，受当地市场供求关系影响显著。同时，房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。房地产行业进入新时期阶段，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。能否准确市场定位、满足购房者的需求，是房地产企业提升产品竞争力的关键。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域，且同时涉及到不同政府部门的审批和监管，房企对项目整体开发控制有一定难度。在项目建设和运营期间，如出现原材料等大宗商品价格上涨、劳动力成本上涨等不可预见的不利因素，可能导致总成本上升，从而影响公司的盈利水平。为此，公司未来将进一步加强各个深耕城市的销售和回款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市场风险的应变能力。
　　3.行业风险
　　随着房地产行业深度调整，行业两极化格局愈加明显，大型头部企业规模效应凸显，盈利能力加速分化，行业集中度不断提升。公司将审慎把控拿地节奏，加强各层级各环节内部控制，进一步提高精细化管控水平；积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效率；探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行业地位和品牌影响力；同时，适当进行行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力和综合竞争力。
　　4.资金风险
　　房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。为保障公司稳健运营，公司的经营效率、资金流动性、销售回款速度、融资效能等各方面需对标更高标准。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，探索新的融资模式。同时，加强资金管理，努力降低融资成本，提高资金使用效率，确保现金流安全，提升公司抗风险能力。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，在公司董事局的战略引领和正确领导下，公司始终紧跟国家政策导向，经营工作稳中有进、稳中精进，行业地位稳步提升；持续完善战略方针，锚定数字化、智慧化、绿色化、产业化（以下简称“四化”）方向，率先发布华发科技+好房子产品体系技术标准，切实践行“品质中国匠心筑家”的品牌理念；持续提高精细化管理水平，提高经营效益、增强企业发展内生动力；根植主业、控本创效，不断夯实多元业务协同主业发展格局，助推公司高质量发展。2024年，公司实现营业收入599.92亿元，同比下降16.84%；归母净利润9.51亿元，同比下降48.24%。报告期内，公司新开工面积94.59万平方... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，在公司董事局的战略引领和正确领导下，公司始终紧跟国家政策导向，经营工作稳中有进、稳中精进，行业地位稳步提升；持续完善战略方针，锚定数字化、智慧化、绿色化、产业化（以下简称“四化”）方向，率先发布华发科技+好房子产品体系技术标准，切实践行“品质中国匠心筑家”的品牌理念；持续提高精细化管理水平，提高经营效益、增强企业发展内生动力；根植主业、控本创效，不断夯实多元业务协同主业发展格局，助推公司高质量发展。2024年，公司实现营业收入599.92亿元，同比下降16.84%；归母净利润9.51亿元，同比下降48.24%。报告期内，公司新开工面积94.59万平方米，竣工面积488.33万平方米。截至报告期末，公司拥有待开发土地计容建筑面积376.83万平方米，在建面积835.63万平方米。
　　（一）奋力攻坚，连续5年销售业绩保持千亿规模
　　2024年，公司坚定贯彻落实去库存策略，以灵活高效的销售策略积极应对市场变化，打出租售并举、地物联动等销售“组合拳”，连续5年保持千亿销售规模，站稳行业第一梯队。积极响应国家政策号召，率先推出住宅“以旧换新”，首创“直收+帮卖+补贴”模式。结合重要时间节点，全年不间断推出各类品牌营销活动，“好房子”系列发布会、“超级华粉节第二季”等活动引起全网刷屏热议；聚焦垂直媒体、公共领域投放和新媒体运营三大平台，加大内容获客力度，实现获客高效化、场景公开化、流程标准化。
　　公司全年实现全口径销售1,054.44亿元，连续5年稳居千亿阵营。报告期内，公司始终坚持紧抓销售回款，实现回款金额499.78亿元,报告期末预收楼款达873.55亿元,待结算资源充沛。
