一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主营业务为房地产开发与运营，具备国家房地产开发一级资质，十一度入选《财富》“中国500强”，控股股东为珠海龙头国企珠海华发集团有限公司。公司立足粤港澳大湾区，聚焦核心城市精准拓展优质土地，重点布局上海、深圳、成都、杭州等一、二线核心城市，业务覆盖粤港澳大湾区、长江经济带等国家重点战略区域。
　　公司率先在行业内发布“科技+”好房子产品体系，坚持以客户需求为导向、以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”为技术支撑，在好标准、好设计、好材料、好建造、好运维等“好房子”建设全链条上全面发力，推动无人机、智能家居、机器人等前沿科技深度融入“科技+”好房子产品，并... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主营业务为房地产开发与运营，具备国家房地产开发一级资质，十一度入选《财富》“中国500强”，控股股东为珠海龙头国企珠海华发集团有限公司。公司立足粤港澳大湾区，聚焦核心城市精准拓展优质土地，重点布局上海、深圳、成都、杭州等一、二线核心城市，业务覆盖粤港澳大湾区、长江经济带等国家重点战略区域。
　　公司率先在行业内发布“科技+”好房子产品体系，坚持以客户需求为导向、以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”为技术支撑，在好标准、好设计、好材料、好建造、好运维等“好房子”建设全链条上全面发力，推动无人机、智能家居、机器人等前沿科技深度融入“科技+”好房子产品，并在珠海、成都等城市成功落地。
　　报告期内，公司在珠海市委、市政府、市国资委和大股东华发集团全力支持下，积极调整经营战略，加快构建“地产+商业+物业”“三驾马车”齐头并进、第二增长曲线重点突破的全新发展格局。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2026年1月19日，国家统计局公布2025年国民经济运行情况。初步核算，2025年，我国国内生产总值（GDP）首次突破140万亿元，按不变价格计算，比上年增长5.0%。这一年中国经济向新向优，预期目标圆满实现。2025年是“十四五”规划收官之年，也是房地产行业深度调整、持续筑底的一年。
　　（一）政策环境
　　当前中央明确“着力稳定房地产市场”的政策基调，为行业平稳健康发展提供了明确指引。政策端围绕“止跌回稳”目标从供需两侧协同发力。
　　需求端方面，下调个人住房公积金贷款利率、完善住房租赁条例，同时衔接人口高质量发展政策释放居住需求潜力。各地持续推出针对性措施，持续降低购房成本。
　　供给端方面，城市房地产融资协调机制将合规项目“应进尽进、应贷尽贷”。住建部明确“保交房”任务全面完成，居民购房信心有望得到修复。
　　产业政策方面，“好房子”建设成为贯穿全年的核心主线，涉及立标准、强科技、抓项目等多个层面，通过供给革新牵引和带动需求，实现新旧模式的渐进过渡。
　　2025年底中央政治局会议定调“继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，为2026年宏观政策指明方向。
　　（二）市场整体情况
　　2025年，行业核心指标仍在持续下行，但降幅较2024年有所收窄。
　　1.开发端
　　开发端数据持续走低。根据国家统计局数据，全年房地产开发投资完成82,788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资63,514亿元，下降16.3%。
　　根据国家统计局数据，房屋新开工面积58,770万平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工面积42,984万平方米，下降19.8%。竣工面积60,348万平方米，同比下降18.1%。房企普遍控制增量、消化存量，以稳健发展为主，行业扩张节奏显著放缓。
　　2.销售端
　　根据国家统计局数据，销售市场表现偏弱，全年新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2%；销售额83,937亿元，同比下降12.6%，其中住宅销售额下降13.0%。年末商品房待售面积76,632万平方米，同比增长1.6%，其中住宅待售面积增长2.8%。核心城市与优质项目韧性相对较强。
　　3.土地市场
　　2025年土地市场延续缩量提质总基调，供给侧改革特征明显。中指研究院最新数据显示，2025年300城住宅用地成交规划建筑面积为6.2亿平方米，同比下降13.7%，出让金2.3万亿元，同比下降10.7%。
　　根据中指研究院数据，2025年，300城推出的容积率在2.0以下的宅地占比达42.3%，较2024年提升7.7个百分点，为近十年最高水平。这一变化契合“好房子”建设的政策导向，通过降低容积率、优化规划条件，为高品质住宅开发创造条件。
　　（三）行业新趋势与新模式
　　行业正从开发为主，向“开发+经营+服务”全面转型：
　　产品升级，“好房子”成为行业标配。绿色化、智慧化、产业化、标准化成为趋势，住宅品质底线提升，科技住宅、健康住宅、智慧社区更具溢价空间，产品力成为穿越周期核心抓手。
　　存量时代，城市更新、资产盘活成为新增长点。城中村改造、老旧小区改造、历史建筑活化全面推进，土储专项债、商改住、规划调整、资产置换等盘活工具广泛应用，存量价值重估空间巨大。
　　发展模式重构，行业转向稳周转模式，代建代管、商业运营、物业服务、冰雪文旅、康养服务等轻资产业务快速发展，成为“第二增长曲线”。
　　金融创新推进，REITs打通存量资产退出通道。商业不动产、城市更新、保租房纳入REITs试点，为持有型资产提供标准化退出路径，推动行业从“重资产持有”向“轻资产运营+资产证券化”转型。
　　（四）2026年行业展望
　　展望2026年，随着存量信贷与税收政策加快落地，叠加“好房子”、控增量等供给优化措施的持续发力，加之2026年1月《求是》杂志发表的重要文章清晰传递出国家宏观政策对房地产的重新定调，释放出稳预期、稳市场的强烈信号，房地产市场有望迎来新的发展机遇。行业格局持续优化，供给侧将着力盘活存量资产、优化土地供应节奏；需求侧则将推出更多针对性措施，持续降低购房成本，保障刚性和改善性需求的合理释放。与此同时，房企转型将获得更多政策支持，保交房“白名单”制度的作用也将进一步发挥。
　　总体来看，我国经济长期向好的基础条件和基本趋势并未改变。预计未来稳定房地产市场的政策空间将进一步拓展，市场将逐步回归平稳，并在中长期内保持健康稳定的发展态势。
　　三、经营情况讨论与分析
　　2025年，面对复杂严峻的外部挑战，公司坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的二十大和二十届历次全会、中央城市工作会议等重大决策部署，在珠海市委、市政府、市国资委和大股东华发集团支持下，全力以赴稳经营、保交付、促销售，持续提升产品力、优化负债结构、积极盘活存量资产，核心经营基本面保持稳健，彰显出强劲的发展定力与经营韧性，为未来高质量可持续发展筑牢坚实根基。报告期内，公司实现营业收入834.26亿元，同比增长38.85%；全年销售额达785.6亿元，稳居克而瑞百强房企前列；经营性现金流净额198.89亿元，资金链始终保持安全可控。
　　受整体房地产市场下行影响，公司营业毛利率下降，2025年归母净利润为负，系公司2004年上市以来首次出现年度亏损。公司此次亏损并非经营失速的信号，而是公司在行业转折关键期,主动盘活存量资产的战略抉择，及按会计准则要求计提资产减值，核心目的是为长期高质量发展“轻装上阵”，实现可持续发展。
　　（一）全力去化存量，加速销售去化，确保全年经营现金流为正
　　1.“科技+”好房子领跑产品优势，开发销售保持稳健，销售排名稳居行业前列
　　纵观房地产行业历次变革，产品力始终是企业穿越周期、实现长远发展的根本支撑。近年来，在政策支持与消费升级的双重驱动下，楼市正式迈向“好房子”时代。2025年，“好房子”写入政府工作报告，住房和城乡建设部同步发布《住宅项目规范》，释放出强烈信号——房子不仅要“有得住”，还要“住得好”。作为国内最早探索“好房子”的房企之一，华发股份持续释放产品创新活力，拓展多元应用场景，引入智慧家居、无人机、具身智能等前沿技术，打造更具科技感的居住体验，逐步形成差异化竞争优势，提升产品溢价能力与品牌辨识度。
