一、经营情况讨论与分析　　（一）外部形势　　当前百年变局加速演进，国内经济大循环存在堵点，有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多。房地产供需两端持续收缩，新房销售首次出现连续两年下跌，行业预期和购房者信心尚未修复，市场正处在调整转型的过程中。企业分化竞争日渐加剧，有限的市场空间向头部企业集中。　　从政策导向看，中央层面对于稳增长的取向更趋积极，中央经济工作会议强调“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”。中央要求多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取。宏观政策取向的一致性将显著增强。这是扩大居民就业、增强居民收入预期的最基本保... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　（一）外部形势
　　当前百年变局加速演进，国内经济大循环存在堵点，有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多。房地产供需两端持续收缩，新房销售首次出现连续两年下跌，行业预期和购房者信心尚未修复，市场正处在调整转型的过程中。企业分化竞争日渐加剧，有限的市场空间向头部企业集中。
　　从政策导向看，中央层面对于稳增长的取向更趋积极，中央经济工作会议强调“坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”。中央要求多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取。宏观政策取向的一致性将显著增强。这是扩大居民就业、增强居民收入预期的最基本保障。
　　（二）2023年市场回顾
　　1、商品房销售
　　2023年，全国商品房销售面积为11.2亿平方米，同比下降8.5%。其中，全年住宅销售面积为9.5亿平方米，同比下降8.2%，办公楼销售面积同比下降9.0%，商业营业用房销售面积同比下降12.0%。全国商品房销售额为11.7万亿元，同比下降6.5%。其中，全年住宅销售额为10.3万亿元，同比下降6.0%，办公楼销售额同比下降12.9%，商业营业用房销售额同比下降9.3%。
　　2023年，北京商品房销售面积为1122.6万平方米，同比增长7.9%。其中，住宅销售面积为811.1万平方米，增长9.3%；办公楼为75.7万平方米，增长1.2%；商业营业用房为51.8万平方米，下降19.7%。北京商品房销售额为4233.2亿元，同比增加6.4%，其中，住宅销售额为3809.3亿元，同比增加7.5%。
　　2、百城(全国100个重点城市)住宅价格
　　2023年12月，百城新建住宅平均价格为16220元/平方米，环比上涨0.10%。从涨跌城市个数看，47个城市环比上涨，40个城市环比下跌，13个城市持平。同比来看，全国百城新建住宅平均价格较去年同期上涨0.27%。从市场表现来看，12月房企加快推盘节奏以冲刺业绩，受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比继续上涨。
　　2023年12月，北京新建住宅平均价格为44990元/平方米，环比上涨0.17%；同比上涨0.69%，涨幅扩大0.22个百分点；全年来看，2023年北京新建住宅价格指数涨幅持续回落，全年上涨0.7%，同比涨幅下降0.2个百分点。
　　3、新开工面积和开发投资额
　　2023年，全国房屋新开工面积为9.5亿平方米，同比下降20.4%，降幅连续5个月收窄。其中，全年住宅新开工面积为6.9亿平方米，同比下降20.9%。全国房地产开发投资额为11.1万亿元，同比下降9.6%。其中，全年住宅开发投资额为8.4万亿元，同比下降9.3%，占房地产开发投资比重为75.6%。
　　2023年，北京房屋新开工面积为1257.1万平方米，同比下降29.2%。其中，住宅新开工面积为715.1万平方米，下降26.9%；办公楼和商业营业用房新开工面积分别为73.2万平方米和59.2万平方米。北京房地产开发投资额为4195.7亿元，同比增长0.4%。其中，住宅开发投资额为2713.2亿元，同比增长1.7%，占房地产开发投资比重为64.7%。
　　4、房企到位资金
　　2023年，房地产开发企业到位资金为12.7万亿元，同比下降13.6%。国内贷款为1.6万亿元，同比下降9.9%；占比为12.2%，比上年同期提升0.6个百分点。自筹资金为4.2万亿元，同比下降19.1%，降幅较1-11月收窄1.2个百分点；占比为32.9%，比上年同期下降2.6个百分点。定金及预收款为4.3万亿元，同比下降11.9%；占比为33.9%，比上年同期提升0.8个百分点。个人按揭贷款为2.1万亿元，同比下降9.1%；占比为16.9%，比上年同期提升0.9个百分点。
　　2023年，北京房地产开发企业到位资金为5822.8亿元，同比增长3.4%。其中，定金及预收款为2850.3亿元，增长2.9%；自筹资金为1250.6亿元，增长10%；国内贷款为739.8亿元，下降29.3%。政府工作报告指出，2024年北京将构建房地产发展新模式。完善租购并举的住房制度，支持刚性和改善性住房需求，着重解决好新市民、青年人等住房问题，建设筹集保障性租赁住房7万套，竣工各类保障性住房8万套。不断完善房地产市场调控机制，加强房屋租赁市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　房地产政策主线聚焦“增信心、防风险、促转型”。产业端，完善相关基础性制度，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，促进市场要素资源的科学有效配置。需求端，将继续落实因城施策、精准施策。供给端，中央提出加快推广绿色、低碳、智慧、安全住房，下力气在住房领域创造新赛道。特别是，中央明确，加快推动城中村改造、保障性住房、平急两用基础设施等“三大工程”建设，全国住房城乡建设工作会议要求落实好净地和专项债、专项借款、商业配套贷款，抓好项目储备，坚持“以需定建”，形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制。这给公司发挥国企优势、获取融资支持、拓展发展空间带来了难得的机遇。
　　从房地产市场看，新一轮行业分化式复苏将带来更多结构性发展机会。一是区域发展机遇。随着区域重大战略的深入实施，人口流入型优势地区的发展更加全面，都市圈城市群的住房需求将对市场形成有效支撑，高能级区域将占据更多市场份额。二是业务转型机遇。随着城镇化速度放缓、人口拐点来临，房地产市场增长引擎将聚焦于“存量挖掘、提质改造和增量结构调整”。
　　城市更新、资管运营将与三大工程建设协同联动、深度融合，释放更多开发空间。三是需求变化机遇。一方面“夹心层”和新市民、青年人住房困难问题突出，另一方面中高收入群体的房屋需求从“有没有”向“好不好”转变，改善性产品需求的迭代升级将成为房企产品溢价的必然选择。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城市更新等创新业务、房地产金融等。具体可以分解为以下几个业务板块：
　　1、房地产开发业务
　　本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）166个，总建筑面积超4600万平方米，其中当期在建约1500万平方米。
　　从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目84个，总规模近2000万平方米；南方片区目前已经初步形成以广州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目74个，总建筑面积超2100万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入466.87亿元、结算成本414.51亿元。
