一、报告期内公司从事的业务情况　　（一）外部形势　　回顾2025年，随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整，整体延续推动房地产市场“止跌回稳”基调，12月中央经济工作会议为2026年楼市定调，明确要“着力稳定房地产市场”。　　2025年房地产市场延续调整态势，企业销售业绩仍面临一定压力。房企拿地持续聚焦核心城市优质地块，市场竞争加剧。从趋势来看，房地产市场需求仍在，但短期市场受预期偏弱影响，仍在筑底阶段，市场分化或进一步加剧。　　（二）2025年市场回顾　　1、商品房销售　　2025年1-12月，全国商品房销售面积为8.81亿平方米，同比下降8.7%。其中，新建住宅销... 查看全部▼

　　一、报告期内公司从事的业务情况
　　（一）外部形势
　　回顾2025年，随着房地产市场形势的变化，中央对房地产的定调也出现阶段性调整，整体延续推动房地产市场“止跌回稳”基调，12月中央经济工作会议为2026年楼市定调，明确要“着力稳定房地产市场”。
　　2025年房地产市场延续调整态势，企业销售业绩仍面临一定压力。房企拿地持续聚焦核心城市优质地块，市场竞争加剧。从趋势来看，房地产市场需求仍在，但短期市场受预期偏弱影响，仍在筑底阶段，市场分化或进一步加剧。
　　（二）2025年市场回顾
　　1、商品房销售
　　2025年1-12月，全国商品房销售面积为8.81亿平方米，同比下降8.7%。其中，新建住宅销售面积为7.33亿平方米，同比下降9.2%，办公楼销售面积同比下降6.2%，商业营业用房销售面积同比下降9.5%。全国商品房销售额为8.39万亿元，同比下降12.6%。其中，新建住宅销售额为7.33万亿元，同比下降13.0%，办公楼销售额同比下降9.3%，商业营业用房销售额同比下降11.7%。
　　2025年1-12月，北京商品房销售面积1041万平方米，同比减少6.9%。其中，住宅销售面积724万平方米，同比下降7.9%；办公楼54.8万平方米，同比减少29.6%；商业营业用房58.7万平方米，同比减少10.2%。
　　2、百城(全国100个重点城市)住宅价格
　　2025年12月，百城新建住宅平均价格为17084元/平，环上涨0.28%。从涨跌城市个数看，26个城市环上涨，68个城市环下跌，6个城市持平。同来看，全国100个城市新建住宅平均价格同上涨2.58%。从市场表现来看，12月深圳、北京、上海、成都、杭州等城市新房价格指数结构性上涨，带动百城价格指数上行。
　　2025年12月，北京新建住宅平均价格为46935元/平方米，环比上涨0.91%；同比上涨2.98%，涨幅较去年同期扩大1.67个百分点。
　　3、开发投资额和新开工面积
　　2025年1-12月，全国房地产开发投资额为8.28万亿元，同比下降17.2%。其中，住宅开发投资额为6.35万亿元，同比下降16.3%，占房地产开发投资比重为76.7%。全国房屋新开工面积为5.88亿平方米，同比下降20.4%。其中，住宅新开工面积为4.30亿平方米，同比下降19.8%。全国房屋施工面积为65.99亿平方米，同比下降10.0%。其中，住宅施工面积为46.01亿平方米，同比下降10.3%。全国房屋竣工面积为6.03亿平方米，同比下降18.1%。其中，住宅竣工面积为4.28亿平方米，同比下降20.2%。
　　2025年1-12月，北京房地产开发企业房屋新开工面积1156.63万平方米，同比减少
　　10.1%。其中，住宅新开工面积727.76万平方米，减少4.5%；办公楼35.14万平方米，同比减少40.2%；商业营业用房58.05万平方米，同比减少11.2%。北京房屋竣工面积1464.78万平方米，同比减少11.4%。其中，住宅竣工面积746.66万平方米，减少18.2%；办公楼53.39万平方米，下降35.0%；商业营业用房123.84万平方米，增加98.2%。
　　4、房企到位资金
　　2025年1-12月，全国房地产开发企业到位资金为9.31万亿元，同比下降13.4%。国内贷款为1.41万亿元，同比下降7.3%，占比为15.1%；自筹资金为3.31万亿元，同比下降12.2%，占比为35.6%；定金及预收款为2.81万亿元，同比下降16.2%，占比为30.2%；个人按揭贷款为1.29万亿元，同比下降17.8%，占比为13.8%。
　　2025年1-12月，北京房地产开发企业本年到位资金4416.1亿元，同比减少2.3%。其中，定金及预收款1786.5亿元，增加0.2%；国内贷款624.93亿元，增长2.1%；自筹资金1124.95亿元，减少5.6%。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　2025年房地产市场延续调整态势，企业销售业绩仍面临一定压力。房企拿地持续聚焦核心城市优质地块，市场竞争加剧。从趋势来看，房地产市场需求仍在，但短期市场受预期偏弱影响，仍在筑底阶段，市场分化或进一步加剧。
　　据机构统计，2025年TOP10房企销售额、拿地金额占TOP100房企的比重分别为49.8%、50.5%，较2024年分别提高1.5个百分点、9.1个百分点；行业集中度快速提升，优质资源加速向具备精准投资能力、卓越产品力和高效运营力的企业集聚；头部央企、国企凭借低融资成本和健康的资产负债表持续扩张；区域性房企生存空间被大幅压缩，市场竞争白热化。
　　三、经营情况讨论与分析
　　本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营业务。具体可以分解为以下几个业务板块：
　　1、房地产开发业务
　　本公司主业，也是最主要的收入来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）148个，总建筑面积近4300万平方米，其中当期在建面积约689万平方米。目前，公司京内主要项目69个，总规模约1560万平方米；京外片区已初步形成以主要城市为重心，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目79个，总建筑面积约2740万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入290.22亿元、结算成本250.75亿元。
　　报告期内，公司秉持“优化资源配置、强化专业能力、提升运营效率”的核心发展理念，对19家二级开发单位进行了战略性整合与重组。具体措施包括：京内公司重组为“京北”与“京南”两个二层级管理平台，实现了对公司京津冀（及太原）区域开发项目的划片集中统一管理；京外公司重组为辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等七大区域管理中心。此举有效优化了公司组织架构，提升了区域协同效应。
　　2、物业经营
　　本公司重要的业务板块之一，也是收入的重要组成部分,业务涵盖商场、写字楼办公、酒店、长租公寓、健康养老、文投文创、城市更新等七个业态。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平不断提升，租金收益稳定增长。报告期内，公司持有物业经营等结算收入9.28亿元、结算成本8.30亿元。
　　（1）商场
　　报告期内，首开股份在全国范围内持有29个零售商业物业（不含零散商业）。其中，成规模在营商场包括昌平首开LONG街、首开通州万象汇等6个项目，建筑面积合计约51.8万平方米，分布在北京、成都、苏州等地。从商场经营业态上细分，包含了社区级集中商业、区域级购物中心等，整体出租率达到96%，全年累计实现总客流量6891万人次。首开通州万象汇周年庆活动多项销售数据表现亮眼。
　　（2）酒店
　　酒店经营业务是首开股份持有型物业经营的重要收入来源，在全国范围内管理和运营酒店7家，管理面积约20.51万平方米，从酒店经营业态上细分，包含了五星级豪华酒店、四星级商务酒店、精品度假酒店等，分布在北京、川渝、华南等地。2025年酒店客房销售数量实现33.5万间-天。