　　凭借前瞻布局与过硬产品力，公司在重点城市销售表现亮眼，多个标杆项目登顶销冠，呈现出强劲的结构性亮点，充分印证了核心城市战略的科学性与有效性。2025年全年销售中有81%的销售额由4个一线城市、杭州、成都、南京、西安、武汉5个重点二线城市及大本营珠海贡献。值得关注的是，珠海销售金额与面积稳居全市榜首，整体市场占有率约48%；南京、无锡销售排名分列全市第2、第3位，头部地位持续巩固，其中南京金陵月华登顶全市销冠、全省普通住宅金额第一，无锡华发中央首府斩获单盘销售面积、金额双料第一；成都、广州等高能级城市亦跻身全市十强，其中成都锦宸院首开即罄，全年热销超40亿元，稳坐成都4万+高端豪宅销冠。
　　依托核心项目的强势表现与市场引领力，华发股份全年实现销售额785.6亿元，稳居克而瑞中国房地产百强企业前列，在行业深度调整期依然保持稳健经营态势，充分展现出穿越周期的强劲发展韧性与综合竞争实力。
　　2.存量资产盘活取得突破，资金回笼成效显著
　　公司全年通过用地收储、调规变性的方式实现4个资产盘活，回笼资金57亿元。珠海新经济总部大厦及研发中心2宗地块在珠海首批实现专项债收储，深圳前海冰雪世界7宗商业用地成为深圳单笔最大金额的专项债收储项目，武汉都荟天地AB北地块成功实现商改住、收调供的创新盘活。
　　3.生产管理提质增效，交付力跻身行业TOP6
　　公司全面实行公开招标，优化供应商管理体系，通过设立采购委员会和招投标工作小组实行集体决策，构建规范、公开、透明、高效的招标采购工作体系。持续强化全周期成本精益管控，实现产品和成本高度适配。加快智能建造技术落地应用，提升工程建设数字化管理水平，全年未发生安全生产责任事故，多个项目获得省市级质量奖及安全生产奖。
　　公司坚决贯彻落实“保交楼、保民生”的政策要求，全年累计完成53批次交付，高品质交付住宅2.55万套，实现100%按时交付，累计交付率80%，以“保交付、提品质”的实际行动筑牢品牌口碑，跻身2025中国房企超级交付力第6位，以实际行动守护民生福祉、维护社会稳定。
　　（二）全力优化增量，聚焦产品创新和新增土储，持续增强可持续发展动能
　　1.聚焦核心城市获取优质土地，为公司未来发展储备动能
　　夯实市场确定性与支撑产品落地的底层基础，是公司在土地储备端的战略聚焦。公司2025年新增土储已全面收拢至高能级核心城市。数据显示，截至2025年底，在建面积569.55万m2。公司通过在成都、杭州、武汉等重点城市核心板块成功获取多宗优质地块，将资本密度锚定于人口净流入与产业密度双高的区域，为未来去化流速的确定性与利润结转的稳定性提供了更坚实的资源底座。同时，公司在广州、武汉、苏州等城市获取8个轻资产代建项目，带来优质的业绩增量，特别是广州陈田村旧改项目通过与兴业银行合作，充分发挥公司在房产开发、工程管理等方面的专业优势，打造旧村改造银企合作新范本。
　　2.城市更新前瞻创新，文保活化打造城市典范
　　当前，我国城市发展正经历一场变革。2025年中央城市工作会议旗帜鲜明地将“推进城市更新”定位为重要抓手，其目标直指“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”的现代化人民城市。
　　公司深入贯彻落实中央城市工作会议关于推进城市更新的重要战略部署，前瞻布局新时期城市更新，创新“地产+文保”融合模式，探索出独具特色的文保改造路径，完成上海静安里、武咸安坊荟等历史建筑活化项目，既保护历史风貌与文化根脉，又激活老城价值，打造上海、武汉城市更新典范，获央视等主流媒体多次点赞。
　　3.深化与头部科技企业合作，新型“四化”住宅产品顺利落地
　　报告期内，公司全面深化与国内头部科技企业的研发合作，在珠海湾建设全球首个无人机配送社区，率先将低空经济从“概念”转化为“实用场景”；打造“超低能耗+立体生态”的绿色住宅，将绿色低碳理念贯穿建筑设计、建造和运营全过程；围绕智慧生活、智慧健康、智慧安防三大维度，联合华为共同研发行业顶级的全屋智能体系，实现“全域联动、主动适配”的智慧体验；与头部机器人企业合作，在珠海湾、香山湖壹号、翠湖香山机器人山庄等项目落地具身机器人智能应用，可在社区和住宅户内实现巡逻、迎宾、管家、清洁、康养等服务场景。
　　“科技+”好房子产品在珠海、成都、上海等城市成功落地，收获行业高度认可与多项权威荣誉。2025年，全国首个无人机配送社区——华发·珠海湾项目成功亮相，斩获广东省科学技术奖、美国LEED社区金级预认证等多项行业权威奖项，获得住建部主管的《中国建设报》专题报道，为行业“好房子”建设提供了可复制的“华发范本”。成都锦宸院・观著项目获评中指研究院2026年人居梦想“好房子”，上海时代之城项目入选克而瑞2025十大交付力品质作品，珠海华发山庄、上海静安府等项目蝉联广厦奖，上海静安里项目斩获素有“设计界奥斯卡”之称的德国iF设计奖。
　　（三）重塑资产经营管理体系，推动商业物业提质增效，为构建“三驾马车”发展格局夯实基础
　　公司重构资产经营体系，推动从“被动管理”向“主动经营”转型，打造新的收入利润增长极。
　　1.商业板块经营收益不断提高
　　华发商业全年实现租金收入8.78亿元，同比增长11.9%，利润贡献基础进一步巩固。主力产品线“华发商都”“华发新天地”等已进驻全国十余座城市，在管商业面积约201万平方米，年度客流量8,542万人次，较上年增长24%；南湾商都作为华发商业的核心购物中心，坪效2,000+元/㎡/月，稳居珠海首位，媲美行业头部；武汉咸安坊、西安锦安坊等文旅商等文商旅融合项目表现突出，成功打造为区域现象级网红打卡地，广受市民及游客热捧。
　　2.深圳前海华发冰雪世界顺利开幕
　　2025年，深圳华发·前海冰雪世界项目于开业首季即确立了大湾区文旅领域的新坐标。该项目获吉尼斯世界纪录认证为全球规模最大的室内滑雪场，自2025年9月底启幕以来，开业3个月即实现营收超1.6亿。截至4月中旬，总人流量突破205万人次，其中全球最大的室内雪场共计接待超77万人次。期间九度获央视报道，并亮相《新闻联播》《焦点访谈》等核心新闻栏目。其构建的“冰雪+旅游+商业”复合模式，被市场视为南方城市激活冰雪消费场景的有益探索，未来更将成为公司现金流与利润新增长极，并可借助资产证券化等途径持续释放其商业价值。目前，多家看好冰雪产业的地方政府及相关合作方已与华发接洽，希望引入其成熟的“投、建、营”体系。
　　2026年随着超感公园、万豪酒店、FUNMIX潮流街区陆续开业，项目客流与影响力将持续提升，有望成为大湾区标杆文旅项目。未来不仅是公司重要现金流与利润来源，还可通过资产证券化等方式进一步盘活商业价值。
　　3.物业服务业务保持稳健增长
　　华发物业同步实现稳健发展，2025年营业收入19.32亿元，同比增长15.4%，在管面积超5,948万平方米，合约面积6,456万平方米，目前服务覆盖44座城市、超445个项目、逾26万户业主，行业认可度与市场影响力持续提升。同时，加速项目外拓步伐，年内成功中标海南省博物馆、雄安体育中心等多个标杆项目。
　　（四）提升治理水平，组织架构变革加快推进，管理效能不断提升，降本控费持续深化。
　　报告期内，公司董事会顺利完成换届，董事数量由14人缩减至9人。总部“大部制”改革取得阶段性成果，职能部门实现大幅压减；稳步推进“并区并城”，撤销大区管理建制，全新打造七大片区公司，管理半径进一步缩短。同时，持续精简编制、提升人效，深化薪酬体系改革，推动“能上能下、能进能出、能增能减”机制落地。通过上述举措，公司自2023年起公司管理、营销等各项费用连续3年稳步下降。其中，管理费用2023年同比下降15%，2024年下降10%，2025年下降10%，管理费用率从2022年的2.9%，降至2023、2024年的2.2%，2025年进一步降至1.46%。营销费用率从2023年的3.3%、2024年3%，2025年降至2.02%。
　　（五）多措并举维持合理融资规模，进一步筑牢资金安全防线
　　尽管短期利润承压，但公司持续推进现金流管理与资产结构优化，为应对行业下行风险提供充足缓冲。报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额达198.89亿元，持续保持正向流入。同时，公司始终维持稳健的资产负债结构，剔除预收账款的资产负债率为64.54%，负债指标持续优化。聚焦签约质量，狠抓资金回笼，2024、2025连续两年当期销售回款率超100%，现金流安全垫持续增厚。与此同时，公司抢抓政策机遇，积极推进土储专项债、商改住、土地性质调规及以地换地等存量盘活工作，进一步增强了资金流动性。