　　2、物业经营
　　本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。
　　公司结合近年来内外部新变化，不断优化落位，调整项目业态比例，增加消费目的性强、经营稳定的家庭型消费业态，以确保项目的长期稳定经营；同时密切关注市场，掌握商业趋势的变化，针对新商业模式、新服务内容、新零售业态及时调整招商策略，争取尽快突破市场瓶颈期,等待市场回暖，确保公司租金水平及出租率跑赢市场。各项目持续加大推广力度，充分利用北交所平台、自媒体公众号等平台、主题活动，加强属地政府沟通及中介有效合作，多渠道进行推广。不断深入挖掘客户，加大招商力度，争取实现出租率提升。
　　2023年公司继续规范各项目出租经营，落实持有运营目标书签订、签署自营酒店考核责任书，福州首开君澜温泉酒店全面开业；苏州胥江天街开业以来取得客流量、销售额双重佳绩；首开万科中心新增签约1.7万平米；北京丽亭华苑酒店成为获得“全国工人先锋号”的唯一酒店企业；北京宝辰饭店获“2023年度最佳国际商务酒店白金奖”、“年度商旅酒店”等奖项；西客站项目、京宝大厦、宋家庄福茂出租率均达100%。
　　报告期末，公司实现物业租赁面积151.6万平方米，商业物业管理面积13.5万平方米，酒店客房销售数量29.2万间-天。报告期内，公司酒店物业经营等结算收入8.02亿元、结算成本6.91亿元。
　　3、城市更新、长租公寓、养老与文创等创新业务
　　从房地产行业看，行业环境、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。各项城市更新业务已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。
　　在“做城市复兴官”的发展理念下，近年来公司在城市更新领域积极探索、勇于实践。以做标杆、创模式的站位，在城市更新产业细分领域，持续推进持有物业转型升级，盘活低效资产与存量土地，通过合资、合作、入股的方式，构建盈利模式、撬动社会资本，形成多元主体推进城市更新工作，相继启动实施多个项目。
　　报告期内，首开Long街积极探索存量楼宇利用新路径，入选中国城市更新论坛“优秀案例”，获第二届“北京城市更新最佳实践”，承办“首届北京城市更新周”闭幕式，为回天地区发展注入新活力，实现“更新一个项目”、“激活一片地区”。首开乐尚系列长租公寓初具规模，已开业9家，入市房源超6000套，出租率89%，持续深化与多家机构的对接合作。保利首开乐尚N+公寓获“中国住房租赁领航奖”。随着管庄项目的开业，首开寸草已投入运营养老院9家，床位700余张，在院老人超500人。
　　4、承接重点工程
　　主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服务于首都城市发展战略。报告期内，市级重点项目投资建设如期落地：通州西集、通州新城、房山熙悦丽博等市级重点工程提前实现“双落地”。通州小堡村项目取得施工许可证。通州首开万象汇项目地下及商业实现竣工。重点代建项目提前完成年度工程进度目标。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司秉承首开地产多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好的基础。
　　（一）公司品牌
　　凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年的努力，公司践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。
　　“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。目前已进入全国十七个省市区的三十余城市，基本实现了全国化布局。公司优质品牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。
　　（二）在北京区域具有综合优势
　　公司多年深耕北京，在区域内具有明显的资源整合优势；凭借着在北京市场的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分。作为北京国有龙头房企，公司一贯坚持立足北京、服务首都的主导思想。
　　公司成立至今始终以北京作为核心区域和业务根据地。三十年间，公司在北京开发建设了数十个项目，对本地的新房市场、存量资源情况有了全面和深刻的了解；与各区主管部门互联互通，共同为地区繁荣发展作出积极贡献；形成业务、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售名列前茅；经过多年业务发展，也积累下大量地段优良的经营性存量资产。
　　未来，公司将继续坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略，不断巩固和扩大北京根据地优势。同时，公司自身在区域内的整合优势，将有助于公司精准寻找新赛道、快速介入新业务；该优势将在城中村改造、平急两用、城市更新等业务的扩展中，发挥重要的作用。
　　（三）融资能力
　　凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。报告期内，公司加强融资统筹，与金融机构广泛接洽、主动沟通，保证各产品的顺利发行。公司在报告期内继续保持最高的AAA级企业主体评级。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2023年是房地产市场供求关系发生重大变化、房地产行业深度调整之年，是房地产企业提质变革、化险图存的分化加剧之年，是公司上下克难奋进、承压前行的空前考验之年。一年来，在上级单位的坚强领导下，公司领导班子团结带领全体员工，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，将主题教育与生产经营融合推进，着力统筹发展和安全，踔厉奋发应变局、守正创新强内功，牢牢守住了不发生系统性风险的底线，各项工作取得积极进展。
　　在去年一年的工作中，公司扛住方方面面的压力、守住了现金流安全，一方面适时适度调整项目营销策略，力争提升去化速度。在新增投资方面，将新增价值创造与改善利润放在更重要的位置，密切跟踪重点城市土地市场信息，提前研判，合理铺排，积极参与土地竞拍，在确保量的合理增长与质的有效提升前提下，争取一定规模的新增土地储备。面对流动性风险，公司统筹提升周转与效益，创新融资方式、提高资金利用效率、增强资金成本意识，确保公司现金流安全。针对少数合作项目出现的经营隐患，公司做好行业调整期的风险防控，加大了对合作项目的管控力度，对存在潜在风险的合作项目主动进行管理架构、运营思路和融资结构的调整，及时发现风险，化解风险。同时，在资产处置、管控优化、转型探索以及众多标杆项目运作等方面都取得了成效。
　　——销售排名稳居30强。公司全年完成销售面积269.85万平米，签约金额615.33亿元，销售回款637亿元。公司签约额位列中指研究院“2023年全国房地产企业销售排行榜”全口径第23位，权益口径第26位；北京区域销售面积位列北京市场第1名。
　　——融资渠道多元化拓展。在市场逆境下发行各类债券产品174亿（含中期票据124亿、公司债50亿）；完成19.05亿公司债回售转售；完成上交所、保交所供应链保理3.26亿发行；北京、成都、佛山等多个存量项目融资成本大幅下调；实现京内外5个项目合计36.7亿经营性物业贷放款；实现保债和信托计划84亿放款。
　　——开发项目优选拓展。在公开市场以合理价格新增北京、厦门、南京等项目5宗，地上建筑规模40.79万平方米。
　　——成本费用有效压减。47个项目完成120项控本增效，节资6.02亿元。
　　——竣工面积同比增长。开复工面积1525.34万平方米、新开工面积88.61万平方米、竣工面积566.63万平方米。完成34个项目首次交付。实际入住交用397万平米。