　　报告期内，华东大区全年实现销售461.73亿元，销售占比43.79%，为公司销售奠定基石；华南大区全年实现销售320.76亿元，销售占比30.42%，销售指标增势明显；珠海大区全年实现销售249.77亿元，销售占比23.69%，稳居珠海龙头地位；北方区域全年实现销售22.18亿元，销售占比2.10%。
　　（二）科技赋能，品质焕新，好房子强化“产品自信”
　　报告期内，公司聚焦居民美好生活需求，以科技创新引领住宅品质提升，系统推动“好房子”建设，打造产品核心竞争力。
　　“四化”新型产品引领行业风尚。以“四化”为技术支撑，在“安全、舒适、绿色、智慧”四个方面打造十五优产品标准，全力推进“四化”新型住宅产品体系研发及珠海湾试点项目建设，为中国房地产行业高质量发展新模式提供珠海范本。成功举办华发“科技+”好房子产品体系技术标准发布会、华发“科技+”好房子新品发布会、智能家居产业发展论坛，华发“科技+”好房子产品体系得到各级政府主管部门、行业协会、头部同行等高度认可，市场反响热烈。与中国房地产业协会共同主编全国首个《智能家居技术应用标准》，为智能家居行业发展升级提供指引。
　　匠心建造夯实品质基础。严格把好工程质量关、安全关，持续开展全覆盖、全流程的工程巡检及质量、安全、进度专项检查、风险预警及整改督办，实测实量成绩保持稳定。在建项目质量及安全文明国家、省、市级奖项数量达130余项。持续优化工程信息系统，推动智能建造研究试点、产学研用及技术创新工作，报告期内已授权专利158项，已累计取得2项发明、2项软件著作权、272项实用新型专利证书。
　　全年集中商业在营面积近60万m2，客流量超7,000万人次，横琴华发商都、武汉咸安坊等项目盛大开业，琴澳新城等一批社区商业如约亮相，以实际行动兑现“交付即开业”承诺。
　　（三）投、融资“双轮驱动”夯实稳健发展根基
　　报告期内，公司在把控现金管理和融资创新、优化债务结构的同时，聚焦重点城市精准投拓，通过“管好钱”和“拿好地”的“双轮驱动”，确保“三道红线”持续绿档，夯实稳健发展根基。
　　资金管控方面，公司紧跟国家保障性住房融资政策，融资品种持续丰富，建信华金-华发股份消费类基础设施Pre-reits21.25亿元成功落地；在2023年完成定向增发融资基础上，开展发行定向可转债工作，股权融资取得新进展。保持稳健的资产结构，截至报告期末剔除预收账款的资产负债率为62.37%，负债指标持续优化；长期有息负债占全部有息负债的比重为84%，债务结构合理；综合融资成本同比下降26个百分点，进一步保障公司资金链的稳定和安全。
　　精准投拓方面，公司聚焦重点城市，量入为出，精准投拓获取一批优质项目。报告期内，公司投拓策略始终聚焦在一线、强二线城市，通过公开竞拍、股权合作等方式，分别在上海、广州、成都、西安等核心城市获取6个优质项目，投资基础更加稳固，积累发展后劲。
　　（四）提质增效，内部管控有效巩固
　　2024年，公司进一步调结构、优团队、促转型、控风险、强管控，夯实管理抓细节，打通精细化管理“神经末梢”，推进公司内部管控能力和水平再上台阶。
　　组织架构持续完善。完成华发物业私有化工作；理顺分级授权管理体系，组织架构更趋合理，组织能效得到提升；成功搭建财务共享中心，推动财务管理模式转变。
　　招标采购更加精细规范。高效实施招标采购，有效降低采购成本。持续完善招采制度，组织年度在建项目履约供应商考核评价工作。建设华发专属商城，打造公司专属互联网采购管理系统。
　　团队建设进一步提升效能。外引内育焕新团队，加强人力成本管控，系统性推进公司青年人才培养与干部“能上能下”，公司全年引入多名领军中高层管理人员与关键岗位人员；开展328个内训项目，覆盖51,046人次。
　　数字建设出新出彩。进一步深化数字化营销体系和综合管理系统应用，实现营销-客服全链路私域客户闭环管理；自研搭建“华发荟生活理想+”社群运营小程序，提高社群运营管理效率；完成财务共享系统第一阶段和第二阶段的上线使用。
　　（五）多元并进，强化协同，“三大支撑”赋能主业行稳致远
　　报告期内，公司在坚持深耕精品住宅主业的同时，不断做强做优商业运营、物业管理及上下游产业链等“三大支撑”，为公司可持续发展夯实基础。
　　商业运营方面，公司2024年租金收入达7.85亿元，同比增长15.41%，业务收入稳中有增。商管业务步入十周年，经营规模稳健向好，2024年新开业2家商业中心，截至报告期末在营集中商业达11个，配套商业项目62个，商办项目32个，总商业面积达260万平方米。华发商办荣膺“2024年中国不动产商管综合实力TOP30”称号。