　　此外，公司通过审慎的资本运作策略，积极拓展多元融资渠道、严控融资成本，进一步夯实资金保障能力，为长远发展积蓄充足动能。2025年，公司先后获取100亿元中期票据、78.2亿元公司债等多笔大额融资批文，定向可转债以2.70%的下限利率实现低成本发行，3年期信用债最低发行利率降至2.9%，充分彰显了监管部门和资本市场对公司综合实力的高度认可。公司整体融资规模保持平稳，综合融资成本进一步下降至4.88%，创近五年新低。联合资信2025年持续维持公司主体及相关债项信用AAA评级，展望稳定，在行业信用格局持续分化的背景下，公司始终保持头部评级优势，信用实力突出。
　　（六）坚持党建引领，扛牢国企担当，持续推进ESG建设，加强员工关怀，夯实稳健发展根基
　　公司始终坚持和加强党的全面领导，充分发挥党委把方向、管大局、保落实作用，把党建工作融入生产经营和公司治理全方位、各环节，推动党建与生产经营深度融合，持续完善党委前置研究讨论企业重大经营管理事项的工作机制，加强对下属企业班子建设的督促指导，以高质量党建引领保障企业高质量发展。扎实开展深入贯彻中央八项规定精神学习教育，纵深推进党风廉政建设和反腐败工作，压紧压实“两个责任”，着力营造风清气正的干事创业环境。坚持不懈抓好基层党建，以珠海湾项目为试点推行“支部建在项目上”模式，为项目高效推进提供有力支撑。
　　公司始终坚守社会责任、扛牢国企担当，持续推进ESG建设，加快绿色低碳转型。积极响应国家“双碳”目标，将绿色低碳理念贯穿经营管理全流程，推进各环节节能减排，新开发建筑符合绿色建筑标准。凭借扎实的绿色发展实践与全面的社会价值创造，公司连续两年入选中国ESG上市公司大湾区先锋50（2025），蝉联“ESG鲸牛奖·ESG双碳先锋”奖，充分彰显公司在绿色低碳、经营稳健及社会价值建设等方面的系统能力。
　　公司加强职工关心关爱，积极组织职工参与运动会、广东省集体协商竞赛、“中国梦劳动美”文艺演出等各类文体活动，切实做好职工关怀慰问工作，不断增强员工的凝聚力和向心力。
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1.品牌与区域深耕优势：深耕房地产46年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑。在珠海大本营保持绝对龙头地位，同时全国化布局成熟，已获得各重点进入城市市场的广泛认可。
　　2.战略管控与组织治理优势：主动推进“瘦身健体”改革，总部核心部门数量大幅压减，提升组织效率；构建总部直管七大片区的两级管控管理体系，精简管理层级，实现高效决策传导；
　　完成董事会年轻化、专业化换届，董事人数由14人优化至9人。精简高效的组织架构与治理体系，为公司穿越行业周期提供坚实保障。
　　3.“科技+”好房子产品体系领先：行业内首发“科技+”好房子产品体系，围绕“安全、舒适、绿色、智慧”四大维度，推动房地产向新质生产力转型；累计获批相关技术专利870项，牵头编制全国首部《智能家居技术应用标准》，巩固行业技术与标准优势。珠海湾项目作为全国首个“四化”新型住宅及无人机配送社区，成为行业标杆。
　　4.城市更新与历史文化保护活化优势：前瞻布局城市更新新领域，创新“地产+文保”融合发展模式，成功打造上海静安里、武汉咸安坊等历史建筑活化标杆项目。依托核心老城区存量土地盘活与文化价值再造能力，形成差异化、稀缺性的核心竞争优势。
　　5.多元业态优势：加快构建地产+商业+物业“三驾马车”齐头并进、第二增长曲线重点突破的全新发展格局，商业运营、物业服务等经营性业务持续向好。深圳前海华发冰雪世界成为大湾区文旅新地标。
　　6.存量资源盘活优势：主动抢抓政策机遇，高效对接各地政府，统筹推进土储专项债、商改住、土地性质调规以及以地换地等存量盘活工作，有效实现现金回流与资源优化配置。
　　7.物业服务与社区运营优势：旗下华发物业突破传统安保、保洁基础服务，业务延伸至市政服务、电梯维保、房屋旧改等多元领域，经营业绩稳步提升。目前服务覆盖44座城市、超445个项目、逾26万户业主，品牌黏性与社区运营能力持续增强。
　　8.融资渠道多元优势：拥有AAA主体信用评级，国企背景深厚。成功发行低利率定向可转债、公司债、中期票据等，获批大额融资额度。综合融资成本持续下降，在行业信用分化格局中保持融资优势。
　　9.流动性安全垫持续增厚：连续两年当期销售回款率超100%，现金流安全垫持续增厚。剔除预收账款后的资产负债率持续优化，长期有息负债占比合理，资金安全边际充裕，抗风险能力行业领先。
　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2026年，随着存量信贷与税收政策加快落地，叠加“好房子”、控增量等供给优化措施的持续发力，行业格局持续优化。在控制房地产新增供给的同时加快推动存量商品房去库存，以新需求引领新供给、以新供给创造新需求，已成为行业发展的主旋律。大力发展商业、办公、酒店、文旅、物业、代建、公寓等运营类业务，已成为多数房企在2026年的重要战略选择。
　　(二)公司发展战略
　　公司将围绕巩固提升地产开发板块、加快发展商业运营板块、做大做强物业服务板块协同发力，加快构建地产+商业+物业“三驾马车”齐头并进、第二增长曲线重点突破的全新发展格局。其中，地产开发板块加快转向以产品力、服务力和运营力为核心的内涵式、高质量发展模式，聚焦核心城市核心区域深耕细作，通过优化投拓模式、重塑营销体系、加强产品创新等多维举措夯实主业根基，实现有质量、可持续的发展。商业管理板块整合集团内部优质商业资源，加快探索轻重资产分离，特别是提炼华发文旅商融合发展新模式，打造全新的文旅商产品线，充分发挥文旅概念对商业项目的赋能效应，力争以文旅商、大消费业务模式在该领域实现弯道超车。物业服务板块持续提升传统物业管理品质与标准化水平，依托地产开发主业在上海、杭州、武汉、成都等核心城市的深入发展，加快拓展在住宅、商业、写字楼、公建、市政等领域的传统业务，推动其管理规模和经营收益成倍数的增长；充分利用华发庞大的业主资源开展多样化增值服务，加快实现利润倍增。同时，通过开发与物业人员轮动，全面提升其人才厚度和管理水平。此外，依托自身丰富的科技应用场景与广阔市场潜力，围绕地产开发产业链的上下游关联领域，积极探索培育第二增长曲线。通过上述核心发展战略，逐步摆脱房地产开发商的传统定位，实现从以地产开发为主向开发与经营并重、从规模扩张优先向质量效益为重、从跑马圈地向区域深耕、从同质化竞争向差异化发展的根本性转变，加快实现向打造国内一流的城市综合运营服务商转型的战略目标。
　　(三)经营计划
　　2026年是“十五五”开局起步之年，也是公司向新企稳的关键之年。公司将按照“十五
　　五”时期公司发展总体战略，围绕确保现金流安全、优化资产结构、盘活滞重资产、降低经营风险等方面，提升公司可持续经营能力，全力夯实长期发展根基。重点抓好以下几个方面的工作：
　　1.巩固提升地产开发主业，实现有质量、可持续的发展
　　（1）坚持现金为王，全力做好销售和回款工作。以资金回笼为核心，加快各类住宅、车位、商办及商业资产去化变现。创新以旧换新、安居收购等营销模式，抢抓房票安置、政府回购等政策机遇，推进“珠海住房通”平台建设。整合集团多元业务客户资源，搭建统一会员生态与积分通兑体系，强化数字化营销矩阵，提升获客、转化与客户复购能力。
　　（2）优化投资策略，打造“地产+X”投拓新模式，探索城市更新领域投资机会。深耕核心城市核心板块，创新“地产+X”复合型投拓模式，通过集团资源协同、与地方国企及金融机构合作，以多元方式获取优质土储。充分借鉴在上海静安里、武汉咸安坊等历史风貌提升标杆项目的实践经验，加快形成可复制的标准与实施路径，拓展历史建筑活化、老旧小区、城中村及旧厂房改造等城市更新业务，培育持续增长动能。
　　（3）多措并举盘活滞重资产，加速资金回笼。通过收调供、换地、融资性盘活等举措，加快盘活滞重存量，实现增量现金流。同步探索采用资产互换等多种方式，努力将沉淀资产转化为资金“活水”。