　　——物业经营稳健发展。实现物业租赁面积154万平米，同比增长41%。商业物业管理面积13.5万平米。酒店客房销售数量28.6万间-天，完成计划151%。物业经营管理收入（包括租赁+酒店+物业管理+养老）21.4亿元，同比增长54%。
　　——品牌信誉继续增强。公司荣获2023年沪深上市房地产公司“综合实力TOP10”、“投资价值TOP10”，中国房地产“上市公司治理TOP10”、2023年房地产“卓越企业表现奖”。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复，供求两端政策仍有发力空间，“三大工程”将是政策发力主要方向，预计将对2024年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。整体来看，2024年新房销售市场依然面临调整压力，随着经济持续恢复、置业意愿改善，叠加城中村改造如期推进，销售规模或可实现小幅增长。
　　(二)公司发展战略
　　指导思想
　　公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届二中全会精神，深入贯彻习近平总书记对北京重要讲话精神，完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，坚持以新时代首都发展为统领，以推动高质量发展为主题，以改革创新为根本动力，以深化落实市委四项要求为重点，以“向心-利民”为核心的“首开经验”为引领，提高核心竞争力，增强核心功能，立足新定位，紧紧围绕“结构优化、动力强化、效率提升”的战略重点，把握时代发展新机遇，遵循行业发展新要求，拓展转型升级新路径，谱写高质量发展新篇章。
　　战略重点
　　结构优化：优化城市区域布局，坚持立足首都，积极融入“五子”联动，加大城市副中心、“三城一区”及5个平原地区新城布局。深耕拓展京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、海峡西岸、川渝等六大核心区域；同时，优化建立良性互动的多元业务结构，统筹城市开发、更新改造、物业经营、资本增值等全业务链条协调发展；优化资产财务结构，加快存货去化，增强再投资能力，优化负债结构，保持良性现金流，降低负债水平。
　　动力强化：建立分业务施策的管控模式和授权体系，在理顺二层级公司组织结构的基础上，明确各公司的人员编制，优化落实人工成本管理体系，研究制定适合现阶段发展需要的中长期激励方案；加强专业能力建设和创新职能培育，盘活现有人才队伍，激发人才潜能和活力，强化内生发展动力；同时，整合利用外部优质资源，实现内外联动推进转型升级发展。
　　效率提升：健全总部功能定位，加强资源集约化统筹，提升资源使用效率；扁平化组织、明晰权责，促进纵向贯通与横向协同，提升组织运行效率；明确项目经营定位与运营标准，清晰节点管控流程，提升计划运营效率，强化运营节点管控；加强产品研发创新，紧跟行业向新发展模式平稳过渡和消费品质提升趋势，打造首开特色拳头产品，提升产品溢价率、去化率。
　　(三)经营计划
　　2024年是股份公司破解发展难题、转变发展方式、探索转型升级发展路径的关键之年。公司全年总体工作思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届二中全会精神，认真贯彻中央经济工作会议精神，深入贯彻习近平总书记对北京重要讲话精神，坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”，牢牢把握高质量发展这一新时代硬道理，以新时代首都发展为统领，紧紧围绕“结构优化、动力强化、效率提升”的战略重点，牢固树立过“苦日子”、过“紧日子”的思想，着力“促去化、拓融资、防风险”，攻坚存量盘活，破解滞重包袱，充分利用政策窗口期创新拓展融资渠道，始终坚守公司现金流安全的底线；着力“抓改革、善合作、增动能”，建立创新驱动与人才激励机制，健全分类施策的差异化授权管控体系，加强与各方的协同联动，整合各方资源，充分发挥优势互补、互利共赢的合作优势，不断发掘公司持续发展的潜力和动力；着力“精运作、创效益、促转型”，遵循专业化、精细化、市场化盈利规律，顺应国家与首都发展战略，优化投资区域布局，发挥国企党建引领的禀性优势，深入参与“三大工程”与城市更新，有效探索契合首开特色的“房地产主业相关多元化”的业务转型路径。
　　2023年，公司全年完成销售面积269.85万平方米，签约金额615.33亿元。
　　2024年，公司计划销售面积203.38万平方米，签约金额489.46亿元。
　　上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，敬请投资者特别注意。
　　(四)可能面对的风险
　　1、市场风险
　　受市场整体持续低迷影响，公司销售规模自2022年跌破千亿后，连续两年同比大幅下滑。同时由于城市分化加剧，各房企拿地方向向一线二线城市集中，土地获取竞争加剧，新项目获取困难，新增项目不足可能影响公司未来业务发展。
　　针对上述风险，公司一方面适时适度调整项目营销策略，力争提升去化速度。同时，密切跟踪重点城市土地市场信息，提前研判，合理铺排，积极参与土地竞拍，在保证合理利润的前提下，争取一定规模的新增土地储备。
　　2、资金风险
　　公司自身“造血”机能尚未得到根本恢复，负债率一直居高难下；公司债务结构稳定性不高，融资渠道亟待创新拓展，融资结构需要合理优化。
　　针对上述风险，公司将统筹提升周转与效益，创新融资方式、提高资金利用效率、增强资金成本意识，确保公司现金流安全。
　　3、经营风险
　　公司历史投资的商办类资产和自持运营项目成本较高，收益水平偏低，项目运营压力较大，资金回收困难，拉低了公司现金周转速度。同时，公司少数合作开发项目因合作方出现资金短缺、债务违约等情况，影响了合作开发项目的运营和融资工作。
　　针对上述风险，公司积极对接外部机构，寻求盘活资产的路径，同时加大对合作项目的管控力度，对存在潜在风险的合作项目主动进行管理架构，运营思路和融资结构的调整，及时发现风险，化解风险。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城市更新业务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务板块：　　1、房地产开发业务　　本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）近170个，总建筑面积超4600万平方米，其中当期在建近1500万平方米，期末未售面积近1500万平方米。　　从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目83个，总规模超1900万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城市更新业务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务板块：
　　1、房地产开发业务
　　本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）近170个，总建筑面积超4600万平方米，其中当期在建近1500万平方米，期末未售面积近1500万平方米。
　　从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目83个，总规模超1900万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目77个，总建筑面积超2100万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入188.51亿元、结算成本168.51亿元。
　　2、物业经营业务
　　本公司重要的业务板块之一。多年来公司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。