　　（3）长租公寓
　　长租公寓板块拥有“首开乐尚”自有品牌，建立起精品服务公寓S/青年时尚公寓M/家庭全龄公寓F三大产品线，不断深化完善长租公寓标准化体系建设。截至报告期末，已开业项目11家，主要聚焦青年时尚公寓和家庭全龄公寓，分布于北京、杭州、福州三地，上市房源近7000套，综合出租率为93.7%。
　　2025年，公司设立北京首开乐尚住房租赁有限公司平台，通过整合旗下多个长租公寓项目，实现对分散租赁资产的集中化、专业化与规模化运营管理，持续打通“投、融、管、退”的完整商业闭环。
　　（4）城市更新业务
　　长期以来，公司秉承“践行责任，构筑美好”的企业使命，坚持“城市复兴官”品牌定位，面对开发业务持续承压的市场环境，公司聚焦城市更新核心赛道，稳步推进业务转型，相关运营模式日趋成熟。
　　经不断探索实践，公司已构建形成自主投资运营和委托管理运营的业务模式，多个重点项目取得突破性进展。在自主投资运营方面，探索农村存量集体建设用地创新利用模式的新尝试，稳步推进通州宋庄首开LONG街项目投资建设，该项目已纳入2025年北京市“三个一百”重点工程及北京市第二批城市更新示范项目清单，报告期内，工程方面推进分项验收，同步开展招商运营筹备工作，力争2026年实现亮相开业；同步推进通州缇香郡保障性租赁住房改造试点工作，报告期内，完成方案论证和专家评审，预计2026年内投入运营。在委托运营方面，依托首开集团资源优势，公司持续深化与首开集团的业务协同，受托管理首开集团原北京电焊机厂用地改建四合院项目、香山晴雪园酒店升级改造项目，实现协同机制下轻资产运营模式的有效落地与规模化拓展。
　　（5）其他
　　报告期内，首开股份积极探索转型，布局和推进养老业务。首开寸草机构养老成功构建“融合式养老模式”，让老年人实现了“离家不离街”的温馨养老生活，投入运营的养老院已有9家，平均出租率96%。十号国际项目明确“高品质全龄养老社区”定位，结合市场需求细化营销推广策略，入选中房协2025年标杆案例。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司秉承首开地产多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好的基础。
　　（一）公司品牌
　　依托首开集团及其前身企业几十年来深耕北京房地产市场所积累的深厚开发经验，公司始终践行“责任地产”的企业理念，使得“首开地产”品牌深入人心，赢得了社会各界的广泛赞誉，树立了卓著的认知度与美誉度。
　　如今，“首开地产”品牌影响力持续提升，已成功走出北京、迈向全国，战略版图扩展至全国十七个省、自治区、直辖市的三十余座城市，基本实现全国化布局。这一优质品牌的铸就，不仅是公司实力的彰显，更是消费者信心的坚实保障。
　　（二）北京区域的综合优势
　　作为北京市属国有房企，公司始终秉持“立足北京、服务首都”的初心与使命，三十余年来深耕京华大地。凭借对北京市场的深刻理解与深厚积淀，公司在区域内构建了显著的资源整合优势，京内项目持续贡献着稳定且重要的结算收入。
　　多年来，公司在北京成功开发建设了众多优质项目，对本地新房市场动态及存量资源状况拥有全面而精准的洞察。公司积极与各区主管部门保持紧密协作，深度融入城市发展进程，为区域经济社会繁荣贡献国企力量。凭借卓越的综合实力，公司已在业务规模、品牌影响力及市场占有率方面形成领先优势。同时，通过多年稳健运营，公司积累了可观的优质经营性存量资产，为公司发展奠定了坚实基础。
　　未来，公司将继续以北京为战略支点，坚定不移地实施“深耕北京”战略，持续巩固和扩大核心优势。依托卓越的区域整合能力，公司将积极探索新赛道、敏捷切入新业务，尤其在推进城市更新与发展商业物业经营方面，这一优势将成为业务拓展的核心支撑与强大赋能。
　　（三）融资能力
　　凭借卓越的市场信誉及与金融机构的长期友好合作，公司已与国内主要银行及多家金融机构建立了稳固互信、互利共赢的长期合作伙伴关系。这确保了公司融资渠道畅通、成本稳定、额度充裕，具备良好的融资能力，并积极运用多元化融资工具。
　　报告期内，公司进一步强化融资战略统筹与精细化管理，并与金融机构积极拓展与深化合作，确保了各项融资产品的成功发行。公司在报告期内继续保持国内企业最高信用评级——AAA级主体信用评级。
　　（四）国有股东的长期持续支持
　　公司控股股东首开集团作为北京市属重要企业，以“服务国资国企改革发展，打造全国领先的非经营性资产管理处置平台；探索超大型城市内涵式发展新路径，力争成为城市有机更新综合服务企业”为发展定位，雄厚的国资背景为公司稳健发展筑牢根基、提供坚实支撑。
　　报告期内，首开集团在资金与业务资源等多维度全力支持上市公司发展。资金层面，首开集团为公司提供多笔股东借款，并推动30亿元永续债成功落地，有效保障公司资金流动性与长期发展需求。业务层面，首开集团持有丰富的非经营性资产与城市更新业务资源，双方已逐步构建起协同发展的业务模式，为公司持续拓展业务版图、实现高质量发展提供有力支撑。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　报告期内，公司全面发力稳住经营基本盘、继续对标市场提升运作水平：销售去化逆势攻坚，强化“转签”回款，积极去化非住宅类产品。融资保障扎实有力，充分协调各类资源，全年完成271亿元债券接续、带息负债减少103亿元、加权平均融资成本下降31个基点。公募REITs发行积极推进。组织管理优化深入实施，实施上市以来最大规模“瘦身健体”，二层级单位整合重组形成9个大区和1个商管平台。物业经营质效提升，系统重构商管平台，探索构建差异化商管细分赛道。多元业务深入探索，城市更新、养老、代建、文创文投等业务取得良好成绩。报告期内竞得朝阳呼家楼地块；通州宋庄保障房、海口项目与项目所在地政府签署土地有偿收回协议，实现了两个项目的有效盘活。经营支出管控成效明显，严格“收支两条线”管理、分类审核，逐项目减支。产品力打造系统化推进，发布首开“好房子”体系图谱和设计标准。运营管理精细强化，21个项目229万平方米顺利交付。财务管理进一步强化，继续加强总部资金统筹调度、扎实开展税收筹划。内控合规体系健全完善，取消监事会、完善合规联席会议机制、健全内控合规管理体系、加强法律审核指导。资本市场沟通扎实有效，妥善高效回应市场关切、高标准发布年度ESG报告、公司获2025年房地产上市公司“综合实力50强”第19名等荣誉。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　“十五五”期间，国家将进一步加强财政、货币政策协同，增强宏观政策取向一致性；房地产政策重心从“增量调控”转向“存量优化”与“品质提升”，国家“十五五”《规划建议》明确将“推动房地产高质量发展”纳入民生保障范畴，房地产发展新模式将重点围绕“优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’、建立房屋全生命周期管理制度”等方面展开；与此同时，大力实施城市更新上升为国家战略。北京市“十五五”规划、市政府工作报告都部署要大力推动城市更新，建立可持续的更新模式。
　　“十五五”期间，北京坚持以新时代首都发展为统领；深入实施人文北京、科技北京、绿色北京战略；深入实施京津冀协同发展战略；更加注重优化提升首都功能；更加注重增进民生福祉；更加注重增强创新动能；更加注重深化改革开放；更加注重加强超大城市治理，着力建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市；更加注重统筹发展和安全。
　　房地产市场进入总量趋稳、结构分化、供需再平衡的新阶段，一方面“新市民”刚性住房需求有待持续释放，另一方面改善性需求市场广阔，老龄化加速催生适老化住宅、康养地产等新兴需求，家庭小型化推动小户型、多功能产品创新，多孩家庭对空间功能复合性提出更高期待，居民对提升居住品质愿望更为强烈；一线城市及都市圈核心板块将展现较强需求韧性和资产保值能力。