　　（4）推动科技与地产融合，锻造产品新优势。加快推进全新产品标准化体系建设，打造标准化产品库，打造性价比突出的“好房子”；加快科技化、智能化技术应用落地，推动具身机器人、智能家居等场景与四代宅深度融合；加快产品创新团队重建，统筹推进产品标准化与迭代升级，实现质量、进度与安全统筹兼顾。通过加快“好房子”产品持续迭代升级，持续带动公司设计、材料、建造、运维、服务等方面能力大幅提升，为公司在激烈的行业竞争中脱颖而出、实现新一轮高质量发展提供坚实支撑。
　　2.商业运营提质增效，优化经营管理水平
　　推进“轻资产运营+重资产持有”模式改革，依托商管平台盘活存量商业资产，提升周转效率与现金流；对项目实施差异化定位与运营策略，推进品牌焕新、精准招商与精细化运营。以深圳冰雪世界为核心，联动酒店、公园等配套打造文旅商体融合业态，培育赛事、研学、夜间经济增长点，构建冰雪轻资产运营模式并向外复制。
　　3.物业服务精耕细作，推进地物商协同发展
　　持续提升传统物业管理品质与标准化水平，深耕存量项目精细化运营，稳步推进政府办公楼、校园、医院、市政道路、园林绿化、环境卫生、水利设施、高速公路管养等全域城市服务项目拓展，加快物业科技化转型步伐，推动采用智能化、数字化手段赋能物业降本增效。基于地产衍生业务和服务业主需求，延伸提供绿植、养老、家政、宠物等多元场景增值服务，推动物业从基础服务向“物业+”生态运营升级。加强地物商联动，深度融入华发股份“好房子”建设全周期，将品质服务、人文关怀、智慧生态、便民配套嵌入社区营造，以好服务赋能好产品、以好口碑提升好品牌，形成开发与服务相互支撑、价值共创的良性循环。
　　4.依托主业核心竞争力，积极构建第二增长曲线
　　在夯实地产主业、商业、物业三大增长极的基础上，围绕地产开发产业链的上下游关联领域，积极探索培育“第二增长曲线”。立足大股东华发集团产业基础与公司自身资源禀赋，探索科技领域、冰雪经济、康养领域、代建代管等领域，打造新的利润增长点。
　　（1）在科技领域，公司依托社区、物业、建造及商业等多元场景，结合集团客户、业主资源，加速推动技术从实验室走向实际应用，并依托场景优势吸引头部科技企业集聚，联合研发管家机器人、建造机器人等产品，形成“地产+科技”的协同发展模式，帮助公司切入科技产业链，培育新利润来源。
　　（2）在冰雪领域，前海冰雪世界的成功运营，标志着公司由重资产开发向轻资产管理输出转型迈出关键一步，未来可凭借运营管理输出实现快速扩张。同时，随着REITs等资产证券化路径的推进，有望进一步提升公司估值并引入长期资金，为主业注入长期、稳定的现金流。
　　（3）在康养领域，顺应银发经济发展趋势，公司创新推出“社区专享养老”模式，通过“机构—社区—居家”三位一体体系，解决居家养老痛点，具备成为新增长极的潜力。在政策红利与需求爆发的双重驱动下，其有望成为“下一个房地产级别的增长风口”。
　　（4）在代建领域，公司于2025年设立建管平台，依托长期城市建设经验，代建业务迅速形成竞争优势，业务从珠海拓展至上海、广州、武汉等核心城市。目前，已形成政府代建、商业代建、资本代建三大核心赛道，在“轻重并举”的行业趋势下，有助于公司实现规模与质量双提升。
　　5.深化财务资金资本运作，筑牢资金安全防线
　　强化现金流管控，科学铺排资金支付；加强与金融机构合作，深挖融资潜力，提高资金使用效率。全力推进锁价定增融资落地，依托国资大股东支撑，优化股权结构，提振市场信心，改善现金流。同步探索以资本运作推动存量资产盘活，全面盘点旗下运营的集中式商业、街区商业、租赁住房、写字楼以及冰雪世界等运营类资产，择优推进机构间REITS及公募REITS平台的筹备与建设工作。
　　6.优化组织架构和人事体系，推动降本提效
　　深化集约型总部建设，强化总部战略引领、资源配置与风险管控功能。进一步优化片区公司管理架构，深入探索片区公司独立经营模式。加大人力资源管理体制改革力度，持续优化人才梯队结构，加快推进职工薪酬体系改革，构建以价值创造为导向的差异化薪酬分配机制。
　　7.积极争取大股东支持，更好发挥上市公司平台功能
　　积极寻求珠海市及大股东华发集团在政策、资金、资源等方面加大支持力度，加快推动低效资产处置与业务优化，更深度融入珠海国资国企改革大局，助力公司轻装上阵、提质增效。重新审视并充分发挥上市公司平台在融资、并购、资源整合等方面的核心功能，加强市值管理与投资者沟通，传递经营价值，稳定市场预期。
　　8.坚持党建引领，严守风险防控底线
　　充分发挥公司党委“把方向、管大局、保落实”作用，将党建融入公司治理全过程，压实全面从严治党“两个责任”，巩固发展风清气正的政治生态，巩固拓展深入贯彻中央八项规定精神学习教育成果，推进作风建设常态化长效化。强化合规管理与全面风险预判，系统防范经营、财务、质量与声誉风险。积极履行社会责任，坚守国企担当本色，为公司健康发展保驾护航。
　　(四)可能面对的风险
　　1.政策风险
　　房地产行业受国家及地方宏观调控政策影响显著。尽管当前政策以“稳市场、防风险、促转型”为主基调，并在需求端持续释放支持性信号，但未来在行业调整、土地供应、信贷管理、行业税收制度改革及环保要求等方面仍存在政策调整或区域性差异化的可能。若公司未能及时、准确地研判政策走向并调整经营策略，可能在土地获取成本、项目盈利水平、销售去化节奏及合规成本等方面面临不确定性，从而对业务发展产生阶段性影响。公司将根据政策端的变化及时调整经营策略并不断完善产品类型，及时应对政策变动导致的市场变化，确保实现公司平稳健康发展。
　　2.市场风险
　　房地产市场区域分化加剧，客户需求更趋理性与多元化，对产品力、品牌信誉及综合服务能力提出更高要求。公司项目布局广泛，各区域市场的供求关系、价格承受能力及竞争格局存在差异，若个别区域市场修复不及预期，或公司项目定位与当地市场需求出现偏差，可能影响项目去化速度与价格实现，进而制约资金回笼效率。此外，项目开发周期长、环节多，涉及原材料、人工等成本波动，以及与合作方、政府部门等多方协调，任何环节的迟滞或成本超支均可能对项目效益构成挑战。为此，公司未来将进一步加强各个深耕城市的销售和回款工作，进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市场风险的应变能力。
　　3.行业风险
　　房地产行业正经历深刻洗牌，资源加速向财务安全、运营高效的优质企业集中。竞争不仅体现在规模与土地获取，更延伸至产品科技含量、资产运营效率、新业务孵化能力等全方位综合实力的比拼。公司在向“开发与经营”双轮驱动的转型过程中，需持续培育和提升商业运营、物业服务、城市更新等多元业务的盈利能力与市场竞争力。若公司不能在产品创新、运营提效及战略新兴业务的探索上保持领先，可能面临市场份额与盈利能力被侵蚀的风险。公司将审慎把控拿地节奏，加强各层级各环节内部控制，进一步提高精细化管控水平；积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效率；探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行业地位和品牌影响力；同时，适当进行行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力和综合竞争力。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　公司所属行业为房地产业，主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务精准聚焦珠海、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、武汉、西安等一线城市及重点二线城市。　　二、经营情况的讨论与分析　　2025年上半年，在公司董事局及经营班子的坚强领导下，公司围绕开发、盘活、经营三项核心工作，稳健经营，精益管理，提质增效，继续保持高质量发展良好态势。上半年，公司实现营业收入381.99亿元，净利润7.59亿元，归母净利润1.72亿元；上半年末预收楼... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　公司所属行业为房地产业，主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务精准聚焦珠海、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、武汉、西安等一线城市及重点二线城市。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　2025年上半年，在公司董事局及经营班子的坚强领导下，公司围绕开发、盘活、经营三项核心工作，稳健经营，精益管理，提质增效，继续保持高质量发展良好态势。上半年，公司实现营业收入381.99亿元，净利润7.59亿元，归母净利润1.72亿元；上半年末预收楼款余额（含销项税）745.43亿元。