　　公司结合近年来内外部新变化，不断优化落位，调整项目业态比例，增加消费目的性强、经营稳定的家庭型消费业态，以确保项目的长期稳定经营；同时密切关注市场，掌握商业趋势的变化，针对新商业模式、新服务内容、新零售业态及时调整招商策略，保持公司租金水平及出租率在市场前列。
　　报告期内，公司酒店经营收入快速增长，业绩表现高于市场平均水平。福州首开君澜温泉酒店“茉莉泉”、昌平回龙观首开Long街、苏州胥江天街成功开业；各项物业经营管理有效推进。当期公司酒店物业经营等结算收入4.42亿元、结算成本3.05亿元。
　　3、城市更新业务
　　从房地产行业看，在市场持续承压、企业竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。老旧小区改造等城市更新业务已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。
　　以“城市复兴”为己任，近年来公司在城市更新领域积极探索、勇于实践。以做标杆、创模式的站位，积极推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。在城市更新产业细分领域，持续推进持有物业转型升级，盘活低效资产与存量土地，通过合资、合作、入股的方式，构建盈利模式、撬动社会资本，形成多元主体推进城市更新工作。
　　报告期内，公司继续深度参与北京“回天计划”、方庄地区提升改造，推进长租公寓产品标准化体系建设，养老项目持续增加，文投文创项目稳步运营，棚改项目高质量推进。
　　4、房地产金融业务
　　公司秉承“城市复兴”理念，在2015年开启“城市更新”业务的探索。在此期间，首开盈信成立，作为首开股份投资平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发展。
　　首开盈信自2015年成立以来，聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合作、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增值型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-运营-退出的业务模式，创造良好价值回报。目前在北京、上海等城市先后实践十余个项目的投资。
　　首开盈信目前累计投资三十余亿元，经过几年的发展，公司城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作能力等各个方面积累了丰富经验，也基本形成了比较稳定的业务模式。
　　公司根据市场情况，审慎投资；强调风险管控、完善流程建设、加大人才储备、加强投后管理，调动自身资源，在自身熟悉的领域协助各项目提升、退出。报告期内，公司实际退出项目回款近9000万元。
　　5、服务各类重点工程
　　公司主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略。报告期内，通州小堡村项目完成地块内高压线塔拆除和规划图则变更公示、通州新城项目完成集中交用、通州西集项目施工按计划推进、房山熙悦丽博项目所有楼座结构封顶。公司将全力实现重点工程年度投资额和形象进度“双落地”。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）国内房地产市场情况
　　今年二季度以来，全国房地产市场持续转弱，各地楼市优化政策出台频次表现不及预期。6月，央行降低5年期以上LPR10个基点，降息对市场情绪产生积极影响，但对房地产市场销售规模的实质性带动有限。1-6月，全国商品房销售面积累计同比降幅延续5月以来扩大趋势，商品房销售额同比增幅进一步收窄，其中住宅销售面积累计同比由正转负。不同区域来看，东部区域表现相对较好，商品房销售面积和销售额均实现累计同比增长，中部、西部地区销售面积同比降幅均超10%。
　　供应端，上半年受销售市场修复不及预期、政府推地缩量持续、企业融资状况没有明显改善等因素影响，1-6月房屋新开工面积和房地产开发投资累计同比降幅分别为24.3%、7.9%，较1-5月分别扩大1.7、0.7个百分点。企业融资方面，据统计6月企业仍处偿债高峰，信用债到期压力较大，而二季度以来，信用债发行规模整体呈下降趋势，企业资金仍面临较大挑战。
　　1、2023年上半年商品房销售情况
　　2023年上半年，全国商品房销售面积为6.0亿平方米，同比下降5.3%。其中住宅销售面积为5.2亿平方米，同比下降2.8%，办公楼销售面积同比下降18.8%，商业营业用房销售面积同比下降20.5%；全国商品房销售额为6.3万亿元，同比增长1.1%，其中住宅销售额为5.7万亿元，同比增长3.7%，办公楼销售额同比下降18.6%，商业营业用房销售额同比下降17.7%。
　　2023年上半年，北京商品房销售面积为522.9万平方米，同比增长17.2%。其中，住宅销售面积为378.6万平方米，增长14.8%；办公楼为33万平方米，增长11.4%；商业营业用房为30.3万平方米，增长41%。北京商品房销售额为2120.2亿元，同比增加15.0%，其中，住宅销售额为1919.02亿元，同比增加14.8%。
　　2、2023年上半年百城价格情况
　　2023年6月，百城（全国100个重点城市）新建住宅平均价格为16179元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅与上月持平。从涨跌城市个数看，37个城市环比上涨，45个城市环比下跌，18个城市持平。同比来看，百城新建住宅平均价格较去年同期下跌0.16%。从市场表现来看，年中房企推盘积极性提升，虽然部分重点城市成交规模环比增长，但整体市场表现仍疲弱。
　　2023年6月，北京新建住宅平均价格为44748元/平方米，环比微涨0.03%，涨幅收窄0.01个百分点；同比上涨0.62%，涨幅收窄0.03个百分点。1-6月，北京新建住宅价格累计上涨0.15%，较去年同期收窄0.24个百分点。
　　3、2023年上半年房地产开发情况
　　2023年上半年，全国房屋新开工面积为5.0亿平方米，同比下降24.3%，其中住宅新开工面积为3.6亿平方米，同比下降24.9%；全国房地产开发投资额为5.9万亿元，同比下降7.9%，其中住宅开发投资额为4.4万亿元，同比下降7.3%，占房地产开发投资比重为75.9%。
　　2023年上半年，北京房屋新开工面积为604万平方米，同比下降24.8%。其中，住宅新开工面积为325.8万平方米，下降21.6%；办公楼为32.6万平方米，增长16.3%；商业营业用房为28.5万平方米，下降38.4%。北京房地产开发投资额为2265.4亿元，同比增长9.8%。其中，住宅开发投资额为1426.2亿元，占房地产开发投资比重为63.0%。
　　4、投资房企到位资金情况
　　2023年上半年，房地产开发企业到位资金为6.9万亿元，同比下降9.8%。国内贷款为0.9万亿元，同比下降11.1%；占比为12.6%，比上年同期下降0.1个百分点；自筹资金为2.1万亿元，同比下降23.4%；占比为29.9%，比上年同期下降5.5个百分点；定金及预收款为2.4万亿元，同比下降0.9%；占比为35.3%，比上年同期提升3.3个百分点；个人按揭贷款为1.2万亿元，同比增长2.7%；占比为18.1%，比上年同期提升2.2个百分点。
　　2023年上半年，北京房地产开发企业到位资金为2716.2亿元，同比增长17.9%。其中，定金及预收款为1485.1亿元，增长28.4%；国内贷款为428.9亿元，下降2.3%；自筹资金为320.5亿元，下降11.3%。
　　（二）公司经营业绩回顾
　　半年来，面对内生动力不足的宏观经济环境和市场调整压力持续加大的房地产行业形势，公司克难奋进、承压前行，对标市场突破效率瓶颈、上下协同挖掘盈利空间，守住了不发生系统性风险的安全底线，生产经营整体平稳运行，各项工作取得积极进展，为实现全年任务目标奠定了扎实基础。