　　物业服务方面，公司2024年实现物业收入16.75亿元，同比增长18.85%，有效增厚公司效益。华发物业获得“2024中国物业服务百强企业”第13名、“2024中国物业服务百强满意度领先企业”等荣誉，行业认可度持续提升。截至报告期末，华发物业已进驻40余个城市，服务项目超过400个。
　　上下游产业链业务方面，营销公司在多个项目跑赢竞品，“联代”占比持续保持领先优势。优生活公司在营长租公寓门店总数达26家，荣获2024中国住房租赁广厦奖年度品牌力企业。设计公司助力公司“四化十五优”产品体系迭代升级，完成40余项专利挖掘及申报。华实中建通过2023年度广东省专精特新中小企业认定，荣获香港杰出宜居城市建筑贡献金章等四大奖项。代理公司抢抓新政机会及热点趋势，推广“以旧换新”助力主业销售。
　　（六）党建领航，凝聚力量，彰显新时代国企使命担当
　　认真贯彻新时代党的建设总要求，推动党建工作融入中心、服务大局，展现公司在新时代的责任担当和风采。报告期内，公司党委坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，扎实开展党纪学习教育；党建制度体系进一步健全，基层党建工作得到持续夯实和规范。纵深推进党风廉政建设和反腐败工作，涵养风清气正的干事创业环境。
　　安全生产方面，公司成立华发股份“防风险、保安全、护稳定”专项治理工作领导小组，统筹推进安全维稳工作，全力保障珠海安全发展大局。全面推行“一线三排”工作机制，坚决落实安全生产治本攻坚三年行动、秋冬季节消防隐患大排查大整治；坚持“人防、物防、技防”三联动，加密重点场所安全检查频次，及时堵塞安全漏洞。
　　ESG发展方面，公司践行绿色低碳发展理念，积极投身公益事业，稳步推进ESG评级工作，成功入选“中国ESG上市公司先锋100（2024）”，为房地产业五家上榜企业之一。
　　员工关怀方面，公司积极组织职工参与职工歌唱大赛、集体协商竞赛、职工运动会、迎春晚会和羽毛球比赛等各类文体活动，满足职工多样化精神文化需求。协助员工做好重大疾病补助申请，为员工提供多维度关心关怀，增强员工的凝聚力和向心力。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势，前三季度新房销售同比有所下降，二手房“以价换量”带动市场保持一定活跃度。9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，为市场注入信心，四季度以来，新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。12月，政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。
　　国家统计局发布的数据显示，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，比上年下降10.6%；其中，住宅投资76,040亿元，下降10.5%。2024年，房地产开发企业房屋施工面积733,247万平方米，比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513,330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73,893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积53,660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73,743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53,741万平方米，下降27.4%。
　　2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2024年末，商品房待售面积75,327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。
　　2024年9月以来，我国房地产市场呈现出积极变化，四季度新建商品房销售面积、销售额同比分别增长0.5%、1.0%。国家统计局数据显示，随着刚性和改善性住房需求持续释放，市场供求关系出现了改善，房价有所回稳。2024年12月份，70个大中城市中有23个城市的新建商品住宅销售价格环比上涨，有9个城市二手住宅价格环比上涨。
　　2024年，物业管理行业在政策支持下稳步发展。物业服务被纳入鼓励类商务服务业，“好房子好服务”理念深入人心，房屋养老金制度试点推行，为行业高质量发展奠定了坚实基础。物业企业更加注重成本等经营要素，进行有质量的拓展，同时持续优化项目质量，为行业可持续发展奠定基础。