　　（一）加快销售去化，销售业绩稳居行业前列
　　上半年，公司以销售去化为核心，精准推动项目加快去化，坚决推进尾货清盘；通过租售并举、地物联动等方式，分类推进存量住宅、非住、车位等产品的盘活去化；营销策略推陈出新，实现华发品牌与城市价值共振。报告期内，公司实现销售502.2亿元，位列克而瑞销售榜单第11位，稳居行业前列。
　　（二）投拓策略多元，积攒可持续发展动能
　　报告期内，公司精准把握政策导向与市场趋势的双重机遇，全力做好存量资产盘活和经营工作，不断创新多元投资策略，为公司高质量发展注入新动能。通过专项债收储、地块性质规划调整、土地置换等方式多措并举，盘活存量闲置资产；全面分类梳理项目，以系统化管控提升经营效益，持续激发存量资产价值；审慎推动土地拓展工作，聚焦深耕核心城市核心区域，推动土地储备结构不断优化。
　　（三）牢筑资金安全防线，财务结构持续优化
　　公司不断加强现金流管理和提质增效，严守现金流安全防线，确保公司运作平稳有序。报告期内，公司持续强化资金管控，优化融资成本，上半年综合融资成本4.76%，较2024年末下降46BPs。截至上半年末，公司长期有息负债占有息负债总额的比例保持在八成以上，持续保持稳健的资产负债结构；剔除预收款的资产负债率63%，现金短债比为1.34，偿债能力稳定。
　　（四）加快构建综合产品力，厚植产品竞争新优势
　　公司全面提升新形势下客户适配、竞品适配、成本适配的综合产品力，加快推进“科技+”好房子产品体系在全国的推广落地，不断筑就华发“好房子”实践范本，塑造华发产品竞争新优势。报告期内，公司迭代完善华发“科技+”好房子产品体系2.0，并于珠海、成都、西安等地成功落地实践，多个项目获得意大利国际设计大奖、克而瑞2025年上半年“全国十大作品”等国内外知名奖项。公司扎实推进全国在建项目标段开发建设，运用智能化手段开展实测检查，持续做好进度、安全、质量管理，上半年多个在建工程项目标段获得质量及安全方面奖项。报告期内，公司全面提升服务水平，进一步健全客户关系管理体系，切实维护客户权益，持续开展社群活动，客户满意度持续提升。
　　（五）精益管理，提质增效
　　公司持续夯实精细化管理，不断提高公司抗风险能力。报告期内，公司结合市场形势变化和实际情况进一步完善优化管控体系、组织架构、分级授权机制，推动全过程、闭环式运营管理体系不断提升，切实降低管理成本、提升运营效率，为稳健发展注入内生动力。公司持续完善市场化选人用人机制，打造市场化、专业化、年轻化的干部人才团队；加力提速信息化赋能，在保障常规业务需求迭代与系统稳定运行的基础上，加快推进AI技术的探索及营销场景快速赋能落地；深入推进风险防控工作，根据《公司法》《上市公司章程指引》等相关法律、法规和规范性文件，结合公司实际情况，对《公司章程》及《股东会议事规则》等管理制度进行修订、制定及废止，进一步提升公司治理水平。
　　（六）联动聚力，经营业务蓄势再发
　　公司积极响应国家产业政策，加快转型升级，致力推动产业多元化，在做优主业的基础上，进一步提升商业和物业的经营管理水平，形成以房产主业和商业、物业的经营业务新格局，为公司长期可持续发展筑牢根基。商业运营方面，上半年集中商业招商面积8.5万平方米，累计客流量3,359万人次，同比增长24%；引入首进品牌66家，通过首店经济活力成功拉动消费热力。物业管理方面，截至2025年上半年末，合约面积和在管面积分别约为6,320万平方米和5,850万平方米，物业管理业务已进驻全国42个城市，服务项目超400个，客户满意度同比大幅提升，服务对象包含海南省博物馆、珠海传媒文化综合体、横琴粤澳深度合作区城市规划建设局等多个单位/项目。
　　（七）党建引领，彰显新时代国企责任担当
　　公司深刻领会全面从严治党工作要求，以高质量党建引领高质量发展，推动党建与中心工作深度融合。始终以习近平新时代中国特色社会主义思想为根本遵循，深入开展中央八项规定精神学习教育，推动公司作风建设持续向好；进一步修订完善党委议事决策机制，充分发挥党委“把方向、管大局、保落实”的核心作用；结合公司业务发展与组织架构优化，大力加强基层党组织建设，不断提升标准化、规范化水平；公司纵深推进党风廉政建设，着力涵养风清气正的干事创业生态。
　　公司积极开展安全生产治本攻坚三年行动、消防安全治本攻坚三年行动以及2025“隐患排查治理年”等专项检查，累计开展17次专项检查行动。公司践行绿色低碳发展理念，积极投身公益事业，报告期内，公司编制并发布《珠海华发实业股份有限公司2024年可持续发展（ESG）报告》，书写双碳目标下的高质量发展路径。公司积极组织员工参与文体活动，满足职工多样化精神文化需求；扎实做好员工关怀慰问工作，协助员工做好重大疾病补助申请，多维度关心关爱员工，不断增强团队凝聚力和向心力。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　1.公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。
　　2.公司高度重视产品与服务质量的升级优化，积极顺应时代发展趋势，大力践行“科技+”战略。公司的“科技+”好房子产品体系依托“数字化、智慧化、绿色化、产业化”四化技术支撑，构建“安全、舒适、绿色、智慧”的“四方面十五优”技术标准，全方位提升产品品质，驱动住宅产品迭代升级。公司多个项目获得亚洲不动产奖、新加坡“室内设计卓越奖”等知名奖项。
　　3.公司在深耕房地产开发主业的同时，极响应国家产业政策，致力推动产业多元化，不断探索优化业务战略格局。公司以精品住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为具有独特竞争力的商业地产综合运营商；持续提升物业管理的业务拓展能力和服务品质，涵盖住宅物业、商办公建物业、资产运营、城市及市政服务、电梯工程、楼宇智能化、社区生活服务、安保服务、餐饮服务等全链条服务体系，形成立足大湾区、涵盖全国的业务格局。进入房地产发展新阶段，公司在做优主业的基础上，进一步提升商业和物业的经营管理水平，形成以房产主业和商业、物业的经营业务新格局，为公司长期可持续发展筑牢根基。

　　四、可能面对的风险
　　1.政策风险
　　房地产行业受国家宏观政策影响较大，为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。公司在经营过程中，充分重视对行业政策的研判与响应，较好地适应了行业政策的变化，并在近两年取得较好的经营业绩。由于房地产行业受政策影响较大，如果公司在未来经营中不能有效应对行业政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。同时，随着我国城市化进程的不断推进，城市建设开发用地总量日趋减少。如政府未来执行更为严格的土地政策或降低土地供应规模，则公司将可能无法及时获得项目开发所需的土地储备或出现土地成本的进一步上升，公司业务发展的可持续性和盈利能力的稳定性将受到一定程度的不利影响。此外，房地产行业受到需求端政策的影响较大，购房资格、首付比率、房贷利率等方面政策的变动情况会对房地产行业的整体需求造成影响。公司根据需求政策端的变化及时调整经营策略并不断完善产品类型，及时应对需求端政策导致的市场变动。当前各地政府均逐步释放支持、刺激购房需求的政策，但若未来相关政策有所收紧，公司的产品销售可能会受到需求端相关政策的影响。
　　2.市场风险