　　——销售排名保持前列。按全口径统计公司上半年完成销售面积131万平米，签约金额349亿元。2023年上半年，公司在全国及北京等重点城市的第三方销售排行榜上，继续保持行业较前水平。报告期公司全面推进自销团队组建，强化客户信息积累；梳理项目操盘类别，规范管控标准；完成公司品牌标准化建设；跟踪市场变化，执行月度销售进度预警机制。北京顺义区湖光玖里、朝阳区望京樾等项目签约额均超30亿元。
　　——竣工面积同比增长。开复工面积1,471万平米，新开工面积34万平米，竣工面积183万平米。上半年公司全力落实“保交楼”，竣工面积同比增长48%。
　　——物业经营业绩回暖。实现物业租赁面积126万平米；酒店客房销售数量13.3万间·天；物业经营管理经营性收入8.6亿元，同比均有大幅增长。
　　——新增项目审慎精选。报告期内，以底价获取昌平南邵纯商品住宅地块，地上建筑规模10.82万平方米。截至报告披露日，公司又在北京、厦门等地获得多块土地。
　　——资金保持安全稳定。上半年经营性收入378亿元，经营性支出229亿元，经营性收支差149亿元。
　　——报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为72.16%，净负债率为156.65%，现金短债比为1.21倍。（根据监管要求，在计算现金短债比时，扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款共58.02亿元，增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金104.21亿元；在计算净负债率时，增加了长期应付款中计息股东借款18亿元；在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额。
　　——品牌信誉继续增强。荣获2023年沪深上市房地产公司“综合实力TOP10”、“投资价值TOP10”，中国房地产“上市公司治理TOP10”、2023年房地产“卓越企业表现奖”等荣誉。
　　1、项目用地面积为包括项目代征用地的总土地面积。
　　2、总投资额为项目的预计总投资额（含地价）。
　　3、在建建筑面积、新开工面积、竣工面积，均为报告期内数值。总累计已竣工面积为项目历年（包含报告期）累计竣工情况。
　　4、在建建筑面积-新开工面积=当期复工面积。
　　5、标*号项目，为公司非并表合作项目。
　　1、可供出售面积为项目预计总可售面积，包括已售面积和未售面积。
　　2、已售（含已预售）面积为报告期当期销售面积。
　　3、累计销售面积为项目历年（包含报告期）累计情况。
　　4、所列项目不包括报告期未开盘项目；其他项目为公司各非重点项目合计。
　　5、标*号项目，为公司非并表合作项目。

　　三、风险因素
　　1、市场风险
　　行业竞争不断加剧，一二线城市土地获取难度加大。虽然全国房地产市场在一季度以“小阳春”开局，但恢复行情未能延续，重点城市房地产供需两端走弱，市场调整压力增加，行业风险存在继续扩散的可能。同时，面对销售承压，优质企业在核心城市补货意愿普遍增强，大量房企持续进驻北京、上海、广州、杭州等重点区域，市场竞争压力加剧。
　　针对上述风险，公司一方面密切跟踪重点城市土地市场信息，提前研判，合理铺排，积极参与土地竞拍，在保证合理利润的前提下，争取一定规模的新增土地储备。同时，深刻理会项目所在城市房地产行业管理思路，及时把握各地出台的“地产友好”规则，灵活调整项目营销方案，提升项目周转速度。
　　2.经营风险
　　受行业周期影响，传统开发投资业务增长受到制约。公司历史高价地块、低利润项目结转影响仍然存在，叠加市场低迷，出现业绩亏损。公司开发项目成本控制和产品溢价能力需要强化；自持项目盈利模式需要进一步探索。
　　针对上述风险，公司将努力创新提升产品和服务、加快项目周转，增强内生造血机能，实现企业存量去化与增量投资的良性循环。“项目运作增效”“历史存量盘活”与“管理服务增值”，同样重要而紧迫。
　　3.资金管理考验
　　虽然公司“现金短债比”保持达标，但偿债总额仍然较大，融资创新拓展仍需进一步探索。公司资金高效利用的“节流”与融资创新拓展的“开源”任重而道远。
　　针对上述风险，公司将统筹提升周转与效益，创新融资方式、提高资金利用效率、增强资金成本意识，向精细化管理要效益、向专业化运作要增值，确保公司现金流安全和盈利能力增长。
　　4.管理风险
　　公司管理体制与激励约束机制需要持续深化完善；合作项目风险防控与紧急应对机制有待健全，对于子公司的公司治理与费用管控需要细化落实；市场跟踪研判与动态应对、成本优化与产品溢价、持有运营等方面的能力需进一步专业化、精细化提升。
　　针对上述风险，公司将打造一套切合股份公司实际的标准化、专业化、信息化的高效运营体系，推动公司运营能力和经营品质突破提升，激发公司资源活力和发展潜力。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好基础。
　　（一）公司品牌
　　凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年的努力，公司践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。
　　公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首选。尤其在土地获取方面，公司得到了业内企业的充分认可：顶层设计谋定“合作共赢”策略路径，巩固扩大“首开朋友圈”，通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、科学研判、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发掘地块价值。
　　“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。目前已进入全国十七个省市区的三十余城市，基本实现了全国化布局。公司优质品牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步前进的保证。
　　（二）立足北京市场
　　作为北京国有龙头房企，公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想，数十年来，已在北京形成业务、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售领先地位；另一方面，经过多年业务发展，也积累下大量地段优良的经营性存量资产。凭借着在北京市场的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分。未来，公司将始终坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略，不断巩固和扩大北京根据地优势。
　　（三）融资能力
　　凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。
　　报告期公司创新年期搭配发行模式，市场逆境下累计发行债券产品147亿（含公司债50亿，中期票据97亿）。挖潜经营性物业贷，以存量资源等作为底层资产，共取得32.2亿融资批复额度，期限最长达18年，实现期限结构优化。继续对接险资机构，实现多个项目信托、保债共放款64.4亿元。
　　（四）专业运作能力
　　公司从事房地产行业数十年，积累了大量的专业管理经验、知识和人才，具有开发大型居住区的超强能力。合理的人才规模、人才结构，为公司核心业务的快速发展提供了保障。
　　公司管理运作形成了具有自身特点、制度化和标准化的管理体系，在行业竞争中始终保持领先地位。公司发挥资源整合力强的优势，与多家企业保持紧密合作关系。项目建设开发中，公司根据不同的合作方，在自身优势节点发挥专长，实行合作项目联合操盘，获得了业内多方的认可。
　　报告期内，公司与时俱进，根据形势变化，启动具有首开特色拳头产品标准化研究、更新北京区域产品标准化成果、落实全年科技计划和碳规划工作。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析