　　头部房企加速从单一开发转向“开发+运营+服务”，从“重资产持有运营”转向“轻资产管理输出”，普遍强化投资精准性，严控资金安全与收益底线，商业运营、代建代管、物业服务等业务快速拓展，成为稳定现金流和利润的重要支撑。具备资源整合能力的企业积极响应政策号召，通过深度参与城市更新等国家战略，实现区域价值提升、品牌信用积累、政府关系深化和运营能力沉淀，并通过REITs等资本化工具逐步打通“投融建管退”闭环。
　　技术变革正成为驱动房地产行业高质量发展的关键变量。数字化与智慧地产深度融合，人工智能（AI）、物联网、大数据等技术广泛应用于数字营销、物业运维、智能家居及社区管理，显著提升客户体验与运营效率；装配式建筑、绿色建材在政策强力推动下渗透率快速提升，BIM技术、建筑机器人、智能工地系统广泛应用，有效提高工程精度、施工效率与安全水平。科技赋能正从设计、建造走向运营全链条，推动行业降本、提质、增效。
　　(二)公司发展战略
　　党建引领一以贯之。将党的领导全面融入公司治理各环节、战略执行全过程，确保企业始终沿正确方向稳健前行。坚决贯彻落实党中央关于房地产发展新模式、城市更新、新质生产力等重大战略决策部署，深刻把握“看北京首先要从政治上看”的要求，自觉把服务保障首都功能作为首要任务，持续推动党的政治优势、组织优势转化为引领高质量发展的核心动力与创新活力。
　　做强房地产主业。房地产主业是公司转型发展的立身之本，涵盖高品质开发、城市更新、持有型资产经营三大业务板块，必须坚定不移走“区域聚焦、重点突破、优化提升”的发展路径，加快构建开发能力与全周期经营服务能力“并驾齐驱”的新格局：
　　高品质开发是稳固企业生存根基的基本盘。坚持区域聚焦，增量布局重点聚焦北京高能级核心区域；另一方面产品聚焦，重点通过中高端改善型“好房子”产品力打造与高效周转，持续贡献经营性现金流，推动开发模式由“规模导向”向“品质与效率导向”转变，并不断夯实高品质住宅开发能力，为大型片区城市更新、代建代管等业务拓展提供坚实支撑。
　　城市更新是响应国家战略、推动转型发展的主战场。一方面立足自身，主动对接、盘活集团内部资源，重点挖掘非经、存量商办及自持资源；另一方面拓展外部，积极承接国家级、市级及成片区的重点城市更新项目，集中打造可复制、可推广的城市有机更新标杆，全面提升城市功能与人居环境品质，切实履行首都国企使命担当，并为公司开发、运营、服务、代建代管等专业能力协同作战打造统一战场。
　　持有型资产经营主要包括商业、办公、酒店、长租公寓等业态，是获取持续稳定现金流、平衡开发周期性风险的重要载体。坚持优化提升，重点围绕在手优质项目以及城市更新形成的优质资产，依托差异化定位与精细化运营，系统提升资产收益水平，打造可复制、可持续的资产经营范式，构建具备长期竞争力的增长极，为轻资产管理能力输出奠定专业基础。
　　拓展“两翼”业务。中高端物业服务与代建代管业务是公司延伸价值链、拓宽发展空间、实现轻资产转型的主要阵地，与房地产主业形成紧密互动、彼此赋能的协同发展格局。中高端物业服务是深化客户黏性、提高产品溢价的关键抓手。作为构建社区治理与美好生活生态的基础支撑，依托城市更新片区、配套项目及存量近600万平方米物业服务资源，以现有平台为基础，提供覆盖商业、中高端住宅等场景的市场化、专业化、品质化服务，构建“更新—运营—服务”生态闭环，筑牢品牌口碑，增强市场影响力。
　　代建代管是拓展轻资产合作、输出首开标准的关键通道。作为轻资产赛道专业能力输出的重要支撑，整合在城市更新、片区综合开发等领域积累的全过程管理经验，面向政府及企业客户提供标准化、专业化、全周期的代建代管服务，稳步拓展稳定的服务性收入。
　　(三)经营计划
　　2026年是“十五五”规划开局之年，做好全年工作，责任重大、影响深远。公司全年总体工作要求是：全面贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，深入落实中央经济工作会议部署，认真落实集团第三次党代会精神，坚持稳中求进工作总基调，围绕“防风险、强管理、谋转型”工作主线，以实干稳经营，统筹现金流安全与控亏减亏；以协同破困局，统筹向内挖潜与向外借力；以创新求发展，统筹市场化运作机制与国企使命当；坚决守住风险底线，在服务首都功能和城市更新行动中找准发展支点，有序探索契合公司特色的多元化转型路径，加快打造可持续的利润增长点，全力打好“十五五”开局之战，为公司可持续发展争取时间、空间和主动权。
　　公司2026年主要经营计划指标安排如下：
　　计划实现销售面积113.4万平方米，开复工面积465.8万平方米，新开工面积19.7万平方米，竣工面积103.7万平方米；实现物业租赁面积213.7万平方米。
　　(四)可能面对的风险
　　1、市场风险
　　近年来，我国房地产市场供求关系发生重大变化，部分项目、部分城市出现局部供过于求情形，导致房地产销售和价格出现较大幅度回落。综合各种因素看，我国房地产业正处于发展阶段变化的重要节点，新旧模式转换需要时间，市场行为逻辑转变也需要时间。
　　面对挑战，公司迎难而上，积极部署：一方面，创新优化项目营销策略，全力推动销售去化；另一方面，密切跟踪并积极研判重点城市土地市场机遇，战略布局，在保障合理利润的前提下，积极参与土地竞拍，力争获取一定规模的新增土地储备。
　　2、资金风险
　　公司目前负债率较高、债务结构仍需优化。
　　针对上述风险，公司将统筹提升资产周转与效益，积极创新融资工具与模式、提高资金利用效率、强化全员资金成本意识，在稳固与授信银行良好合作的基础上，积极拓展与各类投资机构的战略合作，确保公司现金流的持续稳健与安全。
　　3、经营风险
　　公司市场份额收缩、获取新项目减少、新项目储备不足；少数合作开发项目因合作方出现资金周转压力，影响了合作开发项目的运营和融资工作。
　　针对上述风险，公司将积极把握政策机遇，统筹优化量价策略，全力攻坚销售回款。公司将深化市场趋势研判与竞品动态追踪，强化过程督导，坚持效益最大化原则。对于缺乏市场竞争力的住宅项目，将采取措施加速去化；对于非核心区域的空置商办等滞重资产，力争尽快处置。针对核心区位资产，则结合公司财务状况，统筹平衡利润目标与去化效率。与此同时，公司将加强对合作方“或有风险”的前瞻性管控，构建跨部门联动机制，审慎研判风险性质及潜在影响，力争将潜在风险控制在合理区间内。 收起▲

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明　　本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城市更新等创新业务。具体可以分解为以下几个业务板块：　　1、房地产开发业务　　本公司主业，也是最主要的收入来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）148个，总建筑面积近4300万平方米，其中当期在建面积约680万平方米。目前，公司京内主要项目69个，总规模约1560万平方米；京外片区已初步形成以主要城市为重心，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目79个，总建筑面积约2740万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入175.78亿元、结算成本154.13亿元。　　报告期内，公... 查看全部▼

　　一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
　　本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城市更新等创新业务。具体可以分解为以下几个业务板块：
　　1、房地产开发业务