　　房地产市场具有区域性的特征，受当地市场供求关系影响显著。同时，房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。房地产行业进入新时期阶段，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。能否准确市场定位、满足购房者的需求，是房地产企业提升产品竞争力的关键。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域，且同时涉及到不同政府部门的审批和监管，房企对项目整体开发控制有一定难度。在项目建设和运营期间，如出现原材料等大宗商品价格上涨、劳动力成本上涨等不可预见的不利因素，可能导致总成本上升，从而影响公司的盈利水平。为此，公司未来将进一步加强各个深耕城市的销售和回款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市场风险的应变能力。
　　3.行业风险
　　随着房地产行业深度调整，行业两极化格局愈加明显，大型头部企业规模效应凸显，盈利能力加速分化，行业集中度不断提升。公司将审慎把控拿地节奏，加强各层级各环节内部控制，进一步提高精细化管控水平；积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效率；探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行业地位和品牌影响力；同时，适当进行行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力和综合竞争力。
　　4.资金风险
　　房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。为保障公司稳健运营，公司的经营效率、资金流动性、销售回款速度、融资效能等各方面需对标更高标准。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，探索新的融资模式。同时，加强资金管理，努力降低融资成本，提高资金使用效率，确保现金流安全，提升公司抗风险能力。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，在公司董事局的战略引领和正确领导下，公司始终紧跟国家政策导向，经营工作稳中有进、稳中精进，行业地位稳步提升；持续完善战略方针，锚定数字化、智慧化、绿色化、产业化（以下简称“四化”）方向，率先发布华发科技+好房子产品体系技术标准，切实践行“品质中国匠心筑家”的品牌理念；持续提高精细化管理水平，提高经营效益、增强企业发展内生动力；根植主业、控本创效，不断夯实多元业务协同主业发展格局，助推公司高质量发展。2024年，公司实现营业收入599.92亿元，同比下降16.84%；归母净利润9.51亿元，同比下降48.24%。报告期内，公司新开工面积94.59万平方... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　2024年，在公司董事局的战略引领和正确领导下，公司始终紧跟国家政策导向，经营工作稳中有进、稳中精进，行业地位稳步提升；持续完善战略方针，锚定数字化、智慧化、绿色化、产业化（以下简称“四化”）方向，率先发布华发科技+好房子产品体系技术标准，切实践行“品质中国匠心筑家”的品牌理念；持续提高精细化管理水平，提高经营效益、增强企业发展内生动力；根植主业、控本创效，不断夯实多元业务协同主业发展格局，助推公司高质量发展。2024年，公司实现营业收入599.92亿元，同比下降16.84%；归母净利润9.51亿元，同比下降48.24%。报告期内，公司新开工面积94.59万平方米，竣工面积488.33万平方米。截至报告期末，公司拥有待开发土地计容建筑面积376.83万平方米，在建面积835.63万平方米。
　　（一）奋力攻坚，连续5年销售业绩保持千亿规模
　　2024年，公司坚定贯彻落实去库存策略，以灵活高效的销售策略积极应对市场变化，打出租售并举、地物联动等销售“组合拳”，连续5年保持千亿销售规模，站稳行业第一梯队。积极响应国家政策号召，率先推出住宅“以旧换新”，首创“直收+帮卖+补贴”模式。结合重要时间节点，全年不间断推出各类品牌营销活动，“好房子”系列发布会、“超级华粉节第二季”等活动引起全网刷屏热议；聚焦垂直媒体、公共领域投放和新媒体运营三大平台，加大内容获客力度，实现获客高效化、场景公开化、流程标准化。
　　公司全年实现全口径销售1,054.44亿元，连续5年稳居千亿阵营。报告期内，公司始终坚持紧抓销售回款，实现回款金额499.78亿元,报告期末预收楼款达873.55亿元,待结算资源充沛。
　　报告期内，华东大区全年实现销售461.73亿元，销售占比43.79%，为公司销售奠定基石；华南大区全年实现销售320.76亿元，销售占比30.42%，销售指标增势明显；珠海大区全年实现销售249.77亿元，销售占比23.69%，稳居珠海龙头地位；北方区域全年实现销售22.18亿元，销售占比2.10%。
　　（二）科技赋能，品质焕新，好房子强化“产品自信”
　　报告期内，公司聚焦居民美好生活需求，以科技创新引领住宅品质提升，系统推动“好房子”建设，打造产品核心竞争力。
　　“四化”新型产品引领行业风尚。以“四化”为技术支撑，在“安全、舒适、绿色、智慧”四个方面打造十五优产品标准，全力推进“四化”新型住宅产品体系研发及珠海湾试点项目建设，为中国房地产行业高质量发展新模式提供珠海范本。成功举办华发“科技+”好房子产品体系技术标准发布会、华发“科技+”好房子新品发布会、智能家居产业发展论坛，华发“科技+”好房子产品体系得到各级政府主管部门、行业协会、头部同行等高度认可，市场反响热烈。与中国房地产业协会共同主编全国首个《智能家居技术应用标准》，为智能家居行业发展升级提供指引。
　　匠心建造夯实品质基础。严格把好工程质量关、安全关，持续开展全覆盖、全流程的工程巡检及质量、安全、进度专项检查、风险预警及整改督办，实测实量成绩保持稳定。在建项目质量及安全文明国家、省、市级奖项数量达130余项。持续优化工程信息系统，推动智能建造研究试点、产学研用及技术创新工作，报告期内已授权专利158项，已累计取得2项发明、2项软件著作权、272项实用新型专利证书。
　　全年集中商业在营面积近60万m2，客流量超7,000万人次，横琴华发商都、武汉咸安坊等项目盛大开业，琴澳新城等一批社区商业如约亮相，以实际行动兑现“交付即开业”承诺。
　　（三）投、融资“双轮驱动”夯实稳健发展根基
　　报告期内，公司在把控现金管理和融资创新、优化债务结构的同时，聚焦重点城市精准投拓，通过“管好钱”和“拿好地”的“双轮驱动”，确保“三道红线”持续绿档，夯实稳健发展根基。
　　资金管控方面，公司紧跟国家保障性住房融资政策，融资品种持续丰富，建信华金-华发股份消费类基础设施Pre-reits21.25亿元成功落地；在2023年完成定向增发融资基础上，开展发行定向可转债工作，股权融资取得新进展。保持稳健的资产结构，截至报告期末剔除预收账款的资产负债率为62.37%，负债指标持续优化；长期有息负债占全部有息负债的比重为84%，债务结构合理；综合融资成本同比下降26个百分点，进一步保障公司资金链的稳定和安全。
　　精准投拓方面，公司聚焦重点城市，量入为出，精准投拓获取一批优质项目。报告期内，公司投拓策略始终聚焦在一线、强二线城市，通过公开竞拍、股权合作等方式，分别在上海、广州、成都、西安等核心城市获取6个优质项目，投资基础更加稳固，积累发展后劲。
　　（四）提质增效，内部管控有效巩固
　　2024年，公司进一步调结构、优团队、促转型、控风险、强管控，夯实管理抓细节，打通精细化管理“神经末梢”，推进公司内部管控能力和水平再上台阶。
　　组织架构持续完善。完成华发物业私有化工作；理顺分级授权管理体系，组织架构更趋合理，组织能效得到提升；成功搭建财务共享中心，推动财务管理模式转变。
　　招标采购更加精细规范。高效实施招标采购，有效降低采购成本。持续完善招采制度，组织年度在建项目履约供应商考核评价工作。建设华发专属商城，打造公司专属互联网采购管理系统。
　　团队建设进一步提升效能。外引内育焕新团队，加强人力成本管控，系统性推进公司青年人才培养与干部“能上能下”，公司全年引入多名领军中高层管理人员与关键岗位人员；开展328个内训项目，覆盖51,046人次。
　　数字建设出新出彩。进一步深化数字化营销体系和综合管理系统应用，实现营销-客服全链路私域客户闭环管理；自研搭建“华发荟生活理想+”社群运营小程序，提高社群运营管理效率；完成财务共享系统第一阶段和第二阶段的上线使用。
　　（五）多元并进，强化协同，“三大支撑”赋能主业行稳致远
　　报告期内，公司在坚持深耕精品住宅主业的同时，不断做强做优商业运营、物业管理及上下游产业链等“三大支撑”，为公司可持续发展夯实基础。