　　（一）外部形势
　　党的二十大报告指出“实现高质量发展”是中国式现代化的本质要求，并将“经济高质量发展取得新突破”作为未来五年的首要目标任务。中央经济工作会议要求“推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长”。中央关于高质量发展的统筹部署为国民经济各行业的未来发展提供了根本遵循。
　　中央经济工作会议明确将“支持住房改善”与“扩大国内需求”紧密挂钩，并在“防风险”章节将“确保房地产市场平稳发展”放在首位，要求“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，“推动房地产业... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　（一）外部形势
　　党的二十大报告指出“实现高质量发展”是中国式现代化的本质要求，并将“经济高质量发展取得新突破”作为未来五年的首要目标任务。中央经济工作会议要求“推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长”。中央关于高质量发展的统筹部署为国民经济各行业的未来发展提供了根本遵循。
　　中央经济工作会议明确将“支持住房改善”与“扩大国内需求”紧密挂钩，并在“防风险”章节将“确保房地产市场平稳发展”放在首位，要求“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况”，“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。同时中央高层再次定调“房地产是国民经济支柱产业”，充分体现中央对稳定楼市的高度重视。当前，房地产市场还没有根本性好转，地产行业“高负债、高杠杆、高周转”的时代已经彻底终结，增量存量协同推进和租购并举的发展模式逐渐形成。
　　（二）2022年市场回顾
　　1、2022年商品房销售面积13.6亿平，同比下降24.3%，为2016年以来最低
　　2022年，全国商品房销售面积为13.6亿平方米，同比下降24.3%（较2021年减少4.4亿平方米）。其中，1-12月住宅销售面积为11.5亿平方米，同比下降26.8%，办公楼销售面积同比下降3.3%，商业营业用房销售面积同比下降8.9%；全国商品房销售额为13.3万亿元，同比下降26.7%（较2021年减少4.9万亿元）。其中，1-12月住宅销售额为11.7万亿元，同比下降28.3%，办公楼销售额同比下降3.7%，商业营业用房销售额同比下降16.1%。
　　2022年，北京商品房销售面积为1040.0万平方米，同比下降6.1%。其中，住宅销售面积为741.9万平方米，下降15.4%；办公楼为74.8万平方米，增长35.2%；商业营业用房为64.5万平方米，增长1.4倍。北京商品房销售额为3976.9亿元，同比下降11.4%，其中，住宅销售额为3545.3亿元，同比下降13.9%。
　　2、百城(全国100个重点城市)价格环比下跌0.08%，同比下跌0.02%
　　2022年12月，百城新建住宅平均价格为16177元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较上月扩大0.02个百分点。从涨跌城市个数看，10个城市环比上涨，68个城市环比下跌，22个城市持平。同比来看百城新建住宅平均价格较去年同期下跌0.02%。从市场表现来看，市场信心依旧不足，12月重点城市成交规模同比降幅仍呈扩大趋势。整体来看，随着社会经济逐渐复苏，叠加房企信用逐步修复，市场信心或有望修复，2023年房地产市场预计将逐渐企稳。
　　2022年12月，北京新建住宅平均价格为44681元/平方米，环比下跌0.04%，同比上涨0.86%。1-12月，北京新建住宅价格累计上涨0.86%。
　　3、全年新开工面积12.1亿平方米，同比降幅近40%；全年开发投资额为13.3万亿，同比下降10%，为1998年以来首次年度下降
　　2022年，全国房屋新开工面积为12.1亿平方米，同比下降39.4%；12月，全国房屋新开工面积约为0.9亿平方米，同比下降44.3%，单月降幅较11月收窄6.5个百分点。其中，1-12月住宅新开工面积为8.8亿平方米，同比下降39.8%；全国房地产开发投资额为13.3万亿元，同比下降10.0%。其中，1-12月住宅开发投资额为10.1万亿元，同比下降9.5%，占房地产开发投资比重为75.7%。
　　2022年，北京房屋新开工面积为1774.4万平方米，同比下降6.4%。其中，住宅新开工面积为978.4万平方米，同比下降4.6%；办公楼为64.5万平方米，下降13.6%；商业营业用房为71.8万平方米，下降33.3%。北京房地产开发投资额为4178.5亿元，同比增长1.0%。其中，住宅开发投资额为2667.3亿元，同比增长5.8%，占房地产开发投资比重为63.8%。
　　4、全年房企到位资金降至2017年以来最低点，同比下降25.9%
　　2022年，全国房地产开发企业到位资金为14.9万亿元，同比下降25.9%。国内贷款为1.7万亿元，同比下降25.4%，上年同期为同比下降12.7%；占比为11.7%，比上年同期增长0.1个百分点；自筹资金为5.3万亿元，同比下降19.1%，上年同期为同比增长3.2%；占比为35.5%，比上年同期增长3.0个百分点；定金及预收款为4.9万亿元，同比下降33.3%，上年同期为同比增长11.1%；占比为33.1%，比上年同期下降3.7个百分点；个人按揭贷款为2.4万亿元，同比下降26.5%，上年同期为同比增长8.0%；占比为16.0%，比上年同期下降0.12个百分点。
　　2022年，北京房地产开发企业到位资金为5631.7亿元，同比下降13.7%。其中，定金及预收款为2768.7亿元，下降11.1%；国内贷款为1045.8亿元，增长13.2%；自筹资金为1137.3亿元，下降33.7%。
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　当前“品质”房企不惧严寒，优势尽显，以稳健的业绩成为行业“压舱石”。具有韧性的示范企业也更受信贷、债券、股权“三支箭”的青睐。房企“优胜劣汰”节奏明显加速。同时，不同区域市场差异进一步扩大。不论投资端还是销售端，核心一二线城市的高能级优质区域和项目都是房企最关键的业绩贡献来源。未来区域结构会更加分化，高能级优质区域将占据更高市场份额。具备优秀信用、稳健财务、充裕土储、优质产品和服务等多维度优势的“品质”房企，必将率先进入“扩规模”和“增效益”的良性循环，“强者恒强”竞争格局将更加凸显。
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、旧城区更新改造业务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务板块：
　　1、房地产开发业务
　　本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）近170个，总建筑面积超4600万平方米，其中当期在建近2000万平方米，期末未售面积超1550万平方米。
　　从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目82个，总规模近1900万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目77个，总建筑面积超2100万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入467.79亿元、结算成本392.79亿元。
　　2、物业经营
　　本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。