　　本公司主业，也是最主要的收入来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）148个，总建筑面积近4300万平方米，其中当期在建面积约680万平方米。目前，公司京内主要项目69个，总规模约1560万平方米；京外片区已初步形成以主要城市为重心，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目79个，总建筑面积约2740万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入175.78亿元、结算成本154.13亿元。
　　报告期内，公司秉持“优化资源配置、强化专业能力、提升运营效率”的核心发展理念，对19家二级开发单位进行了战略性整合与重组。具体措施包括：京内公司重组为“京北大区”与“京南大区”，实现了对公司京津冀（及太原）区域开发项目的划片集中统一管理；京外公司重组为辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等七大区域管理中心。此举有效优化了公司组织架构，提升了区域协同效应。
　　2、物业经营
　　本公司重要的业务板块之一，也是收入的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平不断提升，租金收益稳定增长。
　　报告期末，公司实现物业租赁面积173万平方米，物业经营管理收入11.7亿元，酒店客房销售数量15.7万间·天。报告期内，公司酒店物业经营等结算收入3.96亿元、结算成本3.65亿元。公司始终以“运营创造价值”为核心理念，构建起“精细化资产运营+生态化商业服务”双轮驱动发展模式。公司持续加强政策调整的深入研判，立足公司业态实际，不断优化定位，确保物业项目长期稳定经营；密切关注市场，掌握消费需求变化，不断深入挖掘客户，及时调整招商策略，提升公司物业的租金水平及出租率。持续加大项目推广力度，充分利用各类平台、主题活动，加强属地政府沟通及与中介有效合作，多渠道进行推广。
　　报告期内，公司进一步强化物业经营专业化管理，新设统一“商管平台”，推行总部赋能式管理架构，实现跨区域招商资源统筹。持续优化在营商场业态品牌，昌平首开Long街“两周年庆”活动总客流超12万人次，两日销售额突破600万元；首开通州万象汇运营保持稳定；6家核心地标商场整体出租率达到95%。
　　酒店经营业务是首开股份持有型物业经营的重要组成部分。经过多年的发展和积累，首开股份在全国范围内管理和运营酒店9家，管理面积约24.52万平方米。公司不断加强酒店板块企业间互动交流和资源整合、促进整体管理水平提升。报告期内北京宝辰饭店海外客源接待量位居全国前列；福州君澜温泉酒店被选为“福建省温泉协会会长单位”。
　　3、城市更新、长租公寓、养老与文创等创新业务
　　报告期内，公司结合存量资产盘活继续有序推进城市更新业务、与房地产开发、物业经营等板块实现良性互动。
　　公司顺应新市民、青年人高品质租住需求，布局住宅租赁赛道。公司拥有“首开乐尚”长租公寓自有品牌，长租公寓主要分布于北京、杭州、福州三地，现开业达到11家，上市房源近7000套。报告期内出租率达到93%。通过长租公寓业态运营实现存量资产的优化运营和价值提升，为公司的长远发展注入新动能。
　　稳步开展文创文投业务，北京东城区禄米仓·新视听产业园为集新视听科创办公区、主题文化街区以及活力居住区产城融合的城市更新典范，获多项市级奖励；北京前门“书香世业”主题街区以“让书香飘满京城，让阅读无处不在”为理念，通过创新型的运营理念把传统商业街区打造成一条以图书为框架，向各行业跨界融合的复合型文化消费商业街区，近期更引入党建主题空间等新消费场景，赢得年轻客户和企业客户的认可。
　　在养老板块，重点项目工程节点实现突破——北京顺义区十號国际养老社区已顺利进入精装修阶段，各项运营筹备工作正稳步推进。与此同时，公司旗下“首开寸草”养老品牌影响力持续扩大，目前在北京各城区已布局9家养老院。该品牌通过“位置嵌入大型成熟社区、整合周边专业服务资源”的创新方式，成功构建了独具特色的“融合式养老模式”，切实让老年人实现了“离家不离街”的温馨养老生活。“首开寸草”凭借“标准体系构建-专业人才孵化-服务品质认证”的闭环管理模式，品牌价值与服务口碑不断沉淀与提升。
　　公司不断完善代建管理机制，积极梳理并借鉴标杆企业的先进代建制度与经验，持续聚焦管理价值的深度挖掘与释放。依托标准化、专业化的管理体系，为代管项目提供了赋能支持。报告期内，代管项目杭州西湖逸庐成功对外开放实景示范区，实现销售破局，彰显了公司轻资产运营模式的成效。

　　二、经营情况的讨论与分析
　　（一）国内房地产市场情况
　　今年政府工作报告将“稳住楼市”写入总体要求，明确提出加力实施城中村和危旧房改造，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，有效防范房企债务违约风险。6月13日国务院常务会议强调多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。这为公司加快销售去化、盘活存量资源、化解债务风险提供了难得契机。
　　从市场特征看，土地市场逐步回暖，多个城市推出核心地段优质地块；核心区域高品质项目成为拉动市场销售的主要力量；客户更加注重品质、服务、配套以及开发商口碑；与此同时，商业物业管理、城市更新、代建等业务加速成长，成为新的增长赛道。这为公司优化投资结构、改进产品服务、完善业务布局提供了有益参考。
　　当前，房地产行业正加速从“数量规模”向“质量效益”转变。“好房子”建设成为推动新时期住房高质量发展的重要抓手，行业门槛提高，竞争格局重构，具备产品力、运营力、服务力的企业将拥有更广阔的生存发展空间。这为公司未来发展与转型升级指明了方向和路径。
　　1、上半年全国商品房销售
　　2025年上半年，全国商品房销售面积为4.59亿平方米，同比下降3.5%，降幅比去年同期收窄15.5个百分点。其中，新建住宅销售面积为3.84亿平方米，同比下降3.7%，办公楼销售面积同比下降3.0%，商业营业用房销售面积同比下降4.8%。全国商品房销售额为4.42万亿元，同比下降5.5%。其中，新建住宅销售额为3.88万亿元，同比下降5.2%，办公楼销售额同比下降4.2%，商业营业用房销售额同比下降10.4%。
　　2025年上半年，北京商品房销售面积537.6万平方米，同比增长5.4%。其中，住宅销售面积352.3万平方米，同比下降0.8%；办公楼37.5万平方米，同比减少0.6%；商业营业用房32.1万平方米，增长11.6%。北京商品房销售额1731.8亿元，同比增加5.4%。其中，新建住宅销售额为1533.1亿元，同比增加12.0%。
　　2、百城(全国100个重点城市)住宅价格
　　2025年6月，百城新建住宅平均价格为16847元/平，环上涨0.19%。从涨跌城市个数看，36个城市环上涨，46个城市环下跌，18个城市持平。同来看，全国100个城市新建住宅平均价格同上涨2.59%。从市场表现来看，新建住宅，6部分核城市持续推出优质改善项，在此带动下，百城新建住宅价格环继续结构性上涨。
　　2025年6月，北京新建住宅平均价格为46447元/平方米，环比上涨0.59%；同比上涨2.12%，涨幅较去年同期扩大0.48个百分点。
　　3、上半年开发面积和开发投资额
　　2025年上半年，全国房地产开发投资额为4.67万亿元，同比下降11.2%。其中，住宅开发投资额为3.57万亿元，同比下降10.4%，占房地产开发投资比重为76.7%。全国房屋新开工面积为3.04亿平方米，同比下降20.0%。其中，住宅新开工面积为2.23亿平方米，同比下降19.6%。全国房屋施工面积为63.33亿平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积为44.12亿平方米，同比下降9.4%。全国房屋竣工面积为2.26亿平方米，同比下降14.8%。其中，住宅竣工面积为1.63亿平方米，同比下降15.5%。