　　商业运营方面，公司2024年租金收入达7.85亿元，同比增长15.41%，业务收入稳中有增。商管业务步入十周年，经营规模稳健向好，2024年新开业2家商业中心，截至报告期末在营集中商业达11个，配套商业项目62个，商办项目32个，总商业面积达260万平方米。华发商办荣膺“2024年中国不动产商管综合实力TOP30”称号。
　　物业服务方面，公司2024年实现物业收入16.75亿元，同比增长18.85%，有效增厚公司效益。华发物业获得“2024中国物业服务百强企业”第13名、“2024中国物业服务百强满意度领先企业”等荣誉，行业认可度持续提升。截至报告期末，华发物业已进驻40余个城市，服务项目超过400个。
　　上下游产业链业务方面，营销公司在多个项目跑赢竞品，“联代”占比持续保持领先优势。优生活公司在营长租公寓门店总数达26家，荣获2024中国住房租赁广厦奖年度品牌力企业。设计公司助力公司“四化十五优”产品体系迭代升级，完成40余项专利挖掘及申报。华实中建通过2023年度广东省专精特新中小企业认定，荣获香港杰出宜居城市建筑贡献金章等四大奖项。代理公司抢抓新政机会及热点趋势，推广“以旧换新”助力主业销售。
　　（六）党建领航，凝聚力量，彰显新时代国企使命担当
　　认真贯彻新时代党的建设总要求，推动党建工作融入中心、服务大局，展现公司在新时代的责任担当和风采。报告期内，公司党委坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，扎实开展党纪学习教育；党建制度体系进一步健全，基层党建工作得到持续夯实和规范。纵深推进党风廉政建设和反腐败工作，涵养风清气正的干事创业环境。
　　安全生产方面，公司成立华发股份“防风险、保安全、护稳定”专项治理工作领导小组，统筹推进安全维稳工作，全力保障珠海安全发展大局。全面推行“一线三排”工作机制，坚决落实安全生产治本攻坚三年行动、秋冬季节消防隐患大排查大整治；坚持“人防、物防、技防”三联动，加密重点场所安全检查频次，及时堵塞安全漏洞。
　　ESG发展方面，公司践行绿色低碳发展理念，积极投身公益事业，稳步推进ESG评级工作，成功入选“中国ESG上市公司先锋100（2024）”，为房地产业五家上榜企业之一。
　　员工关怀方面，公司积极组织职工参与职工歌唱大赛、集体协商竞赛、职工运动会、迎春晚会和羽毛球比赛等各类文体活动，满足职工多样化精神文化需求。协助员工做好重大疾病补助申请，为员工提供多维度关心关怀，增强员工的凝聚力和向心力。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势，前三季度新房销售同比有所下降，二手房“以价换量”带动市场保持一定活跃度。9.26政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，为市场注入信心，四季度以来，新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。12月，政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。
　　国家统计局发布的数据显示，2024年，全国房地产开发投资100,280亿元，比上年下降10.6%；其中，住宅投资76,040亿元，下降10.5%。2024年，房地产开发企业房屋施工面积733,247万平方米，比上年下降12.7%。其中，住宅施工面积513,330万平方米，下降13.1%。房屋新开工面积73,893万平方米，下降23.0%。其中，住宅新开工面积53,660万平方米，下降23.0%。房屋竣工面积73,743万平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面积53,741万平方米，下降27.4%。
　　2024年，新建商品房销售面积97,385万平方米，比上年下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。2024年末，商品房待售面积75,327万平方米，比上年末增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。
　　2024年9月以来，我国房地产市场呈现出积极变化，四季度新建商品房销售面积、销售额同比分别增长0.5%、1.0%。国家统计局数据显示，随着刚性和改善性住房需求持续释放，市场供求关系出现了改善，房价有所回稳。2024年12月份，70个大中城市中有23个城市的新建商品住宅销售价格环比上涨，有9个城市二手住宅价格环比上涨。
　　2024年，物业管理行业在政策支持下稳步发展。物业服务被纳入鼓励类商务服务业，“好房子好服务”理念深入人心，房屋养老金制度试点推行，为行业高质量发展奠定了坚实基础。物业企业更加注重成本等经营要素，进行有质量的拓展，同时持续优化项目质量，为行业可持续发展奠定基础。
　　房地产市场在政策组合拳作用下积极变化增多，市场信心在逐步提振。随着存量政策和增量政策的有效落实，下阶段房地产市场有望继续改善。从中长期来看，刚需和改善性住房需求还有潜力，更多安全舒适、绿色智慧的好房子的需求还会增加，房地产市场发展的新模式也将逐步构建，这有助于房地产市场平稳健康发展。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、苏州、西安、南京、长沙等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　1.公司在房地产领域深耕细作45年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。
　　2.公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、华南大区及北方区域的“3+1”全国性战略布局。
　　3.公司锚定数字化、智慧化、绿色化、产业化方向，发布华发科技+好房子产品体系技术标准，书写“好房子”的珠海答卷。多个项目获得亚洲不动产奖、新加坡“室内设计卓越奖”、克而瑞2024年度“十大作品”等国内外知名奖项。
　　4.公司积极践行“科技+”战略，科技赋能产品及服务，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，发扬工匠精神，打造行业精品，引领创新人居标杆；在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平，积极探索具有前瞻性的创新业态。
　　5.公司在深耕房地产开发主业的同时，极响应国家产业政策，致力推动产业多元化，不断探索优化业务战略格局。公司以精品住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为具有独特竞争力的商业地产综合运营商；并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业升级发展；持续提升物业管理的业务拓展能力和服务品质，涵盖住宅物业、商办公建物业、资产运营、城市及市政服务、电梯工程、楼宇智能化、社区生活服务、安保服务、餐饮服务等全链条服务体系，形成立足大湾区、涵盖全国的业务格局。公司形成以精品住宅为主业，商业运营、物业管理和上下游产业链等为支撑的“1+3”发展格局，为公司发展培育新优势，助力公司长效发展。

　　五、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2024年，房地产行业整体处于深度调整期，但随着政策的逐步落地，市场开始出现止跌回稳的迹象。2024年前三季度，新房销售同比下降，二手房市场虽有一定活跃度，但整体降温趋势未变。四季度以来，随着多项利好政策的出台，核心城市市场量价开始修复，市场出现阶段性回稳。2024年，政策主要集中在供给端和需求端。供给端包括银行增加对开发商的贷款额度，土地出让金递延支付等措施；需求端则通过首套房贷款利率优惠和税收减免等政策刺激购房需求。这些政策在一定程度上恢复了市场信心，一线城市房价开始缓慢回升。2024年，房地产行业竞争格局进一步分化。大型房企凭借资金和品牌优势占据主导地位，中型房企通过差异化竞争寻求突破，地方房企则深耕本地市场。行业整合加速，资源向优质企业集中。