　　公司结合近年来内外部新变化，不断优化落位，调整项目业态比例，增加消费目的性强、经营稳定的家庭型消费业态，以确保项目的长期稳定经营；同时密切关注市场，掌握商业趋势的变化，针对新商业模式、新服务内容、新零售业态及时调整招商策略，争取尽快突破市场瓶颈期，等待市场回暖，确保公司租金水平及出租率跑赢市场。各项目持续加大推广力度，充分利用北交所平台、自媒体公众号等平台、主题活动，加强属地政府沟通及中介有效合作，多渠道进行推广。不断深入挖掘客户，加大招商力度，争取实现出租率提升。
　　2022年，公司酒店企业在充满变动的市场中寻找机遇以求生存，在加强各项安全管理、落实主体责任的同时，创新思路、不断调整客源结构。通过服务冬奥会、主动寻找长包房住客、签约长租单位来增加收入。通过引进新的流媒体，持续在市场上保持热度；努力发现热点，以各酒店现有的优势条件，打造网红打卡点，不断寻求产品组合上的创新。
　　报告期末，公司实现物业租赁面积109万平方米，商业物业管理面积15.3万平方米，酒店客房销售数量17.4万间-天。报告期内，公司酒店物业经营等结算收入6.36亿元、结算成本4.89亿元。
　　3、老旧小区更新改造业务
　　从房地产行业看，行业环境、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。老旧小区改造等城市更新已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。
　　在“做城市复兴官”的发展理念下，近年来公司在城市更新领域积极探索、勇于实践。以做标杆、创模式的站位，积极推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。在城市更新产业细分领域，持续推进持有物业转型升级，盘活低效资产与存量土地，通过合资、合作、入股的方式，构建盈利模式、撬动社会资本，形成多元主体推进城市更新工作。
　　报告期内，数个城市更新项目取得阶段性进展；长租公寓推广落地“首开乐尚”品牌，京内外各项目不断入市运营，其中大兴、门头沟、杭州项目接近满租；养老项目再开新店；文投文创项目运营稳定。
　　4、房地产金融业务
　　公司在2015年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。在此期间，公司成立首开盈信公司，并以其为平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发展。
　　首开盈信自2015年成立以来，聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合作、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增值型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-运营-退出的业务模式，创造良好价值回报。目前在北京、上海等城市先后实践十余个项目的投资。
　　自首开盈信成立以来，累计投资三十余亿元，经过几年来的发展，公司城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作能力等各个方面，都有了良好的经验和积累，也基本形成了比较稳定的业务模式。
　　报告期内，公司根据市场情况，审慎投资；强调风险管控、完善流程建设、加大人才储备、加强投后管理，调动自身资源，在自身熟悉的领域协助各项目提升、退出。报告期内实现回收现金超过4亿元。
　　5、服务副中心和冬奥等重点工程
　　主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略。报告期内，市级重点项目投资建设如期落地：通州新城项目具备初步验收条件，积极推进房源对接；通州潞城商业项目进入地上主体钢结构施工，实现投资额与形象进度“双落地”。宋庄小堡村基本完成土护降施工。落实“回天计划”部署，完成回龙观学校医院等配套用地移交，回龙观G区（LONG街）商业项目完成规划验收，并开展品牌发布推广。
　　冬奥服务保障高规格完成，速滑馆冰丝带项目荣获“北京冬奥会、冬残奥会突出贡献集体”称号；北京丽亭华苑酒店成为冬奥签约酒店，荣获2022年北京市“工人先锋号”称号。

　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好的基础。
　　（一）公司品牌
　　凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年的努力，公司践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。
　　公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首选。尤其在土地获取方面，公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可：顶层设计谋定“合作共赢”策略路径，巩固扩大“首开朋友圈”，通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、科学研判、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发掘地块价值。
　　“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。目前已进入全国十七个省市区的三十余城市，基本实现了全国化布局。公司优质品牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。
　　（二）立足北京市场
　　作为北京国有龙头房企，公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想，数十年来，已在北京形成业务、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售领军地位；另一方面，经过多年业务发展，也积累下大量地段优良的经营性存量资产。凭借着在北京市场的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分。未来，公司将始终坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略，不断巩固和扩大北京根据地优势。
　　（三）融资能力
　　凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。
　　面对融资端的挑战和压力，公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。把握债券窗口期，债券发行成本均处于较低水平。报告期累计发行各类债券产品近244亿元（含中期票据129亿，公司债90亿，资产支持票据CMBN25亿），发行供应链保理融资16.62亿元。在保障资金安全的前提下，有息负债规模稳步降低。公司报告期继续保持最高的AAA级企业主体评级，代表着公司经营业绩、管理模式、风险管控及未来发展规划获得的认可。
　　（四）专业运作能力
　　公司从事房地产行业数十年，积累了大量的专业管理经验、知识和人才，具有开发大型居住区的超强能力。合理的人才规模、人才结构，为公司核心业务的快速发展提供了保障。
　　公司管理运作形成了具有自身特点、制度化和标准化的管理体系，在行业竞争中始终保持领先地位。公司发挥资源整合力强的优势，与多家企业保持紧密合作关系。项目建设开发中，公司根据不同的合作方，在自身优势节点发挥专长，实行合作项目联合操盘，获得了业内多方的认可。
　　同时，公司与时俱进，根据形势变化，适时修订《组织管理优化提升总体方案》，研究完善总部定岗定编方案，不断增强公司管理体制机制的系统创新。

　　五、报告期内主要经营情况
　　2022年是公司管理层团结带领全体员工，在习近平新时代中国特色社会主义思想指引下，坚定信心、稳中求进、主动作为，聚焦“突破效率瓶颈，挖掘盈利空间”的中心目标，深入落实“管理创效”主题，守住了不发生系统性风险的安全底线，主要经济指标保持在合理区间，各项工作取得积极成效，为实现公司高质量发展夯实了韧性基础。