　　房地产市场在政策组合拳作用下积极变化增多，市场信心在逐步提振。随着存量政策和增量政策的有效落实，下阶段房地产市场有望继续改善。从中长期来看，刚需和改善性住房需求还有潜力，更多安全舒适、绿色智慧的好房子的需求还会增加，房地产市场发展的新模式也将逐步构建，这有助于房地产市场平稳健康发展。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、苏州、西安、南京、长沙等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1.公司在房地产领域深耕细作45年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。
　　2.公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、华南大区及北方区域的“3+1”全国性战略布局。
　　3.公司锚定数字化、智慧化、绿色化、产业化方向，发布华发科技+好房子产品体系技术标准，书写“好房子”的珠海答卷。多个项目获得亚洲不动产奖、新加坡“室内设计卓越奖”、克而瑞2024年度“十大作品”等国内外知名奖项。
　　4.公司积极践行“科技+”战略，科技赋能产品及服务，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，发扬工匠精神，打造行业精品，引领创新人居标杆；在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平，积极探索具有前瞻性的创新业态。
　　5.公司在深耕房地产开发主业的同时，极响应国家产业政策，致力推动产业多元化，不断探索优化业务战略格局。公司以精品住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为具有独特竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业升级发展；持续提升物业管理的业务拓展能力和服务品质，涵盖住宅物业、商办公建物业、资产运营、城市及市政服务、电梯工程、楼宇智能化、社区生活服务、安保服务、餐饮服务等全链条服务体系，形成立足大湾区、涵盖全国的业务格局。公司形成以精品住宅为主业，商业运营、物业管理和上下游产业链等为支撑的“1+3”发展格局，为公司发展培育新优势，助力公司长效发展。

　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2024年，房地产行业整体处于深度调整期，但随着政策的逐步落地，市场开始出现止跌回稳的迹象。2024年前三季度，新房销售同比下降，二手房市场虽有一定活跃度，但整体降温趋势未变。四季度以来，随着多项利好政策的出台，核心城市市场量价开始修复，市场出现阶段性回稳。2024年，政策主要集中在供给端和需求端。供给端包括银行增加对开发商的贷款额度，土地出让金递延支付等措施；需求端则通过首套房贷款利率优惠和税收减免等政策刺激购房需求。这些政策在一定程度上恢复了市场信心，一线城市房价开始缓慢回升。2024年，房地产行业竞争格局进一步分化。大型房企凭借资金和品牌优势占据主导地位，中型房企通过差异化竞争寻求突破，地方房企则深耕本地市场。行业整合加速，资源向优质企业集中。
　　展望2025年，房地产市场将继续处于深度调整期，政策将成为市场信心的关键，市场格局将进一步分化。房地产市场规模可能呈现分化态势。一线城市和强二线城市由于人口流入和经济活力强，房价有望继续上涨或保持稳定，市场规模有望扩大；而三四线城市则面临较大的去库存压力，市场规模增长有限。房企将更加注重建筑质量、项目规划和配套设施等提升。政策有望继续以稳定市场、提振信心为目标，可能包括降低购房成本、完善租赁市场、优化土地供应、增强金融支持等方面。房地产行业将从传统的开发模式向城市更新、保障房建设等新模式转型。城市更新和保障房建设将成为未来行业的重要发展方向，这将对企业的资金实力和运营能力提出更高要求。
　　(二)公司发展战略
　　1.公司以“品质中国匠心筑家”为品牌内涵，积极实施精品战略升级，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，围绕“做优城市产业集群”，践行数字化转型及“科技+”战略，持续优化产品品质，夯实产品力，迭代升级华发好房子，提升产品技术标准，将科技智慧融入进未来住宅产品之中。公司研究发布“好房子华发科技+产品体系技术标准”，构建“四化十二优”技术标准，以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”四化为经，以数字智慧社区、智慧无人机服务、智慧社区养老、智能家居、绿色低碳、质美生态规划、科技精工建筑、健康可变户型、高定品质精装、智慧绿色园林、优+生活配套、优质物业管理等十二个方面为纬度，持续对产品体系进行增值赋能，提升核心竞争力，为中国房地产行业高质量发展新模式、引领新质生产力发展贡献力量。