　　展望2025年，房地产市场将继续处于深度调整期，政策将成为市场信心的关键，市场格局将进一步分化。房地产市场规模可能呈现分化态势。一线城市和强二线城市由于人口流入和经济活力强，房价有望继续上涨或保持稳定，市场规模有望扩大；而三四线城市则面临较大的去库存压力，市场规模增长有限。房企将更加注重建筑质量、项目规划和配套设施等提升。政策有望继续以稳定市场、提振信心为目标，可能包括降低购房成本、完善租赁市场、优化土地供应、增强金融支持等方面。房地产行业将从传统的开发模式向城市更新、保障房建设等新模式转型。城市更新和保障房建设将成为未来行业的重要发展方向，这将对企业的资金实力和运营能力提出更高要求。
　　(二)公司发展战略
　　1.公司以“品质中国匠心筑家”为品牌内涵，积极实施精品战略升级，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，围绕“做优城市产业集群”，践行数字化转型及“科技+”战略，持续优化产品品质，夯实产品力，迭代升级华发好房子，提升产品技术标准，将科技智慧融入进未来住宅产品之中。公司研究发布“好房子华发科技+产品体系技术标准”，构建“四化十二优”技术标准，以“数字化、智慧化、绿色化、产业化”四化为经，以数字智慧社区、智慧无人机服务、智慧社区养老、智能家居、绿色低碳、质美生态规划、科技精工建筑、健康可变户型、高定品质精装、智慧绿色园林、优+生活配套、优质物业管理等十二个方面为纬度，持续对产品体系进行增值赋能，提升核心竞争力，为中国房地产行业高质量发展新模式、引领新质生产力发展贡献力量。
　　2.业务管控上，坚持前瞻布局，系统谋划，持续升级管控体系。围绕精细化管理要求，不断完善各业务条线制度流程建设，通过分级授权机制和审批流程权限的优化调整，进一步理顺“总部-区域-城市”权责关系，夯实“三级管控”架构基础，系统梳理各职能公司权责关系。
　　3.区域拓展上，扎根珠海，确保珠海的龙头地位；加强对上海、杭州、成都、深圳等高能级城市的投资布局；采取聚焦战略，持续深耕粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群；项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为主；拓展方式多元化，除公开市场竞买外，强化合作开发、项目并购、城市更新等多种方式。
　　4.逐步开创探索房地产开发的新模式，加快实施战略转型升级，不断提高房地产开发能力和市场份额，进一步扩大品牌优势，形成独具特色的核心竞争力。
　　5.紧盯提质增效主方向，夯实“1+3”业务格局。稳步推进围绕精品住宅为主业，商业运营、物业服务、上下游产业链业务同步前行的业务发展格局。
　　(三)经营计划
　　2025年，公司将抢抓国家政策机遇，持续探索求变，在房地产发展新模式下走出一条高质量发展之路。
　　1.坚持推进销售去化和资产盘活
　　以销售去化为工作重心，全力做好销售去化工作。抢抓政策红利推动存量资产盘活。积极把握“严控增量、优化存量”机遇窗口期，紧紧把握中央和各地方政府出台政策，通过专项债收储、调规等手段，分级分类盘活存量资产。
　　2.牢固树立华发产品核心竞争力
　　公司将聚焦“科技+”好房子系统工程，持续推进产品力提升，通过产品成本适配、运营效率提高、工程质量做优以及配套和服务的全方位加强，推动“科技+”好房子全面落地、迭代升级，助力公司在市场保持产品竞争力。
　　3.不断强化财务资金资本运作
　　公司将持续全面夯实回款工作，推动公司经营高效运转。抢抓机遇，全力推进可转换公司债券申报工作；深度挖潜，加快低速资产融资盘活，做好资金盘活和集中管理；全面做好财务管理、费用管控等工作，严格防范资金风险。
　　4.聚焦战略城市精准投拓补充土储
　　我们将聚焦上海、杭州、成都、深圳等核心城市核心地段，坚持获取能够快速开盘、快速去化的优质项目，为公司可持续发展积蓄动能。
　　5.坚持精细化管理提升发展动能
　　公司将推进组织架构扁平化调整，提高管理效能；降本控费，打造全链条、全过程成本管控体系；系统性抓好工程质量、进度和安全管控；强化人才团队建设；持续做好风险预判和处置工作，坚决防范化解各类风险隐患。
　　6.强化多元业务协同助力业绩增长
　　公司将继续推动“1+3”产业链提质增效，做强做精商业、物业和上下游产业链。同时，充分发挥华发生态优势，积极探索新业务领域，积极寻求新的业绩增长点。
　　7.坚持党建引领，坚守国企担当本色
　　公司将严格按照新时代党的建设总要求，全面抓好基层党建和纪检工作，持续深化党风廉政建设和反腐败工作，全力以赴补短板、固根基、促提升，以风清气正的干事创业氛围为公司发展保驾护航；持续做好群团工作、幸福华发建设，持续在扶贫济困、乡村振兴、公益慈善等方面展现国企担当。
　　(四)可能面对的风险
　　1.政策风险
　　房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，为保持房地产行业的持续健康发展，政府可利用行政、税收、金融、信贷等多种手段对房地产市场进行调控。近年来房地产行业属国家重点调控对象。公司在经营过程中，充分重视对行业调控政策基调的研判与响应，较好地适应了行业调控政策基调的变化，并在近两年取得较好的经营业绩。由于房地产行业受政策影响较大，如果公司在未来经营中不能有效应对行业调控政策的变化，公司业务经营将面临一定的风险。同时，随着我国城市化进程的不断推进，城市建设开发用地总量日趋减少。如政府未来执行更为严格的土地政策或降低土地供应规模，则公司将可能无法及时获得项目开发所需的土地储备或出现土地成本的进一步上升，公司业务发展的可持续性和盈利能力的稳定性将受到一定程度的不利影响。此外，房地产行业受到需求端政策的影响较大，购房资格、首付比率、房贷利率等方面政策的变动情况会对房地产行业的整体需求造成影响。公司根据需求政策端的变化及时调整经营策略并不断完善产品类型，及时应对需求端政策导致的市场变动。当前各地政府均逐步释放支持、刺激购房需求的政策，但若未来相关政策有所收紧，公司的产品销售可能会受到需求端相关政策的影响。
　　2.市场风险
　　房地产市场具有区域性的特征，受当地市场供求关系影响显著。同时，房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。经过多轮房地产调控之后，购房者愈发理性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。能否准确市场定位、满足购房者的需求，是房地产企业提升产品竞争力的关键。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域，且同时涉及到不同政府部门的审批和监管，房企对项目整体开发控制有一定难度。在项目建设和运营期间，如出现原材料等大宗商品价格上涨、劳动力成本上涨等不可预见的不利因素，可能导致总成本上升，从而影响公司的盈利水平。为此，公司未来将进一步加强各个深耕城市的销售和回款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市场风险的应变能力。
　　3.行业风险
　　随着房地产行业深度调整，行业两极化格局愈加明显，大型头部企业规模效应凸显，盈利能力加速分化，行业集中度不断提升。公司将审慎把控拿地节奏，加强各层级各环节内部控制，进一步提高精细化管控水平；积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效率；探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行业地位和品牌影响力；同时，适当进行行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力和综合竞争力。
　　4.资金风险
　　房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。为保障公司稳健运营，公司的经营效率、资金流动性、销售回款速度、融资效能等各方面需对标更高标准。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，探索新的融资模式。同时加强资金管理，努力降低融资成本，提高资金使用效率，确保现金流安全，提升公司抗风险能力。 收起▲