　　2025年上半年，北京房地产开发投资额为2060.48亿元，同比减少7.5%。其中，住宅开发投资额为1398.92亿元，同比下降8.9%，占房地产开发投资比重为67.9%。北京房地产开发企业房屋新开工面积674.3万平方米，同比减少7.0%。其中，住宅新开工面积429.52万平方米，减少6.5%；办公楼15.04万平方米，下降21.2%；商业营业用房42.21万平方米，增长38.1%。北京房屋竣工面积526.76万平方米，同比增加28.6%。其中，住宅竣工面积290.13万平方米，增长24.7%；办公楼5.04万平方米，下降74.4%；商业营业用房27.39万平方米，增加14.9%。
　　4、上半年房企到位资金情况
　　2025年上半年，全国房地产开发企业到位资金为5.02万亿元，同比下降6.2%。国内贷款为8245亿元，同比增加0.6%，占比为16.4%。自筹资金为1.75万亿元，同比下降7.2%，占比为34.9%。
　　定金及预收款为1.48万亿元，同比下降7.5%，占比为29.4%。个人按揭贷款为6847亿元，同比下降11.4%，占比为13.6%。
　　2025年上半年，北京房地产开发企业本年到位资金2169.7亿元，同比增加15.5%。其中，定金及预收款806.08亿元，增加2.7%；国内贷款439.24亿元，增长25.4%；自筹资金471.06亿元，增加23.0%。
　　（二）公司经营业绩回顾
　　今年上半年，面对行业深度调整筑底、市场分化竞争加剧、公司利润承压等复杂严峻的内外部形势，在上级单位坚强领导与大力支持下，公司领导班子团结带领广大干部员工迎难而上、勠力攻坚，坚持“稳当前”和“利长远”相结合，致力于突破库存桎梏，筑牢风险屏障，激活发展潜能，开拓转型空间，各项工作取得积极进展，在稳定融资、降本节支、项目盘活、组织优化等方面取得阶段性成效，为全年工作目标的完成奠定了坚实基础。
　　精准发力促销售、稳融资。面对复杂严峻的市场形势，公司坚持“精准发力促销售、多措并举稳融资”的策略，着力强化内生“造血”功能与外部“补血”能力，全力攻坚销售去化。公司领导班子靠前指挥，深入一线调研督导，聚焦重点项目实施专项调度，并大力推进营销团队薪酬改革，有效激发了团队活力。上半年，公司实现签约面积72万平方米，签约金额114亿元，销售回款达155亿元。其中，公司集中力量推进商办、车位等非住宅类资产去化，成功实现销售额25亿元，较上年同期取得显著突破。
　　融资端亦表现稳健，公司顺利完成本期全部债务行权及到期偿付，上半年偿还银行贷款66.2亿元，完成债券融资接续150.5亿元，并获首开集团15亿元新增流动性支持，为公司行稳致远提供了有力保障。
　　稳步推动“瘦身健体”。实施公司近年来最大规模机构调整，规范有序完成京内外19家二层级单位整合重组，实现二层级单位职能定位、部门设置、定岗定编、流程及管控模式标准化落地。坚持人员规模与业务发展相匹配，优化人才队伍结构，搭建从开发到商管的人才转型通道。
　　分级分类强化资金管控。公司高度重视资金管理，通过完善制度体系与加强总部统筹，构建了更为科学的资金管控框架。特别将资金流动性管理置于突出位置，健全了资金动态监测与预警机制，实现了资金计划的按日精细化铺排。在执行层面，全资子公司严格落实“收支两条线”管理；对于合作公司，推行各类型支出的月度提级审核制度，确保资金安全与高效使用。
　　深入推进降本增效。加强全链条成本管控。成本招采管理获“高质量发展（新质生产力）优秀创新成果”。严控各项费用支出、强化审核力度，管理费用较去年同期持续降低。合理利用税收政策实现退税。
　　1、项目用地面积为包括项目代征用地的总土地面积。
　　2、总投资额为项目的预计总投资额（含地价）。
　　3、在建建筑面积、新开工面积、竣工面积，均为报告期内数值。总累计竣工面积为项目历年（包含报告期）累计竣工情况。4、在建建筑面积-新开工面积=当期复工面积。
　　5、标*号项目，为公司非并表合作项目。
　　1、可供出售面积为项目预计总可售面积，包括已售面积和未售面积。
　　2、已售（含已预售）面积为报告期当期销售面积。
　　3、累计销售面积为项目历年（包含报告期）累计情况。
　　4、所列项目不包括报告期未开盘项目；其他项目为公司各非重点项目合计。
　　5、标*号项目，为公司非并表合作项目。

　　三、报告期内核心竞争力分析
　　公司秉承首开地产多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好的基础。
　　（一）公司品牌
　　依托首开集团及其前身企业几十年来深耕北京房地产市场所积累的深厚开发经验，公司始终践行“责任地产”的企业理念，使得“首开地产”品牌深入人心，赢得了社会各界的广泛赞誉，树立了卓著的认知度与美誉度。
　　如今，“首开地产”品牌影响力持续提升，已成功走出北京、迈向全国，战略版图扩展至全国十七个省、自治区、直辖市的三十余座城市，基本实现全国化布局。这一优质品牌的铸就，不仅是公司实力的彰显，更是消费者信心的坚实保障。
　　（二）北京区域具有综合优势
　　作为北京市属国有房企，公司始终秉持“立足北京、服务首都”的初心与使命，三十余年来深耕京华大地。凭借对北京市场的深刻理解与深厚积淀，公司在区域内构建了显著的资源整合优势，京内项目持续贡献着稳定且重要的结算收入。
　　多年来，公司在北京成功开发建设了众多优质项目，对本地新房市场动态及存量资源状况拥有全面而精准的洞察。公司积极与各区主管部门保持紧密协作，深度融入城市发展进程，为区域经济社会繁荣贡献国企力量。凭借卓越的综合实力，公司已在业务规模、品牌影响力及市场占有率方面形成领先优势，销售业绩在北京市房地产市场持续名列前茅。同时，通过多年稳健运营，公司积累了可观的优质经营性存量资产，为公司发展奠定了坚实基础。
　　未来，公司将继续以北京为战略支点，坚定不移地实施“深耕北京”战略，持续巩固和扩大核心优势。依托卓越的区域整合能力，公司将积极探索新赛道、敏捷切入新业务，尤其在推进城市更新与发展商业物业经营方面，这一优势将成为业务拓展的核心支撑与强大赋能。
　　（三）融资能力
　　凭借卓越的市场信誉及与金融机构的长期友好合作，公司已与国内主要银行及多家金融机构建立了稳固互信、互利共赢的长期合作伙伴关系。这确保了公司融资渠道畅通、成本稳定、额度充裕，具备良好的融资能力，并积极运用多元化融资工具。
　　报告期内，公司进一步强化融资战略统筹与精细化管理，并与金融机构积极拓展与深化合作，确保了各项融资产品的成功发行。公司在报告期内继续保持国内企业最高信用评级——AAA级主体信用评级。

　　四、可能面对的风险
　　1、市场风险
　　当前，我国房地产行业正处于转型升级的关键时期。政策利好尚未充分传导，市场回暖尚需时日，行业整体仍在深度调整过程中。在此背景下，多数上市房企面临营收下滑的压力，行业内普遍实行“瘦身健体”。
　　公司也面临着销售规模有待回升、开复工面积逐年下降、创新转型成效有待显现，以及持有型物业的盈利能力仍需提升等现实挑战。
　　面对挑战，公司迎难而上，积极部署：一方面，创新优化项目营销策略，全力推动销售去化；另一方面，密切跟踪并积极研判重点城市土地市场机遇，战略布局，在保障合理利润的前提下，积极参与土地竞拍，力争获取一定规模的新增土地储备。
　　2、资金风险
　　公司负债率较高、债务结构仍需优化。
　　针对上述风险，公司将统筹提升资产周转与效益，积极创新融资工具与模式、提高资金利用效率、强化全员资金成本意识，在稳固与授信银行良好合作的基础上，积极拓展与各类投资机构的战略合作，确保公司现金流的持续稳健与安全。
　　3、经营风险
　　公司市场份额收缩、获取新项目减少、新项目储备不足；少数合作开发项目因合作方出现资金周转压力，影响了合作开发项目的运营和融资工作。