　　2.业务管控上，坚持前瞻布局，系统谋划，持续升级管控体系。围绕精细化管理要求，不断完善各业务条线制度流程建设，通过分级授权机制和审批流程权限的优化调整，进一步理顺“总部-区域-城市”权责关系，夯实“三级管控”架构基础，系统梳理各职能公司权责关系。
　　3.区域拓展上，扎根珠海，确保珠海的龙头地位；加强对上海、杭州、成都、深圳等高能级城市的投资布局；采取聚焦战略，持续深耕粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群；项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为主；拓展方式多元化，除公开市场竞买外，强化合作开发、项目并购、城市更新等多种方式。
　　4.逐步开创探索房地产开发的新模式，加快实施战略转型升级，不断提高房地产开发能力和市场份额，进一步扩大品牌优势，形成独具特色的核心竞争力。
　　5.紧盯提质增效主方向，夯实“1+3”业务格局。稳步推进围绕精品住宅为主业，商业运营、物业服务、上下游产业链业务同步前行的业务发展格局。
　　(三)经营计划
　　2025年，公司将抢抓国家政策机遇，持续探索求变，在房地产发展新模式下走出一条高质量发展之路。
　　1.坚持推进销售去化和资产盘活
　　以销售去化为工作重心，全力做好销售去化工作。抢抓政策红利推动存量资产盘活。积极把握“严控增量、优化存量”机遇窗口期，紧紧把握中央和各地方政府出台政策，通过专项债收储、调规等手段，分级分类盘活存量资产。
　　2.牢固树立华发产品核心竞争力
　　公司将聚焦“科技+”好房子系统工程，持续推进产品力提升，通过产品成本适配、运营效率提高、工程质量做优以及配套和服务的全方位加强，推动“科技+”好房子全面落地、迭代升级，助力公司在市场保持产品竞争力。
　　3.不断强化财务资金资本运作
　　公司将持续全面夯实回款工作，推动公司经营高效运转。抢抓机遇，全力推进可转换公司债券申报工作；深度挖潜，加快低速资产融资盘活，做好资金盘活和集中管理；全面做好财务管理、费用管控等工作，严格防范资金风险。
　　4.聚焦战略城市精准投拓补充土储
　　我们将聚焦上海、杭州、成都、深圳等核心城市核心地段，坚持获取能够快速开盘、快速去化的优质项目，为公司可持续发展积蓄动能。
　　5.坚持精细化管理提升发展动能
　　公司将推进组织架构扁平化调整，提高管理效能；降本控费，打造全链条、全过程成本管控体系；系统性抓好工程质量、进度和安全管控；强化人才团队建设；持续做好风险预判和处置工作，坚决防范化解各类风险隐患。
　　6.强化多元业务协同助力业绩增长
　　公司将继续推动“1+3”产业链提质增效，做强做精商业、物业和上下游产业链。同时，充分发挥华发生态优势，积极探索新业务领域，积极寻求新的业绩增长点。
　　7.坚持党建引领，坚守国企担当本色
　　公司将严格按照新时代党的建设总要求，全面抓好基层党建和纪检工作，持续深化党风廉政建设和反腐败工作，全力以赴补短板、固根基、促提升，以风清气正的干事创业氛围为公司发展保驾护航；持续做好群团工作、幸福华发建设，持续在扶贫济困、乡村振兴、公益慈善等方面展现国企担当。
　　(四)可能面对的风险
　　1.政策风险
　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。近年来房地产行业属国家重点调控对象。公司在经营过程中，充分重视对行业调控政策基调的研判与响应，较好地适应了行业调控政策基调的变化，并在近两年取得较好的经营业绩。由于房地产行业受政策影响较大，如果公司在未来经营中不能有效应对行业调控政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。同时，随着我国城市化进程的不断推进，城市建设开发用地总量日趋减少。如政府未来执行更为严格的土地政策或降低土地供应规模，则公司将可能无法及时获得项目开发所需的土地储备或出现土地成本的进一步上升，公司业务发展的可持续性和盈利能力的稳定性将受到一定程度的不利影响。此外，房地产行业受到需求端政策的影响较大，购房资格、首付比率、房贷利率等方面政策的变动情况会对房地产行业的整体需求造成影响。公司根据需求政策端的变化及时调整经营策略并不断完善产品类型，及时应对需求端政策导致的市场变动。当前各地政府均逐步释放支持、刺激购房需求的政策，但若未来相关政策有所收紧，公司的产品销售可能会受到需求端相关政策的影响。