　　销售排名逆境提升。按全口径统计公司全年完成销售面积318万平方米，签约金额870亿元，销售回款1047亿元。签约额在多家第三方销售排行榜上，名次实现较大提升。
　　开发规模保持稳定。开复工面积1928万平方米，新开工面积368万平方米，竣工面积492万平方米。全年“保交楼”目标如期实现。
　　物业经营稳步发展。实现物业租赁面积109万平方米，商业物业管理面积15.3万平方米，酒店客房销售数量17.4万间-天。
　　后续项目审慎优选。
　　有息负债规模稳步下降。全年累计新增债务融资约416.77亿元，其中开发贷123.77亿元，信托38亿元，保债计划7.6亿元，发行债券244亿元，并购贷3.4亿元；累计归还到期负债约515.37亿元，合并范围减少融资22.94亿元，公司带息负债规模较年初降低121.54亿元。
　　报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为70.50%，净负债率为147.28%，现金短债比为1.03倍。（根据监管要求，在计算现金短债比时，扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款共49.69亿元，增加一年内到期非流动负债中债券及借款本金138.67亿元；在计算净负债率时，增加了长期应付款中计息股东借款33亿元；在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额。）相关指标较去年末均有所改善。
　　品牌信誉继续增强。公司年度信息披露工作连续三年获最高“A”级，荣获2022年沪深上市房地产公司“综合实力TOP10”暨“财富创造能力TOP10”“投资价值TOP10”“上市公司治理TOP10”“ESG发展优秀企业”“2022北京上市公司100强”等荣誉。

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　二十大报告已为房地产市场定调，后续监管部门与各级政府将继续坚持“房住不炒”定位不变，持续健全住房市场体系和保障体系，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。短期来看，未来行业发展将保持宽松态势。
　　需求端，2023年行业优化力度有望进一步加强，降低购房成本和购房门槛，核心一二线城市进入优化行列。信贷支持力度持续加大，符合条件的城市将进一步下调商贷利率下限，另有部分城市或将通过下调利率加点的方式降低购房者置业成本。
　　2023年“保交楼”仍然是重要节点，专项借款及配套资金持续落位，各方亦有望通过定向回购的方式支持“保交楼”，推动项目快复工、早交付。“保交楼”工作有望取得更多实质性进展，从而带动购房置业预期好转。
　　企业端，金融支持有望延续，通过拓宽融资渠道、延长融资期限、扩大融资规模等方面为企业提供资金支持。当前，金融机构继续鼓励对受困企业及项目进行收并购，发挥对不良资产的处置作用。预售资金监管、预售条件等方面预期有所变化，在保障购房者合法权益的同时，提高预售资金使用效率。
　　(二)公司发展战略
　　公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，服务新发展格局，坚持稳中求进工作总基调，坚持以首都发展为统领，以推动高质量发展为主题，以改革创新为根本动力，以深化落实市委四项要求为重点，秉持“发展美好生活，致力城市复兴”理念，立足集团新定位，围绕“四个中心”功能建设，着力“四个服务”水平提升，加强党的全面领导，统筹改革发展稳定，加快转型创新升级努力，在“率先探索构建新发展格局的有效路径”中完善“首开做法”，深化“首开经验”，为北京加快建成“国际一流的和谐宜居之都”贡献首开力量。
　　优化市场空间布局。立足北京，加大城市副中心、“三城一区”及5个平原地区新城布局。拓展全国，坚持审慎原则，以服务京津冀协同发展等国家战略为导向，聚焦重点城市群，培育3-5个百亿级销售额、8-10个50亿级销售额的城市市场。
　　优化产品供给结构。紧跟行业转型升级和消费品质提升趋势，把握“完善多主体供给、多渠道保障、租购并举住房保障体系”导向，针对人口、家庭结构变化和美好生活需要带来的差异化需求，找准细分市场，设计特色产品，优化住宅与非住宅产品、保障性住房、普通住宅和中高档住宅产品结构，稳步提升市场占有率。
　　提升项目运营能力。强化精准投资能力，加强研究、项目前期研究，优化项目筛选模型，围绕战略、经营、市场、财务等方面对项目投资决策方法进行优化；提高自主开发比例，提升项目开发运营效率；优选合作伙伴，加强合作项目管控，提升品牌价值和行业地位。
　　加快转型发展升级。优化业务发展模式，探索从增量市场转入存量市场的路径，积极参与老旧小区改造、城市更新等，探索多元化商业模式和市场化运营机制，拓展发展空间，形成新的盈利模式。
　　强化物业经营。存量聚焦，以利润贡献、盘活资产、强化专业、打造品牌为导向，做精做专存量资源。完善商业模式，打造首开独特的商业品牌。创新模式，盘活在手存量资源。
　　(三)经营计划
　　2023年总体工作思路是：坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，牢牢把握高质量发展这一首要任务，以新时代首都发展为统领，坚持“稳中求进”工作总基调，坚持“去化为先、现金为王、利润为本”的商业逻辑，坚持“稳字当头、安全第一、合规合法”的常态底线，坚持“守正创新、甄选合作、行稳致远”的经验之道，坚守公司现金流生命线，预警防范各类风险，统筹好发展和安全，持续深入推进全员“管理创效”，奋力开创公司高质量发展新局面。
　　2022年，公司全年完成销售面积318万平方米，签约金额870亿元，分别完成内部计划的84%、81%。
　　2023年，公司项目计划销售面积369万平方米，签约金额880亿元。
　　(四)可能面对的风险
　　1、市场风险
　　行业竞争不断加剧，一二线城市土地获取难度加大。年初以来，销售端表现有所回暖，但有效购房需求还需要持续加以释放。未来，土地获取情况以及在手产品的销售去化情况将直接影响公司未来发展和业绩。
　　针对上述风险，公司一方面密切跟踪重点城市土地市场信息，提前研判，合理铺排，积极参与土地竞拍，在保证合理利润的前提下，争取一定规模的新增土地储备。同时，深刻理会项目所在城市房地产行业管理思路，及时把握各地出台的“地产友好”规则，灵活调整项目营销方案，提升项目周转速度。
　　2.经营风险
　　受行业周期影响，传统开发投资业务增长受到制约。公司历史高价地块、低利润项目结转影响仍然存在。公司开发项目成本控制和产品溢价能力需要强化；自持项目盈利模式需要进一步探索。
　　针对上述风险，公司将努力创新提升产品和服务、加快项目周转，增强内生造血机能，实现企业存量去化与增量投资的良性循环。“项目运作增效”“历史存量盘活”与“管理服务增值”，同样重要而紧迫。
　　3.资金管理考验
　　虽然公司“现金短债比”保持达标，但偿债总额仍然较大。公司净负债率和剔除预收后的资产负债率虽有改善，融资创新拓展仍需进一步探索。公司资金高效利用的“节流”与融资创新拓展的“开源”任重而道远。
　　针对上述风险，公司将统筹提升周转与效益，创新融资方式、提高资金利用效率、增强资金成本意识，向精细化管理要效益、向专业化运作要增值，确保公司现金流安全和盈利能力增长。
　　4.管理风险
　　公司中长期规划目标需要进一步明确；投资领域对高能级区域和城市的聚焦意识需要更加强化，体系化的判断指标和土地投资模型需要动态完善；城市发展周期和销售板块轮动的专题研究亟待深化，结合行业运行规律和区域形势变化的精准研判与调度能力需要不断提升；合作项目风险防控与紧急应对机制有待健全，对于子公司的公司治理与费用管控需要细化落实；开发项目自主操盘和持有运营的专业能力需要强化，公司管理体制与激励约束机制需要持续深化完善。
　　针对上述风险，公司将打造一套切合股份公司实际的标准化、专业化、信息化的高效运营体系，推动公司运营能力和经营品质突破提升，激发公司资源活力和发展潜力。 收起▲