　　针对上述风险，公司将积极把握政策机遇，统筹优化量价策略，全力攻坚销售回款。公司将深化市场趋势研判与竞品动态追踪，强化过程督导，坚持效益最大化原则。对于缺乏市场竞争力的住宅项目，将采取措施加速去化；对于非核心区域的空置商办等滞重资产，力争尽快处置。针对核心区位资产，则结合公司财务状况，统筹平衡利润目标与去化效率。与此同时，公司将加强对合作方“或有风险”的前瞻性管控，构建跨部门联动机制，审慎研判风险性质及潜在影响，力争将潜在风险控制在合理区间内。 收起▲

　　一、经营情况讨论与分析　　（一）外部形势　　2024年对房地产行业来说是不同寻常的一年，二十届三中全会顺利召开为中长期房地产政策指明了方向，同时“去库存”相关提法再次出现在重大会议中，9月中央政治局召开会议，明确提出要促进房地产市场“止跌回稳”，政策拐点到来，12月政治局会议定调2025年要“稳住楼市”，中央经济工作会议延续此基调，进一步强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。　　（二）2024年市场回顾　　1、商品房销售　　2024年全国商品房销售面积为9.7亿平方米，同比下降12.9%。其中，新建住宅销售面积为8.1亿平方米，同比下降14.1%；办公楼销售面积同比下降11.5%；商业营... 查看全部▼

　　一、经营情况讨论与分析
　　（一）外部形势
　　2024年对房地产行业来说是不同寻常的一年，二十届三中全会顺利召开为中长期房地产政策指明了方向，同时“去库存”相关提法再次出现在重大会议中，9月中央政治局召开会议，明确提出要促进房地产市场“止跌回稳”，政策拐点到来，12月政治局会议定调2025年要“稳住楼市”，中央经济工作会议延续此基调，进一步强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。
　　（二）2024年市场回顾
　　1、商品房销售
　　2024年全国商品房销售面积为9.7亿平方米，同比下降12.9%。其中，新建住宅销售面积为8.1亿平方米，同比下降14.1%；办公楼销售面积同比下降11.5%；商业营业用房销售面积同比下降5.9%。全国商品房销售额为9.7万亿元，同比下降17.1%。其中，新建住宅销售额为8.5万亿元，同比下降17.6%；办公楼销售额同比下降14.3%；商业营业用房销售额同比下降13.6%。
　　2024年北京新建商品房销售面积1118.7万平方米，同比下降1.2%。其中，住宅销售面积785.7万平方米，下降4%；办公楼77.9万平方米，增长3%；商业营业用房65.3万平方米，增长26.1%。北京商品房销售额为3577.0亿元，同比下降15.5%，其中，住宅销售额为3038.6亿元，同比下降20.2%。
　　2、百城(全国100个重点城市)住宅价格
　　2024年12月，百城新建住宅平均价格为16654元/平方米，环比上涨0.37%。从涨跌城市个数看，46个城市环比上涨，41个城市环比下跌，13个城市持平。同比来看，百城新建住宅平均价格较去年同期上涨2.68%。从市场表现来看，受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比继续结构性微涨，12月新房网签量保持增长。
　　2024年12月，北京新建住宅平均价格为45579元/平方米，环比上涨0.07%；同比上涨
　　1.31%，涨幅较去年同期扩大0.62个百分点。
　　3、新开工面积和开发投资额
　　2024年，全国房地产开发投资额为10.0万亿元，同比下降10.6%。其中，住宅开发投资额为7.6万亿元，同比下降10.5%，占房地产开发投资比重为75.8%。全国房屋新开工面积为7.4亿平方米，同比下降23.0%。其中，住宅新开工面积为5.4亿平方米，同比下降23.0%。全国房屋施工面积为73.3亿平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面积为51.3亿平方米，同比下降13.1%。全国房屋竣工面积为7.4亿平方米，同比下降27.7%。其中，住宅竣工面积为5.4亿平方米，同比下降27.4%。
　　2024年，北京房地产开发投资额为0.4万亿元，同比下降10.4%。其中，住宅开发投资额为0.2万亿元，同比下降9.5%，占房地产开发投资比重为65.4%。北京房地产开发企业房屋新开工面积1286.9万平方米，同比增长2.4%。其中，住宅新开工面积762.3万平方米，增长6.6%；办公楼58.8万平方米，下降19.7%；商业营业用房65.3万平方米，增长10.5%。北京房屋竣工面积1652.5万平方米，同比下降21.8%。其中，住宅竣工面积912.8万平方米，下降21.6%；办公楼82.2万平方米，下降50.6%；商业营业用房62.5万平方米，下降19.3%。
　　4、房企到位资金
　　2024年，房地产开发企业到位资金为10.8万亿元，同比下降17.0%。国内贷款为1.5万亿元，同比下降6.1%；占比为14.1%。自筹资金为3.8万亿元，同比下降11.6%；占比为35.1%。定金及预收款为3.4万亿元，同比下降23.0%；占比为31.2%。个人按揭贷款为1.6万亿元，同比下降27.9%，占比为14.5%。
　　2024年，北京房地产开发企业本年到位资金4518.6亿元，同比下降22.7%。其中，定金及预收款1782.2亿元，下降37.4%；自筹资金1191.1亿元，下降2.2%；国内贷款612.1亿元，下降17.4%。
　　
　　二、报告期内公司所处行业情况
　　自2021年下半年房地产行业进入深度调整阶段，至今已历经3年多时间。在此期间，中央及地方的房地产调控政策不断优化，力度也在不断增强。回顾2024年，房地产政策延续宽松基调：
　　从政策导向看，9-26政治局会议首次明确房地产“止跌回稳”目标，中央经济工作会议要求“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，强调“加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”、“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”。这给公司促进销售去化、盘活滞重资产、破解生存发展困局提供了难得的政策契机。
　　从市场特征看，中高端改善类需求旺盛，产品更新迭代加速，开发商品牌信誉和产品质量成为影响客户需求的关键因素；核心城市核心区位地块稀缺性凸显，头部央企强势补仓；经营和服务业务兴起，长租公寓、代建、商业物业管理、城市更新等成为新赛道。这为公司改进产品服务、优化投资结构、完善业务布局提供了有益参考。
　　从发展模式看，二十届三中全会强调“加快构建房地产发展新模式”，要求提高保障房供应占比，满足刚需与改善性住房需求；持续推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造；改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，引导房企逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制。这为公司的未来转型发展指明了方向。新模式下，房企必须主动适应行业新变化，同时大力优化财务结构，创新拓展融资，强化资金使用效率，平衡周转速度与杠杆比例。
　　
　　三、报告期内公司从事的业务情况
　　本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、城市更新等创新业务。具体可以分解为以下几个业务板块：
　　1、房地产开发业务
　　156个，总建筑面积约4430万平方米，其中当期在建面积约1000万平方米。
　　除北京地区（以北京为中心的京津冀及太原区域）外，公司在京外设立了辽宁、江苏、浙江、福建、华南、华中、川渝等7个大区，构建起首开股份的全国业务网络。