　　2.市场风险
　　房地产市场具有区域性的特征，受当地市场供求关系影响显著。同时，房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。经过多轮房地产调控之后，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。能否准确市场定位、满足购房者的需求，是房地产企业提升产品竞争力的关键。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域，且同时涉及到不同政府部门的审批和监管，房企对项目整体开发控制有一定难度。在项目建设和运营期间，如出现原材料等大宗商品价格上涨、劳动力成本上涨等不可预见的不利因素，可能导致总成本上升，从而影响公司的盈利水平。为此，公司未来将进一步加强各个深耕城市的销售和回款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市场风险的应变能力。
　　3.行业风险
　　随着房地产行业深度调整，行业两极化格局愈加明显，大型头部企业规模效应凸显，盈利能力加速分化，行业集中度不断提升。公司将审慎把控拿地节奏，加强各层级各环节内部控制，进一步提高精细化管控水平；积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效率；探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行业地位和品牌影响力；同时，适当进行行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力和综合竞争力。
　　4.资金风险
　　房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。为保障公司稳健运营，公司的经营效率、资金流动性、销售回款速度、融资效能等各方面需对标更高标准。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，探索新的融资模式。同时加强资金管理，努力降低融资成本，提高资金使用效率，确保现金流安全，提升公司抗风险能力。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　公司所属行业为房地产业，主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、苏州、西安、南京、长沙等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。　　二、经营情况的讨论与分析　　2024年上半年，房地产市场环境错综复杂，市场下行压力依然较大，在公司董事局及经营班子的坚强领导下，公司围绕销售去化、融资盘活、利... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司所属行业为房地产业，主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、苏州、西安、南京、长沙等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2024年上半年，房地产市场环境错综复杂，市场下行压力依然较大，在公司董事局及经营班子的坚强领导下，公司围绕销售去化、融资盘活、利润提升等核心任务，抢抓机遇、迎难而上，扎实推进经营管理各项工作，加速开启公司高质量发展新局面。上半年，公司实现营业收入248.42亿元，净利润17.35亿元，归母净利润12.65亿元；上半年末预收楼款余额（含销项税）963.94亿元。报告期内，公司新开工面积75.63万平方米，竣工面积303.92万平方米。截至报告期末，公司在建项目面积1,007.67万平方米，待开发土地计容建筑面积364.66万平方米。
　　（一）分类施策，销售排名稳步提升
　　上半年，公司以销售去化为核心，实现销售452亿元，位列克而瑞销售榜单第11位，较2023年度提升3位。其中，珠海大区完成销售120.25亿元，销售占比26.6%；华南大区完成销售160.49亿元，销售占比35.5%；华东大区完成销售162.34亿元，销售占比35.9%；北方区域完成销售8.91亿元，销售占比2.0%。报告期内，公司抢抓机遇率先推出“以旧换新”，首创“直收+帮卖”模式，助力销售破局；通过租售并举、地物联动等方式，分类推进存量住宅、非住、车位等的盘活去化；不断加大数字化营销活动力度，持续扩大品牌声量，布局多平台自媒体，加大内容获客力度。
　　（二）开源节流，牢筑资金安全防线
　　公司不断加强现金流管理和提质增效，严守现金流安全防线，确保公司运作平稳有序。截止上半年末，公司剔除预收款的资产负债率61.31%，较2023年末下降109BPs，长期有息负债占有息负债总额的比例保持在八成以上，持续保持稳健的资产负债结构。报告期内，公司持续强化资金管控，优化融资成本，上半年综合融资成本5.13%，较2023年下降35BPs；成功落地创新型建信华金-华发股份消费类基础设施Pre-reits21.25亿元；保持优质的资信基本面，2024年主体及债项评级结果维持为AAA；积极打造绿色融资产品体系，印发《华发股份绿色信贷操作指引》；成立资产盘活专项工作小组，多措并举有效处置存量资产；根据公司及市场情况，审慎把控投资拓展工作。
　　（三）“新智”赋能，助力公司笃行致远
　　公司升级打造“数字化”“智慧化”“绿色化”“产业化”新一代“四化”转型住宅产品体系，以产品力、配套力和服务力提升为内核支撑，同步提升运营力和交付力，建造更高品质、更宜居的好房子，夯实核心竞争力。报告期内，公司顺利举办“华发科技+好房子产品体系标准”发布会、新品发布会和2024中国智能家居产业发展论坛，引发行业热潮；公司三个项目成功入选2024年上半年度“十大作品”。公司不断完善优质配套助力美好生活，加快推进商业、办公等相关配套筹建；抢抓“港车北上”“澳车北上”机遇，珠海南湾华发商都推出穿梭巴士等港澳客群专属权益服务。公司坚持稳健运营，确保交付“又好又快”，进一步推广优+5g高质量建造体系应用，扎实开展进度、安全、质量检查，全国在建工程项目标段共获得质量及安全方面奖项119个。
　　（四）精细化管理，夯实高质量发展根基
　　公司持续从组织架构、团队建设、数智赋能、风险防控等方面发力，不断提升内部管控水平，上半年管理费用率2.28%，同比下降44BPs。报告期内，公司完成组织架构方案更新，落地组织架构设立及调整的常态化管理机制，确保权责明晰；外引内育焕新人才团队，系统引入领军管理与关键岗位优秀人才，落地“山海计划”，助推青年人才成长；稳步推进数字资产建设和数据安全管理工作；不断加强纪审联动，有效防控风险。
　　（五）多元并进，巩固“三大支撑”发展格局
　　公司以住宅主业为依托，推动商业、物业及上下游产业链等“三大支撑”提质增效，激发业绩增长新动能。
　　商业运营方面，公司上半年实现租金收入3.68亿元，同比增长45.45%；华发商办荣膺“2024年中国不动产商管综合实力TOP30”称号，成为珠海首个获此荣誉的商办运营企业。
　　物业管理方面，物业服务上半年实现营收8.45亿元，同比增长26.69%；截至6月末收费建筑面积达3,654万平方米，同比增长21.9%。服务满意度进一步提升，荣获“2024中国物业服务百强企业”第13名、“2024中国物业服务百强满意度领先企业”等荣誉。
　　上下游产业链及境外公司报告期内持续发力、做强做优。更新公司重点项目取得积极进展；设计公司完成专利挖掘及申报20件；华实中建通过2023年度广东省专精特新中小企业认定，荣获香港杰出宜居城市建筑贡献金章等四大奖项；优生活公司长租公寓新店顺利开业；香港公司、澳门公司等业务持续稳步推进。
　　（六）党建引领，用实干擦亮国企本色
　　公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大精神，积极承担和履行社会责任，致力于实现经济效益与社会效益的有机统一。公司全覆盖式开展下属党支部基层党组织规范化检查，党建制度体系进一步健全，基层党建走深走实，纵深推进党风廉政建设和反腐败工作，做到风清气正。报告期内，公司继续扎实推进安全生产，持续完善各级安全生产机构，不断完善安全生产规章制度及标准，认真开展各类专项检查、主题培训等。公司践行绿色低碳发展理念，积极投身公益事业，ESG年度报告成功入选“中国ESG上市公司先锋100（2024）”。公司积极组织员工参与职工运动会等各类体育赛事和积极向上的文娱活动，丰富员工业余生活；切实做好员工关怀慰问工作，协助员工做好重大疾病补助申请，为员工提供多维度关心关怀，增强员工的凝聚力和向心力。

　　三、风险因素
　　1.政策风险
　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。近年来，随着房地产调控长效机制建设稳步推进，市场总体回调压力加大，不同城市房地产市场将延续分化发展格局，一线城市和核心城市的市场竞争激烈，核心城市的土地市场争夺将是房企关注重点。公司在经营过程中，充分重视对行业调控政策基调的研判与响应，将依据政策导向不断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。