　　目前，公司京内主要项目74个，总规模约1660万平方米；京外片区目前已经初步形成以主要城市为重心，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目82个，总建筑面积约2770万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入231.87亿元、结算成本221.30亿元。
　　2、物业经营
　　本公司重要的业务板块之一，也是收入的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。
　　公司结合近年来内外部新变化，不断优化落位，以确保项目的长期稳定经营；同时密切关注市场，掌握商业趋势的变化，及时调整招商策略，提升公司租金水平及出租率。各项目持续加大推广力度，充分利用各平台、主题活动，加强属地政府沟通及中介有效合作，多渠道进行推广。不断深入挖掘客户，加大招商力度。
　　2024年公司全面梳理经营性资产，深入挖潜。全年物业租赁面积、酒店客房销售数量、物业经营管理收入均实现同比增长。加强中介管理，建立商业顾问中介资源库。做好商业品牌资源管理。昌平LONG街南区商业步行街出租率达90%、国家速滑馆接待游客50万人次。积极推进酒店经营，北京丽亭华苑酒店获“年度最佳会议酒店”、北京宝辰饭店获“年度最佳商务酒店”、福州君澜温泉酒店获评“中国五星级温泉”酒店。
　　报告期末，公司实现物业租赁面积171万平米，物业管理面积265万平方米，酒店客房销售数量32万间-天。报告期内，公司酒店物业经营等结算收入8.54亿元、结算成本7.82亿元。
　　3、城市更新、长租公寓、养老与文创等创新业务
　　在房地产行业中，受行业环境变化、市场竞争加剧等多重因素影响，加快转型发展是大势所趋。各项城市更新业务已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。
　　在“做城市复兴官”的发展理念下，近年来公司在城市更新领域积极探索、勇于实践。以做标杆、创模式的站位，在城市更新产业细分领域，持续推进持有物业转型升级，盘活低效资产与存量土地，通过合资、合作、入股的方式，构建盈利模式、撬动社会资本，形成多元主体推进城市更新工作，相继启动实施多个项目。
　　报告期内，公司继续深化完善长租公寓标准化体系，首开乐尚10家长租公寓整体出租率90%、收缴率100%，保利首开乐尚N+公寓获“中国长租公寓优秀项目”，福州香悦店获“中国住房租赁项目优秀品牌”。昌平首开LONG街入选“中国城市更新优秀案例”、“首都文明街巷”。房山熙悦天街-熙悦荟获评2024北京城市更新“最佳实践”。东城禄米仓新视听产业园获“市级文化产业园区”认定、第三届“北京城市更新优秀项目”。前门书香世业三期试营业。首开寸草作为融合式养老代表，9家养老院整体入住率82%。
　　4、承接重点工程
　　主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服务于首都城市发展战略。报告期内，宋庄小堡村项目、首开通州万象汇、房山熙悦丽博、通州西集项目等重点项目施工顺利进行，形象进度、投资额完成均提前实现“双落地”。重点代建项目进展顺利。首开通州万象汇开业3个月客流量突破390万人次，点亮北京副中心商业新地标。
　　
　　四、报告期内核心竞争力分析
　　公司秉承首开地产多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好的基础。
　　（一）公司品牌
　　凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年的努力，公司践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。
　　“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。目前已进入全国十七个省市区的三十余城市，基本实现了全国化布局。公司优质品牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。
　　（二）在北京区域具有综合优势
　　公司多年深耕北京，在区域内具有明显的资源整合优势；凭借着在北京市场的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分。作为北京国有龙头房企，公司一贯坚持立足北京、服务首都的主导思想。
　　公司成立至今始终以北京作为核心区域和业务根据地。三十年间，公司在北京开发建设了众多项目，对本地的新房市场、存量资源情况有了全面和深刻的了解；与各区主管部门互联互通，共同为地区繁荣发展做出积极贡献；形成业务、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售名列前茅；经过多年业务发展，积累下一定量的优良经营性存量资产。
　　未来，公司将继续坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略，不断巩固和扩大北京根据地优势。同时，公司自身在区域内的整合优势，将有助于公司精准寻找新赛道、快速介入新业务；该优势将在城中村改造、平急两用、城市更新等业务的扩展中，发挥重要的作用。
　　（三）融资能力
　　凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。
　　报告期内，公司加强融资统筹，与金融机构广泛接洽、主动沟通，保证各产品的顺利发行。公司在报告期内继续保持最高的AAA级企业主体评级。
　　
　　五、报告期内主要经营情况
　　2024年是公司发展史上极其困难的一年。复杂严峻的外部形势下，公司在销售、资金、盈利、后续项目拓展等方面困难重重。
　　一是销售业绩严重下滑。包括北京市场在内，公司签约金额同比逐年下降。项目从拿地到入市开发周期与标杆企业相比有待提升。周转率下降导致公司去化周期延长，营销策略针对性、精准度有待提升。
　　二是资金链持续紧绷。因销售回款不及预期，资金回笼不畅。公司历史投资的大量商办、自持物业、棚改等滞重资产严重占压资金。近两年新项目减少，融资资源不足。公司业绩下滑加剧融资压力，融资途径受限。流动性方面承受的严峻压力不容忽视。
　　三是利润下滑态势严峻。为保现金流，公司被迫“以价换量”，存货跌价准备计提加大，叠加高地价项目结利，毛利率大幅下滑，基本处于微利或亏损状态，且亏损项目增加。滞重资产产生的大量财务费用持续侵蚀利润。公司控亏减亏任务艰巨。
　　四是业务规模逐渐收缩。当前，头部企业实力雄厚、优势尽显，公司市场份额被不断挤压，拿地大幅减少，开复工面积明显下降。围绕房地产主业的多元转型成效不够，尚未形成对冲传统开发业务下滑的有效载体。持有物业盈利能力有待提升。
　　一年来，面对多重风险交织的异常严峻形势和前所未有的生存发展困难，公司领导班子团结带领全体员工，认真落实决策部署，以销售去化为工作重心，以资金安全为底线，全力以赴打好生存保卫战，维持了生产经营大局稳定，为公司转型升级、行稳致远提供了有力保障。
　　去化盘活专项攻坚。主动应变、及时调整策略，通过住宅“以量定价”、商办“以客定价”，落实“一项目一策”；对所有在售项目加强调度和监督预警，制定晾晒机制；对重点项目深入一线、专项督导；加大“推荐销售”力度。修订营销管理制度，优化审批决策流程，分批研究审议234个营销方案。优化月度考核，强调回款贡献，激励直达基层。“南京首开桃园礼著府”6月开盘，住宅年底售罄，销售金额超18亿元；成都臻礼著项目126套房源开盘当天售罄，认购4.5亿元。公司商办、车位加速去化。全年实现签约金额超400亿元，签约金额位列中指研究院“2024年全国房企销售排行榜”全口径24位、权益口径26位。销售面积在北京市场排名第1。持续推进闲置、低效资产盘活。