　　2.市场风险
　　房地产市场具有区域性的特征，受当地市场供求关系影响显著。同时，房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域，且同时涉及到不同政府部门的审批和监管，房企对项目整体开发控制有一定难度。在项目建设和运营期间，如出现原材料等大宗商品价格上涨、劳动力成本上涨等不可预见的不利因素，可能导致总成本上升，从而影响公司的盈利水平。为此，公司未来将进一步加强各个深耕城市的销售和回款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市场风险的应变能力。
　　3.行业风险
　　随着房地产行业深度调整，行业两极化格局愈加明显，大型头部企业规模效应凸显，盈利能力加速分化，行业集中度进一步提升。公司将审慎把控拿地节奏，加强各层级各环节内部控制，进一步提高精细化管控水平；积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效率；探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行业地位和品牌影响力；同时，适当进行行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力和综合竞争力。
　　4.资金风险
　　房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。为保障公司稳健运营，公司的经营效率、资金流动性、销售回款速度、融资效能等各方面需对标更高标准。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，探索新的融资模式。同时加强资金管理，努力降低融资成本，提高资金使用效率，确保现金流安全，提升公司抗风险能力。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1.公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。
　　2.公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、华南大区及北方区域的“3+1”全国性战略布局。
　　3.公司以“产品力、配套力、服务力”为核心，深挖“运营力、成本力”，提升“交付力、销售力”，形成七重合力，赋能公司高质量发展。公司始终将产品品质视为发展重心，依托“七力”不断精研革新，围绕“产品力、配套力、服务力”，持续完善产品体系。2024年4月，首次在业内发布“华发科技+好房子产品体系技术标准”，携手华为、顺丰、亿航等头部企业，将鸿蒙系统、无人机配送等AI时代科技植入科技+好房子、第四代住宅建造。以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”四化为经，以数字智慧社区、智能家居、超高实得率、智慧无人机服务、专享养老社区、绿色低碳、质美生态规划、科技精工建筑、健康可变户型、高定品质精装、智慧绿色园林、优+生活配套、优质物业管理、安全私密设计、高质量细部设计及施工等十五个方面为纬度，在户型设计、建造工艺、材料材质、智能系统、通信连接等数十个细分科技领域实现了创新突破，为中国房地产行业高质量发展新模式、引领新质生产力发展打造“珠海范本”。
　　4.公司在深耕房地产开发主业的同时，积极响应国家产业政策，致力推动产业多元化，不断探索优化业务战略格局。公司以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为具有独特竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业升级发展；持续提升物业公司的业务拓展能力和服务品质，涵盖住宅物业、商办公建物业、资产运营、城市及市政服务、电梯工程、楼宇智能化、社区生活服务、安保服务、餐饮服务等全链条服务体系，形成立足大湾区、涵盖全国的业务格局；持续推动上下游产业链实现提质增效，营销公司、更新公司、设计公司、华实中建、代理公司、香港公司、澳门公司等上下游产业链公司及境外公司均取得不错的经营成果。公司形成以住宅为主业，商业运营、物业管理和上下游产业链等为支撑的“1+3”发展格局，为公司发展培育新优势，助力公司长效发展。 收起▲