　　资金安全统筹保障。细化资金铺排，提前预警缺口，制定刚兑预案，防范债务风险。做好资金集中管理，严格执行“收支两条线”制度；全面加强合作公司资金支付管理，实行总部职能部门联审联批；从严审批财务资助，规范合作公司盈余资金分配。
　　融资渠道多方争取。积极响应“城市房地产融资协调机制”，“白名单”项目共获授信93.33亿元（全口径）；推动持有型物业应融尽融，实现55.9亿元（全口径）经营性物业贷款及城市更新贷款投放；加大债券融资力度，共完成186亿元债券接续。优化融资产品结构，高成本非标融资占比较年初显著下降；12月底平均融资成本3.78%，较年初下降48个基点；公司合并范围内金融机构带息负债较年初降低约97亿元。公司积极响应相关金融监管政策。报告期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为74.40%，净负债率为192.4%，现金短债比为1.03倍。
　　成本费用有效压降。强化成本全链条管控。加强造价单位集中管理，严控工程结算。升级拳头产品等典型业态成本指标体系，提炼推广成功经验，50个项目完成170项控本增效，降本6.76亿元。成本管控获“北京市企业管理现代化创新成果一等奖”。公司全年实现销售费用10.04亿元，管理费用10.38亿元，同比分别下降21%、4%。完成供方年度评价定级；加强招采竞争比选，试点集采名录管理，降本效果比肩标杆；公司获评“2024年央国资房企供应链管理创新案例单位”。
　　组织管理优化提升力度空前加大。秉承“对标市场、瘦身健体”的原则要求，探索构建精干高效的总部管控体系，总结完善分类统一的二层级平台架构和高效适用的项目管控模式。紧锣密鼓、平稳有序完成总部组织机构调整，压减3个机关部室，完成京内外19家二层级管理单位的整合重组，形成9个二层级大区平台和1个商管平台。实现二层级管理平台的职能定位、部门设置、定岗定编、流程及管控模式标准化。
　　
　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
　　(一)行业格局和趋势
　　2025年两会《政府工作报告》首次将“稳住楼市”写入总体要求，并用历史最大篇幅介绍了房地产政策举措，宏观层面也对房地产给予更大支持。报告中房地产相关内容重点提及持续用力推动房地产市场止跌回稳、因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和商办用房、加快构建房地产发展新模式、建设“好房子”等方面。
　　展望2025年，房地产政策宽松基调或将延续，下阶段政策有望继续围绕“促进需求”和“优化供给”展开。
　　促进需求方面，预计将会继续加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求，核心城市限制性政策有望继续优化。另外，加大购房补贴力度等鼓励性政策或将在更多城市落地，带动市场活跃度提升。
　　优化供给方面，重点或在于去库存政策的加快落地推进。预计专项债收购存量闲置土地的配套政策将继续完善，加速推动土地“去库存”。此外，存量商品房收储政策有望进一步优化，盘活商办用房转为租赁住房的政策调整也是重要预期。
　　(二)公司发展战略
　　指导思想
　　公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，深入贯彻习近平总书记对北京重要讲话精神，完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，坚持以新时代首都发展为统领，以推动高质量发展为主题，以改革创新为根本动力，以深化落实市委四项要求为重点，以“向心-利民”为核心的“首开经验”为引领，提高核心竞争力，增强核心功能，立足新定位，紧紧围绕“结构优化、动力强化、效率提升”的战略重点，把握时代发展新机遇，遵循行业发展新要求，拓展转型升级新路径，谱写高质量发展新篇章。
　　战略重点
　　结构优化：优化城市区域布局，坚持立足首都，积极融入“五子”联动，加大城市副中心、“三城一区”及5个平原地区新城布局。深耕拓展京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、海峡西岸、川渝等六大核心区域；同时，优化建立良性互动的多元业务结构，统筹城市开发、更新改造、物业经营、资本增值等全业务链条协调发展；优化资产财务结构，加快存货去化，增强再投资能力，优化负债结构，保持良性现金流，降低负债水平。
　　动力强化：建立分业务施策的管控模式和授权体系，在理顺二层级公司组织结构的基础上，明确各公司的人员编制，优化落实人工成本管理体系，研究制定适合现阶段发展需要的中长期激励方案；加强专业能力建设和创新职能培育，盘活现有人才队伍，激发人才潜能和活力，强化内生发展动力；同时，整合利用外部优质资源，实现内外联动推进转型升级发展。
　　效率提升：健全总部功能定位，加强资源集约化统筹，提升资源使用效率；扁平化组织、明晰权责，促进纵向贯通与横向协同，提升组织运行效率；明确项目经营定位与运营标准，清晰节点管控流程，提升计划运营效率，强化运营节点管控；加强产品研发创新，紧跟行业向新发展模式平稳过渡和消费品质提升趋势，打造首开特色拳头产品，提升产品溢价率、去化率。
　　(三)经营计划
　　2025年是公司走出生存发展困境的关键之年，也是“十五五”规划的谋划之年。公司全年总体工作思路是：全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，深入落实中央经济工作会议精神，坚持稳中求进工作总基调，坚持“稳当前”与“利长远”相结合，以“去化盘活运动战”突破库存桎梏，以“现金安全保卫战”筑牢风险防线，以“创新合作双驱动”激活发展潜能，以“固本培元组合拳”开拓转型空间，凝聚一切可以凝聚的智慧和力量，争取一切可以争取的资源和支持，共克时艰守底线，把准时势育新机，努力实现“十四五”高质量收官，为“十五五”良好开局打下坚实基础。
　　2025年，公司计划销售面积155万平方米、签约金额278亿元，复工面积669万平方米、新开工面积26万平方米、竣工面积203万平方米。
　　上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，敬请投资者特别注意。
　　(四)可能面对的风险
　　1、市场风险
　　当前，我国房地产市场深度调整，出清周期处于高位，土地成交持续缩量。在此背景下，头部企业实力雄厚、优势尽显，公司市场份额被不断挤压，销售规模持续下滑；拿地大幅减少，开复工面积逐年下降。围绕房地产主业的多元转型成效不够，尚未形成对冲传统开发业务下滑的有效载体。持有型物业盈利能力尚待提升。
　　针对上述风险，公司一方面适时适度调整项目营销策略，力争提升去化速度。同时，密切跟踪重点城市土地市场信息，提前研判，合理铺排，积极参与土地竞拍，在保证合理利润的前提下，争取一定规模的新增土地储备。
　　2、资金风险
　　公司自身“造血”机能尚未得到根本恢复，负债率一直居高难下。公司债务结构稳定性不高，融资渠道亟待创新拓展，融资结构需要合理优化。
　　针对上述风险，公司将统筹提升周转与效益，创新融资方式、提高资金利用效率、增强资金成本意识，以授信银行为基石，强化与各类投资机构合作，确保公司现金流安全。
　　3、经营风险
　　公司连续亏损，带来的负面影响不容低估。增量活水难以化解存量难题，发展转型后劲不足。同时，公司少数合作开发项目因合作方出现资金短缺、债务违约等情况，影响了合作开发项目的运营和融资工作。
　　针对上述风险，公司将紧抓政策契机，处理好量价关系，狠抓销售回款。做好市场变化和竞品动作分析，强化工作督导，坚持效益最大化原则，对于没有竞争力的住宅，实现尽快去化，非核心位置空置商办等滞重资产，实现尽快处置。对于核心位置的资产，结合公司财务状况统筹利润与流速的平衡。同时强化对合作方“或有风险”管控，形成部门联动机制，做好风险性质和后果影响的研判。
　　(五)其他
　　报告期内公司信息披露事务管理制度未发生变更。 收起▲